ERFPACHT en opstal - FED-net

de kabels nagetrokken worden aan de onroerende installatie van waaruit ze vertrekken
("paddestoel-theorie"); ook is er soms een wetsbepaling die zonder verdere uitleg bepaalt
dat de operator eigenaar blijft van de kabels (bv. in de Telecommunicatiewet). Speelt de
verticale natrekking normaal wel, dan kan ze doorbroken worden door een opstalrecht toe
te kennen. Om te vermijden dat dit voor een vaste termijn wordt gevestigd van max. 50
jaar wordt het opstalrecht accessoir gemaakt aan een erfdienstbaarheid (zij het een
erfdienstbaarheid van openbaar nut, zij het een civielrechtelijke erfdienstbaarheid).
Problematisch was tot voor kort de opvatting dat geen zakelijke rechten kunnen worden
toegekend op het openbaar domein. Minstens voor het gemeentelijk openbaar domein is
intussen decretaal uitgeklaard dat dit wel kan voor zover niet kennelijk onverenigbaar met
de bestemming van het openbaar domein (art. 191 Vlaams gemeentedecreet). Er zijn
intussen een reeks richtlijnen van de Vlaamse overheid voor erfpacht- en
opstalovereenkomsten op goederen van de overheden.
c) Versterking van de positie van de echtgenoot of partner niet-grondeigenaar
1° Bij gehuwden
De “afstand van natrekking” door een van de echtgenoten ten voordele van de
huwelijksgemeenschap (of ten voordele van een onverdeeldheid tussen beide echtgenoten,
d.i. afstand voor de helft) komt vaak voor. Zij strekt ertoe de echtgenoot niet-grondeigenaar
in een betere positie te plaatsen, vooral wanneer er gebouwd wordt met gelden van de
gemeenschap of van beide echtgenoten. Zonder vestiging van een opstalrecht is het huis
dus eigen, ook al is het met gemeenschappelijke gelden gebouwd.
Het gemeen recht bepaalt weliswaar een vergoedingsplicht (art. 1400 BW), maar geen
zakelijke subrogatie. De vergoedingsgerechtigde echtgenoot heeft naar gemeen recht dus
een loutere schuldvordering, en gebeurlijk de rechten ex art. 215 BW en soortgelijke, maar
geen zakelijk recht. Ook is diens schuldvordering achtergesteld op de
gemeenschapsschuldeisers.
Het is in ieder geval verstandig uitdrukkelijk te bedingen dat het opstalrecht van
rechtswege eindigt bij de beëindiging van het huwelijk, of een meer genuanceerde
uitdrukkelijke oplossing (bv. einde bij overlijden van de echtgenoot niet-grondeigenaar;
geen einde bij overlijden van de echtgenoot-eigenaar; regeling in geval van echtscheiding
afhankelijk van wie het huis heeft betaald). Verder kan men bepalingen inlassen om te
vermijden dat grond en gebouw afzonderlijk zouden kunnen worden vervreemd, en over de
verdeling van de prijs bij verkoop.
Problemen kunnen rijzen naargelang de kwalificatie van de overeenkomst van afstand van
natrekking, d.i. tot vestiging van het opstalrecht.
- in het huwelijkscontract is alles mogelijk: is de afstanddoende echtgenoot reeds eigenaar
bij het aangaan van het huwelijk, kan de afstand in het huwelijkscontract overeengekomen
worden.
- wordt de grond tijdens het huwelijk verkregen, dan kan in de verkrijgingstitel worden
bepaald dat het opstalrecht door de gemeenschap wordt verkregen en de grond als eigen
goed.
- tijdens het huwelijk is een verkoop in beginsel uitgesloten (1595 BW); indien het een
loutere schenking is daarentegen, kan ze niet meer bindend geschieden tijdens het huwelijk
(steeds herroepbaar door de afstanddoende echtgenoot). Nu zijn er ook buiten de wijziging
132