Regelgeving erfpacht en opstal

Erfpacht en opstal – informatie - 1 januari 2013
1. Algemeen
1.1. Erfpacht
1.1.1. Wat houdt het begrip erfpacht in?
ERFPACHT EN OPSTAL
Overeenkomsten betreffende het recht van erfpacht worden geregeld door de Wet van 10 januari
1824 over het recht van erfpacht. Uitgezonderd de in de wet bepaalde minimum- en maximumtermijn
mogen partijen afwijken van de in de wet bepaalde regeling (suppletief recht), waardoor het
onderscheid met huur soms moeilijk te maken is. Het wezen van de erfpacht moet steeds behouden
blijven.
Erfpacht is
- een tijdelijk zakelijk recht (Erfpacht verbrokkelt het eigendomsrecht: verlies van het
recht op gebruik en op de vruchten, bevrijdt van het uitvoeren van herstellingen, enkel
soort naakte eigendom. Recht gaat over op de erfgenamen.)
- waarbij een persoon gedurende een periode van minstens 27 jaar en
maximum 99 jaar (duur is van openbare orde. Gevolgen:
Minder dan 27 jaar, is huur. Ook wanneer duur langer is dan 27 jaar maar de
overeenkomst opzegbaar is vóór 27 jaar via bijv. een aankoopoptie.
Meer dan 99 jaar, wordt herleid tot 99 jaar. Ook wanneer ze verlengbaar is en de
totale duur meer bedraagt dan 99 jaar, wordt dit herleid tot 99 jaar.
Nadien is het nog een louter gedogen, dat onmiddellijk kan stopgezet worden na
opzegging).
- het volle genotsrecht krijgt (zoals een eigenaar, tast het eigendomsrecht aan op de
meest ingrijpende wijze, enkel waarde mag niet verminderd worden)
- over een onroerend goed dat aan de ander toebehoort (zowel bebouwde als
onbebouwde percelen, als gebouwen alleen of gedeelten van een gebouw, de boven- of
ondergrond)
- onder de verplichting aan de erfverpachter een jaarlijkse vergoeding in
geld of in natura (canon of cijns) te betalen (is een essentieel bestanddeel, de
hoegrootheid op zich is niet essentieel, canon kan aan index gekoppeld worden, bij
wanbetaling mogelijkheid tot ontbinding).
1.1.2. Gevolgen van het vestigen van een erfpachtrecht
• rechten van de erfpachter.
De erfpachter kan van het goed genieten zoals een eigenaar op voorwaarde dat hij de waarde van
het goed niet vermindert. Zo kan hij de bestemming veranderen; hij kan het goed in huur of in
pacht geven voor de duur van de erfpacht; de erfpachter heeft de jacht- en visrechten en hij mag
bouwen en beplanten, hij geniet van het recht van natrekking tijdens de duur van het
erfpachtrecht.
De erfpachter mag het onroerend goed, voorwerp van de erfpacht, niet vervreemden of
hypothekeren vermits hij geen eigenaar is, wel de opstallen die hem toebehoren. Het
erfpachtrecht zelf mag wel vervreemd worden voor de duur van de overeenkomst; het kan met
een hypotheek of met andere rechten (huur, vruchtgebruik, .) belast worden.
Dit alles geldt voor zover er niet contractueel van afgeweken wordt.
• plichten van de erfpachter.
1
1

Erfpacht en opstal – informatie - 1 januari 2013
Hij moet de canon betalen. Dit kan zowel een symbolische vergoeding als de reële geïndexeerde
huurwaarde zijn.
De erfpachter moet het goed onderhouden en de gewone herstellingen doen (zie artikel 605 BW).
Wie de grove herstellingen moet doen, is niet geregeld in de wet. De erfverpachter moet deze
wettelijk ook niet doen. Bijgevolg moet dit contractueel geregeld worden, namelijk wat grove
herstellingen zijn en wie ze moet doen.
De erfpachter mag de waarde van de grond niet verminderen, bijv. verjaring erfdienstbaarheden
vermijden. Hij mag het erf verbeteren. Bij werkelijke beschadiging, kan de erfpachter vervallen
verklaard worden en kan er schadevergoeding gevraagd worden.
De erfpachter moet alle belastingen betalen.
• rechten van de erfverpachter
Hij blijft juridisch eigenaar maar zijn rechten zijn beperkt tot die van een blote eigenaar. Hij heeft
geen genotsrechten.
De erfverpachter heeft recht op een vergoeding (‘jaarlijkse pacht’ of ‘canon’ genoemd).
Hij kan het onroerend goed vervreemden en het met hypotheek bezwaren mits inachtname van de
rechten van de erfpachter.
Bij het einde van de erfpacht kan hij schadevergoeding vragen aan de erfpachter wegens slecht
onderhoud of verlies van rechten. Volgens de rechtspraak kan deze vordering ook reeds ingesteld
worden wanneer het verlies of de beschadiging zich voordoen. Dit geldt enkel voor de in erfpacht
gegeven goederen en voor de verplichte bebouwingen en beplantingen.
• plichten van de erfverpachter
Hij moet de erfpachter enkel het genot van het onroerend goed laten (geen herstellingen doen en
geen belastingen betalen).
1.1.3. Bewijs van het erfpachtrecht
Tussen partijen volstaat een onderhandse overeenkomst.
Om tegenstelbaar te zijn aan derden, moet de erfpachter de akte laten overschrijven op het
hypotheekkantoor.
1.1.4. Einde van de erfpachtovereenkomst
• volgens de wet
Door vermenging wanneer erfverpachter en erfpachter dezelfde worden. De rechten van derden
(bijv. hypothecaire schuldeisers) blijven.
Door het volledig tenietgaan van het goed bijv. ingevolge onteigening. De erfpachter krijgt dan een
vergoeding waarop de rechten van derden kunnen uitgeoefend worden (netto-inkomsten x duur
erfpacht).
Door de dertigjarige verjaring ingevolge niet-uitoefening.
2
2

Erfpacht en opstal – informatie - 1 januari 2013
Door het verstrijken van de contractueel bepaalde termijn. Stilzwijgende hernieuwing kan niet, er
ontstaat enkel een louter gedogen waaraan door opzegging een einde kan gemaakt worden, tenzij
contractueel anders overeengekomen werd.
Door vervallenverklaring door de rechter wegens misbruik ingevolge merkelijke schade of grovelijk
misbruik. Dit geldt niet voor het betalen van de vergoeding (‘jaarlijkse pacht’ of ‘canon’), tenzij
hiervan in de overeenkomst afgeweken werd.
• volgens het gemeen recht
Door ontbinding, vernietiging of verbreking van de erfpacht. Rechten van derden blijven
onaangetast. Dit kan
ofwel conventioneel overeengekomen worden (moet eveneens een authentieke akte zijn)
ofwel ingevolge een stilzwijgend ontbindend beding (rechtsleer is het hierover niet eens)
ofwel ingevolge een uitdrukkelijk ontbindend beding in de overeenkomst.
Door eenzijdige afstand voor zover dit contractueel voorzien is. Ook hier blijven de rechten van
derden behouden.
• Gevolgen van de beëindiging van het erfpachtrecht.
Wanneer de overeenkomst de erfpachter de verplichting oplegde gebouwen op te richten of te
beplanten, dan mag de erfpachter deze niet wegnemen en komen zij toe aan de erfverpachter
zonder vergoeding. De erfverpachter mag ook de afbraak eisen.
Wanneer de opstallen vrijwillig door de erfpachter opgericht werden of wanneer hij er voor betaald
heeft bij de aanvang, dan mag de erfpachter deze ofwel afbreken mits herstel van de grond in zijn
oorspronkelijk toestand ofwel gaan zij kosteloos naar de erfverpachter ingevolge natrekking.
Partijen kunnen anders overeenkomen.
De erfverpachter heeft ook een vordering tot vergoeding van de schade veroorzaakt door gebrek
aan onderhoud of schuldig verlies van rechten door de erfpachter.
1.2. Opstal
1.2.1. Wat houdt het begrip opstal in?
Overeenkomsten betreffende het recht van opstal worden geregeld door de Wet van 10 januari 1824
op het recht van opstal. Uitgezonderd de in de wet bepaalde maximumtermijn van 50 jaar behoudens
verlenging, mogen partijen afwijken van de in de wet bepaalde regeling (suppletief recht). Het wezen
van het opstalrecht moet echter alleszins behouden blijven.
Het recht van opstal is
- een tijdelijk onroerend zakelijk recht (Opstal verbrokkelt het eigendomsrecht.
Dit wordt horizontaal gesplitst. De opstaller is eigenaar van de opstallen. De
opstalgever is eigenaar van de grond. Het is een afwijking op het recht van
natrekking.)
- waarbij een persoon gedurende maximum 50 jaar (duur is van openbare
orde. Gevolgen:
Meer dan 50 jaar, opstal wordt herleid tot 50 jaar.
Behorend bij erfpacht, pacht of erfdienstbaarheid van meer dan 50 jaar,
opstalrecht wordt niet herleid.
Geen minimum termijn.
Recht kan hernieuwd worden na verstrijken van de termijn, bijv. 2 periodes van 50
jaar, kan stilzwijgend als er intentioneel element aanwezig is, hernieuwing moet
ondubbelzinnig zijn.
3
3

Erfpacht en opstal – informatie - 1 januari 2013
- gebouwen (niet met de bedoeling van restauratie of verbetering; opstallen mogen
zowel in de grond zijn bijv. ondergrondse parking als boven de grond
bijvb.kabelspoor), werken of beplantingen (bomen, haag) mag oprichten.
Deze mogen ook reeds opgericht, uitgevoerd of beplant zijn.
- op andermans grond (het is een afwijking op de natrekking; dit betekent dat
afstand doen van het recht van natrekking resulteert in het verlenen van een
opstalrecht)
- zowel ten bezwarende titel als om niet.
Volgens bepaalde rechtspraak en de rechtsleer kan er ook een opstalrecht gevestigd worden op
gebouwen opgericht op het openbaar domein.
1.2.2. Gevolgen van het vestigen van een opstalrecht
• rechten van de opstalhouder.
Hij mag opstallen oprichten op voorwaarde dat hij de nodige vergunningen heeft. Hij heeft recht op
de opbrengsten van de opstallen, op de huur ed. Hij heeft geen genotsrechten op de grond of
ondergrond tenzij om er gebouwen, werken of beplantingen op aan te brengen.
Indien gans de bodem met een opstalrecht bezwaard is, heeft hij volgens de rechtsleer evenwel
ook de jacht- en visrechten.
Hij mag gebouwen, werken, beplantingen gedurende de termijn van het opstalrecht vervreemden
of met hypotheek bezwaren wanneer hij de opstallen zelf opgericht heeft of ervoor betaald heeft.
De opstalhouder mag steeds het opstalrecht vervreemden of met hypotheek bezwaren.
Het recht wordt overgedragen op de erfgenamen.
Dit alles geldt voor zover er niet contractueel van afgeweken wordt.
• plichten van de opstalhouder.
Hij moet de vergoeding betalen indien de opstalovereenkomst onder bezwarende titel afgesloten
werd. De vergoeding kan gekoppeld worden aan de consumptie-index, maar ook aan de
gezondheidsindex. Partijen komen best overeen aan welke index de vergoeding wordt gekoppeld.
Als de overeenkomst verwijst naar artikel 1728bis van het burgerlijk wetboek, wordt de
gezondheidsindex bedoeld 1 .
De opstalhouder moet alle belastingen betalen, ook de onroerende voorheffing.
Hij moet de rechten van de eigenaar op de grond eerbiedigen.
De bestaande opstallen waarvoor de opstalhouder geen vergoeding betaald heeft bij de aanvang
van de overeenkomst, moet hij onderhouden en herstellen. Meestal wordt aanvaard dat hij enkel
de gewone herstellingen moet doen. Wie de grove herstellingen moet doen, is niet geregeld in de
wet. De opstalgever moet deze wettelijk ook niet doen. Bijgevolg wordt dit best contractueel
geregeld. Wanneer de opstalhouder zelf de gebouwen, werken en beplantingen opgericht of
aangekocht heeft, is hij niet verplicht ze te onderhouden of te herstellen, tenzij contractueel anders
bedongen werd.
• rechten van de opstalgever.
1 Zie in dat verband: Koninklijke federatie van het Belgisch Notariaat, ‘Zakelijke rechten en
fiscaliteit’, Maklu, Antwerpen, 2004.
4
4

Erfpacht en opstal – informatie - 1 januari 2013
Hij behoudt zijn eigendomsrechten op de grond en de ondergrond op voorwaarde dat hij bij de
uitoefening ervan geen schade berokkent aan de opstalhouder.
Hij heeft recht op de vergoeding wanneer de opstalovereenkomst tegen betaling afgesloten werd.
• verplichtingen van de opstalgever.
De opstalgever is niet gehouden tot herstellingen en tot belastingen.
1.2.3. Bewijs van het opstalrecht
Het opstalrecht kan bij een specifieke wet gecreëerd zijn bijv. electriciteitsvoorzieningen.
Het opstalrecht wordt meestal bij overeenkomst vastgelegd. Tussen partijen volstaat een
onderhandse overeenkomst.
Om tegenstelbaar te zijn aan derden, moet de opstalhouder de akte laten overschrijven op het
hypotheekkantoor.
1.2.4. Einde van de opstalovereenkomst
• volgens de wet
Door vermenging wanneer opstalhouder en opstalgever dezelfde worden. De rechten van derden
blijven gelden.
Door het volledig tenietgaan van de grond bijv. ingevolge grondverzaking. Bij het tenietgaan van
de gebouwen, werken of beplantingen eindigt het opstalrecht niet, tenzij het recht beperkt was tot
deze opstallen en er geen nieuwe gebouwen, werken of beplantingen mogen opgericht worden.
Door de dertigjarige verjaring ingevolge niet-uitoefening. De grondeigenaar wordt terug volledig
eigenaar.
• volgens het gemeen recht
Door eenzijdige afstand van de opstalhouder van zijn recht.
Door ontbinding wegens het niet uitvoeren van de opgelegde verplichtingen.
Door onteigening ten algemenen nutte van de grond. De opstalhouder heeft recht op vergoeding.
Door vernietiging of ontbinding van het recht van de grondeigenaar dat hij op de grond had.
Door verloop van de tijdsduur van het contractueel vastgestelde opstalrecht. De hernieuwing kan
niet louter stilzwijgend gebeuren. Er moet minstens een intentioneel element aanwezig zijn. De
bedoeling moet duidelijk zijn.
• gevolgen van de beëindiging van het opstalrecht
Wanneer de gebouwen, werken en beplantingen bij de aanvang door de opstalhouder betaald
werden of wanneer hij de gebouwen tijdens de duur van het opstalrecht zelf opgericht heeft of de
werken en beplantingen zelf gedaan heeft, gaan deze bij het einde van het opstalrecht steeds
over op de grondeigenaar maar deze moet er wel de prijs van betalen volgens de actuele waarde
ervan op het ogenblik van tenietgaan van het opstalrecht. De opstalhouder kan niet verplicht
worden om ze af te breken, doet hij het toch dan moet hij de grond herstellen in de staat waarin
deze zich bevond vóór het oprichten van de opstallen.
5
5

Erfpacht en opstal – informatie - 1 januari 2013
Wanneer het opstalrecht gevestigd werd op bestaande gebouwen, werken of beplantingen
waarvan de opstalhouder de waarde niet betaald heeft, gaan deze gebouwen, werken of
beplantingen eveneens over op de grondeigenaar zonder dat hij ervoor moet betalen, ook niet
voor de aangebrachte verbeteringen.
Partijen kunnen anders overeenkomen.
2. Erfpacht en opstal door lokale besturen
De openbare procedure is de regel.
De onderhandse procedure is de uitzondering. Een onderhandse procedure kan enkel mits
hiervoor een grondige motivering kan gegeven worden. Dit is de verantwoordelijkheid van het lokaal
bestuur.
De gemeenteraad (artikel 43, §2, 12° van het gemeentedecreet van 15 juli 2005), de OCMW-raad
(artikel 52, lid 2, 18° OCMW-decreet) of de kerkraad 2 heeft de bevoegdheid om te beslissen over het
verlenen van een recht van erfpacht of opstal.
In principe is Het vestigen van een recht van opstal is mogelijk zowel op goederen die tot het privaat
domein van de lokale besturen behoren als op het openbaar domein. Een recht van erfpacht kan in
principe enkel op privaat domein. Uit rechtspraak en rechtsleer volgt dat een opstalrecht kan
gevestigd worden op het openbaar domein voor zover dat de openbare bestemming niet verhindert 3 .
Na de voorbereiding van het dossier door het college van burgemeester en schepenen, de voorzitter
van het OCMW of de voorzitter samen met de secretaris van de kerkfabriek, wordt door de raad in
openbare vergadering beslist over de voorwaarden voor het verlenen van voornoemde rechten, met
inbegrip van de jaarlijks verschuldigde vergoeding. Tevens dienen de kadastrale ligging en de
oppervlakte van de onroerende goederen vermeld te worden in het besluit van de raad.
Door de aard en de inhoud van de verleende rechten wordt het vestigen van een recht van erfpacht of
opstal gelijkgesteld met een vervreemding, voor wat de bevoegdheidsverdeling tussen de raad en het
college van burgemeester en schepenen/de voorzitter betreft.
Het vereiste bodemattest dient aangevraagd te worden bij OVAM 4 .
2 In de uitleg en de voorbeeldteksten wordt verwezen naar de kerkfabriek en kerkraad. Ze
kunnen ook gebruikt worden voor de andere erediensten. De benaming varieert naargelang de
eredienst: kerkfabriek: protestantse kerkgemeente, orthodoxe kerkfabriek, islamitische
gemeenschap, anglicaanse kerkfabriek, Israëlitische gemeente; kerkraad: bestuursraad,
kerkfabriekraad, comité (decreet van 7 mei 2004 betreffende de materiële organisatie en
werking van de erkende erediensten).
3 Derine en Van Neste; Van Garsse, S., ‘De concessie in het raam van de publiek-private
samenwerking’, Die Keure, Brugge, 2007, p. 688-689, nr. 1304; Cass., 18 mei 2007, nr.
C.06.0086.N.
4 Op 1 juni 2008 wijzigde de definitie van "overdracht van gronden" (artikel 2 Vlaams decreet
van 27 oktober 2006), waardoor het aanvragen en neerleggen van een bodemattest enkel nog
verplicht is voor het aangaan, afsluiten of overdragen van een zakelijk recht, waaronder het
vestigen van een erfpachtrecht of opstalrecht op een grond.
Het Vlaams decreet van 27 oktober 2006 (BS 22 januari 2007- erratum BS 20 februari 2007)
betreffende de bodemsanering en de bodembescherming heft het Bodemsaneringsdecreet op.
Het trad, samen met een nieuw VLAREBO (BS 22 april 2007), dat het oude VLAREBO opheft, in
werking op 1 juni 2008.
Tot en met 31 mei 2008 kon iedere "fysieke" overdracht van een terrein van de ene partij naar
de andere maar gebeuren op voorwaarde dat de overdragende partij de verwervende partij
voldoende informeerde over de kwaliteit en samenstelling van de grond. Dit deed zij door het
voorleggen van een bodemattest (= uittreksel uit zgn. grondeninformatieregister), beheerd door
OVAM.
6
6

Erfpacht en opstal – informatie - 1 januari 2013
Artikel 2, 18° van het Vlaams decreet van 27 oktober 2006 definieert “overdracht van gronden” als
volgt :
a) de overdracht onder levenden van het eigendomsrecht op een grond ;
b) het vestigen onder levenden van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht of opstalrecht op
een grond, en het onder de levenden beëindigen van deze op voormelde wijze gevestigde
rechten ;
c) het aangaan of het beëindigen van een concessie op een grond ;
d) de overdracht van het eigendomsrecht op een grond en de beëindiging van een recht als
vermeld in b) of c), ingevolge de ontbinding van een rechtspersoon ;
e) de overdracht onder levenden van een recht vermeld in b) of c) ;
f) de fusie van rechtspersonen, de splitsing van rechtspersonen en de met fusie of splitsing
gelijkgestelde verrichtingen waar de rechtspersoon of de rechtspersonen waarvan het vermogen zal
overgaan eigenaar is van grond of houder is van een recht als vermeld in b) of c) ;
g) de inbreng of de overdracht van een algemeenheid of een bedrijfstak, voor zover daartoe een recht
als vermeld in a), b) of c), behoort ;
h) het opstellen van de statuten van het gebouw als vermeld in artikel 577-4 van het Burgerlijk
Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met de afwijking zoals
bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bij eenzijdige wilsuiting.
Om reden van een goed financieel beleid is het ook nodig dat het gemeentelijk patrimonium
verantwoord beheerd wordt. Lokale besturen moeten daarom een gepaste vergoeding overeenkomen
voor het ter beschikking stellen van hun patrimonium bij wijze van erfpacht of opstal.
Het is wenselijk dat het bestuur een schattingsverslag laat opstellen betreffende de verkoopswaarde
van het goed bij de ontvanger van registratie en domeinen of bij het comité voor aankoop van
onroerende goederen voor rekening van de staat. Het college van burgemeester en schepenen is
bevoegd om de schatter aan te duiden (bij het OCMW kan de voorzitter dit beslissen). Om de
achterstand die tegenwoordig wordt vastgesteld bij de opmaak van schattingsverslagen op te vangen
krijgen de besturen nu ook de toestemming om een schattingsverslag te laten opmaken door een
landmeter-expert die erkend is door de Federale Raad van Landmeters-experts. Het bestuur wijst die
erkende landmeter-expert aan als schatter met toepassing van de wetgeving betreffende de
overheidsopdrachten (dienstenopdracht).
De vergoeding voor het erfpacht- of opstalrecht wordt dan vastgesteld door een bepaalde coëfficiënt
toe te passen op de verkoopswaarde. Deze coëfficiënt kan verschillen afhankelijk van het doel dat
nagestreefd wordt met het verlenen van het erfpacht/opstalrecht.
Wanneer de erfpacht- of opstalhouder bepaalde herstellingen aan het goed dat in erfpacht of in opstal
gegeven wordt, zal uitvoeren, kan de vergoeding hieraan aangepast worden.
Uiteraard dient elke gevraagde vergoeding die lager is dan een normaal geachte vergoeding in het
besluit van de raad expliciet gemotiveerd te worden.
Tevens is het wenselijk dat de gemeente of het OCMW in afwijking van de wetgevende bepalingen bij
het einde van de overeenkomst:
• ofwel het betrokken goed in de oorspronkelijke staat doet herstellen op kosten van de erfpacht- of
opstalhouder
• ofwel het geheel met de verwezenlijkte opstal kosteloos opnieuw in volle eigendom krijgt.
7
7

Erfpacht en opstal – informatie - 1 januari 2013
Deze regeling dient contractueel vastgesteld te worden in de erfpacht- of opstalakte.
Het college van burgemeester en schepenen, de voorzitter van het OCMW of de voorzitter samen met
de secretaris van de kerkfabriek is bevoegd om naar kandidaten te zoeken. Vervolgens kan het
college of de OCMW-raad beslissen om de onderhandse overeenkomst af te sluiten.
Artikel 90 van het bosdecreet van 30 juni 1990 dat bepaalt dat de overheid bij vervreemding van
percelen bosgrond het advies van de afdeling bos en groen van het ministerie van de Vlaamse
gemeenschap moet vragen, is NIET van toepassing bij het verlenen van een erfpacht of opstalrecht.
Tot slot moet er een authentieke akte opgesteld worden, die overgeschreven moet worden op het
hypotheekkantoor. Zowel de wet van 10 januari 1824 betreffende het erfpachtrecht als de wet van 10
januari 1824 betreffende het recht van opstal bepalen immers uitdrukkelijk dat de titel van vestiging
van het recht overgeschreven moet worden in de daartoe bestemde openbare registers.
3. Onderscheid tussen het recht van erfpacht en het recht van opstal
Om uit te maken of het wenselijk is een opstalovereenkomst dan wel een erfpachtovereenkomst af te
sluiten, wordt hierna het verschil tussen beide regelingen opgesomd. Behoudens de wettelijk
bepaalde minimum- en maximumduur van de erfpacht- of opstalovereenkomst, is de wettelijke
regeling evenwel van suppletief recht. Dit betekent dat er contractueel kan van afgeweken worden
door de betrokken partijen, zoals hoger reeds meegedeeld werd.
ERFPACHT
• het is een zakelijk recht waarbij een
persoon het volle gebruiks- en genotsrecht
verkrijgt over een onroerend goed dat aan
een ander toebehoort (bebouwde of
onbebouwde gronden of gebouwen
alleen). Slechts in tweede orde betreft het
een recht om gebouwen op te richten.
• het is een tijdelijk recht met een minimum
duur van 27 jaar en een maximum duur
van 99 jaar. (zie artikel 2 van de
erfpachtwet)
• het wordt ten bezwarende titel afgesloten.
De canon is een wezenlijk bestanddeel
van de erfpacht. (zie artikel 1 van de
erfpachtwet)
• bij het einde van de erfpacht kan de
eigenaar een vordering tot
schadevergoeding instellen tegen de
erfpachter wegens gebrekkig onderhoud
van het in erfpacht gegeven goed. (zie
artikel 13 van de erfpachtwet)
• -indien de erfpachter verplicht is om
gebouwen/beplanting op te richten, komen
deze bij het einde van de erfpacht toe aan
de eigenaar zonder vergoeding. De
eigenaar mag ook de afbraak vragen op
OPSTAL
• het is een zakelijk recht om bestaande of
nog op te richten gebouwen, werken of
beplanting op andermans grond in
eigendom te hebben en het komt derhalve
neer op een afwijking op het recht van
natrekking (zie artikel 1 van de opstalwet)
Opstal is beperkter van opzet.
• het is een tijdelijk recht met enkel een
maximumduur van 50 jaar met de
mogelijkheid van hernieuwing.(zie artikel 4
van de opstalwet)
• het wordt ten bezwarende titel of ten
kosteloze titel gevestigd.
• geen expliciet voorziene rechtsvordering
voor de opstal-gever bij het einde van het
opstalrecht.
• - de eigenaar van de grond moet bij het
einde van het opstalrecht de actuele
waarde van de gebouwen, werken of
beplanting betalen die de opstalhouder
betaald heeft of die hij zelf opgericht heeft.
8
8

Erfpacht en opstal – informatie - 1 januari 2013
kosten van de erfpachter.
- indien de erfpachter vrijwillig
gebouwen/beplanting opgericht heeft of
wanneer hij ervoor betaald heeft, mag hij
deze afbreken bij het einde van de
erfpacht zoniet komen ze kosteloos toe
aan de erfpachtgever (zie artikel 7 en 8
van de erfpachtwet).
Hij heeft geen recht om de afbraak te
vragen.
- De gebouwen, werken en beplanting die
bestonden bij het aangaan van de erfpacht
moeten door de opstalhouder behouden
blijven en gaan terug naar de
grondeigenaar zonder vergoeding zelfs niet
voor de verbeteringen (zie artikel 6 en 7
van de opstalwet)
9
9