visiedocument - Gemeente Heerlen

VISIEDOCUMENT HERBESTEMMING TEMMING ARCUS 

LOCATIES, TE HEERLEN 

GEMEENTE HEERLEN EN HET ARCUS COLLEGE 

12 maart 2013 

076915187:A - Definitief, vertrouwelijk 

E06041.002037.0120

Inhoud 

visiedocument herbestemming Arcus locaties, te Heerlen 

1 Inleiding.................................................................................................................................................................5 

2 Samenvatting ........................................................................................................................................................7 

2.1 herbestemming arcus locaties...................................................................................................................8 

3 Randvoorwaarden en uitgangspunten van invloed op herbestemming..................................................10 

3.1 algemene ruimtelijke randvoorwaarden...............................................................................................10 

3.2 marktomstandigheden ............................................................................................................................10 

3.3 demografische informatie .......................................................................................................................11 

3.4 economie en werkgelegenheid...............................................................................................................11 

3.5 parkeren en mobiliteit .............................................................................................................................11 

3.6 trends en beleid ........................................................................................................................................12 

3.6.1 wonen ....................................................................................................................................12 

3.6.2 zorg ........................................................................................................................................12 

3.6.3 kantoren.................................................................................................................................12 

3.6.4 detailhandel / retail ..............................................................................................................12 

3.6.5 horeca / hotels.......................................................................................................................12 

3.7 overig .........................................................................................................................................................13 

4 Analyse en uitwerking per locatie ..................................................................................................................14 

4.1 algemeen ...................................................................................................................................................14 

4.2 arcus locaties.............................................................................................................................................14 

4.3 benzenraderweg.......................................................................................................................................16 

4.3.1 stedenbouwkundige visie ...................................................................................................16 

4.3.1.1 situering........................................................................................................16 

4.3.1.2 cultuurhistorie en archeologie ...................................................................16 

4.3.1.3 ruimtelijke beschrijving ..............................................................................16 

4.3.1.4 eigendommen ..............................................................................................17 

4.3.2 scenario’s ...............................................................................................................................18 

4.3.3 functies welke gemeente heerlen niet wenselijk acht......................................................18 

4.3.4 ontwikkelingsrichtingen......................................................................................................18 

4.4 diepenbrockstraat.....................................................................................................................................19 


4.4.1.1 situering........................................................................................................19 

4.4.1.2 bestemmingsplan ........................................................................................19 



4.4.1.5 eigendommen ..............................................................................................21 

4.4.2 scenario’s ...............................................................................................................................21 

4.4.3 functies welke gemeente heerlen niet wenslijk acht........................................................21 


4.5 drieschstraat..............................................................................................................................................23 


4.5.1.1 situering........................................................................................................23 

076915187:A - Definitief, vertrouwelijk ARCADIS 1





4.5.1.5 eigendommen ..............................................................................................25 

4.5.2 scenario’s ...............................................................................................................................25 



4.6 gasthuisstraat / klompstraat ...................................................................................................................27 


4.6.1.1 situering........................................................................................................27 



4.6.1.4 eigendommen ..............................................................................................29 

4.6.2 scenario’s ...............................................................................................................................29 



4.7 schandelermolenweg...............................................................................................................................31 


4.7.1.1 situering........................................................................................................31 




4.7.1.5 eigendommen ..............................................................................................33 

4.7.2 scenario’s ...............................................................................................................................33 



4.8 willemstraat ..............................................................................................................................................35 


4.8.1.1 situering........................................................................................................35 




4.8.1.5 eigendommen ..............................................................................................37 

4.8.2 scenario’s ...............................................................................................................................37 



5 Vastgoedmanagementaspecten........................................................................................................................39 

5.2 marktconsultatie.......................................................................................................................................39 

5.3 vastgoedmanagement bij leegstand.......................................................................................................40 

5.4 vervolgstappen.........................................................................................................................................40 

5.4.1 verslagen ...............................................................................................................................41 

Bijlage 1 Benzenraderweg...........................................................................................................................46 

Bijlage 1.1 Algemene indruk..........................................................................................................................47 

Bijlage 1.2 Aangepaste tekening....................................................................................................................48 

Bijlage 1.3 Vigerend bestemmingsplan.........................................................................................................49 

Bijlage 2 Diepenbrockstraat .......................................................................................................................51 

2 ARCADIS 076915187:A - Definitief, vertrouwelijk





Bijlage 3 Drieschstraat.................................................................................................................................57 




Bijlage 4 Gasthuisstraat / Klompstraat .....................................................................................................62 

Bijlage 4.1 Algemene indruk .........................................................................................................................63 



Bijlage 5 Schandelermolenweg..................................................................................................................70 




Bijlage 6 Willemstraat..................................................................................................................................75 


Bijlage 6.2 Tekening aangepast......................................................................................................................77 

Bijlage 6.3 Vigerende bestemmingen............................................................................................................81 

Colofon.......................................................................................................................................................................82 


1 Inleiding 

Het Arcus College bouwt momenteel een nieuwbouw Campus en heeft de nieuwbouw van de 

Zorgacademie betrokken. Dit resulteert er in dat een groot deel van het primaire proces (en daarmee ook 

zeggende een groot deel van de ruimtebehoeften) in deze nieuwbouwlocaties zal worden geconcentreerd. 

De oude onderwijslocaties bieden na de realisatie van deze nieuwbouw geen of onvoldoende 

ondersteuning aan het primaire proces van het Arcus College. 

Het managen van vastgoed is voor het Arcus College geen primair proces. Daarom is het zaak het 

maatschappelijk kapitaal dat in dit vastgoed is vertegenwoordigd, te transformeren naar hernieuwde 

inzetbaarheid voor het onderwijs. In de tussenliggende periode: van einde bijdrage primair proces en 

verkoop, zullen de locaties op een zo adequaat mogelijke wijze worden gemanaged. 

Gemeente Heerlen is als publiek orgaan gebaat bij zorgvuldig ruimtelijk beleid. Het vrijkomen van de acht 

onderwijslocaties van het Arcus College heeft zeker invloed op het ruimtelijk beleid. Denk aan de risico’s 

van verpaupering en leegstandproblematiek. Het Arcus College en gemeente Heerlen wensen daarom 

gezamenlijk de huidige onderwijslocaties van het Arcus College op een voor de gemeente Heerlen, het 

Arcus onderwijs en de direct betrokken belanghebbenden op een adequate manier te laten overgaan in een 

nieuwe bestemming. Partijen zijn gezamenlijk opdrachtgever van dit visiedocument. 

Gemeente Heerlen heeft dit verwoord in haar opdrachtomschrijving “Visievorming vrijkomende locaties 

Arcus, d.d. 5 april 2012, versie 1”. 

De probleemstelling in deze opdrachtomschrijving luidt: 

De locaties van de bestaande gebouwen van Arcus komen op korte termijn vrij. Er is geen visie over de 

herontwikkeling van deze plekken. Dit zou kunnen leiden tot ongewenste of zelfs geen ontwikkelingen. 

Doel van de opdracht is als volgt omschreven: 

Een visie voor de herontwikkeling van de vrijkomende Arcus locaties die leidt tot wenselijke ontwikkelingen. 

Het resultaat van deze gezamenlijk op te stellen visie is dan ook: 

Het opstellen van een intern en extern gedragen haalbare visie voor de herontwikkeling van de vrijkomende Arcus 

locaties. Deze visie moet als basis dienen voor een door externe partijen op te stellen uitvoeringsplan. De gemeente 

heeft met deze visie een middel om het door externen opgestelde plan te toetsen. 

Het Arcus College ondersteunt de bovengenoemde opdrachtomschrijving voor zover de financiële en 

kwalitatieve belangen van Arcus College gewaarborgd blijven. 

Het Arcus College, gemeente Heerlen, Parkstad Limburg en de provincie Limburg hebben deze financiële 

en kwalitatieve belangen gezamenlijk vastgesteld in de “Overeenkomst inzake Nieuwbouwlocaties Arcus 

College, 06-02-2007. 

CITAAT art 1.7: 

De gemeente verplicht zich tot: 

Het leveren van inspanningen bij het vinden van ontwikkelingsmogelijkheden met een maximale opbrengst voor het 

Arcus College t.a.v. de in de periode 2009-2015 af te stoten locaties van het Arcus College, voor zover passend binnen 

de stedenbouwkundige uitgangspunten van de Gemeente. 



Hoofdstukindeling: 

In hoofdstuk 2 is de samenvatting van deze gezamenlijk gedragen visie weergegeven. 

In hoofdstuk 3 worden de randvoorwaarden (ruimtelijk, economisch, demografische e.d.) vanuit de lokale 

marktomstandigheden, en trends weergegeven. Hierbij is veelal gebruik gemaakt van bestaand (vigerend) 

lokaal overheidsbeleid, visies en de economisch-, sociaal-/ maatschappelijk- en vastgoed gerelateerde 

branche-informatie. 

In hoofdstuk 4 wordt de informatie uit hoofdstuk 3 gecombineerd met de specifieke locatie kenmerken. 

Resulterend in een stedenbouwkundige visie, beeldvorming en beschrijving per locatie. Scenario’s die nu 

reeds voorspelbaar zijn/lijken worden hier ook beschreven, geanalyseerd en van advies voorzien. 

Duidelijk wordt vervolgens welke bestemmingen niet wenselijk zijn en welke bestemmingen juist de 

voorkeur krijgen. De bewegingsvrijheid om nog andere initiatieven vorm te geven blijft daarmee bestaan, 

doch zal de (ruimtelijke) haalbaarheid door de duidelijke keuzes die gemaakt zijn, beter zijn te managen. 

In hoofdstuk 5 worden de gebruikelijke vastgoedmanagementaspecten als: communicatie met de buurt, 

marktconsultatie en leegstandmanagement beschreven. 

Ten slotte, voor elke locatie is aangegeven welke bestemming zeker niet en welke ontwikkelingsrichting 

gewenst is. Hiermee worden de mogelijkheden om tot vervreemding te komen concreter gemaakt. Deze 

bestemmingen zijn verwerkt in dit visie document. 

Arcus College zal dit visiedocument ter accordering voorleggen aan haar College van bestuur. De 

gemeente Heerlen zal het bespreken met het College van B&W. Indien het college van B&W akkoord is, 

gaat het document met een memo naar de commissie Ruimtelijke Ontwikkeling ter kennisgeving. 


2 Samenvatting 

Het Arcus College en de gemeente Heerlen zijn gebaat bij een ordelijke herbestemming van de “oude” 

Arcus onderwijslocaties. Verpaupering en leegstandsproblematiek moeten voorkomen worden. Het Arcus 

College, gemeente Heerlen, Parkstad Limburg en de provincie Limburg hebben deze belangen 

gezamenlijk vastgesteld in de “Overeenkomst inzake Nieuwbouwlocaties Arcus College, 06-02-2007. 

CITAAT art 1.7: 

De gemeente verplicht zich tot: 

Het leveren van inspanningen bij het vinden van ontwikkelingsmogelijkheden met een maximale opbrengst voor het 

Arcus College t.a.v. de in de periode 2009-2015 af te stoten locaties van het Arcus College, voor zover passend binnen 

de stedenbouwkundige uitgangspunten van de Gemeente. 

Arcus College wenst de locaties te vervreemden zodat ze niet meer op de onderwijsexploitatie drukken. 

Vervreemding is mogelijk indien er een adequate nieuwe bestemming wordt gevonden. Een nieuwe 

bestemming dient ook te passen bij het ruimtelijk beleid van de gemeente Heerlen. 

Gemeente Heerlen en Arcus College hebben daarom gezamenlijk onderzocht welke herbestemming niet 

gewenst is en welke herbestemming wel de voorkeur heeft. De algemene marktomstandigheden, een 

beknopte stedenbouwkundige visie en de specifieke locatiekenmerken vormen de basis om tot deze 

destillatie te geraken. 

Alle overige bestemmingen, welke niet genoemd worden bij “niet gewenste bestemmingen” of 

“ontwikkelingsrichtingen”, worden op basis van dit document en op basis van vigerend beleid getoetst op 

geschiktheid. 

Indien een herbestemming in de praktijk niet mogelijk blijkt, of het kunnen invullen langer duurt dan 

gewenst, zal Arcus College zich gedurende de tijdelijke (geheel of gedeeltelijke) leegstand inspannen om 

de locatie op een zorgvuldige en professionele manier te managen. Ook de gemeente Heerlen neemt een 

inspanningsverplichting op zich om de leegstandsrisico’s zoveel mogelijk te beperken. Enerzijds op basis 

van de bepalingen uit de bovengenoemde overeenkomst, anderzijds vanuit de reguliere wettelijke taken 

en bevoegdheden van de gemeente Heerlen, denk bijvoorbeeld aan handhaving, informatieverschaffing, 

participatie- en wijkontwikkelingstrajecten. 

Tenslotte zal gemeente Heerlen en Arcus College de communicatie met de belanghebbenden voldoende 

aandacht geven! 

Hierna treft u in een tabel de uitkomsten van de herbestemming aan. 



2.1 HERBESTEMMING ARCUS LOCATIES 

Locatie Niet wenselijk Ontwikkelingsrichtingen 

Benzenraderweg Grootschalige 

detailhandel of Retail; 

Diepenbrockstraat Grootschalige 

detailhandel of Retail; 

Drieschstraat Grootschalige 

kantoren; 

Retail; 

Cultuurverzamelgebouw; 

Kantoren; 

Gemengde functies. 

Poort van Terworm; 

Aanhaken aan Coriopolis; 

Grootschalig kantoorgebouw; 

Sportschool; 

Skatevoorziening; 

Centrale wijkvoorziening. 

Pop oefenruimte; 

Gedeeltelijke sloop; 

Teruggeven aan de buurt als park. 

Gasthuisstraat/Klompstraat Hotelfunctie; Cultuurhistorisch; 

Schandelermolenweg Stedelijke voorziening 

Retail; 

Kleinschalige kantoorbehoefte; 

Bètahuis 2; 

70+ voorzieningen; 

Museum; 

Karakteristiek gebouw in groene 

omgeving; 

Welness, kuuroord en ontspanning; 

Zorgwoningen; 

Ondersteunende detailhandel en 

Retail; 

Collectief opdrachtgeverschap; 

Revalidatiecentrum; 

Bijzondere woonvormen voor jonge 

mensen; 

Tijdelijke studentenwoningen; 

Long-stay woningen; 

Clusteren van kinderopvang; 

Combinaties. 

Reparatie auto’s en bromfietsen; 

Reparatie ten behoeve van 

particulieren; 

Kleinschalig goederen/wegvervoer; 

Autoparkeerterreinen, 

parkeergarage; 

Personenautoverhuur; 

Verhuurbedrijven voor 

transportmiddelen; 

Verhuurbedrijven voor machines en 

werktuigen; 

Verhuurbedrijven voor onroerende 

goederen; 


Meezenbroekerweg* P.M. P.M. 

Willemstraat Geen Retail; 

Tabel 1Herbestemming Arcus Locaties 

De huidige (onderwijs)bestemming en de bestemming ondersteunende kantoorfunctie is en blijft bij elke locatie als 

voorkeursbestemming gehandhaafd. 

Solitaire woonfunctie; 

Grootschalige 

kantoorfunctie; 

*De onderwijslocatie aan de Meezenbroekerweg is tijdens het schrijven van dit visiedocument in een vergevorderd 

stadium van verkoop. Mocht blijken dat de verkoop alsnog géén doorgang vindt, dan zullen partijen de bij deze 

locatie behorende kwalificaties, alsnog aan dit document toevoegen. 

Scholen voor basis, voortgezet; 

beroeps, hoger en overig onderwijs. 

Open ruimte, plein; 

Grootschalige Leisure; 

Skatebaan/discotheek/bowlingbaan. 



3 Randvoorwaarden 

en 

uitgangspunten van invloed op 

herbestemming 

3.1 ALGEMENE RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN 

Naast het reguliere bestemmingsplan en bouwplanbeoordeling worden planinitiatieven ook getoetst aan 

globale visies en beleidsdocumenten. 

Voor de visievorming omtrent de herbestemming van de Arcus locaties zijn de volgende documenten 

visies, nota’s als input gebruikt en als randvoorwaarden samengevat: 

Integrale centrumvisie augustus 2005; 

Nota ruimtelijke kwaliteit Heerlen 2011; 

Stadsvisie Heerlen 2026; 

Regionale woonstrategie 2012; 

Regionale woonvisie 2006-2010; 

Regionale woningbouwprogrammering 2006-2012; 

Parkeernota Heerlen 2010; 

3.2 MARKTOMSTANDIGHEDEN 

In 2013 is de economische- en vastgoedcrisis nog steeds in volle hevigheid aanwezig. Leegstaande objecten 

worden niet zondermeer direct ingevuld door nieuwe gebruikers. Er is een overschot aan vastgoed. Huur- 

en koopprijzen staan onder druk. Dit betekent dat de aanbieders op de markt elkaar heftig beconcurreren 

op prijs, incentives, en andere voordelen. 

De prijzen van bestaand vastgoed zijn stevig gedaald, nieuwbouw is verhoudingsgewijs flink duurder 

geworden dan het behouden / renoveren van bestaand vastgoed. Dit biedt ook weer een kans. Anderzijds 

worden de energieprestaties van (nieuw) vastgoed steeds verder verhoogd, hieraan kan bestaand 

vastgoed niet altijd voldoen. 

Door de geschiedenis van de mijnen is de stad Heerlen opgebouwd als een stad van buurten, en niet 

vanuit een stadshart als veel andere steden. De cohesie is er in de buurten, het stadcentrum heeft deze 

functie van oudsher niet kunnen invullen. Kortom de marktomstandigheden zijn zeer uitdagend. 


3.3 DEMOGRAFISCHE INFORMATIE 

Gemeente Heerlen heeft al jaren te kampen met vergrijzing en ontgroening. Landelijk loopt Parkstad 

Limburg hiermee voorop ten opzichte van de rest van Nederland. Dit legt extra druk op de woningmarkt 

maar ook het bedrijfsleven in Heerlen. Er zijn “ordeningscriteria” opgesteld om de overcapaciteit aan 

woningen en de bouw daarvan te ordenen. 

3.4 ECONOMIE EN WERKGELEGENHEID 

Gemeente Heerlen heeft gemiddeld gezien een laag opgeleide bevolking, hoog werkeloosheidspercentage, 

veel uitkeringsgerechtigden en relatief weinig ondernemerschap. Terwijl juist de werkenden en hoger 

opgeleiden zorgdragen voor extra economische impulsen, hogere inkomens en daarmee ook bestedingen. 

Gemeente Heerlen is historisch gezien steeds afhankelijk geweest van enkele grote werkgevers eerst de 

mijnen, en daarna in het kader van het rijkspreidingsbeleid: het ABP, de Belastingdienst, het CBS, de Open 

Universiteit e.d. 

Parkstad Limburg loopt landelijk voorop met de vergrijzing, men kan deze kennis gebruiken om straks 

andere gemeenten te helpen. Zo worden al ideeën gelanceerd om deze senioreneconomie verder tot 

ontwikkeling te brengen. Heerlen heeft de krimp geaccepteerd en wil doorgroeien naar een aantrekkelijke 

en leefbare stad met bijbehorende economie. 

De economisch speerpunten van de gemeente Heerlen zijn: 

Nieuwe energie; 

Detailhandel; 

ICT en dienstverlening; 

Medische technologie en zorg; 

Creatieve industrie. 

De samenwerking met Parkstad Limburg en duurzaamheid staan hierbij voorop. 

3.5 PARKEREN EN MOBILITEIT 

In Heerlen zijn er met name in het centrum problemen tussen vraag en aanbod van parkeren. Maar ook 

soms in de wijken en bij bedrijventerreinen. Op andere plaatsen zijn parkeerterreinen ingericht welke niet 

of nauwelijks gebruikt worden. De parkeerbalans moet meer in evenwicht worden gebracht, zowel 

kwalitatief als kwantitatief. 

Tabel 2 bron Parkeernota Heerlen 2010 



De gemeente Heerlen is in de Euregio gunstig gelegen ten opzichte van de uitvalswegen naar Aken en 

Maastricht. Maar ook de ontsluitingen naar Sittard, Eindhoven en Antwerpen zijn goed bereikbaar. 

3.6 TRENDS EN BELEID 

3.6.1 WONEN 

Het aanbod aan woningen in Heerlen is groot. Het kwalitatief aanbod kan verbeteren. Om nieuwe 

woningbouw te realiseren geldt dat dit alleen mogelijk is als er tevens een sloopopgave wordt ingevuld. 

Per saldo moeten er geen extra woningen worden toegevoegd. Wat betreft de verdeling van woningen 

heeft het centrum behoefte aan extra woningen, en niet alleen in het topsegment. De woningmarkt wordt 

dus niet volledig op slot gezet, doch dient aan strikte criteria te worden voldaan. 

3.6.2 ZORG 

Omdat de lokale bevolking sterk vergrijst, is er extra behoefte aan zorgwoningen, en zorgconcepten. 

Marktpartijen hebben de afgelopen jaren, deels uit noodzaak, met deze ruimtebehoefte hun vastgoed 

willen transformeren. Diverse zorgwoningen en zorgconcepten zijn bij zorgaanbieders voorgelegd en als 

plan ingediend bij de gemeente Heerlen. Hierdoor is ook deze behoefte nog enkel onder strikte condities 

in te vullen. 

3.6.3 KANTOREN 

De nieuwe vraag naar kantoorruimten in Heerlen is laag. Er is weinig hoogwaardig aanbod. 

Herontwikkelingsprojecten en verduurzaming zijn gewenst, doch nog niet ingevuld door de markt of de 

overheid. Grote projecten die in de planning staan zijn Maankwartier en Schinkelkwadrant (stadskantoor). 

Het is een behoorlijke opgave deze projecten tot ontwikkeling en uitvoering te brengen. 

Het aanbod aan vrijkomende kantoorruimten stijgt al enkele jaren. In 2012 bedroeg de stijging van het 

aanbod 4% (in totaal daarmee bijna 70.000 m² kantoorruimte). Juist centrum Heerlen heeft in 2012 tot de 

stijging van het aanbod bijgedragen. Het opname volume is in 2012 verder gedaald. De gerealiseerde 

opname kenmerkt zich door een lagere huurprijs (€ 100,-- per m²). Het aanbod aan bedrijfsruimten is in 

2012 met 35% gestegen, er zijn geen bedrijfsruimten afgenomen. (bron: o.a. Dynamis sprekende cijfers 

2012). 

3.6.4 DETAILHANDEL / RETAIL 

Heerlen heeft het grootste winkelaanbod van Limburg. Na de stadsregio’s Maastricht en Aken is het de 

meest bezochte winkelstad van de Euregio. De woonboulevard is met circa 140.000 m² 

winkelvloeroppervlak de grootste woonboulevard van de Euregio. 

3.6.5 HORECA / HOTELS 

Toerisme moet een grotere kans krijgen, zo wordt in de visies (ad 3.1) gesteld. Denk ook aan de potentie 

van de gehele regio Zuid-Limburg en Parkstad. De Sibelco groeve kan als toeristische functie ontwikkeld 

worden. Op dit moment staat de horeca en de hotellerie in Heerlen onder druk. Heerlen heeft nog een te 

weinig toeristische aantrekkende functie, ondanks de ontwikkeling in Landgraaf van Mondo Verde en 

Snowworld. Extra ruimte toevoeging is gewenst als de ontwikkeling een zelfstandig aantrekkende functie 

heeft en de diversiteit van het aanbod daardoor verbetert. 


Horecafuncties met autonome of specifieke aantrekkingskracht kunnen volgens de (concept) horecavisie 

wel toegevoegd worden: er wordt ook nog gezocht naar een locatie voor een Discotheek, de Willemstraat 

(deels Arcus locatie) werd reeds in 2002 als geschikte locatie genoemd! 

3.7 OVERIG 

De stadsvisie Heerlen geeft nog een aantal richtinggevende speerpunten, een aantal voorbeelden: 

in Heerlen is een grote behoefte aan levendigheid, creativiteit, cultuur en ontspanning. 

Het centrum moet krachtig zijn, en plaats bieden voor jongeren en ouderen. 



4 Analyse 

4.1 ALGEMEEN 

en uitwerking per locatie 

In hoofdstuk 3 zijn de algemene randvoorwaarden en uitgangspunten beknopt weergegeven. In dit 

hoofdstuk zullen we de locaties zelf bespreken. Gemeente Heerlen heeft haar stedenbouwkundigen de 

opgave gegeven vanuit de omgeving en de bestaande ruimtelijke kwaliteit van de locatie, nieuwe 

ontwikkelingsrichtingen te benoemen. Er wordt beoogd een lange termijn visie voor de locaties te vormen. 

De analyse geeft ook een helder beeld van bestemmingen die de gemeente Heerlen absoluut niet wil, deze 

zijn apart benoemd. Bestemmingen die in dit visiedocument niet apart benoemd zijn maar ook niet strijdig 

zijn met de bestemmingen die de gemeente Heerlen absoluut niet wil, mogen nader onderzocht worden. 

Zodoende sluiten we niet bij voorbaat eventuele marktinitiatieven uit. 

Het kan zijn dat de voor de lange termijn gewenste ontwikkelingen gelet op de vastgoedcrisis nu niet 

uitvoerbaar zijn. Daarom worden ook tijdelijke initiatieven toegestaan, om verpaupering te voorkomen. 

Wanneer deze tijdelijke initiatieven succesvol blijken te zijn, wordt niet uitgesloten dat ze alsnog een 

permanent karakter krijgen. In de bijlagen zijn als naslagwerk de gebouw specifieke kenmerken 

weergegeven. Zodoende kan de lezer zich desgewenst nog een concreter beeld vormen bij de 

verschillende locaties. 

4.2 ARCUS LOCATIES 


De volgende Arcus College locaties zijn in het onderzoek betrokken: 

Benzenraderweg; 

Diepenbrockstraat; 

Drieschstraat; 

Gashuisstraat/Klompstraat; 

Schandelermolenweg; 

Willemstraat. 

Deze locaties worden nu individueel besproken. 

*De onderwijslocatie aan de Meezenbroekerweg is tijdens het schrijven van dit visiedocument in een vergevorderd 

stadium van verkoop. Mocht blijken dat de verkoop alsnog géén doorgang vindt, dan zullen partijen de bij deze 

locatie behorende kwalificaties, alsnog aan dit document toevoegen. 



4.3 BENZENRADERWEG 

4.3.1 STEDENBOUWKUNDIGE VISIE 

4.3.1.1 SITUERING 

Deze Arcus locatie wordt begrensd door de Burgemeester Gijzelslaan, Bekkerweg en de Benzenraderweg. 

De locatie ligt op loopafstand van het (bus) station en het centrum van Heerlen. Het gebouw beschikt over 

beperkte parkeermogelijkheden. 

De locatie is gesitueerd binnen het vigerende bestemmingsplan “Lindeveld op de Nobel” en draagt hierin 

de bestemming “Onderwijsvoorzieningen”. De methodiek van het bestemmingsplan kan worden 

omschreven als een ”gedetailleerd bestemmingsplan” waarbij de feitelijke situatie op een zeer strakke 

wijze is bestemd en weinig of geen ruimte laat voor uitbreiding of ontwikkeling. Binnen het vigerende 

bestemmingsplan is een andere bestemming dan scholen op dit moment niet mogelijk. 

4.3.1.2 CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE 

Het college van Burgemeester en Wethouders heeft d.d. 12 september 2008 besloten een archeologische 

verwachting- en cultuurhistorische kaart vast te stellen voor de gemeente Heerlen. Dit impliceert o.a. dat 

de vastgestelde kaart (en daarbij behorende adviezen) te gebruiken en te implementeren in de nog te 

produceren bestemmingsplannen van de gemeente Heerlen zolang de verankering in 

bestemmingsplannen nog niet heeft plaatsgevonden. Op de legenda van de kaart is de locatie aangeduid 

als een gebied met hoge verwachtingswaarde. Het gebied maakt onderdeel uit van de historische kern. Uit 

oogpunt van archeologie verdient deze locatie de nodige aandacht. Cultuurhistorisch gezien is het 

gebouw van grote waarde. 

4.3.1.3 RUIMTELIJKE BESCHRIJVING 

Foto 1 Locatie Benzenraderweg 


De locatie ligt op de scheiding van de rand van het centrum van Heerlen en de wijk Bekkerveld. De 

typologie van de aanwezige bebouwing kan voor een groot deel worden gekarakteriseerd als 

vooroorlogse herenhuisachtige bebouwing waarbij de Benzenraderweg nog onderdeel uitmaakt van de 

oude historische lintbebouwing. Door het doortrekken van de Burgemeester Gijzelslaan is een driehoek 

ontstaan waarbinnen zich een eiland lijkt te bevinden. Dit maakt het tot een unieke locatie omdat deze van 

drie zijden bereikbaar en zichtbaar is. Het gebouw is goed ingepast binnen de stedenbouwkundige 

structuur en de architectuur en de proporties van het gebouw zijn aangepast aan de aanwezige 

bebouwingstypologie. Het aanwezige groen op de locatie versterkt het idee van een eiland en 

verbijzondert de locatie. Potenties van de locatie zijn de schaal en maat van de bebouwing, de unieke 

situering binnen de stedenbouwkundige structuur, de goede bereikbaarheid en korte afstand tot de 

autowegen naar Maastricht en Geleen. Het gebouw is door zijn karakteristieke architectuur zeer 

representatief en een duidelijk landmark. Voordeel is het ruime aantal parkeerplaatsen bij het gebouw. 

4.3.1.4 EIGENDOMMEN 

De locatie en de gebouwen zijn in eigendom van de Stichting Arcus College. De gezamenlijke oppervlakte 

bedraagt 5.740 m². 



4.3.2 SCENARIO’S 

Het gebouw is in het verleden reeds verticaal gesplitst, hetgeen ook kadastraal is aangepast. Ofwel één 

vleugel van het gebouw is in eigendom van derden. Het pand heeft als voormalige “Boosten-driehoek” 

bijzondere architectonische waarde. Bij de herontwikkeling van de resterende zaken zal hiermee rekening 

gehouden moeten worden. 

4.3.3 FUNCTIES WELKE GEMEENTE HEERLEN NIET WENSELIJK ACHT 

Grootschalige detailhandel of Retail. 

Sloop van dit architectonisch bijzondere object. 

4.3.4 ONTWIKKELINGSRICHTINGEN 

Onderwijs; 

Functie ondersteunende kantoorruimte; 

Cultuurverzamelgebouw; 

Kantoren, conform het reeds in gebruik zijnde belendende gebouwdeel; 

Gemengde functies; 

Sportschool (buurtgebonden in achterbouw); 

Zakelijke en sociale dienstverlening inclusief (ondersteunende) opslag; 

Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen; 

Centrumlocatie gebonden bedrijvigheid. 

De huidige (onderwijs)bestemming en de bestemming ondersteunende kantoorfunctie is en blijft bij elke 

locatie als voorkeursbestemming gehandhaafd. 

Op basis van voortschrijdend inzicht kan het zijn dat functies die nu gemarkeerd zijn als “wensen we niet” 

alsnog wel gewenst zijn. Een en ander ter toetsing en beoordeling van de gemeente Heerlen. 


4.4 DIEPENBROCKSTRAAT 



De locatie Diepenbrockstraat 15 ligt aan de rand van de wijk Eikenderveld en is ingeklemd tussen deze 

wijk en de stadsautoweg N281. De locatie ligt op een loopafstand van ca. 15 minuten vanaf het (bus) 

station en het centrum van Heerlen. De afslag van de N281 ligt in de nabijheid van het gebouw en een 

voetgangerstunnel verbindt de parkeerplaats “Nieuw Eykholt” (betaald) met de locatie. Rondom het 

gebouw is eveneens een ruime mogelijkheid om te parkeren (gratis). Door de ligging langs de N281 is 

sprake van een representatieve zichtlocatie. 

4.4.1.2 BESTEMMINGSPLAN 

De locatie is gesitueerd binnen het vigerende bestemmingsplan “ Antwerpen-Eikenderveld “ en draagt 

hierin de bestemming “Maatschappelijke doeleinden – onderwijsvoorzieningen”. De methodiek van het 

bestemmingsplan kan worden omschreven als een ”gedetailleerd bestemmingsplan” waarbij de feitelijke 

situatie op een zeer strakke wijze is bestemd en weinig of geen ruimte laat voor uitbreiding of 

ontwikkeling. Binnen het vigerende bestemmingsplan is een andere bestemming dan scholen op dit 

moment niet mogelijk. 






bestemmingsplannen nog niet heeft plaatsgevonden. 

Op de legenda van de kaart is de locatie aangeduid als een gebied met een lage verwachtingswaarde. Uit 

oogpunt van archeologie zijn hier geen problemen te verwachten. Cultuurhistorisch gezien is het gebouw 

niet van waarde. 




Foto 2 Locatie Diepenbrockstraat 

Deze locatie is de oorspronkelijke locatie van de St. Clara ULO voor meisjes. Vóór de aanleg van de N281 

vormde de school de grens tussen de wijk Eikenderveld en de uitlopers van het Geleenbeekdal. 

Eikenderveld heeft een heldere stedenbouwkundige structuur. De kern van de wijk is een oude 

mijnkolonie. De uitbreidingen om het centrum van de wijk zijn uit de jaren zestig van de vorige eeuw. De 

Eikenderweg vormde een directe verbinding naar spoortunnel aan de Looierstraat en was de 

hoofdontsluiting van de wijk. Deze stedenbouwkundige structuur is verstoord door de aanleg van de 

Looierstraat en N281. Hierdoor was het niet meer mogelijk om de stedenbouwkundige structuur af te 

ronden. De stedenbouwkundige structuur ter hoogte van de locatie lijkt nu rafelachtig en de positionering 

van het bouwvolume willekeurig. Slechts een smalle voetgangerstunnel verbindt nu nog het 

Geleenbeekdal met de wijk. De potentie van de locatie is de directe nabijheid van de N281, de zichtlocatie, 

de royale parkeermogelijkheden rond en nabij het gebouw en de aanwezige tunnelverbinding met het 

Geleenbeekdal. 




bedraagt 5.718 m² bestaande uit de kadastrale percelen: 

HLN01 L 00512 G – 279 m²; 

HLN01 L 00513 G – 279 m² 

HLN01 L 00547 G – 765 m² 

HLN01 L 00548 G – 4395 m² 

De aangelegde parking ligt deels op terrein van de gemeente Heerlen. 


De grondeigendommen van de locatie zijn versnipperd over zowel de gemeente Heerlen als Arcus 

College, het is raadzaam onderling overeen te komen hoe hiermee wordt omgegaan. Indien de locatie 

verder in de markt wordt gezet vormen de grondeigendommen dan geen onduidelijkheid voor 

gegadigden. 

4.4.3 FUNCTIES WELKE GEMEENTE HEERLEN NIET WENSLIJK ACHT 

Grootschalige detailhandel of Retail. 




Onderwijs; 


Poort van Terworm; 

Aanhaken aan Coriopolis; 

Grootschalig kantoorgebouw (zichtlocatie); 

Sportschool; 

Skatevoorziening; 

Centrale wijkvoorziening; 

Zorgwoon concepten; 

Zakelijke en sociale dienstverlening. 



Op basis van voortschrijdend inzicht kan het zijn dat functies die nu gemarkeerd zijn als “willen we niet” 



4.5 DRIESCHSTRAAT 



De locatie Drieschstraat ligt aan de rand van het Caumerbeekdal en wordt begrensd door de Drieschstraat 

en de Schandelerboord. De locatie ligt op loopafstand van het (bus) station en het centrum van Heerlen. 

De locatie ligt nabij de Cityring en is representatief vanaf de Schandelerboord. De ontsluiting van het 

gebouw is alleen mogelijk door de woonwijk. Bij het gebouw is beperkt parkeren mogelijk. 


Het vigerende bestemmingsplan voor deze locatie is het “Uitbreidingsplan in hoofdzaken”. De geldende 

bestemming ter plaatse is: “Bebouwde kom”. Deze bestemming bevat geen inhoudelijke bepalingen. Voor 

deze locaties geldt wat betreft de ruimtelijke voorschriften dat bij de aanvraag van een 

omgevingsvergunning wordt getoetst aan de stedenbouwkundige bepalingen, zoals opgenomen in de 

gemeentelijke Bouwverordening (conform artikel 9 lid 2 Woningwet). 


Het college van Burgemeester en Wethouders heeft dd. 12 september 2008 besloten een archeologische 


de vastgestelde kaart (en daarbij behorende adviezen) te gebruiken en te implementeren zijn, in de nog te 

produceren bestemmingsplannen van de gemeente Heerlen. 

Op de legenda van de kaart is de locatie aangeduid als een gebied met hoge verwachtingswaarde. Het 

gebied maakt onderdeel uit van de historische kern. Uit oogpunt van archeologie verdient deze locatie de 

nodige aandacht. Cultuurhistorisch gezien is het gebouw niet van waarde. 




Foto 3 Drieschstraat 

Deze Arcus locatie ligt in de wijk “Schandelen” in het Beekdal van de Caumerbeek. De Caumerbeek die 

ontspringt in de Heerlerbaan is net als het Geleenbeekdal zeer nadrukkelijk aanwezig in de topografie van 

Heerlen en heeft de ontwikkelingsrichting van Heerlen bepaald en doet dit nog steeds. De bouw van de 

huidige school was mogelijk na de sloop van een aantal woningen aan de Drieschstraat. 

Hoewel de typologie, maat en schaal van de school niet passen binnen de bestaande stedenbouwkundige 

structuur is door de sloop van de woningen, de aanwezigheid van het Beekdal op deze locatie nu voelbaar 

in de wijk. Vroeger was dit een ondoordringbare gesloten wand. 

Potenties van de locatie zijn de ligging in een parkachtige setting, de representatie van het gebouw ten 

opzichte van de Schandelerboord en de kleinschaligheid van de bebouwing. 

Nadelig zijn de beperkte parkeermogelijkheden bij het gebouw en de mogelijke verkeer aantrekkende 

werking van een toekomstige functie die een parkeerdruk kan leggen op de wijk en het Beekdal. 




bedraagt 6.565 m² bestaande uit het kadastraal perceel: 

HLN01 D 08808 G – 6.565 m². 


Vooralsnog geen bijzonderheden. 


Grootschalige kantoren. 

Retail. 




Onderwijs; 


Pop oefenruimte; 

Sloop, indien van meerwaarde ten opzichte van andere ontwikkelingen; 

Teruggeven aan de buurt als park, indien van meerwaarde ten opzichte van andere ontwikkelingen; 

Grafische reproductie en –activiteiten; 

Radio en tv gerelateerde functies; 

Muziek en theater gerelateerde functies. 






4.6 GASTHUISSTRAAT / KLOMPSTRAAT 



De locatie Klompstraat / Gasthuisstraat ligt aan de rand van het centrum van Heerlen en wordt begrensd 

door de Deken Bemelmansstraat en de Groene boord. De locatie ligt op loopafstand van het (bus) station 

en het centrum van Heerlen. Daarnaast ligt in de nabijheid een parkeergarage. De locatie ligt aan de 

Cityring is representatief en vormt een belangrijke zichtlocatie en landmark voor de toegang naar het 

centrum. 

De locatie is gesitueerd binnen het vigerende bestemmingsplan “ City-Oost” en draagt hierin de 

bestemming “Maatschappelijke doeleinden – onderwijsvoorzieningen”. De methodiek van het 



ontwikkeling. Binnen het vigerende bestemmingsplan is een andere bestemming dan scholen op dit 

moment niet mogelijk. 




de vastgestelde kaart (en daarbij behorende adviezen) te gebruiken en te implementeren is, in de nog te 

produceren bestemmingsplannen van de gemeente Heerlen, zolang de verankering in 


Op de legenda van de kaart is deze locatie aangeduid als een gebied met hoge verwachtingswaarde. 

Het gebied maakt onderdeel uit van de historische kern. Uit oogpunt van archeologie verdient deze locatie 

de nodige aandacht. Cultuurhistorisch gezien is het St. Claracollege van grote waarde. 




Foto 4 Gasthuisstraat / Klompstraat 

De huidige Arcus gebouwen bestaan an uit twee bouwdelen. Het oudste deel bestaat uit het voormalige 

Claracollege en een moderne uitbreiding van het Claracollege op de oude locatie van het St. Clara- 

klooster. Voor de aanleg van de Groene Boord liep de Gasthuistraat door en vormde het St. Cl Claracollege aracollege 

een schakel tussen het Sanatorium “Huize de Berg” en de Kneippinrichting. Heerlen was in het begin van 

de vorige eeuw in Limburg een belangrijk kuur kuur- en rustoord. 

Na de aanleg van de Groene Boord is het oude St. Claracollege nog steeds een beel beeldbepalend dbepalend object op de 

kruising van de Gasthuisstraat en de Groene Boord. Een markante toegang tot het centrum van Heerlen. 

De bebouwingstypologie van de oude school sluit qua maat, schaal en architectuur goed aan bij de 

historische kern van Heerlen. De moderne derne uitbreiding daarentegen is gedateerd (naoorlogse moderne 

architectuur) en lijkt zich af te keren van de historische stedenbouwkundige structuur. 

Van de kwaliteit van de op korte afstand gelegen groenstructuur (Groene Boord, Aambos) is geen gebruik 

gemaakt. De aanwezige openbare ruimte op de locatie is voor het grootste deel ingericht als parkeerplaats. 

De potentie van deze locatie ligt in de historie van de plek, de voor een deel karakteristieke en 

beeldbepalende bebouwing en de op korte afstand gel gelegen groenstructuur. 

28 ARCADIS 

076915187:A - Definitief, vertrouwelijk


De locatie en de gebouwen zijn in eigendom van de Stichting Arcus College. 

De gezamenlijke oppervlakte bedraagt 7.481 m² bestaande uit de kadastrale percelen: 

HLN01 D 09145 G – 1.030 m² en HLN01 D 09291 G – 6.451 m². 


Het kloostergebouw aan de Gasthuisstraat heeft een beschermde status, de uitstraling van het gebouw 

moet op deze plek behouden worden. Niet uitgesloten wordt dat enkel de gevels behouden blijven en de 

rest van het gebouw gemoderniseerd en energetisch geoptimaliseerd worden. Hierdoor kan de indeling en 

het gebruik van het gebouw geactualiseerd worden, waarmee de gebruiksmogelijkheden en dus de 

vervreemdingskansen verhoogd worden. 

Het pand aan de Klompstraat is indeling technisch gunstiger, doch heeft een te lage plafondhoogte. Dit zal 

een probleem opleveren met betrekking tot de bouwkundige eisen bij herontwikkeling. Volledige sloop 

van deze opstal behoort daarom ook tot de mogelijkheden om herontwikkeling van dit gebouw mogelijk 

te maken. 


Hotelfunctie. 




Onderwijs; 


Cultuurhistorisch; 

Kleinschalige kantoorbehoefte; 

Bètahuis 2; 

70+ voorzieningen uitsluitend voor bewoners kleinschalige woonfunctie; 

Museum (historisch besef); 

Karakteristiek gebouw in groene omgeving; 

Welness, kuuroord en ontspanning; 

Zorgwoningen indien zorgaanbieder mede eigenaar is; 

Ondersteunende detailhandel; 

Ondersteunende retail voor direct omwonenden; 

Collectief opdrachtgeverschap; 

Revalidatiecentrum; 

Bijzondere woonvormen voor jonge mensen; 

Tijdelijke studentenwoningen; 

Long-stay woningen; 

Clusteren van kinderopvang; 

Combinaties; 

Zwembad; 

Leisure/fitness. 






4.7 SCHANDELERMOLENWEG 



Deze Arcus locatie wordt begrensd door de Schandelermolenweg, de Van Limburg Stirumstraat en de 

Samuel van Houtenstraat. De locatie ligt op een loopafstand van 15-20 minuten van het (bus) station en 

het centrum van Heerlen. Het gebouw beschikt over ruime parkeermogelijkheden. 


Het vigerende bestemmingsplan voor deze locatie is het “Uitbreidingsplan in hoofdzaken”. De geldende 

bestemming ter plaatse is: “Bebouwde kom”. Deze bestemming bevat geen inhoudelijke bepalingen. Voor 

deze locatie geldt wat betreft de ruimtelijke voorschriften dat bij de aanvraag van een 


gemeentelijke Bouwverordening (conform artikel 9 lid 2 Woningwet). 




de vastgestelde kaart (en daarbij behorende adviezen) te gebruiken en te implementeren zijn, in de nog te 

produceren bestemmingsplannen van de gemeente Heerlen zolang de verankering in de 


Op de legenda van de kaart is de locatie aangeduid als een gebied met een lage verwachtingswaarde. Uit 

oogpunt van archeologie zijn hier geen problemen te verwachten. Cultuurhistorisch gezien is het gebouw 

niet van waarde. 




Foto 5 Schandelermolenweg 

De locatie ligt tussen de wijken Schandelen en Meezenbroek in een gebied, waar in het verleden diverse 

scholen en sportvelden aanwezig waren zoals de kweekschool en de kleuterschool Stella Marisschool. De 

locatie ligt in de uitloper van het Caumerbeekdal. Hierdoor heeft het gebied een sterk landschappelijk 

karakter. Een aantal oude wegenstructuren zijn nog aanwezig in het gebied. 

De school is op korte afstand gebouwd ten opzichte van de woningen aan de Van Limburg Stirumstraat. 

De stedenbouwkundige positionering van de school sluit wel aan op de oude wegenstructuur maar lijkt 

zich af te keren van de stedenbouwkundige structuur van de nabij gelegen woonwijk. Het oude idee van 

diverse scholen in een groene omgeving is nu slechts nog een samenklontering van grote volumes aan de 

rand van een woonwijk. 

Potenties van het gebied zijn het landschappelijke karakter. Potenties van het gebouw zijn de hoge 

ruimten van diverse bouwdelen, de technische bouwdelen en de aanwezigheid van machines en 

gereedschap. Daarnaast is er een ruime mogelijkheid tot parkeren. 

Nadeel is het grote bouwvolume en de gecompliceerde interne ontsluiting van de diverse bouwdelen. 




bedraagt 17.972 m² bestaande uit de kadastrale percelen: 

HLN01 M 00627 G – 9.800 m² 

HLN01 M 01256 G – 4.575 m² 

HLN01 M 02249 G – 3.597 m² 


De grote praktijklokalen met installaties kunnen bij de herbestemming maar zeer beperkt als waarde 

worden toegevoegd. Ook de gebouw gebonden installaties zijn gedateerd. De isolatiewaarden van het 

object zijn eveneens matig. Bij de herbestemming van het gebouw dient met deze devaluaties rekening te 

worden gehouden. 


Stedelijke voorzieningen; 

Retail. 


Onderwijs; 


Reparatie auto’s en bromfietsen; 

Reparatie ten behoeve van particulieren; 



Kleinschalig goederen/wegvervoer; 

Autoparkeerterreinen, parkeergarage; 

Personenautoverhuur; 

Verhuurbedrijven voor transportmiddelen; 

Verhuurbedrijven voor machines en werktuigen; 

Verhuurbedrijven voor onroerende goederen; 

Scholen voor basis, voortgezet, beroeps, hoger en overig onderwijs. 






4.8 WILLEMSTRAAT 



Deze Arcus locatie wordt begrensd door het spoor en de Willemstraat. De locatie ligt op een loopafstand 

het (bus) station en het centrum van Heerlen. In de nabijheid van het gebouw is ruim voldoende 

mogelijkheid tot (betaald) parkeren. 


De locatie is gesitueerd binnen het vigerende bestemmingsplan “ City-Oost “. En draagt hierin de 

bestemming “Centrumvoorzieningen en onderwijsvoorzieningen”. De methodiek van het 



ontwikkeling. Dit impliceert dat binnen het vigerende bestemmingsplan op de begane grond 

centrumvoorzieningen zijn toegestaan en op de verdiepingsvloeren uitsluitend onderwijsvoorzieningen. 


Het college van Burgemeester en Wethouders heeft dd. 12 september 2008 een besloten een archeologische 





Op de legenda van de kaart is de locatie aangeduid als een gebied met hoge verwachtingswaarde. 

Het gebied maakt onderdeel uit van de historische kern. Uit oogpunt van archeologie verdient deze locatie 

de nodige aandacht. 

Cultuurhistorisch gezien is het gebouw niet van waarde. 




Foto 6 Willemstraat 

De locatie ligt tussen het spoor en de rand van het historisch centrum van Heerlen. De locatie is gesitueerd 

aan het Wilhelminaplein vroeger de oude Veemarkt van Heerlen. Door de aanwezigheid van de 

parkeergarage “De Klomp” is dit een belangrijke aanlooproute naar het centrum van de stad. De huidige 

leegstand van de Klomp en de gedateerde architectuur van het totale complex hebben geen positieve 

invloed op de uitstraling van de totale omgeving. Nu de sluiproute door de Stationsstraat is afgesloten en 

het aantal verkeersbewegingen sterk is afgenomen ontstaan er nieuwe mogelijkheden voor het gehele 

gebied en in het bijzonder voor de locatie. De inrichting van de openbare ruimte zal hierbij van groot 

belang zijn. Deze was tot nu toe vooral afgestemd op de aanwezigheid van autoverkeer. In dit deel van het 

centrum bevindt zich nog een groot deel van de karakteristieke bebouwing uit het Heerlen van het begin 

van de vorige eeuw. Potenties van de locatie zijn de ligging in een historisch stukje Heerlen en de 

aanwezigheid van parkeergarage “De Klomp”. Nadelig zijn de huidige inrichting van de openbare ruimte 

en de gedateerde architectuur van het gebouw. 



De locatie en de gebouwen zijn in eigendom van verscheidene eigenaren. De gezamenlijke oppervlakte 

bedraagt 2135 m² bestaande uit de kadastrale percelen: 

HLN01 D 08826 G Vereniging van Eigenaren Willemstraat / Klompstraat; 

HLN01 D 09131 A 0001 stichting Arcus College; 

HLN01 D 09131 A 0002 Q-Park exploitatie BV. 


De Willemstraat is onderdeel van een Vereniging van Eigenaren. Bij de herbestemming moet er zodoende 

rekening worden gehouden dat er meerder eigenaars zijn. In totaliteit betreft het hier een kleine 

vereniging met twee eigenaren. 


Retail; 

Solitaire woningen; 

Grootschalige kantoren. 




Onderwijs; 


Open ruimte en plein (dus gedeeltelijke sloop). Het Arcus College zal deze optie, in relatie tot de 

vastgoedontwikkelingen van haar andere vrijkomende onderwijslocaties, in overweging nemen; 

Grootschalige leisure; 

Skatebaan; 

Discotheek; 

Bowlingbaan (zover niet te situeren in de binnenstad wat betreft schaalgrootte) of in combinatie met 

discotheek en skatebaan; 

Casino; 

Amusementshallen; 

Funcenter. 






5 Vastgoedmanagementaspecten 

5.1 COMMUNICATIE MET DE BUURT 

De onderwijslocaties van Arcus zijn een begrip in de verschillende buurten. Zodra de panden leegkomen 

en Arcus naar nieuwe locaties vertrekt zal de buurt dit zeker opmerken. Als goede buur, welke zijn 

maatschappelijke verantwoordelijkheid neemt is Arcus College van mening dat de communicatie met de 

buurt adequaat dient plaats te vinden. Zowel door de gemeente Heerlen als door Arcus College zelf. 

Arcus College zal intern een communicatievisie en-plan opstellen, waarin enerzijds een checklist is 

opgenomen van welke partijen, en welke participatiegroepen op enig moment geïnformeerd dienen te 

worden en anderzijds welke acties nodig zijn om op een maatschappelijk verantwoorde manier afscheid te 

nemen van de buurten. 

Gemeente Heerlen zal op basis van de raadsinformatiebrief de openbaarheid opzoeken en zal in de 

participatiegroepen waarin zij vertegenwoordigd is, indien relevant, voor informatieverstrekking 

zorgdragen. Partijen zullen elkaar genoegzaam op de hoogte houden. 

5.2 MARKTCONSULTATIE 

Arcus College heeft informeel en vertrouwelijk met een aantal ontwikkelende, bouwende en exploiterende 

partijen gesproken over haar bestaande onderwijslocaties. 

Gedacht moet dan worden aan, o.a.: 

Conceptontwikkelaars van vrijkomend vastgoed zoals Wallace, Geerd Simonis, Carola Janssen en 

dergelijke; 

Woningcorporaties en bouwverenigingen uit de regio; 

Ontwikkelaars en beleggers; 

Ontwikkelaars / aannemers / engineers; 

Bedrijven en organisaties voor eigen / intern gebruik; 

Makelaars en vastgoeddeskundigen. 

De inbreng is divers en de kansen per locatie wisselend, grofweg hoe dichter bij het centrum hoe 

kansrijker, hoe verder weg hoe specifieker de vraag en behoefte moet zijn. Arcus College en gemeente 

Heerlen zullen zich inspannen om de vervreemding succesvol en conform de wet- en regelgeving te laten 

plaatsvinden. 



5.3 VASTGOEDMANAGEMENT BIJ LEEGSTAND 

Het primaire doel van zowel Arcus College als de gemeente Heerlen is leegstand en achteruitgang van de 

gebouwen voor te zijn. De voorkeur van Arcus College is de panden te vervreemden of minimaal 

kostenneutraal te exploiteren. 

Indien een gebouw niet tijdig een nieuwe functie kan krijgen of kostenneutraal is te exploiteren, zal Arcus 

College de locaties zorgvuldig blijven managen. 

Het vastgoedmanagement kent dan vijf disciplines welke gecontinueerd dienen te worden: 

Secretarieel; 

Administratief; 

Financieel; 

Technisch; 

Commercieel. 

Arcus College zal in dat geval bijvoorbeeld de volgende stappen kunnen ondernemen: 

Externe leegstandsbeheerder inschakelen (bijvoorbeeld: Ad Hoc, Camelot, e.d.); 

Arcus College voert zelf geheel of gedeeltelijk het leegstandsbeheer uit; 

Conceptontwikkelaars inschakelen om het vastgoed tijdelijk te managen; 

Tijdelijke gebruiksovereenkomst met een licht negatieve top worden tijdelijk geaccepteerd, indien deze 

achteruitgang voorkomen en toekomstige vervreemding faciliteren; 

Fysieke maatregelen treffen om (koper)diefstal, vandalisme, kraak e.d. te vermijden. 

5.4 VERVOLGSTAPPEN 

Arcus College zal het visiedocument ter beoordeling voorleggen aan haar College van bestuur. 

Gemeente Heerlen zal dit visiedocument voorleggen aan haar college van Burgemeesters en Wethouders. 

Bij goedkeuring College van B&W gaat het document met een memo naar de commissie Ruimtelijke 

Ontwikkeling ter kennisgeving. 

Indien beide organisaties akkoord zijn kan Arcus College de externe markt effectiever benaderen bij het 

vinden van een positieve herbestemming van de Arcus locaties. Hierbij zullen partijen of diens 

vertegenwoordigers wederom met elkaar afstemmen om tot uitvoering te geraken. Dit visiedocument is 

dan een adequaat richtinggevend herbestemmingsdocument. 


5.4.1 VERSLAGEN 




Verslag 

Vergadering 

Workshop 1 vrijkomende Arcus locaties 

Vergaderdatum 

12 juni 2012 

Aanwezigen 

Harry Hoogeveen, Nathalie Gilissen, Karin Coenen, Ronny Wolfs, Martin Rompen, Rob Ubachs, Barry 

Creemers, Ank Jacobs, Claudia Mulder, Vivian Eussen, Lucy Riemens, Karin Jurgen en Joost van Daal 

(gemeente Heerlen);Miriam Jongen en Wiel Jongen (VOC) 

Rob Külter (Grouwels Daelmans) en Pedro Jongen (Arcus College) 

Doel van deze drietal workshops 

Het tot stand brengen van een intern en extern gedragen visie. 

Afgesproken wordt dat de financiële aspecten in beginsel door de ontwikkelaars worden beoordeeld. 

Mocht ondersteuning van de gemeente noodzakelijk worden geacht wordt dit gefaciliteerd. 

Eindresultaat 

Boekje met visie op herontwikkeling 

Proces van het tot stand komen 

Vastleggen resultaten 

Aandachtspunten 

Besluitvorming binnen Arcus en Gemeente Heerlen 

Eerste ideeën, uitdagingen 

Na de presentatie wordt geïnventariseerd welke mogelijke functies er zijn, zonder dat iemand zich geremd 

moet voelen in wet- en regelgeving. 

Meest toelaatbare (economisch/ functioneel) en stel randvoorwaarden 

Klompstraat en Willemstraat; centrumfuncties die aansluiten bij de stad 

Benzenraderweg; behoud en functiemenging 

Kermisterrein 

Vanuit gebouwen structuur 

Vanuit marktpartij 

Gasthuisstraat; wonen/zorg, loft-woningen 

Jong wonen (niet persé studenten) 

Groene locaties 

Onderhoudstoestand gebouw belangrijk 

Nieuwe toegang Terworm (Diepenbrockstraat) 

Sport BSO 

Klompstraat; jongerencentrum/oefenbunker, stadszwembad 

Parkeren bij functie en buurten 

Garage Schandelermolenweg; inzetbaar voor particulieren MSP 



Verplaatsing Albert Heyn naar Schandelermolenweg 

Bedrijvenverzamelgebouw voor startende ondernemers gecombineerd met wonen 

Museum 

Verkeersoefenterrein 

Decorbouwers 

Medisch centrum 

Evaluatieronde 

Plenaire opzet handhaven. 

Bram de Groot/Greetje van Gemert contacteren (actie Joost van Daal). 

Eventueel gebiedsregisseurs gemeente Heerlen uitnodigen voor volgende workshops. 

Voorbeeld van gemeente Dordrecht aanreiken (actie Pedro Jongen). 

Prijsvraag onder bijv. architecten. 

Studenteninput bijv. Hogeschool Zuyd (actie Pedro Jongen). 

Per locatie beredeneren; probeer alles mogelijk te maken met uitdrukkelijk voorbehoud voor wat niet 

toegestaan is. 

Link naar presentatie: http://prezi.com/c1- 

z8e6msfay/present/?auth_key=cmxw8ui&follow=t4kmevog9wwn 




Bijlage 1 Benzenraderweg 

Foto 7 Luchtfoto Benzenraderweg 


Bijlage 1.1 Algemene indruk 



Bijlage 1.2 Aangepaste ttekening 

In deze tekeningen is de indeling van de ruimtes binnen he het gebouw aangegeven. 

Figuur 1 Aangepaste tekening 

De potentiële le functies van de ruimten zijn opgenomen in de tekening. Met name daar waar ruimten een 

bijzonder of specifiek karakter en/of kenmerk hebben. 

Tabel 3 Overzicht Benzenraderweg 

48 ARCADIS 


Bijlage 1.3 Vigerend bestemmingsplan 

Bestemmingsplan: 

Lindeveld op de Nobel, d.d. xx vastgesteld door xx 

Bestemming: 

De gearceerde weergave op de kaart (verbeelding) heeft bestemming onderwijs met bijbehorend erf de 

aangegeven gronden zijn bestemd voor onderwijsdoeleinden. Zie artikel 9 “onderwijsvoorzieningen en 

bijbehorend erf MS”. 




Bijlage 2 Diepenbrockstraat 

Foto 8 Luchtfoto Diepenbrockstraat 





Bijlage 2.2 Aangepaste tekening 

In deze tekeningen is de indeling van de ruimtes binnen het gebouw aangegeven. De potentiële functies 

van de ruimten zijn opgenomen in de tekening. Met name daar waar ruimten een bijzonder of specifiek 

karakter en/of kenmerk hebben. 




Arcus Diepenbrockstraat 

Soort ruimte Verdieping Aantal m² Percentage 

mediatheek Souterrain 273 10% 

CV Souterrain 42 2% 

opslag Souterrain 42 2% 

Toile t Souterrain 21 1% 

Studieruimte Souterrain 15 1% 

kantoor Souterrain 15 1% 

toetszaal Begane grond 180 7% 

kantoor Begane grond 175 7% 

opslag Begane grond 8 

archie f Begane grond 21 1% 

le slokaal Begane grond 450 17% 

keuken Begane grond 36 1% 

kantine 1 Begane grond 270 10% 

administratie Begane grond 36 1% 

huishoudelijke die nst Begane grond 18 1% 

magazijn Begane grond 6 0,23% 

auditorium Begane grond 54 2% 

kantine 2 Begane grond 112 4% 

computerlokaal Begane grond 42 2% 

docentenruimte Begane grond 52 2% 

Docentenruimte Eerste verdie ping 36 1% 

Kantoor Eerste verdie ping 196 7% 

le slokaal Eerste verdie ping 505 19% 

computerlokaal Eerste verdie ping 36 1% 

totaal Ne tto functioneel 2641 100% 

Tabel 4 Overzicht Diepenbrockstraat 



076915187:A - Definitief, vertrouwelijk ARCADIS 55 

.



Bijlage 3 Drieschstraat 

Foto 9 Luchtfoto Drieschstraat 







van de ruimtes zijn opgenomen in de tekening. 

Begane grond 

Eerste verdieping 




Tabel 5 Overzicht Drieschstraat 

Arcus Drie schstraat 

Soort ruimte Verdie ping Aantal m² Percentage 

C.V ruimte Souterain 35 1,05% 

keuken Souterain 21 0,63% 

berging Souterain 30 0,90% 

lift Souterain 4,5 0,13% 

toile t Souterain 18 0,54% 

Theorielokalen Souterain 273 8,17% 

overblijflokaal Souterain 124 3,71% 

Theater begane grond 110 3,29% 

Douche begane grond 21 0,63% 

kleedruimte begane grond 31 0,93% 

docent begane grond 12 0,36% 

berging begane grond 122 3,65% 

repro/concierge begane grond 35 1,05% 

spreekkamer begane grond 20 0,60% 

receptie begane grond 15 0,45% 

gemeenschapsruimte begane grond 121 3,62% 

praktijklokale n begane grond 154 4,61% 

restaurant begane grond 48 1,44% 

spoelke uken begane grond 15 0,45% 

keuken begane grond 45 1,35% 

theorielokalen/studio begane grond 311 9,31% 

personeelsruimte Eerste verdie ping 225 6,74% 

kamer directeur Eerste verdie ping 63 1,89% 

spreekkamer Eerste verdie ping 35 1,05% 

decaan 2x Eerste verdie ping 30 0,90% 

kamer adj. Directeur 2x Eerste verdie ping 72 2,16% 

administrateur Eerste verdie ping 28 0,84% 

administratie Eerste verdie ping 54 1,62% 

berging Eerste verdie ping 27 0,81% 

theorielokalen Eerste verdie ping 1000 29,94% 

toile tten Eerste verdie ping 30 0,90% 

multifunctionele ruimte Eerste verdie ping 210 6,29% 

Totaal Ne tto functioneel 3339,5 100,00% 




Uitbreidingsplan in hoofdzaken, d.d. goedgekeurd door xx 

Bestemming: 

Bebouwde kom 

(deze bestemming bevat geen inhoudelijke bepalingen) 

Voor deze locaties geldt wat betreft de ruimtelijke voorschriften dat bij de aanvraag van een 


gemeentelijke Bouwverordening (conform artikel 9 lid 2 Woningwet). De Bouwverordening van Heerlen 

is te vinden op http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/XHTMLoutput/Actueel/Heerlen/91920.html 



Bijlage 4 Gasthuisstraat / Klompstraat 

Foto 10 Luchtfoto Gasthuisstraat / Klompstraat 









Tweede verdieping 


Derde verdieping 

Vierde verdieping 

Figuur 4 Aangepaste tekeningen 



Arcus Gasthuis- /Klompstraat 

Soort ruimte Verdie ping Aantal m² Percentage 

Centrale verwarming Souterain 33,5 0,68% 

Berging gevaarlijke stoffen Souterain 47,2 0,96% 

PTT ruimte Souterain 4,5 0,09% 

Berging Souterain 18 0,37% 

Berging Begane grond 145,5 2,96% 

Ovenruimte Begane grond 8 0,16% 

Toile t Begane grond 56 1,14% 

Repro Begane grond 28 0,57% 

Entreehal Begane grond 126 2,56% 

Muzieklokaal Begane grond 135 2,75% 

Receptie Begane grond 18 0,37% 

Spreekkamer Begane grond 18 0,37% 

Interieur/extrieur leslokaal Begane grond 22,5 0,46% 

Huishoudkeuken Begane grond 27 0,55% 

Ruimte lesassistent Begane grond 18 0,37% 

Stafruimte Begane grond 74 1,51% 

arbeidsaktiviteiten leslokaal Begane grond 141,75 2,88% 

Mediatheek Eerste verdie ping 91 1,85% 

Studieruimte Eerste verdie ping 22,5 0,46% 

Ke uken Eerste verdie ping 4 0,08% 

Ruimte mediatheekbeheerde r Eerste verdie ping 30 0,61% 

Berging Eerste verdie ping 2 0,04% 

Ruimte middenmanagement Eerste verdie ping 12 0,24% 

Ruimte hoofdadministratie Eerste verdie ping 9 0,18% 

Ruimte systeembeheerder Eerste verdie ping 9 0,18% 

Ruimte personeelsadministratie Eerste verdie ping 13,5 0,27% 

Ruimte leerlingenadministratie Eerste verdie ping 20,25 0,41% 

Ruimte centrale directie Eerste verdie ping 20,25 0,41% 

toile tten Eerste verdie ping 13,5 0,27% 

lokaal teke nen Eerste verdie ping 40,5 0,82% 

lokaal handvaardigheid Eerste verdie ping 40,5 0,82% 

spreekkamer Eerste verdie ping 5,25 0,11% 

ruimte lesassistent Eerste verdie ping 9 0,18% 

Lokaal recepteren Eerste verdie ping 40,5 0,82% 

lokaal natuur/scheikunde Eerste verdie ping 40,5 0,82% 

kabinet Eerste verdie ping 13,5 0,27% 

ke uken Eerste verdie ping 33,75 0,69% 

overblijflokaal Eerste verdie ping 165 3,36% 

Ruimte middenmanagement AG Eerste verdie ping 45 0,92% 

stafruimte Eerste verdie ping 21 0,43% 

theorielokaal 1 Eerste verdie ping 20,25 0,41% 


Lokaal naaldvakken Tweede verdieping 192 3,91% 

berging Tweede verdieping 24 0,49% 

theorielokaal 2 Tweede verdieping 40 0,81% 


Lokaal omgangskunde 1 Tweede verdieping 64 1,30% 

Lokaal omgangskunde 1 Tweede verdieping 64 1,30% 


stafruimte Tweede verdieping 64 1,30% 

Toiletten Tweede verdieping 16 0,33% 

Donkere kamer Tweede verdieping 24 0,49% 

videoruimte 1 Tweede verdieping 90 1,83% 

regiekamer Tweede verdieping 6 0,12% 

videoruimte 2/dramalokaal Tweede verdieping 108 2,20% 

Lokaal verpleegkunde Tweede verdieping 144 2,93% 

badkamer Tweede verdieping 108 2,20% 

Ruimte lesassistent Tweede verdieping 16 0,33% 

Kabinet Tweede verdieping 27 0,55% 

Lokaal dameskappen Tweede verdieping 112 2,28% 

gallerij Tweede verdieping 52 1,06% 

ruimte middenmanagement Tweede verdieping 64 1,30% 

stafruimte Tweede verdieping 171 3,48% 

lokaal praktijkscholing Tweede verdieping 153 3,11% 

Berging Derde verdieping 13,5 0,27% 

Lokaal omgangskunde Derde verdieping 159 3,24% 

stafruimte Derde verdieping 36 0,73% 

toile tten Derde verdieping 33,75 0,69% 

praktikum Derde verdieping 202 4,11% 

kabinet Derde verdieping 21 0,43% 

ruimte lesassistent Derde verdieping 16 0,33% 

opslag chemische stoffen Derde verdieping 13,5 0,27% 

lokaal biologie Derde verdieping 63 1,28% 

theorielokaal 4 Derde verdieping 49 1,00% 

kleedruimte Derde verdieping 45 0,92% 

douche Derde verdieping 18 0,37% 

oefenzaal Derde verdieping 252 5,13% 

lokaal sport en spel Derde verdieping 72 1,47% 

lokaal informatica Derde verdieping 141,75 2,88% 

lokaal tekstverwerken Derde verdieping 141,75 2,88% 

Toiletten Vierde verdie ping 9 0,18% 

theorielokaal 5 Vierde verdie ping 72 1,47% 

lokaal tandtechniek Vierde verdie ping 108 2,20% 

ruimte lesassistent Vierde verdie ping 31,5 0,64% 

lokaal praktijkscholing Vierde verdie ping 54 1,10% 

röntgenruimte Vierde verdie ping 3 0,06% 

machinekamer Vierde verdie ping 9 0,18% 

sterilisatie Vierde verdie ping 13,5 0,27% 

liftmachinekamer Vierde verdie ping 27 0,55% 

Totaal Netto functioneel 4913,95 100,00% 

Tabel 6 Overzicht Gasthuisstraat / Klompstraat 




Bestemmingsplan 

City Oost 




Bijlage 5 Schandelermolenweg 

Foto 11Luchtfoto Schandelermolenweg 

70 ARCADIS 








Begane grond (-1) 

Souterrain 



Figuur 5 Aangepaste tekeningen 

Tabel 7 Overzicht Schandelermolenweg 

Arcus Schandelermolenweg 21 

Soort ruimte Verdieping Aantal m²Percentage 

werkplaats (Auto) -1 936 5,33% 

Totaal 17550 100,00% 





Uitbreidingsplan in hoofdzaken d.d. xx, goedgekeurd xx 

Bestemming: 

Bebouwde kom 

(deze bestemming bevat geen inhoudelijke bepalingen) 

Voor deze locaties geldt wat betreft de ruimtelijke voorschriften dat bij de aanvraag van een 


gemeentelijke Bouwverordening (conform artikel 9 lid 2 Woningwet). De Bouwverordening van Heerlen 

is te vinden op http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/XHTMLoutput/Actueel/Heerlen/91920.html 


Bijlage 6 Willemstraat 

Foto 12 Luchtfoto Willemstraat 





Bijlage 6.2 Tekening aangepast 



Souterrain 

Begane grond 




Tweede verdieping 


Derde verdieping 



Tabel 8 Overzicht Willemstraat 

Arcus Wille mstraat 

Soort ruimte Verdieping Aantal m² Percentage 

lift Begane grond 6 0,18% 

kantoor Begane grond 272,5 8,22% 

berging Begane grond 28 0,85% 

techniek Begane grond 4 0,12% 

toilet Begane grond 16 0,48% 

keuken Begane grond 12 0,36% 

repro Begane grond 21 0,63% 

toiletten Eerste verdieping 24 0,72% 

lokaal Eerste verdieping 49 1,48% 



kantoor Eerste verdieping 21 0,63% 

kantoor Eerste verdieping 21 0,63% 

proeflokaal Eerste verdieping 21 0,63% 

toiletten Eerste verdieping 10 0,30% 

wijnkelde r Eerste verdieping 42 1,27% 

ijsbereiding Eerste verdieping 12 0,36% 

berging Eerste verdieping 12 0,36% 

restaurant Eerste verdieping 312 9,42% 

lift Eerste verdieping 4 0,12% 

garderobe Eerste verdieping 20 0,60% 

spoelkeuken Eerste verdieping 24 0,72% 

keuken Eerste verdieping 363 10,96% 

toilet Tweede verdieping 39 1,18% 

lokaal Tweede verdieping 1008 30,42% 

voorbereidingske uken Tweede verdieping 144 4,35% 

keuken Tweede verdieping 72 2,17% 

spoelkeuken Tweede verdieping 72 2,17% 

counter Tweede verdieping 35 1,06% 

docenten Tweede verdieping 108 3,26% 

garderobe Tweede verdieping 6 0,18% 

toilet Tweede verdieping 4 0,12% 

kantine Tweede verdieping 22 0,66% 

Lift Derde verdieping 9 0,27% 

Lokaal Derde verdieping 384 11,59% 

toilet Derde verdieping 18 0,54% 

Totaal Ne tto functioneel 3313,5 100,00% 


Bijlage 6.3 Vigerende bestemmingen 


City Oost 



Colofon 

VISIEDOCUMENT HERBES HERBESTEMMING ARCUS LOCATIES, ES, TE 

HEERLEN 

OPDRACHTGEVER: 

Gemeente Heerlen en het Arcus College 

STATUS: 

Definitief, vertrouwelijk 

AUTEUR: 

bc L.J.H. Bollen 

GECONTROLEERD DOOR: 

P. Jongen, Arcus College 

J. van Daal, gemeente Heerlen 

VRIJGEGEVEN DOOR: 

12 maart 2013 

076915187:A 

ARCADIS NEDERLAND BV 

Stationsplein 18d 

Postbus 1632 

6201 BP Maastricht 

Tel 043 3523 311 

Fax 043 3639 961 

www.arcadis.nl 

Handelsregister 9036504 

©ARCADIS. Alle rechten voorbehouden. Behoudens uitzonderingen door de 

wet gesteld, mag zonder schriftelijke toestemming van de rechthebbenden niets 

uit dit document worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door 

middel van druk, fotokopie, digitale reproductie of anderszins. 

82 ARCADIS

visiedocument - Gemeente Heerlen

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?