lees hier het document ( pdf 5,77 MB ) - Rondom Maarsseveen

Recreatieparken Westbroekse Binnenweg
Studie naar ruimtelijke kwaliteit september 2008

2
Gemeente Maarssen
Recreatieparken Westbroekse Binnenweg
“Studie naar ruimtelijke kwaliteit”
Datum: 19 september 2008
Werknummer: 253.205.06

Inhoudsopgave
0. Inleiding 5
1. Westbroekse Binnenweg 9
2. Inventarisatie 11
3. Knelpunten 41
4. Gewenste ruimtelijke kwaliteit 43
5. Transformatie in stappen 53
6. Uitvoerbaarheid 57
3

0. Inleiding
Aanleiding
De gemeente Maarssen is enige tijd geleden
gestart met het opstellen van een nieuw be-
stemminsplan voor het gebied rond de Maars-
senveense Plassen. De Westbroekse Binnen-
weg en de daaraan gelegen recreatieparken
vallen binnen het plangebied.
In de voorbereiding van het bestemmingsplan
is er voor gekozen om de parken een recrea-
tieve bestemming te geven. Daarbij lijkt een
probleem op te treden. Het overgrote deel
van de ca 390 vakantiewoningen wordt name-
lijk (vrijwel) permanent bewoond.
De gemeente Maarssen is inmiddels in over-
leg getreden met de provincie Utrecht en de
VROM Inspectie, waarbij de vraag centraal
staat op welke wijze het huidige gebruik kan
worden gelegaliseerd. Deze studie zal hierop
in gaan, een beschrijving geven van de huidi-
ge ruimtelijke kwaliteit van de parken en een
beeld schetsen van de mogelijke verbeterin-
gen waarmee een een volwaardig woongebied
kan worden gecreeerd.
Zodoende worden randvoorwaarden geformu-
leerd voor de transformatie van recreatiepark
tot woonwijk. In het bestemmingsplan kunnen
deze randvoorwaarden worden gekoppeld aan
een uit-te-werken woonbestemming of een-
ontheffing danwel wijzigingsbevoegdheid, zo-
dat, wanneer een park aan de eisen voldoet,
de bestemming kan worden aangepast.
5

Algemeen
Bij het opstellen van de randvoorwaarden
voor transformatie van de recreatie parken
zal de huidige situatie gerespecteerd moe-
ten worden en daarom als vertrekpunt wor-
den genomen. Door de recreatieparken als uit
te werken woondoeleinden aan te merken,
moeten er richtlijnen dan wel uitgangspunten
aan verbonden worden. De parken zullen een
semi - openbaar karakter krijgen, waaraan ei-
sen gesteld kunnen worden vergelijkbaar met
reguliere woonsituaties.
Voor de (recreatie)woningen geldt dat het
Bouwbesluit van toepassing zal zijn, met de
daaraan verbonden eisen en richtlijnen.
Leeswijzer
Deze notitie geeft inzicht in de ruimtelijke
problematiek van de recreatieparken en
maakt inzichtelijk waar voor de verschillende
parken de knelpunten zitten. Daarnaast wordt
aangegeven op welke punten de parken moe-
ten worden aangepast, om de gewenste ruim-
telijke kwaliteit te krijgen die noodzakelijk
is om te worden aangemertk als woongebied.
Daarmee worden randvoorwaarden geformu-
leerd voor de toepassing van de wijzigingsbe-
voegdheid die zal worden opgenomen in het
nieuwe bestemmingsplan Maarsseveense Plas-
sen.
De nota gaat in op de volgende aspecten
- de Westbroekse Binnenweg
- Inventarisatie
- Gewenste ruimtelijke structuur
- Transformatie in stappen
- Uitvoerbaarheid
7

8
P
P P
[ Zeven recreatieparken tussen de Westbroekse Binnenweg en de Grote Plas ]

1. Westbroekse Binnenweg
Parallel aan de Maarsseveense Plassen en
haaks op het veengebied loopt, in het ver-
lengde van de Oudedijk, de Westbroekse
Binnenweg. Deze ontsluiting heeft zich in
de loop der tijd ontwikkelt als een lintstruc-
tuur afgewisseld met agrarische bebouwing
en private woningen. De kwaliteit van de
Westbroekse Binnenweg zit in de doorsnij-
ding van de landschappelijke structuur van
de veengronden enerzijds en de begeleiding
van de individuele dorpse lintbebouwingen
anderzijds. De lintbebouwing wordt even-
eens afgewisseld met open groengebieden,
die de visuele relatie met de omkadering van
de Maarsseveense Plassen mogelijk maakt (zie
afbeelding). Deze ruimtelijke kwaliteit moet
gewaarborgd blijven en verbeterd worden. De
zeven parken zijn ontstaan op de gebieden
achter de oorspronkelijke lintbebouwing. Mo-
menteel zijn enkele parken echter duidelijk
aanwezig aan het lint, veelal door de aan-
wezigheid van een parkeerterrein. Gestreeft
moet worden naar een situatie waarbij de
parken zich terugtrekken tot achter de strook
lintbebouwing aan de Westbroekse Binneweg
en het lint wordt hersteld.
Het parkeren aan de Westbroekse Binnenweg
vormt een probleem. Enerzijds wordt hier
geparkeerd door bezoekers van de Maarsse-
veense Plassen en andere voorzieningen in de
omgeving, anderzijds door de bezoekers van
de parken. Het parkeren veroorzaakt over-
last en geeft het toch al smalle profiel van de
weg een rommelige aanblik. Randvoorwaarde
bij de transformatie van de parken zal dan
ook zijn, dat het parkeren voor bewoners en
bezoekers op het eigen terrein zal moeten
plaats vinden. De overlast door bezoekers van
de overige voorzieningen (incl plassengebied)
zal buiten deze studie om aangepakt moeten
worden.
Naast het parkeren aan de Westbroekse Bin-
nenweg vormen de centrale parkeerplaatsen,
direct aan de Westbroekse Binnenweg een
9

10
storend element. Deze liggen oa. bij het Zwa-
luwpark, park Klaassen en in mindere mate
bij de Molenpolder. Het lint wordt onderbro-
ken door een grote verharde ruimte en vormt
daarmee een ongewenste afwisseling. De par-
keervoorzieningen van de andere parken lig-
gen achter de lintzone, onopvallend, ontspan-
nen en niet storend voor het beeld aan het
lint. Bij de uitwerking van de plannen voor de
parken zal de randvoorwaarde moeten gelden
dat het parkeren direct aan en in het zicht van
de weg ongewenst is. Daarbij zijn twee oplos-
singen mogelijk; het terug leggen en oplijnen
met de parkeersituaties van de ander parken
of het parkeren inkapselen met een stevige
groenstructuur(groene parkeerkoffer).
* ) Inventarisatiegegevens
De gebruikte gegevens zijn afkomstig van de
inventarisatie in november 2003 door MB-
ALL, in opdracht van de gemeente Maarssen.
In deze inventarisatie zijn alle kavels op alle
parken op een eenduidige wijze in kaart gebracht.
In de afgelopen jaren zijn kleine wijzigingen
opgetreden, onder andere door het samenvoegen
van kavels en aanpassingen ten aanzien
van de brandveiligheid. Actuele gegevens
zijn niet volledig beschikbaar of zijn niet
vergelijkbaar met de totaal-inventarisatie
van MB-All. Daarom is voor deze studie voor
alle parken uitgegaan van de MB-All inventarisatie.
Gelet op het bovenstaande kan de feitelijke
situatie afwijken van de gebruikte gegevens.
De bij ons bekende afwijkingen zijn echter
allemaal afwijkingen in positieve zin. Het
kan daarom zijn dat er meer kavels reeds
voldoen aan de basis-eisen uit hoofdstuk 5.
De uitgangspunten van de studie blijven van
toepassing en bruikbaar voor de gewenste
transformatie

2. Inventarisatie *
De huidige parkstructuur kent een aaneen-
schakeling van kleine en grote kavels varië-
rend van gemiddeld 198 m2 tot 271m2 , met
een totaal gemiddelde van 233m2. De al-
lerkleinste kavels liggen tussen de 68m2 en
93m2 komen vooral voor op de parken Za-
luwpark (3). 7,9 % van de kavels (31 stuks) is
kleiner dan 150 m2.
De bebouwingsoppervlakte op de kavels ligt
rond de 35% (22% tot 43%), inclusief alle kleine
opstallen zoals schuurtjes en car-ports. Enkele
uitschieters zijn te vinden op het Zwaluwpark
(80 - 92% bebouwd). In een aantal gevallen
zijn de kavels meer dan de helft bebouwd. Het
gaat daarbij om 32 kavels, wat neerkomt op
8,2% van het totaal. Sommige parken hebben
een kantine en /of een grote groene speel-en
recreatie ruimte. De erfafscheidingen wor-
den gevormd door de opstallen zelf, houten
schuttingen en/of groene(conifeer)hagen.
De kavels zijn voorzien van uiteenlopende
stacaravans of chalets met toegevoegde aan-
bouwen en/of bergingen. In de loop der jaren
zijn de oorspronkelijke stacaravans getrans-
formeerd in bouwwerken, veelal in de “doe
het zelf” sfeer. Op een aantal parken worden
de chalets of stacaravans van een zelfde type
voorzien.
De dichtheid van de recreatie parken varieert
van minimaal 20 tot maximaal 50 wooneenhe-
den per ha, met een gemiddelde rond de 30
won/ha.
Op de volgende pagina’s is per park een over-
zicht gegeven van de ruimtelijke kenmerken.
Tevens is per park met tabellen en grafieken
inzicht gegeven in de kavelgroottes.
11

Park 1. Veenhoeve
200m 2 KAVEL MET OPPERVLAK
WATER
HOOFDONTSLUITING
SECUNDAIRE ONTSLUITING
CALAMITEITEN ONTSLUITING
GROEN
S SPEEPLAATS
P CENTRALE PARKEERPLAATS
PARK
ENTREE
145m 2
435m 2
435m 2
P
267m 2
P
13

14
Park 1_Veenhoeve
Aantal woningen 37 st.
Oppervlakte park 1,2 ha.
Dichtheid won/ha 30 won/ha.
Eenheid Omschrijving
Parkeren bewoners kavels/parkeerkoffer
Parkeren bezoekers Westbroekse Binnenweg
Parkeernorm gemiddeld 1,6pp/w 59 st. +/_
Autoverkeer toegankelijk (bewoners) ja
Afgesloten park ja
Aantal hoofdontsluitingen 1
Calamiteiten ontsluiting nee
Ontsluitingsprofiel < 3,00 mtr. voldoet aan eisen brandweer
Minimale kaveloppervlakte 145 m2
Maximale kaveloppervlakte 435 m2
Minimale bouwoppervlakte 39 m2
Maximale bouwoppervlakte 83 m2
Beeldkwaliteit bebouwing goed
Beeldkwaliteit openbare ruimte goed
Erfafscheidingen hagen
Groenstructuur groene erfafscheidingen/geen openbaargroen en/of
speelveld
Waterstructuur niet aanwezig
Bijzonderheden groene erfafscheidingen/parkeerkoffers

250
200
150
0
25
20
15
10
5
0
Park 1. Veenhoeve
< 150 150-200 200-250 >250
1. Veenhoeve
Kavelopervlaktes
De bovenstaande tabel geeft de spreiding weer
van de kavels op het park. De rode lijn is de
gemiddelde kavelgrootte van het betreffende
park. De staafdiagram links toont het aantal
kavels in de categorieen

Park 2. Molenpolder
200m 2 KAVEL MET OPPERVLAK
WATER
HOOFDONTSLUITING
SECUNDAIRE ONTSLUITING
CALAMITEITEN ONTSLUITING
GROEN
S SPEEPLAATS
P CENTRALE PARKEERPLAATS
PARK
ENTREE
P
146m 2
238m 2
435m 2
S
S
584m 2
17

18
Park 2_Molenpolder
Aantal woningen 88 st.
Oppervlakte park 3,2 ha.
Dichtheid won/ha 27,5 won/ha.
Eenheid Omschrijving
Parkeren bewoners kavels/kleine centrale parkeerplaats bij entree
Parkeren bezoekers Westbroekse Binnenweg
Parkeernorm gemiddeld 1,6pp/w 141 st. +/_
Autoverkeer toegankelijk (bewoners) ja
Afgesloten park ja
Aantal hoofdontsluitingen 2
Calamiteiten ontsluiting ja
Ontsluitingsprofiel

250
200
150
0
60
50
40
30
20
10
0
Park 2. Molenpolder
< 150 150-200 200-250 >250
2. Molenpolder
Kavelopervlaktes
De bovenstaande tabel geeft de spreiding weer
van de kavels op het park. De rode lijn is de
gemiddelde kavelgrootte van het betreffende
park. De staafdiagram links toont het aantal
kavels in de categorieen

Park 3. Zwaluwpark
200m 2 KAVEL MET OPPERVLAK
WATER
HOOFDONTSLUITING
SECUNDAIRE ONTSLUITING
CALAMITEITEN ONTSLUITING
GROEN
S SPEEPLAATS
P CENTRALE PARKEERPLAATS
PARK
ENTREE
68m 2
473m 2
435m 2
P
P
198m 2
~1000m 2
21

22
Park 3_Zwaluwpark
Aantal woningen 66 st.
Oppervlakte park 1,9 ha.
Dichtheid won/ha 34,7 won/ha.
Eenheid Omschrijving
Parkeren bewoners centrale parkeerplaats/kavels
Parkeren bezoekers centrale parkeerplaats/Westbroekse Binnenweg
Parkeernorm gemiddeld 1,6pp/w 106 st. +/_
Autoverkeer toegankelijk (bewoners) ja
Afgesloten park ja
Aantal hoofdontsluitingen 1
Calamiteiten ontsluiting nee
Ontsluitingsprofiel >3,00 mtr. voldoet aan eisen brandweer
Minimale kaveloppervlakte 68 m2
Maximale kaveloppervlakte 473 m2
Minimale bouwoppervlakte 34 m2
Maximale bouwoppervlakte 163 m2
Beeldkwaliteit bebouwing slecht
Beeldkwaliteit openbare ruimte slecht
Erfafscheidingen schutting/hekwerk/hagen/opstallen
Groenstructuur geen openbaargroen en/of speelveld
Waterstructuur afwateringssloot aan rand
Bijzonderheden volkstuin

250
200
150
0
25
20
15
10
5
0
Park 3. Zwaluwpark
< 150 150-200 200-250 >250
3. Zwaluwpark
Kavelopervlaktes
De bovenstaande tabel geeft de spreiding weer
van de kavels op het park. De rode lijn is de
gemiddelde kavelgrootte van het betreffende
park. De staafdiagram links toont het aantal
kavels in de categorieen

Park 4. Klaassen
200m 2 KAVEL MET OPPERVLAK
WATER
HOOFDONTSLUITING
SECUNDAIRE ONTSLUITING
CALAMITEITEN ONTSLUITING
GROEN
S SPEEPLAATS
P CENTRALE PARKEERPLAATS
PARK
ENTREE
435m 2
P
25

26
Park 4_ Park Klaassen Eenheid Omschrijving
Aantal woningen 15 st.
Oppervlakte park 0,3 ha.
Dichtheid won/ha 50 won/ha.
Parkeren bewoners centrale parkeerplaats
Parkeren bezoekers centrale parkeerplaats /Westbroekse Binnenweg
Parkeernorm gemiddeld 1,6pp/w 24 st. +/_
Autoverkeer toegankelijk (bewoners) nee
Afgesloten park ja
Aantal ontsluitingen 1
Calamiteiten ontsluiting nee
Ontsluitingsprofiel >3,00 mtr. wordt aangepast eisen brandweer
Minimale kaveloppervlakte 140 m2
Maximale kaveloppervlakte 424 m2
Minimale bouwoppervlakte 28 m2
Maximale bouwoppervlakte 142 m2
Beeldkwaliteit bebouwing matig
Beeldkwaliteit openbare ruimte slecht
Erfafscheidingen hagen/hekwerk/opstallen
Groenstructuur geen openbaargroen en/of speelveld
Waterstructuur niet aanwezig
Bijzonderheden doodlopende ontsluiting/geen autoverkeer mogelijk

250
200
150
0
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Park 4. Klaassen
< 150 150-200 200-250 >250
4. Klaassen
Kavelopervlaktes
De bovenstaande tabel geeft de spreiding weer
van de kavels op het park. De rode lijn is de
gemiddelde kavelgrootte van het betreffende
park. De staafdiagram links toont het aantal
kavels in de categorieen

Park 5. De Vierhoeve
200m 2 KAVEL MET OPPERVLAK
WATER
HOOFDONTSLUITING
SECUNDAIRE ONTSLUITING
CALAMITEITEN ONTSLUITING
GROEN
S SPEEPLAATS
P CENTRALE PARKEERPLAATS
PARK
ENTREE
435m 2
P
P
S
S
135m 2
235m 2
488m 2
29

30
Park 5_De Vierhoeve
Aantal woningen 48st.
Oppervlakte park 1,8 ha.
Dichtheid won/ha 27 won/ha.
Eenheid Omschrijving
Parkeren bewoners centrale parkeerplaats/kavels
Parkeren bezoekers centrale parkeerplaats
Parkeernorm gemiddeld 1,6pp/w 77 st. +/_
Autoverkeer toegankelijk (bewoners) ja
Afgesloten park nee
Aantal ontsluitingen 1
Calamiteiten ontsluiting nee
Ontsluitingsprofiel

250
200
150
0
25
20
15
10
5
0
Park 5. De Vierhoeve
< 150 150-200 200-250 >250
5. Vierhoeve
Kavelopervlaktes
De bovenstaande tabel geeft de spreiding weer
van de kavels op het park. De rode lijn is de
gemiddelde kavelgrootte van het betreffende
park. De staafdiagram links toont het aantal
kavels in de categorieen

Park 6. Berkenhof
200m 2 KAVEL MET OPPERVLAK
WATER
HOOFDONTSLUITING
SECUNDAIRE ONTSLUITING
CALAMITEITEN ONTSLUITING
GROEN
S SPEEPLAATS
P CENTRALE PARKEERPLAATS
PARK
ENTREE
435m 2
P
S
557m 2
S
144m 2
P
234m 2
33

34
Park 6_Berkenhof
Aantal woningen 103 st.
Oppervlakte park 3,2ha.
Dichtheid won/ha 32 won/ha.
Eenheid Omschrijving
Parkeren bewoners centrale parkeerplaats
Parkeren bezoekers centrale parkeerplaats
Parkeernorm gemiddeld 1,6pp/w 165 st. +/_
Autoverkeer toegankelijk (bewoners) nee
Afgesloten park ja
Aantal hoofdontsluitingen 3
Calamiteiten ontsluiting nee
Ontsluitingsprofiel

250
200
150
0
Park 6. Berkenhof
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
< 150 150-200 200-250 >250
6. Berkenhof
Kavelopervlaktes
De bovenstaande tabel geeft de spreiding weer
van de kavels op het park. De rode lijn is de
gemiddelde kavelgrootte van het betreffende
park. De staafdiagram links toont het aantal
kavels in de categorieen

Park 7. Kleihoeve
200m 2 KAVEL MET OPPERVLAK
WATER
HOOFDONTSLUITING
SECUNDAIRE ONTSLUITING
CALAMITEITEN ONTSLUITING
GROEN
S SPEEPLAATS
P CENTRALE PARKEERPLAATS
PARK
ENTREE
435m 2
P
215m 2
P
S
S
392m 2
288m 2
37

38
Park 7_Kleihoeve
Aantal woningen 31 st.
Oppervlakte park 1,5 ha.
Dichtheid won/ha 20,6 won/ha.
Eenheid Omschrijving
Parkeren bewoners centrale parkeerplaats /kavels
Parkeren bezoekers centrale parkeerplaats/Westbroekse Binnenweg
Parkeernorm gemiddeld 1,6pp/w 50 st. +/_
Autoverkeer toegankelijk (bewoners) ja
Afgesloten park nee
Aantal hoofdontsluitingen 1
Calamiteiten ontsluiting nee
Ontsluitingsprofiel

250
200
150
0
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Park 7. Kleihoeve
< 150 150-200 200-250 >250
7. Kleihoeve
Kavelopervlaktes
De bovenstaande tabel geeft de spreiding weer
van de kavels op het park. De rode lijn is de
gemiddelde kavelgrootte van het betreffende
park. De staafdiagram links toont het aantal
kavels in de categorieen

40
Veenhoeve
Molenpolder
Zwaluwpark
Klaassen
Vierhoeve
Berkenhof
Kleihoeve
Kavel
31 < 150 m 2
1 50%
< 33%
1 > 50%
13 > 50%
3 > 70%
1 > 50%
< 40%
2 > 50%
8 > 50%
2 > 60%
P
+ / -
- / -
- / -
- / -
+ / +
+ / +
+ / -

3. Knelpunten
Uit de inventarisatie blijkt dat de parken
een sterk wisselend beeld vertonen. Op Dde
parken De Veenhoeve en De Vierhoeve is een
duidelijke transformatie zichtbaar en in gang.
Op het Zwaluwpark is de ruimtelijke situatie
beduidend slechter.
De tabel op de linkerpagina ondersteund de
visuele inventarisatie in cijfers. In het totaal
zijn 31 van de ca. 390 kavels “te klein”, wat
neerkomt op een oppervlakte van kleiner dan
150 m2. Tegelijkertijd zijn 32 van de kavels
“te vol” en kennen een bebouwingspercenta-
ge van meer dan 50%, Hoewel er een overlap
aanwezig is kan niet worden gezegd dat alle
kleine kavels te veel bebouwing hebben. En-
kele grote kavels (200 m2 of groter) zijn even-
eens voor meer dan 50% bebouwd en sommige
kleine kavels slechts voor 30%.
Als we de getallen op een rij zetten zien we
dat:
•
•
•
•
•
•
•
•
gemiddelde kavelgrootte is 233 m2
kleinste kavelgrootte is 68 m2
grootste kavel is 584 m2
7,9% van de kavels kleiner dan 150 m2
gemiddelde bebouwingsdichtheid is 35%
laagste dichtheid is 8%
hoogste dichtheid is 92%
8,2% van de kavels te vol bebouwd
Het parkeren wisselt per park, maar voldoet
in de regel niet aan de norm van 1,6. Daar-
naast is niet altijd voorzien in voldoende par-
keerplaatsen voor bezoekers.
De parkern zijn overwegend groen, maar ken-
nen weinig openbaar groen in de vorm van
een plantsoen/grasveld en speelplekken.
Zes van de zeven parken hebben geen calami-
teiten-ontsluiting.
41

42
[ Groene erfafscheidingen ]
[ Parkeeroplossing ] [ Eenheid in bebouwing ]

4. Gewenste ruimtelijke kwaliteit
4.1. Beeldkwaliteit
De beeldkwaliteit voor de parken moet zich
vooral richten op de kwaliteit van de open-
bare ruimte. De parken worden gekenmerkt
door overwegend groene erfafscheidingen. Dit
beeldkenmerk zou de basis kunnen zijn voor
verdere uitwerking van dit thema. Door middel
van een sterke begrenzing tussen openbaar en
prive met groene hagen in een bijna doolhof-
achtige structuur. Door een aaneenschakeling
van groene kamers te creëren waarin gewoond
en afwisselend eventueel ook geparkeerd of
gespeeld kan worden kunnen de parken struc-
tuur en samenhang krijgen. Het handhaven of
toepassen van schuttingen zal moeten worden
voorkomen; uitsluitende groene erfafschei-
dingen zullen mogen worden toegepast. In de
parken Veenhoeve en Vierhoeve zijn de erfaf-
scheidingen overwegend groen en in sommige
gevallen wordt het parkeren op de kavel mee
geïntegreerd. De bijna onmogelijke opgave
voor de beeldkwaliteit van de woningen kan
dan wellicht achterwege blijven, de diversi-
teit van (recreatie)woningen wordt daarmee
ondergeschikt aan de groenstructuur gemaakt.
Dat houdt niet in dat er niet gestreefd moet
worden naar een samenhang in de bebouwing
of opstallen. Enkele parken streven er naar de
caravans en chalets op elkaar af te stemmen.
Andere parken daarin tegen geven een volle-
dige vrijheid van bouwen! Vooral deze ver-
rommeling en bijkomende leegstand op enkele
parken zorgen voor een gespannen en desolate
sfeer! Voor de (recreatie) woningen zal wel de
randvoorwaarde moeten gelden dat alleen de
maximale (goot)hoogte van ca 2,50 /3.00 me-
ter en ook een nokhoogte van max 4.00 /5.00
meter zal worden nagestreefd. Voorkomen
moet worden dat in de kap een verblijfsver-
dieping kan ontstaan. De mogelijkheid van een
terug liggende rooilijn ten opzichte van de per-
ceelgrens kan ervoor zorgen dat de profielen
tussen de kavels meer ruimte krijgen en voor-
komen kan worden dat gesloten vlakken van de
bebouwing direct aan de weg komen te liggen.
De haalbaarheid van een dergelijke maatregel
zal per park onderzocht moeten worden.
43

44
[ Westbroekse Binnenweg ]
[ Parkeerproblemen ]

4.2. Verkeer
De Westbroekse Binnenweg vormt de gebieds-
ontsluitingsweg voor de parken met een lan-
delijk karakter dwz. een smal profiel; een
combinatie van fiets-en autoverkeer in beide
richtingen met aan een zijde afwisselend
langsparkeren. De weg wordt in toenemende
mate overbelast door een tekort aan vooral
parkeerplaatsen voor bezoekers van de par-
ken en een beperkte capaciteit op de terrei-
nen zelf.
Als eerste zal voor dit probleem een oplossing
gevonden moeten worden binnen de eigen
grenzen van de parken. Van uit het beeld voor
de landschappelijke kwaliteiten van het “lint”
en de veengronden ligt eveneens de richtlijn
dit beeld zomin mogelijk te verstoren door
parkeervoorzieningen. Aangezien de grens
van openbaar en privé bij de “poort” van de
parken ligt, geldt dat de ontsluitingen op de
parken niet aan het PVE voor de inrichting van
de openbare ruimte van de Gemeente Maars-
sen moeten voldoen. Wel zal aan de veilig-
heidseisen moeten worden voldaan.
De parken worden in de bestaande situatie
in de meeste gevallen ontsloten door mid-
del van een enkelvoudige aansluiting op de
Westbroekse Binnenweg. Het is vanuit veilig-
heid en bereikbaarheid wenselijk een tweede
ontsluitings mogelijkheid te hebben. Dit kan
enerzijds bereikt worden door een extra ont-
sluiting te maken en anderzijds indien moge-
lijk, de parken onderling met elkaar te ver-
binden. In het laatste geval wordt voorkomen
dat extra aansluitingen op de Westbroekse
Binnenweg gemaakt worden.
In alle parken met uitzondering van het park
Berkenhof functioneren de bestaande ontslui-
tingen als “erftoegangswegen” met een 15
km regiem. De ontsluitingen op de Berkenhof
zijn als halfverharding (grind) uitgevoerd en
niet direct toegankelijk voor autoverkeer van
bewoners en bezoekers. De consequentie van
de transformatie zal zijn dat ook de profielen
in de parken aangepast dienen te worden. In
verband met bereikbaarheid van bijvoorbeeld;
brandweer, ziekenwagen, taxi en mogelijk een
45

46
[ Erftoegangsweg ]
[ halfverharding op auto-luw park ]
[ bereikbaarheid hulpdiensten ? ]
verhuiswagen etc., zullen (in en uit)draaicir-
kels en rijbaan breedtes naar de (gemeente-
lijke)normen moeten worden aangepast. In de
meeste parken zijn inmiddels aanpassingen
met betrekking tot veiligheid en bereikbaar-
heid van de brandweer uitgevoerd.
4.3. Parkeren
In de huidige situatie wordt voor de bewoners
en een deel van de bezoekers op verschillende
wijze geparkeerd binnen de parken;
- op eigen erf, haaks en langs parkeren
grenzend aan de ontsluitingen (de Veen-
hoeve, de Molenpolder)
- parkeerkoffers tussen de percelen (de
Veenhoeve)
- centraal gemeenschappelijk parkeer-
terrein bij de entree (Berkenhof, de
Vierhoeve, de Kleihoeve en Zwaluwpark)
Indien niet geparkeerd kan of mag worden op
de parken wordt uitgeweken naar de West-
broekse Binnenweg. Dit leidt tot ongewenste

situaties omdat het profiel van de weg hier
niet op berekend is. Af gezien van de capaci-
teit, is het voor de beeldkwaliteit een onge-
wenste situatie. Bij de transformatie van de
parken zal dit punt van overlast zwaar moe-
ten meewegen.
De randvoorwaarden ten aanzien van het be-
zoekers parkeren zal als volgt luiden; het be-
zoekers parkeren dient op de eigen gronden
van de parken gerealiseerd te worden en niet
op de openbare weg.
Uitgaande van een parkeernorm voor goed-
kope woningen in niet stedelijk gebied / rest
volgens de ASVV / CROW-norm van gemiddeld
1,6 parkeerplaatsen per woning zal dit bij de
huidige aantallen woningen (ca 390) leiden tot
ca 624 parkeerplaatsen. Door het toepassen
van het stappenplan zullen er echter minder
woningen overblijven waardoor ook het aan-
tal benodigde parkeerplaatsen in verhouding
zal afnemen. Dit heeft tot direct gevolg dat er
een ruimtebeslag op de kavels of op gemeen-
[ Parkeren op voorterrein ]
[ Parkeerkoffers met groene rand ]
[ parkeeroplossing eigen erf ]
47

48
[ aanleg van brandkranen mbt de veiligheid]
[ verruimen boogstralen tbv bereikbaarheid]
[ tweede (calamiteiten) ontsluiting]
schappelijke ruimte van de parken komt. De
genoemde norm is echter aan de lage kant.
Indien in de toekomst sprake is van een vol-
waardig woongebied kan het wenselijk zijn om
de norm bij te stellen 2 parkeerplaatsen per
woning. Het gemiddelde ruimtebeslag voor
een parkeerplaats bedraagt minimaal ca 12
m2 op eigen erf en 25 m2 in openbaar gebied.
(inclusief verharding voor de bereikbaarheid)
In de stedenbouwkundige ruimtelijk afweging
zullen de gemiddelde kavels in de eerste stap
minimaal ca 150 m2 bedragen. In het voor-
stel mag maximaal 50% van de kavel bebouwd
worden, daarmee komt de resterende tuin/
erf ruimte op minimaal 75 m2, waarvan 20 m2
parkeren op eigen erf is.
Een andere optie is het parkeren van de be-
woners en een deel van de bezoekers te situ-
eren in parkeerkoffers tussen de percelen in.
Het resterende bezoekers parkeren dient bij
de entree van de parken geregeld te zijn. Qua
beeld levert dit geen auto’s op de voorerven
op maar in groene kamers geïntegreerd in de
kavelstructuur.

4.4. Veiligheid
De bereikbaarheid voor calamiteitenverkeer
moet binnen de huidige ontsluitingsstruc-
tuur mogelijk gemaakt worden. Dat zal in
vele gevallen ten kosten gaan van de kavels
in verband met mogelijk verbreden van het
wegprofiel en ten gevolgen van draaicirkels.
De werkzaamheden om deze aanpassingen
uit te voeren zijn grotendeels afgerond;
plaatsen van brandkranen en hoeken van de
kavels afsnuiten in verband met de draaicir-
kels. Tevens zullen de parken bij voorkeur
een tweede(calamiteiten) ontsluiting of een
onderlinge verbinding tussen de aangren-
zende parken moeten hebben. Aangezien een
tweede ontsluiting ingrijpende gevolgen zal
hebben, dient dit een onderdeel te zijn van
de herstructurering van de kavels.
4.5. Kabels en Leidingen
Een belangrijk aandachtspunt is het verloop
van de kabels en leidingen voor alle zeven re-
creatieparken.
[ Elementenverharding ]
[ Smal profiel ]
[ Ontsluiting ‘binnenkavels’ ]
49

Aangenomen wordt dat in de huidige situatie
de aansluitingen voor de recreatie woningen
met de Nutsbedrijven centraal geregeld zijn
via een hoofdaansluiting aan de Westbroekse
Binnenweg en de woningen door verdeelkas-
ten van elektriciteit worden voorzien. De
nieuwe situatie kan met zich mee brengen
dat er individuele huisaansluitingen vereist/
verlangd worden. In dat geval zullen er vanuit
de Nutsbedrijven eisen gesteld worden aan de
voorzieningen voor kabels en leidingen. In het
profiel van de weg zal een leidingzone moge-
lijk moeten zijn en wellicht dat er met ele-
menten verharding gewerkt moet worden ipv
asfalt. Dat kan betekenen dat voor sommige
situaties het profiel verbreedt dient te wor-
den, afhankelijk hoe de insteek is ten aanzien
van de huisaansluitingen.
In vergelijking met moderne recreatie parken
met een gemiddelde dichtheid van ca. 18 tot
20 woningen per hectare, is de woondichtheid
op sommige recreatieparken bijna het dub-
bele daarvan. Met de name de dichtheid van
de parken zal bij intensieve en permanente
bewoning leiden tot ongewenste situaties.
Om die reden wordt geadviseerd de dichtheid
van de parken terug te brengen naar een la-
gere dichtheid.
Niet alleen de dichtheid moet omlaag. Een
aantal parken kent een relatief lage dicht-
heid, door de relatief grote kavels. Op die
parken kan desondanks een kwaliteitsverbe-
tering plaatsvinden waarbij met name gekek-
en dient te worden naar het parkeren, de
groenvoorziening en openbare ruimte en de
wijze waarop het park ontsloten is.
Vanuit de bestaande situatie zal allereerst
naar een minimale uitgangssituatie moeten
worden gewerkt. De kavelafmetingen spelen
daarbij een belangrijke rol. De kleinere kavels
van minder dan 150 m2 (ca. 7,9 % van het to-
taal) zullen getransformeerd moeten worden
naar kavels van minimaal 150 m2.
51

52
[ Stappenplan voor transformatie: minimale kavelgrootte, maximale bebouwing en de “POG”
Bestaande situatie Stap 1
Minimale situatie
Recreatiepark
Legenda
p
O
G
150m 2
50%
>150m 2
50%
Parkeeren norm 1,6 (gemiddeld)
(Calamiteiten) ontsluiting
Groen (5 tot 8%) + speelplek
Kavels minimale afmetingen
maximaal percentage bebouwingsoppervlak
Stap 2
Midden situatie
Stap 3
Maximale situatie
>200m P OG P OG P OG
2
>250m2 50%
50%

5. Transformatie in stappen
In eerste instantie worden eisen gesteld op
basis waarvan de transformatie van recreatie-
terrein naar woonwijk mogelijk is. In deze
minimale situatie dient ten minste te worden
voldaan aan:
•
•
•
•
•
•
de parken (chalets) dienen zich achter
de lintbebouwing aan de Westbroekse
Binnenweg terug te trekken. Aan het lint
kunnen groenvoorzieningen, eventueel
met parkeren, worden gesitueerd.
een minimale kaveloppervlakte van
150m2
een maximaal bebouwingspercentage
van 50% (inclusief mogelijkheden voor
vergunningvrije bouwwerken)
een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen
per woning.
5 tot 8% groenvoorzieningen, waaronder
speelplekken
Ontsluiting van het park door middel
van een tweede, secundaire ontsluiting
Om te voorkomen dat de nieuwe kavels vol-
ledig bebouwd zullen worden zal slechts 50%
bebouwd mogen worden, inclusief het ver-
gunningsvrij bouwen. De ruimtelijke kwaliteit
blijft daardoor gewaarborgd; meer transpa-
rantie tussen de kavels,meer evenwichtigheid
in de dichtheden van de verschillende kavels
en meer ruimte voor de continuering van de
aanwezige groenstructuur.
Daarnaast dient te worden voldaan aan mini-
male eisen ten aanzien van parkeren (P), ont-
sluiting (O) en groen (G); de ‘POG’. Uiteraard
dienen, naast deze ruimtelijke aspecten, za-
ken als (brand-) veiligheid, kabels en leidin-
gen etc. op orde te zijn en dienen de bouw-
werken te voldoen aan de technische eisen uit
het bouwbesluit.
53

Deze minimale basis-eis kan voor de verschil-
lende parken een andere opgave inhouden.
Waar op sommige parken de kavels (vrijwel)
niet kleiner zijn dan 150 m2 zal wellicht een
investering in groen of parkeren nodig zijn.
Op andere parken zal het parkeren en groen
wellicht een gevolg zijn op het herschikken
van kavels.
Van minimaal naar maximaal
De minimale kavelgrootte van 150 m2 is
slechts een basismaat. Mede gelet op de hui-
dige gemiddelde kavelgrootte 240 m2 is het
wenselijk om in stappen toe te werken naar
een kavel van 200 m2 of 250 m2. Dit zal ener-
zijds niet voor ieder park haalbaar zijn en
anderzijds voor sommige parken een noodza-
kelijke stap zijn om te kunnen voldoen aan de
parkeernorm en/of maximale bebouwingseis.
55

6. Uitvoering
Deze studie naar de ruitmelijke kwaliteit
van de recreatieparken aan de Westbroekse
Binnenweg is tot stand gekomen om rand-
voorwaarden te formuleren waarbinnen een
transformatie van recreatiepark tot woonwijk
mogelijk is.
Bij de inventarisatie en analyse van de ver-
schillende parken is gebleken dat ieder park
met eigen specifieke problemen kampt. Het
verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is
op alle parken noodzakelijk om de gewenste
transformatie tot woonomgeving te kunnen
doorvoeren. Die verbeterslag zal in vrijwel
alle gevallen ten koste gaan van enkele ka-
vels. Of het nu om (te) kleine kavels gaat, het
oplossen van het parkeerprobleem of het toe-
voegen van groenvoorzieningen.
Op een aantal parken is de gewenste transfor-
matie reeds in gang gezet. Dit is onder meer
het geval op de Veenhoeve (parkeren) het
Zwaluwpark (2 kleine kavels samengevoegd
tot één grote kavel) en de Vierhoeve (combi-
natie van maatregelen). Daarnaast wordt op
alle parken gewerkt aan maatregelen met be-
trekking tot ontsluiting en brandveiligheid.
De minimale eisen zoals gesteld in het vorige
hoofdstuk zullen worden opgenomen in het
(ontwerp-) bestemmingsplan Maarsseveense
Plassen. Of een park voldoet aan de eisen, zal
inzichtelijk gemaakt moeten worden in een
verkavelings- of inrichtingsplan waarbij voor
ieder park de situatie nauwkeurig zal moeten
worden vastgelegd. In dat kader zal een nieu-
we inventarisatie van kavels en oppervlaktes
moeten plaatsvinden, zodat getoetst kan wor-
den aan de opgenomen randvoorwaarden.
Indien de parken voldoen aan deze ruimtelijke
eisen én voldoen aan de technische randvoor-
waaden van de betrokken instanties, kan met
een wijzigingsbevoegdheid medewerking wor-
den verleend aan een bestemmingswijziging.
57