ERFPACHT en opstal - FED-net

Hoeft het gezegd dat de fiscus dit niet zomaar zal accepteren. Vaak zijn zowel de kopers van het
erfpachtrecht als de bezwaarde eigendom beide vennootschappen. De rulingcommissie stelt dat
deze constructie geherkwalificeerd kan worden in een courante aan- en verkoop met alle
gevolgen vandien.
Doch wanneer de volgende voorwaarden gerespecteerd worden dan is er van een herkwalificatie
voor de rulingcommissie geen sprake. Let wel dat de rulingcommissie vandaag haar standpunten
(adviezen) aan het herbekijken is. Zijn de koper van het erfpachtrecht en de koper van de
bezwaarde eigendom niet met elkaar verbonden en betaalt de koper van de het erfpachtrecht een
éénmalige canon die hoger is dan 95% van de waarde van de totale eigendom van het pand, dan
kan de fiscus in principe de transactie herkwalificeren in een gewone verkoop. Dus 95% is de
limiet. Met verbonden zijn bedoelt de fiscus dat de koper van de bezwaarde eigendom
hoofdaandeelhouder is van de vennootschap die het erfpachtrecht koopt of nog wanneer de
kopers beide dezelfde aandeelhouders hebben.
Zijn de beide kopers niet met elkaar verbonden en koopt de ene het erfpachtrecht en gelijktijdig
hiermee koopt de andere de bezwaarde eigendom, dan is ook nu herkwalificatie mogelijk. Met
‘gelijktijdig’ bedoelt de fiscus dat er minder dan 15 dagen zitten tussen de twee notariële aktes.
Dus minstens 15 dagen wachten , is de boodschap. Wanneer de beide kopers toch verbonden zijn
met mekaar (wat dikwijls het geval is) dan is er alsnog geen probleem wanneer zij een aantal
engagementen aangaan (uitzonderingen zijn mogelijk) opgenomen in de notariële akten : de
verbintenis aangaan om tijdens de duur van de erfpacht de volle eigendom van het onreoerend
goed niet opnieuw samen te stellen, gedurende vijf jaar geen controlewijziging door te voeren en
dezelfde bestuurders van beide vennootschappen mogen alleen of samen niet de meerderheid van
de raad van bestuur uitmaken.
147