Huurrecht en pacht - Dirkzwager

More documents

Recommendations

Info

tussen de winkelactiviteiten van de snoepwinkel en de nieuwe huurder. Daarnaast overweegt het hof dat de huurder miskent dat de vestiging van een winkelketen met een grote naamsbekendheid evenmin met zich brengt dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Verhuurder heeft immers gesteld dat de huurder ook profijt kan hebben van een publiekstrekker. De schade van de huurder en het causaal verband zijn onvoldoende onderbouwd. Daarentegen oordeelt de Kantonrechter Almelo op 8 juni 2010 dat de vestiging van een concurrent zich wel kwalificeerde als een gebrek. 4 De huurovereenkomst bepaalde dat het gehuurde uitsluitend mocht worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van de verkoop van kleding, kledingaccessoires en aanverwante artikelen. Naast de kledingzaak bevindt zich aanvankelijk een speelgoedzaak in het winkelcentrum. Op een bepaald moment stemt verhuurder, ondanks een verbod tot onderverhuur, in met een verzoek tot onderverhuur van de speelgoedzaak aan een concurrerende kledingwinkel. De eerste kledingwinkel stelt dat hierdoor een gebrek aan het gehuurde is ontstaan en vordert schadevergoeding. Hoewel de huurovereenkomst geen exclusiviteitsbeding bevat, is de kantonrechter van oordeel dat de huurder op basis van een scala van factoren toch heeft mogen verwachten dat de vestiging van een concurrent in het winkelcentrum zou uitblijven. Zo stond niet vast dat verhuurder met huurder overleg had gevoerd over de nieuwe huurder of huurder daarvan in kennis had gesteld. Daarbij wordt mede belang toegekend aan de beperkte bestemmingsbepalingen en het verbod op onderhuur in de huurovereenkomsten, alsmede aan de bij de ontwikkeling van het winkelcentrum nagestreefde en daadwerkelijk verwezenlijkte branchering binnen het winkelcentrum. Op 15 februari 2011 oordeelde het Hof Arnhem inzake een huurder die een Aziatisch restaurant met een afhaalfaciliteit in een winkelcentrum exploiteerde. 5 Een andere huurder binnen het winkelcentrum maakt het na verloop van tijd eveneens mogelijk om Aziatische maaltijden af te halen bij zijn restaurant. Hierdoor onder- Vastgoedrecht 2011-6 vindt de eerste huurder concurrentie. De huurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst op grond van toerekenbaar tekortschieten. Het hof overweegt dat de huurovereenkomst geen branchebeschermingsbepaling bevat. Het enkele feit dat verhuurder belang heeft bij een divers huurdersbestand voor het winkelcentrum en aan de huurder heeft aangegeven dat zij een te grote overlap tussen de van haar hurende bedrijven wilde voorkomen, betekent volgens het hof niet dat verhuurder daarmee een branchebescherming aan huurder heeft toegezegd. Het hof verwerpt het betoog van de huurder dat zij niet behoeft te verwachten dat de vestiging van de concurrent in het winkelcentrum zou uitblijven. De vestiging van de concurrent levert geen gebrek op. Op 30 mei 2011 oordeelde de Kantonrechter Breda dat de huurder een concurrentie van een bepaalde omvang heeft te dulden zodat mede hierdoor geen sprake was van een gebrek. 6 In deze zaak was in de huurovereenkomst bepaald dat het gehuurde in een winkelcentrum uitsluitend mocht worden gebruikt als kapsalon voor dames en heren. De huurder knipt evenwel alleen heren. Vervolgens wordt een nieuwe huurovereenkomst gesloten met een tweede kapsalon binnen het winkelcentrum. Deze huurovereenkomst bevat de bepaling dat het gehuurde uitsluitend wordt bestemd om te worden gebruikt als dameskapsalon. De eerste huurder stelt dat er ook heren worden geknipt waardoor hij ernstige concurrentie ondervindt en schade lijdt. De kantonrechter overweegt dat gebrekenregeling gaat over de redelijke verwachting die de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht hebben. Indien bij het aangaan van de huurovereenkomst een verstrekkende branchebeschermingsafspraak zou zijn gemaakt, zou deze ook daadwerkelijk in de schriftelijke huurovereenkomst moeten worden opgenomen om hieromtrent rechtvaardige verwachtingen te hebben. Daarvan was geen sprake. Ook indien bij de ontwikkeling van het winkelcentrum als uitgangspunt is geweest om zo veel mogelijk bedrijven binnen verschillende branches in het winkelcentrum te laten vestigen, dan betekent dit nog niet dat de huurder daarmee een monopolieposi- Huurrecht en pacht tie heeft verworven binnen zijn branche. De kantonrechter wijst er nog op dat dit temeer klemt nu de huurder er zelf voor heeft gekozen om uitsluitend heren te knippen en wijst de vorderingen af. Op 14 juli 2011 oordeelde de Kantonrechter Dordrecht dat de komst van een andere supermarkt in een winkelcentrum geen gebrek opleverde, ondanks dat de andere supermarkt zich in hetzelfde marktsegment begaf. 7 De andere winkelruimte zou in eerste instantie door een ‘discounter’ worden ingevuld. Echter, nadat de discounter zich had teruggetrokken, werd een andere supermarkt als huurder voor de betreffende winkelruimte gevonden uit hetzelfde marktsegment. De eerste supermarkt stelde dat haar concurrentiepositie hierdoor verslechterde. De kantonrechter overweegt dat het gehuurde aan de eerste supermarkt weliswaar niet het huurgenot verschaft dat de supermarkt bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, maar dat de supermarkt er – als professionele partij – zonder nadere vastlegging niet van uit mocht gaan dat de andere winkelruimte zou worden ingevuld door een discounter. De supermarkt had, gelet op de huurovereenkomst, rekening moeten houden met een wijziging van de indeling in het winkelcentrum. Er is dan ook geen sprake van een gebrek. 8 Mededingingswet Branchebeschermingsovereenkomsten beperken de mededinging en zij zullen in beginsel onder het verbod van artikel 6 Mededingingswet vallen. 9 Schending van dit verbod brengt nietigheid van de branchebeschermingsbepaling met zich mee. Zogenaamde ‘nevenrestricties’ vallen buiten het toepassingsgebied van artikel 6 lid 1 Mededingingswet. De Hoge Raad heeft reeds in 2004 overwogen dat een nevenrestrictie een beweerde mededingingsbeperking is die rechtstreeks verband houdt met, en nodig is voor, de verwezenlijking van een niet-beperkende hoofdtransactie. 10 Dat brengt met zich dat voor zover eventuele afspraken tussen huurder en verhuurder over concurrentie zijn aan te merken als ‘nevenrestricties’, deze afspraken niet op grond van artikel 6 Mededingingswet nietig zijn. Voor een concurrentieverbod voor 147
de verhuurder zelf en in het kader van een ondernemingsoverdracht zal dat in de regel goed verdedigbaar zijn. Voor meer algemene brancheringsbeschermingsafspraken en een concurrentieverbod voor andere huurders van de verhuurder zal dat wellicht lastiger zijn. Overigens geldt er voor nieuwe winkelcentra – gedeeltelijk vernieuwde of gerenoveerde winkelcentra vallen er niet onder – gedurende zes jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst een vrijstelling op het verbod van brancheringsclausules. Gedurende deze periode zal een beroep op artikel 6 Mededingingswet niet slagen. Conclusie De vraag of de vestiging van een concurrent in een winkelcentrum of binnen een winkelgebied zich kwalificeert als een gebrek aan het gehuurde is niet eenduidig te beantwoorden. Uit de rechtspraak komen wel een aantal factoren naar voren die kunnen meewegen bij een bevestiging, dan wel ontkenning van deze vraag. De belangrijkste zijn: 1. de bepalingen in de huurovereenkomst, waaronder brancheringsafspraken,exclusiviteitsbepalingen, de (beperkte) bestemming van het gehuurde en een eventueel verbod op onderverhuur; 148 2. de onderhandelingen voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst, waaronder brancheringstoezeggingen; 3. de mate van professionaliteit van de huurder; 4. de mogelijkheid tot inspraak van de huurder bij de komst van de concurrent; 5. de mate van concurrentie; 6. het ondernemersrisico van de huurder; 7. de toepasselijkheid van – een vrijstelling op – artikel 6 Mededingingswet. In veruit de meeste gevallen stuit de kwalificatie van de vestiging van een concurrent als gebrek af op het ontbreken van expliciete brancheringsof exclusiviteitsbepalingen in de huurovereenkomst. Door de afwezigheid van dergelijke bepalingen kan vaak met succes door de verhuurder worden betoogd dat de huurder niet had mogen verwachten dat vestiging van concurrenten zou uitblijven. Concurrentie wordt dan al snel onder het ‘ondernemersrisico’ geschaard. Toch is het niet uitgesloten dat, ondanks het ontbreken van brancheringsof exclusiviteitsbepalingen in de huurovereenkomst, de vestiging van de concurrent onder omstandigheden als een gebrek kan worden aangemerkt. De bewijslast rust op de huurder. In de praktijk verdient het derhalve aanbeveling voor de huurder om zo veel mogelijk brancheringsafspraken – en waar mogelijk zelfs exclusiviteitsbedingen – in de huurovereenkomst vast te leggen. Voor de verhuurder geldt uiteraard het tegenovergestelde. 1. Hof ’s-Hertogenbosch 10 mei 2011, LJN BQ4184. 2. HR 1 februari 2008, NJ 2008, 85 (Amicitia). 3. Hof Arnhem 22 december 2009, Prg. 2010, 92. 4. Ktr. Almelo 8 juni 2010, zaaknr. 303.402. CV EXPL 3841/09. 5. Hof Arnhem 15 februari 2011, LJN BP7482. 6. Ktr. Breda 30 mei 2011, LJN BQ6146. 7. Ktr. Dordrecht 14 juli 2011, LJN BR3506. 8. Een beroep op dwaling door de supermarkt slaagt overigens wel omdat vast is komen te staan dat de verhuurder voor het aangaan van de huurovereenkomst wist dat de discounter waarschijnlijk ging afhaken en dit desondanks niet aan de eerste supermarkt was medegedeeld. Ook weken de daadwerkelijke afmetingen van het gehuurde af van de overeengekomen afmetingen in de huurovereenkomst. 9. Zie artikel 2 Besluit vrijstelling branchebeschermingsovereenkomsten, Stb. 1997, 596. 10. HR 17 december 2004, NJ 2005, 214. Vastgoedrecht 2011-6
Page 1: Huurrecht en pacht Huurrecht en pac

Huurrecht en pacht - Dirkzwager

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?