Vastgoedmarkt wordt creatiever - Wendela Raas ... - Boekel De Nerée

‘
76 | VGVisie Boekel De Nerée | tekst Gerdjan rapati
Angelique Thiele: ‘Ons Londense
kantoor is uitsluitend bemand met
Nederlandse juristen, want het gaat
specifiek om vastgoed in Nederland.
Wij adviseren partijen die zich willen
inkopen in Nederlandse stenen. Of zich inkopen
in aandelen in vennootschappen met leningen
op Nederlandse stenen. Banken staan
niet meer te trappelen om financieringen te
verstrekken, maar een aantal van hen wil wel
hun hypothecaire leningen verkopen om zo
hun balans te verkorten. Wij slaan dan de
brug tussen de Anglo-Amerikaanse en de
Nederlandse beleggingscultuur. Het is belangrijk
voor Nederlandse klanten dat wij
weten wat Anglo-Amerikaanse beleggers willen.
Zij sluiten financiële arrangementen en wij
passen daar een juridische mouw aan.’ Wendela
Raas: ‘We komen uit een behoorlijke malaise in
de vastgoedwereld. Nu merken we dat we in
BeelD peter Van aalst
VAstgoedmArkt
wordt
creAtieVer
Advocatenkantoor Boekel De Nerée heeft vanouds een zware afdeling vastgoed waar ruim 50 gespecialiseerde
juristen, advocaten en notarissen, met alle juridische aspecten van vastgoed bezig zijn. Het is
tegelijk het enige Nederlandse advocatenkantoor dat ook in Londen een vastgoedpoot heeft. Dat heeft te
maken met de groeiende belangstelling vanuit de UK om in Nederlands vastgoed te investeren. VG Visie
laat vastgoedpartner en sectievoorzitter Wendela Raas MRICS en Angelique Thiele, partner Banking &
Finance en managing partner van de Londense vestiging, aan het woord over de gewijzigde verhoudingen
binnen de vastgoedbranche en hun veranderende adviesrol.
Wendela Raas (rechts) en
Angelique Thiele
een fase komen dat het juist weer interessant
wordt. In Nederland kijken we nog een beetje
de kat uit de boom, maar buitenlandse investeerders
willen hier de boot niet missen.’ Thiele:
‘Dan kijken ze vooral naar A1 locaties. Hoogwaardige
kantoren, vijfsterrenhotels. De laatste
tijd is ook de interesse in logistiek vastgoed
groot. De behoefte daaraan groeit door het
winkelen op internet. Ook wordt gekeken naar
woningportefeuilles, al mag in Nederland niet
iedereen zomaar in de sociale woningbouw
stappen. Als je kijkt naar kantoren dan zijn de
leningen zijn vaak te hoog in verhouding tot de
onderliggende waarde. Dus wordt er vooral gekeken
naar mogelijkheden tot afbouwen van en
alternatieven voor bancair krediet.’
Beleggers actiever betrokken
Raas: ‘Ons werk is wezenlijk veranderd. Als
ik kijk naar de retail, waar ik veel in werk, >

78 | VGVisie Boekel De Nerée |
dan zijn beleggers veel actiever betrokken dan
vroeger. Ook de retailer is kritischer geworden.
Wij werken voor beide kanten, dat
houdt ons scherp. Vroeger was een eigenaar
content als de huur op tijd binnenkwam. Nu
niet meer. Misschien ook wel omdat die huur
niet meer vanzelfsprekend binnenkomt. Beleggers
willen nu een compleet winkelcentrum,
waar wat te beleven is. Het moet bijzonder
zijn en de consument echt aantrekken.
Ze zijn veel selectiever bij het kiezen van de
retailformules, goede horeca, avondfuncties
zoals theater, bioscopen. Ze gaan ook meer
op de stoel van de retailer zitten: houdt die
wel zijn uitstraling? Moet hij niet eens vernieuwen?
Ze staan ook open voor andere verhuurmodellen.
Tien jaar geleden was omzethuur
onbespreekbaar: nu zie je op de belangrijke
locaties bijna niet anders.’
‘Wij worden er ook in een veel eerder stadium
bijgehaald. Vroeger mochten we de
contracten vooral opmaken bij de afsluiting
van een transactie of losten we geschillen achteraf
op. Nu je ziet dat beleggers creatiever
gaan nadenken, willen ze in een eerder stadium
weten of hun ideeën juridisch uitvoerbaar
zijn en of er alternatieven zijn waar ze
zelf nog niet aan hadden gedacht. Ze willen
meer grip op de zaak. Aan omzethuur zitten
bijvoorbeeld best veel haken en ogen. Dat
moeten partijen goed overzien en vastleggen.
Denk ook aan renovaties en herontwikkelingen.
Daar zit weinig standaardwerk bij en juridische
haalbaarheid is heel belangrijk. Dus
ik zit vaak van het begin af aan mee om tafel.
Een heel boeiend proces. En het geeft ons
echt de mogelijkheid meerwaarde te leveren.’
Belangen uitruilen
Thiele: ‘In de hoogtijdagen van het vastgoed
kwamen bij ons de contracten achter elkaar
uit de printer. Nu telt een overeenkomst voor
een groter krediet al snel 200 bladzijden.
Banken dekken zich graag in door zoveel mogelijk
op te schrijven. Soms is er sprake van
een bankenconsortium dat een groot bedrag
uitleent voor bijvoorbeeld het opknappen van
een heel gebied of om een hele Pan-Europese
vastgoedportfolio te financieren. En de belan-
‘ tien jaar
geleden was
omzethuur
onbespreekbaar:
nu zie
je op de
belangrijke
locaties bijna
niet anders.’
gen van de financiers lopen niet altijd meer
parallel. De neuzen staan zeker niet altijd dezelfde
kant op, en dat uit zich in de contractsvorm.
Of in geschillen over die overeenkomsten.
Als ze denken dat ze er onderling nog wel
uit kunnen komen, halen ze mij erbij. Maar
Londen is veel harder dan Nederland. Dat
komt ook omdat de markt hier kleiner is: je
komt elkaar morgen weer tegen. Het poldermodel
waarbij partijen elkaars belangen uitruilen
kan helpen. Maar het kan ook heel stroperig
worden. Sommige beleggingen lopen door
omdat niemand verlies wil nemen. Dan blijft
het veel te hoog op de balans staan, maar in
feite zijn het zombieleningen op zombiestenen,
die niemand wil herfinancieren omdat er teveel
schuld op zit. Juist die financiële herstructurering
is nu een belangrijk deel van ons werk
geworden. Als wij het puur zouden moeten
hebben van nieuwe transacties, zouden we niet
veel brood verdienen.’
Het snelle geld
Raas: ‘De transactiemarkt bevindt zich - vanzelfsprekend
- op een ander niveau dan een
paar jaar geleden. De jongens van het snelle
geld zijn naar huis en de vastgoedmarkt is in
een transitie van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd.
In het begin van de crisis zat iedereen
vooral stil. Nu zie je beleggers en huurders
actief zoeken naar nieuwe oplossingen.
Ze denken weer over dingen na, men wordt
creatiever. Op de kantorenmarkt zie je dat
ook. Huurcontracten worden flexibeler, bijvoorbeeld
voor wat betreft termijnen, of meters
teruggeven of bijhuren. Beleggers vragen
zich af: hoe word ik aantrekkelijk voor huurders?
De grotere aandacht voor duurzaamheid
die je nu ziet heeft daar ook mee te maken.
Er is meer aandacht voor de positie van de
huurder, ook bij de banken. Uiteindelijk is de
huurder degene die de vastgoedmarkt draaiende
houdt.’ Thiele: ‘Het is niet meer zo gemakkelijk
geld verdienen in het vastgoed als
vroeger, maar het is wel interessanter geworden.
In plaats van confectie mogen we nu
maatwerk leveren en kritisch meedenken met
de verschillende partijen. Die schoen past ons
goed.’