Ondernemingsplan 2011-2015 - Laurentius Wonen, Breda

Ondernemingsplan
Laurentius.
2011 - 2015
says who?

VOetnOOt
bij dit
pLan
# 1Ons DNA | blz:8
Overname.
Dat ontwikkelingen snel gaan, blijkt wel uit het begin van 2011. Sinds 1 april 2011 is Laurentius eigenaar
geworden van bijna 900 Oirschotse woningen. We hebben het voormalige Woningbedrijf Oirschot
overgenomen, niet alleen om ons woningbezit uit te breiden, maar ook met een maatschappelijke reden:
Laurentius wil graag bijdragen aan volkshuisvestelijke opgaven in en buiten Breda.

inhoud.
# 2
Externe ontwikkelingen | blz: 12
# 3
Onze sterke en zwakke kanten | blz: 14
# 4
Onze drie speerpunten: expanderen,
consolideren, excelleren | blz: 18
# 5
Zeven belangrijke keuzes | blz: 20

intro.
Laurentius maakt eens in de vijf
jaar een ondernemingsplan over de
strategische koers. Inmiddels ligt de
vorige planperiode 2006-2010 achter
ons. Over de resultaten in de afgelopen
periode zijn we tevreden. Ook de
visitatiecommissie gaf ons een mooie
beoordeling: ‘Laurentius presteert maatschappelijk
boven de norm’.
nu presenteren wij het nieuwe
ondernemingsplan 2011-2015.
Het is een roerige tijd, met veel ontwikkelingen. We hebben te maken
met een financiële crisis. Er komt een stelselwijziging. Het Centraal
Fonds Volkshuisvesting paste het continuïteitsoordeel aan. De wereld
verandert steeds sneller. De lange termijn wordt steeds korter. We
maken daarom een onderscheid tussen de lange termijn en de korte
termijn. Voor de lange termijn van vijf jaren bepalen we de koers,
oftewel het punt op de horizon. Voor de kortere termijn van twee
jaren stellen we in een apart tweejarenplan de doelen vast. Dit plan
stellen we jaarlijks bij.
In beknopte vorm laten we graag zien waar we voor staan en waar we
voor gaan. We hebben er alle vertrouwen in.
Walter Vermeulen-de bie, Algemeen directeur Laurentius
4

says who?

Bokslegende Mohammed Ali

Ons dna.
sOciaaL maaR
zakeLijk
dien het sociaal maatschappelijk
doel
ben een ondernemende
huisvester
heb oog voor rendement
pak winstkansen
Ondernemingsplan
Laurentius 2011-2015
hoofdstuk 1
alles begint met te weten wie je bent.
Laurentius is een bijzondere woningcorporatie. Met onze
huurwoningen, onze geschiedenis, maar ook door de sfeer op
het werk en de mensen. Dit bijzondere voelt iedereen die bij of
met ons actief is. In dit plan maken we dit bijzondere expliciet.
We noemen dit ons DNA. Deels zijn we dit ook werkelijk, deels
zijn we dit nog niet volledig, maar willen we dit zijn.
ga eRVOOR
zie kansen
ben gedreven
focus op resultaat
eerst denken, dan doen
fouten maken mag,
leer ervan
denk mee, ben pro-actief
ga in diaLOOg
luister
spreek
ben transparant
zeg wat je doet, en doe
wat je zegt
8
# 1

says who?

Creativiteitsgoeroe Edward de Bono

Ondernemingsplan
Laurentius 2011-2015
hoofdstuk 2
externe
ontwikkelingen.
als de meest belangrijke externe ontwikkelingen signaleren we:
De financieel-economische crisis
De financieel-economische crisis houdt aan en raakt Laurentius
op diverse fronten. Leningen komen moeilijker los en een deel
van de overheidsbezuinigingen lijkt ten laste te komen van de
corporaties. Een deel van onze huurders krijgt door verschillende
oorzaken te maken met betalingsproblemen. De huurtoeslag en
de hypotheekrenteaftrek staan ter discussie. De koopmarkt is
voor een belangrijk deel ingestort waardoor we onze geplande
opbrengsten uit verkoop niet realiseren.
Wijzigende regelgeving ››› focus op de primaire doelgroep
Europa grijpt in bij wat zij benoemt als ‘te veel staatssteun’ aan
de corporaties. De overheid werkt aan een antwoord. Het plan is
nu dat de corporaties in hun publieke deel vrijwel alleen werken
voor mensen met een inkomen onder de 33 duizend euro. Onze
toewijzing van woningen verandert daardoor sterk. Er komt
meer focus op onze primaire doelgroep.
Verandering vraag huurmarkt
De vraag naar woningen van Laurentius wijzigt. Allereerst zien
we demografische ontwikkelingen. De vergrijzing zet verder
door, evenals de daling van de gemiddelde omvang van huis-
houdens. Ook wordt Breda nog meer een studentenstad.
12
# 2

Veeleisende huurder
Huurders stellen toenemende eisen aan de service, hun woning
en de woonomgeving. Tegelijkertijd daalt voor een deel van de
huurders de financiële draagkracht. De vraag aan ons is: wat
kunnen / willen we wel en wat kunnen / willen we niet?
Duurzaamheid en energie
De eisen bij het duurzaam bouwen en exploiteren van woningen
nemen toe. Bij nieuwbouw richten deze eisen zich op materiaal-
keuzes en energie-efficiëntie. Het energielabel voor bestaande
woningen en de energieprestatienormen voor nieuwbouw-
woningen gaan we verder uitwerken en aanscherpen.
Ook gaat Laurentius meer sturen op woonlasten in plaats
van huurlasten. De energielasten zijn, na de huurprijs,
de grootste component van de woonlasten.
13

Ondernemingsplan
Laurentius 2011-2015
hoofdstuk 3
Onze sterke en
zwakke kanten.
als de belangrijkste sterke kanten van Laurentius signaleren we:
Combinatie sociaal – zakelijk
Bij Laurentius staat de sociale doelstelling en de klantvriendelijke houding
hoog in het vaandel. De maatschappelijke rol krijgt invulling vanuit een
zakelijk perspectief en vanuit een krachtig ondernemerschap.
Kwaliteit van de woningen en de service
Laurentius beschikt overwegend over woningen van hoge kwaliteit op
goede locaties. Het onderhoud is op niveau. De servicegraad is hoog.
Laurentius heeft een relatief jong woningbezit dat goed past bij de vraag in
de markt. Dit alles staat voor een solide basis voor de bedrijfsvoering.
Wendbaar en slagvaardig
Laurentius kan nieuwe feiten en inzichten snel signaleren, beoordelen en
adequaat omzetten in beleid. De relatief kleine organisatie is wendbaar en
slagvaardig.
Betrokken en loyale medewerkers
De medewerkers van Laurentius zijn betrokken en loyaal. Er is een laag
personeelsverloop. Intern en extern valt de ‘hechte club’ op.
Financiële draagkracht
Financieel is Laurentius sterk. Ook al staan we voor grote investeringen
met bijbehorende risico’s.
14
# 3

als de belangrijkste zwakke kanten van Laurentius signaleren we:
Kwetsbaar vanuit groeistuip
Laurentius kent door haar vele nieuwbouwprojecten een groeistuip. De
grote investeringen in nieuwbouw zorgen voor een grote financierings-
behoefte. Dit in een tijd van kredietcrisis. Daarom zijn we in de ogen van
het Centraal Fonds Volkshuisvesting een A2-corporatie in plaats van A1.
De groei legt ook een grote claim op de inzet van personeel.
Interne organisatie
Extern presteert Laurentius goed, intern kan het beter. De onstuimige
groei speelt ons parten. De interne werkprocessen verlopen niet altijd
efficiënt en effectief. Te vaak werken we ad hoc. Het onderling corrigerend
vermogen kan groeien. Ook de ICT-ondersteuning loopt achter.
Besluitvorming kan beter
Vaak komen besluiten rationeel, vlot en daadkrachtig tot stand, soms
wat (te) emotioneel. Een tegenslag voelen we zwaar en we reageren
hier onmiddellijk op. We vergeten soms de afgesproken
rolverdeling en procedure.
15

Wij zijn een hechte club.
de
medewerkers
van
Laurentius.
Laurentius (Breda)
Laurentius (Oirschot)
16

Onze drie
speerpunten.
Ondernemingsplan
Laurentius 2011-2015
hoofdstuk 4
1. Expanderen
2. Consolideren
3. Excelleren
18
# 4

7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
1931
1941 1951 1961 1971 1981 1991 2001 2011
4 jaar
1 jaar
De groei van Laurentius is nog in volle gang. In tachtig jaar groeiden we naar ruim
8.700 huurwoningen, inclusief de woningen uit Oirschot. In de komende vier jaar
voegen we er 2.600 woningen aan toe. Dit is één derde deel van ons huidige woningbezit.
Vooral 2011 is een heftig jaar, dan leveren we ruim 1.000 woningen op.
Na de groei maken we even een pas op de plaats. We gaan onze bedrijfsvoering en
onze professionaliteit versterken. Vanuit een solide basis spelen we creatief en flexibel
in op de snelle veranderingen.
Laurentius wil vanuit een solide basis verder uitblinken. Nadrukkelijk investeren we
in de woondienstverlening aan senioren. Dit is het speerpunt van ons beleid.
19

1
2
3
4
5
6
7
zeven
belangrijke
keuzes.
Ondernemingsplan
Laurentius 2011-2015
hoofdstuk 5
Om je doel te halen moet je belangrijke keuzes maken
20
# 5

Laurentius waarborgt
haar continuïteit op de
lange termijn.
Ondernemingsplan
Laurentius 2011-2015
hoofdstuk 5
keuze 1 maatregelen tegen de effecten van de crisis
Laurentius waarborgt haar continuïteit op de lange termijn
door de exploitatie en de vermogenspositie nauwkeurig in
beeld en gezond te houden. Een helder risicomanagement en
zakelijke afweging van besluiten liggen hieraan ten grondslag.
Belangrijke aandachtspunten zijn:
• ‘Sociaal en zakelijk’ vraagt in deze tijd om een accent op
de zakelijke kant.
• Een terughoudend regime bij huurverhoging naar de
huidige huurders.
• De geplande nieuwbouw van woningen zetten we
maximaal door.
• Kopers vooral starters ondersteunen we met
Slimmer Kopen.
• Een bezuinigingsprogramma van circa €34 miljoen
in de periode 2010 – 2014.
• Zo snel mogelijk behalen we de beoordeling
A1-status door het CFV.
22
# 5

says who?

Brits staatsman Winston Churchill

de omvang van
cO2-uitstoot is het
belangrijke meetpunt.
keuze 2 investeren in duurzaamheid
Door investeringen in duurzaamheid
willen we de totale woonlast voor huurders
beperken en de kwaliteit van onze
woningen verbeteren. Nadrukkelijk
betrekken we onze huurders bij het uitwerken
van dit beleid.
Bij geplande en de lopende nieuwbouwprojecten
realiseert Laurentius
een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC)
van 0,72. Dit is 10% onder de huidige
wettelijke norm.
bij onze bestaande huurwoningen is ons doel tot 2018:
• 20% reductie op het energiegebruik.
• 30% reductie op de cO2-uitstoot.
• 20% meer duurzame energie.
Ondernemingsplan
Laurentius 2011-2015
hoofdstuk 5
26
# 5

We willen groeien in het
hanteren van de onderlinge
rolverdeling.
Ondernemingsplan
Laurentius 2011-2015
hoofdstuk 5
keuze 3 Versterken van de interne organisatie
Onze voorkeur gaat uit naar coachend leiderschap
als stijl van leidinggeven en leidingnemen. De resultaatsturing,
de procesvoering, interne communicatie
en ICT-ondersteuning willen we versterken.
In 2012 betrekken we een nieuw kantoor, waar we
onze werkwijze anders gaan organiseren. Daarmee
bedoelen wij toenemend papierarm werken, flexibiliseren
van werkplekken binnen het kantoor en
eventueel thuiswerken. Met nieuwe technieken en
aansluiting bij verwachtingen en eisen van medewerkers,
willen we medewerkers aan ons binden en
een goede concurrentiepositie op de arbeidsmarkt
innemen.
27
# 5

Het adequaat bedienen van de
primaire doelgroep en het optimaliseren
van onze woningportefeuille zijn de
belangrijke meetpunten.
Ondernemingsplan
Laurentius 2011-2015
hoofdstuk 5
keuze 4 anticiperen op de stelselwijziging
Laurentius blijft huurwoningen bouwen en
verhuren die onder de huurgrens liggen voor
huurtoeslag. Hiermee bedienen we onze primaire
doelgroep. Midden en hogere inkomens
weren we zo veel mogelijk uit deze woningen.
Wel voorzien we hen van voldoende aanbod
van woningen met een huurprijs net boven de
huurgrens en van betaalbare koopwoningen.
Bij voorkeur spelen we proactief in op de aankomende
stelselwijziging. Dat doen we door
het onderscheiden van een publiek deel en een
geliberaliseerd deel binnen onze strategische
woningvoorraad. We liberaliseren dan 1.000 à
1.500 van onze sociale huurwoningen. Hierin
zijn we wel afhankelijk van het landelijke beleid
en de opstelling van onze collega-corporaties
in Breda.
Verder kiezen we voor het geleidelijk afstoten
van onze bedrijfsmatige vastgoedportefeuille.
We zijn allereerst volkshuisvester.
28
# 5

says who?

Musicus John Lennon

een substantiële bijdrage
aan de participatie van
senioren in de samenleving
is het belangrijke meetpunt.
Ondernemingsplan
Laurentius 2011-2015
hoofdstuk 5
keuze 5 Woondienstverlening aan senioren is het speerpunt
Er is sprake van een dubbele vergrijzing. Er komen meer ouderen, en ze
bereiken ook een hogere leeftijd. Door een grote toename van de vraag
naar seniorenwoningen ontstaat er een kloof tussen vraag en aanbod.
Laurentius heeft een visie op wonen. Andere organisaties hebben een
visie op ouder worden, welzijn en zorg. Samen ontwikkelen we een
integrale visie op ouder worden, wonen, welzijn en zorg. Dit om de
kloof tussen vraag en aanbod te dichten.
Concreet betekent dit:
• Bouwen van nieuwe seniorenwoningen
• Geschikt maken van bestaande woningen voor senioren
• Woningdifferentiatie creëren gebaseerd op de variatie in woonwensen
van senioren
• Laten aansluiten van zorg- en welzijnsvoorzieningen bij de
woonomgeving.
32
# 5

says who?

Scheikundige en bioloog Louis Pasteur

de tevredenheid van onze huurders
over de leefbaarheid is het belangrijke
meetpunt. Ook letten wij op de visuele
kwaliteit van onze woningen (staan deze
er netjes bij?) en de tevredenheid
van onze samenwerkingspartners.
Ondernemingsplan
Laurentius 2011-2015
hoofdstuk 5
keuze 6 Leefbaar is allereerst ‘schoon, heel en veilig’
Laurentius heeft een verspreid woningbezit. We hebben weinig
dominante posities in wijken, buurten en kernen. Ons
leefbaarheidsbeleid richt zich daarom vooral op ‘schoon, heel
en veilig’ in woningen en wooncomplexen.
In integrale en sociale wijk- en buurtontwikkeling zullen we
minder actief zijn. Voortaan ondersteunen we alleen sociale
activiteiten door en voor huurders als er sprake is van initiatieven
en betrokkenheid van huurders zelf of van samenwerkingspartners.
Verder werken we samen met partners in de stad en participeren
we in stedelijke initiatieven zoals stichting Teamplay
(NAC), Goed Geregeld, Buurtbemiddeling, Schuldenaanpak
en Drugs- en Hennepaanpak.
In de kerkdorpen nemen we een bijzondere positie in omdat
wij hier onze wortels hebben. Indien gewenst, investeren we
daar in maatschappelijk vastgoed om de voorzieningen op
peil te houden en de lokale dynamiek te versterken.
36
# 5

says who?

Voetballegende Johan Cruijff

Ondernemingsplan
Laurentius 2011-2015
hoofdstuk 5
klanttevredenheid is het
belangrijke meetpunt.
keuze 7 Van klantvriendelijk naar klantgericht
Klanten worden kritischer. De huurders stellen
hoge eisen aan de service, hun woning en de
woonomgeving. Senioren hebben weer specifieke
eigen verwachtingen. Samen met zorg- en welzijnspartners
spelen we in op deze specifieke eisen. We
ontwikkelen ons van een klantvriendelijke naar een
klantgerichte organisatie.
Belangrijke aandachtspunten zijn:
• Toegankelijk en bereikbaar zijn.
• Persoonlijke aandacht geven.
• Tijdig reageren op vragen.
• Duidelijk stellen: waar zijn we wel van en waar
zijn we niet van.
• Zeggen wat we doen en doen wat we zeggen.
• Anticiperen op veranderende verwachtingen
en eisen.
• Tevredenheid toetsen van onze klanten.
40
# 5

says who?

Schrijver Antoine de Saint-Exupéry

Het ondernemingsplan
in beknopte vorm.
staRt 2011
speerpunt 1
expanderen.
We staan voor een onstuimige
groei. In tachtig jaar groeiden we
naar ruim 8.700 huurwoningen,
inclusief de woningen uit Oirschot.
In de komende vier jaar voegen
we hier in ieder geval nog 2.600
nieuwbouwwoningen aan toe,
waarvan in 2011 al ruim 1.000
woningen.
Let op!
De economische crisis
keuze 1.
Maatregelen nemen tegen de
effecten van de crisis
Let op!
Energieprijzen stijgen en
grotere belasting milieu
keuze 2.
Investeren in duurzaamheid en
energetische maatregelen
keuze 5.
Sterke focus op woondienstverlening
aan senioren
Let op!
Verandering vraag op
huurmarkt
speerpunt 3
excelleren
Wij willen vanuit een solide basis
verder excelleren. Nadrukkelijk
investeren we in de woondienstverlening
aan senioren.
keuze 4. keuze 6.
Anticiperen op de stelselwijziging
Let op!
Europese, landelijke en
gemeentelijke regelgeving
keuze 3.
Versterken van de interne
organisatie
speerpunt 2
consolideren.
Na de onstuimige groei maken
we even pas op de plaats. We
versterken onze bedrijfsvoering
en onze professionaliteit.
Leefbaar is allereerst ‘schoon,
heel en veilig’
Let op!
Veranderende behoeftes
huurders
keuze 7.
Van klantvriendelijk naar klantgericht
werken
FinisH 2015
44

slot.
Johan Cruijff zei: “Als je een bal toespeelt, moet je dat niet
doen direct naar de speler, maar een paar meter voor hem.
Dat zorgt ervoor dat de ander niet stilstaat maar in beweging
komt en vanuit die beweging ook makkelijker zelf een actie kan
maken.”
Dat geldt ook voor dit ondernemingsplan. We hebben de
ambities, de drive en het vermogen om uit te kunnen voeren
wat we willen. Maar het gebeurt altijd in dialoog en samenspel
met anderen die we graag uitdagen om met ons resultaten te
boeken.
In een nieuwbouwsector die veel stilstand kent, gaan wij juist
voor actie. Dat zal veel van onze organisatie vragen. Maar het
enthousiasme dat gepaard gaat met samen aan iets bouwen, is
groot. We willen dat graag met u delen.
45

Laurentius
T 076 - 5 644 644
info@laurentiuswonen.nl
www.laurentiuswonen.nl
Ondernemingsplan 2011-2015
Versie april 2011