Hypotheek Obligatie Informatiememorandum

Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 1 van : 35
Hypotheek Obligatie
Informatiememorandum

1.1 Inleiding
1. SAMENVATTING
Deze samenvatting dient gelezen te worden als een inleiding op het Informatiememorandum. Een
beslissing om te investeren dient gebaseerd te zijn op de volledige informatie van dit
memorandum, dus niet uitsluitend op deze samenvatting.
In dit memorandum wordt de mogelijkheid beschreven om te investeren in de Hypotheekobligatie
van Daco Vastgoed BV met als zekerheid een 1 ste hypotheek op het vastgoed en een 1 ste
pandrecht op de huurinkomsten en verzekeringspenningen. Deze Obligatielening betreft een lening
vanuit de Stichting aan Daco Vastgoed BV. De Obligatielening is naar keuze van de uitgevende
instelling geheel vervroegd aflosbaar, dit weliswaar tegen een call bonus.
Het informatiememorandum wordt verstrekt in verband met de uitgifte van de Hypotheekobligatie
van Daco Vastgoed BV.
Niemand is gerechtigd in verband met de aanbieding van de Obligaties informatie te verschaffen of
verklaringen af te leggen die niet in dit Informatiememorandum zijn opgenomen. Indien zodanige
informatie is verschaft of zodanige verklaringen zijn afgelegd, dient op dergelijke informatie of
dergelijke verklaringen niet te worden vertrouwd als ware deze verstrekt of afgelegd door of
namens Daco Vastgoed BV. Dit Informatiememorandum houdt geen aanbod, beleggingsadvies, of
beleggingsaanbeveling in van enig effect of een uitnodiging tot het doen van een aanbod tot koop
van enig effect anders dan de Obligaties, noch een aanbod van enig effect of een uitnodiging tot
het doen van een aanbod tot koop van enig effect, zoals aangeboden, in enige jurisdictie waar dit
volgens de daar geldende regelgeving niet geoorloofd is, waaronder de Verenigde Staten, Canada,
Australië, Japan en het Verenigd Koninkrijk en aan inwoners van deze jurisdicties en iedere USperson
(als gedefinieerd in Regulation S onder de United States Securities Act of 1933, zoals
gewijzigd). Aan investeren in Obligaties zijn risico’s verbonden. De rente en inleg wordt
(terug)betaald door Daco Vastgoed BV. De geldstroom zal hiervoor via de Stichting lopen. De
financiële conditie van Daco Vastgoed BV kan de (terug)betaling negatief beïnvloeden.
Rendementen uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst. De verspreiding van dit
Informatiememorandum en de uitgifte en aanbieding van de Obligaties in andere landen dan
Nederland kunnen aan juridische beperkingen onderworpen zijn. Ieder die buiten Nederland in het
bezit komt van dit Informatiememorandum dient zich te vergewissen van en zich te houden aan
dergelijke beperkingen. De Obligaties mogen niet worden aangeboden, verkocht of geleverd in
andere landen dan Nederland. Daco Vastgoed BV aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor
welke schending dan ook van zodanige beperkingen door wie dan ook, ongeacht of het een
potentiële koper van Obligaties betreft of niet.
1.2 De Hypotheekobligatie Daco Vastgoed BV
Dit Informatiememorandum wordt verstrekt in verband met de uitgifte van de Hypotheekobligatie
Daco Vastgoed BV. De omvang de uit te geven obligatie zal in totaal maximaal € 2.450.000,-
bedragen. Obligatiehouders krijgen een jaarlijkse Coupon die afhankelijk is van de looptijd van de
Obligatie en een aflossing van 100% van de Nominale waarde. Bij 2 jaar is de Coupon 4%, bij 5
jaar 5% en bij 10 jaar 6%. De rente wordt per kwartaal achteraf uitgekeerd. Gedurende de looptijd
van de investering worden de middelen gebruikt voor de financiering van verhuurd vastgoed, veelal
woningen en maatschappelijk vastgoed. Indien de obligatiehouder de investering voor het eind van
de looptijd terug wil geldt een aftrek van 5% over de hoofdsom, de zgn. call malus.
De obligatielening is verdeeld in:
• 50 obligaties met een nominale waarde van € 10.000,- met een looptijd van 2 jaar tegen
een Coupon van 4% per jaar
• 75 obligaties met een nominale waarde van € 10.000,- met een looptijd van 5 jaar tegen
een Coupon van 5% per jaar
• 120 obligaties met een nominale waarde van € 10.000,- met een looptijd van 10 jaar tegen
een Coupon van 6% per jaar
De Nominale waarde (Coupure) per Obligatie bedraagt € 10.000,- Er worden geen Emissiekosten
berekend. In totaal worden er 245 Obligaties uitgegeven, waardoor de omvang van de
Obligatielening € 2.450.000,- bedraagt.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 2 van : 35

Nominale waarde per obligatie € 10.000,-
Couponrente 4% - 5% - 6% per jaar afhankelijk van de looptijd van de Obligatie
Uitkering rente per kwartaal achteraf
Ingang rente aanvangsdatum van de investering
Looptijd 2 jaar – 5 jaar - 10 jaar vanaf aanvangsdatum
• Zekerheid via eerste hypothecaire inschrijving op verhuurd onroerend goed in Nederland
• (Eerste) pandrecht op de huurinkomsten en verzekeringspenningen
• Gelden blijven geblokkeerd tot het moment van aankoop
• Nederlandse initiatiefnemer
• Geen emissiekosten of instapkosten!
• 3-Maandelijkse uitkeringen
• Fiscaal regime: voor particuliere investeerders geldt box 3, voor Nederlandse
vennootschappen kan er sprake zijn van een deelneming en de deelnemingsvrijstelling bij
een belang van minimaal 5%
1.3 Uitgevende instelling
Daco Vastgoed BV is de Uitgevende instelling van deze Obligatielening en is een besloten
vennootschap naar Nederlands recht. Daco Vastgoed BV investeert in woningbouw in
binnenstedelijke gebieden zoals herbestemming van bestaande panden, nieuwbouw en revitalisatie
van vastgoed. Daarnaast richt het fonds zich ook op het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed
zoals zorgcomplexen. Het fonds investeert haar verkregen middelen niet in commercieel vastgoed
zoals kantoren, winkels en leasure. Wel kan een groter wooncomplex gecombineerd worden met
één of meer commerciële ruimten zoals kantoor of winkel, maar dat aandeel zal nooit meer dan
35% van de totale omvang van het complex bedragen.
De Uitgevende instelling zal de aankoop van de Objecten financieren door middel van de uitgifte
van deze Obligatielening en verder geen Hypothecaire financiering aangaan. Hierdoor is de bank
uitgesloten ter meerdere zekerheid van de Obligatiehouders. Door deze structuur is het mogelijk
een 1e hypotheekrecht te bieden aan de Obligatiehouders.
De Obligatiehouders worden vertegenwoordigd door de Stichting Daco. De Stichting Daco houdt
toezicht op de naleving van de Obligatievoorwaarden, tevens lopen de geldstromen van en naar de
Obligatiehouders via deze Stichting.
1.4 De Objecten
Daco Vastgoed BV investeert in woningbouw in binnenstedelijke gebieden zoals herbestemming
van bestaande panden, nieuwbouw en revitalisatie van vastgoed. Daarnaast richt het fonds zich
ook op het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed zoals zorgcomplexen. De Initiatiefnemer
hanteert een aantal selectiecriteria met betrekking tot de keuze van Objecten. Deze criteria worden
in hoofdstuk 7 vermeld.
1.5 Rendement en uitkering
De Hypotheekobligatie houdt in een Obligatie met een coupon van 4%, 5% of 6% per jaar
afhankelijk van de looptijd van de Obligaties, respectievelijk 2, 5 of 10 jaar. Deze coupon wordt
berekend over de Nominale waarde van € 10.000,- per Obligatie en wordt per kalenderkwartaal
respectievelijk 1% bij een looptijd van 2 jaar, 1,25% bij een looptijd van 5 jaar en 1,5% bij een
looptijd van 10 jaar. De uitkering zal per kwartaal achteraf aan de Obligatiehouders worden
uitgekeerd.
1.6 Juridische structuur
Daco Vastgoed BV geeft de Hypotheekobligatie uit. De belangen van de Obligatiehouders worden
behartigd door de Stichting Daco. De Stichting ziet tevens toe op de naleving van de
Obligatievoorwaarden. Daco Vastgoed BV zal zelf als beheerder van het onroerend goed optreden.
Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 11 Juridische aspecten.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 3 van : 35

1.7 Inschrijving
Geïnteresseerden in de Obligatielening kunnen inschrijven via Daco Vastgoed BV. Na toewijzing
van de Obligaties en storting van op de rekening van de Stichting Daco worden de
Obligatiehouders door Daco Vastgoed BV geïnformeerd en opgenomen in het register van
Obligatiehouders. De inschrijfperiode start op 15 april 2013.
1.8 Fiscale aspecten
Voor natuurlijke personen, voor wie de Obligatie niet tot het ondernemingsvermogen behoort,
wordt de Obligatie in beginsel belast in box 3. Indien de Obligatie behoort tot het
ondernemingsvermogen van in Nederland woonachtige ondernemers, is de ontvangen rente van de
Obligatie onderdeel van de belastbare winst. Voor uitgebreide informatie ter zake de fiscale
aspecten wordt verwezen naar hoofdstuk 10.
1.9 Verhandelbaarheid
De Hypotheekobligatie Daco Vastgoed BV is beperkt verhandelbaar. Deze mogelijkheid wordt
toegelicht in hoofdstuk 5.
1.10 Risicofactoren
Investeren in een Obligatie brengt risico’s met zich mee. Deze risico’s kunnen worden
onderverdeeld in risico’s die rechtstreeks verband houden met het feit dat wordt geinvesteerd in
deze Obligatielening en risico’s die verband houden met het feit dat de Uitgevende instelling
investeert in vastgoed.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 4 van : 35

INHOUDSOPGAVE
1. Samenvatting 2
Voorwoord 6
2. Risico’s 8
3. Daco Vastgoed BV 11
Algemeen 11
Trackrecord 11
Personen 11
Organisatie en investeringsbeleid 11
4. Structuur 13
Zekerheid 13
Partijen 13
5. Voorwaarden van de Obligatie 14
6. Vastgoedinvesteringen 16
7. De Vastgoedobjecten 17
8. Rendement 18
9. Financiering 19
10. Fiscale aspecten 19
11. Juridische aspecten 21
12. Kosten 22
13. Informatievoorziening en verslaglegging 22
14. Deelname 24
15. Tenslotte 25
Verklarende woordenlijst 26
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 5 van : 35

VOORWOORD
In dit memorandum wordt de mogelijkheid besproken te investeren in een Obligatie uitgegeven
door Daco Vastgoed BV met als zekerheid een eerste hypotheek op (Nederlands) onroerend goed
in Nederland en een eerste verpanding van de huurinkomsten en verzekeringspenningen.
Op deze pagina de kerncijfers. Leest u wel het gehele Memorandum!
KERNPUNTEN
OBLIGATIE
nominale waarde per participatie € 10.000,-
jaarrente 4% - 5% - 6%
uitkering rente per kwartaal achteraf
ingang rente aanvangsdatum
looptijd 2 jaar – 5 jaar - 10 jaar
call malus 5% van de hoofdsom bij tussentijdse call door
obligatiehouder
call bonus 2% van de hoofdsom bij tussentijdse call Daco Vastgoed BV
Zekerheid via eerste hypothecaire inschrijving op onroerend goed in Nederland
Eerste pandrecht op de huurinkomsten en verzekeringspenningen
Gelden blijven geblokkeerd tot het moment van aankoop
Nederlandse initiatiefnemer met goed trackrecord
Geen emissiekosten of instapkosten!
Fiscaal regime: voor particuliere investeerders geldt box 3, voor Nederlandse
vennootschappen kan er sprake zijn van een deelneming en de deelnemingsvrijstelling bij
een belang van minimaal 5%
De omvang de uit te geven obligatie zal in totaal maximaal € 2.450.000,- bedragen.
Obligatiehouders krijgen een Coupon die afhankelijk is van de looptijd van de Obligatie. Bij 2 jaar is
de Coupon 4%, bij 5 jaar 5% en bij 10 jaar 6%. De rente wordt per kwartaal achteraf uitgekeerd.
Gedurende de looptijd van de investering worden de middelen gebruikt voor de financiering van
vastgoed, veelal woningen en maatschappelijk vastgoed. Indien de obligatiehouder de investering
voor het eind van de looptijd terug wilt, geldt een aftrek van 5% over de hoofdsom (call malus).
De obligatielening is verdeeld in:
50 obligaties met een nominale waarde van € 10.000,- met een looptijd van 2 jaar
75 obligaties met een nominale waarde van € 10.000,- met een looptijd van 5 jaar
120 obligaties met een nominale waarde van € 10.000,- met een looptijd van 10 jaar
Het fonds investeert uitsluitend in courante vastgoedprojecten met de nadruk op woningen en
maatschappelijk vastgoed zoals zorgcomplexen.
Een obligatienemer koopt een Obligatie voor € 10.000 euro.
Vanaf de stortingsdatum (aanvangsdatum of eerdere bijschrijving op de bankrekening van de
Stichting Daco, ontvangt hij 3-maandelijks (achteraf) een rente die afhankelijk is van de looptijd
van de Obligatie. Bij een looptijd van 2 jaar is dat 4% per jaar, bij een looptijd van 5 jaar is het 5%
per jaar en bij een looptijd van 10 jaar 6% per jaar.
Bij aflossing van de obligatie op einddatum ontvangt de participant zijn volledige inleg terug. Mocht
tussentijds de Obligatiehouder onverhoeds zijn geld nodig hebben, dan kan hij Daco Vastgoed BV
verzoeken de Obligatie tussentijds af te lossen. Voor de condities zie het hoofdstuk
verhandelbaarheid.
Ook Daco Vastgoed BV kan onder voorwaarden, bijvoorbeeld indien het onderliggende vastgoed
wordt verkocht, de Obligatie tussentijds aflossen, ofwel ‘callen’. In dit geval ontvangt de
Obligatiehouder naast zijn volledige inleg een call bonus van 2%.
De vastgoedportefeuille die wordt gefinancierd zal hoofdzakelijk bestaan uit woningen, maar kan
worden aangevuld met zorgwoningen, scholen en kleinschalige kantoor- en winkelruimte. Als er
kantoor- en winkelruimte van toepassing is, bedraagt het aandeel hiervan in een totaal complex
nooit meer dan 35% van de totale vloeroppervlak van een complex.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 6 van : 35

De Stichting Daco krijg altijd de volgende zekerheden:
Een hypothecaire inschrijving in eerste in rang
Een 1 ste pandrecht op de huurinkomsten en verzekeringspenningen
Financieel beheer van het vastgoed door Daco Vastgoed BV
De obligatiehouder verkrijgt een certificaat met daarop minimaal de volgende informatie:
Naam – Voorletters – Adres – Woonplaats bij natuurlijke personen en bij rechtspersonen de
naam van de rechtspersoon en rechtsgeldig vertegenwoordiger
Burger Service Nummer – Nummer paspoort / identiteitskaart of bij een rechtspersoon een
inschrijfnummer KvK
Hoogte van de investering (€ 10.000,- of een veelvoud daarvan)
Ingangsdatum en einddatum
De Obligatielening wordt in principe aangegaan voor bepaalde tijd. De Obligaties kunnen worden
gekocht vanaf het moment van uitgifte van dit memorandum. De obligaties zijn rentegevend
conform overeengekomen stortingsdatum (aanvangsdatum) vanaf het moment van ontvangst op
de bankrekening van de Stichting Daco waarbij de rente per kwartaal achteraf wordt uitgekeerd.
Daco Vastgoed BV is verantwoordelijk voor de opstelling van dit Memorandum, en verzorgt de
toewijzing van de obligaties.
Dit informatiememorandum is naar beste eer en geweten opgesteld. Het informatiememorandum is
niet getoetst door de AFM, daar sprake is van een vrijstelling op grond van de WFT. Er is sprake
van een Prospectusvrijstelling (art. 53 WFT en 5:5 WFT) en is Daco Vastgoed BV niet
vergunningsplichtig conform de WFT en staat zij niet onder toezicht van de AFM.
Bij de opzet van dit memorandum is de grootst mogelijke zorg betracht. Desondanks wordt
geïnteresseerden in
aankoop van een of meerdere Obligaties geadviseerd, mede in verband met hun specifieke
omstandigheden, hun eigen (financiële en fiscale) adviseurs te raadplegen. De investeerder in de
Hypotheekobligatie Daco Vastgoed BV is zelf verantwoordelijk voor zijn besluit om te investeren in
deze propositie.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 7 van : 35

2. Risico’s
In het algemeen kan gesteld worden dat aan investeren risico’s verbonden zijn. Betrokken partijen
hebben getracht deze risico’s ten behoeve van (potentiële) investeerders zoveel mogelijk te
beperken. De belangrijkste risico’s worden hierna beschreven. Indien zich onverhoopt een
calamiteit voordoet, dan zou dit van invloed kunnen zijn op de waarde van de investering en/of op
het verwachte rendement. Aangezien de Obligatiehouders zekerheid wordt geboden via een eerste
hypotheek op vastgoedprojecten worden ook de risico’s die verband houden met het investeren in
vastgoed besproken. Er is geen directe relatie voor de obligatiehouder met het vastgoed, maar
indirect kan de exploitatie van het gefinancierde vastgoed van invloed zijn op het rendement van
de obligatiehouder.
Door de aankoop van deze Obligatie verstrekt de koper een lening aan Daco Vastgoed BV, een
onderneming die investeert in vastgoed. De Obligaties geven een vaste rente, waarvan de hoogte
niet afhankelijk is van de waardeontwikkeling van het vastgoed zelf. De Obligatiehouders lopen het
risico dat indien een of meer van de hieronder genoemde risico’s zich manifesteren, Daco Vastgoed
BV niet in staat is aan haar financiële verplichtingen te kunnen voldoen waardoor de (tussentijdse
en eind-) waarde van de Obligatie negatief kan worden beïnvloed. In het meest ongunstige geval
kan de rente niet worden betaald en kan het door de Obligatiehouders ingebrachte vermogen
geheel tenietgaan. Bij tussentijdse verkoop kan de verkoopprijs onder de Nominale waarde liggen.
De mogelijkheden voor Daco Vastgoed BV om aan haar verplichtingen (waaronder rente- en
aflossingsverplichtingen) te kunnen voldoen, zijn afhankelijk van haar financiële positie. De
financiële positie van Daco Vastgoed BV is mede afhankelijk van risico’s die zijn verbonden aan
ondernemen in het algemeen en de risico’s die zijn verbonden aan investeren in vastgoed in het
bijzonder. De koper van de Obligatie dient daarop bedacht te zijn. Steeds kunnen zich
omstandigheden, incidenten, evenementen (etc.) voordoen die de mogelijkheden voor Daco
Vastgoed BV beperken om aan haar verplichtingen te kunnen voldoen.
Investeren in de Obligatie brengt risico’s met zich mee. De investeerder dient zich daarvan bewust
te zijn. De van wezenlijk belang zijnde risico’s worden in dit hoofdstuk besproken. Deze zijn
hieronder gerubriceerd in risico’s die verband houden met het feit dat wordt investeert in deze
Obligatielening en risico’s die verband houden met het feit dat Daco Vastgoed BV investeert in
vastgoed, welke risico’s daardoor eveneens van wezenlijk belang zijn voor de vermogenspositie
van Daco Vastgoed BV.
2.1 Risico’s van de Obligatielening
Rentebetalingsrisico op de Obligatielening
Tijdens de looptijd dragen de Obligaties rente. Deze rentebetalingsverplichting rust op Daco
Vastgoed BV De rente wordt in beginsel voldaan uit de opbrengst van de exploitatie van het object.
Daco Vastgoed BV loopt ondernemersrisico. Het kan door meerdere factoren, waaronder het
manifesteren van een aantal van onderstaande risico’s, het geval zijn dat de financiële positie van
Daco Vastgoed BV niet toereikend is om aan deze rentebetalingsverplichting (of een deel daarvan)
te kunnen voldoen. Aan de Obligatiehouders moet de rente op de Obligatie worden voldaan. In
verband met de zekerheden die zijn verstrekt aan de Obligatiehouders (in de vorm van een
1 ste hypotheek en 1 ste pandrecht op de huurinkomsten en verzekeringspenningen) zullen de
Obligatieshouders als eerste worden betaald.
Aflossingsrisico
Na een periode van 2, 5 of 10 jaar zal de Obligatielening worden afgelost. Hiervoor zal het Object
verkocht worden, dan wel zal Daco Vastgoed BV een vervangende financiering aantrekken. De
aflossingsverplichting rust op Daco Vastgoed BV. Het kan door meerdere factoren, waaronder het
manifesteren van een aantal van onderstaande risico’s, het geval zijn dat de verkoopopbrengst
onvoldoende is om de Obligatielening af te lossen, dat een vervangende financiering niet (geheel)
mogelijk is of dat om een andere reden de financiële positie van Daco Vastgoed BV niet toereikend
is om aan (al) haar verplichtingen te kunnen voldoen. In dat geval kunnen de Obligaties niet of niet
volledig worden afgelost.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 8 van : 35

Daco Vastgoed BV wordt gefinancierd door een Hypothecaire financiering verstrekt door de
Obligatiehouders en door het eigen vermogen van de Initiatiefnemer. Ten behoeve van de
Obligatiehouders wordt het recht van eerste hypotheek gevestigd. Aldus zijn de belangen van de
Obligatiehouders preferent ten opzichte van derden. De Obligatiehouders, hebben het recht om,
indien niet aan de verplichtingen jegens haar wordt voldaan, het Object te verkopen en zich als
eerste uit de opbrengst te voldoen. In verband met het recht van hypotheek zijn ook de
huurinkomsten en verzekeringspenningen verpand aan de Obligatiehouders.
Wetgevingsrisico
Een onzekere factor is de invloed van de politiek, regelgeving en rechtspraak. Wijziging van
(fiscale) wetgeving kan nadelige effecten hebben op de (fiscale) beoordeling van de Obligatie door
het gewijzigde (belasting)regime of op de positie van de Obligatiehouder ten opzichte van overige
crediteuren of de vennootschap, waardoor bijvoorbeeld de verhaalspositie van de Obligatiehouder
zou kunnen worden verzwakt.
Risico van beperkte verhandelbaarheid
De Obligaties zijn niet verhandelbaar via een gereglementeerde beurs en/of markt waardoor de
groep van potentiële kopers van deze Obligaties kan beperkt zijn. Daardoor is het mogelijk dat,
indien Obligatiehouders de door hen gehouden Obligaties op enig moment willen verkopen, zij dit
niet op het door hen gewenste moment en/of op de door hen gewenste prijs kunnen effectueren.
Waarde-risico bij tussentijdse verkoop
De verkoopprijs van de Obligatie kan bij tussentijdse verkoop lager zijn dan de Nominale waarde.
Deze verkoopprijs wordt bepaald door vraag en aanbod op een imperfecte markt (zie ook de alinea
hiervoor, bij het Risico van beperkte verhandelbaarheid). De verkoopprijs wordt bepaald door een
veelheid van factoren.
Zo is het op het moment van de beoogde verkoop van belang wat het idee is omtrent de kracht
van Daco Vastgoed BV om te kunnen voldoen aan haar rente- en aflossingsverplichtingen.
Daarnaast kan de rentestand en de verdere verwachting daarvan van invloed zijn op de prijs die
wordt geboden voor de Obligatie. De geboden prijs voor de Obligatie kan onder de Nominale
waarde liggen, met als gevolg dat bij de tussentijdse verkoop dan een verlies wordt gerealiseerd.
Uittredingsrisico
De looptijd van de Obligatie is 2 jaar – 5 jaar of 10 jaar. Dit betekent dat de deelname van de
investeerders in beginsel voor bepaalde tijd vastligt. Daco Vastgoed BV heeft het recht,
bijvoorbeeld bij verkoop van een of meerdere Objecten om (een deel van) de obligaties te callen
(in te kopen) waarbij een bonusrente van toepassing is. Bij inkoop van een deel van de obligaties
door Daco Vastgoed BV kan dit deel worden bepaald door loting.
Informatierisico
Dit betreft het risico dat de door Daco Vastgoed BV verstrekte informatie niet juist en/of onvolledig
is. Initiatiefnemer heeft de nodige zorg betracht bij het verstrekken en onderzoeken van deze
informatie, maar kan geen aansprakelijkheid aanvaarden.
Juridische risico’s
Hoewel de getroffen regelingen en de gemaakte overeenkomsten met zorg zijn opgesteld, valt niet
uit te
sluiten dat interpretatieverschillen kunnen ontstaan, dan wel dat onvoorziene omstandigheden zich
kunnen voordoen. De tekst van het memorandum prevaleert boven die van de overeenkomsten.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 9 van : 35

Risico’s vastgoed algemeen
Tot de risico’s verbonden aan investeren in vastgoed behoren onder meer:
Leegstandsrisico
Leegstand kan door allerlei oorzaken ontstaan, bijvoorbeeld doordat de huurder(s) niet meer in
staat is aan de verplichtingen te voldoen. In geval van leegstand zal door de Beheerder een nieuwe
huurder(s) worden gezocht die de exploitatie van de Objecten kunnen voortzetten. Leegstand
betekent een derving van de huurinkomsten en heeft daarom een negatieve invloed op de cashflow
van Daco Vastgoed BV. Leegstand kan negatieve invloed hebben op de waarde van het onroerend
goed en op de mogelijkheid aan het einde van de looptijd van de Obligatie de Objecten te verkopen
of te herfinancieren. Daardoor kunnen ter zake van de Obligatielening aflossings- en/of
terugbetalingsproblemen ontstaan.
Exploitatierisico
Uit de exploitatie van het vastgoed dient rente en aflossing van de obligaties te worden voldaan. Er
bestaan meerdere onzekere factoren die de exploitatie kunnen beïnvloeden. De belangrijkste
worden nader vermeld. In de huurcontracten is vastgelegd dat de huur zal stijgen aan de hand van
inflatie-indicatoren van het Centraal Bureau voor de Statistiek (indexatie van de huur). Ook voor
de exploitatiekosten is uitgegaan van inschattingen van zowel de hoogte van de kosten als een
stijging daarvan overeenkomstig de verwachte huurstijging. De rentekosten zijn begroot op basis
van inschattingen tijdens het opstellen van het memorandum. Hoewel de inschattingen zo
realistisch mogelijk zijn gemaakt, kunnen er afwijkingen tijdens de looptijd van het project
optreden die de kasstromen en het rendement (zowel naar beneden als naar boven) kunnen
beïnvloeden.
Huurrisico
Het huurrisico is onder meer het risico dat huurder verplichtingen uit de huurovereenkomst niet
nakomt. Daardoor kan de huurrelatie tussen verhuurder en huurder worden verbroken en zou er
(tijdelijk) geen nieuwe huurder kunnen worden gevonden, tenzij de huurders bereid zijn tegen een
lagere prijs te gaan huren en dit door verhuurder wordt geaccepteerd. In dat geval ontvangt Daco
Vastgoed BV geen of minder inkomsten en kan zij schade lijden. Daardoor kan haar financiële
positie negatief worden beïnvloed, als gevolg waarvan zij mogelijk niet langer aan alle rente- en
aflossingsverplichtingen kan voldoen.
Onderhoudsrisico
Bij vastgoed is de staat van onderhoud van groot belang. Bij aanschaf is rekening gehouden met
de onderhoudsstatus in de waardering. In de calculatie wordt rekening gehouden met jaarlijkse
lasten ten bedrage van circa 3,0% van de huuropbrengst. De onderhoudskosten kunnen hoger of
lager uitvallen dan begroot waardoor de cashflow beter of slechter kan zijn voor Daco Vastgoed BV.
(Rest)waarde- en exitrisico
Het (rest) waarderisico is het risico dat de waarde van de onroerende zaken bij vervreemding lager
ligt dan de geprognosticeerde opbrengst. Bij verkoop van het Object zou de verkoopprijs in theorie
en uitgaande van een neutrale kasstroom en bij gelijkblijvende overige omstandigheden teneinde
aflossing van de Obligatielening te dekken in beginsel tenminste ongeveer gelijk moeten zijn de
verwervingskosten van het Object. Een lagere verkoopopbrengst heeft een nadelig effect op het
vermogen van Daco Vastgoed BV.
Verzekerbare risico’s
Niet alle risico’s met betrekking tot de obligaties en het vastgoed zijn verzekerbaar. Zo zijn
natuurrampen en
terroristische aanslagen belangrijke uitsluitingen op de polissen.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 10 van : 35

Algemeen
3.Daco Vastgoed BV
Daco Vastgoed BV is initiatiefnemer. Daco Vastgoed BV is een onderneming die zich bezig houdt
met het investeren in en beheren van onroerend goed (voor eigen rekening en risico en/of voor
derden) en heeft ervaring met de Nederlandse vastgoedmarkt.
Daco Vastgoed BV legt zich onder meer toe op het structureren en initiëren van
investeringsconstructies voor investeerders in onroerende zaken. Dergelijke investeringen dienen
volgens de filosofie van Daco Vastgoed BV te voldoen aan stringente selectiecriteria, zoals
beschreven in hoofdstuk 7. De directie van Daco Vastgoed BV wordt gevoerd door de heren
D.P. Cohen en W.C. Fasol. Zij hebben een jarenlange ervaring in het verwerven en beheren van
commercieel vastgoed.
Doelstelling is daarbij om door de aankoop, verkoop en exploitatie van diverse vastgoedobjecten in
de Randstad en Noord-Brabant een aantrekkelijk rendement te realiseren tegen een lager risico
dan het marktconforme risico. In het algemeen wordt aan de doelstelling inhoud gegeven door
woningcomplexen aan te kopen, te verhuren, te beheren en te verkopen.
Daco Vastgoed BV is de emittent van de Hypotheek Obligatie Daco Vastgoed BV. Daco Vastgoed BV
is bij notariële akte opgericht op 22 december 2011 en ingeschreven in het handelsregister van de
Kamer van Koophandel onder nummer 53932706.
De huidige portefeuille van Daco Vastgoed BV bestaat voornamelijk uit woningen en heeft een
recent getaxeerde verkoopwaarde in verhuurde staat van circa € 2.600.000,-. De portefeuille is
voor circa € 1.700.000,- gefinancierd met een hypothecaire geldlening bij een Nederlandse bank en
heeft een “overwaarde” van ca. € 900.000,- De huidige portefeuille concentreert zich in de regio
Rotterdam.
Trackrecord van de initiatiefnemer
De mensen achter Daco Vastgoed BV zijn sinds eind jaren negentig actief in de ontwikkeling en
investering van vastgoed(projecten). In de jaren dat vastgoed in waarde toenam zijn diverse
projecten gerealiseerd, gefinancierd, verhuurd en verkocht. Ook in de huidige tijd waarin vastgoed
in waarde afneemt en financiering van vastgoedprojecten lastiger is zijn Daco Vastgoed BV
succesvol actief in vastgoed(projecten).
Daco Vastgoed BV beschikt over een beschrijving van de administratieve organisatie en het
systeem van interne controle. De administratieve organisatie en het systeem van interne controle
functioneren effectief en overeenkomstig de beschrijving. Het beleid van Daco Vastgoed BV wordt
gekenmerkt door voorzichtigheid en kwaliteit van dienstverlening. Slechts een handvol van de
aangeboden vastgoedprojecten wordt daadwerkelijk gerealiseerd.
Personen
De directie van Daco Vastgoed BV wordt gevormd de heren D.P. Cohen en W.C. Fasol.
Daco Vastgoed BV heeft naast een directie een Raad van Advies (RvA). De directie van Daco
Vastgoed BV is verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding van Daco Vastgoed BV. De RvA heeft
een al dan niet gevraagd adviserende rol. De RvA heeft geen formele bevoegdheden.
Organisatie en investeringsbeleid
Daco Vastgoed BV initieert en voert zowel de vastgoedinvesteringen, het beheer als de verkopen
van het vastgoed uit. Daco Vastgoed BV legt de proposities via een (des)investeringsdocument
voor aan de Raad van Advies. De Raad van Advies beoordeelt de propositie en geeft hierover een
advies aan de Directie. Indien de Directie besluit het advies van de Raad van Advies te volgen, zal
de Directie overgaan tot de uitvoering van het besluit overeenkomstig het
(des)investeringsdocument. Indien de Directie besluit het advies van de Raad van Advies niet te
volgen, zal de Directie met redenen die vastgelegd worden in het (des)investeringsdocument, de
RvA hierover informeren, alvorens de Directie overgaat tot de uitvoering van haar besluit.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 11 van : 35

De directie legt zich een aantal belangrijke beperkingen op:
Daco Vastgoed BV financiert uitsluitend vastgoed dat wordt ontwikkeld en/of beheerd door
Daco Vastgoed BV;
De financiering van het vastgoed wordt altijd gezekerd door een 1e hypothecaire lening op
het vastgoedobject in combinatie met een 1ste pandrecht op de huurinkomsten en
verzekeringspenningen;
De totale financiering van het vastgoed zal nooit meer bedragen dan de investeringswaarde
bij aanvang inclusief de kosten koper zoals overdrachtsbelasting en juridische kosten;
De huurinkomsten bij verhuur, eventueel na verbouwing of renovatie, zijn altijd minimaal
genoeg om de rente van de obligatie te voldoen en een reservering van minimaal 3% op de
huursom in verband met toekomstig onderhoud;
De gelden van de Obligatiehouders worden op de rekening van de Stichting Daco gestort.
De gelden kunnen niet eerder worden vrijgegeven zodra het vastgoed wordt aangekocht
conform het investeringsdocument;
De panden worden getaxeerd door een erkend en beëindigd taxateur. De panden worden
aangekocht onder de getaxeerde waarde. Daarnaast dient de koopsom plus kosten koper en
eventuele verbouwingen/renovatie minder te bedragen dan de getaxeerde waarde na verbouw (in
verhuurde staat).
Aankopen en ontwikkelen van vastgoed begint met een grondig onderzoek van de propositie. Het
vastgoed wordt beoordeeld op o.a. financiële aspecten (de Investeringsbegroting en de
Exploitatiebegroting), juridische aspecten (de aankooptitels, vergunningswetgeving en de
huurovereenkomsten), technische aspecten (de staat van onderhoud, slooprapporten,
materiaalgebruik), milieuaspecten (de bodemtoestand, asbestonderzoek, geluidsonderzoek),
kwaliteit en kredietwaardigheid van de huurders en het verwacht rendement van de
propositie. De Directie legt deze onderdelen, inclusief locatiebeoordeling, vast in een
investeringsdocument.
De binnen Daco Vastgoed BV vastgelegde administratieve procedures worden onder
verantwoordelijkheid van de Directie toegepast. De Directie vormt binnen Daco Vastgoed BV het
sluitstuk voor de interne controle. Deze interne controle beoogt het bewaken van de interne activa
van Daco Vastgoed BV het zorg dragen voor toereikende administratieve vastlegging en
beheersingsmaatregelen, en beoogt te voorzien in de beheersing van frauderisico’s. De
werkzaamheden van de externe accountant zullen bij de jaarrekeningcontrole ook het relevante
interne beheersingssysteem binnen Daco Vastgoed BV omvatten. Dit onderzoek strekt zich niet
verder uit dan noodzakelijk is om tot een oordeel te komen omtrent de jaarrekening.
De organisatie van Daco Vastgoed BV onderscheidt zich door:
● jarenlange vastgoedexpertise;
● de meervoudige deskundigheid;
● een vastgoedportefeuille met een grote spreiding van de huurders;
● een op vastgoedactiviteiten toegesneden organisatie;
● snelheid van handelen;
● voorzichtigheid en risicobeperking;
● een breed netwerk in het vastgoed en de financiële sector
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 12 van : 35

Raad van Advies
Adviserende
rol
Zekerheid
Daco Vastgoed B.V
Directie
Verwerven
&
Beheren
(RvA)
Legt
voorstel
voor
4. Structuur
Daco Vastgoed BV geeft de obligaties uit ter financiering van vastgoedobjecten. Teneinde de
obligatiehouders zekerheid te verschaffen wordt op de onderliggende panden het recht van 1e
hypotheek gevestigd ten gunste van de Obligatiehouders. De totale nominale waarde van de
uitstaande Obligaties zal niet meer bedragen, dan de inkoopwaarde van de Objecten vermeerderd
met kosten koper, overige verkrijgingskosten en eventuele tussentijdse investeringen, verminderd
met de voor de Objecten afgesloten leningen met een eerste hypothecaire zekerheid.
In bijlage I is een akte (ontwerp) opgenomen inzake het hypotheekrecht. Daco Vastgoed BV staat
garant voor de betaling van de 3-maandelijkse rentebedragen. Ter meerdere zekerheid wordt een
1 ste pandrecht gevestigd op de huurinkomsten en verzekeringspenningen van de Objecten. Daco
Vastgoed BV verricht het financieel beheer van de vastgoedprojecten waardoor zij ook
verantwoordelijk is voor het incasseren van de huurgelden. De cash flow vrijkomend uit de verhuur
en verkoop van de vastgoedobjecten wordt aangewend om de 3-maandelijkse rentebetaling aan de
Obligatiehouders te voldoen. De objecten die met de uit te geven Obligatie gefinancierd worden
bieden volgens de exploitatiebegroting voldoende huuropbrengsten om de rentebetalingen op de
Obligaties te voldoen. u
Partijen en adressen
Huurinkomsten
Vastgoed / huurders
Controle / Toezicht
Geldstroom, 1 ste hypotheekrecht,
pandrecht huurinkomsten en
verzekeringspenningen
Uitgevende instelling Daco Vastgoed BV
Bergweg-Zuid 70
2661 CV Bergschenhoek
tel.: 010 - 241 01 79
www.dacovastgoed.nl
info@dacovastgoed.nl
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 13 van : 35
Obligatiehouder(s)
Geldstroom
Stichting Daco
Geldstroom
Notariskantoor
Geldstroom
Belangen-
behartiging

Accountant Deloitte en Touche Accountants & Belastingadviseurs
Wilhelminakade 1
3072 AP Rotterdam
Notaris Kantoor mr. M.A.C. Vermunt Hoogerheide
Huijbergseweg 22
4631 GE Hoogerheide
Stichting Daco Stichting Daco
Antwerpsestraat 127
4645 BD Putte
Jurist Bol en van Voskuilen Advocaten
Westersingel 88
3015 LC Rotterdam
Kenmerken
5. VOORWAARDEN VAN DE OBLIGATIE
De obligaties zijn bedoeld voor particuliere investeerders en investeerders met
rechtspersoonlijkheid.
Rentebetalingen
De rentebetalingen zullen door Daco Vastgoed BV 3-maandelijks achteraf worden gedaan, voor het
eerst na het eerste volle kwartaal volgend op de datum van storting door de obligatiehouder.
Soorten obligaties en verkrijgbaarheid
Er zijn verschillende soorten obligaties beschikbaar. Zij onderscheiden zich in de looptijd en de
hoogte van de rentevergoeding:
50 obligaties met een nominale waarde van € 10.000,- met een looptijd van 2 jaar
• 75 obligaties met een nominale waarde van € 10.000,- met een looptijd van 5 jaar
• 120 obligaties met een nominale waarde van € 10.000,- met een looptijd van 10 jaar
Obligaties met een looptijd van 2 jaar zijn beperkt verkrijgbaar. Indien er een Obligatie wordt
gekocht met een looptijd van 5 jaar is het mogelijk om ook 1 Obligatie te kopen met een looptijd
van 2 jaar. Indien er een Obligatie wordt gekocht met een looptijd van 10 jaar is het mogelijk om
twee Obligaties te kopen met een looptijd van 2 jaar. Een en ander voor zover er Obligaties
beschikbaar zijn met een looptijd van 2 jaar.
Aanvragen worden behandeld nadat het volledig ingevulde inschrijfformulier en het klantprofiel met
aanvullende stukken binnengekomen zijn op het kantoor van Daco Vastgoed BV. Als natuurlijk
persoon dient u een kopie van een geldig legitimatiebewijs mee te sturen. Deelnemende
rechtspersonen dienen een kopie van een recent uittreksel uit de Kamer van Koophandel, en een
kopie van een geldig legitimatiebewijs van de vertegenwoordigende perso(o)n(en) mee te sturen.
De eerste aanvragen die compleet zijn worden het eerst behandeld en deze obligaties worden het
eerst toegewezen.
Call -Bonussen
Indien Daco Vastgoed BV gebruik maakt van haar tussentijdse call-recht (zie verhandelbaarheid)
zal een call bonus ter grootte van 2% van de nominale waarde van toepassing zijn voor die
Obligaties die op dat moment worden afgelost. Deze bonus wordt bij de aflossing uitgekeerd.
Aflossing
De aflossing door Daco Vastgoed BV geschiedt normaliter op de expiratiedatum. Daarnaast zijn de
Obligaties ‘callable’. Dit betekent, dat Daco Vastgoed BV het recht heeft tussentijds de obligatie af
te lossen (te ‘callen’). Dit recht geldt zowel voor het geheel als voor een gedeelte van de obligaties.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 14 van : 35

Indien een gedeelte wordt afgelost, worden de betreffende Obligaties die worden afgelost door
loting aangewezen, dit ter discretie van Daco Vastgoed BV. Bij een tussentijdse call, wordt door
Daco Vastgoed BV een call bonus vergoed van 2% van de hoofdsom. De Obligaties kunnen met het
call-recht vervroegd worden afgelost. Ze zijn ook tussentijds Verhandelbaar.
Verhandelbaarheid
Eerdere aflossing door Daco Vastgoed BV op verzoek van Obligatiehouder: binnen
randvoorwaarden is het mogelijk, dat de Obligatiehouder het verzoek doet aan Daco
Vastgoed BV om de obligatie af te lossen. Daco Vastgoed BV zal aan dit verzoek gehoor
geven, mits zij op dat moment over voldoende liquiditeiten beschikt zulks ter beoordeling
van de directie. Bij vervroegde aflossing op verzoek van obligatiehouder wordt door Daco
Vastgoed BV tegen lager dan nominale waarde afgelost; de korting op de nominale waarde
(“boete”) bedraagt 5% over de hoofdsom.
Vrij verhandelbaar: de Obligaties zijn in principe niet vrij verhandelbaar. Er is geen sprake
van een gereglementeerde markt (alleen onderhandse verkoop). Indien de Obligatiehouder
zelf een koper heeft voor diens Obligatie(s), dan zal Daco Vastgoed BV de benodigde
formulieren van overdracht toesturen. Bij retourontvangst van de volledig ingevulde
formulieren en gevraagde bijlagen (bijvoorbeeld kopie paspoort, uittreksel handelsregister
en diverse persoonsgegevens) zal Daco Vastgoed BV de nieuwe Obligatiehouder toetsen
aan de zwarte lijst van De Nederlandse Bank en aan eventuele voorschriften als Wwft (Wet
ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme). Daco Vastgoed BV heeft op
grond van het voorgaande, of andere zwaarwegende redenen het recht om de overdracht
te weigeren. Bij akkoordbevinding zal Daco Vastgoed BV dit schriftelijk aan de oude en
nieuwe Obligatiehouder bevestigen. De geldelijke afwikkeling dient door de oude en nieuwe
Obligatiehouder zelf te worden geregeld. Na ontvangst van het geld, dient de oude
Obligatiehouder dit schriftelijk aan Daco Vastgoed BV te melden en zal Daco Vastgoed BV
de effectuering van de transactie schriftelijk aan beiden bevestigen. Voor de
administratieve afhandeling rekent Daco Vastgoed BV een vergoeding van 2% van de
nominale waarde aan de “oude” Obligatiehouder. Overigens geldt ook in dit geval, dat Daco
Vastgoed BV gebruik kan maken van haar call-recht, voor de betreffende Obligaties. Daco
Vastgoed BV zal binnen een redelijke termijn na ontvangst van het verzoek tot overdracht
gebruikmaking van haar recht melden en afwikkelen.
Rangorde
De Obligaties vormen directe en onvoorwaardelijke verplichtingen van de Uitgevende instelling die
onderling gelijk in rang zijn zonder enig verschil in preferentie. De Obligaties zijn verzekerd met
een eerste recht van hypotheek en door middel van verpanding van de huurinkomsten alsmede de
verzekeringspenningen.
Het eigen vermogen van Daco Vastgoed BV is achtergesteld ten opzichte van de Obligatielening.
Risicoprofiel investeerders
Het algemene advies is om niet het gehele te investeren vermogen in vastgoed gerelateerde
producten (zoals de Hypotheekobligatie Daco Vastgoed BV) te investeren. Daarnaast wordt
geadviseerd om niet uitsluitend in één product te investeren, spreiding over meerdere producten
verlaagt het risico aanzienlijk. Dit Memorandum bevat geen beleggingsadvies of
beleggingsaanbeveling. Dat geldt eveneens voor andere publicaties in verband met deze Obligatie.
Een potentiële belegger doet er verstandig aan eerst advies in te winnen bij zijn persoonlijke
adviseur alvorens in de Obligatie te investeren. Zodoende kan er een verantwoorde afweging
worden gemaakt of een aankoop van deze Obligaties past bij het persoonlijke risicoprofiel van de
individuele investeerder. Door in te schrijven op de Obligatielening verklaren potentiële
investeerders dat zij deze verantwoorde afweging hebben gemaakt.
Stichting Daco
De Obligaties geven recht op rente en Aflossing binnen 2 tot 10 jaar na uitgifte afhankelijk van de
gekozen looptijd. De voorwaarden waaronder de Obligatielening wordt uitgegeven staan in de
Obligatievoorwaarden. De belangen van de houders van de Obligaties worden behartigd door de
Stichting Daco. Tevens houdt de Stichting toezicht op de naleving van de Obligatievoorwaarden en
lopen de geldstromen van en naar de Obligatiehouders via de Stichting. De Obligatievoorwaarden
en de statuten van de Stichting zijn opgenomen in respectievelijk Bijlage II en III. De Trustakte is
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 15 van : 35

de akte tussen de Uitgevende instelling en de Stichting waarin de voorwaarden zijn vastgelegd
voor het vertegenwoordigen en behartigen van de belangen van de Obligatiehouders door de
Stichting. De Trustakte is opgenomen in Bijlage IV.
Verjaringstermijn
Vorderingen ter zake van de hoofdsom en rente verjaren vijf (5) jaar na de datum waarop de
betreffende betaling verschuldigd werd. De datum waarop de rente betaalbaar is, is tevens de
datum waarop de betaling verschuldigd wordt. De Obligatielening heeft een looptijd van 2 tot 10
jaar. De aflossingsdatum van de Obligatie is in dit kader tevens de datum waarop de betaling
verschuldigd wordt.
6. VASTGOED INVESTERINGEN
De rendementen op de obligaties zijn in principe niet afhankelijk van het rendement van het
onderliggend vastgoed. Het vastgoed verschaft wel zekerheid door het recht van eerste hypotheek.
De rente en aflossing van de obligaties wordt direct/indirect uit de exploitatie van dit vastgoed
betaald. Derhalve wordt hier een korte beschrijving van de markt van vastgoed investeringen
gegeven met name
gebaseerd op woningen, de belangrijkste investeringscategorie van Daco Vastgoed BV.
De Nederlandse vastgoedmarkt wordt gewoonlijk opgedeeld in een vijftal categorieën, te weten
kantoren, winkels, bedrijfsruimten, woningen en overig vastgoed. Daco Vastgoed BV voegt daar de
sector Maatschappelijk vastgoed aan toe. In dit onderdeel zullen wij kort toelichten hoe de
categorieën waarin Daco Vastgoed BV investeert zich tot elkaar verhouden en wat hun specifieke
kenmerken zijn. Het hoofdstuk sluit af met een korte marktanalyse.
Kantoren
De kantorenmarkt is nauw verbonden met de economische voorspoed aangezien zij direct
afhankelijk is van het aantal kantoorbanen. De Nederlandse kantorenmarkt kenmerkt zich
momenteel door een fors overaanbod van circa 6,1 miljoen m2, wat ongeveer 13% van de totale
voorraad is. Deze grote leegstand is voornamelijk ontstaan aan het einde van de internethype van
begin deze eeuw, waardoor veel kantoorruimte beschikbaar is gekomen. Deze lege kantoorruimtes
zijn vervolgens niet, althans niet structureel, in gebruik genomen. Sindsdien zijn veel, voornamelijk
op risico ontwikkelde meters huuroppervlak op de markt gekomen. Een nader onderzoek leert dat
de leegstand vooral zogenaamd “incourant” vastgoed betreft, wat betekent dat het vastgoed ofwel
niet op de juiste plek gelegen is, ofwel kwalitatief niet voldoende afgestemd is op de eisen van de
markt. In deze markt is het van belang een optimale bezettingsgraad en dus rendement te
behalen.
Scholen (maatschappelijk vastgoed)
Onderwijsbudgetten staan onder druk en de prioriteit ligt bij de kwaliteit van het onderwijs. Daco
Vastgoed BV is van mening dat dit hand in hand kan gaan met de kwaliteit van
onderwijsgebouwen. Met onze jarenlange ontwikkelexpertise kunnen wij in de onderwijssector veel
waarde toevoegen. De financiële realiteit van vandaag opent deuren voor echte samenwerking en
lange termijn betrokkenheid van ontwikkelaars, financiers en investeerders bij onroerend goed in
de sector onderwijs.
Woonzorgcomplexen (maatschappelijk vastgoed)
De zorgsector is, mede als gevolg van politieke beslissing en bancaire financierbaarheid sterk in
beweging. De zorgsector wordt ondernemender, ook in vastgoed. Nieuwe concepten waarin eerste-
, tweede- en derdelijnszorg worden gecombineerd met bijvoorbeeld wonen of winkels, bieden
maatschappelijke en financiële meerwaarde.
Winkels
Winkels zijn sterk locatie gebonden, wat de leegstandscijfers van de laatste jaren bevestigd
hebben. Het aanbod bedraagt ca. 850.000 m2, wat 2,5% is van de totale voorraad van 28 miljoen
m2. Echter, op de zogenaamde A1 locaties bestaat leegstand niet, het zijn met name de
aanlooproutes hiernaartoe en de secundaire winkelgebieden die op deze locaties te kampen hebben
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 16 van : 35

met leegstand. Het aantal nieuw verhuurde meters is afgelopen jaren gedaald. Deze teruggelopen
vraag naar winkelpanden is een direct gevolg van de verminderde bestedingen door consumenten
en de opkomst van het online winkelen. Wel is er nog steeds een grote opname door de grotere
ketens en brandstores en heeft de foodsector, goed voor 40% van de totale detailhandelsomzet
goede jaren achter de rug. In de afgelopen jaren zijn de Bruto Aanvangsrendementen voor
winkels, met name op de meest gewilde locaties, sterk teruggelopen. Dit komt door de positieve
bezettingsgraad, en het daarmee samenhangende lage risicoprofiel, en ook door de positieve
prognoses voor de huurprijsontwikkeling. Het risico op verhoogde frictieleegstand door
teruglopende omzetten en daaruit resulterende faillissementen van gebruikers en het stagneren
van de huurgroei maken deze investeringen echter weer bereikbaar voor reële Bruto
Aanvangsrendementen.
Bedrijfsruimtes
De vraag naar bedrijfsruimte hangt in grote mate samen met de wereldhandel. Door de open
economie heeft Nederland veel last van een stagnerende groei of zelfs krimp van de
handelsstromen. Een ander feit is dat de bedrijfsruimtegebieden in Nederland een nogal
ongestructureerde groei hebben doorgemaakt, wat geleid heeft tot een enigszins versnipperd
resultaat. Er is echter veel te winnen bij de herontwikkeling van deze gebieden, met name als het
gaat om specifieke gebruikers (bijvoorbeeld wellness-centra). Hierbij moet uiteraard de nodige
aandacht besteed worden aan de soliditeit van de huurder, dit in verband met de minder
alternatieve aanwendbaarheid van dergelijke voor specifiek gebruik aangepaste objecten. Een
andere interessante ontwikkeling is het vergaand automatiseren van distributiecentra, wat
uiteraard in tijden van economische teruggang interessante kostenbesparingen met zich mee kan
brengen voor de gebruiker. Bovendien trekken distributiecentra door hun grootschalige karakter
voornamelijk grote, bestendige partijen aan. De bedrijfsruimtemarkt is dus een markt met hoge
Bruto Aanvangsrendementen, maar zoals gewoonlijk loopt met het rendement ook het risico op en
moet er dus zeer secuur omgegaan worden met de selectie
van locatie en gebruiker.
Woningen
Woningen als investerings object kenmerken zich door lage risico’s en lage rendementen. Door de
regulering van de huurprijzen enerzijds en de stimulering van eigen woningbezit anderzijds zijn
huurinkomsten ten opzichte van de aankoopprijzen achter gebleven, een ontwikkeling die de
komende jaren niet lijkt te wijzigen. De huidige stagnering van de prijzen op de woningmarkt
maakt dit verschil wel iets kleiner, maar door de
naar verwachting beperkt blijvende inflatie zal ook de huur geen opvallende stijging doormaken.
Een radicalere daling van de prijzen ligt in Nederland niet voor de hand aangezien er nog steeds
een onderlinge afwijking is tussen vraag en aanbod. Een groei in de vraag naar huurwoningen is
wel te verwachten, wat onder andere tot uitdrukking komt in het teruglopen van de
appartementenverkoop en de aanhoudend hoge vraag bij starters.
Deze markt is voornamelijk interessant vanuit een ontwikkelingsperspectief, waarbij innovatieve
concepten absoluut potentie hebben, zowel op het gebied van het soort woning, als de toepassing
van nieuwe (duurzame) technieken. Woningen als investerings object zijn lange tijd zeer duur
geweest, met name in de stedelijke gebieden door het zeer populaire “uitponden”: het opknippen
van woningen en in appartementsrechten doorverkopen. Het teruglopen van deze ontwikkeling
maakt het aannemelijk dat de Bruto aanvangsrendementen zullen stijgen, terwijl risico’s met
betrekking tot de bezettingsgraad minimaal blijven, mits de locatie goed gekozen is. In het licht
van de locatie kampt Nederland met een aantal zogenaamde krimpregio’s. Deze zijn voornamelijk
gelegen in Oost-Groningen en Zuid-Limburg, waar de vraag naar woningen afneemt. Hier
tegenover staat de binnenstedelijke herontwikkeling die nog steeds interessante mogelijkheden
biedt voor de vastgoedmarkt. Denk aan het ombouwen in de stadscentra van oude, leegstaande
scholen of kantoorgebouwen tot appartementsgebouwen.
7. DE VASTGOEDOBJECTEN
De vastgoedobjecten die door middel van de Obligaties worden gefinancierd worden beoordeeld op
de volgende aspecten:
• Goede locatie;
• Kwalitatief hoogwaardig vastgoed;
• Spreiding in huurders of zeer solvabele en liquide huurders;
• Geïndexeerde huurcontracten;
• Duurzaamheid en toekomstwaarde van het onroerend goed
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 17 van : 35

Verder zijn de volgende kenmerken altijd van toepassing:
• Daco Vastgoed BV voert het financieel beheer over het verhuurde vastgoed;
• De totale financiering bedraagt nooit meer dan de aanvangsinvestering inclusief kosten koper;
• De huursom van de verhuur, eventueel na verbouwing of renovatie is altijd minimaal voldoende
om de rente van de Obligaties te voldoen maar daarnaast ook een reservering te doen om
onderhoud te plegen van minimaal 3% van de actuele bruto huurinkomsten.
De Objecten worden getaxeerd door een Erkend beëindigd taxateur. De panden worden
aangekocht voor maximaal de getaxeerde waarde. Daarnaast dient de koopsom plus kosten koper
en eventuele verbouwingen/renovatie minder te bedragen dan de getaxeerde waarde na
verbouw/renovatie.
Obligatiehouders van Daco Vastgoed BV ontvangen 2x per jaar een nieuwsbrief en 1x per jaar een
beknopte Balans en V&W rekening waarin alle gefinancierde vastgoedprojecten zijn opgenomen. In
deze rapportage staat onder andere:
• Ligging van de gefinancierde vastgoedobjecten;
• Uitvoerige beschrijving van de soorten vastgoed;
• Transparante investeringsbegroting(en), zowel met voor- als nacalculatie;
• Transparante exploitatiebegroting(en);
• Verslaglegging van de totale exploitatie van Daco Vastgoed BV;
Als bijlage V is een exploitatievoorbeeld toegevoegd en zijn de verdere ratio’s uitgewerkt.
8. RENDEMENT
Het rendement voor Obligatiehouders is afhankelijk van de looptijd van de Obligatie.
Bij een looptijd van 2 jaar bedraagt de Coupon 4% op jaarbasis
Bij een looptijd van 5 jaar bedraagt de Coupon 5% op jaarbasis
Bij een looptijd van 10 jaar bedraagt de Coupon 6% op jaarbasis
Belangrijke extra bepalingen voor het rendement en betaling van de rente zijn:
• De ingangsdatum is het moment van binnenkomst van de betaling op de rekening van de
Stichting Daco;
• De einddatum is gelegen exact 2 jaar – 5 jaar of 10 jaar na ingangsdatum;
• Betaling van de rente vindt plaats per kwartaal achteraf, waarbij de eerste rentebetaling
plaatsheeft aan het eind van het eerstvolgende kalenderkwartaal volgend op de ingangsdatum;
Rendement bij eerdere aflossing:
Call
De Obligatie is callable, dit betekent, dat Daco Vastgoed BV het recht heeft tussentijds (een deel
van) de Obligatie af te lossen (te ‘callen’). Bij een tussentijdse call, wordt door Daco Vastgoed BV
een call bonus vergoed van 2% van de hoofdsom.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 18 van : 35

9. FINANCIERING VASTGOED
Daco Vastgoed BV financiert uitsluitend vastgoed dat wordt ontwikkeld en beheerd door Daco
Vastgoed BV.
De financiering van het vastgoed wordt altijd gezekerd door een 1 ste hypothecaire lening op het
vastgoedobject in combinatie met een 1 ste pandrecht op de huurinkomsten en
verzekeringspenningen. De totale financiering van het vastgoed zal nooit meer bedragen dan de
investeringswaarde bij aanvang inclusief de kosten koper zoals overdrachtsbelasting en juridische
kosten. Daarnaast bedraagt de financiering nooit meer de getaxeerde waarde in verhuurde staat
getaxeerd door een erkend beëindigd taxateur.
Daarnaast zijn de huurinkomsten eventueel na verbouwing of renovatie minimaal genoeg om de
rente van de Obligatie te voldoen en een reservering van minimaal 3% op de actuele
brutohuurinkomsten in verband met toekomstig onderhoud.
Projecten die niet aan bovenstaande criteria voldoen worden door Daco Vastgoed BV niet gekocht.
De gelden van de Obligatiehouders worden op de rekening van de Stichting Daco gestort. De
gelden kunnen niet eerder worden vrijgegeven zodra het vastgoed wordt aangekocht conform het
investeringsdocument als beschreven onder het kopje organisatie en investeringsbeleid. De gelden
worden rechtstreeks van de Stichting Daco gestort naar de notaris.
In de kwartaalrapportages en jaarrapportage worden de kerncijfers per Object uitvoerig
beschreven en toegelicht. De afrekeningen van de notaris, de eigendomsakte en de hypotheek-en
pandakten liggen ter inzage ten kantore van Daco Vastgoed BV en worden op eerste verzoek door
een Obligatiehouder aan hem verstrekt.
Daco Vastgoed BV heeft als doel het investeren in en het exploiteren van Vastgoed gelegen in
Nederland. Als Objecten worden aangekocht dan zal na levering zowel het juridische- als het
economische eigendom van de Objecten worden verkregen door Daco Vastgoed BV.
(Daco Vastgoed BV is opgericht op 22 december 2011. Op deze datum heeft er een storting op de
geplaatste aandelen van € 18.000,- plaatsgevonden.)
Ultimo 2012 beschikt de vennootschap over een eigen vermogen van ca. € 900.000,- mio. De WOZ
waarde van de Objecten bedraagt ca. € 2.600.000,- waarop ca. € 1.700.000,- is gefinancierd.
10. FISCALE ASPECTEN
Het navolgende is opgesteld op basis van de stand van fiscale wetgeving januari 2013. Het is een
globaal overzicht van de fiscale positie van obligatiehouders in het fonds inzake de resultaten uit
obligaties. Uitgangspunt daarbij is dat de resultaten uit obligaties behaald worden door
obligatiehouders die in Nederland woonachtig zijn, of als het een rechtspersoon is, die in Nederland
gevestigd is. De fiscale positie van de obligatiehouders zijnde natuurlijke personen wordt
beschreven op basis van de Wet op de inkomstenbelasting 2001. Voor de obligatiehouders zijnde
een rechtspersoon wordt als basis voor de beschrijving de Wet op de vennootschapsbelasting 1969
gehanteerd. Met het navolgende overzicht wordt niet gepoogd een uitputtende beschrijving te
geven van alle relevante fiscale aspecten van het fonds en zijn obligatiehouders. Het advies voor
geïnteresseerde investeerders is om, mede in verband met de mogelijk specifieke omstandigheden,
hun eigen adviseur te raadplegen. Eventuele wijzigingen in wet- en regelgeving zijn voor risico van
de participanten.
De fiscale positie van Daco Vastgoed BV
Daco Vastgoed BV is eigenaar van het vastgoed, is in Nederland gevestigd en is onderworpen aan
de Nederlandse vennootschapsbelasting. Over de rentebetalingen door Daco Vastgoed BV aan de
houders van de Obligatie is geen bronbelasting verschuldigd.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 19 van : 35

Wet op de inkomstenbelasting 2001
De in Nederland woonachtige natuurlijke personen die obligatiehouder zijn van Daco Vastgoed BV
moeten dit vermelden bij de aangifte inkomstenbelasting. De obligaties van natuurlijke personen
worden voor
de inkomstenbelasting in principe belast (met de forfaitaire heffing van), onder aftrek van een
standaard heffingsvrij vermogen, in box 3. Als een natuurlijk persoon met betrekking tot de
obligatie die tot haar ondernemingsvermogen rekent (optreedt als ondernemer of
handelaar) dan valt de Obligatie onder de heffing van box 1.
Box 3
In box 3 wordt het vermogen, waartoe ook het houden van een Obligatie uitgegeven door Daco
Vastgoed BV normaliter behoort, belast voor een forfaitair rendement van 4% van de waarde van
de obligatie, per 1 januari van het jaar. Deze forfaitaire heffing geschiedt ongeacht het werkelijk
behaalde rendement. Het forfaitaire rendement wordt belast met 30%, zodat de heffing netto 1,2%
bedraagt. Het heffingsvrije vermogen is voor iedere belastingplichtige € 21.139,- per persoon
en voor fiscaal partners, op gezamenlijk verzoek € 42.278 (gegevens 2013). Het gevolg van een
forfaitaire heffing is dat de hogere rente van de Obligaties en de eventuele callbonus niet of minder
belast zal zijn. Een eventueel verlies is ook niet aftrekbaar. Kosten en afschrijvingen mogen fiscaal
niet in aanmerking genomen worden.
Box 1
Indien een participatie tot het ondernemingsvermogen van een IB ondernemer gerekend moet
worden, dan moet de participant het belastbaar resultaat bepalen volgens de regels van goed
koopmansgebruik. De resultaten zullen belast worden op basis van het progressieve tarief
inkomstenbelasting met een maximum van 52%. Verliezen, indien die zich voordoen, kunnen
verrekend worden tot maximaal het bedrag van de investering. Rente op schulden die aangegaan
zijn voor deze participatie zijn aftrekbaar.
Vennootschapsbelasting
Voor rechtspersonen die onder de vennootschapsbelasting vallen, zoals bijvoorbeeld een B.V. of
N.V.
(hierna eenvoudigheidshalve genoemd de B.V.) geldt het volgende: indien deze B.V. een obligatie
bezit,
behoort deze obligatie tot haar vermogen en vallen de resultaten uit die obligatie ook onder de
vennootschapsbelasting. De winst van de B.V., en dus ook van de participatie, wordt bepaald
volgens
goed koopmansgebruik. De winsten zijn belast en de verliezen zijn aftrekbaar. Dit geldt ook voor
een
verlies bij afwaardering van de obligatie. De aftrekbaarheid reikt ten hoogste tot het geïnvesteerde
bedrag. Rente op schulden die gemaakt zijn ter financiering van de participatie is aftrekbaar.
De tarieven bedragen in 2013: 20% over de eerste € 200.000 winst en 25% over het meerdere.
Omzetbelasting
Daco Vastgoed BV kwalificeert als ondernemer voor de omzetbelasting. Echter zijn de Obligaties
financiële producten waarop geen omzetbelasting van toepassing is. Ter zake van de overdracht
van Obligaties en de rentebetaling is geen omzetbelasting verschuldigd.
Successie- en schenkingsrechten
In het geval van het overlijden van een obligatiehouder (natuurlijk persoon) of schenking van de
obligatie
is de waarde van de obligatie in beginsel onderworpen aan Nederlandse successie- of
schenkingsrechten.
Het tarief is afhankelijk van de mate van verwantschap met de schenker alsmede van de waarde
van hetgeen is geschonken.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 20 van : 35

Gezien het algemene karakter van het fiscale hoofdstuk en de specifieke (persoonlijke)
omstandigheden van iedere houder, adviseren wij houders hun individuele fiscale positie te laten
beoordelen door hun eigen fiscaal adviseur. Dit geldt ook voor particulieren die ten tijde van de
deelname in Nederland hebben gewoond en vervolgens nog geen tien jaar Nederland hebben
verlaten.
Invulinstructie
Jaarlijks ontvangen de obligatiehouders een invulinstructie voor hun aangifte inkomstenbelasting/
vennootschapsbelasting.
11. JURIDISCHE ASPECTEN
De financieringsstructuur van Daco Vastgoed BV bestaat voornamelijk uit een Hypothecaire
financiering en uit de uitgifte van de Obligatielening Daco Vastgoed BV. Er zullen in totaal 245
Obligaties stuks worden uitgegeven met een coupure van € 10.000,- per stuk. De Obligatie wordt
op 100% uitgegeven door Daco Vastgoed BV zonder Emissiekosten. De belangen van de houders
van de Obligaties worden behartigd door de Stichting Daco. Tevens houdt de Stichting toezicht op
de naleving van de Obligatievoorwaarden en lopen de geldstromen van en naar de
Obligatiehouders via de Stichting.
Daco Vastgoed BV
Daco Vastgoed B.V., de Uitgevende instelling is statutair gevestigd te Rotterdam (ingeschreven in
het Handelsregister onder nummer 53932706). Daco Vastgoed BV is een is een besloten
vennootschap naar Nederlands recht. Zij investeert in verschillende Objecten in Nederland.
De statutaire doelomschrijving van Daco Vastgoed BV luidt:
a. het investeren en het beheren van vermogen, het oprichten en verwerven van, het
deelnemen in, het samenwerken met en het voeren van directie over andere
ondernemingen;
b. het verkrijgen, vervreemden, beheren, exploiteren roerende en onroerende zaken en
vermogenswaarden van welke aard dan ook;
c. het ter leen opnemen en verstrekken van gelden al dan niet onder hypothecair verband
alsmede het stellen van persoonlijke of zakelijke zekerheid voor de nakoming van schulden
van derden;
d. het geven van adviezen op commercieel en financieel gebied;
e. het sluiten van overeenkomsten tot het doen van periodieke uitkeringen
De statuten van Daco Vastgoed BV zijn opgenomen in VII van dit Memorandum
De Obligatie is een schuldbewijs voor de lening, die in het kader van dit memorandum, is
aangegaan tussen de uitgevende instantie zijnde Daco Vastgoed BV en de Obligatiehouders, zijnde
natuurlijke, dan wel rechtspersonen. Daco Vastgoed BV is een besloten vennootschap opgericht
naar Nederlands recht. De structuur is eerder in dit memorandum omschreven. De onderlinge
afspraken tussen Daco Vastgoed BV en de Obligatiehouders zijn vastgelegd in dit memorandum.
Obligatiehouders hebben het recht van een eerste hypotheek. Een hypotheekrecht is bedoeld om
zich met voorrang boven andere schuldeisers te verhalen op het daaraan onderworpen
registergoed op het moment dat een verschuldigde geldsom niet wordt betaald. Het eerste
hypotheekrecht verstrekt aan de obligatiehouder heeft voorrang boven anderen.
Het boekjaar van Daco Vastgoed BV is gelijk aan het kalenderjaar en de jaarrekeningen zullen door
een externe accountant worden gecontroleerd. De jaarrekeningen, opgesteld door, Daco Vastgoed
BV zullen na vaststelling door respectievelijk het bestuur van de Daco Vastgoed BV ter inzage
liggen.
Stichting Daco
De belangen van de houders van de Obligaties worden behartigd door de Stichting Daco. Tevens
houdt de Stichting toezicht op de naleving van de Obligatievoorwaarden en lopen de geldstromen
van en naar de Obligatiehouders via de Stichting. De Stichting zal uitsluitend optreden in het
belang van de Obligatiehouders.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 21 van : 35

Wet financieel toezicht (WFT)
Dit informatiememorandum is naar beste eer en geweten opgesteld. Het informatiememorandum is
niet getoetst door de AFM, daar sprake is van een vrijstelling op grond van de WFT. Er is sprake
van een Prospectusvrijstelling (art. 53 WFT en 5:5 WFT) en is Daco Vastgoed BV niet
vergunningsplichtig conform de WFT en staat zij niet onder toezicht van de AFM.
Verslaglegging
Elk jaar zal binnen zes maanden na afloop van het boekjaar de jaarrekening door de Bestuurder
van Daco Vastgoed BV worden opgesteld en na controle door de accountant worden vastgesteld.
De Obligatiehouders en de Stichting worden aansluitend minimaal één keer per jaar door de
Bestuurder geïnformeerd middels een beknopt jaarverslag (balans, verlies- en winst rekening met
beperkte toelichting). Het boekjaar van Daco Vastgoed BV is gelijk aan het kalenderjaar.
Emissiebesluit
Het emissiebesluit tot uitgifte van de Obligatielening ten behoeve van de financiering van Daco
Vastgoed BV is geschied door een bestuursbesluit. Het bestuur is daartoe volgens de statuten van
Daco Vastgoed BV zelfstandig bevoegd. Volgens de statuten is geen goedkeuring of machtiging van
de aandeelhoudersvergadering voor het bestuursbesluit vereist.
Juridische beperkingen
Niemand is gerechtigd in verband met de aanbieding van de Obligaties informatie te verschaffen of
verklaringen af te leggen die niet in dit Memorandum zijn opgenomen. Indien zodanige informatie
is verschaft of zodanige verklaringen zijn afgelegd, dient op dergelijke informatie of dergelijke
verklaringen niet te worden vertrouwd als ware deze verstrekt of afgelegd door of namens Daco
Vastgoed BV. Dit Memorandum houdt geen aanbod, beleggingsadvies, of beleggingsaanbeveling in
van enig effect of een uitnodiging tot het doen van een aanbod tot koop van enig effect anders dan
de Obligaties, noch een aanbod van enig effect of een uitnodiging tot het doen van een aanbod tot
koop van enig effect, zoals aangeboden, in enige jurisdictie waar dit volgens de daar geldende
regelgeving niet geoorloofd is, waaronder de Verenigde Staten, Canada, Australië, Japan en het
Verenigd Koninkrijk en aan inwoners van deze jurisdicties en iedere US-person (als gedefinieerd in
Regulation S onder de United States Securities Act of 1933, zoals gewijzigd). Aan investeren in
Obligaties zijn risico’s verbonden. De rente en inleg wordt (terug)betaald door Daco Vastgoed BV.
De financiële conditie van Daco Vastgoed BV kan de (terug)betaling negatief beïnvloeden.
Rendementen uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst. De verspreiding van dit
Memorandum en de uitgifte en aanbieding van de Obligaties in andere landen dan Nederland
kunnen aan juridische beperkingen onderworpen zijn. Ieder die buiten Nederland in het bezit komt
van dit Memorandum dient zich te vergewissen van en zich te houden aan dergelijke beperkingen.
Daco Vastgoed BV aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor welke schending dan ook van
zodanige beperkingen door wie dan ook, ongeacht of het een potentiële koper van Obligaties
betreft of niet.
12. KOSTEN
De Obligaties worden tegen nominale waarde uitgegeven; er zijn geen emissiekosten van
toepassing. De kosten verband houdende met de structurering van de vennootschap,
marketingkosten enzovoorts zijn voor rekening van Daco Vastgoed BV.
13. INFORMATIEVOORZIENING EN VERSLAGLEGGING
Jaarlijks ontvangen de Obligatiehouders een jaaropgave/invulinstructie ten behoeve van de
aangifte inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting. Vóór 1 april van ieder jaar maakt Daco
Vastgoed BV een feitelijk en financieel verslag waarin de hoofdlijnen van de ontwikkelingen binnen
Daco Vastgoed BV alsmede die van de gefinancierde vastgoed objecten, op transparante wijze
worden beschreven. Dit verslag zal aan iedere Obligatiehouder worden verstrekt.
Daarnaast wordt na afloop van ieder kwartaal een kwartaalbericht verstrekt aan de
Obligatiehouders waarin een verkorte stand van zaken over de afgelopen drie maanden wordt
gegeven inclusief financiële kerncijfers van Daco Vastgoed BV. Tevens worden hierin de
gefinancierde vastgoedposities opgenomen met hun kerncijfers.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 22 van : 35

Verantwoordelijk voor dit memorandum is Daco Vastgoed BV. Voor zover aan de directie van deze
vennootschap redelijkerwijs bekend had kunnen zijn, verklaart zij dat de gegevens in dit
memorandum in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten
waarvan vermelding de strekking van het memorandum zou wijzigen. Slechts de inhoud van dit
memorandum is bindend. Op het memorandum is het Nederlands recht van toepassing. Alle
bijlagen worden steeds geacht integraal onderdeel uit te maken van dit memorandum. Tot het
moment dat obligaties geplaatst worden, kunnen potentiële investeerders generlei recht aan dit
memorandum ontlenen. De afgifte en verspreiding van dit memorandum kunnen in bepaalde
rechtsgebieden onderworpen zijn aan (wettelijke) beperkingen. Dit memorandum is geen aanbod
van, of een uitnodiging tot aankoop van enig effect in die rechtsgebieden. Iedere schending hiervan
komt voor rekening en risico van de desbetreffende obligatiehouder. Nadrukkelijk zij vermeld dat
aan deelname in de obligatie financiële risico’s zijn verbonden. Geïnteresseerden dienen daarom
goede notie te nemen van de volledige inhoud van dit memorandum. Potentiële investeerders
wordt aangeraden hun eventuele deelname zorgvuldig te beoordelen op haar risicoprofiel en te
beschouwen als onderdeel van een totale investeringsstrategie.
Analyses, berekeningen, commentaren, prognoses en aanbevelingen worden in dit memorandum
verstrekt om investeerders behulpzaam te zijn, maar vormen geen garantie voor het
geprognosticeerde rendement. Daco Vastgoed BV, haar directie, adviseurs en andere bij de
vennootschap betrokkenen, aanvaarden geen aansprakelijkheid voor directe of indirecte verliezen
die zouden kunnen ontstaan ten gevolge van een investering in een Obligatie uitgegeven door Daco
Vastgoed BV. Alleen Daco Vastgoed BV kan informatie verstrekken die niet in dit memorandum is
opgenomen. Alle bedragen in het memorandum zijn vermeld in euro’s.
Bergschenhoek, 21 maart 2013
Namens de directie van
DACO VASTGOED BV vertegenwoordigd door
De heer D.P. Cohen, CEO
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 23 van : 35

14. DEELNAME
De inschrijving start op het moment van uitbrengen van dit memorandum en sluit zodra het
maximum van € 2.450.000 is bereikt.
Voor nadere informatie:
Daco Vastgoed BV
Bergweg-Zuid 70
2661 CV Bergschenhoek
T 010-241 01 79
info@dacovastgoed.nl
www.dacovastgoed.nl
Obligatiehouders van Daco Vastgoed BV kunnen zowel natuurlijke personen en rechtspersonen zijn.
Als bijlagen treft u inschrijfformulieren aan voor respectievelijk natuurlijke personen en
rechtspersonen. U kunt deelnemen door het volledig ingevulde inschrijfformulier met aanvullende
stukkente sturen naar het kantoor van Daco Vastgoed BV. Als natuurlijk persoon dient u een kopie
van een geldig legitimatiebewijs mee te sturen. Deelnemende rechtspersonen dienen een kopie van
een recent uittreksel (niet ouder dan 3 maanden) uit de Kamer van Koophandel, alsmede een kopie
van een geldig legitimatiebewijs van de vertegenwoordigende perso(o)n(en) mee te sturen. U kunt
uiteraard ook bij ons op kantoor komen.
Na ontvangst van het inschrijfformulier is de procedure als volgt:
1. U ontvangt van Daco Vastgoed BV een bevestiging van deelname, waarin de toewijzing
van de Obligaties is aangegeven
2. Ook ontvangt u bericht wanneer en op welke bankrekening u het bedrag van de aan u
toegewezen Obligaties dient over te maken. De Obligatie is rentedragend vanaf de
datum van bijschrijving op de rekening van de Stichting Daco
3. U ontvangt van Daco Vastgoed BV een bewijs van ontvangst van uw storting en een
Obligatiebewijs/certificaat.
Door het insturen van een getekend inschrijfformulier en het overmaken van de deelnamesom is
de inschrijving onherroepelijk geworden, behoudens er sprake is van nieuwe ontwikkelingen,
materiële vergissingen of onjuistheden die van invloed zijn op de beoordeling van de Obligatie en
zich voordoen of worden geconstateerd tussen het tijdstip van het uitbrengen van het
Memorandum en de definitieve afsluiting van de aanbieding. Potentiële Obligatiehouders die reeds
hebben ingeschreven voordat het document ter aanvulling is gepubliceerd, hebben het recht om
binnen twee werkdagen na de publicatie van het document ter aanvulling hun inschrijving in te
trekken, waarmee de inschrijving is komen te vervallen.
Daco Vastgoed BV kan beslissen de uitgifte van de Obligatielening niet door te zetten indien zich
onvoorziene omstandigheden voordoen die de uitgifte bemoeilijken.
Inschrijving vindt plaats op volgorde van binnenkomst van het volledig ingevulde inschrijfformulier
voorzien van de aanvullende documentatie. Daco Vastgoed BV behoudt zich het recht voor
inschrijvingen zonder opgaaf van redenen geheel of gedeeltelijk niet in aanmerking te nemen.
Tevens kan Daco Vastgoed BV besluiten de aankoop van de Objecten en de uitgifte van obligaties
niet tot stand te brengen indien zich omstandigheden voordoen die een dergelijke beslissing
rechtvaardigen.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 24 van : 35

15. TENSLOTTE
Een Obligatie is een lening die in het kader van dit informatiememorandum is aangegaan tussen de
Emittent en Obligatiehouders, zijnde natuurlijke, dan wel rechtspersonen. Daco Vastgoed BV is een
besloten vennootschap opgericht naar Nederlands recht. De structuur is eerder in dit
informatiememorandum omschreven.
De onderlinge afspraken tussen Daco Vastgoed BV en de Obligatiehouders zijn vastgelegd in dit
informatiememorandum.
Het boekjaar van Daco Vastgoed BV is gelijk aan het kalenderjaar. Verantwoordelijk voor dit
informatiememorandum is Daco Vastgoed BV. Voor zover aan de directie van deze vennootschap
redelijkerwijs bekend had kunnen zijn, verklaart zij dat de gegevens in dit informatiememorandum
in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten waarvan
vermelding de strekking van het informatiememorandum zou wijzigen. Slechts de inhoud van dit
informatiememorandum is bindend. Op het informatiememorandum is het Nederlands recht van
toepassing. Alle bijlagen worden steeds geacht integraal onderdeel uit te maken van dit
informatiememorandum.
Voorafgaande aan het moment dat obligaties worden uitgegeven, kunnen potentiële
Obligatiehouders generlei recht aan dit informatiememorandum ontlenen. De afgifte en
verspreiding van dit informatiememorandum kunnen buiten Nederland onderworpen zijn aan
(wettelijke) beperkingen. Dit informatiememorandum is geen aanbod van, of een uitnodiging tot
aankoop van enig effect buiten Nederland. Iedere schending hiervan komt voor rekening en risico
van de desbetreffende obligatiehouder. Nadrukkelijk zij vermeldt dat aan deelname in de
Obligatielening financiële risico’s zijn verbonden. Geïnteresseerden dienen daarom goede notie te
nemen van de volledige inhoud van dit informatiememorandum. Potentiële Obligatiehouders wordt
aangeraden hun eventuele deelname zorgvuldig te beoordelen op haar risicoprofiel en te
beschouwen als onderdeel van een totale investeringsstrategie. Analyses, berekeningen,
commentaren, prognoses en aanbevelingen worden in dit informatiememorandum verstrekt om
Obligatiehouders behulpzaam te zijn, maar vormen geen garantie voor het geprognosticeerde
rendement.
Daco Vastgoed BV, haar directie, adviseurs en andere bij de vennootschap betrokkenen
aanvaarden geen aansprakelijkheid voor directe of indirecte verliezen die zouden kunnen ontstaan
ten gevolge de Obligatielening.
Alleen Daco Vastgoed BV kan informatie verstrekken die niet in dit informatiememorandum is
opgenomen. Alle bedragen in het informatiememorandum zijn vermeld in euro’s.
Bergschenhoek, 21 maart 2013
Namens de directie van
DACO VASTGOED BV vertegenwoordigd door
De heer D.P. Cophen, CEO
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 25 van : 35

VERKLARENDE WOORDENLIJST
Aanvangsdatum
De datum waarop de Obligatielening aanvangt
Accountant
Deloitte & Touche Accountants en Belastingadviseurs Wilhelminakade 1, 3072 AP Rotterdam.
Aflossing
De terugbetaling van de Obligatielening ter grootte van € 2.450.000,-
Autoriteit Financiële Markten (AFM)
De Autoriteit Financiële Markten, gevestigd aan de Vijzelgracht 50 te Amsterdam (1017 HS)
Bestuurder
Als bestuurders van Daco Vastgoed BV treden op de heren W.C. Fasol en D.P. Cohen
Call-recht
Het recht van de emittent (i.c. Daco Vastgoed BV) om (een deel van) de Obligaties vervroegd af te
lossen.
Coupon
De jaarlijks door de houders van de Obligatie te ontvangen rente van 4%, 5% of 6% afhankelijk
van de looptijd resp. 2, 5 of 10 jaar.
Eigen vermogen
Het eigen vermogen van Daco Vastgoed BV bestaat uit het aandelenkapitaal en de reserve(s)
Emissiekosten
Bij het toewijzen van Obligaties worden door Daco Vastgoed BV geen Emissiekosten in rekening
gebracht.
Emittent
Diegene die obligaties uitgeeft Daco Vastgoed BV
Hoofdsom
De omvang van de Obligatie ad € 2.450.000,-, verdeeld over 245 Obligaties
Hypotheekrecht
Een zakelijke zekerheid of voorrecht dat op een goed of zaak, meestal een onroerend goed of een
schip rust. Dit eigendom wordt in onderpand gegeven of genomen voor een schuld, veelal de
geldlening om het
onderpand te kopen. Bij een notaris wordt dit zakelijk recht beschreven in een hypotheekakte.
Initiatiefnemer
Daco Vastgoed BV statutair gevestigd Bergschenhoek aan de Bergweg Zuid 70 (2661 CV).
Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 53932706.
(Informatie)Memorandum
Dit document inclusief de Bijlagen.
Obligatielening
De Obligatielening Daco Vastgoed BV zoals beschreven in dit Memorandum
Nominale waarde
Het bedrag waarvoor de Obligatie is uitgeschreven, in dit geval € 10.000,- per stuk. Deze waarde is
van belang, omdat de Aflossing tegen de Nominale waarde plaats vindt en de rentevergoeding over
de Nominale waarde wordt berekend.
Object(en)
De vastgoedobjecten die Daco Vastgoed BV aankoopt met de Emissie van de Obligatielening.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 26 van : 35

Obligatie(s)
De Hypotheekobligatie Daco Vastgoed BV, zoals beschreven in dit Memorandum
Obligatiehouder(s)
De houder van een Hypotheekobligatie Daco Vastgoed BV.
Obligatievoorwaarden
De voorwaarden waaronder de Obligatie wordt uitgegeven en zoals deze zijn opgenomen in dit
Memorandum.
Plaatsing
De toewijzing van obligaties.
Rendement
Opbrengst van de investering (gemiddelde directe rendement/Couponrente inclusief eventuele
bonus en korting en exclusief vermogensrendementsheffing).
Samenvatting
De Samenvatting van het Memorandum waarin de belangrijkste kenmerken van Daco Vastgoed BV
en de Hypotheekobligatie Daco Vastgoed BV staan beschreven. De Samenvatting dient als inleiding
van het Memorandum.
Stichting
De belangen van de houders van de Obligaties worden behartigd door de Stichting Daco. Tevens
houdt de Stichting toezicht op de naleving van de Obligatievoorwaarden en lopen de geldstromen
van en naar de Obligatiehouders via de Stichting.
Stortingsdatum
De datum waarop het bedrag van de Obligaties op de bankrekening ten name van de Stichting
Daco dient te zijn gestort en ter beschikking wordt gesteld van de Uitgevende instelling.
Trustakte
De akte tussen de Uitgevende Instelling en de Stichting waarin de voorwaarden zijn vastgelegd
voor het vertegenwoordigen van en het behartigen van de belangen van de Obligatiehouders door
de Stichting.
Uitgevende instelling
Daco Vastgoed BV gevestigd te Bergschenhoek, Bergweg-Zuid 70 (2661 CV).
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 27 van : 35

Bijlage 1 ALGEMENE OBLIGATIEVOORWAARDEN
Artikel 1 Definities
1.1 In deze overeenkomst zullen de na te melden woorden de volgende betekenis hebben,
tenzij duidelijk anderszins aangegeven:
“Aflossingsbedrag”:
het op enig moment gedurende de looptijd van de Obligatielening door Daco Vastgoed BV
aan Deelnemer verschuldigde restbedrag;
“Artikel”:
een bepaling van deze overeenkomst;
“Deelnamebedrag”:
het bedrag dat, inclusief emissiekosten, voor uitgifte van de Obligaties moet worden
voldaan en dat in het van toepassing zijnde inschrijfformulier als deelnamebedrag is
ingevuld;
“Deelnemer”:
de op de voorzijde van het van toepassing zijnde inschrijfformulier aangegeven natuurlijke-
of rechtspersoon dan wel de houder van de Obligatie(s) die middels het overdracht
formulier van Obligaties rechthebbende op de Obligaties is geworden;
“Looptijd”:
de looptijd van deelname, zijnde een periode van twee, vijf of tien jaar gemeten vanaf de
stortingsdatum;
“Daco Vastgoed BV”:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid naar Nederlands recht Daco
Vastgoed BV, gevestigd te Putte;
“Daco Vastgoed BV inschrijfformulier”, hierna te noemen “reserveringsformulier”:
dit formulier bevat alle relevante persoonsgegevens van de Deelnemer en het
Deelnamebedrag;
“Obligatiebedrag”:
het bedrag dat aan de koop van Obligaties wordt besteed;
“Obligatie”:
een op naam van Deelnemer geregistreerde vordering van Deelnemer op Daco Vastgoed
BV met voorwaarden zoals vastgelegd in deze “Algemene Obligatievoorwaarden” van Daco
Vastgoed BV;
“Informatiememorandum”:
Het informatiememorandum dat door Daco Vastgoed BV is opgesteld ter zake van de
aanbieding van de Obligatielening.
1.2 De kopjes boven de artikelen in deze Algemene Obligatievoorwaarden dienen uitsluitend ter
identificatie en zullen bij de interpretatie van deze Deelnameovereenkomst buiten
beschouwing blijven. Verwijzingen naar woorden die in het enkelvoud zijn geformuleerd
kunnen tevens betrekking hebben op het meervoud en omgekeerd.
1.3 Er bestaat een onderhandse trustakte (de Trustakte) waarin de bepalingen zijn vastgelegd
waaronder de Stichting Daco (de Trustee) in verband met de uitgifte van maximaal
tweehonderdvijfenveertig (245) Obligaties door Daco Vastgoed BV (de Uitgevende
Instelling) zal optreden namens de Obligatiehouders. De Obligatiehouders dienen de
bepalingen
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 28 van : 35

zoals uiteengezet in deze obligatievoorwaarden (de Obligatievoorwaarden) te lezen in
samenhang met de voorwaarden in de Trustakte. Kopieën van de Trustakte zijn
verkrijgbaar op het kantoor van de Uitgevende Instelling dat zich bevindt op aan de
Bergweg zuid 70, 2661 CV Bergschenhoek, en de Trustee, waarvan het kantoor zich
bevindt op de Leeuwenhoekweg 20D, 2661 CZ Bergschenhoek. Termen met hoofdletters
die niet in deze Obligatievoorwaarden gedefinieerd worden, zullen de betekenis hebben die
daaraan in de Trustakte wordt toegekend.
Artikel 2 De Obligaties
2.1 Daco Vastgoed BV geeft de Obligaties uit aan de Obligatiehouders overeenkomstig de
voorwaarden zoals opgenomen in deze Algemene Obligatievoorwaarden. De
Obligatiehouders worden geacht de inhoud van deze Algemene Voorwaarden te kennen en
zijn daaraan gebonden.
2.2 De uitgifte van Obligaties is groot maximaal € 2.450.000,- en is verdeeld in maximaal 245
Obligaties met een Nominale waarde (hierna ook “Hoofdsom” genoemd) van € 10.000 per
stuk. De Obligaties luiden op naam van de rechthebbenden. Van de Obligaties worden geen
fysieke bewijzen afgegeven.
2.3 De looptijd van de deelnameovereenkomst bedraagt 2, 5 of 10 jaar met de mogelijkheid
van Daco Vastgoed BV om geheel ter eigen discretie tussentijds vervroegd af te lossen.
2.4 Indien de beoogde participaties door Daco Vastgoed BV, niet doorgaan, kan Daco Vastgoed
BV participeren in gelijkwaardige projecten die voldoen aan de kenmerken van de beoogde
projecten dan wel de Obligaties pro rata parte aflossen.
2.5 De Obligaties worden uitsluitend uitgegeven voor aanbieding en verhandeling in Nederland.
Een overdracht van Obligaties in strijd met deze beperking is niet geldig.
2.6 De Obligaties kunnen uitsluitend overgedragen worden overeenkomstig de wettelijke
bepalingen ter zake van overdracht onder Nederlands recht.
2.7 Aan de Obligaties zijn geen zeggenschaps-, stem- of vergaderrechten verbonden.
2.8 De Obligaties vormen directe en onvoorwaardelijke verplichtingen van de Uitgevende
Instelling die onderling gelijk in rang zijn zonder enig verschil in preferentie.
2.9 In geval van ontbinding of faillissement van de Uitgevende Instelling, of gedurende de
periode dat de Uitgevende Instelling surséance van betaling is verleend en in het geval dat
de Uitgevende Instelling een afkoopsom aanbiedt aan haar crediteuren (zoals bedoeld
onder de Faillissementswet), zijn de Obligaties gelijkgesteld.
2.10 De betaling van rente en aflossing door de Trustee zal geschieden in euro’s door
overmaking naar de door de Obligatiehouder, vruchtgebruiker of pandhouder opgegeven
bankrekening als vermeld in het register van Obligatiehouders.
2.11 De Trustee int aflosbaar gestelde Obligaties, de rente en alle andere uitkeringen op de
Obligaties ten behoeve van de Obligatiehouders. Onmiddellijk na ontvangst stelt de Trustee
de rente of andere uitkeringen betaalbaar ter plaatse als door de Trustee vast te stellen.
Ingeval van liquidatie van de Uitgevende Instelling, worden slotuitkeringen op de Obligaties
door de Trustee uitbetaald aan de
Obligatiehouders.
Artikel 3 Register van obligatiehouders
3.1 De administratie van de Obligaties wordt verzorgd door Daco Vastgoed BV.
3.2 Daco Vastgoed BV houdt een register met houders van Obligaties bij waarin de namen,
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 29 van : 35

adressen en bankrekeningnummers van alle houders van Obligaties zijn opgenomen. In het
register van houders van Obligaties worden tevens de namen en adressen van eventuele
pandhouders of vruchtgebruikers, inclusief de datum waarop zij dit recht hebben
verkregen, vermeld.
3.3 Het register van houders van Obligaties wordt regelmatig bijgehouden. De houders van
Obligaties dienen ervoor zorg te dragen dat hun adres en bankrekeningnummers bij Daco
Vastgoed BV bekend zijn.
3.4 Daco Vastgoed BV verstrekt desgevraagd een uittreksel uit het register aan de houder,
pandhouder of vruchtgebruiker van de Obligatie(s) met betrekking tot zijn recht op de
Obligatie(s).
Artikel 4 Inschrijving
4.1 Daco Vastgoed BV behoudt zich steeds het recht voor om zonder nadere opgave van
redenen de uitgifte of aanbieding van Obligaties stop te (doen) zetten, of te (doen)
opschorten dan wel verzoeken tot inschrijvingen te (doen) weigeren. Daco Vastgoed BV zal
de Deelnemer hiervan schriftelijk op de hoogte stellen. In dat geval wordt enig eventueel
reeds door of namens Deelnemer overgemaakt bedrag ter zake van de Obligaties
teruggestort naar de bankrekening van herkomst.
4.2 De inschrijvingsperiode zal eindigen op het moment dat de aanbieding van de Obligaties is
voltekend. Er zullen maximaal 245 Obligaties door Daco Vastgoed BV worden uitgegeven.
Artikel 5 Betaling en deelname
5.1 Deelnemer is verplicht om het op de Inschrijfformulier aangegeven Deelnamebedrag aan
Daco Vastgoed BV te voldoen binnen tien werkdagen na de datum van ondertekening.
5.2 Indien Deelnemer niet binnen de in lid 1 genoemde termijn van tien werkdagen heeft
voldaan aan zijn stortingsverplichting, heeft Daco Vastgoed BV het recht, zonder nadere
ingebrekestelling, deze Deelnameovereenkomst te ontbinden.
5.3 Deelnemer heeft behalve het Deelnamebedrag verder geen financiële verplichtingen jegens
Daco Vastgoed BV.
5.4 Aan de Obligatiehouders worden geen commissies of kosten in rekening gebracht ter zake
van betalingen die overeenkomstig deze Obligatievoorwaarden worden gedaan.
Artikel 6 Rendement
6.1 De Obligaties zijn rentedragend en kennen op jaarbasis een vaste couponrente van:
Looptijd van de Obligaties 2 jaar : Coupon 4% per jaar, over de nominale waarde
Looptijd van de Obligaties 5 jaar : Coupon 5% per jaar, over de nominale waarde
Looptijd van de Obligaties 10 jaar: Coupon 6% per jaar, over de nominale waarde
6.2 Vanaf de eerstvolgende werkdag na ontvangst door Daco Vastgoed BV van het door
Deelnemer overgemaakte Deelnamebedrag op de rekening van de Stichting Daco heeft
Deelnemer recht op de overeengekomen rentevergoeding met betrekking tot de
betreffende Obligaties.
6.3 De Couponrente wordt per kwartaal (achteraf) uitbetaald waarbij de maand en het jaar op
het echte aantal dagen wordt gesteld.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 30 van : 35

6.4 De Obligaties houden op Couponrente te dragen met ingang van de vastgestelde
aflossingsdatum van de Obligaties of de datum van tussentijds aflossing door Daco
Vastgoed BV.
6.5 Alle betalingen ter zake van de Obligaties door of namens de Uitgevende Instelling worden
gedaan zonder inhouding of aftrek voor of wegens huidige of toekomstige belastingen,
heffingen, aanslagen of overheidskosten van welke aard ook (Belastingen), tenzij de
inhouding of aftrek van de Belastingen door de wet wordt vereist. In dat geval verwerkt de
Uitgevende Instelling de vereiste inhouding of aftrek van de betreffende Belastingen,
heffingen, aanslagen of overheidskosten voor rekening van de Obligatiehouders en betaalt
de Uitgevende Instelling de Obligatiehouders geen extra bedragen
Artikel 7 Looptijd
7.1 De Deelnemer heeft gedurende de looptijd recht op een Couponrentevergoeding zoals is
aangegeven in deze Deelnameovereenkomst.
7.2 De looptijd betreft een periode van 2,5 of 10 jaar ingaande vanaf het moment vanaf de
eerstvolgende werkdag na ontvangst door de Stichting Daco van het door Deelnemer
gestorte Deelnamebedrag op de rekening van de Stichting, behoudens tussentijdse
aflossing door middel van loting.
7.3 Tot verlenging van de Obligatielening kan worden besloten middels een besluit van de
Uitgevende Instelling en machtiging daartoe van de vergadering van Obligatiehouders, voor
welke machtiging een Gekwalificeerd Besluit is vereist.
Artikel 8 Aflossing
8.1 Het Aflossingsbedrag van de Obligatie wordt aan het einde van de Looptijd aan de houders
van de Obligaties uitbetaald. De aflossing geschiedt tegen een prijs gelijk aan 100% van de
nominale waarde van de Obligaties.
8.3 Indien de houder van (een) Obligatie(s) schriftelijk aan Daco Vastgoed BV om aflossing van
Obligaties verzoekt, zal Daco Vastgoed BV het verzoek welwillend in overweging nemen.
Daco Vastgoed BV is echter nimmer tot vervroegde aflossing van Obligaties verplicht en
kan het verzoek zonder opgaaf van reden afwijzen.
8.4 Daco Vastgoed BV is gerechtigd tot tussentijdse aflossing.
8.5 Uiterlijk een week voordat tot tussentijdse aflossing wordt overgegaan, wordt Deelnemer
hiervan door Daco Vastgoed BV schriftelijk op de hoogte gesteld.
8.6 Het Aflossingsbedrag wordt naar Deelnemer overgeboekt binnen tien werkdagen na afloop
van de datum waarop de tussentijdse aflossing is vastgesteld.
Artikel 9 Verjaring
9.1 De vordering van een houder van de Obligatie(s) tot de aflossing van de Obligaties en
couponrentebetalingen die - door een niet bij Daco Vastgoed BV gelegen oorzaak - niet
kunnen worden uitbetaald door Daco Vastgoed BV, vervallen na een periode van vijf jaar na
de vervaldatum.
9.2 De vorderingen tot betaling van de Obligatielening, de vorderingen tot rentebetaling en
overige vorderingen onder de Obligatievoorwaarden, waarvan na verloop van vijf (5) jaren
na de Vervaldatum geen gebruik is gemaakt, vervallen ten bate van de Uitgevende
Instelling. De Trustee is alsdan verplicht mee te werken dat ter betaling gestorte gelden
aan de Uitgevende Instelling worden terugbetaald.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 31 van : 35

Artikel 10 Verhandeling en Levering van Obligaties
10.1 De Obligaties worden opeenvolgend genummerd van 1 tot en met 245. De bij uitgifte
toegewezen Obligaties worden onder vermelding van het volgnummer ten name van een
Deelnemer ingeschreven in het register houders van Obligaties van Daco Vastgoed BV.
10.2 Voor de levering van de Obligaties is vereist het daartoe bestemd Daco Vastgoed BV
Overdrachtformulier van Obligaties of een andere door Daco Vastgoed BV daartoe
voorgeschreven akte.
10.3 Voor het vestigen van een beperkt recht op de Obligaties is vereist een daartoe bestemde
onderhandse akte en mededeling daarvan aan Daco Vastgoed BV door een van de
betrokken partijen noodzakelijk.
10.4 Voor levering van een of meerdere Obligaties aan derden is voorafgaande schriftelijke
toestemming van Daco Vastgoed BV vereist.
10.5 Voor levering van Obligaties aan derden brengt Daco Vastgoed BV een bedrag voor de
administratieve afhandeling in rekening. Daco Vastgoed BV zal daarvoor een vergoeding
van 2% van de nominale waarde aan de “oude” obligatiehouder (de leverende partij) in
rekening brengen.
Artikel 11 Kennisgevingen
11.1 Alle kennisgevingen door Daco Vastgoed BV aan de houders van Obligaties zullen
geschieden aan de adressen van de houders zoals op het moment van kennisgeving
opgenomen in het register van Obligatiehouders.
11.2 Een houder van (een) Obligatie(s) is verplicht ervoor zorg te dragen dat te allen tijde diens
juiste adres- en contactgegevens bij Daco Vastgoed BV bekend zijn.
11.3 Een houder van (een) Obligatie(s) is gehouden de door Daco Vastgoed BV aan de houder
toegezonden bevestigingen, afschriften, nota´s of andere opgaven terstond na ontvangst te
controleren, en bij constatering van enige onjuistheid of onvolledigheid Daco Vastgoed BV
daarvan onverwijld schriftelijk in kennis te stellen.
Artikel 12 Aansprakelijkheid
12.1 Behoudens in het geval van opzet of bewuste roekeloosheid is de totale aansprakelijkheid
van Daco Vastgoed BV wegens een eventuele toerekenbare tekortkoming door Daco
Vastgoed BV in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van deze Deelname
overeenkomst beperkt tot vergoeding van de schade tot maximaal het Aflossingsbedrag.
Daco Vastgoed BV is niet aansprakelijk voor indirecte schade. Onder indirecte schade wordt
in ieder geval begrepen gevolgschade, gederfde winst, gemiste besparingen en schade door
bedrijfsstagnatie.
12.2 Buiten het in lid 1 genoemde geval rust op Daco Vastgoed BV geen verplichting tot
vergoeding van schade, ongeacht de grond waarop een actie tot schadevergoeding wordt
gebaseerd.
12.3 Daco Vastgoed BV zal nimmer aansprakelijk zijn voor enige daad of nalatigheid van derden,
van wier diensten zij heeft gebruik gemaakt.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 32 van : 35

Artikel 13 Interpretatie en aanpassing van de overeenkomst
13.1 Indien een of meer artikelen van de overeenkomst ongeldig of op andere wijze niet bindend
zou(den) zijn, wordt de geldigheid van de overige artikelen niet aangetast. Partijen zullen
alsdan de overeenkomst interpreteren naar de geest en de strekking en zo nodig deze
overeenkomst in gezamenlijk overleg aanpassen.
13.2 Met het sluiten van deze overeenkomst komen alle eventueel voorgaande afspraken tussen
partijen te vervallen. Afwijkingen van deze overeenkomst zijn alleen dan geldig indien deze
schriftelijk door Daco Vastgoed BV en de Deelnemer en/of de nieuwe rechthebbende op de
Obligaties zijn overeengekomen.
Artikel 14 Trustee
14.1 Met uitzondering van het uitbrengen van stem in vergaderingen van Obligatiehouders,
alsmede in eventuele andere gevallen die in deze Obligatievoorwaarden of de Trustakte
worden genoemd, worden de rechten en belangen van de Obligatiehouders, zowel
tegenover de Uitgevende Instelling als tegenover derden (anders dan de Trustee) zonder
hun tussenkomst door de Trustee met inachtneming van de Trustakte uitgeoefend en
waargenomen en individuele Obligatiehouders kunnen in de situatie als bedoeld in dit lid
niet rechtstreeks optreden.
14.2 Voor het verrichten van andere handelingen dan bedoeld in deze Obligatievoorwaarden of
de Trustakte behoeft de Trustee de machtiging van de vergadering van Obligatiehouders,
voor welke machtiging een Gekwalificeerd Besluit is vereist.
14.3 De Trustee oefent zijn functie uit buiten medewerking of tussenkomst van de
Obligatiehouders, treedt voor hen op in de hoedanigheid van trustee en is verplicht ter
vertegenwoordiging van de Obligatiehouders op te komen zo dikwijls hij in die
hoedanigheid wordt aangesproken.
14.4 De Trustee mag, en moet op verzoek van een besluit van de vergadering van
Obligatiehouders, (i) de Uitgevende Instelling schriftelijk ervan in kennis stellen dat de
uitstaande Obligaties onmiddellijk betaalbaar zijn tegen de Nominale Waarde ervan
vermeerderd met de tot de datum van terugbetaling aangegroeide rente, en de Obligaties
worden alsdan onmiddellijk betaalbaar of (ii) overgaan tot uitwinning van zekerheden die
ten behoeve van de Trustee in verband met de verplichtingen van de
Uitgevende Instelling uit hoofde van de Trustakte en de Obligaties zijn gevestigd, met
inachtneming van het terzake bepaalde in de wet, indien zich een van de volgende gevallen
heeft voorgedaan en voortduurt:
(i) indien de Uitgevende Instelling nalatig is met tot de betaling van de Nominale Waarde of
rente verschuldigd ter zake van de Obligaties of een deel van de Obligaties en de
betreffende nalatigheid duurt ten minste dertig (30) dagen; of
(ii) indien de Uitgevende Instelling een andere verplichting op grond van de Obligaties niet
uitvoert of nakomt en (tenzij de nalatigheid niet hersteld kan worden, in welk geval
voortzetting of een kennisgeving als hierna genoemd niet vereist kan zijn) de nalatigheid
voortduurt gedurende een periode van ten minste dertig (30) dagen nadat de Uitgevende
Instelling een kennisgeving per aangetekende brief heeft ontvangen van de Trustee waarin
deze nalatigheid wordt geconstateerd na betekening door een Obligatiehouder aan de
Uitgevende Instelling van een schriftelijke kennisgeving dat de betreffende nalatigheid
hersteld moet worden; of (iii) indien de Uitgevende Instelling in staat van faillissement
wordt verklaard, of de Uitgevende Instelling wordt ontbonden (behalve voor zover dit
geschiedt in het kader van een reorganisatie of fusie), of de Uitgevende Instelling
schriftelijk erkent dat zij niet in staat is haar schulden te betalen wanneer die opeisbaar
worden of een akkoord aangaat met schuldeisers; of
(iv) indien de Uitgevende Instelling zijn bedrijfsactiviteiten of een belangrijk deel daarvan
staakt of dreigt te staken; of
(v) indien een besluit, machtiging, goedkeuring, instemming, aanvraag, registratie of
vrijstelling die noodzakelijk is voor de realisering en levering van de Obligaties namens de
Uitgevende Instelling en de nakoming van de verplichtingen van de Uitgevende Instelling
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 33 van : 35

op grond van de Obligaties wordt ingetrokken of gewijzigd of anderszins niet langer
volledig van kracht is, of het onwettig is voor de Uitgevende Instelling zijn verplichtingen
op grond van de Obligaties na te komen of de Uitgevende Instelling de geldigheid of
afdwingbaarheid daarvan bestrijdt of deze verwerpt.
14.5 De Trustee zal in de gevallen in het vorige lid bedoeld voorts hetgeen doen als bepaald in
artikel 10 van de Trustakte.
14.6 Op elk moment, nadat de Obligaties onmiddellijk betaalbaar zijn geworden, kan de Trustee
naar zijn oordeel en zonder verdere bekendmaking een procedure tegen de Uitgevende
Instelling beginnen waarvan de Trustee meent dat deze nodig is om de bepalingen van
deze Obligatievoorwaarden af te dwingen. De Trustee kan deze procedure alleen beginnen
wanneer hij hiertoe verzocht is door een schriftelijk besluit van de vergadering van
Obligatiehouders en dit besluit naar zijn inzicht voldoende is gewaarborgd. Een
Obligatiehouder mag slechts een procedure beginnen tegen de Uitgevende Instelling op het
moment dat de Trustee nalaat een procedure te starten binnen een afzienbare tijd en dit
verzuim voortduurt
Artikel 15 Vergadering Obligatiehouders
15.1 De vergadering van Obligatiehouders wordt bijeengeroepen en gehouden met inachtneming
van het bepaalde daaromtrent in artikel 11 van de Trustakte.
15.2 Elke Obligatie geeft de houder ervan recht op één stem in de vergadering van
Obligatiehouders.
15.3 Tenzij het een Gekwalificeerd Besluit betreft, worden besluiten in de vergadering van
Obligatiehouders genomen met een absolute meerderheid van stemmen.
15.4 Alle stemmingen geschieden mondeling. De voorzitter van de vergadering kan echter
bepalen dat de stemmen schriftelijk worden uitgebracht. Indien het betreft een stemming
over personen kan ook een ter vergadering aanwezige stemgerechtigde verlangen dat de
stemmen schriftelijk worden uitgebracht. Schriftelijke stemming geschiedt bij gesloten,
ongetekende stembriefjes.
15.5 Blanco stemmen en ongeldige stemmen gelden als niet uitgebracht.
15.6 Indien bij een verkiezing van personen niemand de meerderheid van de uitgebrachte
stemmen heeft verkregen, heeft een tweede vrije stemming plaats. Heeft alsdan weer
niemand de meerderheid verkregen, dan vinden herstemmingen plaats, totdat hetzij één
persoon de meerderheid van de uitgebrachte stemmen heeft verkregen, hetzij tussen twee
personen is gestemd en de stemmen staken. Bij gemelde herstemmingen (waaronder niet
begrepen de tweede vrije stemming) wordt telkens gestemd tussen de personen op wie bij
de voorafgaande stemming is gestemd, uitgezonderd de persoon op wie bij de
voorafgaande stemming het geringste aantal stemmen is uitgebracht. Is bij de
voorafgaande stemming het geringste aantal stemmen op meer dan één persoon
uitgebracht, dan wordt door loting uitgemaakt op wie van die personen bij de nieuwe
stemming geen stemmen meer kunnen worden uitgebracht. Ingeval bij een stemming
tussen twee personen de stemmen staken,
beslist het lot wie van beiden is gekozen.
15.7 In het geval dat de besluiten van de vergadering van Obligatiehouders betrekking hebben
op onderwerpen zoals hieronder beschreven, kunnen deze slechts genomen worden met
een meerderheid van twee/derde (2/3) van de uitgebrachte stemmen in een vergadering
waarin ten minste de helft (1/2) van het totaal aantal uitstaande Obligaties aanwezig of
vertegenwoordigd is (Gekwalificeerd Besluit). Deze onderwerpen hebben betrekking op:
(i) het verlenen van een machtiging als bedoeld in artikel 8.5 van de Trustakte;
(ii) het verlenen van een machtiging als bedoeld in artikel 10.2 van de Trustakte;
(iii) het verlenen van een machtiging als bedoeld in artikel 7.3;
(iv) het verlenen van een machtiging als bedoeld in artikel14.2; en
(vi) het veranderen van de Obligatievoorwaarden die betrekking hebben op het
onmiddellijk betalen van rente en het nominale bedrag van de Obligaties door de
Uitgevende Instelling op een manier die nadelig is voor de Obligatiehouders.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 34 van : 35

15.8 Indien in een zodanige vergadering niet de helft (1/2) van het aantal uitstaande Obligaties
aanwezig of vertegenwoordigd is, zal binnen een maand daarna een tweede vergadering,
met inachtneming van dezelfde oproepingsformaliteiten als van de eerste vergadering,
moeten worden gehouden, waarin opnieuw een Gekwalificeerd Besluit kan worden
genomen ongeacht het aantal uitstaande Obligaties dat aanwezig of vertegenwoordigd is.
15.9 In het geval dat besluiten van de vergadering van Obligatiehouders betrekking hebben op
onderwerpen zoals hieronder beschreven, kunnen deze slechts worden genomen met een
besluit van de vergadering dat de instemming van de Uitgevende Instelling heeft. De in de
vorige zin bedoelde onderwerpen zijn:
(i) het veranderen van de looptijd van de Obligaties en het veranderen van de
Rentebetalingsdatum;
(ii) het verminderen van de Nominale Waarde van en rente op de Obligaties; en
(iii) het veranderen van de Obligatievoorwaarden in andere zin dan bedoeld onder (vi) van
dit artikel.
15.10 De Obligatiehouders kunnen besluiten in plaats van in een vergadering van
Obligatiehouders ook schriftelijk nemen, mits de vereisten van dit artikel omtrent de
besluitvorming door Obligatiehouders in acht zijn genomen. Een besluit buiten vergadering
wordt zo spoedig mogelijk schriftelijk ter kennis van het bestuur van de Trustee gebracht.
15.11 De Trustee kan met instemming van de Uitgevende Instelling maar zonder toestemming
van de Obligatiehouders besluiten deze Obligatievoorwaarden aan te passen indien het
veranderingen betreffen van niet-materiële aard en veranderingen van formele,
onderschikte en technische
aard die de belangen van de Obligatiehouders niet schaden. Ook kan de Trustee met
instemming van de Uitgevende Instelling maar zonder toestemming van de
Obligatiehouders besluiten afstand te doen van het recht om op te treden tegen
overtredingen van de Obligatievoorwaarden, wanneer het materiële belang van de
Obligatiehouders niet is geschaad.
15.12 Wijziging van deze Obligatievoorwaarden anders dan bedoeld in lid 15.11 kan geschieden
middels een besluit van de Trustee met instemming van de Uitgevende Instelling en
machtiging daartoe van de vergadering van Obligatiehouders, voor welke machtiging een
Gekwalificeerd Besluit is vereist.
Artikel 16 Rechtskeuze
14.1 De Hypotheekobligatie Daco Vastgoed BV, deze Deelnameovereenkomst en de Obligaties
zijn onderworpen aan Nederlands recht.
14.2 Eventuele geschillen die voortvloeien uit de onderhavige overeenkomst, dan wel
overeenkomsten die hieruit voortvloeien, zullen worden voorgelegd aan de bevoegde
rechter in Nederland en hierbij is Nederlands recht van toepassing.
Informatiemermorandum Daco Vastgoed BV Hypotheek Obligatie, versie 1.1 - 23-04-13- Blad: 35 van : 35