Samenvatting Bouwkundige Inspectie - GRID Consult

Samenvatting Inspectie appartementencomplex
Singel 39 t/m 97 te Vlissingen
datum: 17 oktober 2008
Inspecteur De heer J. Dalebout
Aanwezig namens de V.V.E. De heer J. Bovenlander
De inspectie heeft tot doel een beeld te krijgen over de bouwkundige staat van het complex.
Daarmee kan ingeschat worden of er in de nabije toekomst aanzienlijke bedragen voor groot
onderhoud te voorzien zijn. De inspectie is verricht door visuele waarnemingen, die niet ondersteund
zijn door metingen en/of berekeningen.
Algemeen:
Er is binnen de VVE. een duidelijk beleid met betrekking tot het (periodiek) onderhoud. Actueel zijn
bijvoorbeeld de renovatie van de kozijnen, schilderwerk, de staat van de buitenbergingen en de
wateroverlast in brandgang en bergingen.
Enkele punten van verbetering zijn al uitgevoerd, zoals het vervangen van weer enkele gevelkozijnen
met bijbehorend schilderwerk. Daarnaast worden enkele gevels van bergingen gerenoveerd.
Tevens wordt als proef een berging geventileerd om het vocht daarin te bestrijden. Deze onderdelen
zullen dan ook in dit rapport onvermeld blijven.
Punten waaraan aandacht besteed is, zijn:
Kruipruimte (kelder):
De kruipruimte is erg nat, zeker naar de voorgevel toe, ten gevolge van de grondwaterstand.
Dat is vervelend, maar niet schadelijk. Er is weinig tegen te doen.
Nagenoeg overal ligt er ligt tamelijk veel rommel in de kelder, zoals isolatieresten, puin, hout en
metalen: op enkele plekken tot een meter hoog. Dit levert zeker een gevaar op voor hen die
onderhoud of reparatie moeten uitvoeren aan b.v. riolering of nuts voorzieningen, en lokt ongedierte
aan.
Actie: Het is noodzakelijk dat deze rommel opgeruimd wordt, in ieder geval door de veroorzaker
wanneer deze bekend is.
Fundering:
Het gebouw staat hoog op de betonnen heipalen en word gedragen door een betonnen balkfundering.
Onder de voorgevel ter hoogte van appartement no. 71 is de funderingsbalk afgebroken. Ook is de
wapening bloot is gekomen ter hoogte van het toegangsluik onder no. 69.
Actie: De funderingsbalk kan verder niet zakken en is bovendien dichtgezet met PU-schuim zodat de
wapening beschermd is. Niets aan doen.
De bloot gekomen wapening moet ontroest worden, en geprimeerd. Daarna beton opdikken met een
cementgebonden mortel.
Rioleringen en leidingen:
Door de luiken onder de meterkasten te openen zijn de standleidingen van de rioleringen zichtbaar.
Dit is, bij wijze van steekproef, op twee plaatsen gebeurd:
?? Centralehal blok 39 t/m 49.
De standleiding van de appartementen 39 t/m 43 is een PVC leiding.
De standleiding van de appartementen 45 t/m 49 is een asbesthoudende pijp.
De appartementaansluiting van no. 41 is luchtlek op de aansluiting met de manchet van de
standleiding.
?? Centralehal blok 63 t/m 73.
Eerder werd geconstateerd dat de standleiding van de appartementen 69 t/m 73 is een PVC leiding is.
De aansluitingen op de standleidingen zijn divers, er zijn zowel PVC als lood aansluitingen gezien.
?? Kruipruimte(kelder)
In de kruipruimte(kelder) zijn alle leidingen goed zichtbaar.
Het overgrote deel van de afvoerleidingen is uitgevoerd in, of in de loop der tijd vervangen door PVC
leidingen. Door de vele aanpassingen en bijvoegingen van de meest uiteenlopende aansluitingen oogt
het geheel rommelig en ondeskundig. De zichtbare asbesthoudende pijpen fungeren als mantelbuizen
voor de nog aanwezige en in gebruik zijnde loden waterleidingen.

Actie: Alle aansluitingen en verbindingen zijn waterdicht.
De asbesthoudende pijpen evenals de lodenwaterleidingen kunnen en mogen blijven fungeren, zolang
er maar niet aan gewerkt wordt.
Voeg- en metselwerk:
Het voeg- en metselwerk aan de voor- en achtergevel is op meerdere punten matig tot slecht. Deze
punten zijn aangegeven op de geveltekening in de bijlage.
De kopgevel aan het blok 39 t/m 49 oogt goed.
De kopgevel aan het blok 87 t/m 97 is goed.
Alle voegen, met uitzondering van de laatst genoemde kopgevel verzanden, echter in verschillende
gradaties. De balkon muurtjes aan de achterzijde zijn mogelijk niet overal stabiel. Er is er geen
duidelijk beeld welke goed en welke slecht zijn, daar wij niet op de balkons zijn geweest.
Het metselwerk van de erfscheidingsmuur ter hoogte van blok 39 t/m 49 is deels afgebroken en verder
is het muurtje behoorlijk verzakt. Herstel door de aannemer is geplant. Het tegengaan van verdere
verzakking is een moeilijker punt. Een mogelijk optie is het stabiliseren door middel van hardhouten
palen, stekend achter de muur in te slaan.
Actie: De op de tekeningen weergegeven punten zouden hersteld kunnen worden voorafgaand aan
de periodieke schildersbeurt. Daar is tijd voor, herstel is nodig, doch niet urgent. Door combinatie met
een schilderbeurt wordt vermeden dat twee maal een steiger gebouwd moet worden. De achtergevel
kan benaderd worden met een aluminium snelbouwsteiger. De kosten van voegwerk zijn echter
aanzienlijk.
Dakrand:
De dakranden zijn op een efficiënte manier voorzien van een afsluitend zetprofiel en behoeft van
bovenaf geen onderhoud meer. De onderlinge voegen kunnen worden dicht gekit – met een geschikte
kit – teneinde op termijn betonrot en nesteling van ongedierte te voorkomen.
Actie: dit kan opgepakt worden bij een schildersbeurt, zie vorige punt.
Dak:
De dakdekking is in 2004 vervangen in een EPDM folie. Naast het dakvlak zijn ook de schoorstenen
en de ontluchtingsdoorvoeren in EPDM verplakt. Aan al deze doorvoeren, in totaal elf stuks, zijn op
één of meerdere punten de lijmverbindingen aan het los raken.
Van alle zinken rioolontluchtingspijpjes, vijf stuks, ontbreken de afdekkapjes.
Actie: Het dak zal ongetwijfeld onder garantie zijn gerenoveerd, vaak voor een periode van tien jaar.
Nodig het bedrijf dat de dakrenovatie uitvoerde uit voor herstel onder garantie voordat de problemen
groter worden. Breng over de ontluchtingspijpjes een overmaatse PVC pijp aan, welke voorzien zijn
van afdekkapjes. Geef dit aandacht geven in een volgende planning.
Vangbakken en hemelwaterafvoeren:
De vangbak aan het balkon zijn alle uitgevoerd in zink, op die van nummer 39 na, die in PVC is
uitgevoerd. De staat is in het algemeen goed, van nummer 67 en 85 matig, en de vangbakken van de
nummers 55 (matig tot slecht) en nummer 73 (slecht) zijn aan vervanging toe.
De afvoerbuizen zijn oorspronkelijk uitgevoerd in zink en op enkele plaatsen vervangen door PVCbuizen.
Hun staat is matig tot goed.
De vangbakken en standleidingen aan de straatzijde verkeren in een duidelijk beter conditie en
behoeven dan ook weinig tot geen aandacht.
Actie: vervang de slechte vangbakken. Vervang op termijn vangbakken en pijpen waar nodig,
eventueel preventief.
CONCLUSIE:
Er zijn geen verontrustende zaken ontdekt. We waren van het probleem van het voegwerk al op de
hoogte. Dit rapport heeft als meerwaarde dat we nu ook weten waar het voegwerk op termijn
gerepareerd moet worden. We zouden kunnen overwegen daarvoor een offerte te vragen. Bij
soortgelijke projecten werd 55 tot 60 euro per m2 afgerekend. Wanneer echt alles zou gebeuren (dat
wil zeggen: de hele gevel) praten we over ongeveer 1500 m2, dus 90.000 euro. Voorlopig lijkt
daarmee alleen lapwerk aan de orde.
Het kan geen kwaad te streven naar een voor dit gebouw normale onderhoudsreserve van 30.000 tot
50.000 euro (0,75 tot 1,25% van de herbouwwaarde).