Bijlage 4 - Waardebepaling bloot eigendom

geen sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid, waarbij het onder meer
aandacht besteed aan de lange overgangsperiode van 20 jaar, de mogelijkheid van
afkoop van retributie en de hardheidsclausule, die er in de optiek van het Hof blijk van
geven dat het Hoogheemraadschap de belangen van de zittende opstalhouders terdege
in zijn belangenafweging heeft meegenomen.
38. De bijzondere positie van de zittende erfpachter (ook ten opzichte van de huurder) is
ook bevestigd in een relatief recent arrest van het Europees Hof voor de Rechten van
de Mens van 22 oktober 2012. Het Hof overweegt in rov. 124 van voornoemd arrest als
volgt:
“From the lessee’s point of view, because of the investments that he or she or
their predecessors had made on the property, the lessee had a strong interest
in maintaining the status quo of the contractual relationship at the expiry of
the ground lease contract. Unlike a tenant, who could leave the rented
premises with his or her movable property, the lessee would have a strong
interest in preserving the possibility of keeping his or her immovable property
on the rented ground. These were interests, it may be added, that were
arguably also protected by Article 1 of Protocol No. 1, as pointed out by the
Government, and by Article 8 of the Convention. For this reason, at the end of
the lease period, the lessee would not be on an equal footing with the lessor
in any negotiations about the rental terms of a new lease.”
Zie: EHRM 22 oktober 2012, appl. nrs. 13221/08 en 2139/10 (Lindheim e.a. vs.
Noorwegen)
39. In dit arrest kwam het Hof tot het oordeel dat sprake was van een schending van artikel
1 Eerste Protocol bij het EVRM, omdat de Staat geen “fair balance” had getroffen
tussen de belangen van de gemeenschap en de eigendomsrechten van de bloot
eigenaars door erfpachters het recht te geven om het contract onder dezelfde (voor de
bloot eigenaar dikwijls zeer ongunstige) voorwaarden en voor onbepaalde tijd voort te
zetten nadat de contractperiode was verstreken. De wijze waarop de Staat ervoor had
gekozen om het belang van de zittende erfpachters te beschermen, kon de toets van
het Hof niet doorstaan, de ruime “margin of appreciation” van lidstaten op dit gebied
ten spijt. Ofschoon het casuïstische karakter van de uitspraken van het Hof een
drempel opwerpt voor het trekken van algemene conclusies, kan hieruit wel worden
afgeleid dat het eigendomsrecht van de bloot eigenaars een begrenzing vormt van de
mate van bescherming waarop zittende erfpachters aanspraak kunnen maken. 1 Hoewel
1 In deze zaak speelden onder meer de volgende omstandigheden een rol bij de beoordeling van het Hof:
de bijzonder lage vergoeding die de eigenaars ontvingen (minder dan 0,25% van de marktwaarde van de
grond per jaar); het gegeven dat het recht op verlenging bestond, ongeacht de financiële middelen van de
erfpachter, zodat het recht waarschijnlijk een veel ruimer bereik had dan enkel in situaties waarin sprake
was van financiële moeilijkheden voor de erfpachter en sociale onrechtvaardigheid; het gegeven dat de
verlenging voor onbepaalde tijd gold en de eigenaar de vergoeding niet kon verhogen; en het gegeven dat
Pagina 12 van 23