ERFPACHT en opstal - FED-net

http://www.bespaarbelastingen.be/algemeen/de-verkoop-van-een-onroerend-goed-via-erfpacht/
De verkoop van een onroerend goed via
erfpacht
18 september, 2009
Vandaag is het gebruikelijk dat een verkoop van een onroerend goed geoptimaliseerd wordt
d.m.v. de één of andere fiscale constructie.
Hierbij denken we aan de toepassing van de gekende zakelijke rechten. De
vruchtgebruikconstructie is hierbij een klassieker geworden. Het is een leuke constructie die aan
aantal fiscale nadelen een stap ‘voor’ is. Daarom is ze ook zo omstreden en ligt ze dan ook
moeilijk bij de fiscus. Niet altijd zonder reden. Wie de spelregels zelf niet volgt, hoeft dan ook
niet verbaasd te zijn wanneer de fiscus dit op haar beurt ook niet doet. Maar wie de spelregels
wel correct volgt (waarbij de waardering van het vruchtgebruik zeer belangrijk is) hoeft zich al
heel wat minder zorgen te maken.
De verkoop van het vruchtgebruik van een onroerend goed is echter onderhevig aan de
registratierechten (Vlaanderen 10%, Brussel en Wallonië 12,5%). Tenzij het een nieuw gebouw
is volgens de BTW-definitie. Neemt niet weg dat op de grond altijd registratierechten
verschuldigd zijn.
Omwille van deze kostprijs wordt er al enkele tijd gewerkt met een erfpachtconstructie. Kort
komen we hierop in dit artikel terug.
Zoals reeds vermeld moeten er in pricipe registratierechten betaald worden bij de verkoop van
een onroerend goed. Stel dat uw vennootschap de volle eigendom koopt van een bestaand
gebouw voor een bedrag van 500.000 euro. De vennootschap betaalt op de aankoopprijs
supplementair 50.000 euro registratierechten (Vlaanderen). Dit betekent een aanzienlijke
verhoging van de kostprijs.
Uw vennootschap kan echter als alternatief het recht van erfpacht kopen van het gebouw. Een
ander vennootschap koopt het ‘saldo’. Let wel de minimale looptijd van een erfpacht bedraagt 27
jaar. Deze lange looptjd wordt hierbij wel eens als een nadeel ervaren.. Wanneer de
vennootschap het erfpachtrecht van het onroerend goed bezit, dan bezit zij juridisch gezien het
tijdelijk (zakelijk) onroerend recht van het volle genot van het onroerend goed. Een onroerend
goed dat weliswaar eigendom is van iemand anders.
Voor het erfpachtrecht zal de vennootschap een vergoeding (‘canon’ genaamd) moeten betalen
die hetzij periodiek wordt betaald, hetzij éénmalig. Het éénmalig erfpachtrecht heeft een
welbepaalde waarde (veelal 95% van de totale waarde van het onroerend goed). Hierop moeten
evenzeer registratierechten betaald worden, doch deze bedragen geen 10% (of 12,5%) maar zijn
aanzienlijk lager nl 0,2%.
Wanneer nadien het eigendomsrecht van het onroerend goed wordt overgedragen dan moeten we
rekening houden met het feit dat dit bezwaard is met het erfpacht. Hierop zijn de klassieke
registrateirechten van 10% (of 12,5%) verschuldigd. Gezien het bezwaard karakter zal deze
‘resterende waarde’ immer snog vrij beperkt zijn (bv 5%). En hier zit nu net het voordeel.
Hoeveel bedraagt dit voordeel ?
Klassieke overdracht : 50.000 euro registratierechten
Nu : (500.000 euro x 95% x 0,2%) + (500.000 euro x 5% x 10%) = 950 euro + 2.500 euro =
3.450 euro (= 0,69%).
Eufemistisch gesteld is dit een aanzienlijke en aantrekkelijke besparing.
Let wel wil deze fiscale vlieger opgaan dan zijn er een aantal voorwaarden te voldoen. In de
praktijk hoeven deze geen probleem te vormen. Neem dit zeker op met uw accountant en notaris.
146