Verhuur regelgeving en procedure

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
1. Algemeen
VERHURING VAN ONROERENDE GOEDEREN
1.1. Overzicht wetgeving/bronnen
1.2. Definitie
2. Gemeenrechtelijk regime
3. Woninghuur
4. Handelshuur
2.1. Totstandkoming en bewijs van de huurovereenkomst
2.2. Prijs
2.3. Duur en einde
2.4. Plichten verhuurder
2.5. Plichten huurder
2.6. Onderverhuring en overdracht
2.7. Vervreemding van het verhuurde goed
2.8. Betwistingen
3.1. Wettelijke regeling
3.2. Definitie
3.3. Staat van het gehuurde goed en uitvoering van verbeteringswerken
3.4. Duur en einde
3.5. Prijs
3.6. Waarborg
3.7. Onderverhuring en overdracht
3.8. Vervreemding van het verhuurde goed
3.9. Verlenging van de huurperiode
3.10. Plaatsbeschrijving
3.11. Registratie
3.12. Betwistingen
4.1. Wettelijke regeling
4.2. Definitie
1

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
4.3. Duur en einde
4.4. Prijs
4.5. Verbouwingen die het goed wijzigen
4.6. Onderverhuring en overdracht
4.7. Vervreemding van het verhuurde goed
4.8. Hernieuwing van de huur (verlenging?)
4.9. Uitzettingsvergoeding
4.10. Redactie van de huurovereenkomst
5. Verhuring door een lokaal bestuur
5.1. Gemeente
5.2. OCMW
5.3. Eredienst
5.1.1. Bevoegdheid
5.1.2. Procedure
5.1.3. Betwistingen
5.1.2.1. Principiële beslissing
5.1.2.2. Voorbereiding (uitvoering)
5.1.2.3. Definitieve beslissing
5.1.2.4. Afsluiten overeenkomst
2

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
1. Algemeen
1.1. Overzicht wetgeving/relevante links
Wetgeving
De artikelen 1708 tot en met 1762bis van het burgerlijk wetboek (BW) regelen de huur van
(on)roerende goederen in het algemeen. Deze regelgeving is van toepassing voor zover geen van
onderstaande specifieke wetgeving geldt.
Daarnaast is er de huurwet van 20 februari 1991 die de verhuring van onroerende goederen bestemd
als hoofdverblijfplaats van de huurder regelt (woninghuurwet). Deze is ingevoegd in het BW onder
Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling II.
Verder regelt de wet van 30 april 1951 de verhuring van onroerende goederen die door de huurder
hoofdzakelijk gebruikt worden voor zijn handelsactiviteiten (handelshuurwet). Deze is ingevoegd in het
BW onder Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling IIbis.
Tot slot is er ook nog de pachtwetgeving, die onder een aparte rubriek (apart thema) toegelicht wordt
(pachtwet).
Relevante links:
De Koninklijke federatie van het Belgisch notariaat stelt op haar website (http://www.notaris.be) een
brochure ter beschikking over huren en verhuren. De rechtstreekse link naar de brochure is:
http://www.notaris.be/nieuws-pers/brochures.
De website van de federale overheidsdienst justitie (http://justitie.belgium.be/nl/) biedt uitleg over
(ver)huurcontracten.
Meer uitleg over energieprestatiecertificaten is te vinden op de website: www.energiesparen.be.
1.2. Definitie
Huur van goederen is een overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt om de huurder het genot
van een zaak of een deel ervan te doen hebben voor een bepaalde tijd en tegen een bepaalde prijs,
die de huurder zich verbindt te betalen (art. 1709 BW).
Huur om niet bestaat niet. De huurprijs moet ernstig zijn en bepaald zijn of minstens bepaalbaar zijn.
De huur eindigt niet bij het overlijden van de huurder of verhuurder, maar gaat over op de erfgenamen
(art. 1742 BW).
Huur is geen zakelijk recht maar slechts een persoonlijk vorderingsrecht. Zo kan het huurrecht niet
gehypothekeerd worden.
2. Gemeenrechtelijk regime
De bepalingen van het burgerlijk wetboek van artikel 1708 tot en met 1762bis zijn van toepassing op
alle huurovereenkomsten die niet onderworpen zijn aan de bijzondere regimes van de woninghuur, de
handelshuur en de pacht, zoals bijvoorbeeld de huur van jeugdlokalen, van schoolgebouwen, van
industriële gebouwen.
Bovendien zijn deze bepalingen aanvullend van toepassing voor die aangelegenheden inzake
verhuringen die vallen onder de bijzondere regimes en daar niet expliciet geregeld worden.
Enkel van het gemeenrechtelijk regime kan door de partijen contractueel afgeweken worden.
3

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
2.1. Totstandkoming en bewijs van de huurovereenkomst
De huur komt tot stand ingevolge de wilsovereenstemming tussen de partijen.
De huurovereenkomst wordt mondeling of schriftelijk aangegaan (art. 1714 BW), maar enkel een
schriftelijke huurovereenkomst garandeert voldoende bewijzen.
Schriftelijke huurovereenkomsten voor maximum 9 jaar moeten enkel binnen de vier maanden na hun
afsluiting geregistreerd worden (art. 32, 5° wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten).
Huurovereenkomsten voor meer dan 9 jaar moeten in hun geheel overgeschreven worden op het
hypotheekkantoor (art. 1 Hypotheekwet). Daartoe is een notariële akte vereist.
2.2. Prijs
Bij het sluiten van de huurovereenkomst bepalen partijen vrij het bedrag van de huurprijs (art. 1709
BW). Partijen zijn niet gebonden door de huurprijs die de vorige huurder betaalde. Meestal wordt
bepaald dat de huurprijs maandelijks moet betaald worden. Het is evenwel mogelijk om de huurprijs
ook drie-maandelijks te betalen of zelfs jaarlijks.
Vanaf de verjaring van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst kan de huurprijs éénmaal per
jaar geïndexeerd worden (art. 1728bis BW). Sedert 1 februari 1994 moet hiervoor de
gezondheidsindex gebruikt worden en niet meer de consumptie-index (KB van 24 december 1993),
althans wanneer het gaat over de gemeenterechtelijke verhuring, woninghuur of handelshuur. Voor
verpachtingen, verhuringen van roerende goederen, sociale huren en onroerende leasing geldt deze
regeling niet.
De volgende formule is toepasselijk:
nieuwe huurprijs = basishuurprijs x nieuwe indexcijfer
aanvangsindexcijfer
Het nieuwe indexcijfer is dat van de maand voorafgaand aan die van aanpassing van de huurprijs.
Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke
de overeenkomst afgesloten is. Voor overeenkomsten van vóór 1 februari 1994 is dat de consumptieindex.
Voor overeenkomsten afgesloten vanaf 1 februari 1994 is dat de gezondheidsindex.
Volgens artikel 2273 van het burgerlijk wetboek zijn rechtsvorderingen tot betaling van het bedrag dat
volgt uit de indexaanpassing, verjaard door verloop van 1 jaar. Rechtsvorderingen tot betaling van de
huurprijs zelf, verjaren door verloop van 5 jaar.
Aanpassingen van de huurprijs in de loop van de huur kunnen enkel gebeuren in onderlinge
toestemming van de partijen.
Bij verlenging van de huur, wordt er in feite een nieuwe overeenkomst afgesloten en kunnen partijen
bijgevolg vrij een hogere huurprijs bepalen.
2.3. Duur en einde
Schriftelijke huurovereenkomsten voor onbepaalde duur en mondelinge huurovereenkomsten worden
geacht te zijn aangegaan per maand en kunnen slechts beëindigd worden na een opzeggingstermijn
van 1 maand en dit ongeacht of de opzegging uitgaat van de huurder of de verhuurder (art. 1736 BW).
Contractueel kan wel anders vastgelegd worden.
Schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur eindigen van rechtswege als de contractueel
bepaalde termijn verstreken is zonder dat een opzegging vereist is (art. 1737 BW). Indien de huurder
na het einde van de huur van een bepaalde duur het goed zonder verzet van de verhuurder verder
blijft bewonen, is er stilzwijgende wederinhuring tegen dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke
huur met inbegrip van dezelfde duur (art. 1738 BW). Bijgevolg is een expliciete opzegging steeds
4

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
aangewezen. Indien de huurder na de opzegging het goed blijft bezetten, bezet hij het zonder recht
noch titel.
In de overeenkomst kan er ook steeds een andere regeling voorzien worden.
Schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur kunnen niet vervroegd beëindigd worden door
één van de partijen via opzegging. Contractueel kan hiervan afgeweken worden bijv.
- opzeg op een bepaald tijdstip: huur voor 9 jaar maar opzeg mogelijk na 3 of na 6 jaar
- opzeg in geval van een bepaalde gebeurtenis: andere opgelegde werkplaats, overlijden,…
- opzeg door nieuwe verkrijger van onroerend goed
De opzegging zelf is aan geen vormvereisten onderworpen. Om bewijsredenen gebeurt de opzeg wel
best bij aangetekend schrijven of via deurwaardersexploot.
Partijen kunnen te allen tijde bij onderling akkoord overeenkomen het contract te beëindigen.
Ook kan de ontbinding gevorderd worden, indien de huurder of verhuurder zijn contractuele
verplichtingen niet zou nakomen (art. 1741 BW). De ontbinding wegens wanprestatie moet evenwel
steeds voor de rechter gevorderd worden. Een uitdrukkelijk ontbindend beding wordt voor
ongeschreven gehouden.
Als het goed door toeval tenietgaat, is de huur van rechtswege ontbonden.
De huurovereenkomst wordt niet beëindigd door:
- het overlijden van de huurder of verhuurder;
- faillissement of kennelijk onvermogen van één van de partijen;
- een uitdrukkelijk ontbindend beding;
- de vervreemding van het gehuurde goed.
Contractueel kan evenwel een andere regeling uitgewerkt worden.
2.4. Plichten verhuurder (art. 1719 BW e.v.)
• De verhuurder moet het verhuurde goed en de accessoria ter beschikking stellen van de huurder
in een goede staat tenzij hier contractueel van afgeweken wordt.
• De verhuurder moet alle nodige herstellingen doen teneinde de huurder het volledige en normaal
genot te verschaffen van het verhuurde goed.
De herstellingen die te wijten zijn aan ouderdom, normale slijtage of overmacht moeten door de
verhuurder hersteld worden.
Weigert de verhuurder dan moet de huurder zich tot de rechter wenden. Voorbeelden zijn:
- ruimen van putten en vijvers
- onderhoud riolering
- vervanging verwarmingsketels
- buitenschilderwerken
- onderhoud dak
De normale huurherstellingen zijn ten laste van de huurder.
De huurder moet de ongemakken verdragen die voortvloeien uit de uitvoering van dringende
herstellingen. Wanneer de herstellingen langer dan 40 dagen duren, dan kan de huurder een
prijsvermindering vragen of zelfs de ontbinding van de overeenkomst vorderen als het goed
onbewoonbaar wordt.
• De verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurder het rustig genot heeft zolang de huur duurt.
De verhuurder mag zelf geen daden stellen waardoor het rustig genot van de huurder gestoord
zou kunnen worden.
5

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
De verhuurder is aansprakelijk voor rechtsstoornissen door derden, voor louter feitelijke
stoornissen is de verhuurder niet aansprakelijk.
De verhuurder is vrijwaring verschuldigd voor alle gebreken van de verhuurde zaak die het
gebruik verminderen, ook al kende hij ze niet bij het aangaan van de overeenkomst en komen ze
pas tijdens de huurperiode aan het licht.
• Aangezien het aangaan, beëindigen en overdragen van een huur en handelshuur van een grond
niet langer meer beschouwd wordt als een "overdracht van grond", is de overdragende partij
(verhuurder) niet langer meer wettelijk verplicht om een bodemattest voor te leggen aan de
verwervende partij (huurder).
Dit heeft tot gevolg dat een verwervende partij (huurder,) niet langer meer wettelijk aanspreekbaar
is als saneringsplichtige, zodat in eerste instantie de eigenaar van de grond verantwoordelijk is
voor de kwaliteit van de grond en het grondwater op zijn/haar terrein (decreet van 27 oktober 2006
betreffende de bodemsanering en de bodembescherming) 1 .
• bij verhuring van een gebouw is een energieprestatiecertificaat verplicht. Meer informatie over de
geldende regelgeving is te vinden op de website: http://www.energiesparen.be.
2.5. Plichten huurder (art. 1728 BW e.v.)
• De huurder moet op de overeengekomen termijn de huurprijs betalen. Deze kan geïndexeerd
worden indien dit in de overeenkomst voorzien is. Enkel de wettelijke indexatieformule van artikel
1728bis B.W. kan hierbij toegepast worden (zie ook punt 2.2).
Daarnaast kunnen ook een aantal kosten en lasten ten laste gelegd worden van de huurder.
Ofwel moeten deze overeenstemmen met de werkelijke uitgaven en in een afzonderlijke rekening
opgegeven worden, ofwel mag in de overeenkomst expliciet bepaald worden dat de kosten en
lasten forfaitair vastgesteld worden.
Ook belastingen en taksen in verband met het verhuurde goed kunnen ten laste gelegd worden
van de huurder, tenzij de wettelijke bepaling die de belasting oplegt, uitdrukkelijk vermeldt dat de
belasting niet ten laste van de huurder mag gelegd worden. Onroerende voorheffing bijvoorbeed,
kan in geval van verhuring van een woning niet ten laste van de huurder gelegd worden (art. 5
woninghuurwet).
• Het verhuurde goed moet door de huurder gestoffeerd worden. Hij moet er lichamelijke roerende
zaken inbrengen, zoals meubels, koopwaren, apparaten voor het beroep, enz. Hierop heeft de
verhuurder een voorrecht voor de niet betaalde huurgelden. Ofwel moet er voldoende zekerheid
zijn voor de betaling van de huurgelden (art. 1752 BW).
• 1 Het Vlaams decreet van 27 oktober 2006 (BS 22 januari 2007- erratum BS 20 februari 2007)
betreffende de bodemsanering en de bodembescherming heft het Bodemsaneringsdecreet op.
Het treedt, samen met een nieuw VLAREBO (BS 22 april 2007), dat het oude VLAREBO
opheft, in werking op 1 juni 2008.
Tot en met 31 mei 2008 kon iedere "fysieke" overdracht van een terrein van de ene partij naar de
andere maar gebeuren op voorwaarde dat de overdragende partij de verwervende partij
voldoende informeerde over de kwaliteit en samenstelling van de grond. Dit deed zij door het
voorleggen van een bodemattest (= uittreksel uit zgn. grondeninformatieregister), beheerd door
OVAM.
Op 1 juni 2008 wijzigde echter de definitie van "overdracht van gronden" (artikel 2, 18° Vlaams
decreet van 27 oktober 2006), waardoor het aanvragen en neerleggen van een bodemattest
enkel nog verplicht is voor het aangaan, afsluiten of overdragen van een zakelijk recht.
Het vereiste bodemattest dient aangevraagd te worden bij OVAM.
6

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
• De huurder moet het gehuurde goed gebruiken als een goed huisvader, volgens de in het contract
aangegeven bestemming. Deze bestemming moet strikt geïnterpreteerd worden, bijvoorbeeld
verhuur van een jeugdhuis mag geen café worden. Wanneer de huurder de overeengekomen
bestemming niet naleeft, kan de huurovereenkomst ontbonden worden zelfs als de verhuurder
hierdoor geen schade lijdt (art. 1729 BW).
• De kleine huurherstellingen die tijdens de huur noodzakelijk zouden blijken, zijn ten laste van de
huurder, ongeacht of de huurder er al of niet schuld aan heeft. In artikel 1754 worden deze kleine
huur-herstellingen opgesomd. De lijst dient nog aangevuld te worden met deze die door de
plaatselijke gebruiken als zodanig beschouwd worden. De regeling in het B.W. is slechts van
aanvullend recht zodat contractuele afwijkingen mogelijk zijn.
• De huurder dient op het einde van de huurtijd het goed terug te geven in de staat waarin het zich
bevond bij de aanvang van de huur.
Indien er een gedetailleerde plaatsbeschrijving opgemaakt werd, moet de huurder het goed
teruggeven zoals hij het volgens de plaatsbeschrijving ontvangen heeft. Behalve in geval van
ouderdom of overmacht. De bewijslast ligt bij de huurder (art. 1731, §2 BW).
Indien er geen plaatsbeschrijving opgemaakt werd, wordt vermoed dat de huurder het goed
ontvangen heeft in dezelfde staat als deze waarin het zich bevindt op het einde van de
huurovereenkomst. De verhuurder moet dan het tegendeel bewijzen (art. 1731, §1 BW).
Deze regeling geldt enkel voor huurovereenkomsten die nieuw opgesteld zijn vanaf 1 januari
1984.
• De huurder is aansprakelijk voor de schade tengevolge van brand in het gehuurde goed. Het
betreft een wettelijk vermoeden van aansprakelijkheid en het is de huurder die dan ook moet
bewijzen dat hij geen enkele fout heeft begaan die de brand heeft doen ontstaan. Deze bepaling is
evenmin van dwingend recht zodat partijen een soepelere of strengere regeling kunnen voorzien
(art. 1733 BW).
• Wat met de verbeteringen moet gebeuren die de huurder aangebracht heeft, is in het gemeen
recht slechts op gebrekkige wijze geregeld.
Verbouwingswerken die de aard en de bestemming van het gehuurde goed zouden wijzigen, zijn
in beginsel niet toegelaten, tenzij contractueel anders zou overeengekomen zijn.
Nieuwe gebouwen die de bestemming niet wijzigen mogen wel opgericht worden.
Vermits de mogelijkheid tot het uitvoeren van verbeteringen, verbouwingswerken en nieuwbouw
en de eventuele vergoeding ervoor achteraf in de wet niet geregeld is, is het raadzaam om in de
huurovereenkomst expliciet te bepalen wat met de verbouwingswerken op het einde van de
huurtijd moet gebeuren en of de verhuurder er een vergoeding voor moet betalen.
2.6. Onderverhuring en overdracht (art. 1717 BW)
Dit kan als het recht niet is ontzegd bij overeenkomst.
Een onderhuurovereenkomst is een nieuwe overeenkomst waarbij de huurder het goed (of een deel
ervan) op zijn beurt verhuurt aan een onderhuurder. Er ontstaat geen juridische band tussen de
hoofdverhuurder en de onderhuurder. Bij het einde van de hoofdhuur (bijv. ingevolge verkoop van het
verhuurde goed) wordt de onderhuurder bezetter zonder titel.
Bij huuroverdracht komt er geen nieuwe huurovereenkomst tot stand. De huurder draagt zijn
huurrechten over aan een derde, die de oorspronkelijke huur zal verder zetten. Huuroverdracht slaat
steeds op de totaliteit van het goed. Alle rechten worden overgedragen wanneer de overdracht
betekend wordt aan de hoofdverhuurder. De overnemer krijgt een rechtstreekse vordering tegen de
hoofdverhuurder. De huurschulden zoals de betaling van de huurprijs worden in beginsel niet
overgedragen tenzij de hoofdverhuurder de overdrager uitdrukkelijk ontlast van zijn verplichtingen.
7

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
Volgens artikel 1717 B.W. is het toegelaten om de huur over te dragen of om onder te verhuren, tenzij
dit in de overeenkomst verboden of beperkt wordt. Verder mag de huurder die het goed niet als
hoofdverblijfplaats bestemt, zijn huurovereenkomst niet overdragen of het goed geheel of gedeeltelijk
onderverhuren aan een persoon die het goed wel tot zijn hoofdverblijfplaats zou bestemmen.
Uitzonderingen hierop zijn: gemeentes, ocmw’s, vzw’s of instellingen van openbaar nut.
Inbreng van de huur in een vennootschap wordt beschouwd als onderverhuring of overdracht van
huur.
Bij overlijden gaat de huur die niet intuïtu personae aangegaan werd, steeds over op de erfgenamen,
zelfs indien de overdracht verboden werd in de huurovereenkomst (art. 1742 BW).
2.7. Vervreemding van het verhuurde goed (art. 1743 BW e.v.)
Vervreemding is zowel overdracht onder bezwarende titel (verkoop, ruil, inbreng in vennootschap) als
de overdracht ten kosteloze titel (schenking, niet bij overlijden).
Volgens artikel 1743 B.W. zijn huurovereenkomsten waarvan de datum op het ogenblik van de
verkoop (registratie compromis of verlijden authentieke akte) vaststaat, tegenstelbaar aan de koper.
Contractueel kan hiervan afgeweken worden.
Een onderhandse huurovereenkomst verkrijgt vaste datum vanaf de dag dat zij geregistreerd is, op de
dag van overlijden van degene die de overeenkomst ondertekend heeft of vanaf de dag dat de
hoofdinhoud is vastgesteld in een akte van een openbare ambtenaar bijv. PV van boedelbeschrijving.
Een authentieke akte heeft reeds vaste datum vanaf het verlijden ervan.
Door de tegenstelbaarheid dient de koper de verbintenissen van de verkoper na te leven. Hij neemt de
plaats van verhuurder in en hij kan de huurder niet uit het gehuurde goed zetten, tenzij in de
huurovereenkomst een uitzettingsclausule zou opgenomen zijn. Dit houdt in dat de verhuurder zich
het recht voorbehouden heeft om de huur te beëindigen ingeval van vervreemding. De verhuurder
dient de huurder in dat geval wel een schadevergoeding te betalen waarvan het bedrag in de
overeenkomst bepaald werd. Bij gebrek aan een contractuele regeling geldt de wettelijke regeling van
artikel 1745 en 1747 BW (art. 1744 – 1747 BW).
De huurder heeft een retentierecht en mag in het gehuurde goed blijven totdat de schadevergoeding
betaald is (art. 1749 BW). De huurder heeft tevens recht op een opzeggingstermijn (art. 1748 BW).
Wanneer de huurovereenkomst geen vaste datum heeft, mag de koper de huurder uitzetten. Hij bezet
het onroerend goed immers zonder recht noch titel opzichtens de koper. De koper moet geen
opzegging geven. Indien de huurder niet vrijwillig vertrekt, dient de koper aan de vrederechter een
uitzettingsvonnis te vragen (art. 1750 en 1743 BW). De huurder kan wel schadevergoeding vorderen
van de verkoper vermits deze hem als verhuurder vrijwaring verschuldigd is voor uitwinning.
In de koopovereenkomst kan eventueel wel een beding ten behoeve van derden opgenomen worden
waarbij aan de koper de verplichting opgelegd wordt om het huurcontract te eerbiedigen zelfs al heeft
dit geen vaste datum.
Huurovereenkomsten aangegaan voor meer dan 9 jaar moeten, naast een vaste dagtekening
bekomen vóór de verkoop, overgeschreven worden op het kantoor van de hypotheekbewaarder
eveneens vóór de overschrijving van de verkoopsakte, om voor de ganse duurtijd tegenstelbaar te zijn
aan derden te goeder trouw. Is er geen tijdige overschrijving gebeurd van de huurovereenkomst met
vaste datum, dan is de overeenkomst slechts tegenwerpelijk voor een periode van 9 jaar die lopend is
op het ogenblik van de vervreemding.
Een huurovereenkomst die geen vaste dagtekening heeft en waarvan de eerbiediging niet in het
koopcontract werd opgelegd, is niet tegenwerpelijk aan de verkrijger.
schema (zie punt 4.7. Vervreemding handelshuur)
8

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
2.8. Betwistingen
De vrederechter is bevoegd voor alle vorderingen betreffende de huur van goederen. Elke vordering
kan ingeleid worden bij verzoekschrift.
3. Woninghuur
3.1. Wettelijke regeling
Op de huurovereenkomsten van een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende
toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijf heeft bestemd, zijn de
bepalingen van afdeling II van hoofdstuk II van titel VIII van het burgerlijk wetboek van toepassing.
Door de woninghuurwet van 20 februari 1991 werd dit apart hoofdstuk ingevoerd in het burgerlijk
wetboek (art. 1 woninghuurwet (WHW)).
De wet van 20 februari 1991 heeft onmiddellijke werking gekregen.
Vanaf 18 mei 2007 gelden nieuwe regels met betrekking tot huurovereenkomsten.
Hier worden kort de zeven belangrijkste wijzigingen samengevat:
- verplichte affichering van de huurprijs en de kosten: inbreuken hierop kunnen worden
bestraft met administratieve boete tussen 50 euro en 200 euro (art. 1716 BW).
- huurcontracten dienen steeds schriftelijk te worden afgesloten en moeten de volgende
vermeldingen bevatten: de identiteit van de partijen, de begindatum van de overeenkomst, de
aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur
zijn, het bedrag van de huur (art. 1bis WHW).
- verplichte bijlagen bij het huurcontract (art. 11bis WHW):
o de bijlage bij het KB van 4 mei 2007 bevat uitleg omtrent een aantal belangrijke
aspecten van het woninghuurrecht: normen van gezondheid, veiligheid,…;
o een kopie van het KB van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten
minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als
hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake
veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (BS 21.8.97). De voorwaarden zijn
minimale voorwaarden, waaraan elk goed dat als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd,
dient te voldoen. Hiervan kan niet afgeweken worden bij huurcontract (art. 2, §1
WHW).
- verplichte plaatsbeschrijving: de huurder en verhuurder zijn verplicht om op tegenspraak en
voor gezamenlijke rekening een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. Deze
plaatsbeschrijving dient te worden opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes
onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning en zij dient bij het huurcontract
te worden gevoegd (art. 1730 BW).
- registratie van huurcontracten (KB 4 mei 2007): de registratieplicht van huurcontracten die
dateren vanaf 1 januari 2007 zijn op initiatief van de verhuurder en te vervullen binnen de
tweede maand volgend op de sluiting van het contract te vervullen. Een inbreuk hierop kan tot
gevolg hebben dat:
o de verhuurder een boete krijgt;
o en indien het om een huurovereenkomst van 9 jaar gaat (vanaf 1 juli 2007) kan de
huurder bovendien een einde maken aan de huurovereenkomst zonder dat hij een
9

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
opzeggingsvergoeding verschuldigd is of zonder dat hij een opzeggingstermijn dient
in acht te nemen.
- Huurwaarborg (art. 10, §1 WHW): de wet beschrijft drie vormen: (zie in bijlage
standaardformulier ter bevestiging dat de huurwaarborg toegekend is)
o een waarborg die wordt gestort op een geïndividualiseerde rekening op naam van de
huurder
o een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de huurwaarborg progressief
samen te stellen
o een bankwaarborg ingevolge een standaardcontract tussen het OCMW en een
financiële instelling.
- bepaalde herstellingen die in principe door de verhuurder dienen te worden uitgevoerd
kunnen niet ten laste gelegd worden van de huurder (art. 2, §2 WHW).
De woninghuurwet is van dwingend recht (art. 12 WHW). Er kan bijgevolg contractueel niet van
afgeweken worden.
3.2. Definitie
Een woning is elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de
huurder bestemd is (art. 1 WHW).
Onder het toepassingsgebied van de woninghuurwet ressorteren bijgevolg:
- huizen of een deel ervan, appartementen, studio’s en kamers die door de huurder bewoond
worden, zowel gemeubileerde woningen als niet-gemeubileerde, alsook het permanent verblijf
op een camping in een gehuurde stacaravan, chalet of in een caravan waarvan men eigenaar
is en waarbij enkel de standplaats gehuurd wordt;
- én die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt d.w.z. dat hij en zijn gezin er effectief en
op doorlopende wijze verblijven
- èn dit met toestemming van de verhuurder. Deze kan uitdrukkelijk of stilzwijgend zijn bij de
ingenottreding en moet schriftelijk zijn in de loop van de huurovereenkomst.
De sociale huur valt evenwel niet onder de woninghuurwet. Dit is immers een aangelegenheid
waarvoor de gewesten bevoegd zijn en niet de federale wetgever. Ook de verhuring aan
rechtspersonen bv. vzw’s vallen niet onder de woninghuurwet. Evenmin valt de huur van een woning
onder de woninghuurwet wanneer de verhuring bijkomstig is aan een andere overeenkomst die
betrekking heeft op de functie of de bedrijvigheid van de huurder bv. bij het bestaan van een
arbeidscontract dat de hoofdovereenkomst is, maar er wordt tevens een woning gehuurd van de
werkgever (art. 1, §2 WHW).
Ook vallen overeenkomsten die afgesloten worden met een gemeente of OCMW die op zijn buurt de
woning onderverhuurt aan één of meer natuurlijke personen die minder begoed zijn of zich in een
behartenswaardige sociale situatie bevinden en die de woning uitsluitend tot hun hoofdverblijf
bestemmen, onder de woninghuurwet (wet 13 april 1997, BS 21 mei 1997) (art.1, § 1bis WHW). De
eigenaar dient wel op voorhand de onderverhuring toe te staan. Dit hoeft evenwel niet uitdrukkelijk in
het contract te staan maar mag met alle middelen van recht bewezen worden (art. 1717 BW). Best
wordt wel een clausule “onderverhuring toegestaan” in het contract opgenomen om achteraf
discussies te vermijden. Uiteraard valt ook de overeenkomst die de gemeente of het OCMW afsluit
met de onderhuurder onder de woninghuurwet.
Wanneer de woning tijdens de huur niet langer meer de hoofdverblijfplaats van de huurder is, wordt
het een gemeenrechtelijke huur van een onroerend goed, indien de verhuurder de overeenkomst niet
wenst te ontbinden (art. 1, §3 WHW).
10

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
3.3. Staat van het gehuurde goed en uitvoering van verbeteringswerken
Om het verhuren van krotten te vermijden wordt in de woninghuurwet bepaald dat het gehuurde goed
moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en
bewoonbaarheid (art. 2,§1 WHW). Deze eis is afdwingbaar gesteld. Wanneer het verhuurde goed
niet voldoet aan de minimale voorwaarden die bij koninklijk besluit van 8 juli 1997 (B.S. 21 augustus
1997) vastgelegd zijn, heeft de huurder een dubbele keuze (art.2, §1; lid 4 en 5 WHW):
- ofwel eist hij de uitvoering van de werken die noodzakelijk zijn om de gehuurde woning in orde te
brengen
- ofwel vordert hij de ontbinding van de huur met schadevergoeding (art. 2, §1, lid 6 WHW).
Wel is het mogelijk om een renovatieovereenkomst af te sluiten. Daarbij komen de partijen
overeen dat de huurder er zich toe verbindt bepaalde werken op zijn kosten uit te voeren zodat de
woning zal voldoen aan de minimumvereisten. De verhuurder zal als tegenprestatie tijdens de werken
geen huurprijs vragen. Verder zal hij gedurende een ruime periode geen opzeg betekenen of
prijsherziening vorderen of hij zal zelfs de huurprijs verminderen of kwijtschelden voor een lange
periode (art. 8 WHW).
3.4. Duur en einde (art. 3 WHW)
De duur van de woninghuurovereenkomst en de opzegmogelijkheden zijn als volgt geregeld:
1. Normale regeling: alle overeenkomsten worden voor negen jaar aangegaan.
De huurder kan dergelijke contracten opzeggen mits een opzegtermijn van drie maanden en
een schadevergoeding van:
- drie maanden huur bij een opzeg gegeven tijdens het eerste jaar
- twee maanden huur bij een opzeg gegeven tijdens het tweede jaar
- een maand huur bij een opzeg gegeven tijdens het derde jaar
- geen schadevergoeding meer vanaf het vierde jaar.
De verhuurder kan opzeggen:
• mits een opzegtermijn van zes maanden om zelf het pand binnen het jaar te betrekken.
Hetzelfde geldt voor het betrekken van het pand door zijn afstammelingen, zijn aangenomen
kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, diens afstammelingen, diens
bloedverwanten in opgaande lijn of diens aangenomen kinderen, bloedverwanten in de zijlijn
van zowel hemzelf als zijn echtgenoot en dit tot in de derde graad.
Voor de ooms, tantes, neven en nichten mag dit evenwel pas ten vroegste op het einde van
de eerste drie jaar huur. De woning moet gedurende twee jaar werkelijk bewoond blijven.
Het is evenwel mogelijk om deze vroegtijdige beëindiging in de overeenkomst uit te sluiten of
te beperken;
• mits een opzegtermijn van zes maanden op het einde van de eerste en de tweede driejarige
periode om verbouwingswerken uit te voeren.
De werken moeten beëindigd zijn binnen de 24 maanden na het verstrijken van de
opzegging.
Wanneer het om meerdere woningen in een zelfde gebouw gaat moet er geen rekening
gehouden worden met de driejarige perioden en kan dit voor al deze huren tegelijk gebeuren,
maar niet gedurende eerste jaar huur;
• mits een opzegtermijn van zes maanden bij het verstrijken van de eerste en de tweede
driejarige periode zonder motivering maar met betaling van een schadevergoeding van
- negen maanden huur bij opzeg tegen het einde van de eerste periode van drie jaar
11

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
- zes maanden schadevergoeding bij opzeg tegen het einde van de tweede periode van
drie jaar.
Het is tot slot zo dat huurovereenkomsten niet automatisch of van rechtswege eindigen na de
negen jaar. Eén van de partijen moet zes maanden op voorhand een opzeg doen. Anders wordt
de overeenkomst telkens voor drie jaar verlengd. Voor de gevallen waarbij op elk ogenblik kan
opgezegd worden, gaat de opzegging in op de eerste dag van de maand volgend op die waarin
de opzeg werd gegeven (art.3, §9 WHW).
Schema opzegging door verhuurder
REDEN SCHADEVERGOEDING OPZEGTERMIJN WANNEER
eigen gebruik geen 6 maaanden ten allen tijde
verbouwingswerken geen 6 maanden einde eerste/tweede
driejarige periode
zonder motivatie - einde eerste driejarige
periode
9 maanden huur
- einde tweede driejarige
periode
6 maanden huur
6 maanden einde eerste/tweede
driejarige periode
2. Mogelijkheid: contracten voor meer dan negen jaar en zelfs een levenslange huurovereenkomst
die van rechtswege eindigt bij het overlijden van de huurder (art. 3, §7 WHW).
Deze contracten moeten bij authentieke akte vastgesteld worden. De verhuurder beschikt niet
over enige opzeggingsmogelijkheid tenzij dit contractueel bepaald zou zijn. De huurder kan steeds
opzeggen mits naleving van een opzegtermijn van drie maanden.
3. Eveneens mogelijk: contracten voor minder dan negen jaar op voorwaarde dat de duur ervan de
drie jaar niet overschrijdt (art. 3, §6 WHW)
Het contract mag bovendien slechts eenmaal verlengd worden onder dezelfde voorwaarden en
zonder de totale huurtijd van drie jaar te overschrijden (bijv. 1 jaar + 1 jaar of 2 jaar + 1 jaar).
Tevens is ook hier een opzeg vereist die minstens drie maanden voor het einde van de voorziene
termijn moet gegeven worden. Dergelijke contracten moeten alleszins bij geschrift aangegaan
worden.
3.5. Prijs
De huurprijs mag vrij tussen de partijen bepaald worden. Op deze regel bestaan twee
uitzonderingen:
- bij de verlenging van een huur van korte duur tussen dezelfde partijen
- bij opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur afgesloten met verschillende huurders.
Als principe geldt verder dat achteraf de huurprijs steeds jaarlijks kan geïndexeerd worden met
gebruik van de gezondheidsindex. Dit kan alleen indien er een geschreven huurcontract is en de
indexering niet uitdrukkelijk uitgesloten is (art. 6 WHW).
Een herziening van de huurprijs kan tussen de negende en zesde maand voor het verstrijken van elke
driejarige periode (art. 7, §1 WHW).
12

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
Als partijen geen overeenstemming bereiken, kunnen ze tussen de zesde en de derde maand voor het
verstrijken van een driejarige periode een vordering instellen bij de rechter in geval van:
- stijging of daling van de huurwaarde van het goed met 20%;
- werken door de verhuurder tijdens de duur van de overeenkomst waardoor de waarde met
10% gestegen is. Dit geldt niet wanneer de werken uitgevoerd moesten worden om aan de
minimale kwaliteitsvereisten te voldoen.
De onroerende voorheffing kan volgens de nieuwe woninghuurwet niet meer door een clausule in de
overeenkomst ten laste van de huurder gelegd worden (art. 5 WHW).
De andere kosten en lasten moeten steeds los van de huur in een aparte rekening opgegeven
worden. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen op ieder ogenblik aan de vrederechter een
herziening van de forfaitaire kosten en lasten vragen ofwel een omzetting in werkelijke kosten en
lasten. Als de kosten en lasten niet forfaitair bepaald werden, moeten zij overeenstemmen met de
werkelijke uitgaven (art. 7, §2 WHW).
3.6. Waarborg (art. 10 WHW)
De waarborg in geld moet op een geblokkeerde rekening gestort worden op naam van de huurder
en mag niet meer dan twee maanden huur bedragen. De intresten worden gekapitaliseerd (art. 10, §1
WHW).
Dit geldt niet voor een bankgarantie of een inpandgeving van effecten.
3.7. Onderverhuring en overdracht
Als algemene regel geldt dat de overdracht van de huur verboden is tenzij mits schriftelijke en
voorafgaande toestemming van de verhuurder. De overdrager wordt dan ontheven van elke
toekomstige verplichting tenzij in het schriftelijk akkoord van de verhuurder een beding inzake
hoofdelijkheid zou opgenomen zijn. Bij niet naleving van deze bepaling kan de hoofdhuurder
schadevergoeding moeten betalen (art. 4 en 9 WHW).
De onderverhuring is in principe eveneens verboden (art.1 en 4 WHW).
Wel kan de huurder die een deel van de woning als hoofdverblijfplaats blijft bewonen een gedeelte
van het goed onderverhuren op voorwaarde dat de verhuurder hiermee akkoord gaat (art. 4 WHW).
Onderverhuring door de huurder van het goed dat hij zelf niet bewoont, mag niet.
Uitzondering hierop zijn:
- de mogelijkheid voor een gemeente, OCMW of een VZW om het goed onder te verhuren als
hoofdverblijfplaats aan personen die minder begoed zijn of die zich in een behartenswaardige
sociale positie bevinden. De hoofdverhuurder moet er op voorhand mee instemmen (art. 1717
BW);
- de mogelijkheid van een handelshuurder om een gedeelte van het pand waar hij zijn handel heeft,
onder te verhuren aan een persoon die er zijn hoofdverblijfplaats zal hebben op voorwaarde dat in
de handelshuurovereenkomst onderverhuren niet verboden werd (art. 11bis HHW).
3.8. Vervreemding van het verhuurde goed
Bij overdracht van het gehuurde goed moeten contracten die een vaste datum hebben, gerespecteerd
worden door diegene die het goed koopt, ook al komt er in de huurovereenkomst een
uitzettingsbeding voor. De nieuwe eigenaar treedt in de rechten en plichten van de initiële verhuurder.
Zonder vaste datum maar met bewijs dat de huurder de woning reeds meer dan zes maanden
bewoont, kan de nieuwe eigenaar de huur ook enkel opzeggen mits naleving van een aantal
voorwaarden. Namelijk na een opzeg van drie maanden (in plaats van zes maanden) om zelf of zijn
13

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
familie het goed te laten bewonen, om te verbouwen of zonder motivatie met een schadevergoeding
van zes of negen maanden huur en dit zonder het einde van de driejarige periode te moeten
afwachten. De opzegging moet wel binnen een termijn van drie maanden gegeven worden, die loopt
vanaf de dag dat de authentieke akte verleden wordt waarbij de eigendom overgegaan is.
Wanneer de huurder het goed nog geen 6 maanden betrekt en de huurovereenkomst geen vaste
datum heeft, moet de verkrijger de overeenkomst niet respecteren en kan hij de huurder uitzetten
zonder opzegging te moeten geven en zonder schadevergoeding te moeten betalen. In de
verkoopovereenkomst kan eventueel wel een bepaling ingelast worden waardoor de overeenkomst
toch moet gerespecteerd worden.
Schema (zie vervreemding handelshuur)
3.9. Verlenging van de huurperiode
Tot slot kan de huurder, na opzeg van de verhuurder, wegens buitengewone omstandigheden een
verlenging van de huur vragen na de opzegtermijn. Dit moet op straffe van nietigheid uiterlijk één
maand vóór de vervaldag van de huur bij aangetekende brief aan de verhuurder gevraagd worden.
Ook wanneer het gehuurde goed vervreemd wordt, kan de huurder wegens buitengewone
omstandigheden de verlenging vragen. De duur van de verlenging wordt bij onderling akkoord
geregeld of bij betwisting door de vrederechter (art. 11 WHW).
3.10. Plaatsbeschrijving (art. 1730 BW)
Naast de eigenlijke huurovereenkomst moet er verder nog een plaatsbeschrijving bij de
aanvang van de huur opgesteld worden. Die moet samen met het huurcontract geregistreerd
worden, zoniet wordt vermoed dat de huurder het goed ontvangen heeft in dezelfde staat waarin het
zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst.
Volgens artikel 1730 van het burgerlijk wetboek moet de plaatsbeschrijving opgemaakt worden
tijdens de eerste maand van de effectieve inhuurneming wanneer de huurtijd één jaar of meer
bedraagt. Wanneer de huurtijd minder dan één jaar bedraagt, moet de plaatsbeschrijving gedurende
de eerste 15 dagen opgesteld worden. De plaatsbeschrijving moet tegensprekelijk opgesteld
worden, gedateerd en ondertekend zijn door de huurder en de verhuurder en gedetailleerd zijn.
Het is inderdaad belangrijk om de plaatsbeschrijving zo uitvoerig mogelijk op te stellen. Zo moet
bijvoorbeeld de staat van de kranen, ramen, sanitaire toestellen, verwarmingselementen, e.d.
vermeld worden. Verder dient de plaatsbeschrijving te gebeuren op het ogenblik dat de water-, gas-
en elektriciteitstellers open zijn zodat de werking van de daarop aangesloten toestellen kan
gecontroleerd worden.
3.11. Registratie (art. 5bis WHW en …)
De verhuurder moet de huurovereenkomst laten registreren.
Qua redactie van de huurovereenkomst moet de overeenkomst in één exemplaar voor elke partij en
één exemplaar voor de registratie opgemaakt worden. Verder is vereist dat de overeenkomst binnen
de vier maanden na het afsluiten, geregistreerd wordt. Indien het een overeenkomst van meer dan
negen jaar betreft moet ze nadat er een authentieke akte van opgesteld is, overgeschreven worden op
het hypotheekkantoor. Door de registratie verkrijgt de overeenkomst vaste datum en is ze
tegenstelbaar aan derden.
Ook alle bijvoegsels aan de huurovereenkomst moeten geregistreerd worden.
3.12. Betwistingen
Het vredegerecht van de plaats waar het gehuurde goed gelegen is, is bevoegd voor alle
betwistingen betreffende de huur van een woning.
14

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
Wanneer de uithuiszetting van de huurder gevraagd wordt, moet bovendien een afschrift van een
dergelijke vordering aan het OCMW gezonden worden, tenzij de huurder er zich tegen verzet binnen
de twee dagen na de kennisgeving ervan. Het OCMW dient vervolgens binnen zijn wettelijke opdracht
hulp te bieden (art. 1344ter Gerechtelijk wetboek).
Inzake de aanpassing van de huurprijs, inzake de invordering van achterstallige huurgelden of inzake
de uithuiszetting, is de eiser verplicht de huurder op te roepen tot minnelijke schikking (artikel 1344
septies Ger. Wb.).
Verder kan de uithuiszetting pas ten uitvoer gelegd worden na verloop van een termijn van 1 maand
na de betekening van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder. De rechter kan deze termijn wegens
uitzonderlijk ernstige omstandigheden verlengen of verkorten.
Na die termijn mogen de goederen van de huurder op kosten van de huurder op de openbare weg
gezet worden. Wanneer de goederen de openbare weg belemmeren, moeten ze door het
gemeentebestuur op kosten van de huurder gedurende zes maanden bewaard worden. Het
gemeentebestuur moet van alle weggenomen en bewaarde goederen een register aanleggen. De
teruggave van de goederen kan afhankelijk gemaakt worden van de betaling van de kosten voor het
weghalen en bewaren ervan. Voor de niet beslagbare goederen, zoals bijv. bedden, tafel en
stoelen,…… geldt dit retentierecht niet.
4. Handelshuur
4.1. Wettelijke regeling
De wet van 30 april 1951, voor een eerste maal gewijzigd in 1955 en een tweede maal in 1970,
reglementeert de handelshuurovereenkomsten. Voor al hetgeen niet door deze wet geregeld is,
blijven de gemeenrechtelijke bepalingen gelden.
4.2. Definitie
Onder de toepassing van de handelshuurwetgeving (HHW) vallen (art. 1 HHW):
- de verhuring van (geen recht van tijdelijke bezetting) onroerende goederen of gedeelten van
onroerende goederen
- door de huurder of door een onderhuurder hoofdzakelijk gebruikt voor het uitoefenen van een
kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman
- die rechtstreeks in contact staat met het publiek. Bij kleinhandel gaat het om een verkoop in
kleine hoeveelheden voor eigen gebruik aan particulieren in daartoe ingerichte lokalen (bijv.
hotels, bioscopen, garages, winkels, apotheken, restaurants, schouwburgen, wisselkantoren,
banken, bakkers, kappers, kleuterkribben, schoenmakers, …)
- de verhuurder dient de uitoefening van deze activiteit in het goed toegestaan te hebben (bij de
aanvang mag dit stilzwijgend zijn, tijdens de huurperiode moet dit uitdrukkelijk en dus best
schriftelijk zijn).
Vallen niet onder de handelshuurwetgeving:
- - vrije beroepen evenals beroepsactiviteiten die geen direct contact met voorbijgaand cliënteel
hebben (zo bijvoorbeeld architecten, dokters, scholen, aannemers, import-export,
postorderbedrijven, opslagplaatsen, groothandel, nijverheid, drukkerijen) niet onder de
toepassing van de handelshuurwetgeving;
- - de huurovereenkomsten die wegens hun aard of bestemming van het goed of de gebruiken,
normaal worden toegestaan voor minder dan 1 jaar (bv. verhuur van een verkoopstand in een
handelsbeurs, seizoenverhuringen in toeristische centra) (art. 2 HHW).
De bepalingen van de handelshuurwet van 30 april 1951 zijn niet van openbare orde maar wel van
dwingend recht. Enkel de beschermde partij kan de nietigheid inroepen.
15

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
4.3. Duur en einde (art. 3 HHW)
De huurtijd bedraagt minimum negen jaar. Dit geldt ook voor onderverhuring tenzij hierdoor de
looptijd van de hoofdhuur zou overschreden worden.
De huurder kan verder de lopende huur beëindigen bij het verstrijken van elke drie jaar. Dit op
voorwaarde dat hij bij aangetekende brief of deurwaardersexploot minstens zes maanden op
voorhand zijn voornemen kenbaar maakt.
Ook de verhuurder kan de huurovereenkomst beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige
periode. In dit geval moet er wel in het geschreven huurcontract een beding opgenomen zijn dat aan
de verhuurder dit recht toekent. De verhuurder moet minstens één jaar op voorhand bij
gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekende brief de huur opzeggen en dit kan enkel om in het
goed werkelijk zelf handel uit te oefenen of die te laten uitoefenen door de echtgenoot, een
afstammeling, een aangenomen kind, een bloedverwant in de opgaande lijn van de verhuurder of zijn
echtgenoot of een personenvennootschap waarvan de werkende leden in dezelfde betrekking van
bloedverwantschap, aanverwantschap of adoptieve verwantschap staan tot de verhuurder of zijn
echtgenoot. De reden van opzegging moet in de opzeggingsbrief expliciet vermeld worden op straffe
van nietigheid.
De huurovereenkomst kan ook bij onderling akkoord op elk ogenblik beëindigd worden. Het akkoord
moet evenwel vastgelegd worden bij authentieke akte of bij verklaring afgelegd voor de rechter.
4.4. Prijs (art. 6 HHW)
Bij het sluiten van de overeenkomst mogen de partijen de huurprijs naar eigen goeddunken
vaststellen.
In de overeenkomst kan een indexatiebeding opgenomen worden.
Verder hebben beide partijen het recht om bij het verstrijken van elke driejarige huurperiode de
herziening van de huurprijs te vragen. Dit kan enkel op voorwaarde dat zij bewijzen dat
- de normale huurwaarde van het goed (en niet de vastgestelde huurprijs)
- tengevolge van nieuwe objectieve omstandigheden die niet voorzienbaar waren op het ogenblik
van het sluiten van de handelshuurovereenkomst en die een voortdurend karakter hebben (bijv.
wijziging immobiliënmarkt, oprichting appartementsgebouwen nabij gehuurde goed)
- ten minste 15% hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de
laatste herziening is vastgelegd.
De vordering tot herziening moet worden ingesteld bij de vrederechter gedurende de laatste drie
maanden van de lopende driejarige periode. De rechter oordeelt naar billijkheid. Herzieningsclausules
die bepalen dat de huurprijs om het jaar mag herzien worden, zijn geldig.
Ook bij de hernieuwing van de huur waardoor er een volledig nieuwe huurovereenkomst ontstaat,
wordt de huurprijs door het akkoord van de partijen bepaald. Bij gebrek aan minnelijk akkoord beslist
de rechter.
4.5. Verbouwingen die het goed wijzigen (art. 7 HHW)
Volgens de handelshuurwetgeving heeft de huurder het recht om zelfs tegen de wil van de eigenaar
aan het verhuurde goed zekere verbouwingen uit te voeren.
Voorwaarde is dat
- zij dienstig (niet noodzakelijk) zijn voor de onderneming. Enkel de handelslokalen mogen
gewijzigd worden, wel mag zelfs de structuur er blijvend door veranderen (bijvoorbeeld het
plaatsen van grote uitstalramen).
16

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
- de verbouwing mag de veiligheid, de gezondheidstoestand en de esthetische waarde van het
gebouw niet in het gedrang brengen
- de werken dienen op kosten van de huurder uitgevoerd te worden en de kostprijs mag niet meer
bedragen dan drie jaar huurprijs.
De huurder moet de verhuurder per aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot op
voorhand in kennis stellen. Ook de plannen en bestekken moeten worden meegedeeld.
De verhuurder kan zich hiertegen verzetten per aangetekende brief of bij
gerechtsdeurwaardersexploot binnen de dertig dagen na de ontvangst van het bericht waarna de
huurder tot dagvaarden dient over te gaan eveneens binnen de 30 dagen. De partijen kunnen vrij
beslissen over de regeling van de uitgevoerde werken bij het einde van de huur.
4.6. Onderverhuring en overdracht (art. 10 HHW)
Indien er in de handelshuurovereenkomst een contractueel verbod opgenomen is om de handelshuur
over te dragen of om het gehuurde onroerend goed geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, voorziet
artikel 10 van de handelshuurwetgeving de mogelijkheid om toch over te gaan tot overdracht van de
huur of tot een volledige onderverhuring. Die gebeurt samen met de overdracht of de verhuring van de
handelszaak en slaat op de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder. Dit kan enkel als de
verhuurder of diens familie geen gedeelte van het onroerend goed bewoont.
De huurder die gebruik wil maken van deze mogelijkheid moet vooraf aan de verhuurder het ontwerp
van akte van overdracht of onderverhuring betekenen bij aangetekende brief of bij
gerechtsdeurwaardersexploot. Tevens moet hij de verhuurder meedelen dat die overdracht of
onderverhuring gebeurt samen met de overdracht of de verhuring van de handelszaak.
Wanneer de verhuurder wettige redenen heeft, kan hij zich binnen de dertig dagen verzetten tegen de
overdracht of onderverhuring. De huurder dient dan binnen de vijftien dagen bezwaar aan te tekenen
bij de rechter tegen het verzet van de verhuurder.
Bij overdracht van de huur of een volledige onderverhuring die beide samen gaan met de overdracht
van de handelszaak, wordt de overnemer – onderhuurder rechtstreeks huurder van de
hoofdverhuurder (art. 11, I HHW). De oorspronkelijk huurder blijft wel hoofdelijk gehouden tot
nakoming van alle uit de oorspronkelijk huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen (art. 11, III
HHW). Zie ook Cass., 24 juni 1996, T. Huur, 1997-’98, 52, Vanbelle, J.
Bij gehele of gedeeltelijke onderverhuring van het gehuurde goed die gepaard gaat met de
onderverhuring van de handelszaak of die aanleiding geeft tot de oprichting van een nieuwe
handelszaak (bijvoorbeeld brouwerijcontract) heeft de hoofdhuurder zijn rechten niet volledig
afgestaan. De drie partijen blijven met elkaar verbonden (art. 11, II, HHW).
De hoger vermelde regeling is enkel toepasselijk als er in de initiële huurovereenkomst een verbod tot
overdracht of onderverhuring van het gehuurde goed opgenomen is. Zoniet is het gemeen recht van
toepassing op de overdracht of onderverhuring.
De handelshuurder kan vervolgens een gedeelte van het gehuurde goed onderverhuren aan een
onderverhuurder die er zijn hoofdverblijfplaats zal hebben (art. 11 bis). Hiertoe moeten twee
cumulatieve voorwaarden vervuld zijn:
- geen contractueel verbod of beperking in de handelshuurovereenkomst;
- de huurder behoudt zijn handel in het gehuurde goed.
De onderverhuring valt vervolgens onder de woninghuurwetgeving.
17

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
4.7. Vervreemding van het verhuurde goed (art. 12 HHW)
Wanneer het verhuurde goed vervreemd wordt tijdens de lopende huur regelt de
handelshuurwetgeving twee specifieke gevallen, waarvoor bijgevolg een regeling die afwijkt van het
gemeenrecht, geldt.
Enerzijds wordt in artikel 12 de toestand vastgesteld voor huurovereenkomsten met een vaste
dagtekening, waarin de verhuurder voor zichzelf of voor de verkrijger het recht heeft voorbehouden
om in geval van vervreemding de huurder uit het gehuurde goed te zetten. Vaste dagtekening wordt
verkregen door registratie, opname in een notariële akte of door het overlijden van één van de
ondertekenaars. Ook de hernieuwing van de huurovereenkomst moet op zich vaste dagtekening
bekomen hebben.
Anderzijds betreft het de situatie van een huurovereenkomst zonder vaste dagtekening en zonder dat
de verhuurder in de akte van vervreemding een beding heeft laten opnemen dat de verkrijger ertoe
verplicht de bestaande huurovereenkomst voort te zetten wanneer de huurder minstens zes maanden
vóór de vervreemding het goed in gebruik heeft.
In deze twee gevallen kan de verkrijger van het gehuurde goed de huurder uit het goed zetten. Dit op
voorwaarde dat hij binnen drie maanden na de verkrijging de huurder opzegging doet per
aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot.
Aan de huurder moet een opzegging van ten minste één jaar gegeven worden en de opzegging mag
enkel gebeuren om de volgende redenen (art. 12 en 16, 1°, 2°, 3°, 4° HHW):
• de verkrijger wenst het goed persoonlijk (of zijn afstammelingen) werkelijk in gebruik te nemen
• de verkrijger wil het goed een bestemming geven die elke handelsonderneming uitsluit
• de verkrijger wenst het goed weder op te bouwen
• de huurder is grovelijk te kort gekomen aan de verplichtingen die uit de lopende huur voortvloeien.
De huurder kan de gegrondheid van de ingeroepen reden betwisten voor de vrederechter (art. 29
HHW).
De huurder heeft eventueel recht op een vergoeding wegens uitzetting die door de verkrijger moet
betaald worden (art. 26 HHW). De verhuurder kan daarnaast verplicht worden, indien er in de
huurovereenkomst geen andersluidend beding opgenomen is, een schadevergoeding aan de huurder
te betalen als hij aan de verkrijger niet de verplichting oplegt om de lopende huur te respecteren (art.
1743 BW).
Bij overdracht door minnelijke verkoop aan een openbaar bestuur geldt de regeling van artikel 12 van
de handelshuurwetgeving eveneens. Wanneer evenwel het goed gerechtelijk onteigend wordt om
reden van algemeen nut, kan het bestuur een einde maken aan de huurovereenkomst en zal de
huurder dienen te verhuizen. Een eventuele vergoeding zal dan vastgesteld worden volgens de
normen van de wetgeving op de onteigening.
Schema vervreemding
Situatie
vervreemding
huurovereenkomst met
vaste datum, zonder
uitzettingsclausule
huurovereenkomst met
vaste datum
met uitzettingsclausule
bij vervreemding
Gemeen huurrecht
(BW)
koper moet de
huurovereenkomst
respecteren
koper kan de huurder
uitzetten, eventueel
met betaling van
schadevergoeding
door de verhuurder
Woninghuurwet
(WHW)
koper moet de
huurovereenkomst
respecteren
koper moet de
huurovereenkomst
respecteren
Handelshuurwet
(HHW)
/
18
koper kan de huur
enkel opzeggen indien
er speciale reden is en
mits een opzegtermijn
van 1 jaar

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
huurovereenkomst
zonder vaste datum
huurovereenkomst
zonder vaste datum,
maar met clausule in
verkoopovereenkomst
respecteren huur
huurovereenkomst
zonder vaste datum
zonder clausule in
verkoopovereenkomst,
maar gebruik van meer
dan 6 maanden
koper kan de huurder
uitzetten, eventueel
met betaling van
schadevergoeding
door de verhuurder
koper moet de
huurovereenkomst
respecteren.
koper kan de huurder
uitzetten (als geen
clausule in de
verkoopovereenkomst,
geen gebruik)
/ /
/ koper kan de huur
enkel opzeggen indien
er speciale reden is en
mits een opzegtermijn
van 3 maanden,
eventueel met
schadevergoeding
4.8. Hernieuwing van de huur (verlenging?) (art. 13 – 14 HHW)
/
19
koper kan de huur
enkel opzeggen indien
er speciale reden is en
mits een opzegtermijn
van 1 jaar
De huurder heeft het recht om bij voorkeur boven alle andere personen de hernieuwing van zijn
huurovereenkomst te verkrijgen (art. 13 HHW). Dit om dezelfde handel voort te zetten:
- hetzij bij het verstrijken van de oorspronkelijke huurovereenkomst,
- hetzij bij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing.
De hernieuwde huurovereenkomst heeft eveneens een duur van 9 jaar.
De huurhernieuwing is beperkt tot drie hernieuwingen. Daarna is de verhuurder geen
uitzettingsvergoeding meer verschuldigd.
De vernieuwde huur is een nieuwe overeenkomst en moet op haar beurt geregistreerd worden om
vaste datum te verkrijgen.
Indien de huurder na het verstrijken van de huurtermijn in het gehuurde goed blijft en er door de
verhuurder ook gelaten wordt, komt er een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde duur tot stand.
Die kan door de verhuurder ten allen tijde beëindigd worden mits hij een opzeggingstermijn van 18
maanden in acht neemt. De huurder kan vanaf deze gedane opzegging toch nog een aanvraag tot
huurhernieuwing indienen (art. 14, lid 3 HHW).
Indien de huurder na drie huurhernieuwingen in het goed gelaten wordt zonder protest, wordt de
huurovereenkomst van maand tot maand verlengd volgens de bepalingen van het gemeenrecht.
Om zijn recht op huurhernieuwing te kunnen uitoefenen moet de huurder de volgende procedure
naleven (art. 14 HHW):
- op straffe van verval moet hij bij aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot een
aanvraag tot de verhuurder richten;
- dit gebeurt op zijn vroegst 18 maanden en op zijn laatst 15 maanden vóór het verstrijken van de
lopende huurperiode;
- in die aanvraag moet de huurder op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder hij
bereid is de nieuwe huur aan te gaan (kunnen dezelfde voorwaarden zijn als die van de lopende
huur);
- hij moet tevens vermelden dat de verhuurder geacht wordt met de huurhernieuwing akkoord te
gaan onder de door de huurder gestelde voorwaarden. Dit indien de verhuurder niet binnen de 3
maanden met een aangetekende brief of met een gerechtsdeurwaardersexploot aan de huurder
kennis geeft van hetzij zijn (gemotiveerde) weigering, hetzij van andere voorwaarden, hetzij van
het aanbod tot huren van een derde.
Deze bepaling is van dwingend recht ten voordele van de verhuurder.

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
De verhuurder die een ongeldige aanvraag tot huurhernieuwing ontvangt, dient in principe niets te
doen en mag een afwachtende houding aannemen.
De verhuurder die een geldige en tijdige aanvraag tot huurhernieuwing ontvangt en daarop niet
reageert binnen de drie maanden met een aangetekende brief of met een
gerechtsdeurwaardersexploot, wordt vermoed in te stemmen met de huurhernieuwing onder de door
de huurder voorgestelde voorwaarden (art. 14 HHW).
Eventueel kan de verhuurder andersluidende voorwaarden voorstellen, bijvoorbeeld een nieuwe
huurprijs. Indien de huurder de door de verhuurder voorgestelde andersluidende voorwaarden niet
aanvaardt, moet hij binnen de dertig dagen na antwoord van de verhuurder van die voorwaarden de
verhuurder doen dagvaarden. Ook kan hij hem voor een minnelijke schikking laten oproepen voor de
vrederechter. De huurprijs en de huurvoorwaarden waarover onenigheid bestaat tussen de verhuurder
en de huurder worden dan door de rechter vastgesteld (art.18 HHW). De huurder heeft evenwel
binnen de 15 dagen na de betekening van het in hoger beroep gewezen vonnis, het recht om afstand
te doen van zijn aanvraag tot huurhernieuwing (art. 20 HHW).
De huurhernieuwing mag ook geweigerd worden door de verhuurder om één van de in artikel 16,I
handelshuurwet limitatief opgesomde redenen (art. 16, IV HHW). Indien de verhuurder om een ander
motief of ongemotiveerd weigert, dient hij minimum aan de huurder een uitzettingsvergoeding van drie
jaar huurprijs te betalen.
1. Zo kan de verhuurder weigeren omdat hij persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik
zal nemen of op die wijze in gebruik zal laten nemen door zijn in de wet opgesomde familieleden
of vennootschappen.
2. De verhuurder kan ook de huurhernieuwing weigeren om het verhuurde goed of het gedeelte
waarin de huurder zijn bedrijf uitoefent af te breken en weer op te bouwen. De werken dienen de
ruwbouw van de lokalen te betreffen en de kostprijs moet samen meer dan 3 jaar huurprijs
bedragen.
3. Verder kan de verhuurder de huurhernieuwing weigeren wanneer hij het voornemen heeft om
voortaan geen handel meer te laten drijven in het onroerend goed (bijvoorbeeld verhuren als
burgerwoning of aan een openbaar bestuur).
4. Dit geldt ook wanneer hij het bewijs kan leveren van een ernstige, zware tekortkoming van de
huurder aan zijn verplichtingen.
5. De huurhernieuwing kan verder geweigerd worden wanneer er bij de huurder afwezigheid is van
een wettig belang (bijvoorbeeld als de huurder beschikt over een eigen gebouw in de buurt).
6. Tot slot kan de verhuurder de huurhernieuwing weigeren indien hij zich kan beroepen op het
aanbod van een hogere huurprijs door een derde. Indien de huurder nadat de verhuurder hem het
aanbod van de derde ter kennis heeft gebracht een minstens gelijke huurprijs onder gelijke
voorwaarden aanbiedt, wordt aan de huurder zonder enig ander opbod de voorkeur gegeven
boven alle anderen. Wanneer de huurder een gelijke prijs maar onder andere voorwaarden
aanbiedt, roept de vrederechter alle partijen op en beslist hij wie de huurder zal zijn (art. 20 HHW).
4.9. Uitzettingsvergoeding (art. 25 HHW)
Bij weigering van de huurhernieuwing door de verhuurder is hij afhankelijk van de reden van weigering
de volgende uitzettingsvergoedingen verschuldigd aan de huurder.
1. De verhuurder wil het verhuurde goed “heropbouwen na afbraak” (meer dan 3 jaar huur kosten,
moet ruwbouw raken). In dit geval is hij een uitzettingsvergoeding van 1 jaar huurprijs
verschuldigd. Dit is niet het geval wanneer het goed moet worden afgebroken of heropgebouwd
wegens ouderdom, overmacht of krachtens wettelijke of reglementaire bepalingen. Dan is geen
vergoeding verschuldigd (art. 25, 1° HHW). Indien de werken niet aangevat worden binnen een
termijn van 6 maanden en/of niet minstens 2 jaar duren na de uitzetting van de huurder, is de
20

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
verhuurder een uitzettingsvergoeding van 3 jaar verschuldigd. Deze verplichting geldt niet
wanneer hij een “gewichtige” reden kan aantonen (art. 25, 3° HHW).
2. Bij het weigeringsmotief “eigen gebruik” (persoonlijk en werkelijk) is slechts een uitzettingsvergoeding
verschuldigd indien in het goed een soortgelijke handel zal uitgevoerd worden als
deze van de zittende huurder (art. 25, 2° HHW). De vergoeding bedraagt twee jaar huur wanneer
de huurder van het voeren van de soortgelijke handel op de hoogte gebracht wordt (art. 25, 3°
HHW). Ze bedraagt drie jaar huur wanneer de huurder ten tijde van zijn uitzetting geen kennis
heeft gekregen van het voeren van een soortgelijke handel binnen de twee jaar in het
desbetreffende pand (art. 25, 6° HHW).
3. Bij het weigeringsmotief “nieuwe bestemming die elke handelsonderneming uitsluit”, is 1 jaar oude
huur verschuldigd (art. 25, 1° HHW);
4. Bij het weigeringsmotief “aanbod van een hogere huurprijs door een derde” bedraagt de
uitzettingsvergoeding (art. 25, 4°- 6° HHW):
• één jaar nieuwe huur te betalen door die derde wanneer de nieuwe huurder geen soortgelijke
handel voert;
• twee jaar nieuwe huur te betalen door die derde wanneer de nieuwe huurder wel een
soortgelijke handel voert en dit voornemen effectief ter kennis gebracht werd aan de huurder
bij de weigering;
• drie jaar huur wanneer binnen twee jaar na de uitzetting een soortgelijke handel gevoerd
wordt door de nieuwe huurder zonder dat hiervan kennis werd gegeven bij de weigering.
Verhuurder en derde zijn hoofdelijk verbonden tot die vergoeding.
5. Wanneer het voornemen op grond waarvan de hernieuwing geweigerd werd, niet ten uitvoer
gebracht wordt, is eveneens een uitzettingsvergoeding van 3 jaar huur verschuldigd.
6. Bij de overige twee weigeringsgronden “afwezigheid van een wettig belang bij de huurder” en
“grove tekortkomingen van de huurder” is geen uitzettingsvergoeding verschuldigd. Ook wanneer
de huurder geen rechten heeft op de handelszaak, kan hij geen aanspraak maken op een
uitzettingsvergoeding (bijvoorbeeld wanneer de handelszaak aan de onderhuurder toebehoort).
Schema
REDEN UITZETTINGSVERGOEDING
eigen gebruik - andere handel geen vergoeding
- soortgelijke handel:
wederopbouw na afbraak 1 jaar huurprijs
ander bestemming 1 jaar huurprijs
zware tekortkoming door huurder geen vergoeding
afwezigheid van belang in hoofde van de huurder geen vergoeding
kennis huurder geen kennis
twee jaar huur drie jaar huur
21

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
aanbod van een derde - andere handel een jaar huur
ongemotiveerde weigering/voornemen wordt niet
ten uitvoer gebracht
- soortgelijke handel:
kennis huurder geen kennis
twee jaar huur drie jaar huur
3 jaar huurprijs
De vergoedingen wegens uitzetting hebben een vast karakter. Er zijn evenwel een aantal
uitzonderingen.
Zo kan de verhuurder zich in bepaalde gevallen wenden tot de rechter. Dit is het geval wanneer de
forfaitair bepaalde uitzettingsvergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of vervallen
toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming.
Ook de huurder kan zich in bepaalde gevallen tot de rechter wenden wanneer de
uitzettingsvergoeding klaarblijkelijk ontoereikend is wegens het voordeel dat de verhuurder uit de
uitzetting getrokken heeft (art. 25, lid 4 en 5 HHW).
De rechtsvordering tot betaling van de uitzettingsvergoeding moet ingesteld worden één jaar vanaf het
feit waarop de vordering gegrond is (bijvoorbeeld de uitzetting van de huurder, het verstrijken van de
termijn van 6 maanden waarbinnen de verhuurder moet beginnen met de afbraak,..). Deze termijn is
een vervaltermijn (art. 28 HHW).
De huurder heeft daarenboven het recht om het goed te blijven gebruiken, zonder enige huurprijs of
bezettingsvergoeding verschuldigd te zijn, totdat de uitzettingsvergoeding hem effectief betaald is. De
huurder beschikt derhalve over een retentierecht (art. 27 HHW).
4.10. Redactie van de huurovereenkomst
Bij het opstellen van een handelshuurovereenkomst moet er rekening mee gehouden worden dat niet
mag afgeweken worden van de volgende bepalingen:
• de bestemming van het onroerend goed (art. 1 HHW);
• de minimumduur van de overeenkomst zijnde 9 jaar (art. 3 HHW);
• de huurprijsherziening (art. 6 HHW);
• de mogelijkheid van huurhernieuwing voor 9 jaar (art. 13 HHW);
• een opzeggingsmogelijkheid na elke periode van 3 jaar (art. 3 HHW);
- de vooropzeg door de huurder is 6 maanden
- de vooropzeg door de verhuurder is 1 jaar
• de huurder mag werken uitvoeren die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van zijn
handelsactiviteiten (art. 7 HHW);
• het recht op een uitwinningsvergoeding voor de huurder indien de huurhernieuwing geweigerd
wordt (art. 25 HHW).
22

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
5. Verhuring door een lokaal bestuur
5.1. Gemeente
5.1.1. Bevoegdheid
Gemeenteraad (artikel 43, § 2, 12° en art. 57, §3, 1° en 8°, c van het gemeentedecreet van 15 juli
2005)
De gemeenteraad bepaalt de contractvoorwaarden voor verhuring van meer dan negen jaar.
College burgemeester en schepenen (artikel 57, § 3, 1° en 8°,c van het gemeentedecreet van 15
juli 2005)
Het college van burgemeester en schepenen is bevoegd om een huurrecht te verlenen én de
contractvoorwaarden te bepalen, tenzij de gemeenteraad algemene regels heeft bepaald, als:
- het een huurovereenkomst betreft van minder of gelijk aan 9 jaar (daad van beheer) (art. 57, §3, 1°
GD);
- het een overeenkomst van meer dan negen jaar betreft (daad van beschikking) en nominatief is
opgenomen in het vastgestelde budget (art. 57, §3, 8°, b GD)
Sinds 1 januari 2013 kan het college van burgemeester en schepenen immers ook beslissen over
verhuringen van meer dan negen jaar (daden van beschikking), maar de gemeenteraad beslist in dat
geval over de contractvoorwaarden.
5.1.2. Procedure
5.1.2.1. Principiële beslissing
De principiële beslissing wordt genomen door het college van burgemeester en schepenen volgens
zijn bevoegdheid zoals uiteengezet onder punt 5.1.1.
De principiële beslissing bepaalt onder andere:
- welk onroerend goed wordt verhuurd;
- welke, de mate waarin, publiciteit wordt gevoerd;
- let op: de voorwaarden van de overeenkomst worden door de gemeenteraad bepaald.
5.1.2.2. Voorbereiding (Uitvoering)
De voorbereiding//uitvoering van de beslissing om een bepaald onroerend goed te verhuren, komt
steeds toe aan het college van burgemeester en schepenen.
Deze beheersbevoegdheid kan gedelegeerd worden aan de gemeentesecretaris, die deze
bevoegdheid op zijn beurt kan delegeren aan andere personeelsleden (artikel 58 gemeentedecreet).
In het kader van een behoorlijk bestuur is het wenselijk om alleszins de nodige publiciteit te voeren bij
het aangaan van een huurovereenkomst, tenzij er bijzondere redenen aanwezig zouden zijn. In
principe dient de aanbieding openbaar te gebeuren zodat alle mogelijk geïnteresseerden de kans
hebben om een bod te doen. Een beperkte publiciteit kan enkel als daar goede redenen voor zijn,
zoals sociale of financiële.
De huurprijs wordt ook best vastgesteld op basis van een schattingsverslag van de huurwaarde.
23

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
5.1.2.3. Definitieve beslissing
Het college van burgemeester en schepenen neemt de definitieve beslissing tot verhuring van het
onroerend goed. Voor huurovereenkomsten van meer dan negen jaar, gebeurt dat conform de
contractvoorwaarden die de gemeenteraad heeft bepaald.
5.1.2.4. Afsluiten overeenkomst
Het college van burgemeester en schepenen kan de overeenkomst afsluiten en ondertekenen.
Hieronder een overzicht van de ondertekeningsbevoegdheid zoals geregeld in art. 182 t.e.m.184 van
het gemeentedecreet.
Stukken Ondertekening door Delegatie aan
College (CBS) Burgemeester én Één of meer leden van het CBS; uitz:
notulen
gemeentesecretaris Één of meer personeelsleden van de
gemeente;
Uitz: notulen
5.1.3. Betwistingen
De beslissingen van de raad en van het college van burgemeester en schepenen betreffende de
verhuring zijn onderworpen aan het algemeen bestuurlijk toezicht (art. 248 t.e.m. 261 van het
gemeentedecreet).
Bij het afsluiten van de huurovereenkomst dienen uiteraard ook steeds de bepalingen van het
burgerlijk wetboek nageleefd te worden. Betwistingen hieromtrent behoren tot de bevoegdheid van de
burgerlijke rechtbanken.
5.2. OCMW
5.2.1. Bevoegdheid
Verhuringen van meer dan negen jaar worden als een beschikkingsdaad beschouwd. Daarvoor zal
steeds de ocmw-raad bevoegd zijn. Dit volgt uit artikel 52, lid 2, 18° van het decreet van 19 december
2008 betreffende de organisatie van de openbare centra voor maatschappelijk welzijn (ocmwdecreet).
Als de verrichting echter nominatief in het vastgestelde budget is opgenomen, kan de ocmw-raad de
bevoegdheid wel overdragen aan het vast bureau, aan een bijzondere comité of aan de secretaris van
het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn.
Enkel voor verhuringen van minder of gelijk aan negen jaar kan de ocmw-raad de bevoegdheid
overdragen. De ocmw-raad kan beheersdaden immers steeds overdragen aan het vast bureau, aan
een bijzondere comité of aan de secretaris van het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn
(art. 52 ocmw-decreet).
5.2.2. Procedure
In tegenstelling tot de bevoegdheden, verloopt de procedure tot verlenen van een huurrecht analoog
met de procedure voor de gemeente, beschreven onder punt 5.1.2.
Het is de voorzitter van de ocmw-raad die de beslissingen van de ocmw-raad uitvoert (art. 58 ocmwdecreet).
Artikels 183 t.e.m. 185 van het ocmw-decreet bepalen wie bevoegd is om bijvoorbeeld stukken, akten
van het ocmw te tekenen. Hieronder een overzicht.
Stukken Ondertekening door Delegatie aan
24

Verhuring onroerende goederen – informatie – 1 januari 2013
Ocmw-raad, VB, BC
5.2.3. Betwistingen
Voorzitter ocmw-raad én Één of meer leden van de ocmw-raad;
uitz: notulen
Secretaris ocmw Één of meer personeelsleden van het
ocmw;
Uitz: notulen
Idem als onder punt 5.1.3, maar met toepassing van artikels 248 tot en met 264 van het ocmwdecreet.
5.3. Eredienst
De uitleg hieronder heeft het over de kerkfabriek en kerkraad. Deze uitleg geldt ook voor de andere
erediensten. De benaming varieert naargelang de eredienst:
• kerkfabriek: rooms katholieke kerkfabriek, protestantse kerkgemeente, orthodoxe
kerkfabriek, islamitische gemeenschap, anglicaanse kerkfabriek, Israëlitische gemeente;
• kerkraad: bestuursraad, kerkfabriekraad, comité
5.3.1. Bevoegdheid
De kerkraad beslist over alle handelingen van beheer en van beschikking van de goederen die
toebehoren aan de kerkfabriek of die ter beschikking zijn gesteld van de eredienst. Ze stelt de
voorwaarden vast volgens welke daden van beheer en van beschikking kunnen worden gesteld (art.
34 eredienstendecreet van 7 mei 2004).
De bekendmakingen, de akten en de briefwisseling van de kerkfabriek worden ondertekend door de
voorzitter en medeondertekend door de secretaris (art. 15 eredienstendecreet).
5.3.2. Procedure
In tegenstelling tot de bevoegdheden, verloopt de procedure tot verlenen van een huurrecht analoog
met de procedure voor de gemeente, beschreven onder punt 5.1.2.
De voorzitter en de secretaris, die samen optreden, zijn belast met de uitvoering van de besluiten van
de kerkraad.
Artikel 15 van het eredienstendecreet bepaalt wie bevoegd is om bijvoorbeeld stukken, akten van het
ocmw te tekenen. Hieronder een overzicht.
Stukken Ondertekening door Wordt bij verhindering vervangen door
Kerkraad
Voorzitter kerkraad én Oudste lid in leeftijd van de kerkraad
Secretaris kerkraad Jongste lid in leeftijd van de kerkraad
5.3.3. Betwistingen
Idem als onder punt 5.1.3, maar met toepassing van artikels 57 tot en met 63 van het
eredienstendecreet.
25