om het Investment Memorandum - Global State

INVESTMENT MEMORANDUM
WONINGFONDS LEIPZIG
Portefeuille van drie gebouwen met 41 verhuurde appartementen
Uitgifte van € 650.000 aan participaties
Deelname vanaf € 100.000
Cash-­‐rendement uit huurstroom tenminste 6% per jaar
Netto totaalrendement 55% bij een looptijd van 3 jaar
plaatsing door
Weesp 2013

Inhoudsopgave
Inleiding...................................................................................................................................................3
In het kort ...............................................................................................................................................3
Kerngegevens..........................................................................................................................................4
Beleid ......................................................................................................................................................4
Markt.......................................................................................................................................................5
Economie Duitsland ............................................................................................................................5
Leipzig .................................................................................................................................................6
Woningmarkt Leipzig..........................................................................................................................6
Portefeuille..............................................................................................................................................7
Financiering.............................................................................................................................................8
Beleggingsomvang ..................................................................................................................................8
Looptijd ...................................................................................................................................................8
Betrokken partijen ..................................................................................................................................8
Structuur en juridisch..............................................................................................................................9
Financieel ..............................................................................................................................................10
Investeringsbegroting .......................................................................................................................10
Exploitatie en verwacht rendement..................................................................................................10
Verkoopstrategie ..................................................................................................................................11
Risicoprofiel ..........................................................................................................................................11
Algemeen..........................................................................................................................................11
Woningmarkt....................................................................................................................................11
Huurprijzen .......................................................................................................................................11
Bezettingsgraad................................................................................................................................12
Financieringslasten ...........................................................................................................................12
Looptijd .............................................................................................................................................12
Financieel toezicht ................................................................................................................................12
Bijlage 1: investeringsbegroting............................................................................................................13
Bijlage 2: exploitatieoverzicht...............................................................................................................14
Woningfonds Leipzig
2

Inleiding
De huidige economische recessie dwingt tot de selectie van meer defensieve
beleggingsmogelijkheden. De Duitse woningmarkt functioneert goed en initiatiefnemer DR
Immobilien biedt een aantrekkelijke mogelijkheid om in bestaande, kwalitatief goede objecten te
beleggen in Leipzig. Het initiatief is genomen samen met de directie van de Weense partner RED, die
Global State heeft gevraagd de plaatsing bij beleggers te verzorgen.
De thans voorgelegde propositie in Leipzig maakt deel uit van de meest stabiele Europese economie
en speelt specifiek in op potentie van de Duitse, stedelijke woningmarkt waarbij DR Immobilien de
interessante mogelijkheid biedt mee te beleggen in een zorgvuldig samengestelde portefeuille van
drie, volledig verhuurde, appartementengebouwen met totaal 41 woningen in Leipzig.
Er is een continu transactievolume van beleggingen in de Duitse stedelijke vastgoed/woningmarkt.
Deze belangstelling heeft uiteraard ook weerslag gehad op het prijsniveau van de Duitse woningen.
Deze ontwikkeling in combinatie met de noodzaak het risicoprofiel beheersbaar te houden heeft RED
er toe bewogen de blik te verruimen naar grote Oost-­‐Duitse steden.
Deze propositie kent een laag beleggingsrisico door de gemiddelde aankoopprijs van de drie
karakteristieke gebouwen (€734m2, incl. courtage), in combinatie met een langjarige financiering.
Door het ruime monetaire beleid van de ECB wordt geprofiteerd van aantrekkelijke
financieringsvoorwaarden. De banklening van €950.000 wordt aangetrokken tegen gunstige
condities met een maximale looptijd van 23 jaar en een vast rentepercentage van 4,75% t/m 2017.
Dit biedt beleggers de basis voor een uitstekend cash-­‐rendement van tenminste 6% per jaar plus een
aantrekkelijke upside bij verkoop van individuele appartementen.
De propositie is dusdanig voorbereid dat alle objecten zijn gesecureerd door de partners waardoor
aankoop-­‐ en financieringsrisico’s voor beleggers bij toetreding volledig zijn geëlimineerd. Daarbij is
als gevolg van de beperkte kapitaalsomvang de beleggingsstructuur met name geschikt voor
rechtspersonen waaronder pensioen BV’s .
In het kort
• Woningbelegging in Leipzig met een uitermate laag risicoprofiel a.g.v. de sterke woningmarkt
en solide kasstroom van de portefeuille.
• De aankoopprijs van de portefeuille bedraagt gemiddeld €734m2, incl. courtage.
• Drie degelijke en karakteristieke appartementengebouwen (totaal 2.000 m2) verspreid over
Leipzig.
• Bestaande uit 41 verhuurde appartementen in grootte variërend van ca. 20-­‐75m2.
• Langjarige, non-­‐recourse financiering met een rentevast periode van 4 jaar (4,75% p.j.) met
een ‘leverage’ van 57%.
• Direct cash-­‐rendement na financieringslasten bedraagt tenminste 6%.
• Verwachte looptijd van hooguit drie jaar door verkoop van de gebouwen of individuele
appartementen aan beleggers.
• Eenvoudige structuur met Nederlandse BV, die een belang van 75% houdt in de Duitse
projectvennootschap die het onroerend goed bezit.
Woningfonds Leipzig
3

Kerngegevens
Projectnaam Woningfonds Leipzig
Locatie Leipzig, Duitsland
Aanbieder Global State Management BV
Initiatiefnemer & DR Immobilien: Dick Beijen en Robin van der Kolk
Partners RED: Michael Wögerer en Alexander Fiedler
Categorie 3 verhuurde appartementengebouwen (41 appartementen)
Structuur Nederlandse BV houdt 75% van de aandelen in de Duitse
onroerend goed vennootschap
Beleggingshorizon ca. 3 jaar
Emissiebedrag € 650.000, deelname vanaf € 100.000
Deelname initiatiefnemers € 65.000 (9%) in Duitse projectvennootschap
Beleggers EV -­‐ (winst)aandeel 91% -­‐ 75%
Initiatiefnemers EV -­‐ (winst)aandeel 9% -­‐ 25%
Bankfinanciering € 950.000, rentevoet 4,75% per jaar
Uitkeerbare cashflow 6% per jaar uit huurinkomsten, 15% per jaar uit verkoop van
appartementen
Prognose totaalrendement 55%, netto na belasting
Prognose XIRR 21% per jaar
Beleid
Het beleggingsbeleid is gericht op exploitatie en gefaseerde verkoop van de individuele,
appartementen. De panden zullen na aankoop in individuele appartementsrechten worden gesplitst
en door vermogensbeheerders en makelaars op de (internationale beleggings-­‐) markt worden
aangeboden.
Woningbeleggingen bieden voor kleinere particuliere beleggers een defensief maar toch interessant
alternatief voor bijvoorbeeld spaargeld, dat door renteverlagingen, de belastingdruk
(vermogensbelasting) en geldontwaarding uiteindelijk onvoldoende rendement biedt. Na splitsing
van de panden is een belegging in verhuurde woningen voor Duitstalige beleggers een aantrekkelijk,
doch defensief scenario.
Woningfonds Leipzig
4

Markt
De Amerikaanse kredietbeoordelaar Fitch Ratings sprak onlangs de verwachting uit dat
woningprijzen in Duitsland verder zullen stijgen. De vraag naar (huur)woningen blijft groot, mede
gebaseerd op het toenemende aantal (eenpersoons)huishoudens en het groeiend netto-­‐inkomen.
Analoog aan Fitch constateerden de Rabobank en de Bundesbank dat de vastgoed-­‐ en huurprijzen
overeenkomstig de economische ontwikkelingen zullen stijgen. De prijsontwikkeling in dichtbevolkte
gebieden, waaronder Leipzig, zijn toe te schrijven aan een positief migratiesaldo, een lage
bouwactiviteit, een conservatief kredietbeleid van de Duitse banken en verbeterd
consumentenvertrouwen.
Voorts constateerde ook Urban Land Institute (ULI) en PwC dat Duitsland de aantrekkelijkste
Europese steden heeft om in te investeren. Dit onderzoek heeft sinds 2003 acht van de tien keer de
beleggingstrends juist voorspeld. De Duitse steden domineren zelfs de top-­‐5 van de voor
vastgoedbeleggers meest aantrekkelijke Europese steden (Real Estate Europe 2013).
Economie Duitsland
De Duitse economie is veel eerder dan verwacht weer tot het pre-­‐crisis niveau teruggekeerd en zal
naar verwachting ook in de komende jaren binnen de EU bovengemiddeld sterk groeien. Deze groei
wordt geassocieerd met positieve ontwikkelingen op de arbeidsmarkt en daarmee de
inkomenssituatie van de Duitse bevolking, hetgeen vanzelfsprekend een positieve stimulans is voor
de Duitse woningmarkt.
2011 2012 2013 2014
BBP (%, j-­‐o-­‐j) 3,0 0,7 0,5 1,8
Inflatie (%, j-­‐o-­‐j) 2,5 2,1 1,8 1,6
Begrotingstekort/overschot (% van BBP) -­‐0,8 0,2 -­‐0,2 0,0
Figuur 1: economische ontwikkeling Duitse economie, bron: Europese commissie (mei 2013)
De werkloosheid in Duitsland staat thans op 6,9%, het laagste niveau in bijna 20 jaar. Onlangs sloten
bonden en werkgevers in de Duitse metaal-­‐ en elektrosector een akkoord over een flinke loonstijging
voor de grootste bedrijfstak van Duitsland met 3,7 miljoen werknemers. Volgens arbeidsbureaus
wijst dit er op dat de Duitse arbeidsmarkt solide is waarbij het oosten van Duitsland opvallend beter
presteert dan het westen.
De Duitse regering is eveneens succesvol in de bestrijding van het overheidstekort. De economie
kenmerkt zich, ondanks de Europese crisis, door fundamentele groei. De Duitse economie groeide in
2012 met 0,7%. Gecorrigeerd voor het aantal werkdagen kwam de groei vorig jaar uit op 0,9%. (2011:
3%). Tevens heeft de Duitse overheid het afgelopen jaar meer geld binnengekregen dan uitgegeven.
Het overschot kwam uit op 0,2% van het bruto binnenlands product (bbp). Over 2011 werd nog een
tekort van 0,8% geboekt.
De Duitse economie groeit dit jaar met ca. 0,5%. Dit blijkt uit de halfjaarlijkse groeiverwachtingen van
de Duitse overheid, die minister van Economische Zaken Philipp Rösler eind april publiceerde. Voor
2014 is Duitsland een stuk positiever met een verwachte economische groei van 1,6% (1,8% door de
Europese commissie). Duitsland zal volgens Rösler naar verwachting de motor van de economie
blijven in Europa. ,,Er is genoeg reden om vertrouwen in ons land te hebben. Duitsland zal ook in
2013 pionier zijn op het gebied van de economie en de arbeidsmarkt'', aldus de minister. Ook de
inkomens zullen, net als in 2012, blijven stijgen met 2,3%.
Woningfonds Leipzig
5

Leipzig
Leipzig is een stad in het noordwesten van de Vrijstaat Saksen. Saksen, in de zeventiende en
achttiende eeuw het rijkste deel van Duitsland, grenst aan Tsjechië, Polen en enkele Duitse
deelstaten. In Saksen zijn bijna alle industrieën vertegenwoordigd. Traditionele sectoren zijn de
machinebouw, de automobiel-­‐ en de textielindustrie. Het paradepaardje van Saksen is de micro-­‐ en
nanotechnologie. Saksen behoort in deze sector tot de meest innovatieve regio's van de wereld.
Het inwoneraantal van Leipzig is de laatste 10 jaar met 10% gestegen tot ca. 540.000 inwoners (10 na
grootste stad in Duitsland). De stad is de meest dichtbevolkte van de vijf “nieuwe” deelstaten en is
vanouds een belangrijke handelsstad. Leipzig’s traditie als een belangrijke congresstad in Centraal-­‐
Europa dateert al sinds de verkrijging van stadsrechten in 1165 alsmede haar aloude rol als
internationaal centrum voor de bonthandel. De stad heeft de één na oudste universiteit van
Duitsland en is het centrum van de Duitse boekdrukkunst. Leipzig is bovendien een belangrijk
verkeersknooppunt, ook in het Duitse spoornetwerk. Verder heeft Leipzig nog een gerespecteerd
conservatorium mede als gevolg van de grote muzikale traditie, die teruggaat tot de componisten
Johann Sebastian Bach en Felix Mendelssohn Bartholdy.
Na de Duitse eenwording is er veel veranderd voor Leipzig. DHL heeft haar Europese Hub van Brussel
naar Leipzig verplaatst en “Amazon” en “Future Electronics” hebben zeer grote logistieke centra in
de stad opgezet. Al met al hebben multinationals als Amazon, DHL, BMW en Porsche vele duizenden
nieuwe banen gecreëerd. Nieuwe wegen, spoorverbindingen en het herontwikkelde vliegveld
hebben als een magneet gewerkt op investeringen.
De laatste jaren is de stad ook bekend van de maakindustrie, recent hebben bijvoorbeeld
autofabrikanten BMW en Porsche hun grootschalige productie in Leipzig uitgebreid. In de aanloop
naar de marktintroductie van de Macan, een nieuw model van Porsche, verwacht het bedrijf meer
dan duizend extra productiemedewerkers aan te stellen in de fabriek in Leipzig. Naast de duizend
productiemedewerkers voor deze fabriek, is er ook behoefte aan vierhonderd ingenieurs. Porsche
investeert ongeveer een half miljard euro in de ombouw van deze vestiging, het grootste
bouwproject in de geschiedenis van het merk.
Woningmarkt Leipzig
De groeiende bevolking en de vraag naar woonruimte leiden tot een positieve huur-­‐ en
prijsontwikkeling van woningen. De vastgoedmarkt van Leipzig is een van de meest gewilde in Oost-­‐
Duitsland en kenmerkt zich door een gunstige verhouding van koopkracht en woonlasten. Berlijn,
Dresden, Erfurt en Leipzig hebben een lagere werkloosheid dan de omliggende plattelandsregio’s en
zijn goed in staat nieuwe activiteiten aan te trekken die de oude industrie vervangen. Juist deze
stadsregio’s profiteren van de verschuiving van het economisch zwaartepunt naar het oosten.
Leipzig is een van de steden waar op middellange termijn rekening moet worden gehouden met de
verder stijgende huur/woningprijzen. Prijzen van nieuwbouwwoningen variëren tussen
Woningfonds Leipzig
6

€1100-­‐2400m2. In het zgn “Alt Bau segment” zien we momenteel prijzen tot €1200-­‐2500m2.
Nieuwbouwproductie is relatief laag omdat de focus van veel ontwikkelaars en investeerders zich
richt op herontwikkeling van oude gebouwen waardoor een belangrijk deel van de leegstand (ca. 8%)
wordt geabsorbeerd.
Portefeuille
De drie appartementengebouwen zijn verspreid over drie geliefde woonlocaties in Leipzig. Voor alle
panden geldt dat deze deugdelijk zijn onderhouden waardoor de algehele bouwkundige staat goed
is. Aanvullende investeringen zoals verbouwingen zijn hierdoor niet noodzakelijk. De objecten zijn
voornamelijk gelegen in straten die zich kenmerken door vele karakteristieke gebouwen, voldoende
parkeermogelijkheden en talrijke groenvoorzieningen. De micro locaties typeren zich als
aantrekkelijke en betaalbare woonomgevingen met alle stedelijke voorzieningen in de directe
nabijheid.
Alle onderhavige gebouwen hebben een klassieke indeling met centrale entree. Aan weerszijden van
het trappenhuis bevinden zich de appartementen verdeeld over vier of vijf woonlagen. Via de
centrale hal zijn de zonrijke (binnen)tuinen te bereiken. Ook zijn de gebouwen in de directe nabijheid
van openbaar vervoer gelegen. Voor Paunsdorferstrasse geldt dat verderop in de straat een
treinstation is gelegen, voor de twee andere locaties zijn metrohaltes binnen 500 meter bereikbaar.
De aankoopprijs van de vier panden bedraagt € 1.469.961 (€ 734 m2) inclusief aankoopcourtage. De
woningen variëren in grootte van ca. 20-­‐75 m2, met een gemiddeld oppervlak van 49 m2. Alle
woningen zijn verhuurd en genereren in totaliteit een netto huur van € 118.942 per jaar.
Onderstaand zijn de belangrijkste kenmerken van de panden weergegeven.
Woningfonds Leipzig
vloeroppervlak (m2) huurstroom per jaar aantal appartementen
Raimundstrasse 10A 688 € 41.847 15
Magdalenenstrasse 11 580 € 30.732 10
Paunsdorferstrasse 25 735 € 46.363 16
Totaal 2.003 € 118.942 41
Figuur 2: Kerngegevens per object
70 m2
Figuur 3: verdeling woonoppervlakte binnen de portefeuille
Na eigendomsoverdracht komen de panden in volle eigendom en zullen de splitsingsvergunningen
worden aangevraagd. Naar verwachting zijn deze begin 2014 beschikbaar zodat de eerste
appartementen vervolgens verkocht kunnen worden. De gemiddelde, netto pro forma verkoopprijs
van de individuele appartementen bedraagt € 1.150 m2, waarbij de prijsstelling is gebaseerd op
inschatting van makelaars en vermogensbeheerders.
7

Kenmerken panden:
- De panden hebben één centrale hal met trappenhuis met toegang tot de tuin.
- Splitsingsvergunningen zullen naar verwachting in het voorjaar 2014 beschikbaar zijn
- De meeste woningen hebben een balkon
- Alle appartementen zijn verhuurd; netto jaarhuur € 118.942, gemiddeld €4,95 m2 per maand
- Investering gemiddeld € 831 m2
- Verwachte verkoopprijzen van de appartementen gemiddeld € 1.150 m2
Financiering
Voor de aankoop van het onroerend goed wordt een non-­‐recourse financiering aangetrokken, voor
een totaalbedrag van € 950.000. Non-­‐recourse wil zeggen dat de zekerheid voor de banken slechts
beperkt is tot het onderliggende onroerend goed en de daaruit voortvloeiende huurstroom.
De financiering wordt langjarig aangegaan bij een Duitse bank. Een looptijd van 23 jaar is geoffreerd
waarbij gedurende de eerste vier jaar de rente wordt gefixeerd op 4,75% per jaar. Aanvullend aan de
rentebetaling zal 2,25% per jaar worden afgelost met ingang van 2014. Met de bestaande
bezettingsgraad is de huurstroom ruim voldoende om de operationele kosten te dekken, aan de
bancaire verplichtingen te voldoen, de onderhoudsreserve verder op te bouwen alsmede een
rendement van 6% uit te keren.
Ter verdere risico-­‐inperking is besloten de financiering progressief af te lossen uit tussentijdse
woningverkopen om zodoende de loan-­‐to-­‐value versneld te reduceren. Voor deze portefeuille zal
aanvullend op de reguliere aflossing van 2,25% tevens € 675 m2 uit de verkoopopbrengsten worden
afgelost.
Beleggingsomvang
Deze belegging heeft een beoogde omvang van € 715.000 eigen vermogen. Aangezien de
initiatiefnemers overtuigd zijn van het defensieve concept en de huidige timing in de markt, zullen zij
participeren met €65.000 (9%) in het totale eigen vermogen van de Duitse vennootschap. Deelname
geschiedt met participaties vanaf €100.000, in veelvouden van €50.000, waarmee het aantal
beleggers in de nieuw op te richten BV beperkt blijft tot maximaal zes.
Looptijd
De propositie is voor een belangrijk deel gebaseerd op ervaringscijfers van de lokale partner. De
huidige economische parameters, in combinatie met de verwachtingen van de
vermogensbeheerders, die als intermediair de individuele appartementen aan haar cliënten
aanbieden, geven een realistisch verwachtingspatroon. Afgelopen jaar verkochten de partijen
waarmee in Leipzig exclusief wordt samengewerkt tenminste 500 woningen. Deze proposities voor
individuele beleggers hadden alle lagere aanvangsrendementen dan de projectvennootschap aan zal
bieden. Op basis van deze gegevens wordt een beleggingshorizon van drie jaar verwacht.
Betrokken partijen
De plaatsing van participaties wordt door Global State Management verzorgd. Het initiatief voor deze
belegging komt van DR Immobilien in samenwerking met RED, een projectmanagementorganisatie
Woningfonds Leipzig
8

gevestigd in Wenen, Oostenrijk. Als asset-­‐ en fondsmanagers treden op Michael Wögerer en Robin
van der Kolk.
RED heeft thans een beleggingsvolume van >€750 mio onder management en meer dan 300.000 m2
commerciële ruimte ontwikkeld. Op eigen titel heeft RED in de afgelopen zes jaar een portefeuille
opgebouwd van 24 panden (ruim 525 appartementen) in Berlijn en Leipzig. Deze portefeuille is met
een soortgelijke strategie aangekocht. Inmiddels zijn nagenoeg alle appartementen succesvol
verkocht.
Structuur en juridisch
De fondsstructuur is zo eenvoudig mogelijk opgezet, waarbij Nederlandse beleggers deelnemen in
nieuw op te richten besloten vennootschap (BV). De directie van deze BV zal worden gevoerd door
Dick Beijen en Robin van der Kolk. Zij zijn tevens de initiatiefnemers.
De BV houdt 75% van de aandelen van de Duitse onroerend goed vennootschap (GmbH) die de drie
panden aankoopt. De initiatiefnemers houden 25% van de aandelen in deze Duitse
projectvennootschap. De belangen van de beleggers en de initiatiefnemers zijn dus verenigd in de
Duitse GmbH.
Participant
Figuur 4: structuuroverzicht belegging
Voor de toegevoegde waarde van de initiatiefnemers, namelijk de inbreng van 9% eigen vermogen,
het traceren en verwerven van het vastgoed, alsmede voor het arrangeren van de financiering
ontvangen de initiatiefnemers een aanvullend winstrecht van 16% (totaal aandelenbelang 9 + 16 =
25%). De kosten van het vastgoed en de fonds gerelateerde kosten worden betaald uit de kasstroom
van de gebouwen.
De statuten van de projectvennootschap (BV) alsmede andere relevante documentatie zullen ter
hand worden gesteld bij voldoende deelname in het fonds. Alle deelnemers dienen een volmacht te
verstrekken ten behoeve van de notaris voor toetreding tot de vennootschap. De notariële
toetredingsakte zal het bewijs van deelname zijn.
Woningfonds Leipzig
Participant
B.V.
100%
Initiatiefnemers
75% 25%
Duitse projectvennootschap
(GmbH)
9

Financieel
Investeringsbegroting
Een belangrijk component in de onderhavige propositie is de aankoopprijs van € 1.469.961 (incl.
courtage), hetgeen slechts € 734 m2 is. Deze prijs komt overeen met een aanvangsrendement van
8,1% of wel een kapitalisatiefactor van 12,3. De aankoopprijs is beduidend lager dan de
herbouw/nieuwbouwwaarde van dergelijke gebouwen. Onderstaand volgt een investeringsopzet aan
van de projectvennootschap.
Investeringsbegroting
Aankoopprijs 3 gebouwen € 1.469.961
Due diligence en closing € 37.440
Overdrachtsbelasting € 48.020
Acquisitiefee RED (2%) € 27.440
Structurerings-­‐ en plaatsingsfee (6%) € 42.900
Renovatiebudget € 25.000
Overige kosten, incl. afsluitprovisie € 14.239
TOTALE INVESTERING GmbH € 1.665.000
Te financieren door:
Banklening € 950.000
Eigen vermogen beleggers € 650.000
Eigen vermogen initiatiefnemers € 65.000
Figuur 5: Investeringsbegroting Woningfonds Leipzig
Exploitatie en verwacht rendement
Gedurende de looptijd van de belegging genieten de aandeelhouders inkomsten uit de huurstroom
van drie panden. Er bestaat geen noodzaak de appartementen onder druk te verkopen, waardoor tijd
is de begrote verkoopprijzen te realiseren.
Voor de berekening van het uiteindelijke exploitatieresultaat van de panden wordt een aantal
conservatieve aannames gehanteerd. Belangrijk hierbij is dat voorzichtigheidshalve niet wordt
geanticipeerd op huurstijgingen gedurende de beleggingshorizon.
Het rendement wordt gegenereerd uit het directe exploitatieresultaat alsmede uit de revenuen van
individuele woningverkopen. Met (half)jaarlijkse uitkeringen en de verwachte toekomstige
verkoopprijzen wordt een uitstekend rendement geprognosticeerd. Het totaalrendement is
opgebouwd uit een verwachte jaarlijkse uitkering uit de exploitatie van tenminste 6% alsmede een
winstuitkering na verkoop van appartementen.
Netto huurstroom aanvangsjaar € 118.941
Rentelasten 4,75% € 45.125 -­‐
Aflossing 2,25% € 21.375 -­‐
Aanvullende onderhoudsreservering (5%) € 5.947 -­‐
Vrije kasstroom voor aandeelhouders € 46.495 (6,5% van eigen vermogen)
Op basis van conservatieve aannames voor de verkoopprijzen komt de IRR uit op 21% per jaar na
winstdeling. Hiermee komt het totaal geprognosticeerde rendement over een periode van 3 jaar uit
op 55%. Voor een gedetailleerd overzicht wordt verwezen naar het financiële model in de bijlage.
Woningfonds Leipzig
10

Verkoopstrategie
Vastgoed, als beleggingscategorie, staat juist nu in de belangstelling van kleine particuliere beleggers.
Deze bieden immers een goede bescherming tegen inflatie, dat gezien de toenemende
inflatieverwachtingen a.g.v. het beleid van de centrale banken, een actueel thema is.
Gezien de huidige onzekere marktomstandigheden en de maatregelen van de centrale banken, zoals
de renteverlaging begin mei, ziet het er naar uit dat de rente voorlopig op een laag niveau zal blijven.
Dat betekent dat beleggers toegang houden tot goedkope financiering en het huidige, relatief grote,
verschil tussen de hypotheekrente en de aanvangsrendementen voorlopig intact blijft.
Uit overleg en afspraken met internationale vermogensbeheerders is gebleken dat met name deze
woningportefeuille in Leipzig veel potentieel biedt voor verkoop aan individuele (Duitse) beleggers.
Kleine, Duitse beleggers kunnen met beperkte middelen toch waardevaste beleggingen met een
rendement van ruim 6% p.j. op het geïnvesteerde eigen vermogen aankopen en financieren. De
provisie van de vermogensbeheerder zal worden toegevoegd aan de verkoopprijs. De verwachting is
dat de portefeuille na splitsing in een periode van twee tot drie jaar zal worden doorverkocht aan
deze doelgroep.
Risicoprofiel
Algemeen
In het algemeen kan gesteld worden dat aan investeren en beleggen risico´s verbonden zijn.
Betrokken partijen trachten met realistische uitgangspunten en de kritische procesbewaking de
risico´s voor beleggers zoveel als mogelijk te beperken, echter deze kunnen nimmer worden
uitgesloten. Het uiteindelijke beleggingsresultaat kan negatief worden beïnvloed door
onbeheersbare, externe factoren. Voor deze propositie bepalen hoofdzakelijk de volgende factoren
het risico.
Woningmarkt
De vastgoedmarkt is nauw verbonden aan de (lokale) economische ontwikkeling. Deze is thans
positief en volgens analisten zal zowel de economie als de lokale vastgoedmarkt de komende jaren
een opwaartse lijn tonen.
Aangezien de propositie is opgebouwd in een groeiende markt i.c.m. positieve demografische
factoren, waarbij tevens een inhaalslag van het lage eigen woningbezit gaande is, is het niet de
verwachting dat op korte termijn de marktsituatie zich zal keren. Voorzichtigheidshalve zijn voor de
onderhavige projecten buffers ingebouwd door bijvoorbeeld in de calculatie bewust geen indexatie
op bestaande huurcontracten toe te passen. Verder zou de strategie te allen tijde bijgesteld kunnen
worden waardoor bijvoorbeeld geopteerd kan worden de appartementen op een later tijdstip te
verkopen en tussentijds een rendement uit exploitatie te genereren.
Huurprijzen
De huurprijzen in Leipzig zijn relatief laag maar stabiel. De gemiddelde huurprijs in Leipzig beweegt
zich tussen € 4,10 en € 6,00 m2/maand (gemiddeld € 5,32), ver onder het nationale gemiddelde van
€ 6,30. De gemiddelde huurprijs in deze portefeuille bedraagt € 4,95 m2 per maand waarbij in
ogenschouw moet worden genomen dat de vastgoedmarkt van Leipzig één van de meest gewilde is
in Oost-­‐Duitsland en zich kenmerkt door bevolkingstoename alsmede een gunstige verhouding van
koopkracht en woonlasten.
Naast de huurprijsontwikkeling bestaat er een risico dat de geprognosticeerde verkoopprijzen niet
kunnen worden gerealiseerd. In het model wordt ervan uitgegaan dat de gemiddelde verkoopprijs
€1.150 m2. wordt gerealiseerd. Deze verkoopprijs ligt beduidend onder nieuwbouwkosten, ook
zonder toerekening van een grondwaarde.
Woningfonds Leipzig
11

Bezettingsgraad
Bij aankoop zijn de panden volledig verhuurd. Er bestaat evenwel het risico dat huurcontracten
worden opgezegd en de lege appartementen niet direct kunnen worden verhuurd. Deze
appartementen zouden als koopappartement op de markt kunnen worden aangeboden. In
vergelijking met de gemiddelde markthuur kenmerkt deze portefeuille zich door een relatief lage
huur van gemiddeld € 4,95 m2 per maand. Dit zou kunnen betekenen dat de portefeuille competitief
kan zijn indien er nieuwe huurcontracten afgesloten moeten worden. In het afgelopen jaar zijn 5
appartementen vrijgekomen en alle binnen korte tijd weer verhuurd tegen hogere prijzen.
De exploitatiekosten worden regulier voldaan uit de servicekosten die door de huurders worden
betaald. Incidentele, onvoorziene kosten kunnen evenwel ten laste komen van de eigenaar en
dientengevolge van het beleggingsresultaat. Hiervoor is een onderhoudsreserve van € 25.000 in de
investeringsbegroting opgenomen. Voor algehele voorzieningen wordt jaarlijks 5% van de
huurstroom gereserveerd.
Financieringslasten
Bij toetreding tot de BV is de projectfinanciering reeds afgesloten voor en periode van 23 jaar
waardoor het risico van herfinanciering niet bestaat. Indien de dispositie van appartementen trager
verloopt dan voorzien is het mogelijk dat vanaf 2018 de rentevoet zal worden bijgesteld. Gezien de
lage leverage, de tussentijdse aflossing en het feit dat er ruim voldoende operationele kasstromen
worden gegenereerd voor rente en aflossing (DSCR: 2 bij aankoop) zal een hogere rentevoet een
beperkte invloed op het rendement hebben.
Looptijd
In een onverhoopt scenario dat makelaars/tussenpersonen de appartementen niet (voor het
gewenste prijsniveau) kunnen verkopen, zal het beleid moeten worden aangepast. Er kan dan
worden geopteerd voor een langdurige exploitatie. Een dergelijke situatie kan de beleggingshorizon
alswel het uiteindelijke beleggingsresultaat beïnvloeden.
Financieel toezicht
Voor de goede orde wordt vermeld dat deze belegging, betrokken initiatiefnemers en aanbieder van
de participaties niet vergunningplichtig zijn uit hoofde van de Wet op het financieel toezicht (Wft).
Gelet op de beperkte omvang van de belegging is gekozen te opereren binnen artikel 4.1a van de
Vrijstellingsregeling van de Wet op het financieel toezicht. Hieruit vloeit voort dat er voor deze
belegging geen toezicht is door de AFM. Daarnaast geldt op basis van een minimale deelname van
€ 100.000 een vrijstelling van zowel de vergunningsplicht als de prospectusplicht.
Voor verdere informatie kunt u contact opnemen met ondergetekenden:
Global State: 0294-­‐465093 invest@globalstate.nl
Robin van der Kolk: 06-­‐12052077 rvdkolk@globalstate.nl
Dick Beijen: 06-­‐53912282 beijen@globalstate.nl
Woningfonds Leipzig
12

Bijlage 1: investeringsbegroting
Adres Raimundstrasse 10A Leipzig
Magdalenenstrasse 11 Leipzig
Paunsdorferstrasse 25 Leipzig
aantal verkoopbare eenheden 41
verkoopbare m2 2.003
Investering per m2
Aankoopprijs incl. courtage € 1.469.961 € 734
Due diligence en closing € 37.440 € 19
Overdrachtsbelasting € 48.020 € 24
Acquisitiefee (2%) € 27.440 € 14
Structurerings- en plaatsingsfee (6%) € 42.900 € 21
Onderhoudsreserve € 25.000 € 12
Overige kosten, incl. afsluitprovisie € 14.239 € 7
TOTAAL € 1.665.000 € 831
Verhuur per m2
Huurinkomsten per maand € 9.912 € 4,95
Huurinkomsten per jaar € 118.942 € 4,95
Verkoop en rendement per m2
Verkoopopbrengst appartementen € 2.303.485 € 1.150
Huuropbrengst 2013-2016 €
187.139
Totale opbrengst €
2.490.623
Af: Verkoopkosten / courtage (3%) € 69.105 € 35
Af: Management- en beheerkosten '13-'16 €
79.500
Af: Rente en aflossing bankfinanciering €
1.023.504
Woningfonds Leipzig
Investeringspropositie Leipzig portefeuille
Totale opbrengst €
1.318.514
Af: terugbetaling eigen vermogen €
715.000
Totale winst €
603.514
Winstdeling beleggers (75%) €
422.460
Vermogensgroei beleggers (voor belasting) 65,0%
Verwachte looptijd 36 maanden
13

Bijlage 2: exploitatieoverzicht
jaar 1 jaar 2 jaar 3
Inkomsten uit verkoop en verhuur
Aanname bruto verkoopopbrengsten € 690.138 € 745.971 € 867.376
Aantal verkopen 13
14
14
Resterende appartementen 41 28
14
-
Huurstroom € 100.689 € 63.834 € 22.616
makelaarscourtage 3% € 20.704 € 22.379 € 26.021
Inkomsten uit verkoop en verhuur € 770.123 € 787.425 € 863.971
Af: kosten projectvennootschappen
Duitse belastinginhouding 25% € 37.500 € 40.000 € 47.500
Property/asset management kosten (D) € 12.000 € 12.000 € 12.000
Asset/fund management (NL) € 12.000 € 12.000 € 12.000
Belasting- en administratieve dienstverlening (NL) € 2.500 € 2.500 € 2.500
Netto verkoopopbrengsten en huurstroom € 706.123 € 720.925 € 789.971
Af: bank
rente 4,75% € 45.125 € 24.868 € 3.511
aflossing bank 2,25% € 21.375 € 11.780 € 1.663
aflossing uit woningverkopen (EUR 675 m2) € 405.081 € 437.852 € 72.249
restant bankschuld € 523.544 € 73.912 € -
Kasstroom voor uitkering € 234.542 € 246.425 € 712.548
% van eigen vermogen 32,8% 34,5% 99,7%
Uitkering aan EV verschaffers € 715.000 100% € 234.542 € 246.425 € 234.033
Nog uitstaand geinvesteerd vermogen € 480.458 € 234.033
Uitkering EV aan beleggers 90,9% € 213.220 € 224.023 € 212.758
Uitkering EV aan partners 9,1% € 21.322 € 22.402 € 21.276
Winstdeling beleggers 75% € 0 € 0 € 358.886
Winstdeling partners 25% € 0 € 0 € 119.629
Netto uitkering beleggers € 213.220 € 224.023 € 571.643
Uitkering per deelname van €100.000 € 32.803 € 34.465 € 87.945
% van eigen vermogen 33% 34% 88%
Totaal uitkeringspercentage 155%
XIRR (per jaar) 21%
Woningfonds Leipzig
14