ERFPACHT en opstal - FED-net

6. De basic juridische benadering van Erfpacht en Opstal
6.1. Een juridische ex cathedra benadering
Ex cathedra:
voor de theoreticus … die heeft hier iets aan,
voor de practicus … is de vraag “wat heeft deze hieraan?”
in de werkelijkheid is de vraag: “Wie van beiden heeft het laatste woord” … of telt er nog iets anders?
I. ALGEMEEN
A. ERFPACHT
1. Wat houdt het begrip erfpacht in?
Overeenkomsten betreffende het recht van erfpacht worden geregeld door de Wet van 10 januari 1824 over het recht van
erfpacht. Uitgezonderd de in de wet bepaalde minimum- en maximumtermijn mogen partijen afwijken van de in de wet bepaalde
regeling (suppletief recht), waardoor het onderscheid met huur soms moeilijk te maken is. Het wezen van de erfpacht moet
steeds behouden blijven.
Erfpacht is
- een tijdelijk zakelijk recht (Erfpacht verbrokkelt het eigendomsrecht: verlies van het recht op gebruik en op
de vruchten, bevrijdt van het uitvoeren van herstellingen, enkel soort naakte eigendom. Recht gaat over op de
erfgenamen.)
- waarbij een persoon gedurende een periode van minstens 27 jaar en maximum 99 jaar (duur is
van openbare orde).
Gevolgen:
Minder dan 27 jaar, is huur. Ook wanneer duur langer is dan 27 jaar maar de overeenkomst opzegbaar is vóór 27 jaar via
bijv. een aankoopoptie.
Meer dan 99 jaar, wordt herleid tot 99 jaar. Ook wanneer ze verlengbaar is en de totale duur meer bedraagt dan 99 jaar,
wordt dit herleid tot 99 jaar.
Nadien is het nog een louter gedogen, dat onmiddellijk kan stopgezet worden na opzegging).
- het volle genotsrecht krijgt (zoals een eigenaar, tast het eigendomsrecht aan op de meest ingrijpende wijze,
enkel waarde mag niet verminderd worden)
- over een onroerend goed dat aan de ander toebehoort (zowel bebouwde als onbebouwde percelen,
als gebouwen alleen of gedeelten van een gebouw, de boven- of ondergrond)
- onder de verplichting aan de erfverpachter een jaarlijkse vergoeding in geld of in natura
(canon of cijns) te betalen (is een essentieel bestanddeel, de hoegrootheid op zich is niet essentieel, canon
kan aan index gekoppeld worden, bij wanbetaling mogelijkheid tot ontbinding).
2. Gevolgen van het vestigen van een erfpachtrecht
rechten van de erfpachter.
De erfpachter kan van het goed genieten zoals een eigenaar op voorwaarde dat hij de waarde van het goed niet
vermindert. Zo kan hij de bestemming veranderen; hij kan het goed in huur of in pacht geven voor de duur van de erfpacht;
de erfpachter heeft de jacht- en visrechten en hij mag bouwen en beplanten, hij geniet van het recht van natrekking tijdens
de duur van het erfpachtrecht.
De erfpachter mag het onroerend goed, voorwerp van de erfpacht, niet vervreemden of hypothekeren vermits hij geen
eigenaar is, wel de opstallen die hem toebehoren. Het erfpachtrecht zelf mag wel vervreemd worden voor de duur van de
overeenkomst; het kan met een hypotheek of met andere rechten (huur, vruchtgebruik, .) belast worden.
Dit alles geldt voor zover er niet contractueel van afgeweken wordt.
plichten van de erfpachter.
86