ERFPACHT en opstal - FED-net

gebouwen met een erfgoedwaarde, die voor de duur van de overeenkomst door een
overheid of stichting onderhouden worden en opengesteld voor het publiek.
g) (Onroerende) financieringshuur (leasing)
Privaatrechtelijk is deze figuur niet bijzonder wettelijk geregeld, en moet men dus
grotendeels terugvallen op de regels van andere overeenkomsten. Wel is er een K.B. dat op
belastinggebied de voorwaarden bepaalt om de BTW te kunnen recupereren bij onroerende
leasing (nu KB nr. 30 van 29 december 1992 m.b.t. de toepassing van de BTW op de
onroerende financieringshuur, zoals meermaals gewijzigd. Sedert KB 10 januari 2005 is er
een maximumtermijn van 15 jaar voor aflossing van de financieringshuur opdat de BTW
onmiddellijk zou kunnen worden afgetrokken). Immers, onroerende leasing is een
professionele verhuring en wel aan BTW onderworpen. Het succes van onroerende leasing
berust overigens hoofdzakelijk op belastingredenen (nl. recuperatie van de BTW op de
bouwkost door die af te trekken van de op de huurprijs geïnde BTW).
Algemene kenmerken :
- leasing is normaal een driepartijenoperatie (bij tweepartijenoperatie spreekt men van een
huurkoop indien de leverancier tegelijk verhuurder - met koopoptie - is, en van sale-lease-
back indien de leverancier tegelijk - verkoper en - huurder is); de leasingovereenkomst zelf
is evenwel een tweepartijenovereenkomst tussen leasingnemer en leasinggever, die op
grond van haar bedingen normaal onafhankelijk (althans zeer beperkt afhankelijk) zal zijn
van de andere overeenkomst (de koop- of aannemingsovereenkomst).
- strekt normaal tot financiering van de oprichting van een gebouw. Zie art. 1 KB :
gebouwd onroerend goed opgericht of verkregen door de leasinggever op specifikatie van
de leasingnemer; voor nijverheids- of handelsdoeleinden (BTW-plichtige) en gebouwd
onder BTW-regime (dus nieuwbouw of zeer jong).
- verkoopbelofte van de grondeigenaar jegens de toekomstige leasinggever en /of
leasingnemer (meestal een overdraagbare optie). Of de ene dan wel de andere koopt, hangt
ervan af waar men naar toe wil bij het verstrijken van de leasingovereenkomst. Een
mogelijke constructie is ook dat de grondeigenaar, die financiering zoekt, de leasingmaat-
schappij een erfpachtrecht verleent, binnen het kader waarvan deze een opstal uitgeeft (in
zulk geval is het veeleer een tweepartijenoperatie).
- de leasinggever sluit met de leasingnemer een erfpacht- of opstalovereenkomst onder
opschortende voorwaarde dat de aankoop plaatsvindt (en meestal ook van uitvoering der
werken); de gebouwen worden meestal in leasing gegeven in de vorm van een opstal indien
de leasinggever zelf erfpachter wordt, en in de vorm van erfpacht indien de leasinggever
grondeigenaar wordt.
- de leasinggever geeft de leasingnemer vaak volmacht om voor zijn rekening te
contracteren met de aannemers e.d.
- de leasinggever koopt de grond of een erfpacht erop en financiert de gebouwen (indien
het om op te richten gebouwen gaat, geeft hij in de praktijk volmacht aan de leasingnemer
om in naam van en voor rekening van de leasinggever als bouwheer op te treden).
- inwerkingtreding van de leasingovereenkomst. Meestal is dit een erfpachtovereenkomst
(normale vorm indien de leasinggever eigenaar is) of een opstalovereenkomst (indien de
leasinggever slechts erfpachter is), anders een niet-opzegbare huur. Zie art. 2 K.B. nr. 30:
voor BTW is vereist dat het om een niet eigendomsoverdragende en niet opzegbare
overeenkomst gaat.
Ook indien het een huur is, mag de leasinggever zijn verbintenis beperken tot een
137