De meest gestelde vragen - Zonnenberg Makelaardij

De meest gestelde vragen
Na de bezichtiging
De verkoper heeft zijn woning voor u opengesteld om te bezichtigen en is uiteraard zeer
benieuwd naar uw reactie. Wij stellen daarom een vlotte reactie erg op prijs, ook wanneer de
bezichtigde woning niet is wat u zoekt. Eventueel kunnen wij samen met u uw woonwensen
in kaart brengen en u helpen met het zoeken naar uw droomhuis. Voor meer inlichtingen
hierover kunt u informeren bij ons kantoor.
Wanneer ben ik in onderhandeling?
U bent pas in onderhandeling als de verkoper u een tegenbod doet of wanneer de
verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeeft dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in
onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal
overleggen.
Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al onderhandeld wordt?
Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. Daarom gaan de
bezichtigingen door. De verkopende makelaar zal belangstellenden we vertellen dat hij,
zoals dat heet, “onder bod” is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar
krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd
is. De makelaar zal geen mededeling doen over de hoogte van biedingen. Dit zou het
overbieden kunnen uitlokken.
Kan de verkoper de vraagprijs van de woning tijdens onderhandelingen verhogen?
Ja. De vraagprijs is slechts een uitnodiging tot het doen van een bod. De verkoper kan
besluiten om de vraagprijs op elk moment te verhogen of te verlagen.
Word ik koper als ik de vraagprijs bied?
Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad,
heeft namelijk in een vonnis bepaald, dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot
het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u
een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn
makelaar een tegenbod laat doen.
Wanneer komt de koop tot stand?
Een eventuele koopovereenkomst kan uitsluitend tot stand komen wanneer op alle
onderdelen daarvan volledige overeenstemming is bereikt. De gemaakte afspraken worden
vastgelegd in een koopovereenkomst. Daarin moet staan wat de partijen hebben
afgesproken. Meestal wordt nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk
hierbij bijvoorbeeld aan een boeteclausule. Een ontbindende voorwaarde is tevens een
belangrijk onderwerp. Hierover moeten partijen het eens zijn voor de mondelinge koop. Na
het ondertekenen van de koopakte heeft u wettelijk nog 3 dagen bedenktijd.
Mag een makelaar tijdens de onderhandelingen het verkoopsysteem wijzigen?
Dat mag. Soms zijn er zoveel belangstellenden die allen op of rond de vraagprijs bieden, dat
het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. In dat geval kan de makelaar, in overleg met
de verkoper, besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en het verkoopsysteem te
wijzigen, bijvoorbeeld in een verkop bij inschrijving.

Wat is een optie?
Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een
koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de
voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de
aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van
een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip “optie” gebruikt. Dan heeft het de
betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een
belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld
inhouden, dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over
een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met andere partijen in
onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter
inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie
kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een
onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.
Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning
bezichtigd of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar dan in deze
gevallen ook het eerste met mij in onderhandeling gaan?
Op deze 3 vragen is het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de
verkoper de verkoopprocedure. De verkopend makelaar heeft wel de verplichting u daarover
te informeren. Het is niet in het belang van de verkoper om biedingen op strikte volgorde van
binnenkomst uit te onderhandelen. Wie het eerst komt is dus zeker niet altijd de eerste die
maalt. Het is verstandig om als u werkelijk belangstelling heft, de verkopend makelaar naar
uw positie te vragen. Dat kan veel teleurstelling voorkomen.
Wat is kosten koper en zit de makelaarscourtage daarin?
Kosten koper (k.k.) zijn de overdrachtsbelasting (6%), kosten van de notaris voor het
opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in registers. Verkoper en diens
makelaar kunnen vooraf bepalen dat zij het te verkopen pand “kosten koper” aanbieden in
welk geval deze kosten voor rekening van de koper komen. Dat is bij bestaande bouw vrijwel
altijd het geval. Nieuwbouw wordt over het algemeen “vrij op naam” (v.o.n.) aangeboden, in
welk geval de notariële kosten en, bij nieuwbouw, de BTW, voor rekening van de verkoper
komen. Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij
zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst (de makelaarscourtage), ongeacht de
vraag of er kosten koper of vrij op naam wordt verkocht.
Wat is vrij op naam?
Bij een onroerende zaak die vrij op naam (v.o.n.) wordt verkocht, zijn de kosten die normaal
onder kosten koper (k.k.) vallen voor rekening van de verkoper.

Terminologie
Bouwkeuring
Twijfelt u aan de bouwkundige staat van de woning waar u geweest bent, of wilt u er zeker
van zijn dat de woning in goede bouwkundige staat verkeert, dan raden wij u aan een
bouwkundige keuring uit te voeren. U ontvangt daarvan een inspectierapport waarbij alle
mogelijke gebreken aan de orde worden gesteld en u krijgt een indicatie van de kosten van
herstel. In verband met eventuele belangenverstrengeling zien wij het als de taak van de
koper om opdracht te geven voor het uitvoeren van een onafhankelijke bouwkeuring.
Informatieplicht (verkoper)
De verkoper van een onroerende zaak heeft een informatieplicht. Dit wil zeggen dat de
verkoper verplicht is om belangrijke zaken, die hem bekend zijn en voor u als koper van
belang kunnen zijn, aan u mee te delen. In geval van serieuze belangstelling is het
verstanding om ons te vragen naar een kopie van het eigendomsbewijs van de huidige
eigenaar om zo inzicht te krijgen in zaken als erfdienstbaarheden, kettingbedingen en
kwalitatieve rechten en verplichtingen. Daarnaast is het van belang bij verdergaande
interesse inzicht te hebben in zaken die wel of niet bij de woning horen. Deze gegevens vindt
u in de “lijst roerende zaken”, welke tevens in de brochure aanwezig is.
Onderzoeksplicht (koper)
De hiervoor genoemde informatieplicht van de verkoper ontslaat de koper niet van een eigen
onderzoeksplicht. Ook zal de koper duidelijk aan moeten geven wat zijn speciale
bedoelingen zijn met de te kopen onroerende zaak. Mocht de koper verbouwingsplannen
hebben, dan is het aan te bevelen om bij een tweede of latere bezichtiging een aannemer,
architect of constructeur mee te nemen. Er ligt een verantwoordelijkheid bij de koper ten
aanzien van zaken die opvraagbaar zijn bij de gemeente en andere openbare diensten.
Ontbindende voorwaarde financiering
Wij beschouwen het als vanzelfsprekend dat een aspirant koper, alvorens in onderhandeling
te treden dan wel tot aankoop over te gaan, zicht heeft laten informeren omtrent zijn
financieringsmogelijkheden. Bij een verzoek tot het opnemen van ontbindende voorwaarde
ter zake het verkrijgen van een hypotheek zullen wij dan ook zeer zorgvuldig te werk gaan.
Wij verwijzen u in deze graag door naar onze hypotheekadviseur die u ongetwijfeld een
interessante aanbieding kan doen. Maakt u gerust eens een vrijblijvende afspraak.
Overige ontbindende voorwaarden
Overige voorwaarden zoals woonvergunning, voorbehoud bouwkundige keuring, verkoop
eigen woning etc. worden uitsluitend in de koopovereenkomst opgenomen, indien deze bij de
onderhandeling uitdrukkelijk zijn overeengekomen.
Clausules
In sommige gevallen worden in de koopovereenkomst clausules opgenomen om bepaalde
zaken voor u en verkoper helder te regelen. De volgende clausules kunnen mogelijk in de
koopovereenkomst worden opgenomen.
• Asbestclausule
Als in de onroerende zaak asbesthoudende stoffen aanwezig (kunnen) zijn, dan
wordt dit met deze clausule aan de koper kenbaar gemaakt. Zo mogelijk meldt de
verkoper waar de asbesthoudende stoffen verwerkt zijn. In de regel blijven de
asbesthoudende stoffen in de onroerende zaak en gaat het risico van verwijdering
inclusief de bijbehorende kosten over op de koper. Kortom; koper vrijwaart verkoper
voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende
zaak kan voortvloeien.

• Ouderdomsclausule
In de koopakte wordt mogelijk de volgende bepaling opgenomen: Het is koper
bekend dat deze woning meer dan 10 jaar oud is, wat inhoudt dat de eisen die aan
de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwere
woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper
niet in voor de constructies, vloeren, kozijnen, de leidingen van elektriciteit, water en
gas, technische apparatuur, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of
optrekkend vocht.
• Feitelijke bewoning
In sommige gevallen is de verkoper niet dezelfde persoon als degene die de woning
gebruikte en deze van binnen en buiten kent. Denk hierbij bijvoorbeeld aan
nabestaanden die een woning erven en willen verkopen. Hoewel ook in een dergelijk
geval de vragenlijst zo goed mogelijk moet worden ingevuld, kunnen er zaken
ongenoemd blijven omdat de verkoper deze niet kan weten. Met deze clausule
vrijwaart u de verkoper in een dergelijk geval voor de gebreken die ook voor hem
“verborgen” waren.
• Vloerenclausule
Soms is er in een woning sprake van een ouder type betonvloeren, welke gevoelig
zijn voor (of aangetast zijn met) betonrot. In deze clausule wordt dit in een dergelijk
geval bevestigd en wordt de verkoper in de meeste gevallen door de koper
gevrijwaard voor aansprakelijkheid voor de betonvloeren.
• Harde vloeren clausule
In een appartement kan een harde vloer liggen die in strijd is met het huishoudelijk
reglement van de Vereniging van Eigenaars. In dit geval kan een bepaling in de
koopakte worden opgenomen waar in staat dat koper bekend is met de aanwezigheid
van een harde vloer. Verkoper verklaart dar er nog nooit een klacht is
binnengekomen bij het bestuur van de desbetreffende V.v.E. of direct bij hem over
geluidsoverlast veroorzaakt door de aanwezige harde vloer. Koper vrijwaart verkoper
voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van deze harde vloer kan
voortvloeien.
Erfdienstbaarheden
De in het kadaster ingeschreven rechten en plichten zijn voor toepassing. Een kopie van die
laatste eigendomstitel (eigendomsbewijs), welk ter inzage aanwezig is op ons kantoor, zal
deel uit maken van de koopovereenkomst. In de notariële akte van levering worden de
gevestigde erfdienstbaarheden opgenomen waardoor de huidige toestand gehandhaafd blijft.
Een voorbeeld hiervan is recht van overpad. Een recht dat de eigenaar van een erf heeft om
over het erf van een ander te gaan. De ander heeft de plicht dit te gedogen en het pad in
stand te houden. Het recht hangt aan de onroerende zaak en blijft bij verkoop in stand.
Waarborg of bankgarantie
Bij een koopovereenkomst is het gebruikelijk dat de koper na het sluiten van de
koopovereenkomst met de verkoper, een waarborgsom stort of een bankgarantie afgeeft van
10% van de overeengekomen som. Deze bepaling wordt standaard opgenomen in de
koopovereenkomst.

Registratie koopakte
Het laten inschrijven van de overeenkomst in de openbare registers heeft tot gevolg dat
latere faillissementen, overdrachten, beslagen en een later gevestigd voorkeursrecht van de
gemeente niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen. Indien de onroerende zaak niet
binnen zes maanden na inschrijving aan de koper geleverd is, verliest de inschrijving haar
beschermende werking met terugwerkende kracht. In dat geval wordt er dus vanuit gegaan
dat er nooit een inschrijving is geweest. Als het passeren van de akte langer dan zes
maanden op zich laat wachten kan het afhankelijk van de omstandigheden verstandig zijn
om de akte pas op een later moment in te schrijven. De akte kan al ingeschreven worden
voordat de ontbindende voorwaarden verlopen zijn. Aan de inschrijving zijn echter wel
kosten verbonden. Inschrijving is alleen mogelijk indien onder de koopakte een
ondergetekende en gedateerde verklaring van de notaris is opgenomen. Tenzij de akte door
een notaris is opgesteld en ondertekend kan de akte niet tijdens de bedenktijd ingeschreven
worden, ook als niet direct de opdracht aan de notaris wordt verstrekt om de overeenkomst
in te laten schrijven, behoudt de koper het recht om dat op eigen kosten alsnog te laten
doen. Dat geldt ook van het laten inschrijven op een eerder moment dan als in de akte is
opgenomen.
Bedenktijd
De koper die een natuurlijk persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of
bedrijf heeft bedenktijd om de koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie
dagen en begint om 00.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de tussen partijen
opgemaakte akte (in kopie) aan de koper ter hand gesteld is. Ontvangst van (en kopie van)
de akte bij het notariskantoor wordt ook aangemerkt als terhandstelling aan de koper. Indien
de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze
verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen
erkende feestdag is.
Levering
De levering is opgesplitst in twee delen. Bij de juridische levering wordt het perceel op naam
van de koper gezet. Dit gebeurd door het ondertekenen van de akte bij de notaris. Ook wel
transportakte genoemd. De feitelijke levering vindt plaats bij het overdragen van de sleutels.
Koopakte
In dit document worden de gemaakte afspraken schriftelijk vastgelegd en na ondertekening
is er een overeenkomst gesloten, dit wijkt dus af van de vroegere mondelinge overeenkomst.
Hypotheekakte
In dit document worden afspraken weergegeven tussen de koper en een
financieringsinstelling met betrekking tot de hypotheek. Vervolgens wordt dit document door
de notaris ter inschrijving aangeboden aan het kadaster en wordt het vervolgens in een
speciaal daarvoor bestemd register ingeschreven.
Notaris
De notaris waar het ondertekenen van de akte plaatsvindt is ter keuze van de kopende partij,
tenzij anders vermeld.
Kadaster
Het kadaster geeft weer in welke stukken de grond in Nederland verdeeld is en aan wie elk
van deze stukken grond toebehoort. Daarnaast geeft het kadaster informatie over de
grondoppervlakte van een perceel, of er een bevel tot bodemsanering is, of het pand op de
monumentenlijst staat en welk kadastraal nummer het heeft.

Vereniging van Eigenaars
Als u eigenaar bent van een appartementsrecht, bent u volgens wet lid van de Vereniging
van Eigenaars (VvE). Samen met de overige eigenaars behartigt de VvE de
gemeenschappelijke belangen in en rond het appartementencomplex. In de splitsingsakte is
aangegeven welk aandeel u als eigenaar in het gehele gebouw hebt.
Taxatie
Het uitbrengen van een waardeoordeel door een daartoe bevoegd persoon met een bepaald
doel. Voorbeelden: taxatie voor financiering, successierechten bij het overlijden van een
natuurlijk persoon, voor het bepalen van de reële waarde voor het uitbrengen van een bod
op een te koop staand pand.
Sleutelverklaring
Deze wordt gemaakt als de feitelijke levering op een eerder tijdstip plaatsvindt dan de
juridische eigendomsoverdracht bij de notaris. De koper zal moeten zorgen dat bij de
feitelijke levering de onroerende zaak door hem wordt verzekerd.
Roerende goederen
Dit zijn de goederen die de koper kan overnemen van de verkoper en niet al me de
onroerende zaak zijn verbonden.
Nationale hypotheekgarantie
Waarborgfonds dat borg staat voor als de geldlener de rente en aflossing verbonden aan de
hypothecaire geldlening niet meer betaalt. U kunt een hypothecaire geldlening afsluiten met
Nationale Hypotheek Garantie. Dit scheelt u in het rentepercentage en de hoogte van het
hypotheekbedrag. Voor het verkrijgen van financiering met Nationale Hypotheek Garantie is
een koopsomgrens vastgesteld. Boven een bepaalde koopsom kunt u geen financiering met
Nationale Hypotheek Garantie krijgen.
Bestemmingsplan
Een plan dat bindend is voor de burgers. Het bestaat uit een plankaart,
bebouwingsvoorschriften, toelichting en een exploitatieopzet. Op de plankaart kan de koper
bekijken welke bestemming het perceel heeft dat de koper gaat kopen. In de
bebouwingsvoorschriften staan bouwmogelijkheden en bestemmingen in dat gebied
aangegeven en verder omschreven, bijvoorbeeld goothoogten, inhoud van de bouwwerken,
rooilijnen, bebouwingsintensiteit etc.
Eigen woningforfait
Het 'eigen woningenforfait' is in feite fictief inkomen dat een belastingplichtige moet optellen
bij zijn inkomen in Box 1 van het Belastingstelsel. Het eigen woningforfait bestaat vanaf 2001
en is de opvolger van het huurwaardeforfait dat in de negentiger jaren is ingevoerd. Eigen
woningforfait en huurwaardeforfait zijn inhoudelijk precies gelijk, alleen de benaming is
anders.
Baten en lasten
Alle baten, lasten en eventueel verschuldigde canons, waaronder begrepen, heffingen die
voortvloeien uit de akte van splitsing en/of reglement (indien van toepassing) komen voor de
rekening van de kopende partijen vanaf de datum van het notariële transport. De dan
lopende baten, lasten en canons, met uitzondering van onroerende zaak belasting voor het
feitelijke gebruik, zullen tussen partijen naar rato worden verrekend. Deze verrekening vindt
plaats gelijktijdig met de betaling van de koopsom.
Zoekopdracht
Een opdracht tot het begeleiden bij het zoeken en kopen van een huis waarvoor Zonnenberg
Makelaardij een courtage mag berekenen. De inhoud van de opdracht hangt af van wat
Zonnenberg Makelaardij en de opdrachtgever met elkaar overeenkomen.