Bijlage 4 - Waardebepaling bloot eigendom
Bijlage 4 - Waardebepaling bloot eigendom Bijlage 4 - Waardebepaling bloot eigendom
de duur van de erfpacht in de akte is vastgesteld, in het vertrouwen dat artikel 766 (oud) BW zou gelden. 50. Artikel 166 Ow heeft dus tot gevolg dat de bloot eigenaar aan artikel 76 BW (oud) een bevoegdheid tot opzegging blijft ontlenen, evenwel zonder uit te sluiten dat daarnaast met toepassing van het nieuwe recht kan worden opgezegd, zowel door de eigenaar als door de erfpachter. Volgens artikel 166 Ow dient de opzegging bij exploit te geschieden, zodat er in zoverre sprake is van onmiddellijke werking. 51. Nieuw is artikel 5:87 lid 2 BW, dat de eigenaar een opzeggingsrecht geeft na twee jaar wanbetaling van de canon, en na andere ernstige wanprestatie, zulks in afwijking van artikel 780 BW (oud), dat vervallenverklaring van de erfpacht na wanbetaling gedurende vijf jaren mogelijk maakte. Lid 2 heeft onmiddellijke werking. è Toepassing op erfpachtakten Staatsbosbeheer 52. In alle erfpachtakten van Staatsbosbeheer komen regelingen voor tekortkomingen van de erfpachter. In vrijwel alle gevallen is de erfpachter een boete verschuldigd, onverminderd het recht van Staatsbosbeheer om schadevergoeding of (voor zover nog mogelijk) nakoming te vorderen. 53. Voorts kan Staatsbosbeheer in alle gevallen het erfpachtrecht opzeggen in geval sprake is van een ernstige tekortkoming. Deze regeling voldoet aan de wettelijke regeling van artikel 5:87 lid 2 BW. 54. Op grond van erfpachtakten, verleden onder oud recht, was het zelfs bij een eenvoudige tekortkoming al mogelijk om het erfpachtrecht vervallen te verklaren. Daarmee gaan deze akten verder dan de wettelijke regeling, hetgeen overigens was toegestaan, omdat sprake was van regelend recht. De regeling van opzegging bij tekortkoming van de zijde van de erfpachter vervat in artikel 5:87 lid 2 BW is volgens het overgangsrecht onmiddellijk van toepassing op erfpachtakten, verleden onder oud recht. Bij eenvoudige tekortkoming kan geen beroep meer worden gedaan op de oude wettelijke regeling van de vervallenverklaring. V. Verhouding erfpachtrecht en opstalrecht 55. Doorgaans wordt aangenomen dat een erfpachter zijn recht niet kan bezwaren met een opstalrecht. Een opstalrecht kan wel op een appartementsrecht worden gevestigd, zo blijkt uit artikel 5:118a BW. Dit neemt niet weg dat een opstalrecht, gelet op het bepaalde in artikel 5:101 lid 2 BW, wel afhankelijk van een ander zakelijk recht, zoals het recht van erfpacht, kan worden verleend. Zie Groene Serie Zakelijke rechten, artikel 5:101 BW, aant. 1.2. Pagina 16 van 23
56. Op grond van artikel 3:7 BW is een afhankelijk recht een recht dat aan een ander recht zodanig verbonden is, dat het niet zonder dat andere recht kan bestaan. Wanneer het hoofdrecht overgaat of tenietgaan, gaat van rechtswege het afhankelijke recht mee over of teniet. Een afhankelijk recht is ook niet zelfstandig overdraagbaar. 57. Een afhankelijk opstalrecht is op grond van artikel 3:228 BW alleen verhypothekeerbaar, indien het is verbonden aan een huur- of pachtecht. Hypotheek is wel mogelijk op de combinatie van een erfpachtrecht en een afhankelijk opstalrecht, hetgeen in de praktijk wel voorkomt. In het belang van de rechtszekerheid is het aanbevelenswaardig niet te snel tot een afhankelijk opstalrecht te concluderen. Zie Groene Serie Zakelijke rechten, artikel 5:101 BW, aant. 2. 58. Hieruit volgt dat indien een recht van opstal afhankelijk van het recht van erfpacht is, het opstalrecht het lot van het erfpachtrecht deelt. Indien het erfpachtrecht ten einde komt, komt mitsdien ook het daarvan afhankelijke recht van opstal ten einde. è Toepassing op erfpachtakten Staatsbosbeheer 59. In een deel van de erfpachtakten van Staatsbosbeheer wordt uitsluitend gerept over de uitgifte in erfpacht van een perceel grond. In een behoorlijk aantal gevallen is voorts uitsluitend sprake van uitgifte in erfpacht van een perceel duingrond. In een krappe meerderheid van de gevallen is sprake van uitgifte van een perceel grond met vestiging van een van het erfpachtrecht afhankelijk recht van opstal ten behoeve van de woning. Deze opstalrechten komen derhalve bij het einde van het erfpachtrecht ook tot een einde. In één (oud) geval is sprake van uitsluitend vestiging van een opstalrecht (onder oud BW), al moet worden aangenomen dat hiermee toch een erfpachtrecht zal zijn bedoeld omdat het opstalrecht zich tevens uitstrekt over de grond. VI. Vergoedingsregeling einde erfpacht VIa. Nieuw BW 60. Zoals in het voorgaande reeds aangestipt, bepaalt artikel 5:99 BW dwingendrechtelijk dat de voormalige erfpachter recht heeft op vergoeding van de waarde van de aanwezige opstallen die door hemzelf of zijn rechtsvoorganger zijn aangebracht of destijds van de eigenaar tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen. In vier gevallen mag hiervan worden afgeweken. In dit kader kan worden terugverwezen naar de uiteenzetting in para IIa. 61. De bepaling over het recht dat de erfpachter heeft op vergoeding van de waarde van de bij het einde van het erfpachtrecht nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen is geïntroduceerd met de invoering van het nieuwe vermogensrecht. Artikel 5:99 BW vindt zijn ontstaan in het allereerste stadium van het werk aan het nieuwe BW. Het introduceren van een recht op vergoeding voor door de erfpachter Pagina 17 van 23
- Page 1 and 2: BIJLAGE 4 NOTITIE BEANTWOORDING JUR
- Page 3 and 4: Zie J. de Jong en H.D. Ploeger, Erf
- Page 5 and 6: Zie EHRM 24 juni 2003, appl. nr. 44
- Page 7 and 8: heeft, aan de erfpachter te vergoed
- Page 9 and 10: etrekking tot de zaak aan te gaan,
- Page 11 and 12: uiten twijfel een dominante positie
- Page 13 and 14: de bloot eigenaar er rekening mee d
- Page 15: aanloop naar de beëindiging een be
- Page 19 and 20: VIc. Overgangsrecht 66. Artikel 68a
- Page 21 and 22: het erfpachtrecht vastgesteld kunne
- Page 23: ealiseren tegen lagere kosten dan d
de duur van de erfpacht in de akte is vastgesteld, in het vertrouwen dat artikel 766<br />
(oud) BW zou gelden.<br />
50. Artikel 166 Ow heeft dus tot gevolg dat de <strong>bloot</strong> eigenaar aan artikel 76 BW (oud) een<br />
bevoegdheid tot opzegging blijft ontlenen, evenwel zonder uit te sluiten dat daarnaast<br />
met toepassing van het nieuwe recht kan worden opgezegd, zowel door de eigenaar als<br />
door de erfpachter. Volgens artikel 166 Ow dient de opzegging bij exploit te<br />
geschieden, zodat er in zoverre sprake is van onmiddellijke werking.<br />
51. Nieuw is artikel 5:87 lid 2 BW, dat de eigenaar een opzeggingsrecht geeft na twee jaar<br />
wanbetaling van de canon, en na andere ernstige wanprestatie, zulks in afwijking van<br />
artikel 780 BW (oud), dat vervallenverklaring van de erfpacht na wanbetaling<br />
gedurende vijf jaren mogelijk maakte. Lid 2 heeft onmiddellijke werking.<br />
è Toepassing op erfpachtakten Staatsbosbeheer<br />
52. In alle erfpachtakten van Staatsbosbeheer komen regelingen voor tekortkomingen van<br />
de erfpachter. In vrijwel alle gevallen is de erfpachter een boete verschuldigd,<br />
onverminderd het recht van Staatsbosbeheer om schadevergoeding of (voor zover nog<br />
mogelijk) nakoming te vorderen.<br />
53. Voorts kan Staatsbosbeheer in alle gevallen het erfpachtrecht opzeggen in geval sprake<br />
is van een ernstige tekortkoming. Deze regeling voldoet aan de wettelijke regeling van<br />
artikel 5:87 lid 2 BW.<br />
54. Op grond van erfpachtakten, verleden onder oud recht, was het zelfs bij een<br />
eenvoudige tekortkoming al mogelijk om het erfpachtrecht vervallen te verklaren.<br />
Daarmee gaan deze akten verder dan de wettelijke regeling, hetgeen overigens was<br />
toegestaan, omdat sprake was van regelend recht. De regeling van opzegging bij<br />
tekortkoming van de zijde van de erfpachter vervat in artikel 5:87 lid 2 BW is volgens<br />
het overgangsrecht onmiddellijk van toepassing op erfpachtakten, verleden onder oud<br />
recht. Bij eenvoudige tekortkoming kan geen beroep meer worden gedaan op de oude<br />
wettelijke regeling van de vervallenverklaring.<br />
V. Verhouding erfpachtrecht en opstalrecht<br />
55. Doorgaans wordt aangenomen dat een erfpachter zijn recht niet kan bezwaren met een<br />
opstalrecht. Een opstalrecht kan wel op een appartementsrecht worden gevestigd, zo<br />
blijkt uit artikel 5:118a BW. Dit neemt niet weg dat een opstalrecht, gelet op het<br />
bepaalde in artikel 5:101 lid 2 BW, wel afhankelijk van een ander zakelijk recht, zoals<br />
het recht van erfpacht, kan worden verleend.<br />
Zie Groene Serie Zakelijke rechten, artikel 5:101 BW, aant. 1.2.<br />
Pagina 16 van 23
Change language