Notulen 23 januari 2012 - VVE Zaaier Barbesteijn

In reactie op een vraag van een der leden adviseert het bestuur om lekkages in het
appartement door te geven aan Suzanne van Leeuwen (KondorWessels Amsterdam).
b. Voorstel beglazing balkons
Het bestuur heeft in een uitgebreid voorstel bij de agenda van deze vergadering een schriftelijk
overzicht gegeven van de stand van zaken inzake de beglazing van de balkons. Des al
niettemin geeft de voorzitter een korte samenvatting.
Het gebouw Zaaier telt 32 balkons; 18 aan de voorzijde en 14 aan de courzijde. Vier woningen
hebben geen balkon (BG en 3 e verdieping courzijde), 20 woningen hebben één balkon en er
zijn 6 woningen met twee balkons (verdieping 8 t/m 10 ). Barbesteijn heeft met twee woningen
geen vergelijkbare balkons.
Eind 2008 is in een Vergadering van Eigenaren besloten dat het glas van de balkons niet het
uitzicht biedt wat bij de koop is voorgespiegeld. Dit is vanaf dat moment steeds prominent, maar
tevergeefs, gepresenteerd aan de aannemer als oplevergebrek. Onder meer door opname in
het proces-verbaal van oplevering van 24 maart 2009.
In juni 2011heeft de VvE juridisch advies gevraagd over de kansen op een positieve uitkomst
van een arbitrageprocedure op dit punt. Dat advies van advocatenkantoor Lexence is voor de
VvE zeer positief en is daarop besproken met de aannemer, KondorWessels/Bouwcombinatie
(KW/BWC).
Deze gesprekken hebben er toe geleid dat KW/BWC nu (eenmalig!) een voorstel heeft gedaan
teneinde een arbitragezaak te vermijden.
Een procedure kost de eigenaren hoe dan ook tijd én geld. Bij een vlotte afwikkeling zal dat
volgens schatting van onze advocaat tenminste € 10.000 gaan kosten (€ 312,50 per balkon).
De rechtsbijstands-verzekering van de VVE dekt dit niet, omdat deze kwestie al is ontstaan vóór
het afsluiten van de verzekering.
Er zijn een aantal goede argumenten om het voorstel van KW/BWC te accepteren:
- We hebben zekerheid dat het glas wordt vervangen in plaats van de onzekerheid van
de uitkomst van een procedure,
- de uitvoering hoeft niet te wachten tot na een uitspraak van een langdurig
arbitrageproces, maar kan direct worden uitgevoerd en
- het kost per balkon minstens € 1000-1200 minder dan zelf vervangen.
De vergadering vraagt of de architect hierbij is betrokken.
De voorzitter beaamt dit. De architect heeft verklaard dat de aannemer niet het glas heeft
gebruikt dat door hem was voorgeschreven. Hij (Art Zaaijer) ondersteunt ‘een collectieve
aanpassing van de hekwerken in de geest van het ontwerp’ .
Het voorstel van KW/BWC behelst de vervanging van het glas van de balkons met helder
(gelaagd veiligheids-) glas. De aannemer geeft geen garantie op een ander type glas. De
kosten van vervanging inclusief montage (via de woning) en afvoer oud glas, worden door de
KW/BWC begroot op € 58.000 (incl. BTW).
De aannemer biedt aan plm. 70% (€ 40.000.-) voor zijn rekening nemen. Het restant (€ 18.000)
komt in dit voorstel voor onze rekening. Dat komt neer op € 562,50 per balkon.
Hier is geen aparte bouwvergunning voor nodig. Op de bouwtekeningen staat helder glas.
De buitenkant (gevel, kozijnen, balkons) van het gebouw behoort tot de gemeenschappelijke
delen van het gebouw en is daarom een zaak waarover de VvE beslist en niet de individuele
eigenaren (art 9 lid 1), zodat besluitvorming daarover moet plaatsvinden binnen de VvE.
1. Het bestuur stelt de vergadering voor om conform art 38 te besluiten dat de
besluitvorming over de vervanging van het glas van de balkons toekomt aan de
eigenaren die dit aangaat en dat overigens de artikelen van de splitsingsakte zoveel als
mogelijk van toepassing zijn.
De ALV gaat met algemene stemmen akkoord.
Dit betekent dat voor de volgende voorstellen bewoners zonder balkon niet meestemmen en
dus ook niet meetellen.
De bewoners met een balkon hebben gezamenlijk 2980 stemmen. Aanwezig of door middel van
een machtiging gerepresenteerd zijn 2775 stemmen (93.1%).
2