ERFPACHT en opstal - FED-net

evenwel bij verkoop door een BTW-plichtige aan een niet BTW-plichtige (die dus de BTW
niet kan recupereren) de verkoop van de grond toch onder (veel lagere) registratierechten
(10 %) in plaats van BTW (21 %) laten plaatsvinden doordat de grond en het gebouw
door twee verschillende partijen worden overgedragen, wat dan weer vereist dat verkoper
van het gebouw een opstalrecht heeft op de grond. Overigens komt het in de prakrijk vrij
regelmatig voor dat bij verkoop aan een niet-BTW-plichtige de grondprijs meermaals
kunstmatig hoog wordt gesteld en de prijs van het gebouw beperkt wordt tot de kostprijs
(opnieuw omdat de registratierechten veel lager liggen dan het BTW-tarief voor
nieuwbouw).
e) Gebruik bij uitgifte van vastgoedcertificaten
Het gaat hier niet om de eigenlijke incorporatie van onroerende eigendom in een
waardepapier, maar om vastgoedcertificaten die slechts een schuldvordering belichamen.
De uitgever van de certificaten is meestal de eigenaar van het gebouw krachtens een
erfpacht- of opstalrecht.
f) Gebruik door de overheid in het raam van een ruimtelijk ordeningsbeleid of
soortgelijk
beleid.
Een voordeel van het uitgeven van een erfpacht of opstalrecht aan bedrijven e.d.m. - in
plaats van een overdracht in volle eigendom - is dat de wardestijging van de grond op lange
terlijn aan de erfverpachter toekomt.
Een ander voordeel is dat de verbintenissen van de opstalhouder kwalitatieve
verbintenissen zijn die – betreffende de periode na de overgang - automatisch overgaan op
de verkrijgers van het opstalrecht / gebouw. Dit is meer bepaald interessant wanneer die
verplichting niet in de vorm van een erfdienstbaarheid kan worden gegoten. Een gewone
verplichting opleggen aan een koper heeft daarentegen het nadeel dat deze niet overgaat op
derden die onder bijzondere titel verkrijgen.
Bij industriezones werd er vaak overgegaan tot uitgifte in erfpacht in plaats van verkoop.
De overheid kan aldus de erfpachter verplichten de grond daadwerkelijk voor het beoogde
doel te gebruiken, ook zonder dat dit wettelijk is voorzien (een wettelijke regeling vinden
we bv. in art. 73 en v. van het Vlaams Programmadecreet van 19 december 2003, zowel
voor uitgifte van gronden in eigendom als vestiging van beperkte rechten). Een ander
voorbeeld zijn sportcomplexen.
Ook bv. de badstad De Haan ontstond op grond van een erfpacht door de Staat aan een
vastgoedmaatschappij (wijk van de “concessie”)
In Louvain-la-Neuve heeft de UCL de meeste gronden waarop door derden is gebouwd,
niet in eigendom vervreemd, maar slechts in erfpacht uitgegeven (voor 99 jaar).
(NB. Wat de mogelijkheid van opstal en erfpacht op goederen van het openbaar domein
betreft, zie hoger).
Omgekeerd gebeurt het ook dat aan de overheid een opstalrecht of erfpacht wordt verleend
door een eigenaar die de eigendom niet definitief wil afstaan; een typisch voorbeeld betreft
136