Huurrecht en pacht - Dirkzwager

tussen de winkelactiviteiten van de
snoepwinkel en de nieuwe huurder.
Daarnaast overweegt het hof dat de
huurder miskent dat de vestiging van
een winkelketen met een grote
naamsbekendheid evenmin met zich
brengt dat sprake is van een gebrek
aan het gehuurde. Verhuurder heeft
immers gesteld dat de huurder ook
profijt kan hebben van een publiekstrekker.
De schade van de huurder
en het causaal verband zijn onvoldoende
onderbouwd.
Daarentegen oordeelt de Kantonrechter
Almelo op 8 juni 2010 dat de vestiging
van een concurrent zich wel
kwalificeerde als een gebrek. 4 De
huurovereenkomst bepaalde dat het
gehuurde uitsluitend mocht worden
gebruikt als winkelruimte ten behoeve
van de verkoop van kleding, kledingaccessoires
en aanverwante artikelen.
Naast de kledingzaak bevindt
zich aanvankelijk een speelgoedzaak
in het winkelcentrum. Op een bepaald
moment stemt verhuurder, ondanks
een verbod tot onderverhuur,
in met een verzoek tot onderverhuur
van de speelgoedzaak aan een concurrerende
kledingwinkel. De eerste
kledingwinkel stelt dat hierdoor een
gebrek aan het gehuurde is ontstaan
en vordert schadevergoeding. Hoewel
de huurovereenkomst geen exclusiviteitsbeding
bevat, is de kantonrechter
van oordeel dat de huurder op basis
van een scala van factoren toch heeft
mogen verwachten dat de vestiging
van een concurrent in het winkelcentrum
zou uitblijven. Zo stond niet
vast dat verhuurder met huurder
overleg had gevoerd over de nieuwe
huurder of huurder daarvan in kennis
had gesteld. Daarbij wordt mede belang
toegekend aan de beperkte bestemmingsbepalingen
en het verbod
op onderhuur in de huurovereenkomsten,
alsmede aan de bij de ontwikkeling
van het winkelcentrum nagestreefde
en daadwerkelijk verwezenlijkte
branchering binnen het winkelcentrum.
Op 15 februari 2011 oordeelde het
Hof Arnhem inzake een huurder die
een Aziatisch restaurant met een afhaalfaciliteit
in een winkelcentrum
exploiteerde. 5 Een andere huurder
binnen het winkelcentrum maakt het
na verloop van tijd eveneens mogelijk
om Aziatische maaltijden af te halen
bij zijn restaurant. Hierdoor onder-
Vastgoedrecht 2011-6
vindt de eerste huurder concurrentie.
De huurder vordert ontbinding van
de huurovereenkomst op grond van
toerekenbaar tekortschieten. Het hof
overweegt dat de huurovereenkomst
geen branchebeschermingsbepaling
bevat. Het enkele feit dat verhuurder
belang heeft bij een divers huurdersbestand
voor het winkelcentrum en
aan de huurder heeft aangegeven dat
zij een te grote overlap tussen de van
haar hurende bedrijven wilde voorkomen,
betekent volgens het hof niet
dat verhuurder daarmee een branchebescherming
aan huurder heeft toegezegd.
Het hof verwerpt het betoog
van de huurder dat zij niet behoeft te
verwachten dat de vestiging van de
concurrent in het winkelcentrum zou
uitblijven. De vestiging van de concurrent
levert geen gebrek op.
Op 30 mei 2011 oordeelde de Kantonrechter
Breda dat de huurder een
concurrentie van een bepaalde omvang
heeft te dulden zodat mede
hierdoor geen sprake was van een
gebrek. 6 In deze zaak was in de
huurovereenkomst bepaald dat het
gehuurde in een winkelcentrum uitsluitend
mocht worden gebruikt als
kapsalon voor dames en heren. De
huurder knipt evenwel alleen heren.
Vervolgens wordt een nieuwe huurovereenkomst
gesloten met een
tweede kapsalon binnen het winkelcentrum.
Deze huurovereenkomst
bevat de bepaling dat het gehuurde
uitsluitend wordt bestemd om te
worden gebruikt als dameskapsalon.
De eerste huurder stelt dat er ook
heren worden geknipt waardoor hij
ernstige concurrentie ondervindt en
schade lijdt. De kantonrechter overweegt
dat gebrekenregeling gaat over
de redelijke verwachting die de
huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst
mocht hebben. Indien
bij het aangaan van de huurovereenkomst
een verstrekkende branchebeschermingsafspraak
zou zijn gemaakt,
zou deze ook daadwerkelijk in de
schriftelijke huurovereenkomst moeten
worden opgenomen om hieromtrent
rechtvaardige verwachtingen te
hebben. Daarvan was geen sprake.
Ook indien bij de ontwikkeling van
het winkelcentrum als uitgangspunt
is geweest om zo veel mogelijk bedrijven
binnen verschillende branches in
het winkelcentrum te laten vestigen,
dan betekent dit nog niet dat de
huurder daarmee een monopolieposi-
Huurrecht en pacht
tie heeft verworven binnen zijn
branche. De kantonrechter wijst er
nog op dat dit temeer klemt nu de
huurder er zelf voor heeft gekozen
om uitsluitend heren te knippen en
wijst de vorderingen af.
Op 14 juli 2011 oordeelde de Kantonrechter
Dordrecht dat de komst van
een andere supermarkt in een winkelcentrum
geen gebrek opleverde, ondanks
dat de andere supermarkt zich
in hetzelfde marktsegment begaf. 7 De
andere winkelruimte zou in eerste
instantie door een ‘discounter’ worden
ingevuld. Echter, nadat de discounter
zich had teruggetrokken,
werd een andere supermarkt als
huurder voor de betreffende winkelruimte
gevonden uit hetzelfde
marktsegment. De eerste supermarkt
stelde dat haar concurrentiepositie
hierdoor verslechterde. De kantonrechter
overweegt dat het gehuurde
aan de eerste supermarkt weliswaar
niet het huurgenot verschaft dat de
supermarkt bij het aangaan van de
huurovereenkomst mocht verwachten,
maar dat de supermarkt er – als
professionele partij – zonder nadere
vastlegging niet van uit mocht gaan
dat de andere winkelruimte zou
worden ingevuld door een discounter.
De supermarkt had, gelet op de
huurovereenkomst, rekening moeten
houden met een wijziging van de indeling
in het winkelcentrum. Er is
dan ook geen sprake van een gebrek. 8
Mededingingswet
Branchebeschermingsovereenkomsten
beperken de mededinging en zij
zullen in beginsel onder het verbod
van artikel 6 Mededingingswet vallen.
9 Schending van dit verbod brengt
nietigheid van de branchebeschermingsbepaling
met zich mee. Zogenaamde
‘nevenrestricties’ vallen buiten
het toepassingsgebied van artikel
6 lid 1 Mededingingswet. De Hoge
Raad heeft reeds in 2004 overwogen
dat een nevenrestrictie een beweerde
mededingingsbeperking is die rechtstreeks
verband houdt met, en nodig
is voor, de verwezenlijking van een
niet-beperkende hoofdtransactie. 10
Dat brengt met zich dat voor zover
eventuele afspraken tussen huurder
en verhuurder over concurrentie zijn
aan te merken als ‘nevenrestricties’,
deze afspraken niet op grond van artikel
6 Mededingingswet nietig zijn.
Voor een concurrentieverbod voor
147