Bijlage 4 - Waardebepaling bloot eigendom
Bijlage 4 - Waardebepaling bloot eigendom Bijlage 4 - Waardebepaling bloot eigendom
alleen het erfpachtsrecht kopen, maar moet dan wel de jaarlijkse — eventueel in verband met splitsing te verhogen — canon rekening houden. 80. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad inzake Schiltkamp/Hoogezand-Sappemeer (HR 20 december 1995, NJ 1996, 351) geldt dat bij functiewijziging van de grond de meerwaarde bovenop de agrarische waarde in beginsel kan worden verdeeld over de erfpachter en de bloot eigenaar in de verhouding 2:1, maar dat bijzondere omstandigheden de werkelijke waarde kunnen beïnvloeden – zoals in dit geval: de mogelijkheid om, de onteigening weggedacht – de volle eigendom te verwerven door afkoop van het erfpachtrecht tegen betaling van 50 maal de jaarlijkse canon. 81. In de jurisprudentie is een aantal keer ingegaan op de vraag hoe de meerwaarde, die is ontstaan vanwege een niet-agrarische bestemming, tussen de bloot eigenaar en erfpachter moet worden verdeeld. 82. Bij het opstellen van de lijst geldelijke regelingen van een ruilverkaveling overweegt de Hoge Raad: “Weliswaar gaan veranderingen van andere dan de agrarische waarde in beginsel alleen de bloot-eigenaar aan, maar het kan voorkomen dat de erfpachter in redelijkheid mocht verwachten dat — de ruilverkaveling weggedacht — hij ter zake van de niet-agrarische meerwaarde in de toekomst enig bedrag zou ontvangen.” Zie HR 9 december 1998, NJ 2000, 479. VIII. In welke gevallen wordt de schadeloosstelling verdeeld tussen de onteigende en de onteigenaar? 83. Soms is een perceel bijzonder geschikt ten opzichte van andere minder geschikte gronden. Zo kan de aantrekkelijkheid van het perceel zijn gelegen in de fysieke verschijning van het te onteigenen object of kan een gunstige bodemgesteldheid het onteigende een bijzondere geschiktheid verlenen in die zin dat het dientengevolge mogelijk is het werk waarvoor onteigend wordt goedkoper te realiseren. Voorts kunnen er in de bodem winbare bodembestanddelen zoals zand of grind worden aangetroffen waardoor het onteigende een bijzondere waarde heeft. Tot slot kan ook de bijzondere ligging van de te onteigenen grond ten opzichte van andere gronden bijzondere geschiktheid van het perceel opleveren. 84. In alle gevallen wordt het te onteigenen perceel vergeleken met gronden in de omgeving. De reden voor een herwaardering is gelegen in het feit dat de onteigenaar, als redelijk handelende koper, voor de betreffende grond wat meer over zal hebben, omdat hij zijn doel – aanleg en uitvoering van het werk waarvoor hij onteigent – kan Pagina 22 van 23
ealiseren tegen lagere kosten dan die welke hij kwijt zou zijn indien de grond niet die gunstige hoedanigheid zou hebben. Zie J.A.M.A. Sluysmans, De vitaliteit van het schadeloosstellingsrecht in onteigeningszaken. Een studie naar theorie en praktijk (diss. Leiden), Den Haag: IBR 2011, p. 95. 85. Indien de bijzondere geschiktheid samenhangt met de fysieke gesteldheid of ligging van het onteigende zal de aanwezigheid van voor vergoeding in aanmerking komend voordeel vrij duidelijk zijn. In het geval van gunstige bodemgesteldheid en winbare bodembestanddelen zal dit moeilijker zijn omdat het voordeel zich soms alleen openbaart in het kader van de uitvoering van het werk waarvoor onteigend wordt. 86. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat in geval economisch verantwoorde exploitatie mogelijk is, de meerwaarde die de bodembestanddelen aan de te onteigenen grond geven, bepaald moet worden op basis van de veronderstelling dat de eigenaar in staat zou zijn de exploiteren. Zie HR 13 april, NJ 1960, 295 en HR 4 januari 1984, NJ 1985, 48. 87. De meerwaarde voor de onteigende is volgens vaste jurisprudentie ten hoogste gelijk aan het voordeel dat genoten zou worden bij een economische exploitatie zonder onteigening, maar in geen geval hoger dan het voordeel, dat de onteigenaar daarvan zou kunnen trekken. Zie HR 6 februari 1963, NJ 1963, 135. IX. Zijn er parallellen te trekken met het eventueel bijzondere belang van de zittende erfpachter die de bloot eigendom kan verwerven? 88. Wij hebben in de jurisprudentie geen aanknopingspunten gevonden voor het antwoord op de vraag of in het kader van waardering van de erfpachtzaak het leerstuk van het bijzonder kopersbelang een rol speelt. Pagina 23 van 23
- Page 1 and 2: BIJLAGE 4 NOTITIE BEANTWOORDING JUR
- Page 3 and 4: Zie J. de Jong en H.D. Ploeger, Erf
- Page 5 and 6: Zie EHRM 24 juni 2003, appl. nr. 44
- Page 7 and 8: heeft, aan de erfpachter te vergoed
- Page 9 and 10: etrekking tot de zaak aan te gaan,
- Page 11 and 12: uiten twijfel een dominante positie
- Page 13 and 14: de bloot eigenaar er rekening mee d
- Page 15 and 16: aanloop naar de beëindiging een be
- Page 17 and 18: 56. Op grond van artikel 3:7 BW is
- Page 19 and 20: VIc. Overgangsrecht 66. Artikel 68a
- Page 21: het erfpachtrecht vastgesteld kunne
ealiseren tegen lagere kosten dan die welke hij kwijt zou zijn indien de grond niet die<br />
gunstige hoedanigheid zou hebben.<br />
Zie J.A.M.A. Sluysmans, De vitaliteit van het schadeloosstellingsrecht in<br />
onteigeningszaken. Een studie naar theorie en praktijk (diss. Leiden), Den<br />
Haag: IBR 2011, p. 95.<br />
85. Indien de bijzondere geschiktheid samenhangt met de fysieke gesteldheid of ligging van<br />
het onteigende zal de aanwezigheid van voor vergoeding in aanmerking komend<br />
voordeel vrij duidelijk zijn. In het geval van gunstige bodemgesteldheid en winbare<br />
bodembestanddelen zal dit moeilijker zijn omdat het voordeel zich soms alleen<br />
openbaart in het kader van de uitvoering van het werk waarvoor onteigend wordt.<br />
86. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat in geval economisch verantwoorde exploitatie<br />
mogelijk is, de meerwaarde die de bodembestanddelen aan de te onteigenen grond<br />
geven, bepaald moet worden op basis van de veronderstelling dat de eigenaar in staat<br />
zou zijn de exploiteren.<br />
Zie HR 13 april, NJ 1960, 295 en HR 4 januari 1984, NJ 1985, 48.<br />
87. De meerwaarde voor de onteigende is volgens vaste jurisprudentie ten hoogste gelijk<br />
aan het voordeel dat genoten zou worden bij een economische exploitatie zonder<br />
onteigening, maar in geen geval hoger dan het voordeel, dat de onteigenaar daarvan<br />
zou kunnen trekken.<br />
Zie HR 6 februari 1963, NJ 1963, 135.<br />
IX. Zijn er parallellen te trekken met het eventueel bijzondere belang van de zittende<br />
erfpachter die de <strong>bloot</strong> <strong>eigendom</strong> kan verwerven?<br />
88. Wij hebben in de jurisprudentie geen aanknopingspunten gevonden voor het antwoord<br />
op de vraag of in het kader van waardering van de erfpachtzaak het leerstuk van het<br />
bijzonder kopersbelang een rol speelt.<br />
Pagina 23 van 23
Change language