Notulen 23 januari 2012 - VVE Zaaier Barbesteijn
Notulen 23 januari 2012 - VVE Zaaier Barbesteijn
Notulen 23 januari 2012 - VVE Zaaier Barbesteijn
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Notulen</strong> Extra Vergadering VvE <strong>Zaaier</strong>-<strong>Barbesteijn</strong><br />
Locatie: Coffee Company Osiris, Westerdok 808 te Amsterdam<br />
Aanvang: <strong>23</strong> <strong>januari</strong> <strong>2012</strong>, 20.00 uur<br />
Totaal aantal stemmen: 3566<br />
____________________________________________________________________________<br />
Aanwezig: Zie presentielijst.<br />
1. Opening<br />
De voorzitter, Erik van Arend opent de vergadering om 20.08 uur en heet alle aanwezigen van<br />
harte welkom.<br />
2. Mededelingen.<br />
Mededelingen<br />
In verband met ziekte is de heer Cees Lau afwezig. Een aantal andere bewoners heeft zich<br />
afgemeld met afgifte van een machtiging.<br />
Verder zijn er geen mededelingen.<br />
3. Bepaling quorum<br />
In totaal zijn vanavond 3099 (86.9%) van de in totaal 3566 stemmen aanwezig of<br />
vertegenwoordigd.<br />
Er is voldoende quorum om rechtsgeldige beslissingen te nemen.<br />
4. Benoeming bestuurslid<br />
Zoals bekend heeft Marla Kleine zich moeten terugtrekken als secretaris van het bestuur.<br />
Voor deze openstaande functie draagt het bestuur Cees Lau voor.<br />
De ALV gaat met algemene stemmen akkoord met de benoeming van Cees Lau.<br />
5. Voorstel voor het installeren automatische deuropener entree begane grond<br />
Bert Dirks geeft een korte toelichting.<br />
In 2011 is gebleken dat er draagvlak is voor het installeren van een automatische deuropener in<br />
de entree van het gebouw <strong>Zaaier</strong> (ingang Cour). De kosten daarvan waren echter niet in de<br />
begroting 2011 opgenomen, zodat de uitvoering van het voorstel werd doorgeschoven naar het<br />
begrotingsjaar <strong>2012</strong>. Door besparing van energie is de verwachting dat de kosten over 2011<br />
circa € 3000,- lager zullen zijn dan begroot.<br />
Het bestuur wil in dat geval het geld alsnog besteden aan een automatische deuropener in de<br />
entree van het gebouw. Het drukt daarmee niet op de begroting van <strong>2012</strong>.<br />
De ALV gaat akkoord onder voorwaarde dat de energie kosten over 2011 inderdaad ongeveer<br />
€3000.- lager zullen zijn dan begroot.<br />
6. Stand van zaken opleveringsgebreken<br />
a. Karel van den Hoven geeft een toelichting over de opleveringsgebreken.<br />
- Het plafond in de trapportalen en in de lifthallen was niet op alle punten even netjes<br />
afgewerkt. Dat is inmiddels bijgewerkt en deze zaak is nu afgewikkeld.<br />
- Met betrekking tot de lift is nu alles verholpen. Schindler zal samen met de<br />
Bouwcombinatie nog een slotinspectie uitvoeren en alle punten nalopen.<br />
- het probleem met de zingende/fluitende stopcontacten zal worden opgelost door de<br />
Bouwcombinatie. Er is een monteur langs geweest en hij heeft foto’s gemaakt van de<br />
binnenzijde van de spouw (dec. 2011). Waarschijnlijk zit het probleem tussen de buitenen<br />
de binnenmuur. Het wachten is op de definitieve diagnose en oplossing.<br />
- De firma die de ventilatie in de hallen geïnstalleerd heeft, zal moeten vast stellen of de<br />
afzuiging die geplaatst is overeenkomt met de bouwtekening. Deze firma is tot nu toe<br />
nog niet bereikbaar geweest.<br />
- De terrasmuren op de 7 e en 11 e verdieping zijn ongeveer 1.50 hoog, terwijl de wettelijke<br />
eis 1.20 is. De aannemer heeft reeds toegezegd de muur tot deze hoogte te willen<br />
verlagen. Het bestuur heeft daarentegen aan de Bouwcombinatie voorgesteld om ten<br />
gunste van een andere uitvoering alleen de terrasmuren aan de Westerdokzijde te<br />
verlagen. Daar zal dan glas geplaatst worden met een stalen constructie. Voor de<br />
uitvoering van dit werk is nog wel een bouwvergunning nodig.<br />
1
In reactie op een vraag van een der leden adviseert het bestuur om lekkages in het<br />
appartement door te geven aan Suzanne van Leeuwen (KondorWessels Amsterdam).<br />
b. Voorstel beglazing balkons<br />
Het bestuur heeft in een uitgebreid voorstel bij de agenda van deze vergadering een schriftelijk<br />
overzicht gegeven van de stand van zaken inzake de beglazing van de balkons. Des al<br />
niettemin geeft de voorzitter een korte samenvatting.<br />
Het gebouw <strong>Zaaier</strong> telt 32 balkons; 18 aan de voorzijde en 14 aan de courzijde. Vier woningen<br />
hebben geen balkon (BG en 3 e verdieping courzijde), 20 woningen hebben één balkon en er<br />
zijn 6 woningen met twee balkons (verdieping 8 t/m 10 ). <strong>Barbesteijn</strong> heeft met twee woningen<br />
geen vergelijkbare balkons.<br />
Eind 2008 is in een Vergadering van Eigenaren besloten dat het glas van de balkons niet het<br />
uitzicht biedt wat bij de koop is voorgespiegeld. Dit is vanaf dat moment steeds prominent, maar<br />
tevergeefs, gepresenteerd aan de aannemer als oplevergebrek. Onder meer door opname in<br />
het proces-verbaal van oplevering van 24 maart 2009.<br />
In juni 2011heeft de VvE juridisch advies gevraagd over de kansen op een positieve uitkomst<br />
van een arbitrageprocedure op dit punt. Dat advies van advocatenkantoor Lexence is voor de<br />
VvE zeer positief en is daarop besproken met de aannemer, KondorWessels/Bouwcombinatie<br />
(KW/BWC).<br />
Deze gesprekken hebben er toe geleid dat KW/BWC nu (eenmalig!) een voorstel heeft gedaan<br />
teneinde een arbitragezaak te vermijden.<br />
Een procedure kost de eigenaren hoe dan ook tijd én geld. Bij een vlotte afwikkeling zal dat<br />
volgens schatting van onze advocaat tenminste € 10.000 gaan kosten (€ 312,50 per balkon).<br />
De rechtsbijstands-verzekering van de <strong>VVE</strong> dekt dit niet, omdat deze kwestie al is ontstaan vóór<br />
het afsluiten van de verzekering.<br />
Er zijn een aantal goede argumenten om het voorstel van KW/BWC te accepteren:<br />
- We hebben zekerheid dat het glas wordt vervangen in plaats van de onzekerheid van<br />
de uitkomst van een procedure,<br />
- de uitvoering hoeft niet te wachten tot na een uitspraak van een langdurig<br />
arbitrageproces, maar kan direct worden uitgevoerd en<br />
- het kost per balkon minstens € 1000-1200 minder dan zelf vervangen.<br />
De vergadering vraagt of de architect hierbij is betrokken.<br />
De voorzitter beaamt dit. De architect heeft verklaard dat de aannemer niet het glas heeft<br />
gebruikt dat door hem was voorgeschreven. Hij (Art Zaaijer) ondersteunt ‘een collectieve<br />
aanpassing van de hekwerken in de geest van het ontwerp’ .<br />
Het voorstel van KW/BWC behelst de vervanging van het glas van de balkons met helder<br />
(gelaagd veiligheids-) glas. De aannemer geeft geen garantie op een ander type glas. De<br />
kosten van vervanging inclusief montage (via de woning) en afvoer oud glas, worden door de<br />
KW/BWC begroot op € 58.000 (incl. BTW).<br />
De aannemer biedt aan plm. 70% (€ 40.000.-) voor zijn rekening nemen. Het restant (€ 18.000)<br />
komt in dit voorstel voor onze rekening. Dat komt neer op € 562,50 per balkon.<br />
Hier is geen aparte bouwvergunning voor nodig. Op de bouwtekeningen staat helder glas.<br />
De buitenkant (gevel, kozijnen, balkons) van het gebouw behoort tot de gemeenschappelijke<br />
delen van het gebouw en is daarom een zaak waarover de VvE beslist en niet de individuele<br />
eigenaren (art 9 lid 1), zodat besluitvorming daarover moet plaatsvinden binnen de VvE.<br />
1. Het bestuur stelt de vergadering voor om conform art 38 te besluiten dat de<br />
besluitvorming over de vervanging van het glas van de balkons toekomt aan de<br />
eigenaren die dit aangaat en dat overigens de artikelen van de splitsingsakte zoveel als<br />
mogelijk van toepassing zijn.<br />
De ALV gaat met algemene stemmen akkoord.<br />
Dit betekent dat voor de volgende voorstellen bewoners zonder balkon niet meestemmen en<br />
dus ook niet meetellen.<br />
De bewoners met een balkon hebben gezamenlijk 2980 stemmen. Aanwezig of door middel van<br />
een machtiging gerepresenteerd zijn 2775 stemmen (93.1%).<br />
2
2. Gelet op de afweging: kosten procederen met risico van verliezen of schikken, stelt het<br />
bestuur voor om in te stemmen met het voorstel van de aannemer om het glas van alle<br />
balkons te voorzien van helder glas.<br />
De eigenaren met een balkon spreken zich met 2583 stemmen (93.1%) uit vóór het voorstel. De<br />
Vergadering gaat akkoord.<br />
De Vergadering vraagt of het mogelijk is de voorzijde van het balkon uit te voeren met één<br />
glasplaat in plaats van twee delen.<br />
Het bestuur zal dit met de aannemer opnemen.<br />
Het vervangen van het glas zal waarschijnlijk nog voor de zomer <strong>2012</strong> plaatsvinden.<br />
3. Het bestuur stelt voor om de kosten evenredig om te slaan naar de eigenaren met een<br />
balkon. Dat betekent dat per balkon aan de VvE moet worden afgerekend € 562,50.<br />
De Vergadering gaat akkoord.<br />
4. Het bestuur stelt voor om de kosten door de <strong>VVE</strong> te laten voor schieten, zodanig dat<br />
eigenaren de mogelijkheid hebben om het verschuldigde bedrag in 24 maandelijkse<br />
termijnen bij de servicekosten aan de VvE te betalen (met een opslag van 3% rente per<br />
jaar, dat is plm. € 24.50 p/m).<br />
De Vergadering gaat akkoord.<br />
De leden die het bedrag liever in één keer willen betalen, kunnen zich melden bij de<br />
penningmeester, Karel van den Hoven. Mocht het bestuur niks horen, dan geldt automatisch de<br />
betalingstermijn van 24 maanden.<br />
In verband met de privacy, willen een aantal leden raamfolie (laten) aanbrengen op het nieuwe<br />
balkonglas. De voorzitter stelt voor om zo´n opdracht in één keer te laten uitvoeren voor alle<br />
geïnteresseerden. Voor een uniforme uitstraling zal er nog overlegd worden over de kleur,<br />
leverancier en uitvoering. Het bestuur zal te zijner tijd een eerste aanzet geven.<br />
16. Rondvraag en sluiting<br />
Naambordjes<br />
Eén van de leden vraagt wat de richtlijnen zijn omtrent naambordjes op de brievenbussen. Het<br />
bestuur zal in verband met de uniformiteit in de volgende vergadering met een voorstel komen.<br />
Op de bordjes met plattegrond van VOC COUR naast de glazen deuren van de hoofdentrees<br />
staan de huisnummers 600 en 602 niet vermeld. Dit is verwarrend voor bezoekers en<br />
bovendien heel raar.<br />
Het bestuur zal onderzoeken naar de mogelijkheden om de bordjes te laten vervangen. De<br />
bordjes zijn namelijk van de Koepel. Het gaat om vijf bordjes.<br />
Vuilcontainers<br />
De vuilcontainers op het Westerdok zijn te snel vol, waardoor eigenaren gedwongen zijn om de<br />
vuilniszak op het balkon te laten staan. Op de 9 e verdieping zijn al muizen geconstateerd. De<br />
vergadering vraagt of de containers vaker geleegd kunnen worden. Het bestuur zal deze vraag<br />
bij de gemeente neerleggen.<br />
Lege parkeerplekken<br />
Sommige leden klagen dat er met toestemming van de huismeester op hun lege parkeerplek<br />
wordt geparkeerd.<br />
Volgens het bestuur heeft de huismeester een lijst waarop staat waar auto’s mogen staan.<br />
Bert Dirks adviseert de leden om de huismeester hierop aan te spreken.<br />
Bovendien ligt er een plan waarin staat dat bewoners eerst worden aangeschreven en daarna<br />
volgt een wielklem. Dit plan zal binnenkort in werking treden.<br />
Energiebesparing algemene ruimte <strong>Zaaier</strong><br />
Eén van de leden vraagt om naar mogelijkheden te kijken om de energie rekening te verlagen.<br />
De voorzitter stelt voor om in en volgende ALV het vervangen van de armaturen te bespreken.<br />
Slot op boxdeur van de fietsen<br />
De Koepel is hier mee bezig.<br />
3
Een van de leden spreekt, met instemming van de vergadering, zijn waardering uit voor de wijze<br />
waarop het bestuur het probleem van de balkons tot een oplossing heeft gebracht. Hij verheugt<br />
zich er op deze zomer van het uitzicht van zijn balkon te kunnen genieten.<br />
Sluiting<br />
De voorzitter dankt een ieder voor zijn/haar komst en inbreng en sluit om 21.22 uur de<br />
vergadering.<br />
Genotuleerd door Marcia Drenthe<br />
Deze notulen zijn goedgekeurd in de Algemene Ledenvergadering van ..................................<br />
........................................ .…………………………..<br />
(handtekening voorzitter) (handtekening secretaris)<br />
4