ONDERNEMINGSPLAN Stadsontwikkeling AGB.pdf

AGB 

Autonoom Gemeentebedrijf Turnhout 

ONDERNEMINGSPLAN 2007-2009 

STADSONTWIKKELING AGB TURNHOUT 

Bouwen aan een centrumstad 

Goedgekeurd door de Raad van Bestuur op 28 mei 2008

Inhoudstafel 

1. Inleiding ................................................................................................................... 5 

2. Woonbeleid ............................................................................................................. 6 

2.1 Algemeen Beleidsplan 2008-2013 Stad Turnhout .................................................................. 6 

2.2 Stedenfonds .............................................................................................................................. 6 

2.3 Maatschappelijke effecten ........................................................................................................ 7 

2.3.1 Toename van het aantal inwoners .............................................................................................. 7 

2.3.2 Daling van de sociaal-selectieve stadsvlucht ............................................................................... 7 

2.3.3 Betere sociale mix op stads- en wijkniveau .................................................................................. 7 

2.3.4 Toename van het aanbod betaalbare, aangepaste en kwalitatieve woningen .................................. 7 

2.3.5 Verbetering van de kwaliteit van de stedelijke woonomgeving ....................................................... 8 

3 AGB Turnhout ......................................................................................................... 9 

3.1 Oprichting .................................................................................................................................. 9 

3.2 Opdrachtverklaring ................................................................................................................... 9 

4 Projectontwikkeling .............................................................................................. 11 

4.1 Bouwen aan een centrumstad ............................................................................................... 11 

4.1.1 Stedelijke projecten ................................................................................................................. 11 

4.1.2 Grond- en pandenbeleid .......................................................................................................... 11 

4.1.3 Andere ................................................................................................................................... 12 

4.1.4 Aandacht voor duurzaamheid en stedelijk groen ........................................................................ 12 

4.2 Projectoverzicht ...................................................................................................................... 12 


4.2.1.1 Meuletiende fase 2 ......................................................................................................... 12 

4.2.1.2 Pidpa ............................................................................................................................ 13 

4.2.1.3 Bruyne Strijd fase 2 ........................................................................................................ 13 

4.2.1.4 Nieuwe Erven ................................................................................................................ 14 


4.2.2.1 Lukerstraat 32 ................................................................................................................ 15 

4.2.2.2 Pastorij OLV Middelares ................................................................................................. 15 

4.3 Potentiële projecten ................................................................................................................ 16 


4.3.1.1 Melkhoek ....................................................................................................................... 16 

4.3.1.2 Melkhoek-Zuidoost ......................................................................................................... 16 

ONTWERP Ondernemingsplan 2007-2009 Stadsontwikkeling AGB Turnhout 

Pagina 2 van 44

4.3.1.3 Begijnenstraat binnengebied ........................................................................................... 17 

4.3.1.4 Kasteelloop .................................................................................................................... 17 

4.3.1.5 Muylenberg .................................................................................................................... 17 

4.3.1.6 Stedelijk Plateau ............................................................................................................ 17 


4.3.2.1 Schorvoortstraat ............................................................................................................. 18 

4.3.2.2 Steenweg op Zevendonk ................................................................................................. 18 

4.4 Realisatiewijze: de 4 identiteiten van het AGB ..................................................................... 19 

4.4.1 Ontwikkelaar........................................................................................................................... 19 

4.4.2 Deskundige ............................................................................................................................ 19 

4.4.3 Doorgeefluik ........................................................................................................................... 19 

4.4.4 Exploitant ............................................................................................................................... 19 

4.5 Projectwerking ........................................................................................................................ 20 

4.5.1 Projectwerking 10 fasen ........................................................................................................... 20 

4.5.2 Procedure .............................................................................................................................. 21 

4.5.3 Overleg Stad Turnhout ............................................................................................................ 21 

5 Personeel, organisatie en investeringen ............................................................ 22 

5.1 Personeel ................................................................................................................................. 22 

5.1.1 Algemene en financiële coördinatie ........................................................................................... 22 

5.1.2 Personeel zwembad ................................................................................................................ 22 

5.1.3 Personeel stadsontwikkeling .................................................................................................... 22 

5.2 Organisatie .............................................................................................................................. 22 

5.2.1 Raad van Bestuur ................................................................................................................... 22 

5.2.2 College van Commissarissen ................................................................................................... 23 

5.2.3 Directiecomité ......................................................................................................................... 23 

6 Financieel beleid ................................................................................................... 24 

6.1 Projectgebonden begroting stadsontwikkeling ................................................................... 24 

6.1.1 Projectgebonden begroting/Financiële quickscan ...................................................................... 24 

6.1.2 Rollend fonds......................................................................................................................... 24 

6.1.3 Stedenfonds .......................................................................................................................... 24 

6.1.4 Externe financiering ................................................................................................................ 25 

6.2 Niet-projectgebonden begroting............................................................................................ 25 

7. BIJLAGEN ............................................................................................................. 26 

7.1 Overzicht projecten ................................................................................................................ 26 

7.2 Projectfiches ........................................................................................................................... 27 

7.2.1 Meuletiende fase 2 .................................................................................................................. 27 


Pagina 3 van 44

7.2.2 Pidpa ..................................................................................................................................... 29 

7.2.3 Bruyne Strijd fase 2 ................................................................................................................. 31 

7.2.4 Nieuwe Erven ......................................................................................................................... 33 

7.2.5 Lukerstraat 32......................................................................................................................... 35 

7.2.6 Pastorij OLV Middelares .......................................................................................................... 37 

7.3 Planning ................................................................................................................................... 39 

7.4 Programmatie projecten ......................................................................................................... 39 

7.5 Financieel overzicht ................................................................................................................ 40 

7.5.1 Projectgebonden begroting Stadsontwikkeling ........................................................................... 40 

7.5.2 Niet-projectgebonden begroting ................................................................................................ 43 


Pagina 4 van 44

1. Inleiding 

In 2012, aan het einde van deze legislatuur, bestaat Turnhout 800 jaar. Door die gelegenheid krijgt Turnhout als 

kleinste centrumstad van Vlaanderen de kans om zich groots te tonen naar de buitenwereld toe. Het is hoe dan 

ook een moment dat niet onopgemerkt voorbij mag gaan. Voordat de Stad Turnhout deze historische kaap kan 

afronden, staan we nog voor belangrijke uitdagingen. Het is dan ook de ambitie om vóór 2012 een aantal grote 

structuur- en beeldbepalende projecten in de stadskern af te ronden, zoals het Turnova-project, de heraanleg van 

de Grote Markt en de Noordboulevard. 

Turnhout wil in 2012 op de kaart van Vlaanderen alsnog een stad op mensenmaat blijven, waar bewoners zich 

thuis voelen in een aangename buurt. Zowel in het bestuursakkoord, het algemeen beleidsplan 2008-2013 als in 

het ruimtelijk structuurplan wordt erop gewezen dat Turnhout een uniek woonconcept in Vlaanderen bezit: 

“stedelijk, overal dichtbij en tegelijk groen en rustig”. Geborgenheid die je in kleinere gemeenten vindt, wordt 

verbonden met het veelzijdig aanbod van een bruisende stad. Hiermee moet Turnhout niet alleen nieuwe 

bewoners aantrekken, maar ook de huidige bevolkingsgroepen een gezellig thuis bieden. In deze leefomgeving 

moeten de inwoners van de stad een warm nest vinden. 

Een goed gevoel hebben in de stad begint met kwaliteitsvol en betaalbaar wonen. Daarom is een actief 

huisvestingsbeleid nodig waarbij betaalbaar en sociaal wonen hun plaats krijgen. Een gezonde mix tussen private 

en publieke initiatieven moet het aanbod aanzienlijk verhogen. Hierbij zal gestreefd worden om binnen de nieuwe 

woonprojecten 15% sociale huisvesting te realiseren. 

Het autonoom gemeentebedrijf krijgt de taak om als uitvoerder van het stedelijke beleid een actieve rol te spelen 

op de huisvestingsmarkt. Op deze manier moet zij ertoe bijdragen dat de kwaliteit en betaalbaarheid van het 

wonen in Turnhout verhoogd wordt. 

Dit ondernemingsplan licht de werking van het AGB Turnhout voor de periode 2007-2009 toe. Hierbij mag niet 

vergeten worden dat vele van de vermelde projecten kaderen in een breder tijdsperspectief. In dit 

ondernemingsplan worden de financiële consequenties voor de komende jaren weergegeven en desgevallend 

nader toegelicht. 

De afgevaardigd bestuurder De voorzitter 

Dimitri Gevers Marcel Hendrickx 


Pagina 5 van 44

2. Woonbeleid 

2.1 Algemeen Beleidsplan 2008-2013 Stad Turnhout 

In zitting van 21 december 2007 keurde de gemeenteraad het Algemeen Beleidsplan 2008-2013 van de stad 

Turnhout goed. Het algemeen beleidsplan 2008-2013 geeft aan waarop het stadsbestuur van Turnhout de 

volgende jaren wil inzetten. Het is een geïntegreerd en strategisch beleidsplan met een missie, een visie, 

strategische, tactische en operationele doelstellingen. 

“Wonen” speelt een zeer prioritaire hoofdrol bij het algemeen beleid van de stad. Turnhout wil immers een divers 

woonaanbod creëren en het beleid heeft daarbij gekozen om prioritair in te zetten op meerdere thematische 

woonprojecten en de realisatie van vijf prioritaire stadsvernieuwingsprojecten (Grote Markt, Turnova, 

Noordboulevard/Stationsomgeving, Warandesite en Stedelijk Plateau). Ter verhoging van de woonkwaliteit in 

Turnhout, engageert de stad zich tevens om in te zetten voor het openbaar domein, een integrale 

veiligheidsaanpak en een gebiedsgerichte aanpak voor de vergroting van de betrokkenheid van de burgers. 

Door het samenspel van de verschillende beleidsdoelstellingen en in te zetten op de drie speerpunten (wonen, 

beleven en ondernemen) kan Turnhout haar troeven uitspelen en verder groeien tot een veelzijdige, creërende 

stad waar mensen zich volledig thuis kunnen voelen. 

Om de strategische doelstellingen opgenomen in het Algemeen Beleidsplan waar te maken, kunnen en zullen 

verschillende van deze diverse projecten autonoom, gedeeltelijk of mede ontwikkeld worden door het AGB 

Turnhout. De afweging of een project al dan niet (deels) door het AGB wordt gerealiseerd dient voor elk project 

afzonderlijk gescreend en bekeken in het licht van de eventuele meerwaardes die het AGB kan creëren, bv. qua 

flexibiliteit, verhoging timing, financiële ruimte, e.d. 

2.2 Stedenfonds 

Het Stedenfonds, de opvolger van het SIF (Sociaal Impuls Fonds) heeft de opdracht om Vlaamse steden 

financieel te ondersteunen bij het voeren van een duurzaam stedenbeleid. Turnhout heeft in deze 

beleidsovereenkomst een exclusieve keuze gemaakt voor het thema „wonen‟ en is hiermee een uitzondering in 

vergelijking met de andere centrumsteden. De keuze om op één thema in te zetten is echter een sterkte 

gebleken, aangezien het totaalbudget niet versnipperd wordt over een aantal activiteiten, maar er geconcentreerd 

ingezet wordt om een nieuw aandachtsgebied tot ontwikkeling te brengen. Deze keuze is in samenspraak met de 

Cel stedenbeleid van de Vlaamse Gemeenschap tot stand gekomen en goedgekeurd door de Vlaamse Regering. 

Vanuit deze insteek luidt de strategische doelstelling voor Turnhout als volgt: “De huidige bewoners behouden en 

gezinnen met kinderen aantrekken, met aandacht voor lokaal sociaal zwakkeren, door het verhogen van het 

aanbod aan betaalbare en kwaliteitsvolle woningen.” 

Op 30 juni 2003 heeft de gemeenteraad de beleidsovereenkomst tussen de Vlaamse gemeenschap en de stad 

Turnhout voor de periode 2003-2007 goedgekeurd. De overeenkomst werd op 18 juli 2003 ondertekend en 

aangepast/aangevuld door latere wijzingen. 

Binnen deze opdracht werd ondermeer volgende prestatie opgenomen: “het versterken van het stedelijk 

woonbeleid met het oog op het verhogen van het aanbod betaalbare en kwalitatieve woningen”. Gelet op 

verschillende ontwikkelingen, keurde de gemeenteraad en de raad van bestuur in zittingen van 3 december 2007 

respectievelijk 4 december 2007, de bijzondere samenwerkingsovereenkomst aangaande de verwerving van 

strategische gronden in functie van de doelstellingen van het Stedenfonds 2003-2007, goed. Door deze 

overeenkomst werd bepaald dat de genoemde beschikbare middelen van het Stedenfonds 2003-2007 konden 

aangewend worden door het AGB Turnhout voor de aankoop van gronden met als doelstelling de realisatie van 

sociale en/of betaalbare huisvesting binnen projecten. 

In de “nieuwe” beleidsovereenkomst voor de periode 2008-2013, goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting 

van 5 november 2007, wordt opnieuw maximaal ingezet op het thema “wonen” en de uitbouw van het 


Pagina 6 van 44

woonbeleid, alleen wordt er nu wel meer ruimte gelaten voor accentverschillen. Het betreft meer bepaald een 

ruimere formulering ter verhoging van de algemene woonkwaliteit. Zo kunnen middelen Stedenfonds ook ingezet 

worden voor de verwerving van eigendommen en de financiering van infrastructuurwerken met het oog op het ter 

beschikking stellen van deze eigendommen als publiek toegankelijke groenvoorzieningen of kwalitatieve 

buitenruimte. Daarnaast kan het stadsbestuur de kwaliteit en de aantrekkelijkheid van de stedelijke 

woonomgeving verhogen door de aankoop van strategische eigendommen met als doel deze zelf te ontwikkelen 

als kwalitatieve groen- en buitenruimtes of de kwaliteit van het particulier patrimonium te verhogen, en dit alles 

aangepast aan de noden en troeven van de woonomgeving. 

2.3 Maatschappelijke effecten 

Door het dermate inzetten op het woonbeleid, worden een aantal maatschappelijk effecten gecreëerd die hun 

invloed hebben op verschillende aspecten van de stad: 

2.3.1 Toename van het aantal inwoners 

Turnhout startte het jaar 2008 met 40.077 inwoners. De kaap van 40.000 werd voor het eerst in de geschiedenis 

overschreden, al dient wel gemeld te worden dat het inwonersaantal een dynamisch gegeven is. Door actief te 

werken op vlak van woonbeleid wordt getracht de kaap van 40.000 inwoners definitief te overschrijden om op die 

manier op weg te gaan naar de 50.000 inwoners. Deze doelstelling dient mede te garanderen dat Turnhout zich 

kan handhaven binnen de groep van steden met centrumfunctie, waar het heden op basis van het lagere 

inwoneraantal een uitzondering is. 

Door middel van een duurzame bevolkingsgroei wordt gestreefd naar een evenwichtige mix van doelgroepen 

zodat de financiële draagkracht van Turnhout in relatie staat tot haar takenpakket o.a. inzake sociale uitsluiting. 

2.3.2 Daling van de sociaal-selectieve stadsvlucht 

Turnhout blijft starters op de woonmarkt aantrekken, hetgeen een sterkte kan zijn. Het blijkt echter moeilijk om 

deze inwijkelingen te behouden zodra er binnen de gezinnen kinderen zijn of gepland worden. Deze groep lijkt uit 

te wijken. Dat het zoals vermoed hierbij gaat om iets meer kapitaalkrachtige gezinnen, wordt gesuggereerd door 

de gegevens op vlak van het inkomen zoals weergegeven in het “onderzoek naar de vestigings- en 

verhuismotieven bij de Turnhoutse bevolking”. Gezinnen met kinderen komen ook nog terug naar Turnhout, maar 

vaker gaat het hierbij om eenoudergezinnen. 

De buurgemeenten blijven hierbij de voornaamste bron voor nieuwe inwoners, maar tevens zijn zij de grootste 

concurrenten voor de huisvesting van jonge gezinnen met kinderen. 

2.3.3 Betere sociale mix op stads- en wijkniveau 

Een gezonde mix tussen private en publieke initiatieven moet het aanbod aanzienlijk verhogen. Zo zal er binnen 

alle nieuwe woonprojecten naar gestreefd worden om 15% sociale huisvesting te voorzien. Binnen de projecten 

wordt een sociale mix bevorderd, met name de creatie van evenwicht tussen koop- en huurwoningen in sociale 

huisvestingsprojecten. 

Ongewenste effecten tengevolge van de clustering van bepaalde bevolkingsgroepen in het verleden (bv. 

gettovorming) wordt tegengegaan door strategisch aankopen van panden in (potentiële) probleemwijken. 

2.3.4 Toename van het aanbod betaalbare, aangepaste en kwalitatieve woningen 

Het creëren van een aanbod aan betaalbare prijzen zal preventief een aantal aanwezige problemen oplossen of 

voorkomen. Primair is het wegnemen van de druk op vastgoedprijzen zodat de stad voor meer mensen 

betaalbaar wordt. Het gedifferentieerd aanbod slaat op een gedifferentieerde vraag. Ze heeft betrekking op de 

typologie (bv. gezinswoningen, appartementen, enz.), prijs i.c. betaalbaarheid én specifieke oplossingen voor 

specifieke doelgroepen (bv. ouderen, enz.). 

Kwalitatief slaat op het feit dat een kwalitatief goede huisvesting voor gelukkigere mensen zorgt. 


Pagina 7 van 44

2.3.5 Verbetering van de kwaliteit van de stedelijke woonomgeving 

Sturen van de kwaliteit van de stedelijke woonomgeving kan voornamelijk gebeuren in nieuwe projecten of 

stadsvernieuwingsprojecten. Sturen in het bestaand stedelijk weefsel, zoals de binnenstad, is verre van evident. 

Minimaal wordt geschikte buiten- of groenruimte beschermd en wordt indien mogelijk particuliere groenruimte 

publieke toegankelijk gemaakt. 

Toch kan ook in het bestaand stedelijk weefsel, m.n. de binnenstad, terug ruimte gecreëerd worden, mits degelijk 

planning en investering. Hierbij kan de stad sturen door gebruik te maken van het instrumentarium van de lokale 

overheid inzake ruimtelijke ordening (structuurplanning en vergunningenbeleid (opleggen lasten bij 

verkavelingsvergunningen (vb. % groen), stedenbouwkundige verordeningen, enz.). 

Door strategische verwervingen van gronden en/of panden kan de stad en/of het autonoom gemeentebedrijf een 

speler worden op de markt. Als mede-eigenaar kan medewerking verleend worden aan de realisatie van het 

project in ruil voor de realisatie van ruimere (te formuleren) beleidsdoelstellingen, die niet via het officiële 

instrumentarium kunnen worden opgelegd, zoals bijvoorbeeld de realisatie en inrichting van extra groen, 

specifieke speel- en buurtvoorzieningen,… Investeren in ruimte voor speelvoorzieningen en groen in de stad is 

echter niet evident gelet op de hoge grondprijzen en concurrentie met projectontwikkelaars op de markt. Soms 

zal er grond verworven worden die geschikt (en geschat) is om appartementen te bouwen, toch bestemd dienen 

te worden als openbaar domein, speelvoorzieningen, groen, enz. De aantrekkelijkheid van de woonomgeving 

voor jonge gezinnen met kinderen kan hier op langere termijn voor een financiële return zorgen. 


Pagina 8 van 44

3 AGB Turnhout 

3.1 Oprichting 

Op 29 mei 2006 werd groen licht gegeven voor de oprichting van een autonoom gemeentebedrijf met 

rechtspersoonlijkheid, gekend als AGB Turnhout, met als taak infrastructuur- en patrimoniumbeheer in de Stad 

Turnhout. Het bedrijf verwierf zijn rechtspersoonlijkheid in navolging van het ministerieel besluit van 6 september 

2006, waarin zowel de oprichting als de statuten van het AGB Turnhout werden goedgekeurd. 

Het autonoom gemeentebedrijf is de rechtsmatige opvolger van de vroegere Regie voor Grond- en Bouwbeleid, 

die werd stopgezet per 1 januari 2007 (gemeenteraadsbeslissing dd. 18 december 2006). Het nieuwe 

„dochter‟bedrijf van de Stad Turnhout biedt heel wat meer mogelijkheden om stadsvernieuwingsprojecten te 

realiseren of stadspatrimonium te beheren en te valoriseren. Alhoewel de grondregie zeker zijn nut heeft 

bewezen inzake grondverwervingen en een aantal huisvestingsprojecten, was ze onvoldoende bij machte om op 

de woningen vastgoedmarkt een betekenisvolle rol te spelen. Met het autonoom gemeentebedrijf kan dit wel 

wat betreft het opzetten van vernieuwingsprojecten, het oprichten van gemeenschappelijke rechtspersonen, het 

voeren van een gronden pandenbeleid en het beheren van het onroerend patrimonium. 

3.2 Opdrachtverklaring 

In de vorige legislatuur werd zeer veel tijd gestoken in het uittekenen van plannen om de selectieve stadsvlucht te 

keren en Turnhout verder als centrumstad op de kaart te zetten. Zo werd onder andere zeer veel tijd gestoken in 

de opmaak van het ruimtelijk structuurplan, waarbij een aantal strategische projecten naar voor werden 

geschoven. De uitvoering bleek echter niet altijd even snel te volgen, aangezien stadsontwikkeling een gepaste 

organisatievorm en een zeer hoge financiële investering vereist. 

Om aan deze organisatorische en financiële verzuchtingen van de stad tegemoet te komen, werd het autonoom 

gemeentebedrijf opgericht. Het is dan ook een „instrument‟ om uitvoering te geven aan beleidsengagementen van 

de stad Turnhout en aan belangrijke strategische projecten vervat in het structuurplan. De regie blijft steeds in 

handen van de stad Turnhout. Zo bepalen de gemeenteraad en het college van burgemeester en schepenen het 

beleid en zetten zij de grote politieke lijnen uit. 

De opdrachtverklaring van het bedrijf, dat aansluitend bij het statutair doel de essentie van het bedrijf omschrijft, 

en in het bijzonder zijn strategisch ambities, zijn activiteitensfeer en de wijze waarop het zijn ambities wil 

waarmaken, luidt als volgt: 

“AGB Turnhout is een publiek bedrijf van de Stad Turnhout. Als ontwikkelingsagentschap staat het bedrijf in voor 

het infrastructuur- en patrimoniumbeheer en voor de realisatie van stadsprojecten die zichtbaar en duurzaam 

ingrijpen op de structuur van de stad. Het bedrijf verricht daartoe vastgoedtransacties en kan zorgen voor de 

begeleiding en uitvoering van stadsprojecten, de exploitatie van infrastructuren bestemd voor culturele, sportieve 

of toeristische activiteiten en het beheer van bovenlokale structuurfondsen en/of subsidies. Het bedrijf 

onderscheidt zich door zijn bedrijfseconomische organisatievorm 1 .” 

Wat het autonoom gemeentebedrijf uniek maakt, is de combinatie van publieke doelstellingen en bedrijfsmatige 

middelen: 

- doelstellingen: AGB Turnhout streeft niet zo zeer eigen belangen na, maar tracht eerder de 

maatschappelijke doelstellingen te realiseren die door de democratisch verkozen organen van het 

stadsbestuur zijn bepaald en die per gemeentelijke legislatuur in een samenwerkingsovereenkomst 

worden vastgelegd; het is dus een uitvoerend agentschap van de stedelijke overheid; 

1 Mission statement van het AGB Turnhout zoals beschreven in de samenwerkingsovereenkomst tussen de Stad Turnhout 

en het AGB Turnhout. 


Pagina 9 van 44

- middelen: AGB Turnhout maakt daarbij zoveel mogelijk gebruik van een bedrijfsmatige organisatie en 

werking, zoals een snellere besluitvorming met een kortere toezichtstermijn, een soepeler financieel 

beleid en ruimere mogelijkheden voor publiek-private samenwerkingsverbanden dan de stad zelf en 

dezelfde fiscale voordelen als privé-ondernemingen. 

Om deze missie te volbrengen, werkt het AGB Turnhout samen met de Stad Turnhout, het O.C.M.W. Turnhout, 

de Turnhoutse Maatschappij voor Huisvesting, de Gewestelijke Maatschappij voor de Kleine Landeigendom, en 

private ontwikkelaars en investeerders. 


Pagina 10 van 44

4 Projectontwikkeling 

4.1 Bouwen aan een centrumstad 

Een stad, en zo ook Turnhout, is steeds in beweging en is daarbij nooit af. Turnhout heeft nog veel potentieel om 

haar stadskern sterk uit te breiden, daar er nog heel wat binnengebieden binnen de ring niet ontwikkeld zijn. 

Hierdoor kan Turnhout nog sterk groeien binnen haar bestaande weefsel en werkingsgebied, voornamelijk wat 

betreft wonen, beleven en ondernemen, de drie speerpunten opgenomen in het beleidsplan. 

Het AGB Turnhout kan daarbij mede bijdragen tot de verdere uitbreiding en verfijning van de centrumstad. 

4.1.1 Stedelijke projecten 

De realisatie van diverse stedelijke projecten op verschillende niveaus kan de ruimtelijke groei van Turnhout 

versnellen. Projecten kunnen een impact hebben op verschillende niveaus (wijk, stedelijk, regionaal) en hun 

realisatie dient bekeken in het licht van volgende aspecten: schaal, strategisch belang, dringendheid en fasering. 

Het AGB kan de bestaande (project)bouw gerealiseerd door particuliere gezinnen, private projectontwikkelaars 

en sociale huisvestingsmaatschappijen ondersteunen en stimuleren. Zo bestaat de mogelijkheid om publiekprivate 

samenwerkingen (PPS) aan te gaan, waarbij een evenwichtige verdeling van de lusten en de lasten van 

de projecten wordt nagestreefd tussen overheid en privé. Daarnaast kan het AGB Turnhout zelf initiatieven 

nemen in samenwerking met de Stad Turnhout. 

Het AGB erkent daarmee het belang van een strategisch overleg met alle mogelijke betrokken partijen, zodat er 

een doordachte selectie van projecten en een prioriteitenstelling overeengekomen wordt die inspeelt op de 

behoeftes, noden en wensen van Turnhout. Door een sterke regiefunctie uit te bouwen kunnen de lopende en 

nieuwe projecten zowel qua tijdsplanning als financieel op elkaar worden afgestemd. 

4.1.2 Grond- en pandenbeleid 

Het AGB Turnhout dient haar rol als “nieuwe” speler op de huisvestingsmarkt uit te werken in nauwe 

samenwerking met de dienst huisvesting van de stad Turnhout. 

Er wordt daarbij gestreefd om strategische aan- en verkopen te realiseren, voornamelijk binnen de stadsring van 

Turnhout. Zo kan het AGB Turnhout een aantal panden, bij voorkeur in groep, verwerven en renoveren om deze 

nadien aan betaalbare prijzen terug op de markt te brengen. 

Zo zal er in samenwerking met de dienst huisvesting van de stad Turnhout een screening van de lijst leegstand 

en/of verwaarlozing van gebouwen gebeuren, om na te gaan waar er projecten wenselijk en nodig zijn. De 

screening van de mogelijke “probleemgebieden” specifiek in het kader van deze doelstelling dient als onderdeel 

opgenomen te worden in het verdere activiteitengebied van het AGB Turnhout. 

Het AGB Turnhout zal ook instaan voor de aankoop van zgn. opportuniteiten. Dit zijn aankopen die niet kaderen 

binnen een goedgekeurd project. 

Dit kan gaan over aankopen in functie van de eigen ontwikkeling van het AGB Turnhout maar ook over aankopen 

op vraag van de stad Turnhout in functie van andere ontwikkelingen waarbij het AGB Turnhout niet is betrokken. 

Vaak gaat het om aankopen omwille van gebrek aan onmiddellijk beschikbare kredieten op de begroting van de 

stad Turnhout. Deze verwervingen worden dan op een later tijdstip aan de stad Turnhout of derden doorverkocht 

wanneer er terug middelen voorhanden zijn. 

Deze prefinanciering kan het AGB Turnhout niet onbeperkt dragen. Het bedrijf zal in de vorm van een bijzondere 

samenwerkingsovereenkomst met de stad trachten sluitende garanties af te spreken over de terugbetaling ervan. 


Pagina 11 van 44

4.1.3 Andere 

Uitzonderlijk kan het AGB Turnhout ook andere types projecten ontwikkelen, bijvoorbeeld voor economische, 

sociale of cultureel-recreatieve functies. 

4.1.4 Aandacht voor duurzaamheid en stedelijk groen 

Om de betaalbaarheid van het wonen te bevorderen kan het AGB Turnhout reeds ingrijpen bij de bouw van de 

woningen. Door een aantal duurzame maatregelen te integreren bij de bouw van de woning, wordt getracht de 

energiefactuur te drukken, waardoor besparingen op lange termijn verwezenlijkt worden. 

In samenwerking met de milieudienst van de stad Turnhout werden enkele maatregelen reeds naar voor 

geschoven: 

- bouwen van een laag-energiewoning (dikkere isolatie, zuinige verwarming, energiezuinige ventilatie,…) 

- groendaken op platte daken 

- hergebruik van hemelwater 

Per project zal er onderzocht worden op welke wijze er kan worden opgelegd dat ontwikkelaars en bouwers aan 

minimaal één van de voorgestelde maatregelen voldoen. 

Daarnaast dient er aandacht besteed aan duurzame mobiliteit, zoals het STOP principe e.d. 

Door zelf autonoom projecten te ontwikkelen of als mede-eigenaar medewerking te verlenen aan de realisatie 

van een stadsontwikkelingsproject kan in ruil hiervoor de realisatie van ruimere (te formuleren) 

beleidsdoelstellingen gecreëerd worden, die niet via het officiële instrumentarium kunnen worden opgelegd, zoals 

bijvoorbeeld de realisatie en inrichting van extra groen, specifieke speel- en buurtvoorzieningen,…. Investeren in 

ruimte voor speelvoorzieningen en groen in de stad is echter niet evident gelet op de hoge grondprijzen en 

concurrentie met projectontwikkelaars op de markt. Soms zal er grond verworven worden die geschikt (en 

geschat) is om appartementen te bouwen, toch bestemd dienen te worden als openbaar domein, 

speelvoorzieningen, groen, enz. De aantrekkelijkheid van de woonomgeving voor jonge gezinnen met kinderen 

kan hier op termijn voor een return zorgen. 

4.2 Projectoverzicht 

Het AGB Turnhout wenst zich een belangrijke rol toe te eigenen bij de realisatie van nieuwe projecten en de 

stadsontwikkeling van Turnhout in het algemeen. Er heerst dan ook een grote verscheidenheid in de aard van de 

te realiseren projecten en de potentiële projecten opgenomen in dit ondernemingsplan. 

Hierbij vindt u een omschrijving van de projecten die met zekerheid uitgevoerd zullen worden door het AGB; in 

bijlage kunt u de projectfiches raadplegen. 


4.2.1.1 Meuletiende fase 2 

In zitting van 19 december 2007 en 21 december 2007 hecht de Raad van Bestuur van het AGB, respectievelijk 

de gemeenteraad, goedkeuring aan de bijzondere samenwerkingsovereenkomst tussen de Stad Turnhout en het 

Autonoom Gemeentebedrijf Turnhout inzake de realisatie van het woonproject Meuletiende fase 2. Aansluitend 

werd de overeenkomst, die de voorziene modaliteiten inzake de ontwikkeling van het project bepaalt, 

ondertekend door afgevaardigden van beide partijen. 

Het AGB zal de gronden Meuletiende fase 2, met een totale oppervlakte van circa 28.500 m², autonoom 

ontwikkelen tot een buurt met woonerfkarakter, bestaande uit een 55-tal betaalbare koopkavels en 8 sociale 

huurwoongelegenheden, vermoedelijk duplexwoningen. Het AGB, dat de stadsgronden in volledige eigendom zal 

verwerven, staat dan ook autonoom in voor de financiering, uitwerking en realisatie van het project. 


Pagina 12 van 44

Bij de ontwikkeling van het gebied worden volgende strategische doelstellingen nagestreefd: het aantrekken van 

jonge gezinnen door het aanbieden van betaalbare kavels en het creëren van een kwalitatief hoogstaand 

woongebied dat voldoet aan de eisen opgelegd door de Stad Turnhout, o.a. qua speelnetwerk en buurtgroen. 

Voor de realisatie wordt heden volgende timing voorzien: 

- Ontwerpfase: januari 2008 – december 2008 

- Vergunningsfase: januari 2009 – december 2009 

- Uitvoeringsfase gronden: eind 2009 – 2010 

- Commercialisatie: najaar 2010 

4.2.1.2 Pidpa 

In zitting van 19 december 2007 gaat de Raad van Bestuur van het AGB akkoord met de aankoop voor algemeen 

nut van delen van de eigendommen Pidpa, gelegen aan de Steenweg op Oosthoven. De aankoop gebeurt met 

middelen Stedenfonds waardoor de gronden en aanhorigheden dienen bestemd tot het creëren van sociale en/of 

betaalbare woningen. 

Voor de effectieve ontwikkeling van het projectgebied wordt er in de loop van 2008-2009 een bijzondere 

samenwerkingsovereenkomst opgesteld tussen de stad en het AGB. 

Het betreft een projectzone van 5.562 m² gelegen in woongebied, waarbinnen volgens huidige schetsen een 14tal 

ééngezinswoningen kunnen worden gerealiseerd rond een woonerf. De mogelijkheid tot realisatie van 

eventuele meergezinswoningen werd heden nog niet onderzocht. Dit dient verder bekeken door de aan te stellen 

ontwerper. 

Het AGB zal optreden als autonoom ontwikkelaar, mogelijk in samenspraak met andere partijen, bv. een sociale 

huisvestingsmaatschappij. Derhalve zal het AGB autonoom instaan voor de financiering, uitwerking en realisatie 

van (haar aandeel in) het project. 


- Ontwerpfase: 2008-2009 

- Vergunningsfase: 2009-2010 


- Commercialisatie: 2012 

4.2.1.3 Bruyne Strijd fase 2 


nut van een perceel grond gelegen binnen het projectgebied Bruyne Strijd fase 2, met een totale kadastrale 

oppervlakte van 9.685 m². De aankoop gebeurt met middelen Stedenfonds waardoor de grond dient bestemd tot 

het creëren van sociale en/of betaalbare woningen. 

In juli 2003 werd een voorontwerp van een gedetailleerd ontwikkelingsplan voor Bruyne Strijd (Heizijdse Velden) 

opgemaakt door studiegroep Omgeving. Hierin werd een visie uitgewerkt waarbij getracht wordt om op lange 

termijn geheel het gebied Heizijdse Velden te ontwikkelen als een nieuw type woonpark met gestructureerde, 

kwalitatieve woonclusters in een groene omgeving en een waardevol landschap. De nieuwe wooncluster Bruyne 

Strijd is de eerste stap in de ontwikkeling van Heizijdse Velden als overgang tussen de stad en het waardevolle 

open landschap ten noorden. De sfeer in Heizijdse Velden wordt een hybride tussenvorm van stedelijkheid en 

natuurlijkheid. 

Het is de bedoeling om de bestaande woonstraten binnen Bruyne Strijd in te bedden in een nieuwe groene 

woonomgeving die sterk op de omliggende open ruimte gericht is. Het geheel wordt een herkenbare wijk met 

duidelijke grenzen. Bruyne Strijd wordt een (vernieuwde) stadswijk waar vooral jonge gezinnen zich zouden 

moeten kunnen vestigen. De woontypes worden best gemengd zodat ook oudere koppels die zich terug in de 

stad willen vestigen en alleenstaanden een plaats kunnen vinden in de wijk. Naast wonen zullen in Heizijdse 


Pagina 13 van 44

Velden een brede waaier aan recreatiemogelijkheden aanwezig zijn: van actieve sportmogelijkheden langs Bels 

Lijntje, tot passieve activiteiten zoals wandelen en fietsen. 

Om de grond te ontwikkelen dient het AGB een overeenkomst aan te gaan met andere betrokken partners in het 

projectgebied, zijnde de Stad Turnhout, Ebelco Vastgoed bvba, de familie Sterkens, met een sterke regierol voor 

de Stad Turnhout en AGB Turnhout. 

Hiertoe wordt er in de loop van 2008-2009 een bijzondere samenwerkingsovereenkomst opgesteld tussen de 

stad en het AGB. Zo zijn er voor de ontwikkeling van de eigendom van de Stad Turnhout een aantal 

mogelijkheden: 

- de Stad Turnhout draagt de grond over naar het AGB Turnhout welk dan zelf als ontwikkelaar zal 

instaan voor de ontwikkeling van deze grond. 

- De Stad Turnhout geeft de opdracht aan het AGB Turnhout om deze gronden te ontwikkelen tegen een 

bepaalde commissie. Het AGB Turnhout zal hier dan optreden als deskundige. 

Bij de ontwikkeling van het hele projectgebied worden, naast de algemeen geldende kwalitatieve eisen, volgende 

strategische doelstellingen nagestreefd: de creatie van voldoende wijkgroen (de zogeheten groene vingers), de 

sociale woningmix en voldoende speel- en groenruimte op buurtniveau. 




- Uitvoeringsfase gronden: 2010-2011 

- Commercialisatie: 2011-2012 

4.2.1.4 Nieuwe Erven 


nut van een projectzone binnen “Nieuwe Erven”, met een totale oppervlakte van 7.195 m². De aankoop gebeurt 

met middelen Stedenfonds waardoor de grond dient bestemd tot het creëren van sociale en/of betaalbare 

woningen. De aankoopakte werd verleden op 18 maart 2008. 

Voor het volledige projectgebied Nieuwe Erven, waarvan fase 1 reeds deels ontwikkeld en bewoond is, werd een 

stedenbouwkundig attest nr. 2 afgeleverd in januari 2005. Dit attest bepaalde dat het groot aandeel van de 

gronden in fase 2 (heden te ontwikkelen) uit meergezinswoningen zou bestaan. Omwille van een veranderende 

woningmarkt, worden deze plannen echter herbekeken. 

De projectzone aangekocht door het AGB dient bestemd tot de realisatie van 15% sociale huisvesting binnen 

Nieuwe Erven. Het betreft vermoedelijk een 25-tal sociale woongelegenheden. De gesprekken met zowel TMH 

en KLE werden hierover reeds aangevat. In gezamenlijk overleg zullen de maatschappijen een ontwerper 

aanstellen voor de opmaak van een inrichtingsschets. Een belangrijk gegeven voor de rendabiliteit in deze 

projectzone is de dichtheid. Mogelijk, indien realisatie niet rendabel blijkt, kan gezocht worden naar een oplossing 

door financiering via erfpacht voor wat de huurwoningen betreft. Doelstelling is om niet enkel oog te hebben voor 

de betaalbaarheid van de woningen, maar ook voor duurzaamheid. 

De verdere modaliteiten voor ontwikkeling van het projectgebied zullen worden vastgelegd in een bijzondere 

samenwerkingsovereenkomst tussen de Stad Turnhout en het AGB Turnhout. Het AGB zal in dit project derhalve 

vermoedelijk optreden als doorgeefluik. 




- Uitvoeringsfase gronden: 2012 



Pagina 14 van 44


4.2.2.1 Lukerstraat 32 

In zitting van 27 juni hecht de raad van bestuur goedkeuring aan de bijzondere samenwerkingsovereenkomst 

tussen de Stad Turnhout en het AGB Turnhout inzake het projectbeheer voor de renovatie van de stadswoning 

Lukerstraat 32. 

Daarbij zal het AGB optreden als deskundige (projectbeheerder) voor de renovatie van de woning Lukerstraat 32, 

eigendom van de Stad Turnhout, met als doel de woning opnieuw te kunnen verhuren als sociale woning. De 

woning dient gesloopt en heropgebouwd zodat ze als sociale woning kan worden verhuurd, conform de 

gemeenteraadsbeslissing van 25 juni 2007. Het verhuur van de woning zal verder worden uitgevoerd en 

gecoördineerd door de stad. 

De Stad Turnhout kocht het pand Lukerstraat 32 in het verleden aan als strategische eigendom binnen het 

projectgebied “Melkhoek-Zuidoost”. Het pand staat momenteel leeg en kan niet meer worden verhuurd aangezien 

het aan renovatie toe is. 

Het AGB kan middelen van het Stedenfonds aanwenden om het project uit te voeren. 


- Ontwerpfase: gefinaliseerd 2007 

- Vergunningsfase: voorjaar 2008 

- Uitvoeringsfase: najaar 2008-voorjaar 2009 


4.2.2.2 Pastorij OLV Middelares 

Het gebouw gelegen De Merodelei 191, zijnde de vroegere pastorij van de OLV Middelareskerk, is sinds 1964 

eigendom van de stad Turnhout en staat sinds maart 2005 leeg. Structureel is het pastorijgebouw nog in goede 

staat, met uitzondering van de achterbouw. Binnenin zijn serieuze renovatiewerken noodzakelijk. De 

samenwerkingsovereenkomst tussen de Stad Turnhout en het AGB, ondertekend op 18 december 2006, bepaalt 

dat de pastorij ingebracht wordt als kapitaalinbreng in het AGB. Doel is dat het AGB het pand verkoopt zodat er 

extra werkingsmiddelen kunnen worden gecreëerd. 

Zoals blijkt uit het kadasterplan is een groot gedeelte van de overdekte gang naast de kerk en zelfs een heel klein 

stukje van het kerkgebouw, alsook van een gedeelte van de huidige open ruimte voor de kerk, verweven in de 

eigendom. Een klein gedeelte van de tuin en de overdekte gang behoort dan weer tot het kerkgebouw en is dus 

eigendom van de Kerkfabriek van de OLV Middelaresparochie. 

Het AGB dient derhalve, voorafgaandelijk aan de verkoop van het pand, de noodzakelijke ruiloperaties met de 

kerkfabriek uit te voeren, zodat een gebouw met een behoorlijk grote tuin gecreëerd kan worden, geschikt voor 

meerdere doeleinden. Het AGB speelt hier de rol van doorgeefluik naar de private markt. 


- Ruiloperatie: najaar 2008 

- Verkoop: 2009 


Pagina 15 van 44

4.3 Potentiële projecten 

Naast de projecten opgesomd in hoofdstuk 4.2, zijn er nog andere projecten die in de toekomst mogelijk door het 

AGB Turnhout uitgevoerd kunnen worden. 

Per project afzonderlijk dient de meerwaarde van ontwikkeling door het AGB bekeken op verschillende niveaus. 

Zo zal er bij goedkeuring van een nieuw project een financiële quickscan opgemaakt moeten worden die 

geïmplementeerd wordt in de meerjarenplanning van het AGB. Het systeem van het “rollend fonds” is namelijk 

niet onuitputtelijk en in de toekomst dienen er desnoods extra toelagen van de stad naar het AGB overgedragen. 

Daarnaast dienen er vaak nog een aantal politieke beslissingen genomen, onderhandelingen opgestart of 

afgerond, waardoor het hoe en wanneer van volgende projecten nog niet nader kan worden bepaald. 

Om deze reden vindt u van deze mogelijk projecten hierbij telkens een korte toelichting en de mogelijke rol die 

het AGB Turnhout bij de ontwikkeling kan spelen. Projectfiches vindt u niet terug in bijlage, maar zijn wel ter 

beschikking bij de dienst projectmanagement van de Stad Turnhout. 


4.3.1.1 Melkhoek 

Het project Melkhoek is in het algemeen beleidsplan 2008-2013 Turnhout opgenomen als prioritair project in het 

kader van het thema “wonen tussen centrum en ring”, met als doel het creëren van een divers woonaanbod. In 

fase 1 is er plaats voor 143 wooneenheden. 

In deze ontwikkeling dient zeer veel aandacht besteed aan de waterproblematiek van het gebied Melkhoek. 

Hierdoor dient een zeer groot bufferbekken voorzien te worden deels aan de kant van de Melkhoek en deels aan 

de kant van de Meirgoren. Tevens wordt er veel aandacht besteed aan de creatie van een gezonde mix van 

sociale huur- en koopwoningen en voldoende openbaar groen (minimum 20 m² aaneengesloten openbaar groen 

per wooneenheid). 

Voor de ontwikkeling van het project Melkhoek fase 1 kan er een publiek-private samenwerking uitgewerkt 

worden tussen de stad Turnhout/AGB Turnhout enerzijds en nv Matexi en de firma Imwo-invest anderzijds. Het 

AGB Turnhout kan het project mede realiseren als ontwikkelaar of deskundige, en kan tevens de rol spelen van 

doorgeefluik naar bijvoorbeeld de sociale huisvestingsmaatschappijen. 

4.3.1.2 Melkhoek-Zuidoost 

Melkhoek-Zuidoost (deel van de Lukerstraat) is een geheel van kleine arbeiderswoningen en tuintjes met garages 

of bergplaatsen. De Stad Turnhout voert in dit gebied een actieve aankooppolitiek, zonder de woonzekerheid van 

de huidige bewoners in het gedrang te brengen. De projectzone bevindt zich binnen de ring. De 

eigendomssituatie is gemengd: deels eigendom van de Stad Turnhout, deels private eigenaars. 

Het project Melkhoek-Zuidoost is tevens in het algemeen beleidsplan 2008-2013 Turnhout opgenomen als 

prioritair project in het kader van het thema “wonen tussen centrum en ring”. 

Momenteel is studiebureau Stramien in opdracht van de Stad Turnhout bezig met een studie- en 

onderhandelingsopdracht die de realisatie van volgende deelprojecten mogelijk dient te maken en met elkaar 

verweeft in een haalbaar geheel: 

- Het geven van een betere structuur aan het gebied, met name door de herschikking van de bestaande 

tuinen, garages en het openbaar domein; 

- De ontwikkeling van een kleinschalig woonproject op de stadseigendommen; 

- De creatie van een fietsen voetgangersverbinding naar Melkhoek. 

Mogelijk kan het AGB Turnhout het project realiseren voor de Stad Turnhout als ontwikkelaar of deskundige. 


Pagina 16 van 44

4.3.1.3 Begijnenstraat binnengebied 

De gebouwen van de basisschool gelegen in de Begijnenstraat worden weldra verlaten. Aangrenzend liggen de 

eigendommen van het stadsbestuur (Taxandria-museum en tuin) en van Aguma NV, die al jaren op de lijst van 

leegstaande en verkrotte gebouwen staan. Mogelijk kunnen deze eigendommen gelegen in het binnengebied in 

het centrum begrensd door de Begijnenstraat, Korte Begijnenstraat, Paterstraat en de grote Markt, samen 

ontwikkeld worden. 

In dit mogelijke stadsvernieuwingsproject gaat veel aandacht uit naar de kwaliteit van het openbaar domein, 

voldoende open en speelruimte, ruimte voor kinderopvang, duurzame bebouwing, een mix van diverse 

woonvormen en sociale woningbouw. Daarnaast wil de stad in dit gebied ook meerdere wandelen 

fietsdoorsteken realiseren. Door de ontwikkeling tot een rustig en open gebied voor diverse vormen van stedelijk 

wonen, ruimte voor groen, kunst en cultuur, voor openbare beroepen en wandeldoorsteken krijgt dit project een 

belangrijke motorfunctie voor de ruimere omgeving. 

Samenwerking tussen de scholengemeenschap, het stadsbestuur en de private partner AGUMA nv is een basis 

voor een stedelijke ontwikkeling die zowel ruimtelijk, sociaal als economisch duurzaam is voor alle partijen. 

Mogelijk kan het AGB Turnhout het project realiseren voor de Stad Turnhout als ontwikkelaar of deskundige. 

4.3.1.4 Kasteelloop 

De gronden gelegen tussen de Kruisbergstraat, Patriottenstraat en Rubensstraat kunnen worden ontwikkeld. Het 

betreft de binnenkant van een bouwblok waarvoor in het verleden een stedenbouwkundig attest werd opgesteld 

(dd. 2/08/2004), dat uitgaat van een gediversifieerde ontwikkeling voor het binnenstedelijk wonen. 

Momenteel is er nog geen strategie voor ontwikkeling bepaald; in principe zijn verschillende samenwerkingsvormen 

mogelijk waarbij het AGB een rol kan spelen. 

4.3.1.5 Muylenberg 

De Stad Turnhout beschikt over heel wat eigendommen gelegen in de projectzone tussen de Sint-Jozefstraat, 

Veldstraat, Korte Veldstraat, Mermansstraat en Herentalsstraat, beter bekend als Muylenberg. In het verleden 

werden er reeds een aantal oefeningen gemaakt omtrent de ontwikkeling van dit gebied, dat een belangrijk 

onderdeel uitmaakt van het Mobiliteitsplan Turnhout. 

Momenteel is er nog geen strategie voor ontwikkeling bepaald; in principe zijn verschillende samenwerkingsvormen 

mogelijk waarbij het AGB een rol kan spelen. 

4.3.1.6 Stedelijk Plateau 

De Stad Turnhout beoogt de realisatie van een „stedelijk plateau‟ ten zuiden van de Turnhoutse binnenstad. Door 

het zuidelijke deel van de Ring (R13) ter hoogte van het stadspark in een tunnel te leggen wordt naar een nieuw 

evenwicht gestreefd tussen de doorstromings- en verdeelfunctie van de Ring enerzijds en een verminderde 

barrièrewerking ervan anderzijds. Het stedelijk plateau dat op die manier ontstaat biedt nieuwe ruimte voor 

stedelijke ontwikkelingen gericht op bovenlokale en bezoekersintensieve voorzieningen. Het versterkt bovendien 

de relatie tussen de binnenstad en de stedenbouwkundige ontwikkelingen in het zuiden van de Stad Turnhout: 

stadspark, zwembad, zuidelijke woonwijken, uitbreiding bedrijvenzone,… In de omgeving van het stedelijk 

plateau wordt ook een knooppunt voor openbaar vervoer uitgebouwd. 

Door een kwalitatieve inrichting van deze omgeving en door een hoogstaande architectuur van de bebouwing kan 

hier een sterk nieuw stadsbeeld gecreëerd worden als handelsmerk van Turnhout. Door in de creatie van het 

stedelijk plateau bovendien voldoende aandacht te besteden aan groen, water en open ruimte kunnen groenblauwe 

netwerken gecreëerd worden die het stadshart binnendringen om zo het wonen in de stad aangenamer te 

maken. De ontwikkeling van het stedelijk plateau brengt daarenboven de sfeer van het stadspark via aangename 

loop- en fietsroutes tot in de ziekenhuissite van het Sint-Elisabeth ziekenhuis. 

Mogelijk is een rol voor het AGB weggelegd in de ontwikkeling en realisatie van het Stedelijk Plateau. 


Pagina 17 van 44


4.3.2.1 Schorvoortstraat 

Ten oosten van de woning Schorvoortstraat 83 bevindt zich een braakliggend stuk grond in woongebied, 

bestaande uit twee kadastrale percelen. De Stad Turnhout is eigenaar van een lange smalle repel restperceel 

(gemiddelde diepte van 5m) gelegen aan de Schorvoortstraat met een oppervlakte van 421m²; de familie Eggers- 

Degroote bezit een oppervlakte van 3.600m² grotendeels gelegen in binnengebied. 

De stadseigendom is niet diep genoeg om autonoom ontwikkeld te worden. Indien de percelen echter verenigd 

worden, kunnen er een aantal (4 tot 8, afhankelijk van type bebouwing) kavels gevormd worden langs de 

Schorvoortstraat. Een gezamenlijke openbare verkoop met de achtergelegen percelen is dan ook wenselijk 

indien er een verkavelingsvergunning kan worden bekomen. 

Indien er bouwkavels worden gevormd en de bebouwing in dezelfde lijn wordt verder gezet, komt dit de goede 

ruimtelijke ordening ten goede. Bovendien zien op die manier de betrokken partijen de waarde van hun eigendom 

aanzienlijk stijgen. 

Mogelijk kan de stadseigendom ingebracht worden als kapitaalinbreng in het AGB met als doel dat het AGB de 

nodige onderhandelingen voert met de private eigenaar en de latere “bouwkavels” verkoopt zodat er extra 

werkingsmiddelen kunnen worden gecreëerd. 

4.3.2.2 Steenweg op Zevendonk 

De stad Turnhout is eigenaar van 4 braakliggende kadastrale percelen gelegen in woongebied aan de Steenweg 

op Zevendonk, met een totale kadastrale oppervlakte van 800m². De familie Nuyts-De Visscher bezit in dezelfde 

projectzone een ingesloten kadastraal perceel met een oppervlakte van 435m². 

Door samenwerking en vereniging van de percelen, kunnen er 2 kavels gevormd worden langs de Steenweg op 

Zevendonk. Hiervoor werd reeds een verkavelingsvergunning afgeleverd op 6 juli 2006. 

Mogelijk kunnen de stadseigendommen ingebracht worden als kapitaalinbreng in het AGB met als doel dat het 

AGB de nodige afspraken maakt met de private eigenaar en de latere “bouwkavels” verkoopt zodat er extra 

werkingsmiddelen kunnen worden gecreëerd. 


Pagina 18 van 44

4.4 Realisatiewijze: de 4 identiteiten van het AGB 

Voor de uitvoering van de hoger beschreven projecten biedt het AGB Turnhout een ruime waaier aan 

mogelijkheden. Zo kan het bedrijf vier verschillende identiteiten aannemen: 

4.4.1 Ontwikkelaar 

Het AGB Turnhout kan zelf projecten autonoom ontwikkelen als zij alle gronden binnen een bepaald 

projectgebied in eigendom hebben. Dit kan gebeuren door de gronden zelf te verwerven of door de gronden in 

eigendom van de stad Turnhout bij voorkeur als kapitaalinbreng over te dragen naar het AGB Turnhout. Voor 

deze projecten zal een bijzondere samenwerkingsovereenkomst opgemaakt worden tussen de stad Turnhout en 

het AGB Turnhout waar een duidelijk programma voor het project en een duidelijke opdrachtbeschrijving naar 

voor wordt geschoven. 

Indien binnen het projectgebied ook andere private eigenaars aanwezig zijn, dan kan het AGB Turnhout door 

middel van publiek-private samenwerkingen (PPS) het project stimuleren en ondersteunen. In de PPSovereenkomst 

zal er dan gezocht worden naar een evenwichtige verdeling van lusten en lasten tussen overheid 

en privé. 

Vooraleer het AGB Turnhout een PPS opstart met de private partners zal er eerst een bijzondere 

samenwerkingsovereenkomst opgemaakt worden tussen de stad Turnhout en het AGB Turnhout waarin de 

opdracht zeer duidelijk beschreven zal worden. 

4.4.2 Deskundige 

Het AGB Turnhout kan de opdracht krijgen van een grondeigenaar binnen een projectzone om als tussenpersoon 

op te treden bij de ontwikkeling van een project. In ruil voor een commissieloon, waarvan de nadere modaliteiten 

verder bepaald worden in een bijzondere samenwerkingsovereenkomst, zal het AGB Turnhout instaan voor de 

begeleiding en uitwerking van het project zonder dat zij eigenaar worden van de betrokken gronden. 

Voorbeelden van zo‟n grondeigenaar zijn de stad Turnhout, OCMW Turnhout, enz. 

4.4.3 Doorgeefluik 

Het AGB Turnhout kan instaan voor opportuniteitsaankoop van gronden of gebouwen die niet kaderen binnen 

een goedgekeurd project. Dit kan gaan over aankopen in functie van een eigen ontwikkeling van het AGB 

Turnhout maar ook over aankopen op vraag van externe actoren zoals de stad Turnhout, sociale 

huisvestingsmaatschappijen, e.d. Het AGB Turnhout dient hiervoor niet betrokken te worden bij de verdere 

ontwikkeling van de goederen. Vaak gaat het om aankopen omwille van gebrek aan onmiddellijk beschikbare 

kredieten bij de externe actor, ten gevolge van begrotingen, subsidies, e.d. Deze verwervingen worden dan op 

een later tijdstip aan de externe actor doorverkocht wanneer er terug middelen voorhanden zijn. 

Deze prefinanciering kan het AGB Turnhout niet onbeperkt dragen. Het bedrijf zal in de vorm van een bijzondere 

samenwerkingsovereenkomst met de externe actor trachten sluitende garanties af te spreken over de 

terugbetaling ervan. 

4.4.4 Exploitant 

Zoals beschreven in de opdrachtverklaring kan het AGB instaan voor de exploitatie van infrastructuren bestemd 

voor culturele, sportieve of toeristische activiteiten. Zo werd in 2007 het stedelijk zwembad overgedragen naar 

het AGB Turnhout, waarna deze instaat voor de exploitatie hiervan. 

Voor meer informatie omtrent het zwembad wordt verwezen naar het “Financieel Plan” opgemaakt door KPMG 

dd. 17 mei 2006, aangevuld via addenda dd. 13 september 2006 en 11 februari 2008. 


Pagina 19 van 44

4.5 Projectwerking 

4.5.1 Projectwerking 10 fasen 

In dit verband baseert het AGB Turnhout zich op de projectwerking van het autonoom gemeentebedrijf AG 

Stadsontwikkelingsbedrijf Gent (AG SOB), waar de projectwerking in verschillende chronologische fasen wordt 

onderverdeeld. Deze fasen volgen de specifieke stappen die in projectwerking voor onroerend goed worden 

gevolgd. Elk onderdeel vereist een specifieke taakuitvoering en regenereert telkens andere kosten en 

opbrengsten. Het financiële ondernemingsplan is dan ook in die vorm opgemaakt. Indien het AGB Turnhout de 

integrale ontwikkeling van een project voor zijn rekening neemt, worden de volgende 10 fasen doorlopen: 

1 HAALBAARHEIDSFASE Signaleren of ontvangen van behoefte of 

opportuniteit, eventuele 

haalbaarheidstudie, beslissing go/no go 

2 VOORBEREIDINGSFASE Projectorganisatie, goedkeuring, advies 

stuurgroep 

3 VERWERVINGSFASE Evaluatie van de eigendomstructuur, 

aankopen, onteigenen, 

bodemonderzoeken, opzegging zakelijk 

en persoonlijke rechten 

4 EXPLOITATIEFASE Uitvoeren instandhoudingskosten, 

problematiek leegstand en verwaarlozing, 

beheer nutsvoorzieningen, 


verzekeringen, verhuren, precair gebruik 

5 ONTWERPFASE Opmaken bestekken 

overheidsopdrachten, marktraadpleging, 

metingen, studiekosten voor slopingen, 

architectuurontwerp 

6 VERGUNNINGSFASE Aanvraag verkavelingsplan, aanvraag 

bouwvergunningen en 

slopingsvergunningen 

7 CONTRACTFASE Aanbesteding, onderhandelingen, 

bestellingen 

8 UITVOERINGSFASE GRONDEN Slopen, saneren, groenvoorziening, 

bouwrijp maken, aanleg infrastructuur 

9 UITVOERINGSFASE PANDEN Slopen, renoveren, bouwen, verbouwen, 

veiligheidscoördinatie, tuinuitbreiding, 

parkingaanleg 

10 COMMERCIALISATIE Publiciteit, makelaarskosten, 

verzekeringen, onderhoudskosten, 

onroerende voorheffing 

Behoefte 

Haalbaarheidsstudie 

Haalbaarheidsnota 

Goedkeuring 

Projectorganisatie 

Goedkeuring 

Aankoop 

Onteigenen 

Tijdelijke exploitatie 

Verkavelingsplan 

Stedenbouwkundig plan 

Architectuurplan 

Studie 

Stedenbouwkundige 

vergunning 

Bestek 

Offertes 

Aanbesteding 

Bestelling 

Slopen 

Saneren 

Verkavelen 

Bouwrijp maken 

Bouwen 

Renoveren 

Verbouwen 

Opleveren 

Verhuren 

Verkopen 

Pagina 20 van 44

4.5.2 Procedure 

Alvorens het AGB Turnhout een project aanvat, wordt er een bijzondere samenwerkingsovereenkomst opgesteld 

op maat van het betreffende project. In deze overeenkomsten worden de doelstellingen en 

uitvoeringsmodaliteiten van de projecten, die op vraag van de stad Turnhout worden uitgevoerd, duidelijk 

vastgelegd. Zo kunnen onder andere volgende elementen nauwkeurig bepaald en vastgelegd worden: de 

taakverdeling tussen de medewerkers van het AGB Turnhout en de stadsdiensten , de timing van de 

onderscheiden subtaken, de terbeschikkingstelling van eventuele (financiële) middelen door de Stad Turnhout, 

enz. 

Tevens zal een financiële quickscan van het project toegevoegd worden aan de bijzondere samenwerkingsovereenkomst 

die een duidelijk beeld geeft van de financiële implicaties op de project-gebonden begroting van 

het AGB Turnhout. 

De bijzondere samenwerkingsovereenkomsten worden opgesteld door het Directiecomité van het AGB Turnhout 

en ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad en de Raad van Bestuur. Ter bekrachtiging hiervan wordt 

de overeenkomst ondertekend door afgevaardigden van beide partijen, zijnde de burgemeester en secretaris van 

de Stad Turnhout enerzijds en twee bestuurders van het AGB Turnhout anderzijds. 

Aangezien niet alle modaliteiten, knelpunten en opportuniteiten in beginstadium kunnen worden voorzien, bestaat 

steeds de mogelijkheid tot het opmaken van addenda, waarbij toevoegingen en/of wijzigingen kunnen worden 

doorgevoerd aangaande bestaande samenwerkingsovereenkomsten. De goedkeuring en bekrachtiging hiervan 

dient hiervoor dezelfde procedure te doorlopen. 

4.5.3 Overleg Stad Turnhout 

Tijdens een tweewekelijks directiecomité worden de verschillende projecten van het AGB Turnhout besproken 

met de projectmanagers van de stad Turnhout. Naast een stand van zaken worden hier ook de nodige 

beslissingen genomen om de voortgang van het project te stimuleren. Indien andere diensten sterk betrokken zijn 

in het project worden deze ook bij de vergadering gevraagd. 

Tijdens het maandelijkse overleg van de sector “stedelijke ontwikkeling” worden actuele projecten van het AGB 

Turnhout overlopen met alle diensthoofden van de sector stedelijke ontwikkeling. Op die manier tracht het AGB 

Turnhout alle betrokkenen op de hoogte te houden van de stand van zaken van de projecten. Op deze manier 

kunnen mogelijke problemen tijdelijk gesignaleerd en opgelost worden. 


Pagina 21 van 44

5 Personeel, organisatie en investeringen 

5.1 Personeel 

5.1.1 Algemene en financiële coördinatie 

Voor de functie van Bureauchef Stafdienst AGB, eindverantwoordelijke voor de financiële en algemene 

coördinatie van het AGB, werd de heer Erik Crols aangesteld. De bureauchef vervult de rol van secretaris van het 

AGB en staat in voor de middelen en facilities die de werking van het AGB mogelijk maken, zijnde: 

- Personeel: zie 5.1.2 en 5.1.3. 

- Financiën: de bureauchef staat in voor de beschikbaarheid van de middelen zodat de werkzaamheden 

op een kwaliteitsvolle manier uitgevoerd kunnen worden. 

De bureauchef fungeert tevens als algemeen aanspreekpunt en zorgt voor de nodige open communicatie tussen 

verschillende partijen, zowel intern als extern. Hij is op de hoogte van lopende zaken en projecten zodat alle 

vragen en kwesties door de juiste personen en instanties binnen de werking van het AGB behandeld worden. 

5.1.2 Personeel zwembad 

Voor het luik personeel zwembad wordt verwezen naar het “Financieel Plan” opgemaakt door KPMG dd. 17 mei 

2006, aangevuld via addenda dd. 13 september 2006 en 11 februari 2008. 

5.1.3 Personeel stadsontwikkeling 

Aangezien het AGB Turnhout niet over eigen personeel beschikt voor wat het luik stadsontwikkeling betreft, is de 

medewerking van de stadsdiensten en leden van het stadspersoneel vereist en wordt automatisch verondersteld 

voor acties die specifiek dienen uitgevoerd en bekrachtigd door het lokale bestuur. De medewerking van 

stadsdiensten en leden van het stadspersoneel gebeurt kosteloos voor wat betreft de personeelskost en de 

gewone werkingsmiddelen (bureaumateriaal, telefoon, kopie, verplaatsingskosten,…). Uitgaven door de 

stadsdiensten die buiten de gewone werking vallen en specifiek en alleen betrekking hebben op een specifiek 

project zijn ten laste van het AGB. Deze uitgaven moeten vooraf ook door het AGB worden goedgekeurd. 

Het AGB Turnhout kan voor de uitvoering van de projecten op de bijzondere medewerking rekenen van volgend 

stadspersoneel: 

- Ive Van Bouwel, projectmanager stedelijke ontwikkeling (Stad Turnhout) 

- Hanne Teunckens, projectmanager stedelijke ontwikkeling (Stad Turnhout) 

- Kelly Verheyen, adviseur stafdienst interne organisatie (Stad Turnhout) 

- Leen Driesen, patrimoniumbeheerder (Stad Turnhout) 

Zij werken als werknemer van de stad Turnhout “deeltijds” ten behoeve van het AGB Turnhout en bewaken de 

continuïteit van de projecten. 

5.2 Organisatie 

5.2.1 Raad van Bestuur 

In gemeenteraadszittingen van 22 januari 2007, 4 juni 2007 en 5 november 2007 werd goedkeuring verleend aan 

volgende samenstelling van de raad van bestuur. 

De raad van bestuur bestaat uit 16 leden en heeft volgende samenstelling: 

Raadsleden Politieke groep Gemeenteraadslid 

Marcel Hendrickx CD&V Ja 

Francis Stijnen CD&V Ja 

Eric Vos CD&V Ja 

Karel De Busser CD&V Ja 


Pagina 22 van 44

Luc Hermans CD&V Ja 

Suzy Maes CD&V Ja 

Dimitri Gevers Sp.a Ja 

Peter Segers Sp.a Ja 

An Van Tornout CD&V Ja 

Deborah Langman Sp.a Ja 

Jan Maes VLD Ja 

Paul Meeus Vlaams Belang Ja 

Astrid Wittebolle Groen! Ja 

Staf Lauwerysen / (stadssecretaris) Nee 

Luc Lenaerts / (extern) Nee 

Bruno Otten / (extern) Nee 

Op de installatievergadering van 5 juni 2007 werd Marcel Hendrickx verkozen tot voorzitter en Dimitri Gevers tot 

afgevaardigd bestuurder. 

De raad van bestuur heeft volheid van bevoegdheid om alle nuttige of noodzakelijke handelingen te verrichten 

om het doel en de missie van het bedrijf te verwezenlijken. 

De raad van bestuur wordt benoemd voor de duur van de bestuursperiode. 

De raad van bestuur oefent controle uit op het directiecomité en komt maandelijks samen. 

5.2.2 College van Commissarissen 

Het toezicht op het financieel beheer en op de jaarrekeningen van het bedrijf wordt opgedragen aan een college 

van drie commissarissen die door de gemeenteraad worden gekozen buiten de raad van bestuur en waarvan ten 

minste één lid is van het instituut voor bedrijfsrevisoren. 

Bij beslissing van de gemeenteraad van 22 januari 2007 werd goedkeuring verleend aan volgende samenstelling 

van het college van commissarissen: 

- André Clybauw, commissarisrevisor – erkend lid Instituut der bedrijfsrevisoren 

- Marc Clymans, gemeenteraadslid Groen! 

- Luc Debondt, gemeenteraadslid CD&V 

Zij worden benoemd voor een hernieuwbare termijn van 3 jaar. 

5.2.3 Directiecomité 

De dagelijkse werking van het autonoom gemeentebedrijf is in handen van het directiecomité. 

Het directiecomité bestaat uit vijf leden en heeft volgende samenstelling (cfr beslissing raad van bestuur dd. 5 juni 

2007 en 23 januari 2008): 

- Dimitri Gevers, afgevaardigd bestuurder 

- Jef Konings, bestuurder-directeur stadsontwikkeling 

- Hugo Meeus, bestuurder-directeur stadsontwikkeling 

- Francis Stijnen, bestuurder-directeur zwembad 

- Eric Vos, bestuurder-directeur zwembad 

Het directiecomité komt tweewekelijks samen. 


Pagina 23 van 44

6 Financieel beleid 

Het AGB Turnhout koestert een hoge ambitie zowel omtrent stadsontwikkeling als de uitbating van het zwembad. 

Deze hoge ambities betekenen echter dat kosten hoog kunnen oplopen, waardoor een weldoordacht gezond 

financieel beleid noodzakelijk is. 

Als sluitstuk van dit ondernemingsplan volgt hieronder dan ook de begroting van het AGB Turnhout voor de 

periode 2007-2009. Die bestaat uit 2 onderdelen: 

− een projectgebonden begroting stadsontwikkeling; 

− een niet-projectgebonden begroting/werkingsmiddelen (exclusief middelen zwembad); 

Voor de begroting zwembad wordt verwezen naar het “Financieel Plan” opgemaakt door KPMG dd. 17 mei 2006, 

aangevuld via addenda dd. 13 september 2006 en 11 februari 2008 

6.1 Projectgebonden begroting stadsontwikkeling 

6.1.1 Projectgebonden begroting/Financiële quickscan 

De projectgebonden begroting is weergegeven in bijlage en omvat alle uitgaven en ontvangsten die rechtstreeks 

verband houden met de stadsontwikkelingsprojecten die het AGB Turnhout uitvoert. Ze is dan ook deels 

afhankelijk van de bijzondere samenwerkingsovereenkomsten die de stad en het bedrijf zullen afsluiten per 

project. Het gaat voornamelijk om investeringen. 

Een ruwe financiële meerjarenplanning per project (2007-2012) is niet opgenomen in het ondernemingsplan, 

maar wel beschikbaar. 

6.1.2 Rollend fonds 

De Stad Turnhout heeft in het jaar 2008 een bedrag van 1.680.000 EUR in de begroting voorzien die overdragen 

zal worden naar het AGB Turnhout in de vorm van kapitaalinbreng. Als eerste inbreng volstort de stad dit kapitaal 

voor een bedrag van 10.000 EUR in speciën. Het AGB Turnhout kan de stad steeds gemotiveerd verzoeken om 

het saldo van het kapitaal deels of geheel te volstorten. 

Dit bedrag zal door het AGB Turnhout gebruikt worden als startkapitaal voor de opbouw van een “rollend fonds”. 

Budgetten uit dit rollend fonds zullen aangewend worden als investering in de bovengenoemde stedelijke 

projecten. De inkomsten van deze projecten kunnen op hun beurt gebruikt worden om in nieuwe projecten te 

investeren. 

Door op zoek te gaan naar een gezond financieel evenwicht van dit rollend fonds moet het mogelijk zijn om zowel 

de winstgevende commerciële projecten als de sociale of groene, economisch minder of niet-rendabele projecten 

uit te voeren. 

6.1.3 Stedenfonds 

In zittingen van 3 december 2007 en 4 december 2007 keurde respectievelijk de gemeenteraad en de raad van 

bestuur de bijzondere samenwerkingsovereenkomst aangaande de verwerving van strategische gronden in 

functie van de doelstellingen van het Stedenfonds 2003-2007 goed. Door deze overeenkomst werd bepaald dat 

de genoemde beschikbare middelen van het Stedenfonds 2003-2007 konden aangewend worden door het AGB 

Turnhout voor de aankoop van gronden met als doelstelling de realisatie van sociale en/of betaalbare huisvesting 

binnen projecten. Concreet werd een totaalbedrag van 2.403.027,11 EUR aangewend voor strategische 

grondverwervingen (inclusief kosten) in volgende projecten: 

- Nieuwe Erven: 1.179.852,11 EUR 

- Pidpa: 658.873,00 EUR 

- Bruyne Strijd fase 2: 564.302,00 EUR 


Pagina 24 van 44

In zitting van 5 november 2007 werd de “nieuwe” beleidsovereenkomst voor de periode 2008-2013 door de 

gemeenteraad van de stad Turnhout goedgekeurd. In navolging van deze beleidsovereenkomst zal er jaarlijks 

een budget van ca. 618.000 EUR beschikbaar zijn ter uitvoering van de beleidsdoelstellingen van het 

Stedenfonds. Door middel van het uitwerken van bijzondere samenwerkingsovereenkomsten kan het AGB 

Turnhout mits motivatie aanspraak maken op (delen van) dit budget voor de uitvoering van de projecten. 

Bij de inkomstengenererende projecten die gesubsidieerd worden door het Stedenfonds dient rekening gehouden 

te worden met het feit dat een deel van de inkomsten terug zullen moeten worden overgedragen naar het 

reservefonds zodat deze middelen kunnen worden herbestemd voor andere doelstellingen van het Stedenfonds 

(cfr. beleidsovereenkomst stedenfonds 2003-2007 en 2008-2013). 

6.1.4 Externe financiering 

Het AGB Turnhout kan worden belast met het financieel-administratief beheer van structuurfondsen en/of 

subsidies. Dit beheer omvat het opvolgen van deadlines en procedures, de begeleiding van projectaanvragers, 

de financiële opvolging van de fondsen en de rapportering aan de subsidieverlenende overheid. 

Het beheer van structuurfondsen en/of subsidies kan het voorwerp uitmaken van specifieke overeenkomsten 

tussen de stad Turnhout en/of het AGB Turnhout enerzijds, en de hogere overheden anderzijds. 

6.2 Niet-projectgebonden begroting 

De niet-projectgebonden begroting omvat alle uitgaven en ontvangsten die geen rechtstreeks verband houden 

met de stadsontwikkelingsprojecten die het bedrijf uitvoert, noch met de exploitatie van het zwembad. Het gaat 

voornamelijk om vaste algemene werkingskosten. 


Pagina 25 van 44

7. BIJLAGEN 

7.1 Overzicht projecten 


Pagina 26 van 44

7.2 Projectfiches 

7.2.1 Meuletiende fase 2 

Project Meuletiende fase 2 

Projectdefinitie en type Kleine ontwikkeling: realisatie woonwijk met woonerfkarakter, bestaande uit 

betaalbare koopkavels en sociale woongelegenheden. 

Het AGB organiseert de verkoop van gerealiseerde bouwkavels. Er wordt 

gestreefd naar een verkoopprijs circa 20% onder de marktprijs. De toewijzing 

gebeurt na houden van voldoende publiciteit, voldoende mogelijkheden tot 

Organisatie en 

programma 


inschrijving en via vast te stellen criteria aan vooraf vastgestelde prijzen. 

Projectregie en -ontwikkeling door AGB 

- 55 kavels AGB 

- 7 kavels privé (familie Kuppens) 

- 8 sociale huurwoongelegenheden 

- min. 2.000m² openbaar groen 

- creatie voldoende doorsteken zwakke weggebruikers 

Eigendomsstructuur - 28.000m² eigendom stad-AGB 

- 3.000 m² eigendom familie Kuppens 

Deelprojecten - Conform opmaak verkavelingsplan en –dossier 

- Afspraken met TMH en familie Kuppens 

- Afschaffing buurtpad 

Timing - ontwerpfase: januari 2008 – december 2008 

- vergunningsfase: januari 2009 – december 2009 

- uitvoeringsfase gronden: eind 2009 – 2010 

- commercialisatie: najaar 2010 

Financiering AGB, mogelijk deels Stedenfonds 

Opportuniteiten Mogelijke grondverwervingen in Meuletiende fase 3 dienen gezien als een 

opportuniteit ten behoeve van eventuele latere ontwikkelingen 

Knelpunten / 

Pagina 27 van 44


Pagina 28 van 44

7.2.2 Pidpa 

Project Pidpa 

Projectdefinitie en type Kleine ontwikkeling: projectzone gelegen in woongebied, waarbinnen volgens 

huidige schetsen een 14-tal ééngezinswoningen kunnen worden gerealiseerd 

rond een woonerf. De mogelijkheid tot realisatie van eventuele meergezinswoningen 

werd heden nog niet onderzocht. Dit dient verder bekeken door de 


programma 

aan te stellen ontwerper. 


Projectregie en -ontwikkeling door AGB 

- 14 kavels AGB (nader te onderzoeken) 

- percentage sociale huisvesting 

- creatie voldoende kwaliteit: groen, openbaar domein, doorsteken zwakke 

weggebruikers, etc. 

Eigendomsstructuur - 5.562 m² eigendom AGB (conciërgewoning + binnengebied) 

- aanpalend kantoorgebouw door te verkopen aan nader te bepalen doelgroep 

Deelprojecten Afhankelijk van ontwerp. 

Timing - Ontwerpfase: 2008-2009 




Financiering AGB, mogelijk deels Stedenfonds 

Opportuniteiten Mogelijke grondverwervingen van aanpalende eigenaar Iveka dienen gezien als 

een opportuniteit voor uitbreiding van de projectzone. Momenteel lijkt dit echter 

niet mogelijk owv andere plannen grondeigenaar. 

Knelpunten / 

Pagina 29 van 44


Pagina 30 van 44

7.2.3 Bruyne Strijd fase 2 

Project Bruyne Strijd fase 2 

Projectdefinitie en type Gebiedsontwikkeling binnen de cluster Heizijdse Velden, overgang tussen de 

stad en het waardevolle open landschap ten noorden. Het is de bedoeling om 

de bestaande woonstraten binnen Bruyne Strijd in te bedden in een nieuwe 

groene woonomgeving die sterk op de omliggende open ruimte gericht is. 

Bruyne Strijd wordt een (vernieuwde) stadswijk waar vooral jonge gezinnen zich 

zouden moeten kunnen vestigen, doch met gemengde woontypes. 

Creatie van voldoende wijkgroen (groene vingers), de sociale woningmix en 

voldoende speel- en groenruimte op buurtniveau. 


Projectregie en -ontwikkeling door AGB / Stad Turnhout 

programma 

Aantal te realiseren woongelegenheden: min. 30 WE/ha 

Eigendomsstructuur Totale oppervlakte projectzone: ca 50.000 m² 

- AGB: 9.700 m² 

- Stad Turnhout: 2.500 m² 

- familie Sterkens: 18.900 m² 

- familie Mertens: 8.400 m² 

- Ebelco Vastgoed bvba: 9.500 m² 

Deelprojecten Afhankelijk van het ontwerp. 



- Uitvoeringsfase gronden: 2010-2011 


Financiering Mogelijk in PPS-vorm, financiële modaliteiten aldus nader te bepalen en te 

verdelen tussen: 

- private partners 

- Stad Turnhout, mogelijk deels Stedenfonds 

- AGB Turnhout, mogelijk deels Stedenfonds 

Opportuniteiten Afhankelijk van ontwerp en verdere besprekingen met de betrokken partners 

Knelpunten / 


Pagina 31 van 44


Pagina 32 van 44

7.2.4 Nieuwe Erven 

Project Nieuwe Erven 

Projectdefinitie en type Kleine ontwikkeling. 

De projectzone aangekocht door het AGB dient bestemd tot de realisatie van 

15% sociale huisvesting binnen Nieuwe Erven. Het betreft vermoedelijk een 25- 


programma 

tal sociale woongelegenheden. 

Projectregie privé: Taxandria Invest 

Fase 1: reeds in bouwen vergunningsfase. 

Fase 2: huidig voorstel omvat: 

- 22 percelen binnen verkaveling 

- 78 woningen (opp. 150 à 210 m²) 

- 58 meergezinswoningen / appartementen 

- 15% sociale huisvesting (projectzone AGB) 

- min. 2.000m² openbaar groen 

Eigendomsstructuur Totale oppervlakte projectzone: ca. 63.400 m² 

- eigendom Taxandria Invest: 56.200 m² (reeds deels bebouwd en bewoond) 

- eigendom AGB: 7.195 m² 

Deelprojecten - Fase 1 (aan de Gierledreef): reeds deels bebouwd en bewoond 

- Fase 2 privé: plannen zijn in opmaak. 

- 15% Sociale Huisvesting: te realiseren door KLE en TMH (sociale mix bij 

voorkeur) 



- Uitvoeringsfase gronden: 2012 


Financiering Projectzone sociale huisvesting werd door AGB aangekocht via middelen 

Stedenfonds. Mogelijk kan met de TMH een overeenkomst via erfpacht worden 

uitgewerkt indien realisatie huurwoningen bij aankoop gronden aldaar niet 

rendabel blijkt. 

Opportuniteiten Doelstelling is om niet enkel oog te hebben voor de betaalbaarheid van de 

woningen, maar ook voor duurzaamheid. 

Knelpunten De te realiseren dichtheid dient haalbaar te zijn. 


Pagina 33 van 44


Pagina 34 van 44

7.2.5 Lukerstraat 32 

Project Lukerstraat 32 

Projectdefinitie en type Projectbeheer voor de sloop en heropbouw Lukerstraat 32, via middelen Stedenfonds, 

met als doel de woning opnieuw te kunnen verhuren als sociale woning. Het verhuur van 

de woning zal verder worden uitgevoerd en gecoördineerd door de stad. 


Nvt 

programma 

Eigendomsstructuur Eigendom Stad Turnhout 

Deelprojecten Nvt 

Timing - Ontwerpfase: gefinaliseerd 2007 

- Vergunningsfase: voorjaar 2008 

- Uitvoeringsfase: najaar 2008-voorjaar 2009 


Financiering Middelen Stedenfonds 

Opportuniteiten Nvt 

Knelpunten Nvt 


Pagina 35 van 44


Pagina 36 van 44

7.2.6 Pastorij OLV Middelares 

Project Pastorij OLV Middelares 

Projectdefinitie en type Het gebouw gelegen De Merodelei 191, zijnde de vroegere pastorij van de OLV 

Middelareskerk, staat sinds maart 2005 leeg. Structureel is het pastorijgebouw 

nog in goede staat, met uitzondering van de achterbouw. Binnenin zijn serieuze 

renovatiewerken noodzakelijk. 

Doel is dat het AGB het pand verkoopt zodat er extra werkingsmiddelen kunnen 

worden gecreëerd. 


Nvt 

programma 

Eigendomsstructuur Eigendom AGB Turnhout (akte overdracht Stad-AGB dient nog verleden, 

compromis cfr. goedkeuring samenwerkingsovereenkomst 18 december 2006) 

Deelprojecten - Noodzakelijke ruiloperaties met kerkfabriek 

- Organisatie (openbare) verkoop 

Timing - Ruiloperatie: najaar 2008 

- Verkoop: 2009 

Financiering Kosten verbonden aan ruiloperatie voor rekening van AGB. Winsten verbonden 

aan verkoop ten gunste van AGB. 

Opportuniteiten Nvt 

Knelpunten Nvt 


Pagina 37 van 44


Pagina 38 van 44

7.3 Planning 

7.4 Programmatie projecten 

WONINGBOUW AGB Particulier Sociale 

Huisvestingsmaatschappijen 

Project Kavels / Particuliere Sociale huur- Sociale koopwoningbouw 

woningbouw woongelegenheden woongelegenheden 

Meuletiende fase 2 55 7 8 0 

Pidpa 14 0 0 0 

Bruyne Strijd fase 2 34 106 25 0 

Nieuwe Erven 0 158 17 8 

TOTAAL 103 271 50 8 


Pagina 39 van 44

7.5 Financieel overzicht 

7.5.1 Projectgebonden begroting Stadsontwikkeling 

STEDELIJKE PROJECTEN AGB 

UITGAVEN 


2007 2008 2009 

Haalbaarheids-en voorbereidende fase 0,00 0,00 0,00 

Consultancy 0,00 0,00 0,00 

Verwervingsfase 0,00 3.260.452,11 0,00 

Kosten opmeting landmeter/kadaster 0,00 0,00 0,00 

Bodemonderzoek 0,00 0,00 0,00 

Aankoop gemene muren 0,00 0,00 0,00 

Aankoopprijs grond 0,00 2.205.906,00 0,00 

Aankoopprijs gebouw 0,00 1.043.577,00 0,00 

Vergoeding erfpacht/opstal 0,00 0,00 0,00 

Kosten onteigening, opzeggen zakelijke zekerheden 0,00 0,00 0,00 

Notariskosten 0,00 10.969,11 0,00 

Tijdelijke exploitatie 0,00 500,00 5.500,00 

Algemene instandhouding- en onderhoudskosten 0,00 0,00 5.000,00 

Kosten verbonden aan de verhuur 0,00 0,00 0,00 

Algemene instandhoudingskosten advocaat 0,00 0,00 0,00 

Algemene instandhoudingskosten gerechtsdeurwaa 0,00 0,00 0,00 

Electriciteitsverbruik 0,00 500,00 500,00 

Taxen onroerende voorheffing 0,00 0,00 0,00 

Taxen andere 0,00 0,00 0,00 

Kosten wegnemen voorzieningen 0,00 0,00 0,00 

Andere 0,00 0,00 0,00 

Ontwerp-, vergunnings- en contractfase 11.162,25 35.541,80 73.305,45 

Landmeter 0,00 0,00 0,00 

Ereloon verkavelingsplan/rooilijnenplan 0,00 15.000,00 29.920,00 

Ereloon bouwvergunning 0,00 0,00 0,00 

Kosten procedure selectie ontwerper 0,00 0,00 0,00 

Achitectuurontwerp 11.162,25 5.541,80 1.385,45 

Studiekost sloop bestaande opstallen 0,00 0,00 2.000,00 

Erelonen ontwerper infrastructuur 0,00 15.000,00 40.000,00 

Erelonen ingenieur stabiliteit, energieprestatie, … 0,00 0,00 0,00 

Erelonen MER/MOBER 0,00 0,00 0,00 

Andere 0,00 0,00 0,00 

Uitvoeringsfase gronden en gebouwen 0,00 147.965,72 742.480,00 

Sloopkosten bestaande opstallen 0,00 26.942,02 0,00 

Bouwrijp maken 0,00 0,00 20.000,00 

Saneringskosten 0,00 0,00 0,00 

Grondverzet 0,00 0,00 0,00 

Plaatsbeschrijving 0,00 0,00 0,00 

Aanleg nutsvoorziening riolering 0,00 5.000,00 273.500,00 

Aanleg nutsvoorziening electra-verlichting 0,00 0,00 97.125,00 

Aanleg nutsvoorziening electra-aansluitingen 0,00 0,00 110.000,00 

Aanleg nutsvoorzieningen water 0,00 0,00 56.025,00 

Pagina 40 van 44

Aanleg nutsvoorzieningen gas 0,00 5.000,00 50.625,00 

Aanleg nutsvoorzieningen elektriciteit 0,00 0,00 48.600,00 

Aanleg nutsvoorzieningen telecom en -distributie 0,00 0,00 20.925,00 

Aanleg wegenis (incl. pleinen, bovengr. parking, …) 0,00 0,00 0,00 

Aanleg openbaar groen 0,00 0,00 0,00 

Aanleg speelpleinen 0,00 0,00 0,00 

Aanleg andere 0,00 0,00 0,00 

Risicobudget totale aanleg infrastructuur(10%) 0,00 0,00 65.680,00 

Ondergrondse parking 0,00 0,00 0,00 

Risicobudget ondergrondse parking (10%) 0,00 0,00 0,00 

(Ver)Bouwkost opstallen 0,00 111.023,70 0,00 

Risicobudget (verbouwkost) opstallen (10%) 0,00 0,00 0,00 

Veiligheidscoördinator 0,00 0,00 0,00 

EPB-coördinator 0,00 0,00 0,00 

Verzekeringen 0,00 0,00 0,00 

Juridisch advies 0,00 0,00 0,00 

Commercialisatie 0,00 0,00 3.000,00 

kosten juridisch advies 0,00 0,00 0,00 

Makelaarskosten 0,00 0,00 0,00 

Onroerende voorheffing (bij verhuur) 0,00 0,00 0,00 

Onderhoudkosten 0,00 0,00 0,00 

Kosten opmeting landmeter/kadaster (bij verkoop) 0,00 0,00 0,00 

Projectgebonden communicatie 0,00 0,00 3.000,00 

TOTAAL DER UITGAVEN 11.162,25 3.444.459,63 824.285,45 

ONTVANGSTEN 

Subsidies 130.000,00 2.473.027,11 0,00 

Subsidies stedenfonds 130.000,00 2.473.027,11 0,00 

Subsidies provincie 0,00 0,00 0,00 

Subsidies gewest 0,00 0,00 0,00 

Subsidies gemeenschap 0,00 0,00 0,00 

Subsidies federaal 0,00 0,00 0,00 

Subsidies europees 0,00 0,00 0,00 

Subsidies andere 0,00 0,00 0,00 

Verkoop 0,00 848.800,00 736.800,00 

Verkoop van gronden 0,00 0,00 300.000,00 

Verkoop van gebouwen 0,00 848.800,00 436.800,00 

Co-financiering private partner 0,00 0,00 0,00 

Overname door de stad 0,00 0,00 0,00 

Verhuur/erfpacht/opstal/onroerende leasing 0,00 0,00 0,00 

Verhuur 0,00 0,00 0,00 

erfpacht 0,00 0,00 0,00 

opstal 0,00 0,00 0,00 

onroerende leasing (intresten) 0,00 0,00 0,00 

onroerende leasing (aflossingen) 0,00 0,00 0,00 

TOTAAL DER ONTVANGSTEN 130.000,00 3.321.827,11 736.800,00 


Pagina 41 van 44

Cash-Flow 

Kosten 11.162,25 3.444.459,63 824.285,45 

Opbrengsten 130.000,00 3.321.827,11 736.800,00 

Te financieren saldo 118.837,75 -122.632,52 -87.485,45 

Bijdrage van de stad in de exploitatie 

Bijdrage van de stad tgv intresten doorgeefleningen 

Borgen van de stad 

Overname door de stad 

Leningen tlv AGB Turnhout 5jr 



Doorgeefleningen van de stad 5 jr 

Doorgeefleningen van de stad 10jr 

Doorgeefleningen van de stad 20jr 

Financieringsontvangsten 0,00 0,00 0,00 

Aflossingen tlv AGB Turnhout 

Intresten tlv AGB Turnhout 

Aflossingen tlv stad 

Intresten tlv stad 

Financieringsuitgaven 0,00 0,00 0,00 

Impact op de cash-Flow 118.837,75 -122.632,52 -87.485,45 

Cumulatief 118.837,75 -87.485,45 


Pagina 42 van 44

7.5.2 Niet-projectgebonden begroting 

NIET-PROJECTGEBONDEN KOSTEN 2007 2008 2009 

UITGAVEN 

Algemene investeringen (los van projecten en zwembad) 2.015,00 2.000,00 3.000,00 

Meubilair 0,00 0,00 0,00 

IT 2.015,00 2.000,00 3.000,00 

Kantoormachines 0,00 0,00 0,00 

Rollend materiaal 0,00 0,00 0,00 

Gebouw 0,00 0,00 0,00 

Afschrijvingen -341,17 0,00 0,00 

Meubilair 0,00 0,00 0,00 

IT -341,17 

Kantoormachines 0,00 0,00 0,00 

Rollend materiaal 0,00 0,00 0,00 

Gebouw 0,00 0,00 0,00 

Personeelskosten (zonder personeel zwembad) 3.932,48 7.000,00 7.000,00 

Weddes 0,00 

Sociaal secretariaat 0,00 

Presentiegelden 3.932,48 7.000,00 7.000,00 

Andere algemene kosten 6.808,76 18.110,00 20.200,00 

Telefonie 0,00 200,00 250,00 

Portkosten 0,00 0,00 0,00 

Onderhoud en inrichting gebouwen 0,00 0,00 0,00 

EGW 0,00 0,00 0,00 

Verzekeringen 0,00 810,00 850,00 

Promotiekosten 0,00 0,00 0,00 

Beheerskosten 0,00 0,00 0,00 

Kantoorbenodigdheden 0,00 0,00 0,00 

Drukwerk 0,00 0,00 0,00 

Documentatie 0,00 0,00 0,00 

Vervoerskosten 50,00 50,00 50,00 

Diensten en diverse werken 0,00 0,00 0,00 

Opleidingen 0,00 0,00 0,00 

Erelonen boekhouding 2.886,76 10.000,00 10.000,00 

Erelonen bedrijfsrevisor 3.872,00 4.000,00 4.000,00 

Erelonen externen 0,00 3.000,00 5.000,00 

Onroerende voorheffing 0,00 0,00 0,00 

Diverse taksen 0,00 0,00 0,00 

Bankkosten 0,00 50,00 50,00 

Onderhoud software 0,00 0,00 0,00 

Interesten 0,00 0,00 0,00 

TOTAAL DER UITGAVEN 12.415,07 27.110,00 30.200,00 


Pagina 43 van 44

ONTVANGSTEN 

Tussenkomsten 0,00 0,00 0,00 

Andere dan deze van de Stad 0,00 0,00 0,00 

TOTAAL DER ONTVANGSTEN 0,00 0,00 0,00 

Cash-Flow 

Kasuitgaven 12.756,24 27.110,00 30.200,00 

Algemene investeringen (los van projecten en zwembad) 2.015,00 2.000,00 3.000,00 

Personeelskosten 3.932,48 7.000,00 7.000,00 

Andere algemene kosten 6.808,76 18.110,00 20.200,00 

Kasontvangsten 0,00 0,00 0,00 

Bijdrage van de stad in het verlies 

Impact op de cash-Flow -12.756,24 -27.110,00 -30.200,00 

Cumulatief -12.756,24 -39.866,24 -70.066,24 


Pagina 44 van 44

ONDERNEMINGSPLAN Stadsontwikkeling AGB.pdf

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?