ERFPACHT en opstal - FED-net

N.B. Worden niet als onroerende inkomsten beschouwd maar als roerende inkomsten of leasingrechten,
vergoedingen ontvangen voor het verlenen van een recht van gebruik van gebouwde onroerende goederen
involge een niet-opzegbare overeenkomst, waarmede het de eigenaar mogelijk is om de in dit goed belegde
kapitaal terug te krijgen, meer de rentelast en da andere kosten van de verrichting, indien van meet af aan
voorzien is dat de eigendom van het gebouw op de gebruiker overgaat op het einde van die overeenkomst, of dat
in die overeenkomst minstens een koopoptie voor deze gebruiker is ingeschreven.
Bedragen verkregen door een erfverpachter, natuurlijk persoon die beroepsmatig handelt,
zijn beroepsinkomsten, waarvan mogen afgetrokken worden alle lasten die hiervoor uitgezet worden, en
waarbij
o indien het een periodieke vergoeding betreft,
deze dient aangegeven in de periode dat ze vaststaand en zeker is, ongeacht de werkelijke inning;
o indien het eenmalige vergoeding betreft,
deze eenmalig dient aangegeven in de periode dat ze vaststaand en zeker is, ongeacht de werkelijke inning,
weliswaar kan er wel rekening gehouden worden met een uitzonderlijke afschrijving of waardevermindering van
de volle eigendom als gevolg van de bezwaring met dit zakelijk recht;
C. Bij het einde van het erfpachtrecht
a. Bij de erfpachter
De erfverpachter natuurlijke persoon die niet beroepsmatig handelt, kan een minderwaarde niet
aftrekken en is op een meerwaarde niet belastbaar.
Let wel: in geval van speculatie laat art. 90, 1° W.I.B. toe om die meerwaarde buiten het normaal beheer van een
privé-vermogen te brengen, waardoor deze belastbaar wordt als een divers inkomen in de personenbelasting.
De erfverpachter die beroepsmatig handelt, ondergaat de fiscale regeling van meer- of minwaarde.
Meerwaarde kan wel worden gespreid in geval van wederbelegging.
Let wel op voor de toepassing van art. 26 W.I.B. waardoor een abnormaal en goedgunstig verleend voordeel
wordt getaxeerd in hoofde van de erfpachter.
b. Bij de erfverpachter
De erfverpachter natuurlijke persoon die niet beroepsmatig handelt, kan de betaalde vergoeding die
voldoet aan de reële waarde van de tijdens de erfpacht opgerichte constructies (zonder grond en initieel
aanwezige constructies) niet aftrekken of afschrijven.
Bij kosteloze overname of overname aan een te lage vergoeding, ontstaat er een meerwaarde op privé-vermogen
in hoofde van de erfverpachter. Maar die is niet belastbaar in de personenbelasting.
Onverminderd toepassing van art. 90, 1° W.I.B., zie hier net boven onder nr. C.a.
De erfverpachter natuurlijke persoon die beroepsmatig handelt, is de taxatie afhankelijk van wat
de fiscus kan bewijzen. En alhoewel de fiscus over een gemakkelijke bewijslevering beschikt, kan men er altijd
voorzorgen dat datgene dat er zou kunnen bewezen worden, er gewoon niet is. als het er niet is, dan kan het ook
niet bewezen worden ! Let wel op: oneerlijkheid wordt altijd zwaar afgestraft inzake belastingen.
De zwaarste taxatie gebeurt indien de personen die het erfpachtrecht ter beschikking stellen aan een
vennootschap, bij afloop nog steeds bedrijfsleider zijn. In dat geval staat de weg voor de fiscus open om de
verkoopwaarde van het gebouw dat zij verkrijgen op het einde van de erfpachtperiode te belasten als een
voordeel van alle aard [art. 36 W.I.B.].
Tenzij de bedrijfsleider aantoont dat andere oorzaken aan de basis liggen van de toekenning van het voordeel.
Kan de fiscus dit verband niet aantonen, kan de fiscus aanbrengen om het gratis of te goedkoop verkregen
gebouw als divers inkomen te belasten door te stellen dat liet om een «abnormale» meerwaarde gaat [art. 90, 1°
W.I.B.]. Voorwaarde is wel dat de fiscus kan aantonen dat het gaat om abnormale verrichtingen van beheer van
een privé vermogen.
105