kwalitatief advies verkoop huurwoningen - Oosterflank

Kwalitatief Advies Extra Verkopen Woningen Oosterflank
In de conceptnota Portefeuille –en Verkoopstrategie formuleert u twee redenen om
tot verkoop van huurwoningen over te gaan:
1. Verkoop vanwege portefeuillestrategie
2. Verkoop als wijkmotor.
Ad. 1. Verkoop vanwege portefeuillestrategie
Hiermee wil Woonstad Rotterdam bereiken dat het aanbod zo goed mogelijk
is/wordt afgestemd op de vraag vanuit de markt en deze is vergeleken met 20,
30, 40 jaar geleden anders.
Dit afstemmen kan door middel van renovatie, door sloop/nieuwbouw en door
verkoop.
Voor Oosterflank is het voorstel te kiezen voor de optie verkoop. Deze optie heeft
de Nieuwe Unie , nu Woonstad Rotterdam al enige jaren geleden ingezet, ook
vanwege dezelfde reden. Toen (2002) werd besloten om niet meer dan 49 % van
een complex te verkopen zodat op deze manier de Nieuwe Unie, nu Woonstad
Rotterdam een meerderheidsbelang hield in het complex en op deze manier de
belangen van huurders gewaarborgd zouden blijven.
In de genoemde complexen wordt nu voorgesteld om over te gaan tot 100 % vrije
verkoop!
Woningbouwcorporaties moeten huurwoningen verkopen om meer te kunnen
investeren in stedelijke vernieuwing. De corporaties moeten sinds kort ook
vennootschapsbelasting betalen. Er is dan ook druk en mogelijk noodzaak om
meer huurwoningen te verkopen dan voorheen, terwijl de vraag door de
kredietcrisis onzeker is. Voor huurders kan het mogelijk interessant zijn om een
woning te kopen, maar de mogelijkheid voor kopen in diverse prijsklassen bestaat
reeds.
Wij betwijfelen ten zeerste of de vraag om een huurwoning te kopen zo groot is
als Woonstad suggereert. In de gemengde complexen staan zeer regelmatig
langdurig woningen te koop
Vooral wat betreft het complex Boemerang is er een gerede grond om de grootte
van de vraag te betwijfelen. Er staan zeer regelmatig woningen te koop en deze
woningen staan in sommigen gevallen meer dan 5 maanden te koop. Op dit
moment staan in het complex 5 woningen te koop maar vorig haar hebben wij
een recordaantal van 11 woningen geteld. Dit gegeven is dus niet alleen strijdig
met de door u vermeende vraag vanuit de markt maar is ook nog eens van
invloed op de uitstraling die het complex heeft. Veel en vaak te koop aangeboden
woningen in een complex geeft niet alleen een negatieve uitstraling naar buiten
maar ook naar binnen.
En zo komen we automatisch bij de tweede reden die door Woonstad wordt
genoemd als reden om tot verkoop over te gaan.
Ad. 2. Verkoop als wijkmotor
Woonstad gelooft erin dat mensen met een eigen huis zich (bijna) per definitie
ook verantwoordelijk voelen voor hun woonomgeving. Dit is een vooronderstelling
waarvan wij vinden dat hij niet alleen huurders te kort doet maar ook niet gestaafd

is door enig onderzoek in de genoemde complexen die voor 100 % verkocht
zouden gaan worden in Oosterflank. Onze ervaring is dat de doorstroom van
koopwoningen in sommige complexen veel hoger ligt dan die van huurwoningen.
Het is dus niet automatisch zo dat kopers geneigd zijn om meer te investeren in
een wijk of er langer willen blijven wonen dan een huurder. Het is eerder
omgekeerd. Op het moment dat er sprake is van toenemende (sociale,
technische, etc.) problemen zijn kopers de eerste die vertrekken.
Een reden die dus op zijn minst arbitrair te noemen is en waarvan in sommige
praktische situaties het tegendeel bewezen is/wordt.
De gemengde complexen waarvan de Boemerang er één is, staan al wat langer
op de agenda van het Speerpuntenoverleg. Het Speerpuntenoverleg is een
werkgroep waarin bewoners, de SBO, Woonstad en Sonor samenwerken. Ten
aanzien van de gemengde complexen werd het afgelopen jaar geconstateerd dat
de communicatie tussen huurders en de VVE in deze complexen nauwelijks tot
niet bestond. In de praktijk leverde dat onduidelijkheid op en bij grootscheeps
onderhoud ook ergernis en spanningen. Woonstad erkende deze problematiek en
gaf toe dat zij op zoek waren naar een model waarin huurders en kopers in
gemengde complexen beter met elkaar zouden communiceren. Woonstad zag
hierin voor zichzelf een belangrijke taak weg gelegd. Tot op heden is echter nog
niet duidelijk in welke (gestructureerde vorm) dit model ziet, terwijl 51% nog
steeds in bezit is van Woonstad. U begrijpt dat wij met grote vreze vrezen voor
een situatie waarin de Woonstad niet langer een meerderheidsbelang heeft in
deze complexen.
Conclusie/advies
• Wij zijn dan ook van mening dat de verkoop tot 100 % niet gunstig is voor
Oosterflank.
De reden die wordt aangevoerd dat eigen bezit ook automatisch leidt tot een
positieve spiraal in de wijk is speculatief en niet bewezen. Integendeel in
Oosterflank is in een aantal gemengde complexen een andere beweging te
zien; de mutatie onder kopers is veel hoger dan onder huurders. Door kopers
wordt dus eerder gekozen voor vertrek dan voor investeren in het
complex/wijk/woonomgeving.
• Wij zien in Woonstad Rotterdam een belangrijke partner m.b.t.
samenlevingsopbouw en leefbaarheid, vormgegeven op wijkniveau en in
samenspraak met andere belanghebbende partijen. Door huurwoningen te
verkopen is het terugtrekken van Woonstad een onvermijdelijke volgende
stap. Minder bezit houdt automatisch is: minder aanwezigheid en dus minder
aandacht voor de wijk.
• Wij zijn geen voorstander van 100 % verkoop en al helemaal niet van 100 %
vrije verkoop.
Wij zien graag dat Woonstad Rotterdam andere opties overweegt waarbij zij
haar zeggenschap en daarmee haar verantwoordelijk behoudt voor
Oosterflank.
• Tenslotte: Wij zijn van mening dat de huurders in de genoemde complexen
geïnformeerd en gehoord moeten worden alvorens Woonstad tot verkoop in
welke vorm dan ook besluit.
Stichting Bewonersorganisatie Oosterflank september 2009