Huurrecht en pacht - Dirkzwager
Huurrecht en pacht - Dirkzwager
Huurrecht en pacht - Dirkzwager
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
de verhuurder zelf <strong>en</strong> in het kader van<br />
e<strong>en</strong> ondernemingsoverdracht zal dat<br />
in de regel goed verdedigbaar zijn.<br />
Voor meer algem<strong>en</strong>e brancheringsbeschermingsafsprak<strong>en</strong><br />
<strong>en</strong> e<strong>en</strong> concurr<strong>en</strong>tieverbod<br />
voor andere huurders<br />
van de verhuurder zal dat wellicht<br />
lastiger zijn.<br />
Overig<strong>en</strong>s geldt er voor nieuwe winkelc<strong>en</strong>tra<br />
– gedeeltelijk vernieuwde<br />
of ger<strong>en</strong>oveerde winkelc<strong>en</strong>tra vall<strong>en</strong><br />
er niet onder – gedur<strong>en</strong>de zes jaar na<br />
de ingangsdatum van de huurovere<strong>en</strong>komst<br />
e<strong>en</strong> vrijstelling op het verbod<br />
van brancheringsclausules. Gedur<strong>en</strong>de<br />
deze periode zal e<strong>en</strong> beroep op<br />
artikel 6 Mededingingswet niet slag<strong>en</strong>.<br />
Conclusie<br />
De vraag of de vestiging van e<strong>en</strong><br />
concurr<strong>en</strong>t in e<strong>en</strong> winkelc<strong>en</strong>trum of<br />
binn<strong>en</strong> e<strong>en</strong> winkelgebied zich kwalificeert<br />
als e<strong>en</strong> gebrek aan het gehuurde<br />
is niet e<strong>en</strong>duidig te beantwoord<strong>en</strong>.<br />
Uit de rechtspraak kom<strong>en</strong> wel e<strong>en</strong><br />
aantal factor<strong>en</strong> naar vor<strong>en</strong> die kunn<strong>en</strong><br />
meeweg<strong>en</strong> bij e<strong>en</strong> bevestiging, dan<br />
wel ontk<strong>en</strong>ning van deze vraag. De<br />
belangrijkste zijn:<br />
1. de bepaling<strong>en</strong> in de huurovere<strong>en</strong>komst,<br />
waaronder brancheringsafsprak<strong>en</strong>,exclusiviteitsbepaling<strong>en</strong>,<br />
de (beperkte) bestemming<br />
van het gehuurde <strong>en</strong> e<strong>en</strong> ev<strong>en</strong>tueel<br />
verbod op onderverhuur;<br />
148<br />
2. de onderhandeling<strong>en</strong> voorafgaand<br />
aan de totstandkoming<br />
van de huurovere<strong>en</strong>komst,<br />
waaronder brancheringstoezegging<strong>en</strong>;<br />
3. de mate van professionaliteit van<br />
de huurder;<br />
4. de mogelijkheid tot inspraak van<br />
de huurder bij de komst van de<br />
concurr<strong>en</strong>t;<br />
5. de mate van concurr<strong>en</strong>tie;<br />
6. het ondernemersrisico van de<br />
huurder;<br />
7. de toepasselijkheid van – e<strong>en</strong><br />
vrijstelling op – artikel 6 Mededingingswet.<br />
In veruit de meeste gevall<strong>en</strong> stuit de<br />
kwalificatie van de vestiging van e<strong>en</strong><br />
concurr<strong>en</strong>t als gebrek af op het ontbrek<strong>en</strong><br />
van expliciete brancheringsof<br />
exclusiviteitsbepaling<strong>en</strong> in de<br />
huurovere<strong>en</strong>komst. Door de afwezigheid<br />
van dergelijke bepaling<strong>en</strong> kan<br />
vaak met succes door de verhuurder<br />
word<strong>en</strong> betoogd dat de huurder niet<br />
had mog<strong>en</strong> verwacht<strong>en</strong> dat vestiging<br />
van concurr<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zou uitblijv<strong>en</strong>.<br />
Concurr<strong>en</strong>tie wordt dan al snel onder<br />
het ‘ondernemersrisico’ geschaard.<br />
Toch is het niet uitgeslot<strong>en</strong> dat, ondanks<br />
het ontbrek<strong>en</strong> van brancherings-<br />
of exclusiviteitsbepaling<strong>en</strong> in<br />
de huurovere<strong>en</strong>komst, de vestiging<br />
van de concurr<strong>en</strong>t onder omstandighed<strong>en</strong><br />
als e<strong>en</strong> gebrek kan word<strong>en</strong><br />
aangemerkt. De bewijslast rust op de<br />
huurder. In de praktijk verdi<strong>en</strong>t het<br />
derhalve aanbeveling voor de huurder<br />
om zo veel mogelijk brancheringsafsprak<strong>en</strong><br />
– <strong>en</strong> waar mogelijk zelfs exclusiviteitsbeding<strong>en</strong><br />
– in de huurovere<strong>en</strong>komst<br />
vast te legg<strong>en</strong>. Voor de<br />
verhuurder geldt uiteraard het teg<strong>en</strong>overgestelde.<br />
1. Hof ’s-Hertog<strong>en</strong>bosch 10 mei 2011, LJN<br />
BQ4184.<br />
2. HR 1 februari 2008, NJ 2008, 85 (Amicitia).<br />
3. Hof Arnhem 22 december 2009, Prg.<br />
2010, 92.<br />
4. Ktr. Almelo 8 juni 2010, zaaknr. 303.402.<br />
CV EXPL 3841/09.<br />
5. Hof Arnhem 15 februari 2011, LJN<br />
BP7482.<br />
6. Ktr. Breda 30 mei 2011, LJN BQ6146.<br />
7. Ktr. Dordrecht 14 juli 2011, LJN<br />
BR3506.<br />
8. E<strong>en</strong> beroep op dwaling door de supermarkt<br />
slaagt overig<strong>en</strong>s wel omdat vast is<br />
kom<strong>en</strong> te staan dat de verhuurder voor<br />
het aangaan van de huurovere<strong>en</strong>komst<br />
wist dat de discounter waarschijnlijk<br />
ging afhak<strong>en</strong> <strong>en</strong> dit desondanks niet aan<br />
de eerste supermarkt was medegedeeld.<br />
Ook wek<strong>en</strong> de daadwerkelijke afmeting<strong>en</strong><br />
van het gehuurde af van de overe<strong>en</strong>gekom<strong>en</strong><br />
afmeting<strong>en</strong> in de huurovere<strong>en</strong>komst.<br />
9. Zie artikel 2 Besluit vrijstelling branchebeschermingsovere<strong>en</strong>komst<strong>en</strong>,<br />
Stb. 1997,<br />
596.<br />
10. HR 17 december 2004, NJ 2005, 214.<br />
Vastgoedrecht 2011-6