De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
P. 153
Rooilijn
Tijdschrift voor wetenschap en beleid in de ruimtelijke ordening
Stelling
Vincent van Rossem
InBeeld
Nieuwe monumenten
Achtergrond
Buitenlandse beleidsmodellen
voor binnenlands
gebruik
Interview
“Mogelijk wordt
het postzegelbestemmingsplan
in
ere hersteld”
Techniek: Lovinkgemaal, Harderhaven (Harderwijk), 1957
Stedelijkheid in grote
projecten
Grondexploitatiewet
als vorm van comprehensive
development
zoning
Waar is het residu?
De toekomst van
de Amsterdamse
kantorenmarkt
Eigendomsbewijzen
voor sloppenwijkbewoners:
lessen uit
Bolivia
Culturele interventies
in de wijk

Rooilijn
Colofon
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Uitgever
Rooilijn is een uitgave van de
Faculteit der Maatschappij en
Gedragswetenschappen, Afdeling
Geografie, Planologie en Internationale
Ontwikkelingsstudies van de
Universiteit van Amsterdam.
Bureauredactie en administratie
Rooilijn
Nieuwe Prinsengracht 130
1018 VZ Amsterdam
Telefoon: 020 525 4365
Telefax: 020 525 4051
Email: info@rooilijn.nl
Internet: www.rooilijn.nl
Kopij
De redactie stelt spontane toezending
van voorstellen voor artikelen op prijs.
Auteursrichtlijnen treft u aan op
www.rooilijn.nl of kunnen worden
opgevraagd bij de bureauredactie.
Advertenties
Tarieven kunnen worden opgevraagd
bij de bureauredactie.
Prijzen jaarabonnement 2008
37,50 euro voor particulieren
61,00 euro voor instellingen
24,50 euro voor studenten
Prijs los nummer
7,00 euro exclusief verzendkosten
Colofon
Abonnementen worden jaarlijks
stilzwijgend verlengd, tenzij uiterlijk
vóór 1 november schriftelijk is
opgezegd.
Rooilijn
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Oplage: 1600
ISSN 13802860
Redactie
Annemarie Maarse (hoofdredacteur),
Bart Sleutjes (eind- en beeldredacteur)
Marjolein Blaauboer (InBeeld), Maarten
Rottschäfer (penningmeester), Niels Al,
Manuel Aalbers, Jelle Adamse, Raffael
Argiolu, Wilma Bakker, Els Beukers,
Sebastian Dembski, Albertine van
Diepen, Mendel Giezen, Joram Grünfeld,
Nadav Haran, Carla Huisman, Robert
Kloosterman, Femke Kloppenburg,
Melika Levelt, Sabine Meier, Renee
Nycolaas, Karin Pfeffer, Olivia Somsen,
Eva Stegmeijer, Thijs Terpstra, Ineke
Teijmant, Frans Thissen, Thijs Turel,
Els Veldhuizen, Samantha Volgers,
Clementine Vooren, Hilde van Wijk ,
Michel van Wijk
Rechten
© Auteurs en Universiteit van
Amsterdam, Afdeling Geografie,
Planologie en Internationale
Ontwikkelingsstudies.
Deze uitgave heeft geen commercieel
P. 154
oogmerk. Getracht is alle
rechthebbenden te achterhalen.
Diegenen die menen alsnog aanspraak
te kunnen doen op gelden worden
verzocht contact op te nemen met de
redactie.
Artikelen uit Rooilijn mogen niet
worden verveelvoudigd, opgeslagen
of openbaar gemaakt zonder
voorafgaande schriftelijke toestemming
van de redactie.
Ontwerp en productie
LandofPlenty (Antoin Buissink)
Fotografie
Alle fotografie door Marcel Heemskerk
tenzij anders vermeld.
Drukwerk
Dékavé, Alkmaar

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Redactioneel
Redactioneel
Wetten en regels
P. 155
De nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) staat voor de deur.
Volgens de planning gaat de wet op 1 juli 2008 in werking. De invoering
van de wet betekent veel extra werk voor gemeenten, provincies, adviseurs,
ontwikkelende partijen en anderen. Immers, de artikel 19-procedure
verdwijnt, en volgens die procedure voeren gemeenten tegenwoordig
de meeste ruimtelijke projecten uit. De rol van de provincie verandert
in sterke mate. In plaats van een goedkeuringsinstantie verandert de
provincie naar overleginstantie. De mogen provincies zelfs, als ze zich
genoodzaakt voelen, zelf bestemmingsplannen maken. Dan is er de
grondexploitatiewet die als nieuw hoofdstuk aan de Wro wordt toegevoegd.
Gemeenten zonder grond krijgen met de grondexploitatiewet een
sterkere onderhandelingspositie en het binnen- en bovenplans kostenverhaal
kan beter worden geregeld. Een ander onderdeel van de Wro is de
verplichting alle bestemmingsplannen te digitaliseren en toegankelijk te
maken op het internet. De informatieverstrekking aan de burger wordt
op die manier sterk verbeterd. En dit is slechts een kleine greep uit de op
handen zijnde veranderingen.
Planologen en juristen maken overuren. De nieuwe wet moet worden
geïmplementeerd, er moeten structuurvisies en exploitatieplannen
worden opgesteld, ambtenaren moeten gewoon raken met de nieuwe
procedures et cetera. In deze Rooilijn beschrijft Willem Korthals Altes de
gevolgen van de invoering van de grondexploitatiewet in de Nederlandse
ruimtelijke ordeningspraktijk. Juriste Simone Pront-Van Bommel voorspelt
drukke tijden met de invoering van de nieuwe wet, zeker in de eerste
paar jaar als de kinderziektes nog moeten worden overwonnen. Rooilijn
zal de invoering van de nieuwe wet de komende tijd met interesse blijven
volgen en er de nodige aandacht aan besteden.
Een ander onderwerp dat in dit nummer aan bod komt zijn de nieuwe
monumenten die de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en
Monumenten eind vorig jaar benoemde. Waar Vincent van Rossem zich
in de Stelling kritisch uitlaat over de lijst, en dan met name over het gemis
van de naoorlogse woonwijken op de lijst, maakte fotograaf Marten van
Wijk een prachtig overzicht van tien monumenten uit de wederopbouwperiode.
De beelden illustreren de bouwkunst uit de vroegnaoorlogse
periode, die door het debat over de herstructurering van Vogelaars
probleemwijken regelmatig negatief in het nieuws is. Wellicht kan Rooilijn
met dit nummer het positieve geluid laten horen.
Annemarie Maarse
Hoofdredacteur Rooilijn (annemarie@rooilijn.nl)

Rooilijn
Inhoud
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Inhoud
157 Stelling
“Monumentenstatus
voor gebouwen uit de
wederopbouwperiode gaat
ten koste van de naoorlogse
woonwijk.”
Vincent van Rossem
158 Achtergrond
Buitenlandse beleidsmodellen
voor binnenlands gebruik
Buitenlandse modellen in de hoofden
van mensen gaan leven zodat sociale
werkelijkheid gecreëerd kan worden
tijdens de implementatie naar een
andere context
Martin de Jong
166 Stedelijkheid in grote
projecten
De maakbaarheid van stedelijkheid in
grote projecten kan worden vergroot
door participatie van maatschappelijke
groeperingen
Stan Majoor
174 Waar is het residu?
Ondanks grote opbrengstenstijgingen
bij woningbouwprojecten worden
ambities vaak bijgesteld
Mark Nijenhuis
182 Eigendomsbewijzen voor
sloppenwijkbewoners: lessen
uit Bolivia
Nieuwe eigendomsbewijzen voor
sloppenwijkbewoners in Bolivia leiden
tot investeringen in de eigen woning
Ruud Dorenbos en Nicolas Nijhof
186 InBeeld
Nieuwe monumenten
Marten van Wijk
198 Grondexploitatiewet als
vorm van comprehensive
development zoning
De grondexploitatiewet dient als
stok achter de deur, als gemeente
en marktpartijen niet vrijwillig tot
P. 156
overeenstemming komen over de
verdeling van kosten en opbrengsten
Willem Korthals Altes
204 De toekomst van de
Amsterdamse kantorenmarkt
Beleidsinitiatieven om de leegstand in
de kantorenmarkt te beperken, zullen
pas op de middellange termijn hun
uitwerking kunnen hebben
Anne Marthe Koeman
212 Culturele interventies in de
wijk
Culturele projecten kunnen door hun
positieve benadering een nieuwe
inhoud geven aan het stedelijke
vernieuwingsbeleid
Sandra Trienekens
218 Interview
“Mogelijk wordt het
postzegelbestemmingsplan in
ere hersteld”
Interview met Simone Pront-Van
Bommel
Samantha Volgers en Michel van Wijk
222 Recensies
> De stad voor wie? De stad van wie?
Urban Politics Now. Re-Imagining
Democracy in the Neoliberal City
Patrice Riemens
> Met 200 beats per minute denderend
door de ‘popmoderne’ stedelijkheid
Mediapolis, populaire cultuur en de stad
Rogier van der Groep
225 Signalementen
> Stedelijkheid als rendement
> De mixfactor: integratie en segregatie
in Nederland
226 Column
Ganzendijken
O. Naphta

Rooilijn
Stelling
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Stelling
“Monumentenstatus voor gebouwen uit de
wederopbouwperiode gaat ten koste van de
naoorlogse woonwijk.”
Eind vorig jaar werd Nederland verrast door de Rijksdienst
voor Archeologie, Cultuurlandschappen en Monumentenzorg
(RACM) met een lijst van honderd bouwwerken uit de
wederopbouwperiode die werkelijk van essentieel belang zijn
als naoorlogs erfgoed. Het is niet zo heel moeilijk om kanttekeningen
bij die lijst te plaatsen. Alleen al het merkwaardige
begrip ‘top’ geeft te denken: afkomstig uit de popwereld, waar
de top tien dagelijks wereldnieuws is.
Het aloude gesteggel over de monumentwaardigheid van
dit gebouw of dat gebouw vormt echter niet het grootste
probleem. Het is goed dat de aandacht wordt gevestigd op de
vele charmante raadhuisjes en andere juweeltjes uit de jaren
vijftig. Daarbij rijst wel de vraag wat nu eigenlijk de essentie
was van het toenmalige bouwen. Ging het niet vooral om de
woningnood? In die tijd lukte het toch eindelijk om woonwijken
te bouwen die voldeden aan het programma van eisen dat al
voor de oorlog was geformuleerd door de meest vooruitstrevende
architecten? Dat staat in alle standaardwerken over
de naoorlogse architectuurgeschiedenis. Toch schitteren de
naoorlogse woonwijken door afwezigheid in de top honderd
van de RACM.
De Rotterdamse wijk Pendrecht bijvoorbeeld, die ook in
de internationale vakliteratuur altijd als een toonbeeld van
moderne stedenbouw wordt beschreven, heeft geen plaatsje
op de lijst gekregen. Het argument daarvoor is misschien dat
Pendrecht toch al grotendeels gesloopt is. Dit geldt echter niet
voor Tuinstad Slotermeer, een wat minder beroemd maar ook
uniek voorbeeld in Amsterdam West. Deze vroeg naoorlogse
woonwijk is nog vrijwel gaaf en ontbreekt eveneens in de
top honderd. De architectuur is hier minder radicaal dan in
Rotterdam, maar belangrijker is dat Cornelis van Eesteren in
Amsterdam heel andere stedenbouwkundige principes heeft
toegepast. Niet het repeterende stempel dat zo kenmerkend
is voor Pendrecht, met gemengde hoog- en laagbouw, maar
juist een strikte scheiding tussen eengezinswoningen en
gestapelde bouw. Tuinstad Slotermeer betreft tienduizend
woningen in een stedenbouwkundig plan dat tot in de finesses
doordacht is, met op de koop toe een groot recreatiegebied
P. 157
Vincent van Rossem
rond de Sloterplas. Het is een kunstwerk op ongekende
schaal, ontworpen door de toenmalige voorzitter van de
‘Congrès Internationaux d’Architecture Moderne’ (CIAM).
Dit stedenbouwkundig erfgoed vormt voor de traditionele
monumentenzorg, die toch vooral gespecialiseerd is in
kerken, raadhuizen en landgoederen, een onoplosbaar probleem.
De afgelopen decennia is daar wel enige verandering
in gekomen, maar de naoorlogse woonwijk kan eigenlijk nog
steeds niet goed beschermd worden.
Helaas heeft de RACM niet de moed opgebracht om het
probleem van de naoorlogse woonwijk aan de orde te stellen.
Zelfs een minimale vorm van bescherming, in de vorm
van een beschermd gezicht, komt niet ter sprake. Andere
belangen in de ruimtelijke ordening wegen blijkbaar zwaarder,
met name de wens om te vernieuwen en te verdichten.
De naoorlogse woonwijken zijn nu ‘Vogelaar wijken’, waar
de woningbouwcorporaties moeten ‘herstructureren’ om
sociale problemen op te lossen. Het vervelende is alleen
dat de ervaring in oudere stadsdelen heeft geleerd dat
hardhandige vernieuwing alleen maar nieuwe problemen
schept. De ironie wil dat juist de nieuwbouw uit de jaren
zeventig en tachtig in de negentiende-eeuwse wijken snel
verpaupert, terwijl appartementen in de oudbouw goed
verkocht worden. Enige vorm van gentrification is altijd
gunstig voor oudere woonwijken. De naoorlogse woonwijken
krijgen nu niet de kans om op de langere termijn hun waarde
te bewijzen. Met sloop en nieuwbouw zal alleen een schaalloze
brei van modieuze architectuur ontstaan. Ooit werd de
negentiende-eeuwse massawoningbouw verguisd, nu is een
Amsterdamse wijk als de Pijp geweldig hip. Voor de Jordaan
geldt hetzelfde. De woningmarkt leert dat behoud en herstel
economisch veel interessanter is, maar dat inzicht wordt
systematisch genegeerd. De stad moet vernieuwd worden,
net als het onderwijs. Het is een Haagse obsessie geworden,
ver verwijderd van de realiteit.
Vincent van Rossem (V.vanRossem@dab.amsterdam.nl) is
architectuurhistoricus en werkzaam bij Bureau Monumenten en Archeologie
van de gemeente Amsterdam.

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Buitenlandse beleidsmodellen voor binnenlands gebruik
P. 158
Buitenlandse beleidsmodellen voor
binnenlands gebruik
Vaak laten plannenmakers zich voor het ontwikkelen van nieuw beleid inspireren
door buitenlandse voorbeelden van regelgeving, ruimtelijke concepten, ideologieën
of zelfs integrale beleidsstelsels. Wanneer daarbij extra wordt gelet op culturele en
juridische inpasbaarheid kunnen we spreken van een institutionele transplantatie.
Adequate omgang met de invoering tijdens een crisismoment, de aanwezigheid
van meervoudige inspiratie en bestuurlijke inpasbaarheid vergroot de kans op
constructieve inpassing van een concept.
Voorbeeld van best practice? De invoering van de OV-chipkaart in Nederland

Rooilijn
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Achtergrond
Planologen nemen een kijkje over de grens om te
leren of stadsuitleg en bescherming van het buitengebied
elders beter is gewaarborgd dan in eigen
land. Architecten en stedenbouwers laten zich bij het
ontwerp van hun postmoderne projecten inspireren
door concepten die in andere landen zijn ontstaan.
Bestuursjuristen bestuderen buitenlandse equivalenten
van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en
de Algemene Wet Bestuursrecht om te bezien welk
bestuurlijk instrumentarium en welke waarborgen
voor de burger er worden ingezet. Transportplanners
nemen deel aan Europese projecten om kennis te
nemen welke internationale benchmarks en best
practices het beste geschikt zijn voor het bevorderen
van fietsgebruik, hoogwaardige concepten voor
collectief personenvervoer of inpassing van parkeergelegenheden
in het stadsbeeld. In tijden van
voortschrijdende globalisering, internationalisering
en Europeanisering lijkt het alsof het overnemen
van ruimtelijke concepten, afwegingsmodellen en
beleidsinstituties vanuit toonaangevende landen een
verschijnsel van groeiend belang is geworden.
In de wetenschappelijke literatuur is dit verschijnsel
bekend onder verschillende namen, zoals lesson
drawing (Rose, 2005), policy transfer (Dolowitz
& Marsh, 2000), policy convergence (Knill, 2001),
legal transplantation (Watson, 1993) en institutional
transplantation (De Jong e.a., 2002). Personen die
bijdragen aan de overname van transplantaten
omdat ze de contacten verzorgen tussen de diverse
fora waar onderwerpen worden besproken, worden
transfer agents genoemd (Stone, 2004). De terminologie
is weinig gestandaardiseerd en verschillende
begrippen verwijzen soms naar verschillen in nadruk
die auteurs willen aanbrengen. In dit artikel zullen
we gebruik maken van de benaming institutionele
transplantatie, die de nadruk legt op culturele en
juridische inpasbaarheid. De literatuur rond dit
onderwerp is de afgelopen jaren snel gegroeid,
vooral in politicologische tijdschriften. Inmiddels
nemen ook andere vakgebieden, zoals de ruimtelijke
wetenschappen, de belangrijkste inzichten over.
Buitenlandse beleidsmodellen voor binnenlands gebruik
Martin de Jong
P. 159
Transplantatie is van alle tijden
Hoewel institutionele transplantatie nu veel meer
aandacht krijgt dan één of twee decennia geleden, is
het allerminst een nieuw verschijnsel. Zolang er in
de wereldgeschiedenis sprake is geweest van ontdekkingsreizen,
veroveringsoorlogen, en stichting van
wereldrijken, heeft transplantatie plaatsgevonden
van huisvestingsstijlen, ideeën over stedenbouw, ideologieën,
staatstructuren en rechtsregels, en vormen
van mobiliteit van de dominerende cultuur naar
de onderworpen territoria. Het Chinese Keizerrijk
heeft het Confucianisme groot gemaakt ver buiten
het ontstaansgebied, het Romeinse keizerrijk heeft
het Romeinse recht in grote delen van de wereld
doen verspreiden en het Islamitische recht verspreide
zich na de dood van Mohammed binnen een eeuw
van Noord-Afrika tot het Verre Oosten. Later
hebben de Fransen, de Engelsen, de Spanjaarden,
en in mindere mate de Portugezen, talrijke facetten
van hun staatsstructuren en levensstijlen goed- en
kwaadschiks verspreid over Noord-Amerika, Afrika,
Azië en Latijns-Amerika (Zweigert & Kotz, 1998).
Indonesië, Zuid-Afrika, Suriname en de Nederlandse
Antillen laten in de vorm van koloniale architectuur
en juridische terminologie nog opmerkelijk veel
restanten van Nederlandse invloed zien. In de vorige
eeuw heeft de Sovjet-Unie, een van oorsprong Duitse
politieke ideologie, staatsvorm en communistische
planning in Oost-Europa en Noord-Azië met harde
hand doen verspreiden, terwijl de stabiliteit van de
Duitse en Japanse regimes in de huidige tijd juist aan
de Amerikaanse, federalistische invloed wordt geweten
(Jacoby, 2000). Tegenwoordig wordt beweerd dat
de zogenaamde ontwikkelde landen internationale
organisaties zoals de Wereldhandelsorganisatie, het
Internationale Monetaire Fonds, de Wereldbank en
onderdelen van de Verenigde Naties domineren en
voertuigen zijn voor de overheersing van minder
gefortuneerde gedeelten van de aarde. Deze zou
zich uiten in onvrijwillige overname en in ruil
voor financiële steun van politieke en economische
beleidsmodellen die vooral in Westerse landen thuis
horen (Kroesen e.a., 2007). Kennelijk gaan transplan-

Rooilijn
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
taties soms goed, maar zijn ze ook regelmatig gedoemd
om te falen. Waar ligt dit aan?
De afgelopen decennia heeft een fundamentele verandering
plaatsgevonden. Het internationale geopolitieke
speelveld is in velerlei opzicht gehorizontaliseerd.
Binnen Europa kan nauwelijks meer een specifiek
land worden aangewezen dat altijd en in alle opzichten
een institutionele voorbeeldfunctie vervult. Voor
landen en regio’s die als minder ontwikkeld worden
voorgesteld geven op wereldschaal ongelijke economische
verhoudingen steeds minder aanleiding tot
aanvaarden van Westerse voorbeelden als richtinggevend
(Huntington, 1996). Overname van ruimtelijke
concepten, juridische systemen, analytische modellen
en beleidsinstituties is in de huidige tijd grotendeels
een vrijwillige keuze geworden waartoe beleidsfalen
weliswaar kan nopen, maar die niet langer door
buitenlandse machten kan worden opgelegd. Soms
wordt een bepaalde probleemaanpak van een leidend,
succesvol land bewonderd en in het ontvangende land
wordt gestreden voor de transplantatie ervan. Het
kan gaan om het geheel of om de meest waardevolle
onderdelen ervan. Niet zelden moeten de propagerende
actoren eerst strijd leveren met rivaliserende
partijen die juist baat hebben bij het voortbestaan van
de huidige situatie. De specifieke implementatie van
modellen en instituties bevat meestal veel vrijheidsgraden.
Algemene richtlijnen en beleidsdoelstellingen
kunnen heel verschillend worden uitgevoerd en steeds
andere uitkomsten hebben.
In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op
de consequenties van de toegenomen vrijwilligheid
bij institutionele transplantatie. Daarbij staan de
praktische gevolgen ervan centraal. Op welke manier
kunnen beleidsmakers transplantaten van vreemde
bodem vruchtbaar overplanten? Het verschijnsel sense
of urgency speelt een essentiële rol bij de timing van
transplantatie zoals het voorbeeld van de hervorming
van het wegbeheer in de Noordse landen laat zien.
Daarna wordt beweerd dat internationaal beleidsleren
meestal beter uitpakt wanneer sprake is van multilate-
Buitenlandse beleidsmodellen voor binnenlands gebruik
P. 160
raal leren waarbij uit een variatie aan inspiratiebronnen
wordt geput. Ter illustratie worden drie Europese
projecten op het terrein van duurzame stadsontwikkeling
omschreven: genaamd Sureuro, Pegasus en Enjoy.
Tot slot zal worden gewezen op het politiek-bestuurlijke
aspect, de juridische en culturele landenfamilies
en de invloed hiervan op de kans van slagen bij een
poging tot transplantatie. De overname van het model
van de New York Subway naar de London Underground
en de Franse planningsaanpak tegen vestiging van
grootwinkelbedrijven buiten de bebouwde kom naar
Spanje zijn hier voorbeelden van. In de afsluitende
paragraaf zullen de belangrijkste voor- en nadelen van
institutionele transplantatie, zoals deze bekend zijn uit
de literatuur, aan de orde komen.
Crisismomenten
Ideeën, concepten, modellen en instituties uit het
buitenland, hoe goed en veelbelovend ze ook zijn,
worden nooit zonder slag of stoot aanvaard. Daar
komt altijd strijd bij kijken tussen voorstanders van
verandering die in het buitenlandse voorbeeld de weg
naar verbetering van hun regelgeving of beleidsstelsel
zien en belanghebbenden bij de status quo die óf
baat hebben bij een minimale verandering óf andere
voorbeelden als inspiratiebron zien. Vaak zijn het de
beschikbaarheid van verschillende voorbeeldmodellen
en de aanwezigheid van actoren die meer meningen
zijn toegedaan dan slechts voor of tegen die patstellingen
kunnen doorbreken of leerervaringen kunnen
laten vertalen naar genuanceerdere beslissingen. De
positie van voor- en tegenstanders van verandering
onder invloed van buitenlandse beleidsmodellen is in
belangrijke mate afhankelijk van de beleidseffectiviteit
van het huidige systeem. Is deze problematisch, dan
is het overtuigen en verslaan van tegenstanders van
verandering veel minder moeilijk. Valt dit systeemfalen
nogal mee, dan moet een sense of urgency worden
gecreëerd zodat een crisisgevoel onder andere actoren
of breder in de samenleving alsnog ontstaat.
Aanleg van wegen in Noordse landen
In de jaren 1990 bijvoorbeeld hebben alle Noordse

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Buitenlandse beleidsmodellen voor binnenlands gebruik
landen een omwenteling meegemaakt in de wijze
waarop wegen worden aangelegd en onderhouden. Het
centrale idee is ontleend aan dominante ideeën binnen
internationale organisaties, zoals de Wereldbank en
PIARC, ontwikkeld in Groot-Brittannië, Australië
en Nieuw-Zeeland. Men ging ervan uit dat door
aanbesteding en private uitvoering van ontwerp,
aanleg en onderhoud van wegen, kosten kunnen
worden bespaard en de kwaliteit en innovatie kunnen
worden verhoogd (Groenewegen & De Jong, 2008).
Dit idee werd als eerste in Zweden opgepakt toen
in 1992 een serieuze economische crisis uitbrak.
Het Zweedse equivalent van de bouwdienst binnen
Rijkswaterstaat moest gaan concurreren met private
bouw- en constructiebedrijven bij het in de wacht
slepen van opdrachten. De bedoeling was om de
bouwdienst vervolgens ook onafhankelijk te maken
zodat deze op basis van gelijkwaardigheid met die
private partijen zou kunnen concurreren. Maar tegen
de tijd dat deze tweede stap moest worden gezet, was er
een ander, sociaal-democratisch gedomineerd kabinet
aangetreden dat een andere directeur benoemde. Dat
betekende het voortijdige einde van de hervorming
van het wegbeheer.
In Finland en Noorwegen werden de ontwikkelingen
in Zweden met belangstelling gevolgd,
onder andere binnen het verband van de Noordse
Wegfederatie, waar vertegenwoordigers van de diverse
landen regelmatig beleidservaringen uitwisselden.
Topfunctionarissen in Finland hadden een vergelijkbare
hervorming al een aantal jaren voorbereid,
toen onder invloed van een zware financiële crisis het
tij keerde en het een ideaal tijdstip was om het idee
zowel politiek als ambtelijk in praktijk te brengen. Het
verzet tegen zware ingrepen in de Finse structuur van
Rijkswaterstaat was gebroken en de schepping van een
markt werd gecombineerd met het op afstand zetten
van de bouwdienst. Interessant genoeg gebeurde dat
in vergelijking met Zweden in omgekeerde volgorde.
Dit maakte het mogelijk dat beide hordes werden
genomen. De hervorming was in Finland min of meer
voltooid, opnieuw mogelijk gemaakt in een crisis-
P. 161
situatie. In Noorwegen bestond zo’n crisissituatie
daarentegen niet: het land beschikt over zulke olie- en
gasvoorraden dat bezuinigingen op de overheidsuitgaven
niet of nauwelijks nodig waren. Dat maakte de
positie van de overheidsbouwdienst aanzienlijk sterker
tegen aanvallen vanuit het kamp van de hervormers.
In objectieve zin was er geen noodzaak zware ingrepen
te plegen. Binnen het verband van de Noordse
Wegfederatie bleek duidelijk te zijn dat vooral Finland
voordelen kon aantonen ten opzichte van de vroegere
situatie. Noorwegen werd daarom een institutional
laggard genoemd: een achterloper in de hervormingen.
Dit gaf de centrum-rechtse politieke bewindsvoeders
voldoende munitie om een sense of urgency te voelen
en uiteindelijk toch een hervorming naar Fins model
door te voeren, tegen de wil van grote delen van het
ambtelijk apparaat in. Een gevoel van urgentie is
weliswaar een belangrijk gegeven bij het doorzetten
van verandering maar toch is het bestaan ervan in
hoge mate subjectief. Belangrijk is dat dit gevoel door
betrokkenen als objectief wordt gezien.
Meervoudige inspiratie
Veel weten in het algemeen meer dan één. Dat geldt
zeker ook op het terrein van beleidsleren. Natuurlijk
is het theoretisch mogelijk dat een bepaald land of een
bepaalde stad de aanpak voor een bepaald beleids- of
ruimtelijk probleem heeft gevonden die het beste van
alle mogelijkheden in zich verenigt. Maar het is waarschijnlijker
dat via een breed scala van best practices bij
diverse inspiratiebronnen, het beste van diverse werelden
bij elkaar kan worden verzameld. Verschillende
varianten van dezelfde ideologie of model kunnen in
verschillende omgevingen worden uitgeprobeerd en tot
differentiële uitkomsten leiden. Met die variatie kunnen
beleidsmakers, die iets willen weten over ervaringen
elders, hun voordeel mee doen. Echter, de term best
practice is problematisch omdat datgene wat goed of
zelfs het beste is, altijd van de context afhangt. Het is
zelfs waarschijnlijk dat verschillende landen of steden
alternatieve oplossingen hebben uitgeprobeerd, waaruit
de late overnemer een constructieve synthese kan
bouwen. Dan gaat de wet van de remmende voorsprong

Rooilijn
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
gelden. Dit verschijnsel kan opnieuw met een voorbeeld
worden verduidelijkt uit empirisch materiaal dat in de
afgelopen jaren is verzameld.
Sureuro, Pegasus en Enjoy
De Europese Commissie en sommige nationale
overheden hebben met belangstelling voor kennisuitwisseling
door Communities of Practice diverse
internationale projecten gefinancierd waarin experts en
vertegenwoordigers van verschillende Europese landen
en steden deelnemen. Een eerste voorbeeld hiervan
is Sureuro, waarin Nederlandse, Franse en Duitse
beleidsmakers en experts op het terrein van duurzame
volkshuisvesting en stadsvernieuwing met elkaar van
gedachten wisselden en instrumenten ter verbetering
van hun beleidsaanpak deelden (Van Bueren e.a., 2002).
Een tweede is Pegasus waarbij experts en betrokkenen
uit Oslo, Malmö, Birmingham, Rotterdam, Wenen,
Genova en Sevilla regelmatig workshops organiseerden
in de participerende steden en waar de recente ontwikkelingen
of in uitvoering zijnde plannen met de andere
steden werden besproken (De Jong & Edelenbos,
2007). Ten derde is er het project Enjoy dat gefinancierd
werd door het Duitse Umwelt Bundesamt en waar de
bestuursstructuur van Duitse Verkehrverbände en
de organisatie van het openbaar vervoer in steden als
Karlsruhe en Bremen als voorbeeld werd genomen voor
Wroclaw in Polen, Riga in Letland en Tirana in Albanië
(Stead e.a., 2008).
Bij elk van deze projecten bleek duidelijk dat het
niet ten voorbeeld stellen van maar één land of stad
enorme voordelen had. Daardoor horizontaliseerden
de discussies tussen de diverse deelnemers, hetgeen
een bevrijdende werking had voor de aanvankelijk als
minder succesvol ingeschatte onder hen en juist de
grote druk bij de leiders wegnam. Ook wees dit de weg
naar het opdoen van leermomenten voor allen omdat
de ervaringen van elk van de deelnemers van waarde
konden zijn. Het succes bleek soms af te hangen van
toevalsfactoren in plaats van beter presteren. Uit deze
Europese projecten kwam daarnaast in hoge mate de
relativiteit of zelfs onbruikbaarheid van het omarmen
Buitenlandse beleidsmodellen voor binnenlands gebruik
P. 162
van universele best practices naar voren (Radaelli,
2004). Verschillende landen en steden hebben immers
verschillende geografische contexten, preferenties,
praktische en financiële mogelijkheden om hun beleidsaanpak
te verbeteren. Het Pegasus-project bijvoorbeeld
liet zien dat verschillende steden de mate en wijze
van democratische inspraak in relatie tot efficiënte
bedrijfsvoering anders inschatten. Objectieve niveaus
van geluidhinder werden door vertegenwoordigers van
de ene stad sneller als onaanvaardbaar ervaren dan door
deelnemers van de andere. Bovendien werd vooral in
het Enjoy-project duidelijk dat beleidsmakers uit Polen,
Letland, Tsjechië en Albanië zich weliswaar lieten inspireren
door algemene ideeën uit West-Europa maar bij
de implementatie ervan nadrukkelijker van hun eigen
mogelijkheden uit zouden moeten gaan. De financiële
middelen zijn er voor het opzetten van hoogwaardig
openbaar vervoer veel geringer dan in Nederland of
Duitsland. Ze worden gedwongen hun ambitieniveau
bij te stellen, moeten rekening houden met preferenties
van hun eigen bevolking (die het belang van collectief
personenvervoer minder hoog waardeert) en vooral
ook bij elkaar op werkbezoek gaan, om in te kunnen
schatten wat realistisch is.
Bestuurlijke inpasbaarheid
Landen en andere bestuurlijke lichamen verschillen
soms aanzienlijk van elkaar qua rechtssysteem,
politiek-bestuurlijke structuur en cultuur, bedrijfscultuur
en historische tradities. Hoewel het op zich
aannemelijk is dat effectief beleid dat in het ene land
is uitgevonden ook in het andere land kan aanslaan,
mag daar nooit automatisch van worden uitgegaan.
Invoering dient altijd afgestemd te worden op de
omgeving waarin het beleid zal worden overgenomen.
Met andere woorden: het zal moeten worden gecontextualiseerd
(Radaelli, 2004). Een eerste benadering
om de haalbaarheid van transplantatie in te schatten is
te kijken naar de relatieve overeenstemming die bestaat
tussen landen op wereldschaal. Zo wordt in het vergelijkend
recht gewerkt met zogenaamde landenfamilies
(Zweigert & Kotz, 1998). Dit idee is ook toegepast op
vergelijkbaarheid van bestuursstelsels en beleidsomge-

Rooilijn
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
vingen (Castles, 1993). Hoewel cultureel antropologen
niet dezelfde terminologie hanteren, werken ook zij met
plots van landen die qua waardeoriëntaties opmerkelijke
overeenkomsten vertonen (Hofstede & Hofstede,
2005). Over het algemeen hebben landen die behoren
bij dezelfde landenfamilie een overeenkomstige stijl bij
het oplossen van vraagstukken. Het ligt voor de hand
te denken dat landen die tot dezelfde familie behoren
veel eenvoudiger en effectiever ideeën, concepten en
beleidsprogramma’s kunnen transplanteren. Echter, dat
is niet het geval. De volgende twee voorbeelden zullen
dit verduidelijken (Arribas, 2002; De Jong & Haran,
2002).
London Underground
In de jaren 1990 kampte de London Underground met
toenemende financiële tekorten en een groeiende onveiligheid.
De hele situatie rond het vermaarde metrosysteem
werd als een crisis ervaren. De bestuurders van de
stad hadden opgemerkt dat de New York Subway onder
leiding van Bob Kiley in de voorafgaande jaren een
succesvolle transformatie doorgemaakt had. Deze was
tot stand gebracht met aanzienlijke investeringen in de
kwaliteit en de veiligheid van de ondergrondse metro,
gefinancierd met de uitgave van gemeentelijke obligaties.
De burgemeester van Londen, Ken Livingstone,
was geïnspireerd door Kileys optreden en besloot hem
in te huren om de manier van transformatie ook in
Londen in praktijk te brengen. Op zich zou men een
hoge kans van slagen verwachten gezien het feit dat in
Londen ten eerste dezelfde persoon met een gedecideerde
betrokkenheid aan het werk ging en ten tweede
een politiek-bestuurlijke cultuur aanwezig was die even
Angelsaksisch is als die in New York. Maar in werkelijkheid
bleek het aantal bestuurlijke vrijheidsgraden voor
gemeenten in Groot-Brittannië vele malen kleiner te
zijn dan in de Verenigde Staten. Kiley ontbeerde de
noodzakelijke steun van de nationale overheid, hoe
stevig de Londense burgemeester Livingstone ook
achter hem stond. Misschien mislukte het juist omdat
Tony Blair en John Prescott, die de nationale Britse
regering op dit terrein in die tijd vertegenwoordigden,
Livingstone als grote rivaal zagen. Ineens werd
Buitenlandse beleidsmodellen voor binnenlands gebruik
P. 163
de betekenis van het opereren in een eenheidsstaat
duidelijk: op dergelijke complicaties stuitte Bob Kiley in
de Verenigde Staten niet.
Carrefours
Eveneens werd de Spaanse regering in de jaren 1990
geconfronteerd met een onaangenaam verschijnsel:
de vestiging van grootwinkelbedrijven ver buiten
de randen van de stad. Steeds meer Carrefours en
Géant Casinos vestigden zich in voormalig open
gebieden met het gevolg van steeds meer autoverkeer.
Tegelijkertijd werd het draagvlak voor kleinere winkels
binnen de stadsgrenzen uitgehold. Beleidsmakers
in Madrid realiseerden zich dat vergelijkbare suburbanisatieprocessen
zich al eerder in Frankrijk
hadden voorgedaan. Die waren aldaar met enig
succes via nieuwe nationale wetgeving met heldere
normstelling bestreden, althans dat werd in Frankrijk
en Spanje beweerd en aangenomen. Men besloot
mutatis mutandis een zelfde soort wetgeving door
het parlement te loodsen. Frankrijk en Spanje zijn
immers cultureel gesproken Latijnse landen en hebben
bovendien beiden een Napoleontisch rechtsstelsel.
Maar het uiteindelijke resultaat was ronduit teleurstellend.
Men had bij de aanvaarding van de nieuwe
regelgeving onvoldoende beseft dat in de afgelopen tijd
Spanje in hoog tempo was gefederaliseerd waardoor
diverse planningscompetenties niet langer in Madrid
maar in de autonoom opererende regio’s lagen. Om de
transplantatie effectiever te maken hadden alle regio’s
op hun beurt het nationale beleid moeten overnemen
op hun schaal, een soort dubbele transplantatie dus,
en dat gebeurde niet.
Institutionalisering van een
transplantaat
Hoewel uit de bovenstaande voorbeelden zeker niet mag
worden geconcludeerd dat verwantschap tussen landen
een nadeel vormt bij institutionele transplantatie, blijkt
het wel vaak voor te komen dat juist vanwege deze
verwantschap subtiele institutionele verschillen worden
onderschat, met dramatische gevolgen. Een beleidsoverdracht
tussen ongelijke landen is vaak ingewik-

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Buitenlandse beleidsmodellen voor binnenlands gebruik
kelder, maar dan ligt het juist meer voor de hand deze
verschillen vanaf het begin in ogenschouw te nemen
en aanpassingsmaatregelen te treffen, of te letten op
voldoende aanpassing van het concept en programma
dat men overneemt.
In de bovenstaande paragrafen zijn drie belangrijke
succesfactoren aangegeven voor het vruchtbaar
uitvoeren van institutionele transplantaties. Er is
gewezen op het strategisch en tactisch gebruiken van
crisismomenten om veranderingen door te voeren. Er
is aangegeven, dat het bij beleidsleren vaak een enorm
voordeel is om syntheses te maken van een variatie
aan gevonden oplossingen in diverse landen. Van
belang is de institutionele verenigbaarheid van het
transplantaat met zijn nieuwe omgeving. Het belangrijkste
motief om in al deze drie aspecten ‘juist’ te
handelen is om het overdrachtsproces in goede banen
te leiden. Alleen dan is het mogelijk om een beleidsinitiatief,
of dat nu regelgeving is, een programma
of een reeks concepten, goed te laten opnemen in de
nieuwe institutionele omgeving. Zaken die op papier
zijn gezet, gaan niet uit zichzelf leven. Ze moeten in
de hoofden van mensen gaan leven zodat conceptuele
en sociale werkelijkheid gecreëerd kunnen worden en
waarvan men na afloop de gevolgen kan ondervinden.
Indien dat het geval is, institutionaliseert een transplantaat
en raakt het vergroeid met zijn omgeving.
De in dit artikel genoemde factoren kunnen daaraan
een cruciale bijdrage leveren. Dat neemt niet weg dat
hiermee nog niets is gezegd over de kwaliteit van een
beleidsconcept of een serie initiatieven. Dat is een
vraagstuk dat gaat over inhoudelijke planvorming en
beleidsanalyses dat minstens even relevant is maar
buiten het bestek van dit artikel valt.
Martin de Jong (w.m.dejong@tudelft.nl) is universitair hoofddocent
beleid, organisatie en management bij de Faculteit Techniek, Bestuur en
Management van de TU-Delft.
Literatuur
Arribas, L. (2002) ‘Importing the French retail planning model to Spain’, M. de
Jong, K. Lalenis & V. Mamadouh (red.) The theory and practice of institutional
P. 164
transplantation, Kluwer Academic Press, Dordrecht, p. 87-101
Bueren, E. van, F. Bougrain & T. Knorr-Siedow (2002) ‘Sustainable
neigbourhood rehabilitation in Europe: From simple toolbox to multilateral
learning’, M. de Jong, K. Lalenis & V. Mamadouh (red.) The theory and practice
of institutional transplantation, Kluwer Academic Press, Dordrecht, p. 263-280
Castles, F.G. (red.) (1993) Families of nation, Dartmouth, Aldershot
Dolowitz, D. & D. Marsh (2000) ‘Learning from abroad: The role of policy
transfer in contemporary policy-making’, Governance: An International Journal
of Policy and Administration, jg. 13, nr. 1, p. 5-24
Groenewegen, J. & M. de Jong (2008) ‘Assessing the potential of new
institutional economics to explain institutional change: the case of road
management liberalization in the Nordic countries’, Journal of Institutional
Economics, jg. 4, nr. 1, p. 51-71
Hofstede, G. & G.J. Hofstede (2005) Cultures and organizations; Software of the
mind, Mc Graw Hill, New York
Huntington, S. (1996) The clash of civilizations, Harvard University Press,
Cambridge
Jacoby, W. (2000) Imitation and politics; redesigning modern Germany,
Cornell University Press, Ithaca, NY
Jong, M. de & J. Edelenbos (2007) ‘An insider’s perspective of multilateral
learning in a European expert network’, European Planning Studies, jg. 15, nr.
5, p. 687-706
Jong, M. de & N. Haran (2002) ‘An American in London; Why a London
Underground replay of the New York Subway refurbishment was unsuccessful’,
M. de Jong, K. Lalenis & V. Mamadouh (red.) The theory and practice of
institutional transplantation, Kluwer Academic Press, Dordrecht, p. 215-230
Knill, C. (2001) The Europeanization of national administrations: patterns of
institutional change and persistence, Cambridge University Press, Cambrigde
Kroesen, O., M. de Jong & J. Waaub (2007) ‘Cross-national policy transfer to
developing countries’, Knowledge, Technology and Policy, jg. 19, nr. 4, p. 137-142
Radaelli, C.M. (2004) ‘The diffusion of regulatory impact assessment – best
practice or lesson-drawing?’, European Journal of Political Research, jg. 43,
nr. 4, p. 723-747
Rose, R. (2005) Learning from comparative public policy, Routledge, London
Stead, D., M. de Jong & I. Reinholde (2008) ‘Urban Transport Policy Transfer in
Central and Eastern Europe’, disP, nr.172
Stone, D. (2004) ‘Transfer agents and global networks in the
‘transnationalization’ of policy’, Journal of European Public Policy, jg. 11, nr. 3,
p. 545-566
Watson, A. (1993) Legal transplants: An approach to comparative law,
University of Georgia Press, Athens, GA
Zweigert, K. & H. Kotz (1998) An introduction to comparative law, Clarendon
Press, Oxford

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Advertentie
P. 165
CURSUSAANBOD VAN
Het Eggens Instituut voor Juridisch Postacademisch
Onderwijs UvA en Juritas kenniscentrum voor
bestuursrecht
Gemeenten aan de slag met de nieuwe Wro
verdiepingscursus: slim planologische besluiten nemen
De tweedaagse cursus behandelt de gevolgen van de nieuwe Wro inclusief de daarvan deel
uitmakende Grondexploitatiewet voor de planologische besluitvorming en ook de toenemende
noodzaak om milieuaspecten bij planologische besluiten te betrekkingen; deze biedt een overzicht
van de formele en inhoudelijke juridische risico’s.
De cursus is bestemd voor gemeenteambtenaren met ervaring inzake de planologische besluitvorming,
de daarmee samenhangende vergunningen, alsmede grondzaken.
Data: woensdag 18 en 25 juni 2008
Cursusprijs: € 995,-
Locatie: Faculteit der Rechtsgeleerdheid UvA
Aanmelding via de website van het Eggens Instituut UvA: www.jur.uva.nl/eggens
of via de website van Juritas: www.Juritas.nl
Luchtkwaliteit
actualiteiten en achtergronden
De cursus behandelt onder meer de eisen voor luchtkwaliteit en het onderzoek daarnaar, en de
daarbij toe te passen methoden en besluit- en rechtsbeschermingprocedures; met veel aandacht
voor actuele ontwikkelingen in jurisprudentie en wetgeving. Deze is bestemd voor juristen
werkzaam op het gebied van de ruimtelijke ordening, grondzaken en het milieurecht.
Datum: dinsdag 24 juni
Tijd: 12.30 - 17.30 uur
Cursusprijs: € 395,-
Locatie: Faculteit der Rechtsgeleerdheid UvA
Aanmelding via de website van het Eggens Instituut UvA: www.jur.uva.nl/eggens
of via de website van Juritas: www.Juritas.nl

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten
P. 166
Stedelijkheid in
grote projecten
Stan Majoor
Foto boven: Forum Port (bron: Forum Barcelona), Foto onder: Ørestad (bron: Ørestadsselskabet)

Rooilijn
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten
P. 167
Wie heeft er niet liever een levendig gebied dan een saaie kantoorlocatie? Ambities
voor stedelijkheid in grootschalige ruimtelijke ontwikkelingsprojecten zijn er dan
ook te over. Toch lijkt er een groot gat tussen ‘een goed idee’ en de uitvoering. In
drie Europese cases zijn stedelijke ambities in grootschalige projecten onderzocht
in relatie tot de manier waarop besluitvorming georganiseerd is. Juist het gebrek
aan procesmatige vernieuwing leidt ertoe dat nieuwe stedelijkheid veelal een
onverbonden innovatie blijft.
Grootschalige ruimtelijke projecten om
nieuwe locaties voor economische groei te
realiseren nemen een prominente plek in
op de beleidsagenda van ambitieuze metropolitane
regio’s in Europa. In Nederland
kan bijvoorbeeld worden gedacht aan
de ontwikkeling van de Kop van Zuid in
Rotterdam, de Amsterdamse Zuidas of de
plannen voor ‘Nieuwe Sleutelprojecten’
rond de toekomstige stations van de hogesnelheidstrein.
Enerzijds zijn deze projecten
een gevolg van onderliggende processen
van economische internationalisering
en ruimtelijke concurrentie, anderzijds
is het onmogelijk ze te begrijpen zonder
kennis te hebben van de lokale culturele
en institutionele omgeving en planningcultuur
waarin zij vorm krijgen. De
recente generatie Europese grootschalige
ruimtelijke ontwikkelingsprojecten wordt
vaak bekritiseerd vanwege hun gesloten
neo-corporatistische besluitvormingsarena’s.
Tegelijkertijd worden de ruimtelijke
resultaten vaak gezien als eenzijdig en
exclusief (veel kantoren, dure appartementen)
en vooral weinig ‘stedelijk’ (Moulaert
e.a., 2003; Salet & Gualini, 2007).
De afgelopen jaren is er groeiende aandacht,
niet alleen in Nederland maar ook
daarbuiten, om op een radicalere manier
stedelijke aspecten als menging, dichtheid
en diversiteit in deze projecten te vergroten.
Dit idee wordt ‘nieuwe’ stedelijkheid
genoemd, omdat het – na een periode
waarin functiescheiding het belangrijkste
onderliggende idee van ruimtelijke
ordening was – probeert de gemengde stad
uit te vinden in een nieuw tijdsbestek. De
belangrijkste vraag is in hoeverre nieuwe
stedelijkheid meer is dan alleen een ideaal
van planners over een door hen nastrevenswaardig
geachte materiële uitkomst.
Dit is namelijk een lot dat kleeft aan vele
goed bedoelde inhoudelijke planconcepten
die naïef blijven over de onderliggende
structuren in de maatschappij (Fainstein,
2000). In dit artikel wordt de ambitie voor
stedelijkheid in grote projecten dan ook
niet zozeer als een stedenbouwkundige of
architectonische uitdaging geanalyseerd,
maar vooral als een vraag hoe een dergelijk
idee zich verhoudt tot de manier waarop
deze projecten ontwikkeld worden. Dit
is onderzocht in de projecten Zuidas in
Amsterdam, Ørestad in Kopenhagen en
Forum in Barcelona (Majoor, 2008a).
Alle drie zijn casussen waar ambitie voor
stedelijkheid een belangrijk inhoudelijk
concept is geweest in de oorspronkelijke
plannen (tabel 1).
Sociale normen
Het eerst punt van onderzoek is een analyse
van de inhoudelijke ideeën die leidend
waren in de ontwikkeling van deze projecten.
Nieuwe stedelijkheid was één van deze
ideeën, maar hoe was dit precies vormge-

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten
P. 168
Tabel 1 Programmatische aspecten van de drie casestudies
Project Soort locatie Geplande functiemix Speciale investeringen
Amsterdam: Zuidas
(1995-2030)
Kopenhagen: Ørestad
(1998-2030)
Barcelona: Forum
(1999-2010)
Strook aan beide kanten zuidelijke
ringweg en railcorridor. Gelegen tussen
stadscentrum en luchthaven.
Langwerpige strook in en langs voormalig
groengebied. Connectie tussen binnenstad
aan de noordzijde en vliegveld aan zuidzijde.
Strategisch gesitueerd langs nieuwe
transportcorridor naar Zweden.
Voormalig industrieel gebied, waar
Avinguda Diagonal de kust bereikt. Gebied
gedomineerd door drie installaties:
vuilverbranding, waterzuivering en
energiecentrale.
geven, met welke andere concepten was
dit verbonden en in hoeverre vormde
dit een aanvulling of een belemmering
voor de ontwikkeling van de stedelijke
ambitie? Inhoudelijke ideeën staan nooit
op zichzelf, ze zijn altijd verbonden aan
(groepen van) partijen die deze in onderlinge
interacties vormen en bevechten.
Daarom is het belangrijk te onderzoeken
welke partijen meedoen en welke niet,
welke doelen, middelen en vormen van
macht deze partijen hebben en hoe de
besluitvorming is georganiseerd.
Deze inhoudelijke en procesmatige
analyse is verrijkt met een studie naar
de leidende sociale normen in deze
drie projecten. Sociale normen vormen
een normatief referentiekader voor het
handelen van personen en partijen in
bepaalde situaties (Hecher & Opp, 2001).
Ze zijn één van de leidende begrippen in
de sociale wetenschappen om processen
van maatschappelijke orde en verandering
te begrijpen (Coleman, 1990).
- 1.091.700 m2 kantoren
- 1.171.700 m2 woningen
- 485.020 m2 voorzieningen:
winkels, musea,
universiteitsgebouwen
- 1.800.000 m 2 kantoren
- 400.000 m 2 woningen
- 400.000 m 2 voorzieningen:
universiteit, concertzaal
- 250.000 m 2 woningen
- 167.000 m 2 kantoren
- 270.000 m 2 andere functies:
conferentie centrum, hotels, Aanleg van nieuwe jachthaven, grootschalige
winkels, universiteit openbare ruimten.
Etiquette wordt bijvoorbeeld vaak gezien
als een (samenstel) van sociale normen
die gedrag van mensen beïnvloeden en
ook voor een deel voorspelbaar maken.
Ze worden gehandhaafd binnen een
groep door tal van directe en indirecte
belonings- en stafmechanismen. Hoewel
sociale normen bepaalde vormen van
gedrag duurzaam structureren en
conserveren zijn ze bijna nergens ‘een
gegeven’. Hun betekenis evolueert
in praktijken van interactie. Ook in
processen van ruimtelijke ontwikkeling
en ordening – normatieve activiteiten
pur sang meestal – zijn tal van sociale
normen actief die beïnvloeden welk
gedrag in een bepaalde situatie acceptabel
wordt geacht voor een partij, welke
soort ruimtelijke maatregelen worden
overwogen bij een bepaald probleem
of welke partijen logischerwijs worden
betrokken bij bepaalde processen. In
hoeverre heeft het idee van nieuwe
stedelijkheid zich in deze drie casussen
ontwikkeld van een initieel voorstel tot
Uitbreiding van de capaciteit van de snelweg en
het spoor, nieuwe metroverbinding met centrum.
Voorstel om alle infrastructuur in een 1,2 kilometer
lange tunnel aan te leggen.
Nieuw metro systeem verbindt gebied met
stadscentrum. Nieuw station langs spoor
naar Zweden. Compleet nieuwe weg- en
waterstructuur.
Ondertunneling ringweg ter hoogte van project.
Nieuw metrostation, nieuwe tramverbinding met
binnenstad. Upgrading van de drie installaties.

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten
P. 169
Het prestigieuze Mahler 4 project aan de Zuidas (foto Daniela Wullers)
een sociale norm, of, in andere woorden,
tot een vorm van gedrag ‘zoals het hoort’
in de optiek van de investerende partijen,
met bijbehorende sociale straf- en
beloningsmechanismen; of is er een groot
verschil waarneembaar tussen retoriek en
realiteit?
Particuliere stedelijkheid in
Zuidas
De Zuidas in Amsterdam is één van de
grootste en meest complexe hedendaagse
ruimtelijke herstructureringsprojecten
in Nederland. Het project komt sterk
uit een particuliere koker. Tegen de
wil van de gemeente Amsterdam in
kozen belangrijke investeerders begin
jaren negentig voor dit relatief lege en
uitstekend bereikbare gebied, strategisch
gelegen tussen binnenstad en Schiphol. In
het project Zuidas worden drie inhoudelijke
hoofddoelstellingen nagestreefd: de
ontwikkeling van een nieuw zakelijk centrum
voor Amsterdam met nationale en
internationale pretenties, de ontwikkeling
van een intensief bebouwde, gemengde
stedelijke zone en de ontwikkeling van een
infrastructuurproject. De organisatie van
het project was in de eerste fase heel sterk
gericht op de besluitvorming tussen de
gemeente Amsterdam en enkele belangrijke
particuliere investeerders (ABN
AMRO, ING). Zij vormden een intensief
samenwerkingsverband en door een gunstig
economisch tij ontwikkelde de Zuidas
zich snel. In een vroege fase ontstond het
plan om de centrale infrastructuurbundel
volledig in het gebied te integreren
door middel van een tunnel met daarop
bebouwing, het zogenaamde dokmodel.
Door het ‘verdwijnen’ van deze fysieke
barrière met bijbehorend geluid en stof
zou een aaneengesloten stedelijk gebied
kunnen worden ontwikkeld, een nieuw
tweede stadscentrum voor Amsterdam.
Vanaf 2003 haakte de nationale overheid
schoorvoetend aan in het project, in een
poging een publiek-particuliere maatschappij
te vormen om het dokmodel te
bouwen en te ontwikkelen.
Publieke stedelijkheid in
Ørestad
Begin jaren negentig begon Kopenhagen
een actieve rol te spelen in de grensoverschrijdende
Øresund samenwerking
samen met de zuid-Zweedse regio Skåne.
Het Ørestad project, strategisch geleden
bij de nieuwe brug over de Sont naar
Malmö, was een belangrijke component
hierin. Het project kende twee hoofddoelstellingen:
het zou een belangrijk
economisch zwaartepunt worden voor
kantoren en andere functies in de zich
snel ontwikkelende Øresund regio en
de opbrengsten van deze ontwikkeling
zouden gebruikt worden voor de
bekostiging van een nieuw openbaar

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten
P. 170
Foto’s: Ørestad (bron: Ørestadsselskabet)
vervoerssysteem voor Kopenhagen, de
metro. In tegenstelling tot Zuidas was
Ørestad vooral een publiek geleid ontwikkelingsproject.
De gemeente Kopenhagen
en de nationale overheid richtten samen
de Ørestad Ontwikkelingsmaatschappij
op. Via goedkope, door de staat gegarandeerde
leningen bouwde deze allereerst
het nieuwe metrostelsel. Vanaf 2000
werden de eerste kavels in het lege Ørestad
gebied uitgegeven en verwacht werd dat
in een periode van dertig jaar het gebied
zich zou ontwikkelen tot een belangrijke,
nieuwe stedelijke zone in Kopenhagen.
Maatschappelijke stedelijkheid
in Forum
Met het Forum project trachtte Barcelona
zijn internationale faam in het ontwikkelen
van grootschalige evenementen, zoals de
Olympische Spelen van 1992, te gebruiken
voor stedelijke ontwikkeling. Ten opzichte
van de andere casussen kent het een veel
kleiner vastgoedprogramma. Stedelijkheid
is vooral gedefinieerd als het creëren van
nieuwe openbare ruimten in het centrale
gebied en een serie van meer conventionele
vastgoedprojecten daar omheen. Forum
werd ontwikkeld rond drie inhoudelijke
ideeën: als een fysiek regeneratieproject
voor een oud industrieel gedeelte van
Barcelona, als een (inter)nationaal en
lokaal cultureel massa evenement en als
een project van belangrijke ecologische
investeringen. Organisatorisch werd er een
sterke scheiding doorgevoerd tussen de
partijen die verantwoordelijk waren voor
de fysieke transformatie en het culturele
evenement. In een vroeg stadium werd de
ontwikkeling van het gebied aan het Wereld
Cultuur Forum evenement gekoppeld. Dit
nieuwe, door de gemeente zelf bedachte en
door UNESCO gesteunde grootschalige
evenement zou in het voorjaar van 2004
gedurende vier maanden in het gebied
worden georganiseerd. Dit vooruitzicht
werd vooral strategisch benut om extra
financiële middelen van andere overheidslagen
te mobiliseren om snel in het gebied
te investeren en het gereed te maken om in
2004 miljoenen bezoekers te ontvangen.
Teleurstellende stedelijkheid
Ondanks de vele plannen voor nieuwe stedelijkheid
toont een bezoek aan deze drie
projecten aan dat ze, na ongeveer tien jaar
in ontwikkeling, nog nauwelijks stedelijk
zijn. De Zuidas is economisch succesvol,
maar kent tot nu toe vooral kantoren,
terwijl de openbare ruimte versnipperd is
en leeg buiten kantooruren. In Ørestad zijn
er bemoedigende resultaten gehaald in het
noordelijk deel van het project waar rond
een nieuwe universiteit en enkele publieksgebouwen
een aardig gemengd stedelijk
gebied is ontstaan met woningen, kantoren
en aantrekkelijke openbare ruimte. Het
door planners zo vurig nagestreefde leven-

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten
P. 171
Forumgebouw (bron: Forum Barcelona)
dige centrumgebied is echter nog totaal niet
van de grond gekomen. In Barcelona geeft
het gebied momenteel een spookachtige
indruk. Na afloop van het Forum evenement
overheersen immense lege pleinen,
terwijl rondom het project vooral dure
hotels, een winkelcentrum en woontorens
staan die zich van het gebied lijken af
te keren. Uiteraard beloven alle drie de
projecten beterschap. In Amsterdam
wordt gehoopt op het dokmodel om een
gemengd stedelijk centrumgebied te
ontwikkelen. In Kopenhagen en Barcelona
moeten ook nog vele delen van de plannen
worden uitgevoerd. Betrokkenen wijzen
er terecht op dat je nieuwe stedelijkheid
ook niet kan ‘bouwen’. Het heeft te maken
met voor planners veel ongrijpbaardere
aspecten van het gebruik en de identificatie
van economische ruimte. Toch lijkt het
overduidelijk dat in deze drie projecten de
ideeën van nieuwe stedelijkheid (nog) niet
zijn uitgegroeid tot een sociale norm die het
gedrag van de investerende partijen sterk
heeft beïnvloed. In alle drie de gevallen zijn
ruimtelijke investeringen gepleegd die ver
af staan van deze oorspronkelijke ideeën.
Retoriek of actie?
Hoe kunnen we dit verschil tussen retoriek
en actie verklaren? Als we de inhoudelijke
ideeën achter de drie projecten vergelijken

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten
P. 172
zien we overeenkomstige ambities voor de
integratie van economische en stedelijke
ontwikkeling met infrastructuur. Deze
keuze is een logische: een voorwaarde
voor stedelijkheid is het organiseren van
een brandpunt van stromen van mensen
en activiteiten. In Zuidas en Ørestad was
stedelijkheid vooral een idee van planners
om het vastgoedprogramma te mengen
rondom een knooppunt. In Barcelona
bestond daarnaast een bredere programmatische
en maatschappelijke strategie. Via
het Forum evenement zouden miljoenen
bezoekers en tv-kijkers nationaal en internationaal
bekend raken met de transformatie.
Daarnaast was het plan om tal van
groepen te betrekken bij de voorbereiding.
Alle drie de projecten kenden echter cruciale
hiaten in hun organisatie die de ambitie
voor nieuwe stedelijkheid hinderde. In
Amsterdam resulteerde een gebrekkige
relatie van de Zuidas met de nationale
overheid tot een jarenlange stilstand
over het belangrijke dokmodel dossier.
Ørestad werd gehinderd door een sterk
bij de verwachting achterblijvende vraag
naar kantoren. In combinatie met grote
budgetoverschrijdingen voor de metro
kwam de Ørestad ontwikkelingsmaatschappij
in financiële problemen en was
deze genoodzaakt tot aanpassingen aan
de oorspronkelijke intenties voor nieuwe
stedelijkheid. De korte termijn opbrengsten
werden vergroot door veel dure woningen
en, op de meest prominente plek, een groot
naar binnen gekeerd winkelcentrum. Via
het Forum evenement waren in Barcelona
kansen om twee van de opvallende
zwakheden van dit soort projecten te
voorkomen: hun gebrekkige relatie met de
maatschappij waarvoor ze ‘stedelijk’ willen
worden en een gebrek aan bezoekerspoten-
tieel die stedelijke functies ondersteunen.
Het Forum evenement werd echter negatief
ontvangen en uiteindelijk vormgegeven in
een zeer gesloten besluitvormingsproces.
In combinatie met een gebrek aan ideeën
voor het gebied na afloop van het evenement
in 2004, leidde dit tot een breed
gedragen gevoel van teleurstelling bij de
stadsbevolking en kritiek dat het project
niets bijdroeg aan de problemen waarmee
de stad kampte (Majoor, 2008b).
Onverbonden stedelijkheid
Het onderzoek toont daarmee dat de
ambitie voor nieuwe stedelijkheid in deze
drie projecten tot nu toe een ‘onverbonden
innovatie’ is gebleven. Het concept is zeker
nog niet uitgegroeid tot een sociale norm
die het gedrag van partijen duurzaam
structureert met bijbehorende straf- en
beloningsmechanismen. Dit komt
vooral omdat nieuwe stedelijkheid niet is
verbonden aan vernieuwende aanpakken.
Zoals met zoveel planconcepten kunnen
stedelijke aspecten moeilijk top-down
worden ‘afgedwongen’, al helemaal niet
in projecten waar overheden smachten
om particuliere investeringen. Het idee
moet zich bewijzen in de interactie tussen
partijen en de subtiele machtsprocessen
over de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling
van een gebied (Gualini & Majoor,
2007). De basis hiervoor is natuurlijk
enerzijds een positieve inhoudelijke
overweging van partijen ten opzichte van
het planconcept. Als we kijken naar de nu
meestal aanwezige partijen zijn zwakke
aanwijzingen te bespeuren dat individuele
particuliere investeerders en gebruikers
meer geïnteresseerd raken in de ontwikkeling
van stedelijkheid in dergelijke plekken,
bijvoorbeeld omdat dit leidt tot een
aangenamere werkomgeving, een speciale

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten
P. 173
uitstraling of omdat menging investerings-
en beleggingsrisico’s kan verminderen.
Wat echter vaak ontbreekt om de
volgende stap te zetten zijn procesmatige
innovaties waardoor situaties ontstaan
waarin betrokken partijen elkaar
aanspreken op de stedelijke kwaliteiten
in plannen en collectieve actie in die
richting ontstaat. Om dit te stimuleren
is het bijvoorbeeld belangrijk kritisch te
kijken naar de toegang tot planprocessen.
Wie mag meedoen, bepaalt voor een
groot deel welke inhoudelijke ideeën op
tafel liggen en beïnvloedt daarmee sterk
welk gedrag acceptabel wordt geacht
binnen een project. In dit opzicht zijn de
resultaten in de drie cases teleurstellend,
vooral omdat de participanten in deze
processen beperkt blijven tot de direct
investerende partijen. Het gevaar is dan
dat nieuwe stedelijkheid beperkt blijft
tot het ‘opleuken’ van kantoorlocaties
met enkele zorgvuldig geselecteerde
stedelijke functies, maar verder weinig
om het lijf heeft.
Meer open planprocessen waarin ook
plaats is voor toekomstige gebruikers,
maatschappelijke groepen en culturele
partijen, leveren waarschijnlijk betere
condities op voor een radicalere
invulling van stedelijkheid. Dit kan
uiteindelijk ook leiden tot een grotere
maatschappelijke acceptatie en identificatie
met deze projecten. Een dergelijke
aanpak hoeft op de lange termijn niet
tegengesteld te zijn aan de belangen van
dominante particuliere investeerders.
De nu zo gewaardeerde stedelijke
centra in Amsterdam, Kopenhagen en
Barcelona zijn juist door een continue
soms heftige maatschappelijke strijd
gevormd. Ze kenmerken zich de laatste
decennia ook door nieuwe economische
vitaliteit, juist ook door hun karakteristieke
gemengde fijnmazige milieus waar plaats
is voor diverse groepen en leefstijlen.
Nieuwe stedelijkheid in grote projecten is
zeker geen doel op zich, maar kan, indien
beter maatschappelijk verbonden, een
interessant planconcept zijn dat inspireert
om deze plekken werkelijk een bredere
maatschappelijke agenda mee te geven.
Stan Majoor (s.j.h.majoor@uva.nl) is verbonden aan
de Afdeling Geografie, Planologie en Internationale
Ontwikkelingsstudies van de Universiteit van Amsterdam.
Momenteel is hij visiting assistant professor aan The
University of Hong Kong.
Literatuur
Coleman, J.S. (1990) Foundations of Social Theory, Harvard
University Press, Cambridge, MA
Fainstein, S.S. (2000) ‘New directions in planning theory’,
Urban Affairs Review, jg. 35, nr. 4, p. 451-478
Gualini, E. & S.J.H. Majoor (2007) ‘Innovative practices in large
urban development projects: conflicting frames in the quest
for ‘new urbanity’’, Planning Theory and Practice, jg. 8, nr. 2,
p. 297-318
Hechter, M. & K. Opp (red.) (2001) Social Norms, Russell Sage
Foundation, New York City
Majoor, S.J.H. (2008a) Disconnected Innovations, New
urbanity in large-scale development projects: Zuidas
Amsterdam, Ørestad Copenhagen and Forum Barcelona,
Eburon, Delft
Majoor, S.J.H. (2008b) ‘A cultural approach to city building:
lessons from Forum Barcelona’, J. Boomgaard (red.) Highrise
and common ground: art and the Amsterdam Zuidas area,
Valiz, Amsterdam
Moulaert, F., A. Rodríguez & E. Swyngedouw (red.) (2003)
The Globalized City: Economic restructuring and social
polarization in European cities, Oxford University Press,
Oxford
Salet, W. & E. Gualini (red.) (2007) Framing Strategic Urban
Projects. Learning from current experiences in European
urban regions, Routledge, London

Rooilijn
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?
P. 174
Mark Nijenhuis
Waar is het residu?

Rooilijn
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?
P. 175
Ruimtelijke ambities worden gefinancierd uit grondexploitaties. Een ruim
opgezette wijk met een goede openbaar vervoer voorziening, voldoende parken,
parkeerplekken en speelplekken vergen grote investeringen. Het lijkt op het eerste
gezicht dan ook niet vreemd dat deze ambities financieel niet allemaal door de
grondexploitatie gedragen kunnen worden. Maar dat is het wel! In ieder geval voor
grondexploitaties van woonwijken die in het afgelopen decennium zijn gerealiseerd.
De winsten op grote woningbouwprojecten
waren het afgelopen decennium voor sommige
partijen buitengewoon hoog. De winsten
ontstonden door de sterke toename
van woningprijzen en de gelijktijdig veel
minder sterke stijging van de bouwkosten.
Deze marktontwikkelingen leidden tot een
grote residuele waarde die door een aantal
partijen als winst kon worden geïncasseerd.
Veel grondexploitanten, waaronder veel
gemeenten, deelden hier ogenschijnlijk niet
in mee. Grondexploitaties laten immers
lang niet altijd rooskleurige cijfers zien en
in een aantal gevallen moest de ambitie
van de plannen zelfs worden bijgesteld. Het
‘dossier Vinex’ van de Volkskrant (2006)
bevat hierover vele voorbeelden.
Het is de vraag hoe het mogelijk is dat
grondexploitanten onder deze gunstige
marktomstandigheden er niet in slaagden
betere financiële resultaten te behalen.
De grondexploitatie
In grondexploitaties wordt grond verworven,
bouwrijp gemaakt en uiteindelijk
worden inkomsten verkregen uit de
verkoop van bouwkavels. De looptijd van
grondexploitaties is lang en omkleed met
veel onzekerheden. Vanwege deze onzekerheden
worden doorgaans voorzichtige
aannames gedaan ten aanzien van de
toekomstige inkomsten. Het is gebruikelijk
dat in grondexploitaties gerekend wordt
met een jaarlijkse toename van de verkoopwaarde
van bouwkavels onder het normale
inflatiepercentage. Vaak wordt rekening
gehouden met een jaarlijkse stijging van de
waarde tussen één en twee procent.
De grondexploitatie wordt uitgevoerd door
de grondexploitant. In het verleden was dit
vrijwel altijd de gemeente. Tegenwoordig
wordt een grondexploitatie vaak door private
partijen, al dan niet in samenwerking
met een gemeente, uitgevoerd. Bij de start
van een project moet de grondexploitant
aantonen dat sprake is van een financieel
haalbare grondexploitatie. Hiervoor
dienen zowel de verwachte uitgaven als de
verwachte inkomsten goed onderbouwd in
kaart te worden gebracht en tevens wordt
aangegeven wanneer deze naar verwachting
plaatsvinden. Zonder aangetoonde
financiële haalbaarheid wordt een bestemmingsplan
niet goedgekeurd en kan er niet
worden gebouwd.
Residuele grondwaarde
De waarde van bouwkavels kan worden berekend
aan de hand van de residuele grondwaardetheorie
(Ricardo, 1821). Deze theorie
laat zien dat de waarde van bouwkavels
een afgeleide is van ontwikkelingen op de
woningmarkt en de bouwmarkt. De waarde
van een bouwkavel is het verschil tussen de
waarde van een woning en de bouwkosten
van die woning. Wanneer de waarde van

Rooilijn
woningen sterker stijgt dan de bouwkosten,
neemt de grondwaarde toe.
De prijzen van woningen zijn sinds 1996
gemiddeld met bijna acht procent per jaar
gestegen. Dit was mogelijk doordat de
inkomens van huishoudens stegen, de rente
daalde en de financieringsmogelijkheden
sinds het begin van de jaren negentig
werden verruimd (Verbruggen e.a., 2005;
Zweedijk, 2005). Doordat deze factoren
wijzigden, konden huishoudens voor hetzelfde
deel van hun inkomen veel meer geld
lenen. Deze toegenomen betaalcapaciteit
vertaalde zich op de woningmarkt in hogere
woningprijzen.
In 1996 bedroeg de waarde van een gemiddelde
nieuwbouwwoning circa 140.000
euro. De bouwkosten van deze woning
bedroegen in totaliteit circa 120.000 euro,
waardoor de grondwaarde destijds 20.000
euro bedroeg. De waarde van woningen is
sindsdien fors gestegen. Hier moet echter
worden opgemerkt dat de gemiddelde
nieuwbouwwoning tegenwoordig aanzienlijk
groter is dan in 1996. Gecorrigeerd
voor dit gegeven bedraagt de waarde van
een gemiddelde nieuwbouwwoning in 2006
circa 340.000 euro. De gemiddelde totale
bouwkosten zijn sindsdien toegenomen
tot circa 223.000 euro. De grondwaarde
is daarmee toegenomen van 20.000 tot
117.000 euro (figuur 1).
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?
P. 176
Deze grondwaardestijging komt neer op
circa negentien procent per jaar. Dit is
aanzienlijk meer dan de ramingen van
één tot twee procent van de grondexploitatie
uit 1996.
Het grote verschil tussen de oorspronkelijke
aannames en de feitelijke
ontwikkelingen heeft ervoor gezorgd dat
bij woonwijken een financieel surplus
kon ontstaan. Dit residu bedraagt bij
een woonwijk van enige omvang, met
bijvoorbeeld 10.000 woningen, ruwweg
vijfhonderd miljoen euro. Indien een
grondexploitant de bouwkavels voor de
feitelijke grondwaarde verkoopt, komt dit
residu in de grondexploitatie terecht. Het
eindresultaat van de grondexploitatie zal
dan dus vijfhonderd miljoen euro hoger
zijn dan het oorspronkelijk verwachte
eindresultaat. Het is daarom vreemd dat
grondexploitaties van Vinex-wijken onder
deze gunstige marktomstandigheden
geen positieve miljoenensaldo’s laten
zien, ruimtelijke ambities niet kunnen
financieren en er soms zelfs financiële
tekorten ontstaan. De vraag rijst waar de
miljoenen euro’s gebleven zijn.
In de eerste plaats is de prijs van ruwe
bouwgrond hoog. Een deel van het residu
lekt reeds bij de start van een project weg
doordat grondexploitanten een hoge
verwervingsprijs voor ruwe bouwgrond
moeten betalen. Grondeigenaren die

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?
P. 177
Figuur 1 Stichtingskosten nieuwbouwwoningen
1996 versus 2006 (Bron: NVM, CBS)
e 400.000
e 350.000
e 300.000
e 250.000
e 200.000
e 150.000
e 100.000
e 50.000
0
1996 2006
BTW Winst & risico Bijkomende kosten
Bouwkosten Grondwaarde
door een gemeente onteigend worden
kunnen vanwege de Nederlandse onteigeningswetgeving
aanspraak maken op de
verwachtingswaarde van de toekomstige
woningbouwbestemming. Deze waarde
is aanzienlijk hoger dan de agrarische
waarde. Daarnaast is het recht om te mogen
bouwen door dezelfde onteigeningswetgeving
gekoppeld aan het grondeigendom.
De concurrentie om schaarse bouwrechten
is verplaatst naar de grondmarkt (Segeren,
2007). Ontwikkelaars worden hierdoor
gedwongen grond te kopen om te kunnen
voortbestaan, waardoor zij minimaal
dezelfde prijs bieden als de waarde op basis
van onteigeningswetgeving of zeer vroegtijdig
grond aankopen, op een moment
dat de woningbouw nog onzeker is. Door
de onzekerheid komt het veelvuldig voor
dat marktpartijen gronden aankopen die
uiteindelijk niet ontwikkeld worden. Door
deze grondspeculatie, waarbij naarmate
meer zekerheid bestaat over een nieuwe
woningbestemming de waarde van de
grond hoger wordt, kunnen individuele
grondeigenaren extreem worden verrijkt.
Een andere reden is dat, in tegenstelling
tot de verwachting, de grondopbrengst
in de praktijk wordt bepaald door grondprijsafspraken
en niet door marktontwikkelingen
(zie ook De Greef, 2005). Over
de wijze waarop de prijs van bouwkavels
tijdens de looptijd van het project wordt
bepaald, worden doorgaans bij de start
van het project afspraken gemaakt. Deze
afspraken gelden vaak voor de gehele
looptijd en bepalen zo de inkomsten van de
grondexploitatie. Vaak wordt afgesproken
dat kavelprijzen niet worden berekend
volgens de residuele grondwaardemethode.
Andere methoden zoals grondquotes en
vastgestelde kavelprijzen worden veel
gehanteerd. De marktontwikkelingen
worden zo buitengesloten waardoor de prijs
van bouwkavels niet meer gelijk is aan de
soms veel hogere residuele grondwaarde.
Dat deze afspraken tot stand kunnen
komen heeft een aantal oorzaken. Eén
daarvan is de risicoperceptie van de betrokken
partijen en de bereidheid van deze
partijen om risico’s te dragen. Een grondexploitant,
zoals de gemeente, kan risico’s
willen vermijden en bij de start van een
project vaste grondprijzen overeenkomen
voor de rest van het project. Mits hierover
de juiste afspraken worden gemaakt (Rust,
2005), komt het marktrisico bij de bouwende
partijen te liggen. Als vergoeding
van dit risico kunnen bouwende partijen
profiteren van grondwaardestijgingen als
deze hoger zijn dan de afgesproken waarden.
Ook moet in acht worden genomen
dat in de traditionele gemeentelijke grondexploitatiepraktijk
vrijwel altijd behoudend
wordt gerekend. Door de gewoonte om de
toekomstige grondopbrengsten voorzichtig
in te schatten, is in de jaren negentig bij

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?
P. 178
het maken van grondprijsafspraken door
gemeentelijke grondexploitanten waarschijnlijk
nooit serieus rekening gehouden
met de mogelijkheid van explosief stijgende
grondwaarden, zoals die optraden in
de periode sinds het midden van de
jaren negentig. Tegenwoordig worden
toekomstige grondwaardestijgingen in
grondexploitaties nog steeds behoudend
ingeschat. Grondprijsafspraken die
momenteel worden gemaakt houden wel
meer rekening met het optreden van hogere
grondwaardestijgingen.
Tenslotte geldt dat ontwikkelaars die
tijdig veel grond hebben verworven op
een locatie waar woningen gebouwd
worden, hun doel hebben bereikt. Zij
hebben via het zelfrealisatiebeginsel van
de onteigeningswetgeving bouwrechten
verkregen en hebben het recht de woningen
grotendeels naar eigen inzicht te ontwikkelen.
Winstmaximalisatie is daarbij een
belangrijke drijfveer. Echter, een gemeente
heeft háár doel dan nog niet bereikt. Een
gemeente wenst doorgaans zelf zoveel
mogelijk te bepalen hoe een wijk eruit komt
te zien, winstmaximalisatie is daarmee
vaak strijdig. Om de invulling van een
wijk te kunnen bepalen heeft de gemeente
de grond van de ontwikkelaar nodig. De
onteigeningswetgeving brengt ontwikkelaars
in een sterke onderhandelingspositie
voor de verkoop van de grond. Zij kunnen
namelijk niet gedwongen worden de grond
te verkopen, maar mogen zelf realiseren.
Hierdoor moeten gemeenten zeer hoge
prijzen betalen voor de grond van de
ontwikkelaars. Dit kan in de vorm van
hoge aankoopprijzen maar bijvoorbeeld
ook in de vorm van gunstige, niet marktconforme
afnamecondities voor bouwrijpe
kavels. Een gemeente betaalt dan in eerste
instantie geen buitensporig bedrag voor de
grond maar doet wel afstand van eventuele
toekomstige grondwaardestijgingen door
gunstige marktontwikkelingen. Een grondexploitatie
waarin de gemeente participeert
met marktpartijen beschikt als gevolg
hiervan vaak nauwelijks over financiële
buffers om tegenvallers op te vangen. Het
residu komt ondertussen grotendeels bij de
marktpartijen terecht. Zo lang de wetgeving
niet verandert kan een gemeente hier niet
zoveel aan doen, behalve proberen zelf
zoveel mogelijk grond te bemachtigen.
Helaas drijft dat de prijzen van ruwe
bouwgrond nog verder op.
Grondafspraken kunnen er toe leiden
dat een groot deel van de waardestijging
bij ontwikkelende partijen terecht kan
komen. Er blijkt echter ook een oorzaak
van een andere orde, die een belangrijke
reden vormt voor het gegeven dat de
financiële resultaten van grondexploitaties
relatief mager zijn. De kosten vallen vaak
veel hoger uit dan verwacht. Extra kosten

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?
P. 179
kunnen ontstaan doordat oorspronkelijke
ramingen van civieltechnische kosten
en plankosten te laag worden ingeschat,
door planwijzigingen die leiden tot extra
kosten, en door vertragingen die leiden tot
hogere rentekosten. De kostenoverschrijdingen
worden gedekt doordat, ondanks
de grondprijsafspraken, een deel van het
residu wel door de grondexploitanten wordt
geïncasseerd. Het geïncasseerde deel van
het residu is vaak niet toereikend om alle
kostenoverschrijdingen te kunnen dekken.
Niettemin laten grondexploitaties van
grote nieuwbouwprojecten toch vaak een
positief resultaat zien door een verlaging
van het aandeel sociale woningbouw (met
een kunstmatig lage grondwaarde). Zonder
dit soort programmawijzigingen zouden
projecten vaker een negatief resultaat laten
zien.
Geconcludeerd kan worden dat de positie
van een grondexploitant en de positie
van een gemeente in het bijzonder niet
sterk is. Het is voor hen moeilijk om goed
te kunnen profiteren van een eventueel
residu. De behoudende, risicomijdende
houding van gemeenten in combinatie
met de onteigeningswetgeving en het
grondeigendom van marktpartijen dat
daar het gevolg van is, staat dit in de weg.
De zwakke positie van grondexploitanten
zorgt ervoor dat zelfs in een periode met
extreme grondwaardestijgingen bezuinigd
of gesnoeid moet worden in het aandeel
goedkope woningen. Duidelijk is ook dat
de kosten van grote gebiedsontwikkelingen
te laag worden geraamd.
Positieverbetering
De positie van een grondexploitant kan
worden verbeterd door de waarde van
ruwe bouwgrond pas vast te stellen op het
moment dat een nieuw bestemmingsplan
gereed is. Hierdoor ontstaat financiële
ruimte die kan worden ingezet voor de
kwaliteit van de gebiedsontwikkeling
als geheel. Dit vergt een aanpassing van
de Nederlandse wetgeving (Needham &
Geuting 2006). De vraag is in hoeverre
het wenselijk is dat kapitalen worden
geïnvesteerd in grondposities waardoor

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?
P. 180
willekeurige grondeigenaren exorbitant
verrijkt worden, terwijl dit geld wellicht
ook in kwaliteit van woonwijken kan
worden geïnvesteerd.
In de huidige situatie geldt voor een
gemeente dat zij haar positie kan verbeteren
en beter kan profiteren van een residu
indien zij zelf net als marktpartijen bouwkavels
afneemt. Hiermee verkrijgt een
gemeente een positie die gelijkwaardig is
aan die van marktpartijen. Een gemeente
kan in dit geval de kavels wel weer doorverkopen
op de woningbouwmarkt tegen
de marktconforme residuele grondwaarde.
Voorwaarde is dat een gemeente wel
bereid moet zijn om marktrisico’s te lopen.
De nieuwe grondexploitatiewet die in de
loop van dit jaar wordt geïmplementeerd
biedt gemeenten mogelijkheden om meer
eisen te stellen aan randvoorwaarden voor
de wijk. Of hiermee ook beter geprofiteerd
kan worden van grondwaardestijgingen
is zeer de vraag. De wetgeving concentreert
zich op een betere verdeling van de
kosten en niet op een betere verdeling van
grondopbrengsten.
Naar een lager residu
De afgelopen twee decennia werden
gekenmerkt door een stijging van de huizenprijzen
die structureel hoger was dan
de stijging van de bouwkosten. Hierdoor
nam de grondwaarde zeer sterk toe. De
drijvende krachten hierachter waren
de almaar dalende rente, de gestegen
inkomens en de verruimde hypotheekverstrekking.
Deze krachten lijken inmiddels
grotendeels uitgewerkt. De rente is nog
steeds laag maar een verdere grote daling
is niet waarschijnlijk. De hypotheekverstrekking
wordt niet verder verruimd
maar is zelfs verscherpt. Hypotheken
mogen nog maar tot maximaal 4,5 keer
het inkomen verstrekt worden en het effect
van de kredietcrisis is nog niet duidelijk.
De enige drijvende kracht die nog over
is, is de stijging van de inkomens van
huishoudens. Deze zal naar verwachting
de komende jaren echter niet spectaculaire
vormen aannemen en ook het percentage
tweeverdieners zal naar verwachting niet
veel verder meer stijgen. Wellicht kan het
toegenomen vermogen van huishoudens
nog een rol spelen, maar het effect hiervan
op de woningprijzen is nog onduidelijk.
Het ziet er dan ook naar uit dat de stijging
van de woningprijzen in de komende
jaren beduidend minder sterk zal zijn. Als
gevolg hiervan zal ook de stijging van de
grondwaarde veel minder sterk zijn. Zeker
omdat de bouwkosten de afgelopen jaren
zijn opgelopen en het er niet naar uitziet
dat daar snel een verandering in zal komen.
Voor veel toekomstige woningbouwprojecten
betekent dit dat er veel minder
financiële speelruimte zal bestaan om de
veelvuldig optredende kostenoverschrijdingen
op te vangen. Er zal veel nadrukkelijker
moeten worden gestuurd op het halen
van planningen en het in kaart brengen van
de werkelijke kosten om grondexploitaties
financieel gezond te houden.
Mark Nijenhuis (mnijenhuis@amvest.nl) is werkzaam als
planeconoom op de afdeling Gebiedsontwikkeling bij Amvest
Literatuur
Rengers, M. & X. van Uffelen (2006) ‘Gemeente snoeit in wonen
en groen van Vinex-wijk’, de Volkskrant, 21 februari
Rengers, M. & X. van Uffelen (2006) ‘Een koektrommel vol loze
beloften’, de Volkskrant, 21 februari
M. Aarden (2006) ‘Homo vinex mist wild groen’, de Volkskrant,
30 december
Greef, J.H. de (2005) Gronduitgifteprijzen op uitleglocaties,
Casestudies voor het onderzoek prijskolom nieuwbouw, OTB,
Delft

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?
P. 181
Needham, B. & E. Geuting (2006) Afschaffing van
het zelfrealisatiebeginsel, economische effecten,
Radbouduniversiteit Nijmegen, Nijmegen
Ricardo, D. (1821) On the principals of political economy and
taxation, John Murray, London
Rust, W.N.J, (2005) Residuele grondwaarde en
grondexploitatie berekeningen, Fakton, Rotterdam
Segeren, A. (2007) De grondmarkt voor
woningbouwlocaties, Belangen en strategieën van
grondeigenaren, Nai Uitgevers, Rotterdam
Verbruggen, J., H. Kranendonk, M. van Leuvensteijn & M.
Toet (2005) Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de
huizenprijs in Nederland, CPB publicatie, Den Haag
Zweedijk, A. (2005) Basissyllabus Marktanalyse Module IV
Woningmarkt, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam
De auteur heeft het artikel gebaseerd op zijn scriptieonderzoek
bij de Amsterdam School of Real Estate.

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Eigendomsbewijzen voor sloppenwijkbewoners: lessen uit Bolivia P. 182
Foto: Nicolas Nijhof
Ruud Dorenbos en Nicolas Nijhof
Eigendomsbewijzen
voor
sloppenwijkbewoners:
lessen uit Bolivia

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Eigendomsbewijzen voor sloppenwijkbewoners: lessen uit Bolivia P. 183
Het aantal inwoners van sloppenwijken neemt explosief toe. De Peruaanse
ontwikkelingseconoom Hernando De Soto denkt dat door middel van de uitgifte
van landeigendomsbewijzen het probleem van de groeiende sloppenwijken
kan worden tegengegaan. In Bolivia bestaat er sinds 2004 een wet die erin
voorziet om op massale schaal stedelijk eigendom te reguleren resulterend in
landeigendomsbewijzen voor de bewoners. Dit blijkt gevolgen te hebben voor
investeringen door bewoners in de eigen woning en infrastructurele investeringen
door de gemeentelijke overheid.
Hernando De Soto is bij het grote publiek
vooral bekend als auteur van twee
veelbesproken boeken. In Het andere pad
(1989) beschrijft De Soto de vele obstakels
die overwonnen moeten worden om tot
de formele sector in zijn thuisland Peru te
kunnen toetreden. In Het mysterie van het
kapitaal (2000) stelt hij zichzelf de vraag
waarom het niet-westerse deel van de
wereld er maar niet in slaagt om van het
kapitalisme te profiteren. Volgens hem is
het onvermogen om kapitaal te produceren
het grootste struikelblok. Weliswaar
beschikt de bevolking in veel gevallen
over lapjes grond en een woning, maar de
eigendomsrechten daarvan zijn veelal niet
vastgelegd. De Soto stelt dat om een positieve
ontwikkeling in sloppenwijken op
gang te krijgen, de woningen van de bewoners
moeten worden geregulariseerd. Dat
wil zeggen dat het vastgoedbezit van de
bewoners wettelijk moet worden erkend
door middel van eigendomsbewijzen. Met
behulp van een eigendomsbewijs zal het
volgens De Soto makkelijker worden om
voor een lening in aanmerking te komen
om daarmee bijvoorbeeld te investeren in
de eigen woning.
De ideeën van De Soto zijn wereldwijd
in de praktijk gebracht. Thailand, de
Filipijnen, Egypte, Mexico, Colombia,
India en Ghana zijn voorbeelden van
landen waar men tracht van ‘dood
kapitaal’, ‘levend kapitaal’ te maken. Het
bekendste voorbeeld is Peru waar sinds
1996 al bijna 1,6 miljoen eigendomsbewijzen
zijn verstrekt. De vraag is echter of dit
ook heeft geleid tot een positieve ontwikkeling
voor de sloppenwijkbewoners. Uit
onderzoek blijkt dat er door bewoners
met een eigendomsbewijs meer wordt
geïnvesteerd in de eigen woning waardoor
de woonsituatie verbetert en de woning in
waarde toeneemt. Ook blijkt dat bewoners
zich beter economisch kunnen ontplooien
omdat ze niet langer hoeven te vrezen hun
huis kwijt te raken. Men durft nu bijvoorbeeld
verder van huis te gaan om een baan
te zoeken (Field, 2006). Echter, het beoogde
effect van eigendomstitels, namelijk een
verbeterde toegang tot de kredietmarkt,
heeft (nog) niet plaatsgevonden. Dat geldt
niet alleen voor Peru maar ook voor andere
landen waar vergelijkbare regulariseringsprojecten
van stedelijk eigendom hebben
plaatsgevonden (Durand-Lasserve &
Payne, 2006). Recent heeft zich in Bolivia
een nieuwe mogelijkheid voorgedaan om
de ideeën van De Soto in de praktijk te
onderzoeken.
Aanpak Boliviaanse sloppen
Volgens de Verenigde Naties (2006) is het
aantal sloppenwijkbewoners in Bolivia
gegroeid van 2,5 miljoen naar bijna 3,6
miljoen tussen 1990 en 2005. Dit is vooral
het gevolg van de grote stroom van arme

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Eigendomsbewijzen voor sloppenwijkbewoners: lessen uit Bolivia P. 184
migranten van de hoogvlakte naar de steden.
Hoewel de overheid verschillende pogingen
heeft ondernomen huisvesting voor de
arme bevolking te realiseren, zijn er weinig
successen geboekt. Veel migranten gingen
daarom over tot zelfbouw, resulterend in
woningen van slechte kwaliteit die aan geen
enkele bouwnorm voldeden. Bovendien
zijn deze woningen vaak gebouwd op
gronden die geen infrastructuur bieden
voor basisvoorzieningen, zoals drinkwater,
riolering en elektriciteit. De bewoners van
deze woningen hebben vaak wel een bewijs
van aankoop van de grond, maar dit heeft
meestal geen juridische status. Sinds 2002
heeft de overheid echter voor een nieuwe
aanpak - à la Hernando De Soto - gekozen,
het zogenoemde ARCO-project.
Op 22 mei 2002 werd in Bolivia de
Wet op Regularisatie van Stedelijk
Eigendomsrecht (Ley de Regularización
del Derecho Proprietario Urbano) afgekondigd.
Uiteindelijk is de wet na een
aantal wijzigingen op 26 november 2004
in werking getreden. PROVIVIENDA is
het belangrijkste programma binnen deze
wet en behelst een gezamenlijk akkoord
(Acuerdo de Responsabilidades Compartidas
- ARCO) tussen verschillende ministeries
en vijf gemeenten (La Paz, El Alto, Sucre,
Cochabamba en Santa Cruz) om op massale
schaal stedelijk eigendom te reguleren. Het
regularisatieproces omvat onder andere het
verzamelen van zoveel mogelijk informatie
over de te regulariseren kavels (bijvoorbeeld
overdrachtsdocumenten en fysische
informatie), de planimetrie van de wijken
door middel van topografische metingen en
cartografie en het controleren en verwerken
van alle informatie door de gemeente.
Uiteindelijk resulteert dit in de vastlegging
van de fysieke en juridische kenmerken van
de kavels, oftewel de eigendomsbewijzen.
Sinds 2004 heeft de Wet op Regularisatie van
Stedelijk Eigendomsrecht tot ruim 61.000
geregulariseerde kavels geleid.
De Soto in Bolivia?
Het ARCO-project maakt het mogelijk om
te onderzoeken of de ideeën van De Soto
kloppen. Komen de betrokken families
met behulp van een eigendomsbewijs nu
makkelijker in aanmerking voor een lening
en gebruiken zij deze leningen ook om hun
woning te verbeteren? Het ARCO-project is
in meerdere steden van Bolivia toegepast. Uit
praktisch oogpunt (tijd) is er voor gekozen
onderzoek te doen in één stad: Cochabamba.
Het pilot-project in Cochabamba omvat
volgens de verordening zeventig wijken, wat
neerkomt op ruim 10.000 kavels en ruim
9.000 woningen. Al deze wijken bevinden
zich in district 9 ten zuiden van de stad
Cochabamba. Oorspronkelijk was district
9 bestemd voor landbouwactiviteiten. De
grond was echter voornamelijk in handen
van speculanten die de massale migratiestromen
hadden voorzien en grote stukken
grond opkochten. Toen eind jaren zeventig
Cochabamba werd overspoeld door voormalige
mijnwerkers uit de Altiplano verkochten
zij de grond zonder dat er een erkend
eigendomsbewijs werd afgegeven. Ook werd
er door de verkopende partij niet aan de wettelijke
verplichting voldaan om in het gebied
infrastructurele voorzieningen aan te leggen.
Hoewel de grond niet bouwrijp was, werden
er op grote schaal woningen gebouwd. Het
gevolg is dat de overheid weinig grip heeft op
de ruimtelijke ordening in die gebieden. Het
probleem neemt in omvang toe doordat het
aantal immigranten nog steeds toeneemt.
De wijken in district 9 kenmerken zich
door een lage sociaal-economische status
van de bewoners. Bovendien ontbreekt het

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Eigendomsbewijzen voor sloppenwijkbewoners: lessen uit Bolivia P. 185
deze wijken aan basisvoorzieningen zoals
verharde wegen en openbare verlichting.
Dit zijn dan ook de redenen voor het
ARCO-project om zich juist op dit district
te concentreren.
Binnen district 9 zijn een drietal wijken
geselecteerd. Hierbij is vooral gekeken
naar het tijdstip van regularisatie. Er is
voor gekozen om die wijken te selecteren
die het eerst met het regularisatieproces
zijn begonnen en die daardoor de meeste
gelegenheid hebben gehad om het proces
van verbetering plaats te laten vinden. Bij
de selectie is tevens rekening gehouden
met de locatie van de wijken (niet te ver
van het centrum van de stad) wat ook een
praktische overweging was. Uiteindelijk
zijn er twee wijken geselecteerd (San José
de Tamborada en San José de la Banda) die
zich op korte afstand van het stadscentrum
van Cochabamba bevinden en één wijk
(Primero de Mayo) die verder van het centrum
ligt. In totaal zijn er in de drie wijken
41 bewoners geënquêteerd. Er is ook met
de vertegenwoordigers van de drie wijken
gesproken. Hieruit bleek dat de bewoners
van de wijk San José de Tamborada nog
niet beschikken over eigendomspapieren
voor hun erf en woning. Gesprekken met
de gemeente en de projectuitvoerders van
ARCO leerden ons dat de wijk weliswaar
officieel in kaart is gebracht, dat wil zeggen
de percelen, de (water)wegen en andere
infrastructuur zijn afgebakend, maar dat
de juridische afwikkeling nog niet rond is.
Toenemende investeringen
Ruim de helft (51 procent) van de geënquêteerde
inwoners heeft sinds de start van het
ARCO-project 3 jaar geleden geïnvesteerd
in verbetering van de eigen woning. Er
zijn echter grote verschillen tussen de
drie onderzochte wijken. Waarschijnlijk
doordat de eigendomsbewijzen nog niet
uitgereikt waren in de wijk San José de
Tamborada bleek hier slechts 20 procent
van de geënquêteerde inwoners de afgelopen
drie jaar geïnvesteerd te hebben in de eigen
woning. In de andere twee wijken (San José
de la Banda en Primero de Mayo) lagen de
cijfers veel hoger, respectievelijk 64 procent
en 75 procent. Dit is in overeenkomst met de
verwachtingen van De Soto. Uit de gesprekken
met bewoners en vertegenwoordigers
van de wijken kwam naar voren dat men zich
met een geldig eigendomsbewijs in de hand
door de wet beschermd voelt. De bewoners
vertrouwen erop dat hun eigendom niet zal
worden afgenomen en durven te investeren.
Woningverbetering
Wanneer er verbeteringen aan de woning
hebben plaatsgevonden, betreft dit meestal
een verbetering van materialen, zoals
het vervangen van een lemen muur door
een bakstenen muur en het gebruik van
stevige en duurzame deuren en ramen. Dit
geldt voor de helft van de verbeteringen.
In éénderde van de gevallen zijn er meer
kamers en/of verdiepingen bijgekomen.
Daar is in de wijk San José de Tamborada
juist niet in geïnvesteerd. In plaats daarvan
heeft men hier vaker een badkamer of een
keuken aangelegd. Dit is te verklaren door
het feit dat San José de Tamborada binnen
korte tijd aangesloten zou worden op het
waternetwerk. Wat verder opvalt, is dat
alleen de woningen in San José de la Banda
de afgelopen drie jaar verbeteringen hebben
gekend in de vorm van de aanleg van een
basisvoorziening (elektriciteit).
Het is belangrijk op te merken dat het
mogelijk is dat er binnen de populatie die
Lees verder op pagina 196

Rooilijn
InBeeld
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Nieuwe
monumenten
Fotografie: Marten van Wijk
InBeeld: Nieuwe monumenten
Recentelijk zijn 100 gebouwde werken uit de periode 1940 tot en met 1958
voorgedragen voor wettelijke bescherming door monumentenzorg. De
monumenten, gebouwd tijdens en vlak na de Tweede Wereldoorlog, vertellen
het verhaal van de wederopbouw van Nederland. De 100 monumenten zijn
onderverdeeld in tien thema’s die kenmerkend zijn voor deze periode, waaronder
de bestrijding van de woningnood, de groei van de verzorgingsstaat, de opkomst
van de consumptiemaatschappij en de verzuiling. Fotograaf Marten van Wijk heeft
uit iedere categorie een bijzonder monument in beeld gebracht.
P. 186

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
InBeeld: Nieuwe monumenten
Verzorgingsstaat: Stationspostkantoor, Den Haag, 1949
P. 187

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
InBeeld: Nieuwe monumenten
Economie: Industriegebouw Goudsesingel, Rotterdam, 1951
P. 188

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
InBeeld: Nieuwe monumenten
Productie: Meelfabriek Latenstein, Rotterdam, 1952
P. 189

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
InBeeld: Nieuwe monumenten
Verkeer: Aankomsthal HAL Wilhelminapier, Rotterdam, 1949
P. 190

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
InBeeld: Nieuwe monumenten
Verzuiling: Opstandingskerk Kolenkit, Amsterdam, 1956
P. 191

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
InBeeld: Nieuwe monumenten
Vorming: Zeevaartschool De Ruyterschool, Vlissingen, 1953
P. 192

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
InBeeld: Nieuwe monumenten
Vrije tijd: Stadsschouwburg, Utrecht, 1941
P. 193

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
InBeeld: Nieuwe monumenten
Herdenking: John Frostbrug, Arnhem, 1950
P. 194

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 InBeeld: Nieuwe monumenten
P. 195
Marten van Wijk studeert aan de Hogeschool voor de Kunsten Utrecht,
afdeling fotografie (www.martenvanwijk.nl)

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Eigendomsbewijzen voor sloppenwijkbewoners: lessen uit Bolivia P. 196
Vervolg van pagina 185
aan de enquête heeft meegedaan inwoners
zijn die de verbouwingen ook zouden
hebben uitgevoerd zonder in bezit te zijn van
een eigendomstitel. In Bolivia is zelfbouw
immers een vrij gebruikelijk proces.
Weinigvermogenden in Bolivia bouwen
hun huizen stapsgewijs: er worden nieuwe
investeringen gedaan als er genoeg geld is
gespaard. Het feit dat de inwoners van de
wijk San José de Tamborada – die nog geen
eigendomstitel in bezit hebben - veel minder
investeren in hun eigen woning dan de
bewoners van de andere twee wijken wijst op
een positieve invloed van het ARCO-project.
Om dit verder te onderbouwen hebben
wij de bewoners expliciet gevraagd of het
ARCO-project hun leefomstandigheden
heeft verbeterd. Tabel 1 laat zien dat 19 van
de 41 respondenten daar inderdaad zo over
denkt, 11 respondenten zijn het er niet mee
eens. Uit tabel 1 blijkt tevens dat, van de 21
respondenten die aangeven dat er een verbetering
aan de eigen woning heeft plaatsgevonden,
13 (62 procent) de verbetering
van hun leefomstandigheden toeschrijven
aan het ARCO project. Uit de antwoorden
per wijk komen opvallende verschillen
naar voren. In San José de la Banda is men
unaniem positief over de effecten van het
ARCO-project. In San José de Tamborada,
waar de eigendomsbewijzen nog niet zijn
uitgereikt, is de meerderheid (60 procent)
daarentegen negatief.
Verbetering van de wijk
Dankzij het in kaart brengen van de wijken
is er een overzicht gecreëerd waarin tekorten
in bijvoorbeeld de infrastructurele voorzieningen
duidelijk naar voren komen. Uit
gesprekken met de wijkvertegenwoordigers
blijkt dit overzicht een belangrijke impuls
voor de gemeente te zijn geweest voor
Tabel 1 Verband tussen verbeteringen eigen woning en leefomstandigheden
(enquêteresultaten uit de drie wijken gezamenlijk in absolute aantallen)
Leefomstandigheden verbeterd dankzij het ARCO-project?
de aanleg van bepaalde infrastructuur.
Meest voorkomende voorbeelden zijn het
verharden van wegen en het aanleggen
van sportveldjes. De kwaliteit van deze
infrastructuur is echter minimaal. Zo
zijn de wegen verhard door middel van
keien en aarde. Grotere, meer ingrijpende
bouwprojecten, zoals het aanleggen van een
water- of rioleringnetwerk, zijn nog niet van
start gegaan, maar de wijken San José de
Tamborada en San José de la Banda hebben
wel een waternetwerk in het vooruitzicht. In
de wijk San José de la Banda is bovendien de
bedrading van de elektriciteit volgens de veiligheidsregels
aangelegd, dit in tegenstelling
tot de andere wijken met een illegaal elektriciteitsnetwerk.
Desalniettemin vinden de
meeste bewoners (83 procent) van de drie
wijken dat de kwaliteit van de wijk sinds het
ARCO-project is vooruitgegaan. In de wijk
San José de la Banda zijn de respondenten
het zelfs unaniem eens over de vooruitgang,
waarvan een grote meerderheid (91 procent)
een verbeterde infrastructuur van voorzieningen
als belangrijkste reden aangeeft. De
rest noemt als verbetering de toename van
het aantal bewoners met als gevolg dat de
lege kavels opgevuld worden. Volgens de
wijkbewoners spreekt daar een toenemende
waardering voor hun wijk uit. Dit leidt tot
stijging van grondprijzen en waardevermeerdering
van vastgoed.
Belang van informele kredieten
Het aantal geënquêteerden dat de afgelopen
drie jaar een lening heeft aangevraagd
blijkt heel klein te zijn. Van de 41 personen
hebben er maar zeven een lening aangevraagd.
Vijf daarvan zijn inwoners uit de
wijk Primero de Mayo. Het bleek dat daar
een ontwikkelingsorganisatie actief is
(geweest) die het aanvragen van kredieten
heeft gefaciliteerd. In deze wijk zijn vier
Ja Nee Weet niet Totaal
Verbetering woning? Ja 13 2 6 21
Nee 6 9 5 20
Totaal 19 11 11 41

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Eigendomsbewijzen voor sloppenwijkbewoners: lessen uit Bolivia P. 197
Tabel 2 Verband tussen kredietaanvragen en vast inkomen
(enquêteresultaten uit de drie wijken gezamenlijk in absolute aantallen)
Kredit aangevraagd?
Ja Nee Totaal
Vast inkomen? Ja 5 2 7
Nee 2 32 34
Totaal 7 34 41
kredietaanvragen gebruikt om verbeteringen
aan het huis aan te brengen en één
voor het kopen van schoolspullen. De twee
andere kredietaanvragen buiten Primero
de Mayo zijn gebruikt om te investeren in
een bedrijf.
Dat er weinig mensen een lening hebben
aangevraagd, blijkt het gevolg te zijn van
een hardnekkig gebrek aan vertrouwen
in de banken. Bovendien zijn leningen te
duur en wordt vaak een vast inkomen als
voorwaarde gesteld. Slechts 17 procent van
de geënquêteerden heeft een vast inkomen.
Zoals te zien is in tabel 2 zijn de geënquêteerden
die een krediet hebben aangevraagd
personen met een vast inkomen hebben.
De twee uitzonderingen zijn eigenaar van
een bedrijf. Geënquêteerden zonder vast
inkomen hebben, zoals tabel 2 laat zien,
meestal ook geen krediet aangevraagd.
De inwoners van de onderzochte sloppenwijken
hebben de verbeteringen aan hun
woning dus op een andere manier gefinancierd.
Volgens de wijkvertegenwoordigers
spelen vooral familieleden die zich in het
buitenland bevinden een grote rol. Vaak is
de echtgenote of dochter als werkster of als
kindermeisje actief in Argentinië of Chili
waar de lonen hoger zijn. Het geld dat zij
daar verdienen sturen zij naar de rest van
de familie in Bolivia. Uit gesprekken met
inwoners bleek bovendien dat families die
de eindjes niet aan elkaar kunnen knopen
vaak kunnen rekenen op de solidariteit
van de buren. Meestal zijn zij bereid geld
te lenen en in sommige gevallen worden er
giften gedaan.
Randvoorwaarden voor succes
Een geldig eigendomsbewijs geeft de
bewoners voldoende vertrouwen om in de
eigen woning te investeren. De investeringen
worden echter niet bekostigd met behulp van
formele kredieten. Familieleden die zich in
het buitenland bevinden maar ook buren en
vrienden spelen een belangrijkere rol. Het
proces dat De Soto in zijn boeken beschrijft
blijkt in de praktijk toch iets anders te verlopen.
De Soto beweerde dat de toegang tot
formele kredieten als gevolg van de uitgifte
van eigendomstitels zou toenemen. Echter,
zowel de banken (lage waarde onderpand)
als de bewoners zelf (hoge rente, hoog risico)
staan niet te springen.
Of het ARCO-project in Bolivia een vervolg
krijgt is zeer de vraag. Er zijn vele randvoorwaarden
te bedenken waaraan voldaan moet
worden om het een succes te laten worden.
Van al die randvoorwaarden is een politiek
stabiel klimaat misschien wel de belangrijkste
en juist dat ontbreekt in Bolivia.
Ruud Dorenbos (r.j.dorenbos@rug.nl) is universitair docent aan
de Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit
Groningen. Nicolas Nijhof (nicolas.nijhof@gmail.com) is
onlangs afgestudeerd in Economische Geografie aan de
Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit
Groningen.
Literatuur
De Soto, H. (1989) The other path: the invisible revolution in the
third world, Harper & Row, New York
De Soto, H. (2000) The mystery of capital: why capitalism
triumphs in the West and fails everywhere else, Basic Books,
New York
Durand-Lasserve, A. & G. Payne (2006) Evaluating Impacts
of Urban Land Titling: Results and Implications: Preliminary
Findings, The World Bank
Field, E. (2006) Enitled to work: urban property rights and labor
supply in Peru, Harvard University, Cambridge, MA
VN-Habitat (2006) The state of the world’s cities 2006/7: The
Millennium Development Goals and Urban Sustainability: 30
years of shaping the Habitat agenda, Earthscan, London

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive
development zoning
P. 198
Willem Korthals Altes
Grondexploitatiewet
als vorm van
comprehensive
development
zoning
Met de invoering van de grondexploitatiewet wordt in de Nederlandse wetgeving
een stelsel geïntroduceerd dat in de Angelsaksische landen wordt aangeduid als
‘comprehensive development’. In dit artikel wordt mede op grond van de erva-
ringen in Hong Kong, Spanje en Duitsland, stil gestaan bij de mogelijke beteke-
nis voor de grondexploitatiewet in de Nederlandse praktijk. De verwachting is
dat, net als bij onteigening, het exploitatieplan niet vaak zal worden toegepast en
vooral als stok achter de deur zal functioneren.

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive
development zoning
P. 199
Niet zo lang geleden waren in Nederland
nog locatiesubsidies nodig om een grote
uitbreidingswijk financieel mogelijk te
maken. Voor de periode 1995-2005 werd
begin jaren negentig door het Rijk nog
negenhonderd miljoen euro uitgetrokken
om de helft van het verwachte tekort
op locaties als Leidsche Rijn, Ypenburg,
IJburg, Nesselande, de Eschmarke en de
Waalsprong te dekken. In 2000 is reeds
berekend dat deze bijdragen, uitgaande van
verevening tussen locaties, door de sterke
waardeontwikkeling van woningen niet
meer nodig waren (Kolpron & Neprom,
2000). Thans laat het beeld zelfs zien dat
stedelijke ontwikkeling zo rendabel is dat
er ook tal van regionale voorzieningen mee
gefinancierd kunnen worden.
Veel marktpartijen zijn bereid samen te
werken met gemeenten, zodat openbare
voorzieningen en tekorten op minder
rendabele onderdelen van het plan worden
betaald uit de waardestijging van de
gronden. Toch zijn er ook partijen, de zogenaamde
free riders, die niet bereid zijn mee
te betalen aan deze voorzieningen. In veel
publicaties wordt geschat dat vijf procent
van de grondeigenaren free riders zijn. Dit
aandeel wordt door anderen betwist: veel
partijen die de onderhandelingen ingaan
met het standpunt nergens aan mee te
betalen, blijken toch bereid bij te dragen
aan de kosten van bouw- en woonrijpmaken,
wanneer woningen kunnen worden
ontwikkeld.
Meest voorkomend, volgens het proefschrift
van Groetelaers uit 2004 gaat het om
68 procent van de ontwikkelde woningen,
is dat grondeigenaren hun grond inleveren
bij de gemeente in ruil voor een bouwclaim:
de mogelijkheid later bouwrijpe kavels te
mogen kopen. Voor marktpartijen is deze
constructie vaak aantrekkelijk, omdat op
deze manier eigen vermogen vrij komt om
elders te investeren. De winst van het elders
kunnen inzetten van dit vermogen (vaak
is een rendement van circa vijftien procent
de norm) is vaak groter dan de eventuele
extra kosten die de gemeente toerekent
aan de grondexploitatie. Een gemeente die
zelf investeert in een locatie, neemt deze
kennelijk serieus. Bij ongeveer 22 procent
van de woningen wordt gekozen voor een
grondexploitatiemaatschappij waarin
marktpartijen en gemeenten participeren.
Ook komen combinaties van mogelijkheden
voor. Grondexploitaties door private
partijen doen zich vooral voor bij kleinere
bouwlocaties. Op al deze locaties kunnen
kleinere grondeigenaren zijn die zich aan
de overeenstemming willen onttrekken.
Grondexploitatiewet
Om deze free riders te kunnen aanpakken is
daarom in de Wet ruimtelijke ordening, die
per 1 juli 2008 ingaat, een hoofdstuk grondexploitatie
opgenomen. Uitgangspunt is
dat alle kosten van de grondexploitatie van
een samenhangend gebied in een ‘exploitatieplan’
worden gesommeerd en naar
opbrengstpotentie worden gedragen door
de diverse grondeigenaren van dit gebied.
De betaling van deze bijdrage is gekoppeld
aan het verlenen van een bouwvergunning.
De gedachte is tevens dat het zo makkelijker
wordt partijen die niet bereid zijn mee te
werken te onteigenen.
Een gemeente is verplicht dit exploitatieplan
tegelijkertijd met het bestemmingsplan
vast te stellen wanneer het kostenverhaal
niet anderszins – bijvoorbeeld via
een overeenkomst of via actief grondbeleid
– is verzekerd. Een dergelijk plan juridifi-

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive
development zoning
P. 200
ceert de grondexploitaties die gemeenten
opstellen. De ontwikkelaar betaalt bij de
verlening van de bouwvergunning een
bijdrage volgens dit plan. De gemeente kan
de bouw stilleggen wanneer de betaling
achterwege blijft. Tegen een exploitatieplan
kan beroep worden ingesteld bij de Raad
van State. De gedachte om tot een verdeling
van de kosten van de grondexploitatie te
komen op grond van een samenhangend
plan voor een gebied is niet nieuw. Wel
nieuw is dat de wet dit verplicht stelt.
Ook elders op de wereld zijn ervaringen
opgedaan met samenhangende gebiedsontwikkeling,
wat in het Engels comprehensive
development wordt genoemd. Kenmerkend
aan comprehensive development zoning
is dat een bouwtitel wordt verleend onder
voorwaarde dat eigenaren met een gemeenschappelijk
plan voor de ontwikkeling
komen met daarbij een financieringsarrangement
voor het hele plan. Hieronder
wordt kort ingegaan op ervaringen
in Hong Kong, Spanje (Valencia) en
Duitsland (München). Mede op grond van
deze ervaringen wordt een verwachting
geschetst van de rol en het gebruik van de
nieuwe grondexploitatiewetgeving in de
Nederlandse praktijk.
Hong Kong
In Hong Kong kan de lokale overheid een
gebied aanwijzen als comprehensive development
area (CDA). De grondeigenaar
kan dan niet zelf overgaan tot ontwikkeling
van een individueel perceel, maar moet
samen met de eigenaren van de percelen
binnen de CDA tot een plan komen voor
een samenhangende ontwikkeling van het
gebied. In 2000 waren in Hong Kong 167
locaties met in totaal 830 hectare gezoneerd
als CDA. Gegeven de hoge dichtheden in
Hong Kong betekent dit een omvangrijk
bouwprogramma.
Op grond van een analyse van milieuklachten
en vastgoedprijzen betoogt
Tse (2001) dat gebieden die ontwikkeld
zijn volgens de CDA-methode, minder
milieuproblemen kennen. Daarnaast kan
gebruik van de methode leiden tot hogere
vastgoedprijzen en minder prijsvariatie
binnen het gebied. Lai en anderen (2007)
geven echter op grond van een analyse
van twee cases aan dat geen positieve
uitstraling van een CDA op het omringende
gebied kan worden waargenomen.
Zij bekritiseren de overheidsbemoeienis,
waardoor een levendig gebied met veel
kleine bedrijvigheid met een uitstraling
naar de openbare ruimte, plaats heeft
gemaakt voor een grootschalige meer
naar binnen gerichte ontwikkeling.
Een belangrijk probleem bij de CDAmethode
is het tot consensus komen
tussen rechthebbenden over een
gezamenlijk plan. Daarom heeft in deze
gebieden de Urban Renewal Authority,
onderdeel van de lokale overheid, de
bevoegdheid bestaande tijdelijke zakelijke
rechten (vergelijkbaar met erfpacht) in
te trekken; een bevoegdheid die zonodig
ook wordt gebruikt.
Het Valenciaanse model
Sterk tot de verbeelding spreekt het in
Spanje ontwikkelde Valenciaanse model.
Grondslag voor dit model is de nog onder
Franco vastgestelde Ley del Suelo uit 1956
(Muñoz-Gielen & Korthals Altes, 2007).
Volgens deze wet geeft elke gemeente in
een plan aan welke grond reeds stedelijk
is, welke grond ruraal blijft en welke
grond te verstedelijken is. Voor deze te

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive
development zoning
P. 201
verstedelijken grond dienen eigenaren met
een gezamenlijk plan te komen met de
verdeling van kosten, baten en verplichtingen.
In de praktijk kochten veel eigenaren
een perceel als belegging op termijn en het
bleek vaak lastig om tussen de partijen tot
overeenstemming te komen. Veel te verstedelijken
grond behield daardoor decennia
lang deze status.
In 1994 deed de autonome regio Valencia
een succesvolle poging om dit te doorbreken
door het aan elkaar koppelen van
een aantal instrumenten, zoals stedelijke
herverkaveling. Kenmerkend aan dit
systeem is dat de gemeente een competitie
uitschrijft voor een grondexploitatieplan.
Tot de regels waar dit plan aan moet
voldoen behoren zaken als een bepaald
aandeel betaalbare woningen, en kwaliteit
van de ontsluiting. De winnende partij, de
grondexploitant, mag vervolgens de grondexploitatie
uitvoeren. Deze besteedt de
publieke werken aan en geeft de rekening
hiervoor (inclusief een managementfee voor
de eigen kosten plus winstmarge) door
aan de grondeigenaren. De grondeigenaren
krijgen in ruil voor deze betalingen
bouwrijpe percelen en mogen deze percelen
bebouwen conform het vastgestelde plan.
Eigenaren die de exploitatiebijdrage niet
willen betalen, kunnen ook de grond tegen
onteigeningswaarde verkopen aan de
grondexploitant. Deze onteigeningswaarde
houdt rekening met de gestegen waarde
door bebouwingsmogelijkheden.
Belangrijk aan dit model is dat overeenstemming
tussen grondeigenaren niet meer
nodig is. Dit leidde tot een sterke groei van
het aantal goedgekeurde uitbreidingsplannen
in de regio Valencia van gemiddeld
veertig plannen per jaar in de periode
1990-1995 naar meer dan tweehonderd per
jaar vanaf 1997. Omdat de grondexploitant
vaak een bepaald percentage krijgt over
de kosten van publieke werken, heeft
deze geen groot belang om deze laag te
houden. Positief geformuleerd leidt dit tot
kwaliteit van de openbare ruimte. Negatief
geformuleerd hebben grondeigenaren
betoogd dat een grondexploitant zijn winst
kan opkrikken door zo duur mogelijke
infrastructuur te realiseren. Hoe dan ook,
de grondeigenaar heeft geen bouwplicht op
de na dit proces verkregen bouwrijpe kavel
en behoudt het recht op zelfrealisatie van
de gebouwen. De verwachting is echter dat
bouwrijpe kavels een interessant beleggingsobject
kunnen zijn.
München
Een ander voorbeeld van het gebruik van
het instrument van stedelijke herverkaveling,
maar dan op vrijwillige basis en
daardoor zonder wetswijziging ook in
Nederland toe te passen, betreft het model
van Sozialgerechte Bodennutzung in
München (Ehrbeck, 2006). Het prijsniveau
in deze stad ligt traditioneel gesproken
hoog. Bij de planvorming hanteert de
gemeente het uitgangspunt dat een derde
van de waardestijging van het gebied
(tussen oud gebruik en nieuwe waarde)
naar de grondeigenaren gaat en dat twee
derde beschikbaar is voor publieke voorzieningen.
Voor deze publieke voorzieningen
heeft de gemeente een vaste kostensoortenlijst,
waarop, anders dan in Nederland, ook
sociale voorzieningen staan, zoals kinderopvang.
Op deze lijst staat ook dat dertig
procent sociale woningbouw gerealiseerd
moet worden en dat hier een verlaagde
grondprijs voor geldt. De gemeente heeft
hier een actieve rol. De gemeente heeft
maar beperkte ambtelijke capaciteit, staat

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive
development zoning
P. 202
de bouw alleen toe als er een resultaat is
bereikt en belooft een aanzienlijk voordeel
aan de eigenaren. Daardoor is er flinke
druk om van het momentum gebruik
te maken. De combinatie van duidelijkheid
over de eisen van de gemeenten in
het onderhandelingsproces, behoud van
een derde van de waardestijging door de
grondeigenaar en actieve opstelling van de
gemeente heeft geleid tot een flinke stijging
van de woningproductie in München.
Samenwerking als sleutel
Kenmerkend aan alle drie de voorbeelden
is dat direct of indirect het realiseren
van door de lokale overheid gewenste
samenhangende ontwikkeling afhangt van
de bereidheid om te komen tot samenwerking.
Het in het vooruitzicht stellen van
ontwikkelingswinst alleen, hoeft, zo leert
met name de Spaanse casus van voor 1994,
niet voldoende te zijn om te komen tot de
productie van bouwrijpe kavels. Stimuleren
van samenwerking kan op verschillende
manieren, bijvoorbeeld door vanuit de
overheid particulier initiatief te ondersteunen,
zoals in Hong Kong, vanuit verplichte
regelgeving, zoals in Spanje of via een
actieve overheid, zoals in München. In al
deze gevallen zorgt het optreden van free
riders niet tot financiële consequenties voor
de overheid. Alleen bij een samenhangend
plan waarin ook voor openbare voorzieningen
kostendragers zijn gevonden, kan
tot bouw worden overgegaan. Ook in de
nieuwe wet in Nederland is er een verschil
tussen situaties waarin partijen vrijwillig
samenwerken en een situatie waarin deze
samenwerking moet worden afgedwongen.
Situatie vóór vaststelling
De situatie vóór vaststelling van een
bestemmingsplan verschilt na de invoering
van de nieuwe Wro niet erg met de huidige.
Vaak zal grond door ontwikkelaars aan
de gemeente worden verkocht in ruil voor
een deel van de bouwproductie op door de
gemeenten bouwrijp gemaakte kavels of zal
er een overeenkomst worden gesloten over
de kosten voor openbare voorzieningen.
Ten opzichte van de bestaande praktijk
komt er meer ruimte voor kostenverhaal.
Het risico van onverschuldigde betaling als
de exploitatieovereenkomst (het contract
tussen de grondeigenaar en de overheid)
afwijkt van de door gemeenteraad
vastgestelde exploitatieverordening (de
regels waaraan deze overeenkomst moet
voldoen), verdwijnt. Bovendien maakt
de nieuwe wet het mogelijk op grond van
een regionale visie kosten van regionale
voorzieningen te verhalen. De wet maakt
het ook mogelijk om in anticipatie op het
bestemmingsplan alvast een bouwvergunning
te verlenen aan eigenaren met wie
reeds overeenstemming is bereikt.
Een exploitatieplan is alleen nodig als
de bijdrage niet anderszins is verzekerd.
Dus dit hoeft niet bij een bouwclaim, niet
bij een publiek-private grondexploitatiemaatschappij,
waarin het verhaal van
grondkosten reeds contractueel is geregeld,
en ook niet bij een exploitatieovereenkomst.
Naar verwachting zal daarmee het
exploitatieplan zelden nodig zijn. Het valt
daarmee te vergelijken met onteigening:
een instrument dat van invloed is doordat
het onderhandelingen structureert omdat
het voor beide partijen een onaantrekkelijk
alternatief biedt voor het komen tot een
onderhandelingsresultaat.
Situatie na vaststelling
Na het vaststellen van het exploitatieplan
wordt de contractsvrijheid tussen
grondeigenaren en de gemeente beperkt.
Afspraken over het betalen van een
grondexploitatiebijdrage moeten overeenkomstig
het exploitatieplan zijn. Extra
bijdragen kunnen niet juridisch afdwingbaar
worden overeengekomen. Wat wel
kan, is dat een marktpartij de grond aan
de gemeente verkoopt. De gemeente kan
deze grond vervolgens later weer bouwrijp
terugleveren aan de marktpartij. Dergelijke
overeenkomsten vallen buiten het regime
van de exploitatiebijdragen. De gemeente
kan dan aan zichzelf een deel van de kosten
toerekenen.
Het gegeven dat in de voorfase meer kan en
dat er ook bij overeenkomst meer kosten
kunnen worden verhaald dan kunnen

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive
development zoning
P. 203
worden afgedwongen, is ook elders
gebruikelijk. Bij overeenkomst zijn marktpartijen
vaak bereid meer te betalen dan
afdwingbaar is. Het hierboven genoemde
voorbeeld uit München illustreert dit. Bij
afspraken kan maatwerk worden geleverd.
Juridisch afdwingbare regels verhouden
zich hier slecht mee. Er zijn grenzen aan
de flexibiliteit van een exploitatieplan
(Scheele, 2006).
Conclusie
De grondexploitatiewet introduceert de
verplichting dat eigenaren op grond van
hun aandeel in de opbrengsten meebetalen
aan de kosten voor een samenhangend
plan waar ook onrendabele investeringen
deel van uit maken. Ondanks dat deze verplichting
nu in de wet ontbreekt, betalen
deze eigenaren in de Nederlandse praktijk
meestal al mee. De meerwaarde van de wet
is dat deze het gemakkelijker maakt om
vóór vaststelling van een bestemmingsplan
overeenkomsten te sluiten. De eisen
daarvoor zijn versoepeld. Wanneer dit niet
lukt, biedt deze wet bovendien een extra
stok achter de deur. De mogelijkheid om
afspraken flexibel vorm te geven en verrekeningsbedingen
op te nemen naar gelang
verandering van kosten, opbrengsten of de
invulling van de locatie, is veel groter bij
vrijwillige overeenkomsten. De praktijk
van locatieontwikkeling in Nederland gaat
juist steeds meer naar dit soort afspraken,
ook wanneer het gaat om de uitgifte van
grond door gemeenten aan projectontwikkelaars
(De Greef, 2005).
Wel mag worden verwacht dat het gebruik
van het exploitatieplan tegen zal kunnen
vallen in situaties waarin er veel verschil
van inzicht is over bijvoorbeeld kosten
of opbrengsten. Wanneer er verschil van
inzicht bestaat over kostenposten, zal het,
om het risico van het vernietigen van het
plan door de Raad van State te voorkomen,
waarschijnlijk noodzakelijk zijn om
diverse kostenposten door onafhankelijke
deskundigen te laten bepalen. Voor de
inbrengwaarde van de grond (volgens
onteigeningswaarde) kan dat bijvoorbeeld
gebeuren door een commissie van
deskundigen. Deze is zo samengesteld
dat deze ook de rechtbank bij een onteigeningszaak
had kunnen adviseren. Bij
andere kosten kan een vergelijkbare figuur
worden bedacht. Juridificering vergroot
echter juridische risico’s.
Kortom, ook na het van kracht gaan van de
nieuwe Wro met een hoofdstuk grondexploitatie
zal het vooral gaan om het tussen
marktpartijen en gemeente vrijwillig tot
overeenstemming komen over een plan
voor een locatie met een daarbij behorende
verdeling van kosten en opbrengsten.
De gemeente heeft daarbij een leidende
rol op het gebied van het programma, de
kwalitatieve vormgeving, de fasering en de
financiële afspraken. De nieuwe wetgeving
zorgt voor een extra structurering van dit
onderhandelingsproces.
Willem Korthals Altes (w.k.korthalsaltes@tudelft.nl) is
als hoogleraar Grondbeleid verbonden aan de Technische
Universiteit Delft.
Literatuur
Ehrbeck, H. (2006) Der Beitrag kommunaler Stadtplanung zur
Steuerung der Bodennutzung, Lehrstuhl für Planungstheorie
und Stadtentwicklung RWTH Aachen, Aachen
Greef, J.H. de (2005) Gronduitgifteprijzen op uitleglocaties,
Casestudies voor het onderzoek prijskolom nieuwbouw,
OTB, Delft
Groetelaers, D.A. (2004) Instrumentarium
locatieontwikkeling: sturingsmogelijkheden voor gemeenten
in een veranderde marktsituatie, DUP , Delft
Lai, L.W.C., K.W. Chau, E.C.Y. Yiu, K.S.K. Wong, W.S. Wong &
P.Y.L. Chan (2007) ‘Measuring and interpreting the effects of
a public-sector-led urban renewal project on housing prices
– an empirical study of a comprehensive development area
zone developed upon ‘taking’ in Hong Kong’, Environment and
Planning B: Planning and Design, jg. 34, p. 524-538
Kolpron & Neprom (2000) Kostenverhaal in de
grondexploitatie op VINEX-locaties, Neprom, Voorburg
Muñoz Gielen, D. & W.K. Korthals Altes (2007) ‘Lessons from
Valencia: Seperating infrastructure provision from land
ownership’, Town Planning Review, jg. 78, nr. 1, p. 61-79
Scheele, J. (2006) Een flexibel verhaal? Kostenverhaal
en verevening met het exploitatieplan in een onzekere en
veranderlijke context, scriptie TU Delft
Tse, R.Y.C. (2001) ‘Impact of comprehensive development
zoning on real estate development in Hong Kong’, Land Use
Policy, jg. 18, nr. 4 , p. 321-328

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt
P. 204
Anne Marthe Koeman
De toekomst van
de Amsterdamse
kantorenmarkt

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt
P. 205
De leegstand in de Amsterdamse kantorenmarkt is de laatste jaren opgelopen
tot ongekende hoogte. Bijna twintig procent van de voorraad kantoren stond in
2007 leeg. Er zijn verschillende verklaringen voor deze situatie. Echter, ondanks
de inspanningen van de gemeente om leegstaande kantoren te herontwikkelen
en het planaanbod te verminderen, zal deze situatie van overaanbod naar alle
waarschijnlijkheid nog zeker vijf jaar voortduren.
In de tweede helft van de jaren negentig
maakte de Nederlandse economie in het
algemeen en de Amsterdamse economie
in het bijzonder een sterke groei door.
Dit was het resultaat van sterke mondiale
economische groei enerzijds en de
opkomst van de ICT sector in Amsterdam
anderzijds. De werkgelegenheidsgroei in
de dienstensector had een toename van de
vraag naar kantoorruimte tot gevolg, die
in eerste instantie geaccommodeerd moest
worden binnen de bestaande voorraad. De
toenemende concurrentie dreef de prijzen
aanzienlijk op en in de periode van 1996
tot 2000 ging de huurprijs voor kwalitatief
goede kantoorruimte met gemiddeld 12
procent per jaar omhoog.
Tabel 1 Cijfermatig overzicht Amsterdamse kantorenmarkt (Bron: DTZ Research)
huurprijs groei in voorraad groei in leegstand als %
(e/m2/per jaar) huurprijs (%) (m2 ) voorraad (m2 ) van voorraad
1998 272 - 4.105.400 - 3,5%
2001 329 20,8% 5.031.325 925.925 9,8%
2004 325 -1,2% 5.447.245 415.920 18,6%
2007 330 1,5% 5.839.085 391.840 18,1%
Toenemende vraag en daarmee verbandhoudende
stijgende huurprijzen maken
het aantrekkelijk voor ontwikkelaars en
beleggers om de markt op te gaan. Omdat
de marktwaarde een afspiegeling is van
de huurwaarde, kan worden aangenomen
dat, wanneer er sprake is van een toename
in de vraag, een kantoorgebouw in waarde
zal stijgen. Tegelijkertijd had de toenemende
welvaart invloed op het beleid van
de gemeente en stadsdelen, die grootse
plannen maakten voor de herontwikkeling
van delen van de stad. Plannen
voor de Zuidelijke IJ-oevers / Oostelijk
Havengebied, Sloterdijk, Amsterdam
Arena / Zuidoost, en de Zuidas voorzagen
allemaal in kantoorruimte. Kortom, de

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt
P. 206
gemeente faciliteerde de groei van het
aanbod van kantoorruimte om de vraag
op te vangen. In de periode tussen 1999
en 2006 kwam er meer dan 1,2 miljoen
vierkante meter nieuwe kantoorruimte
op de markt. In 2000 barstte de internetbubbel
en liep de economische groei
vervolgens verder terug na de aanslagen op
het WTC in New York in 2001. Het gevolg
voor de Amsterdamse kantorenmarkt was
dat de vraag terugliep terwijl het aanbod
groeide, en de leegstand tussen 2000 en
2005 aanzwol van 7 naar 21,5 procent.
Deze mismatch tussen vraag en aanbod
op de kantorenmarkt wordt ook wel de
‘varkenscyclus’ genoemd.
Redenen om nog steeds te
bouwen
De bovengenoemde redenering verklaart
slechts gedeeltelijk de huidige situatie van
overaanbod op de Amsterdamse kantorenmarkt.
Immers, hoewel het plan- en
bouwproces enkele jaren kost, bleven ontwikkelaars
ook in jaren van teruglopende
groei, na 2001 plannen indienen voor meer
kantoren. Er zijn drie hoofdredenen aan te
wijzen waarom de activiteit op de bouwmarkt
aanhoudt.
Ten eerste wordt nieuwe moderne
kantoorruimte geprefereerd door de
gebruiker. Dit betekent dat, hoewel de
economische groei na 2001 terugliep en er
dus weinig extra kantoorruimte nodig was
voor uitbreiding van bedrijven, de nieuwe
kantoorruimte niet per se ongewenst was.
Oplopende leegstand levert een gunstige
situatie op voor bedrijven die op zoek zijn
naar andere kantoorruimte, omdat ze in
onderhandeling kunnen treden over de
huurprijs en huurvoorwaarden. In theorie
corrigeert de markt zichzelf als het aanbod
in grote mate de vraag overtreft en gaat de
huurprijs omlaag, maar in Amsterdam is
de huurprijs na 2001 overwegend stabiel
gebleven. De reden hiervoor is dat eigenaren
liever gebruik maken van zogenaamde
‘incentives’ dan dat er wordt gekort op de
huurprijs, omdat die zoals gezegd invloed
heeft op de marktwaarde. In Amsterdam
boden eigenaren van kantoorruimte
op grote schaal steeds langere huurvrije
perioden aan om huurders te trekken.
Ook na 2001 werd dus nog steeds nieuwe
kantoorruimte in gebruik genomen, maar
betrof het vooral vervangingsvraag van
bedrijven die al elders in Amsterdam
gevestigd waren. De bedrijven die verhuisden
gingen meestal een hogere huurprijs
betalen voor betere kantoorruimte. Om
deze kostenstijging te dragen werd er
gekort op het vloeroppervlak per medewerker.
Bedrijven verhuisden zodoende
van grote, naar kleinere, kwalitatief betere
kantoorruimte. De vervangingsvraag had
hierdoor een netto negatief effect op de
totale leegstand in Amsterdam.
Een tweede reden voor de voortgaande
kantorenbouw vindt zijn grondslag in de
beleggingsmarkt. Het mondiale investeringsklimaat
is de laatste jaren zeer gunstig
geweest: de rentestanden waren laag en de
toename in financiële liquiditeit heeft een
toename in investeringen in vastgoed tot
gevolg gehad. Vanuit een internationaal
perspectief wordt Nederland gezien als
een aantrekkelijke beleggingslocatie voor
vastgoed, die zijn basis vindt in een relatief
gezond economisch klimaat, transparante
regelgeving en een restrictief planningsbeleid.
Ontwikkelaars ontwikkelen
kantoren doorgaans niet om ze zelf in
bezit te houden, maar verkopen deze aan
beleggers. Als de vraag naar beleggings-

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt
P. 207
producten op de vastgoedmarkt toeneemt,
dan heeft dit zodoende zijn weerslag op de
bouwmarkt. De bouwmarkt staat hierdoor
in zekere zin los van de gebruikersmarkt.
Het is aan de belegger om die gebruikersmarkt
te analyseren. Zolang beleggers
potentie zien, zullen zij onder gunstige
financiële condities blijven investeren in
kantoorgebouwen.
Ten derde liggen er ook op het vlak van
politiek en beleid belangen om de bouw
van kantoren te bevorderen. Terwijl
de leegstand op de Amsterdamse kantorenmarkt
toenam, bleef het aandeel
kantoren in ontwikkelingsplannen
grotendeels ongewijzigd. In de ogen van
veel beleidsmakers staat het opnemen
van kantoorruimte gelijk aan het creëren
van werkgelegenheid. De opbrengsten
van winstgevende kantoorlocaties zijn
bovendien in veel gevallen noodzakelijk
om de financiering van onrendabele investeringen
in openbare ruimte en sociale
huisvesting rond te krijgen. Zodoende
worden ook stadsdelen en de gemeente
afhankelijk van het ontwikkelen van
kantoren. In toenemende mate beconcurreren
stadsdelen elkaar in de voorziening
van hoogwaardige kantoorlocaties. De
gemeente mengt zich hier niet in, tenzij
het gaat om prominente locaties zoals de
Zuidas. Voor de situatie op de kantorenmarkt
was het wellicht verstandiger
geweest als de gemeente eerder de regie
was gaan voeren.
Overheidsinterventies
Inmiddels wordt de leegstand van
kantoorruimte wel degelijk als een
probleem ervaren door de gemeente.
Het is algemeen bekend dat er spanning
bestaat op de Amsterdamse woningmarkt
en dit strookt slecht met veel leegstand
van kantoorruimte. Sommige kantoorgebouwen
werden dan ook in het verleden
gekraakt. Op het moment wordt er
door de gemeente Amsterdam op twee
manieren getracht te interveniëren op de
kantorenmarkt.

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt
P. 208
In de eerste plaats probeert de gemeente
verouderde kantoorpanden een andere
functie te geven door herontwikkeling.
Veelal gaat het hier om woningcorporaties
die verouderde kantoorpanden in stedelijk
gebied verbouwen tot woonruimte. Zo
heeft studentenhuisvester DUWO in
2005 het voormalige stadsdeelkantoor
Slotervaart en het naastgelegen KLIQgebouw
aan de Jan Tooropstraat geschikt
gemaakt voor tijdelijke studentenhuisvesting.
In het algemeen komt het initiatief
echter maar moeizaam van de grond.
Hoewel de leegstaande gebouwen als
moderne kantoorruimte incourant zijn
geworden, zijn ze op de balans van de
belegger vaak nog veel waard. De belegger
zal pas overgaan tot sloop als de waarde van
het pand lager is dan de kosten van sloop en
nieuwbouw (Evans, 1985). Evengoed geldt
dat, wanneer een andere partij het gebouw
wil overnemen voor herontwikkeling,
de belegger de boekwaarde vergoed wil
krijgen. Anders zou de belegger immers een
verlies leiden. Een hoge boekwaarde drukt
zwaar op de verwervingskosten en maakt
de herontwikkeling van kantoorpanden
buitengewoon kostbaar. Bij de verbouw
van kantoorpanden zijn er bovendien
allerlei bouwtechnische problemen om
de bestaande gebouwen conform het
Bouwbesluit aan te passen tot woonruimte.
Hoewel de kennis en expertise op het vlak
groeit (Geraedts & Van der Voordt, 2005),
vormt de complexiteit van herontwikkeling
van kantoren een belemmering en blijft het
aantal succesvolle projecten in Amsterdam
zeer beperkt.
Het tweede initiatief is erop gericht om het
planaanbod van kantoren te reduceren. Het
rapport ‘Minder kantoorplannen’ van de
regionale werkgroep Platform Bedrijven
en Kantoren (PlaBeKa) uit september
2006 constateerde dat het planaanbod van
kantoorruimte in Amsterdam bijna drie
maal zo groot was als de geraamde vraag
tot 2030 bij het meest gunstige economische
groeiscenario. Dit rapport heeft
geleid tot de onderkenning door gemeente
en marktpartijen dat dit een ongewenste
situatie oplevert. In onderhandelingen
is overeengekomen dat de marktpartijen
mogelijkheden zien om bijna 770.000
vierkante meter kantoorruimte uit het
planaanbod te schrappen. De werkgroep
komt daarnaast met aanvullende voorstellen
voor te schrappen plannen. De totale
reductie van het planaanbod komt dan neer
op 1,2 miljoen vierkante meter kantoorruimte
in het basis- en middensegment (43
procent van het totale planaanbod). Het
topsegment aan de Zuidas wordt buiten
beschouwing gehouden (PlaBeKa, 2007).
Het verminderen van het planaanbod heeft
vergaande financiële consequenties voor de
gemeente, omdat deze aanzienlijke grondopbrengsten
misloopt. Kantoorruimte
genereert relatief hoge opbrengsten en
vormt daarmee vaak de basis voor de
financiële haalbaarheid van een plan.
Daarnaast betekent het schrappen van
kantoorruimte dat voor de toekomst een
belangrijke inkomstenbron wegvalt voor de
financiering van onrendabele voorzieningen.
Er wordt een verlies van 105 miljoen
euro voorzien als gevolg van het verminderen
van het aandeel kantoren in reeds
bestuurlijk vastgestelde plannen. Echter, de
grootste verslechtering van het saldo ligt bij
nog niet-bestuurlijk vastgestelde plannen.
Voor deze plannen is namelijk nog
onduidelijk wat de opbrengsten van een
alternatief programma zullen inhouden.
Ter indicatie wordt rekening gehouden met

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt
P. 209
een vermindering van verwachte opbrengsten
van 165 miljoen euro (PlaBeKa, 2007).
Bijkomend bestaat er voor de gemeente
nog een aanzienlijk afzet- en prijsrisico.
Ondanks een reductie in het kantorenprogramma,
blijft er een overmaat aan kantoorruimte
in het planaanbod bestaan, die
na aftrek van een aangenomen hoeveelheid
incourante leegstand, geschat wordt op
minimaal 800.000 vierkante meter. Ter
vergelijking, het ABN Amro complex aan
de Zuidas heeft een netto vloeroppervlak
van 90.000 vierkante meter. Het toekomstige
aanbod van nieuwe kantoorruimte
zal dus naar verwachting nog steeds
significant de vraag overschrijden. Voor
bestuurlijk vastgestelde plannen bestaat
dan het risico dat de kantoren niet
ontwikkeld zullen worden en de grondopbrengsten
verder zullen teruglopen.
Dit afzetrisico wordt door de werkgroep
ingeschat op een mogelijke totale
saldoverslechtering van 190 miljoen euro
(PlaBeKa, 2007).
Het is belangrijk op te merken dat het
schrappen van planaanbod geheel wordt
overgelaten aan de marktpartijen. In het
geval dat het bestemmingsplan de bouw
van kantoren toestaat en marktpartijen
bereid zijn afzet- en prijsrisico’s te lopen,
zal de gemeente de bouw moeten toestaan.
De effectiviteit van de maatregelen en
onderhandelingen zijn daardoor met
onzekerheid omgeven.
De toekomst van de
Amsterdamse kantorenmarkt
Om uitspraken te kunnen doen over de
toekomstige situatie op de kantorenmarkt
moet de aanbodzijde gekoppeld worden
aan de vraagzijde. Zoals al eerder duide-
lijk werd in dit artikel, kan de gemeente
ingrijpen op de aanbodszijde, maar wordt
de vraag bepaald door krachten die buiten
het beleidsveld liggen: de intensiteit van
economische groei bepaalt namelijk
hoeveel bedrijven in de dienstensector op
zoek zijn naar extra kantoorruimte. Sinds
het begin van 2006 is de leegstand op de
Amsterdamse kantorenmarkt voor het eerst
sinds jaren weer teruggelopen als gevolg van
de aantrekkende (wereld)economie. Het
aantal vierkante meters kantoorruimte dat
de afgelopen twee jaar in gebruik werd genomen
was substantieel hoger dan in voorgaande
jaren. Aan de hand van economische
prognoses kan de toekomstige vraag naar
kantoorruimte worden geraamd. De werkgroep
maakt gebruik van langetermijnscenario’s
van het Centraal Plan Bureau. In
dit artikel wordt ingezoomd op de groei de
komende vijf jaar. In deze periode zijn twee
sleutelfactoren bepalend voor de economische
groei in Nederland en Amsterdam.
Ten eerste is Nederland een exportland en
daarmee afhankelijk van de staat van de
wereldeconomie die zich momenteel in een
periode van teruglopende groei bevindt.
Daarnaast heeft Amsterdam een relatief
grote financiële dienstensector. De recente
kredietcrisis heeft dan ook directe gevolgen
voor de lokale economie. De vooruitzichten
zijn dat de werkgelegenheidsgroei in de
dienstensector de komende twee jaar zal
teruglopen, waarna de economie zich vanaf
2010 weer zal herstellen.
In de periode tot 2010 is het goed mogelijk
om een inschatting te maken van de
hoeveelheid nieuwe kantoorruimte die aan
de voorraad zal worden toegevoegd. De
plannen bevinden zich al in de ontwikkelingsfase
of in een vergevorderde planfase.
Ontwikkelaars hebben zich een grondpo-

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt
P. 210
Figuur 1 Prognose voor de Amsterdamse kantorenmarkt tot 2012 (Bron: DTZ Research)
m 2
500.000 25%
450.000
400.000
Prognose
20%
350.000
300.000 15%
250.000
200.000 10%
150.000
100.000 5%
50.000
0 0%
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
In gebruik genomen vloeroppervlak (m 2 ) Nieuw toegevoegd aan voorraad (m 2 ) Leegstand als percentage van voorraad
sitie verworven en zullen die te gelde
maken, hoewel gezien de voortdurende
kredietcrisis sommige ontwikkelaars
hun financiën niet rond zullen krijgen.
Zelfs als met deze onzekerheid rekening
wordt gehouden, zullen er de komende
jaren verschillende grote nieuwbouwprojecten
op de markt komen. Pas
vanaf 2011 hebben de voorstellen van de
werkgroep mogelijke gevolgen en zal de
reductie van het planaanbod resulteren
in een verminderde hoeveelheid nieuwe
kantoorruimte die jaarlijks op de markt
komt. Op basis van deze economische
vooruitzichten kan worden aangenomen
dat de vraag naar kantoren de
komende twee jaar zal teruglopen. In
deze periode zal de vraag voornamelijk
bestaan uit vervangingsvraag, waarna
de uitbreidingsvraag naar verwachting
weer zal toenemen. Deze vooruitzichten
van vraag en aanbod vertalen zich in de
cijfermatige prognose van de leegstand op
de Amsterdamse kantoren die is weergegeven
in figuur 1.
Op basis van deze cijfermatige analyse
kan worden geconcludeerd dat, met het
oog op de beleidsinspanningen en het
economische klimaat, de leegstand op
de Amsterdamse kantorenmarkt geleidelijk
zal teruglopen. Op de middellange
termijn zal er weinig aan de situatie van
overaanbod veranderen. De verwachting
is dat de leegstand zich in 2012 nog steeds
rond de 15 procent bevindt. Wel is er een
belangrijke stap gezet met het ontwikkelen
van beleid waardoor marktpartijen ervan
overtuigd zijn geraakt dat een situatie van
overaanbod alleen valt tegen te gaan als er
conform de vraag wordt gebouwd. Echter,
zolang er vervangingsvraag voor nieuwe
kantoorruimte bestaat, zullen ontwikkelaars
doorgaan met bouwen. Meer

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt
P. 211
aandacht moet daarom uitgaan naar het
vinden van nieuwe innovatieve manieren
om incourante kantoorgebouwen uit de
markt te halen.
Op dit gebied doet de werkgroep enkele
interessante aanbevelingen (PlaBeKa
2007). Ten eerste zou de gemeente
betere, effectievere regie kunnen voeren
door gebruikmaking van een centrale
procedure voor het aanmelden van alle
nieuwe plannen waarin kantoorruimte
is opgenomen. Dit zou inhouden dat met
enige regelmaat (bijvoorbeeld eens in de
drie of vijf jaar) een ronde wordt gehouden
waarin nieuwe kantoorlocaties aangemeld
worden. Vervolgens wijst een bestuurlijke
afweging dan uit welke plannen voor ontwikkeling
in aanmerking moeten komen.
Ten tweede moeten de mogelijkheden
worden onderzocht om nieuwbouw van
kantoren te reguleren in samenhang met
de aanpak van de reeds bestaande leegstand.
Hierbij wordt door de werkgroep gedacht
aan een koppeling van de realisatie van een
nieuwbouwproject aan het uit de markt
nemen van een incourant kantoorgebouw.
Dergelijke maatregelen hebben de potentie
om de kantorenmarkt op de lange termijn
te behoeden voor de volatiliteit van de
economie en bouwwereld.
Anne Marthe Koeman (anne.koeman@dtz.com) is onderzoeker
bij DTZ Research in Londen.
Literatuur
Evans, A.W. (1985) Urban Economics: An Introduction,
Macmillan, London
Geraedts, R.P. & D.J.M. van der Voordt (2005) ‘Transformatie van
kantoorgebouwen. Van leegstand naar herbestemming’, Real
Estate Magazine, nr. 39, p.12-17
Werkgroep PlaBeKa (2006) Minder kantorenplannen. PlaBeKa 1
Werkgroep PlaBeKa (2007) Minder kantorenplannen in
uitvoering. PlaBeKa 2

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Culturele interventies in de wijk
P. 212
Culturele
Sandra Trienekens
interventies
in de wijk
Boven: De Bubble in Brussel (foto: City Mine(d)), Onder: Voorstelling De Theaterstad op 16 juni 2007. (foto Mieke de Wit)

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Culturele interventies in de wijk
P. 213
In de huidige stedelijke vernieuwingspraktijk gaat de aandacht vooral uit naar
fysieke ingrepen en sociale verbetering. Aan de hand van ervaringen van een
Brusselse en Rotterdamse kunstorganisatie met culturele interventies op
wijkniveau komen opvallende uitkomsten naar voren zoals het ontstaan van
netwerken en de positieve benadering van diversiteit. Met de culturele interventies
wordt gezocht naar een nieuwe aanpak van achterstandswijken die buiten de
gebaande paden reikt.
Momenteel wordt vanuit het beleid veel
aandacht besteed aan de wijk. Maar deze
aandacht is niet altijd goed gericht. Zo
stelt de VROM-raad (2006) in haar advies
Stad en stijging dat de huidige stedelijke
vernieuwing zich vooral richt op de fysieke
kwaliteit van de wijk en op zaken als sociale
cohesie en leefbaarheid. Het Sociaal en
Cultureel Planbureau (Wittebrood & Van
Dijk, 2007) onderzocht de relatie tussen
het fysieke en sociale en concludeert dat
de verwachtingen over sociale processen
die door herstructurering in gang worden
gezet, enigszins moeten worden gematigd.
Waar herstructurering in de praktijk
effectief lijkt, komt dit vooral doordat het
aandeel bewoners met lage inkomens en/
of het aandeel niet-westerse huishoudens
afneemt en daarmee de samenstelling van
de bewonersgroep in de buurt verandert.
Maar een tendens naar culturele homogenisering
kan geen oplossing zijn voor
stedelijke vernieuwingsvraagstukken in
de multiculturele stad. De VROM-raad is
daarom van mening dat de stedelijke vernieuwing
zich moet richten op de ambities
en sociale stijging van de bewoners.
Daarmee legt de VROM-raad een andere
relatie tussen het fysieke en sociale dan de
gangbare stedelijke vernieuwingspraktijk.
Hiermee wordt de aandacht gericht op het
vormgeven van een burgerschapsproces
in de stedelijke vernieuwingspraktijk. Er
wordt een beroep gedaan aan beleidsma-
kers en maatschappelijke instanties om
verantwoordelijkheid te laten nemen om
burgers te stimuleren in hun maatschappelijke
participatie.
Een multiculturele maatschappij en
betrokkenheid van burgers komen in
zicht als de vaak ontbrekende culturele
factor wordt meegenomen in de aandacht
voor de wijk. Juist culturele interventies
in de wijk, in de vorm van sociaalgeengageerde
kunstprojecten, stellen de
ambities en kracht van mensen centraal
en resulteren vaak in unieke stedelijke
netwerken. Verder hebben deze projecten
een positieve benadering van culturele,
etnische en institutionele diversiteit
(Trienekens, 2006). In dergelijke
kunstprojecten werken professionele
kunstenaars met een verscheidenheid aan
bewoners en lokale organisaties rondom
thema’s die in de wijk spelen.
De vraag die in dit artikel centraal staat,
is hoe de stedelijke vernieuwingspraktijk
van dergelijke culturele interventies kan
leren. Hiertoe worden twee culturele
interventies, City Mine(d) in Brussel en de
Theaterstraat in Rotterdam beschreven.
Het onderzoek is gebaseerd op interviews
met betrokkenen, zoals organisatoren,
welzijnswerk, gemeenten en woningbouwverenigingen.
Het doel is hierbij
niet het hardmaken van de effecten van

Rooilijn
de interventies, maar het aftasten van de
kwalitatieve ervaringen van de betrokkenen
en potentie van de projecten. Deze
twee interventies zijn geselecteerd omdat
ze in de praktijk hebben bewezen dat ze
hoog- en laagopgeleiden, autochtonen en
allochtonen, publieke en private partijen
aan hun projecten binden en het niveau van
symboliek en retoriek ontstijgen.
City Mine(d)
De oprichting van City Mine(d) in 1997
kan gezien worden als een direct antwoord
op de onzekerheid die onroerend
goed speculaties en stedelijke planning
opleverden voor de lokale huurders in
de centrale, cultureel diverse wijken van
Brussel. Door uitzettingen en huurverhogingen
op een ludieke, artistieke manier
tegen te gaan en door onder meer lokale
huurders bij de stedelijke ontwikkeling te
betrekken, wilde City Mine(d) de kosmopolitische
stedelijke cultuur waarborgen.
City Mine(d) is een productiehuis voor
sociaal-culturele stedelijke interventies en
promoot op persoonlijk vlak zelfbeschikking
in projecten en op bovenlokaal vlak
toegankelijk en multicultureel stedelijk
bestuur. City Mine(d) treedt hierbij op als
procesbegeleider en makelaar die het de
deelnemers mogelijk maakt ideeën uit te
wisselen met verschillende groepen in de
stad en de juiste controle te krijgen om het
project effectief te realiseren.
Het bijproduct van deze strategie is het
ontstaan van niet-hiërarchische, reflectieve
netwerken, waarin de perspectieven
van bewoners met een verschillende
etnische achtergrond, (in)formele maatschappelijke
organisaties, kunstenaars
en vertegenwoordigers van de overheid
en marktpartijen samenkomen. Hiermee
creëert City Mine(d) politieke bewegingen
waarin niet één visie of vertoog dominant
is en waarin ruimte is voor alternatieve
planvorming. Door de brede samenstelling
van de netwerken wordt continu
uitwisseling, confrontatie en productie
van nieuwe identiteiten uitgelokt. In
verschillende projecten is City Mine(d)
in staat gebleken om diversiteit in het
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Culturele interventies in de wijk
P. 214
netwerk te genereren: van lokale, vaak niet
politiek geëngageerde bewoners en economische
instellingen, zoals banken, tot
Europarlementariërs die niet bekend staan
om hun oriëntatie op Brussel als stad.
Een concreet voorbeeld van een City
Mine(d) project dat zich richt op het
bereiken en faciliteren van minderbedeelde
en minder zichtbare bevolkingsgroeperingen
is de Bubble. Dit is een
doorzichtige, kussenvormige, opblaasbare
constructie, waarvan de binnenkant een
voorstellings- en ontmoetingsruimte voor
honderd personen vormt. De Bubble is
meerdere malen opgeblazen op strategische
locaties in de stad om aandacht te
vestigen op plaatsen en activiteiten die
vaak onopgemerkt blijven. De activiteiten
variëren van breakdance festivals en
boekpresentaties tot filmvertoningen, die
allemaal het doel hebben om de stedelijke
publieke ruimte te herwaarderen en revitaliseren
vanuit een nieuw, niet-dominant
perspectief.
De Theaterstraat
Stichting de Theaterstraat startte in
2004 in Rotterdam met als hoofddoel
kwalitatief hoogwaardige kunstprojecten
te vervaardigen met bewoners, instellingen
en ondernemers uit Rotterdamse
deelgemeenten. Daarnaast gaat het
om het vergroten van het netwerk van
mensen die aan het project deelnemen,
zoals acteurs, klusjesmannen, denkers,
(welzijns)professionals of theatermakers.
Tenslotte is het doel bij de deelnemers het
vertrouwen te herstellen dat er resultaat
geboekt kan worden in participatieve
wijkinitiatieven door in een afgebakende
periode te werken aan een concreet
eindresultaat. Hierdoor zijn deelnemers
trots op wat tot stand is gebracht en een
volgende keer weer aanspreekbaar over
zaken die hun wijk aangaan. Bovendien
experimenteert de Theaterstraat met een
andere werkwijze, namelijk niet werken
vanuit één activiteit, maar vanuit een
totaalproject waarbinnen verschillende
activiteiten plaatsvinden zodat diverse
groepen betrokken kunnen worden. De

Rooilijn
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Culturele interventies in de wijk
P. 215
Theaterstraat brengt daarmee verschillende
generaties, sociaal-economische
groepen én etniciteiten samen.
Een concreet voorbeeld van een project is
Eten is weten – verhalen rond de kookpotten
van Delfshaven. Dit is een totaaltheatervoorstelling
met theater, dans, video en
muziek, waarin verhalen van vroeger en
nu geïnspireerd door gerechten worden
verteld. Ook wordt er gekookt en gegeten.
De voorstelling is twaalf keer gespeeld
in het voorjaar van 2007. In de aanloop
naar de voorstelling vonden verschillende
activiteiten plaats. Onder meer heeft de
lokale welzijnsorganisatie DISCK een
jongerenpromotieteam samengesteld, is
een eetproject op een brede school gestart
en is met het Centrum voor Ondernemen
in Delfshaven een winkelproject met
lokale detailhandelaars opgezet.
Met dergelijke uiteenlopende activiteiten
en de diverse partners en deelnemers
laat de Theaterstraat de wijk zien in haar
kracht: de kansen en talenten van haar
organisaties en bewoners. Het gaat de
Theaterstraat dus zowel om de competenties
en verantwoordelijkheden van professionals
en maatschappelijke organisaties
als die van bewoners. Belangrijk hierbij is
volgens de Theaterstraat dat organisaties
en burgers praktisch samenwerken en
projectmatig handelen om te voorkomen
dat men verzandt in een overlegcultuur
en/of een unilaterale en visieloze
projectencarrousel.
De implicaties voor burgerschap:
netwerken
Uit de interviews met de betrokkenen
bij de projecten blijkt veel waardering
voor de impuls die culturele interventies
geven aan het ontstaan van netwerken.
City Mine(d) en de Theaterstraat laten
zien dat eenzijdige benaderingen van
stedelijke ontwikkeling, die een negatieve
invloed hebben op het dagelijkse leven van
bewoners, tegengegaan kunnen worden
door de vorming van coalities waarin ook
de niet-dominante stem een plek heeft. Al
is het geen makkelijke taak, de kunst-
projecten streven naar het formeren
van meerstemmige bewegingen en
creëren van ontmoetingsplaatsen waar
nieuwe methodieken getest worden,
waar ruimte is voor oppositie tegen
gevestigde praktijken en waarin gewerkt
wordt aan intersectorale samenwerking
en ontschotting. Ook gevestigde
partijen geven aan hierin geïnteresseerd
te zijn. Een Rotterdamse deelgemeente
ziet het als één manier om invulling
te geven aan het politieke streven naar
actief burgerschap; voor een woningcorporatie
biedt de aanpak een mogelijk
antwoord op vraagstukken waar zij mee
worstelen.
Van het belang van samenwerking zijn
de geïnterviewden zich bewust, want een
hoge organisatiegraad in een wijk betekent
niet per se een hoge samenwerkingsgraad.
Een kunstproject kan dan een
verfrissende en vooral positieve insteek
vormen om (deel)gemeente, woningcorporaties,
sociale en welzijnsorganisaties,
economische instanties en bedrijven,
zelforganisaties en andere bewonersinitiatieven
en bewoners samen te laten
werken. Het vertrekpunt is namelijk een
kunstproject, niet een ‘probleem’. Een
voordeel daarbij is, volgens de geïnterviewden,
dat het benaderen van partners
door een derde partij wordt geïnitieerd,
hierdoor zeggen organisaties makkelijker
toe en spelen concurrentieposities
minder een rol. Door de relatief lange
looptijd van de projecten kunnen relaties
bovendien groeien en is er aandacht voor
het proces van het creëren van lokale
substedelijke netwerken. De potentie van
culturele interventies ligt in het experimenteren
met andere organisatiestructuren
of samenwerkingsverbanden die
kunnen uitmonden in (tijdelijke) breed
samengestelde coalities van professionals
die de wijk goed kennen en bewoners die
zo meer controle krijgen over hun eigen
leefomgeving. In dergelijke brede coalities
is het ook eenvoudiger om de verschillende
kanten van zowel burgerschap als
van stedelijke sociale vernieuwing in het
oog te houden. Actieve participatie, inter-

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Culturele interventies in de wijk
P. 216
culturele uitwisseling, zelfredzaamheid en
empowerment zijn daarin even belangrijk
als goed onderhouden woningen, schone
straten en op tijd opgehaald huisvuil, goede
scholen, wijkeconomie, sociale stijging en
een rijk sociaal en cultureel leven.
De implicaties voor burgerschap:
diversiteit
Naast het ontstaan van netwerken blijkt
uit de interviews met de betrokkenen
waardering voor de productieve benadering
van diversiteit. In de multiculturele
stad kunnen projecten niet om de
culturele kant van burgerschap heen, zoals
het erkennen van culturele verschillen
en aandacht voor identiteitsvorming
en het gevoel van thuishoren. De niethiërarchische,
reflectieve netwerken van
City Mine(d) en de Theaterstraat brengen
verschillende perspectieven samen en
bieden zo ruimte aan de identiteiten van
personen, groepen en organisaties. De
meeste geïnterviewde organisaties zijn
zich bewust dat ze te weinig jongeren en
allochtonen bereiken en waarderen dan
ook het contact dat met deze en andere
moeilijk bereikbare doelgroepen in de
wijk kon worden gelegd in de culturele
interventies. Oude methodieken werken
niet meer en de partners ervaren de
creatieve aanpak als een nieuw antwoord
op oude vraagstukken, zoals hoe kunnen
bewoners betrokken worden bij de inrichting
van hun buurt of huizenblok, hoe
zorg je dat inspraakorganen, bijvoorbeeld
huurdercommissies, veelkleuriger worden
of hoe stem je je aanbod af op nieuwe en
diverse doelgroepen?
Daarnaast waarderen de geïnterviewden
de reflectie in de kunstprojecten op
de multiculturele stad en op routine
gebaseerde praktijken, aannames en
vooroordelen. De culturele interventies
tonen bijvoorbeeld aan dat het werken
vanuit diversiteit en intersectorale
coalities niet leidt tot homogenisering,
maar dat heterogeniteit juist productief
kan zijn. Zo geeft de betrokkenheid van
partners als banken en woningcorporaties
een positief signaal aan maatschappelijke
organisaties en aan bewoners die dergelijke
instellingen lang als tegenstander
hebben ervaren. Door de samenwerking
worden overeenkomstige interesses en
belangen zichtbaar en blijken de belangen
van banken en woningcorporaties verder
te reiken dan de fysieke infrastructuur.
Maar de overeenkomsten hoeven niet de
overhand te krijgen. Voor City Mine(d) is
het doel niet het bereiken van eensgezindheid
of het sluiten van compromissen.
Meningen en belangen kunnen drastisch
verschillen tussen de partners in het
netwerk. Cruciaal is het elkaar leren
respecteren en het gezamenlijk doorlopen
van het besluitvormingsproces.
Naar geleefd burgerschap
Wat betekenen deze netwerken en positieve
houding ten aanzien van diversiteit
voor ons begrip van burgerschap? Het
begrip burgerschap wordt op veel verschillende
manieren gedefinieerd. Veel wetenschappelijke
en politieke definities komen
echter overeen in een statisch begrip van
burgerschap als onlosmakelijk verbonden
aan een enkelvoudige nationale identiteit
en loyaliteit. Centrale begrippen zijn universaliteit,
homogeniteit en onpartijdigheid,
begrippen die door de multiculturele
samenleving ter discussie zijn komen
te staan. Bovendien zijn veel definities
primair gefocust op het inzichtelijk maken
van rechten en plichten (Marshall, 1992;
Kymlicka, 1995). De vraag hoe multiculturaliteit
en een rechtvaardige interactie
tussen overheid, publieke organisaties,
individuele burgers en het maatschappelijke
middenveld in de dagelijkse praktijk
tot stand gebracht moeten worden, komt
vaak niet diepgaand aan bod.
De aandacht die in de kunstprojecten
gaat naar zelfbeschikking, diversiteitgevoelig
bestuur en het opzetten van
multiculturele netwerken kan geïnterpreteerd
worden als het vormgeven van
burgerschap op het niveau van alledaagse
praktijken waarin belangen van culturele
minderheden meegenomen worden.
Dit correspondeert met de wetenschappelijke
ideeën achter de postmoderne

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Culturele interventies in de wijk
P. 217
cultuurpolitiek. Hierbij gaat het niet
alleen om het herconceptualiseren van
identiteiten, maar tegelijkertijd om op
innovatieve manier open te staan voor
de vorming van multiple communities of
resistance (Soja & Hooper, 1993). Dit zijn
meerstemmige politieke bewegingen die
in staat zijn om mensen met verschillende
culturele identiteiten te verbinden en
die nieuwe ontmoetingsplaatsen creëren
waarin letterlijke en figuurlijke ruimte is
voor verschillende oppositiepraktijken.
In plaats van proberen deze praktijken
te coöpteren, pacificeren of monddood
te maken, zouden ze begrepen moeten
worden als primaire informanten van een
meer inclusief concept van burgerschap.
In dit omdenken van burgerschap wordt
de focus verschoven van het herbevestigen
van degenen die anders zijn naar het
actief betrekken van het niet-dominante
discours. De ‘ander’ vormt geen uniforme
categorie; identiteiten zijn transnationaal,
meervoudig en in wording (Vergès, 2002),
daarom kan het begrip burgerschap ook
niets anders dan in wording zijn. Een
manier om dit te conceptualiseren is door
burgerschap te begrijpen als een proces
dat de culturele dynamiek in de samenleving
incorporeert en dat is gebaseerd
op alledaagse geleefde praktijken die
gevestigde praktijken kritisch tegen het
licht houden en omvormen. De continu
veranderende uitkomst van dit proces
wordt ‘geleefd burgerschap’ genoemd
(Trienekens, 2004).
Investeer in diversiteit en
netwerken
Wat betekent dit voor de stedelijke
vernieuwingspraktijk? Zowel in culturele
als in stedelijke vernieuwingsprojecten
gericht op het open en insluitend maken
van de samenleving, geldt dat het
constructiever is om te denken in termen
van ‘coalities’ dan in (etnische) groepen
(Walby, 2002). Culturele interventies
werken in stedelijke vernieuwingsprojecten
goed om ingangen te creëren
tot makkelijk en moeilijk bereikbare
bewoners en lokale organisaties om die
coalities vorm te geven. Bovendien geven
de niet-hiërarchische, reflectieve netwerken
van City Mine(d) en de Theaterstraat
vorm aan zelfbeschikking en de creatieve
kracht van mensen ter verbetering van de
fysieke structuur, leefbaarheid en sociale
cohesie in de wijk, aandachtspunten zoals
de VROM-raad al aangaf. De meerwaarde
van het incorporeren van de culturele
factor is de positieve benadering van de
wijk en de relatief lange looptijd van de
projecten waardoor relaties (coalities)
kunnen groeien en tot een meer duurzame
uitwisseling kunnen leiden. De stedelijke
vernieuwingspraktijk kan daar op
aansluiten door culturele interventies te
faciliteren en daardoor betere toegang
te krijgen tot de wijk, haar onverwachte
kracht en de diversiteit aan bewoners
en organisaties om op die manier tot
innovatieve werkwijzen en resultaten te
komen.
Sandra Trienekens (s.j.trienekens@hva.nl) is Lector
Burgerschap en Culturele Dynamiek aan de Hogeschool van
Amsterdam.
Literatuur
Kymlicka, W. (1995) Multicultural citizenship, Clarendon Press,
Oxford
Marshall, T.H. (1992 [1950]) Citizenship and Social Class, Pluto
Press, London
Soja, E. & B. Hooper (1993) ‘The Spaces that Difference Makes:
Some Notes on the Geographical Margins of the New Cultural
Politics’, M. Keith & S. Pile (red.) Place and the Politics of
Identity, Routledge, London
Trienekens, S. (2004) Urban paradoxes: lived citizenship and
the location of diversity in the arts, Trienekens, Amsterdam
Trienekens, S. (2006) Kunst en sociaal engagement.
Een analyse van de relatie tussen kunst, de wijk en de
gemeenschap, Cultuurnetwerk Nederland, Utrecht
Vergès, F. (2002) ‘Vertigo and emancipation, Creole
cosmopolitanism and cultural politics’, L. Scott & M.
Featherstone (red.) Recognition and Difference, Sage, London
VROM-raad (2006) Stad en Stijging. Sociale stijging als leidraad
voor stedelijke vernieuwing, Den Haag
Walby, S. (2002) ‘From Community to Coalition: the Politics
of Recognition as the Handmaiden of the Politics of Equality
in an Era of Globalisation’, L. Scott & M. Featherstone (red.)
Recognition and Difference, Sage, London
Wittebrood, K. & T. van Dijk (2007) Aandacht voor de wijk:
effecten van herstructurering op de leefbaarheid en veiligheid,
Sociaal en Cultureel Planbureau, Den Haag

Rooilijn
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Simone Pront-Van Bommel
“Mogelijk wordt het postzegelbestemmingsplan
in ere hersteld”
Samantha Volgers en Michel van Wijk
“Mogelijk wordt het postzegelbestemmingsplan in ere hersteld”
Juriste Simone Pront-Van Bommel is op vele fronten actief. Naast advies aan
gemeenten geeft ze onderwijs aan de Faculteit der Rechtsgeleerdheid van de
Universiteit van Amsterdam en is zij directeur van het Kenniscentrum voor bestuurs-
recht. Juist het combineren van de academische wereld en de praktijk vindt zij
boeiend. Met de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening worden het nog
drukkere tijden. “We krijgen te maken met kinderziektes omdat in veel gevallen niet
duidelijk is wat wel mag en wat niet.”
Als de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) van
kracht gaat, voorzien op 1 juli 2008, breekt een nieuwe
tijd aan in het ruimtelijke ordeningsbeleid in Nederland.
Uitgangspunt van de nieuwe wet is dat de planologische
besluitvorming plaatsvindt op het bestuursniveau waar
het thuishoort. Wat gaat er veranderen met de komst
van de nieuwe Wro? We legden die vraag voor aan
Simone Pront-Van Bommel.
“De grootste veranderingen treden op in de inrichting
van de beslisprocedures. Daar vindt een herschikking
van bevoegdheden plaats: de vereiste goedkeuring van
bestemmingsplannen door Gedeputeerde Staten komt
te vervallen. Hier staat tegenover dat indien er een
provinciaal belang in het geding is, de provincie straks
onder meer de mogelijkheid heeft zelf een provinciaal
bestemmingsplan, geheten een inpassingplan, te
P. 218
maken. Het primaat komt weer bij het bestemmingsplan
te liggen.”
Gemeenten kunnen ook eerst overgaan tot het nemen
van een projectbesluit.
“Ja, want het vrijstellingsbesluit is een flexibel instrument.
Maar het is de vraag of een projectbesluit dat
ook is. Een aantal factoren maakt het voor gemeenten
aantrekkelijker om direct een nieuw bestemmingsplan
op te stellen en niet eerst een projectbesluit te nemen.
Neem de rechtsbescherming. Die kan bij een projectbesluit
veel langer zijn omdat daar twee rechtsinstanties
kunnen worden doorlopen, terwijl er bij het bestemmingsplan
maar één mogelijkheid is. Een andere reden
om direct te kiezen voor een bestemmingsplan is dat
een projectbesluit binnen een jaar alsnog moet worden
gevolgd door een bestemmingplan. Deze termijn kan

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 “Mogelijk wordt het postzegelbestemmingsplan in ere hersteld”
overigens worden verlengd met maximaal vier jaren,
afhankelijk van diverse omstandigheden. Dat is voor
gemeenten omslachtig. En het recht tot het vorderen
van leges kan daarmee ook nog worden verspild. Dat is
namelijk niet mogelijk bij een projectbesluit maar pas
op het moment dat het ontwerpbestemmingsplan ter
visie is gelegd. Ten slotte zullen voor zowel het projectbesluit
als het bestemmingsplan de nodige onderzoeken
moeten worden verricht. Nu is het in het algemeen zo
dat de initiatiefnemer, meestal een projectontwikkelaar,
bij een vrijstellingsaanvraag de noodzakelijke onderzoeken
overlegt en ook bekostigt. Gemeentebesturen
worstelen met de vraag of zij deze onderzoeken ook
kunnen verlangen als zij ervoor kiezen niet eerst
een projectbesluit te nemen maar direct het bestemmingsplan
te wijzigen. Onderzoeken zijn kostbaar en
tijdrovend. Dat zou een overweging kúnnen zijn bij
het gemeentebestuur om toch de voorkeur te geven
aan projectbesluiten. Vooral als het initiatief niet bij de
overheid ligt maar bij een private partij.”
“Mijn inschatting is dat er minder projectbesluiten
komen. Besturen zijn immers genoodzaakt elke tien
jaar hun bestemmingsplan actueel te maken. Dat was
ook het doel van de oefening: het primaat leggen bij het
bestemmingsplan. Misschien wordt het postzegelplan
wel weer in ere hersteld.”
In uw proefschrift bekritiseerde u de rechtsbescherming
van individuen en was u van mening dat
bestuursrechters in hun uitspraken zich teveel op
formele gronden richten. Welk licht werpen deze
inzichten op de nieuwe Wro?
“Goede rechtsbescherming is voor iedereen van belang.
Ten eerste mogen procedures niet te lang duren. Alle
P. 219
betrokkenen moeten binnen redelijke termijn zekerheid
krijgen over de rechtstoestand. Daar schort het vaak
aan. Daarnaast moeten procedures uiteindelijk tot een
oplossing van het conflict leiden. Dit is belangrijk vanuit
het oogpunt van rechtszekerheid. In de praktijk wordt
een beroep vaak gegrond geacht maar louter op formele
gronden vernietigd, bijvoorbeeld vanwege onzorgvuldig
onderzoek of ondeugdelijke motivering. Het bestuursorgaan
dat een besluit heeft genomen krijgt dan de
opdracht om het onderzoek over te doen. De uitkomst
van de procedure biedt hiermee niet de zekerheid waaraan
behoefte bestaat. Bovendien is er nog geen definitieve
beëindiging van het conflict. De rechter zal zich met
de nieuwe Wro niet meer dan voorheen op de inhoud
richten. De verandering zit vooral in de termijnen van de
rechtspraak, de grote winst is kortere beslisprocedures.”
Worden de procedures in het ruimtelijk ordeningsrecht
transparanter?
“De nieuwe wet maakt het ruimtelijke ordeningsstelsel
niet duidelijker. Het zou wel eens ingewikkelder kunnen
worden. Bijvoorbeeld qua planning: het exploitatieplan
moet tegelijk met een bestemmingsplan of projectbesluit
worden vastgesteld.”
Wat valt er te leren van ontwikkelingen in de rechtspraak
van andere sectoren?
“Recent is in de Tweede Kamer een voorstel gedaan
om de ‘bestuurlijke lus’ in het bestuursprocesrecht op
te nemen. Die lus is bedoeld als instrument om tot een
definitieve conflictbeslechting te komen. De bestuursrechter
krijgt dan de bevoegdheid om het bestuursorgaan
in de gelegenheid te stellen aanvullend onderzoek te
doen, een nieuw besluit te nemen en daar ook een termijn
voor te bieden voordat de rechter tot een uitspraak komt.
Nieuwe Wet ruimtelijke ordening
De huidige Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) stamt uit 1965 en is sindsdien al vele malen herzien. De wet is daardoor onoverzichtelijk geworden. Sinds 1999
wordt gewerkt aan een nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro). De nieuwe Wro voorziet in kortere en snellere procedures, zorgt dat verantwoordelijkheden op het
juiste niveau liggen en is meer uitvoeringsgericht. De nieuwe Wro treedt naar verwachting op 1 juli 2008 in werking.
Bron: www.vrom.nl

Rooilijn
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Op die manier is het mogelijk het uiteindelijke besluit
te beoordelen zonder dat de aanvrager terug moet
naar het bestuursorgaan, die opnieuw een besluit
neemt waartegen dan weer beroep open staat. Dit zijn
ontwikkelingen buiten de Wro die tot betere rechtsbescherming
kunnen leiden. Juist ontwikkelingen in
de ruimtelijke ordening hebben de behoefte aan de
bestuurlijke lus die in het bestuursrecht versterkt. Een
voorbeeld daarvan is het ADO-stadion in Den Haag.
Het goedkeuringbesluit van Gedeputeerde Staten
werd vernietigd omdat niet duidelijk was gemaakt
dat de luchtkwaliteitseisen niet zouden worden
overschreden. Onder de huidige wetgeving wordt in
deze gevallen opnieuw onderzoek gedaan. Vervolgens
moeten besluiten opnieuw genomen worden en loopt
het project vele maanden vertraging op. De ‘bestuurlijke
lus’ verkort deze vertraging aanzienlijk.”
Laat het probleem met luchtkwaliteitonderzoek zien
dat ambtenaren hun huiswerk niet goed doen of is dit
te wijten aan onduidelijke juridische structuren?
Het één hangt met het ander samen. Enerzijds
moeten gemeentebesturen natuurlijk doen wat ze
behoren te doen. Anderzijds is in de loop der tijd pas
duidelijk geworden welke eisen werden gesteld aan
het luchtkwaliteitonderzoek: welke methoden zijn er
en welke zijn aanvaardbaar? De ruimtelijke ordening
is complex. Je ziet bijvoorbeeld steeds vaker dat
milieueisen worden opgenomen in het containerbegrip
‘een goede ruimtelijke ordening’. Dat maakt het
afwegen van belangen steeds complexer. Hierin brengt
de nieuwe wet geen verandering. De wetsgeschiedenis
laat wél zien dat het mogelijk is geïntegreerde
plannen te maken, zoals een structuurvisie waarin
naast ruimtelijke ordening ook een waterplan en een
milieuplan is opgenomen. Maar de afweging van
belangen en toetsing aan criteria wordt er daarmee
niet eenvoudiger op, zeker omdat hierbij ook Europese
richtlijnen komen kijken.”
In dit nummer schrijft Willem Korthals Altes dat
het succes van de ontwikkeling ook in de toekomst
afhangt van de samenwerking tussen partijen. De
“Mogelijk wordt het postzegelbestemmingsplan in ere hersteld”
P. 220
nieuwe Wro biedt de structuur voor het onderhandelingsproces,
maar deze juridisering kan leiden tot meer
juridische risico’s. Ziet u deze risico’s toenemen?
“Ik onderschrijf zijn stelling dat samenwerking ontzettend
belangrijk blijft, zeker bij een nieuw project waar het
belang van provincie of een buurgemeente speelt. Er zal
in een vroeg stadium overleg moeten plaatsvinden met
andere bestuursorganen. Daarnaast heeft de provincie
meer instrumenten gekregen om in te grijpen, zoals het
vaststellen van een provinciale verordening waarin de
provincie verbindende voorschriften opneemt. Meer
juridische structuren bieden voor belanghebbenden meer
mogelijkheden om rechtsmiddelen aan te wenden. Een
vast te stellen exploitatieplan kan tot procedures leiden.
Als het exploitatieplan is vastgesteld, moet het jaarlijks
worden herzien; deze herziening kan weer aanleiding zijn
voor nieuwe procedures. In die zin is er risico van verdergaande
juridisering. Uitgangspunt van het exploitatieplan
is echter om eerst de privaatrechtelijke weg te bewandelen
door een exploitatieovereenkomst te sluiten. Het exploitatieplan
regelt het kostenverhaal op voorwaarde dat alle
bij de ontwikkeling betrokken partijen meedoen. Eén
dwarsligger is echter genoeg om tot een exploitatieplan te
moeten komen. Derde belanghebbenden kunnen minder
snel procederen bij een exploitatieovereenkomst dan
bij een exploitatieplan. Dat komt omdat een ontwerpexploitatieplan
ter inzage moet worden gelegd terwijl
bij een exploitatieovereenkomst alleen het feit bekend
wordt gemaakt dat die overeenkomst is gesloten. De
privaatrechtelijke weg biedt dus minder openbaarheid
voor derden. Er zijn natuurlijk partijen zijn die graag
inzage hebben in de gemaakte afspraken en daardoor de
voorkeur hebben voor een exploitatieplan.”
Wat verandert er ten aanzien van het grondbeleid dat
gemeenten voeren?
“De nieuwe wet moet een actief grondbeleid voor
gemeenten aantrekkelijker maken met betrekking tot
particuliere exploitatie van gronden. Nu is bijvoorbeeld
sociale woningbouw vaak onaantrekkelijk omdat de
hoge kosten voor openbare voorzieningen slechts ten
dele verhaalbaar zijn en opbrengsten voor gerechtigden
relatief beperkt kunnen zijn. Het exploitatieplan biedt

Rooilijn
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
meer mogelijkheden om dat soort kosten te verhalen
en bovendien tot het stellen van locatie-eisen die onder
meer in sociale woningbouw kunnen voorzien. Het is
hiervoor niet noodzakelijk dat de gemeente grond in
eigendom heeft. Een exploitatieplan geeft echter niet
de mogelijkheid om een verplichting voor gerechtigden
op te nemen om te gaan bouwen. In die zin kan het dus
nuttig zijn grond in eigendom te hebben. Dat draagt bij
de beoogde ontwikkeling daadwerkelijk te realiseren.”
In hoeverre zullen machtsverhoudingen tussen
gemeente en provincie verschuiven?
“Dit zal per provincie verschillen. De ene provincie
is veel actiever en zal sturender optreden dan een
andere. Provincies zijn ook vrij in het maken van
verordeningen. Wat in de ene provincie in detail wordt
geregeld, hoeft in de andere provincie niet eens aan de
orde te komen. Het is afhankelijk van het beleid dat een
provincie uitstippelt. En dat heeft weer te maken met de
problematiek die in een provincie aan de orde is.”
Levert de nieuwe wet extra werk op voor juristen?
“Ik denk het wel ja. Zeker de eerste jaren. We krijgen te
maken met kinderziektes omdat in veel gevallen niet
duidelijk is wat wel en wat niet mag in bijvoorbeeld
een provinciale verordening. Wanneer is er sprake
van een provinciaal belang? Wanneer moet een
exploitatieplan?”
Wat verandert er voor beleidsmakers?
“De nieuwe wet versterkt het belang om in een vroeg
stadium tot geïntegreerde besluitvorming te komen.
Bij gebiedsontwikkeling bijvoorbeeld zal de privaatrechtelijke
overeenkomst veel eerder moeten worden
“Mogelijk wordt het postzegelbestemmingsplan in ere hersteld”
P. 221
gesloten. Een grondexploitatieplan moet namelijk
tegelijk worden vastgesteld met het projectbesluit of
bestemmingsplan waarop het van toepassing is. Er is
een probleem als het bestemmingsplan al is vastgesteld
en later blijkt dat er geen privaatrechtelijke overeenstemming
is.”
En voor planologen?
“Voor medewerkers die betrokken zijn bij de planvorming
betekent het dat strategisch denken, goed inzicht
hebben in de belangen en het maken van een goede
risicoanalyse belangrijk zijn. Dit laatste is met name
van belang omdat het inhoudelijke toetsingskader voor
grote projecten steeds ingewikkelder wordt. In grote
steden zijn er projectleiders die dit coördineren. Voor
kleinere gemeentes is het moeilijker. Externe bureaus of
goede afspraken met de – meer daadkrachtige – provincie
kunnen uitkomst bieden.”
Verwacht u dat burgers zich meer met de ruimtelijke
ordening gaan bezighouden?
“Digitalisering kan daar enorm aan bijdragen. De
nieuwe wet verplicht gemeenten om nieuwe plannen
digitaal beschikbaar te stellen. Het is een makkelijke
manier voor burgers om actiever op te treden. Los van
de nieuwe wet zijn burgers sowieso actiever geworden.
Een ieder kan zienswijzen indienen, maar niet iedereen
kan naar de rechter. De mogelijkheden voor procederen
zijn beperkt tot belanghebbenden.”
Samantha Volgers (s.volgers@bosenlommer.amsterdam.nl) is beleidsadviseur
ruimtelijke ordening bij stadsdeel Bos en Lommer, gemeente Amsterdam.
Michel van Wijk (mvw@sadc.nl) is projectleider gebiedsontwikkeling bij SADC.
Beide zijn redacteur van Rooilijn.
CV Simone Pront-Van Bommel
In 2002 promoveerde Simone Pront-Van Bommel aan de Universiteit van Amsterdam. In haar proefschrift Bestuursrechtspraak - Voorstellen voor modernisering
van de bestuursrechtspraak besteedt zij aandacht aan efficiënte en effectieve bestuursrechtspraak. Tegenwoordig is zij directeur van het ‘Kenniscentrum voor
bestuursrecht’. In samenwerking met het ‘Eggens Instituut voor Postacademisch Onderwijs’ ontwikkelen en organiseren zij opleidingen en cursussen. Momenteel
werken zij aan een opleiding die gericht is op gemeentebesturen. Met name de strategische kant en de risicoanalyse in het ruimtelijk bestuursrecht komen hierbij
aan bod. Naast haar werk voor het Kenniscentrum geeft Simone Pront-Van Bommel juridisch advies aan overheden en is zij advocate op het gebied van energierecht/
ruimtelijke ordening. Ook geeft zij werkgroepen aan de juridische faculteit van de Universiteit van Amsterdam.

Rooilijn
Recensies
Patrice Riemens
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
De stad voor wie? De stad
van wie?
BAVO (red.) (2007) Urban Politics
Now. Re-Imagining Democracy in the
Neoliberal City, NAi, Rotterdam, 240 p.,
ISBN 9789056626167, € 27,00
Na enkele jaren in Rotterdam te hebben
gewoond verbaasden Gideon Boie en
Matthias Pauwels, twee Belgische architecten
en filosofen die samen het collectief
BAVO vormen, zich in toenemende
mate over de bijna totale afwezigheid
van populair verzet tegen de ingrijpende
herstructurering van de woonomgeving
in zogenaamde achterstandsbuurten die
laatste jaren in gang is gezet onder de
auspiciën van het gemeentebestuur. Ook
binnen intellectuele en wetenschappelijke
kringen leek een kritisch discours
over deze ontwikkelingen, die ook elders
in Nederland plaats vonden, grotendeels
te ontbreken. Het omwoelen van het
stadsbeeld en het daarmee samenhangende
krachtig sleutelen aan het imago
van de betreffende wijken en van de stad
als geheel, wordt in hun ogen ‘gedepolitiseerd’.
En net als de neoliberale,
marktconforme ideologie die eraan ten
grondslag ligt, wordt de hele gang van
zaken voorgesteld als vanzelfsprekend
en onafwendbaar.
Het boek Urban Politics Now dat zij
met een aantal auteurs uit binnen- en
buitenland samengesteld hebben, is
voortgekomen uit deze verbazing en
heeft derhalve tot doel de stadsvernieuwing,
of althans het discours eromheen,
te ‘re-politiseren’. Tegelijk is het boek
Recensies
het eindproduct van de conferentie
Psychoanalysis, Urban Theory, and the
City of Late Capitalism. Dit heeft er toe
geleid dat enkele bijdragen qua inhoud
nogal ver verwijderd lijken van de titel
van het boek – al kan men kiezen deze
over te slaan of ze in een andere volgorde
lezen. Zelf verklaren de samenstellers
dat de bijdragen onder twee noemers
gerangschikt moeten worden: een
radicale kritiek van ‘gedepolitiseerde’
stedelijke herstructureringsprocessen,
en een poging om een strategie van ‘repolitisering’
te formuleren. Deze indeling
lijkt echter meer de intentie en het
oorspronkelijk programma te weerspiegelen
dan het uiteindelijke resultaat.
Afgezien van het feit dat de samenstellers
auteurs willekeurig in de ene dan
wel de andere categorie plaatsen – de
meeste bijdragen hebben namelijk
iets van beide – is er misschien eerder
sprake van drie categorieën: kritische
P. 222
beschrijving van reële ontwikkelingen
en van bestaande ideologieën (zij het
vaak onuitgesproken); pogingen tot
alternatieve praktijken en beleidsvormen
te komen; en wat als sidelines zou
kunnen doorgaan, dat wil zeggen interessante,
maar wat (te) verbijzonderde
overwegingen omtrent (buiten)stedelijke
fenomenen. De eerste categorie is
zonder meer de sterkste van het boek,
de tweede de zwakste, terwijl de derde,
zo niet overbodig, dan in elk geval een
hoofdstuk apart vormt.
BAVO zelf, de twee samenstellers dus,
leveren de meest pakkende beschrijving
van de herstructurering nieuwe stijl aan
de hand van Rotterdam: de make-over
van Crooswijk tot Nieuw Crooswijk en
het verzet daartegen van een kleine
maar zeer besliste en zeldzaam heldere
groep buurtbewoners. Het verhaal van
Nieuw Crooswijk illustreert de neoliberale
stadsvernieuwing in een notendop:
niet zozeer de bebouwing, laat staan de
locatie, zijn obstakels op weg naar economische
vernieuwing en toekomstige
bloei maar de bewoners zelf! Merijn
Oudenampsen vertelt in wezen hetzelfde
verhaal voor Amsterdam, zij het met
nadruk op de marketing van de stad en
op de samensmelting van belangen, en
dus van handelingen, van publieke en
(semi-)private partijen: de gemeente
Amsterdam in de eerste plaats, de
onlangs verzelfstandigde woningcorporaties,
en particuliere projectontwikkelaars
en bouwondernemers. Ook de
ietwat dubieuze rol van (sub-)culturele
acteurs, die tegenwoordig ook tot
ondernemers gebombardeerd zijn,
komt aan bod in zijn beschrijving van
de nogal geforceerde pogingen om

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Recensies
Amsterdam cool en hip te maken, en
een aantrekkelijk vestigingsklimaat
te scheppen voor de nieuwe creatieve
klasse. Neil Smith ten slotte, brengt
grof maar wel doeltreffend geschut in
stelling om de revanchistische ideologie
aan flarden te schieten die aan de maar
al te letterlijke kaalslag in de sociale
huisvesting ten grondslag ligt. Volgens
hem pakken rijken de stadscentra terug
die zij een generatie eerder voor het
namaakgroen van de periferie hadden
verlaten. Maar ook Neil Smith is een van
de auteurs bij wie de keiharde kritiek van
het bestaande kennelijk stukken beter
afgaat dan een geloofwaardig alternatief
binnen het huidige bestel te formuleren.
Met Guy Baeten en Erik Swyngedouw
betreedt men het terrein van de
metavertellingen. Terwijl de eerste de
nadruk legt op een ‘TINA’-vertoog (There
Is No Alternative, Margaret Thatcher)
gebaseerd ‘dystopisch’ ruimtelijk beleid,
postuleert de tweede de triomf van
het ‘post-politieke’ onder het juk van
global economic necessity. Hierbij valt
volgens hem het begrip policy steeds
moeilijker van police te onderscheiden.
Als alternatief vestigt hij zijn hoop op
‘exodus’ in nog niet veroverde, dan wel
overgeslagen ruimtes. Guy Baeten ziet
meer in een onvermijdelijke opstand der
onderdrukten. Geen van beide vormen
een wenkend perspectief. Effectiever,
en waar gebeurd, lijkt het verzet van
gebruikers in het openbaar vervoer van
Los Angeles die Edward Soja beschrijft.
Hoewel deze qua sociaaleconomische
kenmerken geheel overeenkomen met
de uitspraak ‘bus users are losers’
(wederom toegeschreven aan Margaret
Thatcher) kregen zij het gemeente-
lijke busbedrijf met hun acties op de
knieën. Echter, openbaar vervoer, hoe
belangrijk ook, is slechts een van de
vele problemen van uitsluiting waarmee
de minder bedeelden in de grote stad
geconfronteerd zijn.
Uitsluiting is dan ook het thema, tevens
verklaringsmodel van Slavoj Zizek en in
zijn gevolg, Yannis Stavrakakis. Net als
eerder Giorgio Agamben gaan zij daarbij
uit van de figuur van de buitenstaander
die er toch bijhoort, denk bijvoorbeeld
aan zogenaamde illegale immigranten.
Zizek weidt uit over de watersnoodramp
in New Orleans en de explosie van de
Franse banlieues die beiden volgens
hem volstrekt verkeerd geïnterpreteerd
zijn. Bij Stavrakakis zien wij de
kosmopolitische metropool die primair
het vermaak van een koopkrachtig, uit
‘echte’ mensen bestaand publiek zou
dienen, alras vervallen in grimmige
paranoia en ‘sociaal racisme’. Hoewel
men hier op een prettige manier kennis
kan maken met de doorgaans tamelijk
complexe redeneringtrant van de
gevierde Sloveense socioloog, blijft
men bij beide auteurs wederom zoeken
naar een geloofwaardig en werkbaar
alternatief.
De resterende bijdragen van respectievelijk
Lesage, von Borries en Böttger,
MacCannell, en Diken en Lautsen
lezen zich meer als vertellingen naar
aanleiding van het thema urban politics.
Het gaat om respectievelijk de reactieve
verhouding van andersglobalisten ten
opzichte van de loci van globale topbijeenkomsten
(G8, WTO, Davos, etc.);
de aan de guerrillaoorlog ontleende
verkoopstrategieën van ultrahippe
P. 223
kleding merken; het op dwangmatige
consumptie gebaseerde leefmodel van
de laatkapitalistische stedelijkheid,
voorgesteld als vijfsterren gevangenis;
en met als top- dan wel dieptepunt
het horrorscenario van Diken en
Lautsen: een met veel ‘post’-begrippen
gelardeerd betoog waarvan de
titel Pervercity de teneur afdoende
weergeeft. (Al blijft men wellicht met de
vraag zitten: overleeft de post-toerist de
post-city?)
Al met al betreft het hier een boeiende,
vaak relevante en altijd interessante
verzameling gevarieerde bijdragen.
Als geheel stelt het boek toch enigszins
teleur omdat het de belofte van zijn titel
niet echt waar maakt. Misschien kan
dat de samenstellers niet helemaal
verweten worden, mede gelet op de
ontstaansgeschiedenis. Wel illustreert
het eens te meer, dat de grote kloof niet
zozeer tussen theorie en praktijk gaapt
– het befaamde cliché – maar tussen
analyses en geloofwaardige, werkbare
alternatieven. Mijns inziens is dit
voornamelijk een schaalprobleem. Er
bestaat namelijk een fatale mismatch
tussen het aantal mensen dat door
maatschappijbrede herstructureringen
getroffen wordt en het bereik van
vrijwel alle aangedragen alternatieven:
deze blijven dan onvermijdelijk in het
minoritaire en marginale steken. Dat
vormt het echte politieke probleem in
het tijdperk van de post-politiek.
Patrice Riemens (patrice@xs4all.nl) is sociaal
geograaf, vrije onderzoeker en cultureel activist,
met name op het gebied van het Internet. Hij is
thans verbonden aan de Stichting Antenna in
Nijmegen.

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Recensies
Rogier van der Groep
Met 200 beats per minute
denderend door de ‘popmoderne’
stedelijkheid
Jong, Alex de & Marc Schuilenburg (2007)
Mediapolis, populaire cultuur en de stad,
Uitgeverij 010, Rotterdam, 240 p., ISBN
9789064506338, € 24,50
Wat hebben online games zoals World of
Warcraft te maken met de videoclips van
Snoop Doggy Dog en met Celebration, het
Disneystadje in Orlando, Florida? Waarom
overwoekeren Closed Television Circuits
de publieke ruimte in westerse steden en
leiden een miljoen Japanse jongeren, de
hikikomori, een teruggetrokken bestaan
in hun slaapkamer achter hun computer?
Volgens Alex de Jong en Marc
Schuilenburg, schrijvers van het boek
Mediapolis, populaire cultuur en de
stad, zijn dit voorbeelden van enerzijds
verdergaande militarisering en disciplinering
van het openbare leven en anderzijds
voorbeelden van een toenemend belang
van popcultuur in de stedelijke samenleving.
De stad is niet langer een verzameling
van wegen en gebouwen, maar dient
te worden beschouwd als een virtueel en
reëel knooppunt in een mondiaal netwerk.
Met andere woorden, het publieke domein
heeft er een dimensie bij gekregen en is
gedeeltelijk verplaatst van de straat naar
het internet.
De kracht van het boek zit in de über-hippe
voorbeelden van de verdergaande popularisering
van de stedelijke cultuur, die aan
elkaar geplakt zijn met toefjes Foucault,
Baudrillard, Appadurai, Sloterdijk,
Castells en vele andere onderzoekers.
Zo nemen de auteurs de lezer mee in
een 200 pagina’s tellende MTV-clip over
de impact van computerspelletjes in
het Amerikaanse leger om soldaten te
trainen en om de intifada een virtuele
dimensie te geven in het Midden-Oosten.
Uiteindelijk belanden de schrijvers bij
hiphop, urban culture en house. Er wordt
duidelijk gemaakt dat popmuziek de
bindende factor is voor veel groepen
mensen die op geen enkele manier
lokaal of fysiek enige verwantschap
hebben. Zo is de rauwe stem van de MC
in het acid-achtige techno-hitje: ‘…Put
your hands up 4 Detroit, it’s a lovely city...’
niet bedoeld voor de bewoners van de
Amerikaanse industriestad, maar voor
miljoenen liefhebbers van techno, die
even herinnerd worden aan de bakermat
van deze muziekstroming.
In het laatste deel van het boek wordt de
vraag gesteld wat er nu moet gebeuren
met de stad. Wat is de rol van architect,
P. 224
de stedenbouwer en de planner? De
Jong en Schuilenburg wijzen daarbij het
concept van de ouderwetse bouwmeester
af, die het stedelijke project van
bovenaf ontwerpt, regisseert, stuurt en
controleert. Hiermee zullen ze ongetwijfeld
niet de eerste zijn, maar hun alternatief
is verfrissend. De gaming-industrie
en de popcultuur bieden namelijk in hun
ogen uitkomst. Steeds vaker worden
computerspelletjes niet meer door een
team van experts gemaakt, maar in een
soort pilootversie gelanceerd, waarna
(via internet) fans en gebruikers aan
deze games sleutelen. Hier komt het
begrip scenius van pas, een concept van
muziekvirtuoos Brian Eno dat tegenover
het concept genius geplaatst is. De
auteurs menen dat het modernistische
principe dat kunst ontsproten moet zijn
uit het creatieve brein van één enkel
individu, de genius, achterhaald is. De
alomtegenwoordigheid van samplemuziek
in house en techno in hedendaagse
popmuziek dienen als voorbeeld om de
nieuwe kunstorde te begrijpen. Deze
gedachtegang wordt doorgetrokken naar
de stedenbouw; samen met mensen
van dezelfde culturele groep, een scene,
moet het mogelijk zijn om al spelenderwijs
en interactief een stad te bouwen.
Wellicht hebben de schrijvers een soort
online mengelmoesje van Simcity en
Second Life voor ogen.
Tot slot: Overtuigt het boek Mediapolis?
Jawel, maar het probleem is soms dat
het betoog, of liever gezegd, de opeenstapeling
van verschillende betooglijnen,
theoretische concepten en empirieachtige
voorbeelden een beetje ongrijpbaar
zijn. Daarnaast zal internet de stedelijke
samenleving ongetwijfeld radicaal ver-

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Signalementen
anderen, maar feit blijft wel dat die stad
er nog steeds is, waarbinnen – voorlopig
althans – cultuurvorming plaats vindt,
padafhankelijke processen te vinden zijn
en agglomeratievoordelen zich voordoen.
Dezelfde voorbeelden die De Jong
en Schuilenburg aandragen om aan te
geven dat ‘muziekgemeenschappen’ los
staan van een fysieke locatie, kunnen
ook gebruikt worden om te beargumenteren
dat ‘het lokale’ van cruciaal belang
is om de oorsprong (padcreatie) en ontwikkeling
(padreproductie) van cultuur,
kunst en entertainment te begrijpen.
Urban Culture (basketballen, Adidas
gympen, oversized polo’s, lingerie die
goed afsteekt bij de te laag gedragen
wijde broeken) is juist zo algemeen en
wijdverspreid in de westerse wereld,
doordat de sterk geconcentreerde
entertainment industrie in steden als
Los Angeles en New York de vertolkers
van deze lifestyle bij wijze van spreken
from the block konden plukken, om
maar even Jennifer Lopez te parafraseren.
Uiteraard raken de westerse
culturen met elkaar verstrengeld, maar
er is wel degelijk een wisselwerking
tussen plaatsgebonden en macroprocessen
(al dan niet aangewakkerd
door internet). De hamvraag is dus
niet welke stedelijke processen en
stedelijke subculturen er verdwijnen
en verdampen (waarmee niet gezegd is
dat het onbelangrijke vragen zijn), maar
juist welke er achter blijven en waar er
nieuwe ontstaan.
Maar genoeg gevit, wellicht moet
dit boek eerder als een uitdagende
onderzoeksagenda beschouwd
worden, dat uitnodigt tot vervolgstudies
van bepaalde casussen, zoals een
Signalementen
Rotterdamse hiphop scene, of één of
andere electroclash community in een
buitenwijk van Londen. Maar misschien
komt deze aanpak weer een beetje
ouderwets over en daar waarschuwen
de schrijvers nu juist voor.
Rogier van der Groep (r.groep@os.amsterdam.nl) is
onderzoeker bij de Dienst Onderzoek en Statistiek,
Gemeente Amsterdam.
Stedelijkheid als
rendement
AIR – Arie Lengkeek (red.) (2007)
Stedelijkheid als rendement. Privaat
initiatief voor publieke ruimte, Trancity,
Haarlem, 248 p., ISBN 9789088290039,
€ 24,50
Stad en stedelijkheid gedijen alleen
daar, waar in goede samenwerking
van overheid en markt de relatie
tussen gebouw, gebruik en publieke
ruimte vanzelfsprekend is. Maar als
de overheid niet meer toe komt aan
zorgvuldige invulling en beheer van
dat publieke domein, en marktpartijen
zich concentreren op de exploitatie van
hun gebouwen, is de publieke ruimte
het kind van de rekening. Op initiatief
van zestien private Rotterdamse
opdrachtgevers wordt deze patstelling
ontmaskerd. Marktpartijen zien in dat
de waarde van hun vastgoed en de aantrekkelijkheid
van de stad sterk gebaat
zijn bij een goed functionerend openbaar
gebied. Voor hen is de publieke ruimte
niet langer de uitsluitende verantwoordelijkheid
van de overheid. In het
private initiatief van ondernemers,
investeerders en bewoners ligt een
P. 225
enorme impuls voor de publieke ruimte
besloten. Deze publicatie geeft aanleidingen
en denkkaders om het debat
over de noodzaak van nieuwe vormen
van samenwerking tussen overheid en
markt overal in Nederland op het scherp
van de snede te voeren.
De mixfactor
Veldboer, Lex, Jan Willem Duyvendak
& Carolien Bouw (red.) (2007) De
mixfactor: integratie en segregatie in
Nederland, Boom, Amsterdam, 240 p.,
ISBN 9789047300083, € 27,50
Nederlanders willen geen segregatie,
maar in de dagelijkse praktijk blijkt
het integreren van kwetsbare groepen
vaak moeilijk van de grond te komen. Zo
vrezen huiseigenaren waardeverlies als
er minder draagkrachtige bewoners in
hun buurt komen, dubben hoger opgeleide
ouders over de vraag of ze hun
kinderen wel moeten laten pionieren op
een zwarte school, stuiten gemengde
stellen op veel weerstand en vereenzamen
gehandicapten in een gewone wijk
omdat ze daar geen aansluiting vinden.
In De mixfactor: integratie en segregatie
in Nederland worden de wensen,
praktijken en effecten van mengingspolitiek
verkend. Hoe staat het anno
2007 met onze mengingsidealen? Aan
de orde komen succes- en faalfactoren
op het gebied van werk, vermaatschappelijking
van zorg, onderwijs, welzijn,
wonen, sport en opvoeding. Naast een
beschrijving van wat er al dan niet
gebeurt, hebben de auteurs aandacht
voor de vraag waar menging het meest
nodig en mogelijk is.

Rooilijn
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Column O. Naphta
Ganzendijken
Door alle grote gebeurtenissen van de afgelopen tijd, zoals
het gemodder rond de krachtwijken, het HSL-traject dat al
een jaar of wat ligt te verroesten, de zwak geconstrueerde
bruggen over onze kanalen en de voortgaande verrommeling
van de ingezetenen van het koninkrijk en hun
taalgebruik in het bijzonder, om maar te zwijgen van het
onoverzichtelijk grote aantal tv-uitzendingen waarin die
ingezetenen hun oeverloze relatiegezeur uitventen, is het
tijd voor iets aardigs: de kleine planologie.
Column: Ganzendijken
We starten onze reis in Oost-Groningen waar de demografische
dynamiek de politiek in een wurgende houdgreep
heeft genomen. ‘Ganzedijk heeft geen toekomst’. ‘Ganzedijk
blijft nog even’, ‘blijft voorlopig toch bestaan’. ‘Wethouder
om Ganzedijk afgetreden’. ‘Gedeputeerde afgetreden’, en
ook daarachter zit een Ganzedijkse kracht. Ganzendijken
(let op de meervouds-n) is nu een planologische spelvariant
van ganzenborden: deelnemers dobbelen, verzetten
hun gans, de een verdwijnt in de put, de ander haalt de
finish. En alles is per definitie tijdelijk, ‘blijft nog even’.
Hoezo doet de ruimtelijke ordening er niet meer toe als
de toekomst van dertig huizen en een paardenkop zoveel
vreugde in het leven brengt?
In Limburg kunnen voortaan werknemers uit Midden- en
Oost Europa ‘onbeperkt in tot wooneenheden omgebouwde
stallen en schuren worden gehuisvest.’ Eerder mochten
er maar twintig in het ‘woongedeelte van een boerderij of
op het erf gebouwde schuren’ worden gehuisvest. Zoals
wij allen weten ligt Limburg aan de zuidrand van de Sahel,
waar wonen een kwestie van beschaving is en een grote
sprong voorwaarts wordt gemaakt. Vanwege datzelfde
hoge beschavingspeil verdwijnt in de Haarlemmermeer
‘het rijtjeshuis uit het beeld bij de nieuwbouw.’ Wij worden
verondersteld te begrijpen wat medeburgers in hun taallessen
opsteken.
In Wyldehoarne, een zijtak van Ganzedijk, lopen grootschalige
bouwprojecten keer op keer vertraging op, omdat
ze ‘stuklopen op grondeigenaren en prijzen.’ Wij worden
P. 226
altijd verondersteld te begrijpen wat medeburgers in hun
taallessen opsteken. Dat brengt me op de wethouder van
Hardenberg die op excursie is geweest naar New York (NY)
en wild enthousiast werd van het Central Park. Hardenberg
heeft nu ook zo’n park op de tekentafel. ‘De gedachte
erachter is dat de stad niet langer door de rivier in twee
delen wordt gesneden.’ Die zin vertelt: Hardenberg is een
stad; een stad aan de rivier (google dat zelf even uit); en een
kopie van het Central Park in New York (NY) zorgt ervoor dat
de verwoestende tweedeling van de betrokken rivier wordt
opgeheven. Een best practice dus voor juffrouw Vogelaar,
met kwaliteitsstempel van het door de regering benoemde
topinstituut NICIS.
Een bericht uit de Amerikaanse samenleving, althans het
denkende deel daarvan, althans een hoogleraar in de politieke
wetenschappen, vertelt dat voorsteden slecht zijn voor ons
burgerschap. Het ruimtelijke gedrag van suburbanites leidt
tot erosie van de sociale fundamenten van ons alledaagse
bestaan. En, nog erger: de hiërarchie van dat leven wordt
bepaald door twee zeer ondemocratische instituties: het gezin
en de werkgever. Wat een geluk dat Nederland een door en
door stedelijke samenleving is, zodat we van zulke erosieverschijnselen
verschoond zijn gebleven, speciaal in wat in ons
land altijd zo parmantig ‘de grote steden’ worden genoemd.
Trouwens, in Rijsbergen zijn door de rechter de werkzaamheden
aan de golfbaan ‘de Turfvaert’ stilgelegd. Het is
onduidelijk of de gemeente Zundert daarvoor wel terecht een
vergunning heeft afgegeven. Met de kleine planologie beland
ik zonder uitzondering in een van de voormalige smokkelaarsnesten
aan de Belgische grens. Benieuwd of ze daar
intussen de kwestie permanent bewoning-van-recreatiewoningen
hebben opgelost of gewoon zijn doorgegaan alsof die
er niet was.
Terwijl minister Plasterk van de Lerarensalarissen en
voorzitter Rinnooy Kan van de SER uit een mond roepen dat
er zoveel talent verloren gaat in onze samenleving, biedt dit
overzicht een doorslaand tegenwicht.

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
Advertentie
RECENT VERSCHENEN
BIJ AMIDSt
RECENT VERSCHENEN
BIJ AMIDSt
P. 227

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008
InBeeld: Nieuwe monumenten
Onderdak: Warnersblokken, Amsterdam, 1957
P. 228