' Soms maakt de dief de gelegenheid' - Ulrich Agency

m a a r t 2 0 1 1 n r 0 7
M a g a z i n e v o o r b e d r i j f s m a t i g v a s t g o e d A r n h e m e . o .
Interview
Oplossingen voor
leegstand
Interview
Willem G. Keeris over de
waardebepaling van vastgoed
Special Vastgoedfraude
Aart Hordijk:
‘De internationale
standaard moet worden
verankerd in de wetgeving.
Zo creëer je uniformiteit
en voorkom je dat men op
een verkeerde manier met
taxaties omgaat.’
R E S E A R C H & B U S I N E S S
Vasco van der Boon en Gerben van der Marel:
‘ Soms maakt de dief
de gelegenheid’

n, en haar netwerk van memberfirms. Elke memberfirm
ut voor een gedetailleerde beschrijving van de juridische
Deloitte verwijst naar Deloitte Touche Tohmatsu, een Swiss Verein, en haar netwerk van memberfirms. Elke memberfirm
is een zelfstandige juridische eenheid. Zie www.deloitte.com/about voor een gedetailleerde beschrijving van de juridische
structuur van Deloitte Touche Tohmatsu en haar memberfirms.
© 2009 Deloitte, Member of Deloitte Touche Tohmatsu
Maak het verschil
met Deloitte
De juiste combinatie
Meer dan ooit is het zaak om de juiste beslissingen te nemen. Over de toekomst
van uw onderneming, uw mensen, uzelf. Juist nu bent u dus gebaat bij een goed
advies. Denk dan eens aan Deloitte.
Niet voor niets hebben wij een ijzersterke reputatie bij het bedrijfsleven als het gaat
om accountancy, belastingadvies, consultancy en financiële advisering.
In ons kantoor aan het Kroonpark 10 te Arnhem staan wij u graag persoonlijk te
woord. Bel voor een oriënterend gesprek naar: mr. Ewoud Pranger, 088 288 5333.
De Pelikaan 4
Helin Efficiency in huisvesting 7
Interview Jan Heikens en Jip Greuters 8
Ewoud Pranger over fiscale vastgoedfraude 12
De Vastgoedfraude, interview met
Vasco van der Boon en Gerben van der Marel
Niet voor niets hebben wij een ijzersterke reputatie bij het bedrijfsleven als het gaat
Vastgoedtaxaties, interview met Aart Hordijk De juiste combinatie
om accountancy, belastingadvies, consultancy en financiële advisering. Meer dan ooit is het zaak om de juiste beslissingen te nemen. Over de toekomst
Meer dan ooit is het zaak om de juiste beslissingen te nemen. Over de toekomst
van uw onderneming, uw mensen, uzelf. Juist nu De bent Enk: u dus zinvolle gebaat herbestemming bij een goed
14
20
24
van uw onderneming, uw mensen, uzelf. In Juist ons nu kantoor bent u aan dus het gebaat Kroonpark bij een 10 goed te Arnhem staan wij u graag advies. persoonlijk Denk te dan eens aan Deloitte.
Willem G. Keeris over transparantie
advies. Meer dan Denk ooit dan is het eens zaak aan om Deloitte. de juiste beslissingen woord. Bel te voor nemen. een Meer oriënterend Over dan de ooit toekomst is gesprek het zaak naar: om de mr. juiste Ewoud beslissingen Pranger, 088 te nemen. 288 5333. Over de toekomst
bij waardebepaling
van uw onderneming, uw mensen, uzelf. Juist nu bent u dus van gebaat uw onderneming, bij een goeduw
mensen, uzelf. Juist nu Niet bent voor u dus niets gebaat hebben bij een wij goed een ijzersterke reputatie bij het bedrijfsleven als het gaat
Niet advies. voor Denk niets dan hebben eens aan wij een Deloitte. ijzersterke Of reputatie kijk op www.deloitte.nl bij het advies. bedrijfsleven Denk voor dan als meer het eens gaat informatie. aan Deloitte.
om accountancy, belastingadvies, consultancy en Han financiële Hameeteman advisering. over aanpak van leegstand
om Meer accountancy, dan ooit is het belastingadvies, zaak om de juiste consultancy beslissingen en financiële te nemen. advisering. Over de toekomst
van uw onderneming, uw mensen, uzelf. Juist nu bent u dus gebaat bij een goed
Niet voor niets hebben wij een ijzersterke reputatie bij het Niet bedrijfsleven voor niets als hebben het gaat wij een ijzersterke reputatie In bij ons het kantoor bedrijfsleven aan het als Kroonpark het gaat 10 te Arnhem staan wij u graag persoonlijk te
In advies. ons kantoor Denk dan aan eens het aan Kroonpark Deloitte.
om accountancy, belastingadvies, consultancy 10 te Arnhem en staan financiële wij om u advisering. graag accountancy, persoonlijk belastingadvies, te
consultancy en woord. financiële Bel advisering. voor een oriënterend gesprek naar: mr. Ewoud Pranger, 088 288 5333.
woord. Bel voor een oriënterend gesprek naar: mr. Ewoud Pranger, 088 288 5333.
Colofon
30
36
Niet voor niets hebben wij een ijzersterke reputatie bij het bedrijfsleven als het gaat
In ons kantoor aan het Kroonpark 10 te Arnhem staan wij In u graag ons kantoor persoonlijk aan het te Kroonpark 10 te Arnhem staan Of kijk wij op u www.deloitte.nl graag persoonlijk voor te meer informatie.
Uitgever
Of om kijk accountancy, op www.deloitte.nl belastingadvies, voor meer consultancy informatie. en financiële advisering.
woord. Bel voor een oriënterend gesprek naar: mr. Ewoud woord. Pranger, Bel 088 voor 288 een 5333. oriënterend gesprek naar: mr. Ewoud Pranger, 088 288 5333.
M2
Teksten en redactie
Niek Ulrich, Ulrich Agency BV
Geograaf 38
www.ulrichagency.com
In ons kantoor aan het Kroonpark 10 te Arnhem staan wij u graag persoonlijk te
Of kijk op www.deloitte.nl voor meer informatie. Of kijk op www.deloitte.nl voor meer informatie.
woord. Bel voor een oriënterend gesprek naar: mr. Ewoud Pranger, 088 288 5333.
6921 EW Duiven
Telefoon (026) 369 63 60
Ewoud Pranger
Deloitte verwijst naar Deloitte Touche Tohmatsu, een Swiss Verein, en haar netwerk van memberfirms. Elke memberfirm
is een zelfstandige juridische eenheid. Zie www.deloitte.com/about voor een gedetailleerde beschrijving van de juridische
structuur van Deloitte Touche Tohmatsu en haar memberfirms.
© 2009 Deloitte, Member of Deloitte Touche Tohmatsu
hmatsu, een Swiss Verein, en haar netwerk van memberfirms. Elke memberfirm
e www.deloitte.com/about voor een gedetailleerde beschrijving van de juridische
en haar memberfirms.
Of kijk op www.deloitte.nl voor meer informatie.
Maak het verschil
met Deloitte
Maak het verschil De juiste combinatie Maak het verschil
met Maak Deloitte het verschil Maak het verschil met Deloitte
Meer dan ooit is het zaak om de juiste beslissingen te nemen. Over De de toekomst
De Maak met juiste Deloitte het combinatie verschil met Deloitte juiste combinatie
van uw onderneming, uw mensen, uzelf. Juist nu bent u dus gebaat bij een goed
advies. Denk dan eens aan Deloitte.
met De juiste Deloitte combinatie De juiste combinatie
Of kijk op www.deloitte.nl voor meer informatie.
foto: Louk Heimans
Inhoud
Verspreiding
M2 verschijnt periodiek en
wordt verstuurd naar bedrijven
en lokale en regionale overheden
in de regio Groot Arnhem
Oplage
5.000 exemplaren
Fotografie
Loek Heimans (alle foto’s, tenzij
anders vermeld)
Opmaak en druk
JP offset, Duiven
www.jp.nl
Voorwoord
Afscheid van dromenland
Terug naar de realiteit. In dat teken staat de zevende editie van dit tijdschrift,
die onder barre weersomstandigheden tot stand kwam.
Uw redacteur interviewde uitgebreid de auteurs van De Vastgoedfraude,
Vasco van der Boon en Gerben van der Marel. Hun boek, dat ik van harte
aanprijs, getuigt van vasthoudende onderzoeksjournalistiek. Een werkwijze
die misschien meer navolging verdient in vastgoedland.
Want wat maken hun boek en de nu lopende rechtszaken tegen de hoofdverdachten
vooral duidelijk? Dat misstanden gedijen op een voedingsbodem
van irrationele verwachtingen, onlogische waardefluctuaties, gebrekkige
controle en onvoldoende invloed van wetenschappelijke inzichten.
In dat troebele water was het goed vissen voor lieden die er niet tegen opzagen
om met maatschappelijk geld te experimenteren, met vaak lucratieve
effecten voor henzelf.
Het is niet aan de redactie van dit blad om moreel te oordelen over de
intenties van mensen als Jan van Vlijmen, Nico Vijsma, Ron Lagaunne en Will
Frencken, die met naam en toenaam worden genoemd in De Vastgoedfraude.
En het juridische oordeel moet de rechter in de komende maanden maar
uitspreken. Gerommel ten koste van - onder meer - de pensioengerechtigden
van Philips is echter alleen mogelijk geweest in een klimaat van mystificaties,
graaizucht en gecultiveerd natte vingerwerk. Daaraan willen vastgoedhoogleraren
als Aart Hordijk en Willem Keeris een einde maken, door het hanteren
van standaard criteria en strenge controle bij de waardebepaling van
vastgoed. In deze M2 laten ze daarover een nuchter geluid horen. Als het aan
hen ligt, behoren taxaties van elastiek tot het verleden.
Andere staaltjes van realisme treft u aan in de verhalen over herbestemming.
Niet alleen lijkt de tijd voorbij van het roekeloos creëren van kantoren en
bedrijventerreinen, er zijn ook hoopvolle gevallen van herontwikkeling van
bestaand vastgoed. Juist onze regio kent goede voorbeelden van locaties en
panden die door een innovatieve aanpak een ‘tweede leven’ krijgen. Nieuwe
ondernemers, die vaak het ‘nieuwe werken’ omarmen, grijpen daar hun
kansen.
De Enk, De Pelikaan en de ontwikkelingen rond [A] Platform laten zien dat
ellende louterend kan werken.
Het motto van de voorjaarseditie van M2 zal dan ook luiden: ‘een nieuwe
lente, een nieuw geluid.’
Niek Ulrich
Hoofdredacteur
m2 | 03-11 |

| 03-11 | m2
Ondernemerscentrum De Pelikaan in Zevenaar
Geslaagd voorbeeld van
herbestemming
De Pelikaan is gevestigd in de voormalige inktfabriek van Gimborn in Zevenaar, die later werd overgenomen door
Pelican. Dit gebouw is grondig verbouwd en uitgebreid met moderne kantoorfaciliteiten. Een goed voorbeeld
van zinvolle herbestemming, waarbij flexibel verhuurbare kantoorruimtes vrijkwamen voor startende en/of
innovatieve ondernemers.
Louk Heimans Beheer nam het initiatief tot de rigoureuze
aanpassing van het Gimborn-gebouw. Na enkele forse architectonische
ingrepen bleek het gebouw vitaal genoeg om
een succesvol tweede leven tegemoet te zien.
Gimborn in de jaren ‘50
In economisch onzekere tijden zien veel ondernemers voorlopig
af van het aankopen van kantoor- of bedrijfsruimtes.
Huren is dan een goed alternatief. Ondernemerscentrum De
Pelikaan biedt voordelen die los staan van het economisch
getij. Op de eerste plaats is de locatie gunstig: De Pelikaan
bevindt zich op nog geen vijf minuten lopen van het centrum
van Zevenaar en precies tegenover het station. Verder
kreeg het pand na de renovatie door een representatieve
uitstraling en biedt het tal van gemeenschappelijk faciliteiten
zoals vergader- en presentatieruimtes, internetaansluiting
en een gezamenlijke entree en receptie.
Optioneel zijn apart in te huren services als schoonmaken
en telefoonservice, tegen aantrekkelijke tarieven. Kleinere
bedrijven huren in de Pelikaan al een kantoor vanaf negentien
vierkante meter. Bovendien zit men er niet aan vast.
Eventueel is een opzegtermijn van drie maanden mogelijk.
Vooral voor startende ondernemers is dat een veilig vertrekpunt.
Locatie: Ringbaan Zuid 8, Zevenaar
www.ocdepelikaan.nl
foto’s: Louk Heimans Beheer
m2 | 03-11 |

www.buis.nl
Helin Effiency in Huisvesting
‘ Meer doen
met minder
vierkante
meters’
In juli 2010 verhuisde Helin vanuit Zevenaar naar De Enk aan de Velperweg in Arnhem. In die omgeving kan Helin
de nieuwe bedrijfsfilosofie optimaal in praktijk brengen: meer doen met minder in een flexibele werkomgeving,
met oog voor duurzaamheid en het welbevinden van werknemers.
Resultaat
‘Voor onze opdrachtgevers willen wij efficiënte totaaloplossingen
realiseren,’ stelt directeur Paul Dekkers. ‘Meer
resultaat met minder middelen! Huisvesting is namelijk een
essentieel bedrijfsmiddel. Men beseft steeds meer hoezeer
het bepalend is voor de effectiviteit en het rendement van
de onderneming. Bij een efficiënt gebruik van vierkante
meters optimaliseer je de prijs-prestatieverhouding van je
bedrijfsoppervlak. Zo komen veel van onze opdrachtgevers
na onze advisering uit op minder vierkante meters dan ze
aanvankelijk nodig dachten te hebben. In voorkomende
gevallen scheelt dat de helft!’
‘Huisvesting is een essentieel bedrijfsmiddel.’
Criteria
Paul Dekkers: ‘Bij onze advisering gaan we uit van vier
basiscomponenten: mens, missie, middel en milieu. Per
component onderscheiden we weer vier deelaspecten. Zo
komen we uit op de zestien criteria waarop we ons advies
baseren.’ Ze vormen voor Helin een leidraad, geen dogma.
De insteek is pragmatisch en specifiek: ‘Deze criteria krijgen
niet altijd en overal hetzelfde gewicht. In de ene situatie
wegen ergonomische aspecten en het welbevinden van
werknemers, dus de menselijke factoren, zwaarder dan
besparingen op vierkante meters. In andere gevallen ligt het
accent op de missie of op duurzaamheid of juist wel op besparingen
qua bedrijfsoppervlak. Per opdrachtgever vinden
we de juiste verhoudingenen, met allerlei kruisverbanden.
We brengen in kaart waar de prijs per fte in termen van
vierkante meters op neerkomt. Anders gezegd: wat kost het
om een medewerker te laten functioneren, afgezien van zijn
salaris en de leaseauto?’
‘Wat kost het om een medewerker te laten
functioneren, afgezien van zijn salaris en de
leaseauto?’
Partners
De advisering van Helin verdient zichzelf terug en kent een
cyclisch verloop. Paul Dekkers: ‘Het gaat van initiatie, creatie
en realisatie naar beheer. Het beheer genereert nieuwe
vragen, die we vervolgens graag beantwoorden.’ De eigen
huisvesting in De Enk past perfect bij de huidige positionering,
vindt Paul Dekkers: ‘We komen hier partners tegen die
deskundig zijn op de deelgebieden die we nodig hebben. Ik
denk aan interieurarchitecten, organisatieadviseurs en ICTspecialisten.
We organiseren samenwerking voor totaaloplossingen
en houden zelf de regie.’
foto: Helin
m2 | 03-11 |

Interview met Jan Heikens en Jip Greuters
Een stokje steken voor
ongewenste praktijken
Mr. Jan Heikens werkt bij De Kempenaer Advocaten als specialist op het gebied van huurrecht. Zijn collega Mr.
Jip Greuters houdt zich binnen hetzelfde kantoor bezig met het bouwrecht. Beide advocaten lazen al voor het
uitkomen van deze M2 de artikelen over de vastgoedfraude. Vanuit deze ‘voorkennis’ geven zij aan waar op hun
beider werkterreinen de risico’s liggen en hoe ongewenste situaties zijn te vermijden.
Leuren
‘In de huursfeer is niet zoveel fraude en zelfverrijking mogelijk,’
stelt Jan Heikens. ‘Wat wel enigszins de kop op steekt
is, wat ik dan maar noem: “geleur met huurders”. Je ziet wel
eens dat een huurder onder verkapte voorwaarden in een
pand wordt gehaald, waardoor het lijkt alsof er een redelijk
stabiele en comfortabele huursituatie is. Zoiets verhoogt
dan de handelswaarde van een pand; het lijkt meer waard
te zijn. De huurder betaalt in zo’n geval op papier een hoge
huur, maar krijgt daarvoor bepaalde voordelen toegeschoven
of krijgt zelfs geld mee. Allerlei zaken zijn dan via “side
letters” geregeld. Dit vertroebelt het zicht op de werkelijke
waarde van een pand, wat uiteindelijk ten nadele van de
belegger kan werken. De ontwikkelaar verdient er op. Je
stuit hier natuurlijk ook op de vraag: wat is een taxatie?
Helaas gaat het met taxaties soms alle kanten op. Als je
als advocaat voor een belegger optreedt, moet je dit soort
zaken scherp in de gaten houden en alert zijn op wat er in
side letters kan staan.’
Afzekeren
Volgens Heikens komt het zelden voor dat huurders hier willens
en wetens aan mee werken. ‘Maar het wordt wel kwalijk
als een huurder voor het verstrijken van de huurtermijn
overgehaald wordt om naar een ander object van dezelfde
ontwikkelaar te verhuizen om ook bij dat pand de waarde
op een oneigenlijke manier te beïnvloeden. Als een en ander
niet goed is afgezekerd in het huurcontract, bijvoorbeeld
door het ontbreken van een duidelijke gebruiksverplichting
van de huurder of een wat gebrekkige regeling met
betrekking tot onderverhuur, kan dat tot gevolg hebben
dat de belegger van het eerste pand voortijdig wordt geconfronteerd
met leegstand. Bij een groot kantoorpand in
Apeldoorn deed zich nog niet zo lang geleden iets dergelijks
voor. Ook daar was de mogelijkheid van onderverhuur
vertrekken, zei de projectontwikkelaar tegen zijn koper: je
moet niet piepen, want ik ga de vrijkomende ruimte onderhuren.
Op papier huurde de oorspronkelijke gebruiker dus
twee panden. Daardoor bleef de geldstroom richting belegger
wel op peil, maar die projectontwikkelaar betrok niet
het gebouw. Er ontstond dus leegstand. En iedereen weet,
dat leegstand slecht is voor de waarde van vastgoed. Voor
de projectontwikkelaar kan zo’n constructie best lucratief
zijn, ondanks de onderhuur die hij betaalt. Want stel dat
er contractueel nog twee jaar zijn te overbruggen, dan kan
het best zo zijn dat dat niet opweegt tegen de waardevermeerdering
van zijn andere pand, die hij crëerde door daar
zijn huurder naartoe te lokken.’
Contracten screenen
‘Als advocaat hebben wij de taak om deze praktijken te
voorkomen – als dat in het belang is van onze cliënten.
Onlangs nog kregen wij te maken met een buitenlandse
ondernemer die een ruimte ging huren in een groot winkelcentrum.
De ontwikkelaar trachtte hem te verleiden tot
een regeling waarbij de ontwikkelaar zijn nieuwe huurder
onder bepaalde omstandigheden binnen het winkelcentrum
zou kunnen verplaatsen naar een minder gunstige locatie.
Hij stond op het punt dit te accepteren. Zo’n ondernemer
neemt dan het risico dat hij met zijn nieuwe vestiging in een
of andere uithoek terechtkomt. Door het contract goed te
screenen, hebben wij hem daarvoor behoed. Achteraf was
hij daar natuurlijk blij mee.’
Geen ‘broeders hoeder’
Jan Heikens: ‘Bij verhuur van bedrijfsruimte – en dat geldt
met name voor kantoren – is het regime nogal vrij. Je
kunt afspreken wat je wilt. Soms wordt er wel een scherpe
koers gevaren, maar de wet kent hier gelukkig toch nog
wel grenzen. Bijvoorbeeld wanneer essentiële informatie
vlnr: Jan Heikens en Jip Greuters
de strafrechtelijke sfeer’. Greuters vindt dat men bij het
afsluiten van commerciële contracten tussen professioneel
handelende partijen ieder zijn eigen verantwoordelijkheid
heeft. ‘De situatie rond de sale-lease-back constructie van
Gelderse politiebureaus (zie elders in deze M2, red.) ken
ik bijvoorbeeld niet zo goed, maar je kunt de Rozendaalse
Vastgoed Groep onmogelijk verwijten dat zij financieel
voordeel geniet vanwege haar eigen deskundigheid.’
‘Precies,’ vindt Heikens. ‘Het is je eigen verantwoordelijkheid
om je van goede adviseurs te voorzien. De wet is gelukkig
wel erg duidelijk over het door verhuurders verzwijgen
van risico’s, zoals bleek toen bij een inbraak in een KPNwinkel
een gevaarlijke vorm van niet-hechtgebonden asbest
vrijkwam en de huurder het gebruik van de winkel tijdelijk
moest staken. Ondanks de contractuele uitsluiting van
aansprakelijkheid ging de verhuurder niet vrijuit, ook niet
met het argument dat die asbest onder normale omstandigheden
geen gevaar zou opleveren.’
Opschoning
Heikens en Greuters zijn het erover eens dat de aanpak van
fraude heilzaam is voor de gehele vastgoedbranche. In dat
verband komt onvermijdelijk de bouwfraudeaffaire aan de
orde, die enkele jaren geleden voor opschudding zorgde.
Weliswaar ging het hier om een praktijk die tot halverwege
de jaren negentig van de vorige eeuw voor “normaal”
en “acceptabel” doorging: tussen de coulissen onderling
prijsafspraken maken om aanbestedingen soepeler te laten
verlopen en bouwbedrijven levensvatbaar te houden. En
het heette destijds geen fraude, maar handelen volgens
over deze vooroverleggen (zo moet je dat spel spelen!). De
vóór-vóóroverleggen hebben natuurlijk nooit gemogen.
Jip Greuters constateert dat de hele bouwwereld blij is
met de ‘opschoning’ van de branche. ‘Bij nader inzien zijn
alle partijen er blij mee, ook de ondernemingen die er diep
in zaten. Er is totaal geen sprake van nostalgie naar een
verondersteld goed functionerend systeem van voorheen.
Smeergeldkwesties zoals die nu spelen rond het Limburgse
bouwbedrijf Jansen-De Jong wekken binnen de branche ook
hevige verontwaardiging en worden beschouwd als bezoedeling
van het eigen nest, terwijl de branche nu juist alle
zeilen bijzet om een schoon imago te krijgen en transparant
te handelen.’
Betere aanbestedingen
Opdrachtgevers en opdrachtnemers zoeken nu naar nieuwe,
effectieve samenwerkingsvormen bij aanbestedingen.
‘Dat leidt tot nieuwe, vaak ingewikkelde aanbestedingstrajecten,’
zegt Greuters. ‘Bijvoorbeeld zoals bij de Arnhemse
OV-terminal. Men zegt: dit is de prijs die we ervoor over
hebben, die staat vast. Vervolgens kunnen potentiële opdrachtnemers
aangeven welke wensen en welk kwaliteits-
niveau zij voor die prijs kunnen en willen leveren. Mijn
indruk is, dat dit soort processen met vallen en opstaan
steeds beter verloopt en dat uiteindelijk een goede kwaliteit
wordt gewaarborgd. Dan kan het nog misgaan, maar dan
ligt het aan iets totaal anders, zoals bij dat appartementencomplex
in Maastricht: het opknippen van bouwtrajecten
in steeds meer deeldisciplines en –verantwoordelijkheden,
waardoor de coördinatie zoek raakt. Maar ook daar heeft
| 03-11 | m2 onvoldoende strak geregeld. Toen de huurder dreigde te wordt achtergehouden. Toch belanden we hier zelden in
de Erecode. Studenten bouwrecht kregen zelfs college men inmiddels lering uit getrokken.’
m2 | 03-11 |
foto: Louk Heimans

PLEZIERIG EN
COMFORTABEL WERKEN
ijsseloord 2 is een strategisch gelegen businesspark in het midden van het land.
Met de belangrijkste snelwegen in de directe nabijheid, Duitsland en de Randstad
‘om de hoek’ én de veelzijdige, ondernemende stad Arnhem als uitvalsbasis,
biedt ijsseloord 2 een perfecte vestigingslocatie.
Een plek waar het ook plezierig en comfortabel werken is, dankzij de ruimtelijke
ligging, de parkachtige omgeving en de fraaie, herkenbare architectuur.
Duurzame kwaliteit staat daarbij hoog in het vaandel, met als uitgangspunt
de zorg en aandacht voor de wensen van de bewoners.
Wilt u een kantoor met bedrijfshal, bebouwing met open ruimtes, of verschillende
kleinere kantooreenheden? Kijk op de site of bel meteen, want er is veel mogelijk
op ijsseloord 2.
ijsseloord 2
Projectontwikkeling bv
Postbus 5462
6802 EL Arnhem
T 026 364 62 14
F 026 364 73 69
info@ijsseloord2.nl
www.ijsseloord2.nl
www.ijsseloord2.nl
Vastgoed Snippers
foto’s: DTZ Zadelhoff en Strijbosch Thunissen
Impact 43, Duiven
DTZ Zadelhoff heeft ca. 683 m 2 bedrijfsruimte verhuurd
aan de Impact 43 in Duiven aan CWS-Boco Nederland BV.
Impact 43 bevindt zich op een fraaie zichtlocatie aan de
A12.
Psychologiepraktijk naar Amsterdamseweg 25a
Voor de kantoorruimte aan de Amsterdamseweg 25a
in Arnhem is een huurovereenkomst gesloten met GGz
Praktijk uit Arnhem, een praktijk van psychologen die
reeds een andere vestiging in Arnhem heeft aan de Trans
15. Namens de verhuurder heeft Strijbosch Thunnissen
Bedrijfsmakelaars Arnhem, partner in Dynamis bemiddeld
bij de verhuur.
Koningstraat 13a, Arnhem
DTZ Zadelhoff, Retail Services, heeft namens VastNed
Retail Nederland B.V. ca. 131 m 2 winkelruimte gelegen
op de begane grond met opslagruimte in de kelder van
de Koningstraat 13a verhuurd aan Lederwaren V.O.F.
Winkelhorst .
Ketelstraat 13, Arnhem
DTZ Zadelhoff, Retail Services, heeft namens Syntrus
Achmea Vastgoed een winkel van totaal circa 208 m 2
winkel en circa 303 m 2 opslagruimte, verhuurd aan Blue
32. Het pand is in beheer bij DTZ Zadelhoff Property
Management.
PriceWaterhouseCoopers kiest voor IJsselooord 2
PriceWaterhouseCoopers sloot een overeenkomst voor de
aanhuur van 1300 m2 kantoorruimte in gebouw Rivage,
op een zichtlocatie (IJsseloord2) aan de A12.
In het gebouw aan de Meander 901, met een totale
oppervlakte van circa 10.000 m2, zijn reeds gevestigd:
Logica CMG en PNO Consultants. De eigenaar van het
gebouw werd geadviseerd door Strijbosch Thunnissen
Bedrijfsmakelaars Arnhem, partner in Dynamis, in collegiale
samenwerking met DTZ Zadelhoff. De huurder
werd geadviseerd door Boer Hartog Hooft makelaars uit
Amsterdam.
m2 | 03-11 | 11

12 | 03-11 | m2
mr. Ewoud Pranger
Leidt gebruik Vastgoedlichaam
tot fiscale vastgoedfraude?
In deze editie van M2 komen de auteurs van
het succesvolle boek ‘De vastgoedfraude’ aan
het woord. Waar de fiscus jarenlang geen weet
en zicht had op deze omvangrijke fraude in
de vastgoedwereld, zit zij er kort bovenop
als het gaat om het bestrijden van ‘constructies’
die zijn opgezet om belastingheffing
(o.a. overdrachtsbelasting) bij de overdracht
van vastgoed te voorkomen door gebruik te
maken van zogenaamde ‘Vastgoedlichamen’.
Van fraude is bij deze constructies geen
sprake, maar er wordt wel handig gebruik
gemaakt van de mogelijkheden in de wet. Bij
het ‘repareren’ hiervan is niet geschroomd
rigoureuze maatregelen te nemen en er is zelfs
een wetswijziging aan te pas gekomen om
per 1 januari van dit jaar een einde aan deze
constructies te maken. Dat deze maatregelen
ook leiden tot de nodige ‘overkill’ zal uit deze
bijdrage blijken.
Vastgoedlichamen
Waar gaat het om? Over de verkrijging van
in Nederland gelegen vastgoed is in principe
altijd 6% overdrachtsbelasting verschuldigd,
bepaalde vrijstellingen daargelaten. Het gaat
hier dus puur om de overdracht van het
vastgoed: de stenen. Door het vastgoed in een
bv (of andere rechtspersoon) in te brengen
en vervolgens de aandelen in de bv over te
dragen, zou heffing van overdrachtsbelasting
in de toekomst eenvoudig kunnen worden
ontgaan. De wetgever heeft hier in het verleden
een stokje voor gestoken door in de wet
op te nemen dat ook over de verkrijging van
een aandelenbelang in een vastgoedlichaam
van 1/3e of meer (inclusief bestaand bezit), 6%
overdrachtsbelasting is verschuldigd.
Van een vastgoedlichaam als hiervoor bedoeld
was tot voor kort sprake als de bezittingen
van de vennootschap voor 70% of meer uit
in Nederland gelegen vastgoed bestond.
Daarnaast gold en geldt de voorwaarde dat
de vennootschap het vastgoed hoofdzakelijk
(70%) gebruikt voor de handel of exploitatie
hiervan. Van dit laatste is bijvoorbeeld geen
sprake indien een bv een bedrijfspand bezit,
waarin door die bv een onderneming (zoals
een bakkerij of advieskantoor) wordt uitgeoefend.
Spelen met de bezittingen
Tot 1 januari was het relatief eenvoudig om
onder de bezitseis van 70% uit te komen. Door
het creëren van andere bezittingen bij de vennootschap
verwaterde het vastgoedbezit tot
onder de 70% en kon heffing van overdrachtsbelasting
bij overdracht van de aandelen van
de vennootschap worden voorkomen. De gemakkelijkste
manier om het vastgoedbezit van
een vennootschap onder de 70% te brengen,
was door simpelweg liquide middelen in de
onderneming te storten. Voor een succesvolle
aandelenverkoop zonder overdrachtsbelasting
moest dan wel een jaar worden gewacht, omdat
het stempel van vastgoedlichaam een jaar
aan het lichaam ‘blijft plakken’.
Een andere manier om de 70%-eis te frustreren
en te voorkomen dat een vennootschap als
vastgoedlichaam kwalificeerde, of om van het
stempel vastgoedlichaam af te komen, was
het creëren van een vordering op een andere
veelal gelieerde vennootschap. Ook een vordering
kwalificeert immers als een bezitting die
voor de 70%-toets moet worden meegenomen.
Vanaf 1 januari hebben onder meer de voorgaande
constructies aanzienlijk aan belang
verloren. Ten eerste omdat de wetgever de
(bezits)eis van 70% naar 50% heeft aangepast
en bij de toetsing hieraan thans ook het
buitenlands vastgoed moet worden meegeteld,
waardoor beduidend eerder aan dit
(50%-)criterium zal worden voldaan. Ten
tweede omdat vorderingen op gelieerde vennootschappen
en/of natuurlijke personen
(echtgenoten, kinderen, broers, zussen et
cetera) als ‘verdachte’ bezittingen worden
aangemerkt en niet langer meetellen voor de
beoordeling van het nieuwe 50%-criterium.
Het voorgaande betekent dan ook dat een
vennootschap veel sneller het predicaat ‘vastgoedlichaam’
zal krijgen dan voorheen. Ook
een vennootschap die toevallig een pandje
aan een derde verhuurt en verder niet veel
activa heeft, kan thans vrij snel als vastgoedlichaam
kwalificeren. Zeker als de eventuele
vorderingen op de aandeelhouder als verdacht
moeten worden beschouwd en niet meetellen
bij de toetsing aan het 50%-criterium.
Overigens geldt in dit verband nog wel een
tegenbewijsregeling.
Indien kan worden aangetoond dat er zakelijke/bedrijfseconomische
argumenten aan een
vordering ten grondslag liggen, mag de vordering
wel worden meegenomen. De bewijslast
hiervoor ligt dus echter wel bij u – u staat in
feite al op achterstand – waardoor een goede
schriftelijke vastlegging van de bedrijfseconomische
motieven van de lening/vordering dan
ook evident is.
Voorts is op dit gebied nog een aantal andere
wijzigingen per 1 januari 2011 ingevoerd
waarop wij in dit kader echter niet nader kunnen
ingaan.
Tot slot
Met de bovengenoemde maatregelen heeft
de wetgever de mazen in de wet proberen
te dichten. Ons bekruipt daarbij echter het
gevoel dat met een kanon op een mug is
geschoten. Als gevolg hiervan is het dus (nog
meer!) oppassen geblazen met de overdracht/
aankoop van aandelen in vennootschappen
met daarin het nodige vastgoed. Dit zou wel
eens eerder dan verwacht tot heffing van 6%
overdrachtsbelasting kunnen leiden. Aarzelt u
in dergelijke gevallen niet om contact met ons
op te nemen.
Mr. Ewoud Pranger
Partner Deloitte Indirect Tax
foto: JP Productions

1 | 03-11 | m2
Vasco van der Boon en Gerben van der Marel over hun bestseller
De Vastgoedfraude
foto’s: Financieele Dagblad
In 2007 vonden op grote schaal invallen en invorderingen van administraties plaats door het FIOD-ECD en het
Openbaar Ministerie, onder meer bij Rabo Vastgoedgroep, Philips Pensioenfonds en Fortis Vastgoed. Een fraude
van ongekende omvang kwam aan het licht. Voornaamste benadeelden: de ABN-Amro-dochter Bouwfonds en
tienduizenden pensioengerechtigden, ex-werknemers van Philips. De totale schade bedraagt ruim tweehonderd
miljoen euro. Belangrijke verdachten zijn vastgoedondernemer Jan van Vlijmen (tot 2001 directeur commercieel
vastgoed bij Bouwfonds), Will Frencken (voormalig directeur Philips Pensioenfonds) en Rob Lagaunne
(Frenckens opvolger). Zij werden in 2007 gearresteerd en zullen zich eind 2010 of in 2011 voor de rechter moeten
verantwoorden. In hun boek De Vastgoedfraude doen Vasco van der Boon en Gerben van der Marel, beiden
journalist bij het Financieele Dagblad, minutieus verslag van alle verwikkelingen. Voor M2 lichten zij graag hun
visie, beweegredenen en werkwijze toe.
Gerben van der Marel en Vasco van der Boon
Film
De vastgoedfraude staat inmiddels ook bekend als de
Klimop-zaak. In november 2009 vond de eerste rechtszaak
plaats. Rob Willemsen en Maarten Minderman, directeuren
van ontwikkelaar Willemsen Minderman, werden tot anderhalf
jaar cel veroordeeld. Hun bedrijf fungeerde tussen 1999
en 2005 als doorgeefluik voor geld dat door Van Vlijmen
en consorten bij Bouwfonds werd weggesluisd. Vlak voor
hun veroordeling kwam het boek van Van der Boon en Van
der Marel uit. Inmiddels zijn meer dan 80.000 exemplaren
verkocht en is het aan zijn vijftiende druk toe. De Vast-
goedfraude was in 2010 genomineerd voor NS Publieksprijs
en kreeg dit jaar de M.J. Brusseprijs voor het beste journalistieke
boek. In oktober 2010 werd bekend dat producent
Paul Voorthuizen (SNP) zich waagt aan de verfilming. Eerder
toonde Reinout Oerlemans zich geïnteresseerd, maar die
trok zich terug uit vrees voor claims uit de vastgoedwereld.
‘Het is niet echt branchebreed. Als je dat zegt,
doe je veel nette mensen tekort.’
Tijdsdruk
De Vastgoedfraude leest weg als een vlotte thriller. Tegelijkertijd
zijn de zorgvuldigheid van de documentatie en de
overstelpende hoeveelheid gegevens en getuigenverklaringen
indrukwekkend. De schrijvers leveren degelijk werk.
Vooralsnog heeft dan ook vrijwel niemand de feitelijkheid
van hun relaas in twijfel durven trekken. ‘We zijn al heel
lang met dit onderwerp bezig,’ zegt Vasco van der Boon.
‘Tijdens de vele gesprekken die we voerden, zeiden we
steeds dat we met een boek bezig waren. Maar er ontstond
ineens tijdsdruk doordat er spoedig zicht kwam op een
eerste rechtszaak, namelijk die tegen Willemsen en Minderman.
Vanwege die snellere rechtsgang hebben we het boek
binnen vier maanden tot stand gebracht, met werkdagen
van ongeveer veertien uur. Soms werkten we ook in de
weekenden door. Dat heeft ook een voordeel! Als dagbladjournalisten
zijn we namelijk verslaafd aan deadlines;
we leven op als we onder druk staan. Hopelijk maakt het
resultaat niet de indruk van haastwerk.’
m2 | 03-11 | 1

‘Rabobank, de huidige eigenaar van Bouw-
Dat bracht hem in problemen met Justitie, want daar kon- prijs. Het is begrijpelijk dat een vastgoeddeskundige als Aart
fonds, vermoedt dat er zaken misgingen bij
den ze geen daadwerkelijke prestatie zien die zo’n bedrag Hordijk zich daar zorgen over maakt. Hij vindt dat taxateur
ongeveer 550 vastgoedtransacties tussen 1995
rechtvaardigde. De schikking met Justitie kost hem nu 40 weer een beschermd beroep moet worden. Nu is het een
en 2006.’
miljoen.’
kwestie van u vraagt, wij draaien. Als toetssteen voor het
economisch verkeer werkt het niet meer.’
Meer onderzoek
‘Er is zelfs sprake van zombiebedrijven, die
Dekken de zaken die aan het licht komen de lading of zien
slechts een tussenstation zijn voor het wegslui- Omkoopbaar
we alleen het spreekwoordelijke topje van de ijsberg? Een
zen van geld.’
Van Vlijmen en zijn symbiotische tegenhanger Vijsma,
overbekende discussie, die de auteurs niet willen voeren.
respectievelijk ‘onkreukbare gentleman’ en ‘indo-beatnik
Vasco van der Boon denkt wel dat er meer is dan wat zij
Slachtoffers?
met spirituele aspiraties’ creëerden een netwerk van mede-
beschrijven: ‘Als de eerste rechtszaak zich in 2020 had
Willemsen en Minderman roken – begrijpelijk en voorstelplichtigen, die kennelijk omkoopbaar waren en voor hen
aangediend, dan waren we tot dat jaar doorgegaan met
baar - kansen om zich als ontwikkelaar te profileren met voordelige vastgoeddeals faciliteerden. De aldus geronselde
onze research. We zijn namelijk op veel kwesties gestuit die
behulp van de royale financiële injecties door Van Vlijmen. ‘handlangers’ konden dat doen vanuit sleutelposities bin-
nader onderzoek rechtvaardigen. In ons boek behandelen
Die werden aanvankelijk gepresenteerd als voorinvestenen organisaties, zoals Will Frencken. Hij kon als directeur
we zo’n twintig zaken, waarvan er twaalf zijn uitgerecherringen
voor ambitieuze Bouwfonds-projecten, waarvoor het vastgoed van Philips Pensioenfonds goedkoop van de
cheerd. Rabobank, de huidige eigenaar van Bouwfonds,
Willemsen en Minderman als intermediaire ontwikkelaars hand kon doen en ander vastgoed (te duur) inkopen. ‘Van
vermoedt echter dat er zaken misgingen bij ongeveer 550
zouden worden ingeschakeld. Treffend voorbeeld: de Cool- Vlijmen en Vijsma, die elkaar perfect aanvulden, waren
vastgoedtransacties tussen 1995 en 2006. Maar ze hebben
singeltoren, een prestigieuze kantoorlocatie die nooit van meesters in het rekruteren van mensen die in dat opzicht
gezegd: we houden ermee op, het is onmogelijk om overal
de grond kwam. Vervolgens zogen van Vlijmen en Vijsma kwetsbaar waren,’ vertelt Vasco Van der Boon. ‘Bijvoor-
de onderste steen boven te krijgen.’ Gerben van der Marel:
het bedrijf weer leeg met allerhande spookfacturen. Via die beeld aspirant werknemers die vielen in de categorie jong
‘Justitie vervolgt nu twee pensioenfondsdirecteuren van
omweg verrijkten zij zichzelf en hun eigen BV’s, ten koste en ambitieus. Bij sollicitaties vroeg Nico Vijsma: wat wil je
Philips: Will Frencken en zijn opvolger Rob Lagaunne. Wij
van Bouwfonds. Van der Boon: ‘Willemsen en Minder- over een jaar bereikt hebben, nog steeds in die ambtenarij
hadden er vier in het vizier. Bij Philips zelf zeggen somman
gedragen zich min of meer als slachtoffers. Maar de van Bouwfonds zitten, een eigen adviesbureautje hebben,
migen dat we ook onderzoek hadden moeten doen naar de
rechtbank ziet het anders. Daar redeneert men als volgt: of multimiljonair zijn? Diegenen die binnen een jaar van
vijf voorafgaande directeuren. Alle vastgoedtransacties van
u had op enig moment “nee” kunnen zeggen. Het leerstuk leerling-projectontwikkelaar wilden doorstomen naar de
de afgelopen tien jaar zouden een “onzakelijk” karakter
hebben! Het verbaast ons dat andere journalisten daar niet
Vasco van der Boon
over de eigen verantwoordelijkheid vinden ze kennelijk erg
belangrijk. Wij doen geen uitspraken over strafbaarheid en
positie van multimiljonair, waren zo hongerig naar geld
dat ze in de plannen pasten. Een andere categorie betreft
op duiken!’
strafmaat. Kijk, er is een journalistieke werkelijkheid en een mensen die al heel lang op een positie zitten en het gevoel
Geld parkeren
strafrechtelijke werkelijkheid. In ons boek staat alleen wat hebben dat ze zijn ondergewaardeerd. Ze vinden dat ze al-
Moraliteit
Zo’n beetje de eerste affaire die in De Vastgoedfraude aan
er gebeurd is. Tot welke uitspraak dat feitencomplex moet tijd hard gewerkt hebben en tegen hun pensioen nog recht
Wie het boek leest, laat zich makkelijk meeslepen door ver- de orde komt, betreft de zaak rond Rob Willemsen en Maar-
leiden, daar gaan wij niet over.’
hebben op een “klappertje”.’
bazing en misschien ook door verontwaardiging. Toch zijn ten Minderman. Het lot van deze ambitieuze projectontwik-
ethische motieven hier niet interessant, vinden de auteurs. kelaars, vanaf eind jaren negentig, is exemplarisch voor de
‘Voor het project Symphony op de Zuidas, von- …..een netwerk van medeplichtigen, die kenne-
Van der Boon: ‘Morele verontwaardiging is niet mijn drijf- werkwijze van het duo Jan van Vlijmen en zijn aangetrouwden
wel vijf taxaties plaats. Pas de vijfde keer lijk omkoopbaar waren en voor hen voordelige
veer. Als journalist wil ik informatie openbaren die anders de oom en rechterhand Nico Vijsma. De laatste oefende als
was de opdrachtgever tevreden.’
vastgoeddeals faciliteerden.
niet geopenbaard zou worden. De fraude heeft namelijk ‘mental coach’ vaak een belangrijke psychologische invloed
kunnen plaatsvinden in een wereld die zich kenmerkt door uit op potentiële medewerkers en beoogde medeplichtigen.
Taxaties van elastiek
Cultuur
gebrek aan transparantie. Wij proberen er de schijnwerpers ‘Een terugkerend patroon is het creëren van potjes met
Een ander, eveneens voor de affaire kenmerkend patroon ‘Bij iemand als Will Frencken komt daar nog iets anders bij
op te zetten, teneinde die transparantie wel te verkrijgen. geld,’ zegt Vasco Van der Boon. ‘Men doet een overdadige
wordt zichtbaar bij de waardebepaling van vastgoed. Daar kijken,’ denkt Van der Marel. ‘Hij is het product van een
Daar gaat het mij om. Geef me de portefeuille Landbouw en uitgave met gemeenschapsgelden, zoals bij het Bouwfonds,
wreken zich bij uitstek de schimmigheid en het gebrek aan cultuur. Zijn voorganger was ook aan het rommelen, net als
ik ga er als gedreven journalist net zo tegenaan. Ik voel wel- of vanuit een pensioenpot en men stapt te duur in projec-
transparantie en ontstaat het klimaat waarin fraude kan zijn opvolger Rob Lagaunne. Verschillende directeuren van
iswaar grote verwondering over wat we aantroffen, maar ten. Dat gebeurt met opzet. Die overtollige gelden worden
gedijen, denkt ook Gerben van der Marel: ‘Er is te duur of Philips Pensioenfonds hadden meer aandacht voor eigen
nog steeds zie ik het niet in termen van goed en kwaad. Dat geparkeerd in een BV, een voorziening of reservering. Met
te goedkoop verkocht of ingekocht. Dat was wel ons eerste voordelen dan voor de belangen van pensioengerechtigden.
is eigenlijk merkwaardig, want ik besef ook wel dat een deel de bedoeling om die later weer leeg te halen via een pa-
aangrijpingspunt, maar eigenlijk konden we er niets mee. Na het verschijnen van ons boek werden we gebeld door
van de ellende voortkomt uit het gebrekkige morele kompas pieren legitimatie, met facturen waar geen concreet werk
Taxaties zijn van elastiek! Voor het project Symphony op de een bekende vastgoedtycoon. Hij vertelde dat er in de jaren
van de betrokkenen. En toch zou ik ten aanzien van som- tegenover staat. Er is zelfs sprake van zombiebedrijven,
Zuidas, vonden wel vijf taxaties plaats. Pas de vijfde keer was zestig al een pensioendirecteur was die zijn huis liet vermigen
van hen best sympathie of empathie kunnen voelen.’ die slechts een tussenstation zijn voor het wegsluizen van
de opdrachtgever tevreden, dat kwam lekker in de buurt van bouwen door een aannemer die voor Philips werkte. Zulke
geld. Een voorbeeld is Universum, de geheime BV van Will
wat de fraudeverdachten de meest wenselijke waardering zaken zijn jarenlang gladgestreken in een zwijgcultuur.’
‘Morele verontwaardiging is niet mijn drijf- Frencken. Dat bedrijf diende een factuur van zes miljoen
vonden. Overigens, meestal kun je bij transacties helemaal Van der Boon: ‘Steeds als wij dachten dat we iets bijzonders
veer. Als journalist wil ik informatie openbaren euro in bij vastgoedmagnaat Harry Hilders, zogenaamd in
niet zien hoe voorgaande taxaties waren. Waarschijnlijk hadden gevonden, kwamen de zogenaamde echte markt-
die anders niet geopenbaard zou worden.’ verband met transacties bij Philips. Hilders was aanvanke-
laten de verdachten in de rechtszaak taxateurs opdraven kenners met opmerkingen als: dat wisten we toch al lang, is
16 | 03-11 | m2
lijk wel wantrouwend, maar uiteindelijk heeft hij betaald.
die gaan zeggen: ja hoor, dat was toen precies de goede dát het nu? Vergoelijkende reacties, die aangaven dat het m2 | 03-11 | 1

toch zo erg niet was. Iedereen deed het toch? Anders deed
een ander het! Het moest wel, anders kon je geen zaken
doen. Mensen op hoge posten zeiden: je weet toch dat de
helft van de facturen in het bedrijfsleven vals is! Nou, dat
weet ik helemaal niet!’
‘Zulke zaken zijn jarenlang gladgestreken in
een zwijgcultuur.’
Nette mensen
De vergelijking met de bouwfraude dringt zich op, erkent
Van der Boon: ‘Voordat het bouwfraude genoemd werd, zag
men zulke prijsafspraken als de gewenste praktijk. Hoogleraren
bouwkunde gaven les over hoe tijdens vooroverleg
over aanbestedingen bepaalde afspraken en vormen
van verevening tot stand kwamen. Zo moest je dat doen!
Daar deed de hele branche aan mee. Dat kun je bij deze
vastgoedfraude niet zeggen. Het betreft weliswaar geen
incident en blijkbaar is de hele bedrijfskolom gevoelig
voor omkoping, maar het is niet echt branchebreed. Als
je dat zegt, doe je veel nette mensen tekort.’ Gerben van
der Marel: ‘Sinds het verschijnen van ons boek merken we
dat de vastgoedwereld positief staat tegenover openbaarmaking
van misstanden. Men erkent de ontsporingen en
wil graag de rotte appels uit de mand verwijderen. Dat is
ook de enige manier waarop de “schone” vastgoedwereld
kan overleven.’
Coolsingeltoren:
nooit
gerealiseerd
Bronnen
Soms lijkt het erop dat de auteurs van De Vastgoedfraude
vrij gemakkelijk toegang hadden tot allerlei personen
die bereid waren om uit de school te klappen. Opvallend
ruimhartig citeren ze uit door Justitie afgetapte telefoongesprekken,
waarvan de echtheid kennelijk buiten kijf
staat. Toch is het proces iets moeizamer geweest dan de
vlotte schrijftrant doet vermoeden. ‘We vertellen niet met
wie we wel of niet gesproken hebben,’ zegt Vasco van der
Boon. ‘Maar met alle personen die in het boek voorkomen,
is wel op de een of andere manier contact geweest. Direct
of indirect, via de voordeur of via de achterdeur. Met Van
Vlijmen hadden we voor het verschijnen van het boek graag
persoonlijk gesproken.’ De authenticiteit van de taps is volgens
Gerben van der Marel boven iedere twijfel verheven:
‘Dat weten we doordat een en ander ons van verschillende
kanten is aangereikt. Ook weten we zeker dat ze allemaal
gemaakt zijn door Justitie. Vanwege de bescherming van
onze bronnen zullen we nooit zeggen hoe we aan het materiaal
zijn gekomen. Overigens hebben niet alleen wij uit de
taps geciteerd; dat is door diverse media gedaan.’
Publicatie en strafmaat
Mede door het verschijnen van De Vastgoedfraude komt
al veel naar buiten, nog voor de aanvang van een aantal
rechtszaken. Kan dat invloed hebben op de rechtsgang?
Vooral de transcripties van telefoontaps zouden een rol
kunnen spelen. Het is volgens Van der Boon niet zo dat
openbaarmaking van de taps of andere informatie kan
bewerkstelligen dat verdachten vrijuit gaan. Het is lang
niet altijd een kwestie van ‘trial by media’ als verzachtende
omstandigheid of als argument voor de opvatting dat de
verdachte ‘al genoeg gestraft is door de publiciteit’: ‘Er is
onderzoek gedaan naar de effecten van vooraf publiceren
uit strafdossiers. Daaruit blijkt dat dit nooit invloed heeft
op de strafbaarheid op zichzelf, wel op de strafmaat. In een
derde van de vonnissen is het een reden voor verzwaring
van de straf. In die gevallen spelen argumenten mee als het
aangetaste vertrouwen in de rechtstaat, maatschappelijke
onrust of de geschokte samenleving. In tweederde van de
vonnissen heeft voorpublicatie uit het strafdossier strafverlichting
tot gevolg. Gek genoeg leidt dat nooit tot de
interessante vraag of verdachten opzettelijk bij journalisten
gingen lekken, juist om strafvermindering te verkrijgen.’
‘Men wil de rotte appels uit de mand verwijderen.
Dat is ook de enige manier waarop de
“schone” vastgoedwereld kan overleven.’
Rupsje Nooitgenoeg
Nogmaals, wie kennis neemt van De Vastgoedfraude valt
de drang tot persoonlijke verrijking bij mensen die al zeer
welgesteld zijn. Inmiddels is Jan van Vlijmen 75 miljoen euro
kwijt aan schikkingen met Justitie. Die betreffen alleen zijn
BV’s; als persoon moet hij nog terecht staan. Mogelijk is
hij nu alles kwijt. Dat willen hij en zijn advocaat tenminste
aannemelijk maken. Maar tot 2010 (en lang daarvoor!) was
deze vastgoedtycoon buitengewoon rijk. Toch gedroeg hij
zich dusdanig, dat hij bij ingewijden bijnamen verwierf als
‘gigageldwolf’ en ‘Rupsje Nooitgenoeg’. ‘Materiële status
kan verslavend werken,’ denkt Gerben van der Marel. ‘Geld
heeft op sommige mensen een perverse uitwerking en dan
is het nooit genoeg. Waar ligt je prijs? Lagaunne liet zich
stiekem een pakketje met dure horloges overhandigen.
Eigenlijk is dat zielig, maar later kreeg hij ook geld. Frencken
heeft nog betrekkelijk lang zijn rug recht gehouden.
Maar bij het opvoeren van de prijs ging hij om. Vergeet niet
dat er een aantal jaren erg makkelijk erg veel geld verdiend
werd in de vastgoedsector. Mensen die tegen die wereld
van uitzonderlijk rijke vastgoedlui aanschurken en daar
graag bij willen horen, kunnen gevoelig zijn voor bepaalde
financiële prikkels.’
Maatregelen
De vastgoedwereld wil schoon schip maken. Dat blijkt
uit allerlei recente publicaties in de vakpers. Volgens Van
der Boon en Van der Marel zijn er heel simpele maatregelen
denkbaar om integriteitsrisico’s te beperken. Van der
Boon: ‘Het zijn eenvoudige regels, die in de rest van de
financiële wereld allang gemeengoed zijn. Weet met wie
je zaken doet! Ga niet in zee met zombiebedrijven, zodat
onduidelijk is waar een factuur op slaat en bij wie het geld
terechtkomt. Hanteer het vier-ogen-principe, dus laat nooit
één persoon een grote deal sluiten met de andere partij.
Schraag je mondelinge afspraken zo spoedig mogelijk door
schriftelijke vastlegging. Die regel geldt overal elders. Maar
in de gevallen die wij aantroffen, werden aanspraken op
tientallen miljoenen euro’s gemaakt op basis van mondelinge
toezeggingen over bouw- en ontwikkelingsclaims.’ ‘Leg je
onschuld maar eens aan de fiscus uit als er niets op papier
staat,’ zegt Gerben van der Marel. ‘Bij witwaszaken geldt
allang dat je dan vrijwillig het risico hebt genomen, dus zit
je fout. Ook al ben je te goeder trouw, je bent onderworpen
aan een omgekeerde bewijslast. Je zult je eigen zuiverheid
moeten aantonen. Dat is Paarlberg niet gelukt.’
Falend toezicht heeft excessen mogelijk gemaakt.
Nalatigheid?
Falend toezicht heeft excessen mogelijk gemaakt, volgens
Van der Marel: ‘Bij de verantwoordelijken, waaronder
Gerben van der Marel
bij Bouwfonds, is geen spoor te vinden van enig kritisch
vermogen. Men vroeg niet door, men keurde allerlei dingen
globaal goed, tekende af en daar bleef het bij. Waarom
vroeg niemand zich af waarom de rendementen van het
Philips Vastgoed zo achterbleven? Feitelijk kon één man in
alle vrijheid beslissen over 1,5 tot 2 miljard aan pensioenvermogen!
De benadeelde organisaties presenteren zichzelf
als slachtoffers, maar kun je hun topmensen en commissarissen
geen nalatigheid verwijten?’ De top daarop aanspreken
is volgens Van der Boon nu niet opportuun: ‘Dat
heeft destijds bij de Slavenburg-affaire niets opgeleverd.
Misschien is het vanuit Justitie verstandig om zich in eerste
instantie te richten op mensen die daadwerkelijk gerommeld
hebben, ook al heeft de top daarvoor de ruimte laten
bestaan. En je kunt wel zeggen: de gelegenheid maakt de
dief, maar soms maakt de dief de gelegenheid.’
1 | 03-11 | m2
ten prooi aan stijgende verbazing. Die slaat onder meer op
Hans Wiegel als een van de langst zittende commissarissen
m2 | 03-11 | 1

20 | 03-11 | m2
Aart Hordijk over vastgoedtaxaties
Eén waardebegrip,
zonder misverstanden
Professor Dr. Aart C. Hordijk MRICS is hoogleraar Waardebepaling Vastgoed aan de TiasNimbas Business School.
Als directeur voor de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) stimuleerde hij het standaardiseren van methoden om
de waarde van vastgoed te bepalen. In dat kader propageerde hij ook de acceptatie van internationale normen,
zoals die ontwikkeld zijn door de Investment Property Databank (IPD), een organisatie die zich toelegt op het
meten van de bedrijfseconomische prestaties van vastgoed. Inmiddels zijn ROZ en IPD geïntegreerd. Nederlandse
institutionele beleggers hanteren nu de ROZ/IPD index. Hordijk bepleit gebruik van deze index voor de hele
sector, wat gepaard zou moeten gaan met meer transparantie.
Wetenschappelijk
Aart Hordijk heeft zich jarenlang sterk gemaakt voor de
verwetenschappelijking van het vakgebied ‘waardebepaling’.
Hij heeft ook altijd gevonden dat de betreffende
wetenschappelijke inzichten bij vastgoedprofessionals
gemeengoed zouden moeten zijn. Inmiddels is dat bij
institutionele beleggers steeds vaker het geval, tot zijn
tevredenheid: ‘Vastgoed maakt een belangrijk deel uit van
de beleggingsportefeuilles van institutionele beleggers
als pensioenfondsen en verzekeraars. Het gaat om veel
geld. Speel je in de eredivisie mee, dan moet je je aan de
internationale spelregels houden, vind ik. Bovendien is het
maatschappelijk geld, dus is transparantie gewenst. Dan is
de ROZ/IPD-index het aangewezen instrument.’
Het is maatschappelijk geld, dus is transparantie
gewenst.
Statistische informatie
Taxaties onttrekken zich soms aan kritische beschouwing,
hetgeen in het recente verleden kennelijk tot misstanden
kon leiden. De weigering om maatstaven te hanteren die
voor de buitenwacht verifieerbaar zijn of om überhaupt
opening van zaken te geven over de totstandkoming van
taxaties, wordt vaak gemotiveerd met de bewering dat
ieder object ‘uniek’ is. Dat beroep op uniciteit vindt Hordijk
volkomen onterecht: ‘Je kunt in vastgoed best homogene
groepen onderscheiden. De waarnemingen die je daarbinnen
doet, kunnen leiden tot statistische informatie. Neem
bijvoorbeeld wijkwinkelcentra tussen 3000 en 5000 vierkante
meter. Die lijken sterk op elkaar. Dus als je er vijftig naast
elkaar legt, dan kun je daar statistisch wat mee.’
Stabiele factor
Hordijk ziet een duidelijke tendens in de richting van een
steeds groter aandeel van vastgoed in beleggingsportefeuil-
les. ‘Daar zijn goede redenen voor,’ vindt hij. ‘Het heeft een
stabiel karakter in vergelijking met aandelen en obligaties.
Met vastgoed houd ik mij al heel lang bezig en ik probeer
daar ook wetenschappelijk vorm aan te geven. Daarmee
kun je – denk ik – taxaties kwalitatief binnen bepaalde marges
houden en bekijken of die marges binnen een segment
in verhouding blijven. Vervolgens ben ik voor terugkoppeling
van onderzoek en kennis naar de sector via publicaties.
De belangstelling daarvoor bij de sector moest groeien. Men
was niet gewend aan de beschikbaarheid van gegevens.’
Vaker taxeren
Eén waardebegrip, zonder misverstanden. Voor Hordijk is
het essentieel: ‘De internationale standaard zoals die nu
beschikbaar is, moet niet alleen geaccepteerd worden in de
hele branche, maar ook worden verankerd in de wetgeving.
Zo creëer je uniformiteit en voorkom je dat men op een
verkeerde manier met taxaties omgaat.’ Hij pleit ook voor
frequenter taxeren, minimaal één keer per jaar of - wanneer
gewenst - per kwartaal. ‘Dat is nodig om waardeontwikkeling
vast te stellen. Samen met de netto huuropbrengsten
krijg je dan een beeld van het rendement over het belegde
vermogen. Uitgaande tenminste van een redelijk stabiele
portefeuille. Met kwartaaltaxaties kun je de dynamische
parameters, zoals de huurontwikkeling, de door beleggers
geëiste rendementen en de gerealiseerde rendementen op
transacties beter volgen.’
‘Je kunt in vastgoed best homogene groepen
onderscheiden. De waarnemingen die je daarbinnen
doet, kunnen leiden tot statistische
informatie.’
Hopeloze kantoren
In de kantorensector is de waardebepaling moeilijk geworden,
erkent Hordijk: ‘Ongeveer 8 miljoen vierkante meter
foto: TiasNimbas Business School
staat leeg. Je moet aannemen dat er van zo’n 3 miljoen niets
meer is te maken. Eindeloos met de prijs zakken, om toch nog
kopers of huurders te vinden, zal niets uithalen. Onder een
bepaalde huurprijs komt er niemand meer. Het klinkt triest,
maar sommige locaties hadden nooit moeten ontstaan; die
hebben geen toekomst, hoe ver je de prijs ook laat zakken.
En lang niet alle kantoorgebouwen lenen zich voor herbestemming,
bijvoorbeeld door er woningen van te maken.’
Berichtgeving
Ondanks de ruimere beschikbaarheid van gegevens is de
inhoudelijke kwaliteit van de berichtgeving daarover afgenomen,
vindt Hordijk. ‘Het is zorgelijk dat er steeds minder
inzicht is in vastgoedtransacties. Als je aandelen koopt, heb
je meteen via internet de koers te pakken. Maar bij vastgoed
bepalen koper en verkoper gezamenlijk of er überhaupt
iets gepubliceerd wordt. De vakpers, zoals Property.nl en
Vastgoedmarkt, is wel alert, maar ze komen niet makkelijk
aan hun informatie. Het is trouwens een enorm tijdsintensief
karwei om alles boven water te krijgen en te controleren.’
‘Het klinkt triest, maar sommige locaties hadden
nooit moeten ontstaan; die hebben geen
toekomst, hoe ver je de prijs ook laat zakken.’
Handel
De weerstand tegen helderheid inzake waardebepaling
schijnt vooral aanwezig te zijn bij diegenen die commercieel
belang hebben bij transacties, bij de ‘handel’ dus. ‘Op de
handel heb ik geen goed zicht,’ zegt Hordijk. ‘Ik verneem
een en ander via de bladen, meer niet. Mijn contacten
betreffen vooral de institutionele beleggers, dat zijn in
principe geen handelaren. Maar ze hebben wel een idee
over hoe lang ze hun vastgoed willen vasthouden. Willen ze
ervan af, dan zijn daarvoor verschillende verkoopmethoden
voorhanden. Het kan bijvoorbeeld via de makelaardij.
Het kan ook door een “tender”, waarbij ze in één keer of
in fasen verschillende partijen aanschrijven, totdat ze een
beperkt aantal bieders overhouden. Het is dan beter dat
de biedende partijen geen contact hebben, in verband met
mogelijke samenspanning.’
‘Het is zorgelijk dat er steeds minder inzicht is
in vastgoedtransacties. Als je aandelen koopt,
heb je meteen via internet de koers te pakken.
Maar bij vastgoed bepalen koper en verkoper
gezamenlijk of er überhaupt iets gepubliceerd
wordt.’
Uitwassen
Hoewel hij de ‘handel’ in zijn dagelijkse werkzaamheden
nauwelijks tegenkomt, heeft Aart Hordijk kennelijk wel een
visie op de uitwassen van die handel. Uiteraard heeft ook
hij kennisgenomen van De Vastgoedfraude door de journalisten
Van der Boon en Van der Marel, die hem in hun boek
meer dan eens opvoeren of citeren. Bovendien is hij in de
m2 | 03-11 | 21

22 | 03-11 | m2
zaak ‘Klimop’ enkele malen geraadpleegd als deskundige.
Ook Philips Pensioenfonds riep zijn professionele hulp in,
toen men zich daar – eindelijk – verbaasde over de achterblijvende
rendementen van de vastgoedbeleggingen. Hordijk
toonde zich ‘verbijsterd’ (aldus Van der Boon en Van
der Marel) over de manier waarop Philips’ vastgoeddirecteur
Will Frencken omging met de belangen van pensioengerechtigden.
Die verbijstering had onder meer betrekking
op de dubieuze aankoop van ‘Symphony’ op de Amsterdamse
Zuidas. En meer in het algemeen stelde Hordijk vast dat
onder het regime van Frencken vastgoed te goedkoop was
verkocht en te duur was ingekocht. In ieder geval bleken de
transacties in de verste verte niet te beantwoorden aan de
toets van de ROZ/IPD-index.
‘Op de eerste plaats zijn één-op-één transacties
tussen een paar vastgoeddirecteuren uit den
boze. Minimaal verplicht is het vier-ogen-principe.’
Maatregelen
‘Privéopvattingen’ over pensioenbestuurders als Frencken
en diens opvolger Lagaunne wil Hordijk niet prijsgeven.
Vastgoed Snippers
Nieuwbouw kantoor voor SIDN in Arnhem
Onder begeleiding van DTZ Zadelhoff heeft SIDN
een nieuw te bouwen kantoorgebouw aangekocht
op businesspark IJsseloord 2 in Arnhem. In oktober
wordt gestart met de bouwwerkzaamheden. Het
kantoorobject heeft in totaal circa 2.700 m 2 bruto
vloeroppervlakte.
‘Maar er zijn tal van maatregelen te treffen om fraude te
voorkomen,’ zegt hij. ‘Daarbij moet je de hele keten langsgaan
en alle verantwoordelijken in ogenschouw nemen. Op
de eerste plaats zijn één-op-één transacties tussen een paar
vastgoeddirecteuren uit den boze. Minimaal verplicht is
het vier-ogen-principe. En welke rol spelen notarissen? Ze
hebben wel de plicht om ongewone transacties te melden,
bijvoorbeeld bij opmerkelijke waardestijgingen, maar is er
een kader waarin zulk gedrag kan worden afgedwongen? De
gedragscode voor notarissen is gelukkig wel in beweging.
Je blijft echter zitten met het verschoningsrecht, waardoor
men kan zwijgen over cliënten. Ik kan me voorstellen dat je
dat handhaaft bij twee particulieren die een pand verhandelen.
Maar als het gaat om maatschappelijk geld, ben ik
toch voor optimale transparantie. Verder zou het Kadaster
een rol kunnen spelen. Bij de registraties van transacties is
het sinds 2005 verplicht om de verkoopprijzen te vermelden.
Inmiddels kan het kadaster daarmee statistische informatie
genereren. Ook zie ik wel mogelijkheden met de wet BIBOB.
Tenslotte is de fraude ook mogelijk geweest door te beperkt
toezicht. Dat moet duidelijk beter worden. Daarnaast pleit
ik voor meer kennis bij bestuurders van pensioenfondsen.
Die moeten weten waar ze het over hebben.’
SIDN (Stichting Internet Domeinregistratie Nederland) is
sinds 1996 verantwoordelijk voor het .nl-domein. Zij zorgt
voor de registratie en het beheer van meer dan 4 miljoen
.nl-domeinnamen en daarmee voor de vindbaarheid van
miljoenen websites en e-mailadressen. Daarnaast heeft SIDN
een actieve rol in de technische, beleidsmatige en politieke
ontwikkelingen van het internet op nationaal en mondiaal
niveau.
SIDN was op zoek naar ruimere en modernere huisvesting,
waarbij een uitbreiding in de toekomst mogelijk moest zijn.
De beschikbare voorraad kantoren in Arnhem voldeed niet
aan de eisen en nieuwbouw op IJsseloord 2 bleek de meeste
mogelijkheden te bieden. Het businesspark ligt strategisch
en is bovendien een plezierige en comfortabele werkomgeving
vanwege de ruime opzet en fraaie architectuur.
IJ2 projecten BV is de ontwikkelende en realiserende partij;
BD architectuur heeft het gebouw ontworpen. Voor het
interieur is D+Z Architecten+Projectmanagers uit Naarden
ingeschakeld. SIDN betrekt de nieuwbouw eind 2011.
DTZ Zadelhoff begeleidde SIDN bij deze transactie en voert
ook het projectmanagement tijdens de bouw uit. De verkopende
partij is IJ2 projecten BV, een samenwerkingsverband
van Giesbers Gebiedsontwikkeling en Ballast Nedam.
Vastgoed Snippers
foto’s: DTZ Zadelhoff en Strijbosch Thunissen
Het Ambacht 19a te Westervoort verhuurd
Namens verhuurder, een particuliere belegger, heeft
Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem, partner
in Dynamis bemiddeld bij de verhuur van 250 m 2 kantoorruimte
en 100 m 2 bedrijfsruimte aan Maquis Import, een
groothandel in natuurlijke schoonheidsproducten. Het
pand is gelegen aan het Ambacht 19a te Westervoort.
Koningstraat 13, Arnhem
DTZ Zadelhoff, Retail Services, heeft namens VastNed
Retail Nederland B.V. ca. 750 m 2 winkelruimte gelegen
op de begane grond van de Koningstraat 13 in Arnhem
verhuurd aan Sissy-Boy Homeland. Sissy-Boy Homeland
is een echte aanvulling binnen het winkelaanbod in Arnhem
voor families en jonge mensen die houden van basic
met iets extra’s.
Fotograaf 8 en 26, Duiven
DTZ Zadelhoff heeft namens een particuliere belegger ca.
842 m 2 bedrijfsruimte verhuurd aan de Fotograaf 8 en
26 in Duiven aan Alliander N.V.. Er zijn nog enkele units
voor de verhuur beschikbaar vanaf 421 m 2 .
Utrechtsestraat 35, Arnhem
DTZ Zadelhoff heeft namens een particuliere belegger en
collegiaal met DK Spitman ca. 190 m 2 kantoorruimte op
de begane grond verhuurd aan de Utrechtsestraat 35 in
Arnhem aan Azuur BV.
Willemsplein 21, Arnhem
DTZ Zadelhoff heeft ca. 1.175 m 2 kantoorruimte in deze
monumentale villa aan het Willemsplein 21 in Arnhem
verhuurd aan Parkendaal Lyceum. Er is nu nog 1.100
m 2 beschikbaar voor de verhuur, het object is tevens te
koop.
2

2 | 03-11 | m2
Zinvolle bestemming voor unieke naoorlogse architectuur!
De Enk
In 2008 is G72 onder leiding van Gerk van der Wal gestart met de herbestemming van De Enk, het kantorencomplex
aan Velperweg en de Tivolilaan in Arnhem. Dit omvangrijke gebouw, voorheen eigendom van Akzo, heeft
zeven etages. Ondergronds ligt nog een grote ruimte van drie niveaus, die een voormalige atoomschuilkelder herbergt.
De Enk is voor een deel herschapen tot appartementengebouw (het stuk dat parallel aan de Velperweg is
gelegen). De rest, het gedeelte van het pand dat aan de Tivololaan ligt, biedt plaats aan ondernemingen met drie
tot vijftien medewerkers. Inmiddels is 45 procent van dit bedrijfsverzamelgebouw verhuurd.
In 2008 is G72 onder leiding van Gerk van der Wal gestart
met de herbestemming van De Enk, het kantorencomplex
aan Velperweg en de Tivolilaan in Arnhem. Dit omvangrijke
gebouw, voorheen eigendom van Akzo, heeft zeven etages.
Ondergronds ligt nog een grote ruimte van drie niveaus, die
een voormalige atoomschuilkelder herbergt. De Enk is voor
een deel herschapen tot appartementengebouw (het stuk
dat parallel aan de Velperweg is gelegen). De rest, het ge-
deelte van het pand dat aan de Tivololaan ligt, biedt plaats
aan ondernemingen met drie tot vijftien medewerkers.
Inmiddels is 45 procent van dit bedrijfsverzamelgebouw
verhuurd.
Resultaat
Directeur Gerk van der Wal (G72) is tevreden over het
resultaat: ‘Aanvankelijk hadden we gepland dat na vijf jaar
ongeveer 80 procent verhuurd zou zijn. Op dat beoogde
schema lopen we misschien iets achter, maar het is natuurlijk
veel beter dan de omringende ellende op de kantorenmarkt.’
Van der Wal schrijft het succes onder meer toe aan
het bijzondere karakter van het gebouw, met zijn interessante
wederopbouwarchitectuur en de fraaie detaillering.
‘Het leende zich bouwkundig gezien ook goed voor actualisering,’
zegt hij. ‘Het kostte betrekkelijk weinig moeite om
moderne technische en datavoorzieningen aan te leggen
en door de logische stramienmaten kunnen de ruimtes ook
makkelijk opnieuw worden ingedeeld.’
Casco biedt vrijheid
In de entreehal, waar het ‘skelet’ van De Enk als een opengewerkte
structuur zichtbaar is gehouden, wordt direct
duidelijk wat van der Wal bedoelt. Het solide casco van het
gebouw, biedt namelijk - na eventuele sloop van niet dragende
scheidingswanden - optimale vrijheid. Naar believen
is invulling mogelijk voor ondernemingen van verschillende
omvang en met een grote diversiteit aan activiteiten. Van
der Wal: ‘Er zitten hier vooral dienstverleners en creatieven,
waaronder webdesigners. Het zijn bedrijven die weinig
opslag vereisen, maar relatief veel bezoek ontvangen.
Oude situatie: typische gangenstructuur met kamertjes Nieuwe situatie: nieuwe indeling op basis van bestaande stramienmaten
foto’s Louk Heimans

26 | 03-11 | m2
De flexibiliteit zit hem ook in de mogelijkheid om al naar
gelang de omstandigheden te groeien of juist in te krimpen.
En we hanteren hier geen ellenlange huurcontracten. Contracten
voor een jaar zijn mogelijk.’
Nieuwe mentaliteit nodig
Voor sommige ondernemers was de verhuizing naar De Enk
een goed moment voor de invoering van een andere manier
van werken, die minder beslag legt op vierkante meters. De
faciliteiten en voorzieningen maken bijvoorbeeld flexibele
werktijden mogelijk. De Enk gaat niet om vijf uur dicht;
wie wil, kan ook ’s avonds werken. Volgens Gerk van de
Wal staan veel beleggers nog onvoldoende open voor het
‘nieuwe werken’ en de veranderde werkelijkheid van de
kantorenmarkt: ‘Voor die enorme, verlaten panden vinden
we echt geen grote huurders meer die het hele gebouw
bezetten. Maar met dertig kleinere huurders lukt het wel.
De mentaliteit van de beleggers is nog niet om.’ Mogelijk
zijn voor die starheid ook zwaarwegende boekhoudkundige
en fiscale redenen, erkent van der Wal. ‘Maar bepaalde
gebouwen moeten een andere bestemming krijgen. Daarbij
moeten alle betrokken partijen bij het bedrijfsleven en de
overheden samenwerken.’
Atoomkelder
Tijdens de Koude Oorlog zijn in Nederland honderden
‘atoomvrije’ schuilkelders gebouwd. Drukten de Russen op
de fatale knop, dan konden delen van de bevolking nog een
goed heenkomen zoeken onder de grond. Of waren de kelders
vooral bedoeld voor de notabelen, die extra waardevol
werden geacht voor de postnucleaire samenleving? De
atoomkelder onder De Enk (drie niveaus) had een noodhospitaal
met ongeveer 150 bedden. Aan de hand daarvan
is niet helemaal duidelijk hoeveel mensen in totaal onder-
foto’s Louk Heimans
Entree met opengewerkte structuur: originele ‘skelet’ goed zichtbaar.
gebracht zouden worden. Een van de ruimtes herbergt
een kennelijk ‘commandocentrum’ voor de Enka-top van
destijds, compleet met stafkaarten van het hele land. Dacht
men van daaruit het concern in het verwoeste en door straling
geteisterde Nederland nog te kunnen bestieren? Zulke
‘geheime’ schuilplaatsen zijn inmiddels bijna allemaal ont-
Luchtkanalen in de atoomkelder. Viel de stroom uit, dan was handbediening
mogelijk, met een soort peddelsysteem.
manteld of herbestemd als parkeergarage. Ook het Koude
Oorlog monument onder De Enk staat leeg. Wel zijn de met
stalen deuren vergrendelde luchtsluizen en diverse noodvoorzieningen
nog te bezichtigen. Ze roepen vooral vragen
op, zoals: wanneer dacht men weer naar boven te kunnen?
Fraaie detaillering en een flexibiliteit waar veel later gebouwde kantoren niet
aan kunnen tippen!

SportMatch
Bemiddeling in sportreclame
Productie van reclameuitingen
Meten van exposure
T 026-4433443
www.sportmatch.nl
Vastgoed Snippers
foto’s: DTZ Zadelhoff en Strijbosch Thunissen
Grote Oord 4, Arnhem
DTZ Zadelhoff, Retail Services, heeft namens VM Retail
een winkel aangehuurd aan de Grote Oord 4 in Arnhem.
De winkel heeft een oppervlakte van ca. 102 m 2 met ca.
40 m 2 opslagruimte op de 1e en ca. 40 m 2 opslagruimte op
de 2e verdieping en zal gebruikt worden voor de formule
Pieces.
Psychologiepraktijk naar Amsterdamseweg 25a
Voor de kantoorruimte aan de Amsterdamseweg 25a
in Arnhem is een huurovereenkomst gesloten met GGz
Praktijk uit Arnhem, een praktijk van psychologen welke
reeds een andere vestiging in Arnhem heeft aan de Trans
15. Namens de verhuurder heeft Strijbosch Thunnissen
Bedrijfsmakelaars Arnhem, partner in Dynamis bemiddeld
bij de verhuur.
Nieuwe huurder voor Simon Stevinweg 27
Advanced Separation Company (ASCOM) BV heeft kantoorruimte
gehuurd in het bedrijfsverzamelgebouw aan
de Simon Stevinweg 27 in Arnhem. ASCOM houdt zich
bezig met het ontwerpen, ontwikkelen en leveren van
geavanceerde scheidingstechnieken voor met name de
offshore olie-industrie. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars
Arnhem, partner in Dynamis, heeft in deze transactie
opgetreden voor de verhuurder.
Aicon Groep vestigt zich in Arnhem
De Aicon Groep heeft kantoorruimte gehuurd aan de
Eusebiusbuitensingel 32-1 in Arnhem. De organisatie
faciliteert mensen en organisaties bij het zichtbaar en
duurzaam optimaliseren van hun persoonlijke ontwikkeling
en zakelijke groei. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars
Arnhem, partner in Dynamis heeft bij het tot
stand brengen van deze overeenkomst opgetreden voor
de verhuurder, een particuliere belegger.
Thuiszorg Service Nederland huurt Looierstraat 28
te Arnhem
Thuiszorg Service Nederland (TSN) heeft ca. 170 m 2
kantoor met baliefunctie aan de Looierstraat 28 gehuurd.
Thuiszorg Service Nederland is een landelijk operende
organisatie die met lokale vestigingen alle vormen van
zorg aanbiedt. Namens een particuliere belegger heeft
Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem, partner
in Dynamis de transactie tot stand gebracht.
2

foto: TiasNimbas Business School
Willem G. Keeris over de waardebepaling van vastgoed
Transparantie moet je
afdwingen
Prof. ir. Willem G. Keeris MRICS is Academic Director Real Estate aan de TiasNimbas Business School in Tilburg.
Daarnaast is hij nog verbonden – als visiting-professor Real-Estate & Housing – aan de TU in Delft. In zijn vele publicaties
en lezingen pleit hij voor de plaatsing van vastgoed op het strategisch beleidsniveau van ondernemingen en
instellingen. Kort gezegd: met je vastgoed geld genereren voor je core business. Dat vereist volgens hem meer aandacht
voor wetenschappelijke inzichten bij professionals in het vastgoedmanagement. Erkenning van wetenschappelijke
methoden om tot waardebepaling te komen, zou bovendien bijdragen tot de broodnodige transparantie in
de sector. Aan M2 legt hij uit waarom daar vooralsnog weinig van terechtkomt.
Kennis van processen
‘Vastgoed is het oudste vakgebied ter wereld,’ stelt Willem
Keeris. ‘Daarmee desavoueer ik wellicht dames uit een
bepaalde beroepsgroep. Maar als wetenschapsgebied is
het vrij nieuw. Helaas is er in de branche nog te weinig
belangstelling voor. Die aandacht moet er echt komen, in
het belang van de beleggers en financiers, de gebruikers en
Willem G. Keeris
de gemeenschap. In de processen rond vastgoed, waaronder
het management en de instandhouding ervan, spelen
soms tegenstrijdige belangen, die een zorgvuldige afweging
verdienen. Juist vanuit het standpunt van belegger en
investeerders is het belangrijk om die processen te kennen.
Is investeren verantwoord, gezien de verhouding tussen de
bedragen en de risico’s? Het vertrekpunt moet zijn: de verhouding
– in de tijd gezien – tussen rendement en risico.
In dat perspectief is transparantie essentieel ten aanzien
van de waardeontwikkeling van vastgoed.’ Transparantie is
in de vastgoedwereld echter onvoldoende aanwezig, vindt
Keeris. Hij wijt dat aan de ‘handel’, die volgens hem verhindert
dat er een helder beeld ontstaat voor het vastgoedmanagement:
‘In de keten van processen zitten minimaal twee
momenten van handel: bij de totstandkoming en aankoop
van vastgoed – voor hoeveel geld verwerf ik het? – en bij
het doorschuiven naar een andere partij. Die handel, dat is
een ander vakgebied. In verband met het veiligstellen van
marges, is men daar niet zo gebrand op helderheid.’
‘In verband met het veiligstellen van marges is
men niet zo gebrand op helderheid.’
De hele keten
Elke analyse moet volgens Keeris beginnen bij het perspectief
van de belegger of investeerder: ‘Eerst komt het geld.
Zonder geld komt het vastgoed er niet; dat geldt ook voor
een onderneming die budget vrij maakt voor een bedrijfsgebouw.
Het kapitaalsbelang wordt afgewogen in relatie
tot de specificaties waaraan het moet voldoen, wil de gebruiker
het voor zijn doelen adequaat kunnen aanwenden.
Het moet natuurlijk niet zo zijn dat de gebruiker aan het
eind van een traject uitroept: maar dát had ik niet besteld!
Daarnaast moet je het proces in de tijd overzien. Blijft
het vastgoed geschikt voor gebruik in het bedrijfsbelang
en hoe lang hou je het als zodanig in de lucht? Stel je dat
soort vragen niet, dan is je vertrekpunt slecht onderbouwd.
Daarom zeg ik tegen mijn studenten altijd dat ze door de
hele keten heen moeten kijken. De mate van nut die de
gebruiker aan het vastgoed toeschrijft, bepaalt de prijs die
hij ervoor over heeft, dus de te verwachten hoogte van de
inkomende geldstroom. Daardoor ontstaat waarde. Waarde
behelst dus iets anders dan die geldstromen. Die twee begrippen
moet je wel van elkaar onderscheiden.’
‘De mate van nut die de gebruiker aan het
vastgoed toeschrijft, bepaalt de prijs die hij ervoor
over heeft, dus de te verwachten hoogte
van de inkomende geldstroom. Daardoor ontstaat
waarde.’
Hidden information
Transparantie betreft dus vooral de manier waarop die
waarde tot stand komt, aldus Keeris. ‘Daar zit de blokkade,
want men redeneert: hoe meer transparantie, des te minder
marge op de handel. Hier en daar belijdt men met de mond
wel de wenselijkheid van meer helderheid. En bij grote,
beursgenoteerde partijen wordt het afgedwongen. Maar
in de sector zelf hecht men nogal aan de veronderstelde
voorsprong door “hidden information”. Investering of sponsoring
om de processen goed in beeld te krijgen, zit er voorlopig
niet in. Externe dwang – door de overheid misschien
– zou hier een rol moeten spelen, want als wetenschapper
heb je weinig macht. Bij de grote beleggers kwam het “turning
point” toen de grote moedermaatschappijen, die ook
in andere zaken dan vastgoed beleggen, gedwongen werden
tot verantwoording. Dan moet je overal hetzelfde verhaal
vertellen, of het nu om aandelen, obligaties of vastgoed
gaat. Die uniformering leidde tot een benchmark en een
index. Dat was een eerste aanzet tot helderheid, maar het
bleef beperkt. Ik zie het als een doekje voor het bloeden.
Niet echt alles komt op straat, er blijft anonimiteit, het
gaat steeds over gemiddelden en nooit over “best practices”.
Gemiddelde rendementen worden nooit in verband gebracht
met risico’s en beleidslijnen.’ Keeris ziet gemiddelden
dan ook louter als theoretische, cijfermatige constructies:
‘Het gemiddelde bestaat niet. Waar richt je je dan op?’
‘Het is niet verwonderlijk dat men hier en daar
meesmuilend over taxateurs praat. Ze zijn te
zeer verweven met het commerciële belang
van ondernemingen; dat is niet gezond.’
Taxateurs
Mocht de transparantie bij beleggers al iets voorstellen, dan
moet helaas vastgesteld worden dat de markt die ontwikkeling
niet volgt. Keeris: ‘De corporaties en de top van de
beleggers doen een beetje mee, maar de markt regelt de
zaken liever intern. Ik zou graag zien dat verantwoording
werd afgedwongen in situaties waarin men het belang van
relatieve buitenstaanders raakt, zoals aandeelhouders.
Aandeelhouders mogen zich niet met het beleid bemoeien,
maar zijn wel afhankelijk van dat beleid. Die hebben dus
recht op dit soort informatie. Helaas geldt het nu allen voor
beursgenoteerde en publieke organisaties.’ Willem Keeris
begrijpt ook de veelgehoorde kritiek op taxateurs: ‘Wat is
de relevantie van taxaties zoals die doorgaans plaatsvinden?
Je kunt wel de historische kostprijs opvoeren en daar
de afschrijving tegen afzetten, maar in beide gevallen heb
je dan nog geen goed beeld van risico’s en rendementen
ten opzichte van investeringen. Terwijl dat juist bepalend
is. De feitelijke drager van waarde is de verdiencapaciteit
in de toekomst. Is die er niet of onvoldoende, dan heb je na
afloop van het proces alleen de waarde van de grond minus
de sloopkosten. Het is niet verwonderlijk dat men hier en
daar meesmuilend over taxateurs praat. Ze zijn te zeer
verweven met het commerciële belang van ondernemingen;
dat is niet gezond.’
‘De emoties “overrulen” vaak de ratio. Mensen
worden bijvoorbeeld verliefd op een huis,
kopen het en dan komen de rationalisaties
achteraf.’
Dynamische vraag
De relatie tot de gebruiker en zijn bedrijfsvoering is volgens
Keeris dus de belangrijkste factor bij waardebepaling. De
crisis en leegstand in de kantorenmarkt acht hij daarbij
illustratief: ‘Er is een verschuiving te zien in de karakteristiek
van onze economische grondslag. Daardoor komen
er andere manieren van werken op, die niet meer per se
in een kantoor moeten plaatsvinden. Er is wel vraag naar
andersoortige ruimtes, voor sociale doeleinden of voor
team building bijvoorbeeld. Maar bepaalde werkzaamheden
kun je net zo goed thuis of bij de klant doen. Veel kantoren
voldoen hier niet aan. Dat probleem is onder meer in de
hand gewerkt doordat er in de afgelopen decennia te veel
is bijgebouwd. Kennelijk hebben de ontwikkelaars – en
vervolgens de beleggers - onvoldoende ingespeeld op de
dynamische vraag bij gebruikers.’
Emoties
De functionaliteit als waardebepalende factor is vrij gemakkelijk
hard te maken, omdat ze direct te verbinden is aan
concrete, technische en fysieke kenmerken van gebouwen.
Flexibiliteit is daarbij een belangrijk fenomeen, want daarmee
kan vastgoed geschikt blijven voor een veranderende
of zelfs nieuwe gebruiker. In dat opzicht is nog redelijk in
kaart te brengen hoe lang een pand “courant” zal blijven,
c.q. zijn verdiencapaciteit voor gebruikers en beleggers zal
behouden. Volgens Keeris spelen emoties echter ook een belangrijke
rol. Die zouden eigenlijk bij de analyse betrokken
moeten worden, maar ‘het is moeilijk om daar parameters
en rekenmodellen voor te vinden. Vastgoed zit dicht bij de
onderlagen in de piramide van Maslow, bij de emoties en instincten.
Het heeft te maken met respectievelijk veiligheid,
onderdeel van de groep zijn, identiteit, status en zelfvervulling.
De emoties “overrulen” vaak de ratio. Mensen worden
m2 | 03-11 | 1

2 | 03-11 | m2
bijvoorbeeld verliefd op een huis, kopen het en dan komen
de rationalisaties achteraf. Via grote databanken kun je de
emotionele waarde van vastgoed wel enigszins in parameters
en rekenmethodieken onderbrengen. Maar je komt niet
verder dan de effecten van verschijnselen, uitgezet over gemiddelden.
En niemand is een gemiddelde. Op objectniveau
kun je dit soort zaken niet in een taxatiemodel gieten.’
‘Waarom zou economisch eigendom altijd vast
moeten zitten aan juridisch eigendom?’
Vastgoedmanagers
Bij grote instellingen, bijvoorbeeld in de zorg, verandert de
rol van de facility manager. Steeds vaker gaat men ervan
uit dat deze op strategisch niveau meedenkt. ‘De internationale
ontwikkeling gaat beslist in die richting,’ signaleert
Keeris. ‘De facility manager, komend vanuit een positie
als huismeester, evolueert verder naar de functie van real
estate manager. Maar hier is de sector nog niet zo ver. Als
men wel die kant uit wil, dan zal men meer moeten doen
aan imago en professionalisering. Zelf ben ik voorstander
van die ontwikkeling.’ Die opvatting ventileerde Willem
Keeris dan ook op een symposium dat de NVGT op 6 oktober
2010 organiseerde in De Reehorst te Ede. In zijn lezing
gaf hij aan hoe instellingen met de inzet van hun vastgoed
geld uit de markt kunnen halen voor de optimalisering van
hun primaire proces.
‘Het draait onder meer om de vraag wat je over hebt voor
het beschikkingsrecht over je vastgoed,’ zegt hij. ‘Als
makkelijk voorbeeld neem ik even een woningcorporatie.
Die heeft als maatschappelijke opdracht het leveren van
adequate woonfuncties aan mensen die niet in de positie
zijn om die in de markt te verwerven. Die taak, die de overheid
dus liever niet aan de markt overlaat, is puur utilitair.
In verreweg de meeste gevallen heeft de corporatie zowel
het juridisch als het economisch eigendom. Dus zowel de
eigendomsregistratie in het kadaster als het recht om het
vastgoed te exploiteren door middel van huurgelden. Maar
waarom zou economisch eigendom altijd vast moeten zitten
aan juridisch eigendom?’
‘De looptijd zal altijd afgewogen worden tegen
het risico. Lange looptijden vereisen dat beide
partijen elkaars kwaliteit zorgvuldig beoordelen.’
Apart fonds
‘Momenteel wordt met name in de zorg nagedacht over
modellen waarbij het vastgoed ondergebracht is in een
extern fonds. Een zogenaamde asset manager runt dat
fonds, adviseert over de inzetbaarheid, de monitoring van
processen en de bedrijfsvoering. Via zo’n constructie kun
je geld maken door onderdelen van wat je hebt, uit te zetten
bij een institutionele belegger. Daarmee koppel je het
juridische eigendom los van het economische. Verder mag
je nog van alles met dat vastgoed doen, alleen staat het in
het kadaster niet meer op jouw naam. Beleggers hebben
best geld over voor een solide geldstroom. Het meerdere
dat de gebruiker er in economisch opzicht uithaalt, zal ze
een zorg zijn. Of beter gezegd: des betrouwbaarder is de
huurder.’ De reden dat dit soort oplossingen nog weinig
ingang vindt, is volgens Keeris gedeeltelijk terug te voeren
op de vrees van bestuurders dat ze teveel zeggenschap uit
handen zouden geven. Zo’n extern fonds is misschien ‘eng’
en de partijen bij elkaar brengen in een samenwerkingsverband
lijkt lastig. ‘Het blijft moeilijk om het eens te worden
in een dergelijk gremium,’ zegt hij. ‘Mensen op dat soort
stoelen zijn geen samenwerkers. Daarnaast is de NMA een
sta in de weg, want samenwerking op regionaal niveau zou
afbreuk doen aan de vereiste concurrentie in de markt.
Maar waarom zou je concurrentie willen tussen organisaties
met een maatschappelijke opdracht?’
Lease back
Een andere manier om juridisch en economisch eigendom
los te koppelen, eveneens om geld vrij te maken voor de
core business, is gelegen in de diverse sale-lease-back constructies
die Keeris bepleit. ‘De koper betaalt jou een prijs
voor het vastgoed en geeft je het economisch recht in huur
terug. Aan het eind van de huurperiode kan de gebruiker
desgewenst het juridisch eigendom weer in handen krijgen,
afhankelijk van de gekozen constructie. De “lessor” heeft
dan een aantal jaren een vaste geldstroom gekregen. Het is
eigenlijk te zien als een vorm van huurkoop. Er is wel een
belangrijk verschil met huurkoop. Want bij vastgoed mag
deze constructie alleen als de belegger het restrisico draagt.
Een belegger moet risico nemen, dat is bij de wet geregeld,
maar hij zal dat aanvaarden bij een lange looptijd. Die
looptijd zal dus altijd afgewogen worden tegen het risico.
Lange looptijden vereisen dat beide partijen elkaars kwaliteit
zorgvuldig beoordelen. Het gaat om de soliditeit van de
geldstroom, in de tijd gezien. De gebruiker moet zeker zijn
van de kwaliteit van het vastgoed. Kan hij daar de komende
twintig jaar nog zitten? Hoe ontwikkelen zich de markt en
de bedrijfsvoering?’
Gevaren
Het klinkt plausibel en aantrekkelijk: je hebt iets kostbaars
in handen, dus genereer je daarmee geld voor je bedrijfsvoering.
Maar veel zal afhangen van de inzichten en deskundigheid
van beslissers en hun adviseurs. De vrij recente
perikelen rond het vastgoed van de politie Midden-Gelderland
en de Rozendaalse Vastgoed Groep (RVG) illustreren
dit overduidelijk. Daar werd een sale-lease-back transactie
aangegaan, waarmee de verkopende partij in zekere zin
het schip in ging, althans dat is de opvatting van sommige
critici. De problemen concentreren zich ook hier op het
cruciale punt van de waardebepaling en de verschillen in
opvatting daarover. Door de RVG ingekocht vastgoed, dat
dus weer teruggehuurd werd door de politie, werd even
later voor een aanzienlijk hogere prijs doorverkocht. Ook
rezen er vragen over de huurprijzen in verhouding tot de
geaccepteerde verkoopprijs. In ieder geval had de SLB-constructie
voor de verkopende (en later hurende) partij niet
het gewenste financiële resultaat. Hoewel een speciaal daartoe
aangestelde onderzoekscommissie (de Commissie Havermans)
geen illegale of onoorbare praktijken vaststelde, ook
niet bij de RVG, kwalificeerde zij de korpsleiding van Politie
Midden-Gelderland als onprofessioneel op het gebied van
vastgoed en achtte zij de invloed van adviseurs in dezen
ontoereikend. Geen fraude dus, maar wel narigheid door
amateurisme en gebrek aan transparantie.
Adviseurs
Geconfronteerd met deze kwestie, zegt Keeris: ‘Ik ken de
precieze achtergronden niet, maar je kunt vraagtekens zetten
bij de kwaliteit van hun adviseurs. Als ze die tenminste
hadden. In ieder geval hadden ze zich beter moeten laten
informeren en ondersteunen. Er zijn nu eenmaal vuistregels
voor de verhouding tussen verkoopprijs en huur. Over de
waardestijging van gebouwen binnen een kort tijdsbestek
kan ik in dit specifieke geval niets zeggen. Er zijn gevallen
bekend waarbij een aantal schakels dienden om onterechte
waardestijging te camoufleren. Bij een notaris wordt dan
iets veranderd om een hogere waarde aannemelijk te
maken. Maar soms zijn er goede redenen voor een waardestijging.’
‘Er zijn gevallen bekend waarbij een aantal
schakels dienden om onterechte waardestijging
te camoufleren. Bij een notaris wordt dan iets
veranderd om een hogere waarde aannemelijk
te maken. Maar soms zijn er goede redenen
voor een waardestijging.’
Klimop
Onvermijdelijk komt de Klimop-zaak ter sprake, waarover
Vasco van der Boon en Gerben van der Marel in 2009 hun
boek De Vastgoedfraude berichtten. ‘Het wordt te gemakkelijk
gemaakt,’ zegt Keeris. ‘Helderheid in de markt, minder
“hidden information”, kan mensen dwingen tot eerlijke
deals. Op die manier, en door vaker second opinions op te
vragen, voorkom je fouten. Een extra adviseur kost minder
dan de nadelen van een foute transactie. Je hebt ook te
maken met menselijke zwakte. In iedere organisatie zit een
doorsnede van de gemeenschap. Wie kwaad wil, weet dus
altijd de types te vinden die beïnvloedbaar zijn. Nogmaals,
in de vastgoedhandel houdt men collectief de transparantie
tegen. Geen wonder, als je kijkt naar het hoge aantal
vastgoedhandelaren bij de Quote 500. Deze sector zal alleen
onder externe druk veranderen.’
m2 | 03-11 |

Wat geeft u jaarlijks uit aan schoenen?
...en hoeveel aan de bril die u dagelijks draagt?
Polman Opticiens
Alles voor uw ogen
Polman Optiens biedt in de regio rond Arnhem alles wat u nodig heeft op het gebied van oogcorrectie. Het meest ruime aanbod
treft u aan bij Focus Optiek in Velp. Naar die vestiging kunt u makkelijk worden doorverwezen, mocht dat noodzakelijk zijn.
Focus Optiek
Filiaalhouder: Peter Hol
Oogmeting, brillen, contactlenzen, nachtlenzen, optometrie, low-
vision, glaucoomconsult, oogarts op afspraak, audicien op afspraak.
Emmastraat 21
6881 SN Velp
Tel 026-3617559
Fax 026-3637788
focusvelp@polman-optiek.nl
De Huessensche Poort
Filiaalhouderster: Ilse Giesbers
Oogmeting, brillen, contactlenzen, nachtlenzen,
audicien op afspraak.
Langestraat 64
6851 AS Huissen
Tel 026-3251974
Fax 026-3256615
huessenschepoort@polman-optiek.nl
Rijks Optiek
Filiaalhouder: Geert Jan Engwirda
Oogmeting, brillen, contactlenzen en nachtlenzen.
Utrechtseweg 124a
6862 AP Oosterbeek
Tel 026-3333973
Fax 026-3391225
rijksoptiek@polman-optiek.nl
Ouwerling Optiek
Filiaalhouder: Michel Swart
Oogmeting, brillen, contactlenzen, nachtlenzen,
audicien op afspraak.
Dorpsstraat 101
6661 EJ Elst
Tel 0481-375000
Fax 0481-350418
ouweling@polman-optiek.nl
FOCUS ELITE PLUS 1
www.polman-optiek.nl
Vastgoed Snippers
foto’s: DTZ Zadelhoff
NRG huurt nieuwe huisvesting van
TCN Arnhems Buiten
TCN en NRG hebben onder begeleiding van DTZ
Zadelhoff een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor
huisvesting op het businesspark Arnhems Buiten. Vanaf
1 december huurt NRG er gefaseerd in totaal circa 3.100
m 2 kantoor- en bedrijfsruimte, waaronder een nieuw te
bouwen bedrijfsruimte van 800 m 2 .
De Nuclear Research & consultancy Group (NRG) is een internationaal
bedrijf dat is gespecialiseerd in technische consultancy
op het gebied van kernenergie, risicomanagement,
inspecties en stralingsveiligheid. NRG adviseert bedrijven
en overheden in binnen- en buitenland. Haar nucleaire
expertise vormt de basis voor dienstverlening aan vele
bedrijfstakken, waaronder de chemie, olie- en gaswinning
en de medische sector. NRG heeft vestigingen in Petten en
Arnhem. Voor de huidige vestiging op Arnhems Buiten was
NRG op zoek naar nieuwe huisvesting. Enerzijds in verband
met de verwachte groei de komende jaren en de wens om
de bedrijfsactiviteiten in Arnhem zoveel mogelijk te concentreren,
anderzijds omdat voor een deel van de huidige
huisvesting de huurovereenkomst werd beëindigd vanwege
Willemsplein 37, Arnhem
DTZ Zadelhoff heeft namens Amsterdamsche Huizenhandel
en Administratiemaatschappij B.V. en collegiaal met
ABC Bedrijfsmakelaars ca. 100 m 2 kantoorruimte gelegen
op de 3e verdieping verhuurd aan Flyer direct BV
en ca. 495 m 2 kantoorruimte verdeeld over de begane
grond, 1e en 2e verdieping, verhuurd aan Unique Nederland
BV. Hiermee is het gehele object verhuurd.
de herontwikkeling van deze locatie. De nieuwe bedrijfsruimte
wordt dit jaar nog gerealiseerd en opgeleverd. Vanaf
2013 is het definitieve kantoorgebouw van circa 2.300 m 2
beschikbaar voor NRG. Hiermee ontstaat een compacte
huisvesting, met de mogelijkheid om kantoorruimte en bedrijfsruimte
aan elkaar te koppelen. Tot dat moment voert
NRG de kantooractiviteiten vanuit een tijdelijke locatie op
Arnhems Buiten uit.
DTZ Zadelhoff begeleidde NRG bij deze transactie. De verhurende
partij is TCN Arnhems Buiten B.V.
Bakkerstraat 4, Arnhem
DTZ Zadelhoff, Retail Services, heeft namens VastNed
Retail Nederland B.V. ca. 189 m 2 winkelruimte, gelegen
op de begane grond van de Bakkerstraat 4 in Arnhem,
verhuurd aan MarcCain.
m2 | 03-11 |

6 | 03-11 | m2
Architect Han Hameeteman over [A] Platform
en de aanpak van leegstand
Een Tweede Leven?
foto’s: Louk Heimans
Op 22 juni 2010 vond in Arnhem het symposium ‘Een Tweede Leven’ plaats, georganiseerd door het [A]Platform,
een samenwerkingsverband van 8 architectenbureaus. Het symposium had als thema de problematiek van de
langdurig leegstaande kantoren in de Gelderse hoofdstad. Daarmee preludeerde men op de landelijke Dag van de
Architectuur op 26 juni 2010, getiteld ‘Tweede Leven Architectuur en Hergebruik’. Architect Han Hameeteman
legt uit waar [A]Platform voor staat en geeft zijn visie op revitalisering en hergebruik van leegstaande kantoren.
Hameeteman is tevens secretaris van een kersverse projectgroep (‘aanjaagteam’), die de problematiek (200.000 m2
leegstand in Arnhem!) voortvarend wil aanpakken.
Bekendheid
‘Het [A]Platform is geboren uit ontevredenheid over detacheringbureaus,’
vertelt Han Hameeteman. ‘Voor de reces-
DEELNEMERS AAN [A] PLATFORM:
- bd architectuur
- Derksen & Bongers
- Han Hameeteman Architectuur
- Hurenkamp Architecten
- IdeA Architecten
- inTex Architecten
- SBH Architecten
- Wismans & de Jong Architecten
sie hadden architectenbureaus regelmatig extra mensen nodig.
De detacheringbranche is daar destijds – tegen stevige
tarieven – op ingesprongen. Een duurbetaalde oplossing,
waarmee we lang niet altijd de juiste mensen in huis haalden.
Daarom zijn we met acht bureaus een pool gestart, om
elkaar te helpen door mensen uit wisselen. Dat heeft een
tijd goed gefunctioneerd, wat tot onderling vertrouwen
leidde. Inmiddels is het door de recessie niet meer zo druk
dat je vaak extra mensen nodig hebt. Maar het komt wel
voor dat kleinere bureaus specialistische kennis die ze zelf
niet huis hebben, inhuren bij de grotere. Die grote architectenbureaus
kunnen dan bepaalde personeelsleden op
een zinvolle manier uren laten maken. Gaandeweg gingen
we ons afvragen of we niet meer konden doen. Het viel
ons bijvoorbeeld op dat in onze stad relatief veel projecten
uitgevoerd werden door architecten buiten Arnhem. Hoe
kwam dat? Een studie in samenwerking met HAN-studenten
wees onder meer uit dat we ons beter moesten presenteren.
Dat gaf het startsein tot het [A] Platform, een bundeling
van acht zelfstandige bureaus die gezamenlijk werken aan
meer bekendheid, expertisevergroting, contact met de
opleidingen en een betere bedrijfsvoering.’
‘Hoe maak je van een locatie weer een
“hot spot”, waar je graag met je bedrijf
gaat zitten?’
Inspireren
‘Het symposium “Een Tweede Leven”, was ons idee. Het leek
ons een goede gelegenheid om eens te laten zien wat we
kunnen. Daartoe grepen we een object aan dat al langere
tijd problematisch was: Jansbuitensingel 24. Voor dit kantoorgebouw
uit de jaren ’60 vindt eigenaar Aegon kennelijk
geen belangstellende partij. Daar wilden we onze ideeën
op loslaten, om aan te tonen dat je meer kunt bedenken
dan wachten op die ene grote organisatie die 4000 m2 gaat
huren. Die grote gebruiker vind je namelijk niet meer. Dat
is niet alleen een gevolg van de recessie, het heeft ook
te maken met zaken als “het nieuwe werken”. Alle acht
aangesloten bureaus maakten een plan voor Jansbuitensingel
24, gewoon om te prikkelen en te inspireren. Geen van
deze plannen zal concreet worden losgelaten op het pand
van belegger Aegon. Maar de oplossingen die we vonden,
tonen op een overtuigende manier wat er mogelijk zou zijn
als diverse partijen, waaronder beleggers, het roer zouden
omgooien.’
‘De oplossingen die we vonden, tonen op een
overtuigende manier wat er mogelijk zou zijn
als diverse partijen, waaronder beleggers, het
roer zouden omgooien.’
Aanjaagteam
De presentatie van de acht verschillende ontwerpen gaf
aanleiding tot interessante discussies tijdens het symposium
‘Een Tweede Leven’, maar vanuit beleggers, huurders en
potentiële huurders kwamen weinig reacties. Hoe konden
die wakker geschud worden? Han Hameeteman: ‘In september
zijn we gesprekken met de gemeente aangegaan, om te
komen tot een “aanjaagteam”. Dat team zou volgens ons
verloedering en leegstand in de stad moeten bestrijden. Het
initiatief werd enthousiast ontvangen en inmiddels hebben
diverse geledingen in het team zitting genomen. Het gaat
dan om vertegenwoordigers van de gemeente, eigenaren en
beleggers, makelaarsorganisaties, ondernemers, woningcorporaties,
banken, architectenbureaus en vastgoedprofessionals.
Ik zit er zelf in vanuit [A] Platform, dus namens de
architecten. We richten ons op de hele Arnhemse situatie
dus niet per se op Jansbuitensingel 24. Eind januari zijn we
daadwerkelijk aan de slag gegaan.’
Conservatisme doorbreken
Volgens Hameeteman is er in de kantorensector de laatste
jaren teveel bijgebouwd. De fixatie op nieuwbouw heeft
zijns inziens bijgedragen aan leegstand en verloedering.
‘Toch moet je erkennen dat veel oudere gebouwen niet
meer aan actuele gebruikerseisen voldoen,’ zegt hij. ‘Er zijn
dus wel degelijk behoorlijke ingrepen nodig als je ze een
andere functie wilt geven, bijvoorbeeld een woonfunctie.
En dat is een heikel punt. De eigenaren staan namelijk nog
niet te springen om hierin te investeren, zonder zeker te
weten dat ze een object voor langere tijd lucratief kunnen
verhuren. Aan de ene kant is het wel begrijpelijk dat ze
huiverig zijn voor omschakeling naar woonfuncties, want
woonruimte levert nu eenmaal structureel minder huur per
vierkante meter op dan kantoorruimte. Misschien kunnen
we – waar dat opportuun is – gebruik maken van de kennis
m2 | 03-11 |

| 03-11 | m2
en ervaring bij woningcorporaties. We hopen dat we bij de
grote beleggers het conservatisme kunnen doorbreken. Ze
zullen bijvoorbeeld moeten inspelen op de nieuwe manieren
van werken bij moderne organisaties en op de prioriteiten
van kleinere ondernemers, die flexibiliteit verlangen.’
‘Wat onbruikbaar is, blijft onbruikbaar, hoe
goedkoop je het ook maakt.’
Rol van architecten
De rol van de architect in dit geheel staat Hameeteman
helder voor ogen: ‘Het is een slechte zaak dat er aan de ene
kant zoveel vierkante meters in Arnhem onbezet blijven,
terwijl elders in de stad nieuwbouw plaatsvindt waarvan
je nu al weet dat die moeilijk verhuurbaar zal zijn. De
gebouwen die nog potentie hebben, moeten dus goed
ingevuld worden. Het perspectief van de architect is daarbij
belangrijk. Mijn opvatting van het vak impliceert dat je op
de eerste plaats kijkt naar de processen die in een gebouw
moeten plaatsvinden. Hoe kun je die ruimtelijk faciliteren?
Pas daarna ga je naar de buitenkant van een gebouw. Het
exterieur moet passen in het stedelijk weefsel en beantwoorden
aan de huidige opvattingen over duurzaamheid.
Om die doelstellingen te bereiken moet je gebruikmaken
van alle beschikbare actuele kennis.’
‘Mijn opvatting van het vak impliceert dat je
op de eerste plaats kijkt naar de processen die
in een gebouw moeten plaatsvinden. Hoe kun
je die ruimtelijk faciliteren?’
Gebiedsniveau
Han Hameeteman verwacht geen enkel heil van het almaar
omlaag brengen van de vierkante meterprijs: ‘Prijsdalingen
helpen niet. Wat onbruikbaar is, blijft onbruikbaar, hoe
goedkoop je het ook maakt.’ Verder denkt hij dat nadenken
over leegstand zich niet moet beperken tot de toestand
waarin een kantoorgebouw zich bevindt: ‘Wil je komen tot
adequate oplossingen, dan moet je niet alleen op gebouwniveau
kijken, maar ook op gebiedsniveau. Hoe maak je
van een locatie weer een “hot spot”, waar je graag met je
bedrijf gaat zitten? In dat kader willen we bijvoorbeeld
eens kijken naar de hele Jansbuitensingel, waar nu al die
makelaarsborden hangen. Op een aantal plekken kun je al
zien dat anderen bepaalde kansen hebben gezien en die op
een goede manier hebben aangegrepen, zoals bij De Enk,
het voormalige Akzo-kantoor. Wij willen graag over de hele
stad heen kijken, om te zien waar nog meer initiatieven
mogelijk zijn.’
JP Offset
bezoekadres: Geograaf 38, 6921 EW Duiven
postadres: Postbus 175, 6920 AD Duiven
T 026 369 63 60 | info@jp.nl | www.jp.nl

‘De bouwwereld streeft naar
een transparant Imago.
Voor mij ligt een schone taak
daaraan bij te dragen.’
Björn Ramakers, advocaat bouw- en aanbestedingsrecht
Weerdjesstraat 70
6811 JE Arnhem
t (026) 352 28 88
f (026) 352 28 89
www.dekempenaer.nl