Bijlage 4 - Waardebepaling bloot eigendom

alleen het erfpachtsrecht kopen, maar moet dan wel de jaarlijkse — eventueel in
verband met splitsing te verhogen — canon rekening houden.
80. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad inzake Schiltkamp/Hoogezand-Sappemeer (HR
20 december 1995, NJ 1996, 351) geldt dat bij functiewijziging van de grond de
meerwaarde bovenop de agrarische waarde in beginsel kan worden verdeeld over de
erfpachter en de bloot eigenaar in de verhouding 2:1, maar dat bijzondere
omstandigheden de werkelijke waarde kunnen beïnvloeden – zoals in dit geval: de
mogelijkheid om, de onteigening weggedacht – de volle eigendom te verwerven door
afkoop van het erfpachtrecht tegen betaling van 50 maal de jaarlijkse canon.
81. In de jurisprudentie is een aantal keer ingegaan op de vraag hoe de meerwaarde, die is
ontstaan vanwege een niet-agrarische bestemming, tussen de bloot eigenaar en
erfpachter moet worden verdeeld.
82. Bij het opstellen van de lijst geldelijke regelingen van een ruilverkaveling overweegt de
Hoge Raad:
“Weliswaar gaan veranderingen van andere dan de agrarische waarde in
beginsel alleen de bloot-eigenaar aan, maar het kan voorkomen dat de
erfpachter in redelijkheid mocht verwachten dat — de ruilverkaveling
weggedacht — hij ter zake van de niet-agrarische meerwaarde in de toekomst
enig bedrag zou ontvangen.”
Zie HR 9 december 1998, NJ 2000, 479.
VIII. In welke gevallen wordt de schadeloosstelling verdeeld tussen de onteigende en de
onteigenaar?
83. Soms is een perceel bijzonder geschikt ten opzichte van andere minder geschikte
gronden. Zo kan de aantrekkelijkheid van het perceel zijn gelegen in de fysieke
verschijning van het te onteigenen object of kan een gunstige bodemgesteldheid het
onteigende een bijzondere geschiktheid verlenen in die zin dat het dientengevolge
mogelijk is het werk waarvoor onteigend wordt goedkoper te realiseren. Voorts kunnen
er in de bodem winbare bodembestanddelen zoals zand of grind worden aangetroffen
waardoor het onteigende een bijzondere waarde heeft. Tot slot kan ook de bijzondere
ligging van de te onteigenen grond ten opzichte van andere gronden bijzondere
geschiktheid van het perceel opleveren.
84. In alle gevallen wordt het te onteigenen perceel vergeleken met gronden in de
omgeving. De reden voor een herwaardering is gelegen in het feit dat de onteigenaar,
als redelijk handelende koper, voor de betreffende grond wat meer over zal hebben,
omdat hij zijn doel – aanleg en uitvoering van het werk waarvoor hij onteigent – kan
Pagina 22 van 23