Bijlage 4 - Waardebepaling bloot eigendom

de bloot eigenaar er rekening mee dient te houden dat de erfpachter bij
onderhandelingen over het voorzetten van de erfpacht of over heruitgifte zwakker
staat dan de bloot eigenaar, is hij niet gehouden om aan het einde van de
contractperiode de contractuele relatie te continueren op een wijze die (al te zeer)
inbreuk maakt op zijn eigendomsrecht.
è Toepassing op erfpachtakten Staatsbosbeheer
40. Uit de hierboven besproken rechtspraak ontstaat het beeld dat de bloot eigenaar in
beginsel vrij is om een marktconforme canon vast te stellen, die de werkelijke waarde
van de erfpachtzaak weerspiegelt. Vanwege de afhankelijkheid van de zittende
erfpachter en de redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen erfpachter
en bloot eigenaar ook aan het einde van de erfpacht beheersen, beoordeelt de
burgerlijke rechter echter kritisch of de bloot eigenaar voldoende rekening heeft
gehouden met de belangen van de zittende erfpachter. In dat kader zal worden
meegewogen de financiële positie van de erfpachters, de vraag of is voorzien is in een
overgangsregeling voor de zittende erfpachter bij grote canonstijgingen, de grondslag
van de nieuwe canon, enig door Staatsbosbeheer gewekt vertrouwen, de
maatschappelijke positie van partijen, de zwakkere positie van de erfpachter, en de
redelijkheid van de vergoedingsregeling voor de opstallen die voor eigen rekening en
risico door de erfpachter of diens rechtsvoorgangers zijn gerealiseerd.
IV. Gevolgen tekortschieten erfpachter
41. Het Burgerlijk Wetboek bevat een bijzondere bepaling in artikel 5:87 BW ten aanzien
van de gevolgen van het tekortschieten van de erfpachter in de nakoming van zijn
verplichtingen. Artikel 5:87 BW bepaalt dat een erfpacht door de eigenaar kan worden
opgezegd, indien de erfpachter in verzuim is om de canon over twee
achtereenvolgende jaren te betalen, of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming
van zijn andere verplichtingen.
N.B. Anders dan onder het oude recht, valt een tegenprestatie in natura niet
meer onder het begrip “canon”. Een canon kan dus enkel uit een betaling van
een geldsom bestaan. Indien de erfpachter in gebreke blijft bij het voldoen van
zijn overeengekomen tegenprestatie in natura, kan dit geen grond voor
opzegging als bedoeld in artikel 5:87 BW opleveren.
42. Hoewel hierover geen volledige consensus bestaat, wordt doorgaans aangenomen dat
de algemene wettelijke bepalingen over overeenkomsten (naast de bepalingen die
specifiek op erfpacht betrekking hebben) merendeels ook op erfpacht van toepassing
zijn. Dit is alleen anders voor zover de bepalingen over erfpacht een specifieke regeling
de erfpachter die zijn recht met bijbehorende gebouwen doorverkocht, wel profiteerde van de
waardestijging van de grond, terwijl dit niet gold voor de eigenaar die de grond wilde doorverkopen.
Pagina 13 van 23