Jaarverslag 2011 - SLS Wonen
Jaarverslag 2011 - SLS Wonen
Jaarverslag 2011 - SLS Wonen
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Jaarbericht<br />
<strong>SLS</strong> WONEN <strong>2011</strong>
KENgEtaLLEN<br />
Kengetallen<br />
Balans en winst- en verliesrekening Ondernemings- <strong>2011</strong> 2010 2009 2008 2007<br />
doelstelling<br />
A) Woongelegenheden :<br />
- In exploitatie 5.060 5.120 5.116 5.067 5.071<br />
- In beheer (1) 34 34 36 37 49<br />
5.094 5.154 5.152 5.104 5.120<br />
- In aan- of verbouw (excl.g.o) 0 7 19 50 -<br />
5.094 5.161 5.171 5.154 5.120<br />
B) Onroerende zaken, niet zijnde<br />
woongelegenheden 27 26 28 29 28<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
2<br />
5.121 5.187 5.199 5.183 5.148<br />
C) Woongelegenheden in voorbereiding 312 312 428 180 369<br />
1) Excl. eenheden in beheer op naam en risico van derden (ultimo <strong>2011</strong>: 10)<br />
C) Eigen vermogen (x 1000) 70.296 43.235 43.549 50.875 47.550<br />
D) Voorzieningen (x 1000) 11.745 12.432 3.265 1.629 0<br />
E) Huren en vergoedingen (x 1000) 21.344 20.878 20.235 19.507 18.604<br />
F) Jaarresultaat (x 1.000) 27.060 313- 7.326- 3.324 6.335-<br />
G) Liquiditeit (current ratio) 0,28 0,25 0,12 0,16 0,24<br />
H) Solvabiliteit 37,06 26,64 29,37 34,51 32,01<br />
I) Weerstandsvermogen 43,26 34,30 31,57 35,62 32,01<br />
J) Rentabiliteit eigen vermogen 38,49 0,72- 16,82- 6,53 13,32-<br />
K) Rentabiliteit totaal vermogen 16,68 2,39 2,37- 5,19 1,45-<br />
L) Intrest dekking ratio >1,60 1,49 1,68 1,57 1,52 1,47<br />
M) Exploitatierendement >5,00 3,88 4,62 3,98 4,18 3,88<br />
N) Loan to value
iNhOUDSOPgaVE<br />
Kengetallen<br />
<strong>Jaarverslag</strong><br />
1. Over <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> 6<br />
1.1 Missie 6<br />
1.2 Visie 6<br />
1.3 Kernwaarden 6<br />
2. Voorwoord 7<br />
3. Ontwikkelingen op de woonmarkt 9<br />
3.1 De woningmarkt voor studenten 9<br />
3.2 Tekorten 9<br />
4. Ondernemingsdoelstellingen 10<br />
4.1 Ondernemingsdoelstellingen status per ultimo <strong>2011</strong> 11<br />
5 Beleid 14<br />
5.1 Voldoende gevarieerde en aantrekkelijke woonmilieus<br />
5.2 Woningbeheer 14<br />
6. Maatschappelijke resultaten 24<br />
6.1. Uitbreiding en wijziging woningbezit 24<br />
6.2 Technische beheersactiviteiten 26<br />
7. <strong>Wonen</strong> en zorg 28<br />
7.1 Contingentregeling 28<br />
7.2 Heroriëntatie 28<br />
7.3 Statushouders 28<br />
7.4 Stichting De Binnenvest, Gemiva SVG Groep, de Haardstee en 28<br />
Stumass<br />
8. Accommodate 30<br />
8.1 Doelgroepen 30<br />
8.2 Bezit 30<br />
8.3 Hoogtepunten van <strong>2011</strong> 31<br />
8.4 Huurderving 31<br />
8.5 Mutatiegraad 32<br />
9. Veiligheid en leefbaarheid 33<br />
9.1 Brandveiligheid 33<br />
9.2 Waterinstallaties 33<br />
9.3 Gas- en elektriciteitsinstallaties 33<br />
9.4 Veiligheidsdossiers 33<br />
9.5 Zorg voor leefbaarheid in de panden 34<br />
9.6 Overlastmeldingen 34<br />
10. Bewonerscontacten 35<br />
10.1 Studentbeheer 35<br />
10.2 Pandgesprekken 36<br />
10.3 Kwaliteitsbeleid 36<br />
10.4 Huurdersvereniging BRES 37<br />
10.5 Sociaal Statuut 37<br />
10.6 Sponsoring 37<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
3
11. Financiën 38<br />
11.1 Financiële resultaten 38<br />
11.2 Financiële positie 38<br />
11.3 Solvabiliteit (op basis van bedrijfswaarde) 38<br />
11.4 Weerstandsvermogen 39<br />
11.5 Liquiditeit 39<br />
11.6 Rentabiliteit eigen vermogen 39<br />
11.7 Vreemd vermogen 39<br />
11.8 Rentabiliteit totaal vermogen 39<br />
11.9 Bedrijfswaarde 39<br />
11.10 Meerjarenprognose 40<br />
12. Interne beheersing 41<br />
12.1 Risicomanagement 41<br />
12.2 Financiële risico’s 41<br />
12.3 Projectrisico’s 42<br />
12.4 (Her)financieringsrisico’s 42<br />
12.5 Informatievoorzieningsrisico’s 42<br />
12.6 Intern beheersingssysteem 42<br />
12.7 Integriteit 42<br />
13. Treasury 43<br />
13.1 Treasury 43<br />
13.2 Nieuw aangetrokken leningen 43<br />
13.3 Finale aflossingen 43<br />
13.4 Renteconversies 43<br />
13.5 Derivaten 44<br />
13.6 Waarborgfonds Sociale Woninghouw 44<br />
14. Organisatie 45<br />
14.1 Organisatiestructuur 45<br />
14.2 Het bestuur 45<br />
14.3 Besluiten 46<br />
14.4 Personeel en organisatie 46<br />
15. Samenwerkingsverbanden 49<br />
15.1 Aedes 49<br />
15.2 Kences 49<br />
15.3 Task Force studentenhuisvesting 49<br />
15.4 Leids Directeuren Overleg (LDO) 49<br />
15.5 Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR) 50<br />
15.6 Samenwerkingsverband Ymere 50<br />
15.7 Monumentennetwerk Aedes 50<br />
15.8 Juigalpa (Nicaragua) 50<br />
16. Intern toezicht 51<br />
16.1 Raad van Toezicht 51<br />
16.2 Governance code 51<br />
16.3 Inhoud van het toezicht 52<br />
16.4 Interne risicobeheersing en controlesystemen 52<br />
16.5 Financiële continuïteit 53<br />
16.6 Interne informatievoorziening 53<br />
16.7 Activiteiten van de Raad van Toezicht 53<br />
16.8 Samenstelling Raad van Toezicht 54<br />
16.9 Reglement 56<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
4
16.10 Vergoeding <strong>2011</strong> 56<br />
16.11 Werving en selectie 56<br />
16.12 Onafhankelijkheid van de Raad van Toezicht 56<br />
16.13 Leningen of garanties 56<br />
16.14 Commissies 56<br />
16.15 Remuneratie en selectie commissie 57<br />
16.16 Auditcommissie 57<br />
17. Verklaringen 58<br />
17.1 Verklaring Bestuur 58<br />
17.2 Verklaring Raad van Toezicht 58<br />
Verkorte jaarrekening<br />
18. Verkorte jaarrekening 59<br />
19. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 62<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
5
Over <strong>SLS</strong> WONEN<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> is een Leidse woningcorporatie. Met ons bezit van ruim 5.000 eenheden zijn we<br />
de grootste verhuurder voor studenten in Leiden en omgeving. Ongeveer 1.400 wooneenheden<br />
bevinden zich in monumentale panden in de historische binnenstad van Leiden.<br />
Missie<br />
Voor studenten uit binnen- en buitenland en voor jongeren zijn we de grootste aanbieder van<br />
woonruimte in Leiden en omgeving. We verhuren, bouwen en beheren woonruimte voor een<br />
bijzondere doelgroep met specifieke woonwensen: studenten die in Leiden en omgeving<br />
huisvesting zoeken. We zijn hen daarbij graag van dienst.<br />
Visie<br />
We bieden kwalitatief goede studentenhuisvesting en een uitgebreid servicepakket voor een<br />
studentvriendelijke prijs. Wij hebben hierbij geen winstoogmerk. <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> zet zich, in<br />
samenspraak met onze doelgroep, op verschillende manieren in voor de bevordering van een<br />
goede woonomgeving en een goed woonklimaat.<br />
Kernwaarden<br />
We willen onze doelstellingen bereiken door resultaatgericht, open en als een team te opereren.<br />
Daarbij zijn we altijd integer.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
6
vOOrWOOrd<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> zet zich lokaal en landelijk actief in om te voorzien in goede betaalbare huisvesting voor<br />
Nederlandse en internationale studenten. Wij zijn met ruim 5.000 eenheden de grootste studenten-<br />
huisvester in Leiden en omgeving en willen uitbreiden om de tekorten in de stad te verkleinen.<br />
Om deze primaire doelstelling te realiseren werken we zelfstandig en met partners.<br />
Inmiddels hebben alle politieke partijen in de gemeente Leiden studentenhuisvesting hoog op de<br />
agenda staan en zijn in het Structuurplan Leiden drie grote locaties opgenomen waar in de komende<br />
jaren minimaal 2000 eenheden kunnen worden gerealiseerd. Ook zijn er diverse (binnen)stedelijke<br />
locaties waarvoor <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> plannen voor enkele honderden woningen op de plank heeft liggen.<br />
Om onze doelstellingen ook in de toekomst te kunnen blijven verwezenlijken is het noodzakelijk om<br />
financieel gezond te blijven. Al in 2010 zijn wij nog gerichter gaan sturen op de bedrijfslasten en<br />
hebben we in goed overleg met huurdersvereniging BRES ons huurbeleid aangepast. In <strong>2011</strong> zijn wij<br />
doorgegaan met het interne programma Slimmer en Slanker waarmee verdere efficiency bevorderd<br />
wordt.<br />
Net als andere woningcorporaties wordt ook <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> geconfronteerd met de veranderingen op de<br />
woningmarkt. In 2008 ging nog 43% van de vertrekkers uit onze zelfstandige woningen meteen naar<br />
een koopwoning. In <strong>2011</strong> was dat percentage gehalveerd naar 22%. Onze plannen voor de<br />
verbetering van de Ravenhorst dateren van vóór de inzet van de economische crisis. Hoewel wij, gelet<br />
op de oorspronkelijke vraag, eerst van plan waren om hier een gedeelte koopappartementen te<br />
realiseren, hebben we uiteindelijk de helft van de woningen in het middensegment huur opgeleverd<br />
waar vanuit onze doelgroep ook veel vraag naar is. In <strong>2011</strong> hebben we het complex de Ravenhorst<br />
opgeleverd na een ingrijpende renovatie en uitbreiding.<br />
In <strong>2011</strong> constateerde het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting dat als wij alle plannen die we in<br />
voorbereiding hebben zouden realiseren, wij de continuïteit van de organisatie in gevaar zouden<br />
brengen. In het licht hiervan hebben wij dan ook onder meer een aantal plannen naar de toekomst<br />
doorgeschoven en een aantal stappen gezet om de bedrijfslasten in de komende jaren nog verder met<br />
circa 20% te verminderen. Hierbij hoort een verscherpt onderhoudsbeleid en een reorganisatieplan.<br />
Hoewel een belangrijk deel van deze meeropbrengsten weer zal worden afgeroomd in de vorm van een<br />
verwachte heffing voor de huurtoeslag en de vennootschapsbelasting, genereren deze maatregelen bij<br />
elkaar naar verwachting - en zonder andere externe ingrepen - voldoende vermogensgroei om in 2012<br />
weer met een aantal van de voorgenomen plannen verder te kunnen gaan.<br />
Naast het interne thema Slimmer en Slanker dat een opmaat vormt voor het in 2012 op te stellen<br />
Ondernemingsplan, zijn wij in <strong>2011</strong> met onze stakeholders in gesprek gegaan over het onderwerp<br />
Studenten in de Wijk. Achterliggende gedachte hierbij is om studenten te stimuleren actiever te<br />
participeren in het maatschappelijk leven van de bewoners van Leiden. Daarmee worden hun kansen op<br />
(tijdelijke) woonruimte bij andere woningcorporaties vergroot. De opkomst op de stakeholdersmiddag<br />
was hoog, met deelnemers van onderwijsinstellingen, collega-corporaties, opbouwwerkers, gemeenteraadsleden<br />
etc. Het thema wordt in gesprekken met betrokkenen nader uitgewerkt en vertaald in een<br />
concreet actieprogramma dat eveneens onderdeel wordt van ons plan voor de periode 2012 – 2016.<br />
Bij het schrijven van dit verslag is het duidelijk dat de problemen die ontstaan zijn bij Vestia van majeure<br />
betekenis zijn. Niet alleen voor de corporatie zelf, maar ook voor de corporatiesector als geheel.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
7
Naast de ongekende omvang van de financiële problemen die (deels) door de sector moeten worden<br />
opgevangen, komt ook een openbaar debat op gang met verstrekkende gevolgen voor de toekomst van<br />
de sector. Welke consequenties dit uiteindelijk zal hebben voor de volkshuisvesting in Leiden laat zich<br />
op dit moment slechts raden.<br />
Lisa Johnson<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
8
ONtwikkeliNgeN<br />
OP dE WOONmarKt<br />
De woningmarkt voor studenten<br />
Begin 2009 hebben <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>, de Universiteit Leiden en de Leidse Hogeschool onderzoek gedaan<br />
naar de woonsituatie en de kwantitatieve en kwalitatieve woonwensen van Leidse studenten. Het<br />
onderzoek laat zien dat iets meer dan de helft van de Leidse studenten thuis woont. 32% woont op<br />
kamers en 15% woont in een zelfstandige woning. Circa 30% van de uitwonende studenten is op zoek<br />
naar andere woonruimte. Bij de thuiswonende studenten gaat dit om 45%. De favoriete woning voor<br />
studenten die binnen een jaar denken te verhuizen, is voor 60% een zelfstandige huurwoning. 35%<br />
zoekt onzelfstandige woonruimte. Met 3.827 onzelfstandige wooneenheden en 1.277 zelfstandige<br />
woningen in eigendom en beheer bedienen wij ongeveer 60% van de studentenmarkt in Leiden. De<br />
particuliere verhuurders bedienen 25%. Het restant wordt bediend door de overige Leidse corporaties,<br />
makelaars, studenteigenaars en hospita’s.<br />
Tekorten<br />
Het onderzoek toont aan dat er nog steeds een groot tekort is aan Leidse studentenhuisvesting: 4150<br />
eenheden. Binnen de taskforce studentenhuisvesting ging men eerder uit van een tekort van 3.500<br />
eenheden. Het tekort bleek dus nog groter dan gedacht. Aan alle typen woonruimten is een tekort, maar<br />
het grootste tekort is zichtbaar bij zelfstandige huurwoningen. De onderzoeksresultaten betekenen voor<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> dat het realiseren van een substantieel aantal zelfstandige huurwoningen in Leiden voor<br />
studenten de belangrijkste investeringsopgave is. In ons ondernemingsplan 2008-2012 hebben we<br />
aangegeven vooral uit te breiden met zelfstandige eenheden: 545 huurwoningen. Inmiddels zijn plannen<br />
uitgewerkt voor uitbreiding van ons woningenbestand met twee en driekamerwoningen, onder andere<br />
op de locaties Langebrug, Meelfabriek en Stationsplein. In 2012 wordt opnieuw onderzoek gedaan.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
9
ONDerNemiNgS-<br />
dOELStELLiNgEN<br />
Onze doelen hebben wij verwoord in het Ondernemingsplan 2008-2012. Naast de hoofddoelen van het<br />
realiseren van voldoende gevarieerde en aantrekkelijke woonmilieus en een gezonde bedrijfsvoering zijn<br />
bij de totstandkoming van het Ondernemingsplan drie nieuwe thema’s expliciet naar voren gekomen.<br />
Dialoog/co-producentschap, duurzaamheid en onze ambitie om een inspirerende en uitdagende werkgever<br />
te zijn, gaan niet zozeer over wat we willen bereiken maar hoe we dat willen doen. Deze thema’s<br />
transformeren de manier waarop we werken.<br />
De vijf thema’s van het Ondernemingsplan 2008-2010 zijn:<br />
- Gevarieerde en aantrekkelijke woonmilieus<br />
- Dialoog en co-producentschap<br />
- Duurzame kwaliteit<br />
- Gezonde bedrijfsvoering<br />
- Inspirerende en uitdagende werkgever<br />
Gezonde<br />
bedrijfsvoering<br />
Figuur 1. Thema’s ondernemingsplan 2008-2012<br />
Bron: <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Bij elk van de doelen zijn ook SMART prestatie-indicatoren geformuleerd, waarlangs onze resultaten<br />
jaarlijks gemeten worden.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
Gevarieerde<br />
en aantrekkelijke<br />
woonmilieus<br />
Inspirerende<br />
en uitdagende<br />
werkgever<br />
Duurzame<br />
kwaliteit<br />
Dialoog<br />
en coproducentschap<br />
10
Ondernemingsdoelstellingen status per ultimo <strong>2011</strong><br />
Voldoende gevarieerde en aantrekkelijke woonmilieus<br />
Doel Status<br />
1. Uitbreiding (van 1/1/08 t/m 31/12/12) met 545<br />
zelfstandige huurwoningen<br />
2. Uitbreiding (1/1/08 t/m 21/12/12) met 200<br />
goedkope eenheden voor internationale<br />
studenten.<br />
3. Evenwichtige verhouding prijs/kwaliteit – huur<br />
op streefhuurniveau binnen 4 jaar.<br />
4. Inflatievolgend huurbeleid<br />
5. Evenwichtig aanbod in hospiteer/niet<br />
hospiteerpanden<br />
Aanbod van minimaal 75 niet-hospiteerkamers in<br />
eerstejaarsperiode.<br />
6. Aantal niet-studerenden in kamers van ±10%<br />
naar max. 2%<br />
7. Voor het hele bezit complexbeheerplannen<br />
Format voorjaar 2008<br />
invulling binnen 3 jaar<br />
8. Tevredenheid <strong>SLS</strong> woningen van 78%<br />
onzelfstandig en 87% zelfstandig, naar resp. 85%<br />
en 90% in <strong>2011</strong><br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
11<br />
2008: -4 (diverse verkopen) en ombouw fusie<br />
naar kamer (+1).<br />
2009: +50 (Galgewater)<br />
2010: +4 (Ravenhorst en verkopen)<br />
<strong>2011</strong>: -60 (Ravenhorst zelfstandig,<br />
Hooigracht 12-14 en verkopen)<br />
Financieel niet haalbaar gebleken<br />
Nieuw huurbeleid is in 2010 vastgesteld en is<br />
ingevoerd vanaf 1 januari <strong>2011</strong>. In 2016 is 75%<br />
van de wooneenheden op streefhuurniveau<br />
Ja<br />
Gerealiseerd. In <strong>2011</strong> 92 kamers in de<br />
eerstejaarsperiode en 136 kamers over heel<br />
<strong>2011</strong> (8%)<br />
Campuscontracten onzelfstandige eenheden<br />
zijn ingevoerd. Vanaf 2010 jaarlijks<br />
campuscontrole Vanaf 2010 ook geleidelijke<br />
invoering campuscontracten voor zelfstandige<br />
woonruimte.<br />
Gerealiseerd<br />
Totstandkoming is gekoppeld aan het<br />
strategisch voorraadbeleid.<br />
Complexbeheerplannen gereed medio 2012<br />
Gemiddeld is 89% van onze huurders goed tot<br />
uitstekend tevreden over de woonruimte. Hierbij<br />
is zowel de kwaliteit, het gebruiksgemak, de<br />
situering en de veiligheid van de woonruimte<br />
beoordeeld.<br />
(Bron: Feeddex <strong>2011</strong>)
Open dialoog en coproducentschap.<br />
Doel Stoplicht Status<br />
9. KWH huurlabel dienstverlening behouden en<br />
score van 7,5 naar 7,7 in 2012. Score was 7,5 in<br />
<strong>2011</strong><br />
10. Invoeren uniforme procedure melding- en<br />
afhandeling reparatieverzoeken<br />
11. Jaarlijks pandgesprekken in alle grote<br />
complexen (12) en in een cyclus van 3 jaar<br />
gesprekken in 60 kleine panden<br />
12. Nieuwe website met ingang van 1/1/2009<br />
13. Jaarlijkse studentbeheerdersbijeenkomst met<br />
inhoudelijke uitwisseling<br />
14. Overeenkomst met BRES gezamenlijk<br />
evalueren<br />
15. Klantenpanels minimaal twee keer per jaar<br />
16. Introduceren internetpanel<br />
17. Actualiseren Communicatieplan najaar 2008<br />
Duurzame kwaliteit<br />
Doel Status<br />
18. Ten opzichte van 1/1/2008 10% minder<br />
gasverbruik in 2012<br />
19. Alle zelfstandige woningen met Energie<br />
certificaat per 1/1/2009<br />
20. Experiment met innovatieve projecten<br />
op gedragscomponent<br />
21. FSC hout, duurzame en recyclebare<br />
materialen waar mogelijk worden gebruikt<br />
bij onderhoud, renovatie en nieuwbouw<br />
22. Milieuparagraaf toevoegen aan het<br />
onderhoudsplan<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
12<br />
Nieuwe meting vindt plaats in 2012<br />
Is in 2009 ingevoerd<br />
In <strong>2011</strong> hebben in alle grote complexen en in<br />
11 kleine panden gesprekken plaatsgevonden<br />
Is gerealiseerd<br />
In <strong>2011</strong> is besloten om de jaarlijkse<br />
bijeenkomst in zijn huidige vorm te laten<br />
vervallen, omdat hiermee niet alle<br />
studentbeheerders werden bereikt. In plaats<br />
daarvan is een geheel nieuwe opzet<br />
ontwikkeld in de vorm van panelgesprekken.<br />
Hiermee zijn nagenoeg alle studentbeheerders<br />
bereikt en de kwaliteit van de inhoudelijke<br />
uitwisseling is verbeterd.<br />
Vindt begin 2012 plaats<br />
Is gerealiseerd<br />
Wordt ivm toename Social Media van<br />
afgezien. Social Media strategie is inmiddels<br />
geïmplementeerd en wordt in 2012<br />
geëvalueerd<br />
Gereed<br />
gerealiseerd (11%)<br />
Alle zelfstandige (reguliere) eenheden<br />
zijn gelabeld in 2010 en <strong>2011</strong><br />
Communicatietraject gericht op<br />
verbeteren stookgedrag richting<br />
huurders wordt gestart in 2012<br />
Is integraal onderdeel<br />
onderhoudsbeleid<br />
Is toegevoegd aan het<br />
Onderhoudsbeleid in <strong>2011</strong>
Gezonde bedrijfsvoering<br />
Doel Stoplicht Status<br />
23. Behoud A-status op basis van nieuwe<br />
beoordelingsmethodiek CFV<br />
24. Huurachterstand alle woningen
BELEid<br />
Voldoende gevarieerde en aantrekkelijke woonmilieu’s<br />
Ultimo <strong>2011</strong> heeft <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> 3 projecten in voorbereiding die tot en met 2016 extra huisvesting<br />
kunnen bieden aan ca. 454 studenten. Om te kunnen voorzien in deze aanhoudende vraag, is eerder<br />
genoemde uitbreiding niet toereikend en dient de komende jaren in samenwerking met partners, één<br />
of meerdere projecten te worden ontwikkeld. Onze ambities en strategie op dit punt worden verder<br />
uitgewerkt in het Ondernemingsplan 2012 – 2016.<br />
Er wordt ook veel aandacht besteed aan het op niveau houden van de kwaliteit van onze huidige<br />
woningvoorraad. Voortschrijdende regelgeving, technologische ontwikkeling en aandacht voor veiligheid<br />
en milieu en steeds beperkter aanwezige financiële middelen, vragen naast continue aandacht en<br />
investeringen, om een doelmatig onderhoudsbeleid. In <strong>2011</strong> is het onderhoudsbeleid dan ook verder<br />
aangescherpt met een structurele besparing van 10% als resultaat. Pro-actieve aandacht wordt besteed<br />
aan een veilig- en een gezond woonklimaat voor onze huurders. De preventieve controles op kwaliteit<br />
van nutsvoorzieningen, drinkwater, luchtbehandeling en brand- en inbraakveiligheid die in 2009 zijn<br />
gestart, zijn in <strong>2011</strong> voortgezet.<br />
Strategisch Voorraadbeleid<br />
Gelet op de ontwikkeling van de vraag, de financiële positie van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>, de huidige staat van het<br />
vastgoed en de wensen van de doelgroep, is in 2010 een begin gemaakt met het formuleren van het<br />
strategisch voorraadbeleid. Dit proces heeft in <strong>2011</strong> geresulteerd in een visie op de huidige vastgoedportefeuille,<br />
die begin 2012 wordt vastgesteld. Het huidige beeld is dat onze voorraad voldoet aan de<br />
wensen van onze klanten. Het meerjarig onderhoudsplan garandeert dat dit in het komende decennium<br />
ook het geval zal zijn, Wel wordt er in 2012 bezien welke investeringen in onze kernvoorraad nodig en<br />
mogelijk zijn om ook op de langere termijn concurrerend te blijven. Ook worden in 2012 complex-<br />
beheerplannen opgesteld ter ondersteuning van het verhuurproces en het technisch beheer.<br />
Per 31 december <strong>2011</strong> bestond het woningbezit uit 5.060 verhuureenheden. 3.818 eenheden met<br />
gedeelde voorzieningen en 1.242 verhuureenheden met eigen voorzieningen. De verhouding zelfstandig<br />
en onzelfstandige woonruimte blijft 25%: 75%<br />
Woningbeheer<br />
Woonruimteverdeling onzelfstandige woonruimte<br />
In het woonruimteverdeelbeleid voor onze kamers verdelen we de woonruimte op een klantgerichte,<br />
transparante en effectieve manier. Voordrachtsrecht is leidend en het aantal regels wordt zoveel<br />
mogelijk beperkt. Internet speelt een centrale rol. Door bewoners de mogelijkheid te bieden nieuwe<br />
bewoners voor te dragen ‘beloont’ <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> de actief zoekende student. Het laat de woonruimteverdeling<br />
optimaal over aan de markt. Een bijkomend voordeel is dat de huurders die voor elkaar kiezen<br />
meestal een homogene groep vormen. Dit heeft een positieve invloed op het sociale leefklimaat in de<br />
onzelfstandige panden. Bij 89% van de 1000 vrijgekomen kamers in <strong>2011</strong> werd een voordracht gedaan.<br />
De kamers zonder voordracht werden verdeeld via een aanbodmodel op onze website (8% van de<br />
kamers).<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
14
Eerstejaarsperiode<br />
In de eerstejaarsperiode, die loopt van 1 juli tot 1 november, komen eerstejaarsstudenten met een<br />
reistijd van meer dan anderhalf uur in aanmerking voor reistijdvoorrang. In onze 11 grotere complexen<br />
kunnen in deze periode uitsluitend eerstejaars met deze voorrang hospiteren. Daarbij is in deze<br />
periode het zogeheten niet-hospiteeraanbod uitsluitend voor deze groep bestemd. Net als buiten de<br />
eerstejaarsperiode wordt de keuze onder de kamerzoekenden, die op het aanbod hebben gereageerd,<br />
bepaald door loting. In onze kleinere panden kunnen in de eerstejaarsperiode uitsluitend eerstejaars<br />
instromen. De in samenspraak met BRES gestelde target van het beschikbaar komen van minimaal 75<br />
niet-hospiteerkamers in de eerstejaarsperiode is ruimschoots gehaald. Uiteindelijk kwamen 92<br />
kamers beschikbaar voor het niet-hospiteeraanbod en 15 voor bijzondere doelgroepen zoals urgenten<br />
en statushouders.<br />
2010 <strong>2011</strong> Prestatiemaatstaf<br />
Afgesloten contracten (aantal) 1682 1678 --<br />
Mutatiegraad (%) 44,75 45,40 >45<br />
Afgesloten contracten eerstejaars<br />
(aantal)<br />
717 623 >600<br />
Toewijzing via voordracht (hospiteren +<br />
interne doorverhuizingen)<br />
1472 (88%) 1489 (89%)<br />
Toewijzing via aanbodmodel 138 (8%) 136 (8%) >5 %<br />
Toewijzing bijzondere doelgroepen<br />
(urgenten, herhuisvesters, LUMC,<br />
statushouders)<br />
45 (3%) 23* (1%) 2%<br />
Instromers (aantal) 825 (55%) 955 (57%) --<br />
Interne doorverhuizingen (aantal) 706 (42%) 686 (41%) --<br />
* Genoemd aantal is exclusief 23 studenten met AAS waarvan de huurovereenkomst niet<br />
met <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>, maar met Stumass is afgesloten.<br />
Figuur 2. Kerngegevens onzelfstandige woonruimte<br />
Bron: <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
15
Woonruimteverdeling zelfstandige woonruimte<br />
Wij verdelen onze zelfstandige eenheden door middel van een aanbodmodel. Deze woningen worden<br />
exclusief ingezet voor studenten die al een kamer bij <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> huren. Hiermee faciliteren we de<br />
wooncarrière van de student en bevorderen we de doorstroming. De gemiddelde wachttijd van de<br />
woningzoekende naar zelfstandige woonruimte bedroeg eind <strong>2011</strong> 60 maanden. Onze zelfstandige<br />
woningen worden praktisch aansluitend verhuurd. Alle vrijgekomen, zelfstandige woonruimte met een<br />
huur van maximaal € 652,52 maand (per 1 januari <strong>2011</strong>) werden toegewezen aan kandidaten met een<br />
inkomen lager dan € 33.614,-<br />
Figuur 3. Inschrijftijd appartementen in maanden<br />
(voortschrijdend gemiddelde van de afgelopen 12 maanden)<br />
Bron: <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
16
2010 <strong>2011</strong> Prestatiemaatstaf<br />
Afgesloten contracten zelfstandig 162 205 >150<br />
Via aanbodmodel 116 151<br />
Via voordracht (inpandige appartementen) 8 15<br />
Geplaatste urgenten 5 5<br />
Wijziging huishouden * 20 26<br />
Mutatiegraad zelfstandig (%) 18 21,8 >20<br />
Gemiddeld aantal reacties 23 24<br />
Weigeringen 96 134<br />
Aanbiedingsgetal ** 1,8 1,8 10<br />
* O.a. verbreken samenwoonrelatie, geaccepteerd medehuurderschap, nieuw contract na renovatie<br />
** Aantal maal dat een woning wordt aangeboden, voordat hij wordt geaccepteerd<br />
*** Het slaagkanspercentage geeft de verhouding weer tussen het aantal actief woningzoekenden (zij<br />
hebben in de betrokken periode minimaal eenmaal gereageerd) en het aantal verhuringen. Door<br />
alleen de actief woningzoekenden (die slechts zijn ingeschreven om inschrijfduur op te bouwen)<br />
buiten beschouwing gelaten. We krijgen een goede indruk krijgen we een goede indruk van wat<br />
de werkelijke kansen van de woningzoekenden op de woningmarkt zijn. Hoe hoger het slaagkanspercentage,<br />
hoe meer actief woningzoekenden daadwerkelijk een woning konden huren.<br />
Figuur 4. Kerngegevens zelfstandige woonruimte<br />
Bron: <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Urgentie<br />
In <strong>2011</strong> deden 18 personen een beroep op urgentie. 4 maal werd een verzoek afgewezen en 14 maal<br />
werd het verzoek toegekend, 10 maal voor een kamer en 4 maal voor een appartement. Urgentie wordt<br />
toegekend als iemand niet in de woning kan blijven wonen door aantoonbare klachten in relatie tot de<br />
huidige woonruimte. Deze klachten kunnen lichamelijk en/ of psychosociaal zijn. De urgentiecommissie<br />
wordt gevormd door een vertegenwoordiger van huurdersvereniging BRES, een medewerker van<br />
de Universiteit Leiden en een medewerker van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>, die tevens het ambtelijk secretariaat voor<br />
haar rekening neemt. De richtlijnen die de commissie hanteert komen overeen met de normering van de<br />
Regionale Urgentie Commissie.<br />
Klachtenmanagement<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> vindt een correcte dienstverlening belangrijk. Klachten over onze dienstverlening en ons<br />
handelen hierin nemen wij serieus. Een onderdeel van de dienstverlening is een adequate wijze van<br />
het afhandelen van een klacht. We willen onze klachtenafhandeling verbeteren, daarom hebben we in<br />
<strong>2011</strong> een klachtenmanagementprocedure ontwikkeld. Klachtenafhandeling vond te veel ad hoc plaats<br />
waarbij het soms bij complexe klachten niet duidelijk was wie hierin het voortouw moest nemen of wie<br />
de klacht(en) moest afhandelen. Hierdoor duurde het soms lang voordat klachten werden opgelost.<br />
Na een bedrijfsbrede cursus is op 1 maart <strong>2011</strong> een klachtenprocedure ingevoerd zodat klachten eenduidig<br />
en efficiënter afgehandeld worden en duidelijk is wie voor de afhandeling verantwoordelijk is. De<br />
klant krijgt binnen een vastgestelde periode antwoord op zijn mondelinge, telefonische of schriftelijke<br />
klacht. De klachtenafhandeling wordt vastgelegd en gecoördineerd en de voortgang van de afwerking<br />
van de klacht wordt gevolgd. Periodiek is over de klachtenafhandeling gerapporteerd. In <strong>2011</strong><br />
registreerden we de volgende klachten.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
17
Klachten in <strong>2011</strong><br />
Aard van de klacht Aantal<br />
Totaal<br />
Figuur 5: Klachten in <strong>2011</strong> Bron: <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Het leeuwendeel van de klachten heeft betrekking op de uitvoering van het klein klachtenonderhoud.<br />
De teamleider van het servicebureau lost het meeste op. In 3 gevallen is de klacht geëscaleerd naar het<br />
hoofd van de afdeling Vastgoed. Over de uitvoering van het groot onderhoud werd 13 maal geklaagd.<br />
In twee gevallen escaleerde de klacht naar het hoofd van de afdeling. De afdeling <strong>Wonen</strong> (Verhuur,<br />
Huurincasso en servicekosten) behandelde 20 klachten, waarvan er 2 escaleerde naar het hoofd van<br />
de afdeling. In <strong>2011</strong> de escaleerde geen enkele klacht naar de directeur en werden geen klachten of<br />
geschillen voorgelegd aan de geschillencommissie.<br />
Mutatiegraad en doorstroom<br />
De doorstroom van onze kamers naar zelfstandige woonruimtes verloopt goed. 17% van de vertrekkende<br />
kamerbewoners gaat naar een zelfstandige woonruimte van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>. 34% vertrekt naar<br />
een andere zelfstandige huurwoning, waarvan 7% naar een corporatiewoning in de regio (Woonzicht).<br />
5% van de vertrekkende kamerbewoners koopt een eigen woning. Voor de vertrekkers uit zelfstandige<br />
woonruimte is een zelfstandige vervolg huurwoning in <strong>2011</strong> populairder dan een koopwoning. 37%<br />
vertrekt naar een andere huurwoning en 22% vertrekt naar een koopwoning. In 2008 was dit nog 45%!<br />
De sterke daling van het aantal studenten dat vertrekt naar een koopwoning is te verklaren door de<br />
financiële crisis van dit moment, waardoor men de stap naar de koopwoning (nog) niet aandurft of kan.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
Aantal<br />
geel<br />
Aantal<br />
rood<br />
18<br />
Behandeld<br />
door<br />
medewerker<br />
Behandeld<br />
door<br />
teamleider<br />
Klein klachtenonderhoud 35 21 14 3 29 3<br />
Groot onderhoud 13 9 4 6 5 2<br />
Servicekosten 1 1 1<br />
Huurincasso 3 3 3<br />
Verhuur 6 3 3 3 1 2<br />
Totaal aantal 58 37 21 13 38 7<br />
Totaal % 100 64 36 22 66 12<br />
Behandeld<br />
door<br />
hoofd<br />
Figuur 6. Mutatiegraad<br />
in procenten<br />
Bron: <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>
Campuscontracten.<br />
Om de doorstroom van onze kamers te bevorderen, hanteren we sinds 2007 campuscontracten voor<br />
kamers. Als iemand is afgestudeerd, moet de huurder binnen zes maanden de huur opzeggen.<br />
In <strong>2011</strong> is controle uitgevoerd op inschrijving bij de onderwijsinstelling.<br />
Na bestandsvergelijking met de Universiteit Leiden en de Hogeschool Leiden zijn nog eens 299<br />
huurders in het voorjaar aangeschreven met het verzoek om alsnog een inschrijfbewijs te tonen.<br />
Uiteindelijk is 1 huurder gedagvaard, waarbij de huurovereenkomst door de rechter is ontbonden.<br />
Sinds 2010 hanteren we ook campuscontracten voor zelfstandige woonruimte. Het campuscontract<br />
voor zelfstandige woonruimte wordt in de eerste twee jaar van de invoering alleen toegepast op de<br />
groep huurders die bij <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> is ingestroomd in een kamer met een campuscontract. In <strong>2011</strong> is<br />
50% van de voor studenten gelabelde zelfstandige woonruimte verhuurd met een campuscontract.<br />
Verhuur na renovatie van de Ravenhorst<br />
Na een grootscheepse renovatie zijn op 1 juli de 38 woningen van de Ravenhorst 2e fase verhuurd.<br />
Het betreft 7 tweekamer sociale huurwoningen met een kale huur van € 589,- en 21 geliberaliseerde<br />
driekamer woningen met een kale huur van € 790,-. 10 driekamerwoningen in het complex zijn verhuurd<br />
aan Stumass ten behoeve van 23 studenten met een autistische stoornis.<br />
Ravenhorst 2e fase wordt kostendekkend verhuurd. De geliberaliseerde huurprijsstelling is nieuw voor<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>. Het was dan ook spannend of we de woningen aan de man konden brengen.<br />
Binnen twee weken was 90% verhuurd en na vier weken waren alle woningen verhuurd. Een speciaal<br />
ontwikkelde website heeft ons een goede dienst bewezen. Alle huurders van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> kregen een<br />
email met een link naar de website. Alle geliberaliseerde driekamer woningen zijn aan 2 personen<br />
verhuurd.<br />
Leegstand<br />
In <strong>2011</strong> bedroeg de huurderving door leegstand bij de reguliere verhuur 0,30%, tegenover 0,49% in<br />
2009. De frictieleegstand bij reguliere verhuur is slechts 0,03%. Ondanks de hoge mutatiegraad lukt het<br />
uitstekend om aansluitend te verhuren. De totale leegstand over 2010 bedroeg 1% tegenover 0,86% in<br />
2009.<br />
Leegstand % 2010 % <strong>2011</strong> Prestatiemaatstaf<br />
Frictie 0,02 0,01
Figuur 8. Leegstand<br />
Bron: <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Huurincasso<br />
Het huurachterstandscijfer ultimo <strong>2011</strong> komt uit op 0,80%, net boven de prestatiemaatstaf.<br />
De huurachterstand van de reguliere verhuur ligt nu structureel onder de 0,50%.<br />
De Accommodate achterstanden fluctueren sterk; de achterstand komt ultimo <strong>2011</strong> uit op 1,48%.<br />
Een deel van het achterstandcijfer, circa 0,3%, bestaat uit de sterk fluctuerende achterstanden als<br />
gevolg van het niet tijdig voldoen van grote factuurbedragen voor garantiecontracten.<br />
2010 <strong>2011</strong> Prestatiemaatstaf<br />
Betalingsachterstand 0,9 0,72 < 0,75%<br />
Automatische incasso’s 95 95,9
Aanpassing van het huurbeleid<br />
Het bezit van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat voor een groot deel uit historische/monumentale binnenstadspanden.<br />
Deze panden zijn, ten opzichte van vergelijkbare nieuwbouwwoningen, duurder in onderhoud. De eisen<br />
die aan deze panden worden gesteld op het gebied van veiligheid en duurzaamheid brengen hogere<br />
kosten met zich mee. Daarnaast is er in Leiden nog een groot tekort aan studentenhuisvesting, een<br />
tekort van ruim 4.000 eenheden. <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> is bezig om daarin te voorzien. De realisatie hiervan gaat<br />
echter onvermijdelijk gepaard met onrendabele investeringen. De mogelijke huurinkomsten (100% van<br />
de maximale huur) zijn onvoldoende om de investeringen terug te verdienen.<br />
De huidige generatie studenten – maar ook de toekomstige generaties huurders – zullen met de<br />
invoering van het nieuwe huurbeleid een evenwichtiger bedrag aan huur betalen dan tot nu toe het geval<br />
was. Door onze huren meer in overeenstemming te brengen met de uitgaven voor de exploitatie zal<br />
onze bedrijfseconomische positie zich stabieler ontwikkelen waardoor wij ook in de toekomst aan onze<br />
bedrijfsdoelstellingen kunnen blijven voldoen: het bieden van betaalbare huisvesting aan studenten.<br />
Sinds 1 januari <strong>2011</strong> wordt het nieuwe huurbeleid als volgt ingevoerd:<br />
• De huuraanpassing zal wordt toegepast bij nieuwe verhuring. Zittende huurders merken er dus niets<br />
van.<br />
• Woonruimte in monumentale panden gaat bij een nieuwe verhuring naar 110% van de maximale<br />
huur (we mogen voor een rijksmonument maximaal 130% vragen en 115% voor een beschermd<br />
stadsgezicht).<br />
Niet monumentale kamers in het centrum krijgen een huur van 100%<br />
Niet monumentale kamers buiten het centrum krijgen een huur van 90%<br />
Niet monumentale zelfstandige woonruimten krijgen een huur van 100%<br />
• De maximale huurverhogingstap bij een nieuwe verhuring van een kamer is € 10,-<br />
• Bij een nieuwe verhuring wordt de huur van een kamer niet meer dan 1 maal per kalenderjaar<br />
verhoogd (sommige kamers muteren meerdere malen per jaar).<br />
• Aangewezen kamers (kamers die aangewezen zijn voor huurtoeslag) die na de eerste huur-<br />
verhogingstap een huur bereiken die hoger is dan de huurtoeslaggrens (€ 210,-), gaan bij de eerste<br />
mutatie direct naar de streefhuur. Deze kamers komen namelijk in aanmerking voor huurtoeslag.<br />
Per saldo betaalde de huurder in <strong>2011</strong> niet meer kale huur dan circa € 210,-<br />
• De zelfstandige woonruimten gaan bij mutatie direct naar de streefhuur. Alle zelfstandige woonruimten<br />
komen ook in aanmerking voor huurtoeslag.<br />
Met ingang van 1 april <strong>2011</strong> is een huurkortingsbeleid ingevoerd voor jongeren onder de 23 jaar.<br />
De doelstelling is om 335 appartementen en alle kamers van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> betaalbaar en daarmee<br />
beschikbaar te houden voor studenten onder de 23 jaar. Met het geven van de korting blijft de huurprijs<br />
onder de onder de huurtoeslaggrens van € 361,66 voor 18 - 23-jarigen. Daarmee komen de huurders<br />
van deze woonruimten in aanmerking voor huurtoeslag.<br />
Bij 141 appartementen en 43 kamers wordt in het geval de huurder de leeftijd van 23 jaar nog niet heeft<br />
bereikt, de tijdelijke huurkorting toegepast. In de maand dat de student 23 jaar wordt, vervalt de korting.<br />
In <strong>2011</strong> is 14 maal huurkorting verleend.<br />
Vanaf 1 oktober <strong>2011</strong> kregen alle zelfstandige woningen in zogeheten schaarstegebieden minimaal 15<br />
woningwaarderingspunten extra. Leiden maakt onderdeel uit van de schaarstegebieden. Woningen met<br />
een WOZ waarde per m2 van meer dan EUR 2.900,- krijgen zelfs 25 punten extra. Hier bezit <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
er maar enkele van.<br />
Tevens zijn in <strong>2011</strong> de energielabels onderdeel geworden van de woningwaardering. De punten voor<br />
de onderdelen verwarmingsinstallatie en warmte-isolatie vervallen en worden vervangen door een<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
21
waardering per energielabel. De woningen met een slechte energieprestatie krijgen geen of een lagere<br />
waardering, woningen met een goede energieprestatie krijgen een hoger aantal punten. Als aan<br />
woningen energiebesparende voorzieningen worden getroffen, leidt een hoger label tot extra punten.<br />
De nieuwe woningwaardering van energielabels houdt ook rekening met de mogelijkheid dat er in<br />
bepaalde situaties nog geen label is verstrekt. In dat geval wordt de energieprestatie van de woning op<br />
basis van het bouwjaar gewaardeerd. We hebben tot 1 januari 2014 de tijd om alle woningen te (laten)<br />
voorzien van een energielabel.<br />
Jaarlijkse huurverhoging<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> heeft een inflatievolgend huurbeleid. Dit betekent dat het inflatieniveau van het voorgaande<br />
jaar ook de maximale huurverhoging is die per wooneenheid gevraagd wordt. De huurverhoging op 1 juli<br />
<strong>2011</strong> was 1,3%<br />
Figuur 10. Huurverhoging op 1 juli<br />
Bron: <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Servicekosten<br />
Leveringen en diensten bepalen de hoogte van de servicekosten. We zijn daarbij in hoge mate<br />
afhankelijk van derden: Hoogheemraadschap Rijnland, Duinwaterbedrijf Zuid-Holland, energiebedrijf en<br />
andere leveranciers. De servicekosten voor een kamer zijn gemiddeld € 95,- waarbij de energiekosten<br />
de grootste factor is, ruim 50%.<br />
De kernpunten van het servicekostenbeleid zijn:<br />
• het -waar mogelijk- toerekenen van kosten aan de kleinst mogelijke eenheid (complex, pand, afdeling,<br />
woonruimte);<br />
• vaste tarieven indexeren met prijsindex;<br />
• realistische verdeelsleutels.<br />
Uitgangspunt is om huurders zoveel mogelijk rechtstreeks de kosten te laten betalen en alleen waar<br />
de gemeenschappelijkheid een rol speelt of de overheid het voorschrijft de service- en overige kosten<br />
via <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> door te belasten. Om naheffing van servicekosten te voorkomen, hebben we er bij het<br />
vaststellen van de voorschotten nadrukkelijk op toegezien dat het energiebedrijf bij het vaststellen van<br />
haar voorschot daadwerkelijk is uitgegaan van een afrekening en niet van een (te lage) schatting.<br />
Ook hebben we, als buffer voor een mogelijke strenge winter, een opslag van 10% toegepast op de<br />
energiekosten. Als gevolg van een zorgvuldige vaststelling van het voorschot servicekosten moest in<br />
<strong>2011</strong> over het boekjaar 2010 slechts bij 1% van de afrekeningen worden nagevorderd.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
22
Gemeentelijke heffingen<br />
De gemeentelijke heffingen voor kamers worden in <strong>2011</strong> opgelegd aan <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>. <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
verhaalt deze kosten via de servicekosten op haar huurders. Omdat in deze systematiek de huurder<br />
geen mogelijkheid heeft om individueel bezwaar te maken tegen de heffing heeft de gemeente de<br />
aanslag voor <strong>2011</strong> collectief verlaagd met 18%.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
23
maatSchappeliJke<br />
rESuLtatEN<br />
Uitbreiding en wijziging woningbezit<br />
Gerealiseerde projecten.<br />
In <strong>2011</strong> werd de tweede fase van de Ravenhorst opgeleverd. Tevens werd de huisvesting van het<br />
Inloophuis voor Psychiatrische Patiënten aan de Hooigracht 12-14 opgeleverd.<br />
Verkoop woningbezit.<br />
Javastraat 17 en 19 in Oegstgeest (zelfstandige woningen) zijn verkocht. In 2006 werd al besloten deze<br />
woningen bij mutatie te verkopen.<br />
Projecten in uitvoering<br />
Locatie Langebrug<br />
Eind 2009 werd een aantal panden van de gemeente Leiden aangekocht: Langebrug 56, 56a, 60, 62,<br />
64, Steenschuur 21, 21a, 21b en Ketelboetersteeg 10 - 12. Voor deze locatie is een herontwikkelingsplan<br />
opgesteld, waarbij het huidige kantoor van de Sociale Dienst en de voormalige brandweerkazerne<br />
met dienstwoning worden gesloopt ten behoeve van 72 nieuwbouwwoningen. In het rijksmonument aan<br />
de Steenschuur worden 35 studio’s gerealiseerd. Door het architectenbureau Dick van Gameren, ook<br />
deels verantwoordelijk voor de nieuw- en verbouw van de naastgelegen juridische faculteit, is in 2010<br />
een voorlopig ontwerp gemaakt die zowel door de gemeente als de omwonenden positief is ontvangen.<br />
De gebouwen van de Sociale Dienst waren tot juni <strong>2011</strong> aan de gemeente verhuurd. De brandweerkazerne<br />
is tot mei 2012 verhuurd aan De Veenfabriek. Sloop en bouwontwikkeling voor de nieuwbouw<br />
starten rond de zomer van 2012. Met aanpassing van het rijksmonument wordt gestart in april 2012.<br />
In november <strong>2011</strong> is, om een zo scherp mogelijke aanbesteding te kunnen houden, gestart met het<br />
‘uitpellen’.<br />
Planontwikkeling<br />
Aanbesteding Campus Lammenschanspark<br />
Ondanks onze inspanningen en het kwalitatief hoogwaardige ‘aanbod’ aan de gemeente Leiden, is<br />
de combinatie Vorm Ontwikkeling/Ballast Nedam als winnende partij uit de aanbesteding naar voren<br />
gekomen.<br />
Sanderscomplex (Zoeterwoudseweg 3)<br />
Eind 2003 heeft <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> de grond en gebouwen van de Koninklijke Sanders aan de Zoeterwoudseweg<br />
3 in Leiden aangekocht met het doel dit gebied te herontwikkelen voor woningbouw. Voor deze<br />
ontwikkeling is in nauw overleg met de Gemeente een plan ontwikkeld, waar ook de buurtvereniging<br />
mee in kon stemmen. Eind 2010 is besloten de lopende bestemmingsplanprocedure in te trekken en<br />
een WABO-aanvraag te doen op basis van de nieuwe wetgeving. Deze procedure zou ertoe moeten<br />
leiden dat de benodigde vergunningen in het 2e kwartaal van 2012 worden afgegeven. Het plan omvat<br />
de realisatie van 124 driekamerwoningen en een half verdiepte parkeergarage.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
24
Getracht wordt om in 2012 een partner te vinden om deze ontwikkeling in 2014 (verwacht vertrek van<br />
de Praxis) te starten. Tot die tijd blijft het object verhuurd.<br />
De Meelfabriek<br />
Na diverse ontwerpen heeft het architectenbureau Peter Zumthor inmiddels plannen uitgewerkt voor<br />
de ontwikkeling van 54 duplex drie kamerwoningen voor studentenhuisvesting in een flatgebouw aan<br />
de Oosterkerkstraat. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken wordt een bestaand complex van <strong>SLS</strong><br />
<strong>Wonen</strong> aan de Waardgracht gesloopt en wordt een strook grond van de gemeente Leiden verworven.<br />
Prijs en leveringscondities werden inmiddels bepaald en in concept vastgelegd. In het kader van onze<br />
risicobeheersing heeft <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> in 2008 al haar financiële betrokkenheid bij de ontwikkeling beperkt<br />
tot de afname van studentenhuisvesting. Naar de huidige verwachting wordt in 2013 gestart met de 1e<br />
fase van het project. Oplevering van de studentenwoningen in de 2e fase is op zijn vroegst in 2016.<br />
Smaragdlaan<br />
In 2009 is voor uitbreiding van dit complex een verzoek voor aanpassing van het bestemmingsplan<br />
ingediend. Naast een nieuwbouwvolume van 22 driekamerwoningen wordt het gebouw voor een deel<br />
herbestemd: de bestaande bergingen worden omgebouwd tot 10 studio’s. Vanuit de gemeente Leiden<br />
zijn deze plannen positief beoordeeld. In het licht van onze huidige financiële situatie is besloten dit plan<br />
vooralsnog niet tot uitvoer te brengen.<br />
Xenia Hospice<br />
Begin 2010 is <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> benaderd door de Stichting Xenia Jongerenhospice. Deze stichting heeft de<br />
ambitie om het eerste hospice voor jongeren van 18 tot 35 jaar in Nederland te realiseren. Het wordt<br />
gevestigd in een pand naast het Elizabeth Ziekenhuis. Met de gemeente is in de loop van 2010<br />
overeenstemming bereikt over de aankoop van het pand door <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>. Inmiddels is er een ontwerp<br />
gemaakt dat op goedkeuring van de omwonenden en de gemeente kan rekenen. Medio 2012 worden<br />
de benodigde vergunningen verwacht. Het hospice zal naar de huidige verwachting medio 2013 haar<br />
deuren openen.<br />
Overige ontwikkelingen<br />
Naast de genoemde projecten is <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> betrokken bij de voorbereiding en ontwikkeling van de<br />
volgende projecten:<br />
Stationsplein<br />
In 2010 hebben Ymere en NS Poort een voormalig kantoorpand aan het Stationsplein aangekocht.<br />
Omdat de verwachting is dat dit pand pas over circa 10 jaar zal worden herontwikkeld, is een plan<br />
gemaakt voor tijdelijke exploitatie als studentenhuisvesting voor ongeveer 90 studenten,waarbij <strong>SLS</strong><br />
<strong>Wonen</strong> het beheer uitvoert voor de eigenaren. Naar verwachting wordt de studentenhuisvesting in het<br />
4e kwartaal van 2012 in gebruik genomen.<br />
Stadsherstel en <strong>Wonen</strong> boven Winkels<br />
In 2010 heeft <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> het initiatief genomen om mogelijkheden voor de oprichting van een<br />
Stadsherstel NV in Leiden op te richten. Deelnemers aan het gesprek waren de twee verantwoordelijke<br />
wethouders en ambtenaren van de gemeente Leiden, Universiteit, Ministerie van OCW, Rijksdienst voor<br />
Cultureel Erfgoed en een aantal experts uit andere steden. Het gesprek is positief verlopen en afgesproken<br />
is dat <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> op zich neemt om, samen met de gemeente, een voorstel te ontwikkelen voor de<br />
verdere uitwerking. <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> heeft daarom in het tweede kwartaal van <strong>2011</strong> een haalbaarheidsstudie<br />
uitgevoerd die nu in overleg met de gemeente wordt uitgewerkt als businesscase.<br />
Afhankelijk van de uitkomst van deze businesscase en de bestuurlijke besluitvorming in 2012, kan deze<br />
entiteit eind 2012 een feit zijn, waarbij de scope van Stadsherstel Leiden het ook mogelijk moet maken<br />
<strong>Wonen</strong> boven Winkels–projecten op te starten.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
25
Technische beheersactiviteiten<br />
Planmatig onderhoud<br />
De jaarbegroting voor onderhoudswerken is gebaseerd op een meerjaren onderhouds plan (MJOP)<br />
met een doorlopende exploitatieperiode van 50 jaar. Jaarlijkse inspecties, nieuwe ontwikkelingen,<br />
veranderde regelgeving op het terrein van milieubeheer veiligheid en bouwvoorschriften, vereisen een<br />
constante bijstelling van dit beleid. In dit kader werd in <strong>2011</strong> aan 67 complexen planmatige<br />
onderhoudswerken en kwalitatieve verbeteringen tot stand gebracht. Bij de toe te passen verbeteringen<br />
kan worden gedacht aan het treffen van thermische en akoestische voorzieningen, het verhogen van<br />
de brand- en inbraakveiligheid, het optimaliseren van de technische installaties en uitbreiden van het<br />
voorzieningenniveau.<br />
De kosten voor planmatig onderhoud bedroegen in het verslagjaar EUR 2.123.812. Dit is inclusief de<br />
kosten voor onvoorziene uitgaven (bijv. meerwerk) en calamiteiten, vervanging van boilers en noodzakelijke<br />
renovaties van doucheruimten.<br />
Klein- en storing onderhoud<br />
Onder klein- en storingonderhoud verstaan we alle kleine technische activiteiten die voortvloeien uit<br />
de onderhoudsverplichtingen van de huurder, respectievelijk verhuurder en die niet zijn te voorzien en<br />
door bewoners worden gemeld. In 2009 is een begin gemaakt met het centraal registreren van deze<br />
verzoeken tot reparatie. Hierbij is voor bewoners de mogelijkheid geopend om 24 uur per dag digitaal<br />
verzoeken aan te melden.<br />
In <strong>2011</strong> registreerden we in totaal 4.020 reparatieverzoeken. Hiervan werden er 2.824 door de eigen<br />
dienst opgelost en de overige werden uitgevoerd door derden. Door een meer proactieve aanpak van<br />
dit type onderhoud en een gerichter inzet van het Preventieteam, neemt de zelfwerkzaamheid toe,<br />
terwijl het aantal storingen afneemt. Dit heeft tot gevolg dat de kosten verder afnemen. Ten opzichte van<br />
2010 is het aantal reparatieverzoeken met 18% afgenomen en is het aantal reparatieverzoeken, die door<br />
de eigen dienst is opgelost, toegenomen met 8%.<br />
Preventief onderhoud<br />
Voor het bewaken van de bouw- en woontechnische kwaliteit van onze woningvoorraad is het van groot<br />
belang panden met enige regelmaat te inspecteren. Daarom heeft <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> een code ontwikkeld,<br />
waarop periodiek en gericht kwetsbare bouw- en installatietechnische onderdelen preventief in onze<br />
panden worden geïnspecteerd en onderhouden. Hierbij wordt ook aandacht besteed aan het gebruik<br />
van het pand zoals het gedrag van onze bewoners ter bevordering van veiligheid en leefbaarheid. Voor<br />
verbetering van onze dienstverlening en om het aantal tussentijdse technische storingen te reduceren<br />
is in 2009, 2010 en <strong>2011</strong> een aantal aanvullende maatregelen getroffen. Hierbij is schoonschip gemaakt<br />
met de meeste technische defecten en ongewenste zaken die een veilig en leefbaar huis in de weg<br />
staan. Een en ander is mede noodzakelijk omdat slechts 50% van het aantal uitgevoerde reparaties<br />
door bewoners wordt gemeld.<br />
De preventieve onderhoudsbeurten vinden plaats in de vorm van een jaarlijkse inspectie-/uitvoeringsperiode,<br />
die schriftelijk wordt vastgelegd en geldt als een prestatieafspraak tussen <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> en haar<br />
bewoners. Dit moet leiden tot verbetering van de dienstverlening, verhoging van de veiligheid en<br />
reductie van het aantal tussentijdse verzoeken tot reparatie. In <strong>2011</strong> werd 68% van onze panden op<br />
deze wijze geïnspecteerd en onderhouden. De totale kosten van het preventief- , klein- en<br />
storingsonderhoud bedroegen in <strong>2011</strong> EUR 365.369.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
26
Mutatieonderhoud<br />
Verreweg het grootste deel van onze zelfstandige woonruimte dateert uit de jaren ‘80 van de vorige<br />
eeuw. Sanitaire- en keukenvoorziening zijn in een aantal gevallen aan vervanging toe. Het aanpassen<br />
van de woon- en bouwtechnische kwaliteit van deze woonruimte is een lastige zaak als deze woningen<br />
bewoond zijn. Daarom wordt voor een deel van dit bezit ook de komende jaren verbeteringen toegepast<br />
bij mutatie. In dit kader werd in <strong>2011</strong> EUR 166.267,70 uitgegeven.<br />
4.457.362,60<br />
Figuur 11. Verhuurdersonderhoud. Bron: <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
38.692,19<br />
163.594,14<br />
64.904,87<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
98.461,14<br />
503.492,78<br />
2.123.812<br />
365.368,73<br />
94.406,21<br />
467.354,86<br />
Figuur 12. Huurdersonderhoud. Bron: <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
27<br />
Planma&g onderhoud<br />
Storingsonderhoud<br />
Woningverbetering veiligheid<br />
Projecten<br />
Renova&es<br />
Tuinonderhoud<br />
Binnenschildewerk<br />
Serviceonderhoud<br />
Glasbreuk<br />
Stoffering
wONeN EN zOrg<br />
Contingentregeling<br />
In de regio Holland Rijnland bestaat sinds 2010 een samenwerkingsovereenkomst tussen de<br />
woningcorporaties, verenigd in de VWHR en een aantal zorgverleningsinstellingen. Het doel van deze<br />
overeenkomst is om transparantie te bereiken in de wijze waarop corporaties huisvesting bieden aan<br />
bijzondere doelgroepen in de regio. In deze overeenkomst wordt de wijze beschreven waarop<br />
woonruimte wordt toegewezen aan de bijzondere doelgroepen. Wij hebben ons geconformeerd aan<br />
de gemaakte afspraken binnen de regio Holland Rijnland omtrent de huisvesting van bijzondere<br />
doelgroepen, de zogeheten contingentregeling. Voor 2010 was afgesproken om 5 plaatsingen voor<br />
onze rekening te nemen. Deze plaatsingen zijn ook gerealiseerd. Hiervan zijn er 3 verantwoord via de<br />
contingentregeling. Over de wijze van verantwoording en registratie binnen het Woonzichtsysteem, zijn<br />
eind 2010 afspraken gemaakt. Na een heroriëntatie in het najaar hebben we besloten om ons vooral te<br />
richten op studerenden die naast woonruimte ook zorg behoeven, in welke vorm dan ook.<br />
Heroriëntatie<br />
Begin <strong>2011</strong> hebben we onze rol als huisvester voor bijzondere doelgroepen opnieuw gedefinieerd.<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> heeft een bezit dat specifiek is ontwikkeld voor studenten: veel onzelfstandige woonruimten<br />
(80%), waarbij de studenten leven in een woongroep en de voorzieningen met elkaar worden gedeeld.<br />
20% van de woonruimten zijn zelfstandig, gemiddeld minder dan 50 m2 en fungeren veelal als<br />
woongemeenschap van ouderejaars studenten en net afgestudeerden.<br />
Wij willen ons vooral richten op die woningzoekenden binnen de bijzondere doelgroepen die meer<br />
passen binnen de doelgroep studenten: Studerenden met een functiebeperking, van welke aard dan<br />
ook en die op enigerlei wijze ondersteuning of begeleiding behoeven. Tijdens hun studiefase willen we<br />
deze doelgroep optimaal faciliteren. Dat wil zeggen dat in de meeste gevallen ook de huurder van de<br />
bijzondere doelgroep na afloop van de studie op zoek moet naar reguliere huisvesting. Dit betekent in<br />
de praktijk dat ook op hen, naast de woonbegeleidingsovereenkomst, in de meeste gevallen de<br />
zogeheten campuscontractbepalingen van toepassing zijn. Cliënten van het hierboven genoemde<br />
Stumass zijn hier een goed voorbeeld van.<br />
Statushouders<br />
Eind <strong>2011</strong> zijn in ons bezit 34 statushouders woonachtig. In Oegstgeest wonen in dat jaar 6 statushouders,<br />
1 statushouder in Leiderdorp en de overigen in Leiden. De statushouders wonen in speciaal<br />
voor dat doel gelabelde woonruimten. In <strong>2011</strong> hebben we 10 nieuwe statushouders geplaatst. Op 4<br />
plaatsingen na voldeden we hiermee aan de gemeentelijke taakstelling. Omdat de leefbaarheid op de<br />
afdelingen waar statushouders zijn gehuisvest nog wel eens onder druk staat, controleren we samen<br />
met Vluchtelingenwerk Leiden drie maal per jaar de betreffende afdelingen. In <strong>2011</strong> is gebleken dat de<br />
controles een positief effect hebben op de leefbaarheid. Met Vluchtelingenwerk (VWZHN) hebben we in<br />
<strong>2011</strong> een vernieuwde samenwerkingsovereenkomst afgesloten. Hierbij is vastgelegd welke<br />
begeleidingsinspanningen Vluchtelingenwerk levert en op welke wijze we samenwerken. <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
levert Vluchtelingenwerk een financiële bijdrage in geval de begeleiding goed verloopt.<br />
Stichting De Binnenvest, Gemiva SVG Groep, de Haardstee en Stumass<br />
De insteek bij de samenwerking met deze instellingen is dat wij de woonruimte leveren en beheren en<br />
dat de maatschappelijke instelling de noodzakelijke zorg voor haar rekening neemt. In <strong>2011</strong> hebben we<br />
samengewerkt met Stichting De Binnenvest, een instelling voor dak- en thuislozenzorg. We verhuurden<br />
twee zelfstandige wooneenheden waar De Binnenvest vervolgopvang heeft gerealiseerd.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
28
Aan de Gemiva SVG Groep, een instelling voor verstandelijk gehandicapten, verhuren we in één buurt<br />
zes woningen ten bate van een begeleid wonen project voor jongen verstandelijk gehandicapten. We<br />
verhuren een woonruimte aan Cardea jeugdzorg. Daarnaast huisvest <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> twee studenten met<br />
een aan autisme verwante problematiek, die worden begeleid door Stichting de Haardstee. Ten slotte<br />
verhuren we aan Stumass 10 zelfstandige woningen in de Ravenhorst die op haar beurt de woningen<br />
kamergewijs verhuurt aan 23 studenten met een aan autisme verwante problematiek.<br />
Renovatie en aanbouw Ravenhorst<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
29
accOmmOdatE<br />
Accommodate is onderdeel van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> en biedt gestoffeerde en gemeubileerde woonruimte aan<br />
internationale studenten, gastdocenten en medewerkers van internationale bedrijven in de regio Leiden.<br />
De woningen worden voor maximaal een jaar voor een all-in tarief verhuurd en zijn voorzien van een<br />
uitgebreid servicepakket.<br />
In <strong>2011</strong> heeft Accommodate in samenwerking met haar garantieafnemers bijna 1.400 internationale<br />
gasten van woonruimte kunnen voorzien op een bezit van 577 wooneenheden.<br />
Belangrijke belanghebbenden die hebben bijgedragen aan dit resultaat zijn de Universiteit Leiden,<br />
Webster University en Central College.<br />
De kerncijfers van <strong>2011</strong> zijn redelijk vergelijkbaar met de resultaten van 2010. De mutatiegraad is<br />
nagenoeg gelijk gebleven en derving is iets gunstiger dan in 2010.<br />
Doelgroepen<br />
Accommodate kent in grote lijnen twee doelgroepen, namelijk internationale studenten en internationale<br />
werknemers. Accommodate richt zich primair op het huisvesten van internationale studenten. Voor deze<br />
doelgroep zijn in totaal 547 wooneenheden beschikbaar (rond de 95 %). Locatie en prijs-kwaliteit-<br />
verhouding zijn de belangrijkste criteria, waar deze groep naar kijkt bij haar keuze voor woonruimte.<br />
Een klein percentage, 30 wooneenheden (5%) van het totaal is gelabeld voor de verhuur aan andere<br />
internationale gasten zoals Phd studenten, gastdocenten en Expats. Van deze groepen huren vooral de<br />
Phd studenten ook eenheden die niet speciaal voor hen gelabeld zijn.<br />
Deze twee doelgroepen zijn verder nog te onderverdelen in de segmenten: “uitwisselingstudenten,<br />
Master studenten, onderzoekers, stagiaires, Phd/Aio studenten, gastdocenten en Expats”.<br />
De woonbehoefte van deze groepen verschilt.<br />
De uitwisselingstudenten, Master studenten (1-jarige) en stagiaires vertegenwoordigen veruit het<br />
grootste gedeelte van de internationale gasten en zijn meestal tevreden met een kamer of appartement<br />
in het centrum.<br />
De Phd studenten, onderzoekers, gastdocenten en Expats hebben een andere behoefte en verblijven<br />
over het algemeen ook langer dan één jaar. Accommodate helpt deze groep met de eerste woonopvang.<br />
Na deze periode stromen deze huurders door naar andere woonaanbieders. De woonbehoefte<br />
van deze groepen is ook meer gericht op ruimte (meer kamers) en luxe. Een woning in het centrum is<br />
voor hen niet noodzakelijk.<br />
Bezit<br />
Accommodate beheerde in <strong>2011</strong> gemiddeld 577 wooneenheden. Tweederde van deze eenheden is<br />
zelfstandig en een derde onzelfstandig.<br />
Het totaal aantal eenheden is in <strong>2011</strong> in het 3de kwartaal toegenomen met 1 wooneenheid naar 578<br />
eenheden. Accommodate heeft een wooneenheid in het centrum aan de Garenmarkt in exploitatie<br />
genomen. Deze is overgenomen van de reguliere verhuur van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Het aanbod van Accommodate is redelijk goed afgestemd op de behoefte van haar doelgroepen.<br />
Ongeveer 80% bevindt zich in het centrum van Leiden. De overige 20% ligt in de periferie.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
30
Voor het grootste gedeelte van de internationale student kan Accommodate goed passende<br />
woonruimte bieden.<br />
Hoogtepunten van <strong>2011</strong><br />
In <strong>2011</strong> heeft Accommodate een aantal doelen bereikt en nieuwe projecten opgestart.<br />
• De samenwerking met Huurdersvereniging BRES is uitgebreid<br />
In het voorjaar van <strong>2011</strong>, heeft BRES haar bekendheid als vertegenwoordiger van onze internationale<br />
student vergroot door het afnemen van enquêtes onder alle Accommodate huurders. Accommodate<br />
is erg positief over de rol die BRES speelt als vertegenwoordiger van de student en neemt de<br />
uitkomsten van de enquête ter harte. Enkele punten die uit de enquête ter verbetering naar voren<br />
kwamen, zijn bijvoorbeeld het vergroten van de capaciteit van wasmachines- en drogers. Deze zijn<br />
daarom in het budget voor 2012 opgenomen.<br />
• De vernieuwde website is sinds 1 november <strong>2011</strong> live<br />
Na lang sleutelen en verbeteren werkt Accommodate sinds 1 november <strong>2011</strong> met haar vernieuwde<br />
website. Belangrijke verbeteringen door de nieuwe website zijn: Verbeterde informatie voorzieningen<br />
door de nieuwe content, filmpjes en interactieve functies. Daarnaast is online boeken mogelijk<br />
geworden. Processen zijn korter en efficiënter geworden door de online boekingsmogelijkheid.<br />
• Accommodate heeft in <strong>2011</strong> voor het eerst een klantenpanel gehouden<br />
Tijdens dit klantenpanel konden bewoners over hun ervaring met Accommodate praten.<br />
Op deze manier wilden wij meer inzicht krijgen in de beeldvorming van onze huurders en hun<br />
ervaringen met onze dienstverlening. De input uit dit panel zal worden gebruikt voor het nieuwe<br />
ondernemingsplan 2012-2016.<br />
• Pilot Linnenpakket/ Kwaliteitsverbetering<br />
Tijdens de wisselingen van 15 /16 augustus heeft Accommodate een pilot uitgevoerd op de locaties<br />
Smaragdlaan en Herengracht. Het linnengoed zat in deze pilot niet meer standaard in de<br />
servicekosten, maar is een keuze optie geworden.<br />
Bewoners mochten kiezen of zij zelf voor het linnen wilden zorgen, of dat zij dit bij ons wilden<br />
afnemen. Iets meer dan 50% heeft het linnen bij ons afgenomen. Al deze bewoners hebben nieuw<br />
beddengoed ontvangen. In 2012 wordt dit proces voor het gehele Accommodate bezit ingevoerd.<br />
Huurderving<br />
Accommodate heeft in <strong>2011</strong> een derving behaald van 2,74%. Deze derving valt ruim onder de gestelde<br />
norm (zie figuur 14). Accommodate kon er door extra inspanning voor zorgen dat de derving in het 1ste<br />
kwartaal van <strong>2011</strong> onder de 5% is gebleven. Het leegstandspercentage is in het 1ste kwartaal doorgaans<br />
iets hoger. Dit komt door de scheefgroei in startende studenten bij de universiteit. Het aantal<br />
studenten dat in september start is doorgaans veel hoger dan de studenten die in februari met een<br />
opleiding beginnen. Hierdoor ontstaat leegstand die doorgaans pas in de zomer wordt opgelost als<br />
het nieuwe semester start. In figuur 13, is te zien hoe de derving bij Accommodate zich ontwikkelt per<br />
kwartaal sinds 2005.<br />
Accommodate heeft verder de huurderving die na het 1ste kwartaal in <strong>2011</strong> was ontstaan goed<br />
kunnen beperken, door het afsluiten van contracten die korter lopen dan de gebruikelijke termijn van<br />
6 maanden.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
31
Accommodate probeert haar risico zo goed mogelijk te beperken door het afsluiten van garantie-<br />
contracten met onderwijsinstellingen en bedrijven. Momenteel is 62,9% van de wooneenheden in<br />
een garantiecontract opgenomen. Dit percentage is met 2% gestegen t.o.v. 2010. Dit komt doordat<br />
Accommodate extra borging van een aantal bedrijven heeft weten te verkrijgen. In <strong>2011</strong> zijn er door het<br />
Confucius instituut en S4Foundation eenheden gehuurd, die in 2010 niet werden afgenomen.<br />
Figuur 13. Huurderving vanaf 2003 tot heden Bron: <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Mutatiegraad<br />
De mutatiegraad wordt berekend aan de hand van het aantal contracten ten opzichte van het aantal<br />
eenheden.<br />
In <strong>2011</strong> was de mutatiegraad gemiddeld 242%. De mutatiegraad is t.o.v. 2010 gelijk gebleven. In figuur<br />
16, is de mutatiegraad ontwikkeling te zien vanaf het jaar 2005. In deze grafiek is goed te zien dat het<br />
aantal mutaties al vanaf 2006 stijgt. Deze stijging lijkt zich nu te stabiliseren.<br />
De huurders verblijven gemiddeld korter (in 2010 en <strong>2011</strong>: 5 maanden gemiddeld). De acties die<br />
ervoor gezorgd hebben dat de derving onder de norm blijft vallen, hebben als keerzijde dat het de<br />
mutatiegraad verhoogt. Meerdere korte verblijven leiden immers tot een hoger aantal wisselingen.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
32<br />
Figuur 14.<br />
Mutatiegraad<br />
Accommodate.<br />
Bron: <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>
veiligheiD eN<br />
LEEfBaarhEid<br />
Brandveiligheid<br />
In 2009 is de volledige woningvoorraad van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>, voor zover nodig, aangepast aan de nieuwe<br />
brandveiligheidnormen, die door de Rijksoverheid zijn vastgesteld. Technische voorzieningen zijn echter<br />
geen garantie. Wij zijn ons ervan bewust dat het menselijk gedrag een even belangrijke factor is. Om de<br />
bewustwording van brandgevaar onder de aandacht van onze huurders te brengen, heeft <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
ook in <strong>2011</strong> een jaarlijkse blus- en ontruimingsoefening voor nieuw aangestelde studentbeheerders<br />
georganiseerd. Naast deze instructies worden alle panden met kamergewijze verhuur, meerdere malen<br />
per jaar gecontroleerd. Hierbij worden adviezen gegeven en onveilige situaties opgelost. In <strong>2011</strong> heeft<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> in 1 pand het hospiteerrecht ingetrokken, als sanctie op ongewenst en onveilig woongedrag.<br />
Hieraan voorafgaand zijn de bewoners en het beheer diverse malen gewezen op de onveilige<br />
situatie. Ook bij de aanstelling van deze beheerders wordt uitvoerig gesproken over de brandveiligheid<br />
en de rol van het studentbeheer hierin. In <strong>2011</strong> heeft de brandweer ca. 25% van het bezit, waar een<br />
gebruik-vergunning op rust, gecontroleerd en de vergunning verlengd.<br />
Waterinstallaties<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> heeft in de afgelopen jaren in het kader van de zorgplicht waterinstallaties alle maatregelen<br />
getroffen, die nodig zijn om een veilige watervoorziening mogelijk te maken. <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> beschikt over<br />
de benodigde veiligheidscertificaten voor deze waterinstallaties. Vanaf 2009 wordt jaarlijks de kwaliteit<br />
van het drinkwater van alle installaties gemeten.<br />
Gas- en elektriciteitsinstallaties<br />
Gelijktijdig met de brandveiligheidscontroles worden de gasinstallaties afgeperst en toestellen<br />
gecontroleerd op hun deugdelijkheid. Ook worden elektrische installaties gecontroleerd en zonodig<br />
aangepast naar de huidige normen. Het onderhoudsbeleid is erop gericht dat deze controlemaatregelen<br />
jaarlijks worden herhaald en de gasleidingen een keer in de drie jaar worden geperst.<br />
Veiligheidsdossiers<br />
Regelgeving t.a.v. milieu en veiligheid is in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Om die reden wordt<br />
per complex een veiligheidsdossier bijgehouden als extra check op inspecties, de benodigde vergunningen<br />
en verklaringen die noodzakelijk zijn voor een veilige exploitatie van onze panden.<br />
Er wordt veel aandacht en zorg besteed aan het op orde houden van tuinen en terreinen rond onze<br />
panden. De aandacht is daarbij vooral gericht op het onderhouden en verbeteren van gazons, borders,<br />
erfscheidingen, bergingen, beschoeiingen, sloten en bestrating. De herinrichting van de buitenruimte<br />
van het complex aan de Zamenhofstraat in <strong>2011</strong> is een goed voorbeeld van de positieve uitwerking van<br />
deze aanpak voor de uitstraling en beleving van een complex.<br />
Er werden afspraken gemaakt met studentbeheerders, gemeentereiniging en politie over de verwijdering<br />
van zwerfvuil, oud meubilair, auto’s en fietsen. Dit blijft een punt van extra zorg en is altijd maatwerk.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
33
Zorg voor leefbaarheid in de panden<br />
Leefbaarheid is een verzamelterm voor een reeks van zaken, die samen bepalen hoe mensen hun<br />
woon- en leefomgeving waarderen. Als gevolg van organisatiewijzigingen bij de afdeling Vastgoed is in<br />
2009 een Beheerder Leefbaarheid in dienst getreden. Deze besteedt meer en vooral gerichte aandacht<br />
aan het handhaven van de leefbaarheid en veiligheid in de panden. Het begin 2010 vastgestelde handboek<br />
Leefbaarheid en Veiligheid is medio <strong>2011</strong> geëvalueerd. Het handboek biedt ondersteuning aan een<br />
juist gebruik van de woning en geeft aan op welke wijze door <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> wordt gehandhaafd.<br />
In <strong>2011</strong> is het gehele bezit gecontroleerd, waarbij de nadruk ligt op panden met kamergewijze verhuur.<br />
In ca. 10% van deze panden wordt maandelijks een controle uitgevoerd.<br />
Overlastmeldingen<br />
Ook het aantal overlastmeldingen is een maatstaf voor het welbevinden van de bewoners. We hanteren<br />
een overlastprocedure, waarbij actief wordt bemiddeld tussen partijen. We spreken overlastgevende bewoners<br />
consequent aan op hun overlastgevende gedrag. In <strong>2011</strong> ontvingen we 33 overlastmeldingen,<br />
een gemiddeld aantal.<br />
Vier maal is opgetreden tegen illegale onderhuur. Het studentbeheer speelt voor <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> een<br />
cruciale rol bij het bestrijden van deze woonfraude. Zij informeren ons doorgaans als men constateert<br />
dat de hoofdbewoner de woonruimte niet zelf bewoont. In <strong>2011</strong> werden geen huurovereenkomsten<br />
ontbonden als gevolg van ernstige overlast.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
34
ewONerScONtactEN<br />
Studentbeheer<br />
In 85 kleine panden met onzelfstandige eenheden, hebben we 96 studentbeheerders aangesteld.<br />
In 10 grotere complexen zijn 34 studentbeheerders actief.<br />
De studentbeheerder is intermediair tussen <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> en de bewoners van het pand/complex waarin<br />
zij zelf wonen. Zij zijn het eerste aanspreekpunt voor bewoners en voor <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>. Studentbeheerders<br />
begeleiden de kamermutaties en zorgen er voor dat de leefbaarheid in huis op orde is. <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
signaleert een aantal ontwikkelingen die in <strong>2011</strong> aanleiding gaven om het studentbeheer zorgvuldig<br />
onder de loep te nemen:<br />
• Het lijkt steeds lastiger te worden om studentbeheerders voor langere tijd actief/betrokken te houden<br />
• De studentbeheerder is actief in het hospiteer- en mutatieproces en op het gebied van veiligheid en<br />
leefbaarheid; verwachten we daarmee niet te veel?<br />
• Weten studentbeheerders wat van hen verwacht wordt? Wat is de taakopvatting van de student-<br />
beheerders?<br />
Studentbeheerdersbijeenkomst<br />
Na het houden van een tweetal zogeheten klantarena’s met studentbeheerders bleek dat de<br />
wederzijdse verwachtingen onvoldoende op elkaar waren afgestemd en de kwaliteit van het studentbeheer<br />
nog wel eens te wensen over liet. Daarom werd een projectgroep in het leven geroepen met<br />
de volgende opdrachten:<br />
1. Realiseren van een scherpe afbakening en omschrijving van de taken van het studentbeheer<br />
2. Realiseren van verbetering en borging van de aansturing van het studentbeheer<br />
3. Realiseren van verbetering van de communicatie met het studentbeheer door<br />
a. het organiseren van jaarlijks persoonlijk contact<br />
b. maken van een specifiek internet portal voor het studentbeheer<br />
4. Ontwerpen en invoeren van een evenwichtige vergoedingsregeling<br />
In het najaar is uitvoering gegeven aan de projectopdrachten. Medio 2012 vindt een evaluatie plaats.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
35
Pandgesprekken<br />
Regelmatig vindt gestructureerd overleg plaats met de studentbeheerders op locatie. In deze gesprekken<br />
komen aan de hand van een vaste agenda in ieder geval de volgende onderwerpen aan bod:<br />
• de leefbaarheid en de (brand)veiligheid van het pand<br />
• de uitstraling van het pand (binnen en buiten)<br />
• het woongedrag van de bewoners<br />
• mutatieprocedure<br />
De gesprekken zijn proactief en hebben als doel de leefbaarheid en het contact met <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> te<br />
bevorderen en problemen te voorkomen. De gesprekken worden ook gebruikt voor de afstemming<br />
van de woonruimteverdelingprocedure en andere zaken die op dat moment actueel zijn.<br />
De afspraken die in de gesprekken gemaakt worden, worden schriftelijk vastgelegd.<br />
In <strong>2011</strong> hebben gesprekken plaatsgevonden met de beheerders van de 10 grote complexen en met<br />
de beheerders van 18 kleine panden.<br />
Kwaliteitsbeleid<br />
De mening van de klant staat centraal binnen ons kwaliteitsbeleid. Doel van het beleid is het<br />
optimaliseren van de werkprocessen om daarmee de dienstverlening beter af te stemmen op de<br />
wensen van de klant. Onderlegger hierbij vormen de kwaliteitseisen die gesteld worden door het KWH,<br />
het kwaliteits-label van de woningcorporaties.<br />
In 2007 heeft <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> zich gecertificeerd voor het label met een gemiddelde score van 7,3.<br />
Eind 2010 staat de gemiddelde score op 7,4. In het ondernemingsplan 2008-2012 hebben we de<br />
ambitie beschreven dat we jaarlijks 0,1 punt hoger scoren en in 2012 gemiddeld een 7,7 behalen.<br />
Om dit te kunnen bereiken is getracht om met meer focus het verbetertraject van het KWH uit te voeren.<br />
De werkwijze rondom het KWH is nu op een projectmatige wijze uitgevoerd, waarbij de betrokken<br />
proceseigenaren als ‘labeltrekker’ fungeren.<br />
In september ontvingen we de resultaten van de meting <strong>2011</strong>. Gemiddeld scoren we een 7,5.<br />
De proceseigenaren hebben de resultaten van hun labelonderdeel geanalyseerd en een verbeterplan<br />
opgesteld. In dit verbeterplan zijn de consequenties van veranderingen voor meetpunten van het<br />
vernieuwde KWH studentenlabel zo goed mogelijk verwerkt. Het KWH label is in <strong>2011</strong> geëvalueerd<br />
en vernieuwd. Niet het proces zelf, maar de beleving van de klant komt meer centraal te staan.<br />
Het studentenlabel is meer specifiek op onze (studenten) wensen aangepast.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
Eindcijfer <strong>2011</strong> Eindresultaat<br />
huurderenquête<br />
Corporatie bezoeken 7,6 7,7 7,7<br />
Corporatie bellen 7,1 7,1 7,1<br />
Woning zoeken 7,6 - 7,6<br />
Woning betrekken 8,3 8,4 8,0<br />
Huur betalen 8,0 8,0 8,0<br />
Reparatie uitvoeren 6,9 6,8 7,1<br />
Woning onderhouden 6,6 6,4 7,3<br />
Klachten afhandelen 6,9 6,3 7,7<br />
Woning verlaten 8,0 8,1 7,8<br />
Figuur 15: Resultaten meting <strong>2011</strong> per meetmethode Bron: <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
36<br />
Eindresultaat mysteryshopping/<br />
beoordelen<br />
informatiemateriaal
Huurdersvereniging BRES<br />
<strong>SLS</strong> heeft een actieve huurdersvereniging. Via de contacten met BRES wordt in belangrijke mate<br />
gestalte gegeven aan de huurdersparticipatie. Op deze wijze worden de huurders betrokken bij alle<br />
belangrijke beleidsbeslissingen van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>. In een samenwerkingsovereenkomst tussen BRES en<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> is afgesproken wat de bevoegdheden van de huurdersvereniging zijn. Per onderwerp is<br />
bepaald of BRES beschikt over informatie-, gekwalificeerd advies- of instemmingsrecht. Eind <strong>2011</strong> had<br />
BRES 1193 leden. Hiermee is het aantal leden stabiel. In <strong>2011</strong> vond 4 maal bestuurlijk overleg plaats.<br />
In <strong>2011</strong> heeft overleg plaats gevonden over de volgende onderwerpen:<br />
Projectontwikkeling/Taskforce studentenhuisvesting Informatie/advies<br />
Beëindiging automatische incasso Advies<br />
Invoering Campuscontracten zelfstandige woonruimte Instemming<br />
Accommodate, Short Stay Advies<br />
Jaarplan, begroting Informatie<br />
GSM, UMTS antennes Advies<br />
Sociaal statuut Advies<br />
Woonwensenonderzoek Advies<br />
Sociaal Statuut<br />
In november <strong>2011</strong> hebben <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> en BRES een nieuw sociaal statuut ondertekend. In het Sociaal<br />
Statuut worden de rechten en plichten vastgelegd van huurder en verhuurder indien de verhuurder<br />
voornemens is een woonruimte te renoveren, te slopen of te onderhouden, als gevolg waarvan de<br />
huurder de woonruimte niet meer, of tijdelijk niet meer, kan bewonen.<br />
Het bestaande statuut is geëvalueerd, aangepast en mede van toepassing gemaakt op onze<br />
zelfstandige woonruimten. De verhuiskostenvergoeding voor zelfstandige woonruimte is wettelijk<br />
vastgelegd en nu ook opgenomen in het statuut. Een andere belangrijke wijziging is de vergoeding voor<br />
tijdelijke uitplaatsing bij onzelfstandige woonruimte. Deze is aanmerkelijk vereenvoudigd. Er is sprake<br />
van een getrapt tarief; de hoogte van de vergoeding is gekoppeld aan de duur van de periode dat men<br />
elders gehuisvest wordt. Ook is vastgelegd dat men geen huur hoeft te betalen als men zelf zorgt voor<br />
vervangende huisvesting. Aantoonbare kosten als gevolg van de onderhoudswerkzaamheden en/of de<br />
tijdelijke uitplaatsing worden vergoed.<br />
Ten slotte is in het sociaal statuut opgenomen dat huurders die gedwongen moeten verhuizen voor de<br />
nieuwe woonruimte een huurprijs in rekening wordt gebracht met eenzelfde percentage van de<br />
maximale huur dat men betaalde in de oude woonruimte.<br />
Sponsoring<br />
In <strong>2011</strong> hebben wij de volgende activiteiten gesponsord: Museumnacht (EUR 2.000), Stukafest<br />
(EUR 3.000), Radio Laat Je Leiden (EUR 8.000) en een actie van het Collegium Musicum ten bate van<br />
het Glazen Huis (EUR 3.000). Deze activiteiten worden mede door en voor studenten georganiseerd en<br />
zijn succesvol verlopen. De overige sponsoring betreft aanvragen die worden toegekend vanuit de<br />
relevantie voor onze doelgroepen de manier waarop deze activiteiten bijdragen aan de beeldvorming<br />
van studenten in de stad: SummerJazz (EUR 600), Relatiediner Pieterskerk (EUR 3.750), Leidse<br />
Pleinenboek (EUR 2.000), Poeziemanifestatie (EUR 1.500), Werfpop (EUR 476) en Leids Filmfestival<br />
(EUR 297).<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
37
fiNaNciëN<br />
Financiële resultaten<br />
We hebben over <strong>2011</strong> een positief jaarresultaat behaald van EUR 27,1 miljoen, dat geheel is<br />
toegevoegd aan het eigen vermogen. In de bedrijfsbegroting voor <strong>2011</strong> was een negatief resultaat van<br />
EUR 5,0 miljoen voorzien als vermindering van het eigen vermogen. Het verschil van in totaal EUR 32,1<br />
miljoen wordt met name veroorzaakt door het verwerken van de maatregelen uit het herstelplan en het<br />
uitstellen van investeringen in projecten besparingen op onderhoud en huurbeleid.<br />
Financiële positie<br />
Onze financiële positie blijkt uit de jaarrekening, de kengetallen en de meerjarenprognose. De<br />
solvabiliteit en het weerstandsvermogen geven hiervoor de indicatie. Ook wordt door het Centraal<br />
Fonds voor de Volkshuisvesting niet alleen naar de solvabiliteit per eind van het jaar gekeken maar<br />
wordt veel belang gehecht aan de voorgenomen plannen en de financiële gevolgen hiervan voor de<br />
komende vijf jaar. Ons volkshuisvestelijk vermogen inclusief de voorgenomen plannen conform de eisen<br />
van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft er in <strong>2011</strong> toe geleid dat, afgezet tegen<br />
de risicobronnen, <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> de B-status kreeg toegekend. Ter verbetering van onze financiële positie<br />
hebben wij een herstelplan opgesteld, enerzijds gericht op interne maatregelen (bezuinigingen op de<br />
algemeen beheerkosten met minimaal EUR 20.000 per jaar en besparingen op fte’s om uiterlijk in 2016<br />
een verhouding fte : vhe van 1 : 120 te bereiken) en anderzijds op de effecten van de actuele woningwaardering<br />
met doorwerking in de huur. Ook zijn in <strong>2011</strong> scenarioberekeningen gemaakt om de effecten<br />
zichtbaar te maken van dit nieuwe beleid, rekening houdend met de verwachte bijdrage aan de<br />
huurtoeslag. In <strong>2011</strong> is bovendien een aanzet gemaakt voor herziening van het strategisch voorraadbeleid,<br />
dat in 2012 wordt afgerond. Overigens blijkt uit de herbeoordelingstoets van het Waarborgfonds<br />
Sociale Woningbouw (WSW) over <strong>2011</strong> dat wij voldoen aan de eisen van kredietwaardigheid waardoor<br />
leningen met borgstelling van het WSW tegen gunstige tarieven kunnen worden aangetrokken.<br />
Het WSW heeft in mei <strong>2011</strong> laten weten dat het vrijgegeven faciliteringsvolume voor de komende<br />
periode volgens de prognose EUR 47.2 miljoen bedraagt. Voorzichtigheidshalve beklemt het WSW het<br />
faciliteringsvolume met claims voor een bedrag van EUR 14,0 miljoen. Ook wordt op het faciliteringsvolume<br />
in mindering gebracht de reeds aangetrokken leningen voor een bedrag van EUR 6,4 miljoen.<br />
Uiteindelijk resteert er een vrijgegeven faciliteringsvolume van EUR 26,8 miljoen voor een te<br />
herfinancieren lening en het project Langebrug. Het WSW gaat ervan uit dat <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> een strak<br />
financieel beleid voert om de operationele resultaten verder te verbeteren danwel kritisch de projectenportefeuille<br />
beziet op haalbaarheid. Bij een benodigd bedrag kunnen op basis van corporatiespecifieke<br />
afspraken verdere mogelijkheden worden nagegaan, mede in het licht van de gemaakte afspraken.<br />
Solvabiliteit (op basis van bedrijfswaarde)<br />
De solvabiliteit drukt het eigen vermogen uit in een percentage van het totale vermogen. Dit kengetal<br />
geeft daarmee aan in welke mate we aan onze verplichtingen kunnen voldoen. Aan het eind van <strong>2011</strong><br />
bedroeg de solvabiliteit 37,1% (2010: 26,6%). Volgens onze meerjarenprognose stijgt de solvabiliteit op<br />
basis van bedrijfswaarde weer naar circa 46% in 2016.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
38
Weerstandsvermogen<br />
Het CFV toetst de financiële positie van corporaties op basis van een (gecorrigeerd) volkshuisvestelijk<br />
vermogen. In het onderzoek van het CFV is rekening gehouden met het gegeven dat <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
een categorale instelling is met een bijzonder karakter. Dat wil zeggen dat <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> als<br />
studentenhuisvester met veel onzelfstandige eenheden en historische panden om een aangepaste<br />
individuele beoordeling vraagt teneinde uitspraak te kunnen doen over haar financiële continuïteit.<br />
Het CFV heeft bepaald dat het volkshuisvestelijk vermogen van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> ultimo 2015 niet boven het<br />
noodzakelijk risiconiveau uitkomt zodat de financiële continuïteit in gevaar kan komen, hetgeen tot een<br />
B-oordeel leidt. Bij het solvabiliteitsoordeel over het verslagjaar 2010 komt het CFV nog tot het oordeel<br />
dat sprake is van ‘voldoende solvabiliteit’. Ons beleid, mede op basis van het herstelplan is erop gericht<br />
het eigen vermogen te vergroten waardoor we financieel meer mogelijkheden hebben om nieuwbouw<br />
voor de doelgroep uit te voeren en hierbij financieel gezond te blijven.<br />
Liquiditeit<br />
De current ratio, dat wil zeggen de verhouding tussen vlottende activa en vlottende passiva, komt over<br />
<strong>2011</strong> uit op 0,28 (2010 :0,25). Volgens de huidige meerjarenprognose schommelt deze ratio de komende<br />
jaren binnen grenzen die normatief gezien voldoende zijn.<br />
Rentabiliteit eigen vermogen<br />
Onder rentabiliteit eigen vermogen wordt verstaan het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het<br />
eigen vermogen. Voor het jaar <strong>2011</strong> bedroeg het REV 38,5 % (2010: -0,7%). Volgens onze doelstelling,<br />
geformuleerd in het financieel beleidsplan, dient deze rentabiliteit minimaal het inflatieniveau te<br />
bedragen. Voor <strong>2011</strong> is het inflatiepercentage vastgesteld op 1,3%.<br />
Vreemd vermogen<br />
In <strong>2011</strong> bedroeg het aandeel vreemd vermogen in het totale vermogen 53,9% (2010: 62,8%). Bij het<br />
WSW is EUR 88,5 miljoen geborgd, voornamelijk met generieke achtervang door de gemeente Leiden,<br />
waarvoor een obligo wordt aangehouden van EUR 3,0 miljoen.<br />
Rentabiliteit totaal vermogen<br />
Het jaarresultaat plus betaalde rente, uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen geeft<br />
de rentabiliteit totale vermogen (RTV) aan. Over <strong>2011</strong> bedroeg de RTV 16,7% (2010: 2,39%). Naar<br />
verwachting vertoont het niveau van de RTV de komende jaren een wisselend niveau met name door<br />
de voorgenomen investeringen. De doelstelling volgens het financieel beleidsplan is een rente gelijk aan<br />
het gemiddelde van de afgelopen 5 jaar.<br />
Bedrijfswaarde<br />
We waarderen onze vaste materiële activa op basis van bedrijfswaarde. Hieronder verstaan we de<br />
indirecte opbrengstwaarde: de toekomstige inkomsten minus toekomstige uitgaven op basis van vastgestelde<br />
parameters en contant gemaakt tegen de prijs van heden. De bedrijfswaarde op 31 december<br />
<strong>2011</strong> verhoudt zich tot die van 2010 als volgt: EUR 177,9 (<strong>2011</strong>) tegen EUR 145,5 miljoen (2010).<br />
De mutatie in de actuele waarde wordt voornamelijk veroorzaakt door de vrijval van de jaarschijf <strong>2011</strong>,<br />
wijziging van parameters en de effecten van het herstelplan. Er zijn beperkte afboekingen van<br />
onrendabele investeringen in <strong>2011</strong> verantwoord voornamelijk door uitbreiding van de voorziening voor<br />
de projecten Langebrug (EUR 1,3 miljoen onder aftrek van reeds uitgegeven posten) en Meelfabriek<br />
(EUR 1,6 miljoen). De activa ter exploitatie zijn verzekerd tegen brand- en stormschade op basis van het<br />
aantal eenheden, waardoor het risico van onderverzekering is uitgesloten.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
39
Meerjarenprognose<br />
Jaarlijks wordt in de begroting een meerjarenprognose opgenomen. Daarin zijn de toekomstplannen<br />
verwerkt ten aanzien van uitbreiding en verbetering. Het uitgangspunt ‘intern geformaliseerd en extern<br />
gecommuniceerd’ voor projecten geldt ook voor investeringen in kwaliteitsverbetering. Als basis geldt<br />
het ondernemingsplan 2008-2012 met de voorgenomen investeringen. Gezien de beoordelingsmethodiek<br />
door het CFV is de strategie opnieuw tegen het licht gehouden met als uitgangspunt verbetering van<br />
de financiële positie. Maatregelen, die genomen zijn betreffen met name uitstel c.q. afstel van projecten<br />
en efficiencyverbetering. De effecten van het in 2010 doorgevoerde nieuwe huurbeleid zijn inmiddels<br />
duidelijk zichtbaar.<br />
In <strong>2011</strong> is overleg gevoerd met het CFV om meer inzicht te krijgen in de risico beoordeling en om af te<br />
stemmen in hoeverre zij zich konden vinden in de genomen maatregelen genoemd in het herstelplan.<br />
De uitkomst van dit gesprek heeft het CFV middels een brief aan de organisatie kenbaar gemaakt en<br />
daaruit blijkt dat zij met de maatregelen kunnen instemmen.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
40
iNterNe BEhEErSiNg<br />
Risicomanagement<br />
Met externe ondersteuning zijn in <strong>2011</strong> enkele bijeenkomsten gehouden waarin de uitkomsten van een<br />
verkenning van risico’s voor <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> zijn besproken in een brede groep van medewerkers. Dit<br />
project heeft uiteindelijk geleid tot een rapportage over de verschillende risicogroepen bij <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Op basis van deze rapportage wordt in 2012 verder invulling gegeven aan het risicomanagement.<br />
Financiële risico’s<br />
Het financiële beleid van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> is gericht op het beheersen en beperken van financiële risico’s<br />
door met name:<br />
• het stellen van heldere doelen met name ter bewaking van de financiële continuïteit en bewaking van<br />
de kasstromen<br />
• gericht risicomanagement<br />
• adequate rapportagestructuren<br />
• transparante procesbeschrijvingen<br />
• een weldoordacht beleid ten aanzien van investeringen en huren gericht op sturen op waarde<br />
• het kwalitatief in stand houden van ons bezit<br />
Om de inzichtelijkheid van bovenstaande punten te vergroten is eind 2010 het financieel beleidsplan<br />
<strong>2011</strong> – 2015 goedgekeurd door de Raad van Toezicht. In de komende jaren ligt de nadruk op de verdere<br />
uitwerking van de financiële doelstellingen om binnen de gegeven kaders en randvoorwaarden zoveel<br />
mogelijk de doelstellingen uit het ondernemingsplan te realiseren. Gebaseerd op de waardering van<br />
ons bezit tegen de actuele waarde en rekening houdend met de nadere eisen zoals gesteld door het<br />
Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), hebben we in <strong>2011</strong> veel werk verricht (o.a. herstelplan) om de<br />
A-status zo spoedig mogelijk weer te kunnen behalen. Door de vraag naar met name zelfstandige<br />
woonruimte, zullen uit deze taakstelling voortvloeiende onrendabele investeringen bij nieuwbouw-<br />
projecten en de noodzakelijke kwaliteitsverbeteringen in bestaand bezit, gefinancierd moeten worden<br />
uit interne middelen dan wel alternatief beleid. Daarbij wordt met name gekeken naar mogelijke<br />
bezuinigingen en heroverwegingen van de geplande projecten. Bij de definitief te maken keuzes zullen<br />
we voortdurend onze financiële positie meewegen. Bovendien spelen politieke keuzes een belangrijke<br />
rol bij onze financiële risico’s. In <strong>2011</strong> was wederom sprake van een inflatievolgend huurbeleid, af te<br />
dragen vennootschapsbelasting over al onze activiteiten en een bijdrage aan de 40-wijken. Ook speelt<br />
een rol dat de politiek ervoor zal kiezen dat woningcorporaties vanaf 2014 gaan meebetalen aan de<br />
huurtoeslag. Dit betekent een aanzienlijke aanslag op de investeringsmogelijkheden voor <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
41
Projectrisico’s<br />
De projectrisico’s hebben met name betrekking op de ontwikkelingsactiviteiten van nieuwbouw- en<br />
herstructureringsprojecten. Risico’s worden bepaald door de omvang en<br />
complexiteit van de betreffende projecten. Uiteraard houden we steeds rekening met de mogelijke<br />
gevolgen voor onze financiële positie (de A-status bij de beoordeling door het Centraal Fonds<br />
Volkshuisvesting) en het kunnen verkrijgen van borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw<br />
voor het aantrekken van leningen. In de voorbereidingsfases worden uitgebreide investeringscalculaties<br />
opgesteld, mede op basis van bedrijfswaardeberekeningen. We beoordelen ook in hoeverre via<br />
samenwerkingsverbanden of via eigendomsoverdracht en beheer de project- en financieringsrisico’s<br />
beperkt kunnen worden. De definitieve besluitvorming over een project vindt plaats door middel van<br />
een bestuursbesluit en goedkeuring door de Raad van Toezicht. In het besluitvormingsdocument van<br />
de Raad van Toezicht is ook een risicoparagraaf opgenomen zodat ook de leden van de Raad deze<br />
risico’s kunnen meewegen in de besluitvorming.<br />
De projectontwikkelingsactiviteiten beoordelen we per kwartaal op basis van de gerealiseerde<br />
activiteiten in relatie tot het vastgestelde budget. Ook hanteren we zowel voortgangsoverzichten in<br />
relatie tot de liquiditeitsplanning als het ‘stappenplan projecten’. De financiële afwikkeling van een<br />
project wordt altijd geëvalueerd.<br />
(Her)financieringsrisico’s<br />
De risico’s ten aanzien van de financiering van ons woningbezit worden periodiek door de<br />
treasurycommissie beoordeeld. We beschikken over een treasuryplan en een treasurystatuut. Met ons<br />
beleid inzake het rente- en looptijdenrisico beogen we de financieringskosten te minimaliseren en de<br />
vervalkalender van de leningenportefeuille te optimaliseren. Voor de financiering van projecten wordt<br />
nagegaan wat het meest gunstige moment van aantrekken van financiering is en er wordt nagegaan in<br />
hoeverre er mogelijkheden zijn om financieringsrisico’s af te dekken.<br />
Informatievoorzieningsrisico’s<br />
Wij streven naar een optimaal gebruik van ons bedrijfsinformatiesysteem voor al onze basis<br />
bedrijfsprocessen. Door de effectieve en efficiënte ondersteuning van deze processen, optimaliseren<br />
we de kwaliteit van de dienstverlening aan de huidige en toekomstige huurders. Relevante informatie<br />
wordt op basis van sturingsvariabelen uit het systeem gegenereerd en integraal verwerkt. Op basis van<br />
het huidige model van kwartaalinformatie (stoplichtmodel) kan de Raad van Toezicht zich snel een<br />
oordeel kan vormen over de stand van zaken binnen <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Intern beheersingssysteem<br />
Naast het systeem van interne beheersing, dat mede gericht is op budgettaire beheersing van de<br />
activiteiten, besteden we in <strong>2011</strong> ook aandacht aan de ‘beheersing van onze prestaties’ die zijn<br />
afgeleid van onze doelstellingen uit het ondernemingsplan. Met name de stand van de projecten in<br />
voorbereiding om te voldoen aan onze groeidoelstelling in relatie tot de financiële positie en de<br />
financieringsmogelijkheden krijgen veel aandacht. Op basis van een intern controleplan en de<br />
uitgevoerde deelonderzoeken wordt nagegaan of er volgens de vastgestelde processen gewerkt wordt.<br />
Integriteit<br />
Het beleid inzake integriteit bij <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit een scala van maatregelen zoals: integriteitscode,<br />
meldingsregeling misstanden, regeling in geval van belangenverstrengeling en een vertrouwenspersoon.<br />
Bovendien is in het personeelshandboek onder het hoofdstuk gedragregels op een aantal<br />
integriteitsaspecten ingegaan. Ter bevordering van het integer handelen en bewustwording integriteit<br />
wordt aan dit thema regelmatig aandacht gegeven.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
42
trEaSury<br />
Treasury<br />
We voeren een actief treasurybeleid. Daarbij volgen we de uitgangspunten van het treasurystatuut om<br />
risico’s te beperken, te spreiden en indien mogelijk rentevoordeel te behalen. De treasurycommissie<br />
bewaakt een evenwichtige spreiding van risico’s op basis van het terasurystatuut. Op basis van de<br />
voorgenomen activiteiten opgenomen in het jaarplan en de meerjarenprognose wordt in het treasuryoverleg<br />
bepaald of er voldoende flexibiliteit in de treasuryportefeuille zit en of en wanneer aanvullende<br />
financiering nodig is. De gemiddelde rentevoet over de uitstaande leningen per 31 december <strong>2011</strong>,<br />
inclusief roll-over leningen, bedraagt 4,51% (2010: 4,35%). We hebben in totaal voor 45,5 miljoen aan<br />
roll-over leningen in portefeuille. Deze leningen hebben een variabele rente en een variabele hoofdsom<br />
waardoor deze snel en eenvoudig aan te passen zijn aan de liquiditeitsbehoefte op dat moment.<br />
Daarnaast is er de mogelijkheid om gebruik te maken van het rekening-courant krediet met een<br />
plafond van EUR 2,5 miljoen. In het verslagjaar zijn geen overtollige liquide middelen tijdelijk uitgezet.<br />
In het treasurystatuut wordt een renterisico van 15% nog acceptabel geacht. In de treasury rapportage<br />
gebaseerd op de prognoses van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> wordt geen overschrijding van het percentage voorzien.<br />
Nieuw aangetrokken leningen<br />
In <strong>2011</strong> zijn twee nieuwe leningen afgesloten Het betreft in beide gevallen fixe leningen met uitgestelde<br />
ingangsdatum. De ene lening is afgesloten voor een bedrag van EUR 6 mln met een looptijd van 48 jaar<br />
en een rentepercentage van 4,005% en gaat in op 3 september 2012. Op 16 november <strong>2011</strong> is een<br />
lening afgesloten van EUR 5,0 mln met een looptijd van 48 jaar tegen een rente van 4,89% en gaat in op<br />
2 mei 2013. In <strong>2011</strong> zijn geen nieuwe swaps afgesloten.<br />
Finale aflossingen<br />
In december <strong>2011</strong> is de fixe lening met een hoofdsom van EUR 7.5 mln en een rentepercentage van<br />
4,65% finaal afgelost. Ook zijn in <strong>2011</strong> een drietal annuitaire leningen welke waren afgesloten bij de<br />
Gemeente Leiden finaal afgelost. Het betreft leningen met een totale hoofdsom van EUR 1.181.000.<br />
De rentepercentages voor deze leningen waren 5,2%, 5,58% en 5,58%.<br />
Renteconversies<br />
In <strong>2011</strong> is er een lening geweest, die in aanmerking kwam voor een renteconversie. De rente van deze<br />
lening was 5,25%. De nieuwe rente per 2 juli <strong>2011</strong> is 2,68%. De restant hoofdsom van deze lening<br />
bedroeg per 2 juli <strong>2011</strong> EUR 187.000.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
43
Derivaten<br />
In <strong>2011</strong> zouden er 2 payers swaps ingaan:<br />
- BNG met een hoofdsom van EUR 5,0 mln per 1 juni <strong>2011</strong> ingegaan met een rentepercentage van<br />
4,915% en een looptijd van 28 jaar.<br />
- AAB (Fortis) met een hoofdsom van EUR 5 mln per 1 november <strong>2011</strong> en een rentepercentage van<br />
4,774% en een looptijd van 30 jaar. Deze swap is komen te vervallen en omgezet in een basis-<br />
rentelening en overgezet naar de NWB. De ingangsdatum is nu 2 mei 2013 en de rente voor deze<br />
lening is vastgesteld op 4,56% en de looptijd is nu van 2 mei 2013 tot 2 mei 2061.<br />
Eind <strong>2011</strong> hebben de swaps vanwege het lage tarief van de korte rente een negatieve marktwaarde van<br />
EUR 12,7 miljoen.<br />
Met betrekking tot de renteswaps was er ultimo <strong>2011</strong> geen verplichting om onderpandverplichting (een<br />
zogenaamde margin-call verplichting) te storten.<br />
Waarborgfonds Sociale Woningbouw<br />
Van groot belang is dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een stringente borgingsmethodiek<br />
toepast. In <strong>2011</strong> zijn de gepresenteerde resultaten van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> aanleiding geweest om<br />
een beklemd faciliteringsvolume vrij te geven. Door het WSW is op de cijfers volgens de prognose van<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> een claim van ruim EUR 14 miljoen in mindering gebracht voor de voorgenomen investeringen<br />
in 2013, vanwege het feit dat de operationele kasstromen onvoldoende zijn om de 2% normatieve<br />
aflossing te genereren. Aanvullend heeft het WSW met <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> overleg gevoerd hoe de operationele<br />
kasstromen mogelijk eerder kunnen verbeteren en welke acties <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> hiervoor aan het<br />
voorbereiden is. Gewerkt wordt aan besparingen op de beheerkosten en heroverweging van projecten<br />
(al of niet in eigendom). Het nieuwe huurbeleid, dat in 2010 reeds is ingevoerd levert extra middelen op<br />
bij mutatie. Ook de maatregelen van het in <strong>2011</strong> samengestelde herstelplan zullen de komende jaren<br />
meer operationele resultaten opleveren.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
44
OrgaNiSatiE<br />
Organisatiestructuur<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> heeft een tweelagen structuur: een Raad van Toezicht en een Bestuur. Eind <strong>2011</strong> werd het<br />
bestuur gevormd door de directeur, drs. Lisa J. Johnson.<br />
De leiding over de drie afdelingen berustte bij:<br />
• Mr Michiel Ensink MBA, hoofd Vastgoed;<br />
• Wilbert Bots, hoofd <strong>Wonen</strong>;<br />
• Gerrit van Erven RA, hoofd Middelen.<br />
De directeur en de drie afdelingshoofden vormen samen het Managementteam. De afdelingen zijn<br />
onderverdeeld in clusters die onder leiding staan van een manager, teamleider of coördinator.<br />
Accommodate valt direct onder de verantwoordelijkheid van de directeur. De dagelijkse leiding over<br />
Accommodate is in handen van een manager. Ook de afdeling Communicatie valt rechtstreeks onder<br />
de verantwoordelijkheid van de directeur. Alle leidinggevenden en het middelmanagement bespreken<br />
tweemaal per jaar op een kaderdag de strategie en ontwikkelingen van de organisatie. Deze kaderdagen<br />
hebben in <strong>2011</strong> met name in het licht gestaan van de financiële positie. In <strong>2011</strong> is ook teamleiders-<br />
overleg gevoerd om de gezamenlijke ervaringen uit te wisselen.<br />
Het bestuur<br />
Directeur/bestuurder is mevrouw drs. Lisa J. Johnson (3 juli 1952). Mw. Johnson is voorzitter van de<br />
Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnstreek (VWHR). Tevens was zij bestuurslid van het Rijnlands<br />
Architectuur Platform (RAP).<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
45<br />
Figuur 16. Organogram <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Bron: <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>
Besluiten<br />
Bestuursbesluiten worden in het MT overleg genomen. In <strong>2011</strong> heeft ook twee keer een overleg<br />
plaatsgevonden tussen directeur/MT en de managers/teamleiders om de voortgang van de activiteiten<br />
binnen <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> te bespreken mede in het licht van de financiële positie. Het managementteam heeft<br />
2x reguliere vergaderingen gevoerd in <strong>2011</strong>. De belangrijkste bestuursbesluiten die hieruit voortvloeiden,<br />
zijn:<br />
• Besluit akkoord met klachtenprocedure<br />
• Besluit instemming met aankoop van de grond uitbreiding 1e fase Ravenhorst<br />
• Besluit instemming met aankoop en herontwikkeling van pand aan Kloosterpoort<br />
• Besluit tot vaststelling jaarstukken 2010<br />
• Besluit tot vaststelling programma Duurzaamheid<br />
• Besluit tot vaststelling herstelplan<br />
• Besluit tot vaststelling IC plan <strong>2011</strong><br />
• Besluit tot kostendekkende verhuur van Ravenhorst 2e fase<br />
• Besluit akkoord met instelling werkgroep PMO en met voorstellen van de werkgroep<br />
• Besluit akkoord met voorstel onderhoudsbeleid<br />
• Besluit tot vaststelling projectvoorstel ‘Stimulering energiezuinig gedrag van huurders’<br />
• Besluit akkoord met externe ondersteuning bij jaarrekening <strong>2011</strong><br />
• Besluit tot vaststelling van het Sociaal Statuut<br />
• Besluit tot vaststelling van het Aan/Verkoop Beleid panden<br />
• Besluit tot vaststelling notitie Social Media<br />
• Besluit akkoord met adviezen werkgroep MTO<br />
• Besluit akkoord met aanbevelingen uit de IC verslagen<br />
Personeel en organisatie<br />
Human Resources<br />
De hoofdpunten in <strong>2011</strong> stonden voor HR in het teken van Slimmer en Slanker werken, het<br />
doorpakken van zaken voortvloeiend uit het PMO van eind 2010, de voorbereiding voor het MTO<br />
(Medewerker Tevredenheidsonderzoek) <strong>2011</strong> en de begeleiding van medewerkers met betrekking tot<br />
het hoge langdurige ziekteverzuim. Eind <strong>2011</strong> is gestart met vernieuwing van het bestaande sociaal<br />
plan. Dit in het kader van een op handen zijnde reorganisatie en het Ondernemingsplan 2012-2016.<br />
Ook de RI&E is geactualiseerd.<br />
PMO, Gezondheid en werken en Risico Inventarisatie en Evaluatie<br />
Eind 2010 heeft er een uitgebreid periodiek medisch onderzoek (PMO) onder de medewerkers van<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> plaatsgevonden. In <strong>2011</strong> is hiervan een bedrijfsrapportage ontvangen waarin een<br />
algemeen beeld van de vitaliteit van onze medewerkers is geschetst. Voortvloeiende hieruit is met de<br />
aanbevelingen aan de slag gegaan.<br />
Door het updaten van de RI&E in samenwerking met de preventiemedewerker hebben we onder andere<br />
aanvullingen in het Personeelshandboek gedaan, een coach beeldschermwerk aangesteld (mede<br />
voortvloeiend uit het PMO), onze shiatsu therapie ondergebracht binnen het arbobeleid en een<br />
prikprotocol opgesteld.<br />
Ziekteverzuim<br />
Het streefpercentage voor <strong>2011</strong> was maximaal 4%. Toch hebben we in <strong>2011</strong> met veel langdurig zieken<br />
te maken gehad. Het ziekte-verzuimpercentage over <strong>2011</strong> bedroeg (inclusief vangnet) 6,636%.<br />
Exclusief vangnet is dit percentage 5,682%. De externe begeleiding van de ziek gemelde medewerker<br />
ligt in handen van onze arbodienst Arboned. Eind <strong>2011</strong> is een aantal medewerkers aan het reintegreren.<br />
Doel voor 2012 is om het ziekteverzuim omlaag te brengen.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
46
Functionerings- en voortgangsgesprekken, opleidingsbeleid en individueel<br />
loopbaanbudget<br />
Functionerings- en voortgangsgesprekken hebben respectievelijk aan het begin en halverwege het jaar<br />
plaatsgevonden. Ten behoeve van het opleidingsbeleid heeft HR zich in <strong>2011</strong> voornamelijk gericht op<br />
de praktische invulling hiervan. Er wordt kritisch gekeken naar de kwaliteit en de kosten van de te<br />
volgen (passende) opleidingen en cursussen. In dit kader is een subsidie aanvraag gedaan door HR.<br />
Deze aanvraag brengt een enorme administratieve rompslomp met zich mee, maar is inmiddels<br />
afgerond en heeft ertoe geleid dat <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> een niet onaanzienlijk deel van de agressie trainingen<br />
gesubsidieerd heeft gekregen.<br />
We zien dat diverse medewerkers in <strong>2011</strong> gebruik hebben gemaakt van het loopbaanbudget waar de<br />
CAO Woondiensten de mogelijkheid toe geeft. Soms op eigen initiatief van medewerkers, soms<br />
voortvloeiend uit de functionerings- c.q. voortgangsgesprekken.<br />
Personeelssamenstelling<br />
Voor <strong>2011</strong> was de formatie vastgesteld op 53,94 fte. De formatie per 31 december <strong>2011</strong> komt uit op<br />
52,4 fte. In deze formatie is één medewerker opgenomen die gedetacheerd is vanuit de Universiteit<br />
Leiden. Deze medewerker gaat in september 2012 met pensioen.<br />
Van 3 medewerkers hebben we in <strong>2011</strong> afscheid genomen. Een medewerker heeft gebruik gemaakt<br />
van de levensloopregeling om eerder te kunnen stoppen met werken. De pensioendatum van deze<br />
medewerker is halverwege het jaar 2012. De andere 2 medewerkers hebben een baan elders gevonden.<br />
In <strong>2011</strong> heeft zich 1 vacature voorgedaan. De stagiaire op de afdeling Vastgoed is na haar afstuderen in<br />
het voorjaar in dienst getreden als junior medewerker bedrijfsbureau.<br />
De opbouw van het personeel bestond op 31 december <strong>2011</strong> uit in totaal 58 medewerkers waarvan<br />
32 mannen (inclusief een medewerker die gedetacheerd is vanuit de Universiteit Leiden) en 26 vrouwen.<br />
Hiervan hadden 24 medewerkers een parttime dienstverband.<br />
Personeelssamenstelling en reorganisatie<br />
In het kader van het in <strong>2011</strong> opgestelde herstelplan ten behoeve van het CFV is de norm fte ten<br />
opzichte van vhe vastgesteld op 1 op 120. Om deze norm te bereiken wordt vanuit HR in samenwerking<br />
met de betrokken afdelingen kritisch gekeken bij uit dienst treden en/of natuurlijk verloop van een<br />
medewerker of vervanging noodzakelijk is of dat de werkzaamheden intern verdeeld kunnen worden.<br />
Ook wordt nagegaan of meer gebruik kan worden gemaakt van stagiaires of studenten om piekwerkzaamheden<br />
op te vangen. Naast deze acties wordt vanuit directie in samenwerking met HR vanuit het<br />
nieuwe organisatiemodel een reorganisatie bij <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> voorbereid. Er zijn reeds afspraken met<br />
vakbonden en een arbeidsjurist gemaakt om het bestaande sociaal plan te actualiseren.<br />
Vanzelfsprekend wordt de OR hier ook bij betrokken.<br />
MTO<br />
In het laatste kwartaal van <strong>2011</strong> heeft in vervolg op het MTO van 3 jaar geleden een medewerkertevredenheidsonderzoek<br />
(MTO) plaats gevonden. De uitkomsten zijn eind <strong>2011</strong> aan de directie overhandigd.<br />
Gedane aanbevelingen en aandachtspunten worden in 2012 nadrukkelijk opgepakt. De uitkomsten<br />
hiervan zijn medebepalend voor de richting van ons nieuwe Ondernemingsplan 2012-2016.<br />
HR heeft in het voorjaar in samenwerking met Communicatie het Sociaal jaarverslag 2010 vervaardigd.<br />
Ter voorbereiding op de veranderingen van overheidswege heeft HR zich verdiept in verlofregeling en<br />
registratie, spaarloonregeling (vrijgeven en afschaffen), levensloop (afschaffen), werkkostenregeling<br />
(uiterste invoerdatum 1-1-2014) en vitaliteitsregeling (ingaande per 2013) en de daaruit voorvloeiende<br />
noodzakelijke aanpassingen in de personeelsadministratie. Logischerwijs hebben de veranderingen<br />
consequenties voor ons huidige cafetariasysteem (CAO Woondiensten).<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
47
Gedragscode <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>/Integriteit<br />
De gedragscode van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> verbiedt werknemers en de bestuurder geschenken van commerciële<br />
waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten<br />
nadele van de corporatie of om te profiteren van zakelijke constructies die <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> toekomen.<br />
Deze eerder genoemde integriteitscode van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> staat op de website.<br />
Interne controle<br />
In <strong>2011</strong> is een aantal interne controles uitgevoerd op basis van een door het MT vastgesteld Interne<br />
Controle Plan. De aanbevelingen uit de rapportages zijn besproken in het managementoverleg en<br />
volledig overgenomen.<br />
Administratieve organisatie en informatievoorziening<br />
In het kader van verder stroomlijnen van de administratieve organisatie is in <strong>2011</strong> het OKEA-project<br />
(Optimaliseren met de bril op van Klantgerichtheid, Efficiency en Automatiseringsmogelijkheden) op<br />
basis van een aantal verbeterpunten opgepakt. Alle processen zijn (in het softwarepakket Sensus)<br />
vastgelegd en voor medewerkers toegankelijk via ons intranet. De informatievoorziening is in <strong>2011</strong><br />
verder geoptimaliseerd door het model van kwartaalinformatie waarbij de hoofdzaken van het<br />
ondernemingsplan en de financiële gang van zaken worden gerapporteerd.<br />
Belastingen<br />
Woningcorporaties zijn vanaf 2008 integraal belastingplichtig. In 2009 zijn nieuwe afspraken tot stand<br />
gekomen en deze zijn geformaliseerd in een nieuwe vaststellingsovereenkomst (VSO-II), die in 2009<br />
door <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> is ondertekend. De financiële gevolgen voor zowel <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> als de gehele<br />
corporatiesector zijn omvangrijk, waardoor middelen aan de sector worden onttrokken die in principe<br />
bestemd zijn voor volkshuisvesting. <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> heeft mede op basis van de AOM status een<br />
herbestedingsreserve geclaimd.<br />
Automatisering<br />
Door de IT afdelingen zijn ook in <strong>2011</strong> trainingen gegeven om de werking van de huidige pakketten<br />
verder te optimaliseren. Bovendien is gezien de toenemende afhankelijkheid van automatisering een<br />
uitwijklocatie ingericht waar de informatie parallel draait met de informatie op de kantoorlocatie. Bij<br />
calamiteit op de kantoorlocatie blijft de informatie via de uitwijklocatie beschikbaar. Om tot een verdere<br />
professionalisering van IT te komen is het IT-beleidsplan vastgesteld. De komende jaren wordt een<br />
aantal acties uit dit plan verder opgepakt.<br />
Leningen of garanties<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan de Bestuurder en het personeel<br />
en heeft in <strong>2011</strong> geen leningen of garanties verstrekt.<br />
Regeling melding misstanden<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> beschikt over een regeling melding misstanden. Hierbij wordt samengewerkt met CAOP.<br />
Er zijn in <strong>2011</strong> geen misstanden gemeld.<br />
Verbindingen<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> heeft in <strong>2011</strong> geen verbindingen. Verbindingen kunnen worden aangegaan vanuit een<br />
afwegingskader waarin fiscale, operationele en aspecten van risicobeheer zijn opgenomen. In het kader<br />
van risicobeheersing wordt op basis van een samenwerkingsovereenkomst met Ymere nagegaan welke<br />
projecten voor studentenhuisvesting in Leiden gerealiseerd kunnen worden.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
48
SameNwerkiNgS-<br />
VErBaNdEN<br />
Wij maken deel uit van de volgende samenwerkingsverbanden:<br />
Aedes<br />
Wij zijn lid van Aedes, vereniging van woningcorporaties. Zij treedt voor de corporaties als<br />
brancheorganisatie op. Naast belangenbehartiging in algemene zin fungeert Aedes ook als<br />
werkgeverspartij in CAO-onderhandelingen.<br />
Kences<br />
Kences is het landelijk overkoepelende orgaan voor studentenhuisvesting. De deelnemende<br />
organisaties zijn in bijna alle studentensteden actief en huisvesten ruim 60.000 studenten. Het gaat<br />
hierbij zowel om huisvesting voor Nederlandse studenten als voor internationale studenten en docenten.<br />
De deelnemende organisaties werken in Kences samen op het gebied van lobby, kennisontwikkeling,<br />
kennisdeling en inkoop.<br />
Task Force studentenhuisvesting<br />
Op aandringen van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> is een aantal jaar geleden de Taskforce Studentenhuisvesting opgericht.<br />
In de Taskforce wordt met de plaatselijke partners de opgave in de bouwproductie en de vorderingen/<br />
knelpunten in de voortgang besproken en bewaakt. De stuurgroep functioneert onder voorzitterschap<br />
van de wethouder. Diverse ambtenaren zijn aanwezig al naar gelang het onderwerp. Deelnemers zijn<br />
verder bestuurders van de Universiteit en Hogeschool, <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>, DUWO, BRES en LKSV.<br />
Leids Directeuren Overleg (LDO)<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> participeert actief in het overleg met de andere Leidse woningcorporaties i.c. het<br />
directeuren overleg (LDO). Op ambtelijk en bestuurlijk niveau worden de belangrijkste inhoudelijke<br />
ontwikkelingen op het gebeid van de volkshuisvesting besproken. Deelnemers hiervan zijn de<br />
gemeente, de corporaties en de huurdersorganisaties.<br />
Stakeholdersbijeenkomst <strong>2011</strong><br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
49
Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR)<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> is deelnemer in de VWHR, waar de regionale ontwikkelingen aan de orde komen.<br />
Lisa Johnson, directeur/ bestuurder van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> is voorzitter van deze vereniging.<br />
Samenwerkingsverband Ymere<br />
Deze samenwerking is gericht op gezamenlijke acquisitie en verwerving ten bate van<br />
studentenhuisvesting. De overeenkomst loopt tot 2014.<br />
Monumentennetwerk Aedes<br />
Op landelijk niveau is <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> actief als een van de initiatiefnemers van het Aedes netwerk van woningcorporaties<br />
met monumenten. Mede hierdoor zijn woningcorporaties met monumenten bij betrokkenen<br />
beter in beeld en zijn belangrijke stappen gezet om onze positie - ook in financiële zin -<br />
te verbeteren.<br />
Juigalpa (Nicaragua)<br />
In verband met de langdurige stedenband Leiden-Juigalpa zijn de vijf Leidse corporaties gevraagd een<br />
bijdrage te leveren aan een huisvestingsproject in Nicaragua. De corporaties zijn benaderd om via het<br />
DIGH garant te staan voor een lening aldaar voor een periode van 20 jaar. Ymere treedt op als hoofdopdrachtgever<br />
en zal d.m.v. een onderlinge overeenkomst tussen de vijf corporaties de garanties verdelen<br />
over de vijf partijen. Het jaarlijkse garantiebedrag zal maximaal EUR 50.000 bedragen, wat neerkomt op<br />
maximaal EUR 10.000 per corporatie per jaar.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
50
iNterN tOEzicht<br />
Raad van Toezicht<br />
De Raad van Toezicht heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de Bestuurder, op de<br />
opzet en werking van de interne controle- en risicobeheersings-systemen ingesteld door de Bestuurder,<br />
op de algemene gang van zaken binnen <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> en de met haar verbonden ondernemingen, de<br />
werkgeversrol en het terzijde staan van de Bestuurder met advies.<br />
De Raad van Toezicht houdt in ieder geval toezicht op:<br />
• Realisering van de doelstellingen conform het ondernemingsplan;<br />
• Strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;<br />
• Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;<br />
• Kwaliteitsbeleid;<br />
• Financiële kaders en verslaggeving;<br />
• Naleving van toepasselijke wet- en regelgeving;<br />
• Het risicomanagement;<br />
• Governance.<br />
Governance code<br />
De Raad van Toezicht hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de<br />
belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De leden van de Raad<br />
en de Bestuurder hebben in <strong>2011</strong> in een van de vergaderingen gesproken over de stand van zaken bij<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> met betrekking tot de nieuwe Governance Code Woningcorporaties van juli <strong>2011</strong> (hierna:<br />
de Code). Naar de mening van de leden van de Raad en de Bestuurder is de Code een goed instrument<br />
voor een eerlijke, integere en transparante gang van zaken binnen Woningcorporaties. De leden van de<br />
Raad en de Bestuurder zijn in <strong>2011</strong> nagegaan in hoeverre de Code volledig toegepast kan worden en<br />
begin 2012 is het reglement van de Raad op enkele punten aangevuld. Ook in <strong>2011</strong> is er een zelfevaluatie<br />
gehouden, is het rooster van aftreden bijgewerkt en heeft er overleg zowel met BRES als met de OR door<br />
een afvaardiging van de Raad plaatsgevonden. Alle principes en best practice bepalingen uit de Code<br />
worden door de leden van de Raad en de Bestuurder ten principale onderschreven. Jaarlijks schenkt de<br />
Raad uitgebreid aandacht aan de toepassing en naleving van de Code aan de hand van de checklist van<br />
de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties. In dit verslag is overeenkomstig de Code aangegeven<br />
hoe governance binnen <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> is vormgegeven. Daarmee wordt de wenselijkheid van transparantie<br />
in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording daarover aan de belanghouders onderschreven.<br />
De governance structuur wordt weergegeven op de website van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> (www.slswonen.nl).<br />
De voornaamste punten waarom <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> de code niet volgt:<br />
• Benoeming van de Bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De huidige<br />
Bestuurder is benoemd vóór invoering van de Code en <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> is gebonden aan arbeidsovereenkomsten<br />
voor onbepaalde tijd. De Raad van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> zal voor een nieuw te benoemen bestuurder<br />
bepalen in hoeverre zij de Bestuurder benoemt voor een periode van maximaal 4 jaar.<br />
• In <strong>2011</strong> is er geen formeel overleg geweest met de externe accountant buiten de aanwezigheid van<br />
de Bestuurder omdat daar geen behoefte aan was. Er heeft wel telefonisch contact plaatsgevonden<br />
tussen een van de leden van de Raad en de externe accountant. Op grond van dit gesprek is geconcludeerd<br />
dat een formeel gesprek niet nodig was.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
51
• De hoofdlijnen van het remuneratierapport zijn niet op de website van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> geplaatst gezien<br />
het individuele karakter ervan. De Raad van Toezicht is voornemens haar reglement jaarlijks te<br />
evalueren en indien noodzakelijk overeenkomstig de in de Code vermelde best practice bepalingen<br />
aan te passen.<br />
Inhoud van het toezicht<br />
Zoals gebruikelijk binnen <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> legt de Raad van Toezicht in dit jaarverslag verantwoording af over<br />
de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het<br />
afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Toezicht:<br />
• Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH)<br />
• Het ondernemingsplan voor de periode 2008-2012<br />
• De operationele en financiële doelstellingen van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> zoals opgenomen in de jaarbegroting en<br />
de interne risicobeheersing- en controlesystemen<br />
• De strategie gericht op verwezenlijking van de eerder genoemde doelstellingen met name gericht op<br />
behoud cq herstel van de A-status bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de financiering van<br />
toekomstige projecten<br />
• De te gebruiken prestatie-indicatoren voor het meten van de geleverde prestaties genoemd in het<br />
ondernemingsplan en opgenomen in de kwartaalrapportages<br />
• Projectformat inclusief risicoparagraaf voor besluitvorming over nieuwe projecten<br />
• Het treasury statuut<br />
• De uitslagbrieven van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale<br />
Woningbouw<br />
• De naleving van toepasselijke wet- en regelgeving<br />
• Het bezoldigingsbeleid van de bestuurder<br />
• Aanbevelingen van de externe accountant<br />
• De Aedescode inclusief de Governancecode Woningcorporaties<br />
• Afspraken met samenwerkingspartners<br />
Op een aantal van bovengenoemde onderdelen heeft in het kader van governance actualisering<br />
plaatsgevonden in <strong>2011</strong>.<br />
De operationele en financiële doelstellingen van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> worden neergelegd in de jaarplannen en<br />
de financiële jaarbegroting, rekening houdend met de uitgangspunten van het financieel beleidsplan.<br />
De Bestuurder bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de jaarplannen en de<br />
begroting. De jaarplannen en de begroting worden vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad,<br />
die de jaarplannen en de begroting <strong>2011</strong> in de vergadering van november 2010 heeft goedgekeurd.<br />
Onze doelstellingen zijn erop gericht om de voorgenomen prestaties te realiseren onder de randvoorwaarden<br />
van financiële continuïteit en financierbaarheid.<br />
Interne risicobeheersing en controlesystemen<br />
De Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de risicobeheersings- en controlesystemen van<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>. De Raad heeft gedurende het verslagjaar met de Bestuurder gesproken over de kwaliteit<br />
van risicobeheersing en de aandachtspunten in de financiële verslaglegging, mede naar aanleiding van<br />
de door de externe accountant uitgebrachte rapportages. De Raad van Toezicht ondersteunt de<br />
Bestuurder bij de in <strong>2011</strong> genomen maatregelen ter beoordeling en verbetering van systemen van<br />
risicobeheersing. Met name het opzetten van een risicomanagement systeem heeft in <strong>2011</strong> binnen de<br />
organisatie en de Raad van Toezicht van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> veel aandacht gekregen. In 2012 zal de verdere<br />
uitwerking plaatsvinden op basis van de uitgebrachte rapportages.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
52
Financiële continuïteit<br />
Jaarlijks wordt in overleg tussen de Raad van Toezicht en de Bestuurder beoordeeld in hoeverre het<br />
voorgenomen beleid dient te worden bijgesteld om te blijven voldoen aan het criterium van de A-status<br />
bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting(CFV). Gedurende <strong>2011</strong> is op basis van het door het CFV uitgebrachte<br />
B-oordeel een herstelplan samengesteld waarbij op basis van de voorgestelde maatregelen<br />
ten aanzien van het terugdringen van de algemene kosten en het aantal fte’s in combinatie met meer<br />
huuropbrengsten kritisch is gekeken naar de ontwikkeling van de financiële positie in de komende jaren<br />
in samenhang met de te realiseren projecten en de te verwachte bijdrage van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> aan de<br />
huurtoeslag. Op basis van de verwachte ontwikkeling van de financiële positie conform het<br />
herstelplan en de daarbij uitgevoerde externe doorrekening wordt ervan uitgegaan dat op basis van de<br />
huidige uitgangspunten, die het CFV hanteert de A-status bij het CFV wederom bereikt wordt. In 2012<br />
en latere jaren hebben deze maatregelen er onder andere toe geleid dat meer huurinkomsten op basis<br />
van actuele puntenwaardering binnen zullen komen en zijn bij de nieuwe (meerjaren)begroting wederom<br />
de algemene kosten en personeelskosten gematigd. Wel is door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw<br />
borgstelling verleend voor de herfinanciering en het project Langebrug en is erop aangedrongen<br />
in het kader van de financiering van de toekomstige projecten om de inkomsten te verbeteren.<br />
Interne informatievoorziening<br />
De periodieke verslaggeving vindt op basis van een cyclus van drie maanden plaats en is gebaseerd<br />
op het bewaken van de financiële en volkshuisvestelijke koers van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>. Ook in <strong>2011</strong> heeft<br />
de uitwerking van de doelstellingen van het ondernemingsplan nadrukkelijk aandacht gekregen in de<br />
kwartaalrapportage en zijn de ontwikkelingen binnen <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> meer afgestemd op de strategische<br />
keuzes in relatie tot de financiële mogelijkheden.<br />
Activiteiten van de Raad van Toezicht<br />
Om de toezichthoudende taak goed te vervullen heeft de Raad van Toezicht zich regelmatig<br />
mondeling dan wel schriftelijk door de Bestuurder laten informeren inzake actuele ontwikkelingen bij<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> en relevante externe ontwikkelingen. De Raad van Toezicht heeft zich op de hoogte gesteld<br />
van wat er speelt bij <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> door overleg te voeren met de Bestuurder en met de externe accountant.<br />
Bovendien heeft een delegatie van de Raad overleg gehad met de ondernemingsraad en met de<br />
huurdersbelangenvereniging BRES. De leden van de Raad van Toezicht hebben kennis genomen van de<br />
belangrijkste publicaties van Aedes en enkele leden van de Raad van Toezicht hebben bijeenkomsten<br />
bijgewoond, georganiseerd door onder andere de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties.<br />
De Raad van Toezicht is in het afgelopen jaar zes maal in plenaire zitting bijeengeweest. In de verga-<br />
dering waarin de jaarstukken zijn goedgekeurd was tevens de controlerend accountant aanwezig. Er<br />
heeft in <strong>2011</strong> geen (formele) beoordeling plaatsgevonden van het functioneren van de externe accountant.<br />
Aanvullend wordt buiten de reguliere vergaderingen om met de Bestuurder overleg gevoerd. De<br />
voorzitter overlegt maandelijks met de Bestuurder. Het directe contact met de Bestuurder en indien<br />
nodig MT-leden levert nuttige aanvullende informatie en verhelderende inzichten op. De Raad van<br />
Toezicht kwam enkele malen zonder de Bestuurder bijeen om het eigen functioneren te bespreken.<br />
Conform de hierover gemaakte afspraken is hierbij externe ondersteuning verleend. Dit heeft<br />
geresulteerd in een zelfevaluatie rapport dat als basis heeft gediend voor de bespreking om het eigen<br />
functioneren te evalueren. Tijdens het bespreken van het eigen functioneren van de Raad van Toezicht<br />
is ook het functioneren van de Bestuurder besproken. De belangrijkste punten die uit de zelfevaluatie<br />
naar voren zijn gekomen worden begin 2012 behandeld in de Raad van Toezicht.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
53
Geen van de leden van de Raad van Toezicht is in het verslagjaar frequent afwezig geweest bij<br />
vergaderingen. In <strong>2011</strong> is de Raad tot de conclusie gekomen dat de samenstelling aan de criteria van<br />
het Profiel van de Raad van Toezicht blijft voldoen.<br />
De Raad van Toezicht heeft geen kennis genomen van het verslag van de geschillencommissie in de zin<br />
van artikel 16 BBSH, daar er geen klachten bij de geschillencommissie over <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> zijn ingediend.<br />
De Raad van Toezicht heeft in het afgelopen jaar onder meer de volgende besluiten genomen:<br />
• Goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening over 2010<br />
• Goedkeuring remuneratie(beleid)<br />
• Goedkeuring kwartaalrapportages<br />
• Goedkeuring van uitkomsten evaluatie governancecode<br />
• Vaststellen aan- en verkoopbeleid<br />
• Benoeming nieuw lid van de RvT en herbenoeming van twee leden van de Raad<br />
• Akkoord met aankoop Xenia<br />
• Akkoord met garantiestelling project Juigalpa<br />
• Goedkeuring begroting 2012<br />
Ook is in deze vergaderingen met name stilgestaan bij de volgende onderwerpen:<br />
• Accountantsrapporten<br />
• Integriteitbeleid<br />
• Opzet strategisch voorraadbeleid<br />
• Uitslagbrieven CFV en WSW<br />
• Herstelplan tbv CFV in combinatie met doorrekenrapport van ORTEC<br />
• Rapport risicomanagement<br />
• Aanpak ondernemingsplan 2012 – 2016<br />
Samenstelling Raad van Toezicht<br />
De Raad van Toezicht bestaat statutair uit minimaal 5 en maximaal 7 leden, die primair voor een<br />
periode van vier jaar worden benoemd en die hierna voor één volgende zittingstermijn van vier jaar<br />
kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de Raad van Toezicht is gebaseerd op de in<br />
het reglement van de Raad van Toezicht omschreven profielschets.<br />
De Raad is gedurende het verslagjaar van samenstelling gewijzigd en bestaat uit 6 leden.<br />
Er is begin <strong>2011</strong> een nieuw lid in de Raad van Toezicht gekomen met een volkshuisvestelijke<br />
achtergrond, namelijk de heer drs. H. Nuij. De heer Nuij komt in de plaats van de heer Damen, waarvan<br />
op gepaste wijze afscheid is genomen en waarbij de leden van de Raad hebben aangegeven zeer<br />
erkentelijk te zijn over de bijdrage van de heer Damen. Halverwege <strong>2011</strong> was de eerste zittings-<br />
termijn van twee leden van de Raad verstreken en deze twee leden zijn herbenoemd voor een tweede<br />
en statutair laatste termijn. De noodzaak tot het aantrekken van een zevende lid van de Raad wordt tot<br />
op heden niet noodzakelijk geacht. De personalia van de leden van de Raad van Toezicht en de overige<br />
voor hun functie relevante gegevens zijn in een separate tabel vermeld.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
54
Prof.dr. D.D. Breimer<br />
Voorzitter RvT en<br />
voorzitter<br />
remuneratie<br />
commissie<br />
D. Hoogstra<br />
Vice-voorzitter<br />
RvT en lid<br />
auditcommissie<br />
en renumeratie<br />
commissie<br />
R.L. van Marion RA<br />
Voorzitter<br />
auditcommissie<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
M/V Geb.<br />
jaar<br />
Benoemd<br />
in<br />
Zittingsperiode t/m<br />
M 1943 Jan 2008 31-12-2014 tweede termijn<br />
Hoofdfunctie:<br />
Met emeritaat<br />
Nevenfunctie(s):<br />
Hoogleraar farmacologie Universiteit Leiden<br />
Vicevoorzitter Raad van Toezicht TUDelft<br />
Lid van de Governing Body University College Cork (Ierland)<br />
Lid van de Raad van Bestuur van de Katholieke Universiteit Leuven<br />
Lid van de Raad van Toezicht van het Center for Human Drug Research,<br />
Leiden<br />
Voorzitter Raad van Toezicht Museum Boerhaave, Leiden<br />
Lid Raad van Toezicht Nationaal Centrum voor Biodiversiteit Naturalis,<br />
Leiden<br />
President-Commissaris Life Sciences Partners (venture capital company),<br />
Amsterdam<br />
Voorzitter van de sectorplancie natuur- en scheikunde<br />
Voorzitter Supervisory Board van het Netherlands Metabolomics Centre<br />
Lid adviesraad van BioSciencePark (Leiden)<br />
Voorzitter Raad van Toezicht University Campus Fryslân van de Provincie<br />
Friesland<br />
Lid van de Adviesraad van de Waddenacademie<br />
Lid van het bestuur van de Stichting Modern East Asia Research Center,<br />
Leiden<br />
M 1945 Juli 2008 30-6-2012 eerste termijn<br />
Hoofdfunctie:<br />
Gepensioneerd<br />
Nevenfunctie(s):<br />
Vice-voorzitter Raad van Commissarissen Lefier te Hoogezand; voorzitter<br />
auditcommissie<br />
Lid voordrachtscommissie VTW te Utrecht<br />
Voorzitter VVE Zuyder Zee Empire C te Huizen<br />
M 1945 2007 30-06-2015 tweede termijn<br />
Hoofdfunctie:<br />
Directeur Mabini BV<br />
Nevenfunctie(s):<br />
Lid RvT/RvC van:<br />
Syntrus Achmea Vastgoed BV<br />
Stichting International Law Prize of The Hague<br />
Stichting Gegoten Lood<br />
Stichting Koorenhuis; centrum voor kunst en cultuur<br />
Stichting West-Holland Foreign Investment Agency<br />
Stichting Wim Deetman Studiefonds<br />
Stichting Sociaal Fonds Liag, Architecten en Bouwadviseurs<br />
Adama Zijlstra Stichting/Concert by the Sea<br />
Stichting Ambassadors Club Nederland<br />
Lid Audit Commissie Min.Soc.Zaken en Werkgelegenheid<br />
Voorzitter Raad van Advies BAS Consultancy BV<br />
Lid Raad van Advies Internationale Vereniging voor Neerlandistiek<br />
Voorzitter Raad van Advies RamdasxMaikoe & Partners,<br />
Registeraccountants en belastingadviseurs<br />
Mr. M.J. de Groot M 1962 Juli 2008 30-6-2015 tweede termijn<br />
Hoofdfunctie:<br />
Advocaat bij Lawton Advocaten, Rotterdam<br />
Nevenfunctie(s):<br />
geen<br />
D.E.M. Kromwijk,<br />
LL.M.<br />
Lid auditcommissie<br />
V 1986 Juli 2008 30-6-2012 eerste termijn<br />
Hoofdfunctie:<br />
Advocaat bij De Brauw Blackstone Westbroek, Amsterdam<br />
Nevenfunctie(s):<br />
geen<br />
H. Nuij M 1948 1-2-<strong>2011</strong> 1-2- 2015 eerste termijn<br />
Hoofdfunctie: (vroeg)pensioen<br />
Nevenfunctie(s):<br />
Voorzitter van de VvE Karthuizersdwarsstraat 13/15, Amsterdam<br />
Voorzitter van de Stichting Steeds-Leven, Amsterdam<br />
Voorzitter Redactiecommissie Journaal Huur & Verhuur, Sdu Uitgevers, Den<br />
Haag<br />
Redacteur OpMaat_Huurrecht, Sdu Uitgevers, Den Haag<br />
55
Reglement<br />
De Raad van Toezicht heeft gebruik gemaakt van een reglement als basis voor het eigen functioneren<br />
en de relaties met de Bestuurder. Dit reglement wordt jaarlijks geëvalueerd en is op basis van de meest<br />
actuele Governance code aangepast en is te vinden op de website van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> (www.slswonen.nl).<br />
Vergoeding <strong>2011</strong><br />
In <strong>2011</strong> bedroeg de vergoeding van de leden van de Raad van Toezicht in totaal EUR 46.066 (2010:<br />
EUR 45.672). De herziening van de honorering van de leden van de Raad heeft met name te maken met<br />
de in 2010 door de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties vastgestelde honoreringscode voor<br />
Commissarissen Woningcorporaties. De individuele bezoldiging voor de voorzitter bedraagt op jaarbasis<br />
EUR 10.371 en de overige leden ontvingen ieder afzonderlijk EUR 7.260, eventueel inclusief BTW.<br />
De vergoedingen worden eens in de twee jaar aangepast op basis van de CAO-Woondiensten.<br />
De vergoeding van de gemaakte kosten die de leden van de Raad uit hoofde van zijn/haar functie maakt<br />
kunnen bij <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> worden gedeclareerd en worden door de voorzitter op redelijkheid beoordeeld,<br />
voor zover deze geen reguliere reiskosten betreffen.<br />
Werving en selectie<br />
In het reglement van de Raad van Toezicht is een profiel opgenomen waarin de gewenste<br />
deskundigheid en achtergrond van de toezichthouders wordt geschetst. Hiervan wordt gebruik<br />
gemaakt gedurende het selectieproces van nieuwe kandidaten voor het lidmaatschap van de Raad.<br />
De profielschets is opgenomen op de website van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> (www.slswonenl.nl). De Raad is van<br />
mening dat alle relevante deskundigheden zijn vertegenwoordigd.<br />
Onafhankelijkheid van de Raad van Toezicht<br />
Alle leden van de Raad van Toezicht zijn onafhankelijk van de Stichting. Er bestaan geen belangentegenstellingen<br />
met andere bestuursfuncties. Geen van de toezichthouders is of was in het verleden in<br />
dienst van <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>. Geen van de toezichthouders verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn<br />
lidmaatschap van de Raad of onderhoudt banden met <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>, hetzij direct, hetzij indirect, buiten<br />
zijn lidmaatschap van de Raad. Het reglement van de Raad van Toezicht bevat bepalingen inzake<br />
mogelijke tegenstrijdige belangen en onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Toezicht. Deze<br />
bepalingen worden nageleefd.<br />
Leningen of garanties<br />
Aan de leden van de Raad van Toezicht zijn geen leningen of garanties verstrekt.<br />
Commissies<br />
De Raad heeft in <strong>2011</strong> gewerkt met 2 commissies. Zowel de zaken ten aanzien van audit als de<br />
remuneratie worden behandeld in de betrokken commissies met terugkoppeling aan de voltallige raad.<br />
De Raad ziet erop toe dat <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> passende procedures en controlesystemen onderhoudt ter<br />
beheersing van de financiële en operationele risico’s waaraan <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> is blootgesteld en ter controle<br />
van de betrouwbaarheid van de financiële rapportage. De externe accountant, KPMG heeft één van de<br />
vergaderingen bijgewoond. De directeur en het hoofd middelen hebben alle vergaderingen bijgewoond.<br />
Onderwerpen die aan bod kwamen, waren: de jaarrekening over het jaar 2010 en de externe accountantsverklaring,<br />
interne controle, de opvolging van aanbevelingen gedaan door de externe accountants<br />
en risicobeheersing.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
56
Remuneratie en selectie commissie<br />
De Remuneratie en selectie commissie bestaat uit de voorzitter en vice-voorzitter. In <strong>2011</strong> heeft de<br />
remuneratiecommissie verdere uitwerking gegeven aan het bezoldigingsbeleid en stil gestaan bij het<br />
functioneren van de bestuurder. De remuneratiecommissie heeft in het jaarlijks beoordelingsgesprek<br />
met de bestuurder vastgesteld dat de te realiseren prestaties in <strong>2011</strong> in voldoende mate zijn<br />
gerealiseerd en dat de commissieleden tevreden zijn over de wijze waarop de bestuurder de taken vervult.<br />
Van het gehouden gesprek is een verslag gemaakt op basis waarvan terugkoppeling heeft plaatsgevonden<br />
in de besloten vergadering van de voltallige Raad van Toezicht. In <strong>2011</strong> bedroeg de bezoldiging<br />
van de Bestuurder, inclusief pensioenkosten EUR 145.400 (2010: EUR 140.500). De honorering van<br />
de bestuurder vindt plaats conform de ‘Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties’.<br />
Auditcommissie<br />
De auditcommissie bestaat uit 3 leden van de Raad van Toezicht en vergadert in de week voorafgaand<br />
aan de vergadering van de Raad van Toezicht. Op basis van het reglement van de auditcommissie is<br />
deze commissie namens de voltallige Raad van Toezicht onder meer belast met het toezicht op de<br />
financiële informatieverschaffing, inclusief de begroting en jaarcijfers, de naleving van aanbevelingen<br />
en opvolging van opmerkingen van de externe accountant, de opzet en werking van de interne<br />
risicobeheersings- en controlesystemen, het treasurystatuut, integriteit en governance, het<br />
visitatietraject en de toepassing van IT. De auditcommissie heeft naar aanleiding van de gehouden<br />
vergaderingen onder andere aan de Raad van Toezicht geadviseerd om de jaarrekening 2010 goed te<br />
keuren en opvolging te geven aan de opmerkingen van de externe accountant.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
57
VErKLariNgEN<br />
Verklaring bestuur<br />
Het Bestuur heeft de jaarrekening <strong>2011</strong> op 11 april 2012 vastgesteld. In opdracht van de Raad van<br />
Toezicht heeft KPMG de jaarrekening onderzocht en goedgekeurd. De controleverklaring van de<br />
onafhankelijke accountant is op pagina 29 van het jaarverslag opgenomen. De middelen van de<br />
stichting zijn uitsluitend aangewend in het belang van de Volkhuisvesting.<br />
Leiden, 11 april 2012<br />
Het Bestuur<br />
Drs. L.J. Johnson<br />
Directeur/bestuurder<br />
Verklaring Raad van Toezicht<br />
De Raad van Toezicht heeft kennis genomen van het jaarresultaat over het verslagjaar.<br />
Overeenkomstig artikel 27 van de statuten heeft de Raad van Toezicht, na kennis genomen te<br />
hebben van de bevindingen van de accountant, het jaarverslag en de jaarrekening goedgekeurd.<br />
Leiden, 25 april 2012<br />
Raad van Toezicht<br />
Prof. Dr. D.D. Breimer<br />
Voorzitter<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
58
verkOrte<br />
jaarrEKENiNg<br />
BaLaNS PEr 31 dEcEmBEr <strong>2011</strong><br />
(Na voorgestelde resultaatbestemming)<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
BALANS PER 31 DECEMBER <strong>2011</strong><br />
(Na voorgestelde resultaatbestemming)<br />
59<br />
31-12-<strong>2011</strong> 31-12-2010<br />
ACTIVA PASSIVA<br />
<strong>Jaarverslag</strong> <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong> € €<br />
Vaste activa 7.4<br />
7.1 Eigen vermogen 7.4 Eigen vermogen *<br />
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken<br />
in exploitatie<br />
Onroerende en roerende zaken in<br />
177.903.953<br />
in ontwikkeling<br />
Onroerende en roerende zaken ten<br />
2.581.885<br />
dienste van de exploitatie 3.693.393<br />
7.2<br />
Financiële vaste activa 7.2.1 Te vorderen BWS subsidies 19.722<br />
7.2.2 Latente belastingvordering 691.000<br />
145.523.495<br />
7.583.315<br />
3.877.052<br />
213.872<br />
821.000<br />
7.5 7.5 Voorziening onrendab<br />
7.6<br />
Langlopende schulden 7.6.1 Leningen kredietinste<br />
7.6.2 Waarborgsommen<br />
Subtotaal<br />
Subtotaal 184.889.953 158.018.734<br />
7.7<br />
Kortlopende schulden 7.7.1 Schulden aan krediet<br />
7.7.2 Handelscrediteuren<br />
7.7.3 Belastingen en premi<br />
Vlottende activa 7.7.4 Reserve en binnensch<br />
7.3 7.7.5 Overlopende passiva<br />
Voorraden 7.3.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop 335.783<br />
-<br />
Vorderingen 7.3.2 Huurdebiteuren 119.739<br />
7.3.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 888.008<br />
7.3.4 Overheidsbijdragen -<br />
7.3.5 Overlopende activa 3.428.100<br />
Liquide middelen 7.3.6 Liquide middelen 6.255<br />
Subtotaal 4.777.885<br />
TOTAAL GENERAAL 189.667.838<br />
153.660<br />
-<br />
13.261<br />
1.272.966<br />
2.836.473<br />
4.276.360<br />
162.295.094<br />
Subtotaal<br />
TOTAAL GENERAAL<br />
* In de langlopende s<br />
opgenomen, waard
-12-2010 31-12-<strong>2011</strong> 31-12-2010<br />
€<br />
PASSIVA<br />
€<br />
7.4 BaLaNS PEr 31 dEcEmBEr <strong>2011</strong><br />
Eigen vermogen 7.4 Eigen vermogen * 70.295.523<br />
€<br />
43.235.482<br />
523.495<br />
(Na voorgestelde resultaatbestemming)<br />
-12-2010 583.315<br />
31-12-<strong>2011</strong> 31-12-2010<br />
877.052 7.5 7.5 Voorziening PASSIVA onrendabele investeringen 11.745.440 12.432.000<br />
€ € €<br />
213.872<br />
7.6 7.4<br />
821.000<br />
Langlopende Eigen vermogen schulden 7.6.1 7.4 Leningen Eigen vermogen kredietinstellingen * 90.284.538<br />
70.295.523 89.354.089<br />
43.235.482<br />
523.495<br />
7.6.2 Waarborgsommen 141.335 136.921<br />
583.315<br />
Subtotaal 90.425.873<br />
018.734 7.7<br />
877.052 Kortlopende 7.5 schulden 7.7.1 7.5 Schulden Voorziening aan onrendabele kredietinstellingen investeringen 11.745.440<br />
9.432.491<br />
7.7.2 Handelscrediteuren 927.354<br />
213.872<br />
7.6<br />
7.7.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 149.931<br />
821.000<br />
Langlopende schulden 7.7.4 7.6.1 Reserve Leningen en kredietinstellingen binnenschilderwerk en glasfonds 90.284.538 977.713<br />
-<br />
7.7.5 7.6.2 Overlopende Waarborgsommen passiva 5.713.513 141.335<br />
153.660<br />
Subtotaal 17.201.002<br />
90.425.873<br />
018.734 -<br />
7.7<br />
13.261<br />
Kortlopende schulden 7.7.1 Schulden aan kredietinstellingen 9.432.491<br />
272.966<br />
7.7.2 Handelscrediteuren 927.354<br />
7.7.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 149.931<br />
836.473<br />
7.7.4 Reserve en binnenschilderwerk en glasfonds 977.713<br />
-<br />
7.7.5 Overlopende passiva 5.713.513<br />
276.360 153.660<br />
-<br />
13.261<br />
272.966<br />
Subtotaal 17.201.002<br />
295.094<br />
836.473<br />
TOTAAL GENERAAL 189.667.838<br />
276.360<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
60<br />
89.491.010<br />
10.613.274<br />
12.432.000<br />
1.411.575<br />
667.644<br />
89.354.089 974.779<br />
3.469.330 136.921<br />
17.136.602<br />
89.491.010<br />
10.613.274<br />
1.411.575<br />
667.644<br />
974.779<br />
3.469.330<br />
17.136.602<br />
162.295.094<br />
* In de langlopende schulden is een achtergestelde lening van € 4 miljoen<br />
opgenomen, waardoor het garantievermogen € 74,2 miljoen bedraagt.<br />
295.094 TOTAAL GENERAAL 189.667.838<br />
162.295.094<br />
* In de langlopende schulden is een achtergestelde lening van € 4 miljoen<br />
opgenomen, waardoor het garantievermogen € 74,2 miljoen bedraagt.
WiNSt- EN VErLiESrEKENiNg OVEr<br />
hEt BOEKjaar <strong>2011</strong><br />
WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR <strong>2011</strong>.<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
Omschrijving <strong>2011</strong> 2010<br />
Bedrijfsopbrengsten Huren 8.1 16.100.713<br />
Vergoedingen 8.2 5.243.137<br />
Verkoop onroerende zaken 8.3 35.574<br />
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf 8.4 45.684<br />
Overige bedrijfsopbrengsten 8.5 839.550<br />
61<br />
€ €<br />
Som der bedrijfsopbrengsten 22.264.658<br />
Bedrijfslasten Overige waardeveranderingen materiele vaste activa 8.6 3.057.024<br />
Erfpacht 8.7 53.788<br />
Salarissen 8.8 2.831.720<br />
Sociale lasten 8.9 376.265<br />
Pensioenlasten 8.10 503.250<br />
Kosten onderhoud 8.11 2.597.515<br />
Levering goederen en diensten 8.12 5.243.137<br />
Overige bedrijfslasten 8.13 4.273.927<br />
Som der bedrijfslasten 18.936.626<br />
Bedrijfsresultaat 3.328.032<br />
Financiële baten en Rentebaten 8.14 380.429<br />
lasten Rentelasten 8.15 4.580.312-<br />
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening<br />
voor belastingen 871.851-<br />
Vennootschapsbelasting 8.16 843.499<br />
Jaarresultaat na belastingen voor<br />
mutatie actuele waarde 28.352-<br />
Mutatie actuele waarde materiele vaste activa 8.17 27.088.393<br />
JAARRESULTAAT 27.060.041<br />
15.767.890<br />
5.110.455<br />
185.656-<br />
52.561<br />
713.238<br />
10.717.509<br />
52.991<br />
2.783.057<br />
348.478<br />
511.450<br />
2.244.205<br />
5.110.455<br />
4.129.672<br />
21.458.488<br />
25.897.817<br />
4.439.329-<br />
340.660<br />
4.193.023-<br />
8.291.692-<br />
242.595-<br />
8.534.287-<br />
8.221.241<br />
313.046-
cONtrOleverklariNg<br />
VaN dE ONafhaNKE-<br />
LijKE accOuNtaNt<br />
Aan: Bestuur en Raad van Toezicht van Stichting <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Bijgesloten samengevatte jaarrekening, bestaande uit de balans per 31 december <strong>2011</strong> en de<br />
winst-en-verliesrekening over <strong>2011</strong>, zijn ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening <strong>2011</strong> van<br />
Stichting <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> te Leiden. Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt bij die jaarrekening in<br />
onze controleverklaring van 25 april 2012. De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen<br />
die zijn vereist op basis van Besluit beheer sociale huursector. Het kennisnemen van de samengevatte<br />
jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde<br />
jaarrekening van Stichting <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Verantwoordelijkheid van het bestuur<br />
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van de gecontroleerde<br />
jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in de toelichting van de<br />
gecontroleerde jaarrekening <strong>2011</strong> van Stichting <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Verantwoordelijkheid van de accountant<br />
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de samengevatte jaarrekening op basis<br />
van onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronder de<br />
Nederlandse Standaard 810 “Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële<br />
overzichten”.<br />
Oordeel<br />
Naar ons oordeel is de samengevatte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten<br />
consistent met de gecontroleerde jaarrekening <strong>2011</strong> van Stichting <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> en in overeenstemming<br />
met de grondslagen zoals beschreven in de toelichting van de gecontroleerde jaarrekening <strong>2011</strong> van<br />
Stichting <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Amstelveen, 25 april 2012<br />
KPMG ACCOUNTANTS N.V.<br />
A.J. van der Voort RA<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
62
cOLOfON<br />
Corporatiegegevens<br />
Naam Stichting <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Vestigingsadres Rapenburg 33, Leiden<br />
Postadres Postbus 11275, 2301 EG Leiden<br />
Email info@slswonen.nl<br />
Internet www.slswonen.nl<br />
Telefoon (071) 516 17 18<br />
Fax (071) 516 17 60<br />
Uitgave<br />
<strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>, Leiden<br />
Redactie <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong>, Leiden<br />
Concept & Vormgeving Akron, Communicatie & Vormgeving, Leiden<br />
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
63
Jaarbericht <strong>SLS</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2011</strong><br />
64
Change language