Huurprijzen en richthuurprijzen. Deel I - Steunpunt wonen

Huurprijzen en richthuurprijzen
Deel I:
Literatuurstudie over richthuurprijzen
Sien Winters

Auteurs:
Sien Winters
Datum:
31 januari 2012
Verantwoordelijke uitgever:
Steunpunt Ruimte en Wonen
Kasteelpark Arenberg 51 bus 2429 - 3001 Heverlee
Tel: +32 (0)16/32 13 36
Email: info@steunpuntruimteenwonen.be
ISBN 000-00-000-0000-0
Dit rapport kwam tot stand met de steun van de Vlaamse Gemeenschap: Programma Steunpunten voor
Beleidsrelevant Onderzoek. In deze tekst komt de mening van de auteur naar voor en niet die van de
Vlaamse Gemeenschap. De Vlaamse Gemeenschap kan niet aansprakelijk gesteld worden voor het gebruik
dat kan worden gemaakt van de meegedeelde gegevens.
ii

Inhoudstafel
Inleiding 1
1. Theoretisch kader 3
1.1 Definities 3
1.1.1 Private huurmarkt 3
1.1.2 Huurprijsregulering 3
1.1.3 Geobjectiveerde huurprijzen 3
1.2 Is huurprijsregulering theoretisch te verantwoorden? 4
1.2.1 Argumenten volgens de economische theorie 4
1.2.2 Argumenten volgens de sociale wetenschappen 6
1.3 Vormen van huurprijsregulering 6
1.3.1 Eerste en tweede generatie huurprijsregulering (Arnott, 1995) 6
1.3.2 De vijf types van huurprijsregulering volgens Lind (2001) 7
1.3.3 Regulering op basis van kosten, marktprijzen of kwaliteitskenmerken 8
2. Huurprijsregulering in België en andere landen 9
2.1 België 9
2.2 Andere Europese landen 10
2.2.1 Nederland 11
2.2.2 Zweden 12
2.2.3 Frankrijk 12
2.2.4 Spanje 12
2.2.5 Engeland 13
2.2.6 Duitsland 13
2.2.7 Luxemburg 14
2.3 Toepassing van geobjectiveerde huurprijzen 15
2.4 Evaluaties van vormen van huurprijsregulering 15
3. Juridische mogelijkheden tot het invoeren van een stelsel van richthuurprijzen 17
3.1 Is uitschakeling van de contractvrijheid bij de huurprijsbepaling mogelijk? 17
3.2 Welk niveau is bevoegd? 17
3.3 Wetsvoorstellen 18
3.4 De pilootexperimenten betreffende paritaire huurcommissies 18
3.5 Het voorstel Dambre (2009) 20
4. Conclusie 21
iii

Inleiding
Huurprijsregulering is een thema dat nogal snel felle reacties uitlokt. Er zijn zowel sterke voorstanders als
hevige tegenstanders. Doorgaans zijn voorstanders te vinden bij organisaties die belangen van huurders en
armen verdedigen. Huurprijsregulering is voor hen vooral huurprijsbeperking: ze achten in bepaalde
omstandigheden nodig om vooral voor zwakkere huurders de huur betaalbaar te houden. Vertegenwoordigers
van de vastgoedsector en van eigenaars-verhuurders hebben doorgaans nogal wat weerstand tegen
regulering van huurprijzen. Hun argument is dat regulering ten koste kan gaan van het rendement dat nodig
is om te willen investeren in huurwoningen, zodat het aanbod op de markt zal terugvallen en huurwoningen
slechter onderhouden zullen worden. De standpunten lijken daarmee moeilijk overbrugbaar. In dergelijke
discussies worden echter vaak alle mogelijke vormen van regulering van huurprijzen op een hoopje gegooid.
Nochtans bestaat een breed spectrum aan praktijken, waaronder ook zeer milde vormen van huurprijsregulering.
Hetzelfde geldt voor het begrip ‘richthuurprijzen’, geobjectiveerde huurprijzen en de synoniemen die daarvoor
in gebruik zijn. Zelden wordt gedefinieerd wat hieronder wordt verstaan. In de wetgeving op vlak van
wonen vinden we in artikel 5 van het Kamerdecreet dat de Vlaamse Regering ‘richtprijzen’ opstelt voor verhuur
van kamers in kamerwoningen, studentenhuizen en studentengemeenschapshuizen, rekening houdend
met kwaliteit, oppervlakte, voorzieningen en locatie. Er is echter nog geen uitvoeringsbesluit verschenen dat
deze richthuurprijzen in de praktijk brengt, zodat het begrip voorlopig zonder inhoud blijft. Onduidelijkheid
over de inhoud van het begrip blijkt ook uit het ‘Eindverslag van de studie over het opstarten van pilootprojecten
voor paritaire huurcommissies in Brussel, Charleroi en Gent’ (Noël et al., 2007; zie ook verder). Een
van de opdrachten van deze commissies was ‘het uitwerken van een indicatief rooster voor het bepalen van
de huurprijzen op basis van objectieve en subjectieve criteria, die op alle woningtypes van toepassing zijn’.
Omdat echter nergens nader omschreven was wat hieronder diende te worden begrepen, hebben de verschillende
commissies dit op verschillende manieren geïnterpreteerd.
Ook in de wijze waarop geobjectiveerde huurprijzen worden toegepast, zijn er meerdere varianten te onderscheiden.
In tegenstelling tot het beeld dat erover bestaat, zijn deze prijzen niet steeds bindend, maar kunnen
ze bijvoorbeeld ook bedoeld zijn om verhuurders te informeren over gangbare prijzen of om hen te verzekeren
van een rendement.
In haar ‘Beleidsnota Wonen 2009-2014’ formuleert de Minister het voornemen om een maatstaf te ontwikkelen
om de redelijkheid van de private huurprijzen aan af te toetsen. Deze maatstaf zou worden toegepast
ingeval van overheidsfinanciering aan verhuurders. Het gaat hier dus om een zeer specifieke variant van het
gebruik van geobjectiveerde huurprijzen. Er is echter nog niet nader omschreven hoe deze maatstaf tot
stand zou komen en hoe die zou worden toegepast.
Deze studie kadert binnen de beleidsintentie van de Minister tot invoering van zo’n maatstaf. Het doel van
deze beperkte literatuurstudie is te verduidelijken wat de mogelijkheden zijn voor gebruik van geobjectiveerde
huurprijzen en de voor- en nadelen van mogelijke varianten te bespreken. Omdat geobjectiveerde
huurprijzen een specifieke vorm zijn van huurprijsregulering, starten we met een meer algemene discussie
over huurprijsregulering. We gaan na of er theoretische argumenten bestaan voor dergelijke vorm van regulering
en wegen de voor- en nadelen af op basis van ervaringen en onderzoek in andere landen. Verder
gaan we na hoe objectivering van huurprijzen kan worden toegepast. We hopen met deze literatuurstudie te
kunnen bijdragen tot het inhoudelijk stofferen van een genuanceerde discussie over de wenselijkheid van
huurprijsregulering en in het bijzonder de objectivering van huurprijzen in de Vlaamse context.
Onze uitdrukkelijke dank gaat uit naar Marietta Haffner van het OTB - TUDelft voor het aanreiken van literatuur
en voor het nalezen en becommentariëren van een ontwerpversie van deze tekst.
1

1. Theoretisch kader
1.1 Definities
1.1.1 Private huurmarkt
Doorgaans wordt het onderscheid tussen private en sociale huurmarkt gemaakt op basis van wie eigenaar is
van de woning: private huurwoningen zijn dan eigendom van private personen of ondernemingen, terwijl
sociale huurwoningen eigendom zijn van publieke instanties. Soms wordt ook in rekening gebracht of de
woningen al dan niet gesubsidieerd zijn en of de verhuring al dan niet winstgevend is. Dergelijke definities
roepen echter al snel vragen op. Zo kunnen sommige subsidies ook van toepassing zijn op private huurwoningen
(bv. energiepremies). En worden woningen verhuurd via een SVK doorgaans wel private huurwoningen
genoemd, terwijl de verhuring vaak niet winstgevend is. Zoals ook gemeenten en OCMW’s op
verhuur van sommige woningen een marktrendement kunnen nastreven.
Een definitie die ons meer houvast biedt, vinden we bij Haffner et al. (2010). Na een beschrijving van de verschillen
tussen de huurmarkten van meerdere landen, omschrijven deze auteurs de private huurmarkt als ‘a
set of arrangements whereby housing is allocated on the basis of demand and supply in a process that is
moderated by rules determined by government’.
Of met andere woorden: de private huurmarkt bevat alle woningen die worden verhuurd via de vrije markt. In
deze definitie vormt de private huurmarkt het spiegelbeeld van de wijze waarop we in vroeger onderzoek de
sociale huurmarkt definieerden, met name als het deel van de huurmarkt waar de woningallocatie niet verloopt
via de principes van de vrije markt (Winters et al., 2007). Dat in de meeste landen de private huurmarkt
op min of meerdere wijze wordt gereguleerd, vinden de auteurs geen probleem.
1.1.2 Huurprijsregulering
Huurprijsregulering (‘rent regulation’ in de literatuur, soms ook ‘rent control’) wordt onderscheiden van meer
algemene ‘huurwetgeving’ of ‘huurreglementering’. Deze laatste bevat naast regels voor het bepalen van de
hoogte van de huurprijs ook regels voor de vorm van het huurcontract, de voorwaarden waaronder huurcontracten
kunnen worden beëindigd, enz. (Lind, 2001). ‘Huurprijsregulering’ gaat specifiek over de wijze
waarop de huur wordt bepaald.
1.1.3 Geobjectiveerde huurprijzen
Voor ‘geobjectiveerde huurprijzen’ vinden we in de literatuur meerdere synoniemen: huurprijsomkadering,
huurprijsrooster, indicatief rooster van huurprijzen, maatstaf van huurprijzen, richthuurprijzen,
referentiehuren, ... Gemeenschappelijk aan al deze termen is de bedoeling, namelijk een objectieve relatie
leggen tussen kenmerken en kwaliteit van de woning enerzijds en de huurprijs anderzijds. De huurprijzen
worden daarbij vaak gepresenteerd in tabel- of roostervorm. Het verder liggende doel van dergelijke
‘objectivering van huurprijzen’ is om onredelijke huurprijzen te voorkomen, bijvoorbeeld door ze op te leggen
als maximum. Het is dus een specifieke vorm van huurprijsregulering. Zelfs als de objectieve huurprijzen een
louter informatieve functie hebben, kan er een regulerende invloed van uitgaan (zie verder).
Huurprijzen kunnen ‘geobjectiveerd’ worden op basis van kostprijzen of marktprijzen. Maar de relatie tussen
prijs en kwaliteit kan ook puur normatief worden bepaald. Verder kunnen geobjectiveerde huurprijzen op
meerdere manieren worden toegepast: de prijzen kunnen bindend zijn voor huurder en verhuurder, maar
ook enkel informatief of richtinggevend. De termen ‘richthuurprijzen’ en ‘indicatief rooster’ lijken er op te wijzen
dat de vooropgestelde relatie tussen huurprijs en kenmerken van de woning niet bindend is, maar enkel
richtinggevend. Het wijst eerder op een zachte vorm van regulering, terwijl de andere termen ook bruikbaar
kunnen zijn wanneer de relatie bindend is, bijvoorbeeld wanneer de huurprijzen gebruikt worden als een
maximum, zoals bijvoorbeeld in Nederland. Met andere woorden er bestaat ook een groot verschil in de
3

wijze waarop huurroosters en aanverwanten worden toegepast. We gaan hierop nader in na de bespreking
van een aantal buitenlandse modellen.
De effecten op de markt zullen sterk afhankelijk zijn van de wijze waarop de roosters worden vastgelegd en
toegepast. Het is daarom belangrijk om van bij aanvang de verschillende mogelijkheden op dat vlak te verduidelijken
en bij het voeren van de discussie erover steeds duidelijk aan te geven over welke vorm en toepassing
men het heeft.
1.2 Is huurprijsregulering theoretisch te verantwoorden?
1.2.1 Argumenten volgens de economische theorie
1.2.1.1 De sociale welvaartstheorie
De sociale welvaartstheorie is een toepassing van de economische theorie op de welvaartsstaat en het
sociaal beleid. De kracht van de theorie bestaat er in dat ze een theoretische argumentatie biedt voor het
bestaan van een sociaal beleid en houvast biedt om te beoordelen hoe dit beleid verbeterd kan worden. In
‘The Economics of the Welfare State’ (oorspronkelijk van 1987 en later meerdere keren herwerkt) leverde
Barr hiervoor een standaardhandboek. Het hoofdstuk waarin Barr deze theorie toepast op het beleidsdomein
huisvesting, wordt dan ook vaak als basis genomen in de literatuur voor dit soort analyses. Ook Oxley (2004)
past de sociale welvaartstheorie toe op de woningmarkt. Winters en Marchal (2004) en Vandenbroucke et al.
(2007) vertalen de theorie naar de private huurmarkt in Vlaanderen. Winters et al., (2007) gebruiken ze als
basis voor de modulering van een mogelijk Vlaams stelsel voor huursubsidies. Haffner en Elsinga (2007)
passen de theorie concreet toe op huurprijsregulering.
Het vertrekpunt van deze theorie is dat in een goed functionerende markt individuen (huishoudens) de productiefactoren
die zij bezitten (arbeid, kapitaal, grond) aan marktprijs verkopen aan ondernemingen. Deze
verkoop levert hen een inkomen, dat zij vervolgens besteden aan goederen en diensten vanuit de optiek het
nut ervan te maximaliseren. Firma’s van hun kant maximaliseren hun winsten en minimaliseren de kosten.
Vrije toegang tot de markt verzekert een efficiënte productie (een correcte mix van productiefactoren) en de
correcte mix van geproduceerde goederen en diensten. Alle kosten kunnen worden doorgerekend in de prijzen.
De prijszetting zorgt er voor dat productiefactoren daar worden ingezet waar ze het meest opleveren, dit
alles uitgaande van een gegeven inkomensverdeling en consumentenvoorkeuren, en gegeven de beschikbaarheid
van de nodige productiefactoren en productietechnologie. De markt is dus een efficiënt systeem.
Overheidsinterventie is niet noodzakelijk en kan enkel de efficiënte marktwerking verstoren. Om deze reden
is de economische theorie erg kritisch ten opzichte van elke vorm van regulering.
Het bovenstaande gaat echter maar op voor zover de markt perfect functioneert. Cruciaal is dan ook de
vraag of de woningmarkt aan de voorwaarden voor perfecte marktwerking voldoet. Is dit niet het geval, dan
zijn er hierin argumenten te vinden voor het bijsturen van de markt via overheidsoptreden. Dit zijn de ‘efficiëntieredenen’.
Voor de sociale welvaartstheorie zijn deze redenen de belangrijkste. Daarnaast zijn er de
‘rechtvaardigheidsredenen’ voor overheidsoptreden. We gaan na of deze redenen spelen op de private huurmarkt.
1.2.1.2 Efficiëntie als argument voor overheidsoptreden
Economische efficiëntie kan zowel betrekking hebben op de productie als op de consumptie van goederen
en diensten. Deze worden ‘efficiënt’ genoemd als op de best mogelijke manier gebruik wordt gemaakt van
goederen en diensten. Bij een efficiënte combinatie van goederen en diensten kan gegeven de voorkeuren
(van consumenten of producenten) het nut van niemand worden verhoogd zonder het nut van iemand
anders te verminderen. Of nog anders gezegd: de verdeling van goederen en diensten is efficiënt als de
consument met de hoogste bereidheid tot betalen het goed kan kopen of (voor producenten) als de onderneming
aan de laagste kosten het product produceert. Als de overheid tussenkomt, kan dit de efficiënte
marktwerking verstoren.
4

Een voorwaarde voor efficiëntie is evenwel dat dit alles zich afspeelt in een perfecte markt. Een perfecte
markt kenmerkt zich door perfecte informatie van alle actoren op die markt, volledige mededinging en de
afwezigheid van marktfalingen. Hoe zit het hiermee op de private huurmarkt?
Een eerste vaststelling is dat op de private huurmarkt niet is voldaan aan volledige informatie. Dit speelt
vooreerst aan de kant van de huurders. De verhuurder kent beter de kwaliteiten van de woning dan de huurder
(Winters & Marchal, 2004). Dit informatievoordeel zou de verhuurder kunnen benutten om een hogere
prijs te vragen dan wat overeenstemt met de kwaliteit. Anderzijds beschikt ook de verhuurder niet over volledige
informatie: hij kan moeilijk inschatten hoe goed de huurder de woning zal onderhouden en of hij op tijd
de huur zal betalen. Om die reden zal de verhuurder een ‘risicopremie’ inrekenen in de huur, in het bijzonder
voor woningen gelegen in achterstandswijken of bij verhuring aan gezinnen met een laag inkomen. Dergelijke
asymmetrische informatie kan een argument zijn om de prijzen voor nieuwe verhuringen te reglementeren,
in het bijzonder door er over te waken dat de huurprijzen de marktprijzen niet overstijgen. Om het informatievoordeel
voor de verhuurder niet te laten uitmonden in hogere prijzen, kan het ook volstaan om louter
de transparantie op de markt te verhogen.
Ook aan de voorwaarde van volledige mededinging is op de private huurmarkt niet voldaan. Deze voorwaarde
houdt in dat er op de markt zeer vele aanbieders van huurwoningen zijn die allen dezelfde macht
hebben. In de praktijk is dit niet het geval. De huurmarkt is een gesegmenteerde markt: als men een huurwoning
zoekt, is dit een woning van een zekere grootte en kwaliteit, in een bepaalde regio, onder een maximale
prijs, ... Maar er staan doorgaans maar een beperkt aantal woningen te huur. Daardoor is de keuze
beperkt en kan men niet meer spreken van perfecte mededinging. Lind geeft het voorbeeld van een huishouden
dat een welbepaalde woning wil huren omdat deze gelegen is naast de huidige woning. Als de verhuurder
dit weet, kan hij dit doorrekenen in de huurprijs. Ook hier gaat het over monopoliemacht, maar dan
wel ten opzichte van nieuwe huurders. Ook dit kan een argument zijn om de huurprijzen te reguleren.
Aan de voorwaarde voor perfecte mededinging is ook niet voldaan voor zittende huurders. Als een huurder
een aantal jaren dezelfde woning bewoont, wordt voor hem de waarde van de woning hoger dan de marktprijs:
omdat de bewoner zich identificeert met de woning, omdat hij heeft geïnvesteerd in inrichting, omdat hij
geïntegreerd is in de buurt, de kinderen er naar school gaan, ... Bovendien gaat een verhuis gepaard met
transactiekosten (bv. tijd om iets anders te zoeken, kosten van verhuis). Op dat ogenblik heeft de eigenaar
dus meer macht ten opzichte van de huurder dan andere potentiële verhuurders. De huisbaas kan deze
monopoliemacht omzetten in huurprijsverhogingen. Dergelijke prijszetting waarbij monopoloïde overwinsten
worden gemaakt, komen vooral voor in situaties van een woningtekort (Boelhouwer & Haffner, 2002). Het is
een van de belangrijkste argumenten om de huurprijsstijging voor lopende contracten aan banden te leggen
(zie huurprijsregulering type A).
Ten slotte kunnen ook marktfalingen een argument bieden om in te grijpen in de markt. De meest gekende
vormen daarvan zijn externaliteiten en schaalvoordelen. ‘Externaliteiten’ bestaan als goederen of diensten
het nut van derden positief of negatief beïnvloeden. De prijs die de gebruiker bereid is te betalen, reflecteert
dan niet het nadeel (of voordeel) dat anderen hiervan ondervinden. Wat betreft de private huurprijzen lijkt dit
argument ons minder relevant. Een schaalvoordeel houdt in dat goederen aan een lagere prijs kunnen worden
aangeboden wanneer ze geproduceerd worden in grote hoeveelheden. Hierin ligt één van de argumenten
voor sociale woningbouw.
1.2.1.3 Rechtvaardigheid als argument voor overheidsoptreden
Zelfs in een perfect werkende markt kan ingrijpen van de overheid gerechtvaardigd zijn. Dit is het geval als
het evenwicht dat tot stand komt in de markt niet aan alle huishoudens een consumptieniveau verzekert dat
overeen stemt met hun behoeften. Het staat bekend als het ‘rechtvaardigheidsargument’ (equity). We onderscheiden
verticale en horizontale rechtvaardigheid.
Wat baat het dat de markt efficiënt werkt, wanneer bepaalde groepen omwille van een te laag inkomen geen
toegang hebben tot de markt? Dit is wat men verstaat onder ‘verticale rechtvaardigheid’. Om hieraan tegemoet
te komen kan de overheid ofwel inkomens herverdelen (cash transfer) ofwel direct huisvesting ter
beschikking stellen van gezinnen met een te laag inkomen (in-kind transfer). Het reguleren van de huurprijzen
wordt echter niet als een goed instrument gezien om deze problematiek aan te pakken, omdat het minder
gericht kan worden op de doelgroepen die deze problemen ondervinden. Een voordeel van huurprijs-
5

egulering ten opzichte van subsidies die de vraag stimuleren is dan weer dat hiervan een minder groot
effect op de prijzen zou uitgaan.
‘Horizontale rechtvaardigheid’ houdt in dat alle groepen gelijke toegang hebben tot de markt, maar het kan
ook verwijzen naar gelijkheid van kosten tussen alle groepen en gelijkheid van subsidies (Barr, 1998). In de
literatuur wordt gesteld dat het moeilijk concreet is te maken wat het inhoudt onder andere omdat gelijkheid
een normatief begrip is (Oxley, 2004). Een eenvoudige en weinig omstreden toepassing van gelijke toegang
is dat alle groepen, ongeacht afkomst of andere kenmerken 1 toegang moeten hebben tot een minimum
niveau van huisvesting. Hierin vinden we een basis voor antidiscriminatiewetgeving, maar ook voor een
publiek aanbod aan goedkope huisvesting. Gelijke kosten houdt in dat wie op een of andere wijze wordt
benadeeld, daarvoor moet worden gecompenseerd. Hierin kan men een argument vinden voor huurprijsregulering,
meer bepaald wanneer eigendomsverwerving sterk gesubsidieerd wordt. Vermits de woningmarkt
een inelastische markt is, leiden fiscale voordelen voor een eigen woning tot prijsopdrijving in de
eigendomsmarkt. Aangezien koop- en huurwoningen tot op zekere hoogte substitueerbaar zijn, leidt dit ook
tot prijsverhoging in de huursector. Huurprijsregulering kan deze prijsverhoging in toom houden en zo de
nadelige gevolgen die huurders ondervinden als gevolg van de bestaande fiscale behandeling van de eigen
woning beperken. Volgt men dit argument, dan is hierin een verantwoording te vinden voor het opleggen van
maximum huurprijzen zelfs beneden de marktrente.
1.2.1.4 Het belang van deze argumenten
In de literatuur bestaat geen eensgezindheid over het belang van de bovengenoemde argumenten en bijgevolg
aan de noodzaak tot huurregulering. Barr, als liberaal econoom, dringt aan op terughoudendheid bij
overheidsingrijpen in de woningmarkt in het algemeen en hecht vooral belang aan de efficiëntieredenen als
argument om dat wel te doen. Oxley (2000) daarentegen stelt dat het probleem op de woningmarkt niet
zozeer is dat gezinnen onvoldoende de voordelen van kwaliteitsvol wonen zien, maar dat bepaalde groepen
bij gebrek aan middelen geen toegang hebben tot kwaliteitsvol wonen, en hecht daarmee een groter belang
aan de rechtvaardigheidsargumenten.
Veel hangt echter ook af van de aard van ingrijpen. Vormen van ‘eerste generatie huurregulering’ worden in
de literatuur sterk bekritiseerd omdat ze inefficiënties in de markt teweeg brengen. ‘Tweede generatie regulering’
tracht hieraan tegemoet te komen, maar staat op basis van empirische bevindingen ook meer en
meer bloot aan kritiek. In 1.3 gaan we nader in op de verschillen tussen vormen van huurprijsregulering.
1.2.2 Argumenten volgens de sociale wetenschappen
In de sociaal-wetenschappelijke huisvestingsliteratuur vindt men ook nog andere, meer sociaal geïnspireerde
argumenten voor huurprijsregulering, die vaak worden genegeerd door economisten. Een van de
doelen die daarin worden vooropgesteld, is het voorkomen van sociale segregatie. Het doel van het sociaal
beleid is dan om de laagste inkomensgroepen toegang te geven tot een betaalbare private huurwoning in
gelijk welke wijk. Als dit het geval is, wordt de kans dat zwakke groepen zich concentreren in achtergestelde
wijken kleiner en verminderen de kansen op sociale uitsluiting. Haffner et al. stellen dat huurprijsregulering
minder populair is dan vroeger om hieraan tegemoet te komen en dat andere beleidsinstrumenten zoals een
huursubsidie en ruimtelijke planning (bv. het opleggen van een sociale verplichting bij nieuwe verkavelingen
zoals het grond- en pandendecreet doet) hiervoor meer doelgericht geacht worden (zie ook Glaeser, 2003).
1.3 Vormen van huurprijsregulering
1.3.1 Eerste en tweede generatie huurprijsregulering (Arnott, 1995)
Onder ‘eerste generatie huurprijsregulering’ wordt een strikte vorm van huurprijsregulering verstaan die
doorgaans alle private huurprijzen bevriest op een bepaald niveau. In het beste geval wordt enkel een jaarlijkse
stijging toegelaten die beneden de inflatie blijft (Arnott, 1995; Lind, 2001).
1 Behalve inkomen, want in dit geval gaat het over verticale gelijkheid.
6

Tweede generatie huurprijsregulering daarentegen is meer een regulering ‘op maat’. Meestal wordt een
onderscheid gemaakt tussen nieuwe en lopende contracten. Vaak ook is deze vorm van regulering ingebed
in een geheel van maatregelen met betrekking tot woonzekerheid, woonkwaliteit, woningverbetering en
-onderhoud, de relaties tussen huurder en verhuurder. Het hanteren van richthuurprijzen is een vorm van
tweede generatie huurprijsregulering.
1.3.2 De vijf types van huurprijsregulering volgens Lind (2001)
Een eerste belangrijk onderscheid in huurprijsregulering gaat uit van de groep op wie de regels betrekking
hebben. Dit kunnen zittende huurders zijn (type A en B). In dit geval betreft de regulering de hoogte van de
huurprijs bij verlenging van het huurcontract of wanneer de periode waarvoor de huurprijs vastlegt, eindigt.
De tweede groep van types dekt alle huurders, zowel bij nieuwe verhuringen als voor zittende huurders
(type C, D en E).
1.3.2.1 Type A
Type A huurprijsregulering beschermt de zittende huurder tegen huurprijsverhogingen die boven de marktrente
liggen. Dit type van regulering vindt zijn argumentatie in de monopoliepositie van verhuurders eenmaal
een huurder gevestigd is. Lind merkt op dat deze vorm van regulering niet beschermt tegen verhoging van
de markthuur.
1.3.2.2 Type B
Type B biedt de zittende huurder wel bescherming tegen verhoging van de markthuur. Dergelijke verhogingen
kunnen voorkomen bij plotse of plaatselijke stijgingen van de vraag naar dit soort van woningen. Deze
regulering beschermt huurders tegen gedwongen verhuis als gevolg van dergelijke vraagstijging, maar laat
wel toe dat gestegen kosten van verhuurders worden doorgerekend in de huurprijs. Lind merkt op dat er ook
andere manieren zijn om dit risico te beperken, zoals het opleggen van een minimum termijn voor huurcontracten.
Dit is een veel voorkomende vorm van regulering. Ook onze federale huurwetgeving bevat dergelijke
controle van huurprijzen, met name door huurprijsverhogingen voor zittende huurders te beperken tot maximaal
de gezondheidsindex.
1.3.2.3 Type C
Type C beschermt alle huurders tegen huurprijzen die hoger liggen dan de markthuur. Het bestaan van
asymmetrische informatie biedt hiervoor een mogelijk argument. Ook de monopoliemacht van verhuurders
ten opzichte van nieuwe huurders kan een argument zijn. En ten slotte biedt ook horizontale gelijkheid hiervoor
een motivatie: dergelijke regulering beschermt huurders die ten opzichte van de verhuurder in een
zwakke onderhandelingspositie staan bijvoorbeeld omwille van een lage scholing of vreemde afkomst.
1.3.2.4 Type D
Type D heeft tot doel korte termijn schommelingen in de markthuur af te zwakken. De redenering er achter is
dat vraagstijgingen op korte termijn leiden tot huurprijsstijgingen, maar dat na verloop van tijd, als het aanbod
reageert op de prijsstijging, de prijs terug zal zakken. De pieken worden dan afgevlakt door een ‘cap’ te
zetten op de prijsstijgingen, dit is een maximum prijsstijging gedurende het lopende jaar. Het is niet de
bedoeling ook op langere termijn de prijzen onder de markthuur te houden.
1.3.2.5 Type E
Type E ten slotte houdt in dat alle huurprijzen beneden de marktrente blijven en vindt zijn argumentatie in
het tegengaan van segregatie. Dergelijke regulering moet het mogelijk maken dat ook huishoudens met een
lager inkomen toegang krijgen tot huurwoningen in de betere wijken. Onder dit type valt de eerste generatie
huurprijsregulering. Het komt nagenoeg niet meer voor. In 1995 had alleen nog Oostenrijk dergelijke regulering.
7

1.3.3 Regulering op basis van kosten, marktprijzen of kwaliteitskenmerken
Haffner en Elsinga (2007) stellen dat naast het onderscheid dat Lind maakt tussen op wie de regulering van
toepassing is (zittende huurders of alle huurders) nog een tweede onderscheid relevant is, namelijk of de
regulering vertrekt van de kostprijs of van de marktprijs. Bij Noël et al. (2007) wordt nog een derde vertrekpunt
opgenomen: de kwaliteit van de woning zoals ze wordt gewaardeerd door de bewoner. We opteren er
hier voor dit iets ruimer te omschrijven en ook een waardering die tot stand komt in overleg tussen verschillende
betrokken partijen (zoals in Zweden) hier mee onder te brengen.
De kostprijs omvat alle investeringskosten, zowel voor de bouw van de woning als voor renovatiewerken.
Daarnaast kunnen ook de waardeverminderingen als gevolg van slijtage in rekening gebracht en kan een
gewenst rendement uit verhuring worden ingerekend.
Een tweede mogelijke optie is dat de regulering vertrekt van markthuurprijzen. In dit geval heeft men nood
aan de markwaarde van vergelijkbare woningen op een vergelijkbare locatie. De marktwaarde kan zowel
boven als beneden de kostprijs liggen. In een markt of een marktsegment waar er krapte is, ligt de marktwaarde
doorgaans boven de kostprijs.
De derde variant is een normatieve benadering waarbij de kwaliteit van de woning gekoppeld wordt aan
normatieve prijzen. Die normering kan resulteren uit de waardering die de consument geeft aan de kwaliteit.
In dit geval kan men zich bijvoorbeeld baseren op enquêtes waarbij bewoners de kwaliteit van woningkenmerken
uitdrukken in geldtermen. Maar de relatie kwaliteit-prijs kan ook het resultaat zijn van overleg tussen
betrokken partijen of worden opgelegd door de overheid.
Merk op dat de verschillende benaderingen soms dicht tegen elkaar kunnen zitten. Zo kan de waardering
van de kwaliteit rekening houden met de kostprijs (incl. rendement) wanneer deze waardering tot stand komt
met inbreng van verhuurders. De kostprijsbenadering komt overeen met de marktprijsbenadering indien er
sprake zou zijn van een goed werkende vrije markt, zoals boven gedefinieerd.
8

2. Huurprijsregulering in België en andere landen
2.1 België
De Belgische Woninghuurwet vertrekt van het principe van contractvrijheid (Dambre, 2009). Telkens wanneer
een nieuwe overeenkomst wordt afgesloten, wordt de huurprijs vrij bepaald tussen de contractanten.
De enige uitzondering daarop is wanneer het gaat over opeenvolgende contracten van korte duur met verschillende
huurders, die beëindigd worden door de verhuurder. In dit geval mag de huurprijs niet worden
gewijzigd. Ook wanneer huurder en verhuurder beslissen een overeenkomst van korte duur te verlengen,
laat de huurwet niet toe de huurprijs te wijzigen. De overeenkomst wordt dan in dit geval beschouwd als
zijnde een langlopende overeenkomst van negen jaar, wat de regel is (FOD Justitie, 2010).
Tijdens een lopend contract kan de huurprijs jaarlijks worden aangepast aan de evolutie van de gezondheidsindex,
2 behalve wanneer het contract dit uitdrukkelijk uitsluit (FOD Justitie, 2010).
Daarnaast bestaat sedert de aanpassing van de Huurwet in 1997 de mogelijkheid om de huurprijs te herzien
omdat de omstandigheden zijn gewijzigd. Deze herziening kan slechts plaatsvinden op het einde van elke
driejarige periode. Ze kan gevraagd worden zowel door de huurder als de verhuurder. De herziening gebeurt
in overeenstemming, of de vrederechter kan de herziening toestaan. Dit kan in twee gevallen:
de vragende partij bewijst dat de ‘normale huurwaarde’ ten gevolge van ‘nieuwe omstandigheden’
tenminste 20% hoger of lager is;
de verhuurder bewijst dat de normale huurwaarde ten gevolge van werken op zijn kosten met tenminste
10% is gestegen, waarbij werken die dienen om het goed in overeenstemming te brengen met de minimale
kwaliteitsvereisten niet in aanmerking komen.
Deze regeling voor aanpassing van de huurprijzen omwille van omstandigheden is van toepassing op contracten
afgesloten na 31 mei 1997. Ze geldt enkel voor overeenkomsten van 9 jaar of langer en niet voor
overeenkomsten van korte duur, tenzij deze als gevolg van verlengingen zijn omgevormd tot een negenjarige
huurovereenkomst (FOD Justitie, 2010).
Interessant voor de discussie over richthuurprijzen is het begrip ‘normale huurwaarde’ in deze regeling.
Hieronder verstaat men ‘de waarde die een doorsnee huurder voor het gehuurde goed zou bieden, die wordt
bepaald op basis van de gegevens van de vastgoedmarkt en door een vergelijking van de huurwaarde van
soortgelijke onroerende goederen op het vlak van standing en comfort in dezelfde omgeving’ (Dambre,
2009). Het gaat hier dus over een marktprijs. De ‘nieuwe omstandigheden’ moeten objectieve omstandigheden
zijn die onafhankelijk zijn van het toedoen van huurder en verhuurder, zoals (Dambre, 2009):
de verslechtering van de toestand van het gehuurde goed;
de verhoging van de onroerende voorheffing;
de ontwikkeling van de markt;
de verbetering van de omgeving rond het gehuurde goed
Dambre merkt op dat een consensus groeit dat de algemene ontwikkeling van de vastgoedmarkt niet als
nieuwe omstandigheid kan gelden. De rechter die op basis daarvan een huurprijsherziening zou toestaan,
zou zo namelijk zelf bijdragen tot een algemene stijging van de prijzen op de vastgoedmarkt, waardoor één
van de belangrijkste doelstellingen van de Woninghuurwet, namelijk het beheersen van de huurprijzen door
grotere woonzekerheid, zou worden teniet gedaan (Dambre, 2009).
De bewijslast ligt bij degene die de herziening aanvraagt. De rechter oordeelt naar billijkheid. Die beoordeling
brengt mee dat de rechter niet verplicht is de huurprijs aan te passen in dezelfde verhouding als de
wijziging van de normale huurwaarde.
2 Uitzondering hierop zijn de contracten afgesloten voor 1991 waarin de indexatie van de huurprijs niet is voorzien.
9

Op basis van gepubliceerde rechtspraak kan men geen definitieve uitspraken doen over de mate waarin er
in de praktijk van de regeling gebruik wordt gemaakt, maar volgens Dambre lijkt dit toch een indicatie te zijn
dat er zeer weinig procedures over huurprijsherziening worden gevoerd.
Om het belang ervan te kunnen beoordelen zouden hierover enkele vragen kunnen worden opgenomen in
een mogelijke nieuwe woonsurvey.
2.2 Andere Europese landen
Huurprijsregulering werd in Europa ingevoerd na de eerste wereldoorlog. Meestal werden huurprijzen vastgelegd
los van de marktomstandigheden en op dat niveau bevroren. Op basis van de ervaringen met deze
vormen van regulering werden echter achteraf diverse aanpassingen aan deze stelsels doorgevoerd. Na een
zeer uitgebreide literatuurstudie wereldwijd stellen Turner en Malpezzi (2003) vast dat momenteel een breed
spectrum aan praktijken bestaat met aan de ene kant vormen van volledige prijscontrole zoals die zichtbaar
waren in socialistische economieën en aan de andere kant door de overheid gefinancierde vormen van
commissies van huurders en verhuurders die huurprijzen onderhandelen. Uit het overzicht besluiten Turner
en Malpezzi dat het veel meer gebruikelijk is om huurprijsverhogingen te reguleren dan prijzen van nieuwe
verhuringen. Ook Pareja-Eastaway en Sanchez-Martinez (2010) komen tot het besluit van vandaag de
meeste Europese landen zijn geëvolueerd naar een huurprijsregulering die jaarlijkse indexaanpassingen
voor lopende contracten mogelijk maakt, terwijl onder beleidsmakers consensus groeit dat vrije prijsvorming
voor nieuwe contracten mogelijk moet zijn, zodat de huurprijzen tred kunnen houden met de markt.
Verder stellen zij vast dat in bijna alle systemen een centraal orgaan werkzaam is dat de huurprijzen vastlegt
en belast is met het beheer en de handhaving van de prijzen. De huurprijsregulering gaat daarbij steeds
gepaard met een mechanisme dat de huurprijzen ook afdwingbaar maakt.
Meerdere van de reeds geciteerde studies en ook Haffner et al. (2008) bevatten beschrijvingen van systemen
van huurprijsregulering in andere Europese landen. We geven op basis hiervan een kort overzicht.
Tabel 1 plaatst op basis van deze informatie de landen in de indelingen die hierboven zijn voorgesteld.
Omdat de regulering voor nieuwe contracten en lopende contracten vaak verschilt, maken we hiertussen
een onderscheid.
De tabel toont vooreerst hoe verschillend de praktijken zijn. Tevens maakt de tabel duidelijk dat voor de helft
van de landen die zijn besproken, de prijsvorming voor nieuwe verhuringen volledig vrij is. In de andere landen
wordt de aanvangshuur bepaald op basis van marktprijzen (Frankrijk), op basis van kosten met inbegrip
van een redelijk rendement (Luxemburg) of op basis van prijs-kwaliteitsnormen die zijn vastgelegd door de
overheid (Nederland) of na lokaal overleg (Zweden).
Voor lopende contracten wordt meestal een beperking opgelegd aan prijsstijgingen, waarbij de inflatie vaak
het vertrekpunt vormt, maar soms ook kostenstijgingen of stijgingen van de marktprijs in rekening worden
gebracht. In België bestaat zoals boven toegelicht de mogelijkheid om de huur aan te passen indien de verhuurder
kosten doet aan de woning die verder reiken dan het onderhoud waartoe hij wettelijk gehouden is.
Wettelijk is in België ook een aanpassing mogelijk bij wijziging van de normale huurwaarde, maar dit wordt
maar beperkt in de praktijk gebracht.
In het hierna volgend overzicht beperken we ons tot een beschrijving van de huurprijsregulering. Gezien de
beperkte opzet van deze studie is het niet mogelijk daarbij ook het ruimere woonbeleid van de betreffende
landen in beeld te brengen. Het is echter belangrijk voor ogen te houden dat de huurprijsregulering in vele
van deze landen samengaat met een systeem van huursubsidies. Beide instrumenten beogen de betaalbaarheid
te verbeteren voor huurders. Maar er is ook een dubbele samenhang. Enerzijds kan regulering de
kost van de huursubsidie voor de overheid beperken en voorkomen dat de subsidie resulteert in prijsstijgingen
op de huurmarkt bij een inelastisch aanbod. Anderzijds kan de huursubsidie ook de betaalbaarheid
verzekeren voor huurprijzen die als gevolg van weinig regulering de markthuur volgen. Daarnaast is er ook
een samenhang tussen de huurprijsregulering en andere aspecten van de huurreglementering. Maar ook
daarop kunnen we hier niet verder ingaan. We verwijzen naar de geciteerde werken voor nadere informatie
daarover.
10

Tabel 1 Systemen van huurprijsregulering in acht Europese landen
Zittende huurders Nieuwe verhuringen
Kosten Marktprijs Vrij Kosten Marktprijs Normatief Vrij
Nederland inflatie + % Op basis
van punten
bepaald
door overheid
Zweden Op basis
van overleg
bewoners en
sociale huisvestingsorganisaties
Frankrijk Inflatie +
kosten renovatie
Spanje Inflatie
(eerste
5 jaar van
contract)
Op basis
van referentiewoningen
(enkel bij
hernieuwing
van het contract
en
manifeste
onderwaardering)
Engeland Volledige
markt
Duitsland Max 20% op
3 jaar.
Herziening
bij bouwkosten
mogelijk
Referentiewoningen
of
‘Mietspiegel’
Luxemburg Investeringskosten
+ 5%
rendement
België Gezondheidsindex
Herziening
bij kosten
aan woning
2.2.1 Nederland
Herziening
bij nieuwe
omstandigheden
(o.a.
marktprijs)
Op basis
van referentiewoningen
Referentiewoningen
of
‘Mietspiegel’
Voor woningen
met
huurprijs
hoger dan
615 euro
Voor nieuwe
en gemeubeldewoningen
Volledige
markt
Volledige
markt
Volledige
markt
In Nederland is de private huurmarkt met een aandeel van 11% relatief klein. De huurprijzen van 95% van
de totale huurmarkt gereguleerd: voor woningen met een huurprijs van boven de 615,01 euro (peiljaar 2006)
is de prijsvorming vrij. De sociale en de private huurmarkt zijn onderworpen aan hetzelfde systeem, dat voor
nieuwe verhuringen een maximum huurprijs oplegt. Deze maximumprijs is gebaseerd op een puntensysteem
(het ‘woningwaarderingsstelsel’) dat kenmerken van de woning en de woonomgeving in rekening brengt. Het
is de overheid die de punten bepaalt. Het betreft dus een normatief systeem. Daarnaast bepaalt de regering
jaarlijks de maximale huurprijsstijging (Haffner & Elsinga, 2007). Sedert 2007 is de huurstijging beperkt tot
inflatie.
Initieel wordt de huurprijs in de gereglementeerde markt tussen huurder en verhuurder in Nederland vrij
bepaald, mits deze niet hoger is dan de voor de woning maximaal bepaalde huurprijs. Huurders kunnen de
‘huurcommissie’ verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs. De huurcommissie toetst
11

dan de overeengekomen huurprijs aan het ‘woningwaarderingsstelsel’ en houdt daarbij rekening met gebreken
van de woning die bij aanvang van het contract al aanwezig waren. Is de huurprijs hoger dan de maximale
grens volgens dit stelsel, dan wordt de huurprijs vanaf de ingangsdatum van het contract verlaagd tot
dat maximum. Huurcommissies zijn zelfstandige bestuursorganen die paritair zijn samengesteld tussen vertegenwoordigers
van huurders en verhuurders. Hun werkingsgebied is een arrondissement (Dambre, 2009).
2.2.2 Zweden
In Zweden is het aandeel van de private huurmarkt met 17% iets hoger. Het systeem vertrekt van de huurprijzen
in de non-profit sector. Deze worden bepaald op lokaal niveau in overleg tussen bewonersorganisaties
en de sociale huisvestingsmaatschappij. De private huurprijzen mogen vervolgens niet meer dan 5%
hoger liggen dan de prijzen van vergelijkbare woningen in de publieke sector. Men zou kunnen verwachten
dat op deze wijze de huurprijzen te laag liggen om winstgevend te zijn voor private verhuurders, maar dit
blijkt niet steeds het geval. Want hoewel de sociale huisvestingsmaatschappijen niet winstgevende organisaties
zijn, kunnen de lokale besturen die hen financieren een ‘normaal’ rendement op de verhuringen vragen.
Bovendien kunnen huurdersorganisaties er van uitgaan dat als ze de prijzen te laag zetten, dit ten koste
zal gaan van het onderhoud van de woningen. Interessant aan dit Zweedse systeem is dat de prijsvorming
onderwerp is van onderhandeling. In 2008 bestond het voornemen om deze onderhandeling uit te breiden
met een vertegenwoordiging van de private verhuurders. Daarnaast is er een probleem met de EU-wetgeving
wat betreft competitie. Omdat de sociale huisvesting in Zweden gesubsidieerd is, heeft men hier te
maken met een verstoorde marktwerking. Ook private huurprijzen kunnen dus verstoord zijn omdat ze zijn
afgestemd op de sociale huisvesting. Ook om die reden is een herziening in voorbereiding (Haffner et al.,
2008a).
We hebben niet terug gevonden hoe in Zweden huurprijsverhogingen mogelijk zijn.
2.2.3 Frankrijk
In Frankrijk (met 22% private huur) wordt een onderscheid gemaakt tussen twee soorten private huurwoningen.
De prijsvorming is vrij voor nieuwe huurwoningen, voor leegstaande woningen waaraan werken worden
uitgevoerd om ze te laten beantwoorden aan kwaliteitsnormen en voor leegstaande woningen die voldoen
aan kwaliteitsnormen, maar waaraan belangrijke investeringswerken gebeuren (Dambre, 2009).
Voor andere woningen die nieuw of opnieuw worden verhuurd, wordt de prijs bepaald op basis van referentiewoningen,
dit zijn woningen met vergelijkbare kenmerken in dezelfde regio (Noël et al., 2007; Haffner &
Elsinga, 2008). De verhuurder is verplicht vergelijkingspunten op te geven. Laat de verhuurder dit na, dan
kan de huurder de zaak voor een verzoeningscommissie (‘Commission départementale de conciliation’)
brengen, desgevallend om de rechter de huurprijs te laten bepalen. De verzoeningscommissies zijn paritair
samengesteld uit vertegenwoordigers van huurders en verhuurders. In drie agglomeraties worden de noodzakelijke
gegevens verzameld door ‘observatoria voor de huurprijzen’ (Dambre, 2009).
Ook bij hernieuwing van de overeenkomst kan de nieuwe huurprijs worden vastgesteld op basis van een
vergelijking met de normale huurprijzen in de buurt. Maar hier kan echter pas tot verhoging van de huurprijs
worden overgegaan indien de huurprijs manifest ondergewaardeerd blijkt. De nieuwe huurprijs zal pas gelden
nadat de huurder hem aanvaardt. Bij ontstentenis van akkoord went de verhuurder zich tot de verzoeningscommissie
en indien ook daar geen akkoord wordt bereikt, tot de rechter, waarna de rechter de nieuwe
huurprijs vaststelt (Dambre, 2009).
Voor lopende contracten mag de huurprijsstijging niet hoger zijn dan een indexcijfer dat gebaseerd is op de
prijzen van consumptiegoederen, van onderhoud en renovatie en van nieuwbouw (Haffner et al., 2008). Hier
betreft het dus een regulering die kostprijsbepaald is.
2.2.4 Spanje
Spanje heeft een zeer onevenwichtige woningmarkt. De huurmarkt vertegenwoordigt er slechts 11%,
bestaande uit 10% private huur en 1% sociale huur. Tot 1985 was er een zeer strikte huurregulering van de
12

eerste generatie, die verantwoordelijk wordt geacht voor de sterke krimp van de private huurmarkt (in 1950
was het aandeel nog 54%). In 1985 werd een liberalisering doorgevoerd, maar omwille van onduidelijke
regels en het naast elkaar blijven bestaan van verschillende types van huurcontracten bracht deze geen
soelaas voor de private huurmarkt. Wel was er een duidelijk opwaarts effect op de huurprijzen. De hervorming
in 1994 creëerde opnieuw een stabiel kader voor de relatie tussen huurders en verhuurders (Pareja-
Eastaway & Sanchez-Martinez, 2010). Hiermee werd de prijsvorming voor nieuwe contracten volledig vrij,
maar gedurende de eerste vijf jaar van het contract mag de huur niet meer stijgen dan de index van de consumptieprijzen.
Wanneer het in het contract wordt overeengekomen, mag de huurprijs na die vijf jaar worden
aangepast (Haffner et al., 2008). Toch zijn voorlopig nog geen effecten hiervan zichtbaar.
2.2.5 Engeland
Ook Engeland heeft een erg kleine private huurmarkt (10%) en een geschiedenis van zeer strikte huurprijsregulering.
Deze wordt door velen verantwoordelijk geacht voor de sterke krimp van de private huurmarkt.
Onder Thatcher kwam er in 1988 een volledige liberalisering. De ‘Housing Act’ van 1988 liet verhuurders toe
om de huurprijs voor nieuwe verhuringen vrij te bepalen en om tijdens een lopend huurcontract de huurprijs
te verhogen. Bovendien is het in Engeland mogelijk te verhuren met korte termijn contracten van een minimum
van 6 maanden (shorthold tenancies), een mogelijkheid waarvan in 2008 85% van de verhuurders
gebruik maakte. Men kan dus stellen dat de private huurmarkt in Engeland een gedereguleerde markt is, die
sterk onderworpen is aan marktwerking (Kemp & Koffner, 2010).
Interessant in het kader van de onderzoeksvraag in deze literatuurstudie is het systeem dat voorheen in
Engeland van toepassing was, dat werd ingevoerd met de Rent Act 1977. De ‘rent officer’ was hierin de spilfiguur.
Dit was een ambtenaar tot wie partijen zich konden wenden om een billijke huurprijs (‘fair rent’) te
laten bepalen. Van zodra deze geregistreerd was, verviel de huurprijs in de overeenkomst. De aldus geregistreerde
huurprijs bond niet alleen de partijen, maar kleefde aan het goed. De rent officer beschikte over
soepele bevoegdheden om de partijen te horen en een plaatsbezoek te doen. Bij het bepalen van de fair
rent diende hij rekening te houden met ouderdom, aard en staat van de woning. Een eventuele schaarste op
de huurmarkt mocht niet in rekening worden gebracht, evenmin als de financiële situatie van de huurder. In
de praktijk werd gebruik gemaakt van vergelijking met geregistreerde huurprijzen in de buurt of werd berekend
wat een billijke opbrengst zou zijn voor de kapitaalwaarde van de woning. Maar de rent officer
beschikte ook over een ruime beoordelingsmarge. Het systeem werd afgeschaft onder meer omdat het tot
wetsontduiking leidde en omdat eigenaars zich terugtrokken uit de markt (Dambre, 2009).
In het huidige systeem zijn de rent officers afgeschaft, maar is er wel nog sprake van ‘rent assessment
committees’. Huurders met een shorthold tenancy kunnen hier gedurende de eerste zes maanden van hun
contract een huurverlaging aanvragen. De commissie velt een oordeel op basis van vergelijkingspunten in
de buurt. Wordt een verlaging toegekend, dan moet de verhuurder minstens twaalf maanden wachten om
een huurprijsverhoging te vragen. Dergelijke verhoging dient de verhuurder aan te vragen bij de huurder. Bij
gebrek aan akkoord, kan ook hiervoor het rent assessment committee worden ingeschakeld. Het comité
dient zich op te stellen als een ‘willing landlord’, dit wil zeggen een verhuurder die op de hoogte is van de
marktomstandigheden en bereid is te verhuren tegen een huurprijs die een redelijke opbrengst op zijn vastgoedinvestering
oplevert (Dambre, 2009).
Interessant ook in Engeland is dat er nog steeds een indirecte vorm van regulering is via de huursubsidie.
Een huursubsidie wordt namelijk alleen toegekend voor woningen waarvan de huurprijs onder de gemiddelde
markthuur ligt van woningen in dit gebied (de ‘local reference rent’). Het gevolg hiervan is dat ongeveer
de helft van de private verhuurders (op vrijwillige basis) hun huurprijs afstemmen op deze referentiehuur
(Haffner et al., 2008). Ongeveer één op vijf private huurders is in Engeland afhankelijk van huursubsidie.
Met andere woorden in Engeland fungeert de ‘local reference rent’ uit het systeem huursubsidie de facto
als een vorm van geobjectiveerde huur met invloed op de prijszetting in de private huurmarkt.
2.2.6 Duitsland
Duitsland is op Zwitserland na het Europese land met het hoogste aandeel private huur: 56%. De regulering
in Duitsland is duidelijk een voorbeeld van regulering op basis van markprijzen (Haffner & Elsinga, 2007).
13

De basis van het Duitse stelsel is de ‘Mietspiegel’. Is er geen Mietspiegel, dan gelden de huurprijzen van drie
vergelijkbare woningen als referentie. De Mietspiegel is een databank met gegevens van alle huurcontracten
van de afgelopen vier jaar in het gebied en referentiehuurprijzen voor woningen met vergelijkbare kenmerken.
Zowel woningkenmerken als locatie worden daarbij in rekening gebracht. Hoe groter de gemeente, hoe
groter de kans dat dergelijke ‘Mietspiegel’ bestaat. Om in werking te kunnen treden, moet de Mietspiegel
worden goedgekeurd ofwel door de gemeente ofwel gemeenschappelijk door de koepels van huurders en
verhuurders. Het betrekken van vakmensen vanuit de commerciële, professionele verhuurders, makelaars of
huurrechters wordt aanbevolen. De Mietspiegel moet na twee jaar aangepast worden aan de ontwikkelingen
op de markt, aan de hand van een steekproef of inflatie (Haffner & Elsinga, 2007).
Wanneer een woning te huur wordt gesteld, kan de verhuurder de Mietspiegel raadplegen. De huurprijs mag
tot 50% boven de markthuur liggen. In regio’s met een woningtekort (en dus een grotere druk op de prijzen)
is deze marge beperkt tot 20%. Ook voor lopende contracten heeft de eigenaar het recht de huurprijs te verhogen
om die in overeenstemming te brengen met de markprijzen. Maar in dit geval mag de huur niet uitstijgen
boven de marktprijs zoals die blijkt uit de Mietspiegel. Bovendien mag voor lopende contracten de huurprijsverhoging
niet meer dan 20% bedragen over drie jaar (Kemp & Koffner, 2010). Wenst hij een huurprijsverhoging
door te voeren, dan dient hij daarvoor een verzoek te richten aan de huurder, die moet instemmen.
Geeft de huurder geen toestemming, dan kan de verhuurder de zaak voor de rechtbank brengen.
Een derde mogelijkheid om de huurprijs van een lopend contract te verhogen, is er als de verhuurder verbeteringswerken
heeft uitgevoerd die de gebruikswaarde en het wooncomfort verhogen of die besparingen
op energie- en waterverbruik mogelijk maken. In dit geval gelden de bovenstaande regels van vergelijking
met marktprijzen niet en moet de huurder ook geen toestemming geven. De verhoging bedraagt 11% van de
bouwkosten gedeeld door twaalf. In geval van huurprijsverhogingen geniet de huurder een bijzonder opzeggingsrecht
in zijn voordeel (Dambre, 2009).
Interessant in Duitsland is dat sinds de aanpassing van de Huurwet van 2001, naast een eenvoudige Mietspiegel,
ook een wetenschappelijke Mietspiegel kan worden opgesteld. Indien deze wordt gebruikt als argument
voor een huurverhoging, staat een verhuurder sterk, ook voor een gerechtshof. De huurder kan er dan
bijna niet onderuit om zijn toestemming voor de huurverhoging, die verplicht is, te geven. Een wetenschappelijke
Mietspiegel moet gebaseerd zijn op een representatieve steekproef van onderliggende markthuren en
berekend zijn met erkende wetenschappelijke methoden, bijvoorbeeld een regressiemethode of een
methode waar minimaal dertig waarnemingen per cel (een woning met bepaalde kenmerken) zijn verzameld
(Haffner & Elsinga, 2007).
Niettegenstaande het Duitse systeem sterk geënt is op de evolutie van de markt, lijkt het een milderend
effect te hebben in tijden van sterke prijsstijgingen. Het is vooral gericht op het voorkomen van uitwassen
van de markt (Haffner & Elsinga, 2007). Onredelijk hoge huurprijzen en machtsmisbruik van de verhuurder
zijn strafbaar door middel van nietigverklaring van de overeenkomst wat betreft de huurprijs (Dambre, 2009).
2.2.7 Luxemburg
In Luxemburg zijn 70% van de woningen bewoond door de eigenaars. Het aanbod aan sociale woningen is
met 1,5% erg beperkt; 27,5% van de woningen zijn huurwoningen.
Het Luxemburgse system is een duidelijk voorbeeld van een model gebaseerd op kostprijzen. Om de kostprijs
in te schatten, vertrekt men van de ouderdom van het goed. Voor panden gebouwd na 1944 gelden
vooral de bouw- of aankoopkosten en de aangegeven renovatiekosten. Verder wordt systematisch de waardevermindering
van het gebouw als gevolg van slijtage in rekening gebracht. Op basis van al die gegevens
wordt berekend hoeveel de eigenaar heeft geïnvesteerd. Het verhuren van het pand mag de verhuurder
jaarlijks niet meer dan 5% van het geïnvesteerde kapitaal opbrengen (Noël et al., 2007).
Ook in Luxemburg bestaan paritair samengestelde huurcommissies die kunnen worden ingeschakeld als er
geen overeenstemming wordt bereikt tussen huurder en verhuurder. Als een verhuurder niet meer beschikt
over bewijsstukken om zijn investeringskosten te staven, kan de huurcommissie het geïnvesteerde kapitaal
bepalen rekening houdend met de waarde van de grond, het volume van het gebouw, de gehuurde oppervlakte,
de kwaliteit van de uitrusting, de staat van onderhoud en de afwerking.
14

We hebben niet terug gevonden hoe in Luxemburg huurprijsverhogingen mogelijk zijn.
2.3 Toepassing van geobjectiveerde huurprijzen
In het bovenstaande overzicht valt op hoeveel landen in hun huurprijsregulering gebruik maken van een of
andere vorm van geobjectiveerde huurprijzen. Voor zover we het goed kunnen beoordelen op basis van de
literatuur, is dit van de acht besproken landen enkel niet het geval in België en Spanje.
Tevens valt op hoe verschillend de toepassing van dergelijke geobjectiveerde huurprijzen is. Aan de ene
kant van het spectrum vinden we Nederland en Zweden. Hier lijkt de toepassing de meest directe gevolgen
te hebben voor de huurprijs. De referentieprijzen gelden hier als maxima, die in vele gevallen wel degelijk
bindend zijn.
Aan het andere einde van het spectrum vinden we Duitsland, waar de Mietspiegel vooral een informatieve
functie heeft naar huurders en verhuurders en het systeem tot doel heeft zo marktconform mogelijk te zijn.
De Mietspiegel is voor concrete contracten enkel bindend ingeval de verhuurder hoge (meer dan 20%) huurstijgingen
wil doorvoeren of wanneer woekerhuren worden gevraagd bij nieuwe verhuringen.
Tussen beide landen in plaatsen we de toepassing van geobjectiveerde huurprijzen in de andere landen. In
Frankrijk, Engeland, Nederland en Luxemburg zijn er paritair samengestelde huurcommissies waar het
mogelijk is in geval van onenigheid tussen huurder en verhuurder en gebruik makend van geobjectiveerde
huurprijzen een verzoek tot aanpassing in te dienen bij een paritair samengestelde huurcommissie. De
gevolgen hiervan op de huurpraktijk zijn moeilijk in te schatten. Veel hangt af van de aanwezige drempels
om beroep te doen op dergelijke commissies. In België zouden de vrederechters een vergelijkbare functie
kunnen vervullen, maar hier wordt in de praktijk relatief weinig gebruik van gemaakt. Verzoeningsprocedures
gaan zelden over de relatie prijs-kwaliteit. Winters en Marchal (2004) melden dat 80% van de eisen met
betrekking tot huisvesting bij de vrederechter door de verhuurder worden ingesteld en dat de drempel tot de
vrederechter vooral voor kansarme gezinnen te hoog is, zodat zij zich zelden aanmelden bij de vrederechter.
Vooral om deze reden werden in het verleden in België meerdere voorstellen geformuleerd tot het oprichten
van gelijkaardige bemiddelingscommissies (zie verder).
Een specifieke toepassing van geobjectiveerde huurprijzen vinden we ten slotte in Engeland, waar de private
huurmarkt sedert 1997 gedereguleerd is, maar waar de ‘local reference rent’ uit het systeem huursubsidie de
facto fungeert als een huurprijsrooster met invloed op de prijszetting in de private huurmarkt. De invloed is er
maar zo sterk omdat een grote groep van de private huurders een huursubsidie ontvangt. De invoering van
richthuurprijzen die Minister Van den Bossche voor ogen heeft in haar beleidsnota, leunt aan bij dit Engelse
systeem. De Minister overweegt de objectivering van huurprijzen te koppelen aan het toekennen van overheidssubsidies
aan verhuurders. De invloed op de markt zal in dit geval vooral bepaald zijn door de omvang
van deze subsidies.
2.4 Evaluaties van vormen van huurprijsregulering
Huurregulering komt neer op het schipperen tussen bescherming van de huurder enerzijds en zorgen voor
voldoende rendement van de verhuurder anderzijds. Een goede balans tussen huurder en verhuurder komt
de markt en ook het imago van de sector ten goede (Haffner et al., 2008a).
De evaluatie van huurprijsregulering van de eerste generatie is in dat opzicht onomstreden negatief. Mocht
de betaalbaarheid voor huurders er op vooruitgaan, eigenaars leden er in het verleden alleszins verliezen
door die niet opwogen tegen de voordelen voor de huurders, met als gevolg een verlies aan efficiëntie voor
de hele samenleving (Jenkins, 2009). Turner en Malpezzi (2003) komen tot dezelfde conclusie op basis van
een zeer groot aantal empirische studies wereldwijd. Deze auteurs stellen wel vast dat de negatieve effecten
van tweede generatie huurprijsregulering minder groot zijn dan van de eerste generatie. Bovendien stellen
ze grote verschillen in efficiëntieverlies vast naargelang de aard van het systeem.
15

Dit laatste is ook de voornaamste conclusie van Arnott (1995), die vaststelt dat er zo grote verschillen in het
ontwerp van tweede generatie huurprijsregulering bestaan, dat het onjuist is om algemene uitspraken te
doen over de impact van daarvan.
Ook Haffner et al. (2008a) zijn kritisch ten opzichte van de algemeen negatieve beoordeling van huurprijsregulering
en het oorzakelijk verband dat vaak wordt gelegd tussen huurprijsregulering en het krimpend aandeel
van de private huurmarkt in vele Europese landen. Na studie van huurprijsregulering in zes landen
komen deze auteurs tot de conclusies dat de relatie niet zo rechtlijnig is als doorgaans wordt aangenomen.
Ze argumenteren dat bij de afweging van de voor- en nadelen voor huurders en verhuurders niet alleen de
kenmerken van de huurprijsregulering in rekening moeten worden gebracht, maar ook de andere aspecten
van huurdersbescherming en de interactie met de rest van de woningmarkt. Huurprijsregulering kan ook
voordelen opleveren voor verhuurders, in de zin dat een systeem dat kan rekenen op een breed draagvlak
dat kan bijdragen tot een positief imago van de sector, maar ook omdat huurprijsregulering een minder groot
verloop tot gevolg heeft en daarmee stabielere inkomsten voor de verhuurder betekent. Wordt hiermee
rekening gehouden bij het ontwerp van de huurprijsregulering, dan is de negatieve invloed ervan op de private
huurmarkt minder rechtlijnig. Niettemin concluderen zij uit hun overzicht dat landen waar de jongste
jaren het aandeel van de private huurmarkt stabiel is of toeneemt, gekenmerkt worden door minder regulering
dan landen waar de private huursector terrein prijsgeeft. Tevens bevestigen ze dat empirisch onderzoek
er tot nu toe niet in geslaagd is de theoretische argumenten voor huurprijsregulering te bevestigen.
16

3. Juridische mogelijkheden tot het invoeren van een
stelsel van richthuurprijzen
3.1 Is uitschakeling van de contractvrijheid bij de huurprijsbepaling
mogelijk?
Dambre (2009) voert een uitgebreid juridisch onderzoek naar de mogelijkheid om in België een objectivering
van de huurprijzen in te voeren. Het vertrekpunt in de analyse van Dambre is dat de contractvrijheid in het
Belgische recht erkend is als een algemeen rechtsbeginsel. Het beginsel van de contractvrijheid houdt in dat
eenieder vrij is al dan niet te contracteren, vrij zijn contractuele wederpartij mag kiezen, vrij is de inhoud van
de overeenkomst te bepalen en vrij verbintenissen kan scheppen, wijzigen of doen uitdoven. Dambre stelt
dat afwijkingen van dit algemeen beginsel maar te verantwoorden zijn op basis van evenwaardige of hogere
beginsels. Specifiek op het gebied van het huurrecht komen de grondrechten van het gelijkheidsbeginsel,
het verbod van discriminatie en het recht op een behoorlijke huisvesting daarbij op het voorplan. Na grondig
onderzoek concludeert Dambre dat een objectivering van de huurprijzen een te verantwoorden beperking
van het beginsel van de contractvrijheid is, dit omdat de realisatie van het grondrecht op behoorlijke huisvesting
problematisch is voor een grote groep van gezinnen op de private huurmarkt.
Een gelijkaardige afweging geldt volgens Dambre ten aanzien van het eigendomsrecht: dit is geen louter
egoïstisch recht dat enkel geldt in het persoonlijke belang van de eigenaar, maar kan doelgericht worden
beperkt door en moet in evenwicht worden gebracht met andere evenwaardige rechten en belangen, zoals
het grondrecht op huisvesting. Het spanningsveld tussen het eigendomsrecht en het recht op behoorlijke
huisvesting dient te worden opgelost door de complementaire inschatting van de wederzijdse belangen van
huurders, verhuurders en de samenleving bij een menswaardig wonen voor iedereen: huurders hebben verhuurders
nodig die hen kwaliteitsvolle woningen ter beschikking stellen en verhuurders hebben baat bij zorgvuldige
huurders die de gehuurde woning als een goede huisvader bewonen en stipt de huur betalen.
Dambre vindt het daarom dan ook merkwaardig dat anno 2008 de wetgever wel is overgegaan tot objectivering
van de handelshuur en pachtprijzen ter bescherming van de (voornamelijk economische) belangen van
de handelshuurder en de pachter, maar diezelfde stap (nog) niet heeft gezet voor de private woningverhuurder,
waar nochtans een grondrecht mee in overweging moet worden genomen. Volgens Dambre neemt
België in dit verband internationaal gezien een uitzonderingspositie in. De conclusie is dus dat er wel degelijk
redenen zijn om in te grijpen in de contractvrijheid.
3.2 Welk niveau is bevoegd?
Krachtens de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming van de instellingen behoort huisvesting in
België tot de bevoegdheid van de gewesten. De bevoegdheid om de contractuele verhoudingen tussen
huurder en verhuurder bij de verhuring van een goed, is de bevoegdheid van de federale overheid
(Vanoevelen, 2009). Hubeau (1999) wijst er op dat dit het gevolg is van de Economische en Monetaire Unie
en de daarin vervatte prijsreglementering, maar dat daarbij wel wordt aanvaard dat de huurprijzen voor
sociale woningen tot het gewestelijk bevoegdheidsgebied behoren, terwijl de huurprijzen op de private markt
zonder meer tot het federale terrein behoren.
Naar aanleiding van de invoering van ‘richtprijzen’ in het kamerdecreet (zie supra), stelde zich de vraag of
hiermee het Vlaamse Gewest niet op het terrein van de federale overheid treedt. Volgens Hubeau (1999)
relativeert echter het begrip ‘richtprijs’ het contractuele aspect van de prijsbepaling in de verhouding tussen
huurder en verhuurder: omdat het gaat over een niet-bindende waardeschatting van de overheid, betreedt
de decreetgever het domein van het algemeen normatief kader van de Economische Unie niet.
Hieruit kunnen we besluiten dat het Vlaamse gewest tot op heden ook voor de overige woninghuur niet
bevoegd is voor de regulering van huurprijzen. Dit sluit echter niet uit dat de Vlaamse overheid wel over de
17

mogelijkheid beschikt te werken met geobjectiveerde huurprijzen, voor zover die geen bindend karakter
hebben in de contractuele verhoudingen tussen huurder en verhuurder.
In het kader van het regeerakkoord van de federale regering van einde 2011 is echter sprake van een
overdracht van de bevoegdheid met betrekking tot de handelshuur, de woninghuur en de pacht naar de
gewesten (p. 87). In het zogenaamde “Institutioneel akkoord voor de zesde staatshervorming: een
efficiëntere federale staat en een grotere autonomie voor de deelstaten” vindt men bij de “overige domeinen”
van bevoegdheidsoverdracht onder meer “stedenbouw, huisvesting en ruimtelijke ordening” en in concreto
“handelshuur, woninghuur en pacht” (p. 44). In het “Regeerakkoord” van de federale regering van 1
december wordt deze overdracht van de handelshuur, de woninghuur en de pacht bevestigd (p. 50).
Belangrijk is ook te vermelden dat er tevens een luik “prijzencontrole” is opgenomen: de deelstaten zullen
bevoegd zijn om de prijzen te controleren in materies die onder hun bevoegdheid vallen, onder meer “de
huur van goederen bestemd voor verblijf, pacht en handel” (p. 42 van het Vlinderakkoord en p. 48 van het
federaal regeerakkoord).
3.3 Wetsvoorstellen
In het verleden zijn reeds meerdere wetsvoorstellen ingediend voor wijziging van de huurprijsregulering,
maar deze hebben het politiek nooit gehaald. Bij wijze van voorbeeld beschrijven we er enkele.
Zo was er een voorstel tot invoering van een redelijke en gecontroleerde huurprijs in 1989, ingediend door
Vogels en Simons. De eerste basishuurprijs zou rekening houden met het bruto kadastraal inkomen, en de
partijen zouden hiervan, onder bepaalde voorwaarden, kunnen afwijken met 15%. In bepaalde gevallen zou
een huurprijsherziening worden toegestaan. In november 1995 diende Landuyt een wetsvoorstel in waarbij
een maximale huurprijs zou worden ingevoerd, eveneens berekend op basis van het kadastraal inkomen
(KI). Het KI zou worden vermenigvuldigd met vijf en vermenigvuldigd met een coëfficiënt. Bij overschrijding
van deze huurprijs zou deze tot de maximale huurprijs worden ingekort (Winters & Marchal, 2004).
Het ‘Wetsvoorstel tot wijziging van sommige bepalingen betreffende huurovereenkomsten’ ingediend op
18 mei 2005 door mevrouw Nagy en de heer Nollet beoogde een huurprijsblokkering in te voeren tussen
opeenvolgende contracten al dan niet met dezelfde huurder. Dit kwam in feite neer op een veralgemening
van de regeling voor opeenvolgende contracten van korte duur (zie 2.1). De regeling inzake indexering en
huurprijsherziening tijdens lopende contracten zou behouden blijven. Volgens Dambre (2009) vergaten de
indieners daarbij een oplossing te zoeken voor de stroeve en moeilijke toegankelijkheid van huurovereenkomsten
die waren afgesloten met de vorige huurder. Dambre wijst ook op een zwakke motivering van het
voorstel.
Het meest uitgewerkte voorstel tot wetswijziging is volgens Dambre het voorstel ingediend op 29 juni 2005
door de heer Frédéric, mevrouw Baecke et al. Het voorstel hield in dat een ‘indicatieve huurprijs’ zou worden
berekend op basis van een puntensysteem dat erg gelijkt op het Nederlandse model. Daarnaast beoogde
het voorstel de oprichting van paritair samengestelde huurcommissies naar Nederlands, Luxemburgs en
Frans model. De huurcommissies zouden de vrederechter adviseren wanneer een aanpassing van de huurprijs
aan de indicatieve huurprijs zou worden gevorderd. Verder hield het voorstel in dat een ‘huurvergoeding’
zou worden uitbetaald aan de verhuurder ingeval van minimum drie maanden huurachterstal, waarbij
de verhuurder zou worden aangespoord de kwaliteit van de woning te garanderen en huurprijzen aan te bieden
in overeenstemming met de indicatieve huurprijs (Dambre, 2009).
3.4 De pilootexperimenten betreffende paritaire huurcommissies
In 2004 besliste de federale regering om via pilootprojecten experimenten uit te voeren met paritair samengestelde
huurcommissies. Er werd hierover een protocolakkoord gesloten tussen de federale Staat en de
steden Gent, Brussel en Charleroi die elk een subsidie ontvingen om dit experiment uit te voeren. De paritaire
commissies bevatten vertegenwoordigers van eigenaars en huurders van de openbare en de privésector,
van de stad, van federale kabinetten, federale overheidsdiensten, het kadaster, een vrederechter,
een aangeduide bemiddelaar en onderzoekers die het experiment opvolgden.
18

De paritaire huurcommissies dienden aan drie doelstellingen te voldoen (Noël et al., 2007):
een buitengerechtelijke dienst voor bemiddeling bij huurgeschillen opstarten;
een rooster opstellen met objectieve en subjectieve referentiecriteria voor het bepalen van de prijzen op
de private huurmarkt;
een modelcontract voor hoofdverblijfplaats opstellen.
De drie steden bepaalden autonoom hun aanpak. Na een experimentele periode van twee jaar zou de
methode over heel het land kunnen worden toegepast.
Noël et al. (2007) brengen verslag uit over de werkzaamheden van de commissies, echter nog geruime tijd
voordat hun werking effectief afliep. Het werk van de commissies was op dat ogenblik nog niet afgerond. Het
modelcontract diende nog verder afgewerkt te worden en het indicatieve rooster diende nog bijgestuurd te
worden. Maar de onderzoekers bevolen alvast aan definitief een federale paritaire huurcommissie te installeren
die adviserend zou optreden naar de federale overheid voor collectieve problemen van woninghuur.
Een ander voorstel dat resulteerde uit het onderzoek was dat op niveau van de arrondissementen paritaire
commissies zouden worden gevormd die de klachten zouden kunnen in ontvangst nemen en behandelen
van huurders die zich benadeeld voelen door de huurprijs. Bemiddeling werd niet gezien als een taak van
deze commissies. Deze taak zou worden toevertrouwd aan ‘bemiddelingsadviesorganisaties’.
Een van de opdrachten van de commissies was dus ook een huurprijsrooster op te stellen. Elke stad is
daarbij anders te werk gegaan:
in Brussel werd gestart met de uitvoering van een onderzoek naar de huurprijzen. Daartoe werden
personen die een adreswijziging kwamen doorgeven bevraagd over de woningen die ze verlieten. Men
beschikte over een steekproef van 500 personen. Uit de 70 vragen werd via een lineair regressiemodel
15 criteria bepaald die de huurprijs bepalen. Zonder dit vooraf als uitdrukkelijk uitgangspunt voorop te
stellen, werd zo in Brussel in de feiten geopteerd voor een systeem dat vertrekt van de markthuur. De
onderzoekers besloten hieruit dat daarom nog een verdere discussie zou nodig zijn over de waarden en
relevantie van de criteria om er een huurprijsrooster van te maken;
in Charleroi verzamelde men informatie door twee personen via ‘te huur’-advertenties contact te laten
nemen met verhuurders. Ze bezochten de woningen ter plaatse en registreerden een uitgebreide set van
kenmerken. Omwille van selectieve weigering tot medewerking was men echter niet zeker over een
representatieve steekproef te beschikken;
in Gent werd via de gemeenteloketten een vragenlijst bezorgd aan iedereen die verhuisde. Maar de
plaatselijke commissie stelde vast dat deze methode niet werkte. Daarnaast was het in Gent de bedoeling
een indicatief huurprijsrooster gebaseerd op een combinatie van de werkwijze in Nederland, Duitsland
en Engeland te testen op zijn praktische werkbaarheid. Hier was het probleem dat men geen
waarde kon toekennen aan bepaalde kwaliteitskenmerken door gebrek aan representatieve gegevens.
Volgende conclusies menen we te mogen verbinden aan de pilootexperimenten:
het verzamelen van representatieve data over markthuurprijzen verliep problematisch en er is nood aan
duidelijke afspraken en financiering om in de toekomst tot goede gegevens te komen;
hoewel dat niet uitdrukkelijk zo in het rapport staat, lijkt het alsof men de markthuurprijzen niet als basis
wil nemen voor de indicatieve huurprijzen, maar normatieve elementen daarin mee wilde verwerken. Het
grote probleem waar men dan op botste was dat geen methodiek beschikbaar was om dergelijke normatieve
keuzes te maken. Zo wilde men bijvoorbeeld gewichten toekennen aan woningkenmerken,
maar vond men het bepalen van die gewichten een beleidskeuze;
een van de knelpunten was de onduidelijkheid over de doelen van het indicatief huurprijsrooster. Het
formuleren van deze doelen achtte zowel de commissies als de onderzoekers niet als hun taak. Dat de
standpunten hierover binnen de commissies ver uiteen lagen, bemoeilijkte een duidelijke uitspraak hierover.
Toch werden ook enkele aanbevelingen gedaan voor het uitwerken van een indicatief huurprijsrooster. Tot
de voornaamste behoort het voorstel om een typeformulier te ontwerpen waarop de gegevens voor het vaststellen
van de huurprijs worden vermeld. Dit typeformulier zou dan verplicht moeten worden toegevoegd aan
het huurcontract en er samen mee worden geregistreerd.
19

3.5 Het voorstel Dambre (2009)
Na grondig juridisch onderzoek van de huurprijsregeling in België en in andere landen en na studie van de
problematiek op de private huurmarkt, stelt Dambre dat er nood is aan een stimulerend vraag- en aanbodbeleid
ten aanzien van de Belgische huurmarkt en in het bijzonder dat er een duidelijke maatschappelijke
verantwoording te geven is voor de invoering van een stelsel tot objectivering van de woninghuurprijzen.
Dambre kiest daarbij niet voor een bevriezing van de huurprijzen, maar voor het vastleggen van maximum
huurprijzen die worden vastgesteld op de ‘normale huurwaarde’, verhoogd met een percentage. Om de normale
huurwaarde te bepalen, opteert Dambre voor een puntensysteem naar Nederlands voorbeeld en gebaseerd
op zes parameters. Dambre lijkt daarbij te kiezen voor een normale huurwaarde die gebaseerd is op
markthuurprijzen. Het puntensysteem dient volgens hem immers pas definitief te worden vastgelegd na een
grootschalig vergelijkend onderzoek van de markthuurprijzen.
Wat betreft de toepassing bepleit Dambre minstens een limiet in de vorm van een maximum huurprijs naar
het model van de (afgeschafte) Engelse Rental Act of het Duitse voorbeeld. Bij overschrijding van een
bepaalde marge boven de normale huurwaarde zou er geen ruimte meer zijn voor contractvrijheid. Paritair
samengestelde huurcommissies zouden de taak krijgen te bemiddelen in huurgeschillen, te adviseren over
de normale huurprijs en gegevens te verzamelen en rapporteren voor verfijning van het objectiveringsstelsel.
Deze commissies zouden administratieve organen zijn en naar Nederlands voorbeeld zou de uitspraak van
de commissie geacht worden de overeenkomst tussen partijen uit te maken. Ten slotte pleit Dambre voor
invoering van een stelsel van verhuurtoelagen, geïnspireerd op het wetsvoorstel Frédéric et al.
In het besluit van zijn doctoraat (nr. 1182) schreef Dambre daarover:
“Een coherent woonbeleid impliceert eveneens dat men het bestuursniveau bepaalt waar dit beleid op de
meest efficiënte wijze kan worden gevoerd. Op politiek vlak lijkt men het erover eens te zijn dat dit het best
kan worden ingepast in een homogene regionale bevoegdheid op het gebied van huisvesting.”
Aangezien het mij logisch is dat een dergelijke regeling een onderdeel zou zijn van de woninghuurwet, hangt
het er daarom van af wie er over het woninghuurrecht bevoegd is/wordt. Dit is vooralsnog het federale
niveau. In het communautair akkoord van oktober 2011 wordt een overheveling naar de gewesten in het
vooruitzicht gesteld.
20

4. Conclusie
In de huidige situatie is ingrijpen in de huurprijsbepaling in België een bevoegdheid van het federale beleidsniveau.
Het politieke akkoord over de staatshervorming van oktober 2011 stelt een overheveling van de
huurwetgeving naar de gewesten in het vooruitzicht. Als deze bevoegdheid in de toekomst is overgedragen,
krijgt de Vlaamse overheid een instrument om in te grijpen in de huurprijsbepaling.
Momenteel is er voor de Vlaamse overheid wel al ruimte tot invoering van zachte vormen van objectivering
van huurprijzen. Toepassingen die vooral een informatieve functie hebben, zijn mogelijk binnen huidige
bevoegdheidsverdeling. Het voorbeeld van de Duitse Mietspiegel toont dat ook dergelijk instrument al een
milderende invloed kan hebben op de prijzen en vooral woekerprijzen kan voorkomen.
Ook een toepassing die maximale huurprijzen koppelt aan toekenning van subsidies is mogelijk binnen de
huidige bevoegdheidsverdeling. Dergelijke koppeling is logisch omdat zo voorkomen kan worden dat overheidssubsidies
worden toegekend voor verhuring van woningen waarvoor de huurder onredelijke prijzen
betaalt. De invloed van dergelijke toepassing op de marktprijzen zal vooral afhankelijk zijn van de omvang
van het subsidiesysteem.
Als er in Vlaanderen een systeem van geobjectiveerde huurprijzen wordt uitgewerkt, dan is er de mogelijkheid
om de prijzen vast te leggen op basis van kostprijzen, op basis van marktprijzen of op een normatieve
manier. Welke methode de beste is, hangt af van het doel dat men voor ogen heeft.
Als het doel is betaalbaarheid te verbeteren, dan zou een normatief systeem het beste zijn. Men kan dan
huurprijzen bepalen op basis van wat betaalbaar is voor de huurder, zoals bijvoorbeeld nu al in de sociale
huisvesting gebeurt. De kans is echter groot dat dit onvoldoende rendement voor verhuurders oplevert,
waardoor die zich nog verder gaan terugtrekken uit de markt. Bovendien is het moeilijk om te bepalen waar
juist de lat te leggen. De betaalbaarheid zou men kunnen objectiveren in termen van maximale woonquotes
of minimum resterend inkomen (Winters et al., 2011), maar geweten wat het inkomen is van de huidige
private huurders, zou dit voor een groot deel van de markt ongetwijfeld leiden tot een huurprijs die een
onredelijke vergoeding voor de verhuurder betekent.
Een objectivering op basis van marktprijzen of kostprijzen heeft in vergelijking hiermee minder risico’s op
verdere krimp van de markt. Het vaststellen van kostprijzen is administratief erg omslachtig. Gebruik van
marktprijzen ligt nog het meest voor de hand. Maar dan is er databestand nodig om die marktprijzen vast te
stellen. Op langere termijn biedt de databank van de geregistreerde huurcontracten (zie deel II) hiervoor
perspectieven. Op kortere termijn biedt een voorlopige objectivering op basis van de VMSW-databank met
schattingen van markthuurprijzen door notarissen een oplossing. Deze mogelijkheid wordt verkend in deel III
van dit rapport.
21

Bibliografie
Arnott R. (1995), ‘Time for revisionism on Rent Control?’, Journal of Economic Perspectives, vol. 9, nr. 1,
p. 99-120.
Barr N. (1998), The economics of the welfare state, Third edition, Oxford University Press, Oxford.
Boelhouwer P.J. & Haffner M. (2002), Subjectsubsidiëring in de huursector onder de loep, Dgvh/Nethur
Partnership 16, Nethur/Vrom, Utrecht.
Dambre M. (2009), De huurprijs, die Keure, Brugge.
FOD Justitie (2010), De huurwet, 11de editie – januari 2010, FOD Justitie, Brussel.
Glaeser E.L. (2003), ‘Does rent control reduce segregation?’, Swedisch Economic Policy Review, vol. 10,
p. 179-202.
Haffner M. & Elsinga M. (2007), ‘Huurprijsomkadering in de private huursector in Nederland en Duitsland’,
Ruimte en Planning, vol. 27, nr. 4, p. 18-29.
Haffner M., Elsinga M. & Hoekstra J. (2008a), ‘Rent Regulation: The Balance between Private Landlords and
Tenants in Six European Countries’, European Journal of Housing Policy, vol. 8, nr. 2, p. 217-233.
Haffner M., Elsinga M. & Hoekstra J. (2008b), ‘Huurregulering vanuit de welvaartseconomie ontleed’, Tijdschrift
voor de volkshuisvesting, vol. 15, nr. 1, p. 43-48.
Haffner M., Hoekstra J. & Oxley M. (2010), ‘Conceptual issues in comparing private renting across countries.’,
The Future of the Private Rental Sector: Residual Sector or Cornerstone of Housing Provision?
Seminar at the International Meeting Centre of St. Marienthal, 5-9 February 2010.
Hubeau B. (1999), ‘Algemene inleiding: het juridische kader voor woonkwaliteitsregelingen’, in P. De Smedt,
B. Hubeau, E. Janssens & L. Peeters, De Vlaamse Wooncode: lokaal woonbeleid en woonkwaliteit, Die
Keure, Brugge, p. 1-55.
Jenkins B. (2009), ‘Rent Control: Do Economists Agree?’, Economic Journal Watch, vol. 6, nr. 1, p. 73-112.
Kemp P. & Koffner S. (2010), ‘Contrasting varieties of private renting: England and Germany’, The Future of
the Private Rental Sector: Residual Sector or Cornerstone of Housing Provision? Seminar at the International
Meeting Centre of St. Marienthal, 5-9 February 2010.
Lind H. (2001), ‘Rent Regulation: a Conceptual Framework and Comparative Analysis’, International Journal
of Housing Policy, vol. 1, nr. 1, p. 41-57.
Noël F., Dawance T., Goossens L., Laureys J., Bernard N. & Lemaire L. (2007), Studie over het opstarten
van pilootprojecten voor paritaire huurcommissies in Brussel, Charleroi en Gent. Eindverslag maart 2007,
ULB-UA-FUSL.
Oxley M. (2000), The Future of Social Housing: Learning from Europe, IPPR, s.l.
Oxley M. (2004), Economics, Planning and Housing, Planning, Environment, Cities, Palgrave McMillan,
Hampshire & New York.
Pareja-Eastaway M. & Sachez-Martinez M.T. (2010), ‘European Rental Markets: Regulation or
Liberalization? The Spanish Case’, in P. Arestes, P. Mooslechner & K. Wagner, Housing Market Challenges
in Europe and the United States, p. 131-157.
Turner B. & Malpezzi S. (2003), ‘A review of empirical evidence on the costs and benefits of rent control’,
Swedish Economic Policy Review, vol. 10, p. 11-56.
Vandenbroucke P., Buyst E., Winters S., Elsinga M., Haffner M. & Hoekstra J. (2007), Naar een aanbodbeleid
voor de Vlaamse private huurmarkt, Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en
Onroerend Erfgoed, Woonbeleid, Brussel.
Vanoevelen A. (2009), Woninghuur, Die Keure, Brugge.
23

Winters S., Elsinga M., Heylen K., Haffner M., Tratsaert K., Van Damme B. & Van Daalen G. (2007), Op weg
naar een nieuw Vlaams sociaal huurstelsel?, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Departement
RWO, Brussel.
Winters S. & Marchal A. (2004), Op zoek naar huurwoningen. Onderzoek naar de betaalbaarheid en de
kwaliteit van het wonen op de private huurmarkt en naar een gepast beleid, HIVA-KU Leuven, Leuven.
Winters S., Heremans F., Elsinga M., Marchal A., Vandekerckhove B. & Van Steen G. (2004), Op weg naar
een Vlaamse Huursubsidie?, Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid, Leuven
24