Informatietekst koopgarant website - Woondiensten Aarwoude

Verkoop voormalige huurwoningen onder 

‘Koopgarant’ door Woondiensten Aarwoude 

Informatiemap verkoop voormalige huurwoningen 

onder ‘Koopgarant’ door Woondiensten Aarwoude 

1



INFORMATIEBROCHURE 

1. Introductie 

Woondiensten Aarwoude gaat woningen verkopen onder ‘Koopgarant’ 

Waarom gaat Woondiensten Aarwoude woningen verkopen onder ‘Koopgarant’? 

Aankoopbegeleiding door Drieman Garantiemakelaars 

2. ‘Koopgarant’, kopen met 25% (tijdelijke) korting 

62,5% van de waardestijging of waardedaling is voor rekening van de koper 

37,5% van de waardestijging of waardedaling is voor rekening van Woondiensten Aarwoude 

Zelf bewonen 

Voorbeeldberekeningen 

Alle bijzonderheden van ‘Koopgarant’ op een rijtje 

Voorbeeldberekening 

3. De verkoopprocedure 

Individuele waardebepaling 

Voorlopige aanbieding 

Persoonlijk vervolggesprek 

2 e waardebepaling door een onafhankelijke taxateur 

Definitieve aanbieding 

Koopbeslissing 

Bouwtechnische keuring van de woning 

Tekenen van de koopakte 

De overdracht 

De aankoopbegeleiding 

4. Financiering 

Hypotheekadvies op maat 

Nationale Hypotheek Garantie 

Koopsubsidie 

Taxatie voor hypotheek 

Wel of niet aftrekbaar 

5. De juridische levering 

Wanneer vindt de juridische levering plaats? 

De notaris 

Wat kan de notaris nog meer voor u doen? 

6. De bijkomende lasten 

7. Uw contactpersonen 

2

1. Introductie 



Een woning kopen is voor veel mensen aantrekkelijk. U bent de baas in eigen huis en investeert in uw 

toekomst. Ook u kan uw huurwoning nu kopen van Woondiensten Aarwoude. Maar wat komt daarbij kijken? 

Hoe regelt u dat? Veel vragen komen er los: kan ik wel kopen, hoe lang wil ik hier blijven wonen en hoe 

regel ik het onderhoud? Voor een antwoord op al uw vragen kunt u terecht bij specialisten zoals een makelaar 

en een hypotheekadviseur. In deze brochure leest u hoe dat werkt. 

Woondiensten Aarwoude gaat woningen verkopen onder ‘Koopgarant’ 

Met dit informatiepakket wil Woondiensten Aarwoude u informeren omtrent de introductie van verkoop 

voormalige huurwoningen onder de vorm ‘Koopgarant’. Uiteraard bent u als huurder de eerste die van het 

voornemen gebruik kan maken. Er is geen enkele “dwang” om uw huurwoning te kopen. Mocht u niet 

geïnteresseerd zijn in koop dan kunt u blijven huren van Woondiensten Aarwoude zo lang als u wilt, 

Woondiensten Aarwoude houdt u net zo graag als huurder! 

Waarom gaat Woondiensten Aarwoude woningen verkopen onder ‘Koopgarant’? 

De belangrijkste reden om woningen te verkopen, is dat Woondiensten Aarwoude doorstroming op de 

woningmarkt wil creëren aangezien de huidige woningmarkt redelijk op slot zit. Om dat mogelijk te maken, 

zal de komende jaren veel geld worden geïnvesteerd in nieuwbouwprojecten, de verbetering van woningen, 

woongebouwen en ook in de woonomgeving. Veel corporaties willen hun klanten een grotere keuzevrijheid 

bieden; huren of kopen maar voor de lage- en middeninkomensgroepen is een koopwoning onbetaalbaar. Om 

de kloof tussen huren en kopen te verkleinen, is het product ‘Koopgarant’ ontwikkeld. 

Aankoopbegeleiding door Drieman Garantiemakelaars 

Woondiensten Aarwoude heeft voor de verkoop van huurwoningen Drieman Garantiemakelaars als 

deskundige ingeschakeld. Drieman Garantiemakelaars zal in de voorlichting uitgebreid ingaan op alle 

aspecten die voor u als huurder van belang zijn, zodat u op een verantwoorde manier over het wel of niet 

aankopen van uw huurwoning kunt beslissen. Een informatiebijeenkomst, persoonlijke gesprekken, een 

individuele waardebepaling zijn slechts enkele onderdelen van deze voorlichting. 

2. ‘Koopgarant’, kopen met 25% (tijdelijke) korting 

Met korting lagere hypotheeklasten. Met Koopgarant koopt u de woning met een fikse korting (in feite 

renteloze lening) van 25%. Toch wordt u volledig eigenaar van de woning. Dit heeft grote voordelen. U 

houdt iedere maand geld over voor andere zaken. Of u kunt dankzij de korting, een grotere woning kopen die 

binnen uw financiële mogelijkheden ligt.Wilt u verhuizen dan koopt Woondiensten Aarwoude de woning 

binnen drie maanden van u terug. U kunt er dus van op aan dat u de woning binnen een redelijke termijn 

kwijt bent, zonder dat u daar al te veel moeite voor hoeft te doen. Daar staat tegenover dat u de woning niet 

op de vrije markt kunt aanbieden. Koopgarant verplicht u de woning te verkopen aan Woondiensten 

Aarwoude. 

3



Waardestijging of waardedaling 

In het geval van terugverkoop delen u en Woondiensten Aarwoude in de waardedaling of de waardestijging 

van uw woning. Dat werkt als volgt. Zodra u wilt verkopen, bepaalt een onafhankelijk taxateur de nieuwe 

marktprijs. Daarbij kijkt hij ook naar de marktontwikkeling. Is de woning in waarde gestegen, dan profiteert 

u voor 62,5% in deze winst (62,5%-37,5%) en bij een waardedaling delen we samen het verlies (62,5%- 

37,5%). De waarde van verbeteringen die u zelf, op de juiste wijze, in en aan de woning hebt aangebracht, 

wordt niet gedeeld maar komt geheel aan u ten goede. 

Zelf bewonen 

Eén van de voorwaarden van Koopgarant is dat u de woning wel zelf bewoont. Zo willen we illegaal gebruik 

en verstoring van het leefklimaat voorkomen. U kunt de woning daarom niet verhuren of als bedrijfsruimte 

gebruiken, tenzij Woondiensten Aarwoude daar toestemming voor geeft. 

Voorbeeldberekeningen 

Rekenvoorbeeld: winst 

Marktwaarde bij aankoop € 200.000 

Korting (25%) -/- € 50.000 

Koopprijs € 150.000 

Marktwaarde bij terugkoop € 230.000 

Deel winst (62,5% *) voor eigenaar € 18.750 

Terugkoopprijs (150.000 + 18.750) 

€ 168.750 

(*Totale winst = marktwaarde bij terugkoop minus 

marktwaarde bij aankoop = € 30.000) 

4



Rekenvoorbeeld: verlies 

Marktwaarde bij aankoop €200.000 

Korting (25%) -/- € 50.000 



Deel verlies (62,5% *) voor eigenaar -/- € 12.500 

Terugkoopprijs (150.000 - 12.500) 

€ 137.500 

(*Totale verlies = marktwaarde bij terugkoop minus 

marktwaarde bij aankoop = -/- € 20.000) 

Rekenvoorbeeld: verbetering 

Marktwaarde bij aankoop € 200.000 

Korting (25%) -/- € 50.000 



Waarde-effect verbeteringen € 5.000 

Deel winst (62,5% *) voor eigenaar € 15.625 

Terugkoopprijs (150.00 + 15.625 + 5.000) 

€ 170.625 

(*Totale winst = marktwaarde bij terugkoop minus 

marktwaarde bij aankoop minus waarde verbeteringen 

= € 25.000) 

5



Alle bijzonderheden van ‘Koopgarant’ op een rijtje: 

Tijdelijke korting van 25% over de taxatiewaarde 

Lagere maandlasten ten behoeve van uw hypotheek 

Terugkoopplicht Woondiensten Aarwoude 

62,5% van de waardestijging is voor de koper 

62,5% van de waardedaling is voor rekening van de koper 

Technische constructie met behulp van erfpacht 

6

3. De verkoopprocedure 



Individuele waardebepaling 

Wanneer u hebt aangegeven geïnteresseerd te zijn in een persoonlijke waardebepaling van uw huurwoning 

dan zal Drieman Garantiemakelaars op afspraak (benodigde tijd ca. 0,5 uur) deze 1 e waardebepaling 

verrichten. 

In hoofdlijnen komt de prijsbepaling op het volgende neer. Er is uitgegaan van een basiswoning met een 

basisprijs. Daarbovenop komen bijtellingen voor bijvoorbeeld een hoekwoning, de zonligging van de tuin. 

Ook kunnen er bedragen in mindering worden gebracht voor bijvoorbeeld een tuin op het noorden. Zelf 

aangebrachte voorzieningen zoals een door u zelf aangebrachte luxe keuken of luxe badkamer worden niet 

meegerekend. 

Voorlopige aanbieding 

Nadat Drieman Garantiemakelaars persoonlijk bij u op afspraak is geweest, zullen zij verslag uitbrengen aan 

Woondiensten Aarwoude. U ontvangt ongeveer twee weken na de waardebepaling een een voorlopig 

koopaanbod met daarin de richtprijs voor uw woning. 

Persoonlijk vervolggesprek 

Het kopen van een woning is een niet alledaagse bezigheid. Wij hechten daarom veel waarde aan een 

zorgvuldige besluitvorming. Drieman Garantiemakelaars zal u daarom gelijktijdig met het persoonlijk 

koopaanbod uitnodigen voor een persoonlijk gesprek indien u dit op prijs stelt. In dit persoonlijk gesprek zal 

Drieman uitgebreid ingaan op aspecten die relevant zijn bij een mogelijke aankoop, zoals uw persoonlijke 

situatie/omstandigheden, de koopovereenkomst, de transportakte, de vaste lasten, de financiële zaken enz. 

enz. 

2 e Waardebepaling door een onafhankelijke taxateur 

Indien alle zaken u verder volkomen duidelijk zijn en u nog steeds interesse heeft in het kopen van de woning 

zal Woondiensten Aarwoude opdracht geven voor een 2 e taxatie door een onafhankelijke makelaar. Deze 

taxatie wordt door het ministerie van VROM geëist bij de verkoop van huurwoningen. Naar aanleiding van de 

tweede taxatie wordt de definitieve koopsom bepaald. 

Definitieve aanbieding 

Zodra de 2 e taxatie is uitgevoerd ontvangt u binnen ongeveer twee weken na de waardebepaling het 

definitieve koopaanbod met daarin de prijs voor uw woning. Op basis hiervan beslist u uiteindelijk of u uw 

woning koopt. 

Koopbeslissing 

Wanneer u binnen de termijn van 1 maand na de definitieve aanbieding geen gebruik maakt van het 

koopaanbod vervalt de in de aanbiedingsbrief genoemde prijs. Mocht u in de toekomst alsnog geïnteresseerd 

zijn, dan zal de woning opnieuw worden getaxeerd. Besluit u niet te kopen dan blijft u uiteraard onder 

dezelfde condities van Woondiensten Aarwoude huren. Er is geen verplichting tot koop. Woondiensten 

Aarwoude houdt u net zo graag als hurende klant. 

7



Bouwtechnische keuring van de woning 

Zodra u heeft besloten om de woning aan te kopen zal Woondiensten Aarwoude opdracht geven om uw 

woning bouwtechnisch en installatietechnisch te laten keuren en daarvan een rapport op te stellen. Dit rapport 

zal als bijlage bij de koopakte worden gevoegd zodat er achteraf geen onduidelijkheden tussen u en 

Woondiensten Aarwoude kan ontstaan over de bouwtechnische staat van de woning op het moment van de 

verkoop. Tevens geeft dit bouwtechnische keuringsrapport u als koper advies over toekomstig onderhoud. 

Tekenen van de koopakte 

Besluit u het koopaanbod van Woondiensten Aarwoude te accepteren dan zal Drieman Garantiemakelaars de 

koopovereenkomst met ontbindende voorwaarden opmaken en hierover een vervolgafspraak met u maken. 

De overdracht 

U wordt na ondertekening van de transportakte bij de notaris en de inschrijving van deze akte in het daarvoor 

bestemde register, juridisch eigenaar van de woning. Dit zal uiterlijk circa 9 weken na het tekenen van de 

“voorlopige koopovereenkomst” plaatsvinden. Passering van de transportakte vindt pas plaats nadat alle 

ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt en de splitsingsakte door de notaris is afgerond. Vanaf dat moment 

bent u eigenaar en gaan uw woonlasten en woonvoordelen in. 

De aankoopbegeleiding 

Tijdens de verkoopprocedure zullen de medewerkers van Drieman Garantiemakelaars voor u klaar staan en u 

zo goed mogelijk informeren. Het kopen van een woning is immers geen alledaagse bezigheid. Wanneer u 

daadwerkelijk een aankoopbeslissing neemt, zullen zij u verder begeleiden zelfs tot na het moment dat u de 

transportakte bij de notaris heeft ondertekend. U bent dus verzekerd van een correcte afhandeling, waarbij 

ook uw belangen zijn gewaarborgd. 

4. Financiering 

Alvorens u tot de mogelijke aankoop van een woning overgaat, is het essentieel om een goed beeld te krijgen 

van uw financiële mogelijkheden. Hoeveel kan ik lenen? Wat zijn mijn maandlasten op korte en lange 

termijn? Welke hypotheekvorm is voor mij het meest geschikt? Allemaal zaken waar een deskundige 

antwoorden op kan geven. 

Laat u goed en breed voorlichten, geldverstrekkers en hypotheekadviesbureaus kunnen u verder helpen met 

al uw vragen: 

Fortis 

Rabobank 

Huis & Hypotheek 

Hesseling en Partners 

Hypotheekadvies op maat 

Tijdens het voorlichtingstraject en eventuele aankoopfase zijn één of meerdere hypotheekgesprekken aan te 

raden, deze gesprekken zijn gratis. De hypotheekadviseurs zijn in staat uw vragen te beantwoorden en een 

hypotheekadvies op maat uit te brengen. U hebt dan een goed beeld van de toekomstige woonlasten en u kunt 

een goede afweging maken of u er verstandiger aan doet om te blijven huren, danwel te gaan kopen. Vraag 

Drieman Garantiemakelaars naar de mogelijkheden. 

8



Nationale Hypotheek Garantie 

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een regeling voor het verkrijgen van hypotheekgarantie bij 

aankoop van een woning. De regeling vervangt de gemeentegarantie. Een waarborgfonds stelt zich garant 

tegenover de geldverstrekker voor de betaling van rente en aflossing van de aan u verstrekte lening. Dit is 

vooral van belang als u weinig of geen eigen geld hebt. Doordat het risico van de geldverstrekker door de 

verstrekte garantie wordt beperkt, zal het rentepercentage doorgaans lager liggen dan zonder NHG. De 

aanvraag voor de NHG wordt gelijktijdig met de hypotheekaanvraag bij de geldverstrekker ingediend, die 

vervolgens toetst of de lasten die uit de hypotheek voortkomen in overeenstemming zijn met de door NHG 

vastgestelde normen t.a.v. uw inkomen en verplichtingen. Het is met NHG in principe niet alleen mogelijk de 

koopsom en bijkomende kosten voor 100% te financieren, ook kunnen eventuele verbouwingen geheel of 

gedeeltelijk worden meegefinancierd. Een hypotheekadviseur kan u voorrekenen of u voor NHG in 

aanmerking komt en wat de mogelijke voordelen zijn. Zonder NHG is het niet mogelijk om de woning, 

bijkomende kosten en eventuele verbouwing voor 100% te financieren. 

Taxatie voor de hypotheek 

De geldverstrekker zal, voordat hij de hypotheek afsluit, inzicht willen hebben in de waarde van de door u 

gekochte woning. Hiervoor dient de woning door een onafhankelijke makelaar/taxateur te worden getaxeerd. 

De kosten van deze taxatie komen voor uw rekening, maar zijn fiscaal aftrekbaar. Overigens hebben veel 

hypotheekadviseurs met tal van banken een afspraak gemaakt waardoor u deze taxatiekosten wellicht lager 

zullen liggen dan gebruikelijk. Zij informeren u hier graag over. 

Wel of niet aftrekbaar 

U zult merken dat u bij het kopen van een woning naast de koopsom met nogal wat bijkomende kosten wordt 

geconfronteerd. In de gesprekken met een hypotheekadviseur zal deze hier uitgebreid op terugkomen. Een 

aantal van deze bijkomende kosten is aftrekbaar. Wij geven nog even aan welke kosten wel en welke kosten 

niet fiscaal aftrekbaar zijn. 

Aftrekbaar 

• Eventuele taxatiekosten i.v.m. financiering 

• De notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte 

• De kadastrale kosten, voor zover deze betrekking hebben op de hypotheek 

• De afsluitprovisie 

• Kosten aanvraag Nationale Hypotheek Garantie 

• Eventuele andere kosten met betrekking tot de financiering 

Niet aftrekbaar 

• De overdrachtbelasting 6% 

• De notariskosten voor het opmaken van de transportakte 

• De kadastrale kosten, voor zover deze betrekking hebben op dit transport 

5. De juridische levering 

Wanneer vindt de juridische levering plaats? 

In principe zal de notaris, gerekend vanaf het ondertekenen van de koopovereenkomst bij de makelaar, een 

termijn van uiterlijk circa 9 weken aanhouden, alvorens u wordt uitgenodigd om de handtekeningen onder de 

transportakte te zetten. U krijgt hiervoor van de notaris een uitnodiging welke is vergezeld van een tweetal 

aktes (transportakte en de hypotheekakte) en de nota van afrekening. Uiteraard moet dan de financiering van 

uw woning geregeld zijn. Bij de notariële overdracht zullen onder meer de zakelijke lasten, zoals onder meer 

de onroerend zaak belasting, naar rato van het jaar tussen Woondiensten Aarwoude en de koper worden 

verrekend. 

9



De notaris 

Bij de verkoop van woningen van Woondiensten Aarwoude is een vaste projectnotaris betrokken. Dat is 

notariskantoor Kroes & Partners te Alphen aan den Rijn. 

Wat kan de notaris nog meer voor u doen? 

De notaris zorgt niet alleen voor de opmaak van de transportakte, de hypotheekakte en de nota van 

afrekening. U kunt ook bij hem terecht voor een testament, samenlevingsovereenkomst of het opmaken van 

de huwelijkse voorwaarden. Het is zeker aan te raden voor de overdracht nog even aan deze zaken te denken. 

6. De bijkomende lasten 

Zodra u eigenaar wordt van een woning krijgt u te maken met bijkomende lasten. Naast de eerder genoemde 

eenmalige kosten krijgt u onder meer te maken met de volgende lasten: 

Onroerende zaak belasting 

Op dit moment ontvangt u als huurder medio het jaar een aanslagbiljet van de gemeente inzake de 

gemeentelijke heffingen. De Onroerende Zaak Belasting (OZB) staat daar bij u als huurder niet bij. Deze 

OZB moet namelijk door de eigenaar van de woning (het zakelijk recht) worden betaald. Als u de woning 

koopt wordt u voortaan ook voor de OZB aangeslagen. De OZB is gebaseerd op de vastgestelde waarde van 

de woning die op basis van de wet onroerende zaken (WOZ) is bepaald. 

Rioolrecht en waterschapslasten 

Rioolrecht bedraagt in 2011: Gemeente Kaag en Braassem - € 248,00 

Gemeente Nieuwkoop - € 247,07 

Eigen woning forfait 

Volgens de belastingwetten geldt de eigen woning als bron van inkomsten. Dit inkomen noemt men de 

huurwaarde. Over deze huurwaarde bent u verplicht jaarlijks belasting (forfait) te betalen. De hoogte van het 

eigen woning forfait is afhankelijk van de WOZ-waarde van uw woning. Om te bepalen welk bedrag aan 

huurwaarde voor u geldt, neemt u de volledige WOZ-waarde. Met behulp van onderstaande tabel kunt u 

nagaan welk percentage voor uw woning van toepassing is. Het percentage vermenigvuldigt u met de WOZwaarde 

van uw woning. Over de uitkomst van dit bedrag betaalt u inkomstenbelasting. 

Meer dan € 75.000,-- betaalt u 0,55 % over de WOZ-waarde van uw woning (Belastingjaar 2010) met een 

maximum van € 9.150,--. 

Verzekeringen 

Wanneer u een huis koopt, dan moet een verzekeringsanalyse plaatsvinden. Als huurder hebt u waarschijnlijk 

een inboedelverzekering lopen die risico’s afdekt zoals brand en eventuele storm- en waterschade. 

Als eigenaar is het van belang ook de “opstal”, de woning zelf en de wettelijke aansprakelijkheid, te 

verzekeren. De geldverstrekker eist overigens een goede opstalverzekering. 

10

7. Contactpersonen 

Woondiensten Aarwoude 



Contactpersonen : Mevrouw Joyce Hanoeman 

Adres : Elzenlaan 1 

Plaats : 2481 LZ WOUBRUGGE 

Telefoon : 0172-503555 

Fax : 0172-503599 

E-mail : info@woondienstenaarwoude.nl 

Drieman Garantiemakelaars o.g. 

Contactpersonen : Mevrouw Saskia Pathuis 

Mevrouw Anouk Groenendijk 

Adres : Aarplein 2 

Plaats : 2406 BZ ALPHEN AAN DEN RIJN 

Telefoon : 0172-473351 

Fax : 0172-490004 

E-mail : info@drieman.nl 

Internet adres : www.drieman.nl 

Kroes & Partners Notarissen 

Contactpersoon : De heer John Kroes 

De heer John de Kruijff 

Adres : Prins Bernhardlaan 4 

Plaats : 2405 VZ ALPHEN AAN DEN RIJN 

Telefoon : 0172-426025 / 0172-521927 

Fax : 0172-424175 

E-mail : notarissen@kroesenpartners.nl 

Internet adres : www.kroesenpartners.nl 

11

Informatietekst koopgarant website - Woondiensten Aarwoude

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?