Toestemming voor onderverhuur geweigerd? - Boekel De Nerée

Toestemming voor
onderverhuur geweigerd?
Bevoegdheid tot onderverhuur en de
mogelijkheden voor een verhuurder om zich
tegen onderverhuur te verzetten
mr. A. Kemp *
1. inleiding
In TvHB 2012/2 verscheen een artikel van mr. I.C.K. Mol
over de positie van de onderhuurder in titel 7.4 van het BW.
Daarin werd de positie van de onderhuurder in het huurrecht
zowel ten opzichte van de onderverhuurder, als de hoofdverhuurder,
als de curator uiteengezet. In dit artikel wordt (nader)
ingegaan op de bevoegdheid tot onderverhuur en meer
in het bijzonder de eventuele mogelijkheid voor de hoofdverhuurder
om zich tegen onderverhuur te verzetten.
Of en zo ja, onder welke omstandigheden of voorwaarden
onderverhuur door de hoofdverhuurder moet worden toegestaan,
hangt af van hetgeen partijen daarover zijn overeengekomen.
Hoewel de wettelijke regeling, evenals de mogelijke
daarvan afwijkende contractuele regelingen, voer lijken
voor jurisprudentie, is een jurisprudentiestroom hierover tot
heden uitgebleven.
Dit artikel is bedoeld om aanknopingspunten te vinden bij
de vraag in welke gevallen een huurder bevoegd is tot onderverhuur,
en in welke gevallen een verhuurder zich daartegen
kan verzetten.
2. Bevoegdheid tot onderverhuur
Bij de vraag naar bevoegdheid tot onderverhuur moeten drie
situaties worden onderscheiden, die ieder een eigen toetsingskader
kennen:
1. De wettelijke regeling: Er is geen contractuele regeling,
zodat de wettelijke regeling in art. 7:221 BW van
toepassing is. Deze situatie doet zich niet vaak voor.
In veruit de meeste huurovereenkomsten wordt van de
wettelijke regeling afgeweken.
2. Contractuele uitsluiting: De mogelijkheid tot onderverhuur
is contractueel geheel uitgesloten (of juist
zonder meer toegestaan). In dergelijke situaties is de
huurder die toch wil onderverhuren (of de verhuurder
die onderverhuur toch wil verhinderen) aangewezen
op de ‘vangnetten’ van de redelijkheid en billijkheid
en misbruik van recht.
3. Contractuele beperking: Er is een contractuele regeling
overeengekomen die erop neerkomt dat weliswaar
toestemming van de verhuurder vereist is voor onderhuur,
maar dat de verhuurder die toestemming niet
op onredelijke gronden mag weigeren. Hier speelt de
vraag welke gronden redelijk en welke onredelijk zijn.
4
3. de wettelijke regeling
Tijdschrift voor HuurrecHT BedrijfsruimTe
3.1 Het wettelijke uitgangspunt
Uitgangspunt van de wettelijke regeling in art. 7:221 BW is
dat de huurder van 290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte bevoegd
is om het gehuurde aan een derde onder te verhuren. 1
Huurder is alleen dan niet bevoegd om onder te verhuren,
indien hij ‘moest aannemen dat de verhuurder tegen het in
gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben’
(art. 7:221 BW). Het gaat daarbij om beantwoording van de
vraag of de huurder in de gegeven omstandigheden aanleiding
had te veronderstellen dat de verhuurder bezwaren zou
hebben tegen de onderhuur aan deze onderhuurder. Met andere
woorden: moest hij aannemen – in de zin dat het niet
anders kon dan dat hij heeft aangenomen – dat de verhuurder
bezwaren zou hebben? 2 De wetgever lijkt een beroep te
doen op het gezond verstand van de huurder. Wanneer ieder
weldenkend mens kan bedenken dat de verhuurder tegen
de voorgenomen onderverhuur een redelijk bezwaar zal
hebben, dient de huurder zich van die onderverhuur te onthouden.
Het gaat daarbij om het tijdstip van het aangaan van de onderhuur.
Wanneer voor het eerst ná het ingaan van de onderhuur
blijkt dat de onderhuurder het gehuurde zodanig gebruikt,
dat dit evident op bezwaren bij verhuurder stuit, dan
blijft de onderhuur bevoegd gesloten. 3
Het is dus in beginsel aan huurder om een eigen afweging
te maken over de mogelijke bezwaren van verhuurder. Volgens
de wetsgeschiedenis moet de huurder ‘zonodig’ de verhuurder
inlichten over de voorgenomen onderverhuur en
aan verhuurder de tijd geven zich een oordeel te vellen. 4 Het
lijkt erop dat is bedoeld dat op huurder een verplichting rust
om, in twijfelgevallen, de verhuurder in te lichten. Gevallen
waarin redelijke bezwaren heel goed denkbaar zijn, maar bij
* Anique Kemp is advocaat bij Boekel de Nerée te Amsterdam.
1. Het huurregime van woonruimte kent een afwijkende regeling
in art. 7:244 BW. Op het wettelijk onderhuurverbod
ten aanzien van woonruimte wordt in dit artikel niet ingegaan
en evenmin op de huur van onbebouwde onroerende
zaken of roerende zaken.
2. Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 33.
3. Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 33.
4. Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 33.
Nr. 1 januari/februari 2013

deze specifieke verhuurder mogelijk toch niet bestaan. Bij
de kamerbehandeling van het wetvoorstel is al de vraag gesteld,
wat dan de consequentie is van de mededeling van de
verhuurder dát hij bezwaren heeft. 5 Staat daarmee de onbevoegdheid
om tot onderverhuur over te gaan vast? Of is er
op dat moment nog plaats voor een discussie over de redelijkheid
van de (daadwerkelijke) bezwaren van verhuurder?
Het antwoord op die vragen is nog niet gegeven. 6 De voorspelling
dat deze onduidelijkheid zou leiden tot veel jurisprudentie
is niet uitgekomen. 7 Mogelijk komt dit doordat in
de praktijk de bevoegdheid tot onderverhuur veelal contractueel
wordt geregeld. 8
Wanneer de verhuurder zich tegen onderverhuur wil verzetten,
dient hij te stellen en bewijzen dat de huurder bij aanvang
van de onderhuur moest aannemen dat zich redelijke
bezwaren voordoen tegen de onderhuur. 9 Dat die bewijslast
op verhuurder rust, strookt met het uitgangspunt dat de
huurder in beginsel bevoegd is onder te verhuren. Wanneer
de verhuurder meent dat de ‘tenzij’ – clausule van toepassing
is, rust de bewijslast van dat standpunt op de voet van
art. 150 Rv op de verhuurder.
Art. 7:221 BW is een bepaling van regelend recht. Partijen
kunnen de bevoegdheid tot onderverhuur nader specificeren,
(verder) beperken, of zelfs een algeheel onderverhuurverbod
overeenkomen.
3.1.1 Wijziging ten opzichte van oude huurrecht
Het wettelijke uitgangspunt van art. 7:221 BW, dat op 1 augustus
2003 in werking is getreden, betekende een ommezwaai
ten opzichte van de regeling onder het oude
huurrecht. Art. 7A:1595 (oud) BW kende namelijk een onderhuurverbod.
Van dat wettelijke onderhuurverbod konden
partijen contractueel afwijken, nu ook art. 7A:1595 (oud)
BW een bepaling van regelend recht was.
De ratio van het huidige uitgangspunt is dat de verhuurder er
volgens de wetgever in het algemeen geen zwaarwegend belang
bij heeft dat de huurder de zaak zelf gebruikt en dat hij
de overeenkomst in de regel ook niet met het oog op de persoon
van de huurder pleegt aan te gaan. 10
Tijdens de kamerbehandelingen is kritiek geuit op de wijziging
van het uitgangspunt. 11 Verhuurders zouden juist wél
selecteren op de persoon van de huurder, gelet op de aard en
omvang van het voorgenomen gebruik en de financiële gegoedheid
van die huurder. Een verbod om onder te verhuren
zou daarom het uitgangspunt moeten blijven. 12
De wetgever achtte een wijziging van het uitgangspunt echter
wenselijk, omwille van de rechtzekerheid. 13 Ondanks
het onder het oude huurrecht geldende wettelijke onderverhuurverbod,
werd doorgaans toch een onderhuurverbod in
de huurovereenkomst opgenomen, om de huurder ervan te
doordringen dat onderhuur verboden was. Soms gebeurde
dat ook niet. Daardoor zou verwarring kunnen ontstaan:
wanneer in de huurovereenkomst geen onderhuurverbod
was overeengekomen, zou de ondeskundige onderverhuurder
kunnen worden verrast door het wettelijke verbod. 14
De wetgever benadrukt in dat verband dat art. 7:221 BW
van regelend recht is en het partijen dus vrijstaat om daarvan
af te wijken. De verhuurder die bezwaren heeft tegen
onderverhuur kan – en zal – een onderhuurverbod bedingen.
Door het gekozen uitgangspunt worden verhuurder en huurder
ervan doordrongen de kwestie onder ogen te zien, aldus
de wetgever. 15
Toestemming voor onderverhuur geweigerd?
Ter motivering van de ommezwaai wijst de wetgever verder
op de mogelijkheid onder het oude huurrecht, om het
wettelijke verbod op grond van art. 6:248 lid 2 BW (redelijkheid
en billijkheid) te doorbreken. 16 Ook daarom zou
het de rechtszekerheid ten goede komen indien de hoofdregel
wordt omgedraaid. Die onderbouwing is opmerkelijk te
noemen, alleen al omdat art. 6:248 lid 2 BW slechts in uitzonderlijke
gevallen – met terughoudendheid – zou moeten
worden toegepast. Daarbij geldt dat art. 6:248 lid 2 BW ook
het huidige art. 7:221 BW terzijde zou kunnen schuiven,
evenals een contractueel onderhuurverbod onder het huidige
recht (zie ook verder).
Het is overigens maar de vraag of de wijziging van het uitgangspunt
ook in de praktijk een wijziging teweeg heeft gebracht.
Van der Hoek constateert dat er niet veel is veranderd
sinds 2003, ook omdat contractuele onderhuurverboden
vaak voorkomen. 17
3.2 ‘ redelijke bezwaren’ in de zin van
art. 7:221 BW
In welke gevallen moet een huurder aannemen dat een verhuurder
redelijke bezwaren heeft tegen de onderverhuur? De
wetsgeschiedenis noemt een aantal voorbeelden.
Bezwaren tegen onderhuur zullen veelal zien op de persoon
van onderhuurder. Verhuurder heeft er bezwaren tegen dat
de voorgedragen onderhuurder van haar pand gebruik zal
maken. De wetgever noemt als voorbeelden van bezwaarlijke
partijen een gezelschap drugsverslaafden of een instelling
met een voor de verhuurder evident kwetsende doelstelling.
18 In dit kader is bijvoorbeeld voor de hand liggend dat
een katholieke instelling redelijke bezwaren heeft tegen onderverhuur
aan een abortuskliniek.
Ook denkt de wetgever aan onderhuurders van wie de financiële
positie zorgwekkend is. 19 De vraag kan worden gesteld
waarom de hoofdverhuurder om die reden bezwaren
heeft tegen de onderverhuur. De huurbetalingsverplichting
5. Handelingen Kamerstukken I 26 089, nr. 4, p. 58.
6. Niet tijdens de kamerbehandeling van het wetsvoorstel
en ook niet in de na inwerkingtreding van het wetsartikel
gewezen (gepubliceerde) rechtspraak.
7. Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 33.
8. Vergelijk F. van der Hoek, GS Huurrecht, art. 7:221 BW,
aant. 28.
9. Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 33.
10. Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 33.
11. Verslag Kamerstukken II 26 089, nr. 5, p. 13; WGO Kamerstukken
II 26 089, nr. 19, p.23.
12. Zie onder andere Handelingen Kamerstukken I 26 089, nr.
4, p. 58.
13. MvA Kamerstukken I 26 089, nr. 162, p. 23.
14. Overigens werd deze grondslag niet door eenieder doorslaggevend
geacht, zie Handelingen Kamerstukken I 26
089, nr. 6, p. 139c.
15. MvA Kamerstukken I 26 089, nr. 162, p. 21.
16. WGO Kamerstukken II 26 089, nr. 19, p.29 en MvA Kamerstukken
I 26 089, nr. 162, p. 29.
17. F. van der Hoek, GS Huurrecht, art. 7:221 BW, aant. 4.
18. NnavV Kamerstukken II 1999/2000, nr. 6, p. 25. In de Nota
wordt gesproken over een voor huurder kwetsende instelling;
aangenomen mag worden dat bedoeld is een voor
verhuurder kwetsende instelling. Het is immers huurder die
een redelijk bezwaar heeft tegen die onderverhuur.
19. MvA Kamerstukken I 26 089, nr. 162, p. 23.
Nr. 1 januari/februari 2013 Tijdschrift voor HuurrecHT BedrijfsruimTe
5

Toestemming voor onderverhuur geweigerd?
rust immers onverkort op de huurder (en niet: de onderhuurder).
Mogelijk heeft de wetgever gedacht aan het belang van
verhuurder bij de continuïteit van de exploitatie van het gehuurde.
20
Een ander voorbeeld van redelijke bezwaren in de wetsgeschiedenis
is de verhuur van een kostbaar object waarvan
het gebruik geheel op de persoon van de huurder is toegesneden.
21 Mogelijk is gedacht aan de verhuur van een monumentaal
pand aan een museum of kunstgalerij. Voorgenomen
onderverhuur aan een partij die minder oog heeft voor
de waarde van de monumentale kenmerken van het gehuurde
zal redelijke bezwaren opleveren.
Genoemd voorbeeld hangt samen met een ander voorbeeld
van redelijke bezwaren dat de wetgever noemt: ingebruikgeving
voor activiteiten die schadelijk zijn voor de reputatie
van het gehuurde. 22 De wetgever bestempelt dat voorbeeld
zelfs als voor de hand liggend. Te denken valt aan de onderverhuur
aan een sekswinkel of aan een coffeeshop.
Ook voor de hand liggend vindt de wetgever het geval waarin
de exploitatie van de onderhuurder de kans op schade aan
het gehuurde verhoogt. 23 Daarvan is bijvoorbeeld sprake bij
een voorgenomen opslag van brandgevaarlijke stoffen door
de onderhuurder, in plaats van de opslag van niet-brandgevaarlijke
materialen door de huurder. Het feit dat de opstalverzekeraar
in verband met het gewijzigde gebruik een hogere
premie zou vragen, levert een belangrijke aanwijzing
op dat van een vergroting van de kans op schade sprake is.
Wanneer een verhuurder bezwaar maakt tegen onderverhuur,
omdat de onderverhuur zou leiden tot concurrentie aan
de verhuurder, kan dat volgens de wetgever ook een redelijk
bezwaar opleveren. 24 De huurder van bedrijfsruimte die
door verhuurder vervaardigde producten verkoopt, mag verwachten
dat zijn verhuurder er bezwaar tegen heeft indien
hij het gehuurde onderverhuurt aan een partij die producten
verkoopt van de concurrent.
3.2.1 Onderhuur als zodanig?
Een verhuurder kan ook bezwaren hebben tegen onderverhuur
als zodanig. Niet zozeer de voorgestelde onderhuurder
of het voorgenomen gebruik leveren bezwaren op, maar het
enkele feit dat het gehuurde in gebruik wordt gegeven aan
een derde, met wie de verhuurder geen contractuele relatie
heeft. De verhuurder wenst directe zeggenschap te kunnen
uitoefenen over de partij die het gehuurde feitelijk gebruikt.
Indien dat het geval is, ligt het volgens de wetgever op de
weg van verhuurder om een onderverhuurverbod in de huurovereenkomst
op te nemen. Heeft de verhuurder niet de
moeite genomen een dergelijk verbod op te nemen, dan is
er volgens de wetgever reden om aan te nemen dat de persoon
van de huurder voor hem alleen van belang was voor
wat betreft de vragen of hij goed was voor de huurbetaling
en of er reden was voor de veronderstelling dat hij ook overigens
zijn verplichtingen zou nakomen. Het ligt dan niet
voor de hand dat de verhuurder juist een voorkeur had voor
deze huurder boven andere huurders, die (ook) goed zijn
voor hun geld. 25
Bezwaren tegen onderhuur als zodanig lijken dus alleen een
rol te kunnen spelen indien in de huurovereenkomst een onderverhuurverbod
is opgenomen. Indien geen sprake is van
een onderverhuurverbod, hoeft de huurder ook niet aan te
nemen dat verhuurder redelijke bezwaren heeft tegen onderhuur
als zodanig.
6
4. contractuele uitsluiting
Tijdschrift voor HuurrecHT BedrijfsruimTe
4.1 Algeheel onderhuurverbod
In huurovereenkomsten wordt de bevoegdheid om onder te
verhuren vaak uitgesloten of beperkt. Zo is in de Algemene
Bepalingen van de standaard ROZ modellen voor 290-bedrijfsruimte
en 230a-ruimte een algeheel onderverhuurverbod
opgenomen. Bepaald wordt dat onderverhuur niet is
toegestaan, ‘behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming
van de verhuurder’. 26
Bij een algeheel onderverhuurverbod staat het de verhuurder
in beginsel vrij om zijn toestemming om hem moverende redenen
te weigeren; onderverhuur is immers in beginsel verboden.
Dit is slechts anders indien die weigering misbruik
van recht oplevert (art. 3:13 BW), of indien die weigering
naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar
is (art. 6:248 lid 2 BW). De redelijkheid van de weigering
dient in deze gevallen door de rechter slechts marginaal
te worden getoetst. Het is een strenge en tot terughoudendheid
van de rechter nopende maatstaf: een beetje onredelijk
mag, maar de weigering mag niet onaanvaardbaar zijn.
Maar wanneer is sprake van ‘onaanvaardbaarheid’? Wetsgeschiedenis
en jurisprudentie, hoewel zoals gezegd schaars,
bieden aanknopingspunten voor de beantwoording van die
vraag.
4.1.1 Onvoldoende waarborgen
Van onaanvaardbaarheid is volgens Hof Den Haag geen
sprake, indien huurder heeft nagelaten aan te tonen dat er
voldoende waarborgen zijn voor een deugdelijke exploitatie
door de voorgedragen onderhuurders. 27 De voorgedragen
onderhuurders hadden niet de nodige stukken aangeleverd,
waaruit hun financiële gegoedheid zou moeten blijken. Verhuurder
mocht daarom zijn toestemming voor onderverhuur
weigeren; die weigering was niet onaanvaardbaar. Het feit
dat in geval van onderverhuur de betalingsverplichting onverkort
rust op de huurder (en niet: de onderhuurders) maakte
dit niet anders. De kantonrechter heeft daarover in eerste
aanleg overwogen dat het de verhuurder niet alleen om betaling
van de huur gaat, maar ook om de continuïteit van de
exploitatie van het gehuurde, dat onderdeel uitmaakte van
een winkelcentrum. 28
Uit dit arrest volgt dat de huurder, die een beroep wil doen
op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid,
deugdelijk en onderbouwd de omstandigheden moet stellen
en bewijzen, die de weigering van toestemming onaanvaardbaar
maken.
20. Zie ook Ktr. Brielle 16 maart 2010, LJN BR 6994, welke
uitspraak hierna wordt besproken.
21. NnavV Kamerstukken II 1999/2000, nr. 6, p. 25.
22. NnavV Kamerstukken II 1999/2000, nr. 6, p. 26.
23. NnavV Kamerstukken II 1999/2000, nr. 6, p. 26 en MvA
Kamerstukken I 26 089, nr. 162, p. 23.
24. NnavV Kamerstukken II 1999/2000, nr. 6, p. 25-26.
25. NnavV Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 25.
26. Vergelijk art. 12 Algemene Bepalingen winkelruimte
(2008) en art. 8 Algemene Bepalingen kantoorruimte
(2003).
27. Hof ’s-Gravenhage 13 september 2011, TvHB 2011/22.
28. Ktr. Brielle 16 maart 2010, LJN BR 6994.
Nr. 1 januari/februari 2013

4.1.2 Dreigende reputatieschade
Uit de wetsgeschiedenis bij art. 7:221 BW bleek al dat dreigende
reputatieschade een ‘redelijk bezwaar’ kan opleveren.
Indien onderverhuur een kans op reputatieschade met zich
meebrengt, is de weigering om voor die onderhuur toestemming
te verlenen ook niet onaanvaardbaar in de zin van art.
6:248 BW. Dat volgt uit een arrest van Hof Arnhem. 29 Het
ging in die kwestie om de onderverhuur van een hotel. In de
huurovereenkomst was een algeheel onderverhuurverbod
opgenomen. Verhuurder had zijn toestemming geweigerd
vanwege de reële mogelijkheid dat als gevolg van de onderverhuur
afbreuk zou worden gedaan aan de reputatie van
het gehuurde. Daarbij zou er een grotere kans bestaan op het
mislukken van de exploitatie van het gehuurde.
De kortgeding rechter heeft in eerste aanleg geoordeeld dat
onvoldoende aannemelijk was geworden dat de reputatie en
exploitatie door de onderverhuur zouden worden geschaad.
Verhuurder is in eerste aanleg veroordeeld de vereiste schriftelijke
toestemming voor onderhuur te verlenen, op straffe
van een dwangsom. In hoger beroep overweegt het Hof dat
in eerste aanleg een onjuiste maatstaf is aangelegd. Volgens
het Hof is de vraag, of verhuurder in strijd zou handelen met
de redelijkheid en billijkheid door toestemming te weigeren.
Het is aan de huurder om aannemelijk te maken dat de – redelijke
– vrees van verhuurder ongegrond is.
Het Hof verwijt aldus de kantonrechter dat hij niet de juiste
maatstaf heeft gehanteerd. Het Hof gaat vervolgens echter
zelf ook niet uit van de juiste maatstaf. Nu een contractueel
onderhuurverbod is overeengekomen, dient niet te worden
getoetst of de weigeringsgrond ‘redelijk’ is, maar of de weigering
naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ‘onaanvaardbaar’
is. Dat gaat nog een stap verder. 30 Het oordeel
van het Hof zou bij toetsing aan de juiste maatstaf overigens
waarschijnlijk hetzelfde zijn geweest. Een weigering die niet
onredelijk is, is ook niet onaanvaardbaar. Van onaanvaardbaarheid
is immers in de regel minder snel sprake dan van
onredelijkheid.
In zowel het oordeel in eerste aanleg als het oordeel in hoger
beroep ligt in ieder geval besloten dat een reële mogelijkheid
van reputatieschade een redelijk belang kan opleveren
om goedkeuring te kunnen weigeren en een weigering in
dergelijke gevallen dus ook niet onaanvaardbaar zal zijn.
Een vervolgvraag is, wanneer moet worden aangenomen dat
de reputatie van het gehuurde door onderverhuur wordt geschaad.
De verhuurder van een winkelpand in Utrecht weigerde
toestemming te geven voor onderverhuur, omdat hij
vreesde dat het pand door steeds wisselende huurders in
aanzien zou verminderen. De beleggingswaarde van het
pand zou daarmee volgens de verhuurder afnemen. Ook in
die kwestie was in de huurovereenkomst een onderhuurverbod
opgenomen.
De Utrechtse Voorzieningenrechter oordeelt dat handhaving
van het onderhuurverbod naar maatstaven van redelijkheid
en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. 31 De Voorzieningenrechter
overweegt daartoe dat het niet aannemelijk is dat de
reputatie van een pand wordt geschaad, vanwege het enkele
feit dat de gebruiker wijzigt. De beleggingswaarde van
verhuurde bedrijfspanden hangt immers af van de huuropbrengst,
die ongewijzigd blijft in het geval van onderhuur,
omdat de verplichtingen van de huurder jegens zijn verhuurder
geen wijziging ondergaan, aldus de Voorzieningenrechter.
32 Omdat verhuurder geen rechtens te respecteren belang
had bij zijn weigering, terwijl huurder daartegenover groot
Toestemming voor onderverhuur geweigerd?
belang had bij de onderverhuur, veroordeelde de Voorzieningenrechter
verhuurder de voorgedragen partij als onderhuurder
te gedogen.
Het lijkt echter goed voorstelbaar dat herhaaldelijke onderverhuur
wél van invloed is op de reputatie én beleggingswaarde
van een pand. Indien achtereenvolgens de exploitatie
van verschillende winkels in een verhuurde winkelruimte
faalt, zal dat zijn neerslag hebben op de markthuurwaarde en
dus ook de beleggingswaarde.
4.1.3 Bezwaren andere huurders
De kantonrechter in Gouda heeft het een verhuurder toegestaan
zijn toestemming te weigeren vanwege bezwaren van
andere huurders. 33 In de betreffende kwestie had de huurder
het voornemen om de door hem gehuurde verdieping
van een kantoorpand onder te verhuren aan het GAK. Andere
huurders uitten daarop bij de verhuurder bezwaren. De
huurders vreesden dat het GAK een groot aantal dagelijkse
bezoekers met zich zou brengen, die zich in en om het kantoorgebouw
zouden ophouden. De bezwaren wogen voor
de huurders zodanig zwaar, dat zij dreigden om de huur op
te zeggen indien aan het GAK zou worden onderverhuurd.
Voor verhuurder dreigde dus een derving van huurinkomsten.
Het was huurder zonder schriftelijke toestemming van
verhuurder niet toegestaan om onder te verhuren. Verhuurder
weigerde die toestemming.
De kantonrechter beoordeelt of verhuurder ‘onredelijk’ handelde
door zijn toestemming te weigeren. Ook omdat de bezwaren
van de huurders niet apert onredelijk waren, mocht
verhuurder die bezwaren zwaar laten wegen van de kantonrechter
te Gouda. De kantonrechter oordeelt dat verhuurder
niet onredelijk handelde door de vereiste toestemming voor
onderhuur te weigeren.
Ook hier lijkt de kantonrechter aan de hand van de verkeerde
maatstaf tot zijn beslissing te komen. De redelijkheid van
de weigering van verhuurder wordt vol getoetst, terwijl had
moeten worden getoetst of de weigering naar maatstaven
van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De vrijheid
om toestemming te weigeren staat in geval van een algeheel
onderhuurverbod immers voorop. De juiste toets zou
29. Hof Arnhem 27 april 1993, Prg 1993, 3923.
30. Zie in dit verband bijvoorbeeld het arrest HR 12 augustus
2005, RvdW 2005, 93 (CBB/JPO) over aansprakelijkheid
in de precontractuele fase. Hof Arnhem had in haar arrest
geoordeeld dat het afbreken van de onderhandelingen
onrechtmatig was, zonder daarbij melding te maken van
de gehanteerde maatstaf. De Hoge Raad stelt voorop dat
als maatstaf heeft te gelden dat, kort gezegd, ieder van de
onderhandelende partijen vrij is om de onderhandelingen
af te breken, tenzij dat in de gegeven omstandigheden
‘onaanvaardbaar’ zou zijn. De Hoge Raad vernietigt het
arrest van Hof Arnhem, omdat er geen melding van wordt
gemaakt dat het Hof bij zijn beoordeling deze toepasselijke
- strenge en tot terughoudendheid nopende - maatstaf heeft
aangelegd. Het is derhalve van belang dat het Hof er blijk
van geeft dat de vordering wordt getoetst aan de hand van
de juiste maatstaf.
31. Vzr. Utrecht, 18 april 2003, KG 2003, 126.
32. Mijns inziens zou een (lagere) onderhuurprijs wél een negatieve
invloed hebben op de beleggingswaarde, zie hierna
sub 4.
33. Ktr. Gouda 25 november 1993, KG 1994, 68.
Nr. 1 januari/februari 2013 Tijdschrift voor HuurrecHT BedrijfsruimTe
7

Toestemming voor onderverhuur geweigerd?
evenwel hebben geleid tot hetzelfde resultaat. Ook hier is
immers zwaarder getoetst dan nodig.
4.2 Onvoorwaardelijke bevoegdheid tot
onderverhuur
De tegenovergestelde situatie kan zich natuurlijk ook aandienen:
onderverhuur is steeds toegestaan. In dat geval kan
de verhuurder zich in beginsel niet tegen onderverhuur verzetten.
Dit zou slechts anders zijn in de uitzonderlijke gevallen
dat een huurder door onder te verhuren misbruik maakt
van haar bevoegdheid (art. 3:13 BW) of naar maatstaven
van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar handelt (art.
6:248 lid 2 BW).
Wanneer onderverhuur contractueel zonder nadere voorwaarden
is toegestaan, kan die bevoegdheid volgens Hof
Arnhem ook niet later worden beperkt. In het arrest van 29
september 2009 speelde de vraag of de verhuurder van kantoorruimte
onderhuur kon tegenhouden, terwijl in de huurovereenkomst
was bepaald dat onderverhuur aan derden –
zonder verdere beperking – was toegestaan. 34 Verhuurder
stelde zich onder meer op het standpunt dat zij mocht verlangen
dat een onderhuurder van eenzelfde kwaliteit en statuur
als de huurder zou zijn. Omdat daarover niets in de
overeenkomst was vermeld kunnen volgens het Hof geen eisen
aan de kwaliteit of statuur van de onderhuurder worden
gesteld.
5. contractuele beperking
Een in de praktijk voorkomende aanvulling op het contractuele
onderverhuurverbod is de bepaling dat verhuurder de
toestemming voor onderverhuur niet op onredelijke gronden
zal weigeren. Ook kan zijn bepaald dat onderverhuur is
toegestaan, mits daarvoor schriftelijke toestemming is verleend,
welke toestemming verhuurder slechts op redelijke
gronden mag weigeren. In beide gevallen moet de verhuurder
een redelijke grond hebben voor de weigering van zijn
toestemming. Dergelijke aanvullingen wijzigen de toets van
een marginale in een volle redelijkheidstoets. Kan verhuurder
zijn toestemming in redelijkheid weigeren?
5.1 redelijke gronden
Voor het antwoord op de vraag wat een redelijke weigeringsgrond
is kan weer worden gekeken naar de (schaarse)
rechtspraak.
5.1.1 Passende retail formule?
In een kort geding procedure voor de kantonrechter te Apeldoorn
was sprake van een onderhuurder, die het gehuurde
op haar beurt weer wenste onder te verhuren. 35 In de (onder-)huurovereenkomst
was bepaald dat de (onder-)verhuurder
de voor (sub-)onderverhuur vereiste goedkeuring alleen
op redelijke gronden kon weigeren. De (onder-)verhuurder
wilde slechts haar goedkeuring verlenen indien (i) de hoofdverhuurder
met de sub-onderverhuur akkoord zou gaan en
(ii) indien de beoogde (sub-)onderhuurder ‘een zaak van
enig niveau’ zou vestigen. Aan dat laatste criterium zou niet
worden voldaan, omdat de voorgestelde huurder, De Beddenshop,
zou kunnen worden gekwalificeerd als een ‘ramsjzaak’
die niet past in de betreffende winkelstraat, aldus de
(onder-)verhuurder.
De kantonrechter oordeelt allereerst dat de gevraagde goedkeuring
niet afhankelijk kan worden gesteld van de goedkeuring
van de hoofdverhuurder, nu daarover in de (onder-)
huurovereenkomst niets is geregeld. Of de hoofdverhuurder
8
Tijdschrift voor HuurrecHT BedrijfsruimTe
al dan niet akkoord gaat met de sub-onderverhuur ligt naar
het oordeel van de kantonrechter geheel in de risicosfeer van
de onderverhuurder.
Volgens de kantonrechter is slechts beslissend de vraag of de
redelijkheid gebiedt dat gedaagde meewerkt aan de beoogde
onderverhuur. Om die vraag te beantwoorden toetst de kantonrechter
de stelling dat sprake is van een ramsjzaak, die
niet past op de plaats van het gehuurde. Dat is niet gebleken.
Naar het oordeel van de kantonrechter valt niet in te zien dat
de landelijk geëxploiteerde discountformule van De Beddenshop
niet zou passen in een straat, waar enkele winkels
verderop een Scapino was gevestigd. Ook van overige relevante
bezwaren is volgens de kantonrechter niet gebleken.
Omdat de weigering van de goedkeuring onredelijk is,
wordt de (onder-)verhuurder veroordeeld te gedogen dat het
gehuurde in sub-onderhuur wordt gegeven aan De Beddenshop.
5.1.2 Gewenste branchemix/concurrentie
In een kort geding procedure voor de kantonrechter te Maastricht
36 was in de huurovereenkomst de volgende bepaling
opgenomen: ‘Onderverhuur is toegestaan na schriftelijke
toestemming door verhuurder. Deze toestemming zal niet op
onredelijke gronden worden geweigerd.’
Huurder Argos wenste na de staking van haar bedrijf het gehuurde
onder te verhuren aan Blokker. Verhuurder weigerde
haar toestemming omdat de branche ‘huishoudelijke artikelen’
al ruim vertegenwoordigd was in haar winkelcentrum.
Een Blokker-vestiging zou volgens verhuurder geen welkome
aanvulling zijn op de branchemix. Daarbij zou haar
grootste huurder concurrentie ondervinden van Blokker.
De kantonrechter licht toe welke maatstaf hij bij zijn toetsing
hanteert. De bevoegdheid van verhuurder om toestemming
voor onderverhuur te weigeren vindt volgens de kantonrechter
haar grens daar, waar weigeren onredelijk zou
zijn. Het is aan de huurder om aannemelijk te maken dat
die grens is overschreden. De weigering om aan de onderverhuur
toestemming te verlenen is naar het oordeel van de
kantonrechter pas dan onredelijk, als verhuurder bij die weigering
geen aanwijsbaar, redelijk belang heeft, ongeacht het
belang van Argos bij de totstandkoming van de onderverhuur.
Slechts wanneer er tussen het belang van verhuurder
en dat van huurder een zodanige onevenredigheid zou bestaan
dat weigering van toestemming jegens huurder onaanvaardbaar
zou zijn (en weigering dus misbruik van bevoegdheid
zou opleveren), zou ondanks een aanwijsbaar, redelijk
belang van verhuurder bij de weigering toch toestemming in
rechte afgedwongen kunnen worden.
Aan de hand van die maatstaf komt de kantonrechter tot de
conclusie dat verhuurder haar toestemming onder de gegeven
omstandigheden mocht weigeren.
Waar Hof Den Haag en de kantonrechter te Gouda, zoals
hiervoor besproken, een te ruime maatstaf hanteerden, ging
de kantonrechter te Maastricht uit van een te strenge maatstaf.
Het verbod om onder te verhuren is door partijen weliswaar
vooropgesteld, maar daarbij is expliciet overeengekomen
dat verhuurder zijn toestemming voor onderhuur niet
op onredelijke gronden mag weigeren. Verhuurder zal dus
34. Hof Arnhem 29 september 2009, WR 2010, 12.
35. Ktr. Apeldoorn 25 juni 1998, PRG 1998, 5058.
36. Ktr. Maastricht 20 oktober 1998, WR 1999, 72.
Nr. 1 januari/februari 2013

niet alleen een belang moeten hebben bij zijn weigering,
maar ook een redelijk belang. Die redelijkheid dient dan ook
vol te worden getoetst. De kantonrechter plaatst de contractuele
bepaling echter in de sfeer van art. 3:13 BW en 6:248
BW, waar slechts plaats is voor een marginale toetsing. Het
is maar de vraag of een volle toets van de redelijkheid van
de weigering tot hetzelfde oordeel zou hebben geleid.
Het is overigens hoe dan ook maar de vraag of eenzelfde
kwestie vandaag de dag nog steeds zou kunnen leiden tot het
oordeel dat een verhuurder geen onderhuur aan een concurrent
hoeft toe te staan.
Aangenomen mag worden dat exploitanten in een winkelcentrum
er een belang bij hebben dat zij geen concurrentie
ondervinden van andere exploitanten in dat winkelcentrum.
De verhuurder van het winkelcentrum heeft er ook een eigen
belang bij dat zijn huurders elkaar niet beconcurreren. Indien
de ene huurder de andere ‘kapot’ concurreert, ziet verhuurder
zich mogelijk geconfronteerd met een slecht betalende
huurder of zelfs een failliete huurder.
Echter, het mededingingsrecht staat er mogelijk aan in de
weg dat die belangen nog kunnen worden aangevoerd als
(redelijke) weigeringsgrond. In 1998 is de Mededingingswet
in werking getreden, op grond waarvan overeenkomsten zijn
verboden, die tot doel hebben de concurrentie te beperken. 37
Branchebeschermende maatregelen zijn slechts in specifieke
uitzonderingssituaties en in beperkte mate toegestaan. 38
Gelet op de inhoud en strekking van de Mededingingswet
is goed voorstelbaar dat het belang om concurrentie tegen
te gaan niet langer voldoende gewicht in de schaal legt bij
de rechterlijke toetsing van een weigering, ongeacht binnen
welk toetsingskader wordt getoetst.
5.1.3 Contractuele bestemming
Volgens de kantonrechter te Zaandam had de verhuurder van
een supermarktpand een redelijke grond zijn toestemming
voor onderverhuur te onthouden, omdat de door Ahold gewenste
onderverhuur aan Action zou betekenen dat niet langer
zou worden voldaan aan de supermarktbestemming van
het gehuurde. 39
In de huurovereenkomst was bepaald dat verhuurder haar
toestemming niet dan op onredelijke gronden mocht onthouden
en dat toestemming in ieder geval zou worden verleend
indien de voorgestelde onderhuurder een te goeder naam en
faam bedrijf is en huurder volledig garant zou blijven staan
voor betaling van de huurpenningen. Omdat Action te goeder
naam en faam bekend staat én Ahold had aangegeven
garant te blijven staan voor de huurverplichting, meende
Ahold dat verhuurder haar toestemming niet kon weigeren.
De kantonrechter overweegt dat aan Action voorzover kenbaar
geen ‘smetje kleeft’, maar dat dit nog niet meebrengt
dat onderverhuur aan Action zonder meer is toegestaan. De
onderhuurbepaling mag volgens de kantonrechter in redelijkheid
niet zo worden begrepen, dat die bepaling zou kunnen
afdoen aan de contractueel overeengekomen bestemming
als supermarkt.
Indien de beoogde onderverhuur een bestemmingswijziging
met zich meebrengt, kan die bestemmingswijziging dus
een redelijke weigeringsgrond opleveren. In deze kwestie
speelde daarbij nog wel een rol dat de eigenaar van het kleine
winkelcentrum waarvan het gehuurde deel uitmaakte, belang
had bij de vestiging van een supermarkt met een trekpleisterfunctie.
De overeengekomen bestemming was dus
voor de verhuurder van bijzonder belang. Wanneer de con-
Toestemming voor onderverhuur geweigerd?
tractuele bestemming van minder groot belang is, kan worden
gediscussieerd over de vraag of een wijziging van die
bestemming een redelijke weigeringsgrond oplevert.
5.2 redelijke gronden en redelijke bezwaren
Na de bespreking van jurisprudentie over ‘redelijke gronden’
komt de vraag op in hoeverre die jurisprudentie relevant
is in een situatie dat geen contractuele onderhuurbepaling
is overeengekomen, zodat art. 7:221 BW van toepassing
is. Is er een verschil tussen redelijke bezwaren en redelijke
gronden? Dat lijkt niet het geval. Als er omstandigheden zijn
die een redelijke weigeringsgrond zouden opleveren, moet
een huurder kunnen bedenken dat verhuurder redelijke bezwaren
heeft in de zin van art. 7:221 BW. De jurisprudentie
(en wetsgeschiedenis) kan naar mijn mening (over en weer)
analoog worden toegepast.
Wanneer de onderverhuur bijvoorbeeld zal leiden tot een belangrijke
bestemmingswijziging, zal een huurder gelet op de
hiervoor besproken uitspraak van de kantonrechter te Zaandam
dus al snel moeten aannemen in de zin van art. 7:221
BW, dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren zal
hebben.
6. Aan toestemming verbonden
voorwaarden
Wanneer partijen in de huurovereenkomst voorzien in een
mogelijkheid tot onderverhuur, komt het geregeld voor dat
daarbij wordt gespecificeerd in welke gevallen onderverhuur
is toegestaan (bijvoorbeeld onderverhuur aan een gelieerde
vennootschap) of welke nadere voorwaarden aan een toestemming
tot onderverhuur kunnen worden verbonden. Zo
kan worden bedongen dat in geval van onderverhuur aanvullende
zekerheid wordt gesteld of bijvoorbeeld dat een
percentage van een eventueel hogere onderhuurprijs aan de
hoofdverhuurder moet worden afgedragen. Het is de vraag
of dergelijke voorwaarden ook nog aan een toestemming
kunnen worden verbonden, wanneer dat niet al in de huurovereenkomst
is geregeld.
Wanneer sprake is van een algeheel onderverhuurverbod
lijkt daar niets aan in de weg te staan. De verhuurder hoeft
geen toestemming te verlenen. Doet hij dat – onverplicht
en welwillend – toch, dan is het aan verhuurder om daar de
door hem gewenste voorwaarden aan te verbinden. In een
kwestie voor de kantonrechter te Zwolle waren verschillende
voorwaarden verbonden aan de toestemming voor onderverhuur.
40 Er was daar sprake van een algeheel onderverhuurverbod.
De verhuurder vorderde ontbinding van de
huurovereenkomst omdat aan die gestelde voorwaarden niet
werd voldaan, hetgeen een tekortkoming in de nakoming
van de huurovereenkomst zou opleveren. De ontbinding is
toegewezen. Het feit dat verhuurder aan zijn toestemming
verschillende voorwaarden had verbonden, werd geheel niet
ter discussie gesteld. In het vonnis wordt evenmin ingegaan
op de redelijkheid van de gestelde voorwaarden.
37. Art. 6 Mededingingswet.
38. Zie voor een uiteenzetting over de (beperkte) toelaatbaarheid
van branchebeschermingsovereenkomsten: mr.
E. Boerwinkel, ‘Branchebeschemingsovereenkomsten,
‘bestemmingsbepalingen’ en artikel 6 Mededingingswet’,
in: MM 2006/2.
39. Ktr. Zaandam 24 augustus 2006, LJN AY6677.
40. Ktr. Zwolle 17 februari 2009, LJN BH7722.
Nr. 1 januari/februari 2013 Tijdschrift voor HuurrecHT BedrijfsruimTe
9

Toestemming voor onderverhuur geweigerd?
Indien echter is bepaald dat toestemming slechts op redelijke
gronden mag worden geweigerd, ligt het anders. In ieder
geval heeft te gelden, dat eventuele voorwaarden in redelijkheid
moeten kunnen worden gesteld. Vraag is dan dus bijvoorbeeld
of de beoogde onderverhuur in redelijkheid aanleiding
geeft voor het vragen van aanvullende zekerheid.
Daarbij is verdedigbaar dat verhuurder geen voorwaarden
aan zijn toestemming kan verbinden, die betrekking hebben
op de onderverhuur in het algemeen. Indien verhuurder die
voorwaarden had willen stellen, had het immers op zijn weg
gelegen om dat al bij het aangaan van de huurovereenkomst
te bedingen. Dat volgt ook uit het hiervoor besproken vonnis
van de kantonrechter te Apeldoorn, die oordeelt dat de
gevraagde goedkeuring voor sub-onderverhuur niet afhankelijk
kan worden gesteld van de goedkeuring van de hoofdverhuurder,
nu daarover in de (onder-)huurovereenkomst
niets is geregeld. 41
7. de onderhuurovereenkomst
De onderhuur bindt alleen de huurder en zijn onderhuurder.
De hoofdverhuurder is in beginsel niet gebonden aan de bepalingen
in de onderhuurovereenkomst.
Wanneer een verhuurder zonder voorbehoud toestemming
geeft voor een onderhuurovereenkomst voor onbepaalde
duur, of een huurovereenkomst met optieperioden, wil dit
dan ook niet zeggen dat de onderhuurder op die onbepaalde
duur of opties aanspraak kan maken jegens de hoofdverhuurder.
42 De onderhuurder kan slechts diens (onder)verhuurder
aanspreken. 43
Om binding aan bepalingen in een onderhuurovereenkomst
met zekerheid te voorkomen heeft de verhuurder van een
pand in Amsterdam zijn toestemming voor onderverhuur geweigerd.
Zijn bezwaar zag (onder meer) op een bepaling
in de concept onderhuurovereenkomst. Bepaald was dat de
hoofdverhuurder op voorhand akkoord moest gaan met een
indeplaatsstelling van de onderhuurder, indien de huurovereenkomst
binnen de overeengekomen termijn zou worden
opgezegd door de hoofdhuurder en onderverhuurder.
In de hoofdhuurovereenkomst was bepaald dat verhuurder
zijn toestemming voor onderverhuur niet op onredelijke
gronden zou onthouden. De kantonrechter acht het bezwaar
van verhuurder niet onredelijk, omdat de verhuurder anders
op voorhand het risico zou nemen om met deze nieuwe contractspartij
te worden geconfronteerd. 44
Het blijkt dan ook raadzaam voor verhuurders om steeds de
bepalingen van de huurovereenkomst na te gaan en uitdrukkelijke
voorbehouden te maken ten aanzien van bedingen,
die zien op een mogelijke binding met de onderhuurder, ná
beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst.
Daarbij is goed voorstelbaar dat de hoogte van de met de
onderhuurder overeengekomen huurprijs tot redelijke bezwaren
leidt. Indien met de onderhuurder een (te) lage huurprijs
wordt overeengekomen, kan daarvan een waardedrukkend
effect uitgaan op de beleggingswaarde van het
gehuurde. De lagere huurprijs levert een indicatie op dat de
markthuurwaarde is gedaald. De beleggingswaarde van een
bedrijfspand is afhankelijk van de (markt-)huurwaarde. De
lage huurprijs van een winkelruimte kan daarnaast ook tot
nadelige gevolgen leiden bij een huurprijsherziening van nabijgelegen
winkelruimten op de voet van art. 7:303 BW.
Aan de andere kant kan een hogere onderhuurprijs mogelijk
eveneens een grond opleveren voor een verhuurder om zich
tegen de onderverhuur te verzetten. De bedoeling van partij-
10
Tijdschrift voor HuurrecHT BedrijfsruimTe
en bij het sluiten van een huurovereenkomst, of in ieder geval
die van verhuurder, is doorgaans niet om aan de huurder
een inkomstenbron te verschaffen. Indien een huurder
het gehuurde slechts nog gebruikt als inkomstenbron, terwijl
verhuurder er op zijn beurt een (evident) belang bij heeft het
gehuurde rechtstreeks aan de onderhuurder te verhuren, kan
dit aanleiding geven tot een beëindiging van de huurovereenkomst
op grond van de algemene belangenafweging. 45
Het ligt dan ook voor de hand dat de verhuurder zich in een
dergelijke situatie ook op voorhand kan verzetten tegen de
voorgenomen onderverhuur.
In een kwestie die werd voorgelegd aan de kantonrechter te
Zwolle had de verhuurder aan zijn toestemming voor onderhuur
– die na de vaststelling dat onbevoegd was onderverhuurd,
alsnog werd gegeven – onder meer de voorwaarde
verbonden dat de huurder geen hogere onderhuurprijs zou
rekenen dan hij zelf verschuldigd was. 46 Omdat vervolgens
werd vastgesteld dat de onderhuurprijs wel hoger was dan
de hoofdhuurprijs en dus niet werd voldaan aan de gestelde
voorwaarden, is de huurovereenkomst wegens die wanprestatie
ontbonden.
8. slot
Of een huurder bevoegd is tot onderverhuur – en of een verhuurder
zich daartegen kan verzetten – hangt af van hetgeen
partijen daar al dan niet over zijn overeengekomen. Naast de
wettelijke regeling zijn verschillende contractuele regelingen
mogelijk, die alle leiden tot verschillende toetsingskaders
waarbinnen de bezwaren van verhuurder moeten worden
beoordeeld. Dat kan een marginale redelijkheidstoets
zijn of een volle toets.
De volgende vraag is welke specifieke bezwaren in rechte
een rol kunnen spelen. In de – op dit gebied schaarse –
rechtspraak en wetsgeschiedenis kunnen enkele aanknopingspunten
worden gevonden. De mogelijke bezwaren
kunnen in categorieën worden onderverdeeld:
I. Bezwaren die zien op de persoon van onderhuurder: persoonlijke
bezwaren die zien op de exploitatie of doelstelling
van de onderhuurder, geen of onvoldoende aansluiting bij
het kostbare gehuurde, het ontbreken van waarborgen voor
een deugdelijke exploitatie, of de exploitatie levert concurrentie
op aan de verhuurder.
II. Bezwaren die verband houden met het gehuurde: de onderverhuur
vergroot de kans op schade, of kan de reputatie
van het gehuurde schaden, onderverhuur zou leiden tot een
wijziging van de overeengekomen bestemming van het gehuurde.
41. Ktr. Apeldoorn 25 juni 1998, PRG 1998, 5058.
42. Vergelijk HR 20 juni 1978, NJ 1978, 694 en Ktr. Amsterdam
12 juni 2006, WR 2008, 16.
43. Volgens Van der Hoek zou dit anders kunnen zijn in uitzonderlijke
situaties (GS Huurrecht, art. 221 Boek 7 BW,
aant. 34, mr. F. van der Hoek).
44. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, 31 maart 2010,
zaaknummer 1140462 kk 10-339 (niet gepubliceerd) .
45. Vergelijk in dit verband HR 19 oktober 2001, NJ 2002,
144 en meer recent: Rechtbank Amsterdam, sector kanton,
1 september 2011, zaaknummer: 1215880 CV EXPL 11-
1201 (niet gepubliceerd).
46. Ktr. Zwolle 17 februari 2009, LJN BH7722.
Nr. 1 januari/februari 2013

III. Belangen buiten het gehuurde: bezwaren van andere
huurders tegen de onderhuurder, concurrentie door de onderhuurder
met andere huurders.
IV. De onderhuur zelf: bezwaar tegen onderhuur als zodanig,
bezwaar tegen de mogelijke gebondenheid aan de onderhuurder
na het eindigen van de huurovereenkomst, bezwaren
tegen de hoogte van de overeengekomen huurprijs.
Toestemming voor onderverhuur geweigerd?
Nr. 1 januari/februari 2013 Tijdschrift voor HuurrecHT BedrijfsruimTe
11