ERFPACHT en opstal - FED-net

Over algemene, en vooral over bijzondere aspecten, betreffende
ERFPACHT
en opstal
in de context van
Burgerlijk recht
Fiscaal recht – directe belastingen (inkomsten/vennootschapsbelastingen …)
Fiscaal recht – indirecte belastingen (registratierechten, successierechten …)
Boekhoud–technieken
door
Mr. Jacques THIEBAUT VAN ROYEN
Dr. Ir. & Pmd. TEW
Ere-advocaat & ere-p.v. vrederechter
Bedrijf-analyticus (www.TVR.be)
Federale Manager FED-net (www.FED-net.org)
Bestuurder FED-net vzw, Bestuurder CIB Oost-Vlaanderen vzw
email@tvr.be | +32 (0)477 28 12 48 | BIV500554~KBO0743310901
Deze syllabus is cryptisch geschreven als studie-/werkdocument voor professionelen,
waarbij toelichting hoort om volwaardig begrepen te worden.
Deze tekst staat beschikbaar op www.FED-net.org/downloads/ErfpachtOpstal.pdf.
En daarbij ook een tekst over waardering in de XXI°eeuw en canon-berekening > www.FED-net.org/downloads/Waardering.pdf

1. Inhoudsopgave
1. De inhoudsopgave .................................................................................................................. p. 2
2. De originele wettekst Erfpacht en Opstal anno 10 januari 1814 ............................................. p. 4
3. De vergelijkingstabel van de topics Erfpacht en Opstal .......................................................... p. 8
4. De huidige wettekst Erfpacht en Opstal ................................................................................ p. 11
4.1. Een stamcel-wet .......................................................................................................... p. 11
4.2. Dit was én dit is nog steeds economie “avant la lettre” .............................................. p. 38
4.3. De teksten met daarbij de bijzondere aspecten ..................................................... p. 39
5. Een publicatie over de economische achtergrond anno 1810-1836 ..................................... p. 60
6. De basic juridische benadering van Erfpacht en Opstal ....................................................... p. 76
6.1. Een juridische ex cathedra benadering ....................................................................... p. 76
6.2. De inhoud van twee juridische boeken over Erfpacht, Opstal en Vruchtgebruik ........ p. 82
7. De basic boekhoudkundige benadering van Erfpacht en Opstal .......................................... p. 90
7.1. Een boekhoudkundige ex cathedra benadering ......................................................... p. 90
7.2. Het bulletin 162/2 1991 van de Commissie voor Boekhoudkundige normen ............. p. 97
8. De toepassing van erfpacht in de praktijk ........................................................................... p. 103
8.1. Een FED-net-dossier van «Objectieve Verkoop van Erfpachtrecht» ......................... p. 103
met daarin een voorbeeld van een op maat geschreven erfpachtovereenkomst ..... p. 114
8.2. Enkele voorbeelden uit een cursus van een notoir professor ................................... p. 121
9. De bewijzen van toenemende interesse voor erfpacht ....................................................... p. 129
10. En dan is er nog
… “verkoop op lijfrente” en “conventionele erfdienstbaarheden” ........................................ p. 140
Voor de lezer met weinig tijd,
print en lees enkel de pagina’s : 1-2, 8, 10, 37-39, 42-43, 49-59, 80, 114-117, 121-128
De beste wijn tapt men uit oude vaten
2

Erfpacht ??? … ja maar … daar hebben mijn erfgenamen toch niets aan.
Erfpacht ??? … oei … dan heb ik geen meerwaarde van mijn goed.
Erfpacht ??? … allez toch … dat is toch maar alleen voor scholen en kloosters.
Er is een paard en er is een kar … en er is de logische volgorde van beide.
Als de nood het grootst is, is de redding nabij.
Erfpacht is
ofwel het verhaal van
“onbekend is onbemind”,
Wat een wet interessant maakt,
is
wat er in die wet, niet in staat.
ofwel het verhaal van
“hoe een snelle geest tot ver in de toekomst
enorme voordelen kan vastleggen, aan een goedkope prijs op vandaag”.
3

2. De originele wetteksten
Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht
publicatie in «Journal officiel du royaume des Pays-Bas», 1824, nr. 14
4

Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht
de tekst zoals gepubliceerd in
«Journal officiel du royaume des Pays-Bas», 1824, nr. 14
Art. 1 – Erfpachtsregt is een zakelijk regt om het vol
genot te hebben van een aan eenen anderen
toebehoorend onroerend goed, onder gehoudenis om aan
laatstgemelden, als eene erkentenis van deszelfs
eigendom, eene jaarlijksche pacht te voldoen, hetzij in
geld, het zij in voortbrengselen of vruchten.
De titel van aankomst van het erfpachtsregt moet in de
openbare daartoe bestemde registers
worden overgeschreven.
Art. 2 – Erfpachtsregt mag, noch voor eenen langeren
tijd dan negen en negentig jaren, noch voor eenen
korteren tijd dan zeven en twintig jaren, worden
gevestigd.
Art. 3 – De erfpachter oefent alle de regten uit, welke
aan den eigendom van het erf verknocht zijn, doch hij
vermag niets te verrigten, waardoor de waarde van den
grond zoude worden verminderd.
Hij mag alzoo. onder andere, geene af- of uitgravingen
doen van steen, steenkolen, turf, klei
of andere soortgelijke tot het erf behoorende
grondspecien, ten ware de ontginning reeds mogt zijn
aangevangen, toen zijn regt is geboren.
Art. 4 – De boomen, welke gedurende het erfpachtsregt
sterven, of door een toeval worden omgeworpen, komen
ten voordeele van den erfpachter, mits hij andere in
derzelver plaats stelle.
Hij heeft insgelijks de vrije beschikking over alle
beplantingen. door hem zelven aangelegd.
Art. 5 – De grondeigenaar is tot geenerlei reparatie
gehouden.
Daarentegen is de erfpachter verpligt het in erfpacht
uitgegeven goed te onderhouden, en daaraan
de gewone reparatien te doen.
Hij mag door het stellen van gebouwen, of door het
ontginnen of beplanten van gronden, het erf
verbeteren.
Art. 6 – Hij is bevoegd om zijn regt te vervreemden, met
hypotheek te belasten, en den grond, in erfpacht
uitgegeven, met dienstbaarheden te bezwaren, voor het
tijdvak van zijn genot.
Art. 7 – Bij het eindigen van zijn regt, kan hij wegnemen
alle zoodanige door hem gestelde gebouwen of gemaakte
beplantingen, waartoe hij, uit kracht der overeenkomst,
niet gehouden was; doch hij is verpligt de schade te
vergoeden, welke door dat wegnemen aan den grond
mogt veroorzaakt zijn.
Niettemin heeft de grondeigenaar regt van
terughouding op die voorwerpen, tot dat de erfpachter
hem het verschuldigde volledig voldaan heeft.
Art. 8 – De erfpachter is onbevoegd om van den
grondeigenaar te vorderen dat hij de waarde betale van
de gebouwen, werken, betimmeringen en beplantingen,
hoe genaamd, welke eerstgemelde heeft gemaakt, en die
zich hij het eindigen der erfpacht op den grond bevinden.
Art. 9 – Hij draagt alle belastingen, welke op het erf zijn
gelegd, het zij gewone, het zij buitengewone. het zij
jaarlijksche, het zij dezulke die slechts eenmaal moeten
worden betaald.
Art. 10 – De verpligting om de erfpacht te voldoen is
onsplitsbaar, blijvende ieder gedeelte van den in erfpacht
uitgegeven grond voor de geheele pacht aansprakelijk.
De erfpachter kan bij parate executie tot de betaling
worden genoodzaakt.
Art. 11 – De erfpachter kan geenerlei vrijstelling van
betaling der pacht vorderen, noch uit hoofde van
vermindering, noch van het geheel ophouden des genots.
Zoo niettemin de erfpachter gedurende vijf
achtereenvolgende jaren van het geheel genot is
beroofd geweest, zal hem kwijtschelding verschuldigd
zijn voor den tijd van zijn gemis.
Art. 12 – Ter zake van elken overgang van het
erfpachtsregt of van verdeeling eener gemeenschap, is
geen buitengewone uitkeering daarvoor verschuldigd.
Art. 13 – Bij het eindigen van het erfpachtsregt.heeft de
eigenaar tegen den erfpachter eene personele
regtsvordering tot vergoeding der kosten, schaden en
interessen, veroorzaakt door nalatigheid en gebrek van
onderhoud van het erf. en voor de regten die de
erfpachterdoor zijne schuld rnogt hebben laten verjaren.
Art. 14 – Wanneer het erfpachtsregt door het verloop
des tijds is geeindigd, wordt hetselve niet stilzwijgend
vernieuwd, doch kan hetzelve hij voortduring blijven
bestaan tot weder opzegging toe.
Art. 15 – De erfpachter kan van zijn regt worden
vervallen verklaard, ter zake van rnerkelijke aan
het goed toegebragte schade, of van het groveIijk
misbruiken daarvan; onverminderd de regtsvordering
tot vergoeding van kosten. schaden en interessen.
Art. 16 – De erfpachter zal de vervallenverklaring, uit
hoofde van aan het goed toegebragte schade of misbruik
van genot, kunnen verhinderen, wanneer hij de zaken in
haren vorigen staat herstelt, en voor het vervolg
voldoende verzekering geeft.
Art. 17 – Alle de bij deze titel vastgestelde
verordeningen zullen alleen plaats grijpen. voor zoo
verre daarvan door de overeenkomsten der partijen niet
is afgeweken, behoudens echter de bepalingen van
artikel 2 hierboven.
Art. 18 – Erfpachtsregt gaat op dezelfde wijze als het
regt van opstal verloren.
5

Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal
publicatie in «Journal officiel du royaume des Pays-Bas», 1824, nr. 13
6

Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal
de tekst zoals gepubliceerd in
«Journal officiel du royaume des Pays-Bas», 1824, nr. 13)
Art. 1 – Het regt van opstal is een zakelijk regt om
gebouwen, werken of beplantingen op eens anders grond
te hebben.
Art. 2 – Degene die het regt van opstal heeft kan
hetzelve vervreemden en met hypotheek belasten.
Hij kan de goederen, aan het regt van opstal
onderworpen, met erfdienstbaarheden bezwaren, doch
alleen voor het tijdvak, gedurende hetwelk hij het genot
van dat regt bezit.
Art. 3 – De titel van aankomst van het regt van opstal
moet in de daartoe bestemde openbare registers worden
overgeschreven.
Art. 4 – Het regt van opstal kan voor geenen langeren
tijd dan van vijftig jaren worden bepaald, behoudens de
bevoegdheid om hetzelve te vernieuwen.
Art. 5 – Zoo lang het regt van opstal duurt, kan de
grondeigenaar dengenen die dat regt heeft niet beletten
de gebouwen en andere werken te sloopen, of de
beplantingen te rooijen, en een en ander weg te nemen,
mits laatstgemelde den prijs daarvan, tijdens het
verkrijgen van het regt van opstal, hebbe voldaan, of wel
de gebouwen, werken en beplantingen door hem zelven
gesteld of gemaakt zijn; en voorbehoudens dat de grond
zal moeten worden hersteld in den staat waarin dezelve
zich vóór het ophouwen of beplanten beyond.
Art. 6 – Bij het eindigen van het regt van opstal treedt
de grondeigenaar in den eigendom van de gebouwen,
werken en beplantingen, onder gehoudenis om de
waarde daarvan op dien tijd te betalen aan dengenen die
het regt van opstal had, welke laatste het regt van
terughouding zal hebben, tot dat die betaling zal voldaan
zijn.
Art. 7 – Indien het regt van opstal gevestigd is op een
grond, waarop zich reeds gebouwen, werken en
beplantingen, bevonden. welker waarde door den
verkrijger van dat regt niet voldaan is, zal de
grondeigenaar, hij het eindigen van het regt van opstal,
alle die voorwerpen terug nemen, zonder daarvoor tot
eenige schadeloosstelling gehouden te zijn.
Art. 8 – De verordeningen van dezen titel zullen alleen
van kracht zijn, voor zoo verre daarvan door de
overeenkomsten der partijen niet is afgeweken,
voorbehoudens echter de bepaling van artikel 4 van deze
wet.
Art. 9 – Het regt van opstal, gaat, onder anderen,
verloren:
1° Door vermenging;
2° Door het te niet gaan van den grond;
3° Door de verjaring van dertig jaren.
7

3. De vergelijkingstabel van de topics
een zakelijk recht
ERFPACHT
op een onroerend goed
dat eigendom van iemand anders
is én blijft
(op een grond,
al dan zonder bestaande gebouwen/beplantingen)
om daarvan het volledige genot te hebben
en om daar alles mee te doen,
inbegrepen
om daarop een eigen onroerend goed
op te stallen (construeren of planten)
met als mogelijk gevolg:
afwijking op het recht van natrekking
afwijking op het recht van vruchtgebruik
afwijkingsmogelijkheid van héél veel…
min. 27 jaar en max. 99 jaar (1)
principieel ten bezwarende titel
opgerichte onroerende goederen
door de erfpachter, moeten niet betaald
worden door de grond-eigenaar bij het
einde
de erfpachter mag ze wel wegnemen (en
moet dan wel herstellen)
de vererfpachter heeft de mogelijkheid om
de afbraak te vragen.
LET WEL … pin u hierop niet vast:
dit is zeer algemeen …
dit alles is alternatief recht =
tenzij anders overeengekomen, uitgezonderd (1)
een zakelijk recht
OPSTAL
op een onroerend goed
dat eigendom van iemand anders
is én blijft
(op een grond,
al dan zonder bestaande gebouwen/beplantingen)
om daarvan het beperkte genot te hebben
en om daar maar één iets mee te doen,
namelijk
om daarop een eigen onroerend goed
op te stallen (construeren of planten)
met als mogelijk gevolg:
afwijking op het recht van natrekking
afwijking op het recht van vruchtgebruik
afwijkingsmogelijkheid van veel …
min. 1 ogenblik in tijd en max. 50 jaar (1)
principieel niet ten bezwarende titel,
noch ten kosteloze titel
opgerichte onroerende goederen
door de opstalhouder, moeten betaald
worden door de grond-eigenaar bij het
einde
de vererfpachter heeft geen recht om de
afbraak te vragen.
LET WEL … pin u hierop niet vast:
dit is zeer algemeen …
dit alles is alternatief recht =
tenzij anders overeengekomen, uitgezonderd (1)
8

14 MEI 1955. - Wet betreffende de erfpachten
Artikel 1. De pachtprijs
verschuldigd voor de erfpachtovereenkomsten en, zo er
een werd bepaald, voor de opstalovereenkomsten
gesloten vóór 1 januari 1956, wordt met ingang van de
eerste vervaldag volgend op het van kracht worden van de
wet verhoogd als volgt:
voor de overeenkomsten gesloten vóór 1 januari 1915,
wordt het oorspronkelijk bedrag vermenigvuldigd met 40;
voor de overeenkomsten gesloten in de jaren 1915 tot
1918, wordt het oorspronkelijk bedrag vermenigvuldigd
met 25;
voor de overeenkomsten gesloten in 1919, wordt het
oorspronkelijk bedrag vermenigvuldigd met 15;
voor de overeenkomsten gesloten in de jaren 1920 tot
1925, wordt het oorspronkelijk bedrag vermenigvuldigd
met 10;
voor de overeenkomsten gesloten in de jaren 1926 tot
1940, wordt het oorspronkelijk bedrag vermenigvuldigd
met 6;
voor de overeenkomsten gesloten in de jaren 1941 tot
1945, wordt het oorspronkelijk bedrag vermenigvuldigd
met 4;
voor de overeenkomsten gesloten in de jaren 1946 tot
1950, wordt het oorspronkelijk bedrag vermenigvuldigd
met 2;
voor de overeenkomsten gesloten in de jaren 1951 tot
1955, wordt het oorspronkelijk bedrag vermenigvuldigd
met 1,5.
Deze bepalingen hebben geen uitwerking wanneer de
veranderlijkheid van de oorspronkelijke pachtprijs tussen
de contracterende partijen werd geregeld op basis van de
evolutie van de economische of financiële conjunctuur.
Art. 2. In geval van niet-betaling van de bij artikel 1
bepaalde verhoging, kan de erfpachter of de opstaller van
zijn recht vervallen worden verklaard.
Ingevolge dat verval, worden de schuldvorderingen
gewaarborgd door een hypotheek op het erfpachtrecht of
op het opstalrecht onmiddellijk eisbaar.
In dat geval wordt het recht van de hypothecaire
schuldeisers overgedragen op de sommen eventueel door
de eigenaar aan de erfpachter of aan de opstaller
verschuldigd voor de overname van de gebouwen en
beplantingen.
Art. 3. De vordering tot verval, ingesteld bij toepassing van
artikel 2, is slechts ontvankelijk voor zover zij betekend
werd aan de houders van de zakelijke rechten, waarvan de
titel in de daartoe bestemde registers werd
overgeschreven. Een dertigjarige staat van het onroerend
goed, alsmede de exploten van betekening worden aan
het origineel van de dagvaarding gehecht.
Art. 4. Derden die een zakelijk recht, gevestigd door de
erfpachter of de opstaller voor de duur van zijn genot of
voor een duur die verder reikt dan het eventueel verval,
hebben verworven, kunnen dit verval voorkomen door, ter
ontlasting van de erfpachter of de opstaller, de verhoging
van de pachtprijs bepaald bij artikel 1 te betalen.
Art. 5. Het verval uitgesproken bij toepassing van artikel 2
doet geen afbreuk aan de verhalen of rechten op
schadevergoeding van de houders van zakelijke rechten
tegen de erfpachter of de opstaller die ze gevestigd heeft.
9

MAAR
Dit alles is,
én voor erfpacht én voor opstal,
“alternatief” geregeld in de wet
… die wet die zelf stelt:
TENZIJ DE PARTIJEN ANDERS OVEREENKOMEN (1)
(1) hetzij BIJ HET AANGAAN van de overeenkomst
hetzij TIJDENS DE LOOP van de overeenkomst
~
behoudens en voorbehoudens …
de “brute” afwijking (2) van het artikel over de duur
(2) … en ook hiervoor zijn er
andere, regelmatige en rechtsgeldige handelingen mogelijk
van “gemeen burgerlijk recht”.
ERFPACHT
(1)
Art. 17 – Alle de bij deze titel vastgestelde
verordeningen zullen alleen plaats grijpen,
voor zoo verre daarvan door de
overeenkomsten der partijen niet is
afgeweken, behoudens echter de bepalingen
van artikel 2 hierboven.
Art. 2 – Erfpachtsregt mag, noch voor eenen
langeren tijd dan negen en negentig jaren, noch
voor eenen korteren tijd dan zeven en twintig
jaren, worden gevestigd.
OPSTAL
(1)
Art. 8 – De verordeningen van dezen titel
zullen alleen van kracht zijn, voor zoo verre
daarvan door de overeenkomsten der
partijen niet is afgeweken, voorbehoudens
echter de bepaling van artikel 4 van deze wet.
Art. 4 – Het regt van opstal kan voor geenen
langeren tijd dan van vijftig jaren worden
bepaald, behoudens de bevoegdheid om hetzelve te
vernieuwen.
10

4. De huidige wetteksten
Behalve de publicatie in hedendaags Nederlands, is er aan deze wetten niets gewijzigd sinds 1814.
4.1. Een stamcel-wet
Ofte waar Mozes de mosterd vandaan haalde …
Bij wijze van één element gesproken: cfr. “de termijnen”
… en er zijn nog veel meer elementen.
Bij wijze van dit één voorbeeld:
waarom is erfpacht 99 jaar (dit is het maximum, en het minimum is 27 jaar) … ?
waarom zijn alle termijnen in latere wetten een breuk-getal van 99 (of van 27) … ?
waarbij het opvalt dat in de moeder-der-hedendaagse-wetten, de “Code Napoléon” uit 1804,
er geen nominale termijnen staan ingeschreven bij verhuring van onroerende goederen… ?
Nota Bene: landpacht (opgepast: dit is geen erfpacht) van 1 jaar, was toen een normale zaak
waarom is het recht van opstal maximaal 50 jaar … en waarom staat er geen minimum termijn
voor opstal in die wet ?
En verder hierbij … “over letters en cijfers”:
hoe schreef men wetteksten vóór de Middeleeuwen … en nà de Middeleeuwen ?
wat heeft Leonardo DA VINCI en de familie DE’ MEDICI hiermee te maken ?
De mosterdzaadjes zijn:
Groot-grondbezit … herinner u het meervoudig stemrecht.
De economie gesteund op pacht en erfpacht … lees in de Franse teksten: “Le FERMIER”.
De agrarische economie was er eerst … de consumptie economie dateert van later.
11

1991, 20 februari > De wet op de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van
de huurder, bijzondere regels
BELGISCH BURGERLIJK WETBOEK BOEK III, TITEL VIII, Hoofdstuk II, AFDELING 2.
Art. 3.
§ 1. Elke huurovereenkomst bedoeld in artikel 1 wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar.
§ 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is
dan of gelijk aan 3 jaar.
§ 8. In afwijking van § 1 kan de huurder een schriftelijke huurovereenkomst sluiten voor het leven.
Die huurovereenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder.
1969, 4 november > De wet op de pacht, bijzondere regels
BELGISCH BURGERLIJK WETBOEK BOEK III TITEL VIII HOOFDSTUK II AFDELING 3
Art. 4 - De pachttijd … mag niet korter zijn dan 9 jaar. …
Bij gebreke van geldige opzegging wordt de pact van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes
van negen jaar bij het eindigen van de gebruiksperiode …
1951, 30 april > De wet op de handelshuur, bijzondere regels
BELGISCH BURGERLIJK WETBOEK BOEK III TITEL VIII HOOFDSTUK II AFDELING 2bis
Art. 3 De duur van de (handels)huur mag niet korter zijn dan 9 jaren.
… De huurder kan evenwel de lopende huur beëindigen bij het verstrijken van elke 3-jarige periode, mits
hij 6 maanden tevoren opzegt …
… Buitendien kan het huurcontract aan de verhuurder het recht toekennen om, bij het verstrijken van elke
3-jarige periode …
… De huurder heeft het recht … hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen … voor een duur van
9 jaar … beperkt tot 3 hernieuwingen (van telkens 9 jaren).
1947, 31 juli > De algemene huishuurwet
1814, 10 januari > De wet over de erfpacht
opvallend weinig over te vinden, over deze mijlpaal
Art. 2. Erfpachtrecht mag, noch voor een langere tijd dan 99 jaren, noch voor een kortere tijd dan 27 jaren,
worden gevestigd.
1804, 21 maart > Het Burgerlijk Wetboek, zoals vandaag van kracht
BELGISCH BURGERLIJK WETBOEK BOEK III TITEL VIII HOOFDSTUK II AFDELING 1
Hierin wordt er met geen woord gesproken over imperatieve termijnen bij verhuring van onroerende
goederen, zelfs niet bij landpacht.
12

LEES onder Burgerlijk Wetboek, de CODE NAPOLEON
13

«Le Code Napoléon»
It was drafted rapidly by a commission of four eminent jurists and
entered into force on 21 March 1804.
Promulgated as the "Civil Code of the French" (code civil des Français) in 1804,
it was renamed "the Napoleonic Code" (code Napoléon) in 1807.
14

De Franse periode in de geschiedenis van België is het tijdvak 1794 - 1815.
Nadat 40.000 man Franse troepen, waaronder 2500 vluchtelingen uit de Oostenrijkse Nederlanden en het prinsbisdom Luik, in
november 1792 (Slag bij Jemappes) een eerste maal waren binnengevallen en na vier maanden verdreven werden (Tweede
slag bij Neerwinden), behaalden de Franse revolutionaire troepen in juni 1794 met de Slag bij Fleurus een duurzame
overwinning op de Oostenrijkers. Het inlijven en plunderen van België door een antiklerikale republiek, vuurden het patriottisme,
eerder in 1790 opgevlamd tijdens de korte periode van de Verenigde Nederlandse Staten, opnieuw aan.
Daarentegen ging er van het langdurig en verzoenend bewind van Napoleon Bonaparte vanaf 1799 een assimilerende kracht
uit. Maar op het einde van zijn regering droegen zijn conflict met de Katholieke Kerk, zijn nederlagen en de economische crisis
weer bij tot de versterking van een nationaal bewustzijn bij de elite. In dit bewustzijn was het provinciale element nu op de
achtergrond gedrongen. Het Franse woord Belgique had sinds de Brabantse Revolutie het woord Nederlanden verdrongen
(feitelijk betekent het hetzelfde). De publieke opinie eiste het behoud van de Belgische eenheid, en legde er zich bij neer dat dit
gebeurde binnen het bestuurlijk tweeledige Verenigd Koninkrijk (der Nederlanden).
Op 12 oktober 1798 komen Vlaamse boeren (de brigands) in opstand tegen de Franse bezetter (Sansculotten) met als leuze
“Voor outer en heerd”. Deze opstand wordt de Boerenkrijg genoemd. Aanleiding tot deze rebellie waren de hoge belastingen,
de antiklerikale politiek met sluiting van kerken en vervolging van priesters, en vooral de invoering van de conscriptie.
De opstand eindigde op 5 december 1798 toen het boerenleger op Ter Hilst (bij Hasselt) werd verslagen. Er volgde een strenge
repressie waarbij de meeste leiders werden terechtgesteld.
Achteraf zou blijken dat de inlijving bij het revolutionaire Frankrijk een denationalisatie van de linkse stroming (liberalisme, later
socialisme) had veroorzaakt. Niet dat die hun Belgische bewustzijn zouden verloren hebben. Maar het moderne element in het
nationale bewustzijn sinds de Romantiek, dat de volkstaal een essentiële grondslag is van nationaliteit, namen zij niet aan, in
tegenstelling tot de liberalen en socialisten van elders. Zonder die inlijving zou er in België geen groter communautair probleem
ontstaan zijn dan in Zwitserland.
Reeds vóór de definitieve nederlaag van Napoleon I in Waterloo, besloten de geallieerden op het Congres van Wenen (1815)
een gordel van bufferstaten rond Frankrijk aan te leggen. Met dit doel werd België opnieuw met de Verenigde Provinciën
versmolten.
Het Verenigd Koninkrijk der Nederlanden is de in de geschiedschrijving gangbare term voor het Koninkrijk der Nederlanden van
1813 tot 1830, de periode waarin het huidige Nederland en België één staat vormden onder koning Willem I.
Koning Willem had gedacht dat hij de liberalen en katholieken in het zuiden van zijn land tegen elkaar kon uitspelen. Vele jaren
lang lukte dit, maar uiteindelijk kwam het tot een monsterverbond van katholieken en liberalen tegen de koning. Omdat het
liberale verzet in het noorden niet van de grond kwam - er overheerste meer een antipapistische stemming - leidde dit enkel in
het zuiden tot een algemene opstand, de Belgische Revolutie van 1830, die vrij snel een proces op gang bracht waardoor
België een apart koninkrijk werd.
Citaat uit Wikimedia, ofte
Zou de geschiedenis zich dan toch altijd blijven herhalen ?
34

Over de bron van ons huidige economisch denken en onze sociologische logica
… ofte het begin van onze huidige crisissen.
Italië, Firenze, Pone Vecchio, Banca (lees: het 1° Bank-weze) > Palazzo Medici > de stad van de DE’ MEDICI
... waar Leonardo DA VINCI leefde en werkte ... nabij de DE’ MEDICI
Frankrijk, nabij Amboise, Château de Chenonceaux … rarara wie er woonde? Catharina DE’ MEDICI!
Giovanni di Bicci (1360 - 1429),
vanwege zijn goede betrekkingen met de paus overvleugelde hij binnen enkele jaren alle andere banken in
Florence.
Cosimo de' Medici (de Oude, 1389 - 1464), zoon van Giovanni di Bicci
stichtte talrijke bankiershuizen in en buiten Italië.
Piero de' Medici (de Jichtige, 1416 - 1469), zoon van Cosimo de Oude.
Lorenzo de' Medici (il Magnifico, 1449 - 1492) zoon van Piero I.
Piero de' Medici (de Onfortuinlijke, 1471 - 1503), zoon van Lorenzo.
zijn vrouw was van mening dat bankieren een onwaardige bezigheid was.
Giovanni de' Medici (1475 - 1521), werd paus Leo X (1513 – 1521), uitermate kunstlievend; bestempelde de
inzichten van Luther als die van een Duitse drinkebroer. De gevolgen van zijn beslissing hem in de ban te doen,
maakte hij niet mee, want hij stierf het jaar daarop.
Giulio de' Medici (1478 - 1534),
werd paus Clemens VII (1523 – 1534).
Giuliano de' Medici (1479 - 1516), hertog van Nemours, jongste zoon van Lorenzo.
Cosimo I de' Medici (de Grote, 1519 - 1574),
de eerste groothertog van Toscane.
Catharina de' Medici (1519-1589), koningin van Frankrijk;
mogelijke opdrachtgeefster tot de Bartholomeusnacht. Zou haar zwager, de troonopvolger, vergiftigd hebben.
Introduceerde het parfum, de aardappel, chocola en de haute cuisine in Frankrijk.
Leonardo da Vinci (geboren in Vinci (IT), 15 april 1452 – overleden in Amboise (FR), 2 mei 1519)
Kasteel van Amboise … het eerste Italiaanse Palace in Frankrijk
… waar Leonardo DA VINCI begraven ligt (in de kapel rechts op de foto)
35

Koning François I werd opgevoed in Amboise, door zijn moeder Louise VAN SAVOYE.
Als gast van de koning François I, kwam Leonardo DA VINCI naar het Kasteel van Amboise in december 1515.
Hij woonde en werkte er tijdens zijn laatste levensjaren in het nabijgelegen Clos Lucé. Dit is een manoir die
verbonden is met het kasteel door een ondergrondse passage.
De erfopvolger van koning François I, koning Henri II en diens vrouw Catharina de' Medici, voedden in het
Kasteel van Amboise hun kinderen op, en grotendeels ook Mary STUART, de kind-koningin van Schotland, die ten
huwelijk was beloofd om de toekomstige Franse koning Françoiis II.
Nà het jonge en plotse overlijden van Henri II bleef zijn weduwe het feitelijk koningschap over Frankrijk voeren …
enerzijds als moeder van de volgende koning, anderzijds omdat zij de enige vorm van staatskas-met-geld was …
men noemde haar De Zwarte Koningin.
Abdij van Fontevraud (FR) … op één rechte lijn met Amboise gelegen
daar waar ook de kinderen van Lodewijk XIV opgevoed werden (1670 e.v.)
daar waar ook the Plantagenets begraven liggen (een Engelse bodem in Frankrijk sinds XII° eeuw…)
(koningsfamilie van Engeland … Richard Leeuwenhart …)
bakermat of scharnierpunt
van het huidige economische denken van Frankrijk en Engeland
broederlijk opgroeide … en nadien zusterlijk uit elkaar groeiden.
Koning François I en Suleiman de Prachtige
de koning van Frankrijk en de sultan van het Ottomaanse rijk
Suleiman the Magnificent … Suleiman the Lawgiver
ofte over de economische unie tussen Frankrijk en het Ottomaanse rijk
36

Onze wiskunde gebruikt Arabische cijfers …
De Romeinen kenden geen Arabische cijfers …
Onze manier van denken over economische en sociologische “waardepatronen”
is ingegeven door cijfers …
Sinds DE’ MEDICI berekenen wij waarden.
De Romeinen en anderen vóór DE’ MEDICI, hun denken over waardepatronen is niet
ingegeven door cijfers …
de Romeinen beredeneerden waarden.
Voorbeeld: de ruilwaarde.
Voorbeeld: probeer eens een rekening door te voeren in Romeinse cijfers.
Voorbeeld: geen enkele munt van voordien draagt een cijfer
… hoeveel waren zij dan wel waard?
47

economie
immoland
FED-net-curve
erfpacht
opstal
sociologisch
4.2. Dit was én dit is nog steeds … economie “avant la lettre”
SUBSTANTIE
Su
individuele totaalwaarde
van
alle substanties
Substantie =
immateriaal
immateriaal
eigen &
niet-eigen (vreemde)
Substantie
(middelen)
de substantie-koper
koopt om zelf te verslijten,
gesteund op emotie
1 dimentionele waardering
(1) anno 1814
+
FUNCTIONALITEIT
Fu
+ individuele totaalwaarde
van
alle functionaliteiten
Functionaliteit =
inspanning
inspanning
reeds geleverde &
nog te leveren
Functionaliteit
(activiteit)
de functionaliteit-koper
koopt de rendabiliteit,
gesteund op rentabiliteit
2 dimentionele waardering
+
SYNERGIE
Sy
+ individuele totaalwaarde
van
alle synergieën
Synergie =
[ Su + Fu ] x [ Tijd Σ↓0 ]
= ROI
<
horizontale (ontwikkelde) &
verticale (inge/betrokken)
Synergie
(operationaliteit)
de synergie-koper
koopt grondstof,
gesteund op ervaring
3 dimentionele waardering
ROI
Return
On
Investment
= toege
voegde
waarde
(+ of -)
oppor-
tunist
witte
merel
Objectieve Verkoop
≠
Openbare Verkoop
kennis kunde kunst cultuur
de groot-grond-bezitter
levert de grond
anno 2012
de grondeigenaar
levert de grond
de boer
levert het werk
de promotor
bouwt de appartementen
de intendant de jadis
levert kennis en kunde
voor verkoop & verdeling
(geen intendant,
pure Synergie)
de ene verrijkt de andere
1814
≠
2012
1814
=
2012
48

4.3. De teksten met daarbij de bijzondere aspecten
Art. 17. Alle de bij deze titel vastgestelde verordeningen zullen alleen plaats grijpen, voor zoo
verre daarvan door de overeenkomsten der partijen niet is afgeweken, behoudens echter de
bepalingen van artikel 2.
A. Er is (de hiërarchie in wetgeving):
geen recht
= waar voor een normale mens (“de goede huisvader” betiteld) “de beginselen van openbare orde
en goede zeden” als norm geldt
= waar voor andere “het beredeneerd en berekend risico” als norm geldt
alternatief of keuzerecht
= dit recht is van toepassing als
- ofwel omdat de partijen zelf niets anders zijn overeengekomen,
- ofwel omdat wat de partijen anders zijn overeengekomen
niet kan/mag, wegens strijdig met de openbare orde of de goede zeden,
- gelet op art. 6 B.W. (Burgerlijk Wetboek):
« Aan de wetten die de openbare orde en de goede zeden betreffen, kan door
bijzondere overeenkomsten geen afbreuk worden gedaan. »
waarbij in de rechtspraktijk de openbare orde en de goede zeden
veranderlijk zijn in tijd en ruimte:
in tijd: wat vandaag is, was gisteren misschien anders en zal morgen
misschien anders zijn;
in ruimte: wat vandaag is op deze plaats, is vandaag op een andere plaats
anders, insgelijks te lezen als “de ene rechter is de andere niet”, maar wat
ze wel allemaal hetzelfde hebben: een grote soevereiniteit.
imperatief of dwingend recht
recht van openbare orde van privaat belang
recht van openbare orde van publiek belang
B. En er is de fiscus:
behoudens burgerlijk, gemeen recht is er ook fiscaal recht:
= de minst belastbare weg zoeken is een recht, de belastingen ontduiken dat mag niet.
C. Dit is hét voorbeeld van contractuele vrijheid … en gevolg van de vrijheid van de burger.
Dit vindt men ook terug in het Burgerlijk Wetboek:
Art. 1134. Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben
aangegaan, tot wet.
Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de
wet erkend.
Zij moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.
Art. 1108. Tot de geldigheid van een overeenkomst zijn vier voorwaarden vereist :
De toestemming van de partij die zich verbindt;
Haar bekwaamheid om contracten aan te gaan;
49

Een bepaald voorwerp als inhoud van de verbintenis;
Een geoorloofde oorzaak van verbintenis.
Art. 1109. Geen toestemming is geldig, indien zij alleen door dwaling is gegeven, door geweld
afgeperst of door bedrog verkregen.
… maar waarbij men sommige zaken wel met een korreltje zout van hun subjectieve waarheid naar de
objectieve werkelijkheid moet terugbrengen …
Nota Bene
Er is "contractueel bedrog … ofte bedrog bij het overeenkomen"
Overwegende dat om "rechtsgeldig" te zijn, een contractuele handeling (een overeenkomst) moet voldoen aan de wettelijke
voorwaarden van art. 1108 B.W.
Art. 1108 – « Tot de geldigheid van een overeenkomst zijn vier voorwaarden vereist:
1° De toestemming van de partij die zich verbindt;
2° Haar bekwaamheid om contracten aan te gaan;
3° Een bepaald voorwerp als inhoud van de verbintenis;
4° Een geoorloofde oorzaak van verbintenis. »
Overwegende dat wat de 1° voorwaarde betreft, de wet bepaalt:
Art. 1109 – « Geen toestemming is geldig, indien zij alleen door dwaling (A) is gegeven, door geweld (B) afgeperst
of door bedrog (C) verkregen. »
Art. 1110 – « Dwaling (A) is alleen dan een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer zij de
zelfstandigheid betreft van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt.
Zij is geen oorzaak van nietigheid, wanneer zij alleen de persoon betreft met wie men bedoelde te handelen ... »
Art. 1111 e.v. – « Geweld (B) gepleegd tegen hem die de verbintenis heeft aangegaan, is een oorzaak van
nietigheid, ... »
Art. 1116 – « Bedrog (C) is een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer de kunstgrepen, door een
van de partijen gebezigd, van dien aard zijn dat de andere partij zonder die kunstgrepen klaarblijkelijk het contract
niet zou hebben aangegaan.
Bedrog wordt niet vermoed, het moet worden bewezen. »
Art. 1117 – « Een overeenkomst die door dwaling, geweld of bedrog is aangegaan, is niet van rechtswege nietig;
zij levert slechts grond op voor een vordering tot nietigverklaring of tot vernietiging, in de gevallen en op de wijze,
bepaald in afdeling VII van hoofdstuk V van deze titel. »
... en in die afdeling VII van hoofdstuk V staat er:
Art. 1304 tot en met 1312, 1314 ... handelen o.a. over minderjarigen ...en die bepalingen zijn in casu niet
dienstig
Art. 1313 – « Meerderjarigen worden, uit hoofde van benadeling, in hun recht niet hersteld dan in de
gevallen en onder de voorwaarden die in dit Wetboek uitdrukkelijk bepaald zijn. »
... en "in dit Wetboek" wordt uitdrukkelijk bepaald dat benadeling enkel mogelijk is: bij lening
(art. 1907ter B.W.), bij ruil (art. 1706 B.W.), bij verdeling (art. 887 B.W., en bij verkoop:
Art. 1674 e.v. – « Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed
voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, ... »
Art. 1683 – « Vernietiging uit hoofde van benadeling heeft niet plaats ten voordele
van de koper. »
... en in dit wetboek wordt uitdrukkelijk bepaald dat bedrog enkel mogelijk is: bij aanvaarding
nalatenschap (art. 783 B.W.), bij dading (art. 2053 B.W.), bij putatief huwelijk (art. 198 B.W.),
50

ij verdeling (art. 887 B.W.) en bij voogdij (art. 421 B.W.);
Er is "buitencontractueel bedrog of aquiliaans bedrog … ofte bedrog zonder het overeenkomen”
Dat dit het algemene rechtsbeginsel of adagio is van « fraus omnia corrumpit » (bedrog vernietigt alles), ook "aquiliaans
bedrog" genoemd;
Dat dit beginsel een algemene gelding heeft in het verbintenissenrecht, en het vindt niet alleen toepassing bij de
totstandkoming van de verbintenis, maar ook bij de uitvoering of de uitdoving ervan;
Dat aquiliaans bedrog een uitzondering vormt die alle in wetten geschreven rechtsregels overstijgt;
Dat aquiliaans bedrog zich wettelijk kadert zoals de toepassing van art. 1382 B.W. over "Misdrijven en oneigenlijke
misdrijven"
Art. 1382 – « Elke daad van de mens, waardoor aan een ander schade wordt veroorzaakt, verplicht degene door
wiens schuld de schade is ontstaan, deze te vergoeden. »
Dat als er aquiliaans bedrog bestaat, dat dan alle rechtsgevolgen door dat bedrog ontstaan, ongedaan moeten gemaakt
worden (lees: zo kan een overeenkomst op die manier ontstaan nietig worden verklaard), en dat alle schadelijke of nadelige
gevolgen moeten herstelt worden;
Overwegende dat om toepassing te krijgen van dit aquiliaans bedrog (fraus omnia corrumpit), de volgende voorwaarden
vereist zijn:
A. enerzijds in hoofde van diegene die men met het algemene woord "de bedrieger" noemt,
en dit successief cumulatief:
1° er moet "een bedrieger" zijn,
zijnde een welbepaald, concreet persoon die het bedrog pleegt,
of een groep van concrete personen mededaders of medeplichtigen, al dan niet georganiseerd,
want een gebeurtenis die geen actieve of passieve daad is van zo'n persoon/groep, kan geen bedrog
uitmaken,
2° er moet "een bedrogene" zijn,
zijnde een welbepaald, concreet persoon of personen die daadwerkelijk bedrogen wordt/worden,
want bedrog bestaat maar alleen als het gevolg daarvan is: hetzij het ontstaan, hetzij het tenietgaan een
verbintenis in hoofde van een welbepaald iemand anders,
3° er moet "een fout" bestaan in hoofde van de bedrieger,
zijnde een inbreuk op een wettelijke norm, of een nalatigheid ervan, of elke gedraging "die een normaal
voorzichtig mens in dezelfde omstandigheden niet zou stellen" (of anders gezegd: niet handelen zoals
"een goede huisvader" dit zou doen),
4° er moet "opzettelijk handelen" bestaan in hoofde van de bedrieger,
want toeval kan geen bedrog uitmaken,
5° er moet "kwaadwillig bedoeld" handelen zijn in hoofde van de bedrieger,
want het doel van bedrog is door misleiding de bedrogene oneerlijk verarmen,
o.a. door de bedrogene gewild te schaden, of nadeel te berokkenen, of nog anders gezegd, om ten zijne
laste op een onbetamelijke wijze winst te behalen,
6° er moet "een daadwerkelijk gevolg" tot stand zijn gekomen,
want als er geen reële schade of verarming is, of als er geen reëel potentiële of potestatieve gevestigde
kans daartoe is, dan kan er ook niets worden vernietigt en/of worde herstelt (potestatief, in de zin van art.
1170 B.W.),
onverminderd dat list en leugen (lees: fraude) in bepaalde gevallen door de wet als misdrijf strafbaar
wordt gesteld, zelfs strafbare poging, zelfs als er geen schade door ontstaan is,
7° er moet “een causaal verband” zijn tussen oorzaak en gevolg.
B. anderzijds in hoofde van diegene die men met het algemene woord "de bedrogene" noemt,
en dit successief cumulatief:
omdat het beginsel fraus omnia corrumpit eraan in de weg staat dat bedrog of oneerlijkheid geen
51

voordeel mag verschaffen, werkt dit ook omgekeerd, in de volgende zin (eenvoudig verwoord):
1° de bedrogene mag bij het bedrog van de bedrieger "daarmee niet meespelen",
want als deze zelf over de superieure of minstens evenwaardige kennis, ervaring of middelen beschikt of
kan beschikken, om dat bedrog zelf te herkennen, dan begaat deze mutatis mutandis de ibidem fout om
kwaadwillig de oorspronkelijke bedrieger te schaden of om ten diens nadele op een onbetamelijke wijze
winst te behalen,
waarbij weliswaar loutere onvoorzichtigheid, of grove en onverschoonbare nalatigheid, van het
slachtoffer van het bedrog onvoldoende zijn om het oorspronkelijk bedrog ongedaan of verschoonbaar te
maken, tenzij dit slachtoffer dus de bedoeling had om het onderschepte bedrog opzettelijk te laten
voortzetten,
2° de bedrogene die het bedrog herkent mag niet nagelaten hebben om "het in gang zijnde
bedrog tijdig te doen stoppen",
want iedereen heeft in eigen hoofde de natuurlijke schadebeperkingplicht,
C. anderzijds in hoofde van diegene die schade of nadeel lijdt of lijden kan,
los van de voorwaarden A. en B.:
er mag "geen bewuste rechtsverwerking" in diens hoofde zijn,
rechtsverwerking zijnde de rechtsfiguur waarbij iemand geen gebruik meer kan maken van een recht, als
deze dit gebruik in de tijd dat het opportuun was, heeft verzuimd om het dan te gebruiken,
wat zelfs ook tot misbruik van recht kan leiden;
Art. 1. (deel 1) Erfpachtrecht is een zakelijk recht om het vol genot te hebben van een aan
een ander toebehorend onroerend goed, onder gehoudenis om aan laatstgemelde, als een
erkentenis van deszelfs eigendom, een jaarlijkse pacht te voldoen, hetzij in geld, hetzij in
voortbrengselen of vruchten.
A. Dit is alternatief recht!
In vele recht-literatuur spreekt men over “erfpacht is ten bezwarende titel”
… alsof dit als van imperatief recht zou zijn … involge art. 17 van de erfpachtwet.
Vele schrijvers van recht-literatuur en -schriften vergeten maar al te gauw om de tekst van de wet zelf
eens na te lezen … en dan krijgen wij copy-paste toestanden.
In artikel 17 staat er niets over art. 1 !
Art. 17 – Alle de bij deze titel vastgestelde verordeningen zullen alleen plaats grijpen, voor zoo verre daarvan door de
overeenkomsten der partijen niet is afgeweken, behoudens echter de bepalingen van artikel 2 hierboven.
B. De pacht mag in geld zijn, maar ook in voortbrengselen of vruchten
… dit is de logische econometrie van 1814.
De pacht mag ook bedongen worden “als één bedrag vooraf te betalen”
… risico aanvaard door de erfpachter
De pacht mag ook bedongen worden per maand, enz.
In beginsel bestaat er ook geen enkel probleem om te stellen dat er geen jaarlijkse pacht moet
worden voldaan.
52

Waar men zich dan wel moet voor hoeden,
is de fiscus én ook voor het volgende burgerlijk recht:
ten eerste, art. 1156 e.v. B.W. – Uitlegging van de overeenkomst
Art. 1156. Men moet in de overeenkomsten nagaan welke de gemeenschappelijke bedoeling van de contracterende
partijen is geweest, veeleer dan zich aan de letterlijke zin van de woorden te houden.
Art. 1157. Wanneer een beding voor tweeërlei zin vatbaar is, moet men het veeleer opvatten in de zin waarin het
enig gevolg kan hebben, dan in die waarin het geen gevolg kan teweegbrengen.
Art. 1158. Bewoordingen die voor tweeërlei zin vatbaar zijn, moeten worden opgevat in de zin die met de inhoud van
het contract het best overeenstemt.
Art. 1159. Hetgeen dubbelzinnig is, wordt uitgelegd volgens hetgeen gebruikelijk is in het gewest waar het contract is
aangegaan.
Art. 1160. Men moet het contract aanvullen met de daarbij gebruikelijke bedingen, hoewel die er niet in zijn
uitgedrukt.
Art. 1161. Alle bedingen van een overeenkomst worden uitgelegd het ene door het andere, zodat elk beding wordt
opgevat in de zin die uit de gehele akte voortvloeit.
Art. 1162. In geval van twijfel wordt de overeenkomst uitgelegd ten nadele van hem die bedongen heeft en ten
voordele van hem die zich verbonden heeft.
Art. 1163. Hoe algemeen ook de bewoordingen zijn waarin een overeenkomst gesteld is, toch omvat zij alleen die
zaken waaromtrent het blijkt dat partijen bedoelden te contracteren.
Art. 1164. Wanneer men in een contract een geval heeft vermeld tot verduidelijking van de verbintenis, wordt men
niet geacht daardoor haar gebied te hebben willen beperken, wat betreft de niet vermelde gevallen die de verbintenis
naar recht omvat.
ten tweede, art. 1165 e.v. B.W. – Gevolgen van de overeenkomsten ten aanzien van derden
Art. 1165. Overeenkomsten brengen alleen gevolgen teweeg tussen de contracterende partijen; zij brengen aan
derden geen nadeel toe en strekken hun slechts tot voordeel in het geval voorzien bij artikel 1121.
Art. 1166. Niettemin kunnen de schuldeisers alle rechten en vorderingen van hun schuldenaar uitoefenen, met
uitzondering van die welke uitsluitend aan de persoon verbonden zijn.
Art. 1167. Zij kunnen ook in hun eigen naam opkomen tegen de handelingen die hun schuldenaar verricht heeft met
bedrieglijke benadeling van hun rechten.
Niettemin, wat betreft hun rechten vermeld in de titel Erfenissen en in de titel (Huwelijksvermogensstelsels), moeten
zij zich naar de aldaar voorgeschreven regels gedragen.
C. De term “canon” staat niet in de erfpachtwet (ook niet de term “Cijns”)= is evenwaardige
volkstaal.
In art. 1 erfpachtwet staat er: “… een jaarlijkse pacht te voldoen, hetzij in geld, hetzij in oortbrengselen
of vruchten … “
Canon > le droit canonique > boek/tekstindeling > muziekterm > geschutwapen (le canon = het beste
geschutwapen) >
c’est du «canon» = “le canon d’agneau” = pasen & lam ~ sint-andriespacht = herfst >
Zie ook de term “carnaval” = die komt van « le quart en aval » (het vierde als waarborg) … ook
daarvan, vervormd tot “naval” = zeevaardij.
53

Art. 1. (deel 2) De titel van aankomst van het erfpachtrecht moet in de openbare daartoe
bestemde registers worden overgeschreven.
A. Dit is alternatief recht!
B. En er is ook nog iets anders
… geen enkele wet in deze verplicht aan de partijen om van hun overeenkomst (negocium)
slechts één geschrift (instrumentum) op te stellen.
… deze wet stelt: «De titel van de aankomst …» … dus kan er ook nog een titel met
modaliteiten zijn.
C. Dit is de rechtssociologie en logica van 1814:
ten eerste: lees in de Code Napoléon:
54

ten tweede: in 1814 was de hypotheekbewaarder niet wat deze vandaag is
De notaris en de hypotheekbewaarder hebben eerst en vooral een fiscale opdracht/taak …
De hypotheekbewaarder had bovendien als taak “de bewaring/bewaking van het kadaster … en van
de daarbij gaande taksen.
… de rest is van secundaire aard … maar het ene is niet los te koppelen van het andere …
en volgens mij is en blijft de secundaire taak van notaris én van hypotheekbewaarder een
onvervangbare noodzaak (maar dat is een ander verhaal).
Het notariaat kent een lange ontwikkelingsgeschiedenis. De oude Grieken en Egyptenaren kenden al openbare
schrijvers. Via het Romeinse Rijk en het Longobardische koninkrijk ontwikkelde dit beroep zich tot het ambt dat we nu
nog kennen. Ambt, want de notaris is een door de overheid aangesteld openbaar ambtenaar. Echter, anders dan de
gewone ambtenaar, is de notaris ook ondernemer. Hij wordt dus niet door de overheid betaald, maar door zijn
particuliere klanten.
Vanaf ongeveer 1200 verspreidde het notariaat zich over geheel Europa. In de Nederlanden worden notarissen vanaf
het einde van de 13e eeuw gezien. Het waren toen vooral geestelijken. Deze notarissen konden toen zowel door de
keizer als door de paus als door beiden aangesteld zijn. Sedert het begin van de 16e eeuw droeg de regionale
overheid zorg voor de aanstelling. Sinds die tijd is het ambt steeds meer verwereldlijkt, hoewel de katholieke kerk de
functie nog kent. Met de invoering van de Franse wetgeving in 1795 (België, Limburg en Zeeuws-Vlaanderen) en
1811 (rest van Nederland) is de aanstelling een kwestie van de nationale overheid en zijn de bevoegdheden van de
notaris ingrijpend gewijzigd.
De taak van een notaris was (en is deels nog steeds) het officieel vastleggen van afspraken tussen personen
onderling of toezeggingen van een persoon aan derden (b.v. een testament).
Op dat terrein had de notaris niet het alleenrecht. Een belangrijke concurrent vormde de schepenbank. Burgers
konden namelijk ook voor schepenen allerlei contracten en wilsbeschikkingen laten passeren. Dit werd vrijwillige
rechtspraak genoemd. Een andere concurrent werd gevormd door de pastoors. Deze waren namelijk bevoegd om
testamenten op te maken. Het erfrecht was namelijk sterk door de kerk (zie canoniek recht) beinvloed. In Nederland
verdween deze laatste concurrent met de reformatie. In België in 1784? De concurrentie met schepenen is echter tot
de invoering van de Franse wetgeving blijven bestaan.
Vanaf circa 1520 werd in onze streken het notariaat steeds sterker door de burgerlijke overheid gereguleerd. Er werd
bepaald dat er registers moesten worden aangelegd en dat deze registers na beeindiging van het ambt moesten
worden overgedragen aan de overheid of aan opvolgers. Er werden regels gesteld voor de inrichting van de akten, de
getuigen, etc. Daarnaast werd uitdrukkelijk aangegeven welke akten notarissen niet mochten passeren, namelijk:
transportaktes, hypotheken, boedelscheidingen. Deze mochten alleen voor schepenen verleden worden. In sommige
regio’s was het de notaris bovendien verboden publieke verkopingen te houden.
Verwarrend is dat de 17e/18e eeuwse notarissen, die geen transportakten mochten opmaken, wel koopcontracten
van onroerend goed verleden. Met deze koopcontracten werd het onroerend goed niet overgedragen. Er werd alleen
een verplichting geschapen tussen de verkoper en koper, waarbij de eerste zich verplichtte aan de overdracht van het
goed voor de schepenbank mee te werken en de ander gehouden was de afgesproken koopsom te betalen.
Overigens was de scheidslijn tussen notariaat en schepenbank in de praktijk veelal dunner dan in de regeling
gesignaleerd. Veelal waren de secretarissen en klerken van de schepenbank tevens notaris. Zij hadden dan naast
hun werkkring nog een privé-praktijk.
Overigens heeft zich het notariaat niet overal in de Nederlanden gelijk ontwikkeld. In Gelderland, Overijssel, Drente,
Friesland en Groningen is het voor 1811 nauwelijks tot ontwikkeling gekomen. Elders verbreidde het zich veel ruimer,
zelfs zo dat ook in de dorpen notarissen resideerden.
Met de invoering van het Franse systeem kwam een einde aan de vrijwillige rechtspraak door schepenen. Notarissen
kregen met uitsluiting van anderen de bevoegdheid openbare verkopingen te leiden. Het overdragen en belasten van
onroerend goed kon echter zonder tussenkomst van de notaris.
Na instelling van de zogenaamde Hypotheekbewaarder (Franse wetgeving uit 1799) werd het alleen verplicht
sommige hypotheekakten te laten registreren. Akten van overdracht konden geregistreerd worden, maar dat hoefde in
55

eerste instantie niet. Pas in 1825 werd deze registratie verplicht gesteld. De verplichte overdracht voor de notaris
bestaat in Nederland pas vanaf 1956. Daarvoor werd echter in verband met de rechtszekerheid al het leeuwendeel
van de overdrachten notarieel verleden.
ten derde, “Hèt register van de hypotheekbewaarder” bestaat ook niet.
Wat er bestaat is wat de wet bepaalt in:
Art. 124. De bewaarders moeten de volgende registers houden :
1° Een register van de neergelegde titels, waarin de overhandigingen van de titels waarvan men de inschrijving of de
overschrijving vordert, worden aangetekend onder een volgnummer en naarmate zij geschieden;
2° Registers waarin de overschrijvingen worden opgenomen;
3° Registers waarin de inschrijvingen van de voorrechten en hypotheken en de doorhalingen of verminderingen
worden opgenomen.
Art. 125. De bewaarders houden bovendien een register (...); daarin vermelden zij bij uittreksel en naarmate de
overhandiging van de akten geschiedt, onder de namen van ieder bezwaarde eigenaar, en in een voor hem bestemd
vak, de inschrijvingen, doorhalingen en andere akten die hem aangaan. Zij wijzen ook de registers aan waarin elke
akte is opgenomen, en het nummer waaronder zij is ingeschreven.
D. Anno 1814 dient dit artikel te worden gelezen als volgt:
Als de partijen een geschrift opstellen, en als de partijen willen dat dit geschrift niet verdwijnt voor
deze die nà hen komen morgen, en deze die rond hen leven vandaag, dan moeten zij dit veilig stellen
door overschrijving in dat openbaar register … (lees: er is geen sprake van register van de
hypotheekbewaarder).
Toen was de overschrijving een service van de staat … waarvoor men kon kiezen … en
waarvoor men bij gebruik van deze service aan de staat daarvoor betaalde.
Toen was de overschrijving de uitzondering, vandaag is de overschrijving de regel …
waarbij ook omgekeerd is geworden …
secundair: voor vaste datum én tegenstelbaarheid
primair: voor reden van fiscale heffing.
E. Het registratierecht op vandaag voor erfpacht bedraagt 0,2% van de volledige pacht (met 25
€ minimum.
Dit zowel zonder geschrift als met geschrift.
Voorbeeld: 500 EURO/m x 12 maanden x 99 jaren x 0,2% = 1.188 EURO.
Vergelijk: bij verkoop is 10% of 12,5% veel hoger dan 0,2% bij erfpacht.
Notaris-schrijfkosten bij erfpacht en verkoop … de toerekening in % door de notaris, worden
volgens dezelfde regels berekend voor het ene als voor het andere
… alles hangt dan wel af waarop dit % toegepast wordt … op de “gekapitaliseerde waarde” maar aan
welke discontovoet? Vroeger hadden we dien van de Nationale Bank van België, nu is er én de
Europese rentevoet én Europese % voor verdiscontering van allerlei …
… en hierbij wordt soms wel eens verkeerdelijk de getotaliseerde waarde gebruikt.
In normale omstandigheden kan dit ereloon barema C zijn FMA 650 EURO (bevragen aan de notaris
die schrijft).
56

F. Met geschrift, overgeschreven in de registers van de hypotheekbewaarder,
… dan zijn dé nog andere voordelen van erfpacht:
de fiscus moet het bestaan ervan erkennen … of lees: de fiscus wil het bestaan ervan
erkennen
… en zie hieronder: over erfrecht en successie
… als de erfpachter ook de onroerende voorheffing betaald heeft
… vergelijk dit eens met huur als hoofdverblijf
iedere erfpachter kan de pacht fiscaal in mindering brengen,
(professioneel en niet-professioneel)
… en de grond-eigenaar, die is altijd tot de aangifte van het onroerend inkomen ervan gehouden
(wat geen voorwaarde is voor aftrek door de erfpachter)
ontvangen canon
57

etaalde canon
… en voor erfpacht speelt niet het verschil tussen afschrijving van grond en
gebouwen
… en als de pacht in één bedrag betaald is geworden, dan staat dit gelijk met een betaalde
last, en die is direct én voor het geheel als (bedrijfslast of anders) inschrijfbaar
… waarbij verdiscontering van de pacht-tegoeden door zeer weinig banken
gepraktiseerd wordt, maar een belangrijk nieuw bankproduct kan worden
… en zo kan de aangifteplicht van de vererfpachter ook interessant worden
… waarbij alleszins is een periodiek te betalen pacht als voorziening fiscaal in rekening
kan gebracht worden
… en niets belet de erfpachter die bouwt en verhuurt, om de pacht als maandelijkse last te laten
dragen door de huurder … met behoudt van zijn eigen fiscale voordelen.
er was een tijd dat een wagen leasen ondenkbaar was,
als wij vandaag de geleasde wagens van de autostrade wegnemen,
dan kunnen wij te voet de autostrade oversteken
en met onroerende goederen zal net hetzelfde gebeuren!
58

Art. 2. Erfpachtrecht mag, noch voor een langere tijd dan 99 jaren, noch voor een kortere tijd
dan 27 jaren, worden gevestigd.
A. Dit is imperatief recht!
Dit in toepassing van art. 17 van deze wet.
Art. 17 – Alle de bij deze titel vastgestelde verordeningen zullen alleen plaats grijpen, voor zoo verre daarvan door de
overeenkomsten der partijen niet is afgeweken, behoudens echter de bepalingen van artikel 2 hierboven.
Waarbij altijd de vraag gaat: is dit artikel nu
recht van openbare orde van publiek belang
… kan afwijken van die regel onrecht meebrengen voor niet-partijen, rechtstreeks of
onrechtstreeks ?
recht van openbare orde van privaat belang
… dient een partij beschermd te worden tegen de overheersende machtsituatie van de andere
partij,
waarbij de partij die de wetgever bescherming heeft verleend, aan die bescherming kan
verzaken uit vrije wil nadat deze die bescherming heeft genoten … of heeft de wetgever die
verzaking uitdrukkelijk uitgesloten (dit is het verschil tussen relatieve bescherming en absolute
bescherming)
waarbij de regel geldt dat er geen recht van openbare orde van publiek belang is, als de wetgever dit
niet uitdrukkelijk heeft voorzien in de desbetreffende wet zelf,
maar waarbij de uitzondering niet zelden de regel overtreft
waarbij de situatie van publiek belang niet in de wet ingeschreven staat, en
waarvoor volgens mij ook alle logica ontbreekt …
want dat een wet of het gevolg moeten logisch zijn, lijkt mij een fundamenteel natuurrecht te zijn.
B. Daarbij gaat het gemene burgerlijke recht.
Nadat een recht is “gevestigd”, kan een gevestigd recht te allen tijde worden gewijzigd als alle
partijen met die wijziging uit vrije wil akkoord zijn
Art. 1134. Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet.
Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend. …
… dit noemt men “kort op de bal spelen”
… maar dit is wel de juiste toepassing van wat men verstaat onder
“openbare orde van publiek belang”
En als men in art. 18 leest: Het regt van (erfpacht), gaat onder anderen, verloren door …
dan is er niet alleen art. 1134 dat kan toegepast worden om een termijn van erfpacht te
veranderen,
maar dat ook kan toegepast worden om een lopende erfpacht te beëindigen door herroeping
met wederzijdse toestemming.
Vergelijk de techniek die in de handelshuurwet (1951) werd ingeschreven … eerder ten behoeve
van de vormvoorwaarde:
59

Art. 3. De duur van de (handels)huur mag niet korter zijn dan negen jaren.
… Partijen kunnen te allen tijde de lopende huur eveneens beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord wordt
vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd.
Volledigheidshalve: er is ook nog de regel “geen verbod zonder wet die verbied”
… waarbij art. 2 noch art. 17 zich niet als een verbod laat lezen
… er is een duidelijk verschil tussen “verbieden” en “gebieden”.
Art. 1172. Iedere voorwaarde die bestaat in iets dat onmogelijk is, of met de goede zeden strijdig is of door de wet
verboden, is nietig en maakt de overeenkomst die ervan afhangt, nietig.
C. Daarbij gaat ook nog ander burgerlijk recht.
Er wordt nog al wat gehandeld “onder opschortende voorwaarde” en “onder ontbindende voorwaarde”.
Ook hier vergeet men te gauw om de wet zelf eens na te lezen.
Een ruim verspreid mis-denken is “dat de ontbinding een gevolg moet zijn van een beslissing door
de rechter”.
Dit omdat men zich mis-kijkt op art. 1184 B.W.
Art. 1184 - In wederkerige contracten is de ontbindende voorwaarde altijd stilzwijgend begrepen, voor het geval dat
een van beide partijen haar verbintenis niet nakomt.
In dit geval is het contract niet van rechtswege ontbonden. …
De ontbinding moet in rechte gevorderd worden …
Art. 1184 B.W. voorziet bij wet één ontbindende voorwaarde … maar er zijn onbeperkt veel
ontbindende voorwaarden contractueel instelbaar.
En natuurlijk, als er onenigheid ontstaat of het al dan niet voldoen aan/van die voorwaarde … of
over de uitvoering van de gevolgen van die voorwaarde (namelijk de ontbinding, lees de
stopzetting of het einde van een contract), dan moet er naar een rechter gestapt worden … maar
dat is dan niet in toepassing van die ene voorwaarde met ontbinden gevolg die in art. 1184 is
ingeschreven.
Zo kan er ruime toepassing gemaakt worden van “de potestatieve voorwaarde met de
beëindiging (door ontbinding van rechtswege) als gevolg”.
Art. 1170. Een potestatieve voorwaarde is die welke de (verdere) uitvoering van de overeenkomst doet afhangen van
een gebeurtenis die de ene of de andere van de contracterende partijen vermag te doen plaatshebben of te
verhinderen.
Goed om lezen, grondig lezen:
OPSCHORTENDE VOORWAARDE.
Art. 1181. Een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aangegaan, is die welke afhangt ofwel van een
toekomstige en onzekere gebeurtenis, ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan partijen nog
onbekend is.
In het eerste geval kan de verbintenis niet uitgevoerd worden dan nadat de gebeurtenis heeft plaatsgehad.
In het tweede geval heeft de verbintenis haar gevolgen met ingang van de dag waarop zij is aangegaan.
Art. 1182. Wanneer de verbintenis is aangegaan onder een opschortende voorwaarde, blijft het risico van de zaak
die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt, voor de schuldenaar die zich slechts verbonden heeft ze te leveren
ingeval de voorwaarde vervuld wordt.
Indien de zaak geheel teniet gegaan is buiten de schuld van de schuldenaar, is de verbintenis teniet.
60

Indien de zaak schade geleden heeft buiten de schuld van de schuldenaar, heeft de schuldeiser de keus om ofwel
de verbintenis teniet te doen, ofwel de zaak te eisen in de staat waarin zij zich bevindt, zonder vermindering van de
prijs.
Indien de zaak schade geleden heeft door de schuld van de schuldenaar, heeft de schuldeiser het recht om ofwel de
verbintenis teniet te doen, ofwel de zaak te eisen in de staat waarin zij zich bevindt, met schadevergoeding.
ONTBINDENDE VOORWAARDE.
Art. 1183. _ Een ontbindende voorwaarde is die welke, bij haar vervulling, de verbintenis teniet doet, en de zaken
herstelt in dezelfde toestand alsof er geen verbintenis had bestaan.
Zij schort de uitvoering van de verbintenis niet op; alleen verplicht zij de schuldeiser om, ingeval de door de
voorwaarde bedoelde gebeurtenis plaatsheeft, terug te geven hetgeen hij ontvangen heeft.
Art. 1184. In wederkerige contracten is de ontbindende voorwaarde altijd stilzwijgend begrepen, voor het geval dat
een van beide partijen haar verbintenis niet nakomt.
In dit geval is het contract niet van rechtswege ontbonden. De partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd,
heeft de keus om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren, wanneer de uitvoering mogelijk
is, ofwel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen, met schadevergoeding.
De ontbinding moet in rechte gevorderd worden, en aan de verweerder kan, naar gelang van de omstandigheden,
uitstel worden verleend.
DE VOORWAARDE IN HET ALGEMEEN EN HAAR VERSCHILLENDE SOORTEN.
Art. 1168. Een verbintenis is voorwaardelijk, wanneer men deze doet afhangen van een toekomstige en onzekere
gebeurtenis, hetzij door de verbintenis op te schorten totdat de gebeurtenis zal plaatshebben, hetzij door ze teniet te
doen, naargelang de gebeurtenis plaatsheeft of niet plaatsheeft.
Art. 1169. Een toevallige voorwaarde is die welke van een louter toeval afhangt en geenszins in de macht is van de
schuldeiser of van de schuldenaar.
Art. 1170. Een potestatieve voorwaarde is die welke de uitvoering van de overeenkomst doet afhangen van een
gebeurtenis die de ene of de andere van de contracterende partijen vermag te doen plaatshebben of te verhinderen.
Art. 1171. Een gemengde voorwaarde is die welke afhangt tegelijk van de wil van een van de contracterende partijen
en van de wil van een derde.
Art. 1172. Iedere voorwaarde die bestaat in iets dat onmogelijk is, of met de goede zeden strijdig is of door de wet
verboden, is nietig en maakt de overeenkomst die ervan afhangt, nietig.
Art. 1173. De voorwaarde om iets niet te doen dat onmogelijk is, maakt de onder die voorwaarde aangegane
verbintenis niet nietig.
Art. 1174. Iedere verbintenis is nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde van de zijde van
degene die zich verbindt.
Art. 1175. Iedere voorwaarde moet vervuld worden op zodanige wijze als partijen het waarschijnlijk gewild en
verstaan hebben.
Art. 1176. Wanneer een verbintenis is aangegaan onder voorwaarde dat een gebeurtenis binnen een bepaalde tijd zal
plaatshebben, wordt die voorwaarde voor onvervuld gehouden, wanneer de tijd verlopen is zonder dat de gebeurtenis
heeft plaatsgehad. Indien geen tijd bepaald is, kan de voorwaarde altijd vervuld worden; en zij wordt eerst geacht
onvervuld te zijn, wanneer het zeker geworden is dat de gebeurtenis niet zal plaatshebben.
Art. 1177. Wanneer een verbintenis is aangegaan onder voorwaarde dat een gebeurtenis binnen een bepaalde tijd
niet zal plaatshebben, is die voorwaarde vervuld, wanneer de tijd verlopen is zonder dat de gebeurtenis heeft
plaatsgehad; zij is eveneens vervuld, wanneer het, voor het verloop van die tijd, zeker is dat de gebeurtenis niet zal
plaatshebben; en indien geen tijd is bepaald, is zij eerst vervuld, wanneer het zeker is dat de gebeurtenis niet zal
plaatshebben.
Art. 1178. De voorwaarde wordt geacht vervuld te zijn, wanneer de schuldenaar die zich onder die voorwaarde
verbonden heeft, zelf de vervulling ervan verhinderd heeft.
Art. 1179. De vervulde voorwaarde werkt terug tot op de dag waarop de verbintenis is aangegaan. Indien de
schuldeiser overleden is voordat de voorwaarde vervuld is, gaan zijn rechten op zijn erfgenaam over.
61

Art. 1180. De schuldeiser kan, voordat de voorwaarde vervuld is, alle handelingen tot bewaring van zijn recht
verrichten.
En niets belet om een erfpacht intuito personae af te sluiten.
Dit brengt van mee dat, als die persoon overlijdt, alle contracten aan zijn persoon verbonden van
rechtswege beëindigd worden. En hieraan doet art. 1 van de erfpachtwet geen afbreuk.
En niets belet om een erfpacht met regeling van rechtsovergang af te sluiten.
Waardoor bijvoorbeeld het zakelijk recht van erfpacht van een pachter die zijn bedrijf overlaat,
overgaat aan een pachter die diens bedrijf overneemt.
Begrijp ook regeling bij “splitsing” van bedrijven.
Een pull & push clausule, kunnen ook.
En niets belet om het al dan niet verderbestaan van de erfpacht afhankelijk te stellen van het al
dan niet overlijden van een derde persoon, die niet bij het contract zelf betrokken is.
Zolang het een zuivere toevalligheid betreft, waarbij het risico en de kansen van de
contracterende partijen evenwichtig verdeeld/te dragen zijn zonder dat ene partij daarop een
invloed kan uitoefenen.
De erfpachtwet verbiedt ook nergens dat er gewerkt wordt
met voorrechten (voorkooprecht, voorkeurrecht).
En/of contractueel geregelde verlenging die van rechtswege werken. Integendeel, art. 14
laat dit zelfs toe.
En nog andere technieken:
- partijen kunnen objectieve clausules gebruiken, gekoppeld aan (vooraf of nadien)
conventioneel strafbeding (art.1226 e.v. B.W.)
- men kan ook afstand van recht doen
- men kant de zeer oude “contrat par arrhes” inbouwen, deels terug te vinden in art. 1590
B.W. (niet te verwarren met voorschot op de prijs)
Art. 1590. Indien bij de verkoopbelofte handgeld is gegeven, is ieder van de contractanten vrij van de
verkoopbelofte af te zien :
Hij die het handgeld heeft gegeven, door het te laten behouden.
En hij die het handgeld heeft ontvangen, door het dubbel terug te geven.
D. En dan is er het successiewetboek … raar maar waar
Artikel 21 Wetboek Successie – Vlaams Gewest
In afwijking van artikel 19, wordt de belastbare waarde der tot de nalatenschap behorende goederen als volgt
vastgesteld:
…
IV. Voor de altijddurende of voor een onbepaalden tijd gevestigde erfpachten, grondrenten en
andere prestatiën, evenals voor de al dan niet gehypothekeerde altijddurende renten, door twintigmaal de rente of de
jaarlijksche prestatie, …
62

Art. 3. De erfpachter oefent alle de rechten uit, welke aan de eigendom van het erf verknocht
zijn,
doch hij vermag niets te verrichten, waardoor de waarde van den grond zoude worden
verminderd.
Hij mag alzo, onder andere, geen af- of uitgravingen doen van steen, steenkolen, turf, klei of
andere soortgelijke tot het erf behorende grondspeciën, ten ware de ontginning reeds mocht
zijn aangevangen, toen zijn recht is geboren.
A. Dit is alternatief recht!
B. Zijn een voorbeeld van speciale mogelijkheden van wat er met een eigendom kan gedaan
worden:
… erfpachtrechten (én –plichten) kunnen in een vennootschap als kapitaal of ander passief
ingebracht worden,
… zonder dat de grond-eigenaar gevaar loopt om zijn eigendom in een faillissement of
soortgelijk te zien opslorpen
… zonder dat er een terugname gebeurt tijdens of op het einde van de vennootschap
Art. 4. De bomen, welke gedurende het erfpachtrecht sterven, of door een toeval worden
omgeworpen, komen ten voordele van den erfpachter, mits hij andere in dezelver plaats
stelt.
Hij heeft insgelijks de vrije beschikking over alle beplantingen, door hemzelf aangelegd.
Dit is alternatief recht!
Art. 5. De grondeigenaar is tot generlei reparatie gehouden.
Daarentegen is de erfpachter verplicht het in erfpacht uitgegeven goed te onderhouden, en
daaraan de gewone reparaties te doen.
Hij mag door het stellen van gebouwen, of door het ontginnen of beplanten van gronden, het
erf verbeteren.
A. Dit is alternatief recht!
B. Dit is het raakpunt met opstalrecht.
63

Art. 6. Hij is bevoegd om zijn recht te vervreemden, met hypotheek te belasten, en den
grond, in erfpacht uitgegeven, met dienstbaarheden te bezwaren, voor het tijdvak van zijn
genot.
A. Dit is alternatief recht!
B. Dit sluit aan bij art. 3.
Art. 7. Bij het eindigen van zijn recht, kan hij wegnemen alle zoodanige door hem gestelde
gebouwen of gemaakte beplantingen, waartoe hij, uit kracht der overeenkomst, niet
gehouden was; doch hij is verplicht de schade te vergoeden, welke door dat wegnemen aan
den grond mocht veroorzaakt zijn.
Niettemin heeft de grondeigenaar recht van terughouding op die voorwerpen, tot dat de
erfpachter hem het verschuldigde volledig voldaan heeft.
Dit is alternatief recht!
Art. 8. De erfpachter is onbevoegd om van den grondeigenaar te vorderen dat hij de waarde
betale van de gebouwen, werken, betimmeringen en beplantingen, hoe genaamd, welke
eerstgemelde heeft gemaakt, en die zich bij het eindigen der erfpacht op den grond
bevinden.
A. Dit is alternatief recht!
B. Dit is een zeer belangrijk artikel … op het vlak van burgerlijk erfrecht en fiscaal successierecht.
Daar waar iedere conventionele successie-constructie van naakte eigendom en vruchtgebruik niet
zonder gevaar is, en vandaag nog te gevaarlijker,
mag het beginsel niet uit het oog verloren worden:
dat iedere verrijking die haar oorzaak vindt in het overlijden van iemand, onderhevig is
a) én aan de burgerlijke wetgeving inzake reserve
b) én aan de fiscale wetgeving inzake successierecht
64

Verrijking die in bedoelde toestanden haar oorsprong én reden van bestaan vindt in “verrijking
door natrekking bij onroerende goederen”.
Het gemeen, lees algemeen gelden recht is dit van art. 547 e.v. B.W., en inzonderheid op fiscaal
gebied door art. 554 B.W.
RECHT VAN NATREKKING OP HETGEEN DOOR EEN ZAAK WORDT VOORTGEBRACHT.
Art. 547. De natuurlijke vruchten en de vruchten van nijverheid van de grond,
De burgerlijke vruchten,
De jongen van de dieren,
behoren de eigenaar toe door recht van natrekking.
Art. 548. De door een zaak voortgebrachte vruchten behoren de eigenaar slechts toe onder verplichting om de door
derden gemaakte kosten van het beploegen, bewerken en bezaaien te vergoeden.
Art. 549. Hij die enkel het bezit heeft van een zaak, behoudt de vruchten slechts voor zich, ingeval hij te goeder trouw
bezit; in het tegenovergestelde geval is hij gehouden de voortbrengsels, samen met de zaak, terug te geven aan de
eigenaar die de zaak opeist.
Art. 550. De bezitter is te goeder trouw, wanneer hij bezit als eigenaar, krachtens een titel van eigendomsoverdracht
waarvan hij de gebreken niet kent.
Hij houdt op te goeder trouw te zijn, zodra die gebreken hem bekend zijn.
RECHT VAN NATREKKING OP HETGEEN MET DE ZAAK VERENIGD WORDT EN EEN LICHAAM ERMEE
UITMAAKT.
Art. 551. Alles wat met de zaak verenigd wordt en één lichaam ermee uitmaakt, behoort de eigenaar toe, volgens de
hierna gestelde regels.
RECHT VAN NATREKKING BETREFFENDE ONROERENDE ZAKEN.
Art. 552. De eigendom van de grond bevat in zich de eigendom van hetgeen op en onder de grond is.
De eigenaar mag op de grond naar goeddunken planten en bouwen, behoudens de in de titel Erfdienstbaarheden of
grondlasten gestelde uitzonderingen.
Onder de grond mag hij naar goeddunken bouwen en graven en uit die gravingen alle voortbrengsels halen die zij
kunnen opleveren, behoudens de beperkingen voortvloeiende uit de wetten en verordeningen betreffende de mijnen
en uit de wetten en verordeningen van politie.
Art. 553. Alle gebouwen, beplantingen en werken op of onder de grond van een erf, worden vermoed door de
eigenaar, op zijn kosten, te zijn tot stand gebracht en hem toe te behoren, tenzij het tegenovergestelde bewezen is;
onverminderd de eigendom die een derde door verjaring mocht verkrijgen of hebben verkregen, hetzij van een
ondergrondse ruimte onder eens anders gebouw, hetzij van enig ander gedeelte van het gebouw.
Art. 554. De eigenaar van de grond, die gebouwen, beplantingen en werken met hem
niet toebehorende materialen heeft tot stand gebracht, moet de waarde van deze
materialen betalen;
hij kan ook tot schadevergoeding worden veroordeeld indien daartoe reden is; maar de eigenaar van de materialen
heeft niet het recht ze weg te nemen.
Art. 555. Indien de beplantingen, gebouwen en werken zijn tot stand gebracht door een derde met zijn eigen
materialen, heeft de eigenaar van het erf het recht die voor zich te behouden, ofwel de derde te verplichten ze weg te
nemen.
Indien de eigenaar van het erf de wegruiming vordert van de beplantingen en gebouwen, geschiedt deze op kosten
van degene door wie zij zijn tot stand gebracht, zonder enige vergoeding voor hem; hij kan zelfs, indien daartoe reden
is, veroordeeld worden tot schadevergoeding wegens het nadeel dat de eigenaar van het erf mocht hebben geleden.
Indien de eigenaar verkiest die beplantingen en gebouwen te behouden, moet hij de waarde van de materialen en het
arbeidsloon vergoeden, zonder dat de min of meer belangrijke vermeerdering der waarde, die het erf kan hebben
verkregen, in aanmerking komt. Indien echter de beplantingen, gebouwen en werken zijn tot stand gebracht door een
derde, onder wie het goed is uitgewonnen en die niet tot teruggave van de vruchten is veroordeeld, daar hij te goeder
trouw was, dan kan de eigenaar de wegruiming van die werken, beplantingen en gebouwen niet vorderen; maar hij
heeft de keus om, ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon te vergoeden, ofwel een bedrag te betalen
dat gelijk is aan de door het erf verkregen meerwaarde.
65

Art. 556. Aanslijkingen en aanwassen die langzamerhand en ongemerkt ontstaan aan bij een stroom of rivier gelegen
gronden, worden aanspoelingen genoemd.
De aanspoeling komt ten goede aan de eigenaar van de oever, onverschillig of het een stroom of een al dan niet
bevaarbare of vlotbare rivier betreft; in het eerste geval echter moet het voetpad of jaagpad worden vrijgelaten,
overeenkomstig de verordeningen.
Art. 557. Het voorafgaande is ook van toepassing op de droge plaatsen die ontstaan wanneer het lopend water zich
ongemerkt van een van zijn oevers terugtrekt en zich naar de andere verplaatst; de eigenaar van de drooggelopen
oever heeft het voordeel van de aanspoeling, zonder dat de eigenaar van de andere oever de grond die hij verloren
heeft, kan opeisen.
Zodanig recht bestaat niet ten aanzien van door de zee verlaten gronden.
Art. 558. Aanspoeling bestaat niet ten aanzien van meren en vijvers en de eigenaar daarvan behoudt steeds de grond
die door het water bedekt wordt, wanneer het tot zodanige hoogte is gekomen dat de vijver zich daarvan ontlast,
ofschoon ook de hoeveelheid van het water naderhand weer afneemt.
Omgekeerd verkrijgt de eigenaar van de vijver geen recht op de aan de oever gelegen gronden die door zijn water, bij
buitengewone was, overdekt worden.
Art. 559. Wanneer een stroom of een al dan niet bevaarbare rivier door een plotseling geweld een aanzienlijk en
herkenbaar stuk van een aan de oever gelegen land afscheurt en aan een lager gelegen land of aan de
tegenoverliggende oever aanwerpt, kan de eigenaar van het afgescheurde stuk zijn eigendom opeisen : hij is echter
gehouden zijn eis in te stellen binnen een jaar; na die termijn is hij daartoe niet meer ontvankelijk, tenzij de eigenaar
van het land waarmee het afgescheurde stuk verenigd is, van dit stuk nog geen bezit genomen heeft.
Art. 560. Eilanden, eilandjes en aanslijkingen die in de bedding van stromen of van bevaarbare of vlotbare rivieren
ontstaan, behoren toe aan de Staat, tenzij er een daarmee strijdige titel of verjaring is.
Art. 561. Eilanden en aanslijkingen die in niet bevaarbare en niet vlotbare rivieren ontstaan, behoren de eigenaars van
de oevers toe, aan de zijde waar het eiland zich gevormd heeft; indien het eiland niet aan een enkele zijde is
ontstaan, behoort het de eigenaars van beide oevers toe, te rekenen van een lijn die verondersteld wordt in het
midden van de rivier te zijn getrokken.
Art. 562. Indien een rivier of een stroom, bij de vorming van een nieuwe arm, het aan de oever gelegen land van een
eigenaar afsnijdt en omvat, en tot een eiland maakt, behoudt die eigenaar de eigendom van zijn land, zelfs indien het
eiland zich gevormd heeft in een stroom of in een bevaarbare of vlotbare rivier.
Art. 563. Wanneer een stroom of een al dan niet bevaarbare of vlotbare rivier een nieuwe loop aanneemt en zijn oude
bedding verlaat, verkrijgen de eigenaars van de overstroomde erven, als vergoeding, de oude verlaten bedding, ieder
naar evenredigheid van de hoeveelheid grond die hij verloren heeft.
Art. 564. Duiven, konijnen, vissen, die naar een andere til, warande of vijver overgaan, behoren de eigenaar van deze
zaken toe, mits de dieren niet door bedrog en list werden binnengelokt.
Algemeen of gemeen recht is recht dat van toepassing is, tenzij de wetgever het zelf anders
heeft gesteld. Wat hij heeft gedaan in art. 8 van de erfpachtwet, waardoor art. 554 B.W. bij
wet geen toepassing kent bij erfpacht. En niemand kan zich boven de(ze) wet
plaatsen, ook niet de fiscus.
C. AANDACHT: deze bijzondere regeling besproken onder B. geldt niet bij opstal.
Art. 6 Opstalwet – Bij het eindigen van het regt van opstal treedt de grondeigenaar in den eigendom van de
gebouwen, werken en beplantingen, onder gehoudenis om de waarde daarvan op dien tijd te betalen aan dengenen
die het regt van opstal had, welke laatste het regt van terughouding zal hebben, tot dat die betaling zal voldaan zijn.
66

Art. 9. Hij draagt alle belastingen, welke op het erf zijn gelegd, het zij gewone, het zij
buitengewone, het zij jaarlijkse, het zij dezulke die slechts eenmaal moeten worden betaald.
A. Dit is alternatief recht!
B. Speciale vereiste van de fiscus
Zie hierboven: alhoewel dit van alternatief recht is, houdt de fiscus zijn vereiste staande dat de
erfpachter de onroerende voorheffing betaalt (al dan niet in zijn hoofde gevestigd) … omdat deze
zich ook daadwerkelijk et de facto moet gedragen als de erfpachter, wil deze door de fiscus
erkend worden als erfpachter.
http://belastingen.vlaanderen.be/nlapps/docs/default.asp?id=300
Art. 10. De verplichting om de erfpacht te voldoen is onsplitsbaar, blijvende ieder gedeelte
van den in erfpacht uitgegeven grond voor de gehele pacht aansprakelijk.
De erfpachter kan bij parate executie tot de betaling worden genoodzaakt.
Dit is alternatief recht!
Art. 11. De erfpachter kan generlei vrijstelling van betaling der pacht vorderen, noch uit
hoofde van vermindering, noch van het geheel ophouden des genots.
Zoo niettemin de erfpachter gedurende vijf achtereenvolgende jaren van het geheel genot is
beroofd geweest, zal hem kwijtschelding verschuldigd zijn voor den tijd van zijn gemis.
Dit is alternatief recht!
Art. 12. Ter zake van elke overgang van het erfpachtrecht of van verdeling ener
gemeenschap, is geen buitengewone uitkering daarvoor verschuldigd.
Dit is alternatief recht!
67

Art. 13. Bij het eindigen van het erfpachtrecht, heeft de eigenaar tegen den erfpachter een
personele rechtsvordering tot vergoeding der kosten, schaden en interessen, veroorzaakt
door nalatigheid en gebrek van onderhoud van het erf, en voor de rechten die de erfpachter
door zijne schuld mocht hebben laten verjaren.
Dit is alternatief recht!
Art. 14. Wanneer het erfpachtrecht door het verloop des tijds is geëindigd, wordt hetzelve
niet stilzwijgend vernieuwd, doch kan hetzelve bij voortduring blijven bestaan tot
wederopzegging toe.
A. Dit is alternatief recht!
B. Art. 14 onderlijnd dat de min./max. termijnen van art. 2 alternatief kunnen
benaderd worden.
Art. 15. De erfpachter kan van zijn recht worden vervallen verklaard, ter zake van merkelijke
aan het goed toegebrachte schade, of van het grovelijk misbruiken daarvan; onverminderd
de rechtsvordering tot vergoeding van kosten, schaden en interessen.
A. Dit is alternatief recht!
B. Art. 15 sluit aan bij art. 14 en bij wat is gezegd bij art. 2.
Art. 16. De erfpachter zal de vervallenverklaring, uit hoofde van aan het goed toegebrachte
schade of misbruik van genot, kunnen verhinderen, wanneer hij de zaken in haren vorige
staat herstelt, en voor het vervolg voldoende verzekering geeft.
Dit is alternatief recht!
68

Art. 18. Erfpachtrecht gaat op dezelfde wijze als het recht van opstal verloren.
A. Dit is alternatief recht!
B. Art. 9 – Het regt van opstal gaat, onder anderen, verloren:
1° Door vermenging;
2° Door het te niet gaan van den grond;
3° Door de verjaring van dertig jaren.
De bewoording “ …, onder anderen, … gecombineerd met art. 17 geven duidelijk aan dat de
partijen contractueel alle andere vormen van verloren gaan (lees: beëindigen) van de
erfpachtovereenkomst kunnen bedingen.
Wat aansluit en behandeld is onder art. 2 hierboven …
van zodra er een bepaalde min. / maximum termijn gerespecteerd wordt “bij
het vestigen” van de erfpacht, is er voldaan aan de voorwaarde van art. 2
… dan belet niets dat er aanvullende regelingen getroffen worden,
… dat er clausules geformuleerd worden die de beëindiging van de erfpacht
met zich brengen, onafhankelijk dito min. / max.
Er kunnen ondergeschikte voorwaarden, clausules, overeengekomen worden (in het begin,
nadien of het einde voor ogen nemende),
om een wijziging te brengen in de lopende termijn … en trouwens om een wijziging van om het
even welke andere modaliteit door te voeren,
hetzij in hoofde van een oorspronkelijke partij,
hetzij in hoofde van een rechtsopvolger van een (oorspronkelijke) partij (bijvoorbeeld erfgenaam)
waardoor
het zakelijk recht of om het even welke andere voorwaarde, op zich beëindigd wordt
of verder blijft doorlopen,
of vernieuwd wordt,
of zelfs veranderd wordt.
Dit is de zogenaamde potestatieve voorwaarde (art. 1170 B.W.) of andere (art. 1168 e.v. B.W.),
met als gevolg
of de opschorting van het in voege treden van een alternatieve regeling,
of tot ontbinding (van rechtswege) als gevolg.
afstand van recht … is ook nog een mogelijkheid.
69

5. Een publicatie over de economische achtergrond
anno 1810-1836
70

6. De basic juridische benadering van Erfpacht en Opstal
6.1. Een juridische ex cathedra benadering
Ex cathedra:
voor de theoreticus … die heeft hier iets aan,
voor de practicus … is de vraag “wat heeft deze hieraan?”
in de werkelijkheid is de vraag: “Wie van beiden heeft het laatste woord” … of telt er nog iets anders?
I. ALGEMEEN
A. ERFPACHT
1. Wat houdt het begrip erfpacht in?
Overeenkomsten betreffende het recht van erfpacht worden geregeld door de Wet van 10 januari 1824 over het recht van
erfpacht. Uitgezonderd de in de wet bepaalde minimum- en maximumtermijn mogen partijen afwijken van de in de wet bepaalde
regeling (suppletief recht), waardoor het onderscheid met huur soms moeilijk te maken is. Het wezen van de erfpacht moet
steeds behouden blijven.
Erfpacht is
- een tijdelijk zakelijk recht (Erfpacht verbrokkelt het eigendomsrecht: verlies van het recht op gebruik en op
de vruchten, bevrijdt van het uitvoeren van herstellingen, enkel soort naakte eigendom. Recht gaat over op de
erfgenamen.)
- waarbij een persoon gedurende een periode van minstens 27 jaar en maximum 99 jaar (duur is
van openbare orde).
Gevolgen:
Minder dan 27 jaar, is huur. Ook wanneer duur langer is dan 27 jaar maar de overeenkomst opzegbaar is vóór 27 jaar via
bijv. een aankoopoptie.
Meer dan 99 jaar, wordt herleid tot 99 jaar. Ook wanneer ze verlengbaar is en de totale duur meer bedraagt dan 99 jaar,
wordt dit herleid tot 99 jaar.
Nadien is het nog een louter gedogen, dat onmiddellijk kan stopgezet worden na opzegging).
- het volle genotsrecht krijgt (zoals een eigenaar, tast het eigendomsrecht aan op de meest ingrijpende wijze,
enkel waarde mag niet verminderd worden)
- over een onroerend goed dat aan de ander toebehoort (zowel bebouwde als onbebouwde percelen,
als gebouwen alleen of gedeelten van een gebouw, de boven- of ondergrond)
- onder de verplichting aan de erfverpachter een jaarlijkse vergoeding in geld of in natura
(canon of cijns) te betalen (is een essentieel bestanddeel, de hoegrootheid op zich is niet essentieel, canon
kan aan index gekoppeld worden, bij wanbetaling mogelijkheid tot ontbinding).
2. Gevolgen van het vestigen van een erfpachtrecht
rechten van de erfpachter.
De erfpachter kan van het goed genieten zoals een eigenaar op voorwaarde dat hij de waarde van het goed niet
vermindert. Zo kan hij de bestemming veranderen; hij kan het goed in huur of in pacht geven voor de duur van de erfpacht;
de erfpachter heeft de jacht- en visrechten en hij mag bouwen en beplanten, hij geniet van het recht van natrekking tijdens
de duur van het erfpachtrecht.
De erfpachter mag het onroerend goed, voorwerp van de erfpacht, niet vervreemden of hypothekeren vermits hij geen
eigenaar is, wel de opstallen die hem toebehoren. Het erfpachtrecht zelf mag wel vervreemd worden voor de duur van de
overeenkomst; het kan met een hypotheek of met andere rechten (huur, vruchtgebruik, .) belast worden.
Dit alles geldt voor zover er niet contractueel van afgeweken wordt.
plichten van de erfpachter.
86

Hij moet de canon betalen. Dit kan zowel een symbolische vergoeding als de reële geïndexeerde huurwaarde zijn.
De erfpachter moet het goed onderhouden en de gewone herstellingen doen.
Wie de grove herstellingen moet doen, is niet geregeld in de wet. De erfverpachter moet deze wettelijk ook niet doen.
Bijgevolg moet dit contractueel geregeld worden, namelijk wat grove herstellingen zijn en wie ze moet doen.
De erfpachter mag de waarde van de grond niet verminderen, bijv. verjaring erfdientbaarheden vermijden. Hij mag het erf
verbeteren. Bij werkelijke beschadiging, kan de erfpachter vervallen verklaard worden en kan er schadevergoeding
gevraagd worden.
De erfpachter moet alle belastingen betalen.
rechten van de erfverpachter
Hij blijft juridisch eigenaar maar zijn rechten zijn beperkt tot die van een blote eigenaar. Hij heeft geen genotsrechten.
De erfverpachter heeft recht op de canon.
Hij kan het onroerend goed vervreemden en het met hypotheek bezwaren mits inachtname van de rechten van de
erfpachter.
Bij het einde van de erfpacht kan hij schadevergoeding vragen aan de erfpachter wegens slecht onderhoud of verlies van
rechten. Volgens de rechtspraak kan deze vordering ook reeds ingesteld worden wanneer het verlies of de beschadiging
zich voordoen. Dit geldt enkel voor de in erfpacht gegeven goederen en voor de verplichte bebouwingen en beplantingen.
plichten van de erfverpachter
Hij moet de erfpachter enkel het genot van het onroerend goed laten (geen herstellingen doen en geen belastingen
betalen).
3. Bewijs van het erfpachtrecht
Tussen partijen volstaat een onderhandse overeenkomst.
Om tegenstelbaar te zijn aan derden, moet de erfpachter de akte laten overschrijven op het hypotheekkantoor.
4. Einde van de erfpachtovereenkomst
volgens de wet
Door vermenging wanneer erfverpachter en erfpachter dezelfde worden. De rechten van derden (bijv. hypothecaire
schuldeisers) blijven.
Door het volledig tenietgaan van het goed bijv. ingevolge onteigening. De erfpachter krijgt dan een vergoeding waarop de
rechten van derden kunnen uitgeoefend worden (netto-inkomsten x duur erfpacht).
Door de dertigjarige verjaring ingevolge niet-uitoefening.
Door het verstrijken van de contractueel bepaalde termijn. Stilzwijgende hernieuwing kan niet, er ontstaat enkel een louter
gedogen waaraan door opzegging een einde kan gemaakt worden, tenzij contractueel anders overeengekomen werd.
Door vervallenverklaring door de rechter wegens misbruik ingevolge merkelijke schade of grovelijk misbruik. Dit geldt niet
voor het betalen van de canon, tenzij hiervan in de overeenkomst afgeweken werd.
volgens het gemeen recht
Door ontbinding, vernietiging of verbreking van de erfpacht. Rechten van derden blijven onaangetast. Dit kan
ofwel conventioneel overeengekomen worden (moet eveneens een authentieke akte zijn)
ofwel ingevolge een stilzwijgend ontbindend beding (rechtsleer is het hierover niet eens)
ofwel ingevolge een uitdrukkelijk ontbindend beding in de overeenkomst.
Door eenzijdige afstand voor zover dit contractueel voorzien is. Ook hier blijven de rechten van derden behouden.
Gevolgen van de beëindiging van het erfpachtrecht.
87

Wanneer de overeenkomst de erfpachter de verplichting oplegde gebouwen op te richten of te beplanten, dan mag de
erfpachter deze niet wegnemen en komen zij toe aan de erfverpachter zonder vergoeding. De erfverpachter mag ook de
afbraak eisen.
Wanneer de opstallen vrijwillig door de erfpachter opgericht werden of wanneer hij er voor betaald heeft bij de aanvang,
dan mag de erfpachter deze ofwel afbreken mits herstel van de grond in zijn oorspronkelijk toestand ofwel gaan zij
kosteloos naar de erfverpachter ingevolge natrekking.
Partijen kunnen anders overeenkomen.
De erfverpachter heeft ook een vordering tot vergoeding van de schade veroorzaakt door gebrek aan onderhoud of
schuldig verlies van rechten door de erfpachter.
B. OPSTAL
1. Wat houdt het begrip opstal in?
Overeenkomsten betreffende het recht van opstal worden geregeld door de Wet van 10 januari 1824 op het recht van opstal.
Uitgezonderd de in de wet bepaalde maximumtermijn van 50 jaar behoudens verlenging, mogen partijen afwijken van de in de
wet bepaalde regeling (suppletief recht). Het wezen van het opstalrecht moet echter alleszins behouden blijven.
Het recht van opstal is
- een tijdelijk onroerend zakelijk recht (Opstal verbrokkelt het eigendomsrecht. Dit wordt horizontaal
gesplitst. De opstaller is eigenaar van de opstallen. De opstalgever is eigenaar van de grond. Het is een
afwijking op het recht van natrekking.)
- waarbij een persoon gedurende maximum 50 jaar (duur is van openbare orde. Gevolgen:
Meer dan 50 jaar, opstal wordt herleid tot 50 jaar.
Behorend bij erfpacht, pacht of erfdienstbaarheid van meer dan 50 jaar, opstalrecht wordt niet herleid.
Geen minimum termijn.
Recht kan hernieuwd worden na verstrijken van de termijn, bijv. 2 periodes van 50 jaar, kan stilzwijgend als
er intentioneel element aanwezig is, hernieuwing moet ondubbelzinnig zijn.
- gebouwen (niet met de bedoeling van restauratie of verbetering; opstallen mogen zowel in de grond zijn
bijv. ondergrondse parking als boven de grond bijvb.kabelspoor), werken of beplantingen (bomen,
haag) mag oprichten. Deze mogen ook reeds opgericht, uitgevoerd of beplant zijn.
- op andermans grond (het is een afwijking op de natrekking; dit betekent dat afstand doen van het recht
van natrekking resulteert in het verlenen van een opstalrecht)
- zowel ten bezwarende titel als om niet.
Volgens bepaalde rechtspraak en de rechtsleer kan er ook een opstalrecht gevestigd worden op gebouwen opgericht op het
openbaar domein.
2. Gevolgen van het vestigen van een opstalrecht
rechten van de opstalhouder.
Hij mag opstallen oprichten op voorwaarde dat hij de nodige vergunningen heeft. Hij heeft recht op de opbrengsten van de
opstallen, op de huur ed. Hij heeft geen genotsrechten op de grond of ondergrond tenzij om er gebouwen, werken of
beplantingen op aan te brengen.
Indien gans de bodem met een opstalrecht bezwaard is, heeft hij volgens de rechtsleer evenwel ook de jacht-en
visrechten.
Hij mag gebouwen, werken, beplantingen gedurende de termijn van het opstalrecht vervreemden of met hypotheek
bezwaren wanneer hij de opstallen zelf opgericht heeft of ervoor betaald heeft. De opstalhouder mag steeds het
opstalrecht vervreemden of met hypotheek bezwaren.
Het recht wordt overgedragen op de erfgenamen.
Dit alles geldt voor zover er niet contractueel van afgeweken wordt.
plichten van de opstalhouder.
Hij moet de vergoeding betalen indien de opstalovereenkomst onder bezwarende titel afgesloten werd. De vergoeding kan
gekoppeld worden aan de consumptie-index.
De opstalhouder moet alle belastingen betalen, ook de onroerende voorheffing.
88

Hij moet de rechten van de eigenaar op de grond eerbiedigen.
De bestaande opstallen waarvoor de opstalhouder geen vergoeding betaald heeft bij de aanvang van de overeenkomst,
moet hij onderhouden en herstellen. Meestal wordt aanvaard dat hij enkel de gewone herstellingen moet doen. Wie de
grove herstellingen moet doen, is niet geregeld in de wet. De opstalgever moet deze wettelijk ook niet doen. Bijgevolg
wordt dit best contractueel geregeld. Wanneer de opstalhouder zelf de gebouwen, werken en beplantingen opgericht of
aangekocht heeft, is hij niet verplicht ze te onderhouden of te herstellen, tenzij contractueel anders bedongen werd.
rechten van de opstalgever.
Hij behoudt zijn eigendomsrechten op de grond en de ondergrond op voorwaarde dat hij bij de uitoefening ervan geen
schade berokkent aan de opstalhouder.
Hij heeft recht op de vergoeding wanneer de opstalovereenkomst tegen betaling afgesloten werd.
verplichtingen van de opstalgever.
De opstalgever is niet gehouden tot herstellingen en tot belastingen.
3. Bewijs van het opstalrecht
Het opstalrecht kan bij een specifieke wet gecreëerd zijn bijv. electriciteitsvoorzieningen.
Het opstalrecht wordt meestal bij overeenkomst vastgelegd. Tussen partijen volstaat een onderhandse overeenkomst.
Om tegenstelbaar te zijn aan derden, moet de opstalhouder de akte laten overschrijven op het hypotheekkantoor.
4. Einde van de opstalovereenkomst
volgens de wet
Door vermenging wanneer opstalhouder en opstalgever dezelfde worden. De rechten van derden blijven gelden.
Door het volledig tenietgaan van de grond bijv. ingevolge grondverzaking. Bij het tenietgaan van de gebouwen, werken of
beplantingen eindigt het opstalrecht niet, tenzij het recht beperkt was tot deze opstallen en er geen nieuwe gebouwen,
werken of beplantingen mogen opgericht worden.
Door de dertigjarige verjaring ingevolge niet-uitoefening. De grondeigenaar wordt terug volledig eigenaar.
volgens het gemeen recht
Door eenzijdige afstand van de opstalhouder van zijn recht.
Door ontbinding wegens het niet uitvoeren van de opgelegde verplichtingen.
Door onteigening ten algemenen nutte van de grond. De opstalhouder heeft recht op vergoeding.
Door vernietiging of ontbinding van het recht van de grondeigenaar dat hij op de grond had.
Door verloop van de tijdsduur van het contractueel vastgestelde opstalrecht. De hernieuwing kan niet louter stilzwijgend
gebeuren. Er moet minstens een intentioneel element aanwezig zijn. De bedoeling moet duidelijk zijn.
gevolgen van de beëindiging van het opstalrecht
Wanneer de gebouwen, werken en beplantingen bij de aanvang door de opstalhouder betaald werden of wanneer hij de
gebouwen tijdens de duur van het opstalrecht zelf opgericht heeft of de werken en beplantingen zelf gedaan heeft, gaan
deze bij het einde van het opstalrecht steeds over op de grondeigenaar maar deze moet er wel de prijs van betalen
volgens de actuele waarde ervan op het ogenblik van tenietgaan van het opstalrecht. De opstalhouder kan niet verplicht
worden om ze af te breken, doet hij het toch dan moet hij de grond herstellen in de staat waarin deze zich bevond vóór het
oprichten van de opstallen.
Wanneer het opstalrecht gevestigd werd op bestaande gebouwen, werken of beplantingen waarvan de opstalhouder de
waarde niet betaald heeft, gaan deze gebouwen, werken of beplantingen eveneens over op de grondeigenaar zonder dat
hij ervoor moet betalen, ook niet voor de aangebrachte verbeteringen. Partijen kunnen anders overeenkomen.
89

II. ERFPACHT EN OPSTAL DOOR LOKALE BESTUREN
De gemeenteraad (artikel 117 nieuwe gemeentewet) of de OCMW-raad (artikel 24 van de OCMWwet)
hebben de bevoegdheid om te beslissen over het verlenen van een recht van erfpacht of opstal.
In principe is het vestigen van deze rechten enkel mogelijk op goederen die tot het privaat domein van
de lokale besturen behoren. Bepaalde rechtsleer (Derine en Van Neste) aanvaardt wel dat een
opstalrecht kan gevestigd worden op gebouwen van het openbaar domein.
Na de voorbereiding van het dossier door het college van burgemeester en schepenen of de voorzitter
van het OCMW, wordt door de raad in openbare vergadering beslist over de voorwaarden voor het
verlenen van voornoemde rechten, met inbegrip van de jaarlijks verschuldigde vergoeding. Tevens
dienen de kadastrale ligging en de oppervlakte van de onroerende goederen vermeld te worden in het
besluit van de raad.
Door de aard en de inhoud van de verleende rechten wordt het vestigen van een recht van erfpacht of
opstal gelijkgesteld met een vervreemding, voor wat de bevoegdheidsverdeling tussen de raad en het
college van burgemeester en schepenen/de voorzitter betreft.
Verder is er een bodemattest vereist, dat dient aangevraagd te worden bij OVAM. Dit zowel bij het
vestigen als bij het einde van een recht van erfpacht of opstal. De inhoud van het attest moet
meegedeeld worden aan de verwerver en moet bovendien expliciet vermeld worden in de
onderhandse akte en in de authentieke akte.
Om reden van een goed financieel beleid is het ook nodig dat het gemeentelijk patrimonium
verantwoord beheerd wordt. Lokale besturen moeten daarom een gepaste vergoeding overeenkomen
voor het ter beschikking stellen van hun patrimonium bij wijze van erfpacht of opstal.
Het is wenselijk dat het bestuur een schattingsverslag laat opstellen betreffende de verkoopswaarde
van het goed bij de ontvanger van registratie en domeinen of bij het comité voor aankoop van
onroerende goederen voor rekening van de staat. Het college van burgemeester en schepenen is
bevoegd om de schatter aan te duiden (bij het OCMW kan de voorzitter dit beslissen). De vergoeding
voor het erfpacht- of opstalrecht wordt dan vastgesteld door een bepaalde coëfficiënt toe te passen op
de verkoopswaarde (tussen de 2,5 à 6 procent). Deze coëfficiënt kan verschillen afhankelijk van het
doel dat nagestreefd wordt met het verlenen van het erfpacht/opstalrecht.
Wanneer de erfpacht- of opstalhouder bepaalde herstellingen aan het goed dat in erfpacht of in opstal
gegeven wordt, zal uitvoeren, kan de vergoeding hieraan aangepast worden.
Uiteraard dient elke gevraagde vergoeding die lager is dan een normaal geachte vergoeding in het
besluit van de raad expliciet gemotiveerd te worden.
Tevens is het wenselijk dat de gemeente of het OCMW in afwijking van de wetgevende bepalingen bij
het einde van de overeenkomst:
ofwel het betrokken goed in de oorspronkelijke staat doet herstellen op kosten van de erfpacht- of
opstalhouder
ofwel het geheel met de verwezenlijkte opstal kosteloos opnieuw in volle eigendom krijgt.
Deze regeling dient contractueel vastgesteld te worden in de erfpacht- of opstalakte.
90

Het college van burgemeester en schepenen of de voorzitter is bevoegd om naar kandidaten te
zoeken. Vervolgens kan het college of de OCMW-raad beslissen om de onderhandse overeenkomst
af te sluiten.
Ingevolge artikel 137 van het decreet van 18 mei 1999 houdende organisatie van de ruimtelijke
ordening moet artikel 99 van het decreet integraal overgenomen worden in de akte en moet er een
stedenbouwkundig uittreksel aan de akte toegevoegd worden dat hoogstens vijf maanden oud mag
zijn.
Artikel 90 van het bosdecreet van 30 juni 1990 dat bepaald dat de overheid bij vervreemding van
percelen bosgrond het advies van de afdeling bos en groen van het ministerie van de Vlaamse
gemeenschap moet vragen, is NIET van toepassing bij het verlenen van een erfpacht of opstalrecht.
Tot slot moet er een authentieke akte opgesteld worden, die overgeschreven moet worden op het
hypotheekkantoor. Zowel de wet van 10 januari 1824 betreffende het erfpachtrecht als de wet van 10
januari 1824 betreffende het recht van opstal bepalen immers uitdrukkelijk dat de titel van vestiging
van het recht overgeschreven moet worden in de daartoe bestemde openbare registers.
91

6.2. De inhoud van twee juridische boeken over Erfpacht,
Opstal en Vruchtgebruik
92

7. De basic boekhoudkundige benadering van Erfpacht en Opstal
7.1. Een boekhoudkundige ex cathedra benadering
Ex cathedra:
voor de theoreticus … die heeft hier iets aan,
voor de practicus … is de vraag “wat heeft deze hieraan?”
in de werkelijkheid is de vraag: “Wat heeft de fiscus hieraan?”
1. BOEKHOUDKUNDIG
Bij een niet-vennootschapsboekhouding, zoals dit het geval is voor een natuurlijk persoon, is dit een gewone
uitgaven en inkomsten boeking, al dan niet met bedrijfsmatig karakter.
Interessant is de post "Voorzieningen" op de belastingsbrief … kosten voor zekere en voorzienbare uitgaven,
kunnen voor de berekening van het belastbare inkomen in reserve genomen worden ! Dit kan zowel door een
natuurlijk persoon als door een vennootschap.
Bij een vennootschapsboekhouding, is de boeking verschillend in functie van de hierna volgende
hoofdhypothetische situaties, en dan nog wel de Erfpachtwet gelaten in haar brute termen. Hetgeen betekent
voor een vlotte lezer, dat er mits enig maatwerk, er nog vele vele andere mogelijkheden bestaan, dan de
praktisch zuiver academische voordelige toepassingen die hierna worden aangeraakt.
A.1. De canon – bij een directe betaling of de eendadige behandeling
Dit is het geval wanneer de canon betaald wordt middels beschikbare gelden.
A.1.1. In geval van een éénmalige betaling
a. Bij de erfpachter
Balans, Activa, Vaste III.A. Terreinen en gebouwen, 22300 (MAR) Overige zakelijke rechten op onroerende
goederen … zakelijk recht; op onroerend goed; duurzaam gebruik; vergoeding bij aanvang recht betaald.
Minimaal Algemeen Rekeningstelsel, dit is de gecodeerde indeling van de boekhouding bij Wet vastgesteld.
Boeking tegen aanschafwaarde = aankoopprijs (canon) PLUS bijkomende kosten, zoals niet-terugbetaalbare
belastingen en vervoerkosten.
Resultatenrekening, 63020 Afschrijvingen op materiële vaste activa.
Boeking tegen afschrijfwaarde = dit is totaalbedrag van de activa-boeking =
= ten 1° op grond van de duur van het recht van erfpacht ( … is de duur 99 jaar op papier van het contract met
mogelijkheid tot beëindigen voor de erfpachter nà 27 jaar, maar kan de erfpachter aantonen dat deze duur als
economische gebruiksduur bijv. 10 jaar is, dan kan hij op 10 jaar afschrijven, zelfs degressief);
= ten 2° slaat ook op niet-afschrijfbare activadelen, zoals het terrein … die dus wel kunnen worden
afgeschreven;
= ten 3° de notariskosten en registratiekosten kan men over dito duur afschrijven of éénmalig
volledig het jaar van aanschaffing.
b. Bij de erfverpachter
100

Balans, Activa, Vaste III.E., 26*** Overige materiële vaste activa … groepeert die activa die de onderneming niet
rechtstreeks voor haar eigen productie of exploitatie aanwendt.
= … alhoewel het pand in corpus niet aanwezig, is de waarde van het pand giraal wel aanwezig in
diens boekhouding;
Girale waarde van geld, is geld niet in materiële vorm en zonder de hoedanigheid van wettig betaalmiddel, maar
meetellend …
= … kan afschrijfbaar zijn, mogelijks aan de variabele gebruikswaarde, let wel de canon is ook een vorm
van inkomen.
A.1.2. In geval van periodieke betalingen
a. Bij de erfpachter
a.1. Voor een bebouwd erf
a.1.1. Voor een bebouwd erf met reconstitutie van kapitaal
Reconstitutie is een (deel van een) periodieke vergoeding die het kapitaal geïnvesteerd in het
gebouw dekt.
Dit is hetzelfde mechanisme als voor 'leasing'.
Balans, Activa, Vaste III.D., 24*** Leasing en soortgelijke rechten, gekoppeld aan
Passiva VIII., 172** Schulden op meer dan één jaar – Leasingschulden en soortgelijke schulden, en IX.F., 42 of
47/48 Schulden op ten hoogste één jaar.
Boekingen aan de gefinancierde kapitaalwaarde, en na vervallen periode (dus men verspringt 1 jaar op de balans).
a.1.2. Voor een bebouwd erf zonder reconstitutie van kapitaal
Dit is hetzelfde mechanisme als voor 'gewone huurovereenkomst'.
Deze komt niet in de balans, zijnde rechten op lange termijn, om voor te komen in de zogeheten 0-klasse of de
orderekeningen, 07100 aan crediteuren wegens huurgelden en vergoedingen (terreinwaarde inbegrepen).
Dit is hetzelfde als a.1.2.
b.2. Voor een onbebouwd erf
b. Bij de erfverpachter
b.1. Voor een bebouwd erf
b.1.1. Voor een bebouwd erf met reconstitutie van kapitaal
Balans, Activa, Vlottende V.B. Vorderingen op meer dan één jaar, 291** Overige vorderingen.
Boeking aan gefinancierde kapitaalwaarde van het gebouw, waarbij het verschil tussen de boekwaarde van het goed,
terrein inbegrepen, en de kapitaalwaarde dient geboekt te worden in de resultaten 74*** Andere bedrijfsopbrengsten.
b.1.2. Voor een bebouwd erf zonder reconstitutie van kapitaal
Dit is hetzelfde mechanisme als voor 'gewone huurovereenkomst".
Balans, Activa, Vlottende VII. Vorderingen op ten hoogste één jaar, 41*** Overige vorderingen.
Boekingen … alhoewel canon die jaar na jaar terugkomt, wordt geboekt als op ten hoogste één
jaar.
b.2. Voor een onbebouwd erf
101

Dit is hetzelfde als b.1.2.
A.2. De canon – bij een indirecte betaling of de meerdadige behandeling
Dit is het geval wanneer de canon betaald wordt middels aangelegde fondsen, onverminderd hetgeen is gezegd
onder nr. A.1.
A.2.1. Middels eigen vermogen
Ook hier zijn veel scénario's realiseerbaar.
Op de Balans, kan men bijvoorbeeld ten behoeve van de canon, het Kapitaal giraal verhogen (Passiva, Eigen
vermogen, post 10 – voor giraal, zie hoger A.1.1.b.), middels diverse mogelijke de posten 'opgevraagd en nog
niet-gestort kapitaal of nog niet-opgevraagd kapitaal', nadien te ondervangen met de post 'Kapitaal door
incorporatie van winst van het boekjaar'.
Niet te versmaden is de post 'Voorzieningen', die zich situeert op de Balans, Passiva, Eigen~Vreemd
vermogen, 163/5** Overige kosten … kosten die zeker en vaststaand zijn.
Dit vinden wij ook in de Resultatenrekening II.F. Bedrijfskosten, 635/7*** Voorzieningen voor kosten … waarbij de
aldaar geboekte waarde zich situeert boven de post 67/77 zijnde Belastingen op het resultaat.
Boeking aan mogelijks de gekapitaliseerde actueelwaarde aan de wettelijke rentevoet van 7%, of de
registratievoet 4% … hoe kleiner het % = verdisconteringvoet, hoe groter het kapitaal.
Bovendien is een voorziening jaar nà jaar bewerkbaar middels toevoegingen en terugnemingen.
A.2.2. Middels vreemd vermogen
Ook hier zijn veel scénario's realiseerbaar.
Op de Balans, kan men bijvoorbeeld girale 'schulden op meer dan één jaar' toevoegen (Passiva, Vreemd
vermogen; 17***), indien men ten behoeve van de canon (geactualiseerde waarde) een lening of een krediet
aangaat. Gelden die men niet opneemt en in depot bij de bank laat. De resultatenrekening wordt dan in dezelfde
zin behandeld.
Komt daarbij dat de bank in principe een lening kan toestaan zonder hypothecaire of andere zekerheid zal
vragen, aangezien het geld de bank niet verlaat, en er dus geen risico is.
Blijft alzo het pand vrij van hypotheek, of anders gezegd is het pand beschikbaar om daar een andere
hypotheek op te vestigen nodig voor een lening of een krediet met ander doel dan het verwerven van de
rechten op dat pand.
B.1. De constructies – tijdens de looptijd van het contract
Hierna enkele, niet limitatieve bedenkingen.
Een belangrijk fiscaal voordeel van Erfpachtrecht, vindt zijn oorsprong is het aanvullend karakter
van deze Wet. Fiscaal betekent dit dat de vrije wil van de partijen ook de wet tussen die partijen is, en die 'zelf
gemaakte wet' dient de fiscus te respecteren, weliswaar in de mate dat het geschreven woord ook op
eensluidende wijze in de praktijk toegepast wordt.
Men kan dus alle mogelijke situaties in uitvoering brengen. Dit is fiscale techniek, of belastingsbewimpeling,
zijnde het zoeken binnen de perken van het niet verbodene naar de meest gunstige fiscale situatie. (Zie ook
onder nr. 2 art. 344 W.I.B.)
Belangrijk daarbij is wel dat het contract, of de wijziging achteraf van een contract in schrift bestaat en dat daarbij
voldaan wordt aan alle publiciteitsvereisten, vooraleer men enige daad van uitvoering stelt. Komt het geschrift er
pas nadat men gestart is met de uitvoering, dan is dit geen bewimpeling meer maar belastingsontduiking.
102

B.T.W. op gebouwen op andermans goed, is en blijft toepasselijk, want de B.T.W.-heffing gebeurt
op het feit van de oprichting, en onafhankelijk van de bestemming achteraf, in of niet in functie van de eigendom
van de grond.
N.B. waarom een bestaand huis kopen onder het stelsel van de B.T.W. (21% B.T.W. i.p.v. 10% registratie) voor
een niet B.T.W.-plichtige koper toch belangrijk kan zijn ? Omdat de lasten die gedragen worden voor fiscale
plichten in dat geval altijd fiscaal aftrekbaar zijn, zelfs al is die aankoop niet de eerste of de gezinswoning. Men
make zijn eigen rekening.
Eigendomsverkrijging van een gebouw door de werking van het recht van natrekking is niet onder-
worpen aan B.T.W., noch aan registratierechten.
Wanneer in het contract voorzien is dat de opgerichte constructies, zelfs de bestaande
constructies, dienen gesloopt te worden, en de grond in genivelleerde aard of zelfs bouwrijp, dient te worden
herstelt, dan kan men hiervoor een 'voorziening' aanleggen (zie hiervoor onder nr. A.2.1.).
Dezelfde contractuele vrijheid laat toe dat het recht van natrekking (artikels 546 tot 577 Burgerlijk
Wetboek) ofwel uitdrukkelijk niet toepasselijk, ofwel uitdrukkelijk wel toepasselijk worden gemaakt.
Op die manier kan men bijvoorbeeld voorzien dat bij de oprichting van een gebouw, dit gebouw naargelang de
vordering der werken, door natrekking eigendom wordt van de erfverpachter, zelfs al wordt dit opgericht door een
andere rechthouder dan door de erfpachter. En dat daar tegenover staat dat de oprichter van dit gebouw het
gratis genotsrecht heeft gedurende een bepaalde of een onbepaalde tijd. Fiscale denkers behoeven geen
verder commentaar.
B.2. De constructies – op het einde van het contract
Op dit punt, wanneer de opgerichte constructies naar de grondeigenaar keert, is er reeds een aanzienlijk stukje
gerobberd. Dit zowel binnen de Commissie voor Boekhoudkundige Normen, als voor de fiscale Rechters, Hof van
Cassatie inbegrepen.
Conclusie is, dat men er op zijn Belgisch niet éénsluidend doorgeraakt (zie de inleiding in fine). En dat men in de
hedendaagse tendens de wil der partijen inzake 'de conventionele nulwaarde' en of ook 'de historische kostprijs',
vervangen wordt door de internationalisering in boekhoudwaarden, waarbij de werkelijke waarde, 'the fair value',
de voorrang krijgt. Alhoewel de algemene rode draad blijft en wellicht zal blijven primeren, namelijk: over de fair
value spreken is één, maar die fair value in cijfers omzetten is twee .. dus wanneer de partijen vooraf en in
temporis non suspectus zoals men dat noemt (d.i. in en op niet verdachte omstandigheden en ogenblikken),
een degelijk waarderingssysteem hebben uitgewerkt waarbij de noemer is dat de ene niet moet opdraaien voor
de grillen van de andere, dan zal men altijd geneigd blijven om inderdaad die fair value te evalueren in respect
met dit systeem.
Men zal dus beter niet een 'bepaalde' waarde hanteren, maar een 'bepaalbare' waarde.
Ofte dat men zich bezint vooraleer men begint … alle wegen leiden naar Rome … ook lijdenswegen … maar die
moet men dan niet inslaan aan het begin ervan.
a. Bij de erfpachter
Tussen haakjes vermeld: indien door omstandigheden vreemd van de wil, lees zonder kennelijke opzet van de
erfpachter of diens rechtsverkrijgende (vb.: diens huurder-bouwer), een opgerichte constructie voor zijn tijd naar
de erfverpachter keert, dan zullen de boekhoudkundige en fiscale gevolgen daardoor veroorzaakt moeten worden
aanvaard.
b. Bij de erfverpachter
Het vermelde waard is een arrest van het Hof van Cassatie van 4.11.1995, Pas. 1956, I, 208: een verworven
actief mag worden afgeschreven ook al is dit gratis verkregen (of aan een lagere dan de markt of de venale
waarde), omdat nergens in de wet voorzien is dat de verkrijging ervan onder bezwarende titel moet zijn gebeurd
… het gaat hem ten slotte om hoe-dan-ook bestaande waarde en de vermindering van die waarde door dit te
gebruiken of te verbruiken voor de toekomstige exploitatie.
Vergelijk: de herwaardering van vaste activa, is ook een niet bezwarende titel-handeling.
103

2. INKOMSTENBELASTINGEN
Alhoewel men dit niet zou verwachten, gebeurt de fiscale behandeling in het kader van de inkomstenbelastingen
van erfpacht, enigszins anders of in een andere toonaard dan de boekhoudkundige. Memo: in principe primeert
de boekhoudwetgeving boven de fiscale wetgeving.
De anti-misbruikbepaling van art. 344 van het W.I.B. speelt hierbij een overkoepelende rol:
«Aan de Administratie der directe belastingen kan niet worden tegengeworpen, de juridische kwalificatie door de
partijen gegeven aan een akte alsook aan afzonderlijke akten die eenzelfde verrichting tot stand brengen,
wanneer de administratie door vermoedens of door andere in artikel 340 vermelde bewijsmiddelen vaststelt dat
die kwalificatie tot doel heeft de belasting te ontwijken, tenzij de belastingplichtige bewijst dat die kwalificatie aan
rechtmatige financiële of economische behoeften beantwoordt.» (Zie voor belastingsbewimpeling nr. B.1.§1.)
Daar waar de fiscale wet [art. 95 K.B. 30.01.2001] spreekt over "Overige zakelijke rechten op onroerende
goederen", spreekt de fiscale wet [W.I.B. 1992] over "Andere gelijkaardige onroerende goederen".
N.B. Vruchtgebruik wordt (nog) niet gezien als een ander gelijkaardig onroerend goed. Niets belet om Erfpacht te
combineren met vruchtgebruik.
A. Bij het vestigen van het erfpachtrecht
De vestiging heeft geen enkele rechtstreekse fiscale implicatie. Onverminderd hetgeen hieronder gezegd
wordt.
B. Gedurende de loop van het erfpachtrecht
Niet onbelangrijk om weten is dat het K.I. kan vastgesteld worden op naam van de eigenaar, maar ook op
naam van de erfpachter. En dat er zelf een afzonderlijk K.I. op de grond en op de onderscheiden constructies
kan doorgevoerd worden, zelfs op de machinerie in voorkomend geval.
a. Bij de erfpachter
Bedragen betaalt door een erfpachthouder, natuurlijk persoon die niet beroepsmatig handelt,
mogen krachtens art. 14 W.I.B. van het totaal van zijn onroerende inkomsten worden afgetrokken, mits zij in
het belastbare tijdperk zijn gedaan of gedragen.
Eveneens aftrekbaar van deze zijn de interesten van schulden aangegaan om die goederen te verwerven.
… ongeacht of dit een eerste of andere, voor bewoning of voor ander gebruik, eigendom betreft
Bedragen betaalt door een erfpachthouder, natuurlijk persoon die beroepsmatig handelt, zijn
aftrekbaar tijdens het belastbare tijdperk waarin ze werkelijk zijn betaald, maar tot een maximum van het totaal
belastbare onroerende inkomen !, en waarbij
o indien het een periodieke vergoeding betreft,
deze dient afgetrokken in de periode dat ze werkelijke is betaald;
o indien het eenmalige vergoeding betreft,
deze eenmalig dient afgetrokken gespreid over de ganse duur van de erfpacht, of over de economische
gebruiksduur. Degressieve afschrijving is dus mogelijk.
b. Bij de erfverpachter
Bedragen verkregen door een erfverpachter, natuurlijk persoon die niet beroepsmatig handelt,
bij vestiging of overdracht van erfpacht én alle voordelen verkregen door de overdrager, zijn belastbare
onroerende inkomsten voor deze laatste, zelfs al hebben ze betrekking op de gehele duur van het recht.
Van die inkomsten mogen worden afgetrokken de kosten hiertoe gemaakt, en de intrestaftrek.
104

N.B. Worden niet als onroerende inkomsten beschouwd maar als roerende inkomsten of leasingrechten,
vergoedingen ontvangen voor het verlenen van een recht van gebruik van gebouwde onroerende goederen
involge een niet-opzegbare overeenkomst, waarmede het de eigenaar mogelijk is om de in dit goed belegde
kapitaal terug te krijgen, meer de rentelast en da andere kosten van de verrichting, indien van meet af aan
voorzien is dat de eigendom van het gebouw op de gebruiker overgaat op het einde van die overeenkomst, of dat
in die overeenkomst minstens een koopoptie voor deze gebruiker is ingeschreven.
Bedragen verkregen door een erfverpachter, natuurlijk persoon die beroepsmatig handelt,
zijn beroepsinkomsten, waarvan mogen afgetrokken worden alle lasten die hiervoor uitgezet worden, en
waarbij
o indien het een periodieke vergoeding betreft,
deze dient aangegeven in de periode dat ze vaststaand en zeker is, ongeacht de werkelijke inning;
o indien het eenmalige vergoeding betreft,
deze eenmalig dient aangegeven in de periode dat ze vaststaand en zeker is, ongeacht de werkelijke inning,
weliswaar kan er wel rekening gehouden worden met een uitzonderlijke afschrijving of waardevermindering van
de volle eigendom als gevolg van de bezwaring met dit zakelijk recht;
C. Bij het einde van het erfpachtrecht
a. Bij de erfpachter
De erfverpachter natuurlijke persoon die niet beroepsmatig handelt, kan een minderwaarde niet
aftrekken en is op een meerwaarde niet belastbaar.
Let wel: in geval van speculatie laat art. 90, 1° W.I.B. toe om die meerwaarde buiten het normaal beheer van een
privé-vermogen te brengen, waardoor deze belastbaar wordt als een divers inkomen in de personenbelasting.
De erfverpachter die beroepsmatig handelt, ondergaat de fiscale regeling van meer- of minwaarde.
Meerwaarde kan wel worden gespreid in geval van wederbelegging.
Let wel op voor de toepassing van art. 26 W.I.B. waardoor een abnormaal en goedgunstig verleend voordeel
wordt getaxeerd in hoofde van de erfpachter.
b. Bij de erfverpachter
De erfverpachter natuurlijke persoon die niet beroepsmatig handelt, kan de betaalde vergoeding die
voldoet aan de reële waarde van de tijdens de erfpacht opgerichte constructies (zonder grond en initieel
aanwezige constructies) niet aftrekken of afschrijven.
Bij kosteloze overname of overname aan een te lage vergoeding, ontstaat er een meerwaarde op privé-vermogen
in hoofde van de erfverpachter. Maar die is niet belastbaar in de personenbelasting.
Onverminderd toepassing van art. 90, 1° W.I.B., zie hier net boven onder nr. C.a.
De erfverpachter natuurlijke persoon die beroepsmatig handelt, is de taxatie afhankelijk van wat
de fiscus kan bewijzen. En alhoewel de fiscus over een gemakkelijke bewijslevering beschikt, kan men er altijd
voorzorgen dat datgene dat er zou kunnen bewezen worden, er gewoon niet is. als het er niet is, dan kan het ook
niet bewezen worden ! Let wel op: oneerlijkheid wordt altijd zwaar afgestraft inzake belastingen.
De zwaarste taxatie gebeurt indien de personen die het erfpachtrecht ter beschikking stellen aan een
vennootschap, bij afloop nog steeds bedrijfsleider zijn. In dat geval staat de weg voor de fiscus open om de
verkoopwaarde van het gebouw dat zij verkrijgen op het einde van de erfpachtperiode te belasten als een
voordeel van alle aard [art. 36 W.I.B.].
Tenzij de bedrijfsleider aantoont dat andere oorzaken aan de basis liggen van de toekenning van het voordeel.
Kan de fiscus dit verband niet aantonen, kan de fiscus aanbrengen om het gratis of te goedkoop verkregen
gebouw als divers inkomen te belasten door te stellen dat liet om een «abnormale» meerwaarde gaat [art. 90, 1°
W.I.B.]. Voorwaarde is wel dat de fiscus kan aantonen dat het gaat om abnormale verrichtingen van beheer van
een privé vermogen.
105

Kan de fiscus ook dit niet aantonen, dan kan hij nog pogen om in plaats van de genieter die buiten schot blijft, de
verstrekker, de vennootschap dus, te belasten. Dan zal de fiscus er echter moeten in slagen aan te tonen dat het
gaat om een abnormaal of goedgunstig voordeel.
Kan de fiscus ook dit niet aantonen, dan is er geen belasting verschuldigd.
De erfverpachter vennootschap die uit nature beroepsmatig handelt, dient de ontvangen, reële
waarde als inkomen te beschouwen.
Er is sprake van een meerwaarde indien het pand gratis of aan een waarde te laag ten opzichte van de reële
waarde naar de erfverpachter keert.
Om het hier eenvoudig te houden: die meerwaarde dient geboekt als een uitzonderlijk resultaat in de
resultatenrekening, maar in functie van de boekwaarde op het moment van de overdracht, kan de waarde die op
vaststaande en duurzame wijze de boekwaarde overstijgt, zijn plaats vinden in de herwaarderingsmeerwaarden,
en in dat geval komt er geen resultatenrekening aan te pas.
Effe dieper nog: herwaarderingsmeerwaarden kunnen als reserve of kapitaal worden verwerkt, die op hun
beurt later middels andere minwaarden kunnen worden afgeboekt, mits enige beperkingen.
P.S. het conventioneel uitsluiten van een vergoeding op grond van de techniek van natrekking is zeer
belangrijk inzake inkomstenbelasting.
3. BESLUIT
Dat men dit nu doet via boekhouding of zuiver inkomstenbelasting, of op welke niet niet-legale manier dan ook,
waar het op neer komt is "wat de erfverpachting uiteindelijke net in de zak brengt" of "wat de erfpacht uiteindelijke
uit de zak wegneemt".
Het belangrijkste is dat de lezer van deze nota(*), begrijpt dat één ieder, privé persoon zowel als beroepsmatig
handelende personen en vennootschappen, beseffen:
ten 1° dat zelfs met het brute gebruik van de erfpachtwet, er fiscaal grote voordelen kunnen gerealiseerd worden
(de privé persoon kan bijvoorbeeld afschrijvingen doorvoeren, ongeacht of dit zijn eerste of gezinswoning betreft);
ten 2° dat behoudens die aanzienlijke fiscale voordelen en dus financiële winsten, men middels erfpacht ook zijn
burgerlijke rechten, o.a. inzake erfopvolging op volstrekt legale manier kan regelen, anders dan de
typeregelingen;
ten 3° dat erfpacht totaal verschillend is van huur … de erfpachter bekomt meer dan de huurder … en de
erfpachter betaalt eind de rit altijd minder dan de huurder.
deel uit boek van Jan VERHOEYE en Stijn GOEMINNE,
uitg. ced.samsom – www.KLUWER.be – ISBN 90-5928-343-0 – info@kluwer.be – tel.0800 40 300
106

7.2. Het bulletin 162/2 1991 van de Commissie voor
Boekhoudkundige normen
De Commissie voor Boekhoudkundige normen werd opgericht door het Koninklijk Besluit van 21
oktober 1975.
De Commissie heeft als autonoom adviesorgaan tot taak:
– de regering en de Kamers van advies te dienen, op hun verzoek of op
eigen initiatief, op het gebied van de boekhouding en van de jaar-
rekeningen;
– de boekhoudkundige doctrine te ontwikkelen en, via adviezen of aanbe-
velingen, de principes te bepalen van een regelmatige boekhouding ;
– het uitbrengen van gemotiveerde adviezen omtrent individuele vragen
om afwijking van de wetgeving gericht door ondernemingen aan het-
zij de Minister van Economische Zaken hetzij aan de Minister van
Middenstand.
Bulletin 26 maart 1991 p. 14-25
162/2: VERWERKING VAN VERRICHTINGEN VOOR DE VERWERVING OF VERKOOP VAN EEN RECHT
VAN VRUCHTGEBRUIK OF VAN NAAKTE EIGENDOM OP MATERIELE VASTE ACTIVA IN DE
BOEKHOUDING VAN DE VRUCHTGEBRUIKER (DE ERFPACHTER DE OPSTALHOUDER) EN VAN DE
NAAKTE EIGENAAR (DE GRONDEIGENAAR).
De Commissie heeft verschillende vragen ontvangen over de boeking van verrichtingen die de splitsing van de
eigendom van materiële vaste activa tot doel hebben. De Commissie heeft deze vragen onderzocht en hierbij
vooral rekening gehouden met de specifieke kenmerken die deze gesplitste rechten voornamelijk met hun tijdelijk
karakter.
Kenmerkend voor de splitsing van de eigendom is dat de verschillende rechten verbonden aan de volle eigendom
niet meer toebehoren aan een zelfde eigenaar maar verspreid zijn onder twee of meer verschillende personen. In
tegenstelling tot de medeëigendom waar de medeëigenaars overdeelde houders zijn van de volle eigendom van
een zelfde goed behoren de verschillende rechten verbonden aan de eigendom van hetzelfde goed hier
verschillende houders toe. Het gebruiks- of genotsrecht (uit-frui) wordt op grond van uiteenlopende regels
gescheiden van de "eigendom" van het goed.
Het burgerlijk wetboek definieert het vruchtgebruik als "het recht om van een zaak waarvan een ander de
eigendom heeft het genot te hebben zoals de eigenaar zelf maar onder de verplichting om de zaak zelf in stand te
houden." (art. 578 B.W.).
Kenmerkend voor het vruchtgebruik is dat het een zakelijk recht is om het goed van een ander te gebruiken en er
het genot van te hebben; voorts dat het een tijdelijk recht is aangezien het noodzakelijkerwijze eindigt door de
dood van de vruchtgebruiker (art. 617 B.W.) hetzij na het verstrijken van de overeengekomen termijn.
Het recht van opstal is een zakelijk recht dat voor een periode van maximum vijftig jaar mag worden gevestigd
(art. 4 van de wet van 10 januari 1824) "om gebouwen werken of beplantingen op eens anders grond te hebben"
(art. 1 van voornoemde wet). Net als bij het vruchtgebruik is de eigendom van de grond beperkt tot een echte
naakte eigendom door een zakelijk gebruiksrecht dat volledig of gedeeltelijk wordt verleend aan een ander (DE
PAGE Traité élémentaire de droit civil T. VI n° 687).
De erfpacht is een zakelijk recht dat eveneens beperkt is in de tijd "om het vol genot te hebben van een aan
eenen anderen toebehoorend onroerend goed onder gehoudenis om aan laatstgemelden als eene erkentenis van
107

deszelfs eigendom eene jaarlijksche pacht te voldoen het zij in geld het zij in voortbrengselen of vruchten" (sic)
(art. 1 van de wet van 10 januari 1824).
A contrario verkrijgt de naakte eigenaar of grondeigenaar d.w.z. de eigenaar van het goed waarop het recht van
gebruik van opstal of van erfpacht betrekking heeft na afloop van deze genotsrechten opnieuw de volle eigendom
van het betrokken goed samen met alle hieraan verbonden rechten.
De vraag is nu uit te maken hoe deze splitsing van de eigendom boekhoudkundig moet worden verwerkt; daartoe
zal de situatie worden onderzocht vanuit het standpunt van de houder die beroepsmatig handelt en voor wie de
voorschriften van het koninklijk besluit van 8 oktober 1976 met betrekking tot de jaarrekening van de
ondernemingen gelden. In die context zullen enkel de verrichtingen worden onderzocht die onder bezwarende
titel zijn verwezenlijkt. De gevallen waarin een gesplist zakelijk recht kosteloos of voor een symbolische
tegenprestatie zou worden verworven of gevestigd worden hier dan ook niet besproken.
Bij het onderzoek naar de boekhoudkundige verwerking van de splitsing van de eigendom zal bovendien enkel
worden uitgegaan van de hypothese waarin de verwerving of de overdracht van het gesplitste recht gebeurt tegen
betaling van een eenmalige prijs bij de afsluiting van de transactie of tegen de onmiddellijke levering van een
tegenprestatie. De hypothese waarin de tegenprestatie voor de verwerving of overdracht uitsluitend bestaat uit de
betaling van een periodieke vergoeding wordt hier dus niet besproken.
I. Vruchtgebruik - naakte eigendom
A. Vruchtgebruik
Overeenkomstig het koninklijk besluit van 8 oktober 1976 moet het vruchtgebruik dat gevestigd is op materiële
vaste activa worden opgenomen onder de post III.A. Terreinen en Gebouwen. Hoofdstuk III van de toelichting bij
dit besluit bepaalt in de omschrijving van de balansposten dat eveneens in die post worden opgenomen "de
andere zakelijke rechten (andere dan het eigendomsrecht) die de onderneming bezit op een onroerend goed dat
zij bestemd heeft om duurzaam te worden gebruikt voor de bedrijfsuitoefening wanneer de vergoedingen bij
aanvang van het contract werden vooruitbetaald."
1 Verwerving door een onderneming van het vruchtgebruik van een onroerend goed.
Krachtens het algemeen beginsel dat de activa worden geboekt tegen hun aanschaffingswaarde zal het
vruchtgebruik tegen aanschaffingswaarde in de jaarrekening van de vruchtgebruiker worden opgenomen.
Aangezien het recht van vruchtgebruik uiteraard tijdelijk is - ook al heeft het betrekking op een goed waarvan het
gebruik niet beperkt is in tijd b.v. een terrein - zal zijn aanschaffingswaarde volgens een passend plan ten laste
worden genomen op grond van de duur van het recht van vruchtgebruik of van de economische gebruiksduur van
het onroerend goed in de veronderstelling (die rekening houdend met de definitie van het vruchtgebruik niet erg
waarschijnlijk is) dat deze economische gebruiksduur korter zou zijn dan de duur van het vruchtgebruik.
2 Overdracht van de naakte eigendom van een onroerend goed dat de onderneming in volle eigendom bezit.
Wanneer een onderneming de naakte eigendom overdraagt van een onroerend goed dat zij in volle eigendom
bezit wordt haar - in de tijd onbeperkt - eigendomsrecht omgezet in een tijdelijk recht van vruchtgebruik. Deze
omzetting komt neer op een gedeeltelijke realisatie van de eigendom aangezien de onderneming na afloop van
het vruchtgebruik geen enkel recht meer zal kunnen doen gelden op het onroerend goed.
Bijgevolg moet op het ogenblik van de overdracht van de naakte eigendom worden bepaald welk gedeelte
vruchtgebruik en welk gedeelte naakte eigendom de waarde bevat waartegen de volle eigendom van het
onroerend goed is opgenomen in de rekeningen van de overdrager.
Het respectieve gedeelte vruchtgebruik en naakte eigendom kan het best worden vastgesteld door een
proportionele regel op de boekwaarde toe te passen.
Indien bij voorbeeld de waarde van het vruchtgebruik - rekening houdend met de kenmerken en de duur van dit
vruchtgebruik - op het ogenblik van de verrichting 60 % vertegenwoordigt van de waarde van de volle eigendom
zal de prijs van de overdracht van de naakte eigendom dus worden toegerekend aan de rekening "Terreinen en
108

Gebouwen" ten belope van 40 % van de boekwaarde van het onroerend goed en in resultaat worden genomen
(meer- of minderwaarden bij realisatie van vaste activa) voor het verschil tussen de verkregen prijs en dit eerste
bedrag.
Het recht van vruchtgebruik op onroerend goed moet bijgevolg worden geboekt tegen de overblijvende
boekwaarde van het onroerend goed na de verrichting waarvan hierboven sprake; deze waarde zal op passende
wijze worden afgeschreven over de duur van het vruchtgebruik ook al is het goed als dusdanig in beginsel geen
afschrijfbaar goed.
B. Naakte eigendom
Het besluit van 8 oktober 1976 verwijst in de omschrijving van de jaarrekeningposten niet uitdrukkelijk naar de
naakte eigendom. Uit de indeling van de posten van het balansschema en hun omschrijving blijkt evenwel
duidelijk dat de naakte eigendom van een goed in de post III.E. "Overige materiële vaste activa" moet worden
opgenomen die in tegenstelling tot de posten "Terreinen en Gebouwen" Installaties, machines en uitrusting
Meubilair en rollend materieel en "Leasing en soortgelijke rechten" de materiële vaste activa groepeert die de
onderneming niet rechtstreeks voor haar bedrijf aanwendt.
In het koninklijk besluit van 8 oktober 1976 worden de beginselen die ten grondslag moeten liggen aan de
waardering en de boeking van goederen in naakte eigendom niet nader besproken. Hierna wordt dan ook
nagegaan in het kader van de algemene beginselen die het besluit poneert inzonderheid met betrekking tot de
aanschaffingswaarde die als basiscriterium wordt gehanteerd welke boekingswijzen de economische en
juridische werkelijkheid van het naakte-eigendomsrecht zo goed mogelijk weergeven qua vermogensbeschrijving
en resultatenrekening.
1 Verwerving door een onderneming van de naakte eigendom van een onroerend goed.
Krachtens het algemeen beginsel dat de activa worden geboekt tegen hun aanschaffingswaarde zal de naakte
eigendom tegen aanschaffingswaarde in de jaarrekening van de houder worden opgenomen.
Mag of moet de aanschaffingswaarde van de naakte eigendom worden afgeschreven over de periode waarin de
onderneming niet over het genot van het goed beschikt ?
Naar het oordeel van de Commissie mag het naakte-eigendomsrecht tijdens de periode waarin de eigendom is
gesplitst slechts worden afgeschreven in de veronderstelling dat de aanschaffingswaarde ingevolge een nieuw
feit of een onverwachte gebeurtenis hoger zou liggen dan de gebruikswaarde na het verstrijken van het
vruchtgebruik. In dat geval zou een uitzonderlijke afschrijving worden geboekt krachtens artikel 28 § 2 tweede lid
van het koninklijk besluit van 8 oktober 1976.
De Commissie baseert haar standpunt op volgende gegevens.
Op grond van artikel 12 van het koninklijk besluit van 8 oktober 1976 zijn de afschrijvingen de bedragen die ten
laste van de resultatenrekening zijn genomen met betrekking tot vaste activa waarvan de gebruiksduur is beperkt
om het bedrag van hun kosten te spreiden over hun waarschijnlijke nuttigheids- of gebruiksduur. Aldus legt de
tekst van het organieke besluit een rechtstreeks verband tussen de tenlasteneming van de kosten van de vaste
activa via afschrijvingen en hun gebruik door de onderneming. Slechts ingeval deze kosten op grond van het
fiscaal recht voortijdig ten laste zouden mogen worden genomen mag het effectieve gebruik voortijdig ten laste
worden genomen (art. 28 § 2 koninklijk besluit van 8 oktober 1976).
Op dit punt sluit de regeling van het besluit aan bij het "matching principle" op grond waarvan nauw met elkaar
verbonden kosten en opbrengsten gelijktijdig in de resultatenrekening moeten worden uitgedrukt.
Deze regeling stemt eveneens overeen met de bedrijfseconomische werkelijkheid. In financieel-economisch
opzicht stemt de waarde van de naakte eigendom immers overeen met de actualisering van de gebruikswaarde
van het goed voor de naakte eigenaar wanneer hij het volle genot ervan zal hebben verkregen na afloop van het
recht van vruchtgebruik. Indien het gaat om een goed waarvan de vermoedelijke gebruiksduur beperkt is in de tijd
zal voor de aanschaffingswaarde van de naakte eigendom zeker rekening gehouden zijn met de normale
waardevermindering van het goed tijdens de duur van het vruchtgebruik en zal de normale afschrijving van het
goed tijdens deze periode dan ook van in het begin verrekend zijn in de aanschaffingswaarde.
De afschrijving van de aanschaffingswaarde zal bijgevolg slechts worden toegepast over de overblijvende
gebruiksduur van het betrokken goed op het ogenblik dat de naakte eigenaar opnieuw de volle eigendom
verkrijgt.
109

Als gevolg van het voornamelijk tijdelijke karakter van het vruchtgebruik zal de naakte eigenaar van rechtswege
en automatisch volle eigenaar worden van het goed na het verstrijken van de duur van het vruchtgebruik.
Hieruit volgt dat de waarde van de naakte eigendom alleen al door het verstrijken van de tijd de waarde van de
volle eigendom benadert.
Op grond van dit gegeven is het volgens de Commissie verantwoord om de aanschaffingswaarde te
herwaarderen. Een dergelijke herwaardering is vooral aanbevolen wanneer opnieuw de volle eigendom wordt
verkregen. Volgens de huidige stand van de wetgeving gebeurt de herwaardering overeenkomstig de bepalingen
van artikel 34 van het koninklijk besluit van 8 oktober 1976.
2 Overdracht van het vruchtgebruik van een onroerend goed dat de onderneming in volle eigendom bezit.
Wanneer een onderneming het vruchtgebruik van een onroerend goed dat zij in volle eigendom bezit overdraagt
kan dit op twee manieren in de boekhouding worden verwerkt.
In een eerste benadering wordt de verrichting beschouwd als een verkoop van het vruchtgebruik dat als een
afgesplitst deel van het eigendomsrecht wordt behandeld. In dit geval wordt de verkregen prijs uitgesplitst in :
a) het deel van de aanschaffingswaarde van de volle eigendom dat overeenstemt met het
vruchtgebruik rekening houdend met de specifieke kenmerken van dit vruchtgebruik; dit deel
wordt afgetrokken van de aanschaffingswaarde van de volle eigendom;
b) het verschil tussen de prijs die werd verkregen en het sub a) bedoelde bedrag dat in
resultaat moet worden genomen.
In een tweede benadering wordt het gevestigde vruchtgebruik beschouwd als een zakelijk recht waarmee de volle
eigendom wordt bezwaard en dat bijgevolg een zekere ontwaarding veroorzaakt - die na verloop van tijd evenwel
kleiner wordt - van de waarde van het betrokken goed voor de eigenaar erven.
In deze tweede benadering moet de verkregen prijs worden beschouwd als een resultaat van het boekjaar waarin
de verrichting wordt verwezenlijkt.
Tegelijkertijd moet rekening worden gehouden met de ontwaarding van de volle eigendom van het goed als
gevolg van het vruchtgebruik waarmee het is bezwaard.
Wanneer het gaat om een niet-afschrijfbaar goed moet op grond van deze ontwaarding een waardevermindering
worden geboekt voor zover aan de voorwaarden van artikel 28 § 3 van het koninklijk besluit van 8 oktober 1976 is
voldaan m.a.w. wanneer de boekwaarde van het betrokken onroerend goed na overdracht van het vruchtgebruik
groter is dan de realisatiewaarde van de naakte eigendom van het onroerend goed. De waardevermindering moet
worden teruggenomen zodra zij niet langer is verantwoord. De waardevermindering waarin de ontwaarding wordt
uitgedrukt verkleint in werkelijkheid naarmate het einde nadert van de termijn van het vruchtgebruik. De
terugneming van de waardevermindering moet derhalve tegen hetzelfde tempo geschieden.
Wanneer het gaat om een afschrijfbaar goed dan is op grond van deze ontwaarding eventueel een uitzonderlijke
afschrijving verantwoord om aldus overeenkomstig artikel 28 § 2 tweede lid van voornoemd besluit de
boekwaarde van de volle eigendom te herleiden tot de gebruikswaarde van de naakte eigendom voor de
onderneming rekening houdend met de kenmerken van het vruchtgebruik waarmee het goed is bezwaard.
Uit de voorwaarden om een waardevermindering of een uitzonderlijke afschrijving te mogen toepassen vloeit
voort dat de verkregen prijs voor de verkoop van het vruchtgebruik normaal gesproken niet zal overeenstemmen
met het bedrag van deze waardevermindering of uitzonderlijke afschrijving. Bovendien mag de uitzonderlijke
afschrijving logisch gezien niet meer bedragen dan de afschrijvingen die normalerwijze bij behoud van de volle
eigendom tijdens de duur van het vruchtgebruik zouden zijn geboekt.
Voorbeeld :
Een onderneming verwerft een onroerend goed voor 6.000.000 BEF dat lineair kan worden afgeschreven over 30
jaar.
Na 10 jaar draagt zij het vruchtgebruik hiervan over voor 15 jaar voor 4.000.000 BEF.
110

Op het ogenblik dat het vruchtgebruik wordt overgedragen wordt het onroerend goed als volgt in de rekeningen
opgenomen :
aanschaffingswaarde 6.000.000
gecumuleerde afschrijvingen (10 x 200.000) -2.000.000
boekwaarde 4.000.000
Als de onderneming het vruchtgebruik niet had overgedragen zou zij het verder hebben afgeschreven. Na 25 jaar
zouden de rekeningen er als volgt uitzien :
aanschaffingswaarde 6.000.000
gecumuleerde afschrijvingen (25 x 200.000) -5.000.000
boekwaarde 1.000.000
Om bij de overdracht van het vruchtgebruik uit te maken welk bedrag aan afschrijving moet worden geboekt moet
rekening worden gehouden met de boekwaarde van het onroerend goed in de veronderstelling dat de
onderneming geen recht van vruchtgebruik zou hebben verleend (1.000.000).
In dit voorbeeld wordt de overdracht van het vruchtgebruik uitgedrukt door een afschrijving ten belope van
3.000.000 BEF en een realisatieresultaat ten belope van 1.000.000 BEF.
Wanneer het gaat om een goed dat zowel een afschrijfbaar als niet-afschrijfbaar gedeelte omvat moet voor de
toepassing van voornoemde regels de boekwaarde van de volle eigendom worden verdeeld over beide
bestanddelen.
De eerste benadering strookt ongetwijfeld het best met de traditionele analyse - in juridisch opzicht - van het
vruchtgebruik en van de naakt eigendom als gesplitste rechten van de volle eigendom. De tweede benadering
kan zich beroepen op de benadering van het wetboek van de registratierechten voor het bepalen van de waarde
van het vruchtgebruik en de naakte eigendom. De Commissie is van oordeel dat deze benadering de
economische werkelijkheid het meest benadert aangezien - in tegenstelling tot de eerste benadering - rekening
wordt gehouden met het voornamelijke tijdelijke karakter van het vruchtgebruik en wat de niet-afschrijfbare
goederen betreft de gevolgen van de waardevermindering van het vruchtgebruik waarmee het goed is bezwaarde
naarmate de vervaldag van de splitsing van de eigendom nadert in de rekeningen tot uiting komen.
Om deze reden beschouwt de Commissie deze tweede benadering als de meest geschikte.
Voor welke benadering ook wordt gekozen op grond van voornoemde redenen mag geen gewone afschrijving
worden toegepast op de boekwaarde van de naakte eigendom zolang het vruchtgebruik duurt ook al is het goed
waarop de naakte eigendom betrekking heeft een afschrijfbaar goed.
In financieel opzicht kan het bedrag dat als prijs werd ontvangen uiteraard beschouwd als een substituut voor de
opbrengsten die het betrokken goed zou hebben opgeleverd en die als dusdanig zouden zijn geboekt indien het
vruchtgebruik niet zou zijn overgedragen.
De mogelijkheid om de verkoopprijs te spreiden over de duur van het overgedragen vruchtgebruik via de
overlopende rekeningen mag volgens de Commissie niet worden toegepast aangezien hierbij niet voldoende
rekening wordt gehouden met de fundamentele juridische kenmerken van het vruchtgebruik en de naakte
eigendom.
Dit zou daarentegen de ideale oplossing zijn wanneer de overeenkomst zou worden beschouwd - en
gekwalificeerd - als een huurovereenkomst en wanneer het ontvangen bedrag duidelijk de kenmerken zou
hebben van vooraf ontvangen huurgelden.
Voor de boekhoudkundige verwerking zal het dus niet volstaan na te gaan hoe de partijen hun overeenkomst
hebben gekwalificeerd maar zullen alle contractuele bepalingen moeten worden onderzocht om uit te maken of
het in dat geval gaat om vruchtgebruik dan wel om een huurcontract met vooraf ontvangen huurgelden.
C. Levenslang vruchtgebruik
Het vestigen van een levenslang vruchtgebruik gebeurt heel frequent. In dit geval bestaat er geen zekerheid
omtrent de duur van de splitsing maar wordt die geschat in functie van de leeftijd (en van het geslacht) van de
vruchtgebruiker. Hierbij rijst de vraag hoe met dit kenmerk "levenslang" rekening moet worden gehouden bij de
boeking van deze gesplitste rechten.
111

In het algemeen verwijst de Commissie naar het advies dat zij reeds heeft geformuleerd over onroerende
goederen die zijn verworven tegen een lijfrente (Advies 149/1 - Bull. nr. 16 - april 1985 pp. 17-23).
Hier moet een onderscheid gemaakt worden tussen twee gevallen :
1. De onderneming is houder van het vruchtgebruik. Deze vrij uitzonderlijke situatie (1) doet zich slechts
voor wanneer een handelaar natuurlijke persoon het levenslange vruchtgebruik van een goed zou
hebben verworven of dit voor zijn onderneming zou hebben voorbehouden.
In dergelijk geval kan om de regeling eenvoudig te houden o.m. wat de toepassing van het
afschrijvingsplan betreft worden aanvaard dat de aanschaffingswaarde van het vruchtgebruik wordt
afgeschreven over de vermoedelijke levensverwachting van de vruchtgebruiker op het ogenblik dat de
verrichting wordt verwezenlijkt - tenzij de economische gebruiksduur van het goed korter zou zijn -
zonder aanpassing in functie van de evolutia van de levensverwachting van de vruchtgebruiker.
2. De onderneming is houder van de naakte eigendom. Naar het oordeel van de Commissie moet de
evolutie van de vermoedelijke duur van het vruchtgebruik tijdens de periode dat het eigendomsrecht is
gesplitst en bijgevolg van de waarde ten belope waarvan het vruchtgebruik de volle eigendom bezwaart
in aanmerking worden genomen voor zover deze evolutie gelet op de onderstaande hypothesen een rol
zal spelen.
Zo onder meer :
II. Erfpacht en opstal
de herwaardering van de waarde van de naakte eigendom;
de waardeverminderingen te bepalen op de niet-afschrijfbare activa die in de
resultatenrekening moeten worden opgenomen;
de levensverwachting bij de sluiting van de verrichting wordt overschreden. In dit geval
is een afzonderlijke afschrijving verantwoord.
De beginselen die hierboven werden uitgewerkt met betrekking tot de naakte eigendom en het vruchtgebruik
kunnen op dezelfde wijze worden toegepast - tenzij het om een levenslang recht gaat - wanneer een
onderneming door storting in geld een erfpachtrecht verwerft of een goed verwerft dat bezwaard is met een
erfpachtrecht met een opstalrecht of een terrein dat bezwaard is met een opstalrecht zoals wanneer een
onderneming door de onmiddellijke betaling van een prijs een erfpachtrecht of een opstalrecht vestigt op een
onroerend goed waarvan zij de volle eigendom bezat of wanneer een onderneming de ondergrond verkoopt met
behoud van erfpachtrecht of opstalrecht op het betrokken goed voor een bepaalde periode.
Dit geldt echter niet wanneer de storting in kapitaal voor de verwerving van een gebruiksrecht of een
vruchtgebruiksrecht het accessorium is van een onroerende leasingsovereenkomst die voornamelijk voorziet in
termijnbetalingen. In dit geval moet artikel 26 van het koninklijk besluit van 8 oktober 1976 worden toegepast.
III. Erfdienstbaarheid
In tegenstelling tot het recht van vruchtgebruik erfpacht en opstal dat tijdelijk gevestigd wordt op het betrokken
goed is de erfdienstbaarheid voor een - in principe - onbeperkte periode gevestigd op het goed.
Voor de begunstigde van de erfdienstbaarheid is de prijs die werd betaald voor de verwerving van de
erfdienstbaarheid of als vergoeding voor de schade geleden door de erfdienstbaarheidverlener een onroerend
goed dat moet worden afgeschreven over de verwachte nuttigheidsduur wanneer de economische levensduur
van de erfdienstbaarheid beperkt is in de tijd.
De onderneming die de erfdienstbaarheid heeft verleend moet de prijs die zij hiervoor heeft verkregen in
mindering brengen van de aanschaffingswaarde van het goed voor zover de prijs overeenstemt met een
ontwaarding van deze aanschaffingswaarde. Het overschot wordt in de resultatenrekening geboekt als een
gerealiseerde meerwaarde.
112

8. De toepassing van erfpacht in de praktijk
8.1. Een FED-net-dossier van
«Objectieve Verkoop van Erfpachtrecht»
113

OPBOUW van het FED-net-dossier index
Dossier De plaats A.
Annexe A Plannen.
Info & bezichtiging B.
Technische elementen & milieu C.
Elementen & staat C.1.
Milieu & exploitatie C.2.
Financieel D.
Opbrengsten D.1.
Onkosten & lasten D.2.
Waarborgen & reserves D.3.
Juridisch E.
Kadastrale en metrieke bekendheid E.1.
Situatie in rechte E.2.
Ruimtelijke ordening & C° E.3.
Voorkoop-, voorkeur- en andere voorrechten E.4.
Plus- & minpunten F.
Praktische info & hulp G.
Subsidies, financiële en andere hulp G.1.
Leningen & C° G.2.
Verzekering G.3.
Voorwaarden van overeenkomst H.
Prijs, kosten & pro fisco I.
De manier van handelen J.
Hoe kopen J.1.
Bij weerhouden tot afhandeling J.2.
Plannen > Commentaar K.
Statistisch materiaal en nog andere L.
Het FED-net-systeem samengevat laatste blad
Annexe B Gemeentelijke aanstippingslijst, OVAM bodemattest.
FED-net-systeem > FED-net-CODEX www.FED-net.org/FED-net-CODEX_12_NL.pdf
Gebruikte afkortingen " --" of "n.a." = not available = niet beschikbaar | "n.s." = niet significant = zonder betekenis
| "p.m." = pro memorie = zelf verder te berekenen of aan te begrijpen in functie van uw eigen
invulling
in bijlage
in bijlage
www.FED-net.org
114

VERKOOP van erfpachtrechten (*)
Aankondiging Prachtig gelegen pand met tuin en zicht over de binnenstad.
Wijze Op Objectieve Wijze in toepassing van het FED-net-systeem.
Dit systeem, dat als voorwaarde opgelegd wordt, staat beschreven in de FED-net-CODEX. Deze CODEX
is vast en geijkt door registratie door het Ministerie van Financiën. Deze tekst staat permanent en zonder
vragen, noch code, voor iedereen ter inzage op www.FED-net.org/FED-net-CODEX_12_NL.pdf.
Achteraan dit dossier kan men ook de samenvatting van het FED-net-systeem lezen.
Aard Sluiswachterswoning
Bij actie andere dan verkoop Wanneer de termen 'verkopen, kopen, verkoper, koper' worden gebruikt, dan leest en begrijpt men die
naar de termen van de wet van erfpacht.
De instelprijs 499 EURO per maand, geïndexeerd zoals huurprijzen voor bewoning - hoofdverblijf.
De vermelde prijs is de instelprijs waaraan de rechten op het goed worden aangeboden. Zie
verder in het dossier voor de voorwaarden - lees ook op laatste blad van dossier: «Het FED-netsysteem
samengevat».
Reden Administratieve daad van goed bestuur.
DE PLAATS A.
Straat & nr. Willamekaai, 89
Postcode & Gemeente 1500 HALLE Centrum.
Streek Zennevallei.
Uitzicht Gelegen aan kanaal en de sluis.
Streek & Buurt Stadskern; woonkern.
Buurtbezetting – aard Overwegend eigenaars; overwegend jonge mensen; welstellende buurt.
Buurtbezetting – dichtheid Buren in nabijheid.
Werkgelegenheid Halle is een regionaal diensten- en verzorgingscentrum: handel, verschillende onderwijsinstellingen,
algemeen ziekenhuis, openbare diensten (61% van de actieve bevolking is werkzaam in de
dienstensector). Halle biedt plaats aan enkele grote ondernemingen, het herbergt onder meer de
hoofdzetel van de groep Colruyt.
Onderwijs Alle onderwijsnetten zijn aanwezig van peuter tot middelbaar onderwijs. Universitair en hoger onderwijs
kan gevolgd worden in Brussel en Leuven.
Cultuur De stad Halle bezit een ruim historisch verleden en profileert zich als een Mariastad, winkelstad en als de
stad van Witse, maw er is een ruim aanbod aan culturele activiteiten.
Winkels Halle is in de wijde omgeving van het Pajottenland en de Zennevallei bekend om zijn bruisend
handelscentrum.
Bereikbaarheid, toegankelijkheid Direct aan straat gelegen.
Openbaar vervoer Trein, bus, op respectievelijk 450m en 50m.
Wegenplan & reisroute Via de R0 (ring rond Brussel) neemt u de afrit 20 Halle. U rijdt gedurende 2 km op de Steenweg naar
Alsemberg en sla vervolgens linksaf (Octave de Kerchove d'Exaerdestraat). U rijdt voortdurende
rechtdoor (2 ronde punten) en slaat na 2 km linksaf (Willemakaai). De woning bevindt zich aan de
rechterkant (1 H.O.B.).
INFO & BEZICHTIGING B.
115

Info & bezichtiging Via uw eigen gekozen Bemiddelaar [FED-net-centrale 0477 65 70 87 voor alg. info]
Bezichtiging Van een pand: uitsluitend op afspraak met, en samen met, uw eigen Bemiddelaar.
Alle info en de voorwaarden Deze staan vermeld in het complete FED-net-dossier met annexen (bijlagen), laatste versie.
Alle andere stukken (zoals fiches) hebben geen contractuële waarde of andere rechtskracht.
Bouwjaar onbekend
TECHNISCHE ELEMENTEN & MILIEU C.
ELEMENTEN & STAAT C.1.
Oriëntering voorgevel Rug tegen de voorgevel, kijkt men in de richting oost.
Gebouw gevelbreedten m 15,26 m.
Terrein – straatbreedte m 24,75 m.
Terrein – tot. grondoppervlakte 924 m2.
Terreinvorm & gem. breed / diep m Veelzijdige meerhoek.
Terrein – bodemstaat & -bezetting Gedeeltelijk bebouwd.
Type bebouwing Gesloten, hoekgebouw.
Vorm van hoofdgebouw Rechthoekig.
Bijgebouwen Garages en bergingen worden niet meer vererfpacht. Wel bestaat er de mogelijkheid om een garage bij
te bouwen.
Vloeroppervlakte – totaal brut m² 270 m2.
Vloeropp. – gelijkvloers brut m² 68 m2.
Indeling qua niveaus Kelder, gelijkvloer en 2 verdiepingen.
niveau - gelijkvloerse verdieping Living, eetplaats, keuken, douche, WC.
niveau - 1° verdieping 3 kamers en badkamer.
niveau - 2° verdieping 2 kamers.
aantal plaatsen Behoudens de andere leef- en technische ruimten zijn er,
keukens 1
eetplaatsen 1
livingen 1
slaapkamers 5
W.C.'s 1
trappen 3
badkamers 2
terrassen 1
open
Extra De erfpacht betreft de woning zonder de garages en bergingen. Water en Zeekanaal bezit het gedogen
recht van gebruik van de garages en bergingen.
Staat van onderhoud & vetusteit Te renoveren, wel simultaan direct bewoonbaar.
Materialen – hoofdgebouw& alg. buiten: binnen:
de muren Gevelsteen. Steen.
muren (bezetting) Zonder. Pleister.
deuren PVC. Hout.
ramen PVC. Niet aanwezig.
beglazing Dubbel. n.t.
vloeren. Steen. Steen, hout.
daken buiten* – plafonds binnen Pannen. Pleister. Zadeldak.
loodgieterij Zink. Traditioneel.
isolatie Thermisch.
Nutsvoorzieningen – aanwezig aangesloten: in de straat:
elektriciteit Ja*. *Is OK, niet modern.
gas Neen. Neen.
116

telefoon Neen. Ja.
kabel TV Neen. Ja.
satelliet TV Neen.
parlofoon Neen.
videofoon Neen.
domotica Neen.
airco Neen.
verluchting – ander dan airco Neen.
inbraakbeveiliging Neen.
brandalarm Neen.
brandblusmateriaal Neen.
waters – toevoer Leidingwater.
waters – afvoer Openbaar riool.
Tuin Ja.
Conciërge Neen.
Lift Neen.
Nog andere details De elektriciteit moet nieuw worden binnegebracht door de erfpachter.
Verwarming Individuele bronnen.
energie – voor verwarming Elektriciteit.
MILIEU & EXPLOITATIE C.2.
Bodemsanering Een attest werd afgeleverd, en in annexe gevoegd.
toelichting Geen gegevens ter beschikking.
info OVAM, Stationstraat 10, 2800 MECHELEN, 015 28 42 84, fax 015 20 32 75, info@ovam.be,
www.OVAM.be.
Huish. afvalwater naar waterloop Ja.
Stookolietank Niet van toepassing
Gastank Niet van toepassing
Grondwaterwinn. >500m²/j mech. Neen.
VLAREBO in Vlaanderen Niets te melden volgens opdrachtgever, wetende dat de meldings- en handelingsplicht op de overlater
blijft rusten, indien toch toepasselijk.
FINANCIEEL D.
OPBRENGSTEN D.1.
Opbrengsten Niet
toepasselijk.
ONKOSTEN & LASTEN D.2.
Kadastraal inkomen KI voor index. KI nà index.
1.784,00 € 2.917,00 €
Onroerende voorheffing 1.263,00 € € / jaar Wordt herbepaald na verkoop erfpachtrechten.
waarin opcentiemen voor
provincie :
242 voor gemeente : 948
Taksen, andere dan KI-voorheffing Te bevragen bij het gemeente /stadsbestuur alwaar het goed gelegen is.
WAARBORGEN & RESERVES D.3.
Waarborgen Niet toepasselijk.
117

JURIDISCH E.
Dat een goede administratie vereist: dat eenieder die gegevens bekend maakt welke hem bekend zijn aan diegene die
er belang bij hebben, zodat alle gegevens inzake ruimtelijke ordening en andere publiekrechterlijke elementen die alleen
bekend zijn aan de gemeente, of respectievelijke instanties, alleen maar door deze instanties kunnen bekend gemaakt
worden. Aangezien FED-net deze vragen ook gesteld heeft aan deze instanties. Wanneer deze informatie afgeleverd is
geworden, dan werd deze in dit dossier (met annexe) behandeld. En wanneer deze instantie bij de vrijgave van dit
dossier nog steeds niet gereageerd heeft dan is de volgende (over)macht van toepassing: het aanbod kan niet blijven
wachten op langdurige administratieve handelingen, waarbij de burger niet weet wanneer en/of er wel een antwoord zal
komen, en soms weigert deze instantie om deze informatie en dit attest af te leveren om reden die haar eigen is.
Iedereen doet wat hij kan, maar niemand is tot het onmogelijke gehouden, noch tot het ongewild onhebbelijk lang
aanslepen van wachten op reacties van derden.
Met als gevolg dat alleen deze overheid, haar organen en de betrokken ambtenaren verantwoordelijkheid en
aansprakelijkheid treft. En niet aan de opdrachtgever, noch de Bemiddelaars, noch FED-net vzw.
De informatie in dit dossier wordt verstrekt aan de hand van voormelde overheidstukken, én op verklaring van de
opdrachtgever. Stilzwijgen van de opdrachtgever bevestigt ook dat de vermelde informatie juist is, of dat de
opdrachtgever zelf niet beter weet.
De verstrekte informatie zal voldoende zijn voor de bieder. En als dit niet zo is, dan kan hij aan zijn eigen bemiddelaarvertrouwenspersoon,
of naar de overheidsinstanties zelf, die informatie opvragen dewelke nodig of nuttig zijn voor hem
persoonlijk. Die gegevens en die stukken worden ne veritas medegedeeld, en die konden en moeten door de FED-net
vzw ook niet verder gecontroleerd worden.
Maten & waarden & andere cijfers en soortgelijke uitdrukkingen zijn niet noodzakelijk precies, en worden onder alle
voorbehoud (zelfs van vergissen) vermeld. Iedere vergissing wordt onweerlegbaar vermoed ongewild en zonder enige
bijbedoeling te zijn vermeld. Zij zijn louter indicatief en ruw waargenomen of op verklaring van de opdrachtgever
genoteerd, en dienen enkel om een algemeen beeld weer te geven. De realiteit moet ter plaatse en in geschriften
worden bekeken. De kandidaat kan altijd ter plaatse een en ander nakijken, of dit uitdrukkelijk vragen aan zijn eigen
bemiddelaar-vertrouwenspersoon, en wordt onweerlegbaar geacht dit te hebben gedaan of hieraan op eigen risico te
hebben verzaakt. Deze vermeldingen hebben ook geen enkele contractuele waarde, noch enige andere rechtskracht.
KADASTRALE & METRIEKE BEKENDHEID E.1.
Kadastrale legger Een attest werd afgeleverd, zie scanning.
118

Kadastrale gegevens Div. Halle 1° afd., Sect. G, Num. 342/B (deel)
Oppervlakte volgens kadaster deel van 265
m²
Oppervlakte volgens opmeting 924 m² 0ha 9a 24ca zie in Annexe A (dit is benaderd)
De opdrachtger – (over)later Waterwegen en Zeekanaal.
Mede-eigendom Neen.
SITUATIE IN RECHTE E.2.
De hypothecaire staat Op verklaring van de opdrachtgever genoteerd.
De hypothecaire staat – uitleg Geen inschrijvingen, overschrijvingen of randmeldingen die nadeling zouden kunnen zijn voor de
erpachter.
Hypothecaire vrijwaring In ieder geval, op verklaring van de opdrachtgever wordt er vermeld dat dit goed vrij is, minstens zal zijn
van hypothecaire en andere in- of overschrijvingen strekkende tot zakelijke zekerheidstelling van
financiële schulden indien deze er zouden zijn. En dat zo er buiten diens wil toch (nog) zouden bestaan,
dan zullen deze zo snel als mogelijk doorgehaald worden op diens kosten. Alleszins wordt het goed voor
vrij en onbelast verkocht, zo zal de opdrachtgever het goed ook bewaren in afwachting, en zo zal de
opdrachtgever ook vrijwaren. De notaris(sen) zullen hierover waken.
Beschikbaarheid Het goed is vrij en beschikbaar bij de ondertekening van de notariële akte en nà de integrale verzilvering
van de prijs. Dit onverminderd de daarop gevestigde rechten en plichten en eventuele afwijkingen elders
in dit dossier beschreven.
Eerder gevestigde rechten en plichten Geen.
Heden gevestigde rechten en plichten Wordt zuiver vererfpacht: B>C>D>E>F>G>H>I>J (x.1)>B,
dus uitgezonderd, wordt niet vererfpacht: x.1>x.2>x.3>x.4,
met gedogen recht van gebruik voor vererfpachter op: B>C>y.2>x.2>x.1 (J),
Wordt niet vererfpacht: A>B>J (x.1)>I>H>A,
met gedogen recht van gebruik door erfpachter op: A>B>J (x.1)>I>H>A,
waarop deze een voor exclusief gebruik doorgang krijgt als deze
links van de as x.1>x.4 garages of andere constructies met in/uitgang op H>I>J zou bouwen.
Erfdienstbaarheid v privaat recht
uit bestaande geschriften & feiten Geen.
ingesteld hierbij Geen, onverminderd gedogen gebruiken hierboven omschreven.
Erfdienstb. v publ. recht, alg. belang In Annexe bij dit dossier: als dit attest bestaat.Voetweg en rooilijn langsheen het kanaal werden
gedefinieerd.
bekend via de gemeente Een attest werd afgeleverd, zie scanning.
bekend via KLIM Geen.
Zakelijke rechten - nog andere Geen.
Verkaveling Geen.
RUIMTELIJKE ORDENING & C° E.3.
Algemene Gewestplan Halle - Vilvoorde - Asse (nr. 25).
119

aard – stedenbouwkundig Woonvernieuwingsgebied.
Gewestelijk Uitvoeringsplan Geen RUP van toepassing.
Bijzonder Plan van Aanleg Geen RUP van toepassing.
Zonaliteit Geen zonevreemde constructie.
Structuurplan Ja.
Plannenregister Ja.
Vergunningenregister Ja.
Vergunningen Niet bestaande.
Overstromingsgebied Gelegen nabij en in een overstromingsgebied. De woning zelf werd nog nooit overstroomd.
Detail inzake dagvaarding Geen dagvaarding.
Huidig gebruik Vrij van gebruik.
Toegelaten gebruik Zoals op diverse plaatsen omschreven in dit dossier, en dus conform de wet. Inzake persoonsgebonden
vragen, zich te informeren op gemeente (zie adressen hieronder).
Wijziging bestemming, cfr. . Art. 195bis Vlaamse Decreet 18.05.1999.
Ruimtelijke ordening, nuttige info Afhankelijk van de bedoeling van de geïnteresseerde, zich bevragen bij:
info Gemeente Ruimtelijke Ordening - Stedebouw, Stadhuis, Oudstrijdersplein 18, 1500 Halle Fax: 02 363 24 00
info provinciaal – AROHM Vlaams-Brabant Blijde Inkomststraat 103-105, 3000 Leuven 0 016/249777 fax 019/226074
info Provincie Vlaams Brabant: Bestendige deputatie DIESTSEVEST 25 - 3000 LEUVEN .
info Gewest Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap; Afdeling Ruimtelijke Planning; Graaf de Ferrarisgebouw;
Koning Albert II-laan 20 bus 7; 1000 Brussel; tel : (02)553 83 79; fax : (02)553 83 85; e-mail :
roger.liekens@lin.vlaanderen.be.
Monumenten & Landschappen Niet van toepassing.
info Gemeente Via de voormelde dienst stedenbouw.
info Provincie Waaistraat 1, 3000 Leuven, 016 21 12 00, fax 016 20 55 26.
120

Wegenissen (&lucht&water) Niet van toepassing.
info Gemeente Via de voormelde dienst stedenbouw.
info Provincie VIA-VITAgebouw, Luchthavenlaan 4, 1800 VILVOORDE, 02/257.23.11, fax 02/257.23.80,
wegen.vbr@lin.vlaanderen.be.
info Nationaal Ministerie van Verkeer en Infrastructuur; Algemeen Secretariaat; Aarlenstraat 104; 1040 Brussel;
02/233.12.11; fax 02/231.18.33; e-mail: as.sg@vici.fgov.be.
Bijz. wetgeving – Vlaamse Gewest uit de VLAAMSE CODEX RUIMTELIJKE ORDENING geciteerd:
art. 5.2.5. Iedereen die een onderhandse akte van verkoop of van verhuring voor meer dan negen jaar van een onroerend goed,
en ook van vestiging van erfpacht of opstal opmaakt, moet vermelden of er voor het onroerend goed een
stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en of het krachtens artikel 4.2.12, §2, 2°, voor de overdracht verplichte asbuiltattest
is uitgereikt en gevalideerd, en moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de
benamingen gebruikt in het plannenregister overnemen. In voorkomend geval worden ook vermeld : de dagvaardingen
die met betrekking tot het goed werden uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of artikel 6.1.41 tot en met 6.1.43 alsook
iedere in de zaak gewezen beslissing, de op het goed rustende voorkooprechten, vermeld in artikel 2.4.1, respectievelijk
het feit dat op het goed een verkavelingvergunning van toepassing is.
art. 5.2.6. Iedereen die voor eigen rekening of als tussenpersoon een goed verkoopt, verhuurt voor meer dan negen jaar, inbrengt
in een vennootschap, een erfpacht of een opstalrecht overdraagt, of op andere wijze de eigendomsoverdracht met een
vergeldend karakter van het goed bewerkstelligt, vermeldt in de hieraan verbonden publiciteit:
1° of er voor het goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt;
2° de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister;
3° of er voor het goed een dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of 6.1.41 tot en met 6.1.43 en
iedere in de zaak gewezen beslissing;
4° of er op het goed een voorkooprecht rust, in de zin van artikel 2.4.1;
5° of voor het goed een verkavelingvergunning van toepassing is;
6° of het krachtens artikel 4.2.12, §2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd.
De Vlaamse Regering kan nadere regels vaststellen voor de vorm en de modaliteiten van de vermeldingen in de
publiciteit en voor de vrijstelling van deze bepalingen voor bepaalde vormen van publiciteit.
art. 4.2.1. Niemand mag zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning:
1° de hiernavolgende bouwwerken verrichten, met uitzondering van onderhoudswerken:
a) het optrekken of plaatsen van een constructie,
b) het functioneel samenbrengen van materialen waardoor een constructie ontstaat,
c) het afbreken, herbouwen, verbouwen en uitbreiden van een constructie;
2° met bomen begroeide oppervlakten, vermeld in artikel 3, §1 en §2, van het bosdecreet van 13 juni 1990 ontbossen,
zoals vermeld in artikel 4, 15°, van dat decreet;
3° bomen die op een hoogte van één meter boven het maaiveld een stamomtrek van één meter hebben, en geen deel
uitmaken van de oppervlakten, vermeld in 2°, vellen;
4° het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen, onder meer door de bodem aan te vullen, op te hogen, uit te graven of
uit te diepen waarbij de aard of de functie van het terrein wijzigt;
5° een grond gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten voor:
a) het opslaan van gebruikte of afgedankte voertuigen, of van allerlei materialen, materieel of afval,
b) het parkeren van voertuigen, wagens of aanhangwagens,
c) het plaatsen van één of meer verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt, in het bijzonder
woonwagens, kampeerwagens, afgedankte voertuigen en tenten, met uitzondering van het kamperen op een vergund of
van vergunning vrijgesteld openluchtrecreatief terrein in de zin van de decreet van 10 juli 2008 betreffende het
toeristische logies;
6° de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed geheel of gedeeltelijk wijzigen, indien de Vlaamse Regering deze
functiewijziging als vergunningsplichtig heeft aangemerkt;
7° een woning opsplitsen of in een gebouw het aantal woongelegenheden die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de
huisvesting van een gezin of een alleenstaande wijzigen, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een
etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer;
8° recreatieve terreinen aanleggen of wijzigen, onder meer een golfterrein, een voetbalterrein, een tennisveld of een
zwembad.
Om aan de Wet te voldoen :
qua stedenbouwkundige vergunning : zie onder nr. E.3. in dit dossier.
qua meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister :
zie nr. E.3. in dit dossier.
qua dagvaarding : dat er volgens de opdrachtgever geen bekend is, indien dit niet uitdrukkelijk wordt behandeld onder
nr. E.3. in dit dossier.
qua verkavelingvergunning : dat er aan de opdrachtgever niets bekend is, anders wordt dit behandeld onder nr. E.2. van
dit dossier;
qua voorkooprecht : dat er aan de opdrachtgever niets bekend is, anders wordt dit behandeld onder nr. E.4. van dit
dossier.
Postinterventiedossier Geen - Op verklaring van de overdrager : sedert 01.05.2002 zijn er geen handelingen gesteld die aanleiding geven tot
(formaliteiten inzake) veiligheids- en gezondheidsplan, het coördinatiedagboek, het postinterventiedossier en de
coördinatiestructuur.
Keuring elektrische installatie Geen - Op verklaring van de overdrager : er zijn geen elektische installatie begonnen vóór 1981-10-01 en die nog geen
controleonderzoek hebben ondergaan.
EnergiePrestatie Certificaat & CO2 Geen EPC nodig, gezien de woning niet voorzien is van een verwarmingsinstallatie.
Privaat voorkooprecht Neen.
Privaat voorkeurrecht Neen.
Wooncode-voorkooprecht Ja.
Wooncode-voorkooprecht Neen.
Publiek of ander voorrecht Neen.
VOORKOOP-, VOORKEUR- en ANDERE VOORRECHTEN E.4.
121

Voorkooprecht voor natuurbehoud Neen.
Voorkooprecht inzake ruilverkaveling Neen.
Info Voorkooprecht@vlm.be, Tel.: 02 543 69 90 (dinsdag en donderdag van 9u tot 12u)
Info Voorkooprecht@vlm.be, Tel.: 02 543 69 90 (dinsdag en donderdag van 9u tot 12u)
Verkaveling Centrale Directie VLM; Gulden-Vlieslaan 72, 1060 Brussel, 02/543.73.1,; fax 02/543.73.97,
ruilverkaveling@vlm.be.
in uitvoering Neen.
in onderzoek Neen.
Nog andere De erfpacht lopende, bekomt de erfpachter het voorkooprecht op het vererfpachte goed, en op de
volgende goederen, zowel voor aankoop als voor erfpachting als voor huur als voor iedere andere
transactie van de delen: x.1>x.2>x.3>x.4 en A>B>J (x.1)>I>H>A, de grond en de woning rechts van het
pand (dus de 2° sluiswachterswoning). Dit tenzij de vererfpachter een transactie sluit met één van haar
tewerkgestelden, dan geldt dit voorrecht niet bij deze transactie, maar blijft het staande voor de volgende
transactie.
PLUS- & MIN-PUNTEN F.
Pluspunt Unieke ligging : aan het kanaal en nabij centrum Halle.
Pluspunt Ruime woning met een grote tuin.
Pluspunt Ideale uitvalsbasis om te werken nabij Halle en Brussel. Dankzij de ontsluiting via de R0 en het openbaar
vervoer.
Minpunt De verwarmingsconvectoren moeten terug voorzien worden, dit is de enigste investering om de woning te
bewonen.
PRAKTISCHE INFO & HULP G.
SUBSIDIES, FINANCIELE & ANDERE HULP G.1.
Europese subsidies & C° http://europa.eu.int/geninfo/info/contact/citizens/index_nl.htm
Gewestelijke overheidsubsidies Departement Economie, Werkgelegenheid, Binnenlandse Aangelegenheden en
Landbouw,Markiesgebouw, Markiesstraat,1,1000,BRUSSEL,02-553 39 02,02-553 40
67,info@ewbl.vlaanderen.be
Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten en Landschappen,Graaf de
Ferrarisgebouw, Koning Albert II-laan,20 bus 7,1000,BRUSSEL,02-553 83 11,02-553 83
05,arohm@lin.vlaanderen.be
http://www2.vlaanderen.be/ned/sites/economie/brochures/SVO2001.PDF
http://www.wonen.vlaanderen.be/Pages/home.html
Provinciale subsidies Provinciehuis, Provincieplein 1, 3010 Leuven, T.016-26 70 00, info@vl-brabant.be, of
http://www.vlaamsbrabant.be/templateimages/specials/subsidie_title.gif
Gemeente-/stedelijke subsidies Via dienst Ruimtelijke Ordening - zie hoger.
Ontwikkelingsmaatschappijen GOM-VLAAMS-BRABANT, Toekomststraat 36-38, 1800 VILVOORDE, 02 257 03 33, Fax 02 252 45 94.
Monumenten-financiering http://www.monument.vlaanderen.be/aml/nl/steun/intro.html
Subsidies in België per gemeente www.premiezoeker.be
Subsidies Regionaal www.vlaanderen.be > Premies en subsidies, www.wallonie.be / www.bruxelles.irisnet.be > Primes et
subsides
122

LENINGEN & C° G.2.
Subsidies http://www.lne.be/campagnes/milieuzorg-in-de-vlaamse-overheid/werken-aan/energie/instrumenten-endocumentatie/subsidiezoeker-voor-energiebesparende-maatregelen
Via provincie bestuur - zie subsidies.
Sociale leningen http://www.vlaamswoningfonds.be/
www.sociaal-woonkrediet.be
http://socialeleningen.be/nl_BE/home.html
Nog andere Info via gemeente/stadsbestuur van de gemeente/stad waarin het goed gelegen is.
Verzekering G.3.
De Federatie voor Publieke Goederen, FED-net vzw, waakt over de kwaliteiten van de door haar erkende Bemiddelaars.
Die moeten voldoen aan de beroepsbekwaamheid en de voorwaarden van de FED-net-CODEX. Enkel de alzo door
FED-net erkende Bemiddelaars mogen dit label dragen.
De bemiddelaars beschikken over hun groepsverzekering en individuele verzekering. Men zal zich vooraf bij deze
hierover individueel naar vrije keuze bevragen.
VOORWAARDEN VAN OVEREENKOMST H.
Het FED-net-systeem als voorwaarde Alle handelingen naar aanleiding van dit aanbod gebeuren conform de voorwaarden van de FED-net-
CODEX.
De FED-net–CODEX bevat de regeling van de rechten en de plichten van FED-net vzw en eenieder die
feiten en handelingen stelt met het FED-net-systeem en FED-net vzw, of die daarbij betrokken is.
De FED-net–CODEX is een toetredingscontract dat de betrokkenen tot wet strekt krachtens art. 1134 van
het Belgisch Burgerlijk Wetboek (afgekort "B.W.").
Toetreding gebeurt zonder enige formaliteit, door het daadwerkelijk stellen van die feiten of handelingen
met het FED-net-systeem of FED-net vzw, mede voorbereidende feiten en handelingen hiertoe.
Wil men dit niet, dan onthoudt men zichzelf van die feiten en die handelingen. Stelt men die feiten en die
handelingen wel, dan bewijst dit iuris et de iure dat men de regels van de FED-net-CODEX heeft
aanvaard, na deze te hebben gelezen en zich te hebben laten informeren. Of aan die mogelijkheden zelf
te hebben verzaakt op eigen risico, zodat men nadien hieruit geen enkel voordeel kan trachten te halen.
Noch in de zin van "ik heb het niet geweten of begrepen of gezien", noch in welke andere zin dan ook.
Onder "het FED-net-systeem" wordt de praktische toepassing van de FED-net-CODEX bedoeld. De
conforme en volledige tekst van de FED-net-CODEX staat op www.FED-net.org. Hierin zal men alles
lezen.
"Iuris et de iure" betekent dat het tegendeel niet mag en niet kan bewezen worden.
Om duidelijk te zijn en verwijzend naar de FED-net-CODEX: het FED-net-systeem bepaalt de manier
waarop biedingen in aanmerking genomen worden qua rangregeling tot verdere afhandeling van de
transactie. Mede de plichten van de aanbieder als deze anders handelt en o.a. van die rangregeling
afwijkt. De bieder verwerft dus geen recht op de transactie, maar die verwerft slechts een rang volgens
de regels. Met andere woorden, als diens bod weerhouden wordt dan betekent dit 'tot verder
onderhandse afhandeling van de transactie', waarbij er daardoor nog geen enkele transactie zelf tot
stand komt, en waarna er dan verder gebeurt, o.a.: onderzoek naar die elementen die de wet verplicht,
naar de rechtsbekwaamheid en de solvabiliteit van de bieder. En het is pas als dit alles in orde bevonden
wordt door de aanbieder, dat die dan zelf tot de transactie zal overgaan, zonder afdwingbare verplichting.
Wel binnen een normale, redelijke termijn van diligent handelen.
De bieder blijft gehouden door zijn belofte voor de duur dat deze die belofte heeft uitgebracht (die duur
staat vermeld op het bodformulier van eenzijdige belofte), plus als zijn belofte wordt weerhouden tot
verdere afhandeling van de transactie, voor de duur die hiervoor gebruikelijk nodig is.
Bijzondere voorwaarden Deze op andere plaatsen in dit dossier ingeschreven.
Algemene voorwaarden Deze (trans)actie gebeurt volgens de voorwaarden en de modaliteiten van de Belgische wet.
Die regeling bij wet is als standaard van toepassing, indien hier en/of in de FED-net-CODEX niet anders
staat geschreven.
Om reden dat in sommige gevallen de wet toelaat dat de authentieke akte behoudens door een notaris,
ook kan verleden worden door een andere persoon bekleedt met deze macht/mogelijkheid, dient in
voorkomend geval de termen 'notaris en notarieel' begrepen te worden als 'bevoegd ambtenaar en
authentiek/onderhands'.
De beloofde prijs van een bod moet vast en bepaald zijn, en mag niet bepaalbaar zijn. Voorbeeld:
bepaald is '10.000 EURO', bepaalbaar is '1 EURO meer dan de hoogst beloofde prijs'. Als de prijs
bepaalbaar is, dan is het bod van rechtswege nietig, zonder waarde noch rechtskracht.
In de gevallen waarin de wet verplicht dat energiecertificaten, controleverslagen, of andere onderzoeken,
meldingen, saneringen en attestgeschriften moet(en) bestaan/overgelegd worden bij de verkoop, en die
zijn niet gevoegd bij dit FED-net-dossier (inbegrepen de Annexen), dan belooft de aanbieder dat deze er
zullen zijn op het moment van de verkoop zelf tot stand zal komen. En dan verleent de aanbieder gehele
en onvoorwaardelijke vrijwaring hiervoor, mede voor alle gevolgen.
Als iemand die voordien aanvraagt en gebruikt, dan is dit omdat hij dit wil doen, maar niet omdat hij dit
moet doen (tenzij de wet dit anders bepaalt). Diegene die ze aanvraagt zal de kosten ervan betalen. Die
kosten zijn finaal te dragen door de overnemer met wie de overeenkomst tot stand komt, als deze kosten
limitatief gedragen werden door/voor ofwel de aanbieder, ofwel die overnemer.
123

Zo zal men als geïnteresseerde die stukken vragen als men van mening is dat die bijvoorbeeld invloed
zou kunnen hebben op zijn waardevorming. Vraagt men die niet, en zijn die er niet op dat moment, dan
kan men hieruit achteraf geen voordeel betrachten en/of nadeel of wat dan ook inroepen.
De notariële akte, indien nodig of anders gevraagd, moet worden geschreven én ondertekend 'van zodra
als mogelijk' en op eenvoudig verzoek van één der partijen.
Onafhankelijk hiervan dienen de registratierechten en andere taksen of lasten door de koper geregeld te
worden ten laatste vier maanden nadat de verkoop perfect zal zijn (of andere wettelijke termijn).
Zowel de overlater als de overnemer heeft het recht om vrij zijn notaris aan te duiden. Deze keuze moet
door de overnemer gebeuren ten laatste binnen de dertig kalenderdagen nadat zijn belofte zal zijn
weerhouden. Indien de overnemer zijn keuze niet zal laten vermelden in de onderhandse akte, moet hij
zijn keuze aangetekend toezenden aan de overlater met poststempel binnen de gezegde periode. Doet
hij dit niet, dan wordt hij onherroepelijk en onweerlegbaar geacht afstand te hebben gedaan van dit
keuzerecht. Het is in ieder geval de notaris van de overlater die de penhouder is.
De aangeboden rechten, inbegrepen het genotrecht, gaan over pas als de verdere afhandeling van de
transactie "perfect" zal zijn, en dit is als er voldaan is aan alle volgende voorwaarden: a) de geschreven
en handgetekende aanvaarding van de overlater-aanbieder met de bod-belofte van de finale overnemerbieder,
b) de ondertekening van de finale akte van overeenkomst als dit verplicht of anders door één van
partijen gevraagd wordt, c) de niet omkeerbare betaling in specimen van de prijs (lees waarborg én
eerste periodieke aanbetaling bij huur en soortgelijke). Dit ongeacht afgifte en/of bezit van sleutels.
De aangeboden rechten gaan over onder de ontbinden voorwaarde dat deze niet terechtkomen in een
faillissement, concordaat, gerechtelijk akkoord, staat van staking van betaling of onvermogen van de
overnemer, of andere manier van teloorgang van de rechten/goederen voor de oorspronkelijke
aanbieder daarvan, en waarbij deze laatste in zo'n geval de ontvangen prijs zou moeten teruggeven, of
nog niet definitief zou hebben ontvangen/kunnen behouden. Dit is een objectieve verbintenis die van
rechtswege werkt.
"Objectief" betekent dat de rechter geen appreciatie bevoegdheid heeft noch naar toepassing, noch naar gevolgen, met
andere woorden deze kan alleen vaststellen of aan de voorwaarde ja dan neen voldaan is, en als eraan is voldaan, dan
kan die maar alleen dat gevolg uitspreken dat partijen er hebben voor voorzien.
Clausules die strijdig zouden blijken met de wet worden onweerlegbaar begrepen als ongewilde
strijdigheden die als ongeschreven en onbestaande beschouwd worden, terwijl dit geen invloed heeft op
alle andere clausules.
Algemene voorw. - bij (ver)koop Deze transactie gebeurt volgens de voorwaarden en de modaliteiten van de wet, o.a. art. 1582 e.v. B.W.
Die regeling bij wet is als standaard van toepassing, indien hier en/of in de FED-net-CODEX niet anders
staat geschreven.
Het risico verbonden aan het behoud van het goed gaat op de overnemer over bij het zich realiseren van
de consensus van de overlater-aanbieder met de bod-belofte van de finale overnemer-bieder. Dit
ongeacht het moment van overgang van de eigendomsrechten.
Verder zijn er de gebruikelijke voorwaarden, zoals er zijn, niet limitatief : in de huidige staat, zowel
boven- als ondergronds; zonder waarborg van maat of oppervlakte; elk verschil in meer of min, zelfs
indien het meer dan 1/20 bedraagt, zal als winst of verlies voor de overnemer beschouwd worden zonder
wijziging van de prijs; met alle zichtbare en verborgen gebreken, ook deze van de ondergrond; met alle
heersende en lijdende, zichtbare en onzichtbare, bekende en niet bekende erfdienstbaarheden en
gemeenschappen, waarmee het zou kunnen bevoor- of benadeeld zijn; zonder waarborg van juistheid
van de kadastrale aanduidingen, die louter ten informatieve titel gegeven worden; enige
onnauwkeurigheid of onjuistheid kan geen verhaal doen ontstaan; zonder dat deze verkoop roerende
goederen bevat welke zich er eventueel zouden bevinden, tenzij in de bijzondere voorwaarden anders
wordt beschikt; de overlater verklaart dat er geen verhaalbelastingen verschuldigd zijn; de eventueel niet
vervallen annuïteiten van de verhaalbelastingen op het openen en verbreden van straten en het uitvoeren
van wegeniswerken of voetpaden zullen betaald worden door de overlater.
ERFPACHT.. Bijzondere voorwaarden.
Redactioneel.. Hieronder wordt in cursief schrift de originele tekst uit de Wet van 1824 geciteerd.
Deze citaten bevatten geen schrijffouten, maar zijn de letterlijke weergaven van de enige officiële
wettekst, opgesteld in het toenmalige officiële Nederlands.
De cursieve tekst is van toepassing in zoverre er daaronder geen afwijking is vermeld. Indien er
een afwijking is vermeld, dan is deze van toepassing.
Art. 17 wordt als eerste vermeld omdat dit de contractuele vrijheid van de burger onderlijnd, of anders
gezegd: is deze wetgeving van suppletief recht.
Art. 17.. 0. Alle de bij deze titel vastgestelde verordeningen zullen alleen plaats grijpen, voor zoo verre daarvan
door de overeenkomsten der partijen niet is afgeweken, behoudens echter de bepalingen van artikel 2
hierboven (lees: hieronder).
Afwijking van art. 17.. 0.1. Afwijking inzake art. 17 is niet mogelijk.
Art. 1.. 1. Erfpachtsregt is een zakelijk regt om het vol genot te hebben van een aan eenen anderen
toebehoorend onroerend goed, onder gehoudenis om aan laatstgemelden, als eene erkentenis van
deszelfs eigendom, eene jaarlijksche pacht te voldoen, hetzij in geld, het zij in voortbrengselen of
vruchten.De titel van aankomst van het erfpachtsregt moet in de openbare daartoe bestemde registers
worden overgeschreven.
Afwijking van art. 1.. 1.1. Dit erfpachtrecht is een zakelijk recht, verbonden aan de zaak en niet aan de persoon noch van de
erfverpachter, noch aan de erfpachter.
Onder erfpachter wordt begrepen diegene die op het moment van het voordoen van ene of andere feit,
de houder is van de erfpachtrechten, gelet op art. 6 hierna.
1.2. Onverminderd hetgeen gezegd is onder dit nr. 1.1., wordt voor het geval van overlijden van de
langstlevende erfpachter (zijnde de enige of de overblijvende erfpachter van alle rechten), hierbij het
recht ingeschreven voor en van de erfopvolgers samen voor het geheel handelend, om binnen de drie
maanden nà bedoeld overlijden, de lopende erfpacht middels aangetekende brief te beëindigen, en mits
betaling binnen die drie maanden, van een som gelijk aan twaalf maal de laatst lopende canon per
maand (of dus de waarde over 1 jaar).
Die opzegperiode en die betaling zijn samenhangende voorwaarden, zodat het niet bestaan van
124
één of

andere, deze mogelijkheid van rechtswege gedaan maakt en de erfpacht doorloopt alsof er niets zal zijn
gebeurd.
In geval van vooroverlijden van zo één van de erfpachters, komen alle rechten en plichten naar de
langstlevende erfpachter(s) pondsponds gewijs (dit is verdeeld in verhouding tot hun basisrechten).
Dit enkel in geval dat de erfpachter een natuurlijk, fysiek persoon is.
1.3. Onverminderd hetgeen gezegd is onder dit nr. 1.1., wordt overeengekomen dat deze erfpacht van
rechtswege en onmiddellijk wordt beëindigd, in hoofde van de erfpachter wiens faillissement, of
gerechtelijk akkoord, of concordaat, of enige andere vorm van onvermogen, door de Rechter vast gesteld
in gezag van gewijsde.
1.4. De prijs voor de erfpachtrechten, ook de canon of de cijns genoemd, is deze welke zal tot stand
komen involge de procedure van Geobjectiveerde Makelarij of Verkoop, zoals vermeld in dit dossier. Dit
is de basiscanon, en is enkel verschuldigd in geld, niet in voortbrengselen of vruchten. Deze is
verschuldigd bij het ingaan van dat jaar telkens voor de waarde van één jaar (dit is het totaal van twaalf
maanden), en ongeacht een eventueel voortijdig eindigen van de erfpacht tijdens dat jaar.
Deze basiscanon wordt van rechtswege op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract
geïndexeerd. De inwerkingtreding is de maand waarvoor de eerste canon verschuldigd is. Deze
aanpassing geschiedt op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de consumptieprijzen, dus
niet de gezondheidsindex.De aangepaste canon is deze verkregen door toepassing van de
hiernavolgende formule: basiscanon vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het
aanvangsindexcijfer. Het nieuwe indexcijfer is dit berekend en benoemd, van de maand voorafgaande
aan die van de verjaardag. Het aanvangsindexcijfer is dit bekend en benoemd, van de maand
voorafgaand aan de inwerkingtreding van dit contract.
1.5. De titel van vestiging van deze erfpacht zal overgeschreven worden in de registers van de
hypotheekbewaarder, waartoe een authentieke akte nodig is. In deze authentieke akte zal het geheel
van rechten en plichten van de partijen geacteerd worden, zonder verder commentaar.
Art. 2.. 2. Erfpachtsregt mag, noch voor eenen langeren tijd dan negen en negentig jaren, noch voor eenen
korteren tijd dan zeven en twintig jaren, worden gevestigd.
Afwijking van art. 2.. 2.1. Dit erfpachtrecht wordt gevestigd voor negenennegentig jaren.
2.2. De erfpachter, en niet de erfverpachter, heeft het recht om deze erfpachtovereenkomst te
beëindigen nà verloop van de eerste zevenentwintig jaren, en nadien telkens nà verloop van zes
jaren, mits een aangetekende brief te verzenden ten laatste tijdens de laatst lopende maand en mits
betaling binnen die maand, van een som gelijk aan twaalf maal de laatst lopende canon per maand (of
dus de waarde over 1 jaar).
Opzegperiode en betaling zijn samenhangende voorwaarden, zodat het niet bestaan van één of andere,
deze mogelijkheid van rechtswege gedaan maakt en de erfpacht doorloopt alsof er niets zal zijn gebeurd.
2.3. Nà verloop van negenennegentig jaren wordt deze erfpacht dus zonder opzeg beëindigd zoals door
de Wet voorzien. In geval op dat ogenblik de eigenaar het goed of een deel daarvan zou verkopen of met
enig zakelijk of persoonlijk recht belasten, dan heeft de alsdan laatst bestaande erfpachter(s) een
voorkeurrecht om dit te verwerven aan de voorwaarden die er dan zullen bestaan.
Daarvoor zal de eigenaar hen middels aangetekende brief in kennis moeten stellen van al die
voorwaarden, en zullen de bedoelde erfpachter(s) samen voor het geheel handelend, hun
onvoorwaardelijke aanvaarding moeten bevestigen middels aangetekende brief te verzenden binnen de
drie maanden nà ontvangst van die kennisgeving. Ditzelfde geldt ook indien de verpachter tijdens de loop
van die negenennegentig jaren het goed zou verkopen in de zin van art. 1582 e.v. Burgerlijk Wetboek.
Art. 3.. 3. De erfpachter oefent alle de regten uit, welke aan den eigendom van het erf verknocht zijn, doch hij
vermag niets te verrigten, waardoor de waarde van den grond zoude worden verminderd. Hij mag alzoo.
onder andere, geene af- of uitgravingen doen van steen, steenkolen, turf, klei of andere soortgelijke tot
het erf behoorende grondspecien, ten ware de ontginning reeds mogt zijn aangevangen, toen zijn regt is
geboren.
Afwijking van art. 3.. 3.0. Geen afwijking.
Art. 4.. 4. De boomen, welke gedurende het erfpachtsregt sterven, of door een toeval worden omgeworpen,
komen ten voordeele van den erfpachter, mits hij andere in derzelver plaats stelle. Hij heeft insgelijks de
vrije beschikking over alle beplantingen door hem zelven aangelegd.
Afwijking van art. 4.. 4.0. Geen afwijking.
Art. 5.. 5. De grondeigenaar is tot geenerlei reparatie gehouden.
Daarentegen is de erfpachter verpligt het in erfpacht uitgegeven goed te onderhouden, en daaraan de
gewone reparatien te doen.
Hij mag door het stellen van gebouwen, of door het ontginnen of beplanten van gronden, het erf
verbeteren.
Afwijking van art. 5.. 5.1. De erfpachter is verplicht om het goed en de daarop door hem aan te brengen constructies of
beplantingen te onderhouden, en daaraan alle herstellingen te doen zoals een volle eigenaar dit aan zijn
eigendom doet.
5.2. De erfpachter mag eventuele bestaande constructies afbreken om ze door nieuwe van minstens
gelijke waarde te vervangen. Hij mag er ook nieuwe en zonder beperking in waarde op oprichten of laten
oprichten, weliswaar mits eerbiediging van de wetgeving alsdan van toepassing. Bedoeld worden de
wetgeving inzake ruimtelijke ordening enzovoorts. En dit alles natuurlijk op zijn eigen kosten. En dit alles
ook zonder inspraak van de erfverpachter, onverminderd hetgeen gezegd wordt onder nr. 7.1.
5.3. De Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal (Journal officiel du royaume des Pays-Bas,
1824. nr. 13), de artikels 546 tot 577* en 578 tot 636** van het Burgerlijke Wetboek zijn niet van
toepassing (* natrekking, ** vruchtgebruik, gebruik en bewoning).
Art. 6.. 6. Hij is bevoegd om zijn regt te vervreemden, met hypotheek te belasten, en den grond, in erfpacht
uitgegeven, met dienstbaarheden te bezwaren, voor het tijdvak van zijn genot.
Afwijking van art. 6.. 6.1. Indien de erfpachter zijn recht van vervreemding uitoefent, dan kan hij zijn rechtsopvolger aan de
verpachter voorstellen. De verpachter kan, maar moet dan niet de erfpachter ontlasten van zijn
verbintenissen, dus inbegrepen de verbintenis om de canon te betalen. De erfpachter beslist dit
soeverein en zonder motiveringsplicht. Dit is een mogelijkheid voor de erfpachter, maar geen recht.
6.2. De erfpachter heeft het recht om ook genotsrechten te vestigen, weliswaar binnen de perken van
de rechten die deze zelf heeft.
125
In ieder geval, tenzij de enige mogelijkheid van nr. 6.1., blijft het de erfpachter die ten opzichte van de

verpachter-eigenaar daarbij gehouden. En omgekeerd blijft de erfverpachter totaal vreemd aan de daden
en gevolgen daarvan, zoals door de erfpachter gesteld. En zo ook blijft hij vreemd ten opzichter van ene
koper of andere recht-houder van de erfpachter.
Art. 7.. 7. Bij het eindigen van zijn regt, kan hij wegnemen alle zoodanige door hem gestelde gebouwen of
gemaakte beplantingen, waartoe hij, uit kracht der overeenkomst, niet gehouden was; doch hij is verpligt
de schade te vergoeden, welke door dat wegnemen aan den grond mogt veroorzaakt zijn.Niettemin heeft
de grondeigenaar regt van terughouding op die voorwerpen, tot dat de erfpachter hem het verschuldigde
volledig voldaan heeft.
Afwijking van art. 7.. 7.1. De erfpachter of diegene die op de grond deze gebouwen of beplantingen zal hebben
aangebracht, heeft niet het recht om deze weg te nemen. Deze komen voor de volle eigendom toe aan
de erfverpachter en aan de prijs van de toegevoegde materialen. Weliswaar indien de erfverpachter
vooraf hun oprichting en schriftelijk ingestemd heeft met hun totale waarde, minstens een maximale
waarde. De prijs van de toegevoegde materialen is het geheel van de materialen op dat moment aan de
nieuwprijs op dat moment, minus slijtage of vetusteit, én minus de waarde van de oorspronkelijk
aanwezige, bruikbare materialen en beplantingen, aan de prijs op dat moment, oorspronkelijke
elementen al dan niet verwijderd.
Indien de erfverpachter niet om zijn instemming is gevraagd met de waarde, of indien de erfpachter
boven de maximale waarde is gegaan, dan zal de totale waarde onweerlegbaar geacht worden niet te
bestaan of niet te bestaan boven die maximale waarde, en dus ongeacht de realiteit ter plaatse.
Diegene die deze gebouwen of beplantingen wilt aanbrengen, heeft de bewijslast achteraf van de
oorspronkelijke aanwezige en bruikbaarheid van materialen en beplantingen. De waarde hiervan wordt
onweerlegbaar en ongeacht de reële toestand, geacht de helft te zijn van alle op dat moment aanwezige
materialen of planten. Het enige bewijs tot afwijking hiervan is een op tegenspraak opgestelde
omschrijving, uit te voeren voor de aanvang van de werken en op kosten van diegene die dit vraagt. De
deskundige hiervoor zal aangesteld worden door de Vrederechter op éénzijdig verzoekschrift en met
overlegging van de authentieke akte van deze erfpacht. Een partij die afwezig blijft nà hiertoe tweemaal
per aangetekende brief te zijn uitgenodigd, wordt onweerlegbaar vermoed in te stemmen met de
vaststellingen van deze deskundige.
7.2. De erfverpachter heeft het recht, indien hij deze gebouwen of beplantingen niet wil behouden, om
binnen de drie maanden nà beëindiging en middels aangetekende brief deze door de uittredende
erfpachter te doen verwijderen, en de weggenomen grond te doen aanvullen en nivelleren.
Oorspronkelijk aanwezige gebouwen die geïncorporeerd zijn met nieuwe, worden onweerlegbaar als
nieuwe behandeld, ongeacht de onderlinge waarde verhouding. Doet de erfpachter dit niet, of niet
volledig binnen de drie maanden nadat hem dat zal zijn gevraagd, dan mag hij dit niet meer doen of
voltooien, en dan heeft de verpachter het recht om dit zelf te (doen) doen, en zal de erfpachter de factuur
hiervoor betalen.
Art. 8.. 8. De erfpachter is onbevoegd om van den grondeigenaar te vorderen dat hij de waarde betale van de
gebouwen, werken, betimmeringen en beplantingen, hoe genaamd, welke eerstgemelde heeft gemaakt,
en die zich hij het eindigen der erfpacht op den grond bevinden.
Afwijking van art. 8.. 8.1. De afwijkingen zijn deze zoals verwoord onder de nrs. 7.1. en 7.2.
Art. 9.. 9. Hij draagt alle belastingen, welke op het erf zijn gelegd, het zij gewone, het zij buitengewone. het zij
jaarlijksche, het zij dezulke die slechts eenmaal moeten worden betaald.
Afwijking van art. 9.. 9.1. De erfpachter staat in en zal de erfverpachter vrijwaren voor alle kosten en gevolgen aan derden en
erfverpachter van welke aard ook, die zou veroorzaakt worden aan de verpachter door het gebruik welk
de erfpachter of diegene aan wie hij dergelijke gebruik mogelijk maakt.
Art. 10.. 10. De verpligting om de erfpacht te voldoen is onsplitsbaar, blijvende ieder gedeelte van den in erfpacht
uitgegeven grond voor de geheele pacht aansprakelijk. De erfpachter kan bij parate executie tot de
betaling worden genoodzaakt.
Afwijking van art. 10.. 10.0. Geen afwijking van deze gehoudenheid, solidairlijk en voor het geheel.
Art. 11.. 11. De erfpachter kan geenerlei vrijstelling van betaling der pacht vorderen, noch uit hoofde van
vermindering, noch van het geheel ophouden des genots. Zoo niettemin de erfpachter gedurende vijf
achtereenvolgende jaren van het geheel genot is beroofd geweest, zal hem kwijtschelding verschuldigd
zijn voor den tijd van zijn gemis.
Afwijking van art. 11.. 11.0. Geen, onverminderd de precisering dat art. 11 niet van toepassing is in geval van actieve of
passieve eigen daad van de verpachter, of diegene aan wie deze rechten zal verlenen.
Art. 12.. 12. Ter zake van elken overgang van het erfpachtsregt of van verdeeling eener gemeenschap, is geen
buitengewone uitkeering daarvoor verschuldigd.
Afwijking van art. 12.. 12.0. Geen afwijking.
Art. 13.. 13. Bij het eindigen van het erfpachtsregt.heeft de eigenaar tegen den erfpachter eene personele
regtsvordering tot vergoeding der kosten, schaden en interessen, veroorzaakt door nalatigheid en
gebrek van onderhoud van het erf. en voor de regten die de erfpachter door zijne schuld rnogt hebben
laten verjaren.
Afwijking van art. 13.. 13.0. Geen afwijking.
Art. 14.. 14. Wanneer het erfpachtsregt door het verloop des tijds is geeindigd, wordt hetselve niet stilzwijgend
vernieuwd, doch kan hetzelve hij voortduring blijven bestaan tot weder opzegging toe.
Afwijking van art. 14.. 14.0. Geen afwijking.
Art. 15.. 15. De erfpachter kan van zijn regt worden vervallen verklaard, ter zake van rnerkelijke aan het goed
toegebragte schade, of van het groveIijk misbruiken daarvan; onverminderd de regtsvordering tot
vergoeding van kosten, schaden en interessen.
Afwijking van art. 15.. 15.0. Geen afwijking.
Art. 16.. 16. De erfpachter zal de vervallenverklaring, uit hoofde van aan het goed toegebragte schade of misbruik
van genot, kunnen verhinderen, wanneer hij de zaken in haren vorigen staat herstelt, en voor het vervolg
voldoende verzekering geeft.
Afwijking van art. 16.. 16.0. Geen afwijking.
Maar om duidelijk te zijn:
126

Zie hier de tekst van de Wet over het recht van opstal: «Art. 9 - Het regt van opstal, gaat, onder anderen,
verloren: 1° Door vermenging; 2° Door het te niet gaan van den grond; 3° Door de verjaring van dertig
jaren.».
Bovendien is er het geval van nr. 1.2. van deze overeenkomst.
En ten slotte is er art. 1243 e.v. Burgerlijke Wetboek, waarvan afgeweken wordt in de zin dat in geval van
verlies van aanwezige gebouwen of beplantingen, involge welke oorzaak ook (zoals o.a. instorting, e.a.),
de erfpacht niet beëindigd wordt.
Toevoegingen.. 17.1. Boekhoudkundig en fiscaal beschouwd: behoudens uitdrukkelijk anders en elders gesteld, bevat de
canonopbrengst geen reconstitutie van kapitaal met betrekking tot bebouwing door de erfverpachter.
PRIJS, KOSTEN & PRO FISCO I.
Prijs Hierboven in dit dossier staat de 'instelprijs' vermeld. De finale prijs komt tot stand nà marktbevraging en
bod/beloften via het FED-net-systeem.
waarop voorschot 1 jaar canon
voorschot te consigneren Binnen de drie werkdagen nà weerhouden bod tot verdere afhandeling, op de rkening aan te duiden
door, en in smaenspraak met de opdrachtgever.
saldo te betalen als volgt Er is geen saldo, onverminderd de canon die nà 1 jaar (d.i. het jaar betaald als voorschot), maandelijks
dient betaald te worden.
solvabiliteitsbewijs In toepassing van art. 4.5.d) hoofdstuk 2 FED-net-CODEX ) moet iedere bieder bij zijn 1°bod op ieder
goed, het bewijs bijvoegen van een bank, waaruit blijkt dat de betaling van het saldo van het voorschot
en of de prijs onvoorwaardelijk en zeker zal kunnen plaatsgrijpen binnen de voorziene termijn. Als dit niet
is bijgevoegd, dan heeft dit de relatieve nietigheid van het bod als gevolg.
info over prijswaarde Dit is de prijs plus alle voordelen die de transactie aan de opdrachtgever verschaft.
Bijvoorbeeld: als op een huis een lening loopt van 100.000 € en de verkoopprijs wordt gesteld op '50.000
€ plus de overname door de koper van die lening', dan is de prijswaarde 150.000 €.
Kosten De prijs(waarde) is netto in handen van de opdrachtgever. Dit betekent dat de volgende kosten door de
finaal weerhouden bieder moeten gedragen worden, en deze moet instaan voor:
kadastraal ink. en soortgelijke Vanaf het moment van ondertekening van de akte, proportioneel berekend voor het lopende jaar.
gemeentetaksen Pro memorie vermeld, als die er zijn (afhankelijk van meer dan één subjectief criterium).
aktekosten Omwille dat notariskosten geval per geval op concrete wijze dient bekeken te worden, en in hoofdzaak
kan afhangen van de overnemer, bevraagt men dit concreet bij zijn notaris. Men kan ook algemeen kijken
naar www.notaris.be.
fiscaal stelsel en bijhorende kosten Registratierechten van 0,2% op de totale som van de canon.
registratierecht & notariskost Deze zijn afhankelijk van de situatie van de bieder, zie op www.notaris.be en bevraag uw bemiddelaar
die ieders persoonlijke situatie zal ontleden.
opmetingkosten De betalen door de erfpachter: 700 EURO + 147 EURO (BTW) = 847 EURO.
afpalingkosten De vererfpachter acht dit niet nodig, en al de erfpachter dit wil, kan kan dit gebeuren maar dan wel
integraal op zijn kosten.
attesten e.a. Deze die bij wet verplicht worden en deze die nodig of nuttig geacht worden voor dit aanbod door
betrokkenen. Dit volgens afrekening van de notaris of andere penhouder indien toepasselijk.
nog andere onkosten Kadastrale stukken 5,50 + 11,00; hypothecair getuigschrift (indien de erfpachter dit wil); OVAM
bodemattest 32,00; gemeentelijke aanstippingslijst 50,00; sleutelset 38,00.
Zoals dit het geval is bij een notariële openbare verkoop met recht van hoger opbod, wordt de kostprijs
van een Objectieve Verkoop (verhuring, enz.) voor 100% ten laste gelegd van en betaald door de
weerhouden bieder met wie de onderhandse overeenkomst finaal zal doorgaan.
Dit is de regel, tenzij de opdrachtgever anders heeft beslist en dat dit 'anders beslist' hieronder in dit
dossier vermeld staat.
Het deel dat ten laste gelegd wordt van de koper, wordt hieronder duidelijk ingeschreven én in het
bod/belofteformulier, dit als voorwaarde van de transactie in toepassing van de Wet (o.a. art. 1593 en
1134 B.W.).
De betaler kan deze kostprijs voor 100% fiscaal als lasten of uitgaven recupereren, als hij dit mag
afhankelijk van zijn persoonlijke situatie.
De opdrachtgever heeft die FED-net-onkosten niet bijgeteld of ingerekend in zijn instelprijs voor het deel
dat de weerhouden bieder moet betalen. En op die kosten worden ook geen aktekosten toegerekend,
omdat dit geen deel is van de prijs, maar een schuld van de bieder-in-eigen-hoofde. De complete tekst
staat in de FED-net-CODEX (o.a. art. 8.2. e.v. hoofdstuk 2).
deze FED-net-onkosten bedragen Deze worden integraal betaalt door de opdrachtgever (en dus niet door de erfpachter).
bij voor, -koop,-keur, -rechten In geval er een kennisgeving moet gebeuren in het kader van een eventueel recht van voorkoop of enig
ander voorrecht, zal de penhouder of diegene die deze kennisgeving doet, duidelijk vermelden welke de
kostprijs aan FED-net vzw is en dat het betalen van die kostprijs een voorwaarde tot verkoop is, zelfs al
staat dit niet vermeld in het FED-net-dossier of in enig ander geschrift. Zodat in geval van uitoefening van
zo'n voorrecht die bevoorrechte koper de gelden voor die kostprijs door tussenkomst van de penhouder
aan FED-net vzw zal uitbetalen. In dat geval zullen de gelden die hiervoor geconsigneerd werden door de
bieder, aan deze teruggestort worden.
Verminderde registratierechten & C° Men kan onder bepaalde voorwaarden genieten van een abattement (vrijstelling) t.b.v. 12.500 € op de
grondslag, of een meeneembaarheid onder vorm van verrekening of onder vorm van teruggave (max.
12.500 € der rechten). Meer info op www.notaris.be.
Heffing De prijs omvat behoudens de prijs zelf, ook alle mogelijk lasten voor de koper, van alle aard[*], tenzij
afzonderlijk afwijkend in schrift gesteld. De voordelen aan de koper zijn er dus niet inbegrepen. De
overnemer(koper o.a.) vrijwaart de overlater(verkoper o.a.) integraal inzake de venale waarde en alle
gevolgen dienaangaande.
127

[*] De FED-net-kosten worden buiten bovenop de prijs van de transactie betaald door de overnemer,
zodat de prijs netto is, zie hoger.
Extra verklaringen Het geschrift van een transferovereenkomst (compromis e.a.) is een onderhands geschrift tussen
partijen. Geen enkele Wet zegt dat dergelijk geschrift op 1 acte moet gebeuren. Er mogen meerdere
acten zijn, en zelfs op verschillende datums. Zolang die acten maar dienen om het bewijs te leveren van
wat tussen de partijen is, werd en zal worden overeengekomen. De Wet, men begrijpe in hoofdzaak de
fiscale Wet, verplicht in sommige gevallen de partijen of één van hen, om verklaringen daarin neer te
schrijven. Zo is dit bijvoorbeeld het geval in Vlaanderen inzake registratierecht : het abattement (art. 46
bis W.Reg.), de meeneembaarheid onder vorm van verrekening (art. 61, 3 W.Reg.) of onder vorm van
teruggave (art. 212 bis R.Wtb.). Welnu, voor de gevallen door de Wet voorzien, verbinden de partijen zich
om de aanvullende akten op te stellen die nodig of nuttig zijn, en deze te ondertekenen op eenvoudig
verzoek van de andere, bij voorkeur mits verklaring en bijstand van hun notaris. In ieder geval ontlasten
zij de bemiddelaar voor zoveel als nodig.
Concreet Bovenstaande hangt altijd af van de persoonlijke situatie van de bieder, die de mogelijkheid heeft om zijn
concrte toestand te laten bekijken en uitrekenen door de bemiddellaar die deze zelf kiezen kan, en wiens
bijstand gratis is. Enkel de bemiddellaar met wiens cliënt de opdrachtgever de transactie zal sluiten, zal
via/door FED-net worden betaald.
DE MANIER VAN HANDELEN J.
HOE UW BOD UITBRENGEN ? J.1.
via uw Bemiddelaar Omdat een kandidaat 100% goed moet geînformeerd worden (en in een voor hem begrijpbare taal), en
omdat deze zou kunnen terugvallen op de aansprakelijkheid van een professioneel, kiest iedere
geïnteresseerde zijn eigen Bemiddelaar vrij uit zijn vertrouwenspersonen. Deze bijstand is gratis.
"De Bemiddelaar", zijnde diegene die voor eigen rekening en risico zelfstandig optreedt als raad- en of
bijstandverlener aan de zijde van de geïnteresseerde koper,
hetzij een Erkend Vastgoedmakelaar bedoeld in art. 3 van het Koninklijk besluit van 6 september 1993
tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar (B.S.,
13 oktober 1993),
hetzij een persoon of een beoefenaar van een beroep bedoeld in art. 4 van dit K.B. (o.a. de
opdrachtgever zelf, notaris, curator, landmeter, een bijzondere procuratiehouder).
via FED-net-formulier Informatie (en uitleg in de taal van de consument) en formulieren te bekomen bij de Bemiddelaars naar
vrije keuze van de geïnteresseerden. FED-net-centrale voor algemene vragen en melding van
problemen: 0477 65 70 87.
De bemiddelaar moet er over waken dat altijd de laatste versies van de stukken en formulieren worden
gebruikt. Van zodra er één bod/belofte aan de instelprijs aan FED-net ter kennis werd gebracht, kan geen
enkel stuk nog aangepast worden. (Zij houden rekening met de mogelijkheid van technische panne !)
permanente info prijzen en termijnen Via de officiële www.FED-net.org > Timing en prijzen, of met uitleg via de vrij gekozen Bemiddelaars.
concreet Alles staat uitgelegd op het laatste van dit dossier onder de tekst: «Het FED-net-systeem samen».
BIJ WEERHOUDEN TOT AFHANDELING J.2.
Binnen de drie werkdagen nà weerhouding tot verdere afhandeling van een bod/belofte door de
transactie, moet die bieder, spontaan zonder dat hem dit speciaal moet worden gevraagd, hiervoor
bijgestaan door zijn bemiddelaar:
a) het voorschot op de prijs consigneren;
b) de FED-net-commissie hier boven vermeld integraal consigneren;
c) naargelang de keuze en mogelijkheid van de opdrachtgever ondertekenen
ofwel c.1) de onderhandse akte ondertekenen samen met de opdrachtgever (ook "Compromis"
genoemd) waarbij de wederzijds consensus tot stand komt;
ofwel c.2) de onderhandse "Comme Promis" akte ondertekenen zonder dat de opdrachtgever deze moet
ondertekenen
"Comme Promis" is geen schrijffout, maar een vakterm, waarmee letterlijk bedoeld wordt "Zoals beloofd",
en waarbij de bieder zijn belofte ongewijzigd maar wel sine die herneemt, zoals hierboven is gezegd. Het
al dan niet ondertekenen van die "Comme Promis" wijzigt niets aan de rechtstoestand dat die bieder en
diens belofte krachtens de FED-net-CODEX (art. 4.4.3. Hoofdstuk 2) die toch van rechtswege verlengd
wordt sine die, maar dit kan wel 1) de administratieve handeling van sommige verkopen versnellen, 2)
de afhandeling van sommige kredietaanvragen vereenvoudigen en versnellen, en alleszins 3) fiscale
ongemakken voorkomen.
d) en wanneer dit uitdrukkelijk gevraagd wordt door FED-net vzw of door (één van) de opdrachtgever(s),
moet die bieder ofwel 1) het bewijs van een bank laten afleveren dat de betaling van het saldo van het
voorschot en of de prijs onvoorwaardelijk en zeker zal kunnen plaatsgrijpen binnen de voorziene termijn,
ofwel 2) een bankwaarborg afleveren, ofwel 3) beide.
Wanneer de bieder aan één van die voorwaarden niet zou voldoen, dan voldoet hij niet aan de gestelde
voorwaarden, en wordt dit onherroepelijk en onweerlegbaar als weigering tot uitvoering van zijn
eenzijdige belofte aanzien.
Bij weigering tot uitvoering van zijn eenzijdige belofte door de bieder of van één van bovenstaande
voorwaarden, zal de opdrachtgeververkoper of FED-net vzw (die hiervoor wel volmacht krijgt of in eigen
belang handelen kan) die bieder hiervan aangetekend kennis geven, en aanmanen om dit binnen de vier
kalenderdagen dit wel en compleet te doen. Doet deze dit niet, dan heeft de verkoper de mogelijkheid om
de volgende bieder in rang te weerhouden tot de verdere afhandeling van de transactie, en zal de
128
weigerende bieder onmiddellijk a) ten titel van begin van schadevergoeding aan de verkoper 15% van de

prijswaarde betalen ("onder begin van schadevergoeding" wordt begrepen een minimum zonder
bewijslast van schadeomvang, minimum dat niet gelijk staat met forfaitair, want de schadevergoeding kan
hoger liggen als die omvang wordt bewezen), en b) alleszins aan FED-net vzw de integrale commissie
betalen (met verval van recht tot consignatie). Meer de incassovergoeding én aan de verkoper én aan
FED-net vzw, zoals ingeschreven onder art. 10 Hoofdstuk 1 FED-net-CODEX.
PLANNEN > Commentaar K.
Zie in Annex A.
STATISTISCH MATERIAAL en nog andere L.
Nationaal Instituut Statistiek - volgens notariële akten L.1.
Niet beschikbaar voor erfpacht.
FED-net resultaten L.2.
Op www.FED-net.org kan men een aantal prijs- en andere gegevens vinden die nuttig zijn om weten.
Let wel: niet alle resultaten staan op de website gepubliceerd. Maar enkel die gegevens waaromtrent én
opdrachtgevers én kopers/huurders/e.a. nemers aan FED-net toelaten om deze te publiceren.
129

Schematisch overzicht normale Objectieve Verkoop
opstart met inloopperiode 20 werkdagen
vanaf de dag van opstart
vanaf de opstart is bezichtiting mogelijk … en is advies, bijstand en bodformulier te verkrijgen
… alles via de bemiddelaar die de geïnteresseerde zelf en vrij kiest (HIERVOOR IS ER NIETS TE BETALEN)
het bodformulier is één en hetzelfde formulier voor de 2 perioden:
tijdens de 1° periode: open bod = dit formulier steekt de bieder niet in een omslag … deze geeft dit formulier open aan de bemiddelaar
tijdens de 2° periode: gesloten bod = dit formulier steekt de bieder in een omslag … deze geeft dit omslag gesloten aan de bemiddelaar
1° periode voor open biedingen 5 werkdagen
begint ten vroegste te lopen de 1° werkdag nà afloop inloopperiode
mogelijkheid 1:
een 1° open bod wordt gedaan … tijdens inloopperiode
mogelijkheid 2:
een 1° open bod wordt gedaan … nà afloop inloopperiode
dit doet deze 1° aftelperiode voor open biedingen lopen
vanaf de 1° werkdag … nà afloop van de inloopperiode
dit doet deze 1° aftelperiode voor open biedingen lopen
vanaf de 1° werkdag … nà ontvangst van dat open bod
2° periode van gesloten biedingen 5 werkdagen
nà afloop 1° periode voor open biedingen
mogelijkheid 3:
in de 1° periode … is er maar 1 open bod
mogelijkheid 4:
in de 1° periode … zijn er minstens 2 open biedingen
dan loopt er geen 2° periode voor gesloten biedingen
dan loopt de 2° periode voor gesloten biedingen
vanaf de 1° werkdag … nà afloop van de 1° periode
Alle informatie, voorwaarden en modaliteiten staan in « de FED-net-CODEX » > zie http://www.fed-net.org/txt_topics.php.
Alles is te volgen op de officiële website www.FED-net.org > zie het dossier.
Alle wettelijke informatie over FED-net vzw staat op de website > zie http://www.fed-net.org/txt_law.php.
Een open bod moet minstens aan de instelprijs uitgebracht worden.
Een open bod onder de instelprijs uitbrengen, dat kan. Maar alleen als de bemiddelaar op een speciaal formulier een deftig antwoord geeft op
2 vragen. Vraag 1: waarom vindt u de instelprijs te hoog? Vraag 2: hoe heeft u de door u geboden prijs opgebouwd?
Een bod onder de instelprijs heeft geen enkel gevolg op de perioden, tenzij de opdrachtgever dit wil gebruiken als instelprijs. Dan herbegint alles.
De opdrachtgever kan de perioden van 20 en 5 werkdagen verlengd of verkort hebben, maar dan wel alleen vóór de start, en niet meer nadien.
Zo'n verandering staat vermeld in het FED-net-dossier én op de website.
De datums van de perioden staan vermeld op de website.
Tijdens de 1° periode van open omslagen worden alle open biedingen op de website gepubliceerd.
Tijdens de 2° periode van gesloten omslagen worden de gesloten biedingen niet op de website gepubliceerd.
Want die zitten én in een gesloten omslag, én in een urne. En niemand weet dat er zijn, noch hoeveel er zijn, dus ook niet de prijzen daarin.
Direct nà afloop van de 2° periode van gesloten omslagen worden die urne en die gesloten omslagen in publieke zitting geopend.
Iedereen mag op die publieke zitting aanwezig zijn, ongeacht of men een bod heeft uitgebracht of niet. Datum en plaats staan vooraf op de website.
De geboden prijzen worden publiek geproclameerd. En nadien worden ze direct op de website gepubliceerd.
Nà afloop van de 1° periode met 1 open bod, of nà afloop van de 2° periode als die er is, kan er geen ander of hoger bod meer worden gedaan.
Onder "werkdag" wordt begrepen iedere kalenderdag uitgezonderd a) iedere zaterdag, b) iedere zondag, c) iedere wettelijke feestdag van
de lokaliteit waar een goed is gelegen, d) iedere dag tussen 15 juli tot en met 19 augustus daaropvolgend, en e) iedere dag tussen 15 december
tot en met 5 januari daaropvolgend.
130

8.2. Enkele voorbeelden uit een cursus van een notoir professor
Gelezen in de cursus van Prof. Storme (KUL), editie 2011-2012.
Opgemerkt daarbij:
1. Pas vanaf heden begint men uitvoerig hierop in te gaan
2. Daarbij spreekt men ruim over erfpacht, maar de bron van toepassing van erfpacht is nog
steeds niet aangeboord
3. Citaat uit de tekst van de professor:
Opmerkelijk is dat de professor schrijft:
11. Toepassingen van erfpacht.
Voor toepassingen door de overheid, zie onder II. Opstal, in fine.
… en onder II. Opstal, in fine
daar staat het volgende (en het is zoeken naar een voorbeeld van praktische toepassing van erfpacht
in de serie praktische toepassing van opstal.
Dit onderlijnt/bewijst dat de academici meer en meer aandacht krijgen voo erfpacht … maar dat zij
het moeilijk hebben bij afwezigheid van praktische ervaring en anaytische econometrie om die te
vinden en te verwoorden (wat eigen is aan de academische wereld … cursussen zijn die uit nature de
geschreven waarheid die altijd achterloopt op de economische werkelijkheid in the field.
Toch vermelden wij hier graag een overzicht van de toepassingen van opstel die de professor
behandelt. Die zijn werkelijk vermeldenswaardig:
a) Ondergrondse bouwwerken
Het opstalrecht kan inderdaad ook betrekking hebben op ondergrondse gebouwen of
werken. Vb. ondergrondse parking, benzine- of andere tanks e.d. onder andermans
grond.
Voor mijnbouw geldt er een aparte wetgeving.
b) Kabels en leidingen
Het opstalrecht kan een rol spelen om te vermijden dat kabels of leidingen (denken we bv.
aan dure glasvezelkabels) door verticale natrekking eigendom worden van de
grondeigenaar. Dit is maar van belang voor zover de kabels niet uit hun aard aan die
natrekking ontsnappen (wat het geval is indien ze roerend blijven, bv. omdat enkel de
wachtbuizen onroerend worden, niet de gemakkelijk eruit verwijderbare kabels; of indien
men zou oordelen dat de horizontale natrekking voorrang heeft op de verticale, waardoor
131

de kabels nagetrokken worden aan de onroerende installatie van waaruit ze vertrekken
("paddestoel-theorie"); ook is er soms een wetsbepaling die zonder verdere uitleg bepaalt
dat de operator eigenaar blijft van de kabels (bv. in de Telecommunicatiewet). Speelt de
verticale natrekking normaal wel, dan kan ze doorbroken worden door een opstalrecht toe
te kennen. Om te vermijden dat dit voor een vaste termijn wordt gevestigd van max. 50
jaar wordt het opstalrecht accessoir gemaakt aan een erfdienstbaarheid (zij het een
erfdienstbaarheid van openbaar nut, zij het een civielrechtelijke erfdienstbaarheid).
Problematisch was tot voor kort de opvatting dat geen zakelijke rechten kunnen worden
toegekend op het openbaar domein. Minstens voor het gemeentelijk openbaar domein is
intussen decretaal uitgeklaard dat dit wel kan voor zover niet kennelijk onverenigbaar met
de bestemming van het openbaar domein (art. 191 Vlaams gemeentedecreet). Er zijn
intussen een reeks richtlijnen van de Vlaamse overheid voor erfpacht- en
opstalovereenkomsten op goederen van de overheden.
c) Versterking van de positie van de echtgenoot of partner niet-grondeigenaar
1° Bij gehuwden
De “afstand van natrekking” door een van de echtgenoten ten voordele van de
huwelijksgemeenschap (of ten voordele van een onverdeeldheid tussen beide echtgenoten,
d.i. afstand voor de helft) komt vaak voor. Zij strekt ertoe de echtgenoot niet-grondeigenaar
in een betere positie te plaatsen, vooral wanneer er gebouwd wordt met gelden van de
gemeenschap of van beide echtgenoten. Zonder vestiging van een opstalrecht is het huis
dus eigen, ook al is het met gemeenschappelijke gelden gebouwd.
Het gemeen recht bepaalt weliswaar een vergoedingsplicht (art. 1400 BW), maar geen
zakelijke subrogatie. De vergoedingsgerechtigde echtgenoot heeft naar gemeen recht dus
een loutere schuldvordering, en gebeurlijk de rechten ex art. 215 BW en soortgelijke, maar
geen zakelijk recht. Ook is diens schuldvordering achtergesteld op de
gemeenschapsschuldeisers.
Het is in ieder geval verstandig uitdrukkelijk te bedingen dat het opstalrecht van
rechtswege eindigt bij de beëindiging van het huwelijk, of een meer genuanceerde
uitdrukkelijke oplossing (bv. einde bij overlijden van de echtgenoot niet-grondeigenaar;
geen einde bij overlijden van de echtgenoot-eigenaar; regeling in geval van echtscheiding
afhankelijk van wie het huis heeft betaald). Verder kan men bepalingen inlassen om te
vermijden dat grond en gebouw afzonderlijk zouden kunnen worden vervreemd, en over de
verdeling van de prijs bij verkoop.
Problemen kunnen rijzen naargelang de kwalificatie van de overeenkomst van afstand van
natrekking, d.i. tot vestiging van het opstalrecht.
- in het huwelijkscontract is alles mogelijk: is de afstanddoende echtgenoot reeds eigenaar
bij het aangaan van het huwelijk, kan de afstand in het huwelijkscontract overeengekomen
worden.
- wordt de grond tijdens het huwelijk verkregen, dan kan in de verkrijgingstitel worden
bepaald dat het opstalrecht door de gemeenschap wordt verkregen en de grond als eigen
goed.
- tijdens het huwelijk is een verkoop in beginsel uitgesloten (1595 BW); indien het een
loutere schenking is daarentegen, kan ze niet meer bindend geschieden tijdens het huwelijk
(steeds herroepbaar door de afstanddoende echtgenoot). Nu zijn er ook buiten de wijziging
132

van het huwelijksstelsel om theoretisch andere kwalificaties mogelijk dan één van deze
beiden, maar dan is er nog het risico dat de rechtspraak de afstand ten gunste van de
huwgemeenschap tijdens het huwelijk en buiten het kader van een wijzigingsakte om,
nietigverklaart wegens strijd met de dwingende regels inzake de wijziging van het
huwelijksstelsel.
Vestiging door een wijziging van het huwelijksvermogensstelsel is dan ook de enige
veilige weg - wat sinds de versoepelingen van de desbetreffende procedure (zeker vanaf 1
november 2008) wel realistischer is dan voorheen. Vermits het opstalrecht een goed is, is
de vestiging ervan geen gebeurlijke, maar een dadelijke wijziging. Het opstalrecht vormt
dan een inbreng in de huwgemeenschap, dan wel - bij scheiding van goederen - een
gemeenmaking, of juister nog een overdracht van de helft van een opstalrecht.
Ook wanneer er scheiding van goederen is, kan het enkel door de wijziging van het stelsel,
aangezien het anders om de verkoop van de helft van een opstalrecht zou gaan.
Een alternatief is natuurlijk om ook de grond gemeenschappelijk te maken door een
wijziging van het huwelijksvermogensstelsel, en mogelijks de nodige vergoedingen te
voorzien (en eventuele andere modaliteiten, bv. voor het geval van ontbinding door
echtscheiding). De echtgenoten zullen dan gezamenlijk eigenaars worden van het gebouw
ingevolge het recht van natrekking. Dit is natuurlijk de eenvoudigste oplossing, mist men
daarover akkoord kan gaan.
NB. Het gunstig belastingstelsel is van toepassing bij de vestiging van het opstalrecht (in
het kader van een huwelijk gaat het niet om een schenking, maar om een huwelijksvoordeel
en is er dus geen evenredig registratierecht verschuldigd).
2° Bij samenwonenden
Ook hier zal bij gebrek aan andersluidende overeenkomst het gebouw dat op de grond van
één van de partners is gebouwd door natrekking in eigendom toekomen aan de
grondeigenaar. Gebeurde het bouwen mede op kosten van de andere partner, dan volgt de
vergoedingsplicht uit het gemeen recht, d.w.z.:
- uit het contractenrecht voor zover er een overeenkomst tussen partijen kan worden
geïdentificeerd;
- subsidiair het recht inzake ongegronde verrijking (waarvan art. 555 BW en de "kostenleer"
specifieke gevallen regelen). Er bestaan evenwel meerdere betwistingen over
de regels die in zo'n geval gelden, zodat het aangewezen is de zaak contractueel te regelen.
In feite gebeurt het omzeggens altijd bij onderling akkoord maar is het bij gebrek aan
uitdrukkelijke overeenkomst moeilijk de precieze inhoud van dat akkoord te bepalen. Met
name zullen er meestal onvoldoende aanknopingspunten zijn om een stilzwijgende afstand
van natrekking - en dus vestiging van een opstalrecht - ten gunste van beide partners
tezamen af te leiden.
Zijn partijen niet gehuwd, dan geldt noch art. 1595 BW noch de herooepbaarheid van
schenkingen, en kan er dus wel een overdracht van een aandeel in het goed zelf van de ene
naar de andere worden overeengekomen, zoewel als een gemeenmaking onder een
aanwasregeling. Anderzijds kan het opstalrecht in dat geval ook niet accessoir worden
gemaakt aan het huwelijk of de huwelijksgemeenschap; het moet evenwel mogelijk zijn het
accessoir te maken aan een vermogensrechtelijke samenlevingsovereenkomst; meestal
zal daarbij een onverdeeldheid worden overeengekomen. Heeft die enkel betrekking op de
opstallen, dan is het dus een afstand van natrekking voor de helft, al dan niet gekoppeld aan
een beding van aanwas.
133

Maakt men het opstalrecht accessoir, dan betekent dat wel dat het eigendomsrecht van de
niet-grondeigenaar wegvalt bij de beëindging van de samenwerkingsovereenkomst en deze
partner terugvalt op de regeling van art. 6 Opstalwet (vergoedingsplicht + retentierecht);
een verdeling op basis van de (huidige) waarde van het gebouw zal veelal fairer zijn, maar
dient dus in beginsel contractueel te zijn overeengekomen of uit de
samenlevingsovereenkomst te volgen.
d) Gebruik van het opstalrecht bij bouwpromotie
Promotoren sluiten vaak met de grondeigenaar een overeenkomst waarbij aan de verkoper
in ruil voor de eigendom geen geld, maar één of meerdere wooneenheden (appartementen
of woningen) worden toegezegd. Om dubbele overdracht (en meestal dubbele belasting)
te voorkomen, wordt dan ook bij de verkoop onmiddellijk een basisakte c.q.
verkavelingsakte opgemaakt, en verkrijgt de bouwpromotor slechts het aandeel dat
overeenstemt met de overige kavels.
Anderzijds bouwt de promotor normaal om te verkopen, niet om zelf eigenaar te blijven.
De promotor is dan ook niet geïnteresseerd in de eigendom van de grond (veroorzaakt
immers dubbele overdracht én dubbele registratierechten op de grond), maar enkel in de
(tijdelijke) eigendom van het gebouw, beperking die volmaakt mogelijk is met een
opstalrecht. De promotor wil zo bovendien ook vermijden dat hij de prijs van de grond
moet "voorschieten", door van de grondeigenaar te bedingen dat deze slechts zal betaald
worden bij verkoop van het grondaandeel aan de koper. De promotor koopt dus niet de
grond, maar bedingt van de grondeigenaar:
1° een opstalrecht (althans tot beloop van de te verkopen appartementen, niet ook voor de
appartementen die aan de eigenaar moeten verblijven) en
2° een (onherroepelijke) volmacht (zie daarover de cursus Lastgeving) om bij de verkoop
van elke kavel in het gebouw een overeenstemmend aandeel in de eigendom van de grond
te verkopen. Ofwel: een aankoopoptie op de grond die hij voor rekening van derden
(koper) en in gedeelten mag uitoefenen (of die hij althans aan derden mag overdragen, ook
in gedeelten). Dit veronderstelt natuurlijk wel dat de prijs waartegen het grondaandeel zal
worden verkocht, reeds overeengekomen wordt (of althans de berekeningswijze van de
prijs). Bovendien zal de geldigheidsduur van de optie moeten worden bepaald, bij gebrek
waarvan deze door de optiegever kan worden opgezegd.
In uitvoering van die overeenkomst (of voorovereenkomst, bv. een optie) wordt dan een
basis- of splitsingsakte opgemaakt (waarbij normaal formeel zowel de grondeigenaar als de
opstalhouder partij zijn). Soms wordt daarmee gewacht tot men reeds over aankoopbeloften
van kandidaat-kopers beschikt (om wijzigingen van de basisakte te vermijden). Wanneer
het niet opm een apprtementsgebouw gaat maar om woningen die een verkaveling van de
grond vereisen, is zowel een verkavelingsvergunning als een (notariële) verkavelingsakte al
vereist vooraleer men overgaat tot de verkoop van enige kavel (zie art. 4.215 en 4.2.16
Vlaamse CRO).
Bij de verkoop van appartement en grondaandeel tegelijk gaat het opstalrecht wat die kavel
betreft teniet door vermenging in hoofde van één persoon. Het appartement dat voor de
grondeigenaar bedoeld is, zal diens eigendom worden door natrekking.
Zo verandert de grond slechts eenmaal van eigenaar, en verandert het aandeel in de grond
dat toekomt aan de appartementen die de eigenaar zelf zal verkrijgen, helemaal niet eigenaar.
134

De "verkoper" die voor zichzelf een appartement bedingt (en dus eigenlijk een ruiler is)
doet er goed aan de nodige waarborgen te eisen (waaronder, maar niet alleen, inschrijving
van een onroerend voorrecht) om niet met lege handen te staan mocht de promotor failliet
gaan voor de afwerking van het gebouw. Indien het om woningbouw gaat is hij in beginsel
wel beschermd wordt door de Wet-Breyne, net zoals de kopers van de andere
appartementen; de promotor gaat immers de verbintenis aan om te bouwen; het afstaan van
de grondeigendom (of althans het grootste aandeel daarin) is de "prijs" is die betaald wordt.
Om die reden is het ook in strijd met de Wet-Breyne om de eigendom van de overige
grondaandelen op de promotor te laten overgaan vooraleer het appartement is afgewerkt,
tenzij onder de strikte voorwaarden voor gefaseerde betaling van de Wet-Breyne. De
"verkoper" bedingt dus best bijkomende zekerheden en kan bv. een onroerend voorrecht
inschrijven tot zekerheid van zijn schuldvordering op de bouwpromotor (mits die begroot
wordt; dit kan als een schadevergoeding bij wanprestatie of uitwinning begroot worden).
Hij beschikt ook in beginsel ook over de vordering tot ontbinding van de overeenkomst bij
ernstige wanprestatie.
De verkoper bedingt best ook waarborgen om te vermijden dat de grond gedurende lange
tijd voor hem onbeschikbaar is, zonder dat hij reeds de koopprijs ontvangt (bv. een
immobilisatievergoeding; of anders ev. een prijsaanpassingsbeding). Een beding waarbij de
promotor de grondaandelen aan de grondeigenaar betaalt als voorschot op de doorverkoop
die nog moet plaatsvinden, is daarentegen fiscaal geheel oninteressant gezien het wettelijk
vermoeden van eigendomsoverdracht aan die betaler in art. 188 W.Reg. Wel kan er
bedongen worden dat de promotor de grondaandelen bij het verstrijken van een bepaalde
termijn zelf moet inkopen (inkoopverbintenis).
NB. Het gebruik van een opstalrecht is niet noodzakelijk, in die zin dat de bouwpromotor
Om fiscale redenen doen partijen er goed aan om de prijs die de grondeigenaar voor de overige
grondaandelen krijgt vanwege de derde-koper en de aannemingssom die de grondeigenaar aan de
promotor moet betalen voor het appartement goed uit elkaar te houden. Wanneer de eerstgenoemde
som eerst betaald wordt, wordt die best geconsigneerd (bv. op een derdenrekening van de notaris),
zodat de bouwpromotor de zekerheid heeft dat hij betaald wordt voor het appartement voor de
grondeigenaar wanneer hij (volgens de fasering van de Wet-Breyne) gerechtigd is daarvan betaling te
ontvangen.
Ook alléén met volmachten van de eigenaar kan werken en als aannemer in plaats van
verkoper optreden. Maar de bouwpromotor bevindt zich dan in een zwakkere positie, zeker
bij insolventie van de grondeigenaar. Ook is de complexiteit in dat geval vrij groot indien
niet alle kavels in dezelfde fase worden verkocht (bv. sommige op plan, sommige in
aanbouw, sommige na afwerking).
Meer in het algemeen wordt ook omwille van de BTW-wetgeving vaak overgegaan tot een
gesplitste doorverkoop van een grond met een nieuw gebouw (d.i. minder dan 2 jaar oud).
Tot eind 2010 kan ook bij verkoop door één enkele verkoper die BTW-plichtig is nog
verkocht worden onder registratierechten; volgens de rechtspraak van het HvJ en een
beslisisng van het Europees BTW-Comité van december 2008 moet evenwel BTW
aangerekend worden bij verkoop van nieuwbouw, en moet die BTW ook op de grond
geheven worden indien de verkoop betrekking heeft op grond en nieuwbouw tegelijk
(gezamenlijke aankoop); de BTW-regeling werd dan ook gewijzigd door de Programmawet
van 25 november 2009 en deze regeling treedt in werking op 1 januari 2011. Om dubbele
belasting te vermijden worden in het Vlaams Gewest in dat geval de registratierechten
vanaf 1 januari 2011 afgeschaft (zoals al eerder gebeurde in het Waals EGwest). Men kan
135

evenwel bij verkoop door een BTW-plichtige aan een niet BTW-plichtige (die dus de BTW
niet kan recupereren) de verkoop van de grond toch onder (veel lagere) registratierechten
(10 %) in plaats van BTW (21 %) laten plaatsvinden doordat de grond en het gebouw
door twee verschillende partijen worden overgedragen, wat dan weer vereist dat verkoper
van het gebouw een opstalrecht heeft op de grond. Overigens komt het in de prakrijk vrij
regelmatig voor dat bij verkoop aan een niet-BTW-plichtige de grondprijs meermaals
kunstmatig hoog wordt gesteld en de prijs van het gebouw beperkt wordt tot de kostprijs
(opnieuw omdat de registratierechten veel lager liggen dan het BTW-tarief voor
nieuwbouw).
e) Gebruik bij uitgifte van vastgoedcertificaten
Het gaat hier niet om de eigenlijke incorporatie van onroerende eigendom in een
waardepapier, maar om vastgoedcertificaten die slechts een schuldvordering belichamen.
De uitgever van de certificaten is meestal de eigenaar van het gebouw krachtens een
erfpacht- of opstalrecht.
f) Gebruik door de overheid in het raam van een ruimtelijk ordeningsbeleid of
soortgelijk
beleid.
Een voordeel van het uitgeven van een erfpacht of opstalrecht aan bedrijven e.d.m. - in
plaats van een overdracht in volle eigendom - is dat de wardestijging van de grond op lange
terlijn aan de erfverpachter toekomt.
Een ander voordeel is dat de verbintenissen van de opstalhouder kwalitatieve
verbintenissen zijn die – betreffende de periode na de overgang - automatisch overgaan op
de verkrijgers van het opstalrecht / gebouw. Dit is meer bepaald interessant wanneer die
verplichting niet in de vorm van een erfdienstbaarheid kan worden gegoten. Een gewone
verplichting opleggen aan een koper heeft daarentegen het nadeel dat deze niet overgaat op
derden die onder bijzondere titel verkrijgen.
Bij industriezones werd er vaak overgegaan tot uitgifte in erfpacht in plaats van verkoop.
De overheid kan aldus de erfpachter verplichten de grond daadwerkelijk voor het beoogde
doel te gebruiken, ook zonder dat dit wettelijk is voorzien (een wettelijke regeling vinden
we bv. in art. 73 en v. van het Vlaams Programmadecreet van 19 december 2003, zowel
voor uitgifte van gronden in eigendom als vestiging van beperkte rechten). Een ander
voorbeeld zijn sportcomplexen.
Ook bv. de badstad De Haan ontstond op grond van een erfpacht door de Staat aan een
vastgoedmaatschappij (wijk van de “concessie”)
In Louvain-la-Neuve heeft de UCL de meeste gronden waarop door derden is gebouwd,
niet in eigendom vervreemd, maar slechts in erfpacht uitgegeven (voor 99 jaar).
(NB. Wat de mogelijkheid van opstal en erfpacht op goederen van het openbaar domein
betreft, zie hoger).
Omgekeerd gebeurt het ook dat aan de overheid een opstalrecht of erfpacht wordt verleend
door een eigenaar die de eigendom niet definitief wil afstaan; een typisch voorbeeld betreft
136

gebouwen met een erfgoedwaarde, die voor de duur van de overeenkomst door een
overheid of stichting onderhouden worden en opengesteld voor het publiek.
g) (Onroerende) financieringshuur (leasing)
Privaatrechtelijk is deze figuur niet bijzonder wettelijk geregeld, en moet men dus
grotendeels terugvallen op de regels van andere overeenkomsten. Wel is er een K.B. dat op
belastinggebied de voorwaarden bepaalt om de BTW te kunnen recupereren bij onroerende
leasing (nu KB nr. 30 van 29 december 1992 m.b.t. de toepassing van de BTW op de
onroerende financieringshuur, zoals meermaals gewijzigd. Sedert KB 10 januari 2005 is er
een maximumtermijn van 15 jaar voor aflossing van de financieringshuur opdat de BTW
onmiddellijk zou kunnen worden afgetrokken). Immers, onroerende leasing is een
professionele verhuring en wel aan BTW onderworpen. Het succes van onroerende leasing
berust overigens hoofdzakelijk op belastingredenen (nl. recuperatie van de BTW op de
bouwkost door die af te trekken van de op de huurprijs geïnde BTW).
Algemene kenmerken :
- leasing is normaal een driepartijenoperatie (bij tweepartijenoperatie spreekt men van een
huurkoop indien de leverancier tegelijk verhuurder - met koopoptie - is, en van sale-lease-
back indien de leverancier tegelijk - verkoper en - huurder is); de leasingovereenkomst zelf
is evenwel een tweepartijenovereenkomst tussen leasingnemer en leasinggever, die op
grond van haar bedingen normaal onafhankelijk (althans zeer beperkt afhankelijk) zal zijn
van de andere overeenkomst (de koop- of aannemingsovereenkomst).
- strekt normaal tot financiering van de oprichting van een gebouw. Zie art. 1 KB :
gebouwd onroerend goed opgericht of verkregen door de leasinggever op specifikatie van
de leasingnemer; voor nijverheids- of handelsdoeleinden (BTW-plichtige) en gebouwd
onder BTW-regime (dus nieuwbouw of zeer jong).
- verkoopbelofte van de grondeigenaar jegens de toekomstige leasinggever en /of
leasingnemer (meestal een overdraagbare optie). Of de ene dan wel de andere koopt, hangt
ervan af waar men naar toe wil bij het verstrijken van de leasingovereenkomst. Een
mogelijke constructie is ook dat de grondeigenaar, die financiering zoekt, de leasingmaat-
schappij een erfpachtrecht verleent, binnen het kader waarvan deze een opstal uitgeeft (in
zulk geval is het veeleer een tweepartijenoperatie).
- de leasinggever sluit met de leasingnemer een erfpacht- of opstalovereenkomst onder
opschortende voorwaarde dat de aankoop plaatsvindt (en meestal ook van uitvoering der
werken); de gebouwen worden meestal in leasing gegeven in de vorm van een opstal indien
de leasinggever zelf erfpachter wordt, en in de vorm van erfpacht indien de leasinggever
grondeigenaar wordt.
- de leasinggever geeft de leasingnemer vaak volmacht om voor zijn rekening te
contracteren met de aannemers e.d.
- de leasinggever koopt de grond of een erfpacht erop en financiert de gebouwen (indien
het om op te richten gebouwen gaat, geeft hij in de praktijk volmacht aan de leasingnemer
om in naam van en voor rekening van de leasinggever als bouwheer op te treden).
- inwerkingtreding van de leasingovereenkomst. Meestal is dit een erfpachtovereenkomst
(normale vorm indien de leasinggever eigenaar is) of een opstalovereenkomst (indien de
leasinggever slechts erfpachter is), anders een niet-opzegbare huur. Zie art. 2 K.B. nr. 30:
voor BTW is vereist dat het om een niet eigendomsoverdragende en niet opzegbare
overeenkomst gaat.
Ook indien het een huur is, mag de leasinggever zijn verbintenis beperken tot een
137

eenmalige prestatie (financiering + terbeschikkingstelling van de zaak), zonder enige
verdere vrijwaringsplicht (Cass. 1993). Doch bij erfpacht en opstal is dit onbetwistbaar,
en daarom wordt meestal daarvoor verkozen. Ook wil men vermijden dat bepaalde
dwingende regels inzake huur toepasselijk zouden kunnen zijn, bv. de
handelshuurwetgeving. Ten slotte kunnen er ook belastingredenen zijn.
- de financiering wordt terugbetaald in de vorm van cijnspacht- (= canon) of huurgelden,
waarmee over de loop van de overeenkomst het gefinancierde kapitaal gereconstitueerd
wordt (dus los van de huurwaarde).
- typisch aan de leasing vergeleken met andere constructies is dat de leasingnemer op het
einde een optie heeft om het gebouw aan te kopen (zie eveneens het KB nr. 30:
aankoopoptie). Indien de leasingnemer zelf blote eigenaar is van de grond, wordt dan ook
normaal voorzien dat het recht van de leasinggever langer duurt dan de
leasingovereenkomst zelf (anders geniet men niet van KB nr. 30 en is wel het een
evenredig registratierecht verschuldigd op grond van gesimuleerde verkoop). Wordt de
optie niet uitgeoefend, dan wordt hij op het einde van rechtswege eigenaar van de
opstallen. Is niet de leasingnemer eigenaar, dan zal de grondeigenaar de gebouwen
verwerven krachtens natrekking.
h) Andere samenwerkingsvormen
Er zijn nog vele andere gevallen waar een tijdelijk eigendomsrecht in de vorm van erfpacht
of opstal wordt uitgegeven in ruil voor werken door de erfpachter of opstalhouder te
verrichten. Zo werden de jongste decennia renovatieprojecten vaak gerealiseerd door
uitgifte van een erfpacht op opstal voor een bepaalde duur ten gunste van de persoon die de
renovatie of restauratie zou betalen (met afstand van vergoeding op het einde van de
termijn) (vb. Groot Begijnhof Leuven, Klein begijnhof Gent).
i) Fiscale optimalisatie door gesplitste overdracht
Behalve in het kader van de bouwpromotie kan het opstal- of erfpachtrecht ook in sommige
andere gevallen een fiscaal voordeel opleveren, met name door in plaats van de een
overdracht van een bebouwd onroerend goed als geheel eerst een opstal- of erfpachtrecht te
vestigen ten gunste van een persoon en het eigendomsrecht vervolgens afzonderlijk over te
dragen, waarbij de ene verkrijger vaak een rechtspersoon is die verbonden is met de andere.
138

9. De bewijzen van toenemende interesse voor erfpacht
http://opleidingen.kluwer.be/nl/Training/erfpacht-vruchtgebruik-en-recht-vanopstal/ERFPANB.aspx
139

http://www.kasteelnieuwenhoven.be/wonen/erfpacht
140

http://www.zeeparken.be/erfpacht_betaal_minder_geniet_meer
141

http://www.wat-is-erfpacht.be/
142

http://www.erfpacht-doorgelicht.be/
Erfpacht … voor slimme beleggers
Door vastgoed aan te kopen op erfpacht, dient u minder te investeren dan bij
klassieke inkoop, is uw rendement bij verhuur hoger en is het
meerwaardepotentieel naar de toekomst toe hoger.
Grondaandeel van een appartement betalen of in erfpacht nemen?
Voor de grond wanneer u een appartement koopt? Grond die u betaalt maar die niet eens uw
eigendom wordt. De grond van een appartement is immers altijd gemeenschappelijk; nooit
van de individuele belegger. Niemand kan precies tonen waar de grond van een appartement
ligt. De gronden van een appartementsgebouw zitten immers altijd in de gemeenschap.
Waarom zou u dan meer betalen voor dure grond als het notarieel evengoed kan zonder?
Volle eigendom en amper 0,2% registratierechten
Maar in ruil wordt de koper van het appartement wel de volle eigenaar van de constructie! Hij
kan zijn appartement ten allen tijde verhuren of doorverkopen. Meer nog: de koper betaalt
amper 0,2% registratie! De 10% registratierechten en/of de 21% BTW op de grondwaarde
vervalt!
Een derde goedkoper
Kortom, dankzij erfpacht koopt u een luxueus appartement zonder de laatste euro uit uw
spaarpot te moeten halen. Erfpachtappartementen zijn immers gemiddeld 30 tot 50%
goedkoper. Bovendien bieden ze een prachtige ligging en een uitstekende kwaliteit.
10% minder aankoopkosten
Cijfers zeggen meer dan procenten: bij verkoop met erfpacht ontsnapt de koper aan 10 %
registratierechten tot 21% BTW op de dure grondwaarde. Het registratierecht op erfpacht
bedraagt slechts 0,2% op de kleine erfpachtvergoeding. De notariskosten - 5.000 tot 20.000
euro op de grondwaarde - vervallen. U betaalt hooguit 150 tot 200 euro = 0,2%
registratierechten op de erfpachtvergoeding.
Fiscaal aftrekbaar voor iedereen
Nog beter: u kan de erfpachtvergoeding fiscaal in mindering brengen. Grond in volle
eigendom kan u nooit fiscaal aftrekken; de erfpachtvergoeding wel. Op uw belastingsbrief kan
u de erfpachtvergoeding invullen in een speciaal daartoe voorzien vak: betaalde of ontvangen
erfpachtvergoedingen.
100% aftrekbaar op firma
Ook wie appartementen koopt via een onderneming heeft voordeel bij de erfpachtformule.
Beleggers die appartementen kopen via een firma, kunnen nooit afschrijven op grondwaarden.
De erfpachtvergoeding daarentegen is wel aftrekbaar. Voor de volle 100%! En:
appartementen die worden verhuurd, brengen evenveel op. Het doet er niet toe of de grond in
eigendom is of niet.
Er zijn beleggers die geld hebben. Genoeg geld.
Vooral mensen op leeftijd, kunnen een duur appartement kopen. Ze erven en willen de centen
via een appartement herbeleggen. Ze beschikken duidelijk over een dikke spaarpot. Ze
143

kunnen probleemloos én het appartement én het - dure - grondaandeel betalen: 200.000 tot
400.000 euro betalen? No problem!
Als het geld er is wordt er bij sommigen niet gekeken naar voordeligere oplossingen. Deze
beleggers opteren amper voor erfpacht. superrijke beleggers hebben geld, gevoelsmatig zien
ze erfpacht niet zitten, ze kennen de voordelen van erfpacht niet, ze laten zich leiden door
vooroordelen of misverstanden.
En er zijn beleggers die de hedendaagse prijzen niet kunnen of niet willen betalen. Er zijn
andere beleggers. Mensen die simpelweg weigeren te veel te betalen voor een appartement.
Of mensen voor wie een duur appartement onbetaalbaar is. Mensen die onvoldoende
verdienen om 200.000 tot 400.000 euro te lenen. Zij blijven in de kou staan. Zij blijven huren.
Een caravan of een vakantiechalet op een camping: meer kunnen ze zich echt niet
veroorloven.
Velen dromen van meer dan een stek op een camping maar ze kunnen eenvoudigweg geen
appartement kopen van meer dan 200.000 euro. Voor hen is erfpacht een geschenk uit de
hemel.
Wie zoekt naar een appartement van 100.000 à 200.000 euro ontsnapt via de erfpachtformule
immers aan de dure grondwaarde. Mits niets meer dan een kleine jaarlijkse canon - meestal
amper 2.000 euro - verwerven vele tienduizenden kopers zo een comfortabele, nieuwe én
betaalbare flat.
Een stuk groter kopen
Meteen wordt duidelijk waarom steeds meer potentiële kopers gewonnen zijn voor de
erfpachtformule: ze kunnen met eenzelfde budget een stuk groter kopen. Of ze kunnen
dankzij de erfpachtformule een grotere beleggingsappartement verwerven.
Interessanter om te verhuren
De veel lagere aankoopprijs van een appartement via erfpachtformule biedt tal van
mogelijkheden. Appartementen gekocht via erfpacht kunnen evenveel huur opbrengen als
dure appartementen met grond. Voor de huurder maakt dat immers geen verschil. Maar:
appartementen gekocht via erfpacht kunnen evenzeer goedkoper worden verhuurd. En dat is
voor de verhuurder dé manier om het exploderende marktsegment van de éénpersoonsgezinnen
te bereiken. De kleine, jaarlijkse erf­achtvergoeding - “peppercorn”, zegt men in
Londen - is daarbij geen bezwaar, integendeel. Erfpachtappartementen zijn ideaal om te
verhuren: ze garanderen de hoogste opbrengst.
Vergroening
En: erfpachtappartementen hebben nog voordelen. Dankzij de lage aankoopprijs vormen ze
een haalbaar alternatief voor starters. Veel jeugdige kopers kunnen zo in eigen streek, in eigen
gemeente blijven wonen. Starters kunnen zich een erfpachtappartement van 99.000 tot
149.000 euro veroorloven. Gemeenten kunnen via erfpachtappartementen voldoende koop- en
huurappartementen creëren op hun grondgebied. De erfpachtformule maakt immers dat heel
wat beleggers appartementen kopen om die dan te verhuren aan starters. Ook die markt is
groeiende. De komende generatie wil immers minder duur en minder groot wonen. Ze wil zelf
niet meer gebouwen en tuinen moeten onderhouden. Zij wil meer tijd en centen voor andere,
leukere prioriteiten.
Verhuren
Eigenaars en huurders vinden zich dankzij de erfpachtformule. De lage aankoopprijs laat
beleggers toe te verhuren aan betaalbare prijzen. Huurprijzen van 400 tot 600 euro - zowat
een derde van het gemiddeld inkomen van een alleenstaande in België - zijn rendabel dankzij
de erfpachtformule.
144

Gevolg? Erfpachtappartementen kampen uitermate zelden met leegstand, integendeel. De
wachtlijsten van mensen die op zoek zijn naar een betaalbaar huurappartement zijn vol. Eivol.
Dat is zelden het geval voor appartementen waarvoor al 1000 euro moet worden gevraagd om
een aanvaardbare opbrengst te verzekeren.
Wederverkopen aan zelfde prijs als volle eigendom
Bovendien blijken erfpachtappartementen bij een herverkoop gelijke prijzen te halen als
appartementen inclusief grond. Dat is een wereldwijd gegeven. Het geldt evengoed in
Barcelona, Amsterdam of New York. In Londen is er zelfs geen verschil in prijs tussen
freehold en leasehold. Beleggers doen via een erfpachtformule dan ook gouden zaken: zij
kunnen rekenen op een directe meerwaarde tot 50%.
Niets dan voordelen
Kortom, de erfpachtformule biedt alleen maar voordelen. Enkel in de hoofden van de koper
schuilen er nog wat vooroordelen. Hij “voelt” zich geen eigenaar van de grond. Maar zij die
een appartement kochten en daarvoor ook de dure grond betaalden, weten meestal niet waar
“hun” grond ligt. Die grond zit dan ook altijd in “de gemeenschap”.
Waarin een koop via erfpacht dan wel verschilt? In niets! Eigenaars van een
erfpachtappartement kunnen hetzelfde als eigenaars van appartementen met grond. Zij kunnen
hun eigendom zelf inrichten. Ze kunnen hun eigendom verhuren. Ze kunnen het aan de
kinderen schenken of het verkopen. Alle grootbanken verstrekken dezelfde leningen.
En wie zijn erfpachtappartement wil herverkopen, krijgt eenzelfde prijs als voor een ander
appartement. Kopers hebben immers vooral oog voor de ligging en het comfort van het
appartement. En omdat binnen een erfpachtformule de dure grond niet hoeft te worden
betaald, kan er al wat meer gegeven worden aan een mooie ligging of een prachtige inrichting.
Vandaar.
145

http://www.bespaarbelastingen.be/algemeen/de-verkoop-van-een-onroerend-goed-via-erfpacht/
De verkoop van een onroerend goed via
erfpacht
18 september, 2009
Vandaag is het gebruikelijk dat een verkoop van een onroerend goed geoptimaliseerd wordt
d.m.v. de één of andere fiscale constructie.
Hierbij denken we aan de toepassing van de gekende zakelijke rechten. De
vruchtgebruikconstructie is hierbij een klassieker geworden. Het is een leuke constructie die aan
aantal fiscale nadelen een stap ‘voor’ is. Daarom is ze ook zo omstreden en ligt ze dan ook
moeilijk bij de fiscus. Niet altijd zonder reden. Wie de spelregels zelf niet volgt, hoeft dan ook
niet verbaasd te zijn wanneer de fiscus dit op haar beurt ook niet doet. Maar wie de spelregels
wel correct volgt (waarbij de waardering van het vruchtgebruik zeer belangrijk is) hoeft zich al
heel wat minder zorgen te maken.
De verkoop van het vruchtgebruik van een onroerend goed is echter onderhevig aan de
registratierechten (Vlaanderen 10%, Brussel en Wallonië 12,5%). Tenzij het een nieuw gebouw
is volgens de BTW-definitie. Neemt niet weg dat op de grond altijd registratierechten
verschuldigd zijn.
Omwille van deze kostprijs wordt er al enkele tijd gewerkt met een erfpachtconstructie. Kort
komen we hierop in dit artikel terug.
Zoals reeds vermeld moeten er in pricipe registratierechten betaald worden bij de verkoop van
een onroerend goed. Stel dat uw vennootschap de volle eigendom koopt van een bestaand
gebouw voor een bedrag van 500.000 euro. De vennootschap betaalt op de aankoopprijs
supplementair 50.000 euro registratierechten (Vlaanderen). Dit betekent een aanzienlijke
verhoging van de kostprijs.
Uw vennootschap kan echter als alternatief het recht van erfpacht kopen van het gebouw. Een
ander vennootschap koopt het ‘saldo’. Let wel de minimale looptijd van een erfpacht bedraagt 27
jaar. Deze lange looptjd wordt hierbij wel eens als een nadeel ervaren.. Wanneer de
vennootschap het erfpachtrecht van het onroerend goed bezit, dan bezit zij juridisch gezien het
tijdelijk (zakelijk) onroerend recht van het volle genot van het onroerend goed. Een onroerend
goed dat weliswaar eigendom is van iemand anders.
Voor het erfpachtrecht zal de vennootschap een vergoeding (‘canon’ genaamd) moeten betalen
die hetzij periodiek wordt betaald, hetzij éénmalig. Het éénmalig erfpachtrecht heeft een
welbepaalde waarde (veelal 95% van de totale waarde van het onroerend goed). Hierop moeten
evenzeer registratierechten betaald worden, doch deze bedragen geen 10% (of 12,5%) maar zijn
aanzienlijk lager nl 0,2%.
Wanneer nadien het eigendomsrecht van het onroerend goed wordt overgedragen dan moeten we
rekening houden met het feit dat dit bezwaard is met het erfpacht. Hierop zijn de klassieke
registrateirechten van 10% (of 12,5%) verschuldigd. Gezien het bezwaard karakter zal deze
‘resterende waarde’ immer snog vrij beperkt zijn (bv 5%). En hier zit nu net het voordeel.
Hoeveel bedraagt dit voordeel ?
Klassieke overdracht : 50.000 euro registratierechten
Nu : (500.000 euro x 95% x 0,2%) + (500.000 euro x 5% x 10%) = 950 euro + 2.500 euro =
3.450 euro (= 0,69%).
Eufemistisch gesteld is dit een aanzienlijke en aantrekkelijke besparing.
Let wel wil deze fiscale vlieger opgaan dan zijn er een aantal voorwaarden te voldoen. In de
praktijk hoeven deze geen probleem te vormen. Neem dit zeker op met uw accountant en notaris.
146

Hoeft het gezegd dat de fiscus dit niet zomaar zal accepteren. Vaak zijn zowel de kopers van het
erfpachtrecht als de bezwaarde eigendom beide vennootschappen. De rulingcommissie stelt dat
deze constructie geherkwalificeerd kan worden in een courante aan- en verkoop met alle
gevolgen vandien.
Doch wanneer de volgende voorwaarden gerespecteerd worden dan is er van een herkwalificatie
voor de rulingcommissie geen sprake. Let wel dat de rulingcommissie vandaag haar standpunten
(adviezen) aan het herbekijken is. Zijn de koper van het erfpachtrecht en de koper van de
bezwaarde eigendom niet met elkaar verbonden en betaalt de koper van de het erfpachtrecht een
éénmalige canon die hoger is dan 95% van de waarde van de totale eigendom van het pand, dan
kan de fiscus in principe de transactie herkwalificeren in een gewone verkoop. Dus 95% is de
limiet. Met verbonden zijn bedoelt de fiscus dat de koper van de bezwaarde eigendom
hoofdaandeelhouder is van de vennootschap die het erfpachtrecht koopt of nog wanneer de
kopers beide dezelfde aandeelhouders hebben.
Zijn de beide kopers niet met elkaar verbonden en koopt de ene het erfpachtrecht en gelijktijdig
hiermee koopt de andere de bezwaarde eigendom, dan is ook nu herkwalificatie mogelijk. Met
‘gelijktijdig’ bedoelt de fiscus dat er minder dan 15 dagen zitten tussen de twee notariële aktes.
Dus minstens 15 dagen wachten , is de boodschap. Wanneer de beide kopers toch verbonden zijn
met mekaar (wat dikwijls het geval is) dan is er alsnog geen probleem wanneer zij een aantal
engagementen aangaan (uitzonderingen zijn mogelijk) opgenomen in de notariële akten : de
verbintenis aangaan om tijdens de duur van de erfpacht de volle eigendom van het onreoerend
goed niet opnieuw samen te stellen, gedurende vijf jaar geen controlewijziging door te voeren en
dezelfde bestuurders van beide vennootschappen mogen alleen of samen niet de meerderheid van
de raad van bestuur uitmaken.
147

http://www.creadomus.be/nl/fiscale-optimalisatie/waarom-erfpacht/
Waarom erfpacht?
Omdat het voordeliger is! Of u nu privé aankoopt of via een vennootschap, voor iedereen brengt
erfpacht heel wat fiscale voordelen met zich mee. Meer en meer gaan dan ook heel wat
projectontwikkelaars hun klanten de mogelijkheid bieden om het dure grondaandeel van hun
appartement niet meer te moeten komen, maar te verwerven via erfpacht. Wie bij Creadomus
koopt krijgt ook de mogelijkheid om van deze fiscaal en financieel gunstige aankoopmethode te
genieten! Zo wordt beleggen in vastgoed nog voordeliger!
Wat is erfpacht?
Welke fiscale voordelen verwerf ik dankzij erfpacht als privé persoon?
Welke fiscale voordelen verwerf ik dankzij erfpacht als vennootschap?
Wenst u meer te weten over projecten waarin deze financiële en fiscale optimalisatie mogelijk is?
Klik hier.
Wat is erfpacht?
Om eigenaar te kunnen zijn van een huis of een appartement, dient u de rechten over de grond te
bezitten, zoniet kan u nooit eigenaar worden van hetgeen dat op die grond staat. In een
appartementsgebouw spreekt met niet over grond, maar over een grondaandeel. U bent immers
nooit enige grondeigenaar in een appartementsgebouw, altijd slechts medeëigenaar. In België zijn
er 3 manieren om rechten over grond te verwerven:
1. de grond kopen= in dit geval betaalt u natuurlijk de grond, maar ook de btw of de
registratierechten erop. U wordt medeëigenaar voor x-aantal duizendsten van de grond, u betaalt
het volle KI
2. recht van opstal= in dit geval krijgt u het recht om iets op die grond te bouwen en wordt u
eigenaar van hetgeen erop staat. Dit zolang het recht van opstal duur. Deze periodes kunnen aan
elkaar geschakeld worden.
3. erfpachtrecht= in dit geval krijgt u het volle genot over de grond gedurende 99 jaar, bouwt u op
deze grond, zal u eigenaar zijn van hetgeen erop staat, breekt u het af en zet u iets nieuws, wordt
u weer eigenaar van wat erop staat (roerend of onroerend). U dient het grondaandeel dan niet te
betalen, maar u pacht de grond, en betaalt hiervoor een jaarlijkse, fiscaal aftrekbare vergoeding.
Net zoals in Louvain la neuve, worden er clausules voorzien waardoor hernieuwingen van de
erfpacht mogelijk zijn telkens wanneer het vastgoed doorverkocht wordt. U betaalt een lager KI.
148

Welke fiscale voordelen verwerf ik dankzij erfpacht als privé persoon?
"Wie vastgoed bezit, is een rijkere burger", zo redeneert de Belgische staat, niettemin stimuleert
de Belgische staat de aankoop van vastgoed, tenminste, als u ervoor leent. Maar na 10, 15 of 20
jaar is uw appartement afbetaald en dan wordt u belast in functie van het kadastraal inkomen.
Voor al wie slechts beperkt wenst te lenen, helemaal niet wenst te lenen of reeds één of
meerdere andere eigendommen bezit, biedt erfpacht fiscale voordelen. De jaarlijkse
erfpachtvergoeding is namelijk fiscaal aftrekbaar van alle onroerende inkomsten!
Hierdoor kan u vastgoed verwerven, zonder er jaarlijks op belast te worden!
Onder de code 1147 en voor de vrouw code 2147, brengt u de betaalde erfpachtvergoeding in.
Deze wordt dan vrijgesteld aan uw hoogste belastingsvoet, in veel gevallen meer dan 50%.
Wanneer u bijvoorbeeld een jaarlijkse erfpacht betaalt van 1.500euro per jaar, en u wordt belast
aan 50%, spaart u jaarlijks 750euro belastingen uit! Bovendien spaarde u bij de aankoop het
grondaandeel uit en de daarbij behorende belastingen (btw of registratierechten)! Op zich ook een
besparing van vele duizenden euro's!
Meer weten over de fiscale voordelen bij het kopen in uw specifieke situatie? Klik hier.
Welke fiscale voordelen verwerf ik dankzij erfpacht als vennootschap?
Wie investeert in vastgoed via zijn of haar vennootschap, kan rekenen op talloze fiscale voordelen.
Normaal gezien dient u geld te investeren in het grondaandeel. Grond is echter niet afschrijfbaar
en levert op fiscaal vlak dan ook niets op, uw vennootschapsgeld zit vast in een 'dood'
grondaandeel meer levert u geen enkel belastingsvoordeel op! Wie slim belegt investeert enkel in
de constructies en geniet van alle fiscale voordelen die daarop van toepassing zijn. In veel
gevallen, waar een grondaandeel toch snel 30.000euro tot 50.000euro kan uitmaken, betekent dit
een belastingsoptimalisatie van al gauw 10.000euro tot 16.000euro bij aankoop!
Bovendien is ook de jaarlijkse erfpachtbetaling fiscaal aftrekbaar van alle andere inkomsten van die
vennootschap.
149

10. En dan is er nog
For the next generation:
… “verkoop op lijfrente”
… “conventionele erfdienstbaarheden” ???
150