Bijlage 4 - Waardebepaling bloot eigendom

een erfpacht voor een bepaalde tijd te vestigen, die ten einde loopt door het
verstrijken van de erfpachtperiode.
N.B. Artikel 5:86 BW heeft onmiddellijke werking vanaf 1 januari 1992, op
grond van artikel 68a Ow. Voor de opzegging van oude erfpachtrechten gelden
evenwel bijzondere bepalingen, namelijk de bepalingen 166 en 167 Ow. Het
regime van de artikelen 783 jo. 766 van het Oud BW betreffende de
mogelijkheden tot opzegging blijft gehandhaafd.
9. Denkbaar is overigens dat partijen voornoemde vrijheid zelf contractueel inperken.
Bovendien neemt een en ander niet weg dat de verhouding tussen erfpachter en bloot
eigenaar ook na de expiratiedatum van de tijdelijke erfpacht wordt beheerst door de
eisen van redelijkheid en billijkheid, zoals blijkt uit HR 26 maart 1999, NJ 1999, 446,
BR 1999, p. 1065, m.nt. De Jong. Onder omstandigheden is denkbaar dat de hier
bedoelde vrijheid van de bloot eigenaar om al dan niet over te gaan tot heruitgifte,
door de eisen van de redelijkheid en billijkheid wordt beperkt, zoals zijn vrijheid om
bij heruitgifte een marktconforme canon te vragen onder omstandigheden kan worden
begrensd door de beginselen van redelijkheid en billijkheid (zie onder meer
Gerechtshof Arnhem 20 mei 2008, LJN: BG1702).
10. In dit kader dient eveneens rekening te worden gehouden met het leerstuk van de
precontractuele goede trouw. Denkbaar is immers dat de (voormalig) erfpachter en
bloot eigenaar in een dusdanig vergevorderd stadium van de onderhandelingen terecht
kunnen zijn gekomen, dat het de bloot eigenaar niet langer vrij staat om de
onderhandelingen af te breken, omdat zulks gelet op het vertrouwen over en weer dat
uit de onderhandelingen een contract zou voortvloeien, in strijd met de goede trouw
zou komen. In een dergelijk geval is weliswaar geen sprake van een “recht op
heruitgifte”, maar is de bloot eigenaar door het verloop van de onderhandelingen
beperkt in zijn vrijheid om te besluiten niet tot heruitgifte over te gaan.
11. Indien in een erfpachtakte een verplichting tot realisatie van opstallen voor eigen
rekening is neergelegd en voorts een optie is opgenomen tot heruitgifte op basis van
een nieuwe canon, moet in beginsel worden aangenomen dat de erfpachter een
gerechtvaardigde verwachting heeft dat aan hem de mogelijkheid van heruitgifte wordt
geboden. Gelet hierop komt hem een beroep toe op artikel 1 van het Eerste Protocol
bij het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens, dat het eigendomsrecht
beschermt. Van schending van die bepaling kan sprake zijn indien heruitgifte wordt
geweigerd, terwijl het algemeen belang zich niet tegen heruitgifte verzet,
gerechtvaardigde verwachtingen niet worden gehonoreerd en de erfpachter zelf de
investeringen in de opstallen voor zijn rekening moet nemen die hij binnen de
bestaande erfpachttermijn niet kan terugverdienen. Volgens het Europees Hof voor de
Rechten van de Mens doet daaraan niet af dat de bloot eigenaar – een gemeente – niet
de bevoegdheid had om een dergelijke optie in het contract op te nemen.
Pagina 4 van 23