Less is more: Maatschappelijk rendement realiseren

Less is more: Maatschappelijk rendement
realiseren
Rijksgebouwendienst - Prijsvraag inzending Rik van Dijk - 15 mei 2013
■ Kostendekkend ■ Maatschappelijk rendement ■ Economische groei faciliteren ■
De RGD
Als huisvester van de rijksoverheid is de RGD de grootste vastgoedbelegger van
Nederland. Met een portefeuille van 7.068.000 m2 BVO, waarvan 5.240.000 in eigendom
mag de RGD met recht een drijvende kracht in de markt worden genoemd. Om het even in
perspectief te plaatsen; de totale portefeuille van de RGD is qua oppervlak gelijk aan de
gehele Nederlandse kantoren leegstand!
De RGD vraagt voor deze essay prijsvraag een vernieuwend inzicht om een hoger
rendement met het vastgoed te realiseren. Vastgoed rendement bestaat uit twee
componenten, het direct- en indirect rendement. Daarvan heb je als belegger primair
invloed op het direct rendement.
Om het direct rendement te verhogen kan je als belegger aan twee knoppen draaien; je
kunt de inkomsten verhogen of de exploitatielasten verlagen. Gezien de specifieke
kenmerken van de specials neem ik aan dat de RGD geen grote slagen kan maken
zonder kwaliteitsverlies. Daarnaast is de huidige tijd ook niet geschikt om huurverhogingen
door te voeren.
Sturen op vermogen
Voor de verdere analyse zou ik echter een abstractieniveau hoger willen gaan zitten en
een meer fundamentele vraag stellen; moet de RGD een hoger rendement maken?
Mijns inziens moet de RGD breder kijken dan puur financieel exploitatie rendement. De
kosten die de overheid maakt worden door de burgers en bedrijven van dit land
opgebracht. In 2011 bedroegen de huisvestingslasten per fte € 6.358, de totale kosten
voor de Rijksoverheid voor de RGD waren 1,4 miljard. Iedere euro die hier door de
departementen niet aan wordt uitgegeven, kan dus ten behoeve van deze
belastingbetalers worden ingezet in plaats van binnen het Rijk te worden gealloceerd.
Door volledige invoering van Het Nieuwe Werken en verdere consolidatie van kantoren
kan een significante bezuinigingsslag op de vastgoedkosten worden gerealiseerd. Door de
invoering van HNW kunnen organisaties gemakkelijk met een 20% kleinere footprint
werken. Door dit te combineren met het afstoten van de gehuurde kantoren kan de RGD
zijn exploitatiekosten fors terugbrengen.
Als de RGD het vastgoed in bezit heeft kan er in plaats van op de kasstromen op
vermogensbehoud gestuurd worden. Dit levert op de korte termijn een besparing voor de
departementen en op de lange termijn een stevige vermogenspositie voor de RGD.
Sturen op vermogen betekent dat een hoger indirect rendement een lager direct
rendement rechtvaardigt. Daarmee kunnen de huurtarieven verlaagd worden, waarmee
zowel de kosten als inkomsten voor de Rijksoverheid omlaag kunnen. Zodoende is er door

een lagere belastingdruk meer geld beschikbaar bij bedrijven en burgers voor
investeringen of consumptie. Twee factoren waar de Rijksoverheid via (in)directe
belastingen weer van profiteert.
Op korte termijn zal dit de financiële positie van de RGD verzwakken door afgenomen
inkomsten, maar door de kostenreductie sneller door te voeren dan de huurverlaging kan
dit opgevangen worden.
De gerealiseerde vermogensontwikkeling kan dan via een investeringsprogramma
teruggegeven worden aan Nederlandse (vastgoed- en bouw)bedrijven, waarmee de sector
die tot voor de crisis verantwoordelijk was voor 6% van het BBP niet verder onder druk
komt te staan.
Met het oog op het vermogensbehoud van de RGD is dit een vliegwiel effect; als de
vastgoedketen en de algemene economie weer op gang komen, kan er aangenomen
worden dat van vastgoed op goede locaties, zoals bijvoorbeeld de JuBi-toren in Den
Haag, de marktwaarde toe zal nemen.
Reflectie
Vanzelfsprekend kent sturen op vermogensbehoud meer haken en ogen dan ik hier heb
toegelicht. Maar het belangrijkste is dat het maatschappelijk en financieel rendement
gecombineerd wordt met een lange termijn visie, een visie die juist bij de overheid moet
prevaleren.
Door geld vrij te kunnen maken zonder additioneel vreemd vermogen aan te trekken biedt
juist het sturen op vermogensbehoud de zo benodigde impuls voor de Nederlandse bouw-
en vastgoedsector. Twee sectoren die de RGD toch een warm hart toe moet dragen.
Bronnen
DTZ Zadelhoff (2013). Nederland compleet. Consulted 15 mei, 2013 van http://
epub02.publitas.com/DTZZadelhoff/48/#/spreadview/4/
Ministerie van Financiën. (2011). Handleiding Overheidstarieven 2011. Consulted 14 mei,
2013, van https://www.sbos.nl/uploadfiles/Handleiding%20overheidstarieven%202011.pdf
Rijksoverheid. (2011). Rijk concentreert kantoorhuisvesting in 12 locaties. Consulted 14
mei, 2013, van http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/persberichten/
2011/09/30/rijk-concentreert-kantoorhuisvesting-in-twaalf-locaties.html
Rijksoverheid. (2013). Rijksbegroting. Consulted 14 mei, 2013, van http://
www.rijksbegroting.nl/2012/voorbereiding/begroting,kst160353_29.html