Wanneer heeft een huurder 'hoofdverblijf' in het ... - Dirkzwager

Huurrecht
Denise Staring-Sauer
Dirkzwager advocaten & notarissen
Wanneer heeft een
huurder ‘hoofdverblijf’
in het gehuurde?
Zoals een contractuele exploitatieverplichting
voor de verhuurder van bedrijfsruimte
van belang is, zo is het
voor een verhuurder van woonruimte
van belang dat zijn huurder hoofdverblijf
in het gehuurde heeft. Dit geldt
met name voor woningcorporaties
met een schaarste aan sociale huurwoningen.
De verplichting om in het
gehuurde hoofdverblijf te houden kan
voorkomen dat het gehuurde door
76
de huurder (illegaal) wordt onderverhuurd
of wordt verwaarloosd of ten
prooi valt aan krakers. Wanneer is nu
sprake van ‘hoofdverblijf’ in een
huurwoning? Waar liggen de grenzen
aan dit begrip? Hieronder is aan de
hand van jurisprudentie een toetsingskader
gemaakt waarmee kan worden
bepaald of er al dan niet sprake is van
hoofdverblijf. Verder wordt aandacht
besteed aan bijkomende bewijsproblemen.
Hoofdverblijf
Uit artikel 7:213 BW volgt dat de
huurder verplicht is om zich ten aanzien
van het gehuurde als een goed
huurder te gedragen. Vervolgens bepaalt
artikel 7:214 BW dat de huurder
slechts bevoegd is tot het overeengekomen
gebruik van het gehuurde, althans
tot het gebruik waartoe het gehuurde
naar zijn aard is bestemd. Bij
de huur van woonruimte dient het
gehuurde dus als woonruimte te
worden gebruikt. Toch brengen deze
bepalingen niet met zich dat een
huurder de verplichting heeft om in
het gehuurde hoofdverblijf te hou-
den. 1 Evenmin kan uit deze wettelijke
bepalingen worden afgeleid dat de
huurder verplicht is om het gehuurde
daadwerkelijk te gebruiken. Er bestaat
in beginsel namelijk geen verplichting
van een huurder als crediteur
om zijn vordering tot het hebben
van huurgenot op te eisen. 2 Deze
verplichtingen lijken evenmin uit de
definitie van woonruimte zoals in artikel
7:233 BW is geformuleerd, te
volgen. Verhuurder zal dus contractueel
met de huurder afspraken dienen
te maken over het hebben van
hoofdverblijf en het daadwerkelijk
gebruik van het gehuurde om de
huurder hiertoe te kunnen verplichten.
3 Vrijwel alle woningcorporaties
hebben inmiddels deze verplichtingen
voor de huurder in hun huurovereenkomsten
opgenomen. In oudere
huurovereenkomsten wil een dergelijke
clausule nog wel eens ontbreken.
Een onmiskenbaar gewichtig belang
van een woningcorporatie is dat zij
kan zorgen voor voldoende betaalbare
huurwoningen voor haar doelgroep.
Het verhuren van betaalbare
Vastgoedrecht 2012-3

woningen aan minder draagkrachtigen
vormt de kerntaak en de (statutaire)
doelstelling van een woningcorporatie.
4 Gelet op de grote vraag naar
sociale huurwoningen en de jarenlange
wachttijden voor potentiële huurders,
heeft een corporatie er derhalve
belang bij dat de woningen binnen
haar woningvoorraad ook daadwerkelijk
als hoofdverblijf door de
huurders worden gebruikt. Het onnodig
bezet houden van sociale huurwoningen,
bijvoorbeeld door gebruik
als pied-à-terre, staat haaks op deze
sociale doelstelling.
Gevolgen bij
niet-hoofdverblijf
Tegen huurder die geen hoofdverblijf
heeft in het gehuurde, terwijl hij
hiertoe op grond van de huurovereenkomst
verplicht is, kan een verhuurder
verschillende stappen ondernemen.
In de eerste plaats kan de verhuurder
de huurovereenkomst (in
rechte) opzeggen. Huurovereenkomsten
met betrekking tot woonruimte
worden meestal voor onbepaalde tijd
aangegaan waardoor een opzegging
relatief snel tot een beëindiging van
de huurrelatie kan leiden. De opzegging
kan alsdan worden gegrond op
artikel 7:274 lid 1 onder a BW. De
huurder heeft zich immers niet gedragen
zoals een goed huurder betaamt.
Voor woningcorporaties lijkt het tevens
mogelijk om een dringend eigen
gebruik ex artikel 7:274 lid 1 onder c
BW als grondslag voor de opzegging
aan te voeren. Daarnaast zal de huurder
in strijd (kunnen) handelen met
zijn contractuele verplichting. Een
dergelijke tekortkoming zou een
ontbinding van de huurovereenkomst
kunnen rechtvaardigen. Voor verhuurders
is het dus van wezenlijk belang
of een bepaalde woonsituatie al dan
niet als ‘hoofdverblijf’ heeft te gelden.
Overigens lijkt het niet zover te gaan
dat het niet hebben van hoofdverblijf
in een huurwoning in de weg staat
aan een beroep op huurbescherming.
Maar om in aanmerking te komen
voor huurbescherming lijken ‘woonbelangen’
toch weer vereist te zijn.
Over dit onderwerp bestaat echter de
nodige discussie. 5
Jurisprudentie
Het begrip hoofdverblijf komt in de
wet op een aantal plaatsen terug, maar
is als zodanig niet nader in de wet
gedefinieerd. Vaak is het begrip
Vastgoedrecht 2012-3
evenmin in de huurovereenkomst
gedefinieerd. Toch zijn er genoeg
grensgevallen waarin niet duidelijk is
of nu wel of niet sprake is van
hoofdverblijf. Meer duidelijkheid is
dus wenselijk. Aan de hand van de
onderstaande meest actuele en relevante
jurisprudentie kunnen evenwel
aanknopingspunten worden gedestilleerd.
De Rechtbank Arnhem bepaalde in
haar vonnis van 5 november 2011 dat
huurders geen hoofdverblijf in de
woning hebben. 6 Huurders huurden
sinds 1974 een woning van een woningcorporatie.
In verband met hun
baan op een camping zijn zij echter
al negen jaar woonachtig in een stacaravan
op de camping waar zij werken.
De rechtbank overweegt ten aanzien
van het hoofdverblijf dat de omstandigheden
dat huurders twee keer per
week in de woning komen om op te
ruimen en om de woning te onderhouden
zonder te overnachten, op het
adres van de huurwoning ingeschreven
staan en de post daar ontvangen,
onvoldoende zijn om aan te nemen
dat zij aldus hun hoofdverblijf in de
woning hebben. De belangrijkste
omstandigheid om te bepalen of
huurders hun hoofdverblijf in de
woning hebben, is volgens de rechtbank
namelijk of zij regelmatig
’s nachts in de woning slapen. Hieraan
is niet voldaan zodat huurders
geen hoofdverblijf in de woning
houden. De huurders verweren zich
nog door een vergelijking te maken
met internationale chauffeurs en defensiepersoneel.
Deze vergelijking
gaat volgens de rechtbank echter niet
op. Genoemde beroepsbeoefenaren
verlaten tijdelijk hun woning in verband
met hun werkzaamheden met
de bedoeling om er weer terug te keren
als de rit, vaart respectievelijk
uitzending geëindigd is. Daarvan is
geen sprake.
In hoger beroep worden door het
Hof Arnhem geen relevante overwegingen
meer gegeven met betrekking
tot de kwalificatie als hoofdverblijf. 7
Het hof concludeert echter dat huurders
op grond van de huurovereenkomst
geen verplichting hebben om
in het gehuurde hoofdverblijf te hebben
nu een contractuele bepaling
dienaangaande ontbreekt. Het hof
bevestigt nogmaals dat de verplichting
ook niet uit de wet voortvloeit.
Huurrecht
Uiteindelijk wordt de ontbinding van
de huurovereenkomst wel toegewezen
op grond van slecht huurderschap.
Huurders hebben onvoldoende
rekening gehouden met de gerechtvaardigde
belangen van de woningstichting
om voldoende woningen
beschikbaar te stellen voor haar
doelgroep.
In een zaak bij de Rechtbank Amsterdam
staat in de huurovereenkomst
wel de verplichting voor de huurder
om in het gehuurde hoofdverblijf te
maken en te houden, maar geen verplichting
voor de huurder om het gehuurde
daadwerkelijk en geheel te
gebruiken. 8 Dit staat aan een ontbinding
van de huurovereenkomst met
een huurder die reeds vijf jaar in detentie
zit in de weg. De rechtbank
komt tot het oordeel dat gezien het
onvrijwillige karakter van het verblijf
van de huurder elders, niet kan worden
geoordeeld dat huurder een andere
plaats dan het gehuurde tot zijn
hoofdverblijf heeft gemaakt. Huurder
handelt niet in strijd met zijn verplichtingen
uit de huurovereenkomst.
Opmerkelijk is dat de rechter hier de
feitelijke verblijfplaats van de huurder
niet doorslaggevend acht voor de
kwalificatie als hoofdverblijf. De
Rechtbank Middelburg geeft een
heldere overweging met betrekking
tot de kwalificatie als hoofdverblijf. 9
Van belang is waar iemand werkelijk
woont met zijn gezin, waar hij de zetel
van zijn fortuin heeft, zijn zaken
behartigt, zijn goederen en eigendommen
beheert. Daarbij is de plaats waar
iemand regelmatig ’s nachts slaapt van
grote betekenis.
In een zaak bij de Rechtbank Amsterdam
gebruikt de huurder zijn woning
in Amsterdam enkel doordeweeks in
verband met zijn baan in de Randstad.
10 In de vakanties, weekenden en
indien de werkzaamheden het toelaten,
verblijft hij in de provincie bij
zijn gezin. De rechtbank overweegt
dat huurder zich, gelet op diens sterke
uiteenlopen van werken en wonen,
op een dubbel hoofdverblijf kan beroepen.
In een andere zaak bij de Rechtbank
Amsterdam is in de huurovereenkomst
eveneens een verplichting tot
het hebben van hoofdverblijf in het
gehuurde opgenomen. 11 Huurder
heeft de huurwoning op internet te
77

Huurrecht
huur aangeboden. De woningstichting
vordert ontruiming. De rechtbank
overweegt echter dat nu de woning
nog niet daadwerkelijk is onderverhuurd,
niet kan worden vastgesteld
dat huurder in strijd heeft gehandeld
met de regels betreffende het
hoofdverblijf en onderverhuur. De
rechtbank acht echter wel voldoende
aannemelijk dat huurder in strijd
heeft gehandeld met de geest van de
huurovereenkomst en zich derhalve
niet als een goed huurder heeft gedragen.
In een zaak bij de Rechtbank Haarlem
verblijft een huurder enkele weken
per jaar in het gehuurde omdat
hij internationaal vertegenwoordiger
is en zijn gezin in het buitenland
woont. 12 Woningstichting Ymere
vordert ontruiming omdat huurder
geen hoofdverblijf in het gehuurde
houdt. In de huurovereenkomst is
echter geen verplichting tot het hebben
van hoofdverblijf opgenomen.
De rechter overweegt ook hier dat uit
geen enkele wettelijke bepaling, ook
niet uit artikel 7:213 BW, volgt dat
een huurder de verplichting heeft in
het gehuurde zijn hoofdverblijf te
houden. De kantonrechter acht ook
aannemelijk dat de huurder de woning
niet zo intensief gebruikt als de
gemiddelde huurder van woonruimte
dat doet, omdat hij reist ten behoeve
van zijn werk en ook regelmatig bij
zijn gezin buiten Nederland zal verblijven.
De huurder heeft echter voldoende
onderbouwd dat hij de woning
wel gebruikt. De woning is gemeubileerd.
De cv-ketel functioneert
kennelijk. Er wordt energie verbruikt
in de woning. Ymere heeft voorts
onvoldoende feiten gesteld op grond
waarvan zou kunnen worden aangenomen
dat de huurder geen of onvoldoende
verantwoordelijkheid draagt
voor zijn woning, of dat de beperkte
wijze waarop gedaagde de woning
gebruikt gevolgen heeft voor de
waarde. De vordering tot ontruiming
wordt als ongegrond afgewezen.
Het Hof Amsterdam 13 laat in zijn arrest
van 27 maart 2012 een vonnis van
de rechtbank in stand waarin de
rechtbank tot het oordeel is gekomen
dat een huurder die minimaal zes
maanden per jaar in Marokko verblijft,
geen hoofdverblijf meer heeft
in de sociale huurwoning in Nederland.
Hiermee schendt huurder haar
78
contractuele verplichting en wordt
de vordering tot ontbinding van de
huurovereenkomst van de woningstichting
toegewezen.
Ten slotte heeft de Rechtbank Arnhem
in een vonnis van 23 september
2011 overwogen dat indien de huurder
drie of vier dagen per week in een
huurwoning verblijft, zij aldaar geen
hoofdverblijf heeft. 14
Bewijslast
De verhuurder die de huurovereenkomst
wil beëindigen omdat de
huurder niet (langer) zijn hoofdverblijf
in het gehuurde heeft, zal aannemelijk
moeten maken dat huurder
geen hoofdverblijf in het gehuurde
houdt (artikel 150 Rv). Daarbij kan
de verhuurder gebruik maken van
systematische opsporingsmethoden,
zoals Bureau Zoeklicht of speciale
opsporingsteams. Verhuurder kan
echter niet ongelimiteerd te werk
gaan bij het vergaren van bewijs. Het
Hof ’s-Gravenhage overweegt dat het
onderzoek naar het hoofdverblijf van
de huurder zoals door de woningstichting
is uitgevoerd, met onaangekondigde
huisbezoeken, inbreuk kan
maken op de persoonlijke levenssfeer
van de huurder en daardoor strijdig
is aan artikel 8 EVRM. 15 In die zaak
werd door een dergelijk opsporingsteam
‘onder druk’ de woning binnengetreden.
Het hof oordeelt dat een
dergelijke handelswijze inbreuk
maakt op het huisrecht en laat het
bewijs van het onaangekondigde
huisbezoek buiten beschouwing.
Ook een bepaling die de bewijslast
tot het hebben van het hoofdverblijf
bij de huurder legt, en daarmee een
omkering van de bewijslast bewerkstelligt,
is onredelijk bezwarend en
dus vernietigbaar, aldus de voorzieningenrechter
van de Rechtbank
Amsterdam. 16 Anderzijds komt de
Rechtbank Rotterdam 17 tot het oordeel
dat het voor een huurder gemakkelijker
te bewijzen is dat hij wel
hoofdverblijf in het gehuurde houdt,
dan voor verhuurder om te bewijzen
dat huurder daar géén hoofdverblijf
heeft. De huurder wordt met nadere
bewijslevering belast omdat van hem
geacht moet worden dat hij beter
weet wat zich afspeelt in het gehuurde
dan de verhuurder. Deze gedachtegang
zien we tevens terug in de
Kamerstukken hieromtrent waarin
de toenmalige minister tot eenzelfde
oordeel komt. 18 Daarbij wordt het
belang voor een woningstichting bij
een redelijke verdeling van haar woningbestand
nogmaals benadrukt. 19
Conclusie
Uit de jurisprudentie kunnen de navolgende
factoren worden gedestilleerd
die van belang kunnen zijn bij
de kwalificatie als ‘hoofdverblijf’:
1. feitelijke aanwezigheid van de
huurder (duur en frequentie);
2. uittreksel gemeentelijke basisadministratie;
3. ‘zetel van fortuin’ (Waar behartigt
huurder zijn zaken? Waar
beheert huurder zijn eigendommen?);
20
4. plaats waar de huurder de nacht
doorbrengt, alsmede de duur
daarvan; 21
5. intentie, bedoeling van de huurder;
22
6. aanwezigheid van meubilair
en/of mobiel netwerk (internet,
telefoon, televisie);
7. wel/geen ingebruikgeving van
het gehuurde aan derden;
8. Haviltex (bedoeling van partijen
bij het aangaan van de huurovereenkomst);
23
9. (on)vrijwillig verblijf elders (detentie);
24
10. koppeling verplichting tot
hoofdverblijf aan gebruiksverplichting;
25
11. dubbel hoofdverblijf? 26
De vraag of een huurder al dan niet
zijn hoofdverblijf in de gehuurde
woning heeft, kan aan de hand van
deze factoren (in onderlinge samenhang)
worden getoetst. Vaak zal een
schending van de verplichting om in
het gehuurde hoofdverblijf te voeren
ook gepaard gaan met de schending
van het verbod tot onderverhuur of
schendig van de gebruiksplicht. Dergelijke
omstandigheden vergroten de
kans op een succesvolle beëindiging
van de huurovereenkomst voor de
verhuurder.
1.
2.
3.
Hof Arnhem 11 oktober 2011, WR 2012,
14 en Hof Amsterdam 6 juni 2005, WR
2005, 89.
HR 23 december 2005, WR 2006, 26
(concl. A-G J.L.R.A. Huijdecooper).
Vgl. o.a. Ktr. Haarlem 9 september 2008,
Prg. 2008, 206.
Vastgoedrecht 2012-3

4. Hof Arnhem 11 oktober 2011, WR 2012,
14, r.o. 3.9.
5. Zie hieromtrent de literaire discussie
n.a.v. HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495.
6. Ktr. Arnhem 5 november 2011, RVR
2011, 18.
7. Hof Arnhem 11 oktober 2011, WR 2012,
14.
8. Ktr. Amsterdam 31 juli 2008, WR 2009,
19.
9. Ktr. Middelburg 27 september 2004, WR
2005, 89.
10. Ktr. Amsterdam 27 juli 2005, WR 2005,
90.
11. Ktr. Amsterdam 5 juli 2011, LJN
BR0250.
Vastgoedrecht 2012-3
12. Ktr. Haarlem 3 september 2008, Prg.
2008, 206.
13. Hof Amsterdam 27 maart 2012, zaaknr.
200.081.383.
14. Ktr. Nijmegen 23 september 2011,
zaaknr. 747342/ CV EXPL 11-2696/377
BD (n.n.g.).
15. Hof ’s-Gravenhage 30 augustus 2010,
WR 2011, 45.
16. Ktr. Amsterdam 8 juli 2011, LJN
BR3088.
17. Ktr. Rotterdam 19 november 2010, LJN
BQ0438.
18. Kamerstukken I 2002/03, 26 089, nr. 50,
p. 6, nummer 8, onder C.
19. Vgl. ook Hof Amsterdam 27 maart 2012,
zaaknr. 200.081.383.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
Ktr. Middelburg 27 september 2004, WR
2005, 25 a.d.h.v. HR 22 juni 1984, NJ
1984, 766.
Ktr. Middelburg 27 september 2004, WR
2005, 25 a.d.h.v. HR 22 juni 1984, NJ
1984, 766.
Ktr. Arnhem 5 november 2011, RVR
2011, 18.
Ktr. Amsterdam 27 juli 2005, WR 2005,
90.
Ktr. Amsterdam 30 juli 2008, WR 2009,
19.
Ktr. Amsterdam 30 juli 2008, WR 2009,
19.
Ktr. Amsterdam 27 juli 2005, WR 2005,
90.
79