ERFPACHT en opstal - FED-net

B.T.W. op gebouwen op andermans goed, is en blijft toepasselijk, want de B.T.W.-heffing gebeurt
op het feit van de oprichting, en onafhankelijk van de bestemming achteraf, in of niet in functie van de eigendom
van de grond.
N.B. waarom een bestaand huis kopen onder het stelsel van de B.T.W. (21% B.T.W. i.p.v. 10% registratie) voor
een niet B.T.W.-plichtige koper toch belangrijk kan zijn ? Omdat de lasten die gedragen worden voor fiscale
plichten in dat geval altijd fiscaal aftrekbaar zijn, zelfs al is die aankoop niet de eerste of de gezinswoning. Men
make zijn eigen rekening.
Eigendomsverkrijging van een gebouw door de werking van het recht van natrekking is niet onder-
worpen aan B.T.W., noch aan registratierechten.
Wanneer in het contract voorzien is dat de opgerichte constructies, zelfs de bestaande
constructies, dienen gesloopt te worden, en de grond in genivelleerde aard of zelfs bouwrijp, dient te worden
herstelt, dan kan men hiervoor een 'voorziening' aanleggen (zie hiervoor onder nr. A.2.1.).
Dezelfde contractuele vrijheid laat toe dat het recht van natrekking (artikels 546 tot 577 Burgerlijk
Wetboek) ofwel uitdrukkelijk niet toepasselijk, ofwel uitdrukkelijk wel toepasselijk worden gemaakt.
Op die manier kan men bijvoorbeeld voorzien dat bij de oprichting van een gebouw, dit gebouw naargelang de
vordering der werken, door natrekking eigendom wordt van de erfverpachter, zelfs al wordt dit opgericht door een
andere rechthouder dan door de erfpachter. En dat daar tegenover staat dat de oprichter van dit gebouw het
gratis genotsrecht heeft gedurende een bepaalde of een onbepaalde tijd. Fiscale denkers behoeven geen
verder commentaar.
B.2. De constructies – op het einde van het contract
Op dit punt, wanneer de opgerichte constructies naar de grondeigenaar keert, is er reeds een aanzienlijk stukje
gerobberd. Dit zowel binnen de Commissie voor Boekhoudkundige Normen, als voor de fiscale Rechters, Hof van
Cassatie inbegrepen.
Conclusie is, dat men er op zijn Belgisch niet éénsluidend doorgeraakt (zie de inleiding in fine). En dat men in de
hedendaagse tendens de wil der partijen inzake 'de conventionele nulwaarde' en of ook 'de historische kostprijs',
vervangen wordt door de internationalisering in boekhoudwaarden, waarbij de werkelijke waarde, 'the fair value',
de voorrang krijgt. Alhoewel de algemene rode draad blijft en wellicht zal blijven primeren, namelijk: over de fair
value spreken is één, maar die fair value in cijfers omzetten is twee .. dus wanneer de partijen vooraf en in
temporis non suspectus zoals men dat noemt (d.i. in en op niet verdachte omstandigheden en ogenblikken),
een degelijk waarderingssysteem hebben uitgewerkt waarbij de noemer is dat de ene niet moet opdraaien voor
de grillen van de andere, dan zal men altijd geneigd blijven om inderdaad die fair value te evalueren in respect
met dit systeem.
Men zal dus beter niet een 'bepaalde' waarde hanteren, maar een 'bepaalbare' waarde.
Ofte dat men zich bezint vooraleer men begint … alle wegen leiden naar Rome … ook lijdenswegen … maar die
moet men dan niet inslaan aan het begin ervan.
a. Bij de erfpachter
Tussen haakjes vermeld: indien door omstandigheden vreemd van de wil, lees zonder kennelijke opzet van de
erfpachter of diens rechtsverkrijgende (vb.: diens huurder-bouwer), een opgerichte constructie voor zijn tijd naar
de erfverpachter keert, dan zullen de boekhoudkundige en fiscale gevolgen daardoor veroorzaakt moeten worden
aanvaard.
b. Bij de erfverpachter
Het vermelde waard is een arrest van het Hof van Cassatie van 4.11.1995, Pas. 1956, I, 208: een verworven
actief mag worden afgeschreven ook al is dit gratis verkregen (of aan een lagere dan de markt of de venale
waarde), omdat nergens in de wet voorzien is dat de verkrijging ervan onder bezwarende titel moet zijn gebeurd
… het gaat hem ten slotte om hoe-dan-ook bestaande waarde en de vermindering van die waarde door dit te
gebruiken of te verbruiken voor de toekomstige exploitatie.
Vergelijk: de herwaardering van vaste activa, is ook een niet bezwarende titel-handeling.
103