Bijlage 4 - Waardebepaling bloot eigendom

II. Positie bloot eigenaar
II.a. Verrekeningsbevoegdheid
15. Ten aanzien van de vraag of de bloot eigenaar een verhaalsrecht op de opstal heeft,
geldt het volgende. Uit artikel 5:99 lid 3 BW volgt dat de eigenaar de bevoegdheid
heeft om zijn vordering op de erfpachter uit hoofde van het recht van erfpacht, te
verrekenen met de vergoeding die hij de erfpachter op grond van artikel 5:99 lid 1 BW
verschuldigd is. Bij de vordering uit hoofde van het recht van erfpacht kan worden
gedacht aan de niet-betaalde canon, maar ook aan bijvoorbeeld achterstallig
onderhoud en het betalen van zakelijke belastingen. Dit betekent dat de eigenaar het
recht heeft op verrekening, ook indien niet aan de wettelijke vereisten inzake
schuldverrekening is voldaan.
16. Artikel 5:99 BW bepaalt dwingendrechtelijk dat de voormalige erfpachter van grond
bestemd voor woningbouw altijd recht heeft op vergoeding van de waarde van nog
aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die door hemzelf of een
rechtsvoorganger zijn aangebracht, of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde
zijn overgenomen. In de akte van vestiging kan een uitzondering worden gemaakt op
dit recht op vergoeding (a) indien de in erfpacht gegeven grond een andere
bestemming had dan die van woningbouw, (b) indien de erfpachter de gebouwen,
werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd, (c) indien de erfpacht geëindigd is
door opzegging door de erfpachter; of (d) voor zover de opstallen onverplicht waren
aangebracht en hij deze mag wegnemen.
N.B. Deze regel gold niet onder het oude BW, zodat artikel 170 Ow voor
erfpachtrechten ontstaan vóór 1 januari 1992 die regeling niet van toepassing
verklaart.
17. Ten aanzien van de bestemming wordt aangenomen door onder andere Van Velten dat
de regeling niet is beperkt tot woningen als hoofdverblijf, maar dat deze ook geldt voor
tweede woningen, in de recreatieve sfeer, of (gedeeltelijk) op gecombineerde woon-
en bedrijfspanden, namelijk voor het woongedeelte.
Zie A.A. Van Velten, G.M.F. Snijders en W.G. Huijgen, Erfpacht, Lelystad:
Koninklijke Vermande 1995, par. 1.5.6.
18. Uit het dwingendrechtelijke karakter van artikel 5:99 BW volgt dus dat bij opzegging
door de bloot eigenaar niet kan worden bepaald dat er geen vergoeding verschuldigd is.
Daar moet wel bij worden aangetekend dat, indien de erfpacht eindigt door opzegging
wegens wanprestatie van de erfpachter op de voet van artikel 5:87 lid 2 BW, de
vergoedingsregeling van artikel 5:99 BW niet geldt. In dat geval geldt overigens wel de
vergoedingsregeling van artikel 5:87 lid 2 laatste volzin BW, waarin is bepaald dat de
eigenaar na het einde van de erfpacht verplicht is de waarde die de erfpacht dan
Pagina 6 van 23