Notulen 23 januari 2012 - VVE Zaaier Barbesteijn

Notulen Extra Vergadering VvE Zaaier-Barbesteijn
Locatie: Coffee Company Osiris, Westerdok 808 te Amsterdam
Aanvang: 23 januari 2012, 20.00 uur
Totaal aantal stemmen: 3566
____________________________________________________________________________
Aanwezig: Zie presentielijst.
1. Opening
De voorzitter, Erik van Arend opent de vergadering om 20.08 uur en heet alle aanwezigen van
harte welkom.
2. Mededelingen.
Mededelingen
In verband met ziekte is de heer Cees Lau afwezig. Een aantal andere bewoners heeft zich
afgemeld met afgifte van een machtiging.
Verder zijn er geen mededelingen.
3. Bepaling quorum
In totaal zijn vanavond 3099 (86.9%) van de in totaal 3566 stemmen aanwezig of
vertegenwoordigd.
Er is voldoende quorum om rechtsgeldige beslissingen te nemen.
4. Benoeming bestuurslid
Zoals bekend heeft Marla Kleine zich moeten terugtrekken als secretaris van het bestuur.
Voor deze openstaande functie draagt het bestuur Cees Lau voor.
De ALV gaat met algemene stemmen akkoord met de benoeming van Cees Lau.
5. Voorstel voor het installeren automatische deuropener entree begane grond
Bert Dirks geeft een korte toelichting.
In 2011 is gebleken dat er draagvlak is voor het installeren van een automatische deuropener in
de entree van het gebouw Zaaier (ingang Cour). De kosten daarvan waren echter niet in de
begroting 2011 opgenomen, zodat de uitvoering van het voorstel werd doorgeschoven naar het
begrotingsjaar 2012. Door besparing van energie is de verwachting dat de kosten over 2011
circa € 3000,- lager zullen zijn dan begroot.
Het bestuur wil in dat geval het geld alsnog besteden aan een automatische deuropener in de
entree van het gebouw. Het drukt daarmee niet op de begroting van 2012.
De ALV gaat akkoord onder voorwaarde dat de energie kosten over 2011 inderdaad ongeveer
€3000.- lager zullen zijn dan begroot.
6. Stand van zaken opleveringsgebreken
a. Karel van den Hoven geeft een toelichting over de opleveringsgebreken.
- Het plafond in de trapportalen en in de lifthallen was niet op alle punten even netjes
afgewerkt. Dat is inmiddels bijgewerkt en deze zaak is nu afgewikkeld.
- Met betrekking tot de lift is nu alles verholpen. Schindler zal samen met de
Bouwcombinatie nog een slotinspectie uitvoeren en alle punten nalopen.
- het probleem met de zingende/fluitende stopcontacten zal worden opgelost door de
Bouwcombinatie. Er is een monteur langs geweest en hij heeft foto’s gemaakt van de
binnenzijde van de spouw (dec. 2011). Waarschijnlijk zit het probleem tussen de buitenen
de binnenmuur. Het wachten is op de definitieve diagnose en oplossing.
- De firma die de ventilatie in de hallen geïnstalleerd heeft, zal moeten vast stellen of de
afzuiging die geplaatst is overeenkomt met de bouwtekening. Deze firma is tot nu toe
nog niet bereikbaar geweest.
- De terrasmuren op de 7 e en 11 e verdieping zijn ongeveer 1.50 hoog, terwijl de wettelijke
eis 1.20 is. De aannemer heeft reeds toegezegd de muur tot deze hoogte te willen
verlagen. Het bestuur heeft daarentegen aan de Bouwcombinatie voorgesteld om ten
gunste van een andere uitvoering alleen de terrasmuren aan de Westerdokzijde te
verlagen. Daar zal dan glas geplaatst worden met een stalen constructie. Voor de
uitvoering van dit werk is nog wel een bouwvergunning nodig.
1

In reactie op een vraag van een der leden adviseert het bestuur om lekkages in het
appartement door te geven aan Suzanne van Leeuwen (KondorWessels Amsterdam).
b. Voorstel beglazing balkons
Het bestuur heeft in een uitgebreid voorstel bij de agenda van deze vergadering een schriftelijk
overzicht gegeven van de stand van zaken inzake de beglazing van de balkons. Des al
niettemin geeft de voorzitter een korte samenvatting.
Het gebouw Zaaier telt 32 balkons; 18 aan de voorzijde en 14 aan de courzijde. Vier woningen
hebben geen balkon (BG en 3 e verdieping courzijde), 20 woningen hebben één balkon en er
zijn 6 woningen met twee balkons (verdieping 8 t/m 10 ). Barbesteijn heeft met twee woningen
geen vergelijkbare balkons.
Eind 2008 is in een Vergadering van Eigenaren besloten dat het glas van de balkons niet het
uitzicht biedt wat bij de koop is voorgespiegeld. Dit is vanaf dat moment steeds prominent, maar
tevergeefs, gepresenteerd aan de aannemer als oplevergebrek. Onder meer door opname in
het proces-verbaal van oplevering van 24 maart 2009.
In juni 2011heeft de VvE juridisch advies gevraagd over de kansen op een positieve uitkomst
van een arbitrageprocedure op dit punt. Dat advies van advocatenkantoor Lexence is voor de
VvE zeer positief en is daarop besproken met de aannemer, KondorWessels/Bouwcombinatie
(KW/BWC).
Deze gesprekken hebben er toe geleid dat KW/BWC nu (eenmalig!) een voorstel heeft gedaan
teneinde een arbitragezaak te vermijden.
Een procedure kost de eigenaren hoe dan ook tijd én geld. Bij een vlotte afwikkeling zal dat
volgens schatting van onze advocaat tenminste € 10.000 gaan kosten (€ 312,50 per balkon).
De rechtsbijstands-verzekering van de VVE dekt dit niet, omdat deze kwestie al is ontstaan vóór
het afsluiten van de verzekering.
Er zijn een aantal goede argumenten om het voorstel van KW/BWC te accepteren:
- We hebben zekerheid dat het glas wordt vervangen in plaats van de onzekerheid van
de uitkomst van een procedure,
- de uitvoering hoeft niet te wachten tot na een uitspraak van een langdurig
arbitrageproces, maar kan direct worden uitgevoerd en
- het kost per balkon minstens € 1000-1200 minder dan zelf vervangen.
De vergadering vraagt of de architect hierbij is betrokken.
De voorzitter beaamt dit. De architect heeft verklaard dat de aannemer niet het glas heeft
gebruikt dat door hem was voorgeschreven. Hij (Art Zaaijer) ondersteunt ‘een collectieve
aanpassing van de hekwerken in de geest van het ontwerp’ .
Het voorstel van KW/BWC behelst de vervanging van het glas van de balkons met helder
(gelaagd veiligheids-) glas. De aannemer geeft geen garantie op een ander type glas. De
kosten van vervanging inclusief montage (via de woning) en afvoer oud glas, worden door de
KW/BWC begroot op € 58.000 (incl. BTW).
De aannemer biedt aan plm. 70% (€ 40.000.-) voor zijn rekening nemen. Het restant (€ 18.000)
komt in dit voorstel voor onze rekening. Dat komt neer op € 562,50 per balkon.
Hier is geen aparte bouwvergunning voor nodig. Op de bouwtekeningen staat helder glas.
De buitenkant (gevel, kozijnen, balkons) van het gebouw behoort tot de gemeenschappelijke
delen van het gebouw en is daarom een zaak waarover de VvE beslist en niet de individuele
eigenaren (art 9 lid 1), zodat besluitvorming daarover moet plaatsvinden binnen de VvE.
1. Het bestuur stelt de vergadering voor om conform art 38 te besluiten dat de
besluitvorming over de vervanging van het glas van de balkons toekomt aan de
eigenaren die dit aangaat en dat overigens de artikelen van de splitsingsakte zoveel als
mogelijk van toepassing zijn.
De ALV gaat met algemene stemmen akkoord.
Dit betekent dat voor de volgende voorstellen bewoners zonder balkon niet meestemmen en
dus ook niet meetellen.
De bewoners met een balkon hebben gezamenlijk 2980 stemmen. Aanwezig of door middel van
een machtiging gerepresenteerd zijn 2775 stemmen (93.1%).
2

2. Gelet op de afweging: kosten procederen met risico van verliezen of schikken, stelt het
bestuur voor om in te stemmen met het voorstel van de aannemer om het glas van alle
balkons te voorzien van helder glas.
De eigenaren met een balkon spreken zich met 2583 stemmen (93.1%) uit vóór het voorstel. De
Vergadering gaat akkoord.
De Vergadering vraagt of het mogelijk is de voorzijde van het balkon uit te voeren met één
glasplaat in plaats van twee delen.
Het bestuur zal dit met de aannemer opnemen.
Het vervangen van het glas zal waarschijnlijk nog voor de zomer 2012 plaatsvinden.
3. Het bestuur stelt voor om de kosten evenredig om te slaan naar de eigenaren met een
balkon. Dat betekent dat per balkon aan de VvE moet worden afgerekend € 562,50.
De Vergadering gaat akkoord.
4. Het bestuur stelt voor om de kosten door de VVE te laten voor schieten, zodanig dat
eigenaren de mogelijkheid hebben om het verschuldigde bedrag in 24 maandelijkse
termijnen bij de servicekosten aan de VvE te betalen (met een opslag van 3% rente per
jaar, dat is plm. € 24.50 p/m).
De Vergadering gaat akkoord.
De leden die het bedrag liever in één keer willen betalen, kunnen zich melden bij de
penningmeester, Karel van den Hoven. Mocht het bestuur niks horen, dan geldt automatisch de
betalingstermijn van 24 maanden.
In verband met de privacy, willen een aantal leden raamfolie (laten) aanbrengen op het nieuwe
balkonglas. De voorzitter stelt voor om zo´n opdracht in één keer te laten uitvoeren voor alle
geïnteresseerden. Voor een uniforme uitstraling zal er nog overlegd worden over de kleur,
leverancier en uitvoering. Het bestuur zal te zijner tijd een eerste aanzet geven.
16. Rondvraag en sluiting
Naambordjes
Eén van de leden vraagt wat de richtlijnen zijn omtrent naambordjes op de brievenbussen. Het
bestuur zal in verband met de uniformiteit in de volgende vergadering met een voorstel komen.
Op de bordjes met plattegrond van VOC COUR naast de glazen deuren van de hoofdentrees
staan de huisnummers 600 en 602 niet vermeld. Dit is verwarrend voor bezoekers en
bovendien heel raar.
Het bestuur zal onderzoeken naar de mogelijkheden om de bordjes te laten vervangen. De
bordjes zijn namelijk van de Koepel. Het gaat om vijf bordjes.
Vuilcontainers
De vuilcontainers op het Westerdok zijn te snel vol, waardoor eigenaren gedwongen zijn om de
vuilniszak op het balkon te laten staan. Op de 9 e verdieping zijn al muizen geconstateerd. De
vergadering vraagt of de containers vaker geleegd kunnen worden. Het bestuur zal deze vraag
bij de gemeente neerleggen.
Lege parkeerplekken
Sommige leden klagen dat er met toestemming van de huismeester op hun lege parkeerplek
wordt geparkeerd.
Volgens het bestuur heeft de huismeester een lijst waarop staat waar auto’s mogen staan.
Bert Dirks adviseert de leden om de huismeester hierop aan te spreken.
Bovendien ligt er een plan waarin staat dat bewoners eerst worden aangeschreven en daarna
volgt een wielklem. Dit plan zal binnenkort in werking treden.
Energiebesparing algemene ruimte Zaaier
Eén van de leden vraagt om naar mogelijkheden te kijken om de energie rekening te verlagen.
De voorzitter stelt voor om in en volgende ALV het vervangen van de armaturen te bespreken.
Slot op boxdeur van de fietsen
De Koepel is hier mee bezig.
3

Een van de leden spreekt, met instemming van de vergadering, zijn waardering uit voor de wijze
waarop het bestuur het probleem van de balkons tot een oplossing heeft gebracht. Hij verheugt
zich er op deze zomer van het uitzicht van zijn balkon te kunnen genieten.
Sluiting
De voorzitter dankt een ieder voor zijn/haar komst en inbreng en sluit om 21.22 uur de
vergadering.
Genotuleerd door Marcia Drenthe
Deze notulen zijn goedgekeurd in de Algemene Ledenvergadering van ..................................
........................................ .…………………………..
(handtekening voorzitter) (handtekening secretaris)
4