Barometer van de Stedelijke Vernieuwing - Mitros

Voorwoord
De stedelijke vernieuwing staat onder druk. De snel slinkende investeringsmogelijkheden van corporaties,
maar ook de verminderde budgetten van gemeenten en samenwerkingspartners maken dat de
huidige ambitie en het gehanteerde tempo van de aanpak van de wijken niet kan worden volgehouden.
We zien aan de ene kant dat we veel bereikt hebben, maar aan de andere kant hebben we ook
nog vragen. Hoe temperen we op een verantwoorde wijze ambitie en snelheid van de vernieuwing?
Behandelen we de wijken niet teveel als één geheel? Sturen we genoeg op de eigen kracht van bewoners
en niet alleen op de ambities van bestuurders en professionals?
In dit Cahier nemen we als case Ondiep. Dat is één van de aandachtswijken in Utrecht en een volkswijk
die bekendheid geniet in heel Nederland. Sinds 2001 is Mitros, in goede samenwerking met
vooral de Gemeente Utrecht maar ook met de Provincie, Portes en veel andere instellingen, zeer
intensief bezig met de vernieuwing van de wijk. Ondiep komt ‘van ver’. Er is een intensief participatieproces
(geweest) om de plannen te maken en te monitoren. Er is een ambitieus programma
gevoerd van fysieke maatregelen, maar ook van sociale en economische interventies. De wijk is
gekanteld, hij is mooi geworden, er is veel bereikt. Maar hij is nog niet af.
De woningvoorraad bestond voor een groot deel uit socialehuurwoningen: een eenzijdig aanbod met
een matige kwaliteit. In het ‘dorp in de stad’ waren hechte banden en onderlinge behulpzaamheid,
maar ook intolerantie en sociale achterstanden. De wijk bood, mede door een gering aantal voorzieningen
en door geringe differentiatie, weinig kans voor doorstroming naar iets beters.
In dit Cahier maakt Mitros de balans op: wat is er terechtgekomen van de plannen en hoe is de
huidige stand van zaken te beoordelen? Daarnaast wordt een blik geworpen op de nabije toekomst;
de wereld is veranderd in de afgelopen jaren. De ambities worden bijgesteld en gefocust. Wat betekent
dit voor Ondiep en zijn bewoners? En deelt iedereen de visie op de toekomst?
De balans wordt opgemaakt aan de hand van een schets van de geschiedenis van de herstructurering
in Ondiep, de rol van Mitros, de bewoners en de samenwerkingspartners in de wijk en een blik
in de toekomst. Tevens zijn in dit Cahier opgenomen een kaart van de wijk, een ontwikkelingskaart
van de vernieuwing en een grote reportage uit De Volkskrant.
1
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

2
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing
Kaart van Ondiep
Thorbeckepark
Fruitbuurt-Noord
Fruitbuurt-Zuid
Witte Wijk
Kleine Wijk
Bomenbuurt
Nijenoord-Oost
Nijenoord-West
Heringastraat/Mariëndaalstraat e.o.
Plantage e.o.
Dit is de kaart van Ondiep. In dit cahier wordt op diverse plekken gerefereerd aan de buurten van
Ondiep. Deze kunt u terugvinden op dit kaartje.

Door Charlotte Huisman
de Volkskrant, 20 februari 2012
Volksbuurt leeft op na renovatie
De nieuwbouw aan de Kastanjestraat staat te glimmen
in het fletse zonnetje. Op de plek waar tot 2007
een besloten ring van krappe, maar knusse sociale
huurwoningen stond, in de volksmond Het Kleine
Wijk geheten, staan nu voornamelijk koopwoningen.
Stadshistorici betreurden de sloop van dit authentieke,
Utrechtse buurtje van de arbeiderswijk Ondiep.
Maar met de tot de eerste verdieping doorlopende
dakpannen sluit de vorm van de nieuwbouwrijtjeshuizen
goed aan bij het oorspronkelijke uiterlijk van
de volksbuurt.
‘Het was wel even spannend hoor, om een huis te
kopen in Ondiep, zeker omdat ik een zoontje heb’,
vertelt een 35­jarige zichtbaar gehaaste werkende
moeder, een van de nieuwe bewoners. ‘Maar in deze
wijk krijg je veel huis voor je geld voor Utrechtse
begrippen, dicht bij de binnenstad.’
Deze vrouw zegt ‘de wijk’ in plaats van ‘het wijk’, het
Utrechtse dialect. In de Kastanjestraat hoor je nu
vaker het Nederlands van de hoger opgeleiden dan
de volkse Utrechtse tongval, die voorheen over heerste
in het buurtje. Wie een van de bekende Ondiepse
hoofdstraten, de Laan van Chartroise, uitspreekt als
‘Sjartrwaze’ in plaats van het lokaal gebruikelijke
‘Sjartreuze’, werd tot voorkort, zo wordt gezegd, de
wijk uitgeknikkerd, van: ‘God jochie, heb je gestudeerd
of zo?’ Dat zal nu minder gebeuren.
Zwarte bladzijde
Het mag uitzonderlijk heten dat tijdens de crisis op de
huizenmarkt de koopwoningen er nog redelijk goed
verkopen. Zeker gezien de naam van Ondiep. Het is
inmiddels vijf jaar geleden dat hier de vlam in de pan
sloeg. Op zondagavond 11 maart 2007 schoot een
motor agent de 54­jarige buurtbewoner Rinie Mulder
dood, aan het Boerhaaveplein. De man was dronken
en bedreigde de politie met een mes. Daarvoor had de
man het aan de stok gehad met hangjongeren.
In de week erop trokken honderden relschoppers, veel
van buiten de wijk, brandstichtend door Ondiep. Ze
gooiden met stenen naar de politie, staken containers,
auto’s en panden in de fik. Een man reed in op
leden van de Mobiele Eenheid. De wijk werd afgesloten.
Ondiep was landelijk nieuws. En de Nederlandse
taal werd verrijkt met het woord reltoerist.
Daarna keerde de rust weer terug in de buurt, voorheen
vooral bekend als de bakermat van voetballer
Wesley Sneijder. Ondiep wil het liefst zo min mogelijk
worden herinnerd worden aan deze zwarte bladzijde.
Het gaat nu tenslotte zichtbaar goed met de wijk. Van
fabrieksarbeider tot arts, het woont nu allemaal in
Ondiep. Op de basisscholen zien ze het percentage
leerlingen met een leerproblemen dalen.
3
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

4
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing
Gemengde wijk
‘Ondiep zit in de lift’, zegt ontwikkelingsmanager
Pieter Akkermans van woningcorporatie Mitros. Trots
laat hij er het gloednieuwe wijkgebouw De Speler
zien, gebouwd tussen de sportvelden, waarin onder
meer een sportschool, kinderopvang en jongerenwerk
zich vestigen. In het Fruitkwartier, dat nu wordt
opgeleverd, vormen traditioneel gebouwde straatjes
met ruim uitgevoerde sociale huurwoningen en
koophuizen een op het oog harmonieus geheel. Op
de nieuwbouwvensterbanken zijn al de eerste porseleinen
beeldjes verschenen, zo kenmerkend voor het
oude Ondiep.
Voorheen bestond Ondiep bijna in zijn geheel uit
sociale woningbouw. Na deze operatie zal dat nog
maar de helft zijn. ‘Ondiep wordt een totaal andere
wijk’, zegt Akkermans. Niet een yuppenenclave, benadrukt
hij, maar een gemengde wijk. ‘We horen de verhalen
van oude Ondiepers die zich niet meer thuis
voelen. Maar er zaten ook negatieve aspecten aan die
oude sfeer, men hield elkaar in de greep.’
De volkswijk Ondiep ontstond vanaf 1915, toen de
gemeente er gesubsidieerde rijtjeswoningen neerzette
voor de werkers. In afzonderlijke projecten,
vandaar de naar binnen gerichte arbeidsbuurtjes met
hun eigen mores als de Fruitbuurt en de Bomenbuurt,
het Kleine Wijk en het Witte Wijk. Met een gezelligheid
die soms ook verstikkend kon zijn: het was niet
de bedoeling dat je de wietplantage of de uitkeringsfraude
bij de buren verklikte.
Al jaren voor de rellen in 2007 vatten woningcorpo­

atie Mitros en de gemeente het plan op om Ondiep
te ‘herstructureren’: een mooi woord voor sloopoperaties
in wijken met veel sociale woningbouw om er
meer koopwoningen terug te bouwen. Bijkomend
voordeel is: je haalt er meteen de bezem door.
Je hoort de nieuwe kopers, vaak jonge, hoog opgeleide
tweeverdieners, de gemengdheid van de buurt
prijzen. Maar veel oude Ondiepers zeggen: Het
Kleine Wijk is geen Ondiep meer. Door de kopers is
het minder gezellig. Die hebben een heel ander leven.
Die moeten allebei werken.
Schutting
Dat de nieuw gebouwde koop­ en huurwoningen in
bijvoorbeeld de Kastanjestraat uiterlijk nauwelijks
van elkaar zijn te onderscheiden, geldt slechts voor
buitenstaanders.’Het is of er een schutting tussen
zit, tussen de kopers en de huurders’, zegt een stevige
50­jarige bouwvakker. Hij parkeert zijn witte
bestelbusje voor één van de nieuwe huurwoningen in
de straat. ‘Met het huis ben ik er op vooruit gegaan,
maar sociaal niet. Iedereen kon mekaar in de oude
buurt, nu niet meer.’
De Ondieper in hart en nieren is naar deze straat
verhuisd nadat hij 26 jaar in de Abrikoosstraat had
gewoond. Hij mist nog dagelijks de gezelligheid
van de Fruitbuurt, waar buren elkaar een kopje soep
brachten, waar je in de zomer buiten zat met zijn
allen. ‘Je rukt een buurt uit elkaar. Hier kun je lang
dood liggen in je huis. Het is een heel ander contact.
Ik ken de buurman van hallo en verder niemand.’
5
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

6
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing
Assistent­wijkmanager Loog Landaal verzet zich met
klem tegen het beeld dat er alleen tuig woonde in
Ondiep. ‘Onder de mensen die verhuizen zijn slechteriken,
maar ook de goede bewoners, en dat is zonde.
Het gebeurt allebei. Als je met z’n allen in zo’n oud
wijkje woont, weet je precies waar en hoe. De vraag is
wat er over blijft van deze sociale structuur.’
Angst
De grootste angst onder de oude bewoners is dat er te
weinig huurwoningen worden gebouwd. Dat de bewoners
die is beloofd dat ze zouden kunnen terugkeren,
niet meer terug kunnen. Heel Ondiep wordt verkocht,
klinkt het. Die angst spreken bewoners uit op de door
de gemeente georganiseerde bewonersavond in de
kerk in de buurt.
Een stevige bewoonster met wallen onder haar ogen
zegt: ‘Ze beweren dat we terug kunnen komen. hoe
kan iedereen terugkeren als er vooral koopwoningen
worden gebouwd? Ze hebben de minder draagkrachtigen
liever in Leidsche Rijn. Kunnen de yuppen hier
komen wonen.’
Maar volgens Mitros kan iedereen die dat wil, in de
wijk blijven wonen. Akkermans: ‘In de praktijk blijkt
dat als mensen eenmaal een urgentieverklaring hebben
als hun huis wordt gesloopt, een groot deel kiest
voor een woning buiten de wijk. In Ondiep is het per­

centage dat uiteindelijk voor terugkeer kiest met 40
procent nog hoog.’
Content
Veel van de oude bewoners die terugkeren zijn content
met hun nieuwbouwhuis. Dit geldt vooral voor de
blokken met gloednieuwe, ruime sociale huurwoningen,
waarin de verhuisde Ondiepers zijn samen geklit
in een nieuw verband, als in de Vijgeboomstraat.
‘Ook in deze nieuwbouw kennen we elkaar allemaal,
ik zou niet meer in mijn oude huis in de Fruitbuurt
willen wonen’, zegt een vrouw die haar schoothondje
uitlaat. ‘Dit zijn prachtige huizen, en voor ons is het
nog steeds gewoon Ondiep.’
Ondiep zal, kortom, zijn volkse gezelligheid niet volledig
verliezen. Hoezeer de buurt blijft trekken, merkt
bewoonster Jolanda (45) uit de Vlierboomstraat, de
motor achter de jaarlijkse gezamenlijke uitbundige
kerstversiering in de straat. Toen ze een tijdje geleden
woningruil overwoog, werd ze helemaal ‘gek gemaild’
door oud­Ondiepbewoners die nu in Leidsche Rijn
wonen en die terug willen. ‘Ondanks hun knoeperd
van een huis daar. De gezelligheid in Ondiep is dan
wel niet meer wat zij is geweest, er wordt hier tenminste
nog gegroet.’
Met dank aan De Volkskrant voor het overnemen van deze
publicatie.
7
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

8
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing
1 Wat vooraf ging
‘Een kijkje in het , waar frissche, moderne
woningsbouw over groote oppervlakten in weinige
jaren is verrezen.’
Het ontstaan van
Ondiep
Ondiep is ontstaan in het
begin van de twintigste
eeuw. De wijk ontleent
haar naam aan de ligging
aan de Vecht. De rivier
veroorzaakte ‘ondieptes’
toen er nog geen
dijk was. Ondiep ligt ten
noorden van het stadscentrum
en maakt onderdeel
uit van de Utrechtse
wijk Noordwest. Als
gevolg van de toenemende
industrie groeide
de vraag naar woningen.
De gemeente Utrecht
heeft toen in verschillende
fases 1251 woningen
gebouwd in Ondiep. Het
huidige Ondiep is dus
planmatig ontwikkeld.
Vanaf circa 1910 tot 1960
is doorgebouwd. De wijk
telt ruim 4.000 woningen.
De afgelopen jaren
is de wijk sterk veranderd door sloop/nieuwbouw en
renovatie. Wat blijft is dat Ondiep uit buurtjes met
een eigen sfeer, karakter en soort bebouwing bestaat.
De vernieuwing
De plannen voor de herstructurering zijn ontwikkeld
vanaf 1999. DUO staat voor De Utrechtse Opgave,
en is een stelsel van afspraken waarin is vastgelegd
dat in de bestaande stad in wijken verouderde delen
met veel sociale huurwoningen worden gesloopt,
om plaats te maken voor nieuwbouw met 70% koopwoningen
en 30% sociale huur. Gelijktijdig wordt in
Leidsche Rijn ook een aandeel sociale huurwoningen
gebouwd. Zo wordt gezorgd dat koop en sociale huur
in de hele stad beter verdeeld worden. De afspraken
bieden de woningcorporaties ruimte om in de
bestaande stad te investeren, zonder dat dit ten koste
gaat van de voorraad sociale huurwoningen. De 30%
sociaal zou voldoende moeten zijn voor bewoners
uit sloopgebieden die willen terugkeren in de wijk;
hoe dit precies in zijn werk moest gaan was bij het
maken van de DUO­afspraken nog niet uit gewerkt.
Ondiep was de eerste herstructureringswijk in
Utrecht, die in het kader van de DUO­afspraken werd
aangepakt. Daarvoor was in Zuilen en Hoograven
al wel herstructurering in gang gezet, op basis van
Wijkontwikkelingsplannen van gemeente samen met

woningcorporaties en commerciële ontwikkelaars.
De woningvoorraad van Mitros in Ondiep was in
slechte staat. Het vooroorlogse bezit was in de jaren
zeventig gerenoveerd, maar de ‘houdbaarheidsdatum’
van die ingreep was verstreken. Bij het
naoorlogse bezit was helemaal nog geen grote renovatiebeurt
geweest. Mitros wilde de woningvoorraad
grootschalig vernieuwen, maar stuitte op veel
wantrouwen in de wijk (en in mindere mate ook bij
de politieke partijen). Het was duidelijk dat Mitros
krediet moest opbouwen om verder te komen. Ook
was er aandacht voor de sociale en economische
ontwikkeling van Ondiep nodig. Alleen fysieke ingrepen
zouden niet genoeg bijdragen aan de gewenste
ontwikkeling. Behalve de inhoud, speelde het proces
een essentiële rol. Door bewoners te betrekken bij de
plannen moest vertrouwen gewonnen worden. Pas
dan zou de herstructurering niet alleen gezien worden
als een bedreiging, maar ook als een kans voor
de Ondiepers.
Mitros besloot in 2001 om met de bewoners en de
gemeente gezamenlijk een wijkvisie op te stellen.
Deze wijkvisie moest de basis worden voor de herstructureringsplannen.
Bewoners participeerden in
werkgroepen op projectniveau, in diverse klankbordgroepen
en de overkoepelende Adviesgroep Ondiep.
Deze actieve groep bewoners is tot op de dag van
vandaag een gesprekspartner voor Mitros en de
gemeente voor de wijk Ondiep.
Woningbouw
Bewoners waren in eerste instantie gekant tegen
sloop en nieuwbouw. Men geloofde niet dat iedereen
die wilde terugkeren ook zou kunnen terugkeren
in de wijk. De bewoners waren bang voor te weinig
sociale huurwoningen in de nieuwbouw. Ook vreesde
men dat kleine huishoudens die nu in een eengezinswoning
woonden, naar een appartement moesten,
vanwege de zogenaamde passendheidseisen bij het
woningverdelingssysteem.
Dit alles betekende dat Mitros eerst krediet moest
opbouwen bij de bewoners. Met de gemeente werd
een discussie gestart om de regels voor herhuisvesting
aan te passen, zodat Ondiepers grotere kansen
op terugkeer konden krijgen. Anders was het onzeker
of onder de huurders wel voldoende draagvlak voor
de plannen zou zijn. Dit draagvlak kwam er, en is in
de loop van de tijd gegroeid. Hoe heeft Mitros dit
gedaan?
Zo zagen de bewoners
Ondiep in 2001
9
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

10
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing
2 De succesfactoren
Er kan gerust gezegd worden dat de vernieuwing van Ondiep anno 2012 zeer succesvol is
verlopen. Grote delen van de wijk zijn ingrijpend vernieuwd en zien er zeer aantrekkelijk
uit, waarbij het historische karakter van de wijk behouden is gebleven. Wat waren hier de
succesfactoren?
Starten met onderhoud
In overleg met bewoners en gemeente is een plan
gemaakt waarin voor alle Mitros­woningen in Ondiep
was vastgelegd welke ingreep Mitros wilde uitvoeren:
sloop/nieuwbouw, renovatie of verkoop. Dit woningbouwprogramma
werd verdeeld over de periode 2004
tot en met 2015. Voor de laatste fase van 2012 tot
2015 werd sloop/nieuwbouw als voorlopige maatregel
vastgelegd. Overigens was ook in de eerdere fases
de maatregel steeds nog niet definitief; bij elk project
gold dat Mitros de alternatieven nog zou onderzoeken
en dat de sloop of renovatie alleen door zou gaan
als daarvoor draagvlak was onder een ruime meerderheid
van de huurders. Maar in ieder geval wist elke
huurder hiermee wat Mitros van plan was.
Minstens zo belangrijk was dat aan dit woningbouwprogramma
meteen een omvangrijk beheerprogramma
gekoppeld werd. Alle woningen waarvan sloop of
renovatie pas later gepland was, kregen nu eerst een
onderhoudsbeurt. In de voorgaande jaren van plannen
maken was dit onderhoud opgeschort, dus dat
was vaak ook hard nodig. Zo heeft ruim de helft van
alle Mitros­woningen in de wijk een onderhoudsbeurt
gekregen. Dat nam een flink deel van de klachten weg
en gaf vertrouwen in de aanpak: er werd tenminste
gewerkt aan de woningen.
Garantie op terugkeer in de wijk
Uit het eerste woonwensenonderzoek in de wijk was
naar voren gekomen, dat 70% van de bewoners wilde
terugkeren naar Ondiep. Per sloopproject is steeds
een bewonersonderzoek gedaan om te peilen wat de
verhuiswensen waren, wie in de wijk wilde blijven en
naar wat voor woning ze zouden willen verhuizen. Dit
werd vergeleken met het woningaanbod dat te verwachten
was in de 1 – 2 jaar urgentieperiode, zowel
in de nieuwbouw als in de bestaande bouw die niet op
de nominatie stond om snel gesloopt of gerenoveerd
te worden. Zo kon Mitros van te voren steeds aantonen
dat er voldoende woningen vrij zouden komen
voor de huurders die wilden terugkeren. Van groot
belang was daarbij dat de huurders van de sloopwoningen
een zogenaamde DUO­urgentie kregen, die in
de eigen wijk een absolute voorrang gaf. Hiermee kon

worden gegarandeerd dat de vrijkomende woningen
inderdaad voor hen beschikbaar waren. Deze DUOurgentie
is ingevoerd naar aanleiding van de discussie
met de Adviesgroep Ondiep over terugkeer, en
daarna ook in andere wijken toegepast.
Verder zorgde een goed opgebouwd woningbouwprogramma
dat in de nieuwbouw veel huurwoningen
beschikbaar kwamen. Op de Ahornstraat werd
eerst een nieuw appartementencomplex met 83
sociale huurwoningen gebouwd, voor er elders in de
wijk werd gesloopt. Met name voor oudere bewoners
betekende dit de kans op een gelijkvloerse woning,
in de buurt van voorzieningen op de Plantage. Het
eerstvolgende nieuwbouwproject op de Heringastraat
bestond ook volledig uit sociale huurwoningen. In
veel gevallen was het hierdoor mogelijk om in één
keer te verhuizen van een sloopwoning naar een
nieuwbouwwoning. Pas nadat deze doorstroom op
gang was gebracht, werd een volgend project (Kleine
Wijk) gestart met een groot aandeel koopwoningen.
Uit de woonwensenonderzoeken uit de sloopgebieden
in Ondiep blijkt uiteindelijk dat gemiddeld 50%
van de bewoners terugkeert. Lager dan aanvankelijk
aangegeven, zoals de statistieken voor alle sloop­
11
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

12
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing
Figuur 1: Bestemming vanuit sloopgebieden Ondiep
30%
9%
9%
1%
13%
28%
10%
gebieden uitwijzen. Maar toch erg hoog als dit cijfer
wordt vergeleken met andere sloopgebieden (meestal
keert hooguit 30% terug). Uit de grafiek blijkt dat
Mitros erin geslaagd is al deze mensen inderdaad een
andere woning in Ondiep te bieden.
Voldoende sociale huurwoningen
De 70­30 verhouding in de nieuwbouw tussen koop
en sociale huur was voor de bewoners in Ondiep
niet acceptabel. Voor Ondiep is dan ook een uitzondering
gemaakt. Die is vastgelegd in de wijkvisie en
is uitgebreid onderwerp van gesprek geweest in de
gemeenteraad. 59% koop en 41% sociale huur was
de uitkomst van deze discussie. In de praktijk blijkt
dit inderdaad voldoende om iedereen die daar recht
op heeft te herhuisvesten in de wijk. Tot nog toe is
er bij geen enkel project sprake van geweest dat er
onvoldoende woningen waren voor bewoners uit het
sloopgebied die wilden terugkeren. Er waren steeds
extra woningen beschikbaar voor urgenten uit volgende
sloopgebieden. Vaak is dat nog gewenster omdat
bewoners dan maar één keer hoeven te verhuizen.
Buiten regio
Nieuwbouw Ondiep
Overig DUO­zone Ondiep
Overig rest Ondiep
Totaal rest Noordwest
Totaal rest stad Utrecht
Totaal rest regio Utrecht
Passendheidseisen
Een groot pijnpunt waren de passendheidseisen
voor huishoudens in het woningverdelingssysteem.
Ondiep kent een groot aantal, weliswaar kleine, eengezinswoningen
waar vaak een­ of tweepersoonshuishoudens
wonen. Deze huishoudens zouden niet in
aanmerking komen voor een eengezinswoning in de
nieuwbouw, omdat deze te groot waren. Afgesproken
is om urgenten toch het recht te geven om in eenzelfde
woningtype terug te keren.
De nieuw ingevoerde DUO­urgentie laat geheel vrij in
wat voor woning een urgent woningzoekende terugkeert
in de wijk. Bijeffect hiervan is wel dat de ruime
eengezinswoningen in de nieuwbouw regelmatig naar
een eenpersoonshuishouden gaan, waardoor schaarse
eengezinswoningen niet beschikbaar komen voor
gezinnen. Aan de andere kant biedt de DUO­urgentie
ook de mogelijkheid om binnen de wijk wooncarrière
te maken. Diverse gezinnen konden hierdoor met
voorrang verhuizen van een bovenwoning naar de zo
gewenste eengezinswoning.

Intensieve begeleiding
Vanaf het eerste sloopproject is in Ondiep veel aandacht
geweest voor de begeleiding van bewoners bij
de verhuizing. In het bewonersonderzoek wordt geïnventariseerd
welke problemen bewoners voorzien bij
het verhuizen. Wie hulp nodig denkt te hebben, kan
dat al aangeven voordat de urgenties verstrekt worden.
Als het zover is, kan deze hulp vroegtijdig ingeschakeld
worden. Als blijkt dat bewoners geen gebruik
maken van hun urgentie en niet op vrijkomende
woningen reageren, worden deze door Mitros benaderd
met de vraag of ze hierbij hulp nodig hebben.
Hiervoor heeft Mitros consulenten sociale projectbegeleiding
in dienst. Voor ‘zwaardere’ gevallen waarbij
veel begeleiding nodig is en diverse hulpinstanties
betrokken moeten worden, wordt een casemanager
van de wijkwelzijnsstichting Portes ingeschakeld. De
begeleiding kan ook uit praktische hulp bestaan. In
het kader van de Krachtwijkenaanpak is in de wijk de
‘Vriendendienst’ gestart, een re­integratieproject van
Utrechtse Werkbedrijven dat kleine klussen uitvoert
voor bewoners bij hun verhuizing. Ook bij de grote
renovaties worden de bewoners op deze wijze begeleid
en geholpen.
Inpassing nieuwbouw
In de herstructurering zorgt Mitros voor een goede
aansluiting bij de structuur en architectuur van
Ondiep. Bij renovatie is gekozen voor dakkapellen,
kozijnen en deuren die de oorspronkelijke architectuur
van de jaren ‘20 versterken. Veel beter dan wat bij
de vorige renovatie was aangebracht. Beeldbepalende
panden als het ‘Melkhuisje’ aan de Royaards van den
Hamkade en het binnengebied van de Witte Wijk
zijn met renovatie behouden. De nieuwbouw aan de
Heringastraat, in het Kleine Wijk en het recent afgeronde
Fruitkwartier kenmerken zich door een dorps,
kleinschalig en besloten karakter. Het feit dat de
nieuwbouw past in de traditie van Ondiep heeft veel
goodwill gecreëerd. Wat verder opvalt in de wijkjes is
dat niet te zien is wat sociale huurwoningen zijn, en
wat koopwoningen. Zij staan in de wijk door elkaar.
Woningen voor bijzondere doelgroepen
Het was geen expliciete wens uit de wijk, maar voor
Mitros wel belangrijk: het maken van woningen voor
mensen die niet (geheel) zelfstandig kunnen wonen.
Dat er veel woningen voor bijzondere doelgroepen
in Ondiep zijn toegevoegd, is te danken aan het programma
Levenslustig Ondiep. Het was een samenwerkingsverband
onder leiding van de Provincie. De
belangrijkste partners waren de Gemeente, Mitros,
wijkwelzijnsorganisatie Portes en zorgaanbieders
Aveant, Continu en Amerpoort. Dit programma was
erop gericht van Ondiep een wijk te maken waar mensen
van verschillende leeftijden en leefstijlen op een
Melkhuisje
13
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

14
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing
goede manier kunnen wonen. De Provincie droeg via
subsidies bij. Mitros heeft bijgedragen door verschillende
projecten voor kleinschalig wonen met begeleiding.
Voor mensen met een verstandelijke beperking
zijn er woningen in het project Heringastraat.
Het eerder genoemde ‘Melkhuisje’ (een voormalige
buurtwinkel) is een gemeenschappelijke voorziening
voor hen geworden. Aan de Laan van Chartroise staan
inmiddels zorgwoningen voor dementerende oude­
ren. De appartementen aan de Ahornstraat zijn met
subsidie van Levenslustig Ondiep levensloopbestendig
gemaakt.
Openbare ruimte
De gemeente heeft zich ingezet bij de vernieuwing
van Ondiep door de aanpak van de openbare ruimte.
Sinds 2008 werkt de gemeente aan het project
‘GRoEndiep’, waarmee met diverse middelen de wijk

een groener aanzicht krijgt. Daarbij wordt zoveel
mogelijk aangesloten bij werkzaamheden die toch
al plaatsvinden, zoals vernieuwing van riolering en
sloop­/nieuwbouwprojecten. Maar ook kleine ingrepen
zoals het aanleggen van geveltuintjes zijn onderdeel
van het project. Bij nieuwbouw worden kansen
gegrepen om in deze dichtbebouwde wijk meer
ruimte voor spelen en groen te realiseren. Het nieuwe
plantsoentje in het Kleine Wijk wordt goed gebruikt.
Het ontwerp ervan is indertijd samen met bewoners
en gemeente gemaakt. In het Fruitkwartier komt met
het Bosbesplantsoen een nog grotere open ruimte,
ook hier is met een klankbordgroep van bewoners
gezorgd voor een plan dat goed is afgestemd op hun
wensen. Bij de vernieuwing van het Thorbeckepark is
ruimte ontstaan voor een groter openbaar groengebied,
dat vroeger een afgesloten sportpark was. Hier
wordt nu rond de nieuwbouwwoningen en het voorzieningengebouw
De Speler een aantrekkelijk wandel­
en speelgebied gemaakt.
Helaas is de waardering van de openbare ruimte na
een aanvankelijke stijging vorig jaar weer gedaald.
Mogelijk houdt dit verband met de vele bouwwerkzaamheden
die in de wijk nog steeds gaande zijn.
In ieder geval blijkt het, ondanks projecten van de
gemeente op dat vlak, moeilijk om mensen te mobiliseren
zelf medeverantwoordelijkheid te nemen voor
hun leefomgeving.
Sociale en economische ontwikkeling
Ondiep kent grote sociale achterstanden. De wijk
scoort onder het gemiddelde op zaken als inkomen,
arbeidsparticipatie, leerachterstanden, schooluitval
en gezondheid. De geslotenheid van de wijk leidde
soms ook tot ongewenst (crimineel) gedrag en een
wantrouwen ten opzichte van instanties. Al in de
wijkvisie werd dit gesignaleerd en zijn initiatieven
genomen om dit aan te pakken. Ondiep is in 2008
aangewezen als zogenaamde krachtwijk. Mitros,
Gemeente en Rijk zorgden voor een programma dat
op alle genoemde punten verbetering moest brengen.
De nadruk lag op programma’s voor jeugd, opvang
van ‘multiproblem’­gezinnen, het opzetten van brede
scholen met meer inbreng van ouders, en projecten
gericht op bewegen en gezondheid.
15
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

16
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing
Gezondheidscentrum Boerhaaveplein
HIPraven, één van de nieuwe winkels aan de Amsterdamsestraatweg
Wijkvoorzieningen
Een goede wijk is meer dan wonen
alleen. Mitros heeft zich als grote speler
in de wijk altijd verantwoordelijk gevoeld
voor de voorzieningen in de wijk. Zij
heeft het Gezondheidscentrum op het
Boerhaaveplein en het multi functionele
voorzieningengebouw De Speler aan het
Thorbeckepark gerealiseerd.
In het gezondheidscentrum zijn huisartsen,
fysiotherapeuten, een apotheek
en welzijnswerk bij elkaar gehuisvest.
In de Speler zijn een kinderdagverblijf
en buitenschoolse opvang, activiteiten
met name voor kinderen, jongeren en
ouderen, fitness en gymzalen bij elkaar
gebracht.
Wijkeconomie
De wijkeconomie concentreert zich op de
Amsterdamsestraatweg. Mitros participeert
in een wijkontwikkelingsmaatschappij
die een flink aantal winkelpanden in
deze straat in eigendom heeft genomen
en daarmee de kwaliteit van het winkelaanbod
gaat verhogen. Een ander initiatief is
De Vriendendienst, een re­integratieproject
van de Utrechtse Werkbedrijven. De
Vriendendienst biedt langdurig werklozen
de kans om werk ervaring op te doen, en
biedt de wijkbewoners een helpende hand
met eenvoudige klussen. Bij verhuizing
vanwege sloop of tijdelijke verhuizing bij
renovatie hebben de bewoners veel werk
aan het ontruimen en goed achterlaten
van hun woning. De Vriendendienst helpt
daarbij. Mitros steunt dit project en heeft
het huisvesting in de buurt gegeven.

De Speler, het nieuwe voorzieningengebouw op het Thorbeckepark, dé nieuwe ontmoetingsplek van Ondiep
17
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

18
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing
3 De Barometer van Ondiep
Waar staat de wijk nu, acht jaar na de vaststelling van de wijkvisie en daarmee de start van de
vernieuwing van Ondiep? Wat is de stand van zaken?
De bewoners
In Ondiep wonen 12.593 mensen (1 januari 2011).
Er wonen minder kinderen en jongeren (14%) dan
gemiddeld in Utrecht (18%), terwijl het aandeel eengezinswoningen
in Ondiep (68%) meer dan twee
15
10
5
0
keer zoveel is dan in Utrecht (32%). Het aandeel
0­ tot 17­jarigen in Ondiep is dan ook gedaald sinds
2005. Die trend was daarvoor al ingezet. Opvallend
is het hogere aandeel 18­ tot 34­jarigen in Ondiep
dan in Utrecht als geheel. Het betreft voor een
Figuur 2: Huishoudensamenstelling Ondiep in 2010 Figuur 3: Leeftijdsopbouw Ondiep 2000-2010 en Utrecht in 2010
120
Paar met kinderen
45
Paar zonder kinderen
100
40
Eenoudergezin 90
35
Alleenstaand
80
70
30
60
25
50
20
40
30
20
10
0
Utrecht Ondiep totaal
0­17 18­34 35­54 55­64 65 en ouder
2000 2005 2010 2010, Utrecht

groot deel starters en studenten die rondom de
Amsterdamsestraatweg wonen. Dat verklaart waarschijnlijk
deels het hogere percentage alleenstaanden
in Ondiep (57%) dan gemiddeld in Utrecht (53%).
In de rest van Ondiep – waar Mitros veel woningbezit
heeft – wonen opvallend veel eenoudergezinnen
en paren zonder kinderen. In vergelijking met Utrecht
wonen in Ondiep weinig gezinnen met kinderen (19%
in Utrecht tegenover 13% in Ondiep). Ook wonen er
minder senioren (55 jaar en ouder) in Ondiep dan in
Utrecht (zie figuur 2 en 3). Van de bewoners in Ondiep
is 70% van autochtone afkomst; dit is ongeveer gelijk
aan het gemiddelde in Utrecht.
Nieuwkomers
De koopwoningen zorgen voor een menging in de
buurt. Ongeveer een derde van de kopers komt
uit Ondiep of de direct naastliggende wijken. Vaak
verhuizen ze vanuit kleinere koopwoningen of uit
vrije sector huurwoningen in de buurt, maar er zijn
ook starters die de stap van sociale huur naar koop
maken. Dat geldt ook voor de overige kopers, die
vooral uit andere wijken van de stad Utrecht komen.
Jonge tweeverdieners, starters op de woningmarkt,
zien in Ondiep, dat dichtbij de Utrechtse binnenstad
ligt, een kans om een woning met een goede prijskwaliteitverhouding
te kopen. Het dorpse karakter
spreekt deze mensen vaak ook aan. Het is een ideale
19
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

20
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing
omgeving om een gezin te stichten. In de vrijkomende
sociale huurwoningen in de wijk – zowel in nieuwbouw
als bestaande woningen – is overigens vrijwel geen
instroom meer van buiten de buurt. Deze woningen
worden vooral betrokken door urgenten vanuit de verschillende
sloopgebieden in Ondiep. Zij hebben met
de DUO­urgentie immers de grootste voorrang.
De woningen
Op dit moment is meer dan de helft (52%) van de
woningen in Ondiep een sociale huurwoning. Het
gemiddelde in Utrecht ligt op 38%. Vooral in de
buurten Ondiep en Nijenoord is het aandeel sociale
huurwoningen met circa 75% hoog. Rondom de
Amsterdamsestraatweg zijn juist veel woningen in
bezit van particulieren. Het overgrote deel van de sociale
huurvoorraad in de wijk is in bezit van Mitros. Er
staan met name eengezinswoningen in Ondiep (zie
figuur 4).
Woningprogramma
Sinds het vaststellen van de Wijkvisie Ondiep in 2004
is de woningvoorraad in Ondiep sterk aan het veranderen.
Dit is te zien op straat maar ook in de cijfers.
In het woningbouwprogramma behorend bij de wijkvisie
zijn harde afspraken gemaakt over de verdeling
huur­koop en eengezinswoning­meergezinswoning.
Bij nieuwbouw moet 41% huur en 59% koop zijn,
60% een eengezinswoning en 40% een meergezinswoning.
Ook zijn er afspraken gemaakt over aantallen.
Uitgangspunt was om het dorpse karakter van Ondiep
te behouden en daarmee het totaal aantal woningen en
het aantal typen woningen niet drastisch te wijzigen.
Voor het laatste project uit fase 2, Fruitbuurt Noord,
zijn plannen in de maak en aantallen nog niet bekend.

Tabel 1: Vergelijking verdeling huur-koop Figuur 4: Woningtype in Ondiep 2011
Inbegrepen/aantal nieuwbouwwoningen t/m fase 2
Programma 2004 2011 'klaar'
Nieuwbouw huur 388 41% 398 40% 176 opgeleverd
Nieuwbouw koop 555 59% 589 60% 149 verkocht
Sloop 824
Renovatie 574 143 gerenoveerd
Verkoop (label) 286 293* 104 verkocht
Doorexploiteren 48 48
* Er is een aantal woningen extra verkoopgelabeld. De afspraak ‘verkoop tot een
maximum van 286 woningen in 2015’ blijft echter gelden.
Eigendomsverhouding
Van de nieuwbouwwoningen die Mitros heeft
gebouwd of in de pijplijn zitten, is 40% huur en 60%
koop. Daarmee loopt Mitros vrijwel gelijk op met de
afspraken die in 2004 gemaakt zijn. Het aandeel sociale
huurwoningen is tussen 2004 en 2011 gedaald van
55% naar 52%. De grootste daling is zichtbaar in het
middengebied van Ondiep waar de wijkvernieuwing
met name heeft plaatsgevonden: van 82% naar 75%.
Woningtypen
Van de 739 nieuwbouwwoningen die Mitros gebouwd
heeft of nog gaat bouwen, zijn er 419 eengezinswoningen
(64%) en 232 appartementen (36%). Mitros
bouwt daarmee meer eengezinswoningen dan in 2004
afgesproken. Als de 88 geplande koopappartementen
in het Thorbeckepark mee worden genomen, dan ligt
het aandeel nieuwbouw eengezinswoningen nu op
57%. Kijkend naar de verandering van het aandeel eengezinswoningen
sinds 2004 tot nu, dan is een lichte
daling te zien van 60% eengezinswoningen in 2004
naar 59% in 2011.
4% 5%
3%
68%
12%
Bron: Wistudata, gemeente Utrecht
Sociale en economische ontwikkeling
8%
Wijkactieprogramma krachtwijk Ondiep
In de monitor Krachtwijken over het jaar 2011 blijkt
hoe Ondiep er sociaal en economisch voorstaat. Op
veel punten scoort Ondiep, na jaren van progressie,
minder dan in 2010. Over de oorzaken is het gissen.
De economische crisis zal een rol spelen. Maar dit
is nog geen verklaring voor het feit dat weer minder
kinderen hun school goed afmaken en het aantal laagopgeleiden
is gestegen. Lichtpunt is dat ondanks de
crisis het aantal inwoners met een uitkering stabiel is
gebleven. Ook het aantal inbraken en het gevoel van
onveiligheid van bewoners zijn gedaald. Positief is dat
het aantal bewoners dat tevreden is over zijn woning,
is gestegen. We kunnen niet hard beweren dat we met
fysieke oplossingen sociale problemen hebben opgelost.
Wel is het hoofddoel van het woningprogramma
bereikt, namelijk dat de Ondiepers in een goede en
passende woning wonen. Dat wordt door hen in toenemende
mate zo ervaren.
Dit alles roept de vraag op hoeveel effect de maat­
bovenwoning
benedenwoning
eengezinswoning
flat met lift
flat zonder lift
overig
21
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

22
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing
Rietendakschool

egelen uit het Wijkactieprogramma op de sociale
ontwikkeling van de wijk hebben (gehad). Wellicht
zouden de cijfers nog slechter zijn als er niets was
gedaan, maar dit is niet met zekerheid te zeggen.
Heeft het zin om na de Krachtwijkaanpak nog verder
te investeren in sociale maatregelen? Of moet
er meer gekoerst worden op de zelfredzaamheid van
bewoners? En hoe ziet die eruit en hoe is die te mobiliseren?
Effect van menging
Intussen is er in en buiten de wijk veel discussie over
de voor­ en nadelen van menging van koop en sociale
huur. Vermindering van het aantal sociale huurwoningen
is ook een indicator van de voortgang van
de Krachtwijkenaanpak (en de score is goed). Maar
wordt hiermee niet de sociale samenhang in de wijk
verstoord? Worden oude, waardevolle verbanden tussen
mensen niet verbroken waardoor de wijk juist
achteruit gaat? De nieuwe instromers, vaak jonge
tweeverdieners, zo wordt gezegd, ‘mengen’ niet met
de Ondiepers. Het zijn gescheiden leefwerelden. De
mensen met een achterstand, op welk gebied dan
ook, profiteren niet van de nieuwkomers.
De gevoelens van vele Ondiepers, dat het niet meer
is zoals vroeger, zijn uiteraard terecht. En de nieuwkomers
hebben vaak een andere leefstijl dan veel
oorspronkelijke bewoners. Uit alle literatuur blijkt dat
mensen niet zomaar met elkaar gaan optrekken.
Een concentratie van sociale huurwoningen, en daarmee
van mensen met een laag inkomen, biedt wijken
echter ook weinig goeds. In 2004 was een neerwaartse
trend te zien: er kwamen steeds meer kansarme
bewoners bij. De kansrijken trokken weg uit Ondiep.
Deze trend is succesvol gekeerd.
De huidige nieuwkomers dragen bij aan het draagvlak
voor voorzieningen, brengen een nieuwe dyna­
miek in de wijk. Als mensen te bewegen zijn hun
kinderen in de wijk naar school te sturen, heeft dat
een positief effect op de prestaties van de scholen.
Het eerste initiatief van ouders is er al. De scholen
zijn hard bezig om zich naar de wijk te richten en het
niveau te verhogen.
Waar staan we nu?
Waar Ondiep tien jaar geleden nog op veel punten
slecht scoorde, is er door de ingrijpende en brede
aanpak van de wijk een duidelijke kentering gekomen.
Toch is de wijk in veel opzichten nog geen ‘gemiddelde’
Utrechtse wijk. Er valt nog veel te verbeteren
in Ondiep. Aan de andere kant kun je je ook afvragen
of het nog wel zo nodig en gewenst is om de wijk nog
verder te willen veranderen.
23
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

24
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing
4 Het vervolg
Met alles wat Mitros heeft gedaan, samen met haar partners, zijn verwachtingen gewekt. Hoe ziet
het vervolg van de aanpak van Ondiep eruit?
Veel Ondiepers hebben een prachtige nieuwbouw
sociale huurwoning gekregen van 120 m 2 voor een
relatief lage huur. Het wantrouwen bij bewoners
is omgeslagen in ongeduld bij diegenen van wie de
woning nog niet is aangepakt, bijvoorbeeld bij de
bewoners van de Fruitbuurt Noord en de Nijenoorden.
Dit zijn projecten die in de derde fase van de vernieuwing
gepland staan en nog niet van start zijn gegaan.
De financiële en economische crisis raakt Mitros
uiteraard ook. De verkoop van nieuwbouw ging lang
heel goed in Ondiep. Recentelijk ziet Mitros dat ook
hier niet alle nieuwbouwwoningen meer worden
verkocht. Er zijn buurten waar vrijwel iedereen al is
uitgeplaatst en waar Mitros in principe zou kunnen
slopen en nieuw bouwen. Echter, ook hier maken
koopwoningen onderdeel uit van het programma.
Daarnaast heeft Mitros, net als alle andere corporaties,
de lasten van een wijzigend overheidsbeleid: fors
meebetalen aan de huurtoeslag, waarschijnlijk een
heffing voor de sanering van collega­corporaties, minder
mogelijkheden voor het bouwen en verhuren voor
de middeninkomens, striktere regels bij investeringen
en de daarvoor aan te trekken leningen.
In het plan van 2004 was voor de projectgebieden
Fruitbuurt Noord, de rand van de Witte Wijk en de
buurtjes rond Nijenoord voorzien dat deze geheel
gesloopt zouden worden. Dit zijn de laatste projecten
in het hele plan. Deze gebieden zullen hooguit
deels gesloopt worden. Dat betekent echter niet automatisch
renovatie, in ieder geval niet op het niveau
van de 350 woningen in de Bomenbuurt waar Mitros
begin 2012 gestart is. Daar wordt meer dan 100.000
euro per woning geïnvesteerd.
Mitros moet keuzes maken waar haar investeringen
het hardste nodig zijn en het meeste effect hebben.
Mitros heeft immers nog andere prioriteitswijken in
de stad, en door de wijzigende economie en rijksbeleid
kan er veel minder worden geïnvesteerd dan
gepland en gewenst. Onvermijdelijk is de vraag of
Mitros nog veel langer zo intensief in de wijk moet
investeren. In Ondiep is de neergaande ontwikkeling
gekeerd, de belangrijkste veranderingen zijn verwezenlijkt.
Is de tijd gekomen waarin ook met kleinere
investeringen en minder ingrijpende maatregelen
de problemen opgelost kunnen worden? Of bevindt
Ondiep zich nog in een wankel evenwicht?

Toekomstscenario’s
In plaats van een ingrijpende betrokkenheid en investering
in de wijk, kan Mitros ook nadenken over een
aantal andere oplossingsrichtingen. Hieronder een
aantal opties.
Meer renoveren
Het college van B&W zet in op meer renovatie in
plaats van sloop en nieuwbouw. Mitros wil aansluiten
bij deze aanpak. Een voorwaarde is dat de renovatie
leidt tot de aanpak van de technische gebreken van
de woningen.
Fruitbuurt-Noord
Kluswoningen
Op sommige specifieke plekken in Ondiep is ruimte
voor het kluswoningconcept. Een groep bewoners
koopt voor een beperkt bedrag een cluster van woningen
en knapt deze gezamenlijk op. Ondiep biedt door
zijn ligging kansen voor deze doelgroep, die dichtbij
de binnenstad een woning kunnen vinden die zij op
geheel eigen wijze kunnen opknappen. Uiteraard zijn
lang niet alle woningen hiervoor geschikt en is de
markt beperkt. Toch is het de moeite waard om nog
eens verder te verkennen wat dit voor Ondiepers zou
kunnen betekenen. Er wonen veel ZZP’ers uit de bouw
25
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

26
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing
Omloop
in de wijk. Zou het mogelijk zijn om hen een woning
tegen een acceptabele prijs te bieden die ze zelf nog
moeten opknappen? Kunnen zij hiervoor financiering
krijgen? En zijn mensen te verleiden om een dergelijk
avontuur aan te gaan, terwijl ze wellicht dachten dat
ze in aanmerking kwamen voor een nieuwbouw sociale
huurwoning?
Campus
Op dit moment moeten bewoners van verschillende
projecten al verhuizen vanwege de sloop van hun
woning. Zolang Mitros geen zekerheid heeft dat er
daadwerkelijk nieuw gebouwd gaat worden, is te
overwegen of sloop noodzakelijk is. Is een vorm van
een studentencampus wellicht mogelijk, bijvoorbeeld
aan de Omloop? Belangrijke voorwaarden hierbij zijn
natuurlijk de leefbaarheid in de wijk en de technische
staat van de woningen.
Sociale maatregelen
Dit alles zijn weer fysieke maatregelen. Het is voor
woningcorporaties in de toekomst niet meer mogelijk
met dezelfde financiële middelen in de wijk te investeren,
ook niet in de Krachtwijkenaanpak. Hoe weerbarstig
ook, Mitros zou in deze veranderende situatie
nog scherper moeten kijken naar sociale maatregelen.
Wat werkt, en wat werkt niet? Hoe kunnen mensen
worden gemobiliseerd? Recentelijk is er een experiment
in Ondiep (en Overvecht) gestart: buurtteams
Jeugd en Gezin en Sociaal Kwetsbaren. Voor de hulpverlening
betekent dit kiezen voor duurzame oplossingen
(inschakelen eigen netwerk van een bewoner)
en minder hulpverleners in een gezin (generalisten in
het buurtteam). Uiteraard is dit ook ingegeven door
de bezuinigingen, maar het beperkt aantal hulpverleners
per gezin heeft ook voordelen.

27
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

28
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

5 Vooruitblik
In het vorige hoofdstuk hebben we een aantal oplossingen
geschetst, maar de vraag is misschien eerder:
moet Mitros nog wel de rol vervullen van de hoeder
van de wijk, de partij die steeds voor oplossingen
moet zorgen? Dat was een logische rol in de situatie
dat Mitros het overgrote deel van de woningen
in bezit had en deze vaak van slechte kwaliteit waren.
Dat verandert nu in snel tempo.
Tegelijkertijd zijn de financiële mogelijkheden voor
Mitros afgenomen. Dit geldt niet alleen voor Mitros
en Ondiep. De woningcorporaties zijn de afgelopen
10­15 jaar een grote drijvende kracht geweest achter
de vernieuwing van ‘aandachtswijken’, maar zullen
die ambities moeten terugschroeven. Mitros blijft
investeren, maar vaak zal dat met wat minder ingrijpende
middelen zijn, of alleen als er voldoende vraag
op de koopmarkt is.
Zo’n meer bescheiden aanpak betekent ook dat we
meer samen moeten optrekken met partners die ook
in de wijk willen en kunnen investeren. Dit geldt op
alle niveaus: van verbeterprogramma’s voor de hele
wijk tot bewoners die zich voor hun straat willen inzet­
ten. Het initiatief zal lang niet altijd bij Mitros liggen.
Het wordt veel minder een uitgestippeld toekomstplan,
meer een kwestie van herkennen en benutten
van kansen.
Dit vraagt van Mitros, partners en natuurlijk ook de
bewoners een andere blik en meer creativiteit. Met
alle inspanningen van de afgelopen tien jaar zijn de
medewerkers van Mitros sterk geworteld in de wijk en
is er een belangrijk netwerk ontstaan. Dat is de basis
voor de toekomstige opgave in Ondiep.
29
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

30
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing
Wie woonden er voorafgaand aan de wijkontwikkeling?
Ondiep was een Utrechtse arbeidersbuurt, met in 2001 vijfduizend bewoners waarvan driekwart autochtoon.
Veel bewoners waren arbeidsongeschikt of gepensioneerd en waren geboren en getogen Ondiepers.
Veel bewoners waren laagopgeleid, bijna de helft van de kleuters had een achterstand.
Bewoners hadden een gesloten, eigengereide cultuur, zonder respect voor gezag en behoefte aan hulpverlening.
Veel kansrijke bewoners vertrokken uit Ondiep, hier kwamen kansarme, vaak allochtone bewoners voor terug.
Wat voor woningen stonden er voorafgaand aan de wijkontwikkeling?
De woningen, vooroorlogs, waren slecht onderhouden en hadden geen moderne voorzieningen zoals isolatie.
Het overgrote deel, 82 procent, was sociale huurwoning, 13 procent was koop en 5 procent vrije sector huur.
In 2005 was de gemiddelde WOZ-waarde 136 duizend euro.
De huizen waren klein en stonden dicht op elkaar.
Hoe zag de wijk er verder uit?
Ondiep kende weinig groen en één stenig plein.
Ruim een derde van de bewoners had last van hangjongeren; de netheid van de wijk kreeg een 5,1.
In Ondiep zaten mensen met lekker weer voor hun eengezinswoning en met kerst waren de straten versierd.
In 2006 wilde 38 procent van de bewoners liever weg uit Ondiep; bijna de helft voelde zich onveilig.
Wat waren de doelen van de wijkontwikkeling?
Een levensloopbestendige wijk waarin mensen in elke levensfase kunnen wonen.
Een mooie en goed onderhouden openbare ruimte, met versterking van de stedenbouwkundige structuur.
▪ Bewoners die betrokken zijn bij de wijk en elkaar en hun medebewoners respecteren.
▪ Minder achterstanden rondom onderwijs, gezondheid, participatie en werkgelegenheid.
Wat waren de belangrijkste projecten in de wijkontwikkeling?
Sloop van 1.170 woningen, bouw van 1.300 woningen, renovatie van 575 woningen, de helft werd koopwoning.
Meer bomen en speelplekken in de openbare ruimte en herinrichting van de straten.
Aanleg van het Thorbeckepark, met Cruyff Court en sport- en opvangvoorzieningen.
Vriendendienst: werkervaringsplekken waar mensen klusjes doen zoals opruimen en verhuizen.
Clustering van voorzieningen en een gezondheidscentrum, voor betere toegankelijkheid en samenwerking.
Woonvoorzieningen voor verstandelijk gehandicapte jongeren en dementerende ouderen.
Betere samenwerking tussen de basisscholen om kinderen en ouders onderwijs én ondersteuning te bieden.
Aanstelling van een case-manager en een buurtbeheerder, die problemen aanhoren, signaleren en oplossen.
Wie waren de belangrijkste betrokkenen en wat was hun rol bij de wijkontwikkeling?
Corporatie Mitros ontwikkelde woningen en een multifunctioneel voorzieningengebouw.
De gemeente stelde de kaders en wijkvisie vast, en verbeterde de openbare ruimte en de voorzieningen.
De provincie subsidieerde acht miljoen euro en stelde een procesmanager beschikbaar.
Bij elk bouwproject was een bewonerswerkgroep betrokken als aanspreekpunt voor de corporatie.
Ontwikkelaar AM Wonen ondersteunde de opstart van de wijkvisie en de verkoop van de eerste nieuwbouw.
Adviesgroep Ondiep vertegenwoordigde bewoners en adviseerde bij planvorming en uitvoering.
Ondiep, Utrecht (2002-2016)
Ondiep, Utrecht
Startpunt
Aanpak
Wat is
de wijkontwikkeling
Ondiep (2002-2016)
en wat bepaalde het
verloop hiervan?
Resultaten
Succesfactoren
Tegenvallers
Kantelmomenten
Lessen
Wat zi
D
H
D
A
B
D
O
Welke
D
D
Welke
In
D
G
A
D
D
Welke
D
D
Welke
B
D
Wat w
B
B
N
Wat zi
Deze kaart maakt onderdeel uit van een serie kaarten over acht wijkontwikkelingen. Corporaties die zijn aangesloten bij De Vernieuwde Stad he
meegewerkt aan deze wijkontwikkelingen. De kaarten zijn gemaakt door medewerkers van de betrokken corporatie te bevragen. De acht kaar
O
D
S
G
V
E

2016)
oren
lers
(2002­2016)
Wat is
ijkontwikkeling
p (2002-2016)
at ingbepaalde
het
loop 16) hiervan?
het ten
?
Tegenvallers
ntelmomenten
Lessen
Wat zijn de resultaten van de wijkontwikkeling?
De wijkontwikkeling loopt nog: het is te vroeg voor een eindoordeel maar het lijkt beter te gaan.
Het woningaanbod is gevarieerder en heeft moderne voorzieningen; de architectuur sluit aan bij de rest van de wijk.
De bewonerssamenstelling is meer gevarieerd en kansrijk; de ontwikkeling van zittende bewoners is onbekend.
Achterstanden rond werk, onderwijs en participatie nemen af, maar zijn groter dan gemiddeld in Utrecht.
Bewoners beoordelen de toekomst De van woningverkoop de wijk beter dan het liep stedelijk goed gemiddelde door de (dat gunstige was slechter). ligging.
De kleinschalige clusters van woonzorgvoorzieningen zijn opgeleverd en draaien.
Ondiep is inmiddels zo aantrekkelijk dat de laatste fase minder ingrijpend hoeft te zijn dan bedacht.
Welke projecten bepaalden in belangrijke mate het succes?
De nieuwbouw paste qua uitstraling bij Ondiep, waardoor bewoners zich bleven thuisvoelen in hun wijk.
De projecten waren fysiek en dus zichtbaar, waardoor het voor iedereen duidelijk was dat er echt iets gebeurde.
Welke werkwijzen bepaalden vooral het succes?
Intensieve begeleiding van bewoners van sloopwoningen nam stress, onduidelijkheid en weerstand weg.
De buurtbeheerder was en blijft elke werkdag aanwezig in de wijk.
Gemeente, corporatie, politie en welzijnsorganisaties hadden op vele niveaus goede overlegstructuren.
Alle partijen, inclusief bewoners, dachten mee over de wijkvisie; dit creëerde draagvlak en een gemeenschappelijk doel.
De politiek bemoeide zich weinig met de wijkontwikkeling, waardoor het geen speelbal werd van de politiek.
Kantelmomenten
Door sloop slim te plannen wisten bewoners vooraf dat zij in Ondiep een nieuwe woning zouden krijgen.
Welke kenmerken van de wijk of de tijd bepaalden vooral het succes?
De gunstige woningmarkt stelde de corporatie in staat makkelijk te verkopen in het onbekende Ondiep.
De woningverkoop liep goed door de gunstige ligging.
Welke tegenvallers hinder(d)en de wijkontwikkeling?
Bewoners waren tegen sloop, wat vertraagde; dit ging beter door bewoners hun nieuwe huis te laten zien.
De crisis dwingt tot renovatie, in plaats van (duurdere) nieuwbouw voor de laatste aan te pakken woningen.
Wat waren de belangrijkste kantelmomenten in de wijkontwikkeling?
Bij het beschikbaar komen van provinciaal geld ontstond draagvlak en werden de kansen zichtbaar.
Bij de feestelijke opening van het gezondheidscentrum bleken bewoners trots en tevreden over de aanpak.
Na oplevering van de eerste koopwoningen bleken de bewoners te passen bij Ondiep en betrokken te zijn.
ijkontwikkelingen. Corporaties die zijn aangesloten bij De Vernieuwde Stad hebben
akt enten door medewerkers van de betrokken corporatie te bevragen. De acht kaarten
keling, waarin we een Wat zijn negende de belangrijkste kaart maken, lessen met uit de alle wijkontwikkeling?
succes- en faalfactoren van
ties
orden
die
gebundeld
zijn aangesloten
in een
bij
kaartenboek
De Vernieuwde
over
Stad
wijkontwikkeling.
hebben
de betrokken corporatie te bevragen. De acht kaarten
ende kaart maken, met Snelle alle succes- resultaten en voeden faalfactoren het vertrouwen van bij bewoners en instanties.
artenboek over wijkontwikkeling.
gesloten bij De Vernieuwde Stad hebben
orporatie te bevragen. De acht kaarten
Tegenvallers
Lessen
Intensieve begeleiding van bewoners van sloopwoningen nam stress, onduidelijkheid ▪ en weerstand Minder weg. ach
Welke werkwijzen bepaalden De vooral buurtbeheerder het succes? was en blijft elke werkdag aanwezig in de wijk.
Gemeente, corporatie, politie en welzijnsorganisaties hadden op vele niveaus goede overlegstructuren.
Intensieve begeleiding van bewoners van sloopwoningen nam stress, onduidelijkheid en weerstand weg.
Alle partijen, inclusief bewoners, dachten mee over de wijkvisie; dit creëerde draagvlak en een gemeenschappeli
De buurtbeheerder was en blijft elke werkdag aanwezig in de wijk.
De politiek bemoeide zich weinig met de wijkontwikkeling, waardoor het geen speelbal werd van de politiek.
Gemeente, corporatie, politie en welzijnsorganisaties hadden op vele niveaus goede overlegstructuren.
Door sloop slim te plannen wisten bewoners vooraf dat zij in Ondiep Sloop een nieuwe van 1.170 woning woningen, zouden krijgen. bouw va
Alle partijen, inclusief bewoners, dachten mee over de wijkvisie; dit creëerde draagvlak en een gemeenschappelijk doel.
Meer bo
De politiek bemoeide zich weinig met de wijkontwikkeling, waardoor het geen speelbal werd van de politiek.
Aanleg
Door sloop slim te Welke plannen kenmerken wisten bewoners van de wijk vooraf of dat de tijd zij in bepaalden Ondiep een vooral nieuwe het woning succes? zouden krijgen.
In opdracht van De Vernieuwde Vriendendienst: Stad, we
De gunstige woningmarkt stelde de corporatie in staat
platform
makkelijk
van
te
grote
verkopen
en Clustering grootstedelijke
in het onbekende Ondiep.
van voorzieningen e
Welke kenmerken van de wijk De woningverkoop of de tijd bepaalden liep goed vooral door het de succes? gunstige ligging.
woningcorporaties, is recentelijk door Woonvoorzie
De gunstige woningmarkt stelde de corporatie in staat makkelijk te verkopen adviesbureau in het onbekende De Argumentenfabriek
Ondiep. Betere samenwerking tussen de
een serie wijkontwikkelingskaarten
Aanstelling van een case-manag
Welke tegenvallers hinder(d)en de wijkontwikkeling? gemaakt. Voor acht wijken is een
Bewoners waren tegen sloop, wat vertraagde; dit handzaam ging beter door schema bewoners gemaakt, hun nieuwe waarin huis te laten zien
Welke tegenvallers hinder(d)en De crisis de wijkontwikkeling?
dwingt tot renovatie, in plaats van (duurdere) in één nieuwbouw oogopslag voor te de zien laatste is wat aan ener­ te pakken Wie woninge wa
zijds het startpunt en de aanpak
Bewoners waren tegen sloop, wat vertraagde; dit ging beter door bewoners hun nieuwe huis te laten zien. Corporatie M
waren en anderzijds wat de resul­
De crisis dwingt tot renovatie, in plaats van (duurdere) nieuwbouw voor de laatste aan te pakken woningen. De gemeente stelde de kad
Wat waren de belangrijkste kantelmomenten in de wijkontwikkeling?
taten, succesfactoren, tegenvallers,
De provin
Bij het beschikbaar komen van provinciaal geld ontstond
kantel momenten
draagvlak en
en
werden
lessen
de kansen
zijn. De
zichtbaar.
kaart met het schema voor Ondiep Bij elk is bouwproject w
Wat waren de belangrijkste Bij kantelmomenten de feestelijke opening in de wijkontwikkeling?
van het gezondheidscentrum bleken bewoners trots en tevreden over de aanpak.
hierbij afgedrukt. Ontwikkelaar AM Wonen onder
Na oplevering van de eerste koopwoningen bleken de bewoners te passen bij Ondiep en betrokken te zijn.
Bij het beschikbaar komen van provinciaal geld ontstond draagvlak en werden de kansen zichtbaar. Adviesgroep Ondiep 31
Bij de feestelijke opening van het gezondheidscentrum bleken bewoners trots en tevreden over de aanpak.
Na oplevering van de eerste koopwoningen bleken de bewoners te passen bij Ondiep en betrokken te zijn.
Wat zijn de belangrijkste lessen uit de wijkontwikkeling?
Om verandering te realiseren is het nodig te investeren in woningen én in sociaal-economische ontwikkelin
Wat zijn de belangrijkste lessen De horizon uit de van wijkontwikkeling?
tien, vijftien jaar was te ver; dit betekent relatief veel aanpassingen en hierdoor teleurstelli
Snelle resultaten voeden het vertrouwen bij bewoners en instanties.
Om verandering te realiseren is het nodig te investeren in woningen én in sociaal-economische ontwikkeling.
Gunstige marktomstandigheden zijn essentieel om nieuwe bewoners (kopers) te trekken.
De horizon van tien, vijftien jaar was te ver; dit betekent relatief veel aanpassingen en hierdoor teleurstellingen.
Versterk het goede van een wijk; dit biedt een herkenbaar doel en bindt zittende en nieuwe bewoners.
Snelle resultaten voeden het vertrouwen bij bewoners en instanties.
Een onafhankelijke procesmanager kan tijdverlies door belangenstrijd beperken.
Gunstige marktomstandigheden zijn essentieel om nieuwe bewoners (kopers) te trekken.
Versterk het goede van een wijk; dit biedt een herkenbaar doel en bindt zittende en nieuwe bewoners.
Een onafhankelijke procesmanager kan tijdverlies door belangenstrijd beperken.
Om verandering te realiseren is het nodig te investeren in woningen én in sociaal-economische ontwikkeling.
De horizon van tien, vijftien jaar was te ver; dit betekent relatief veel aanpassingen en hierdoor teleurstellingen.
Gunstige marktomstandigheden zijn essentieel om nieuwe bewoners (kopers) te trekken.
gemaakt door:
Versterk het goede van een wijk; dit biedt een herkenbaar doel en bindt zittende en nieuwe bewoners.
Een onafhankelijke procesmanager kan tijdverlies door belangenstrijd beperken.
gemaakt door:
in opdracht van:
© 2012
Barometer van de Stedelijke Vernieuwing

Renovatie Bomenbuurt in volle gang.
Colofon
Tekst Mitros
Foto’s /illustraties Theo Scholten
Marnix Schmidt
Sanne Sprenger/Aviva Brouwer
Het Utrechts Archief
Marieke Schopmeijer
Vormgeving CARTA, Utrecht
Druk Prezco
Uitgever Mitros
© juni 2012
Postbus 8217 3503 RE Utrecht
Dit Mitros Cahier verscheen ter gelegenheid van
het Mitros Podium ‘Barometer van de Stedelijke
Vernieuwing’ van 14 juni 2012.
Eerder verschenen in de reeks Mitros Cahiers
1 Maatschappelijk Gebonden Eigendom
2 Monumentenbeleid*
3 Woningkwaliteit bereikbaar
4 Woonmilieus in beeld
5 Regionale samenwerking
6 Allochtonen communicatie
7 Stedelijke vernieuwing in de steigers
8 Omgaan met Overlast
9 Woonservicezones
10 Leefbaarheid in wijken en buurten
11 Bijzondere Doelgroepen
12 Sturen aan de stad
13 Wijkstabiliteit
14 Slopen en/of renoveren
15 In gesprek met de huurders
16 Sociale Stijging
17 Waarde maken met voorzieningen
18 Investeren in Verstedelijking 2010­2030
19 Klant en klacht
20 Wijkaanpak 2.0
21 Het nieuwe ontwikkelen
Te bestellen bij
Mitros, afdeling Communicatie:
(030) 880 3912, of te downloaden via
www.mitros.nl
* niet meer leverbaar