ERFPACHT en opstal - FED-net

Maakt men het opstalrecht accessoir, dan betekent dat wel dat het eigendomsrecht van de
niet-grondeigenaar wegvalt bij de beëindging van de samenwerkingsovereenkomst en deze
partner terugvalt op de regeling van art. 6 Opstalwet (vergoedingsplicht + retentierecht);
een verdeling op basis van de (huidige) waarde van het gebouw zal veelal fairer zijn, maar
dient dus in beginsel contractueel te zijn overeengekomen of uit de
samenlevingsovereenkomst te volgen.
d) Gebruik van het opstalrecht bij bouwpromotie
Promotoren sluiten vaak met de grondeigenaar een overeenkomst waarbij aan de verkoper
in ruil voor de eigendom geen geld, maar één of meerdere wooneenheden (appartementen
of woningen) worden toegezegd. Om dubbele overdracht (en meestal dubbele belasting)
te voorkomen, wordt dan ook bij de verkoop onmiddellijk een basisakte c.q.
verkavelingsakte opgemaakt, en verkrijgt de bouwpromotor slechts het aandeel dat
overeenstemt met de overige kavels.
Anderzijds bouwt de promotor normaal om te verkopen, niet om zelf eigenaar te blijven.
De promotor is dan ook niet geïnteresseerd in de eigendom van de grond (veroorzaakt
immers dubbele overdracht én dubbele registratierechten op de grond), maar enkel in de
(tijdelijke) eigendom van het gebouw, beperking die volmaakt mogelijk is met een
opstalrecht. De promotor wil zo bovendien ook vermijden dat hij de prijs van de grond
moet "voorschieten", door van de grondeigenaar te bedingen dat deze slechts zal betaald
worden bij verkoop van het grondaandeel aan de koper. De promotor koopt dus niet de
grond, maar bedingt van de grondeigenaar:
1° een opstalrecht (althans tot beloop van de te verkopen appartementen, niet ook voor de
appartementen die aan de eigenaar moeten verblijven) en
2° een (onherroepelijke) volmacht (zie daarover de cursus Lastgeving) om bij de verkoop
van elke kavel in het gebouw een overeenstemmend aandeel in de eigendom van de grond
te verkopen. Ofwel: een aankoopoptie op de grond die hij voor rekening van derden
(koper) en in gedeelten mag uitoefenen (of die hij althans aan derden mag overdragen, ook
in gedeelten). Dit veronderstelt natuurlijk wel dat de prijs waartegen het grondaandeel zal
worden verkocht, reeds overeengekomen wordt (of althans de berekeningswijze van de
prijs). Bovendien zal de geldigheidsduur van de optie moeten worden bepaald, bij gebrek
waarvan deze door de optiegever kan worden opgezegd.
In uitvoering van die overeenkomst (of voorovereenkomst, bv. een optie) wordt dan een
basis- of splitsingsakte opgemaakt (waarbij normaal formeel zowel de grondeigenaar als de
opstalhouder partij zijn). Soms wordt daarmee gewacht tot men reeds over aankoopbeloften
van kandidaat-kopers beschikt (om wijzigingen van de basisakte te vermijden). Wanneer
het niet opm een apprtementsgebouw gaat maar om woningen die een verkaveling van de
grond vereisen, is zowel een verkavelingsvergunning als een (notariële) verkavelingsakte al
vereist vooraleer men overgaat tot de verkoop van enige kavel (zie art. 4.215 en 4.2.16
Vlaamse CRO).
Bij de verkoop van appartement en grondaandeel tegelijk gaat het opstalrecht wat die kavel
betreft teniet door vermenging in hoofde van één persoon. Het appartement dat voor de
grondeigenaar bedoeld is, zal diens eigendom worden door natrekking.
Zo verandert de grond slechts eenmaal van eigenaar, en verandert het aandeel in de grond
dat toekomt aan de appartementen die de eigenaar zelf zal verkrijgen, helemaal niet eigenaar.
134