De overdracht van vastgoed in Frankrijk

Rubriek Niet-residenten
De overdracht
van vastgoed
in Frankrijk
In eerdere nummers van Aset hebben we de voordelen besproken die verbonden
zijn aan de structurering van de aankoop van onroerend goed in Frankrijk door
een niet-resident. Die voordelen zijn: beperking van de vermogensbelasting,
overdracht tegen lagere kosten, behoud van controle over en van het genot
van het recent verworven en overgedragen goed.
24 juni 2010

In dit artikel gaan wij dieper in op de rechtstreekse overdracht
van een onroerend goed in Frankrijk dat eigendom is van een
niet-resident.
Belangrijk hierbij is dat, volgens de internationale overeenkomsten
en interne rechtsregels, de Franse fiscaliteit van toepassing
is op een onroerend goed dat gelegen is in Frankrijk en eigendom
is van een niet-resident. Op dat principe bestaan enkele
afwijkingen naargelang van de bestaande fiscale overeenkomsten,
maar de basisprincipes zijn dezelfde.
Een natuurlijke persoon, eigenaar van een onroerend goed in
Frankrijk, is de volgende belastingen verschuldigd:
– directe belasting (inkomstenbelasting voor natuurlijke personen):
meer bepaald de belastingen die geheven worden op
huurinkomsten. Op die belasting is een progressief tarief van
toepassing;
– vermogensbelasting: belasting die wordt geheven op onroerend
goed dat (rechtstreeks of onrechtstreeks) eigendom is
van een niet-resident in Frankrijk, als de waarde ervan hoger is
dan 790.000 euro;
– belasting op meerwaarde: bij overdracht van onroerend goed
wordt op het verschil tussen de verkoopprijs verminderd met
de verkoopkosten en de aankoopprijs vermeerderd met de
aankoopkosten en de kosten voor opknapwerk aan het goed
in kwestie belast aan 16% 1 . Zodra een woning vijf jaar eigendom
is van een bepaalde persoon, vermindert de berekeningsgrondslag
jaarlijks met 10%. Na vijftien jaar is de meerwaarde
van het goed vrijgesteld van belasting.
Anticiperen om kosten te verminderen
Als dat onroerend goed overgedragen wordt, dan is eveneens de
Franse fiscaliteit van toepassing. Overlijdt de rechtstreekse
eigenaar van een onroerend goed die een niet-resident is, dan
wordt in Frankrijk een nalatenschapsdossier geopend. Er moet
tevens een aangifte ad hoc ingediend worden en er worden
belastingen geheven naar aanleiding van een overdracht bij
overlijden. Ter informatie, het barema van de belastingen schommelt
voor overdracht in rechtstreekse lijn tussen 5 en 40%,
na aftrek van een abattement van 157.000 euro. De marginale
aanslagvoet wordt toegepast als de waarde van het overgedragen
goed meer bedraagt dan 1.780.000 euro per erfgenaam 2 .
Door te anticiperen, kun je de kosten die gepaard gaan met de
overdracht van onroerend goed aanzienlijk verminderen, meer
bepaald op de volgende manier:
– het voorbehoud van vruchtgebruik door de schenker vermindert
de berekeningsgrondslag van de rechten van overgang 3 ;
– de overgangsmaatregelen van de Franse wetgever zorgen voor
een vermindering van:
– ofwel de berekeningsgrondslag van de rechten (vermindering
met 157.000 euro op de berekeningsgrondslag van de rechten
voor een schenking aan rechtstreekse erfgenamen),
– ofwel de belastingvoet (vermindering met 50% op de rechten
die verschuldigd zijn in geval van schenking van de volle
eigendom als de schenker minimum 70 jaar is; vermindering
met 35% van de rechten verschuldigd in geval van schenking
van de blote eigendom als de schenker minimum 70 jaar
is; is de schenker jonger dan 80, dan verminderen de schen-
kingsrechten met 30% voor schenkingen van activa in volle
eigendom en met 10% voor de overdacht van activa met
voorbehoud van vruchtgebruik).
Laten we die theorie illustreren met concrete voorbeelden.
Piet Pieters is 69 jaar, Belgisch resident, weduwnaar en eigenaar van
een onroerend goed in de Provence. De waarde van dat onroerend
goed wordt geschat op 5.400.000 euro. Piet heeft drie kinderen.
Bij overlijden van Piet, is de situatie als volgt:
– waarde van het goed 5.400.000 euro
– deel toegekend aan elke erfgenaam 1.800.000 euro
– vermindering op de grondslag - 157.000 euro
– berekeningsgrondslag van de successierechten 1.643.000 euro
– successierechten verschuldigd per erfgenaam +/- 474.400 euro
– totaal bedrag van de successierechten 1.423.200 euro
Namelijk 26,41% van de waarde van het goed
Als Piet de volle eigendom van zijn onroerend goed in Frankrijk
overdraagt, ziet de situatie er als volgt uit:
– waarde van het goed 5.400.000 euro
– deel toegekend aan elke erfgenaam 1.800.000 euro
– vermindering op de grondslag - 157.000 euro
– berekeningsgrondslag van de successierechten 1.643.000 euro
– successierechten verschuldigd per erfgenaam (- 50%)
+/- 237.000 euro
– totaal bedrag van de successierechten 711.000 euro
Namelijk 13,17% van de waarde van het goed
In geval van overdracht met voorbehoud van vruchtgebruik,
krijgen we deze situatie:
– waarde van het goed 5.400.000 euro
– waarde van het vruchtgebruik (40%) - 2.160.000 euro
– over te dragen waarde 3.240.000 euro
– deel toegekend aan elke erfgenaam 1.080.000 euro
– vermindering op de grondslag - 157.000 euro
– berekeningsgrondslag van de successierechten 923.000 euro
– successierechten verschuldigd per erfgenaam (- 35%)
+/- 144.500 euro
– totaal bedrag van de successierechten 433.500 euro
Namelijk 8,03% van de waarde van het goed
Wie anticipeert op de overdracht van onroerend vermogen, kan
de kosten met meer dan twee derden verminderen. Bovendien
kan de schenker de verschuldigde rechten op zich nemen, zonder
dat dat bijkomende kosten met zich meebrengt.
Door een overdracht goed te structureren, kan het genot van het
goed voor de schenker geregeld en voorbehouden worden.
Jean-Louis Waucquez
Verantwoordelijke internationale Estate Planning
jlw@degroof.be
1 Het tarief bedraagt 33,33% voor niet-residenten die gedomicilieerd zijn in een land dat
niet behoort tot de Europese Economische Ruimte.
2 Het tarief beloopt 20% voor een overgedragen goed van meer dan 157.000 euro per schijf.
3 Niet te vergeten dat er in België, bij een schenking van onroerend goed – zelfs bij
schenking met voorbehoud van vruchtgebruik – schenkingsrechten betaald moeten
worden op de waarde in volle eigendom van het overgedragen goed.
Bank Degroof 25