Less is more: Maatschappelijk rendement realiseren
Less is more: Maatschappelijk rendement realiseren
Less is more: Maatschappelijk rendement realiseren
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Less</strong> <strong>is</strong> <strong>more</strong>: <strong>Maatschappelijk</strong> <strong>rendement</strong><br />
real<strong>is</strong>eren<br />
Rijksgebouwendienst - Prijsvraag inzending Rik van Dijk - 15 mei 2013<br />
■ Kostendekkend ■ <strong>Maatschappelijk</strong> <strong>rendement</strong> ■ Econom<strong>is</strong>che groei faciliteren ■<br />
De RGD<br />
Als hu<strong>is</strong>vester van de rijksoverheid <strong>is</strong> de RGD de grootste vastgoedbelegger van<br />
Nederland. Met een portefeuille van 7.068.000 m2 BVO, waarvan 5.240.000 in eigendom<br />
mag de RGD met recht een drijvende kracht in de markt worden genoemd. Om het even in<br />
perspectief te plaatsen; de totale portefeuille van de RGD <strong>is</strong> qua oppervlak gelijk aan de<br />
gehele Nederlandse kantoren leegstand!<br />
De RGD vraagt voor deze essay prijsvraag een vernieuwend inzicht om een hoger<br />
<strong>rendement</strong> met het vastgoed te real<strong>is</strong>eren. Vastgoed <strong>rendement</strong> bestaat uit twee<br />
componenten, het direct- en indirect <strong>rendement</strong>. Daarvan heb je als belegger primair<br />
invloed op het direct <strong>rendement</strong>.<br />
Om het direct <strong>rendement</strong> te verhogen kan je als belegger aan twee knoppen draaien; je<br />
kunt de inkomsten verhogen of de exploitatielasten verlagen. Gezien de specifieke<br />
kenmerken van de specials neem ik aan dat de RGD geen grote slagen kan maken<br />
zonder kwaliteitsverlies. Daarnaast <strong>is</strong> de huidige tijd ook niet geschikt om huurverhogingen<br />
door te voeren.<br />
Sturen op vermogen<br />
Voor de verdere analyse zou ik echter een abstractieniveau hoger willen gaan zitten en<br />
een meer fundamentele vraag stellen; moet de RGD een hoger <strong>rendement</strong> maken?<br />
Mijns inziens moet de RGD breder kijken dan puur financieel exploitatie <strong>rendement</strong>. De<br />
kosten die de overheid maakt worden door de burgers en bedrijven van dit land<br />
opgebracht. In 2011 bedroegen de hu<strong>is</strong>vestingslasten per fte € 6.358, de totale kosten<br />
voor de Rijksoverheid voor de RGD waren 1,4 miljard. Iedere euro die hier door de<br />
departementen niet aan wordt uitgegeven, kan dus ten behoeve van deze<br />
belastingbetalers worden ingezet in plaats van binnen het Rijk te worden gealloceerd.<br />
Door volledige invoering van Het Nieuwe Werken en verdere consolidatie van kantoren<br />
kan een significante bezuinigingsslag op de vastgoedkosten worden gereal<strong>is</strong>eerd. Door de<br />
invoering van HNW kunnen organ<strong>is</strong>aties gemakkelijk met een 20% kleinere footprint<br />
werken. Door dit te combineren met het afstoten van de gehuurde kantoren kan de RGD<br />
zijn exploitatiekosten fors terugbrengen.<br />
Als de RGD het vastgoed in bezit heeft kan er in plaats van op de kasstromen op<br />
vermogensbehoud gestuurd worden. Dit levert op de korte termijn een besparing voor de<br />
departementen en op de lange termijn een stevige vermogenspositie voor de RGD.<br />
Sturen op vermogen betekent dat een hoger indirect <strong>rendement</strong> een lager direct<br />
<strong>rendement</strong> rechtvaardigt. Daarmee kunnen de huurtarieven verlaagd worden, waarmee<br />
zowel de kosten als inkomsten voor de Rijksoverheid omlaag kunnen. Zodoende <strong>is</strong> er door
een lagere belastingdruk meer geld beschikbaar bij bedrijven en burgers voor<br />
investeringen of consumptie. Twee factoren waar de Rijksoverheid via (in)directe<br />
belastingen weer van profiteert.<br />
Op korte termijn zal dit de financiële positie van de RGD verzwakken door afgenomen<br />
inkomsten, maar door de kostenreductie sneller door te voeren dan de huurverlaging kan<br />
dit opgevangen worden.<br />
De gereal<strong>is</strong>eerde vermogensontwikkeling kan dan via een investeringsprogramma<br />
teruggegeven worden aan Nederlandse (vastgoed- en bouw)bedrijven, waarmee de sector<br />
die tot voor de cr<strong>is</strong><strong>is</strong> verantwoordelijk was voor 6% van het BBP niet verder onder druk<br />
komt te staan.<br />
Met het oog op het vermogensbehoud van de RGD <strong>is</strong> dit een vliegwiel effect; als de<br />
vastgoedketen en de algemene economie weer op gang komen, kan er aangenomen<br />
worden dat van vastgoed op goede locaties, zoals bijvoorbeeld de JuBi-toren in Den<br />
Haag, de marktwaarde toe zal nemen.<br />
Reflectie<br />
Vanzelfsprekend kent sturen op vermogensbehoud meer haken en ogen dan ik hier heb<br />
toegelicht. Maar het belangrijkste <strong>is</strong> dat het maatschappelijk en financieel <strong>rendement</strong><br />
gecombineerd wordt met een lange termijn v<strong>is</strong>ie, een v<strong>is</strong>ie die ju<strong>is</strong>t bij de overheid moet<br />
prevaleren.<br />
Door geld vrij te kunnen maken zonder additioneel vreemd vermogen aan te trekken biedt<br />
ju<strong>is</strong>t het sturen op vermogensbehoud de zo benodigde impuls voor de Nederlandse bouw-<br />
en vastgoedsector. Twee sectoren die de RGD toch een warm hart toe moet dragen.<br />
Bronnen<br />
DTZ Zadelhoff (2013). Nederland compleet. Consulted 15 mei, 2013 van http://<br />
epub02.publitas.com/DTZZadelhoff/48/#/spreadview/4/<br />
Min<strong>is</strong>terie van Financiën. (2011). Handleiding Overheidstarieven 2011. Consulted 14 mei,<br />
2013, van https://www.sbos.nl/uploadfiles/Handleiding%20overheidstarieven%202011.pdf<br />
Rijksoverheid. (2011). Rijk concentreert kantoorhu<strong>is</strong>vesting in 12 locaties. Consulted 14<br />
mei, 2013, van http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/persberichten/<br />
2011/09/30/rijk-concentreert-kantoorhu<strong>is</strong>vesting-in-twaalf-locaties.html<br />
Rijksoverheid. (2013). Rijksbegroting. Consulted 14 mei, 2013, van http://<br />
www.rijksbegroting.nl/2012/voorbereiding/begroting,kst160353_29.html