Overzicht Financiële Stabiliteit Najaar 2012 - Vastgoedjournaal

Overzicht
Financiële Stabiliteit
Najaar 2012

Najaar 2012, nr. 16
De Nederlandsche Bank
Overzicht Financiële
Stabiliteit

© 2012 De Nederlandsche Bank NV
Oplage: 900
Dit document is samengesteld op basis van data beschikbaar t/m 21 september 2012, tenzij
anders vermeld.
Afkortingen landen volgens ISO-norm.
Iedere openbaarmaking en verveelvoudiging voor educatieve en niet-commerciële
doeleinden is toegestaan, mits met bronvermelding.
Westeinde 1, 1017 ZN Amsterdam – Postbus 98, 1000 AB Amsterdam,
Telefoon (020) 524 91 11 – Telefax (020) 524 25 00
Internet: www. dnb. nl.

Inhoud
Voorwoord 5
1 Overzicht financiële stabiliteit 7
2 Bankenunie 13
3 Bufferversterking bij banken 17
4 Commercieel vastgoed 23
Afkortingen landen 28
3

Voorwoord
Overzicht Financiële Stabiliteit
DNB waakt over de financiële stabiliteit in Nederland. Nadrukkelijk let DNB op de
wisselwerking tussen financiële instellingen en hun omgeving: andere instellingen,
financiële markten en de financiële infrastructuur. Als onderdeel hiervan publiceert
DNB elk halfjaar het Overzicht Financiële Stabiliteit (OFS).
Het OFS schetst risico’s die groepen instellingen of hele sectoren raken en het
Nederlandse financiële stelsel en uiteindelijk ook de economie kunnen ontwrichten.
DNB schrijft het OFS om belanghebbenden – financiële instellingen, beleidsmakers
en het publiek – bewust te maken van deze risico’s.
Het OFS bevat geen voorspellingen, maar analyseert scenario’s. DNB beoogt met de
kennis van nu een zo goed mogelijke risicoanalyse te geven van potentiële toekomstige
bedreigingen. Waar mogelijk doet DNB voorstellen voor beleid dat risico’s
kan tegengaan. De analyses en aanbevelingen in het OFS bieden instellingen en
beleidsmakers inzichten om de gevolgen van schokken in het financiële systeem te
verkleinen. Dat vormt de eerste verdedigingslinie bij het borgen van de financiële
stabiliteit.
5

1 Overzicht financiële stabiliteit
Overzicht Financiële Stabiliteit
Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste risico’s voor de Nederlandse financiële stabiliteit.
Onderstaande risicokaart vat deze risico’s samen. Kleuren groeperen risico’s met
een zeer grote onderlinge wisselwerking en stippellijnen geven de samenhang tussen
risico’s weer. Het overzicht financiële stabiliteit leidt tot de volgende aandachtspunten
en aanbevelingen.
• De Europese schuldencrisis woedt voort. Problemen bij banken leiden tot problemen
bij overheden en andersom. Een effectieve bankenunie doorbreekt
deze spiraal.
• Nederlandse banken zijn goed op weg naar Bazel III. De ruimte om tegenslagen
bij de ingroei op te vangen is echter krap en de toegang tot de kapitaalmarkt
beperkt. Bovendien behoeven leverage ratio’s nog verbetering. Dit laat
de meeste banken nauwelijks ruimte dividend uit te keren.
• Marktpartijen moeten erop kunnen vertrouwen dat waarderingen van commercieel
vastgoed door Nederlandse banken juist zijn. Dat vereist voldoende
actuele en kwalitatief goede taxaties. Taxaties moeten rekening houden met
de leegstand en prijsdalingen.
Internationale
financiële
stabiliteitsrisico’s
Stabiliteitsrisico’s
voor het
Nederlandse
financiële stelsel
Risico’s voor
financiële
instellingen
Risico op
verliezen op
perifere
uitzettingen
Verdere escalatie
Europese
schuldencrisis
Segmentatie
binnen de
monetaire
unie
Acuut
Financierings-
risico banken
Verslaving
aan lagerente-
omgeving
Risico op
commercieelvastgoedverliezen
Wisselwerking
tussen groei en
schuldhoudbaarheid
Onvoldoende
versterking
kapitaalbuffers
Risico’s op
de huizenmarkt
Afnemend
vertrouwen
in financiële
instellingen
7
Verzwakking
van de
Nederlandse
overheidsfinanciën
Sluimerend

Overzicht Financiële Stabiliteit
Schuldencrisis
De Europese schuldencrisis is de grootste en meest acute bedreiging voor de
Nederlandse financiële stabiliteit (hoofdstuk 2). Wegvallend vertrouwen in kwetsbare
landen leidt tot segmentatie van financiële markten en kapitaalvlucht. Een
belangrijk element in de Europese crisis is de negatieve wisselwerking tussen banken
en overheden. Het keren van de spiraal vereist dat de eurolanden de opzet en governance
van de muntunie verbeteren; het is essentieel daarbij invulling te geven aan de
afspraken over de oprichting van een effectieve bankenunie. Verdere escalatie van
de crisis kan leiden tot substantiële kredietverliezen voor Nederlandse financiële
instellingen en fors oplopende kosten voor de Nederlandse Staat.
Er is een gevaarlijke wisselwerking tussen de crisis en de sombere economische
vooruitzichten in het eurogebied. De economie van het eurogebied is al vijf jaar
zwak en is het afgelopen jaar met 0,4 procent gekrompen. Onzekerheid over de
afloop van de crisis ondermijnt het consumenten- en producentenvertrouwen.
Huishoudens en overheden trachten schulden terug te dringen en beperken hun
bestedingen. Tegenvallende groei frustreert hun inspanningen tot balansherstel.
Kredietrisico’s voor Europese banken lopen op.
De aanhoudende onzekerheid leidt tot volatiele kapitaalmarktrentes en creëert het
risico van plotselinge schokken. Risicopremies op als onveilig beschouwde activa
zijn toegenomen, terwijl renteniveaus van relatief veilige landen zijn gedaald. Dit
weerspiegelt gespannen vraag- en aanbodverhoudingen. Sinds het uitbreken van de
crisis zijn beleggers sterk risicomijdend en is de hoeveelheid als risicovrij beschouwd
papier gestaag teruggelopen. Handelsvolumes zijn afgenomen. In deze omgeving
kan een sentimentsomslag leiden tot abrupte marktaanpassingen. Enerzijds bestaat
het gevaar dat de risicoperceptie ten aanzien van nu als veilig beschouwde activa
omslaat als de schuldencrisis zich verder verdiept. Anderzijds kunnen beleggers
vooruitlopen op afnemende spanningen in het eurogebied, waardoor prijscorrecties
kunnen optreden. Deze en andere ontwikkelingen kunnen leiden tot onverwacht
stijgende rentes en dalende marktwaardes van nu als veilig beschouwde activa.
Europese banken slagen er onvoldoende in om marktvertrouwen te herwinnen en
zijn afhankelijk van goedkope centralebankfinanciering. De ECB heeft op Europees
niveau de rol van de interbancaire markt in belangrijke mate overgenomen en biedt
met lage beleidsrentes en ruime liquiditeitscondities tegenwicht aan oplopende
spanningen op financiële markten. Herstel van vertrouwen in het bankwezen is
een noodzakelijke voorwaarde om dit patroon te doorbreken. Zwakke banken
moeten daarom zo snel mogelijk hun kapitaalpositie verbeteren, transparant zijn
over mogelijke verliezen en waar nodig herstructureren. Wantrouwen wordt gevoed
door het risico dat banken slechte activa tegen relatief soepele voorwaarden blijven
herfinancieren in plaats van verliezen te nemen.
De ECB heeft nieuw beleid aangekondigd dat tegen strikte voorwaarden verdere
steunaankopen van staatsobligaties mogelijk maakt om oplopende spanningen te
keren. Daarbij zijn steunaankopen op de secundaire staatsobligatiemarkt onder
het voormalige securities markets programme (SMP) definitief stopgezet en vervangen
door een nieuw programma, outright monetary transactions (OMT), dat als doel heeft
de monetaire transmissie te borgen. Een belangrijke verbetering van het OMT ten
opzichte van het SMP is dat steunaankopen slechts kunnen plaatsvinden wanneer
landen zich committeren en houden aan een macro-economisch aanpassingsprogramma.
Dit is een noodzakelijke, maar geen voldoende voorwaarde. Interventies
moeten ook vanuit monetair-beleidsperspectief gerechtvaardigd zijn. Ook zijn
aankopen in principe beperkt tot papier met een maximale looptijd van drie jaar.
De maatregelen van de ECB hebben de zelfversterkende spiraal van oplopende
8

Grafi ek 1 Financiële­stressindex voor Nederland
1-1-2000 t/m 28-9-2012.
Overzicht Financiële Stabiliteit
Lange termijn Recente ontwikkeling
10
8
Faillissement
Lehman
6
5
6 4 Eerste steunpakket
aan Griekenland
4 3
2
Dotcomcrisis
2
0 1
-2 0
rentes in perifere landen doorbroken. De ECB kan de crisis echter niet oplossen;
dat moeten overheden doen. Het OMT introduceert dankzij de strikte voorwaarden
hiervoor de juiste prikkels.
Het Nederlandse financiële stelsel
Op voor Nederland belangrijke financiële markten is – mede na acties van de ECB –
de acute stress de afgelopen maanden afgenomen. Eind 2011 liep de stress nog fors
op, toen de financieringsmoeilijkheden van zwakke Europese banken zich vertaalden
in acuut systeemrisico. Dit is te zien in het beloop van de financiële-stressindex,
die druk meet op vier voor Nederland belangrijke markten (grafiek 1). Sinds de ECBinterventies
in de bancaire financieringsmarkt is het stressniveau afgenomen tot een
niveau vergelijkbaar met een jaar geleden, met name door afnemende stressscores
voor de omgeving van Nederlandse banken.
Om de schokbestendigheid van Nederlandse banken te verbeteren, is het van belang
dat zij de kapitaalbuffers verder versterken (hoofdstuk 3). Hoewel banken een groot
deel van de winst inhouden, neemt de kapitaalratio van de sector slechts langzaam
toe (grafiek 2). Dit komt mede door oplopende kredietverliezen, die de winst onder
Grafi ek 2 Buffers van de Nederlandse bankensector
In procenten van totale en risicogewogen activa en in EUR miljard (rechter schaal).
14 105
12 100 Core tier 1-ratio
10
8
6
4
2
0
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 jan
10
jul jan
11
08 09 10 11 12
Core tier 1-ratio = core tier 1-kapitaal / risicogewogen activa (inclusief vloer) × 100.
Leverage ratio (omgekeerde hefboom) = core tier 1-kapitaal / balanstotaal × 100.
Core tier 1-kapitaal op rechter schaal in EUR miljard.
Bron: DNB.
LTROs
jul jan
12
De stressindex bestaat uit subindices voor de Nederlandse obligatie-, aandelen- en valutamarkt, en enkele markten die
specifiek van belang zijn voor de Nederlandse bankensector.
Bron: Thomson Datastream, Bloomberg, Euronext en eigen berekeningen.
95
90
85
80
75
70
jul
Leverage ratio
(omgekeerde
hefboom)
Core
tier 1-kapitaal
(schaal rechts)
9

Overzicht Financiële Stabiliteit
Grafi ek 3a Depositofi nancieringsgat in Nederland
In EUR miljard.
500
450
400
350
300
04 05 06 07 08 09 10 11 12
2012 betreft 2012K2-cijfer, alle andere jaren betreffen eindejaarscijfers.
Bron: DNB.
druk zetten. De risicogewogen core tier 1-kapitaalratio’s voldoen op dit moment
aan de internationale normen, maar de hefboom is nog steeds hoog en financiers
kijken kritisch naar de risicoweging. Het is positief dat Nederlandse banken in staat
zijn de kapitaalratio’s vooral te verbeteren via vergroting van het eigen vermogen.
Kapitaalbuffers zijn voor Nederlandse banken van extra belang, omdat de Nederlandse
bankensector sterk afhankelijk is van marktfinanciering. Het binnenlandse
depositofinancieringsgat – het percentage leningen dat banken niet met de inleg
van deposito’s kunnen financieren – neemt door groei van het spaargeld licht af,
maar is nog altijd groot (grafiek 3a). De afhankelijkheid van marktfinanciering maakt
Nederlandse banken kwetsbaar voor vertrouwensverlies. Banken herzien hun financieringsprofiel
in het licht van het ongunstige marktsentiment. Het terugdringen van
de afhankelijkheid van marktfinanciering is noodzakelijk, maar slechts op lange termijn
realiseerbaar, doordat dit grote aanpassingen van bankbalansen vergt. Kapitaal
draagt ondertussen bij aan het vertrouwen in banken en bevordert de toegang tot
de financieringsmarkt. Bovendien is kapitaal zelf een stabiele financieringsbron.
Om onzekerheid voor financiers te beperken, geven banken meer gedekte obligaties
uit, waardoor een toenemend aandeel van de balans is beklemd. Banken
geven zo zekerheden prijs aan een selecte groep gedekte financiers ten koste van de
overige crediteuren. Hoewel er verschillen zijn tussen instellingen, is de gemiddelde
activabeklemming van het Nederlands bankwezen met veertien procent internationaal
gezien laag. Nederlandse banken zijn echter in hogere mate afhankelijk
van ongedekte marktfinanciering. Als de trend van toenemende activabeklemming
doorzet, zal de bereidheid van ongedekte crediteuren om financiering te verlenen,
afnemen en kunnen ongedekte financieringskosten oplopen.
Door de spanningen op de financieringsmarkten slagen Nederlandse banken er
nauwelijks in de historisch lage risicovrije rentes door te geven aan debiteuren.
Marktpartijen zien sinds de crisis grotere risico’s waar zij voor gecompenseerd willen
worden. Dit is te zien aan oplopende CDS-premies, de prijzen van verzekeringen
tegen wanbetaling. In Nederland, waar een groot depositofinancieringsgat bestaat,
liggen bovendien de spaarrentes hoger dan elders. Dit duidt op sterke concurrentie
op de spaarmarkt. Hoewel de Nederlandse spaarrenteniveaus recent marginaal zijn
gedaald, is het verschil ten opzichte van andere landen gedurende de crisis overwe-
10
Deposito-
financieringsgat
Grafi ek 3b Rentes en fi nancierings kosten
In procenten, voor 1-5j rentevaste nieuwe kredieten.
7
6
5
4
3
2
1
0
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
Hypotheekrente
Bedrijfsleningen
CDS-premie
bovenop
risicovrije
rente
Risicovrije
rente
Roze vlak vormt een proxy voor financieringskosten. Als risicovrije rente is de
Swaprate gebruikt.
De CDS-premie is het ongewogen gemiddelde van Nederlandse grootbanken.
Bron: DNB en Thomson Datastream.

Overzicht Financiële Stabiliteit
gend opgelopen. Hoge inleenkosten leiden ertoe dat uitleenrentes de lage risicovrije
rentes niet volgen (grafiek 3b). Hogere uitleenrentes beperken op hun beurt de vraag
naar krediet.
Hoewel Nederlandse banken hun binnenlandse activiteiten niet afbouwen, ligt de
kredietgroei onder de langjarige trend (grafiek 4). Deze afnemende kredietgroei
volgt op jaren van uitbundige kredietverlening. Schuldafbouw is zo goed als onvermijdelijk
en vooral bij huishoudens wenselijk. De afnemende groei kan niet los
worden gezien van het zwakke economische herstel en de stroef functionerende
huizenmarkt. Voor banken bestaat daarnaast een prikkel om kredietvraag niet te
accommoderen, om zo de kapitaalratio te verbeteren. Wanneer de kredietvraag
weer aantrekt, wordt deze spanning klemmender. De positie van het midden- en
kleinbedrijf (MKB), waar het kredietrisico relatief groot is, is daarbij ongunstiger
dan die van grote ondernemingen. Het prijsverschil tussen kleine en grote kredieten
loopt op en uit de Bank Lending Survey blijkt dat sinds 2011 de kredietvoorwaarden
voor het MKB per saldo meer zijn verscherpt dan voor grote bedrijven. Ook heeft
het MKB, in tegenstelling tot grotere ondernemingen, nauwelijks directe toegang
tot de kapitaalmarkt.
Oplopende kredietverliezen zetten de bufferopbouw van banken onder druk en dit
maakt de toegang tot financiering moeilijker. Verliezen op bedrijfs-, commercieelvastgoed-
en hypotheekleningen lopen op en de voorzieningen die banken treffen
zijn vervijfvoudigd ten opzichte van de situatie voor de crisis. Dit drukt de winst
die kan worden toegevoegd aan het eigen vermogen. Zorgen bij financiers over de
kredietkwaliteit van portefeuilles bemoeilijken het aantrekken van zowel gedekte als
ongedekte financiering.
Binnen de kredietportefeuille vormen vooral de verliezen op commercieel vastgoed
een bron van zorg (hoofdstuk 4). Banken hebben een kleine EUR 80 miljard aan
leningen aan Nederlandse vastgoedpartijen uitstaan. Verliezen nemen toe en de
huidige voorzieningen van een kleine twee procent van de portefeuille zijn onvoldoende
om grote verliezen op te vangen. Naast directe risico’s op leningen aan
vastgoedpartijen, lopen banken ook indirecte risico’s door de situatie op deze markt.
Zo wordt vastgoed vaak als onderpand ingebracht bij andere leningen. Taxaties
van het als vastgoed ingebrachte onderpand zijn geregeld ouder dan een jaar en
het is bovendien soms moeilijk de marktwaarde van een object te bepalen. Banken
die met verouderde of verkeerde taxaties werken, onderschatten onder de huidige
Grafi ek 4 Kredietontwikkeling Nederland
Ratio’s in procenten van bbp, trendafwijking = werkelijk - trend, 1970K1 t/m 2012K1.
225 20
200 15 Trend -
175
150
10
5
af wijking
(schaal
rechts)
125 0
100 -5 Krediet/bbp-
75 -10 ratio: trend
50 -15
25 -20
70 75 80 85 90 95 00 05 10
Trend berekend met een HP-filter met een van 400.000.
Bron: IMF, CBS, DNB en eigen berekeningen.
Krediet/
bbp-ratio:
werkelijk
11

Overzicht Financiële Stabiliteit
omstandigheden het risico op hun kredietportefeuille, zeker gegeven de recente
waardedalingen en de omvangrijke leegstand.
Kredietverliezen op hypotheken stijgen, maar zijn als percentage van de portefeuille
nog zeer beperkt. Door de dalende huizenprijzen en hoge leningen heeft naar
schatting ruim twintig procent van de Nederlandse woningbezitters een woning die
minder waard is dan hun hypotheek. De betalingsachterstanden stijgen sinds 2005
ononderbroken en concentreren zich bij leningen die hoog zijn ten opzichte van
de waarde van het onderpand. Ook het aantal gevallen waarin een betalingsachterstand
uiteindelijk leidt tot gedwongen verkoop neemt toe. Daarmee nemen ook de
kredietverliezen voor banken toe (grafiek 5). Uitgedrukt als percentage van de totale
portefeuille zijn de verliezen, met minder dan acht basispunten, vooralsnog zeer
beperkt.
De Nederlandse hypotheekschuld is hoog en het is voor de financiële stabiliteit
van belang deze terug te brengen. Fiscale stimulering van hypothecaire leningen
en ontmoediging van aflossing heeft geleid tot kwetsbaarheden bij huishoudens en
confronteert banken met financieringsproblemen. Het reeds aangekondigde overheidsbeleid
haalt de fiscale prikkel die aflossen ontmoedigt gedeeltelijk weg en is
daarom te verwelkomen. Op lange termijn is het wenselijk dat er geen fiscale prikkels
zijn om schuld aan te gaan. Vanuit het oogpunt van de financiële stabiliteit is een
graduele invoering nodig, om forse en abrupte prijsaanpassingen te voorkomen.
Vijf jaar economische crisis heeft gezorgd voor fors verslechterde overheidsfinanciën
en een laag vertrouwen in de economie en in financiële instellingen. De
staatsschuld stijgt snel, terwijl de bbp-groei is teruggevallen. Sombere economische
vooruitzichten drukken het Nederlandse consumentenvertrouwen. Ook fiducie
in de financiële sector is laag, zoals blijkt uit de respons in het DNB Household
Survey over de houding ten aanzien van banken, verzekeraars en pensioenfondsen.
Naast veelvuldig slecht nieuws tasten incidenten, zoals kredietverliezen op complexe
financiële producten, de slepende kwestie rondom beleggingsverzekeringen
en meer recent de (wereldwijd spelende) LIBOR-affaire, het vertrouwen in de sector
verder aan. Het is van belang dat instellingen en beleidsmakers blijven werken aan
vertrouwensherstel. Daarvoor is evenwichtig buffer- en balansherstel nodig bij de
overheid, financiële instellingen en huishoudens. Banken kunnen bijdragen door
rendabele investeringen te blijven financieren. Ook zal de inrichting van effectief
Europees bankentoezicht het vertrouwen ten goede komen.
Grafi ek 5 Afschrijvingen hypotheken
Afschrijvingen als percentage van totale omvang hypotheekportefeuille van Nederlandse banken
(binnenlands bankbedrijf).
0,08%
0,06%
0,04%
0,02%
0,00%
12
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
Betreft hypotheken van Nederlandse huishoudens.
Bron: DNB – Monetaire statistieken.
Totaal
Extrapolatie
op basis van
jaarlijkse trend

2 Bankenunie
Overzicht Financiële Stabiliteit
De onrust in de muntunie houdt al drie jaar aan. Wegvallend vertrouwen heeft geleid
tot kapitaalvlucht en segmentatie van financiële markten. Een cruciaal element in de
schuldencrisis is de negatieve wisselwerking tussen banken en overheden. De combinatie
van streng Europees toezicht, Europese vangnetten en Europese resolutie helpt de
verstrengeling tussen banken en overheden te doorbreken. Het is daarom essentieel om
adequate invulling te geven aan de afspraken over de oprichting van een bankenunie.
Dit verhoogt het vertrouwen in de gehele Europese bankensector en versterkt de interne
markt.
Europese economieën en financiële markten zijn in de jaren voorafgaand aan de
crisis in toenemende mate geïntegreerd. In het eurogebied is de verantwoordelijkheid
voor budgettair beleid en bankentoezicht echter nationaal gebleven. Onder
druk van de crisis hebben lidstaten eind 2011 de onderlinge afspraken aangescherpt
om onevenwichtigheden in de overheidsfinanciën te voorkomen. De afspraken
over de oprichting van een bankenunie op de eurotop in juni 2012 zijn een logische
verdere stap vooruit. Zo wordt ook de financiële sector in de muntunie versterkt.
Problemen bij banken kunnen grote gevolgen hebben voor de schuldpositie van de
overheid en de financiële stabiliteit. In 2010 heeft dit zich in Ierland gemanifesteerd
en in 2011 in Spanje. In Griekenland, Portugal en Italië is de situatie omgekeerd:
zwakke overheidsfinanciën besmetten de balansen van de banken, die veel beleggen
in schuld van de eigen overheid. Uiteindelijk heeft een vicieuze cirkel tussen banken
en overheden de problemen in al deze landen verdiept. Omdat banken uit andere
lidstaten ook uitzettingen hebben op deze landen, treedt bovendien besmetting
naar de hele muntunie op.
Het wegvallen van vertrouwen in de perifere landen leidt tot segmentatie van
financiële markten en kapitaalvlucht. Buitenlandse financiers bouwen hun posities
in de perifere landen af en ingezetenen verplaatsen hun deposito’s naar elders.
Overheden plaatsen door het wegvallen van buitenlandse financieringsbronnen
veel meer staatsobligaties bij het binnenlandse bankwezen. De perifere banken vangen
zowel de financieringsbehoefte van de overheid als de vlucht van spaarders en
investeerders op door tegen onderpand meer te lenen bij de nationale centrale bank.
Op deze wijze ontstaan verplichtingen van de centrale banken in perifere landen
aan de ECB, de zogenoemde Target2-saldi. Centrale banken in landen met een
hoge kredietwaardigheid krijgen juist vorderingen op de ECB, doordat private banken
in deze landen per saldo meer spaargeld en marktfinanciering ontvangen. In
normale tijden corrigeert een verschil tussen verplichtingen en vorderingen zich via
de interbancaire markt, maar sinds de crisis is door kapitaalvlucht een langdurige
onbalans ontstaan (grafiek 6). De kapitaalvlucht wordt daarmee in belangrijke mate
opgevangen door het eurosysteem, dat de rol van de Europese interbancaire markt
grotendeels heeft overgenomen.
Een effectieve bankenunie biedt een uitweg om de negatieve wisselwerking tussen
banken en overheden tegen te gaan en de kapitaalvlucht een halt toe te roepen.
Een bankenunie beoogt bankentoezicht, resolutiemechanismes en deposito- en
13

Overzicht Financiële Stabiliteit
garantiefondsen op Europees niveau te brengen. Doel is de verstrengeling van
banken met de eigen overheid te doorbreken. Daarvoor is op korte termijn nodig
dat het ESM-fonds de mogelijkheid krijgt directe kapitaalsteun te verlenen aan
instellingen in landen waar de private sector of overheid dit niet langer kan dragen.
Het uitgangspunt daarbij moet zijn de kosten voor de Europese belastingbetaler
te minimaliseren, door banken zonder geloofwaardig bedrijfsmodel af te wikkelen
en daarbij verliezen te verhalen op risicodragende financiers. Een doorlichting van
de bankbalansen door een onafhankelijke partij biedt comfort dat het Europese
vangnet geen verborgen verliezen op zich neemt.
Daarnaast wordt vertrouwensherstel bevorderd door de verschillende benodigde
onderdelen van de bankenunie zoveel mogelijk gelijktijdig te ontwikkelen en zo
effectief mogelijk in te vullen. Het eerste onderdeel is het beleggen van Europees
toezicht bij een onafhankelijke supranationale toezichthouder. Dit ontneemt nationale
toezichthouders en overheden de prikkel om pijnlijke maatregelen voor de
nationale bankensector uit te stellen of de situatie te rooskleurig voor te stellen.
Momenteel wordt gewerkt aan een model waarin het toezicht wordt ondergebracht
bij de ECB. In de huidige voorstellen zal deze in eerste instantie toezicht houden
op banken die steun ontvangen of hebben aangevraagd.
Daarna zal de ECB echter zo snel mogelijk de banken die individueel of als groep
systeemrelevant zijn onder zijn hoede moeten krijgen. Deze banken vormen immers
het grootste risico voor de financiële stabiliteit in de Europese lidstaten. Het gaat
hier niet alleen om grote, internationaal opererende banken, maar ook om groepen
banken met een sterk samenhangend bedrijfsmodel en gemeenschappelijke blootstellingen.
De recente ervaringen in Spanje laten zien dat ook een groep van kleinere
banken een bedreiging kan vormen voor de financiële stabiliteit.
Uiteindelijk zullen alle Europese banken onderdeel moeten worden van een bankenunie.
Dit voorkomt verschillen in de reikwijdte van het toezicht tussen landen
met zeer diverse bankensectoren. Landen als Nederland en Frankrijk hebben zeer
geconcentreerde sectoren, met grote banken. In Spanje en Duitsland opereren juist
relatief veel kleine banken (grafiek 7). Het dagelijkse uitvoerende toezicht kan eventueel
nationaal gedelegeerd worden, omdat daar lokale expertise aanwezig is, zolang
de Europese toezichthouder besluiten kan afdwingen en eindverantwoordelijk blijft.
Het tweede onderdeel is de oprichting van een geloofwaardige Europese resolutieautoriteit.
Ook Europees toezicht kan immers nooit geheel uitsluiten dat een bank
omvalt. De resolutieautoriteit moet streven naar oplossingen waarbij de kosten bij
Grafi ek 6 Netto posities in Target2
In EUR miljard.
1.000
14
750
500
250
0
-250
-500
-750
-1.000
Bron: DNB.
07 08 09 10 11 12
DE / NL /
LU / FR
GR / IE /
IT / PT /
ES

Grafi ek 7 Concentratie en omvang bankensector
Eind 2011, in procenten van bbp.
800
600
400
200
0
214
549
IE
74
510
overige
eurolanden
362
109
132
255
174
194
49
286
301
177
109
202
33
133
199
98
159
38
129
47
NL AT ES FI FR BE DE PT GR IT
Definitie grootbanken gebaseerd op deelname aan de EBA-stresstest 2011.
Bron: Jaarverslagen, Bankscope, EBA en ECB.
Overzicht Financiële Stabiliteit
de aandeelhouders van banken en, waar nodig, crediteuren worden gelegd en niet
bij de Europese overheden. De resolutieautoriteit moet daarvoor over het juiste
instrumentarium kunnen beschikken. Zo moet zij de mogelijkheid hebben activa of
passiva van een probleembank (al dan niet tijdelijk) over te dragen aan een nieuwe
private partij. Daarmee wordt het afsplitsen van gezonde delen van een bank of het
creëren van een brugbank mogelijk. Daarnaast moet zij de mogelijkheid hebben
de aandelen van een probleembank over te dragen aan een nieuwe partij of af te
schrijven. Tot slot zou de mogelijkheid moeten bestaan om in het uiterste geval
ook schuldinstrumenten af te schrijven of om te zetten naar kapitaalinstrumenten.
Om dit instrumentarium te verwezenlijken zijn aanpassingen vereist in de nationale
wetgeving van verschillende lidstaten.
Het derde onderdeel is de oprichting van door de Europese banken zelf, ex-ante
gefinancierde resolutie- en depositogarantiefondsen, waarmee de financiële risico’s
voor de Europese overheden verder worden beperkt. Garantie- en resolutiefondsen
op Europees niveau zijn groter dan nationale fondsen, dus kunnen grotere financiële
problemen zonder publieke hulp opgelost worden. De Europese overheden
vormen dan slechts in het uiterste geval het vangnet.
Het in samenhang ontwikkelen en invoeren van deze drie onderdelen is nodig voor
de geloofwaardigheid en borgt beleidsconsistentie. Zo wordt vermeden dat toezicht
naar Europees niveau wordt getild, zonder dat er doeltreffende mogelijkheden zijn
om banken af te wikkelen en zonder dat in het uiterste geval Europese vangnetten
bestaan.
Strenge eisen aan alle Europese banken, gebaseerd op geharmoniseerde Europese
toezichtregels, vergroten het vertrouwen in de Europese bankensector en verbeteren
het functioneren van de interne markt. Een geharmoniseerd toezichtraamwerk voor
Europese banken zorgt voor consistentie en voorkomt toezichtarbitrage. Toezicht
en resolutie sluiten dan aan bij de bestaande situatie, waarin veel banken reeds
geruime tijd Europees opereren. Als kleine open economie met een relatief groot
bankwezen is Nederland hiermee bij uitstek gebaat.
183
140
eurogebied
Grootbanken
Overige
banken
15

3 Bufferversterking bij banken
Overzicht Financiële Stabiliteit
Om het marktvertrouwen te borgen en de schokbestendigheid te verbeteren, is het van
belang dat banken hun kapitaalpositie verder versterken. Uitgifte van nieuw kapitaal
is in de huidige marktomstandigheden moeilijk en het versterken van de buffers door
agressieve afbouw van activiteiten schaadt de economie. Winstinhouding is daarom
voor Nederlandse banken de eerst aangewezen manier om buffers te vergroten. Het is
belangrijk dat zij daarbij marge inbouwen om tegenslagen het hoofd te kunnen bieden.
Dit laat de meeste banken de komende jaren nauwelijks ruimte om dividend uit te keren.
Noodzaak tot bufferversterking
In aanloop naar de crisis is de Nederlandse bankensector met een steeds hogere hefboom
gaan opereren. Het eigen vermogen nam in verhouding tot de activiteiten af.
Terugkijkend, is het bankwezen hierin doorgeschoten, hetgeen duidelijk werd toen
de staat moest bijspringen met kapitaal en garanties. Nationaal en internationaal eisen
toezichthouders en marktpartijen dan ook dat banken de hefboom terugdringen.
De Nederlandse bankensector heeft in de eerste fase van de crisis de kapitaalpositie
fors versterkt, voor een groot deel met steun van de overheid. Sindsdien verloopt
de bufferversterking langzamer. In 2011 beperkten afbetalingen en dividendbetalingen
aan de Staat het vermogen van de sector om de buffers te versterken. Banken
gebruikten grofweg een derde van de winst om de overheid terug te betalen. Nog
eens een vijfde van de winst ging op aan de facto verplichte betalingen op hybride
kapitaalinstrumenten, die voor de crisis op grote schaal werden uitgegeven en onder
voorwaarden meetelden als kapitaal. Daarmee bleef iets meer dan een derde van de
winst over om de kapitaalbuffers mee te versterken (grafiek 8).
Het is positief dat banken de overgebleven winst daadwerkelijk gebruikten om
hun kapitaalpositie te verbeteren. Voor wat betreft de risicogewogen kapitaalratio
Grafi ek 8 Winstdeling Nederlandse bankensector in 2011
In procenten.
36%
2%
37%
19%
6%
27%
Dividend op
gewone aandelen
Dividend op
overige tier 1instrumenten
Dividendbetalingen
aan de staat
Terugbetaling
staatsteun
Ingehouden winst
Cijfers gebaseerd op ongeveer 80% dekking van Nederlandse bankensector naar balanstotaal. Geschoond voor
discretionaire beloningen uit de winst.
Bron: DNB.
17

Overzicht Financiële Stabiliteit
bevindt het Nederlandse bankwezen zich daarmee in de Europese voorhoede. De
gemiddelde risicoweging in Nederland is echter laag. In termen van de ongewogen
ratio of omgekeerde hefboom — internationaal aangeduid als de leverage ratio — blijft
het Nederlands bankwezen achter bij de internationale concurrentie (grafiek 9).
De hefboom is in aanloop naar de crisis een belangrijke voorspeller van problemen
geweest. Marktpartijen kijken daarom steeds kritischer naar de hefboom van
banken; en ook de toekomstige Bazel III-regels, de wereldwijd geharmoniseerde
kapitaal- en liquiditeitseisen, zullen grenzen stellen aan de ongewogen kapitaalratio.
Vanwege hogere toezichteisen en hogere verwachtingen van de markt over de
kapitaalpositie zullen Nederlandse banken de komende jaren hun hefboom verder
moeten verminderen.
Kredietverlening
Wanneer buffers laag zijn en het uitgeven van nieuwe kapitaalinstrumenten
onaantrekkelijk is, bestaat de prikkel om de kapitaalratio door afbouw van activa
te verbeteren. Hoewel Nederlandse banken hun binnenlandse activiteiten niet of
nauwelijks afbouwen, groeit de kredietverlening beduidend minder snel dan voor
de crisis. Deze afname van de kredietgroei volgt overigens op jaren van uitbundige
kredietverlening en kan niet los worden gezien van het zwakke economische herstel
en de lage vraag naar leningen.
Naast conjuncturele veranderingen in de kredietvraag, heeft ook de aanscherping
van de kredietverstrekkingsvoorwaarden een negatieve invloed op de groei van
vooral de zakelijke kredietverlening in Nederland. Daarbij is de situatie van het
midden- en kleinbedrijf (MKB) klemmender dan die van grote ondernemingen.
Uit de Bank Lending Survey (grafiek 10a) blijkt dat sinds het uitbreken van de crisis
de kredietacceptatiecriteria voor alle bedrijven overwegend zijn aangescherpt. Voor
grote ondernemingen vond in 2011 evenwel enige versoepeling plaats, maar niet voor
het MKB, waar het kredietrisico groter is. Wanneer de bancaire kredietverlening ver-
Grafi ek 9 Leverage ratio per land
In procenten van totale activa, 2012 H1.
7
6
5
4
3
2
1
0
18
US ES IT BE GB NO AU SE NL DK CH FR DE
Leverage ratio = core tier 1-kapitaal / totale activa × 100.
Gebaseerd op een steekproef van internationale grootbanken.
Bron: Jaarverslagen.

Grafi ek 10a Acceptatiecriteria van banken voor
bedrijfsleningen
In procentpunten (percentage versoepeling minus percentage
aanscherping). Stippellijn is schatting voor volgend kwartaal.
100 Grote
Versoepeling
bedrijven
50
0
-50
-100
Aanscherping
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
Overzicht Financiële Stabiliteit
krapt, zijn grotere ondernemingen bovendien beter in staat zelf financiering op de
kapitaalmarkt aan te trekken dan het MKB. Dit alles vertaalt zich in een oplopend
prijsverschil tussen kleine en grote kredieten (grafiek 10b). Hogere uitleenrentes
beperken op hun beurt de vraag naar krediet.
In de door banken ingeleverde Bazel III-migratieplannen, waarin zij beschrijven
hoe zij aan de nieuwe toezichteisen verwachten te voldoen en wat de implicaties
zijn voor hun strategie, gaan banken ervan uit dat de groei van hun activiteiten de
komende jaren in reële termen dicht bij nul zal liggen. Indien de bufferopbouw
stokt, zullen banken een toenemende kredietvraag niet kunnen accommoderen.
Dan bestaat het gevaar dat een beperkte beschikbaarheid van krediet de economische
groei belemmert.
Dalende rendementen
Kleine en
middelgrote
bedrijven
Een negatief percentage betekent een aanscherping van de acceptatiecriteria.
Bron: DNB en ECB.
Grafi ek 10b Renteverschil tussen kleine en grote
bedrijfsleningen
Aangezien uitgifte van nieuw kapitaal voor banken in de huidige marktomstandigheden
moeilijk is en afbouw van activiteiten de kredietverlening verder onder
druk zou zetten, is winstinhouding voor Nederlandse banken de aangewezen wijze
van bufferversterking. Volgens de Bazel III-migratieplannen beogen zij tot 2018
EUR 43 miljard aan de buffers toe te voegen. Dat komt neer op zeventig procent
van de geraamde gecumuleerde winsten. Dat zal moeten gebeuren in een onzeker
economisch klimaat met onder druk staande rendementen.
De sector blijkt zich hiervan bewust en rekent niet meer op de dubbelcijferige
rendementen op kapitaal van voor de crisis, maar op meer realistische percentages
van rond de acht procent. Dit is een reflectie van de sinds de crisis aangepaste marktsituatie
en bedrijfsmodellen waarin overmatige risico’s worden vermeden. Actuele
cijfers illustreren de lagere rendementen. Het rendement op eigen vermogen van
het Nederlandse bankwezen is de afgelopen vijf jaar gezakt van veertien procent in
2006 naar zes procent in 2011 (grafiek 11). Deze afname is deels toe te schrijven aan de
hogere buffers, die het rendement per eenheid eigen vermogen drukken. Daarmee
nemen overigens ook de risico’s voor eigenvermogenverschaffers af.
Het rendement op kapitaal is vooral afgenomen doordat banken per saldo minder
verdienen aan hun activa. Om te beginnen zijn hun financieringskosten gestegen.
Renteverschil 3-maands voortschrijdend gemiddelde, in procentpunten.
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
05 06 07 08 09 10 11 12
19
Renteverschil
Grafiek toont het rentepercentage op kleine leningen minus het rentepercentage
op grote leningen. Een lening met een waarde boven EUR 1 miljoen is als groot
aangemerkt.
Bron: DNB.

Overzicht Financiële Stabiliteit
Grafi ek 11 Verandering rendement op eigen vermogen Nederlandse bankensector
In procentpunten van tier 1-kapitaal (na aftrekposten), 2006 – 2011.
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Marktpartijen zien sinds de crisis grotere risico’s waar zij voor gecompenseerd willen
worden. Voorts zijn inkomsten uit niet-kernactiviteiten lager dan voorheen. Op met
name zakenbankactiviteiten werden voor de crisis grote winsten behaald. Sinds de
crisis zijn deze veel minder winstgevend en inmiddels deels afgestoten.
Ten slotte zijn ook de voorzieningen voor leningen met een betalingsachterstand
gestegen. Door de crisis hebben consumenten en bedrijven meer moeite om aan
hun betalingsverplichtingen te voldoen. In juli lag het aantal bedrijfsfaillissementen
in Nederland hoger dan op enig moment in de afgelopen tien jaar. Voor banken
betekent dit een groter percentage ongezonde leningen (grafiek 12a). Doordat verliezen
vooral tijdens recessies oplopen, is het beloop van getroffen voorzieningen
cyclisch (grafiek 12b). Banken hebben, na een kortstondige afname in 2010, in de
eerste helft van 2012 opnieuw veel voorzieningen getroffen. Voorzieningen zorgen
op zichzelf voor ruimte om daadwerkelijk optredende verliezen op te vangen, maar
leiden tevens tot een lagere winst. In een scenario waar de groei zwak blijft of zelfs
terugvalt, zal de druk op de winst toenemen.
Dankzij hogere rente-inkomsten en een efficiëntere bedrijfsvoering zijn banken
er tot nu toe in geslaagd de winstdaling te beperken. Vooral het verminderen van
de bedrijfskosten biedt nog mogelijkheden de winstgevendheid te verbeteren. De
bedrijfskosten van grootbanken liggen met ongeveer zestig procent van het inkomen
rond het Europese gemiddelde, waar de meest efficiënte banken ratio’s van
rond de veertig procent laten zien.
Verdere bufferversterking
Verdere opbouw van buffers blijft voor de Nederlands bankensector noodzakelijk.
Naast de toekomstige toezichteisen zijn ook de verwachtingen van marktpartijen
van doorslaggevend belang. Het omvangrijke depositofinancieringsgat—leningen
die banken niet met spaargeld financieren— maakt de Nederlandse bankensector
afhankelijk van marktfinanciering, terwijl marktpartijen uitgesproken nerveus zijn.
20
Afname
hefboom
Daling
rendement
op risicogewogen
activa
2006 Veranderingen 2011
Als maatstaf voor eigen vermogen is de post tier 1-kapitaal (na aftrekposten) genomen en bij risicogewogen activa de
Basel I-vloer inbegrepen.
Bron: DNB.

Grafi ek 12a Probleemleningen ­ Nederlandse bankensector
Op geconsolideerde basis, in procenten van totaal uitstaande leningen.
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
08
IV
09
II IV
10
II IV
11
II IV
Probleemleningen zijn leningen waarbij een voorziening is getroffen of een
betalingsachterstand van meer dan 90 dagen bestaat. Gebaseerd op representatieve
groep geselecteerde banken.
Bron: DNB.
Overzicht Financiële Stabiliteit
Afgaande op de migratieplannen, zijn de Nederlandse banken in staat de buffers
te versterken zonder de kredietverlening overmatig te beperken. De onderliggende
prognoses voor kredietverlening en winst zijn echter met onzekerheid omgeven.
Afschrijvingen kunnen verder oplopen indien de economische groei langdurig laag
blijft of door de schuldencrisis nieuwe verliezen ontstaan. Juist als de winstgevendheid
tegenvalt, zal het moeilijk zijn de kapitaalmarkten te benaderen. De mogelijkheden
tot kapitaalsversterking door middel van verkoop van bedrijfsonderdelen zijn
niet eindeloos. Bufferversterking door agressieve afbouw van activiteiten is schadelijk
voor de economie als geheel. Daarom is het belangrijk dat banken voldoende
marge inbouwen om ook bij eventueel oplopende kredietverliezen geloofwaardig
toe te groeien naar hogere buffereisen. De ruimte om dividend uit te keren zal
daarmee voor de meeste banken de komende jaren nauwelijks aanwezig zijn.
12
II
Grafi ek 12b Voorzieningen Nederlandse bankensector
en conjunctuur
Voortschrijdende vierkwartaalssom voorzieningen als percentage van
gemiddelde totaal uitstaande leningen en jaar-op-jaar groei van bbp
(reëel), in procenten (rechter schaal).
1,4 4,0
1,2 2,0 bbp-groei
(reëel j-o-j)
1,0 0,0 (schaal
rechts)
0,8 -2,0
Getroffen
0,6 -4,0 voorzie-
0,4 -6,0
ningen op
leningen
0,2 -8,0
0,0 -10,0
08 09 10 11 12
IV I II III IV I II III IV I II III IV I II
Bron: DNB en CBS.
21

4 Commercieel vastgoed
Overzicht Financiële Stabiliteit
De markt voor commercieel vastgoed staat onder druk. De leegstand loopt op en de prijzen
dalen inmiddels zo’n vier jaar. Binnen de portefeuilles van financiële instellingen vormen
de uitzettingen op deze markt een bron van zorg. Bij banken is een potentieel gevaar dat
verliezen oplopen en de noodzakelijke bufferversterking vertragen. Marktpartijen moeten
erop kunnen vertrouwen dat waarderingen van commercieel vastgoed door Nederlandse
banken juist zijn. Dat vereist voldoende actuele en kwalitatief goede taxaties.
Marktontwikkelingen
De markt voor Nederlands commercieel vastgoed is sterk cyclisch (grafiek 13). De
meest recente cyclus valt echter samen met een structureel dalende vraag naar vastgoed.
Het verschil tussen gevraagde en aangeboden ruimte loopt gestaag op, vooral
bij kantoren en bedrijfsgebouwen. Bij kantoren is de leegstand volgens marktinformatie
veertien procent. Trendmatige factoren die de vraag onder druk zetten,
zijn de opkomst van internetwinkels, flexibeler gebruik van kantoorpanden en een
structureel lagere groei van de beroepsbevolking. Door het samenspel van deze
ontwikkelingen is een hardnekkig aanbodoverschot ontstaan.
Dat het aanbod van vastgoed zich niet voldoende aanpast aan de dalende vraag,
komt tot uiting in dalende prijzen. Die nemen voor Nederlands commercieel vastgoed
al zo’n vier jaar af. In maart van dit jaar lagen de prijzen twaalf procent onder
de laatste piek in september 2008; bovendien bestaan grote verschillen tussen marktsegmenten.
Vooral prijzen van kantoren (-20 procent) en industriële bedrijfsruimten
(-26 procent) zijn gedaald (grafiek 14). Het winkelruimtesegment heeft een licht
herstel doorgemaakt, dat inmiddels weer tot stilstand is gekomen. Zeker in een sce-
Grafi ek 13 Prijsontwikkeling commercieel vastgoed en conjunctuur
Jaar-op-jaar verandering vastgoedprijzen, in procenten, output gap als percentage potentieel bbp.
20
15
10
5
0
-5
-15
77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 08 09 10 11 12
Output gap is het verschil tussen het werkelijke en het potentiële bbp.
Bron: IPD/ROZ en OESO.
Output gap
Commercieelvastgoed
23

Overzicht Financiële Stabiliteit
Grafi ek 14 Prijsontwikkeling commercieel vastgoed ­ marktsegmenten
Jaar-op-jaar verandering, in procenten.
10
5
0
-5
-10
-15
nario waarin de economische groei voorlopig laag is, lijken ook de vooruitzichten
voor de vastgoedmarkt ongunstig.
Risico’s voor de financiële stabiliteit
De situatie op de vastgoedmarkt kan leiden tot risico’s voor de financiële stabiliteit,
vooral door de blootstelling van banken. Uitzettingen van banken op Nederlandse
vastgoedpartijen zijn met een kleine EUR 80 miljard substantieel. Verzekeraars
hadden eind 2011 ongeveer EUR 11 miljard aan uitzettingen op de Nederlandse
markt voor commercieel vastgoed en pensioenfondsen ongeveer EUR 20 miljard.
Overigens staan Nederlandse instellingen ook bloot aan buitenlandse vastgoeduitzettingen,
in totaal voor ruim EUR 80 miljard.
Verzekeraars en pensioenfondsen beleggen meestal in een relatief gediversifieerde
portefeuille, waarin bovendien het aandeel verhoudingsgewijs veilige huurwoningen
ongeveer vijftig procent is. Uitzettingen van banken bestaan daarentegen grotendeels
uit leningen aan vastgoedbedrijven, fondsen en projectontwikkelaars. De
omvang van individuele vastgoedkredieten is soms groot, waardoor schoksgewijs
omvangrijke verliezen kunnen ontstaan. Het risico van grote verliezen bij een individuele
bank en van tegenvallende toekomstige kapitaalopbouw door toenemende
voorzieningen (hoofdstuk 2) vergroot de reeds bestaande onzekerheid bij financiers
en kapitaalverschaffers van banken.
Drie omstandigheden dragen hier op dit moment aan bij. Ten eerste kunnen wanbetalingen
op commercieel vastgoed potentieel verder oplopen door de slechte
marktomstandigheden. Eind 2011 was – op basis van een steekproef – ongeveer zes
procent van de Nederlandse kredieten aangewezen als niet-presterend. Op deze
leningen zijn voorzieningen genomen van gemiddeld bijna een kwart van het leenbedrag.
Dat betekent dat de totale voorzieningen voor het opvangen van verwachte
verliezen op dat moment iets minder dan anderhalf procent van de uitzettingen
bedroegen. In de eerste helft van 2012 hebben banken een half procent van de
uitzettingen aan de voorzieningen toegevoegd.
Door de conjuncturele situatie en het grote aanbod kan het voor vastgoedpartijen
moeilijker worden om verhuurcontracten te verlengen, of lukt dit mogelijk slechts
tegen een lagere huurprijs. Voor een achtste van de vastgoedobjecten loopt het
huurcontract binnen een jaar af. Het aandeel huurcontracten met een looptijd lan-
24
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
Bron: IPD/ROZ.
Winkels
Woningen
Kantoren
Industrieel

Overzicht Financiële Stabiliteit
Grafi ek 15 Resterende looptijd huurcontract
Duur onderliggende contracten in jaren, in procenten van de totale commercieelvastgoedleningen.
25%
16%
13%
29%
Betreft Nederlandse commercieelvastgoedleningen.
Bron: Schatting op basis van steekproef DNB.
4%
13%
Minder dan 1 jaar
1 2 jaar
2 3 jaar
3 5 jaar
Meer dan 5 jaar
Onbekend
ger dan vijf jaar bedraagt ongeveer een kwart (grafiek 15). Wanneer vastgoedprijzen
dalen, stijgt zowel de kans dat vastgoedpartijen onder water komen te staan als het
risico dat zij door tegenvallende huuropbrengsten niet aan hun financiële verplichtingen
jegens de bank kunnen voldoen. De bank zal het in onderpand verkregen
vastgoed dan mogelijk moeten uitwinnen tegen lagere marktprijzen. De gemiddelde
waarde van vastgoedfinancieringen ten opzichte van het bijbehorende onderpand
(de LTV-ratio) is naar schatting zeventig tot tachtig procent, maar neemt toe bij
waardedalingen. Dat dalende vastgoedprijzen correleren met de kans op wanbetaling
is daarbij een extra risico voor banken. Uit actuele cijfers blijkt een duidelijke
samenhang tussen wanbetalingen en LTV-ratio’s (grafiek 16).
Naast toenemende directe kredietrisico’s op commercieelvastgoedleningen brengen
waardedalingen van commercieel vastgoed ook indirecte risico’s voor banken met
zich mee. Ook bij reguliere bedrijfsleningen wordt vaak vastgoed als onderpand
Grafi ek 16 Aandeel niet­presterende leningen per LTV­klasse
Als percentage van de totale commercieelvastgoedleningen per LTV-klasse.
25
20
15
10
5
0
Totaal
50 < LTV < 60
60 < LTV < 70
70 < LTV < 80
Niet
presterende
leningen
Getroffen
voorzieningen
voor niet
presterende
leningen
Betreft Nederlandse commercieelvastgoedleningen waarop de rente en/of aflossing niet binnen de betalingstermijn wordt
ontvangen dan wel waarop de rente en/of aflossing is opgeschort of verlaagd.
Bron: Schatting op basis van steekproef DNB.
80 < LTV < 90
90 < LTV < 100
100 < LTV < 110
LTV > 110
25

Overzicht Financiële Stabiliteit
ingebracht. Wanneer de waarde van het onderpand ten opzichte van de lening
weinig marge bevat, kan een daling van vastgoedprijzen leiden tot een hoger verlies
bij wanbetaling.
De tweede omstandigheid is een wisselwerking tussen de ontwikkelingen op de
markt voor commercieel vastgoed en de kredietverlening door banken. Enerzijds
kan de neergang in de vastgoedsector mogelijk de bereidheid van banken verkleinen
om nieuwe vastgoedfinancieringen te verstrekken. Een aantal vastgoedfinanciers
heeft de activiteiten al fors teruggeschroefd of zelfs gestaakt. Omdat ongeveer zestig
procent van de vastgoedleningen binnen drie jaar afloopt (grafiek 17), bestaat
het risico dat niet alle vastgoedpartijen erin slagen om financiering door te rollen.
Anderzijds hebben banken juist een prikkel om betalingsproblemen bij bestaande
tegenpartijen te voorkomen en financiering te blijven doorrollen indien de tegenpartij
anders in problemen zou komen. Als banken zwakke tegenpartijen blijven
financieren, vergroot dit het risico van een verslechtering van de kwaliteit van
bancaire vastgoedportefeuilles. Ten slotte werkt de waarde van onroerend goed
ook direct door op de leencapaciteit van bedrijven: een prijsdaling werkt door in
de waarde van onderpand voor toekomstige leningen en vermindert daarmee de
leencapaciteit van bedrijven met onroerend goed op de balans.
De laatste omstandigheid is de onzekerheid over de kwaliteit van vastgoedwaarderingen.
Marktpartijen moeten erop kunnen vertrouwen dat waarderingen van
commercieel vastgoed door Nederlandse banken juist zijn. Dat houdt in dat ze
voldoende actueel en realistisch zijn. De frequentie van taxeren is bij banken over
het algemeen lager dan bij verzekeraars en pensioenfondsen. Dit verschil heeft deels
te maken met het feit dat het vastgoed bij banken veelal fungeert als onderpand
voor een krediet en niet direct op de balans staat. Binnen een brede steekproef van
de bankenportefeuilles is ongeveer de helft van de taxaties meer dan één jaar oud
(grafiek 18). Bij tien procent van de objecten dateert de laatste taxatie zelfs van voor
2010.
Overigens is het vanwege de intransparantie, illiquiditeit en beperkte vergelijkbaarheid
van vastgoedobjecten moeilijk de actuele waarde van panden objectief te bepalen.
Evenzo is lastig vast te stellen of recente taxaties in voldoende mate rekening
houden met de waardedalingen van de laatste jaren.
Grafi ek 17 Jaar van afl oop fi nanciering
Als percentage van de totale commercieelvastgoed leningen.
25
20
15
10
5
0
26
2012 2013 2014 2015 2016 Na 2016 Onbekend
Betreft Nederlandse commercieelvastgoedleningen.
Bron: Schatting op basis van steekproef DNB.

Realistischer waarderen
Overzicht Financiële Stabiliteit
De huidige marktomstandigheden leiden tot aanzienlijke neerwaartse fluctuaties
in de waarde van vastgoed. Tegelijk oefenen specifieke kenmerken van het onroerend
goed, zoals locatie, leegstand en huurkortingen, een grote invloed uit op de
waarde. Hoewel er locaties zijn waar objecten nog steeds gewild zijn en zich nog
waardestijgingen voordoen, nemen de objecten waar zich problemen voordoen in
aantal toe. Dit vraagt om verhoogde aandacht voor de waarderingsprocessen en om
nauwkeuriger beoordeling van de waardering van commercieel vastgoed waarbij
genoemde problemen zich voordoen.
Banken dienen minstens jaarlijks de waardering van vastgoedonderpand te laten
beoordelen door een onafhankelijk taxateur indien de waarde daarvan vermoedelijk
sterk is gedaald. Van de taxateur zouden instellingen moeten verlangen dat deze
zijn onafhankelijke positie ten opzichte van de opdrachtgever formeel vastlegt, dat
adequate professionele standaarden worden toegepast en dat de uitgangspunten en
methodieken transparant worden uiteengezet in het taxatierapport. Het is daarnaast
wenselijk dat de externe accountant in de controle extra aandacht besteedt aan
taxaties die een rol spelen bij de balanswaarderingen van financieringen. Banken
mogen vastgoedonderpand alleen volledig meenemen indien, onder meer, de waardering
hiervan aan mini mum kwaliteitseisen voldoet. Als niet aan de voorwaarden
is voldaan, dan is de consequentie dat de desbetreffende lening zwaarder gewogen
wordt in het kader van de solvabiliteitseis voor kredietrisico.
Instellingen met materiële vastgoedportefeuilles dienen extra aandacht te geven aan
de waarderingsrisico’s op deze portefeuilles in hun risico- en kapitaalmanagement.
Op deze portefeuille toegeschreven stresstesten zijn hiervoor een geëigend middel.
Om deze stresstesten te kunnen uitvoeren en om adequate invulling te geven aan
het concernbrede risicomanagement is het noodzakelijk dat instellingen gedetailleerde
gegevens over hun vastgoedportefeuilles centraal bijhouden. Dit vergemakkelijkt
tevens de rapportage aan de toezichthouder.
Naast de op de onder toezicht staande instellingen gerichte maatregelen, blijft DNB
samen met de AFM ook actief in gesprek met partijen die kunnen bijdragen aan
een verdere verhoging van de transparantie in deze markt (ontsluiting van data en
verbeterde communicatie), en met partijen die een rol spelen bij de verhoging van
de kwaliteit van waarderingen en waarderingsprocessen.
Grafi ek 18 Laatste taxatiejaar onderpand bij banken
Als percentage van de totale commercieelvastgoed leningen.
50
40
30
20
10
0
2008 of eerder 2009 2010 2011 2012 Onbekend
Betreft Nederlandse commercieelvastgoedleningen.
Bron: Schatting op basis van steekproef DNB.
27

Overzicht Financiële Stabiliteit
Afkortingen landen
AT Oostenrijk
AU Australië
BE België
CH Zwitserland
DE Duitsland
DK Denemarken
ES Spanje
FI Finland
FR Frankrijk
GB Verenigd Koninkrijk
GR Griekenland
IE Ierland
IT Italië
LU Luxemburg
NL Nederland
NO Noorwegen
PT Portugal
SE Zweden
US Verenigde Staten
28