Jaarverslag 2011 - Clavis

wij K gevoel
Jaarverslag 2011
Stichting Clavis

Waar de wijk centraal staat,
leeft het wij K gevoel op..
Jaarverslag 2011
Stichting Clavis

04
Jaarverslag 2011

INHOUDSOPGAVE
A.
B.
C.
A. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 06
1. Voorwoord 07
2. Verslag van het bestuur
2.1 Ondernemingsplan en missie 08
2.2 Kwaliteitsplan 10
2.3 Regiopromotie 10
2.4 Bijzonderheden jaarrekening 11
3. Investeren in een toekomstbestendige woningvoorraad
3.1 Woningmarkt 12
3.2 Woningbezit 14
3.3 Onderhoud 15
3.4 Herstructurering 17
3.5 Woonruimteverdeling 18
3.6 Nieuwbouwactiviteiten 22
4. Investeren in niet-vastgoed
4.1 Wijkbeheer, woon- en leefklimaat 28
4.2 Wonen en zorg 31
4.3 Huisvesting van bijzondere doelgroepen 32
4.4 Sponsoring 33
5. Investeren in samenwerking
5.1 Samenwerking met belanghouders 34
5.2 Samenwerking met de gemeente Terneuzen 35
en de provincie Zeeland
5.3 Samenwerking met Bewonersraad 35
5.4 Samenwerking met collega-corporaties 36
6. Investeren in personeel en organisatie 37
7. Investeren in een gezonde financiële positie 39
8. Investeren in risicomanagement 42
9. Investeren in governance en toezicht
9.1 Governance 45
9.2 Toezicht 45
B. JAARREKENING 53
10. Kengetallen op basis van enkelvoudige jaarrekening 54
11. Geconsolideerde jaarrekening 2010 56
12. Enkelvoudige jaarrekening 2010 76
C. VERKLARINGEN 93
13. Controleverklaring 94
14. Verklaring van het bestuur 96
15. Verklaring van de Raad van Commissarissen 97
Jaarverslag 2011
05

A. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
In dit jaarverslag 2011 leggen wij verantwoording af over onze activiteiten en de inzet
van middelen. Het jaarverslag bestaat uit het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening
en de verklaringen.
Het volkshuisvestingsverslag biedt een overzicht van het gevoerde beleid op sociaal,
organisatorisch en financieel gebied in het verslagjaar. Investeren is het trefwoord in het
volkshuisvestingsverslag. Investeren in geld en door inspanningen te doen.
U leest er meer over in het verslag.
06
Jaarverslag 2011
A.
VOLKSHUISVES-
TINGSVERSLAG

1.
VOORWOORD
1. VOORWOORD
Met dit verslag verantwoorden wij ons aan onze omgeving. Wij laten zien welke
activiteiten we ondernomen hebben, welke middelen wij hebben besteed en welke
prestaties wij in 2011 hebben geleverd.
In 2011 hebben we veel tijd besteed aan het ontwikkelen van een strategische visie
voor de Volkshuisvesting in Zeeuws-Vlaanderen samen met de collega-corporaties
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Woonstichting Hulst. Het ontwikkelen van deze visie
heeft er voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Clavis toe geleid dat hieruit een
verkenning tot fusie is voortgekomen.
De kernbegrippen die we uit de visie hebben gedestilleerd en waarop de fusieverkenning
is gebaseerd zijn Ambitie, Financiën en Scherpte.
Zeeuws-Vlaanderen is een krimpgebied en heeft het daardoor op sommige vlakken
moeilijk. Wij willen onze bijdrage leveren aan het realiseren van een aantrekkelijk woon-
en leefklimaat in Zeeuws-Vlaanderen. Dat vertaalt zich in een ambitie. Om deze ambitie
waar te kunnen maken zoeken wij nadrukkelijk de samenwerking. Financiën zijn daarbij
onontbeerlijk. Ons aandeel in het realiseren van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat
in heel Zeeuws-Vlaanderen kost veel geld. Een groot deel van de voorraad moet
worden getransformeerd om de demografische ontwikkelingen het hoofd te kunnen
bieden. Met scherpte bedoelen wij dat we als organisatie met alles wat er op ons af
komt scherper en professioneler te werk kunnen gaan. Niet dat we nu niet professioneel
zijn, integendeel, maar de hogere eisen in combinatie met een forse natuurlijke
uitstroom aan personeel de komende jaren vraagt om vooruitdenken. Hoe kunnen
wij als organisatie een aantrekkelijk werkgever zijn voor afgestudeerde jongeren in de
regio?
Voor ons zal 2012 dan ook nadrukkelijk in het teken staan van de fusieverkenning
en de daarbij behorende vraagstukken. Onze huurders mogen van dit alles geen last
ondervinden. De winkel blijft gewoon open.
Ik wil onze huurders, de bewonersraad, de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen,
ontwikkelaars en alle andere personen en organisaties met wie wij in het afgelopen
jaar hebben gewerkt, danken voor de prettige samenwerking. Daarnaast uiteraard een
woord van dank aan onze gedreven medewerkers voor hun inzet en de gerealiseerde
prestaties.
Terneuzen, mei 2012
Robert de Ridder,
Directeur/bestuurder
Jaarverslag 2011
07

2. VERSLAG VAN HET BESTUUR
2.1 Ondernemingsplan
Het huidige ondernemingsplan loopt tot en met 2012. De ‘naweeën’ van de kredietcrisis
zijn nog steeds voelbaar, de ingrepen van de overheid merkbaar (inflatievolgend
huurbeleid, Vogelaarheffing). Tesamen met de aangekondigde maatregelen wordt
Clavis gedwongen om risicobeperkend te werk te gaan. Zo is Clavis genoodzaakt om
de ontwikkeling van enkele nieuwbouwplannen stil te leggen of af te blazen.
De ontwikkelingen in ‘corporatieland’ gaan razendsnel en maken een bijstelling van
het bestaande beleid noodzakelijk, zoals bijvoorbeeld het toewijzingsbeleid voor lagere
inkomens. De overheid dwingt woningcorporaties zaken te heroverwegen door steeds
nieuwe heffingen en ingrepen aan te kondigen.
De in sommige delen van Zeeuws-Vlaanderen ingezette bevolkingsdaling vraagt
om investeringen in het woningbezit. We willen van meer naar beter en er vindt de
komende jaren een verschuiving binnen de doelgroep plaats. Gelet op de verschillende
ontwikkelingen kan mogelijk een aantal voornemens uit ons ondernemingsplan niet
gerealiseerd worden. Wij zullen dit dan in dit verslag toelichten. Vanwege ons fusievoornemen
starten we nog niet aan een nieuw ondernemingsplan. Dit houdt niet in dat
we stuurloos zijn. We hebben inmiddels een strategische visie met de collegacorporaties
en we kunnen terugvallen op de nog steeds relevante zaken in ons
huidige ondernemingsplan.
Clavis heeft de ambitie om zich te ontwikkelen naar een maatschappijgedreven
organisatie. Een woningcorporatie dus die naar de samenleving toegaat, die verder kijkt
dan wonen alleen, die voortdurend in gesprek is met haar belanghouders en bewoners/
klanten en die oog heeft voor de maatschappelijke effecten van haar handelen.
Een woningcorporatie kan niet meer volstaan met het ontwikkelen, verhuren en beheren
van woningen alleen. Daarom wil Clavis de sociale samenhang in de buurten en
wijken waar zij actief is, verbeteren. Dit betekent onder meer dat zij de rol van buurtregisseur
gaat invullen. Clavis wil ook investeren in maatschappelijk vastgoed en in
maatschappelijke voorzieningen in de wijken waarin zij actief is. Kortom: Clavis werkt,
samen met anderen, actief aan goed wonen en leven in Terneuzen.
08
De missie van Clavis is:
❝Onze missie is dat we actief en in nauwe samenwerking met andere
partijen onze beschikbare middelen inzetten om te zorgen dat mensen
wonen en leven in wijken waar ze zich thuis voelen.❞
Jaarverslag 2011
2.
VERSLAG VAN HET
BESTUUR
2.1
ONDER-
NEMINGSPLAN

2.
VERSLAG VAN HET
BESTUUR
2.1
ONDER-
NEMINGSPLAN
De volgende doelstellingen uit het ondernemingsplan zijn in 2011 opgepakt:
1. Onderzoek woonwensen jongeren onder 23 jaar
Eind 2010 is gestart met een onderzoek naar de omvang van de woonvraag van
jongeren. Daarin worden hun woonwensen meegenomen. De resultaten zijn in de
eerste helft van 2011 geanalyseerd. De conclusie is, dat op basis van het onderzoek
de vraag groter lijkt dan het aanbod, en dat het aanbod niet aansluit bij de eerste
voorkeur van de jongeren. Clavis zal bekijken welke mogelijkheden er zijn om nog
beter in te spelen op de woonwensen van jongeren.
2. Energiereductie
Clavis wil dat het gemiddeld energieverbruik in haar woningen binnen tien jaar
met minimaal 20% daalt. In 2011 is het beleid voortgezet om VR en conventionele
CV-ketels te vervangen. Ook wordt HR ++ beglazing aangebracht.
3. Clavis als wijkregisseur
In november 2011 zijn de wijkplannen gepresenteerd voor de wijken Oudelandse
Hoeve en Triniteit. De wijkplannen zijn tot stand gekomen op basis van de CtCmethode
in samenspraak met de Gemeente Terneuzen en de in de wijk werkzame
organisaties. Ook voor de andere wijken zullen wijkplannen worden opgesteld.
4. Maatschappelijk vastgoed
Clavis heeft in 2011 geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed. Voor Juvent heeft
Clavis woningen voor begeleid wonen van jongeren omgebouwd.
5. Milieubeleidsplan
Clavis heeft in 2010 het milieubeleidsplan opgesteld. Clavis heeft blijvende aandacht
voor de reductie van CO 2 (bijvoorbeeld de vervanging van CV-ketels).
De volgende doelstellingen zijn niet of niet geheel gerealiseerd:
1. Clavis zal in de periode 2008-2012 ruim € 45 miljoen investeren in woningen
voor senioren, één tot twee persoonshuishoudens en mensen met een beperking
€ 10,7 miljoen hiervan bestaat uit zogenaamde onrendabele investeringen. Door
veranderde marktomstandigheden is het investeringsprogramma aangepast. In de
periode 2008-2010 heeft Clavis bijna € 28 miljoen geïnvesteerd in renovatie- en
nieuwbouwprojecten. Hiervan is € 5,7 miljoen onrendabel geïnvesteerd.
2. Realiseren exclusieve huurwoningen: per eind 2012 zullen dit er 145 zijn
Door gewijzigde marktomstandigheden en regelgeving rondom de DAEBwoningen*
zijn slechts 3 woningen aan de bestaande voorraad van 53 woningen toegevoegd.
Clavis heeft geen verdere plannen voor ontwikkeling van exclusieve huurwoningen.
3. Ontwikkelen van koopwoningen: tot eind 2012 zal Clavis 46 grondgebonden en
177 appartementen ontwikkelen.
Door gewijzigde marktomstandigheden is het aantal woningen aangepast.
(zie 3.6 nieuwbouwactiviteiten)
4. Verkoop bestaande woningen: per eind 2012 zullen minimaal 84 bestaande
eengezinswoningen verkocht zijn.
Clavis had zich ten doel gesteld om in de periode 2008-2012 84 (bestaande)
woningen te verkopen. In 2008 zijn 3 woningen verkocht. In 2009 waren dat 58
woningen (Biervliet). In 2010 is er één woning verkocht en in 2011 zijn er 4 woningen
verkocht. Dit is een totaal van 66 tot nu toe en komt neer op ruim 70% van de doelstelling.
Deze inkomsten zijn nodig voor de financiering van herstructurering.
Het verkoopbeleid zal in 2012 opnieuw opgepakt worden.
5. Foyer de jeunesse
Vanwege een geraamd exploitatietekort is de jongerenfoyer niet gerealiseerd
op de daarvoor beoogde lokatie. Wel is er gesproken over realisatie in andere
(kleinschalige) vorm.
*DAEB = Dienst van Algemeen en Economisch Belang
Jaarverslag 2011
09

2.2 Kwaliteitsplan
Om de kwaliteit van de totale dienstverlening te optimaliseren wil Clavis graag overgaan
naar een meer systematische aanpak. In het samenwerkingsverband met Woongoed
Zeeuws-Vlaanderen is gezocht naar aanknopingspunten. Woongoed werkt al enkele
jaren met het KWH-label . KWH is het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector.
In het KWH-Huurlabel staat de dienstverlening en de beleving van de woonconsument
centraal. KWH meet of corporaties daadwerkelijk kwaliteit in dienstverlening leveren.
Clavis heeft een nulmeting laten uitvoeren volgens de systematiek van KWH. Aan de
hand van de resultaten is een aktieplan opgesteld, dat in december 2011 is vastgesteld.
Uitvoering van dit aktieplan zal plaatsvinden in 2012.
2.3 Regiopromotie
Clavis participeert in initiatieven die de aantrekkingkracht van Zeeland benoemen:
ruimte, sociale veiligheid, het rustige leven en voldoende werkgelegenheid. Door deel
te nemen aan initiatieven voor regiopromotie wil Clavis mensen stimuleren zich te vestigen
in Zeeuws-Vlaanderen.
Uw Nieuwe Toekomst
Clavis neemt deel in Uw Nieuwe Toekomst, een platform van de Zeeuws-Vlaamse
gemeenten en diverse bedrijven die Zeeuws-Vlaanderen promoten als woon-, werk- en
leefgebied. Met een website en een jaarlijkse stand op de Emigratiebeurs wordt de
aandacht van aspirant-bewoners getrokken. De bestuurder van Woonstichting Hulst
zit als adviseur bij het bestuur UNT. De bestuurder van Clavis is lid van de advies- en
overleggroep van UNT.
Grensoverschrijdend Wonen
Clavis participeert in het driejarige project Grensoverschrijdend Wonen. Dit project
heeft als doel woningzoekenden uit de Belgische grensstreek te huisvesten in een
woning in Zuidwest-Nederland. De steeds kleiner wordende huishoudens brengen
verschillende risico’s met zich mee waaronder het risico van waardeverlies en de
afname van investeringsbereidheid van particulieren en corporaties en, als gevolg
daarvan, verloedering van een gebied. Zeker nu sprake is van bevolkingsdruk aan de
Vlaamse kant van de grens zou een win-win situatie mogelijk moeten zijn. Deze kan
enerzijds de vitaliteit van het krimpgebied (in ons geval: Zeeuws-Vlaanderen) versterken
en anderzijds de woningnood aan de Vlaamse kant verlichten. Momenteel bedraagt
de leegstand in het corporatiebezit in Zeeuws-Vlaanderen circa 1,1%. Wij verwachten,
dat dit percentage de komende jaren door de demografische ontwikkelingen zal gaan
stijgen. Het doel is om de leegstand, die dan ontstaat, terug te dringen door Belgische
woningzoekenden te huisvesten.
De partijen die participeren zijn vijf woningcorporaties, te weten Stadlander (Bergen op
Zoom), R&B Wonen (Heinkenszand), Woonstichting Hulst, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
en Clavis (Terneuzen).
De aktie Grensoverschrijdend Wonen heeft veel publiciteit gekregen van de landelijke
en Belgische pers.
10
Jaarverslag 2011
2.
VERSLAG VAN HET
BESTUUR
2.2
KWALITEITSPLAN
2.3
REGIOPROMOTIE

2.
VERSLAG VAN HET
BESTUUR
2.3
REGIOPROMOTIE
2.4
BIJZONDERHEDEN
JAARREKENING
Zeeuws&Vlaanderen
Het initiatief Grensoverschrijdend Wonen heeft een breder draagvlak gekregen door
de oprichting van Zeeuws&Vlaanderen, een stichting van Zeeuws-Vlaamse makelaars,
notarissen, banken en woningcorporaties. De stichting heeft in samenwerking met een
Belgisch reclamebureau een reclamecampagne opgestart, die tot doel heeft Belgen
te verleiden voor Zeeuws-Vlaamse koop- en huurwoningen. Clavis heeft samen met
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Woonstichting Hulst een bescheiden financiële
bijdrage aan het initiatief geleverd.
Steeds meer Vlamingen kopen een huis in Zeeuws-Vlaanderen. Doordat de woningprijzen
in België blijven stijgen en tegelijkertijd de koopkracht hier daalt, richt een
groeiend aantal Belgen zijn blik op Zeeuws-Vlaanderen. Niet alleen zijn de huizen er een
stuk goedkoper (gemiddeld € 40.000), bovendien zijn ze ook vaak in betere staat. Je
krijgt hier met andere woorden meer huis voor minder geld. In 2011 trokken 600 Belgen
de grens met Nederland over naar Zeeuws-Vlaanderen, een verdubbeling tegenover
2010.
2.4 Bijzonderheden jaarrekening
Als bijzondere post in de jaarrekening 2011 willen we de waardeverandering op
materiële vaste activa toelichten.
In 2011 is onder waardeverandering materiële vaste activa een last verwerkt van
€ 3.500.000. Deze post valt uiteen in een last van € 1.600.000 voor vorming van een
voorziening voor het project Schelpenhoekje (€ 1.500.000) en een aanvulling voor het
project Pattistpark (€ 100.000) en een afwaardering van € 1.900.000 op het bestaande
bezit als gevolg van een wijziging van de parameters.
Jaarverslag 2011 11

3. INVESTEREN IN TOEKOMSTBESTENDIGE WONINGVOORRAAD
3.1 Woningmarkt
In de gemeente Terneuzen zijn de prijzen van koopwoningen in 2011 gedaald. Net
zoals dit in de in de rest van Nederland het geval is. Het aanbod van koopwoningen
is echter in de afgelopen 2 jaar met 30% gestegen. Woningen die het meest te koop
aangeboden zijn, waren vrijstaande woningen met een gemiddelde prijs tussen de
€ 250.000 en € 300.000. De meest verkochte woning in 2011 is de tussenwoning
die gemiddeld tussen de € 100.000 en € 125.000 heeft opgebracht. De gemiddelde
verkoopprijs van nieuwbouwwoningen zit tussen de € 240.000 en € 250.000. De
doorloop wordt negatief beïnvloed door de lastige verkoop van de huidige woning en
de lagere opbrengsten. Vooral gedateerde woningen zijn moeilijk verkoopbaar.
Zoals reeds gemeld hebben Vlamingen steeds meer belangstelling voor woningen in
Zeeuws-Vlaanderen.
De waarde van de koopwoningen in Zeeuws-Vlaanderen behoort tot de laagste van
Nederland. Hierdoor is een koopwoning voor veel mensen bereikbaar. Het kopen
van een woning leidt hier dus niet direct tot hogere maandlasten. De prijsstelling van
huurwoningen moet dus zo worden afgewogen, dat huren een aantrekkelijke keuze is.
Van structurele leegstand is geen sprake. Zeker in het marktsegment van eengezinswoningen
is nog voldoende vraag om de woningen snel te verhuren. Voor
appartementencomplexen is de vraag lager dan eengezinswoningen maar ook hier is er
geen sprake van structurele leegstand.
Bevolkingsdaling
Naast Noordoost Groningen en Zuid-Limburg is Zeeuws-Vlaanderen officieel benoemd
tot krimpregio. Doordat jongeren vaak een opleiding buiten de regio volgen en daarna
slechts mondjesmaat terugkeren is sprake van ontgroening. De achterblijvende
bevolking vergrijst snel. De notitie ‘Onverkende Paden’ van de provincie Zeeland voorziet
in de gemeente Terneuzen een bevolkingsdaling van 10% tussen 2007 en 2030.
Een bevolkingsdaling betekent echter niet dat er minder woningen nodig zijn. In
Terneuzen daalt de bevolking weliswaar maar neemt het aantal huishoudens tot 2025
toe. Dit komt voornamelijk door de zogenaamde huishoudensverdunning. Dit wordt
voor een belangrijk deel veroorzaakt door het aantal echtscheidingen.
De voorraad bestaat voor een groot deel uit eengezinswoningen. Naar dit woningtype
zal in de toekomst minder vraag zijn. De woningvoorraad moet dus veranderen. Met het
oog op de bevolkingsdaling is een vaak gehoorde gedachte: minder maar beter. Minder
staat in dit geval voor de hoeveelheid woningen en beter voor de kwaliteit ervan, met
name op het gebied van toegankelijkheid voor senioren. Met het oog hierop zullen veel
eengezinswoningen moeten worden veranderd in nultredenwoningen.
Om deze aanpassingen tot een succes te maken, is veel geld nodig. Geld dat niet alleen
van de woningcorporatie kan komen. Daarom verkennen we de mogelijkheden, in goed
overleg met de gemeente Terneuzen. Daarnaast starten we een lobby richting provincie
en rijksoverheid. Deze processen vergen een lange adem. Gelukkig hebben we deze;
naar de meeste woningen die binnen nu en 15 tot 20 jaar geherstructureerd moeten
worden, is nog steeds voldoende vraag.
12
Jaarverslag 2011
3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.1
WONINGMARKT

3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.1
WONINGMARKT
Strategisch voorraadbeheer
Het strategisch voorraadbeleid van Clavis is in 2011 geactualiseerd. Hierbij worden
de (toekomstige) marktvraag en het woningbezit op elkaar afgestemd. Er is vooral een
kwalitatieve vraag. Daar kan Clavis, met het huidige aanbod, onvoldoende op inspelen.
Clavis ziet een heldere transformatieopgave in de huursector voor zich. De gemeente
Terneuzen en Clavis zijn in overleg over de herontwikkeling van een aantal locaties in de
wijken Lievenspolder, Triniteit en het Zuiderpark. Op deze locaties staan ongeveer 500
goedkope huur- en koopwoningen. De huurwoningen zijn in bezit van Clavis.
Met de herontwikkeling van deze locaties kan een belangrijke bijdrage geleverd worden
aan de beoogde transformatie van de bestaande woonmilieus in de stad. De gemeente
Terneuzen en Clavis zoeken afstemming en samenwerking om deze transformatie
in een krimpregio vorm te geven. In 2011 is er voor de eerste wijk een stedenbouwkundige
visie gevormd en is er gestart met de voorlopige planontwikkeling voor herontwikkeling
van deze wijken.
Jaarverslag 2011 13

14
3.2 Woningbezit
In 2011 is de voorraad met 4 verhuureenheden afgenomen door verkoop.
Aantal verhuureenheden, in beziten Garages Overige Totaal
Woningen Garages Overige Totaal
Saldo per 1.1.2011 2450 78 47 2575
Opgeleverd/aangekocht - - - -
Gesloopt - - - -
Verkocht 4 - - 4
Herstructurering - - - -
Saldo per 31.12.2011 2446 78 47 2571
Huurklasse Grond-gebonden
Gestapeld Totaal Procentueel
€ 366,37 of minder 110 138 248 11%
Van € 366,37 tot € 561,98 1190 896 2086 85%
Van € 561,98 tot € 664,66 72 37 109 4%
€ 664,- en meer 0 3 3 0%
Totaal 1372 1074 2446 100%
Aankoop van woningen
Er zijn geen woningen aangekocht.
Verkoop van woningen
❝Clavis wil in de periode tot en met 2012 minimaal 84 bestaande eengezinswoningen
verkopen. In de komende 10 jaar zetten wij in op de
verkoop van 250 tot 300 bestaande woningen.❞
In de bijstelling van het strategisch voorraadbeheer in 2011 is bepaald welke
complexen in aanmerking komen voor mogelijke verkoop. In 2011 zijn er 3 woningen
verkocht aan zittende huurders en 1 woning aan een particulier.
Jaarverslag 2011
3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.2
WONINGBEZIT

3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.3
ONDERHOUD
3.3 Onderhoud
Clavis voert een gedegen onderhoudsbeleid om de waarde van haar vastgoed te
behouden. Per gebouw wordt een meerjaren-onderhoudsbeleid en -begroting
opgesteld. Op basis van de meerjarenplanning wordt de jaarlijkse onderhoudsbegroting
opgemaakt. In 2011 verstrekten we voor ruim € 3,6 miljoen aan onderhoudsopdrachten.
De onderverdeling is als volgt:
a. Planmatig onderhoud, renovaties e.d. € 2,1 miljoen
b. Niet-planmatig onderhoud (reparatieverzoeken, mutatieonderhoud e.d.) € 1,5 miljoen.
Basiskwaliteit
Clavis heeft de basiskwaliteit voor haar woningen vastgesteld. Hierbij is onderscheid
gemaakt naar de huurprijs van de woningen en de doelgroep waarvoor deze bestemd
zijn. Er is vastgelegd aan welke eisen een woning moet voldoen. Dit heeft zowel
betrekking op de afmetingen, het niveau van afwerking als de aanwezige
voorzieningen. Als een woning vrijkomt, wordt bepaald op welke onderdelen de woning
wordt aangepast. Woningen die op termijn worden geherstructureerd, worden bij
verandering van huurder niet op het niveau van basiskwaliteit gebracht.
Reparatieverzoeken
Op verzoek van de huurder wordt onderhoud uitgevoerd; dit gebeurt door de eigen
onderhoudsdienst. De kosten van het onderhoud vanwege de reparatieverzoeken
bedroegen in 2011 € 0,6 miljoen. In het afgelopen jaar zijn deze kosten per woning
gestegen naar € 139,- per woning (2010: € 125,-). Het gemiddeld aantal
reparatieverzoeken per woning is stabiel en ligt op 0,9 verzoeken per woning.
Mutatie-onderhoud
❝Als een woning door verhuizing leeg komt, trekken we, in geval van
een goedkope woning, de huur op naar de streefhuur (gemiddeld 70%
van de maximaal redelijke huren). Wij gaan uit van een mutatiegraad van
10% in het goedkope segment. Dit betekent dat elk jaar circa 40 van de
418 goedkope woningen vrijkomen❞
Het mutatieonderhoud kostte in 2011 € 0,5 miljoen euro.
De gemiddelde kosten die bij een wijziging van huurder moeten worden gemaakt om
de woning opnieuw te verhuren zijn gestegen van € 1.772,- in 2010 naar € 1.883,- per
gemuteerde woning in 2011. In dit bedrag zijn de kosten verrekend die bij de vertrokken
huurder in rekening worden gebracht.
Servicecontract huurdersonderhoud
Voor kleine werkzaamheden, die volgens de huurovereenkomst eigenlijk voor rekening
van de huurder zijn, kan een servicecontract afgesloten worden. De behoefte aan deze
service blijft onverminderd groot: ruim 91% neemt deel aan deze voorziening. Clavis
heeft met de bewonersraad een afspraak gemaakt over de hoogte van het bedrag dat
Clavis maximaal voor haar rekening wil nemen. Daarnaast is afgesproken dat de prijs
jaarlijks stijgt met de inflatie.
Jaarverslag 2011 15

Energiereductie
Energielabels brengen de energiesituatie van de huurwoningen in beeld. Het energielabel
past in het streven van Clavis om maatregelen te nemen op energiegebied.
Energiebesparende maatregelen leiden tot meer wooncomfort, lagere stookkosten en
minder CO²-uitstoot. Clavis wil dat zijn bezit de komende 10 jaar 20% minder CO²
uitstoot. Corporaties kunnen via energielabels de taakstelling inzichtelijk maken en
tonen in hoeverre het lukt de besparing te realiseren.
16
❝De maatregelen die de meeste CO 2 reductie opleveren, worden als
eerste uitgevoerd. Clavis kiest daarom voor het vervangen van de
VR en conventionele CV-ketels, dubbele beglazing op de benedenverdieping,
spouwmuurisolatie en dakisolatie.❞
Zowel op verzoek van huurders als op grond van marktoverwegingen werden 8
volledige CV-installaties aangelegd. In totaal zijn 69 ketels vervangen door HR-ketels.
De woningverbeteringen die op verzoek van de huurder plaatsvonden, zijn in het
algemeen gerealiseerd tegen een kostendekkende huurverhoging. Andere
verbeteringen zijn gewaardeerd op een hogere streefhuurwaarde en vervolgens aan de
nieuwe huurder aangeboden.
Clavis was ook in 2011 aangesloten bij Beter Peter. Beter Peter is een interactief
programma van Aedes, de Woonbond en Milieu Centraal. Het programma stimuleert
huurders energie te besparen door hen inzicht te geven in hun persoonlijke bespaarmogelijkheden.
Door enkele eenvoudige vragen te beantwoorden, ontvangt de huurder
veertig bruikbare energiebespaartips. De aanmeldingen voor deze interactieve bewoners
informatie blijft laag. Het komende jaar zal onderzocht worden in hoeverre dit initiatief
een toegevoegde waarde heeft
Jaarverslag 2011
3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.3
ONDERHOUD

3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.4
HER-
STRUCTURERING
3.4 Herstructurering
❝Voor de periode 2008-2016 is de sloop voorzien van circa 140
woningen. Dit in het kader van kleinschalige herstructurering. Daarvoor
in de plaats realiseren wij 78 nieuwbouwwoningen.
30% van deze doelstelling realiseren wij in de periode 2008-2012. Dat
komt neer op de sloop van ongeveer 40 woningen en de nieuwbouw
van 14 huurwoningen en 26 koopwoningen.❞
In 2011 zijn de eerste herstructureringen, met de gemeente Terneuzen besproken.
Bij het maken van plannen dienen de gewenste stedenbouwkundige ontwikkelingen
en de veranderende vraag op de woningmarkt als leidraad. De grond- en vastgoedexploitaties
zijn globaal doorgerekend. Er wordt nu overleg gevoerd met de gemeente
en andere partijen om gezamenlijk de financiële mogelijkheden van alle partijen op
elkaar af te stemmen om zo een start te kunnen maken met de definitieve planontwikkeling.
De verkoop van bestaande woningen is voor Clavis een van de weinige mogelijkheden
om aan de financiële middelen te komen die nodig zijn voor herstructurering. Het
strategisch voorraadbeleid is 2011 opnieuw vastgesteld. Daarbij is ook het aantal te
verkopen woningen betrokken. In de bijstelling van het strategisch voorraadbeheer
wordt bepaald welke complexen in aanmerking komen voor mogelijke verkoop. Het
verkoop beleid is verder omschreven in het SVB-beleid.
Jaarverslag 2011 17

18
3.5 Woonruimteverdeling
Wij hanteren het aanbodmodel bij het aanbieden van woningen aan de markt. De
betreffende woningen worden via tweewekelijkse advertenties onder de aandacht van
het publiek gebracht. Gemiddeld kregen wij in 2011 14 reacties op één advertentie
(2010: 17 reacties). Het aantal reacties op een eengezinswoning of een meergezinswoning
verschilt enorm. Eengezinswoningen, en met name de goedkopere woningen,
blijven populair. Op senioren- en meergezinswoningen in de Binnenstad/Java, het
Zuiderpark, Triniteit en Oudelandse Hoeve wordt minder vaak gereageerd. De huurwoningen
in Sluiskil, zowel de eengezinswoningen als de seniorenwoningen, zijn niet
populair. Er is gemiddeld genomen een positieve interesse voor nieuwbouw woningen
Doelgroepenbeleid
Clavis richt zich specifiek op de volgende doelgroepen: senioren, één- tot tweepersoonshuishoudens,
jongeren onder de 23 jaar, mensen met een verstandelijke,
lichamelijke en/of psychische beperking en gezinnen. Bijzondere doelgroepen als
statushouders en/of huishoudens die op andere wijze sociaal-maatschappelijke
begeleiding nodig hebben, krijgen, waar nodig, specifieke aandacht.
In 2011 was bij de woningaanbieding naast het selectiecriterium het leeftijdscriterium
ten behoeve van ouderenhuisvesting ook de hoogte van het jaarinkomen van belang.
Dit vanwege de eis van de overheid om de woningen binnen de huurtoeslag grens toe
te wijzen aan huurders met een maximum inkomen van € 33.614,- . met een marge van
10% onder bepaalde voorwaarden. Als er meer reacties op één woning binnenkomen,
geldt de inschrijfduur als middel voor de volgordebepaling. Clavis heeft in 91% van de
toewijzingen zich kunnen houden aan deze maximale grens zonder aanpassing van het
huidige beleid.
Verhuur van woningen
In 2011 werden 281 woningen opnieuw verhuurd. Dit is meer dan in 2010 (227
woningen). Deze aantallen zijn vergelijkbaar met 2009 en kunnen aantonen dat de
daling van 2010 een reactie op de crisis is die zich weer hersteld. Het volgen van deze
cijfers de komende jaren zal duidelijk maken of er sprake is van een trend in gelijkblijvende
aantallen.
De gemiddelde wachttijd bij toewijzing bedraagt momenteel 10,7 maanden. In 2010
was dit nog 9,5 maanden. Onderstaande tabel toont de verschillen in wachttijd in 2010
en 2011 aan.
Wachttijd 2011 2010
geen wachttijd/directe toewijzing 20% -
3 maanden of korter 25% 36%
3 maanden tot 6 maanden 13% 15%
6 maanden tot 9 maanden 7% 15%
9 maanden of langer 35% 34%
Totaal 100% 100%
In 2011 wordt de rapportage van de diverse cijfers gegenereerd door de invoer van
gegevens in het nieuwe primaire systeem WocasX. Bij het produceren van de cijfers
voor de gemiddelde wachttijd konden wij, in tegenstelling tot het vorige systeem,
inzien dat 20% van onze verhuurde woningen aan klanten is verhuurd die hiervoor niet
ingeschreven stonden als woningzoekenden. Dit zijn dus klanten die niet ingeschreven
stonden bij Clavis maar wel reageerden op een woning die op onze website als “direct
te huur” stond geadverteerd.
Deze woningen zijn in eerste instantie aangeboden aan onze ingeschreven woningzoekenden,
maar hier is door deze groep niet op gereageerd. Klanten die op deze wijze
Jaarverslag 2011
3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.5
WOONRUIMTE-
VERDELING

3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.5
WOONRUIMTE-
VERDELING
een woning van Clavis betrekken zijn onder andere statushouders, maar ook klanten uit
Terneuzen en omstreken die niet ingeschreven staan maar op enig moment (al dan niet
plotseling) wel behoefte hebben aan woonruimte en bij het zoeken naar woningen op
de website van Clavis terecht komen.
De onderverdeling naar soort woning toont dat het afgelopen jaar 141 (44%) eengezinswoningen,
90 (38%) woningen voor ouderenhuisvesting en 50 (18%) appartementen
opnieuw zijn verhuurd. Onderstaande tabel laat de wachttijd bij toewijzing zien, uiteengezet
in de soort woningen.
Wachttijd 2011 Eengezins-
Woningen
geen wachttijd/
directe toewijzing
Ouderenhuisvesting
Appartementen
20% 8% 7% 5%
2010
3 maanden of korter 24% 5% 13% 6% 36%
3 tot 6 maanden 14% 8% 5% 1% 15%
6 tot 9 maanden 6% 3% 2% 1% 15%
9 maanden of langer 36% 20% 11% 5% 34%
Totaal 100% 44% 38% 18% 100%
Van de 281 woningen zijn 56 woningen (bijna 20%) verhuurd via ‘directe verhuur’. Op de
advertenties voor deze woningen ontvingen wij geen reacties van woningzoekenden.
De woningen kwamen vervolgens per direct beschikbaar. Hierdoor kregen mensen die
zeer kort ingeschreven stonden de mogelijkheid een woning te huren.
Van de 281 opnieuw verhuurde woningen werden er 91% verhuurd aan huishoudens
die op basis van het huishoudinkomen op het moment van verhuur tot de primaire
doelgroep behoren.
Van de 281 opnieuw verhuurde woningen is de inkomensverdeling van de nieuwe huurders
in onderstaand schema inzichtelijk gemaakt.
Jaarinkomen Aantal verhuringen 2011
15.000 euro of minder 113 40%
15.000 tot 25.000 euro 113 40%
25.000 tot 33.000 euro 29 11%
33.000 euro of meer 26 9%
Totaal 281 100%
Verhuringen Aantal verhuringen 2011 Gemiddelde leeftijd
25 jaar of jonger 41 15% 22
25 tot 65 jaar 164 58% 40
65 jaar of ouder 76 27% 75
Totaal 281 100%
Opzeggingen en mutatiegraad
In 2011 werden 281 huurcontracten opgezegd. Dit aantal ligt hoger dan het aantal
opzeggingen in 2010 (224 opzeggingen). Ook de 12 opzeggingen op initiatief van Clavis
(uitzettingen) vallen hieronder. Gerekend over het hele jaar was de mutatiegraad 11,3%
(9,2% in 2010).
Jaarverslag 2011 19

Clavis heeft aandacht voor de illegale bewoning van haar woningen. Zodra wij hierover
signalen krijgen, ondernemen wij actie. We treden in overleg met de gemeente en de
contractant. In de praktijk is het vaak lastig om onderhuur aan te pakken; het is moeilijk
aan te tonen of de hoofdhuurder of onderhuurder de woning bewoont. Onze ervaring
is overigens dat het probleem van illegale onderhuur in Terneuzen klein is vanwege de
zeer ontspannen woningmarkt.
Woningaanbieding
Om 281 woningen te verhuren, hebben wij in 2011 449 aanbiedingen gedaan. De zogeheten
aanbiedingscoëfficiënt bedraagt 1,6. In 2010 was dit 1,7 en in 2009 was dit 1,6.
Per 31 december 2011 registreerden wij 2275 woningzoekenden.
Actief woningzoekend is iemand die in de afgelopen 18 maanden op ons advertentieaanbod
heeft gereageerd en nog geen woning heeft toegewezen gekregen.
Hier zijn in 2011 vanwege de overgang naar het nieuwe primaire systeem WocasX geen
cijfers van. In 2012 zal er in het inschrijvingsproces een aanpassing gedaan worden
waarin weer zichtbaar wordt welke woningzoekenden actief zijn. Naar schatting kan
gezegd worden dat ongeveer 455 woningzoekenden actief waren. (20% van het totaal
ingeschreven woningzoekenden)
Leegstand
Per 31 december 2011 waren 29 woningen niet verhuurd. Dit komt neer op 1,18% van
het woningbestand.
Hiervan stonden 4 woningen in de binnenstad structureel leeg omdat deze
gereserveerd zijn voor een project van 16 woningen in de binnenstad voor de cliënten
van Zeeuwse Gronden. Dit behelst huisvesting van een speciale doelgroep onder
begeleiding van de Zeeuwse Gronden. De uitverhuizing van de andere woningen wordt
in 2012 actief begeleid. Daarnaast staan 8 appartementen in “De Veste” leeg. Dit aantal
is het afgelopen jaar licht afgenomen. Woningen worden opgezegd als gevolg van overlijden
of een verhuizing naar een zorginstelling. Potentiële huurders wachten echter de
verkoop van hun woning af. Overleg tot samenwerking met, scholen en zorginstellingen
zullen zorgen voor een afname van leegstand in de Veste.
In de Diepenbrockflats staan vier woningen leeg. Dit is het gevolg van afspraken met de
gemeente om geschikte woningen voor minder-valide bewoners per direct beschikbaar
te houden. Daarnaast wordt een woning vrijgehouden voor ZorgSaam.
Deze zorginstelling levert vanaf begin 2011 vanuit dit appartement 24-uurs zorg.
De overige woningen stonden leeg als gevolg van verkoop of mutatiewerkzaamheden.
Huurbetaling en huurachterstand
De huurachterstand stijgt in 2011 ten opzichte van 2010 (€ 229.072,-). Clavis streeft
naar een zo laag mogelijke huurachterstand. Op 31 december 2011 bedroeg
de huurachterstand € 309.454,- (excl. vooruitbetalers). Dit komt neer op 2,24%
van de jaarhuur (= 12 x de huur over de maand december 2011). In 2010 bedroeg dit
1,69% van de jaarhuur. Deze stijging baart zorgen, daarom is gekozen voor een
persoonlijke aanpak. De wijkcoördinatoren bezoeken bewoners met huurachterstanden
van maximaal 2 maanden. Het doel hiervan is om afspraken
te maken zodat de achterstand niet verder oploopt. Bij de meeste huisbezoeken zijn
direct concrete betalingsregelingen afgesproken.
Met 283 huishoudens (in 2010: 290) werd een betalingsregeling getroffen. Het relatief
hoge aantal betalingsregelingen is het gevolg van de problemen bij steeds meer
huishoudens om de inkomsten en uitgaven in balans te houden.
Clavis heeft in een convenant met de gemeente Terneuzen afgesproken om huurders
in problematische schuldsituaties te begeleiden. Hiermee kunnen de betalingsachterstanden
binnen de perken worden gehouden. Overigens, steeds meer huurders doen
een beroep op het minnelijk traject via de Kredietbank. Alleen als niet alle schuldeisers
accoord gaan, wordt een beroep gedaan op de Wet Schuldsanering Natuurlijke
Personen (WSNP).
20
Jaarverslag 2011
3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.5
WOONRUIMTE-
VERDELING

3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.5
WOONRUIMTE-
VERDELING
Bij huurachterstand wordt in de aanmaningsbrieven verwezen naar het Schuldhulpbureau.
Op dat moment is sprake van 2 à 3 maanden achterstand. Op 1 januari 2011
liepen er 231 incassozaken bij de gerechtsdeurwaarder. Per 31 december 2011 was dit
aantal afgenomen tot 213.
Vanuit het “Woonherkansenproject” werkt Clavis samen met de gemeente en
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen aan het voorkomen van woningontruimingen. Daarnaast
zijn afspraken gemaakt over de voorwaarden waaronder huurders, die in het
verleden ontruimd zijn, een nieuwe kans op de woningmarkt krijgen. Er zijn vanuit
het woonherkansen in 2011 twee contracten opgemaakt. Daarnaast hebben we 18
contracten gesloten met huurders en de instanties die de begeleiding van deze huurder
verzorgden, waarin aanvullende afspraken zijn gemaakt over bewoning en of huurbetalingen.
Het streven van de wijkteams om ook in 2011 de huurachterstanden terug te dringen,
is niet bereikt. In overleg met de afdeling Financiën nemen de wijkcoördinatoren maatregelen
om huurachterstanden te voorkomen. Opvallend is de achterstand van nieuwe
huurders. Daarom gaan de wijkcoördinatoren in samenwerking met de verhuurconsulenten
aspirant-huurders intensiever screenen, voordat een woning wordt aangeboden.
Met de afdeling Sociale Zaken van de gemeente zijn afspraken gemaakt over
de garantstelling voor huurbetalingen via de gemeente.
Helaas leidt achterstand of overlast soms tot ontruimingen. In 2011 werden 12 woningen
ontruimd (allen vanwege achterstallige huur). In veel gevallen zijn de bedragen oninbaar.
Huurbezwaren
In het verslagjaar zijn er geen huurbezwaren ingediend.
Huurprijsbeleid
Per 1 juli 2011 werd een huurverhoging gerealiseerd van 1,3%. De verhoging is tot
stand gekomen in overleg en met instemming van de huurdersorganisatie. Er is geen
differentiatie in de huurverhoging toegepast.
Klanttevredenheid
In 2011 is na de overstap naar het nieuwe systeem een digitale vorm van klanttevredenheid
meten gerealiseerd. Via enquêtes meet Clavis of de dienstverlening aansluit
bij de verwachtingen van de klanten. In het algemeen zijn zij zeer tevreden over
onze dienstverlening. Clavis krijgt een ruime acht. Dit cijfer is vergelijkbaar met de
scores in de afgelopen jaren. Opvallend is dat vergeleken met vorig jaar de
tevredenheid over het comfort van de woning, de keuzevrijheid en de uitstraling van
de woonomgeving flink gestegen is. De waardering voor de buurtbinding en sociale
veiligheid is daarentegen gedaald. Deze daling is niet te verklaren uit het aantal overlastmeldingen
of de praktijkervaringen van de wijkteams. Deze informatie wordt
meegnomen bij de uitwerking van de wijkplannen. Clavis wil toe naar een nieuw
systeem van klanttevredenheidsmetingen, waarbij op bredere schaal (meer vragen en
ook bij bestaande huurders) de klanttevredenheid gemeten wordt. Ook gaat Clavis
gebruik maken van klantenpanels.
Klachtencommissie
Clavis participeert samen met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Woonstichting Hulst en
Stichting De Zoutvliet te Terneuzen in een regionale klachtencommissie. De commissie
behandelt klachten over de dienstverlening.
De leden van deze gezamenlijke commissie zijn:
■ Mw. Mr. A. Zwart, voorzitter
■ F. Ingels, lid
■ P. Everaert, lid
Huurders van Clavis hebben in 2011 geen klachten bij de regionale klachtencommissie
ingediend.
Jaarverslag 2011 21

22
3.6 Nieuwbouwactiviteiten
3.6.1 Nieuwbouw duurdere huurklasse (Clavis Beheer B.V.)
Het aantal nieuwbouwwoningen loopt terug als gevolg van de economische omstandigheden.
De afgelopen jaren is in de nieuwbouwwijk Othene op kleine schaal nieuwbouw
gepleegd.
Clavis heeft deze woningen gerealiseerd om de doorstroming te bevorderen. Deze
woningen worden gerealiseerd door Clavis Beheer B.V.
In het verslagjaar is gestart met de bouw van 16 appartementen aan het
Margarethaplein. Oplevering is voorzien medio 2012.
Naam project Aantal huurwoningen
Opgeleverd
Aurelia 3
In uitvoering
Margarethaplein 16
Totaal 19
Gerealiseerde en verwachte investeringen Huureenheden
Opgeleverd € 710.000
In uitvoering € 2.995.000
In ontwikkeling -
Totaal € 3.705.000
Aantal
koopwoningen
Koopeenheden
Jaarverslag 2011
Maatschappelijk
vastgoed
Maatschappelijk
vastgoed
3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.6
NIEUWBOUW-
ACTIVITEITEN

3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.6
NIEUWBOUW-
ACTIVITEITEN
3.6.1 Nieuwbouw binnen huurtoeslaggrens (Clavis)
In het verslagjaar zijn geen nieuwbouwwoningen binnen de huurtoeslaggrens
opgeleverd (< € 652,54).
Naam project Aantal huurwoningen
In uitvoering
Nieuwe Kerkstraat Sluiskil 4
In ontwikkeling
Aantal
koopwoningen
Maatschappelijk
vastgoed
Nieuwstraat Zd (t.b.v. cliënten het Gors) 34
Oudelandse Hoek (tbv ZG) 12
Foyer de Jeunesse 20
Donze Visserstraat (ombouw) (tbv ZG) 16
Woonzorgwoningen Pattistpark 20-33
Schelpenhoekje (tbv Tragel) 8 22
Schelpenlaan fase 3 14
Kop van de Noordstraat 17
Herstructurering Lievenspolder 70 20 n.t.b.
Herstructurering Triniteit n.t.b. n.t.b. n.t.b.
Herstructurering Zuiderpark n.t.b. n.t.b. n.t.b.
Totaal 98-131 55 104
Gerealiseerde en verwachte investeringen Huureenheden
Koopeenheden
In uitvoering € 960.500
Maatschappelijk
vastgoed
In ontwikkeling € 22.100.000 € 9.300.000 € 10.967.000
Totaal € 22.100.000 € 10.260.500 € 10.967.000
Jaarverslag 2011 23

24
TOELICHTING PROJECTEN
In het verslagjaar zijn de volgende nieuwbouwprojecten aan de orde geweest:
In ontwikkeling:
■ Schelpenhoekje 26 woonzorgappartementen voor cliënten Stichting Tragel
■ 14 luxe koopwoningen Schelpenlaan
■ 20-33 wozoco-appartementen Maxima in plan Pattistpark
■ Kop van de Noordstraat
■ Woonvoorziening Zeeuwse gronden
■ Herstructurering Lievenspolder
In uitvoering:
■ 4 woningen Nieuwe Kerkstraat, Sluiskil
■ 16 appartementen Margarethaplein
Gerealiseerd:
■ 3 woningen Aurelia (in onderhoudsfase)
In verkoop:
■ Schelpenlaan fase 3
Grondaankopen
Er zijn in het verslagjaar geen grondaankopen voor projectontwikkeling gedaan.
Daarnaast zijn een aantal projecten in een verkennende oriëntatiefase. Hieronder volgt
een toelichting op de projecten.
A STICHTING CLAVIS
1 Project Nieuwstraat Zuid
Er is een intentieovereenkomst met de gemeente gesloten.
De bedoeling is om de zuidkant van de Nieuwstraat horecavrij te maken. In het
ontwerp wordt de realisatie beoogd van appartementen, zorginfrastructuur, parkeren
en commerciële ruimte. Clavis heeft een bouwmassastudie uitgevoerd met een bouwprogramma,
waarin opgenomen 34 appartementen met zorginfrastruktuur voor cliënten
van Gors. In het verslagjaar is gestart met de opzet van een haalbaarheidsexploitatie.
In co-design verband met gemeente en Gors zal in 2012 de haalbaarheid van het
projekt verder worden onderzocht. Bij gebleken haalbaarheid zal door Clavis een
intentie/huurovereenkomst worden gesloten met Gors.
2 Foyer de Jeunesse
Ten behoeve van de opvang en begeleiding van jongeren is gekozen voor een kleinschalige
opvang door Stichting Prokino. In 2011 is door deze stichting overleg geweest
met de gemeente over de financiële haalbaarheid. Clavis reserveert twee woningen in
de binnenstad die na goedkeuring van de gemeente aangepast worden voor de opvang
van jongeren. Hier was op 31 december nog geen definitief besluit over gevallen. Het
oorspronkelijk plan om samen met Juvent een gebouw voor 20 jongeren te realiseren is
in het verslagjaar beëindigd.
3 Oudelandse Hoek
De verwerving van de grond is gerealiseerd in 2008.
De haalbaarheid is onderzocht voor de realisatie van huisvesting voor begeleid wonen
van de Stichting Zeeuwse Gronden. Om financiële redenen heeft dit niet tot
ontwikkeling geleid.
Op dit moment is de voormalige sportschool om niet in gebruik bij het Leger des Heils.
Alternatieve invulling van deze locatie wordt op dit moment bestudeerd.
Jaarverslag 2011
3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.6
NIEUWBOUW-
ACTIVITEITEN

3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.6
NIEUWBOUW-
ACTIVITEITEN
4 Nieuwe Kerkstraat, Sluiskil (Clavis)
Door middel van fase 1 en 2 van dit herstructureringsproject zijn inmiddels 26 nieuwe
woningen gerealiseerd. Fase 3 zijnde 4 nieuw te realiseren woningen zijn in de verkoop
gegaan. Er zijn twee woningen verkocht en 1 woning zal worden meegebouwd voor rekening
van de aannemer. De bouw is in mei gestart. De verkoop van de nog te verkopen
woningen verloopt moeizaam.
5 Herstructurering Lievenspolder
Met de gemeente zijn locatiestudies uitgevoerd om de herstructurering van de wijk
Lievenspolder verder af te ronden. Een en ander zal in 2012 verder worden uitgewerkt.
6 Herstructurering Zuiderpark
Samen met de gemeente en de bewoners van de wijk is eerder een interactief planproces
opgezet. Dit proces is in afwachting van definitieve besluitvorming rondom een
eventuele herstructurering aangehouden. Clavis heeft aan de gemeente verzocht om
bij de herstructurering van de wijk ook de bestaande voetbalvelden te betrekken. Met
de gemeente wordt oriënterend overleg gevoerd over een nieuwe stedenbouwkundige
invulling van de wijk.
De flat aan de Zuidlandstraat is in 2010 gesloopt en het terrein ingezaaid. De bouwrijpe
grond is verkocht aan de gemeente voor de realisatie van een nieuwe brandweerkazerne.
7 Herstructurering Triniteit
Met de gemeente zijn locatiestudies uitgevoerd om de herstructurering van de wijk
Triniteit verder af te ronden. E.e.a. zal in 2012 verder worden uitgewerkt.
8 Woonvoorzieningen Zeeuwse Gronden
In de Donze Visserstraat worden enkele woonblokken beoogd omgebouwd te worden
ten behoeve van een voorziening voor begeleid wonen van cliënten van de Stichting
Zeeuwse Gronden. Het is de bedoeling om de woningen te situeren rondom een
binnenpleintje. Het financieel haalbaarheidsonderzoek is succesvol afgerond.
De RO-procedure gaat langere tijd in beslag nemen dan aanvankelijk was geraamd.
Er is weerstand ontstaan bij de bewoners van de binnenstad. De gemeente heeft in
augustus een hoorzitting houden. De ingebrachte zienswijzen van bezwaarmakers zijn
niet gegrond verklaard. Het bezwaar van één belanghebbende is onder de rechter.
Uitspraak wordt in 2012 verwacht.
9 Schelpenhoekje
Er is een plan ontwikkeld voor de bouw van een voorziening (18 intramuraal, 4 woningen
t.b.v. zorginfrastructuur en 8 extramurale huurwoningen) voor mensen met een
verstandelijke beperking op de locatie van het voormalige buurtcentrum ‘t Schelpenhoekje.
In een interactieve co-design sessie is succesvol onderzocht of het programma
van eisen van Clavis en Tragel kan leiden tot een voor Clavis courant en voor Tragel
toekomstbestendig zorggebouw.
De ruimtelijke en financiële haalbaarheid is op grote lijnen getoetst en heeft voldoende
aanleiding gegeven om het plan verder te ontwikkelen. Hiervoor is met Tragel een
intentieovereenkomst gesloten.
Inmiddels wordt in bouwteamverband het projekt verder uitontwikkeld. Start bouw
wordt voorzien medio 2012 en de oplevering wordt verwacht medio 2013.
Jaarverslag 2011 25

10 Woonzorgcomplex Máxima (Pattistpark)
Op de lokatie van het voormalig verpleeghuis Ter Schorre aan de Westerschelde wordt
een woonzorgcomplex ontwikkeld. Door wijzigingen in de planontwikkeling is het aantal
appartementen bijgesteld van 57 naar 20 appartementen.
Vanwege risicobeheersing is besloten is om de ontwikkeling van het project over
te dragen aan Aannemingsbedrijf Van der Poel. Met Marsaki is hierover overeenstemming
bereikt en Marsaki heeft afstand gedaan van de ontwikkelingsopdracht.
Clavis zal 20 appartementen afnemen bij start bouw en een afnamegarantie
verstrekken voor nog eens maximaal 13 niet-verkochte appartementen bij
oplevering. De onrendabele top van totaal 28 appartementen is deels afgedekt door
een bijdrage van de gemeente overeengekomen in de prestatie-afspraken, waardoor de
onrendabele investering gereduceerd is naar acceptabele proporties. De functie van
het appartementencomplex in de setting van zorgclusterwoningen, voorziet in de
mogelijkheid voor het leveren van intra- en extramurale zorg door SVRZ. Start bouw
wordt verwacht in het eerste kwartaal van 2012. De bouw zal ongeveer anderhalf jaar
in beslag nemen.
26
B CLAVIS BEHEER BV
1 16 appartementen Margarethaplein
In maart 2011 is gestart met de bouw van 16 appartementen Margarethaplein in de
nieuwbouwwijk Othene in Terneuzen. Oplevering is voorzien in mei 2012. De appartementen
zijn bedoeld voor verhuur in de middenklasse d.w.z. het marktsegment tussen
de sociale huur en de duurdere huurwoningen. De verhuur verloopt naar tevredenheid.
2 Beurtvaartkade
In het verslagjaar is besloten dat de haalbaarheid voor de ontwikkeling van een woontoren
zal worden onderzocht als spin off ontwikkeling van het projekt Kop van de
Noordstraat en daarbij rekening houdend met het Masterplan Axelsedam. Wanneer
marktomstandigheden gunstig zijn zal de ontwikkeling verder uitgewerkt worden.
C CLAVIS ONTWIKKELING BV
1 Kop van de Noordstraat
Het plan Kop van de Noordstraat voor het centrum van Terneuzen is in ontwikkeling.
De gemeenteraad heeft begin 2010 groen licht gegeven voor het verder uitwerken van
het plan.
Door eerdere verwerving van de opstallen van smederij Verlinde is door Clavis een
prominente positie ingenomen voor de herontwikkeling van het centrumplan Kop van
de Noordstraat. Clavis heeft met Leyten BV uit Rotterdam onderzocht en bezien of
een samenwerkingsverband kan leiden tot een win-win-situatie. Als corporatie hebben
wij er alle belang bij dat het goed gaat met Terneuzen. Het centrum van de stad is
daarbij van extra groot belang omdat een aantrekkelijk centrum de stad als geheel ook
aantrekkelijk maakt. De leefbaarheid van de binnenstad staat al jaren onder druk. Lange
tijd domineerden berichten over drugsoverlast en criminaliteit het beeld. Sinds kort zien
we het imago van de stad op een positieve manier veranderen. Het gebied Kop van de
Noordstraat ligt op een A-locatie en vraagt al jaren om herontwikkeling. Clavis heeft
ongeveer 200 huurwoningen in de directe nabijheid van het plangebied en meent dat
deze ontwikkeling een positieve bijdrage levert aan de leefbaarheid in de binnenstad.
In januari zijn er een aantal haalbaarheidssessies gehouden met een kerngroep waarin
vertegenwoordigers van verschillende belangengroepen deelgenomen hebben.
Het plan is gepresenteerd aan de Raad en is positief ontvangen. Het plan omvat ca
6000 m 2 winkel- en horecaruimte, 14 appartementen met parkeerplaatsen en 3 stadswoningen.
De woningen zijn bedoeld voor de koopsektor. Acht woningen worden aangeboden
in de sociale marktsektor en de rest in het middenklassesegment.
In 2012 wordt onderzocht hoe het exploitatiegat te sluiten is met subsidie van de
Provincie. Perspectieven hiervoor lijken gunstig.
Jaarverslag 2011
3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.6
NIEUWBOUW-
ACTIVITEITEN

3.
INVESTEREN IN
TOEKOMST-
BESTENDIGE
WONING-
VOORRAAD
3.6
NIEUWBOUW-
ACTIVITEITEN
De ontwikkelingsovereenkomst tussen Clavis, Leyten BV, Rabobank en Gemeente
is getekend. Met Leyten worden in 2012 verdere onderhandelingen gevoerd over de
inhoud van een samenwerkingsovereenkomst .
2 Othene Zuid-Zuid
In Othene Zuid heeft Clavis een 50%-belang bij het eigendom van 26 ha landbouwgrond
(ruwe bouwgrond) Voor de grondexploitatie is met AM-Zeeland een
Commanditaire Vennootschap opgericht.
3 Schelpenlaan fase 3
Naast de eerder gerealiseerde 12 duurdere huurwoningen aan de Schelpenlaan is door
Marsaki twee maal een plan ontwikkeld voor verkoop, echter zonder resultaat. De
woningen zijn niet in verkoop gebracht. Inmiddels is de grondprijs door eerdere planontwikkeling
en rente zodanig opgelopen, dat geen kostendekkend plan meer
gerealiseerd kan worden. Onderzocht is op welke wijze het deficit zo klein mogelijk
kan worden gehouden. Clavis heeft het project van Marsaki overgenomen en er is een
plan van 14 koopwoningen ontwikkeld met diverse woningtypes. Het project is nu in
de verkoop.
De verkoopontwikkelingen geven echter geenszins aanleiding tot optimisme.
D CLAVIS ONTWIKKELING & BEHEER BV
1 De Schakel
Het pand van het voormalige schoolgebouw de Schakel is in 2010 gesloopt en de
locatie is ingezaaid. De locatie bevindt zich in het plangebied van de herstrukturering
Lievenspolder. De besluitvorming rondom de locatie Kerkhoflaan (de Schakel) is
afhankelijk van de planvorming van de herstructurering Lievenspolder.
2 Anna Bijnsstraat
In de Anna Bijnsstraat is in 2007 een bungalow verworven bedoeld voor een in die tijd
beoogde ontwikkeling in samenwerking met Stichting de Blide. Deze ontwikkeling en
samenwerking is om allerlei redenen niet haalbaar gebleken. Er zal in 2012 een besluit
genomen worden om het pand aan te houden of te vervreemden. De woning wordt
gebruikt tegen een gebruiksvergoeding.
Jaarverslag 2011 27

28
4.0 INVESTEREN IN NIET-VASTGOED
4.1 Wijkbeheer, woon- en leefklimaat
Wijkbeheeractiviteiten hebben betrekking op de woning en de gebouwde omgeving
maar ook op de beïnvloeding van de sociale omgeving. Bij activiteiten die zijn gericht
op herstructurering wordt nadrukkelijk ook naar de aspecten van leefbaarheid gekeken.
Waar mogelijk doen wij dit in overleg met gemeente en bewoners. De nadruk ligt hierbij
op de wijken Triniteit, Lievenspolder, Zuiderpark, Binnenstad en Oudelandse Hoeve.
Uit de gesprekken met de belanghouders kwam naar voren dat Clavis zich meer op
de wijk moet richten. Dit vanwege het toenemend aantal bewoners, die op de één of
andere manier aanvullende hulp en begeleiding nodig hebben. Sociale en financiële
problemen komen steeds vaker voor. In 2011 is de omzetting van de organisatie van
Clavis naar een wijkgerichte organisatie verder verfijnd. Elk wijkteam bestaat uit een
wijkcoördinator, wijkopzichter en onderhoudsmedewerkers.
❝De ‘ogen-en-oren’-functie van de corporatie zullen wij de komende
jaren verder uitbouwen en professionaliseren, onder meer door te
werken in wijkteams.❞
Om dit te bereiken wordt intensiever samengewerkt met organisaties die ook in de wijk
actief zijn. Daarnaast wordt sneller en eerder gereageerd op leefbaarheidsproblemen.
Voorbeelden hiervan zijn de afstemming van het wijkbeheer in de wijk Zuiderpark met
de wijkcoördinator van de gemeente en het werken aan een leefbaarheidsplan voor de
wijk Oudelandse Hoeve. Ook is er meer aandacht voor de individuele problemen van
onze huurders. Als bewoners eerder de juiste hulp ontvangen, kan escalatie voorkomen
worden. Zo worden de herinneringsbrieven bij een huurachterstand door onze wijkcoördinatoren
persoonlijk afgegeven. Om nog beter te weten hoe de leefbaarheid door
bewoners wordt ervaren en te voorkomen dat problemen ontstaan, worden nieuwe
bewoners na twee tot drie maanden door onze wijkcoördinatoren bezocht.
Wil Clavis woningen bieden waar het prettig wonen is, dan is aandacht voor de
woonomgeving belangrijk. Een voorbeeld van deze aandacht is het aanspreken van
bewoners op ongewenst gedrag, zoals bijvoorbeeld het niet bijhouden van de tuin.
Clavis steunt initiatieven van bewoners om de woonomgeving en leefbaarheid te
verbeteren. Mooie voorbeelden hiervan zijn de tuinenkeuring in de wijk Triniteit en de
deelname van Clavis bij de Opzoomerdag in de wijk Oudelandse Hoeve.
Communities that Care
Clavis wil voor de wijken waar zij bezit heeft leefbaarheidsplannen maken. Voor de
wijken Oudelandse Hoeve, Triniteit en Lievenspolder is dit gebeurd: de leefbaarheidsplannen
zijn in november 2011 gepresenteerd. Inmiddels is ook een eerste start
gemaakt met de uitvoering van de diverse activiteiten in de wijken. Ook voor de andere
wijken wil Clavis leefbaarheidsplannen maken.
Het doel hiervan is te zorgen dat de leefbaarheid op peil gebracht wordt of blijft. Juist op
het moment dat Clavis hiertoe een initiatief wilde lanceren, werd Clavis benaderd door
de gemeente voor de ontwikkeling van een plan voor de wijk Serlippens/Noordpolder
volgens de “Communities that Care” (CtC) methode. Deze methode zet in op het voorkomen
van hardnekkig en ernstig probleemgedrag bij jongeren en op het versterken
van de sociale veiligheid. Het doel is het duurzaam vergroten van de sociale veiligheid
en het creëren van wijken waarin de jeugd de mogelijkheid heeft om op te groeien tot
volwassenen die een positieve rol kunnen spelen in onze maatschappij.
Onze wijkcoördinatoren hebben samen met de gemeentelijke wijkbeheerders een
training gevolgd voor het maken van leefbaarheidsplannen volgens deze methode.
Vervolgens is samen met alle belanghouders, die actief zijn in de wijken, hard gewerkt
Jaarverslag 2011
4.
INVESTEREN IN
NIET-VASTGOED
4.1
WIJKBEHEER
WOON- EN
LEEFKLIMAAT

4.
INVESTEREN IN
NIET-VASTGOED
4.1
WIJKBEHEER
WOON- EN
LEEFKLIMAAT
aan de totstandkoming van een leefbaarheidsplan.
In november 2011 zijn de leefbaarheidsplannen Oudelandse Hoeve en Lievenspolder/
Triniteit gepresenteerd. Voor de andere wijken worden ook leefbaarheidsplannen
ontwikkeld. Er moet dan tevens een meetsysteem actief zijn, waaruit blijkt dat de investeringen
ook daadwerkelijk effect hebben.Clavis trekt hierbij gezamenlijk op met
de Gemeente Terneuzen. Het is binnen Zeeland een unicum dat de gemeente en de
corporatie op dezelfde wijze wijkplannen maken.
De naam CtC is in 2011gewijzigd in “Blij met de wijk”.
STOP-overleg
Het werken aan de leefbaarheid gebeurt in samenwerking met diverse partijen. Een
van deze partijen is de politie. Ook in 2011 namen medewerkers van Clavis deel aan
het STOP-overleg. In dit overleg worden overlastsituaties besproken met de politie en
de gemeente. Het directe rendement hiervan is moeilijk aan te geven maar de samenwerking
verloopt goed. De politie heeft regelmatig onze hand- en spandiensten nodig
en lijkt ons steeds makkelijker te vinden, wanneer er vragen zijn over huurders.
Andersom signaleren wij een groeiende bereidwilligheid om ons bij te staan.
De corporaties in Zeeland hebben samen met de politie, gemeenten en nutsbedrijven
een convenant gesloten voor de aanpak van illegale hennepteelt. Uitgangspunt daarbij
is dat als illegale wietteelt wordt geconstateerd, de huurovereenkomst wordt opgezegd.
Clavis vindt deze manier van optreden nodig om op te komen voor de belangen van
de omwonenden. Immers, het exploiteren van een hennepkwekerij is strafbaar, veroorzaakt
mogelijk overlast, levert brandgevaar op en tast het woon- en leefklimaat van de
omgeving aan. Ook in 2011 is deze aanpak consequent opgevolgd door alle partijen.
Buurtbemiddeling
Buurtbemiddeling is een initiatief van Clavis, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, de
politie en de gemeente Terneuzen. Buurtbemiddeling wordt ingeschakeld zodra
bewoners overlast ondervinden van hun buren. Buurtbemiddeling is vooral een
bewustwordingsproces, waarbij de burger wordt gewezen op zelfredzaamheid en op het
belang van een goede communicatie met de buren. Buurtbemiddelaars zijn getrainde
vrijwilligers die luisteren naar het verhaal van beide partijen. Ze blijven neutraal. Na
een evaluatie is eind 2010 afgesproken dat het project in 2011 wordt voortgezet. Dit is
gebeurd. In 2011 heeft Buurtbemiddeling Zeeuws-Vlaanderen ruim 89 klachten in
behandeling genomen. Hiervan zijn 12 door Clavis aangemeld en 34 door zelfmelding.
Clavis stimuleert de “zelfmeldingen” door overlastklachten niet in behandeling te
nemen maar door te verwijzen naar Buurtbemiddeling. Dit vanwege de hoger te
behalen resultaten bij “zelfmelding” (verantwoording bij de betrokkenen leggen).
Sociale klachten
In 2011 zijn 370 meldingen door klanten of omwonenden aan Clavis doorgegeven.
Er is geen sprake van een concentratie van klachten. Er is ook geen onderscheid
gemaakt tussen appartementen of eengezinswoningen. Ook meldingen door eigen
(onderhoudsdienst)medewerkers worden vastgelegd. Dit betreft vaak vervuilde tuinen.
Clavis heeft in 2011 haar aangescherpt beleid om vervuilde tuinen aan te pakken verder
vorm gegeven. De aanpak is duidelijk: bewoners krijgen eerst een waarschuwing,
daarna worden zij in gebreke gesteld en wordt bij aanhoudende verwaarlozing het
boetebeding uit de huurovereenkomst ingezet. Aanpak vervuilde tuinen en samenwerking
met derden is een onderdeel van de wijkplannen.
Jaarverslag 2011 29

30
Belangrijkste ontwikkelingen per wijk
De belangrijkste ontwikkelingen in 2011 zijn per wijkteam:
Wijkteam Terneuzen Oost/binnenstad
■ De leden van de stookcommissie in de Diepenbrockflats hebben hun
activiteiten geëvalueerd en zijn tot de conclusie gekomen dat zij graag een
bewonerscommissie willen oprichten;
■ Juvent heeft haar woonproject voor jongeren aan de F. Lisztstraat officieel
geopend;
■ De Opzoomerdag in de Oudelandse Hoeve gaat in juli niet door. De activiteiten
worden nu gekoppeld aan de opening van het buurthuis in februari 2012;
■ Met een afvaardiging van de wijkraad Binnenstad is gesproken over de
activiteiten van Zeeuwse Gronden;
■ Clavis heeft deelgenomen aan een panelgesprek over drugsoverlast in de
Binnenstad;
■ In samenwerking tussen de bewoners, de gemeente en Clavis wordt gekeken
naar de invulling van het pleintje aan de Brahmslaan/Rossinistraat;
■ Aanpak vandalisme jongeren rondom de Diepenbrockflats;
■ Bijeenkomst met bewoners binnenstad over plan om cliënten van Zeeuwse
Gronden te huisvesten in de Josina-, Tholens- en Donze Visserstraat.
■ Presentatie van de wijkplannen aan de belanghouders
Wijkteam Terneuzen West/Sluiskil
■ Clavis ondersteunt de voortzetting van de wijktafel West. Tijdens de bijeenkomst
is aan bewoners gevraagd om mee te werken aan het leefbaarheidsplan;
■ Er zijn diverse bijeenkomsten belegd om de samenwerking met de Kameleon,
gemeente en Clavis verder te formaliseren.
■ In Triniteit en Lievenspolder zijn bewoners uitgenodigd om met de ondersteuning
van het opbouwwerk mee te denken over de leefbaarheid in de wijk;
■ Aanpak overlast Amberboomstraat;
■ Er zijn diverse activiteiten uit de wijkplannen opgestart en “in de steigers gezet”
In 2012 zullen hier de eerste resultaten van zichtbaar worden.
■ Start ontwikkeling gebouw voor de speeltuin Sluiskil.
■ Presentatie van de wijkplannen aan de belanghouders
Jaarverslag 2011
4.
INVESTEREN IN
NIET-VASTGOED
4.1
WIJKBEHEER
WOON- EN
LEEFKLIMAAT

4.
INVESTEREN IN
NIET-VASTGOED
4.2
WONEN EN ZORG
4.2. Wonen en zorg
Wonen voor ouderen heeft onze bijzondere aandacht, al dan niet in relatie met zorgcomponenten.
De levering van zorg (niet alleen voor ouderen, maar ook in andere situaties)
is niet het domein van corporaties maar Clavis wil dit wel faciliteren. Naast woningaanpassingen
betekent dit ruim aandacht voor onder andere de toegankelijkheid van de
woonomgeving, het weren van ongewenst bezoek en de veiligheid van de bewoners.
Zorgleveranciers
Zorg aan ouderen
Voor het leveren van zorg zijn met diverse zorgleveranciers afspraken gemaakt. Het
betreft afspraken over de woningtoewijzing en het verlenen van zorg in onze
appartementen in De Veste, aan het Kerkepad, in de Ferdinand Bolstraat en de
seniorenwoningen aan het Elisabethhof te Sluiskil.
In het complex de Veste (176 woningen) is een appartement verhuurd aan een huisartsenpost.
Hierdoor wordt zorg, ouderenbewoning en de wijk dichter bij elkaar
gebracht. In het complex Oudelandse Hoeve wordt vanuit een appartement in de
middelste flat aan de Diepenbrockstraat door ZorgSaam 24-uurs zorg geleverd aan
bewoners in de omgeving. De gemeente Terneuzen is akkoord gegaan met deze
bestemmingswijziging.
Zorg aan jongeren
Op 9 februari is Het Anker opgeleverd, een woonvoorziening voor cliënten van Juvent.
Een rijtje eengezinswoningen is omgebouwd en biedt onderdak aan 9 jongeren van 12
tot 18 jaar die niet thuis kunnen wonen. Er is 24-uurs begeleiding aanwezig. Een jongere
woont doorgaans 2,5 jaar in de behandelgroep. In de Frans Listztstraat zijn ook twee
studio’s, waarin jongeren kunnen oefenen in het zelfstandig wonen.
Samen met de Zeeuwse Gronden heeft Clavis verder voorbereidingen getroffen
voor het project aan de Tholens-, Jozina- en Donze Visserstraat. De in een vierkant
gelegen woonblokken (16 woningen) zullen worden omgebouwd voor begeleid wonen
van jongeren via de Stichting Zeeuwse Gronden. Het is de bedoeling om de woningen
te situeren rondom een binnenpleintje. In de eerste week van 2012 zal een start
gemaakt worden met besprekingen met bestaande bewoners over de uitverhuizing.
Met stichting Prokino worden de mogelijkheden onderzocht voor een ‘woonschool’ (2
huurwoningen) voor jongeren in de binnenstad.
Maatschappelijk vastgoed
❝Maatschappelijk vastgoed speelt een belangrijke rol in de leefbaarheid
en sociale samenhang in wijken. Clavis investeert de komende
jaren meer in het realiseren en beheren van dergelijk vastgoed. Daarbij
denken we aan brede scholen, welzijnsgebouwen en gebouwen voor
zorg en maatschappelijke opvang.❞
Clavis ontwikkelt maatschappelijk vastgoed (zorg, gezondheidszorg, welzijn). Het vermogen
zal niet worden ingezet voor subsidiëring van andere (maatschappelijke) ondernemingen.
Er zijn diverse plannen om zorgwoningen te realiseren, dit zijn:
■ Máxima (Pattistpark), Terneuzen: min. 20 woonzorgappartementen
■ Nieuwstraat Zuid, Terneuzen: 36 zorgappartementen voor cliënten van het Gors
■ Schelpenhoekje, Terneuzen: 30 zorgappartementen voor cliënten van
Stichting Tragel
■ Ombouw 16 bestaande woningen binnenstad Terneuzen t.b.v. cliënten
Zeeuwse Gronden.
Jaarverslag 2011 31

32
4.3 Huisvesting van bijzondere doelgroepen
❝Op basis van de huidige inzichten en afspraken zal het aantal
woningen dat wij verhuren aan bijzondere doelgroepen tot 2012 met
minimaal 32 woningen toenemen tot 57. Natuurlijk kan de vraag nog
sterker toenemen.
Clavis zal al het mogelijke doen om hieraan te voldoen.❞
Clavis hecht veel waarde aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Wij spannen
ons in op het gebied van wonen en zorg voor statushouders en dak- en thuislozen. De
inspanningen hebben met name betrekking op het beschikbaar stellen van huisvesting.
Onder mensen met een beperking verstaat Clavis zowel mensen met een verstandelijke,
lichamelijke en/of psychische beperking. Clavis werkt hierbij nauw samen met
instellingen die mensen met beperkingen begeleiden bij het zelfstandig wonen. Zo
werken wij samen met Juvent, Stichting Tragel, Emergis, Arduin, de Zeeuwse Gronden,
Gors en het Leger des Heils.
Clavis verhuurt in totaal 29 woningen waarbij het huurcontract op naam van een van
deze instellingen staat. Daarnaast worden 45 woningen met een driehoekscontract
verhuurd, waarbij de woonruimte onlosmakelijk is gekoppeld aan zorg. Deze stijging
is het gevolg van de extramuralisering van de zorg en de voorwaarden die Clavis stelt
aan bewoners vanuit het “herkansbeleid”. Driehoekscontracten worden afgesloten met
de bewoner(s) en de zorgverlenende instantie zoals bijvoorbeeld Stichting Tragel, het
Leger des Heils, Emergis, Juvent of Zeeuwse Gronden.
Statushouders
In 2011 zijn 6 woningen verhuurd aan statushouders. In totaal zijn 7 personen gehuisvest.
Om de achterstand van de gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen terug te dringen,
hebben de betrokken partijen een plan van aanpak gemaakt. De corporaties
hebben toegezegd voldoende woningen te leveren om de achterstand in te lopen.
Clavis houdt altijd drie woningen vrij voor deze doelgroep. In 2001 heeft Clavis 14
woningen aangeboden. Het blijkt echter dat vooral gezinnen vaker kiezen voor
de grotere steden in plaats van Terneuzen. Het streven is om jaarlijks 12 woningen aan
te bieden aan statushouders (1 per maand).
Jaarverslag 2011
4.
INVESTEREN IN
NIET-VASTGOED
4.3
HUISVESTING VAN
BIJZONDERE
DOELGROEPEN

4.
INVESTEREN IN
NIET-VASTGOED
4.4
SPONSORING
4.4 Sponsoring
Bij Clavis komen regelmatig sponsorverzoeken binnen. Het sponsorbeleid van Clavis
is transparant en eenduidig. Hiervoor is aantal criteria opgesteld. Bij het behandelen
van een sponsorverzoek is de missie van Clavis in alle gevallen het uitgangspunt.
De sponsoractiviteiten moeten de leefbaarheid in de wijken en kernen waar Clavis
woningbezit heeft, ten goede komen.
Clavis sponsort diverse evenementen in Terneuzen (waaronder Havenfeesten,
Schelde Jazz, Festival van Zeeuws-Vlaanderen), de straatspeeldag Sluiskil,
Gildefeesten Sluiskil, een speeltuinvereniging, een kinderboerderij en diverse
sportverenigingen.
In 2011 heeft Clavis ruim € 20.000 uitgegeven aan sponsoractiviteiten.
Jaarverslag 2011 33

34
5. INVESTEREN IN SAMENWERKING
5.1. Samenwerking met belanghouders
❝Wij zien de samenleving als onze belangrijkste opdrachtgever.
De samenleving wordt in onze ogen vertegenwoordigd door onze belanghouders,
waaronder onze huurders. Wij willen deze belanghouders
nauw betrekken bij de vorming en de uitvoering van ons beleid.❞
Om te voldoen aan haar maatschappelijke taak zoekt Clavis continu naar mogelijkheden
een rol te spelen in het maatschappelijke veld. Over deze (maatschappelijke)
taken van Clavis is een meer gestructureerde gedachtewisseling op gang gebracht met
behulp van het instrument MRM (Maatschappij Relatie Management).
Via een vragenlijst over strategische oriëntatie, maatschappelijke identiteit en rol- en
taakopvatting zijn de belanghouders gevraagd naar de huidige en de gewenste situatie.
De uitkomsten vormden een geschikt uitgangspunt voor de gesprekken, die in de loop
van 2008 plaatsvonden met de belanghoudersgroepen en zijn -voor zover mogelijk-
meegenomen in het beleidsplan 2008-2012.
Clavis kent de volgende belanghoudersgroepen:
Belanghoudersgroep Organisaties daarbinnen
Gemeente ■ College B&W
Wijkbeheer ■ Afdeling Wijkbeheer van de Gemeente
■ Politie
Zorg ■ ZorgSaam
■ SVRZ
■ SOKA
■ Tragel
■ Juvent
■ het Gors
Welzijn en
maatschappelijke
opvang
Onderwijs/
kinderopvang
■ Maatschappelijk Werk Zeeuws-Vlaanderen
■ Aan Z
■ Emergis/Lage Flancken
■ Stichting Welzijn Terneuzen
■ Leger des Heils
■ Stichting Zeeuwse Gronden
■ Leertij
■ Vereniging voor Protestants-Christelijk Basis
onderwijs Midden Zeeuws-Vlaanderen
■ Kapriom Stichting voor Katholiek Onderwijs in
Midden Zeeuws Vlaanderen
■ ROC Westerschelde
■ Stichting Kinderopvang Zeeuws-Vlaanderen
Bewoners ■ Stichting Bewonersraad
Ondernemers ■ Ondernemersverenigingen
Volgens het ondernemingsplan was Clavis voornemens om met elke belanghoudersgroep
een werksessie organiseren, waarin het jaarverslag wordt toegelicht (verantwoording)
en een toelichting op beleidsplannen wordt gegeven (beleidsbeïnvloeding). De
belanghouders stellen echter meer prijs op een adhoc-benadering, die bepaald wordt
door een concrete situatie of een gezamenlijk project.
Jaarverslag 2011
5.
INVESTEREN IN
SAMENWERKING
5.1
SAMENWERKING
MET
BELANGHOUDERS

5.
INVESTEREN IN
SAMENWERKING
5.2
SAMENWERKING
MET DE
GEMEENTE
TERNEUZEN
EN DE
PROVINCIE
ZEELAND
5.3
SAMENWERKING
MET
ANDERE PARTIJEN
5.4
SAMENWERKING
MET
BEWONERSRAAD
5.2 Samenwerking met de gemeente Terneuzen en de provincie Zeeland
Als corporatie hebben we te maken met de rijksoverheid maar ook met de provincie
en gemeente. Uiteraard hebben wij vooral veel overleg met de gemeente. Dit gebeurt
door de diverse medewerkers van Clavis op individueel niveau met de ambtenaren van
verschillende afdelingen. Op bestuurlijk niveau is er regelmatig contact tussen de
directeur/bestuurder en de diverse wethouders. Er zijn een aantal bijeenkomsten
geweest met de drie gemeenten, de drie corporaties, de provincie en het ministerie van
BZK om te onderzoeken of het haalbaar is om te komen tot een regionale woonvisie.
Hierbij worden onder andere de nieuwbouwproductie en de herstructurering en transformatie
van de bestaande woningvoorraad op elkaar afgestemd.
5.3 Samenwerking met andere partijen
Onze medewerkers nemen deel aan het GGD-overleg met alle sociale partners en het
STOP-overleg met de politie en gemeente Terneuzen om de situatie van kwetsbare
inwoners en overlastsituaties te bespreken.
Op wijkniveau wordt regelmatig overlegd in en met bewonersplatforms en wijktafels.
Regelmatig vindt contact en overleg plaats met instellingen die direct of indirect betrokken
zijn bij het huisvesten van specifieke doelgroepen, alsmede met organisaties en
personen op het terrein van de (geestelijke) gezondheidszorg en het maatschappelijk
werk. Clavis geeft daarmee inhoud aan de rol die zij wenst te spelen binnen het lokale
(maatschappelijke) netwerk.
Met zorginstellingen als SVRZ en ZorgSaam wordt overleg gevoerd om inhoud te geven
aan de toenemende vraag aan woningen waarin zorg geleverd wordt. Dit heeft zowel
betrekking op de bouw van nieuwe woonzorgwoningen als op het organiseren van 24uurs
zorg in de nabijheid van onze woningen. Op deze manier kunnen onze klanten
langer zelfstandig blijven wonen.
5.4 Samenwerking met bewonersraad
Met de bewonersraad vindt regelmatig overleg plaats over beleidsmatige zaken zoals
het huurprijs- en onderhoudsbeleid. In 2011 vond vier maal overleg plaats. Daarbij
zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest: huurverhoging, beleid woningverbetering
(waaronder dubbel glas), evaluatie wijkgericht werken, nieuwbouwplannen
herstructurering, samenwerking met collega corporaties.
In januari 2012 bestaat de bewonersraad 25 jaar. Hieraan zal de nodige aandacht
worden besteed.
Jaarverslag 2011 35

36
5.5 Samenwerking met collega-corporaties
Clavis onderzoekt de mogelijkheden voor samenwerking met collega-corporaties en
spitst zich toe op twee geografische gebieden:
a Zeeuws-Vlaanderen met de drie Zeeuws-Vlaamse woningcorporaties
(Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Woonstichting Hulst en Clavis)
Als input voor de strategische visie op de sociale volkshuisvesting in Zeeuws-
Vlaanderen is gesproken met een groot aantal belanghouders. Op basis van deze
gesprekken is de omgevingsanalyse samengesteld,die mede heeft gediend als input
voor de strategische visie en de uitwerking daarvan in een strategisch plan. De
resultaten zullen worden teruggekoppeld met de belanghouders in het voorjaar van
2012.Dit samenwerkingsinitiatief heeft inmiddels geleid tot een voornemen tot fusie
tussen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Clavis.
b Zeeland met zes Zeeuwse woningcorporaties (RWS Goes, R&B Wonen
Heinkenszand, Woonburg Koudekerke, Woongoed Middelburg,
Zeeuwland en Clavis).
Op de volgende gebieden wordt samengewerkt:
■ financiën, fiscaliteiten en verzekeringen,
■ inkoop,
■ ICT,
■ HRM.
De aanbesteding opstal- en brandverzekering heeft geleid tot een aanzienlijk inkoopvoordeel.
Met ingang van 2012 gaan de corporaties de komende drie jaren aanzienlijk
minder premie betalen.
Op het gebied van HRM is een gezamenlijk EVC-traject (Eigen Verworven Competenties)
opgestart, in samenwerking met de ROC’s in Zeeland en de Hogeschool
Zeeland. Vanuit het strategisch HRM beleid heeft een eerste collegiale uitwisseling plaatsgevonden
tussen de RWS partner in wonen uit Goes en Clavis voor de tijdelijke invulling
van de functie coördinator wonen.
Jaarverslag 2011
5.
INVESTEREN IN
SAMENWERKING
5.5
SAMENWERKING
MET
COLLEGA-
CORPORATIES

6.
INVESTEREN IN
PERSONEEL
EN ORGANISATIE
6. INVESTEREN IN PERSONEEL EN ORGANISATIE
Organisatiestructuur met wijkteams als spil
De evaluatie Wijkgericht werken heeft aangetoond, dat het werken met wijkteams een
goede stap is.
Begin 2011 heeft een gedeeltelijke wijziging van de organisatie plaatsgevonden. De
wijkteamstructuur blijft in stand met dien verstande, dat er een herverdeling van wijken
en wijkteams heeft plaatsgevonden, zodat met twee in plaats van drie wijkteams verder
gegaan zal worden. De twee wijkteams werken in projectteamverband. De wijkcoördinatoren
worden aangestuurd door de manager wonen en de wijkopzichters en onderhoudsdienstmedewerkers
worden aangestuurd door de manager vastgoedbeheer. Er
blijft 1 onderhoudsdienst-medewerker gelieerd aan het wijkteam voor de uitvoering van
het servicecontract. Hierbij is de afdeling Vastgoed georganiseerd naar twee bedrijfsonderdelen:
vastgoedbeheer en vastgoedontwikkeling. Vastgoedbeheer is verantwoordelijk
voor dagelijks en planmatig onderhoud en investeringen. Vastgoedontwikkeling is
verantwoordelijk voor nieuwbouw en herstructurering.
De organisatiestructuur ziet er als volgt uit:
Beleidsondersteuning
Directeur/
bestuurder
Wonen Vastgoed
Financiën
Klantenservice Wijkteam Wijkteam
Vastgoedbeheer
❝Wijkteams als spil van de nieuwe organisatie.❞
Vastgoedontwikkeling
De afdeling Wonen is verantwoordelijk voor zowel (ver)huurzaken. De afdeling Vastgoed
is verantwoordelijk voor dagelijkse technische zaken en alle projectmatige activiteiten
rond projectontwikkeling en technisch beheer. De afdeling Financiën verzorgt alle
activiteiten voor financieel beleid en beheer. De controller is ondergebracht bij de
afdeling beleidsondersteuning en wordt aangestuurd door de directeur/bestuurder.
Jaarverslag 2011 37

Het aantal medewerkers per 31 december 2011 bedraagt 33.
Het formatieoverzicht per 31 december 2011 ziet er als volgt uit:
38
Afdeling Aantal
formatieplaatsen
per
31.12.2010
Full-timers
per
31.12.2010
Part-timers
per
31.12.2010
Jaarverslag 2011
Totaal
aantal
medewerkers
Directie 1,0 1 0 1
Beleidsondersteuning 1,9 1 1 2
Wonen 5,6
(6,0 incl. tijdelijk*)
2 5 7
Financiën 5,2 4 2 6
Vastgoed 16,9 16 1 17
Totaal 30,6 fte 24 9 33
* tijdelijke kracht betreft stagiaire, waarvan de stage is verlengd met arbeidsovereenkomst
voor bepaalde tijd tijdens vakantieperiode op afdeling Wonen
In-/uitdiensttreding
Uit dienst: Door de Roo (onderhoudsdienstmedewerker) per 1 april 2011
Anja Verstraete ( medewerker techniek) per 1 mei 2011
Christina Lukasse (medew. financiële (huur)administratie) per 1 mei 2011
Jenny ’t Gilde (facilitair medewerker) per 1 augustus 2011
William Dircken (manager Wonen) per 1 oktober 2011
In dienst: Kelsey den Exter heeft na haar stageperiode een contract voor
bepaalde tijd gekregen vanaf 1 juli 2011 voor 16 uur per week
op de afdeling Financiën.
Middels collegiale detachering is dhr. H. de Miranda via RWS Partner in
Wonen, Goes als Coördinator Wonen ingehuurd.
Het ziekteverzuim bedroeg in 2011 8,88% tegen 3,78% in 2010. Dit wordt veroorzaakt
door enkele langdurige zieke medewerkers (niet werk-gerelateerd).
Het ziekteverzuim exclusief deze langdurig zieken bedraagt 3,81%.
Arbo
Eind 2010 is door Blink Advies een Risico-Inventarisatie en Evaluatie (RI&E) uitgevoerd.
De rapportage is in 2011 vastgesteld en met de Ondernemingsraad besproken. Daarnaast
heeft eind 2010/begin 2011 een Preventief Medisch Onderzoek plaatsgevonden.
De organisatie beschikt over 3 gecertificeerde bedrijfshulpverleners.
De ondernemingsraad
De ondernemingsraad bestaat per 31 december 2011 uit 3 personen:
■ Dhr. J. van Dixhoorn, voorzitter
■ Mw. G. Duchain, secretaris
■ Mw. M. Vos, lid
In 2011 zijn zes reguliere overlegvergaderingen met de bestuurder gehouden. De volgende
punten zijn aan de orde gekomen: organisatiewijziging, Personeelshandboek,
ontvlechting Marsaki en vaststelling verplichte snipperdagen. Er hebben twee extra
overlegvergaderingen plaatsgevonden over de strategische visie voor de volkshuisvestelijke
opgave in Zeeuws-Vlaanderen met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Er heeft één
gezamenlijke vergadering plaatsgevonden met de Ondernemingsraad van Woongoed,
waarbij het rapport van de Strategische Visie is toegelicht door de directeur/bestuurders.
Verder heeft het jaarlijks overleg met de Raad van Commissarissen plaatsgevonden.
Aan de ondernemingsraad zijn twee adviesaanvragen ter instemming voorgelegd. Dit
betreft: de organisatiewijziging en het Personeelshandboek. De Ondernemingsraad
heeft met beide aanvragen ingestemd.
6.
INVESTEREN IN
PERSONEEL
EN ORGANISATIE

7.
INVESTEREN IN
EEN GEZONDE
FINANCIËLE POSITIE
7. INVESTEREN IN EEN GEZONDE FINANCIËLE POSITIE
Om maatschappelijke prestaties te kunnen blijven waarmaken, is een betrouwbaar financieel
beleid nodig.
Bewaking financiële continuïteit
Clavis zet haar financiële middelen in voor prestaties op het gebied van volkshuisvesting
in Terneuzen en Sluiskil. Daarbij is het van belang dat de continuïteitsdoelstelling is
gewaarborgd. We willen er immers ook voor de toekomst zijn. Het financiële beleid kent
de volgende doelstellingen:
1. een positieve operationele kasstroom;
2. de solvabiliteit bedraagt minimaal 10%, met als waarderingsgrondslag
historische kosten;
3. we voldoen aan de kredietwaardigheidnorm van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw.
Financieel beleid en beheer
Het financieel beheer heeft plaatsgevonden binnen de kaders van de vastgestelde
begroting over het jaar 2011.
De belangrijkste verschillen tussen de begroting 2011 en de jaarrekening 2011 zijn:
■ lagere bedrijfsopbrengsten - € 0,1 mio
(hogere boekwinst op verkoop woningen 0,3 mio, lagere opbrengsten
vergoedingen 0,2, minder geactiveerde kosten 0,1 mio en lagere
overige bedrijfsopbrengsten 0,1)
■ waardeverandering op materiële vaste activa - € 1,1 mio
(afwaardering bedrijfswaarde -1,9 mio en doorschuiven van projecten
en andere invulling + 0,6 mio)
■ lagere onderhoudskosten + € 0,4 mio
■ lagere directe bedrijfslasten + € 0,2 mio
■ lagere personeelskosten + € 0,1 mio
■ lagere overige bedrijfslasten + € 0,2 mio
■ lager bedrijfsresultaat - € 0,3 mio
■ minder rentelasten + € 0,4 mio
■ minder vennootschapsbelasting + € 0,4 mio
■ hoger jaarresultaat + € 0,5 mio
De solvabiliteit is het afgelopen jaar afgenomen met 4,24% tot 13,98%.
Vermogenspositie
Het vermogen is door het negatieve resultaat van circa € 5 mio gedaald naar € 13,2
mio. Als minimum norm voor het eigen vermogen, gegeven een waarderingsgrondslag
op basis van historische kostprijs, geldt een solvabiliteitsnorm van 10%, hetgeen bij de
balanspositie ultimo 2011 € 9,4 mio inhoudt. Het totaal eigen vermogen komt uit op
€ 13,2 mio, hetgeen ten opzichte van de gehanteerde minimum norm een surplus
betekent van € 3,8 mio. Dit bedrag is noodzakelijk om naast de uitvoering van het
strategisch voorraadbeleid ook andere (maatschappelijke) investeringen te kunnen doen.
Financieringspositie
Het rentabiliteitspercentage over het eigen vermogen kwam in 2011 uit op -36,58%.
De reguliere jaarlijkse aflossing in 2011 was € 1,9 mio. Er hebben in 2011 een 3-tal
renteconversies plaatsgevonden. Het schuldrestant bij conversie was € 3,5 mio maar
aangezien het rest bedrag van 1 lening dusdanig laag was dat er een toeslag op de
rente kwam van 0,5% is deze lening volledig afgelost. Het rentepercentage van de
andere leningen was na conversie 3,41% en 3,97%. De percentages voor conversie
waren 5,32% resp. 5,55%. Het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille is
ultimo 2011 4,18%. De rekening courant faciliteit bij de ING Bank is € 3,4 mio. Hiervan
was 0,7 mio benut ultimo 2011.
Jaarverslag 2011 39

Liquiditeitspositie
Het werkkapitaal is ultimo 2011 circa € 0,7 mio positief. De liquiditeitsratio komt uit op
1,25. De aflossingen voor het komende jaar zijn niet opgenomen onder de overlopende
passiva maar onder langlopende schulden. Op basis van de begroting 2012 moet aanvullende
financiering worden aangetrokken.
Onrendabele investeringen
Ultimo 2011 is een voorziening getroffen voor onrendabele investeringen. Het betreft
een voorziening van € 1,5 mio voor het project Schelpenhoekje waarvoor met Tragel
een intentieovereenkomst is gesloten en een aanpassing op het project Pattistpark van
€ 0,1 mio.
Bedrijfswaarde
In de jaarrekening 2011 is een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde verwerkt van
€ 1,9 mio. Het betreft hoofdzakelijk een afwaardering in de hoogbouwflats waar tijdens
de renovatie zaken zijn toegevoegd waarvan het onderhoud voor rekening van Clavis
komt.
Verbindingen met andere rechtspersonen
Clavis heeft haar project- en commerciële activiteiten ondergebracht in een rechtsstructuur:
Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V., Clavis Beheer
B.V.en Clavis.com B.V.. Deze B.V.’s vormen samen met stichting Clavis een fiscale
eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting. Met uitzondering van
Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. en Othene Zuid-Zuid C.V.
40
Schematisch ziet dit er als volgt uit:
Clavis Ontwikkeling en
Beheer B.V.
Clavis Ontwikkeling B.V. Clavis Beheer B.V.
Othene Zuid-Zuid
Beheer B.V.
Stichting Clavis
Othene Zuid-Zuid C.V.
Clavis.com
ROM Marsaki / Clavis.com
ROM Marsaki B.V. is een regionale ontwikkelingsmaatschappij van zes Zeeuwse
corporaties, waaronder Clavis. Omdat in 2006 de projectportefeuille dusdanig groot
was en Clavis geen uitbreiding van personeel wenste is toen besloten een aandeel te
nemen in ROM Marsaki en de projecten door Marsaki uit te laten voeren. In 2011 heeft
Clavis besloten dit aandeel te verkopen en haar eigen project BV, Marsaki Clavis.com
B.V., over te nemen. Inmiddels is de naam gewijzigd in Clavis.com B.V. Concreet houdt
dit in, dat Clavis in het verslagjaar haar deelname in Marsaki heeft stopgezet. Clavis.
com B.V. zal op termijn worden geliquideerd.
Clavis Beheer B.V.
In 2006, bij de invoering van de gedeeltelijke VPB plicht, is conform de wens van de
toenmalig minister Dekker om de structuur van de TI transparant te houden en vooruitlopend
op de VSO1 Clavis Beheer B.V. opgericht voor de commerciële activiteiten van
Clavis. Het aandelenkapitaal is gevormd door inbreng van de commerciële activiteiten
in deze BV. Deze BV is zelfstandig gefinancierd en de feitelijke activiteiten zijn dure huur,
commerciële ruimtes en garages.
Jaarverslag 2011
7.
INVESTEREN IN
EEN GEZONDE
FINANCIËLE POSITIE

7.
INVESTEREN IN
EEN GEZONDE
FINANCIËLE POSITIE
Othene Zuid-Zuid B.V.
In 2008 is samen met AM een BV en een CV opgericht ten behoeve van de
verwerving van een grondpositie. Clavis Ontwikkeling is voor 50% aandeelhouder van
Othene Zuid-Zuid B.V. welke op haar beurt weer 4% aandeel heeft in Othene Zuid-Zuid
C.V.. De commandieten zijn Clavis Beheer B.V. (48%) en AM Deelnemingen Grondbedrijf
(48%). Clavis onderzoekt op dit moment, in verband met gewijzigde omstandigheden,
de overdracht van de grondpositie aan derden.
Het ingebrachte kapitaal in Clavis Ontwikkeling & Beheer B.V. bedraagt per 31
december 2011 € 7.483.000 aandelenkapitaal en een lening van € 1.632.000. Aan
Clavis Ontwikkeling B.V. is een lening verstrekt van € 468.000.
In 2006 is als gevolg van de oprichting van Clavis Beheer B.V. en de verkoop van
onroerende goederen, van Stichting Clavis via Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V.
aan Clavis Beheer B.V., tegen uitreiking van aandelen het aandelenkapitaal in Clavis
Ontwikkeling en Beheer B.V. verhoogd met € 7.465.000.
De financiële omvang van de projecten binnen Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. en
Clavis Ontwikkeling B.V. is op dit moment nog niet te bepalen omdat de projecten
zich nog in de haalbaarheidsfase bevinden. Voor de diverse projecten huren de B.V.’s
personeel in van Clavis.
De directie van Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. is Clavis Ontwikkeling en
Beheer B.V. en de directie van Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. is Stichting Clavis.
In 2008 is een samenwerking aangegaan met AM Wonen in de vorm van een BV/CV.
Clavis Ontwikkeling B.V. is 50% aandeelhouder van de beheer B.V. en Clavis Beheer
B.V. is commanditair vennoot van de C.V.
In het kader van matching heeft Clavis zich verplicht tot participatie in de commanditaire
vennootschap Uithof III. De hoogte van de participatie bedraagt € 1 mio.
Automatisering
Op het gebied van automatisering werkt Clavis sinds eind 2008 nauw samen met
collega-corporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. De meerwaarde van de samenwerking
ligt o.a. op het gebied van kostenbesparing, efficiency en verminderen
kwetsbaarheid. Daarnaast maakt Clavis gebruik van een deel van de telefooncentrale
van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, mede om de capaciteit van de glasvezelverbinding
tussen beide locaties goed te benutten. De afhandeling van het telefoonverkeer vind
plaats bij Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, door de telefonistes van Woongoed Zeeuws-
Vlaanderen.
Per 1 januari 2011 is het primaire systeem NCCW vervangen worden door Wocas X.
Wocas X is ook het systeem dat door Woongoed Zeeuws-Vlaanderen wordt gebruikt.
Clavis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zullen per 1 januari 2014 gezamenlijk
overstappen op de opvolger van WocasX: Wocas4All.
Beoordeling door het WSW
Clavis maakt bij het afsluiten van leningen gebruik van borgstelling door het WSW.
Sinds 2007 is het systeem van beoordelen aangepast. Borgfaciliteiten zijn vervangen
door het zogeheten faciliteringsvolume, waarbij ook kasstromen worden betrokken. In
2011 verklaarde het WSW dat Clavis voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid.
Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)
Clavis verstrekt jaarlijks haar jaarcijfers aan het CFV. Dit fonds spreekt een oordeel uit
over de financiële positie. Op basis van de ingediende prognoses is geconcludeerd dat
de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van
Clavis. Dit leidde tot een A1-oordeel.
Fiscaliteit: Horizontaal Toezicht
Clavis heeft op 4 oktober 2010 het convenant Horizontaal Toezicht met de Belastingdienst
ondertekend. Bij Horizontaal Toezicht worden afspraken gemaakt over fiscale
verwerking van gegevens. De controle verschuift van achteraf naar vooraf.
Jaarverslag 2011 41

42
8. INVESTEREN IN RISICOMANAGEMENT
Risicomanagement
Woningcorporaties zijn zich steeds meer bewust van het nut en de noodzaak van
risicomanagement. Ook Clavis heeft het risicomanagement hoog op de agenda staan.
Het anticiperen op potentiële tegenvallers en mogelijke kansen leidt tot betere resultaten,
een professionele sturing en een goede verantwoording. Daarnaast is een intern
risicobeheersings- en controlesysteem verplicht gesteld in de Governance Code.
Clavis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen willen risicomanagement implementeren in
de organisatie. In samenwerking met de NAR (Nederlandse Adviesbureau voor Risicomanagement)
worden mogelijke risico’s geïnventariseerd en geanalyseerd. Dit leidt tot
een integraal risicoprofiel voor de gebieden beleid & strategie, vastgoed, financiën,
verhuur, communicatie, personeel en interne controle. Dit integrale beeld maakt het mogelijk
te sturen op de belangrijkste risico’s op verschillende niveau’s in de organisatie.
In oktober 2011 is gestart met de risico-inventarisatie. Deze heeft enige vertraging opgelopen.
In januari 2012 is de inventarisatie terug opgepakt . De bedoeling is dat medio
2012 alle risicoprofielen zijn geïnventariseerd en geanalyseerd. Vervolgens zullen de
risico’s periodiek gemonitord worden.
Risicobeheersing- en controlesystemen van de corporatie
Planning & control is het interne beheersingssysteem gericht op het realiseren van de
organisatiedoelstellingen. De instrumenten van de planning (sturing), zoals het ondernemingsplan,
de (meerjaren-)begroting, zijn gericht op sturen en richting geven aan de
organisatie. De instrumenten van control (beheersing), zoals de tussentijdse rapportages
en de jaarrekening, zijn bedoeld om de voortgang van de plannen te meten en,
indien nodig, bij te sturen.
Om de organisatie op koers te houden, is een goed werkend systeem van planning &
control een belangrijke randvoorwaarde. De betrouwbaarheid van de instrumenten in
de planning & control cyclus is afhankelijk van toereikende administratief organisatorische
procedures. Ook het strategisch voorraadbeheer is een van de onderdelen van
de planning & control cyclus. Alle te nemen beslissingen op het gebied van vastgoed
worden aan dit plan getoetst.
Daarnaast beschikt Clavis over een Financieel Statuut. In het periodiek treasury-overleg
tussen directeur/bestuurder en manager Financiën wordt conform dit statuut
gehandeld.
Al enige jaren heeft Clavis een controller in dienst.
De controller houdt zich bezig met het opstellen en uitvoeren van het door de bestuurder
goedgekeurde interne controleplan en doet verbetervoorstellen inzake AO/IC en de
effectiviteit en efficiency van de bedrijfsprocessen. Verder levert hij een bijdrage aan
risicomanagement en kwaliteitszorg.
Clavis kent een interne auditcyclus. De processen, zoals benoemd in het intern opgestelde
controleplan, zijn conform dit plan door de controller uitgevoerd. In 2011 zijn
audits uitgevoerd ten aanzien van onder andere de volgende processen :
■ Proces Verhuur (mutatieprocedure, huurstandenregister)
■ Proces Onderhoud (aanbestedingsprocedure)
■ Financiën (crediteuren, huurincasso)
■ Verkoop en verwerving vastgoed.
De resultaten van de audits worden besproken in het IC-overleg met de directeur/
bestuurder en vervolgens behandeld in de periodieke MT vergaderingen.
Ook de gepresenteerde resultaten in de kwartaalrapportages zijn nader onderzocht en
daar waar nodig zijn handreikingen gedaan om tot een efficiënter rapportageproces te
komen.
Jaarverslag 2011
8.
INVESTEREN IN
RISICO-
MANAGEMENT

8.
INVESTEREN IN
RISICO-
MANAGEMENT
Financiële risico’s
De investeringen in de nieuwbouwprojecten hebben grote financiële gevolgen. Goed
geldbeheer is dan ook belangrijk. De kaders hiervoor liggen vast in het Financieel
Statuut. De accountant rapporteert of deze activiteiten daadwerkelijk binnen de kaders
van het Financieel Statuut zijn uitgevoerd. Voor de optimalisatie van de dagelijkse
liquiditeitstromen maken we gebruik van een liquiditeitsplanning.
Renterisico’s
De spreiding van het renterisico van de leningportefeuille blijft tot t/m 2013 binnen de
WSW-norm van 15%.
Treasuryrisico’s
In 2004 is het treasury-management vastgesteld, als onderdeel van het Financieel
Statuut.
In 2011 heeft Clavis het Financieel Statuut laten beoordelen door Finance Ideas. Uit
deze beoordeling zijn een aantal aanbevelingen gekomen die overgenomen zullen worden.
In de loop van 2012 zal samen met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen een nieuw
Financieel Statuut worden geschreven.
Vastgoedportefeuille- en marktrisico’s
Jaarlijks wordt het strategisch voorraadbeheer in het managementteam vastgesteld.
Daarbij wordt per complex vastgelegd welk verhuur-,verkoop- en onderhoudsbeleid
voor de komende periode wordt gehanteerd.
Projectrisico’s
Per (nieuw)bouwproject wordt een risicoprofiel bepaald. Hierin worden per bouwfase
de verschillende risico’s benoemd. Over de verschillende investeringsprojecten wordt
gerapporteerd met risicoberekeningen. Deze maken duidelijk dat Clavis verantwoord
bezig is. Beslismomenten liggen bij aanvang van een haalbaarheidsonderzoek en na
afronding hiervan en altijd voordat externe verplichtingen worden aangegaan.
De kwartaalrapportages bieden inzicht in de behaalde resultaten en afwijkingen daarvan
ten opzichte van de prognoses (begroting). De kwartaalrapportages worden in het
managementteam en de Raad van Commissarissen besproken.
Integriteitrisico’s
De integriteitcode is via voorlichting en het werkoverleg besproken met de medewerkers
en definitief vastgesteld. Ook de arbeidsovereenkomsten zijn hier zoveel
mogelijk op aangepast
Automatiseringsrisico’s
Door onze samenwerking met Woongoed Zeeuws Vlaanderen op het gebied van automatisering
zetten wij in op het vergroten van relevante kennis, het optimaliseren van het
beheer te optimaliseren en daarmee het verminderen van de kwetsbaarheid.
Jaarverslag 2011 43

Overige risico’s
Overige risicogebieden zoals de uitvoering van het ondernemingsplan, het samenwerken
met externen en financiële risico’s worden besproken in de bijeenkomsten met
de Raad van Commissarissen. Hierbij zijn, indien nodig, leden van het managementteam
aanwezig. Het risicomanagement wordt verder geprofessionaliseerd door de
benoeming, in 2009, van een aparte functionaris. Deze houdt zich specifiek bezig met
het inventariseren en analyseren van relevante risico’s in de bedrijfsvoering en het
maken en implementeren van verbetervoorstellen.
In verband met de verschillen in het risicoprofiel tussen de standaardactiviteiten van
de toegelaten instelling (t.i.) en de activiteiten met een ander (lees: hoger) risicoprofiel,
zoals projectontwikkeling en exclusieve verhuur, is enige jaren geleden besloten om
voor deze laatste groep activiteiten een aparte entiteit op te richten. Dit bevordert
bovendien de overzichtelijkheid en de transparantie. Voor de beschrijving van de
verschillende verbindingen wordt hier volstaan met de verwijzing naar hoofdstuk 7 van
dit jaarverslag.
Financiële risicoanalyse
Clavis beschikt over een software pakket dat de financiële doorrekening van diverse
scenario’s vereenvoudigt. Hiermee kunnen zonder al te grote inspanningen financiële
scenarioberekeningen worden gemaakt om de eventuele risico’s, maar ook kansen,
sneller inzichtelijk te maken.
44
Jaarverslag 2011
9.
INVESTEREN IN
RISICO-
MANAGEMENT

9.
INVESTEREN IN
GOVERNANCE
EN TOEZICHT
9.1
GOVERNANCE
9.2
TOEZICHT
9. INVESTEREN IN GOVERNANCE EN TOEZICHT
9.1 Governance
De Governancecode van de Commissie Governancecode Woningcorporaties is in
2006 door de Aedes-ledenraad vastgesteld. De code bevat normen voor goed bestuur
en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties.
De Raad van Commissarissen onderschrijft de code. Op één onderdeel
wordt de code niet gevolgd: de directeur/bestuurder is contractueel benoemd voor
onbepaalde tijd.
Per 1 juli 2011 is de Governance Code geactualiseerd. Onderdeel van de nieuwe code
is een sectorbrede Beloningscode voor bestuurders en een honoreringsregeling voor
commissarissen. Verder is er een maximum zittingstermijn vastgesteld van twee maal
vier jaar, met die uitzondering, dat een nu lopende zittingstermijn eventueel mag worden
volgemaakt.
In september 2011 heeft de Raad van Commissarissen de consequenties van de
hernieuwde Governance Code voor de statuten, het reglement van de Raad van
Commissarissen en het directiestatuut besproken en vastgesteld. Uitvoering van de
vastgestelde aanpassingen heeft nog niet plaatsgevonden in afwachting van besluitvorming
omtrent de strategische visie met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Uitgaande
van een zittingstermijn van acht jaar na infunctietreding houdt dit in, dat uiterlijk in 2015
de zittingstermijn van de RvC-leden is verstreken. In afwijking op de Governance Code
is besloten, dat de voorzitter zijn zittingstermijn zal overschrijden met het oog op de
strategische visie en de mogelijke uitwerking daarvan.
9.2 Toezicht
Verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen en het
bestuur zijn vastgelegd in het Reglement Raad van Commissarissen en het
Directiestatuut. Het reglement geeft, in aanvulling op de statutaire bepalingen, regels
met betrekking tot aangelegenheden van de RvC zoals onafhankelijkheid, deskundigheid,
samenstelling, aftreden en herbenoeming, schorsing en ontslag, vergaderingen
en besluitvorming en honorering. De statuten zijn in 2009 aangepast aan de Governance
Code. In 2010 is een nieuw reglement Raad van Commissarissen en een nieuw
Directiestatuut op- en vastgesteld. Het reglement zal naar aanleiding van de nieuwe
Governance Code aangepast worden.
Samenstelling Raad van Commissarissen per 31 december 2011
Naam : Dhr. E.P.H. Kerckhaert
Geboortedatum : 26 januari 1961
Functie Raad : voorzitter, op voordracht Bewonersraad
Sinds : 2003: lid RvC
: 2007: vice-voorzitter
: 2008: voorzitter
Beroep/hoofdfunctie : Sector Manager Economie, ROC Westerschelde
Nevenfuncties : Bestuurslid St. Zeeland steunt Georgië,
Voorzitter werknemersklachtencommissie ZorgSaam,
Lid RvC NV Westerscheldetunnel
Aftredend : 31 december 2012
Jaarverslag 2011 45

Naam : Dhr. G. van den Berg
Geboortedatum : 18 juni 1955
Functie Raad : lid, op voordracht Bewonersraad
Sinds : 10/2007: lid RvC
Beroep/hoofdfunctie : Bedrijfsmanager Dethon Industrie Terneuzen
Nevenfuncties : Raadslid PvdA gemeente Terneuzen,
: Bedrijfsadviseur Gemeentelijke Vervoerscentrale Zeeland B.V..
Aftredend na 1 e periode : 2010
Aftredend na 2 e periode : 2014 (maximale termijn tot 10/2015)
Naam : Dhr. A. van Houcke
Geboortedatum : 1 augustus 1953
Functie Raad : lid, op voordracht Bewonersraad
Sinds : 10/2007: lid RvC
Beroep/hoofdfunctie : Regiomanager (algemeen bedrijfsleider) SPIE Controlec
Engineering b.v.
Nevenfuncties : Lid RvT St. Willibrordus,
: Voorzitter stichting Hospice Zeeuws-Vlaanderen
Aftredend na 1 e periode : 2008
Aftredend na 2 e periode : 2012 (maximale termijn tot 10/2015)
Naam : Mw. S. Verburg MSc
Geboortedatum : 28 augustus 1956
Functie Raad : lid
Sinds : 2007: lid RvC
Beroep/hoofdfunctie : organisatie-adviseur
Nevenfuncties : Commissaris AT Osborne
Commissaris Aramis- Allee Wonen Roosendaal,
Lid bestuur St. Het Werkend Trekpaard Zeeland,
Lid bestuur St. De Grijze Massa,
Commissaris Rabobank Terneuzen-Sas van Gent.
Aftredend na 1 e periode : 2011
Aftredend na 2 e periode : 2015 (maximale termijn tot 10/2015)
Naam : Dhr. drs. M.H.B.M. van de Vijver RA
Geboortedatum : 12 juli 1953
Functie Raad : Vice-voorzitter
Sinds : 10/2007: lid RvC
: 2008: vice-voorzitter
Beroep/hoofdfunctie : register accountant
Nevenfuncties : Lid RvT St. Woonzorg West-Zeeuws-Vlaanderen,
Lid Rabobank stimuleringsfonds Zeeuws-Vlaanderen,
Vice-voorzitter R.K. Kerkbestuur, Sluis.
Aftredend na 1 e periode: 2009
Aftredend na 2 e periode: 2013 (maximale termijn tot 10/2015)
Naam : Dhr. ing. C.H.M. van Waes MBA
Geboortedatum : 4 maart 1952
Functie Raad : lid
Sinds : 1.10.2007 adviseur; 26.02.2008: lid Raad van Commissarissen
Beroep/hoofdfunctie : voormalig bankdirecteur
Associé: Van Jole Advies en Management
Nevenfuncties : Bestuurslid Elisabeth-parochie.
Aftredend na 1 e periode : 2012
Aftredend na 2 e periode : 2016 (maximale termijn tot 02/2016)
De zetels van de heren Kerckhaert, Van den Berg en Van Houcke zijn huurderszetels.
Zij zijn dan ook voorgedragen door de Bewonersraad.
46
Jaarverslag 2011
9.
INVESTEREN IN
GOVERNANCE
EN TOEZICHT
9.2
TOEZICHT

9.
INVESTEREN IN
GOVERNANCE
EN TOEZICHT
9.2
TOEZICHT
In de RvC -vergadering van 20 december 2011 is mevrouw S. Verburg herbenoemd.
De gewenste omvang van de Raad van Commissarissen is bepaald op vijf leden.
In verband met de herbenoeming van de heren Kerckhaert en Van Houcke zal de RvC
tijdelijk uit zes personen bestaan. Op het moment van aftreden van de heer Kerckhaert
wordt de wenselijke omvang bereikt.
In de Raad van Commissarissen hebben geen personen zitting, die lid zijn van het
college van B & W en/of Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland.
Toezichtkader
De Raad van Commissarissen rekent de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale
Huursector (BBSH) als de basis voor toetsing van beleid. Het strategisch toezichtskader
wordt gevormd door het Beleidsplan 2008-2012 “Clavis transformeert” en het
daaruit voortvloeiende Ondernemingsplan “Wijkgevoel”.
In het algemeen laat de RvC zich laat leiden door de belangrijkste (beleids)documenten,
zoals:
■ het ondernemingsplan “Wijkgevoel”
■ jaarrekening/jaarverslag 2010 inclusief managementletter
■ begroting 2011
■ de kwartaalrapportages (na afloop van het eerste, tweede en derde kwartaal).
Deze rapportages geven inzicht in volkshuisvestelijke, financiële, maatschappelijke
en interne resultaten van Clavis en haar verbindingen
■ financieel statuut, vastgesteld in 2004
■ meerjarenbegroting 2010-2014
■ beoordeling financiële positie Centraal Fonds
■ strategisch voorraadbeleid
■ prestatieafspraken met Gemeente Terneuzen.
■ de jaarverslagen van de verbindingen (nevenstructuren) van Clavis (Clavis
Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V., Clavis Beheer B.V.
en Clavis.com B.V.).
Op basis van dit toetsingskader wordt toezicht uitgeoefend op onder andere beleidsplannen,
AO/IC, stakeholdersoverleg, begrotingen, realisatiebeleid, investeringsactiviteiten
en de implementatie van de governance structuur.
Frequentie vergaderingen en behandelde onderwerpen
De Raad van Commissarissen heeft in 2011 zeven reguliere vergaderingen gehouden.
Daarbij zijn onder meer de volgende onderwerpen besproken:
■ Projecten w.o. Kop van Noordstraat
■ Jaarstukken Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en
Clavis Beheer B.V.
■ Meerjarenbegroting 2010-2014
De volgende besluiten zijn in het verslagjaar genomen:
■ Accoord realisatie ’t Schelpenhoekje t.b.v. huisvesting cliënten Tragel Zorg
■ Accoord ontvlechting Marsaki
■ Management-letter accountant over verslagjaar 2010
■ Vaststelling jaarrekening/jaarverslag 2010 (in aanwezigheid van accountant)
van Stichting Clavis, Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling
B.V en Clavis Beheer B.V.
■ Aankoop 20 appartementen Pattistpark van Aannemersbedrijf Van der Poel als
mede afnamegarantie voor 13 appartementen
■ Accoord met verkoop van de grond van de voormalige Zuidlandflat aan de
Gemeente Terneuzen t.b.v. de bouw van een nieuwe brandweerkazerne
■ Accoord met de ontwikkeling van een strategische visie voor middellange en
lange termijn voor sociale volkshuisvesting in Zeeuws-Vlaanderen en vertaling
naar strategisch plan, e.e.a. in gezamenlijkheid met Woongoed Zeeuws-
Jaarverslag 2011 47

Vlaanderen Jaarplan 2011 Raad van Commissarissen en in een later stadium
vaststelling van rapportage Strategische Visie en Strategisch Plan
■ Accoord met deelname in het project Kop van Noordstraat en formalisering
middels de ontwikkelovereenkomst
■ Vaststelling Kwartaalrapportages 2011
■ Herbenoeming mevrouw S. Verburg als lid van Raad van Commissarissen
■ Goedkeuring Begroting 2012
Bij de behandeling van de jaarrekening/jaarverslag is de accountant aanwezig om het
jaarverslag en de managementletter toe te lichten en de Raad van Commissarissen te
ondersteunen in zijn toezichthoudende taak.
Naast de reguliere vergaderingen hebben twee extra vergaderingen plaatsgevonden
m.b.t. ontvlechting Marsaki en vaststelling concept-strategische visie.
Andere activiteiten
De Raad van Commissarissen voert éénmaal per twee jaar overleg met de Bewonersraad.
In november 2011 heeft het tweejaarlijks overleg met de Bewonersraad plaatsgevonden.
Daarnaast heeft het jaarlijks overleg met de ondernemingsraad plaatsgevonden
op 22 november 2011.
De RvC is lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW), waarvan
bijeenkomst(en) zijn bijgewoond. Daarnaast is een vergadering bijgewoond van de
RvC’s van Zeeuws-Vlaamse corporaties. Ook is een door de Zeeuwse directeurenkring
georganiseerde bijeenkomst bijgewoond van de RvC’s van de Zeeuwse corporaties.
Tenslotte heeft de Raad van Commissarissen een workshop Risicomanagement
bijgewoond.
Eénmaal per jaar vindt gezamenlijk overleg met het managementteam plaats. Door
omstandigheden heeft dit in het verslagjaar niet plaatsgevonden.
Commissies
Gezien het beperkte aantal leden van de Raad van Commissarissen is de aanbeveling
om een auditcommissie in te stellen niet opgevolgd.
Inhoudelijk toezicht
De RvC houdt toezicht op risicobeheersing van projecten. Per kwartaal wordt over de
verschillende investeringsprojecten gerapporteerd met risicoberekeningen die duidelijk
moeten maken dat Clavis verantwoord bezig is. Beslismomenten liggen bij aanvang
van een haalbaarheidsonderzoek en na afronding hiervan en altijd voordat externe
verplichtingen worden aangegaan.
Via de kwartaalrapportages krijgt de Raad van Commissarissen inzicht in de behaalde
resultaten en afwijkingen ten opzichte van de begroting. Bij de vaststelling van de
kwartaalrapportage wordt de begroting automatisch bijgesteld.
De RvC heeft inzicht in enerzijds de financieringsbehoefte en anderzijds de verkopen
van onroerend zaken via een kwartaalrapportage. De RvC is van oordeel dat de risico’s
onder controle zijn en dat sprake is van adequate aansturing.
De RvC houdt toezicht op de verbindingen alsof het de toegelaten instelling zelf betreft.
In de verbindingen wordt bestuurlijk gehandeld alsof het de toegelaten instelling betreft.
Inzicht Raad van Commissarissen in in-control-zijn van de organisatie
De directeur/bestuurder rapporteert regelmatig over de administratieve organisatie
en over de interne controle. Via managementletter en accountantsverslag bij de jaarrekening
wordt gerapporteerd over de kwaliteit van AO/IC. Per maand rapporteert de
controller over zijn bevindingen aan de directeur/bestuurder.
Leden van het managementteam wonen (gedeeltelijk) Raad van Commissarissen-
48
Jaarverslag 2011
9.
INVESTEREN IN
GOVERNANCE
EN TOEZICHT
9.2
TOEZICHT

9.
INVESTEREN IN
GOVERNANCE
EN TOEZICHT
9.2
TOEZICHT
vergaderingen bij en lichten specifieke punten toe. Daarnaast hebben de directeur/
bestuurder en de voorzitter van de Raad van Commissarissen regelmatig overleg om
voortgang en nieuwe ontwikkelingen en mogelijkheden te bespreken.
Ontwikkelingen in de branche
De Raad van Commissarissen volgt de ontwikkelingen in de branche middels vakliteratuur
en informatiebijeenkomsten. Relevante recente ontwikkelingen in de
branche worden inde vergadering besproken. Regionale en landelijke Aedes-bijeenkomsten
worden (door een delegatie van de) Raad van Commissarissen bijgewoond.
Profielschets
Er is een profielschets opgesteld voor de RvC als geheel en voor de individuele leden.
Bij de werving van de Raad van Commissarissen wordt gebruik gemaakt van deze
profielschets. Leden van de Raad van Commissarissen zijn vooral generalist; de
volgende disciplines/deskundigheden moeten echter zeker in de Raad van
Commissarissen aanwezig zijn:
■ Volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening
■ Financieel-economisch
■ Vastgoedontwikkeling
■ Marketing & communicatie
■ Organisatie & personeelsbeleid
■ Welzijn en Zorg
■ Juridisch
Vanuit de aanwezige kennis en ervaring in de Raad van Commissarissen zijn aandachtsgebieden
aan leden van de Raad van Commissarissen toebedeeld, eventueel
gecombineerd in één persoon.
De voorzitter is verantwoordelijk voor:
■ De organisatie van de Raad van Commissarissen
■ Agendaopstelling en bewaken van de afspraken met het bestuur
■ Schakelen tussen de Raad van Commissarissen en het bestuur, ook voor wat
betreft de werkgeversrol
■ Het functioneren van de raad van commissarissen als team en het organiseren
van periodieke zelfevaluatie
■ Onderhouden van externe contacten, waar nodig.
Evaluatie eigen functioneren
De Raad van Commissarissen bespreekt minimaal één keer per jaar, buiten aanwezigheid
van de directeur/bestuurder, haar eigen functioneren, dat van de individuele
commissarissen en dat van de directeur/bestuurder. Hierdoor ontstaat een duidelijk
gemeenschappelijk beeld van de rol van de Raad van Commissarissen en de te
hanteren spelregels. Bij de evaluatie komen de volgende zaken aan de orde:
■ check op wet- en regelgeving en Governance Code
■ beoordeling documenten (zoals statuten, reglementen, profielschets, rooster
van aftreden) op volledigheid en consistentie
■ functioneren van de Raad van Commissarissen als collectief
■ functioneren van de individuele commissarissen
■ functioneren van de directeur/bestuurder (december 2011).
Besloten is de zelfevaluatie van de RvC dit jaar onder begeleiding van een ter zake
deskundig bureau te laten plaatsvinden. Dit heeft ertoe geleid, dat in februari 2012 onder
begeleiding van de heer P. van Waning van Van Nimwegen & Partners de zelfevaluatie
heeft plaatsgevonden. Hierbij is ondermeer gebruik gemaakt van de Belbin-methode.
Jaarverslag 2011 49

Evaluatie functioneren directeur/bestuurder
Jaarlijks voeren de voorzitter en de vicevoorzitter een beoordelingsgesprek met de
directeur/bestuurder. In het gesprek in december 2011 zijn doelstellingen geformuleerd
voor 2012. De Raad van Commissarissen doet suggesties in relatie tot het ondernemingsplan,
relatie met gemeente, tevredenheid huurders, terugkoppeling MT leden,
financiële positie en voortgang projecten.
Belangrijkste bevindingen periodieke beoordeling externe accountant
Minimaal één keer per jaar vindt een bespreking plaats met de accountant en de Raad
van Commissarissen. Hierin wordt de jaarrekening/volkshuisvestingsverslag en de
management-letter besproken. Ook tijdens het pre-audit gesprek is een vertegenwoordiger
van de Raad van Commissarissen aanwezig. Er vindt geen specifieke periodieke
beoordeling plaats.
Onafhankelijk
De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van
elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk kunnen functioneren.
De commissarissen hebben geen (neven)functies die in strijd zijn met het belang van
Clavis. In de RvC heeft één lid zitting, die tevens lid is van de gemeenteraad van
Terneuzen. Eén lid heeft zitting wiens echtgenote lid is van de gemeenteraad van een
buurgemeente. In de Governance Code wordt vermeld dat de meerderheid van de
Raad van Commissarissen onafhankelijk dient te zijn.
De Raad van Commissarissen is van mening dat zij afdoende maatregelen heeft
genomen om eventuele onverenigbaarheden te voorkomen. Mocht het gaan om een
bepaalde, ongewenste situatie, dan zal de betreffende commissaris zijn functie (tijdelijk)
neerleggen.
Met name in de situatie, waarbij één van de commissarissen, op bindende voordracht
van de Bewonersraad, ook lid is van de raad van de gemeente Terneuzen, is uitvoerig
en indringend met betrokkene gesproken over de mogelijke complicaties daarvan. De
Governance Code geeft aan dat benoeming mogelijk is als de kandidaat-commissaris
niet de volkshuisvestings-portefeuille in de gemeenteraad heeft. Dat is niet het geval.
Bovendien hanteert de gemeente Terneuzen ook een regeling ter voorkoming van
belangenverstrengeling. De betrokken functionaris zal in voorkomende situaties – aldus
is expliciet afgesproken – handelen conform de daarvoor dienende reglementen c.q.
afspraken van de gemeente Terneuzen en van Clavis. In het geval van een mogelijk
tegenstrijdig belang zal de betreffende commissaris dit vooraf melden en zich
onthouden van deelname aan de discussie en besluitvorming.
De Raad van Commissarissen is met inachtneming van het bovenstaande onafhankelijk.
Ook leden die op voordracht van de Bewonersraad zijn benoemd vervullen hun
taak zonder last of ruggespraak. Elke belangenverstrengeling of schijn daarvan wordt
vermeden. Mocht zich desondanks een ongewenste situatie voordoen, dan zal ook hier
de betreffende commissaris zijn functie (tijdelijk) neerleggen. Tegenstrijdige belangen
of onverenigbaarheid van belangen van de leden van de Raad hebben zich niet voorgedaan.
50
Jaarverslag 2011
9.
INVESTEREN IN
GOVERNANCE
EN TOEZICHT
9.2
TOEZICHT

9.
INVESTEREN IN
GOVERNANCE
EN TOEZICHT
9.2
TOEZICHT
Honorering Raad van Commissarissen
In 2007 is besloten de honorering aan te passen conform de richtlijnen van de VTW. De
honorering over het verslagjaar ziet er als volgt uit:
Naam Functie Bruto
commissaris
vergoeding
Vaste
onkostenvergoeding
Totaal 2010
E.P.H. Kerckhaert Voorzitter € 658,79/mnd n.v.t. € 7.905,48
M.H.B.M. van de Vijver Vice-voorzitter € 439,19/mnd n.v.t. € 5.270,28
G. van den Berg Lid Raad van
Commissarissen
A. van Houcke Lid Raad van
Commissarissen
S. Verburg Lid Raad van
Commissarissen
C.H.M.van Waes Lid Raad van
Commissarissen
€ 439,19/mnd n.v.t. € 5.270,28
€ 439,19/mnd n.v.t. € 5.270,28
€ 439,19/mnd n.v.t. € 5.270,28
€ 439,19/mnd n.v.t. € 5.270,48
Totaal € 34.256,88
Beloning directeur/bestuurder
De beloning van de directeur/bestuurder is bepaald conform de Izeboud-regeling.
De directeur/bestuurder is ingeschaald in schaal D.
Er wordt geen gebruik gemaakt van variabele bezoldiging c.q. prestatiecriteria.
Voor de beloning wordt de geïndexeerde loonontwikkeling in de branche gevolgd.
Jaar Totaal vast
inkomen
Variabel
inkomen
Pensioen-
Kosten
Vergoedingen
werkgeverslasten
Uitkering bij
beëindiging
dienstverband
Totaal
2011 € 105.124,28 n.v.t € 32.238,24 € 19.606,78 n.v.t. € 156.969,30
De directeur/bestuurder wordt een leaseauto ter beschikking gesteld met een
cataloguswaarde van € 34.675,--.
Nevenfuncties directeur/bestuurder
In 2011 bekleedde de directeur/bestuurder als nevenfunctie:
lid van Raad van Toezicht van Stichting De Okkernoot in Schoondijke. Woonvoorziening
De Okkernoot is een kleinschalige, persoonsgerichte zorginstelling voor mensen met
een verstandelijke beperking.
Jaarverslag 2011 51

52
Jaarverslag 2011

B.
JAARREKENING
B. JAARREKENING
Jaarrekening 2011
De door de directie opgemaakte jaarrekening over 2011 is door de Raad van
Commissarissen in haar vergadering van 10 mei 2012 goedgekeurd. Overeenkomstig
artikel 26 lid 4 van de statuten heeft de bestuurder de door de Raad goedgekeurde
jaarrekening 2011 inclusief de hierin voorgestelde resultaatbestemming vervolgens
vastgesteld.
Resultaatbestemming
Het resultaat over het boekjaar 2011 komt uitsluitend voort uit werkzaamheden op het
gebied van volkshuisvesting. Het verlies van circa € 5 mio zal in mindering op het eigen
vermogen worden gebracht.
Jaarverslag 2011 53

54
10. KENGETALLEN
OP BASIS VAN ENKELVOUDIGE JAARREKENING STICHTING CLAVIS
Verhuureenheden
Aantal verhuureenheden in exploitatie :
2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005
- woningen 2.446 2.450 2.483 2.524 2.526 2.501 2.533
- garages 78 78 80 79 79 79 385
- overige 47 47 36 36 35 36 36
Mutaties woningen in het boekjaar:
2.571 2.575 2.599 2.639 2.640 2.616 2.954
- aankoop 0 0 0 1 1 0 70
- nieuwbouw 0 0 17 0 32 0 2
- verkoop 4 1 58 3 6 32 7
- sloop 0 38 0 0 2 0 6
- herindeling 6 0 0 0 0 0 0
Aantal woningen per huurklasse* :
-goedkoop < € 366,37 248 274 332 375 290 408 473
-betaalbaar > € 366,37 < € 561,98 2086 2089 2077 2088 2.151 2.051 2.024
-duur > € 561,98 112 81 74 61 85 42 36
* bedragen worden van jaar tot jaar aangepast conform opgave MVROM
Waarden:
Gem. verzekerde waarde per woning* - - - 82.462 81.646 80.037 80.037
Gem. WOZ-waarde per woning 98.995 98.635 96.517 91.864 87.117 79.619 79.467
Bedrijfswaarde per woning 42.088 42.922 44.271 43.817 40.691 43.098 40.419
Boekwaarde per woning 33.609 34.589 35.552 31.106 27.393 26.256 26.796
* Vanaf 2009 is een nieuwe brand- en stormschadeverzekering afgesloten. Premie is bedrag per woning ongeacht
de herbouwwaarde en geen onderverzekering.
Kwaliteit woningbezit per woning:
- dagelijks onderhoud* 585 532 692 692 534 590 587
- planmatig onderhoud 859 764 854 984 701 824 964
- totaal kosten onderhoud* 1.444 1.296 1.546 1.676 1.235 1.414 1.550
- aantal reparatieverzoeken 0,9 0,8 0,9 0,8 0,8 0,8 0,8
*inclusief interne uren en serviceonderhoud
Jaarverslag 2011
10.
KENGETALLEN OP
BASIS VAN DE
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
STICHTING CLAVIS

10.
KENGETALLEN OP
BASIS VAN DE
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
STICHTING CLAVIS
Verhuur en incasso
2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005
- aantal woningzoekenden 2.275 1.831 1.805 2.027 1.830 1.516 1.430
- mutatiegraad 11,3% 9,2% 13,4% 13,1% 13,6% 12,5% 12,7%
- huurachterstand in % van jaarhuur 2,3% 1,7% 1,3% 1,4% 2,0% 1,6% 1,0%
- huurderving in % van jaarhuur 1,3% 1,1% 1,3% 2,1% 1,8% 1,2% 1,0%
- gemiddelde huurverhoging 1,3% 1,2% 2,5% 1,6% 1,1% 2,5% 1,6%
- gem. netto huurprijs per woning 5.187 5.121 5.061 4.951 4.829 4.743 4.743
Financiële continuïteit
- solvabiliteit 13,82% 18,22% 20,57% 19,92% 24,79% 26,43% 33,12%
- liquiditeit (current ratio) 1,25 0,95 0,36 0,59 0,38 1,41 0,42
- rentabiliteit eigen vermogen (REV) -38,47% -16,50% 2,22% -8,89% 2,29% -16,06% 9,25%
- rentabiliteit vreemd vermogen (RVV) 4,28% 4,37% 4,79% 4,41% 4,76% 4,67% 5,32%
- rentabiliteit totaal vermogen (RTV) -1,93 0,37% 3,85% 1,39% 3,59% -1,22% 6,33%
RVV = betaalde rente/schulden lang
RTV = netto winst + betaalde rente/balanstotaal
Balans en Winst- en verliesrekening per woning
- eigen vermogen
(incl. egalisatierekening)
5.312 7.362 8.442 8.120 8.835 8.719 9.992
- voorzieningen 1.499 820 390 1.260 2.005 1.874 0
- opbrengsten 6.132 6.113 7.040 6.141 5.698 5.832 5.275
- afschrijvingen 2.010 1.976 1.892 1.627 881 846 783
- personele kosten 975 1.036 959 941 943 850 820
- onderhoudskosten 1.268 1.098 1.362 1.483 1.002 1.164 1.292
- directe bedrijfslasten 641 690 708 689 589 595 552
- jaarresultaat -2.043 -1.215 187 -722 202 -1.401 925
- saldo rentelasten/-baten -1.260 -1.329 -1.365 -1.251 -872 -993 -936
Personeelsbezetting einde boekjaar
Aantal formatieplaatsen per afdeling
- Directie 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0
- Algemene Zaken 1,9 1,9 1,9 1,4 1,4 1,4 1,4
- Wonen* 5,6 20,0 22,2 18,7 22,9 24,4 24,4
- Vastgoed* 16,9 5,0 5,5 5,0 5,5 5,2 5,2
- Financiën 5,2 5,6 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0
30,6 33,5 36,6 32,1 36,8 38,0 38,0
* In 2011 is de veranwoordelijkheid van de technische dienst verschoven van Wonen naar Vastgoed
Jaarverslag 2011 55

56
11. GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2011
Geconsolideerde balans
Activa 31-12-2011 31-12-2010
* € 1.000 * € 1.000
Vaste activa
Materiële vaste activa
1.1 Onroerende goederen in exploitatie 94.680 97.062
1.2 Onroerende goederen in ontwikkeling 1.864 3.165
1.3 Onroerende en roerende goederen
ten dienste van de exploitatie 3.854 3.973
Financiële vaste activa
100.380 104.200
2.1 Deelnemingen 1.023 1.025
2.2 Leningen u/g 737 1.093
2.3 Latente belastingvordering 385 203
Vlottende activa
Jaarverslag 2011
2.145 2.321
3.1 Voorraden 5.108 3.133
3.2 Onderhanden projecten -49 0
3.3 Huurdebiteuren 294 180
3.4 Overige vorderingen 1.488 961
3.5 Overlopende activa 105 278
3.6 Liquide middelen 48 72
6.994 4.624
Totaal 109.519 111.145
11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011

11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011
Passiva 31-12-2011 31-12-2010
4.1 Eigen vermogen
* € 1.000 * € 1.000
Overige reserves 12.994 17.992
Voorzieningen
12.994 17.992
5.1 Voorziening verliezen deelnemingen 0 41
5.2 Voorziening onrendabele investeringen 2.618 1.225
5.3 Voorziening latente belastingverplichting 1.179 858
Langlopende schulden
3.797 2.124
6.1 Leningen kredietinstellingen 73.890 75.805
6.2 Waarborgsommen 533 513
Kortlopende schulden
74.423 76.318
7.1 Leveranciers 808 554
7.2 Belastingen en sociale verzekering 357 100
7.3 Overlopende passiva 1.592 1.636
7.4 Schulden aan kredietinstellingen 15.548 12.421
18.305 14.711
Totaal 109.519 111.145
Jaarverslag 2011 57

58
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
Bedrijfsopbrengsten
2011 2010
* € 1.000 * € 1.000
8.1 Huren 14.235 13.888
8.2 Vergoedingen 895 1.175
8.3 Verkopen uit projecten 4 0
8.4 Boekwinsten 345 386
8.5 Geactiveerde kosten werkapparaat 73 234
8.6 Overige bedrijfsopbrengsten 132 259
Som der bedrijfsopbrengsten 15.684 15.942
Bedrijfslasten
8.7 Afschrijvingen op materiële activa 4.932 4.848
8.8 Waardeverandering op materiële vaste activa 3.512 1.425
8.9 Lasten onderhoud 3.149 2.821
8.10 Kosten uit projecten 95 83
8.11 Directe bedrijfslasten 1.619 1.735
8.12 Salarissen en sociale lasten 2.386 2.532
8.13 Overige bedrijfslasten 1.097 1.460
Som der bedrijfslasten 16.790 14.904
Bedrijfsresultaat -1.106 1.038
Financiële baten en lasten
8.14 Rentebaten 88 39
8.15 Rentelasten -3.754 -3.816
Som financiële baten en lasten -3.666 -3.777
Resultaat gewone bedrijfsuitoefening
voor vennootschapsbelasting
-4.772 -2.739
8.16 Vennootschapsbelasting -156 -55
Netto resultaat na vennootschapsbelasting
en voor deelnemingen
-4.928 -2.794
8.17 Resultaat deelnemingen -70 -175
Resultaat -4.998 -2.969
Jaarverslag 2011
11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011

11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling
Waarderingsgrondslagen
Algemeen
De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van
verkrijgings- of vervaardigingsprijs (omvattende voorcalculatorische kostprijs gebaseerd op gegevens van
derden) respectievelijk nominale waarde tenzij anders vermeld.
Stichting Clavis en de met haar verbonden verbindingen is in onderhandeling over verlenging en aanpassen
van de kredietovereenkomst met ABN AMRO. Per 31 december 2011 wordt niet op alle punten voldaan
aan de vereiste ratio’s in de bestaande kredietovereenkomst. ABN AMRO heeft terzake aangegeven de
kredietfaciliteit vooralsnog in stand te houden. Het management is van mening dat de kredietovereenkomst
duurzaam zal worden voortgezet door partijen. Op basis hiervan zijn de waarderingsgrondslagen bepaald
op basis van de continuïteitsveronderstelling van Stichting Clavis en de met haar verbonden verbindingen.
Materiële vaste activa
Onroerende goederen in exploitatie
De woningen en woongebouwen met de daarbij behorende installaties, de garages en eventuele woningaanpassingen
zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de
verwachte economische levensduur, dan wel lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn berekend volgens
de lineaire methode. De investeringen in groot onderhoud/woningverbetering zijn gewaardeerd tegen
verkrijgingsprijs, dan wel -indien deze lager is- de lagere bedrijfswaarde verminderd met afschrijvingen. De
grond is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Voor het onroerend goed in de B.V. ‘s zijnde huurwoningen
wordt rekening gehouden met restwaarde op basis van de verkoopwaarde.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde is berekend op basis van veronderstellingen ten aanzien van :
a) jaarlijkse stijging van huren en variabele lasten;
b) discontofactor;
c) restant levensduur per complex;
d) eventuele exploitatiebijdragen;
e) complexspecifieke huurdervingpercentages;
f) grond op basis van actuele waarde;
g) woningen te verkopen binnen 5 jaar gewaardeerd op geschatte verkoopprijs.
Het verschil tussen de boekwaarde en een eventueel lagere bedrijfswaarde is in mindering gebracht op de
activa in exploitatie
Waardeverandering op materiële vaste activa
De aanpassing aan bedrijfswaarde is het verschil tussen boekwaarde en eventueel lagere bedrijfswaarde.
De waardeverandering te amoveren eenheden heeft betrekking op, indien van toepassing, de netto contante
waarde baten en lasten van te slopen woningen. De baten en lasten zijn de boekwaarden op het
moment van sloop, huuropbrengsten verminderd met leegstand, uitverhuiskosten,sloopkosten, sociale
begeleidingskosten, projectbegeleidingskosten en overige exploitatiekosten.
Onroerende goederen in ontwikkeling
De onroerende goederen in ontwikkeling zijn nog niet in exploitatie genomen onroerende goederen of
verbeteringen aan onroerende goederen. Deze zijn opgenomen tegen de nominale waarde van de investeringen.
Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie
Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, rekening houdend
met de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn lineair.
Jaarverslag 2011 59

Financiële vaste activa
Deelnemingen
De deelnemingen worden gewaardeerd op netto vermogenswaarde.
Leningen u/g
De leningen u/g worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
Latente belastingvordering en -verplichtingen
Met ingang van 2008 zijn toegelaten instellingen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting.
Een voorziening voor latente belastingverplichtingen dan wel latente belasting vorderingen
wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen enerzijds de commerciële boekwaarde van activa en
verplichtingen en anderzijds de fiscale grondslag. Verder wordt een latente belastingvordering gevormd
voor de beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen
en - verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven dan wel
de in de komende jaren geldende tarieven.
Latente belastingvorderingen inclusief voorwaartse verliescompensatie, worden uitsluitend opgenomen
voor zover het waarschijnlijk is dat in de voorzienbare toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn
die voor de realisatie van de actiefpost kunnen worden aangewend en waarmee verliezen kunnen worden
gecompenseerd.
Het woningbezit in exploitatie mag sinds begin 2008 voor 70% van de WOZ waarde worden opgenomen
in de fiscale vermogensopstelling. Deze waarde ligt aanmerkelijk hoger dan de commerciële waarde. In
principe komt dit waarderingsverschil in aanmerking om hierover een actieve belastingvordering op te
nemen. Omdat het verschil naar verwachting vanwege de beperking van de fiscale afschrijving en de lange
levensduur van de woningen niet binnen een afzienbare periode tot realisatie leid is deze latente belastingvordering
niet opgenomen in de balans.
Belastinglatentie worden gewaardeerd op nominale waarde.
Vlottende activa
Voorraden
De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd op de laatst bekende inkoopprijzen rekening houdend
met incourante voorraad.
Onderhanden werken
De hieronder opgenomen projecten betreffen (nieuwbouw)projecten bestemd voor de verkoop. Waardering
is op basis van bestede bedragen en toegerekende kosten van het werkapparaat en eventueel onder aftrek
van een voorziening voor verliezen. Aan de projecten wordt rente toegerekend in verband met de externe
financiering van deze projecten. Ten aanzien van de winstneming wordt de “percentage of completion
methode” gevolgd (i.c. winst evenredig aan de voortgang van het project).
Onderhanden projecten
De hieronder opgenomen projecten betreffen (nieuwbouw)projecten bestemd voor de verwachte verkoop.
Waardering op basis van bestede bedragen en toegerekende kosten van het werkapparaat en eventueel
onder aftrek van een voorziening voor verliezen. Aan de projecten wordt rente toegerekend in verband met
de externe financiering van deze projecten.
Vorderingen
De vorderingen zijn opgenomen tegen de nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor dubieuze debiteuren.
Overige activa en passiva
Deze worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
60
Jaarverslag 2011
11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011

11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011
GRONDSLAGEN VOOR DE RESULTAATBEPALING
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen.
Lasten worden genomen in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn.
Afschrijvingen
De afschrijvingstermijnen zijn als volgt :
Betreft : Onroerende en roerende goederen
in exploitatie ten dienste exploitatie
Grond geen afschrijving geen afschrijving
Bouw 40-50 lineair 40 lineair
C.V. 25 idem
Lift 20-25 idem
Grootonderhoud/woningverbetering 25-41 idem
Woningaanpassing 20-25 idem
Overige 10-43 idem
Verbouwing 10-36-40 lineair
Inventarissen 1-10 lineair
Automatiseringsapparatuur 3-5 lineair
Software 3-5 lineair
Vervoermiddelen 5 lineair
Gereedschappen 5-10 lineair
Pensioenen
De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds
voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegdpensioenregeling
aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van
de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/
salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een
toegezegde-bijdrageregeling betreft.
De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig
RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat;
1. de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen
dezelfde pensioenregeling, toepast;
2. de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een
tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies.
Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast
worden verantwoord en dat de nog te betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden
opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk,vorderingen.
Fiscale positie
Stichting Clavis
Middels het Belastingplan 2008 is bepaald dat corporaties vanaf 1 januari 2008 vennootschapsbelasting
moeten betalen over al hun activiteiten. Inmiddels heeft de Belastingdienst in overleg met Aedes een
nieuwe Vaststellingsovereenkomst (VSO2) gesloten. Dit is verwerkt in de jaarrekening 2008 en 2009.
De aangiften vennootschapsbelasting voor stichting Clavis en voor de B.V. structuur zijn tot en met 2010
ingediend.
In 2011 is een fiscale eenheid gevormd van stichting Clavis, Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis
Ontwikkeling B.V., Clavis Beheer B.V. en Clavis.com B.V. Voor het jaar 2011 zal voor het eerst voor de bedrijven
een geconsolideerde aangifte gedaan worden.
Volgens een uitspraak van de Hoge Raad heeft een corporatie voor de jaren 2006 tot en met 2011 de ANBI
status. Concreet betekent dit dat voor de winsten in deze jaren een herbestedingsreserve kan worden gevormd.
Inmiddels heeft Clavis overleg gehad met de Belastingdienst en voor de fiscale winst van 2009 en
2011 zal een herbestedingsreserve worden gevormd. Voor de fiscale verliezen van de jaren 2006, 2008 en
2010 is een latente belastingvordering opgenomen.
Jaarverslag 2011 61

62
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS
Materiële vaste activa Totaal 1.1
Onroerende
goederen in
exploitatie
Het verloop is als volgt weer te geven:
1.2
Onroerende
goederen in
ontwikkeling
1.1
Onroerende
en
roerende
goederen
t.d.v.
exploitatie
Stand per 31-12-2010 * € 1000 * € 1000 * € 1000 * € 1000
Aanschaffingsprijs 150.085 142.231 3.165 4.689
Afschrijvingen -34.397 -33.681 -716
Eliminatie intercompany winsten -2.229 -2.229
Waardeaanpassing materiële vaste
activa naar lagere bedrijfswaarde
-9.259 -9.259
Boekwaarde per 31-12-2010 104.200 97.062 3.165 3.973
Mutaties 2011
Investeringen 6.538 4.214 2.153 171
Desinvesteringen -3.635 -162 -3.472 -1
Afschrijving -4.932 -4.643 -289
Afschrijving desinvesteringen 48 48
Eliminatie intercompany winsten 81 81
Waardeaanpassing materiële vaste
activa naar lagere bedrijfswaarde
-1.920 -1.920
Stand per 31-12-2011 -3.820 -2.382 -1.319 -119
Aanschaffingsprijs 152.988 146.283 1.846 4.859
Afschrijvingen -39.281 -38.276 -1.005
Eliminatie intercompany winsten -2.148 -2.148
Waardeaanpassing materiële vaste
activa naar lagere bedrijfswaarde
-11.179 -11.179
Boekwaarde per 31-12-2011 100.380 94.680 1.846 3.854
Specificatie investeringen onroerende goederen in exploitatie
Betonwoningen 725
CV installaties 107
Sanitair/doucheverbetering/wasmachineaansluitingen/SVB
Orteliusschans 2.393
Aurelia 710
Specificatie boekwaarde onroerende goederen in ontwikkeling
279
4.214
Donze Visserstraat 12
Schependijk 585
Margarethaplein 1.249
Specificatie boekwaarde onroerende goederen in ontwikkeling
1.846
Kantoor Rosegracht 29
Automatisering 142
Jaarverslag 2011
171
11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011

11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011
Verzekerde waarde
De onroerende goederen zijn verzekerd op geïndexeerde herbouwwaarde (exclusief fundamenten) tegen
risico’s van brand- en stormschade. Vanaf 2009 is een nieuwe brand- en stormschadeverzekering afgesloten.
Premie is bedrag per woning ongeacht de herbouwwaarde en geen onderverzekering.
De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende goederen tem dienste van de exploitatie
is als volgt:
Kantoorgebouwen € 6.298.292
Automatiseringsapparatuur, inventarissen € 669.696
Reconstructieverzekering € 2.000.000
Wagenpark WA/Casco dekking
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde is toegelicht in de enkelvoudige jaarrekening.
Jaarverslag 2011 63

64
Financiële vaste activa
2.1 Deelnemingen
31-12-2011 31-12-2010
* € 1.000 * € 1.000
ROM Marsaki B.V. (16,67%) 0 0
CV De Uithof III 1.000 1.000
Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. 9 9
Othene Zuid-Zuid C.V. 14 16
1.023 1.025
ROM Marsaki B.V. is een 16,67% deelneming met een gestort kapitaal van € 50.000, welke statutair gevestigd
is in Goes. Het doel van de onderneming is het samenwerken met corporaties in en aan een regionale
ontwikkelingsmaatschappij waarvan de revenuen teruggeleid worden naar volkshuisvestelijke en maatschappelijke
taakopdrachten. In 2010 zijn voor een tweetal projecten voorzieningen gevormd waardoor
het resultaat negatief is en de intrinsieke waarde van de deelneming negatief is. Derhalve is voor deze
negatieve waarde een voorziening gevormd.
Per 20 september 2011 heeft ROM Marsaki B.V. haar aandeel teruggekocht en is er geen deelneming meer.
ROM Marsaki B.V. CV De Uithof III
Stand 1 januari -41 1.000
Bij: storting kapitaal 0 0
Bij: resultaat 0 0
Af: correctie 41 0
Stand 31 december 0 1.000
Othene Zuid-Zuid
Beheer B.V.
Othene
Zuid-Zuid C.V.
Stand 1 januari 9 16
Bij: storting kapitaal 0 0
Bij: resultaat 0 -2
Stand 31 december 9 14
2.2 Leningen u/g
Verwerving grond (Zuiderpark) 45 45
ROM Marsaki B.V. (achtergesteld) 0 375
Othene Zuid-Zuid C.V. 691 671
Fietsenplan 1 2
Stand 1 januari 1.093
Bij: storting 0
Af: aflossing -376
Bij: rente 20
Stand 31 december 737
737 1.093
Othene Zuid-Zuid C.V.
Het rentepercentage voor deze achtergestelde lening wordt jaarlijks aan het begin van het boekjaar vastgesteld
op basis van het 12 maands Euribor + 1,5%. Voor 2011 is dit percentage 3,004%.
Er zijn geen aanvullende zekerheden gesteld.
Jaarverslag 2011
11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011

11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011
31-12-2011 31-12-2010
* € 1.000 * € 1.000
2.3 Latente belastingvordering 385 203
Stand 1 januari 203
Mutatie 2011 (inzake resultaat) 182
Stand 31 december 385
Vlottende activa
3.1 Voorraden
Magazijnvoorraad 215 241
Verbruiksmaterialen 8 8
Onderhanden werken 4.885 2.884
De magazijnvoorraad is gewaardeerd op de laatst bekende inkoopprijzen.
Specificatie onderhanden werken
5.108 3.133
Kerkhoflaan 419 407
Anna Bijnstraat 580 569
Kop van de Noordstraat 1.322 1.221
Schelpenlaan 667 0
Nieuwe Kerkstaat Sluiskil 98 189
Máxima (Pattistpark) 792 70
Lievenspolder 5 5
Korte Kerkstraat-Dijkstraat 476 44
Oudelandse Hoek 387 379
Schelpenhoekje 139 0
3.2 Onderhanden projecten
4.885 2.884
Gasabsorptie Hoogbouw -49 0
3.3 Huurdebiteuren
-49 0
Huidige huurders 84 57
Vertrokken huurders 300 229
384 286
Af : voorziening -90 -106
294 180
De voorziening is bepaald op basis van aan de directie gerapporteerde beoordeling van de individuele
vorderingen.
Jaarverslag 2011 65

66
3.4 Overige vorderingen
31-12-2011 31-12-2010
* € 1.000 * € 1.000
Omzetbelasting 309 475
Vennotschapsbelasting 532 0
Pensioenpremie 0 0
Overige debiteuren 647 486
1.488 961
De hoogte van het bedrag aan overige debiteuren wisselt door de facturatie inzake projecten.
3.5 Overlopende activa
Diverse 105 278
3.6 Liquide middelen
Direct opvraagbaar :
105 278
Kas 0 1
Rekening-courant bank 49 68
Kruisposten -1 3
Jaarverslag 2011
48 72
11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011

11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011
Passiva
4.1 Eigen vermogen
Overige reserves
31-12-2011 31-12-2010
* € 1.000 * € 1.000
Saldo per 1-1 17.992 20.961
Jaarresultaat -4.998 -2.969
Voorzieningen
12.994 17.992
5.1 Voorziening verliezen deelneming ROM Marsaki B.V. 0 41
5.2 Voorzieningen onrendabele investeringen
Máxima (Pattistpark) 1.118 1.025
Schelpenhoekje 1.500 0
Nieuwbouw Sluiskil 0 200
2.618 1.225
5.3 Voorziening latente belastingverplichting 1.179 858
Langlopende schulden
6.1 Leningen kredietinstellingen 73.890 75.805
Het verloop van deze leningen is als volgt :
Beginsaldo 75.805 71.774
Bij : opname nieuwe lening 0 14.000
Af : aflossing boekjaar -1.915 -9.969
Eindsaldo 73.890 75.805
In 2012 zullen de aflossingen op de leningen kredietinstellingen € 1.746.000 bedragen. Het gemiddelde
rentepercentage van de schulden aan kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2011 4,18% Het schuldrestant
boven de 5 jaar is € 48 miljoen. Het W.S.W staat per 31-12-2011 borg voor leningen tot een bedrag van
€ 73,9 miljoen. Voor voornoemde leningen is een negatieve hypotheekverklaring van toepassing.
6.2 Waarborgsommen 533 513
Aan de schuld wordt 2% samengestelde interest toegevoegd.
Jaarverslag 2011 67

68
Kortlopende schulden
31-12-2011 31-12-2010
* € 1.000 * € 1.000
7.1 Leveranciers 808 554
7.2 Belastingen en sociale verzekeringen
Omzetbelasting 248 9
Af te dragen loonbelasting/premies werknemersverz. 56 55
Vennootschapsbelasting 23 0
Pensioenpremie 30 36
7.3 Overlopende passiva
357 100
Nog niet vervallen rente 901 982
Afrekening inzake leveringen en diensten 317 0
Overige 374 654
1.592 1.636
7.4 Schulden aan kredietinstellingen 15.548 12.421
Rekening-courant faciliteit bij ING Bank is € 3,4 mio waarvoor geen zekerheden zijn gesteld.
Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V.
De kredietlimiet bedraagt max. 75% van de bedrijfswaarde tot een maximum van € 15.000.000.
Tot 1 januari 2011 is de limiet vastgesteld op € 14.400.000. Op 1 januari 2012 zal de limiet verlaagd worden
met € 375.000 naar € 14.025.000. Deze rekening courant is in gebruik bij Clavis Beheer B.V.
Voor deze rekening courant zijn de volgende zekerheden gesteld:
- bankhypotheek, eerste rang;
- borgtocht stichting Clavis;
- verpanding van de huuropbrengsten.
Voor de rekening courant van Clavis Ontwikkeling B.V. zijn de volgende zekerheden afgegeven:
- positieve/negatieve hypotheek verklaring;
- verpanding van specifieke vordering, te weten de vorderingen die Clavis Ontwikkeling B.V. heeft of zal
krijgen op stichting Clavis uit hoofde van het "Termijnkoopcontract Kop van de Noordstraat te Terneuzen".
Jaarverslag 2011
11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011

11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011
NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN
Borg Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V.
Op 27 september 2007 heeft Clavis een zakelijke borgtocht afgegeven met een maximum van € 15.000.000
ten gunste van ABN AMRO bank ter afdekking van het kredietarrangement van bovenvermelde entiteiten.
Deze borgtocht is voor onbepaalde tijd. Indien toezichthouders aangeven dat deze borgtocht niet langer
gewenst is zal deze komen te vervallen.
Afnamegarantie
Stichting Clavis heeft een afnamegarantie verstrekt ten aanzien van WOZOCO Pattistpark voor 13 appartementen
indien deze bij oplevering nog niet zijn verkocht.De mogelijke investering voor deze appartementen
bedraagt € 2.340.000.
Borg Clavis.com B.V.
Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. zal borg staan voor de financiële verplichtingen van Clavis.com B.V.
zolang de aandelen in haar eigendom zijn.
Renterisico
Om het renterisico te mitigeren heeft Clavis Beheer B.V. een vijftal SWAPS afgesloten. De SWAPS zijn
ieder € 2 miljoen en hebben een looptijd tot 2012/2014/2016/2018/2020.
Hiermee is de variabele rente van de rekening courant (€ 13.122.000) gedeeltelijk afgedekt.
De reële waarde is € 772.000 negatief. Tot een negatieve waarde van € 2 mio zijn er geen bijstortingsverplichtingen.
Indien de marktrente verder daalt met 1% zal de negatieve marktwaarde stijgen met € 405.000.
De marktwaarde blijft daarmee onder het overeengekomen grensbedrag van € 2.000.000. De bank zal bij
deze waarde geen margin call opvragen.
Projecten
Clavis Beheer B.V. heeft ultimo 2011 voor projecten in uitvoering een verplichting van € 1.700.000.
Jaarverslag 2011 69

70
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING
2011 2010
Bedrijfsopbrengsten * € 1.000 * € 1.000
8.1 Huren
Woningen en woongebouwen 13.558 13.166
Onroerende goederen niet zijnde woningen 889 919
14.447 14.085
Af : huurderving wegens leegstand -212 -197
De huurprijzen zijn bij de aanvang van de exploitatie vastgesteld.
Daarna zijn zij onderworpen aan :
- algemene jaarlijkse huurverhoging;
- huurverhoging bij woningverbetering;
- huurharmonisatie;
- aanpassing naar reken-/markthuren.
8.2 Vergoedingen
14.235 13.888
Servicecontracten 203 200
Leveringen en diensten 692 991
895 1.191
Af: derving leveringen en diensten/overige goederen 0 -16
8.3 Verkopen uit projecten
895 1.175
Aurelia 4 0
8.4 Boekwinsten
4 0
Boekwinst verkochte woningen 344 92
Boekwinsten overige activa 1 294
8.5 Geactiveerde kosten werkapparaat
345 386
Toegerekende eigen projecturen 0 0
Toegerekende rente projecten 73 234
8.6 Overige bedrijfsopbrengsten
73 234
Doorberekend klachten/mutatieonderhoud 77 168
Doorberekend werk derden 0 14
Vergoeding administratiekosten 13 10
Projecturen derden projecten 13 37
Huur logeerkamer 1 1
Vergoeding telefoonmasten/overige 28 29
Jaarverslag 2011
132 259
11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011

11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011
2011 2010
Bedrijfslasten * € 1.000 * € 1.000
8.7 Afschrijvingen op materiële activa
Onroerende goederen in exploitatie 4.643 4.678
Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie 289 170
8.8 Waardeverandering op materiële vaste activa
4.932 4.848
Aanpassing bedrijfswaarde 3.512 1.425
Afwaardering € 1,9 mio op bezit in exploitatie als gevolg van wijziging parameters en € 1,6 mio voorming
voorziening voor nieuwbouw projecten.
8.9 Lasten onderhoud
Dagelijks onderhoud 1.474 1.335
Planmatig onderhoud 2.104 1.970
3.578 3.305
Salarissen en sociale lasten t.l.v. onderhoud -429 -484
3.149 2.821
Het dagelijks onderhoud betreft het jaarlijks terugkerend gewoon onderhoud dat rechtstreeks ten laste van
de exploitatie gebracht wordt.
8.10 Kosten uit projecten
Schelpenlaan 36 0
Woontorens Scheldedijk/Kenedy West 0 35
Oudelandse Hoeve 0 8
Sluiskil Nieuwe kerkstraat 0 40
Foyer de Jeunesse 19 0
Erasmusstraat 39 0
Diversen 1 0
95 83
Resultaat uit projecten 99 83
8.11 Directe bedrijfslasten
Belastingen 600 514
Verzekeringen 48 74
Door te berekenen kosten leveringen en diensten aan huurders 694 861
Contributie AEDES 26 27
Bijdrage Vogelaarheffing / saneringsfonds 129 107
Overige directe exploitatielasten 122 152
8.12 Salarissen en sociale lasten
1.619 1.735
Lonen en salarissen 1.606 1.774
Sociale lasten 227 241
(Pre-)Pensioenlasten 329 318
Inleenkrachten 83 43
Overige personeelskosten 141 156
2.386 2.532
Jaarverslag 2011 71

72
Specificatie overige personeelskosten
2011 2010
* € 1.000 * € 1.000
Reis- en verblijfkosten 35 55
Kosten opleiding 57 41
Vergoedingen 14 16
Loonheffing spaarloon 0 3
Overige 35 41
8.13 Overige bedrijfslasten
141 156
Huisvestingskosten 154 169
Bezoldiging Raad van Commissarissen 34 34
Overige algemene kosten 909 1.257
Specificatie overige algemene kosten
1.097 1.460
Promotie- en advertentiekosten 83 89
Kosten vervoermiddelen 84 102
Drukwerk en kantoorbenodigdheden 57 53
Porti en telefoon 55 78
Contributie en abonnementen 26 31
Kosten automatisering 118 182
Accountantskosten 57 56
Kantine en OR kosten 14 0
Advieskosten 235 200
Verzekeringen 22 18
Klein materiaal/gereedschap/onderhoud inventaris 5 28
Sociaal beheer/leegstandskosten/verhuurbevorderende maatregelen 147 166
Dotatie dubieuze debiteuren 109 156
Bankkosten 13 9
Overige kosten Raad van Commissarissen 0 7
Herrekening omzetbelasting 2006-2010 -309 0
Overige algemene kosten 193 82
Financiële baten en lasten
8.14 Rentebaten
909 1.257
Rente vorderingen 87 39
Rente liquide middelen 1 0
8.15 Rentelasten
88 39
Rente leningen -3.237 -3.238
Overige leningen 0 -9
Rente rekening-courant -507 -559
Rente waarborgsommen -10 -10
Jaarverslag 2011
-3.754 -3.816
11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011

11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011
2011 2010
* € 1.000 * € 1.000
8.16 Vennootschapsbelasting -156 -55
Clavis heeft met ingang van 2008 belastingplicht voor de vennootschapsbelasting.
In 2006 en 2007 waren woningcorporaties alleen voor hun commerciële activiteiten belastingplichtig.
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
2011
Acute belastingen 2011 stichting Clavis 0
Mutatie latente belastingvordering (verliescompensatie) 182
Mutatie latente belastingverplichting (mutatie voorziening onderhoud) -312
Mutatie latente belastingverplichting (Clavis Beheer) -9
Correctie voorgaande jaren -17
Het belastbare bedrag is als volgt bepaald:
-156
Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening -4.772
Bij: lagere fiscale afschrijvingen 2.909
bijzondere waardeverminderingen 3.512
niet aftrekbare kosten (heffing CFV) 129
niet aftrekbare kosten (Oort kosten) 6
Af: lagere fiscale winst verkoop/sloop woningen -273
fiscale onderhoudsvoorziening -1.247
vrijval niet gerealiseerde intercompany resultaten -80
agio leningen u/g en o/g -39
6.556
-1.639
Belastbaar resultaat 145
Het fiscale resultaat en de acute vennootschapsbelasting zijn op basis van de huidige kennis bepaald.
De werkelijke acute vennootschapsbelasting kan nog (in geringe mate) afwijken van de berekende vennootschapsbelasting.
Voor de jaren 2008 en 2009 is de definitieve aanslag reeds ontvangen. Voor meer
toelichting verwijzen wij naar de fiscale positie.
8.18 Resultaat deelnemingen
Resultaat ROM Marsaki B.V. -68 -202
De Uithof CV lll 0 30
Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. 0 0
Othene Zuid-Zuid C.V. -2 -3
-70 -175
* In 2010 was de rente vergoeding verwerkt als resultaat deelneming per 2011 is deze verwerkt als rente
bate.
Voorstel resultaatbestemming
Algemene reserve -4.998 -2.969
Totaal -4.998 -2.969
Jaarverslag 2011 73

74
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
Deze staat geeft inzicht in het verband tussen het (bedrijfseconomische) resultaat, de financieringsactiviteiten,
de investeringen en de liquiditeitsmutatie.
Jaarverslag 2011
2011 2010
* € 1.000 * € 1.000
Werkkapitaal per 1-1 -10.087 -14.218
Herkomst van middelen
*Bedrijfsuitoefening
. Jaarresultaat -4.998 -2.969
. Afschrijvingen 4.932 4.848
. Waardeaanpassing lagere bedrijfswaarde 1.920 55
*Kapitaalsfeer
. Desinvesteringen 163 2.568
. Leningen 0 0
. Deelneming 0 0
*Vermogensfeer
. Toename leningen 0 14.000
. Toename voorzieningen 0 0
. Toename waarborgsom 20 0
Totaal herkomst van middelen 2.037 18.502
Besteding van middelen :
*Bedrijfsuitoefening
. Afschrijvingen desinvesteringen 48 491
. Eliminatie intercompany winsten 81 60
. Waardeaanpassing lagere bedrijfswaarde 0 0
*Kapitaalsfeer
. Materiële vaste activa 3.066 5.327
. Leningen -356 18
. Deelneming -2 -164
*Vermogensfeer
. Aflossingen leningen 1.915 9.969
. Afname egalisatierekening 0 0
. Afname vooruit ontvangen huren 0 0
. Afname voorzieningen -1.491 -1.335
. Afname waarborgsom 0 5
Totaal besteding van middelen 3.261 14.371
Werkkapitaal middelen per 31-12 -11.311 -10.087
Specificatie vlottende middelen per 31-12
Voorraden 5.059 3.133
Vorderingen op korte termijn 1.887 1.419
Liquide middelen 48 72
6.994 4.624
Kortlopende schulden 18.305 14.711
Saldo werkkapitaal -11.311 -10.087
11.
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
2011

Jaarverslag 2011 75

76
12. ENKELVOUDIGE JAARREKENING 2011
Enkelvoudige balans
Activa 31-12-2011 31-12-2010
Vaste activa
Materiële vaste activa
* € 1.000 * € 1.000
1.1 Onroerende goederen in exploitatie 77.822 83.373
1.2 Onroerende goederen in ontwikkeling 12 343
1.3 Onroerende en roerende goederen ten dienste van de
exploitatie
Financiële vaste activa
3.854 3.973
81.688 87.689
2.1 Deelnemingen 6.506 6.696
2.2 Leningen u/g 1.681 1.795
2.3 Latente belasting vordering 385 203
Vlottende activa
8.572 8.694
3.1 Voorraden 2.120 936
3.2 Onderhanden projecten -49 0
3.3 Huurdebiteuren 289 189
3.4 Overige vorderingen 1.314 939
3.5 Overlopende activa 105 278
3.6 Liquide middelen 1 8
3.780 2.350
Totaal 94.040 98.733
Jaarverslag 2011
12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011

12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011
Passiva 31-12-2010 31-12-2010
4.1 Eigen vermogen
* € 1.000 * € 1.000
Overige reserves 12.994 17.992
Voorzieningen
12.994 17.992
5.1 Voorziening verliezen deelnemingen 0 41
5.2 Voorziening onrendabele investeringen 2.618 1.225
5.3 Voorziening latente belastingverplichting 1.049 737
Langlopende schulden
3.667 2.003
6.1 Leningen kredietinstellingen 73.890 75.805
6.2 Waarborgsommen 467 452
Kortlopende schulden
74.357 76.257
7.1 Leveranciers 548 548
7.2 Belastingen en sociale verzekering 329 100
7.3 Overlopende passiva 1.464 1.396
7.4 Schulden aan kredietinstellingen 681 437
3.022 2.481
Totaal 94.040 98.733
Jaarverslag 2011 77

78
ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING
Bedrijfsopbrengsten
2011 2010
* € 1.000 * € 1.000
8.1 Huren 13.489 13.241
8.2 Vergoedingen 888 1.169
8.3 Verkopen uit projecten 0 0
8.4 Boekwinsten 345 100
8.5 Geactiveerde kosten werkapparaat 16 55
8.6 Overige bedrijfsopbrengsten 261 376
Som der bedrijfsopbrengsten 14.999 14.941
Bedrijfslasten
8.7 Afschrijvingen op materiële activa 4.917 4.829
8.8 Waardeverandering op materiële vaste activa 3.512 1.425
8.9 Lasten onderhoud 3.102 2.683
8.10 Kosten uit projecten 59 48
8.11 Directe bedrijfslasten 1.567 1.686
8.12 Salarissen en sociale lasten 2.386 2.532
8.13 Overige bedrijfslasten 1.077 1.401
Som der bedrijfslasten 16.620 14.604
Bedrijfsresultaat -1.621 337
Financiële baten en lasten
8.14 Rentebaten 100 81
8.5 Rentelasten -3.181 -3.330
Som financiële baten en lasten -3.081 -3.249
Resultaat gewone bedrijfsuitoefening
voor vennootschapsbelasting
-4.702 -2.912
8.16 Vennootschapbelasting -141 -26
Netto resultaat na vennootschapsbelasting
en voor deelnemingen
-4.843 -2.938
8.17 Resultaat deelnemingen -155 -31
Resultaat -4.998 -2.969
Jaarverslag 2011
12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011

12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011
GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING
Waarderingsgrondslagen
Algemeen
De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van
verkrijgings- of vervaardigingsprijs (omvattende voorcalculatorische kostprijs gebaseerd op gegevens van
derden) respectievelijk nominale waarde tenzij anders vermeld.
Materiële vaste activa
Onroerende goederen in exploitatie
De woningen en woongebouwen met de daarbij behorende installaties, de garages en eventuele
woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met afschrijvingen bepaald op
basis van de verwachte economische levensduur, dan wel lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn
berekend volgens de lineaire methode. De investeringen in groot onderhoud/woningverbetering zijn gewaardeerd
tegen verkrijgingsprijs, dan wel -indien deze lager is- de lagere bedrijfswaarde verminderd met
afschrijvingen. De grond is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Voor het onroerend goed in de B.V.’s zijnde
huurwoningen wordt rekening gehouden met restwaarde op basis van de verkoopwaarde.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde is berekend op basis van veronderstellingen ten aanzien van :
a) jaarlijkse stijging van huren en variabele lasten;
b) discontofactor;
c) restant levensduur per complex;
d) eventuele exploitatiebijdragen;
e) complexspecifieke huurdervingpercentages;
f ) grond op basis van actuele waarde;
g) woningen te verkopen binnen 5 jaar gewaardeerd op geschatte verkoopprijs.
Het verschil tussen de boekwaarde en een eventueel lagere bedrijfswaarde is in mindering gebracht op de
activa in exploitatie.
Waardeverandering op materiële vaste activa
De aanpassing aan bedrijfswaarde is het verschil tussen boekwaarde en eventueel lagere bedrijfswaarde.
De waardeverandering te amoveren eenheden heeft betrekking op, indien van toepassing, de netto contante
waarde baten en lasten van te slopen woningen. De baten en lasten zijn de boekwaarden op het
moment van sloop, huuropbrengsten verminderd met leegstand, uitverhuiskosten,sloopkosten, sociale
begeleidingskosten, projectbegeleidingskosten en overige exploitatiekosten.
Onroerende goederen in ontwikkeling
De onroerende goederen in ontwikkeling zijn nog niet in exploitatie genomen onroerende goederen of
verbeteringen aan onroerende goederen. Deze zijn opgenomen tegen de nominale waarde van de investeringen.
Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie
Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, rekening houdend
met de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn lineair.
Financiële vaste activa
Deelnemingen
De deelnemingen worden gewaardeerd op netto vermogenswaarde.
Leningen u/g
De leningen u/g worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
Jaarverslag 2011 79

80
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen
Met ingang van 2008 zijn Toegelaten Instellingen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting.
Een voorziening voor latente belastingverplichtingen dan wel latente belasting vorderingen
wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen enerzijds de commerciële boekwaarde van activa en
verplichtingen en anderzijds de fiscale grondslag. Verder wordt een latente belastingvordering gevormd
voor de beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen
en - verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven dan wel
de in de komende jaren geldende tarieven.
Latente belastingvorderingen inclusief voorwaartse verliescompensatie, worden uitsluitend opgenomen
voor zover het waarschijnlijk is dat in de voorzienbare toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn
die voor de realisatie van de actiefpost kunnen worden aangewend en waarmee verliezen kunnen worden
gecompenseerd.
Het woningbezit in exploitatie mag begin 2008 voor 70% van de WOZ waarde worden opgenomen in de
fiscale vermogensopstelling. Deze waarde ligt aanmerkelijk hoger dan de commerciële waarde. In principe
komt dit waarderingsverschil in aanmerking om hierover een actieve belastingvordering op te nemen. Omdat
het verschil naar verwachting vanwege de beperking van de fiscale afschrijving en de lange levensduur
van de woningen niet binnen een afzienbare periode tot realisatie leid is deze latente belastingvordering
niet, opgenomen in de balans.
Belastinglatentie worden gewaardeerd op nominale waarde.
Vlottende activa
Voorraden
De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd op de laatst bekende inkoopprijzen rekening houdend
met incourante voorraad.
Onderhanden werken
De hieronder opgenomen projecten betreffen (nieuwbouw)projecten bestemd voor de verkoop.
Waardering is op basis van bestede bedragen en toegerekende kosten van het werkapparaat en eventueel
onder aftrek van een voorziening voor verliezen. Aan de projecten wordt rente toegerekend in verband
met de externe financiering van deze projecten. Ten aanzien van de winstneming wordt de “percentage of
completion methode” gevolgd (i.c. winst evenredig aan de voortgang van het project).
Onderhanden projecten
De hieronder opgenomen projecten betreffen (nieuwbouw)projecten bestemd voor de verwachte verkoop.
Waardering is op basis van bestede bedragen en toegerekende kosten van het werkapparaat en eventueel
onder aftrek van een voorziening voor verliezen. Aan de projecten wordt rente toegerekend in verband met
de externe financiering van deze projecten.
Vorderingen
De vorderingen zijn opgenomen tegen de nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor dubieuze
debiteuren.
Overige activa en passiva
Deze worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
Jaarverslag 2011
12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011

12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011
GRONDSLAGEN VOOR DE RESULTAATBEPALING
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen.
Lasten worden genomen in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn.
Afschrijvingen
De afschrijvingstermijnen zijn als volgt :
Betreft: Onroerende en roerende goederen
in exploitatie ten dienste exploitatie
Grond geen afschrijving geen afschrijving
Bouw 40-50 lineair 40 lineair
C.V. 25 idem
Lift 20-25 idem
Grootonderhoud/woningverbetering 25-41 idem
Woningaanpassing 20-25 idem
Overige 10-43 idem
Verbouwing 10-36-40 lineair
Inventarissen 1-10 lineair
Automatiseringsapparatuur 3-5 lineair
Software 3-5 lineair
Vervoermiddelen 5 lineair
Gereedschappen 5-10 lineair
Pensioenen
De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds
voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegdpensioenregeling
aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van
de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/
salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een
toegezegde-bijdrageregeling betreft.
De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig
RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat;
1. de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen
dezelfde pensioenregeling, toepast;
2. de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een
tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies.
Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast
worden verantwoord en dat de nog te betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden
opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk,vorderingen.
Fiscale positie
Stichting Clavis
Middels het Belastingplan 2008 is bepaald dat corporaties vanaf 1 januari 2008 vennootschapsbelasting
moeten betalen over al hun activiteiten. Inmiddels heeft de Belastingdienst in overleg met Aedes een
nieuwe Vaststellingsovereenkomst (VSO2) gesloten. Dit is verwerkt in de jaarrekening 2008 en 2009.
De aangiften vennootschapsbelasting voor stichting Clavis en voor de B.V. structuur zijn tot en met 2010
ingediend.
In 2011 is een fiscale eenheid gevormd van stichting Clavis, Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis
Ontwikkeling B.V. , Clavis Beheer B.V. en Clavis.com B.V. Voor het jaar 2011 zal voor het eerst voor de
bedrijven een geconsolideerde aangifte gedaan worden.
Volgens een uitspraak van de Hoge Raad heeft een corporatie voor de jaren 2006 tot en met 2011 de ANBI
status. Concreet betekent dit dat voor de winsten in deze jaren een herbestedingsreserve kan worden gevormd.
Inmiddels heeft Clavis overleg gehad met de Belastingdienst en voor de fiscale winst van 2009 en
2011 zal een herbestedingsreserve worden gevormd.
Voor de fiscale verliezen van de jaren 2006, 2008 en 2010 is een latente belastingvordering opgenomen.
Jaarverslag 2011 81

82
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS
Materiële vaste activa Totaal 1.1
Onroerende
goederen in
exploitatie
Het verloop is als volgt weer te geven:
1.2
Onroerende
goederen in
ontwikkeling
1.3
Onroerende
en roerende
goederen
t.d.v.
exploitatie
Stand per 31-12-2010 * € 1000 * € 1000 * € 1000 * € 1000
Aanschaffingsprijs 131.283 126.251 343 4.689
Aangegane verplichtingen 0 0 0 0
Afschrijvingen
Waardeaanpassing materiële vaste
-34.337 -33.621 0 -716
activa naar lagere bedrijfswaarde -9.257 -9.257 0 0
Boekwaarde per 31-12-2010 87.689 83.373 343 3.973
Mutaties 2011
Investeringen 1.291 1.111 9 171
Aangegane verplichtingen 0 0 0 0
Desinvesteringen -503 -162 -340 -1
Afschrijving -4.917 -4.628 0 -289
Afschrijving desinvesteringen 48 48 0 0
Waardeaanpassing materiële vaste activa
naar lagere bedrijfswaarde -1.920 -1.920 0 0
Stand per 31-12-2011 -6.001 -5.551 -331 -119
Aanschaffingsprijs 132.071 127.200 12 4.859
Aangegane verplichtingen 0 0 0 0
Afschrijvingen -39.206 -38.201 0 -1.005
Waardeaanpassing materiële vaste activa
naar lagere bedrijfswaarde -11.177 -11.177 0 0
Boekwaarde per 31-12-2011 81.688 77.822 12 3.854
Specificatie investeringen onroerende goederen in exploitatie
Betonwoningen 725
CV installaties 107
Sanitair/doucheverbetering/wasmachineaansluitingen/SVB 279
Specificatie boekwaarde onroerende goederen in ontwikkeling
1.111
Donze Visserstraat 12
Specificatie investeringen ten dienste van exploitatie
Kantoor Rosegracht 29
Automatisering 142
Jaarverslag 2011
12
171
12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011

12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011
VERLOOP BEDRIJFSWAARDE 2011 (* € 1.000)
Bedrijfswaarde 2010 114.516
Restwaarde grond 2010 20.064
Bedrijfswaarde 2010 (kasstromen) 94.452
Autonome ontwikkeling
Vrijval kasstromen -5.296
Effect van een jaar opschuiven 4.693
Voorraadmutaties
Verkoop -231
Nieuwbouw 0
Overige mutaties 3.063
Parameterwijziging
Indexatie 0
Disconteringsvoet -1.033
Levensduur 7.091
Wijzigingen exploitatiebeleid
Huren -5.730
Huurderving 86
Onderhoud -2.535
Exploitatiekosten -2.071
Wijzigingen (des)investeringsbeleid
Sloop 0
-603
2.832
6.058
-10.250
Bedrijfswaarde 2011 (kasstromen) 92.489
Restwaarde grond 2011 20.907
Bedrijfswaarde 2011 113.396
De berekening heeft plaatsgevonden op basis van de volgende parameters:
- huurverhoging 2012 t/m 2016 2,5% en 2017 en verder 2%;
- ontwikkeling planmatige onderhoudskosten 2012t/m 2016 3,5%; 2017 en verder 3%;
- ontwikkeling klachtenonderhoudskosten 2012t/m 2016 2,5%; 2017 en verder 2%;
- ontwikkeling overige kosten 2012 t/m 2016 2,5%; 2017 en verder 2%;
- discontovoet 5,25%;
- huurdervingpercentage 1,5%;
- vanaf 2014 is de huurtoeslag ingerekend in de bedrijfswaarde;
- onderhoud conform meerjarenonderhoudsbegroting;
- de levensduur van een onroerend goed wordt na uitvoering van een renovatie gesteld op 30 jaar;
- grond op basis van actuele waarde (opwaardering met 2,25%, discontovoet zie bovenstaande);
- afwaarderen naar lagere bedrijfswaarde op complex niveau.
In de winst- en verliesrekening is een afwaardering van € 1.919.210 verwerkt. Het betreft het saldo van
vrijval en tekorten in een aantal complexen.
Verzekerde waarde
De onroerende goederen zijn verzekerd op geïndexeerde herbouwwaarde (exclusief fundamenten) tegen
risico’s van brand- en stormschade. Vanaf 2009 is een nieuwe brand- en stormschadeverzekering afgesloten.
Premie is bedrag per woning ongeacht de herbouwwaarde en geen onderverzekering.
De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende goederen tem dienste van de exploitatie
is als volgt:
Kantoorgebouwen € 6.298.292
Automatiseringsapparatuur, inventarissen € 669.696
Reconstructieverzekering € 2.000.000
Wagenpark WA/Casco dekking
Jaarverslag 2011 83
0

84
31-12-2011 31-12-2010
Financiële vaste activa * € 1.000 * € 1.000
2.1 Deelnemingen
Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. (100%) 5.506 5.696
ROM Marsaki B.V. (16,67%) 0 0
CV De Uithof III 1.000 1.000
6.506 6.696
Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. is een 100% deelneming met een gestort kapitaal van € 5.018.000,
welke statutair gevestigd is in Terneuzen. Het doel van de onderneming is beheer- en beleggingsmaatschappij.
In 2006 is Clavis Beheer B.V. opgericht als 100% dochter van Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V.
In Clavis Beheer vinden de vennootschapsplichtige activiteiten plaats. De gerealiseerde niet intercompany
boekwinst, € 2 mio., op de overgedragen onroerende goederen is in mindering gebracht op de waarde van
de deelneming. De boekwinst valt gedurende de exploitatieperiode of bij verkoop vrij.
Per 20 september 2011 heeft ROM Marsaki B.V. haar aandeel teruggekocht en is er geen deelneming
meer.
Clavis Ontwikkeling
en
Beheer B.V.
ROM
Marsaki B.V.
C.V. De
Uithof III
Stand 1 januari 5.696 -41 1.000
Bij: storting kapitaal 0 0 0
Bij: resultaat -270 0 0
Af: correctie 0 41 0
Af: intercompany winst verkoop onroerend goed 80 0 0
Stand 31 december 5.506 0 1.000
2.2 Leningen u/g
Verwerving grond (Zuiderpark) 45 45
Clavis Ontwikkeling & Beheer B.V. 1.167 1.129
Clavis Ontwikkeling B.V. 468 244
ROM Marsaki B.V. (achtergesteld) 0 375
Fietsenplan 1 2
Stand 1 januari 1.795
Bij: storting 230
Af: aflossing -376
Bij: rente 32
Stand 31 december 1.681
1.681 1.795
2.3 Latente belasting vordering 385 203
Stand 1 januari 203
Mutatie 2011 (inzake leningen/resultaat) 182
Stand 31 december 385
Jaarverslag 2011
12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011

12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011
31-12-2011 31-12-2010
Vlottende activa * € 1.000 * € 1.000
3.1 Voorraden
Magazijnvoorraad 215 241
Verbruiksmaterialen 8 8
Onderhanden werken 1.897 687
De magazijnvoorraad is gewaardeerd op de laatst bekende inkoopprijzen.
Specificatie onderhanden werken
2.120 936
Nieuwe Kerkstaat Sluiskil 98 189
Wozoco Pattistpark 792 70
Lievenspolder 5 5
Korte Kerstraat-Dijkstraat 476 44
Oudelandse Hoek 387 379
Schelpenhoekje 139 0
3.2 Onderhanden projecten
1.897 687
Gasabsorptie Hoogbouw -49 0
3.3 Huurdebiteuren
-49 0
Huidige huurders 85 68
Vertrokken huurders 286 208
371 276
Af : voorziening -82 -87
289 189
De voorziening is bepaald op basis van aan de directie gerapporteerde beoordeling van de individuele
vorderingen.
3.4 Overige vorderingen
Omzetbelasting 309 0
Vennootschapsbelasting 504 453
Pensioenpremie 0 0
Overige debiteuren 501 486
1.314 939
De hoogte van het bedrag aan overige debiteuren wisselt door de facturatie inzake projecten. A.g.v. verandering
van automatiseringspaket is er een mutatie in de overige debiteuren naar huurdebiteuren.
3.5 Overlopende activa
Diverse 105 278
3.6 Liquide middelen
Direct opvraagbaar :
105 278
Kas 0 1
Rekening-courant bank 2 4
Kruisposten -1 3
1 8
Jaarverslag 2011 85

86
31-12-2010 31-12-2010
4.1 Eigen vermogen * € 1.000 * € 1.000
Overige reserves
Saldo per 1-1 17.992 20.961
Jaarresultaat -4.998 -2.969
Voorzieningen
12.994 17.992
5.1 Voorziening verliezen deelneming ROM Marsaki B.V. 0 41
5.2 Voorzieningen onrendabele investeringen
Máxima (Pattistpark) 1.118 1.025
Schelpenhoekje 1.500 0
Niebouw Sluiskil 0 200
2.618 1.225
5.3 Voorziening latente belastingen 1.049 737
Inzake fiscale onderhoudsvoorziening, 25% van € 4.195.000
Langlopende schulden
6.1 Leningen kredietinstellingen
Het verloop van deze leningen is als volgt :
73.890 75.805
Beginsaldo 75.805 71.774
Bij : opname nieuwe lening 0 14.000
Af : aflossing boekjaar -1.915 -9.969
Eindsaldo 73.890 75.805
In 2012 zullen de aflossingen op de leningen kredietinstellingen € 1.746.000 bedragen.
Het gemiddelde rentepercentage van de schulden aan kredietinstellingen bedraagt
per 31-12-2011 4,18%
Het schuldrestant boven de 5 jaar is € 48 miljoen.
Het W.S.W. staat per 31-12-2011 borg voor leningen tot een bedrag van € 73,9 miljoen.
Voor voornoemde leningen is een negatieve hypotheekverklaring van toepassing.
6.2 Waarborgsommen 467 452
Aan de schuld wordt 2% samengestelde interest toegevoegd.
Kortlopende schulden
7.1 Leveranciers 548 548
7.2 Belastingen en sociale verzekeringen
Omzetbelasting 243 9
Af te dragen loonbelasting/premies werknemersverzekeringen 56 55
Vennootschapsbelasting 0 0
Pensioenpremie 30 36
7.3 Overlopende passiva
329 100
Nog niet vervallen rente 901 982
Afrekening inzake leveringen en diensten 317 0
Overige 246 414
1.464 1.396
7.4 Schulden aan kredietinstellingen 681 437
Rekening courant faciliteit bij ING Bank is € 3,4 mio, waarvoor geen zekerheden zijn gesteld.
Jaarverslag 2011
12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011

12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011
NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN
Borg Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V.
Op 27 september 2007 heeft Clavis een zakelijke borgtocht afgegeven met een maximum van € 15.000.000
ten gunste van ABN-AMRO ter afdekking van het kredietarrangement van bovenvermelde entiteiten.
Deze borgtocht is voor onbepaalde tijd. Indien toezichthouders aangeven dat deze borgtocht niet langer
gewenst is zal deze komen te vervallen.
Borg Clavis Ontwikkeling B.V.
Stichting Clavis koopt uiterlijk 31 december 2012 van Clavis Ontwikkeling B.V. de percelen Kop van de
Noordstraat te Terneuzen. De koopprijs bedraagt maximaal € 1.500.000 doch minimaal het uitstaande
saldo van de financiering welke geregeld is via de kredietofferte van de financier d.d 7 december 2007. Het
openstaand saldo van de financiering ultimo 2011 bedraagt € 1.322.000.
Afnamegarantie
Stichting Clavis heeft een afnamegarantie verstrekt ten aanzien van WOZOCO Pattistpark voor 13
appartementen indien deze bij oplevering nog niet zijn verkocht. De mogelijke investering voor deze
appartementen bedraagt € 2.340.000.
Jaarverslag 2011 87

88
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING
Jaarverslag 2011
2011 2010
Bedrijfsopbrengsten * € 1.000 * € 1.000
8.1 Huren
Woningen en woongebouwen 12.968 12.685
Onroerende goederen niet zijnde woningen 707 698
13.675 13.383
Af : huurderving wegens leegstand -186 -142
Af : huurderving t.g.v. tijdelijke verhuur 0 0
De huurprijzen zijn bij de aanvang van de exploitatie vastgesteld.
Daarna zijn zij onderworpen aan :
- algemene jaarlijkse huurverhoging;
- huurverhoging bij woningverbetering;
- huurharmonisatie;
- aanpassing naar reken-/markthuren.
8.2 Vergoedingen
13.489 13.241
Servicecontracten 202 200
Leveringen en diensten 686 985
888 1.185
Af: derving leveringen en diensten/overige goederen 0 -16
8.3 Verkopen uit projecten
888 1.169
Sluiskil, Nieuwe Kerkstraat 0 0
Oudeliandse Hoeve 0 0
8.4 Boekwinsten
0 0
Boekwinst verkochte woningen 264 32
Vrijval ongerealiseerde boekwinsten 80 60
Boekwinsten overige activa 1 8
8.5 Geactiveerde kosten werkapparaat
345 100
Toegerekende eigen projecturen 0 0
Toegerekende rente projecten 16 55
8.6 Overige bedrijfsopbrengsten
16 55
Doorberekend klachten/mutatieonderhoud 77 165
Doorberekende salarissen en overhead 130 121
Doorberekend werk derden 0 14
Vergoeding administratiekosten 12 9
Projecturen derden projecten 13 37
Huur logeerkamer 1 1
Vergoeding telefoonmasten/overige 28 29
261 376
12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011

12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011
2011 2010
Bedrijfslasten * € 1.000 * € 1.000
8.7 Afschrijvingen op materiële activa
Onroerende goederen in exploitatie 4.628 4.659
Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie 289 170
8.8 Waardeverandering op materiële vaste activa
4.917 4.829
Aanpassing bedrijfswaarde 3.512 1.425
3.512 1.425
Afwaardering € 1,9 mio op bezit in exploitatie als gevolg van wijziging parameters en € 1,6 mio vorming
voorziening voor Schelpenhoekje en aanvulling Máxima (Pattistpark).
8.9 Lasten onderhoud
Dagelijks onderhoud 1.431 1.301
Planmatig onderhoud 2.100 1.866
3.531 3.167
Salarissen en sociale lasten t.l.v. onderhoud -429 -484
3.102 2.683
Het dagelijks onderhoud betreft het jaarlijks terugkerend gewoon onderhoud dat rechtstreeks ten laste van
de exploitatie gebracht wordt.
8.10 Kosten uit projecten
Sluiskil, Nieuwe Kerkstraat 0 40
Oudelandse Hoeve 0 8
Foyer de Jeunesse 19 0
Erasmusstraat 39 0
Diversen 1 0
59 48
Resultaat uit projecten 59 48
8.11 Directe bedrijfslasten
Belastingen 562 480
Verzekeringen 45 69
Door te berekenen kosten leveringen en diensten aan huurders 687 856
Contributie AEDES 26 27
Bijdrage Vogelaarheffing/saneringsfonds 129 107
Overige directe exploitatielasten 118 147
8.12 Salarissen en sociale lasten
1.567 1.686
Lonen en salarissen 1.606 1.774
Sociale lasten 227 241
(Pre-)Pensioenlasten 329 318
Inleenkrachten 83 43
Overige personeelskosten 141 156
Specificatie overige personeelskosten
2.386 2.532
Reis- en verblijfkosten 35 55
Kosten opleiding 57 41
Vergoedingen 14 16
Loonheffing spaarloon 0 3
Overige 35 41
141 156
Jaarverslag 2011 89

90
8.13 Overige bedrijfslasten
Jaarverslag 2011
2011 2010
* € 1.000 * € 1.000
Huisvestingskosten 154 169
Bezoldiging Raad van Commissarissen 34 34
Overige algemene kosten 889 1.198
Specificatie overige algemene kosten
1.077 1.401
Promotie- en advertentiekosten 81 88
Kosten vervoermiddelen 84 102
Drukwerk en kantoorbenodigdheden 57 52
Porti en telefoon 55 78
Contributie en abonnementen 26 31
Kosten automatisering 116 172
Accountantskosten 48 51
Kosten populair jaarverslag 14 0
Advieskosten 221 200
Verzekeringen 22 18
Klein materiaal/gereedschap/onderhoud inventaris 5 28
Sociaal beheer/leegstandskosten/verhuurbevorderende
maatregelen 147 166
Dotatie dubieuze debiteuren 123 135
Bankkosten 12 8
Overige kosten Raad van Commissarissen 0 7
Herrekening omzetbelasting 2006-2010 -309 0
Overige algemene kosten 187 62
Financiële baten en lasten
8.14 Rentebaten
1.198 1.198
Rente vorderingen 99 81
Rente liquide middelen 1 0
8.15 Rentelasten
100 81
Rente leningen -3.169 -3.208
Rente overige leningen 0 -9
Rente belastingdienst 0 -7
Rente rekening-courant -3 -97
Rente waarborgsommen -9 -9
-3.181 -3.330
12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011

12.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENING
2011
2011 2010
* € 1.000 * € 1.000
8.16 Vennootschapbelasting -141 -26
Clavis heeft met ingang van 2008 belastingplicht voor de vennootschapsbelasting.
In 2006 en 2007 waren woningcorporaties alleen voor hun commerciële activiteiten belastingplichtig.
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2011
Acute belastingen 2011 0
Mutatie latente belastingvordering (verliescompensatie) 182
Mutatie latente belastingverplichting 2011 (mutatie onderhoudsvoorziening) -312
Correctie voorgaande jaren -11
-141
Het belastbare bedrag is als volgt bepaald: -4.703
Resultaat voor belastingen volgens de enkelvoudige jaarrekening
Bij: lagere fiscale afschrijvingen 3.023
bijzondere waardeverminderingen 3.512
niet aftrekbare kosten (heffing CFV) 129
niet aftrekbare kosten (Oort kosten) 6
Af: lagere fiscale winst verkoop/sloop woningen -273
fiscale onderhoudsvoorziening -1.247
vrijval niet gerealiseerde intercompany resultaten -80
agio leningen u/g en o/g -39
6.670
-1.639
Belastbaar resultaat 328
Het fiscale resultaat en de acute vennootschapsbelasting zijn op basis van de huidige kennis bepaald.
De werkelijke acute vennootschapsbelasting kan nog (in geringe mate) afwijken van de berekende vennootschapsbelasting.
Voor de jaren 2008 en 2009 is de definitieve aanslag reeds ontvangen. Voor meer
toelichting verwijzen wij naar de fiscale positie.
8.17 Resultaat deelnemingen
Resultaat Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. -270 141
Resultaat De Uithof lll CV* 0 30
Resultaat ROM Marsaki B.V. 115 -202
*In 2010 was de rentevergoeding verwerkt als resultaat deelneming
Per 2011 is deze verwerkt als rente bate.
Voorstel resultaatbestemming
-155 -31
Algemene reserve -4.998 -2.969
Totaal -4.998 -2.969
Jaarverslag 2011 91

92
Jaarverslag 2011

C.
VERKLARINGEN
C. VERKLARINGEN
Jaarverslag 2011 93

13. CONTROLEVERKLARING
94
Jaarverslag 2011
13.
CONTROLE-
VERKLARING

13.
CONTROLE-
VERKLARING
13. CONTROLEVERKLARING
Jaarverslag 2011 95

96
14. VERKLARING VAN HET BESTUUR
De directeur/bestuurder van Stichting Clavis verklaart dat alle uitgaven in 2011 en
alle genomen besluiten uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan.
w.g. R. de Ridder,
Directeur/bestuurder.
Terneuzen, 10 mei 2012
Jaarverslag 2011
14.
VERKLARING
BESTEDE
MIDDELEN

15.
VERKLARING
VAN DE RAAD VAN
COMMISSARISSEN
15. VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
In dit jaarverslag is de jaarrekening 2011 opgenomen zoals deze door de directie is
opgemaakt. De jaarrekening 2011 is door Ernst & Young accountants onderzocht en
van een goedkeurende controleverklaring voorzien, zoals elders in dit jaarverslag blijkt.
De Raad van Commissarissen geeft haar goedkeuring aan deze jaarrekening.
Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid en
beheer.
Aldus getekend door de Raad van Commissarissen van Stichting Clavis te Terneuzen,
dd. 22 mei 2012
w.g. Dhr. E.P.H. Kerckhaert, voorzitter
w.g. Dhr. M.H.B.M. van de Vijver, vice-voorzitter
w.g. Dhr. G. van den Berg
w.g. Dhr. A. van Houcke
w.g. Mw. S. Verburg
w.g. Dhr. C.H.M. van Waes
Jaarverslag 2011 97

Bezoekadres:
Rossegracht 2
4531 HC Terneuzen
Postadres:
Postbus 150
4530 AD Terneuzen
Telefoonnummer: 0115-622444
E-mail: info@clavis.cc
Website: www.clavis.cc