Strategisch jaarplan 2013 - l'escaut

Strategisch jaarplan 2013
Meerjarenprognose 2012-2018

Pagina | 2
1 Inleiding ........................................................................................................................................... 3
2 Missie, visie, positie en maatschappelijke verankering .................................................................. 5
3 Doelstellingen 2013 ......................................................................................................................... 7
3.1 Tevreden en redzame klanten ................................................................................................. 7
3.2 Leefbare en vitale wijken ...................................................................................................... 11
3.3 Duurzame leefomgeving ....................................................................................................... 13
3.4 Continue organisatieontwikkeling ......................................................................................... 13
4 Financiële positie ........................................................................................................................... 16
5 Begroting 2013 .............................................................................................................................. 17
5.1 Inleiding ................................................................................................................................. 17
5.2 Staatssteun ............................................................................................................................ 17
6 Financieel beleid ............................................................................................................................ 19
6.1 Parameters ............................................................................................................................ 19
6.2 CorpoData ............................................................................................................................. 19
7 Effecten regeerakkoord ................................................................................................................. 20
7.1 Invoering nieuwe huurbeleid en verhuurderheffing ............................................................. 20
7.2 Door l´escaut getroffen maatregelen .................................................................................... 21
8 Meerjarenprognose 2012-2018 .................................................................................................... 24
8.1 Balans .................................................................................................................................... 24
8.2 Toelichting op de balans ........................................................................................................ 24
8.3 Winst- en verliesrekening ...................................................................................................... 27
8.4 Toelichting op de winst- en verliesrekening.......................................................................... 27
8.5 Actualisatie jaarresultaat 2012 en bedrijfswaarde ultimo 2012 ........................................... 33
8.6 Kasstroomprognose 2012 – 2018 .......................................................................................... 34
8.7 Derivaten ............................................................................................................................... 34
9 Kengetallen .................................................................................................................................... 36
9.1 Toelichting bij de financiële ratio's ........................................................................................ 36
9.2 Definities en formules financiële kengetallen ....................................................................... 37
10 Grafieken ................................................................................................................................... 39
11 Conclusie ................................................................................................................................... 40

3 | Pagina
1 Inleiding
Het jaar 2013 staat in het teken van bezinning, besparing en het uitzetten van een nieuwe koers. Met
dit strategisch plan voor 2013 willen we laten zien wat ons beweegt, wat onze speerpunten zijn en
hoe we ons gaan voorbereiden op de toekomst. De huidige economische ontwikkelingen, het
politieke klimaat en de daarmee gepaard gaande teruglopende kasstromen en
investeringsmogelijkheden dwingen ons om op een nog efficiëntere manier na te denken en onze
bedrijfsvoering daar op in te richten. In 2013 hebben we hier al mee te maken, maar de echte
besparingsslag zal daarna plaats vinden en vormt de basis voor ons nieuw te ontwikkelen
ondernemingsplan (2014-2017). Voor de vaststelling van dit strategisch plan gelden belangrijke
kaders, waarbinnen we onze visie en doelstellingen voor 2013 vorm en richting geven:
Ondernemingsplan 2009 – 2012
Regeerakkoord Rutte II; verhuurdersheffing en saneringsheffing en de gevolgen van de
4,5% WOZ-regeling
Visitatierapport, KWH-Visitatie Woningcorporaties, september 2011 (aanbevelingen en
bevindingen)
Prestatieovereenkomst 2012 – 2015, gemeente Vlissingen, l’escaut en Woonburg, juni 2012
(afspraken over rollen en taakverdeling, leefbaarheid van wijken en buurten, dienstverlening,
vastgoed en omgeving, financiën en communicatie).
Vastgestelde Portefeuillestrategie l’escaut, juni 2011
Diverse vastgestelde beleidsstukken
o Hrm-beleid
o Ict-beleid
o Communicatiebeleid
o Milieubeleidsplan (augustus 2008)
Diverse regelgeving
o Europese regelgeving
o Herzieningswet (hernieuwde Woningwet)
o Scheiden wonen en zorg
Gevolgen Regeerakkoord
Eind oktober 2012 presenteerde het kabinet Rutte II het nieuwe Regeerakkoord met daarin een
verhoging van het bedrag dat is ingerekend voor de verhuurdersheffing en daartegenover een
vernieuwing van het kader voor het huurbeleid, gebaseerd op de WOZ-waarde van een woning. Doel
van het beleid van het nieuwe kabinet is de onzekerheid van kopers en huurders te verkleinen en een
goedlopende woningmarkt te realiseren. Daarnaast is een uitgangspunt het genereren van
inkomsten, waarbij het kabinet zich richt op een bedrag van 2 miljard. Woningbouwcorporaties
worden in de plannen van het nieuwe kabinet weer dienstbaar aan het publiek belang. Hun taak
wordt teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en
maatschappelijk vastgoed. Dit Regeerakkoord heeft dan ook aanmerkelijke financiële consequenties
voor de corporaties en is daarmee van groot belang voor de door ons te maken strategische
beleidskeuzes en de te bepalen volkshuisvestelijke activiteiten in de komende jaren.

Pagina | 4
Nieuwe woningwet
De Tweede kamer stemde begin juli 2012 in met de voorstellen tot wijziging van de Woningwet,
neergelegd in de Herzieningswet met daarin regels over het werkdomein van corporaties, de relatie
met de gemeenten, het toezicht, de betrokkenheid van huurders en de gevolgen van de Europese
beschikking over staatssteun. Met het nu aangenomen voorstel voor de nieuwe Woningwet kunnen
corporaties in grote lijnen blijven doen wat ze tot nu toe deden; wel zijn de grenzen strakker
geworden. Zo moeten corporaties als uitvloeisel van de Europese beschikking voor staatssteun, per 1
januari 2014 een administratieve scheiding aanbrengen tussen de activiteiten die staatssteun mogen
ontvangen (DAEB activiteiten), en de activiteiten die zonder staatssteun ontwikkeld en geëxploiteerd
dienen te worden (niet-DAEB activiteiten). Hierdoor kunnen corporaties voor de financiering van
commerciële activiteiten geen ‘goedkope’ geborgde leningen meer aantrekken. Daarnaast wil de
Minister een aantal maatregelen uit het Regeerakkoord in de wet opnemen, welke naar verwachting
in het voorjaar van 2013 in de Eerste Kamer behandeld wordt. Invoering van de wet zal daarom op
zijn vroegst 1 januari 2014 zijn.

5 | Pagina
2 Missie, visie, positie en maatschappelijke verankering
Corporaties hebben sinds hun ontstaan aan het begin van de 20 e eeuw altijd een sociale functie in de
samenleving gehad. Zorgen voor huisvesting voor iedereen die dat op eigen kracht niet (voldoende)
voor elkaar kan krijgen. Die verantwoordelijkheid is nog steeds actueel. Daarbij luidt onze missie als
volgt:
“Onze klanten vragen goede, toegankelijke en betaalbare woningen. Die bieden we en daarbij zijn
‘kwaliteit’ en ‘keuzes’ voor ons principes die er werkelijk toe doen. Ook zorgen we, met inzet van
betrokkenheid en deskundigheid, samen met bewoners, de gemeente en andere instanties, voor
leefbare, vitale wijken. We zijn een steun in de rug voor mensen die vanwege hun inkomenspositie of
vanwege andere beperkingen zonder hulp geen geschikte woning en woonomgeving kunnen vinden
of niet zelfstandig kunnen wonen. “
Ons motto daarbij is: Samen werken aan wonen
Goed en betaalbaar wonen voor iedereen: mensen moeten zich thuis voelen in hun huis en buurt.
Vlissingen moet een sociaaleconomisch evenwichtige stad zijn, waar mensen in leefbare buurten en
wijken volop kansen voor ontwikkeling of ontplooiing krijgen en grijpen. Dat is waar we voor staan.
Visie
De omstandigheden waarin wij als corporatie moeten opereren veranderen continue. We zijn nog
niet uit de krediet- en economische crisis, de bouwsector stagneert, Europa heeft richtlijnen
opgesteld in verband met de staatssteun aan de volkshuisvesting, er is onderscheid gemaakt tussen
DAEB (diensten van algemeen economisch belang) en niet-DAEB, en per 1 januari 2011 is er een
tijdelijke regeling ingevoerd. Daarnaast hebben we de komende jaren te maken met de
saneringsheffing (ten behoeve van Vestia) en de verhuurdersheffing. Indien de plannen ten aanzien
van Wonen doorgaan zoals het regeerakkoord aangeeft, zal dit, mede door een extra
verhuurdersheffing en het koppelen van huren aan WOZ-waarden, grote gevolgen hebben voor de
corporaties. Corporaties moeten zich heroriënteren op hun positie en hun rol in de samenleving. Zijn
ze nog in staat de taken die ze de laatste decennia op zich hebben genomen, uit te voeren? Terug
naar de kerntaak is het credo: beschikbaarheid en kwaliteit van betaalbare huurwoningen. Die
sociale opdracht blijven wij uitvoeren en stellen we meer dan voorheen centraal. l’escaut
woonservice wil een dienstverlenend bedrijf zijn dat zich inzet voor goed en betaalbaar wonen en
voor een leefbare, prettige woonomgeving. Specifieke betrokkenheid zal uitgaan naar die groepen
die in een kwetsbare positie verkeren. We kiezen graag voor een zo breed mogelijke kijk op onze
maatschappelijke opdracht, maar maken wel scherpe keuzes. We bedienen primair de volgende
klantgroepen:
Huishoudens die recht hebben op huurtoeslag;
Huishoudens met een huishoudinkomen van maximaal € 34.000,-
Huishoudens met een specifieke woonvraag (daklozen, mensen met een handicap);
Studenten.

Pagina | 6
Het huisvesten van deze huishoudens is onze kerntaak, waarbij in eerste instantie de aandacht
uitgaat naar financieel rendabele investeringen of investeringen met een maatschappelijk nut.
Positie
Onderwerpen als openbare ruimte, empowerment en werkgelegenheid liggen buiten ons primaire
werkterrein. Waar de mogelijkheid zich voordoet tijdens het werken aan de wijk zullen we echter
onze signalerende en agenderende taak zeker op ons nemen en waar nodig actief participeren in
programma’s van derden. In beginsel treden we niet in de verantwoordelijkheden van andere
partners, zoals de gemeente, scholen of zorg- en welzijnsinstellingen. Wel zijn we altijd bereid de
bouw of exploitatie van vastgoed te overwegen. Ook als dit gepaard gaat met een zogenaamde
onrendabele top. Maar alleen als dit gebeurt in nauwe samenwerking met de andere partners,
waarbij iedere partij werkt vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid en expertise. De rol die we kiezen,
zal per project verschillen. Vanuit onze rol als vastgoedbeheerder zien we het signaleren en op de
agenda zetten van problemen als een vanzelfsprekende taak. Ook als de oplossing ervan in eerste
aanleg de verantwoordelijkheid van een van de andere partners is (politie, zorginstelling etc.).
Maatschappelijke verankering
Meer nog dan maatschappijgericht willen wij een maatschappij gedreven corporatie zijn. Dat
betekent aan de ene kant dat we ons primair richten op de maatschappelijke opgaven die vallen
binnen ons speelveld als woningcorporatie (zie onder ‘missie’ en ‘positie’). Aan de andere kant
betekent het ook dat we die opgaven uit de maatschappij moeten ‘ophalen’. We zullen stakeholders
daarom stelselmatig actief benaderen en informeren. Met de mogelijkheid tot gekwalificeerd advies
participeren zij in onze beleidsvorming.
Bij de totstandkoming van ons ondernemingsplan 2009 – 2012 hebben onze stakeholders reeds
aangegeven daadwerkelijk onze stakeholders te willen zijn. Dat betekent, ook voor ons, bouwen aan
een relatie, tijd nemen om de problematiek van elkaar goed te begrijpen, gezamenlijk visies
ontwikkelen en problemen oplossen voor de stad. De volgende organisaties horen wat ons betreft in
ieder geval tot onze stakeholders:
overheid (gemeente, provincie);
huurdersorganisatie;
onderwijsinstellingen in Vlissingen;
zorginstellingen in Vlissingen;
welzijnsorganisaties en maatschappelijke opvang in Vlissingen;
collega-woningcorporaties op Walcheren.
Onze stakeholders verwachten veel van ons; zorg voor onze ‘klassieke’ taakvelden, zoals het
huisvesten van de lagere inkomensgroepen, maar ook het oppakken van nieuwe opgaven, zoals het
realiseren van maatschappelijk vastgoed. Wel moeten we bij onze leest blijven en geen taken op ons
nemen waarvoor andere organisaties beter toegerust zijn.

7 | Pagina
3 Doelstellingen 2013
3.1 Tevreden en redzame klanten
In dit hoofdstuk presenteren we de doelstellingen die voortvloeien uit ons streven om een
klantorganisatie te zijn. Het zijn vooral doelstellingen die zijn gericht op onze individuele klanten en
de (woon)situatie waarin zij verkeren. Aan het einde van de paragrafen geven we concreet de
doelstellingen weer.
Dienstverlening
We streven naar een goede dienstverlening aan onze klanten. Onder dienstverlening verstaan we
alle contacten tussen de corporatie en klanten die een concreet ‘product’ opleveren. Dat product kan
een woning zijn, de uitvoer van een reparatie, maar bijvoorbeeld ook het geven van informatie. De
dienstverlening heeft in de eerste plaats betrekking op onze dagelijkse klantbejegening en diensten
en betreft de processen die door middel van het KWH-meetinstrument (het huurlabel) sinds 2003 bij
l’escaut worden gemeten. Onze klanten geven aan dat zij in voldoende mate tevreden zijn over onze
dienstverlening en over de samenwerking tussen ons en onze partners. We hebben momenteel een
gemiddelde KWH-score van 8,0. In 2012 heeft l’escaut besloten om haar KWH deelname stop te
zetten. Uiteraard betekent dit niet dat we nu geen waarde meer hechten aan een goede
dienstverlening op de verschillende label-onderdelen, maar dat we meer kansen zien om dit zelf
intern te borgen (zie verder § 3.4.2.).
‘Eeningangsprincipe’
Een van de middelen om onze dienstverlening aan- en de bereikbaarheid voor onze klanten te
verbeteren, is het introduceren van het ‘ééningangsprincipe’. Dit betekent dat 80% van alle
contacten worden beantwoord door ons klantcontactcentrum (KCC). Een belangrijk onderdeel van
deze manier van werken bestaat uit het ontwikkelen van klantrelatiemanagement door het
opbouwen van informatie en contacthistorie van onze klanten, met als doel de klant beter van dienst
te kunnen zijn. Een ‘kennisbank’ biedt toegankelijke en eenduidige (klant)informatie op iedere
werkplek en maakt het voor het KCC van l’escaut mogelijk klantvragen soepel en snel af te handelen.
In 2011 zijn de verkenningen opgestart en is een plan van aanpak opgesteld. Wegens het voornemen
tot fusie heeft dit traject enige tijd stil gelegen. In 2013 pakken we de daadwerkelijke invoering van
het klantcontactcentrum en kennisbank verder op. Hiermee moet het klantcontactcentrum
uiteindelijk in staat zijn om 80% van alle binnenkomende vragen en verzoeken te beantwoorden.
Online dienstverlening uitbreiden en verbeteren
Voor wat betreft aanvullende diensten en producten zetten we in op het verbeteren van de
basisdienstverlening. Onderdeel daarvan is optimalisatie van onze website, waarbij onze klanten
door middel van een ‘mijn l’escaut’pagina interactief bepaalde diensten van ons kunnen afnemen en
hun eigen gegevens kunnen inzien. Verder verkennen we onze communicatie via andere kanalen,
zoals social media. In 2013 gaan we hiermee actief aan de slag en integreren we social media in onze
communicatiemix.

Pagina | 8
VvE-beheer
l’escaut voert voor verschillende complexen het beheer van Verenigingen van Eigenaren. Dit
betreffen VvE’s waarin wij als eigenaar van huurwoningen betrokken zijn, maar ook VvE’s waarin
enkel particulieren bezit hebben. In 2013 borgen we de verantwoordelijkheden die we hebben ten
aanzien van onze eigenaarsrol in complexen met gemengd bezit (koop en huur). Daarnaast geven we
uitvoering aan ons voornemen om het beheer (al dan niet binnen l’escaut) een goede plek te geven.
Doelstellingen:
We introduceren het ‘ééningangsprincipe’ door invoering van het klantcontactcentrum en
implementeren een kennisbank;
We breiden onze online dienstverlening uit (‘mijn l’escaut-pagina’ website, social media);
We geven uitvoering aan de vastgestelde visie op VvE-beheer en -eigenaarschap.
Woningkwaliteit
Woningkwaliteit is een vraagstuk dat speelt op het niveau van de portefeuille en op het niveau van
complexen. Op portefeuilleniveau gaat het om de samenstelling van de voorraad in relatie tot de
marktvraag. Op dit vraagstuk is door vaststelling van de portefeuillestrategie in 2011 een antwoord
gekomen. Op het niveau van complexen is het onderhouds- en kwaliteitsbeleid vastgesteld – met
voor ieder niveau vastgestelde kwaliteitsnormen – wat mede bepalend is voor de toekomst van een
complex (al of niet doorexploiteren), zoals vastgelegd in een voor ieder complex vastgesteld
beheerplan. l’escaut heeft met haar portefeuillestrategie een ideaalportefeuille vastgesteld voor
2020. Hiermee vinden we aansluiting tussen vraag en aanbod, waarbij rekening is gehouden met de
toekomstige vraag vanuit de klant en de toekomstige plannen die in de gemeente Vlissingen en regio
al gepland staan. Hieruit vloeit een integrale complexplanning voort, waarbij we complex-specifieke
normen hanteren voor functionele, technische en energetische kwaliteit van de woningen. De totale
meerjarenonderhoudsbegroting is vervolgens een optelsom van alle complex-specifieke
onderhoudsramingen.
Door de komende overheidsmaatregelen zijn we genoodzaakt om verschillende plannen bij te
stellen. We houden de technische kwaliteit van ons bezit op peil, maar kijken goed of bepaalde
onderhoudsprojecten wel echt noodzakelijk zijn. Om tot onze ideaalportefeuille te komen, kijken we
ook naar sloop, nieuwbouw en verkoop. Verder bepalen we hoe we omgaan met de inventarisatie
van asbest in onze woningen. Deze visie hierop geven we een plaats in ons nieuwe
ondernemingsplan.
We bouwen in 2013 op de locatie Groote Markt en het Middengebied circa 130
nieuwbouwwoningen. We nemen een kleine 70 wooneenheden uit de markt, grotendeels door
middel van sloop. Daarnaast willen we minimaal 30 woningen verkopen. Het op peil houden van ons
bezit doen we in 2013 door in verschillende complexen keuken, douche en toilet te vervangen.
Verder nemen we in een aantal complexen energiemaatregelen; zoals het plaatsen van dubbelglas
en het aanbrengen van dak-en spouwisolatie.
Doelstelling:
We geven uitvoering van aan onze nieuwbouw-, sloop-, verkoop-en onderhoudsplannen

9 | Pagina
Keuzevrijheid
Als klantorganisatie hechten we grote waarde aan keuzevrijheid voor onze klanten. Keuzevrijheid
schept immers ruimte voor de klant om juist die kwaliteiten (van woning, woonmilieu, diensten) te
kiezen die leiden tot tevredenheid en een goede klantwaardering. Echter, vanwege het efficiënt
omgaan met middelen en personele capaciteit kiezen we voor gestandaardiseerd maatwerk in plaats
van individueel maatwerk.
Evaluatie woonruimteverdeling
De drie grootste corporaties op Walcheren – l’escaut woonservice, Woongoed Middelburg en
Woonburg – werken samen op het gebied van woonruimteverdeling. Dit vanuit de overtuiging dat
Walcheren een regionale woningmarkt is die om regionale samenwerking vraagt. Sinds 2007 bieden
de corporaties hun vrijkomende woningen aan via de site www.hurenopwalcheren.nl.
De drie corporaties willen in 2013 het systeem van woonruimteverdeling herijken, om zo te bezien of
de wijze waarop we de woningen verdelen nog wel voldoende aansluit bij de huidige
omstandigheden op de huurmarkt. Het doel van de herijking is een gezamenlijk advies uitbrengen
aan de bestuurders van de corporaties. Dit advies bevat onderbouwde en concrete uitspraken ter
verbetering of vereenvoudiging van het huidige model. Het herijkingstraject vindt plaats onder
begeleiding van een extern adviesbureau.
Studentenhuisvesting
Binnen haar portefeuille verhuurt l’escaut ruim 140 studenteneenheden, aan zowel nationale als
internationale studenten. De groep studenten in Vlissingen valt uiteen in verschillende groepen met
verschillende posities in de samenleving. In 2012 heeft l’escaut daarom haar visie op haar rol in
studentenhuisvesting vastgesteld: l’escaut ziet het als één van haar kerntaken (BBSH), om structurele
kwalitatieve studentenhuisvesting te bieden, waardoor studenten kiezen om hun opleiding in
Vlissingen te volgen. Investeren in studenten is ook investeren in de toekomst van de stad. Daarnaast
kan door het gezamenlijk aanbieden en organiseren van huisvesting, vraag en aanbod beter in balans
worden gebracht. Samen met marktpartijen, gemeente en de HZ willen we ons inspannen om de
ambities waar te maken. Deze samenwerking moet leiden tot concrete projecten in de stad, die
aansluiten op de woonwensen van de studenten zelf. Verder onderzoek in 2013 zal uitwijzen over
welke aantallen studenten en daarbij horende huisvestingsmogelijkheden het hierbij gaat.
Slaagkans
Voor een doeltreffende huisvesting van onze doelgroep (lagere inkomens) is uiteraard de slaagkans
van belang, maar ook de omvang van de kernvoorraad geldt als belangrijk criterium. De
kernvoorraad omvat momenteel 6.034 woningen (01-01-2012). Zoals afgesproken en vastgelegd in
de prestatieovereenkomst met Woonburg en de gemeente hanteren we een norm voor onze
kernvoorraad van minimaal 5.400 woningen voor het huisvesten van de primaire doelgroep; dit
betreft de voorraad van Woonburg en l’escaut gezamenlijk. Daarnaast is in de prestatieovereenkomst
opgenomen dat de corporaties streven naar een minimale slaagkans van 10% voor het
verkrijgen van een gewenste woning. De slaagkans wordt gevormd door het aantal verhuringen te
delen door het aantal actief woningzoekenden. De effectieve slagingskans is sterk afhankelijk van het
gewenste woningtype, de kwaliteit en de locatie. Vele factoren zijn van invloed op de slagingskans.

Pagina | 10
Het evaluatietraject woonruimteverdeling, de veranderingen die hieruit voortvloeien en het wel of
niet hanteren van inkomensgrenzen bij woningtoewijzing in verband met de staatssteunregeling zijn
daarbij twee belangrijke factoren. Daarbij kijken we ook naar de ontwikkelingen op de woningmarkt.
Op basis van deze zaken monitoren en evalueren we het woningtoewijzingsbeleid.
Doelstellingen:
We brengen advies uit ter verbetering en/of vereenvoudiging van het regionale
woonruimteverdelingsmodel;
We geven uitvoering aan de in 2012 vastgestelde visie op studentenhuisvesting;
We monitoren en evalueren het woningtoewijzingsbeleid in verband met inkomensgrenzen.
Woonlasten
Woonlasten zijn de totale kosten van het wonen. Denk hierbij aan de kosten van de woning zelf
(huur, aflossing hypotheek), de bekende gwl-kosten: gas, water en licht, de gemeentelijke
afvalstoffenheffing, de waterschapslasten, ‘rioolrecht’ en het onderhoud van de woning. De
woonlasten van onze klanten stijgen de laatste jaren aanzienlijk. Voor een groot deel wordt dit
verklaard door de stijgende energieprijzen, maar bij nieuwbouw spelen ook de toenemende grond-
en bouwkosten een rol. Overeind blijft dat wij ons bezit zo betaalbaar mogelijk willen houden.
Op dit moment ontbreekt het zicht op de totale woonlasten van onze klanten en de opbouw ervan.
Vooral de verhouding tussen huurlasten, energielasten en lokale belastingen en de verschillen per
klantgroep zijn van belang om te kunnen besluiten of het zinvol is te sturen op woonlasten. Om te
bepalen wat een acceptabele huur- of woonquote is en hoe dit zich verhoudt tot de huidige situatie
in Vlissingen onderzoeken we in 2013 de woonlasten van huurders in Vlissingen.
Doelstelling:
We onderzoeken de woonlasten van huurders en – afhankelijk van de uitkomst hiervan – sturen
we hierop.

11 | Pagina
3.2 Leefbare en vitale wijken
In dit hoofdstuk presenteren we de doelstellingen die voortvloeien uit ons streven om bij te dragen
aan leefbare en vitale wijken. Het zijn vooral doelstellingen die zijn gericht op de leefbaarheid in de
brede zin van het woord.
Het imago van Vlissingen op het gebied van leefbaarheid is matig. In bepaalde buurten in Vlissingen
hebben bewoners ’s avonds gevoelens van onveiligheid en onbehaaglijkheid. l’escaut wil dat mensen
zich thuis voelen in hun woning en buurt. In de prestatieafspraken met de gemeente Vlissingen en
Woonburg is het uitgangspunt wijk- en buurtgericht werken, waarbij de gemeente de regie voert als
wijkregisseur. Samen met de wijkpartners (met name de bewoners, gemeente en politie) spelen we
een belangrijke rol om leefbare wijken te realiseren. Daarnaast maken we sinds april 2011 gebruik
van buurtbemiddeling Vlissingen. Buurtbemiddeling is een methode waarbij getrainde vrijwilligers
worden ingezet om te bemiddelen in conflicten tussen buurtbewoners. Buurtbemiddeling Vlissingen
is een gezamenlijk initiatief van de gemeente Vlissingen, Politie Zeeland, l’escaut, Woonburg en
Stichting Welzijn Middelburg.
Wijkgericht werken – wijkregisseurschap
Zowel de gemeente als l’escaut hebben een werkwijze ingericht op wijk- en buurtgerichte
benadering. De wijkgerichte benadering overstijgt sectoren en afzonderlijke organisaties. Het streven
is een integrale aanpak waarbij de verschillende organisaties in de wijk samenwerken. Om dit te
kunnen laten werken is een wijkregisseur noodzakelijk. In ons ‘ondernemingsplan 2009 – 2012’
spraken wij de ambitie uit om de rol van wijkregisseur op ons te nemen. Uit overleg met de
gemeente is gebleken dat zij zich juist verantwoordelijk voelen. Met het vastleggen van de
prestatieovereenkomst in juni 2012 heeft de gemeente nadrukkelijk de rol van wijkregisseur op zich
genomen. Met inzet van onze medewerkers ondersteunen wij deze rol waar mogelijk. Daarnaast
willen we onze bewoners bewuster maken van hun eigen verantwoordelijkheid en mede daarom
actiever betrekken bij het vergroten van leefbaarheid in hun wijk.
Wijkplannen
De gemeente gaat per wijk een wijkplan opstellen waarin op integrale wijze de wijk wordt
geanalyseerd, de problemen worden benoemd en met welke organisaties deze problemen worden
aangepakt. Voor het Middengebied en Groot Lammerenburg stelt de gemeente in 2012 een wijkplan
vast; voor Souburg/Ritthem en de Binnenstad/Scheldebuurt in 2013 en voor
Paauwenburg/Boulevards in 2014. Vier jaar na vaststelling van een wijkplan wordt gekeken of
actualisatie van het wijkplan nodig is. In 2013 stelt l’escaut ook een visie op leefbaarheid vast. Daarbij
zoeken we vanzelfsprekend aansluiting bij de wijkaanpak van de gemeente Vlissingen.
Lemon-onderzoek
In de prestatieovereenkomst is afgesproken dat l’escaut, Woonburg en de gemeente structureel één
keer in de twee jaar een gezamenlijk onderzoek doen naar de leefbaarheid en veiligheid binnen de
gemeentegrenzen (LEefbaarheidsMONitor). Aan de hand van de resultaten van deze monitoring zal
elke partner een eigen actieplan opstellen om de leefbaarheid en veiligheid in de gemeente
daadwerkelijk te verbeteren en deze afgestemd met elkaar uit te voeren.

Pagina | 12
Doelstellingen:
We zoeken aansluiting bij de wijkaanpak van de gemeente, waarbij visie op leefbaarheid
l’escaut wordt ingebracht;
We geven samen met de gemeente en Woonburg uitvoering aan de gezamenlijke Lemon
(LEefbaarheidsMONitor) 2013.

13 | Pagina
3.3 Duurzame leefomgeving
Eind juni 2012 is het ‘Convenant energiebesparing huursector’ vastgesteld door het Ministerie,
Aedes, de Woonbond en Vastgoedbelang. Met dit convenant is de gezamenlijke ambitie
uitgesproken om in 2020 ten minste een gemiddeld energielabel B te bereiken, voor de totale
huurwoningvoorraad van de corporaties. Op dit moment is het gemiddelde energielabel van het
totale woningbezit van l’escaut energielabel D. Gezien de komende overheidsmaatregelen zijn onze
energieplannen onder druk komen te staan. Daarom hebben we voor 2013 minder complexen
geselecteerd waar we energiemaatregelen zullen doorvoeren.
Uitvoering milieubeleidsplan
In ons milieubeleidsplan zijn de doelstellingen op het gebied van duurzaamheid beschreven. In 2013
werken we deze acties op basis van prioriteitstelling verder uit.
Samenwerking met energieleverancier
Eind 2012 is er een samenwerkingsovereenkomst getekend met de lokale energieleverancier, waarin
de gezamenlijke strategische doelstellingen zijn vastgelegd. De doelen van de samenwerking hebben
we bepaald voor een periode van drie jaar. Deze periode is te overzien en is een periode waarin we
concrete stappen kunnen zetten om de doelen waar te maken.
Doelstellingen:
We geven uitvoering aan de samenwerkingsovereenkomst met de lokale energieleverancier
3.4 Continue organisatieontwikkeling
Voor een maatschappelijke organisatie is ontwikkeling en verandering van essentieel belang. De
omgeving van de organisatie is voortdurend in beweging. Zowel de regelgeving, de economische
omstandigheden, de wensen van onze klanten en de manier waarop we communiceren, vragen onze
aandacht. Daarnaast hebben we te maken met veranderingen op de arbeidsmarkt en zijn wensen
van huidige en toekomstige medewerkers van invloed op de organisatie. Dit hoofdstuk benoemt de
doelstellingen en activiteiten die passen om l’escaut in 2013 verder te ontwikkelen.
Organisatieontwikkeling
Het is van belang om ons op verschillende beleidsterreinen te blijven ontwikkelen en te blijven kijken
naar hoe we bepaalde zaken efficiënter kunnen regelen. In 2011 heeft er een visitatie
plaatsgevonden. De conclusies en aanbevelingen van dit visitatierapport gebruiken we om
onderstaande zaken goed in te richten.
Ondernemingsplan 2014-2017
Het huidige ondernemingsplan loopt in 2012 af. In 2013 schrijven we een nieuw ondernemingsplan
voor vier jaar waarin we de in- en externe ontwikkelingen meenemen. Onze stakeholders krijgen een
belangrijke rol bij het opstellen van het ondernemingsplan.

Pagina | 14
Organisatiestructuur
De vastgestelde organisatiewijziging in 2011 wordt in 2013 doorgevoerd. De kenmerken van deze
nieuwe organisatiestructuur zijn: klantgericht werken faciliteren door middel van de structuur, een
grote mate van verantwoordelijkheid en zelfstandigheid binnen teams, samenvoeging van elkaar
aanvullende en versterkende werkzaamheden binnen teams en/of afdelingen en een grotere
autonomie voor de onderhoudsdienst.
Bedrijfshuisvesting werkorganisatie
De kaders voor de bedrijfshuisvesting voor één locatie zijn in 2011 opgesteld. In 2013 geven we
verder invulling aan de plannen voor de bedrijfshuisvesting onder één dak.
Automatisering
In 2011 hebben we het ICT-beleid vastgesteld. Een van de actiepunten hierin is het opstellen van een
formeel continuïteitsplan, inclusief uitwijkmogelijkheid. Volgend jaar ontwikkelen we dit plan.
HRM
De uitgangspunten uit de in 2011 vastgestelde HRM-nota werken we in 2013 verder uit. De
ontplooiing en ontwikkeling van medewerkers in relatie tot de ontwikkeling en doelstellingen van de
organisatie is daarbij het belangrijkste gegeven. Personeelsinstrumenten zoals strategische
personeelsplanning, duurzame inzetbaarheid en resultaatgericht werken zijn de belangrijke pijlers.
Daarnaast houden we in overleg met de ondernemingsraad de secundaire arbeidsvoorwaarden
tegen het licht, ter voorbereiding op de invoering van de werkkostenregeling. Verder kijken we of we
via interne ‘opleidingen’ door functioneel beheerders kennis en ervaring kunnen overdragen om
softwarematige toepassingen beter (onderling) te kunnen benutten. Tot slot houden we weer een
medewerkerstevredenheidsonderzoek. Op basis van de resultaten van dit onderzoek kunnen we
gerichte maatregelen nemen om de tevredenheid van medewerkers te verhogen.
Communicatie
Op het gebied van communicatie richten we ons zowel intern als extern. Een intern actiepunt is het
opstellen van een crisiscommunicatieplan. Voor onze externe communicatie richten we onze
aandacht op het communicatieproces van projecten en het integreren van social media in onze
communicatiemix.
Inkoop
Vanuit l’escaut bestaat de behoefte om meer grip te krijgen op de inkoop van materialen en
diensten. Hiervoor is een werkgroep geformeerd. De verwachting is dat door meer grip te krijgen op
de inkoop van materialen en diensten, de efficiëntie zal toenemen. En dat door afspraken te maken
met leveranciers inkoopvoordelen behaald zullen worden. Een belangrijk onderdeel hiervan is het
creëren van een optimaal magazijnbeheer voor het onderhoudsbedrijf.

15 | Pagina
Doelstellingen:
We stellen een nieuw ondernemingsplan voor vier jaar op;
We voeren een organisatiestructuur in die past bij een klant- en resultaatgerichte manier van
werken;
We kiezen één locatie voor (nieuwe) bedrijfshuisvesting;
We stellen een visie op inkoop en magazijn vast.
Kwaliteit van dienstverlening
In 2012 is besloten het lidmaatschap van het KWH-label te beëindigen. Voor de komende jaren
borgen we de kwaliteit met behulp van focusmetingen. We willen daarmee in direct contact met
onze klanten komen en meteen kunnen inspelen op eventuele ontevredenheid. We meten hierbij
verschillende vormen van de dienstverlening, waaronder de telefonische bereikbaarheid.
Informatiemanagement
In 2011 is een visie op informatiemanagement opgemaakt. In het komende jaar gaan we werken met
de nieuwe strategische Balanced ScoreCard (BSC) die in 2012 is opgesteld. Verder breiden we de
scorecard uit met prestatie-indicatoren op afdelingsniveau. Bij een aantal primaire processen
ontwikkelen we procesgerichte scorecards. In het bijzonder bij processen die afdelingoverstijgend
zijn of waarbij de organisatie financiële risico’s loopt. In deze scorecards meten we of procesdoelen
ook daadwerkelijk gehaald worden. Verder rollen we de in 2013 ingezette rapportagetool op
operationeel gebied verder uit. We onderzoeken verder hoe de organisatie aansluiting kan vinden bij
CORA (COrporatieReferentieArchitectuur).
Doelstelling:
We maken een plan van aanpak waarmee we de tevredenheid van klanten over de
dienstverlening kunnen meten.

Pagina | 16
4 Financiële positie
Benchmarking
In eerdere verslagleggings- en jaarplanstukken is al aangegeven dat woningcorporaties steeds meer
financieel onder druk komen te staan. Een belangrijk onderdeel om de exploitatie gezond te houden
is het sturen op bedrijfskosten. Het Corporatie in Perspectief (CIP), jaarlijks uitgegeven door het
Centraal Fonds, geeft inzicht hoe de woningcorporaties presteren op de hoogte van hun
bedrijfskosten ten opzichte van (referentie)corporaties. Vanaf 2009 laten de bedrijfskosten bij
l’escaut een dalende trend zien. Deze trend willen we in het komend jaar doorzetten door op
verscheidene (besluitvormende) thema’s kostenbewustzijn op te treden, maar waarbij we onze
primaire strategische doelstellingen niet uit het oog verliezen.
De nieuwe RJ en rendementseisen vastgoed
De toepassing van de nieuwe richtlijn voor de jaarverslaglegging (RJ) is vanaf het verslagjaar 2012
verplicht. In 2013 maken we de jaarrekening voor het eerst op conform deze nieuwe richtlijn. Nieuw
in deze richtlijn is de splitsing van het vastgoed in sociaal en commercieel vastgoed. Deze splitsing
sluit aan op de tweedeling DAEB en niet-DAEB. In het visitatierapport zijn opmerkingen geplaatst op
het ontbreken van rendementseisen op vastgoed. In 2013 ontwikkelen we deze eisen voor het
(toekomstig) sociale en commerciële vastgoed.

17 | Pagina
5 Begroting 2013
5.1 Inleiding
Het zijn turbulente tijden voor woningcorporaties. Het regeerakkoord dringt door binnen alle
gelederen van de volkshuisvesting. Voornaamste gespreksonderwerpen zijn de maximalisering van
de huren op basis van 4,5% van de WOZ-waarde, de mogelijkheid om extra huurverhogingen door te
voeren (inflatie plus), de verhuurderheffing oplopend tot € 2 miljard en de saneringsheffing
voortkomend uit de Vestia-affaire.
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna: WSW) zond op 22 november jongstleden een brief:
‘Beperking borging WSW’. In deze brief staat dat het WSW voorlopig stopt - na eigen doorrekening
van het regeerakkoord - met alle borgstellingen vanaf 2014. Een heftig bericht. Wat betekenen deze
ontwikkelingen voor l'escaut?
Op dit moment hebben de voorstellen uit het regeerakkoord van Rutte II nog geen formele status.
Desondanks zijn corporaties verplicht om deze in te rekenen in de begroting. Dit blijkt uit het
schrijven van Centraal Fonds Volkshuisvesting (hierna: CFV) van 5 december 2012.
l'escaut heeft haar portefeuillestrategie in het najaar geactualiseerd. Maar, als gevolg van het
regeerakkoord heeft l’escaut hier al flink in moeten snijden: onder andere een gewijzigd huurbeleid,
minder herstructurering, minder investeringen in onze woningen én omgeving.
In de begroting is de herziene RJ645 (Richtlijn voor de jaarverslaglegging) verwerkt. Wijzigingen
betreffen onder andere de waardering van commercieel vastgoed (tegen marktwaarde) en de
verwerking van mutaties in de bedrijfswaarde.
De maatregelen uit het regeerakkoord bezorgen ons én onze collegacorporaties een onzekere
situatie die we moeten beslechten door alle (nieuwe) in- en externe ontwikkelingen en inzichten
goed financieel in kaart te blijven brengen en te monitoren en ook door in gesprek te blijven gaan
met belanghebbenden om de financiële continuïteit van l'escaut te behouden. In hoofdstuk 6
Conclusie gaan we verder in op de financiële continuïteit.
5.2 Staatssteun
De staatssteunregeling kent een breed dossier waaraan ook de financiering van niet-DAEB objecten
en de administratieve splitsing zijn verbonden.
De financiering van niet-DAEB projecten is opgelost met een tijdelijke maatregel: herfinanciering van
niet-DAEB kan plaatsvinden door borgbaar bezit uit de DAEB-sfeer in te zetten. Een belangrijk
vraagstuk voor de definitieve regel (lees: de financiering van niet-DAEB) is hoe groot het vermogen is
dat vanuit DAEB naar niet-DAEB mag worden overgeheveld.
De verplichte administratieve scheiding (naar verwachting per 1 januari 2014) kent twee
hoofdwegen:
DAEB en niet-DAEB objecten in één of meerdere rechtspersonen lopen door elkaar waarbij
administratieve scheiding verplicht is. In feite gaat het hier dan om zuivere
kostentoerekening en directe financiering van DAEB en niet-DAEB;

Pagina | 18
DAEB en niet-DAEB objecten zijn apart ondergebracht in twee rechtspersonen met
afzonderlijke financieringen.
Met de administratieve splitsing ligt ook de link naar de herziene RJ645. Hier staat ook de splitsing
van DAEB en niet-DAEB centraal.

19 | Pagina
6 Financieel beleid
6.1 Parameters
l'escaut maakt bij de vaststelling van de economische visie gebruik van de parameters van Ortec
Finance. Deze organisatie adviseert onder andere woningcorporaties in het doorrekenen van
financiële meerjarenprognoses. Dit document geldt als basis voor de begroting 2013 en
meerjarenprognose 2012-2018. Voor de periode van 2013 tot en met 2017 gelden deze parameters.
Na 2017 rekenen we met de door het WSW vastgestelde parameters. De financiële visie van Ortec
wordt door het WSW gebruikt als onderlegger voor haar parameters.
Het percentage huurstijging is inflatievolgend. Voor 2012 heeft Ortec een inflatie geraamd van
2,50%, derhalve is de huurstijging in 2013 2,50%. De huurderving op complexniveau is op basis van
ervaringscijfers vastgesteld. De percentages prijsinflatie, looninflatie, stijging/daling onderhoud en
algemeen/bouwkosten zijn conform Ortec Finance. De disconteringsvoet is zoals het WSW die
voorschrijft. De rentepercentages voor de korte en lange termijn zijn conform Ortec Finance.
(%) 2013 2014 2015 2016 2017 2018 e.v.
huurstijging 2,50 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
gedifferentieerde huurstijging 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50
totale huurstijging 4,00 3,50 3,50 3,50 3,50 3,50
huurderving (corporatiegemiddelde) 2,03 2,06 1,77 1,63 1,63 1,62
prijsinflatie 2,00 2,00 2,00 2,00 3,00 3,00
looninflatie 2,25 2,48 2,63 2,74 3,00 3,00
disconteringsvoet 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25
onderhoud 2,25 2,48 2,63 2,74 3,00 3,00
algemeen/bouwkosten 2,25 2,48 2,63 2,74 3,00 3,00
korte rente 0,68 1,44 1,97 2,34 3,20 3,20
spread kort 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30
totaal 0,98 1,74 2,27 2,64 3,50 3,50
lange rente 3,00 3,48 3,82 4,05 4,60 4,60
6.2 CorpoData
Vanaf verslagjaar 2007 worden de corporatiegegevens ten behoeve van het WSW, het ministerie van
Wonen en Rijksdienst (WR) en het CFV gezamenlijk opgevraagd. Uitvoering hiervan geschiedt door
het samenwerkingsverband CorpoData. Dit samenwerkingsverband draagt zorg voor de ontvangst
van de totale data en juiste verspreiding hiervan aan de belanghebbenden. Op twee momenten in
een jaar dienen gegevens aangeleverd te worden, namelijk op 1 februari de prospectieve informatie
(dPi) en op 1 juli de verantwoordingsinformatie (dVi). De dPi wordt gevuld op basis van onze
begroting.

Pagina | 20
7 Effecten regeerakkoord
Op 29 oktober 2012 hebben VVD en PvdA het regeerakkoord ‘Bruggen slaan’ gepresenteerd. In dit
regeerakkoord worden ook maatregelen gepresenteerd die consequenties hebben voor
woningcorporaties. Op 5 december heeft l´escaut een brief ontvangen van het CFV waaruit bleek dat
voor de begroting 2013 alle overheidsmaatregelen ingerekend dienden te worden, ook al is er nog
geen wettelijk kader. In deze paragraaf gaan we in op de effecten en de door ons uitgevoerde
maatregelen.
7.1 Invoering nieuwe huurbeleid en verhuurderheffing
Het kabinet heeft voorgesteld om het Woning Waarderingssysteem af te schaffen en te vervangen
door eenvoudiger systeem. De nieuwe maximale huurprijs van een woning is 4,5% van de WOZwaarde.
Voor l´escaut heeft dit grote gevolgen aangezien er bij een groot aantal woningen de huur
momenteel hoger is dan het nieuwe maximum. Daarnaast zullen de WOZ-waarden de eerste jaren
nog verder dalen. Pas is 2015 is er, naar verwachting, weer een lichte stijging te zien.
Corporaties krijgen echter ook de mogelijkheid om een gedifferentieerde huurverhoging in te voeren
waarbij het huishoudinkomen van belang is. Voor huishoudens met inkomen tot € 33.000 is er
mogelijkheid om de huur te verhogen met inflatie plus 1,5%. Voor huishoudens met een inkomen
tussen € 33.000 en € 43.000 is dit inflatie plus 2,5%. Voor huishoudens met een inkomen boven €
43.000 is inflatie plus 6,5% mogelijk. Bij de laatste groep wordt tevens de maximale huurprijs tijdelijk
buiten werking gesteld. l´escaut heeft echter gekozen om alle woningen inflatie plus 1,5% als
huurverhoging te geven aangezien betrouwbare inkomensgegevens nog niet voorhanden zijn en
tevens hier geen beleid voor geformuleerd is.
In onderstaande grafiek worden de huurinkomsten van het oude huurbeleid vergeleken met de
huurinkomsten uit het nieuwe huurbeleid. Zoals te zien is dalen in 2013 en 2014 de huurinkomsten
als gevolg van dalende WOZ-waarden. Pas vanaf 2015 is er een lichte stijging waarneembaar.

21 | Pagina
In vergelijking met het oude huurbeleid wordt er in 2013 door l´escaut € 1,6 miljoen minder aan huur
geïncasseerd. In 2014 loopt dit op tot € 3,7 miljoen. Pas vanaf 2015 stijgen de WOZ-waarden licht en
is er ruimte om alle huren te verhogen. Niettemin loopt het verschil in huur op tot € 5,9 miljoen in
2018.
Naast de verminderde huurinkomsten als gevolg van het nieuwe huurbeleid krijgen corporaties ook
een extra verhuurderheffing. Deze extra heffing, die in 2017 oploopt tot € 1,2 miljard voor de gehele
sector, heeft een grote impact op onze resultaten en bedrijfswaarde. De extra heffing komt bovenop
de verhuurderheffing die in het belastingplan 2013 vastgesteld is en € 800 miljoen bedraagt.
Het grootste verschil tussen de begroting vóór en ná het regeerakkoord qua verhuurderheffing is dat
deze na 2017 op hetzelfde nominale niveau van € 2 miljard is gehouden. In eerste instantie zijn wij er
van uit gegaan dat deze extra verhuurderheffing in 2018 afgeschaft zou worden en dat alleen de
verhuurderheffing uit het belastingplan 2013 gehandhaafd zou worden.
Deze twee effecten samen hadden een negatief effect op de bedrijfswaarde. Door invoering van het
nieuwe huurbeleid en de verhuurderheffing daalt de bedrijfswaarde van l´escaut met € 69,8 miljoen.
7.2 Door l´escaut getroffen maatregelen
Na invoering van het bovenstaande huurbeleid en de effecten van de verhuurderheffing werd
duidelijk dat l´escaut maatregelen moest gaan treffen om de continuïteit en liquiditeit te behouden.
l’escaut heeft hierna kritisch gekeken naar mogelijkheden om kosten te besparen. De volgende
maatregelen zijn getroffen:
Besparingen op energie-investeringen;
Minder nieuwbouw vanaf 2016;
Besparingen op groot onderhoud & vervangingen keuken/douche/toilet;
Besparingen op leefbaarheid;
Besparingen op bedrijfskosten.

Pagina | 22
In de volgende figuren worden de uitgaven zoals oorspronkelijk begroot voor 2013-2018 vergeleken
met de aangepaste uitgaven als gevolg van het regeerakkoord.
De energie-investeringen zijn verlaagd. Voor het regeerakkoord hielden we rekening met in totaal
€ 23 miljoen aan investeringen gedurende de prognoseperiode. Deze zijn verlaagd naar € 9,6 miljoen.
De nieuwbouw vanaf 2016 is flink verlaagd als gevolg van het regeerakkoord. Er is voor gekozen om
alleen nog de nieuwbouw te realiseren waarvoor l´escaut afspraken geeft gemaakt.

23 | Pagina
Voor het regeerakkoord had l´escaut het beleid om op projectmatige basis de kwaliteit van de
woningen te verbeteren. Deze werkwijze bleek niet meer houdbaar. De investeringen hierin zijn dan
ook flink verlaagd. Omdat we minder projectmatig kunnen investeren in ons woningbezit verwachten
we echter wel meer reactief onderhoud. Hiervoor is dan ook extra budget voor opgenomen.
De post leefbaarheid is verlaagd van € 500.000 tot € 250.000 in 2013. In 2014 en verder wordt dit
verlaagd naar € 165.000 per jaar.
Als laatste hebben we onszelf een taakstellende besparing opgelegd op het gebied van
personeelskosten en overige bedrijfskosten. In 2014 willen we 5% - in vergelijking met 2013 -
besparen op deze kosten. In 2015 willen we nog 5% extra gaan besparen zodat de totale besparing
10% wordt ten opzichte van 2013. Deze besparingen kunnen we echter alleen realiseren op de
personeels- en bedrijfskosten waar we zelf invloed op uit kunnen oefenen.

Pagina | 24
8 Meerjarenprognose 2012-2018
8.1 Balans
In onderstaand overzicht zijn ter vergelijking de werkelijke cijfers over 2011 opgenomen zoals
gepresenteerd in de vastgestelde jaarrekening 2011. Daarnaast worden de cijfers als gevolg van de
invoering van de herziene RJ645 (2011) getoond.
(x € 1.000) 2011 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
werkelijk herzien
Materiële vaste activa 223.837 205.551 183.625 188.230 192.029 195.498 198.082 198.081 197.685
Vastgoedbeleggingen - 24.804 23.870 22.945 22.473 22.299 22.326 22.491 22.756
Financiële vaste activa 3.627 4.647 6.091 5.601 4.417 4.850 4.709 4.081 2.939
Vlottende activa 6.720 5.730 3.908 4.038 4.147 3.913 4.088 4.562 4.456
Totaal activa 234.184 240.732 217.494 220.814 223.066 226.560 229.205 229.215 227.836
Overige reserves 86.797
Eigen vermogen 86.797
Voorzieningen 10.163
Weerstandsvermogen 96.960
Langlopende schulden 105.423
Kortlopende schulden 31.801
Totaal passiva 234.184
93.457
93.457
10.020
103.477
124.690
12.565
240.732
8.2 Toelichting op de balans
Materiële vaste activa
63.634
63.634
4.706
68.340
135.375
13.779
217.494
63.251
63.251
4.775
68.026
138.780
14.008
220.814
64.234
64.234
5.762
69.996
139.217
13.853
223.066
69.550
69.550
3.452
73.002
139.646
13.912
226.560
75.747
75.747
2.941
78.688
136.561
13.956
229.205
81.551
81.551
2.924
84.475
131.505
13.235
229.215
87.704
87.704
3.106
90.810
123.200
13.826
227.836
Het sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens,
het maatschappelijk en het overige sociaal vastgoed. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt
gewaardeerd tegen realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde.
De materiële vaste activa daalt in het eerste prognosejaar door invoering van het nieuwe huurbeleid
waarbij de maximale huur vastgesteld wordt op 4,5% WOZ. In de latere prognosejaren wordt minder
nieuwbouw ingerekend ten opzichte van de voorgaande prognose met de jaarrekening 2011.
Investeringen in duurzaamheid zijn alleen de eerste vijf jaar in de bedrijfswaarde ingerekend. Omdat
investeringen in keuken/douche/toilet niet zijn meegenomen in de berekening - waardoor er een te
positief financieel beeld ontstaat (wel hogere huuropbrengsten, geen overeenkomstige
investeringsuitgaven) - wordt een jaarlijkse post ‘(Vervangings)investeringen keuken/douche/toilet’
opgenomen.
Uitgangspunt is dat het niet uitvoeren van (vervangings)investeringen keuken/douche/toilet op
projectmatige basis geen invloed heeft op de verhuurbaarheid en dus niet zal leiden tot meer
leegstand. Immers, iedere woning is in goede (woon)technische staat.
In de materiële vaste activa in ontwikkeling heeft er een totale actualisatie plaatsgevonden van
investeringen en uitgaande kasstromen in nieuwbouwprojecten, als gevolg van de
portefeuillestrategie en het regeerakkoord.

25 | Pagina
Sociale of vrije Aantal Jaar van Totale
Project huursector woningen oplevering investering
Binnenstad (Koestraat/Slijkstraat) Sociaal 73 2013 11.143
Engelse wijk fase2 (PMC 202) Sociaal 43 2013 8.170
Beatrixlaan Sociaal 16 2013 3.458
President Rooseveltlaan (PMC 279/280) Sociaal 25 2015 4.750
Middengebied (PMC 296) Sociaal 4 2015 672
President Rooseveltlaan (PMC 218) Sociaal 12 2016 2.280
Verkuijl Quakkelaarstraat (PMC 158) Sociaal 28 2016 5.320
201 35.793
De 38 koopwoningen in het project Engelse wijk fase 2 zijn budgetneutraal opgenomen in de
begroting.
Vastgoedbeleggingen
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de
huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige
commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen
marktwaarde. Voor de begroting is dit gesteld op 70% van de WOZ-waarde. Voor de jaarrekening
2012 dienen we de marktwaarde in verhuurde staat toe te passen. Hiervoor zijn echter externe
gegevens nodig die ten tijde van het opstellen van de begroting niet voorhanden waren. In de post
‘Vastgoedbeleggingen’ zijn tevens de Koopgarantwoningen opgenomen.
Financiële vaste activa
De post bestaat uit deelnemingen, BWS-subsidies, leningen u/g en latente belastingvorderingen.
Vlottende activa
De vlottende activa stijgen licht door toename van de liquide middelen.
Overige reserves
Het eigen vermogen bestaat uit de wettelijke reserves en de overige reserves. De
herwaarderingsreserve, onderdeel van de overige reserves, betreft het ongerealiseerde verschil
tussen de actuele waarde van de bedrijfswaarde en de historische kostprijs.
Het verloop van de post ‘Overige reserves’ wordt onder andere bepaald door het jaarlijkse resultaat.
In de herwaarderingsreserve worden de waardeveranderingen materiële vaste activa verwerkt, voor
zover deze niet in de resultatenrekening verantwoord zijn. De waardevermeerdering van een
materieel vast actief als gevolg van een herwaardering dient rechtstreeks in het eigen vermogen te
worden verwerkt in de herwaarderingsreserve. Echter, de waardevermeerdering dient in de winst-
en verliesrekening te worden verwerkt, als deze een terugneming van een waardevermindering van
hetzelfde actief is die voorheen als last verwerkt was in de winst- en verliesrekening. Bij een
waardevermindering dient dit tevens ten laste van de winst- en verliesrekening te gaan. De
waardevermindering dient echter eerst ten laste van de herwaarderingsreserve te worden verwerkt
tot het bedrag dat voor het actief is opgenomen.

Pagina | 26
Het effect van de stelselwijziging is, conform de richtlijnen, in het beginvermogen van 2011 verwerkt.
Dit betreft de post ‘Stelselwijziging RJ645’. Dit betreft de stijging van de totale materiele vaste activa
eind 2011 als gevolg van de invoering van RJ645.
(x € 1.000) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Beginsaldo 63.857 93.457 63.634 63.251 64.234 69.550 75.747 81.551
Stelselwijziging RJ645 6.661
Jaarresultaat 7.264 -31.644 -1.861 -3.525 2.194 1.761 3.904 2.358
Mutatie herwaarderingsreserve 15.675 1.821 1.478 4.508 3.122 4.436 1.900 3.795
Mutatie eigen vermogen 29.600 -29.823 -383 983 5.316 6.197 5.804 6.153
Eindsaldo 93.457 63.634 63.251 64.234 69.550 75.747 81.551 87.704
Voorzieningen
De post ‘Voorzieningen’ is gevormd voor verlieslatende contracten waarvan de feitelijke verplichting
is aangegaan. Investeringen in die projecten worden ten laste van de voorziening gebracht, zolang de
voorziening toereikend is. De post bestaat verder uit de voorziening materiële vaste activa met
negatieve bedrijfswaarde, voorziening latente belastingverplichtingen en overige voorzieningen.
Langlopende schulden
De post bestaat uit de langlopende leningen en de terugkoopverplichting met betrekking tot de
Koopgarantwoningen.
Kortlopende schulden
De post ‘Kortlopende schulden’ schommelt nauwelijks. Het rekening-courantkrediet wordt volledig
benut.

27 | Pagina
8.3 Winst- en verliesrekening
In de tabel zijn ter vergelijking de werkelijke cijfers over 2011 opgenomen zoals gepresenteerd in de
vastgestelde jaarrekening 2011 Daarnaast worden de cijfers als gevolg van de invoering van de
herziene RJ645 (2011) getoond.
(x € 1.000) 2011 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Bedrijfsopbrengsten
werkelijk herzien
Huren 30.408 30.408 32.067 32.253 31.218 31.492 32.190 32.837 33.479
Netto verkoopresultaat bestaand bezit -
- 3.235 2.962 3.040 2.856 3.025 3.587 3.378
Overige bedrijfsopbrengsten 2.894 2.894 1.697 1.338 1.350 1.675 1.370 1.404 1.515
33.302 33.302 36.999 36.553 35.608 36.023 36.585 37.828 38.372
Bedrijfslasten
Afschrijvingen 592
Overige waardeveranderingen 3.672
Personeelslasten 5.920
Lasten onderhoud 3.872
Overig dagelijks onderhoud 1.022
Belastingen 2.591
Overige lasten 6.282
23.951
Bedrijfsresultaat 9.351
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille -
Saldo financiële baten en lasten 4.529-
Resultaat uit gewone bedrijfsoefening
voor belastingen 4.822
Vennootschapsbelasting 555
Resultaat deelnemingen 306-
Resultaat uit gewone bedrijfsoefening
na belastingen 5.071
Buitengewoon resultaat -
Belastingen buitengewoon resultaat -
Resultaat na belasting voor mutatie
mutatie actuele waarde 5.071
Mutatie actuele waarde 17.868
Jaarresultaat 22.939
4.088
3.672
5.920
3.872
1.022
2.591
6.282
27.447
5.855
5.689
4.529-
7.015
555
306-
7.264
-
-
7.264
-
7.264
7.321
3.807
6.272
5.471
1.664
2.355
3.591
30.481
6.518
33.176-
5.266-
31.924-
-
280
31.644-
-
-
31.644-
-
31.644-
6.536
3.513
6.273
5.728
994
2.418
5.098
30.560
6.669
2.419
5.858
6.821
1.216
2.456
6.413
31.852
6.856
-
5.696
7.498
1.023
2.481
6.672
30.226
6.818
-
5.852
8.297
1.042
2.522
6.846
31.377
6.923
-
5.998
7.264
647
2.585
7.037
30.454
7.060
-
6.148
8.384
664
2.650
6.738
31.644
8.4 Toelichting op de winst- en verliesrekening
We hebben de geprognosticeerde jaarresultaten geactualiseerd aan de hand van de nieuwe
gegevens uit de bedrijfskosten- en de onderhoudskostenbegroting en de verwachte extra uitgaven
uit het ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleid. Voor de personeelskosten en overige
bedrijfskosten is een taakstellende besparing van 5% voor 2014 (ten opzichte van 2013) en in totaal
10% voor 2015 (ten opzichte van 2013) opgenomen. De eerste jaren laten vooral een verlies zien
door de waardemutaties in de bedrijfswaarde en de onrendabele toppen op de
nieuwbouwwoningen.
5.993
2.164-
5.538-
1.709-
-
152-
1.861-
-
-
1.861-
-
1.861-
3.756
2.055-
5.550-
3.849-
-
324
3.525-
-
-
3.525-
-
3.525-
5.797
1.954
5.762-
1.989
-
205
2.194
-
-
2.194
-
2.194
5.208
2.147
5.774-
1.581
-
180
1.761
-
-
1.761
-
1.761
7.374
2.044
5.620-
3.798
-
106
3.904
-
-
3.904
-
3.904
6.728
924
5.294-
2.358
-
-
2.358
-
-
2.358
-
2.358

Pagina | 28
Huren
Huuropbrengsten en huurderving
De uitgangspunten van het huurbeleid zijn:
Eenduidige prijs-kwaliteitverhouding van het totale woningbezit;
Huurprijs dient aan te sluiten bij de marktpositie van de woning;
Er moeten voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep zijn.
Voor de maximaal redelijke huur geldt 4,5% van de WOZ-waarde als uitgangspunt.
Huurverlaging vindt onmiddellijk plaats, harmonisatie alleen bij mutatie. Huurverlaging vindt plaats
bij woningen die boven de 4,5% zitten, huurverhoging indien eronder.
De reguliere huurverhoging bedroeg per 1 juli 2012 maximaal 2,30%. Voor 2013 en de jaren daarna is
gerekend met de huurverhoging volgens de parameters. De gehanteerde huurverhogingspercentages
zijn inflatievolgend. Huurders krijgen een gedifferentieerde huurverhoging boven inflatie, afhankelijk
van het huishoudinkomen: vooralsnog is er alleen voor inkomens tot € 33.000 inflatie plus 1,5%
ingerekend. Van huishoudens met inkomens hoger dan € 33.000 hebben wij onvoldoende gegevens
om een betrouwbare inrekening te kunnen doen.
De huurderving is vanaf 2013 per complex op basis van ervaringscijfers ingecalculeerd.
Overige bedrijfsopbrengsten
Vergoedingen
Leveringen en diensten (zogenaamde servicekosten) berekenen we kostprijsdekkend. De dekking
voor administratieve en technische werkzaamheden voor de servicekosten zijn opgenomen onder de
post 'Overige opbrengsten'.
Verkoopopbrengsten onroerende zaken
De verkoopopbrengsten van het bestaande woningbezit zijn tegen taxatiewaarde in de
bedrijfswaarde opgenomen. l'escaut waardeert tegen bedrijfswaarde en daarom is de gemiddelde
boekwaarde gelijk aan de geschatte verkoopwaarde (=taxatiewaarde). De geprognosticeerde
verkoopopbrengsten bestaan uit de gerealiseerde herwaardering door verkopen. De verkopen zijn
voor de bedrijfswaardebepaling de komende vijf prognosejaren ingecalculeerd.
We verkopen huurwoningen om investeringen in bestaand bezit te kunnen financieren, dan wel
onrendabele toppen voor nieuwbouwwoningen voor de sociale huursector te kunnen nemen, dan
wel de verdunningsopgave te kunnen realiseren. Hierbij is het uitgangspunt dat
vervangingsinvesteringen pas dan worden uitgevoerd wanneer er voldoende verkoopopbrengsten
zijn gerealiseerd.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de
contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een
verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter
bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of

29 | Pagina
worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen
hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in
nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken.
Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.
Overige bedrijfsopbrengsten
De overige bedrijfsopbrengsten bestaan onder andere uit vergoedingen en/of verrichte diensten aan
derden, waaronder de VvE (het bestuurderschap van de Vereniging van Eigenaren) en de
doorverdeling van administratieve facilitaire diensten die medewerkers van l'escaut voor de
dochterondernemingen verrichten. Tevens is hier de geactiveerde productie ten behoeve van de
eigen dienst en de dienstverlening aan collega-corporaties opgenomen.
Afschrijvingen
Het betreft hier de afschrijvingen op basis van bedrijfswaarde gesaldeerd met de gerealiseerde
herwaardering door afschrijving (dat wil zeggen, het verschil tussen respectievelijk de afschrijving op
basis van bedrijfswaarde en historische kostprijs) en de afschrijvingen op de materiële vaste activa
ten dienste van de exploitatie (bedrijfsgebouwen, inventaris en wagenpark).
Overige waardeveranderingen
De overige waardeveranderingen zijn ontstaan door het afboeken van onrendabele toppen op
nieuwbouw van sociale huurwoningen. De grootte van het bedrag per jaar is afhankelijk van de
hoeveelheid nieuwbouwprojecten waarvan de feitelijke verplichting is aangegaan en de hoogte van
de onrendabele top per woning. Op het moment dat het besluit om te bouwen 'intern
geformaliseerd en extern gecommuniceerd' is, verwerken we de onrendabele top. Vanaf 2015 zijn
geen onrendabele toppen ingerekend vanwege de gevolgen van het regeerakkoord.
(x € 1.000) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Extra onrendabele top Groote Markt 381
Onrendabele top Carino (23 appartementen) 570
Extra onrendabele top Engelse wijk fase 2 1.698
Middengebied (PMC 296: 4 woningen) 309
Beatrixlaan (16 woningen) 1.158
President Rooseveltlaan (PMC 218: 12 woningen) 900 49
President Rooseveltlaan (PMC 279/280: 25 woningen) 2.313
Verkuijl Quakkelaarstraat (PMC 158) 2.370
3.807 3.522 2.419 0 0 0 0
Personeelslasten
Voor de begroting 2013 geldt de vastgestelde personeelsbezetting als basis. Voor de prognosejaren
2014 tot en met 2016 worden de personeelslasten geïndexeerd, voor de jaren na 2017 geldt dat de
lasten evenredig stijgen of dalen met de woningvoorraad. Voor de personeelskosten is een
taakstellende besparing van 5% voor 2014 (ten opzichte van 2013) en in totaal 10% voor 2015 (ten
opzichte van 2013) opgenomen.

Pagina | 30
Lasten onderhoud
De onderhoudslasten 2013 worden als volgt gespecificeerd:
Onderhoudsdienst Werk derden/
(x € 1.000) l'escaut materiaal e.d. Totaal
Planmatig onderhoud 448 2.221 2.669
Reparatieonderhoud 587 1.709 2.296
Mutatieonderhoud 557 1.043 1.600
Leefbaarheid 250 250
Verkoop bevorderende maatregelen, garantie 51 51
Service - en onderhoudscontracten 455 455
1.592 5.728 7.320
Het planmatig onderhoud is gebaseerd op geactualiseerde meerjarenbegroting voor de resterende
levensduur van de (bestaande) complexen. Deze meerjarenbegroting is opgesteld aan de hand van
de geactualiseerde portefeuillestrategie. In de kolom ‘Onderhoudsdienst l'escaut’ is het werk
uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst opgenomen.
Het reparatieonderhoud is gebudgetteerd op € 223 per woning. Tevens is er rekening gehouden met
de instandhouding van voor sloop gelabelde woningen. Op jaarbasis is er onder de post
reparatieonderhoud voor € 280.000 aan verzekeringsgelden begroot inclusief € 60.000 eigen risico.
Het mutatieonderhoud is gebaseerd op 540 mutaties. Het budget per gemuteerde woning (voor
rekening l'escaut) bedraagt € 1.377 voor de periode vanaf 2013. Daarnaast is er ook rekening
gehouden met intensievere mutaties. De doorbelasting aan bewoners is op jaarbasis ingecalculeerd
op € 168.000.
Omdat investeringen in keuken/douche/toilet niet zijn meegenomen in de berekening - waardoor er
een te positief financieel beeld ontstaat (wel hogere huuropbrengsten, geen overeenkomstige
investeringsuitgaven) - wordt een jaarlijkse post ‘(Vervangings)investeringen keuken/douche/toilet’
opgenomen. Dit is tot stand gekomen door de wetenschap dat er in de investeringen voor een groot
gedeelte niet noodzakelijke investeringen zitten.
Onder investeringen worden de volgende werkzaamheden meegenomen:
Plaatsen van combiketels;
Plaatsen van kunststof kozijnen;
Energetische maatregelen;
Projectmatige kwaliteitsslag (alleen in 2013).
Er is een post ‘(Vervangings)investeringen keuken/douche/toilet’ oplopend van € 500.000 in 2013 tot
€ 1.200.000 per jaar in 2016 en verder opgenomen, ten behoeve van een te verwachten toename
van reparatieonderhoud dan wel noodzakelijke vervanging, als gevolg van het niet uitvoeren van
projectmatige kwaliteitsslag na 2013.
Uitgangspunt is dat het niet uitvoeren van projectmatige kwaliteitsslag geen invloed heeft op de
verhuurbaarheid en dus niet zal leiden tot meer leegstand. Immers, iedere woning is in goede
(woon)technische staat.

31 | Pagina
Het budget voor leefbaarheidsinvesteringen bedraagt € 250.000 voor 2013:
Soort activiteit
Individueel fysiek 43.204
Wijkgebonden fysiek 138.349
Sociaal 68.447
250.000
Overig dagelijks onderhoud
Hieronder vallen individuele CV aanvragen vanuit bewoners, vervangingsinvesteringen
keuken/douche/toilet bij mutatie in complex Ter Reede en energetische maatregelen die naar
aanleiding van kwaliteitscontrole uitgevoerd worden.
Belastingen/verzekeringen
Hieronder vallen de lasten voor onroerende zaak- en waterschapsbelasting, rioolheffing en opstal- en
glasverzekeringen. Voor de begroting 2013 is gerekend met de WOZ-waarden 2012 met peildatum 1
januari 2011.
Overige lasten
Voor de overige bedrijfskosten is een taakstellende besparing van 5% voor 2014 (ten opzichte van
2013) en in totaal 10% voor 2015 (ten opzichte van 2013) opgenomen. Deze besparingen willen we
behalen op de huisvestingskosten, de kosten Raad van commissarissen en de algemene kosten. In
totaal word deze post het volgende verantwoord:
Huisvestingskosten;
Kosten Raad van Commissarissen;
Algemene kosten;
Contributiebijdrage aan Aedes;
Saneringsheffing;
Verhuurderheffing;
Het contract met Delta voor de levering van energie van de leegstaande woningen;
Extra lasten ten behoeve van de studentenhuisvesting, zoals de vervanging van inventaris en
servicekosten in de netto huur;
Energie-investeringen naar aanleiding van kwaliteitscontrole op ons woningbezit;
Huurgewenning voor het uitverhuizen van de bewoners;
Huurgarantie.
De sanering van Vestia heeft een meerjarige heffing voor de corporatiesector tot gevolg. Momenteel
ligt er een voorstel van het CFV tot wijziging van het huidige Besluit Centraal Fonds voor de
Volkshuisvesting (BCFV) bij het Ministerie van Binnenlandse zaken. In dit voorstel wordt het
heffingspercentage voor saneringssteun verhoogd van maximaal 1% tot 5% van de omzet op
jaarbasis. Naar aanleiding van de WSW-brief - de dato medio december - zijn onderstaande
(afwijkende) percentages ingerekend. De heffingsbijdrage zal voor het eerst in 2013 geheven
worden. In onderstaande figuur worden zowel de percentages als de lasten die deze heffing voor
l'escaut met zich meebrengt, getoond.

Pagina | 32
Momenteel is de Wet Verhuurderheffing in behandeling als onderdeel van het Belastingplan 2013. In
het regeerakkoord is een extra verhuurderheffing opgenomen, oplopend tot € 1,96 miljard vanaf
2017. De totale verhuurderheffing welke gerelateerd wordt aan de WOZ-waarde komt voor l'escaut
daarmee uit op € 15,4 miljoen voor de periode 2013 tot en met 2018. Onderstaande figuur maakt het
verloop van deze post inzichtelijk.
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Saneringsheffing (%) -
4,00 3,00 3,00 2,00 1,00 -
Saneringsheffing (€) - 1.274.000 959.000 969.000 667.000 333.000 -
Verhuurderheffing (%) -
0,014 0,371 0,440 0,510 0,575 0,575
Verhuurderheffing (€) - 124.000 2.286.000 2.681.000 3.138.000 3.584.000 3.564.000
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Deze post bestaat uit de mutatie van de materiële vaste activa voor zover deze niet veroorzaakt
wordt door geactiveerde investeringen in nieuw- en/of bestaande bouw. Daarnaast wordt de
terugname van waardeverminderingen, die in het verleden via de winst- en verliesrekening genomen
zijn, verantwoord.
(x € 1.000) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Mutatie MVA in Exploitatie 24.920- 8.950 10 4.343 5.947 193 319-
Mutatie herwaarderingsreserve 1.821- 1.480- 4.505- 3.124- 4.436- 1.901- 3.796-
Afschrijvingen 9.965 9.161 9.815 10.473 10.707 10.962 11.664
Gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijving 2.841- 2.837- 3.286- 3.757- 4.006- 4.168- 4.735-
Mutatie MVA door verkoop 3.499 3.222 3.194 3.122 3.143 3.198 3.254
Gerealiseerde herwaardering a.g.v. verkoop 3.235- 2.962- 3.040- 2.856- 3.025- 3.587- 3.378-
Subtotaal mutatie MVA
Waarvan investeringskasstromen
19.353- 14.054 2.188 8.201 8.330 4.697 2.690
Nieuwbouw 11.698- 23.240- - 5.510- 7.600- -
-
In exploitatie 6.064- 7.056- 4.243- 3.350- 1.902- 2.653- 1.766-
Reeds gepresenteerde onrendabelen 3.939 14.078 - 2.613 3.319 -
-
-13.823 -16.218 -4.243 -6.247 -6.183 -2.653 -1.766
Niet gerealiseerde waarde- -
-
- -
-
-
-
veranderingen vastgoedportefeuille 33.176- 2.164- 2.055- 1.954 2.147 2.044 924
Financieringsresultaat
De rentebaten zijn gebaseerd op de ontwikkeling van de liquide middelen. De rentelasten bestaan uit
de te betalen rente op de kortlopende schulden, langlopende leningen en de rentelasten op de
derivaten.
Het gehanteerde interestpercentage voor herfinancieringen van leningen en conversies zijn
ingecalculeerd conform de parameters.
Belastingen
De vennootschapsbelasting is sterk afhankelijk van onderhouds- en verbeteringskosten en de
rentelast die mag worden toegerekend. Fiscale winsten mogen worden verrekend met fiscale
verliezen (maximaal negen jaar vooruit). De vennootschapsbelasting hebben we voor de
meerjarenprognose daarom op nihil gesteld. Daarnaast hebben we nog een tweetal fiscale
instrumenten achter de hand: afwaardering op de WOZ-waarde en het vormen van een
onderhoudsvoorziening.

33 | Pagina
Resultaat deelnemingen
Het resultaat op deelnemingen is gebaseerd op de afgegeven prognoses door ROM Marsaki en Opus.
Voor 2012 is voor de Opus-groep een winst van € 113.700 geprognosticeerd. Voor de jaren 2013 tot
en met 2017 worden positieve resultaten verwacht, variërend tussen € 96.000 en € 105.000.
De Marsaki-groep verwacht 2012 af te sluiten met een winst van € 166.000. Hierin is een voorziening
opgenomen voor afwaardering op lopende projecten in 2012 en 2013. De prognosejaren 2014 tot en
met 2016 kennen positieve resultaten. De resultaten zullen sterk afhankelijk zijn van de voortgang en
de verkoop van de projecten.
8.5 Actualisatie jaarresultaat 2012 en bedrijfswaarde ultimo 2012
Jaarresultaat 2012 (x € 1 miljoen)
Jaarresultaat 2012 volgens meerjarenprognose uit jaarrekening 2011 3,1
Jaarresultaat 2012 volgens meerjarenprognose uit begroting 2013 -31,6
Het jaarresultaat 2012 daalt door de post ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille’ en afschrijvingen. De herziene RJ645 heeft tot gevolg dat de post ‘mutatie
actuele waarde’ niet meer is toegestaan. Hiervoor is gedeeltelijk de post ‘Niet gerealiseerde
waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ (€ -33,2 miljoen) voor in de plaats gekomen. Deze is
negatief als gevolg van dalende bedrijfswaarde door het nieuwe huurbeleid. Daarnaast voert de
herziene RJ645 afschrijvingen (€ -7,2 miljoen) op bedrijfswaarde in. De geprognosticeerde
verkoopopbrengsten bestaan uit de gerealiseerde herwaardering door verkopen (€ 3,2 miljoen).
-34,7
Bedrijfswaarde ultimo 2012 (x € 1 miljoen)
Bedrijfswaarde ultimo 2012 volgens meerjarenprognose uit jaarrekening 2011 220,4
Bedrijfswaarde ultimo 2012 volgens meerjarenprognose uit begroting 2013 196,1
De bedrijfswaarde ultimo 2012 is inclusief commercieel vastgoed. De afname betreft vooral lagere
huuropbrengsten van € 68 miljoen door invoering van het nieuwe huurbeleid, hogere huurinkomsten
door gedifferentieerde huurverhogingen (€ 27 miljoen) en minder verkopen. De overige opbrengsten
dalen met € 12 miljoen. Dit komt door minder verkopen en lager geactiveerde productie eigen
dienst. Minder onderhoud zorgt voor lagere onderhoudskosten: € -14,2 miljoen. Daarnaast wordt er
minder geïnvesteerd in energetische maatregelen en vervangingsinvesteringen: € -9,9 miljoen. De
bedrijfskosten dalen met € 17,3 miljoen door het nieuwe beleid. Op leefbaarheid wordt € 6,8 miljoen
bespaard. De heffing huurtoeslag stijgt met € 23,6 miljoen door overheidsmaatregelen. De
restwaarde grond die momenteel in de bedrijfswaarde verwerkt is, zijnde een opbrengst van €
20.000 en kosten van € 15.000 per VHE, gaan als gevolg van de herziene RJ645 (2011) wijzigen. Vanaf
-24,3

Pagina | 34
boekjaar 2012 zullen we per nieuwbouwproject een overeenkomst met de gemeente Vlissingen
sluiten over de grondprijzen. Deze afspraak hebben we gemaakt met de gemeente en is vastgelegd in
de ‘Prestatieovereenkomst Gemeente Vlissingen, l'escaut en Woonburg’. Als deze overeengekomen
grondprijzen nog niet voorhanden zijn, rekenen we met de CFV-norm van € 5.000. Ten tijde van het
opstellen van de begroting is nog niet alle benodigde informatie verzameld om tot een juiste
berekening te komen.
8.6 Kasstroomprognose 2012 – 2018
(x € 1.000) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Ontvangsten 35.246 33.513 32.779 32.575 33.065 33.696 34.365
Uitgaven -21.569 -21.358 -23.273 -23.552 -24.382 -23.393 -24.324
Mutaties balansposten -6.368 238 -761 -656 -38 628 1.142
Cashflow operationele activiteiten 7.309 12.393 8.745 8.367 8.645 10.931 11.183
Rentelasten 4.036 4.471 4.976 5.036 5.238 5.118 5.055
Normatieve aflossing (2%) 2.616 2.688 2.699 2.708 2.646 2.544 2.377
Saldo 657 5.234 1.071 623 761 3.269 3.751
Het treasurystatuut en de AO/IC bepalen de spelregels waarbinnen de treasury activiteiten van
l’escaut mogen worden uitgevoerd. Per kwartaal komt de treasurycommissie bijeen om de
treasuryrapportages en –activiteiten op het gebied van treasury binnen l’escaut te bespreken.
In de rapportage wordt uitgegaan van de laatst vastgestelde begrotingscijfers 2013. Deze
uitgangspunten zijn gebruikt voor het vaststellen van de financieringsbehoefte en de renterisico’s.
De kasstromen uit de operationele activiteiten zijn positief. Ook indien de rentelasten en normatieve
aflossing er van af worden getrokken. Het sturen op deze kasstromen wordt steeds belangrijker om
liquide te blijven.
8.7 Derivaten
l'escaut heeft voor € 29 miljoen aan renteswaps. De swaps bij ABN AMRO zullen waarschijnlijk onder
marginafspraken vallen waardoor marktwaardeverrekening ontstaat. l'escaut heeft voorgesteld de
marginafspraken af te kopen en beschouwt dit als ´verzekeringspremie´. Het CFV heeft nieuwe
beleidsregels opgesteld omtrent derivaten. Deze beleidsregels zijn in werking getreden op 1 oktober
2012. Hierin is opgenomen dat corporaties een liquiditeitsbuffer dienen aan te houden om de
verplichtingen met betrekking tot derivaten te kunnen voldoen indien de vaste rente daalt met 2%.
l'escaut is in staat om deze mogelijke verplichting vanuit de kredietfaciliteit te voldoen. Wij hebben
een extern bureau opdracht gegeven om de beleidsregels en raamovereenkomsten derivaten door te
lichten op toezicht belemmerende juridische bepalingen. l'escaut volgt het verloop van de
marktwaarde van de swaps ieder kwartaal in de treasurycommissie.

35 | Pagina
Onderstaand overzicht geeft het verloop van de marktwaarde in het geval dat de rente met 1% en
2% daalt.
Hoofdsom renteswaps Marktwaarde
(10 september 2012)
Marktwaarde
(bij 1% rentedaling)
Marktwaarde
(bij 2% rentedaling)
€ 29 miljoen € - 5,7 miljoen € - 7,1 miljoen € - 7,5 miljoen
De basisrenteleningen worden volgens de beleidsregels aangemerkt als embedded derivaten maar
voor bestaande basisrenteleningen hoeft geen liquiditeitsbuffer aangehouden te worden. De omvang
van de basisrenteleningen van l'escaut bedraagt € 33 miljoen. Deze worden als rechtmatig
beschouwd. Onze totale portefeuille derivaten komt hiermee op € 62 miljoen.

Pagina | 36
9 Kengetallen
Woningbezit 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Aantal woningen in exploitatie 6.249
Mutaties
Aantal opgeleverd 63
Aantal aangekocht -
Aantal verkocht 31-
Aantal gesloopt 108-
76-
Aantal woningen in exploitatie 6.173
6.173
132
-
30-
8-
94
6.267
6.267
-
-
30-
70-
100-
6.167
Financiële ratio's 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 norm
Rentabiliteitspositie
Weerstandsvermogen 31% 31% 31% 32% 34% 37% 40% ≥30%
Rentabiliteit eigen vermogen -49,7% -2,9% -5,5% 3,2% 2,3% 4,8% 2,7% 5,0%
Rentabiliteit vreemd vermogen 3,2% 3,4% 3,5% 3,7% 3,8% 3,8% 3,9% 5,0%
Rentabiliteit totaal vermogen -12,6% 1,3% 0,6% 3,2% 3,1% 3,9% 3,2% 5,0%
Solvabiliteit
Solvabiliteit 29% 29% 29% 31% 33% 36% 38% 10-15%
Rentedekkingsfactor 1,55 1,28 0,78 1,14 0,99 1,44 1,36 >1,25
Loan to value 69% 67% 67% 66% 62% 60% 56% 2,5%
Liquiditeitspositie
Current ratio 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 >1
Quick ratio 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 ≥1
Werkkapitaal (x € 1.000) -3.780 -4.369 -5.289 -5.149 -5.159 -4.592 -6.431 positief
9.1 Toelichting bij de financiële ratio's
Kengetallen bieden hulp bij het begrijpen en analyseren van de cijfers.
Het geheel van de kengetallen kan een indicatie geven over de financiële gezondheid van een
organisatie. Op basis van de jaarrekeningen kan de historische trend worden beoordeeld, op basis
van de begrotingen en meerjarenprognoses de toekomstige trend.
De kengetallen met betrekking tot rentabiliteit laten het verband zien tussen het financiële resultaat
en het geïnvesteerde vermogen. Hierbij gaat het niet alleen om de kosten van het vermogen, maar
ook om de opbrengst van het totale vermogen. Die kun je dan uitdrukken in een percentage van het
totale vermogen. Dit wordt de rentabiliteit van het totaal vermogen (RTV) genoemd. Rentabiliteit
Eigen Vermogen en Rentabiliteit Totaal Vermogen worden berekend op basis van het jaarresultaat.
Het behaalde jaarresultaat is daarom cruciaal voor de uitkomst van deze rentabiliteitskengetallen.
Immers, een negatief jaarresultaat resulteert in een negatieve REV en RTV.Voor het
weerstandvermogen hanteert l'escaut haar eigen norm, voor de overige financiële kengetallen
gebruiken we de algemeen geldende normen.
6.167
29
-
30-
59-
60-
6.107
6.107
40
-
30-
-
10
6.117
6.117
-
-
30-
-
30-
6.087
6.087
-
-
30-
-
30-
6.057

37 | Pagina
9.2 Definities en formules financiële kengetallen
Ratio Alias Toelichting
Weerstandsvermogen Het vermogen om op lange termijn aan
de schulden te voldoen.
Rentabiliteit eigen vermogen REV De mate van winstgevendheid.
Rentabiliteit vreemd vermogen RVV Dit geeft feitelijk weer wat de
gemiddelde financieringslasten (rente)
zijn over het totaal uitstaande vreemde
vermogen.
Rentabiliteit totaal vermogen RTV Dit kengetal geeft een beeld van de
economische rentabiliteit van de
onderneming zonder de invloed van
belastingen en financieringen.
Solvabiliteit Solvabiliteitsratio De mate waarin de onderneming in staat
is aan zijn financiële verplichtingen te
Rentedekkingsfactor Interest-coverage
ratio (ICR)
voldoen.
De mate waarin de winst voor interest en
belasting kan terugvallen zonder dat de
onderneming in financiële moeilijkheden
komt.
Loan to value Geeft de verhouding weer tussen
externe financiering en bedrijfswaarde.
Cashflowratio Kasstroombenadering De mate waarin de onderneming aan
haar verplichtingen aan de verschaffers
van het lang vreemd vermogen kan
voldoen.
Exploitatierendement Het exploitatierendement geeft het
rendement weer in het verslagjaar op
basis van de berekende bedrijfswaarde.
Current ratio De mate aan waarin de verschaffers van
het kort vreemd vermogen uit de
vlottende activa kunnen worden betaald.
Quick ratio De mate aan waarin de verschaffers van
het kort vreemd vermogen uit de
vlottende activa kunnen worden betaald.
Hier worden alleen de voorraden niet
meegerekend.
Werkkapitaal Nettowerkkapitaal Een positieve waarde van het
nettowerkkapitaal betekent dat er meer
eigen vermogen en lang vreemd
vermogen is aangetrokken dan dat er in
de vaste activa is geïnvesteerd.

Pagina | 38
Ratio Formule
Weerstandsvermogen (eigen vermogen + voorzieningen -/- herwaarderingsreserve) /
balanstotaal
Rentabiliteit eigen vermogen jaarresultaat / eigen vermogen
Rentabiliteit
rentelasten / gemiddeld vreemd vermogen
vreemd vermogen
Rentabiliteit totaal vermogen jaarresultaat + rentelasten / totaal vermogen
Solvabiliteit eigen vermogen / totale vermogen
Rentedekkingsfactor bedrijfsresultaat / rentelasten
Loan to value lang vreemd vermogen / bedrijfswaarde
Cashflowratio (totaal resultaat* + jaarlijkse afschrijvingen) / (rentelasten +
aflossingen op lang vreemd vermogen)
Exploitatierendement bedrijfsresultaat / bedrijfswaarde
Current ratio vlottende activa / vlottende passiva
Quick ratio (vlottende activa - voorraden) / vlottende passiva
Werkkapitaal (eigen vermogen + lang vreemd vermogen) - vaste activa
*onder 'totaal resultaat' wordt hier verstaan de som van de netto winst en de rentelasten

39 | Pagina
10 Grafieken
10 .000
5.0 00
-
5.0 00-
10 .000 -
15 .000 -
20 .000 -
25 .000 -
30 .000 -
35 .000 -
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
operationeel jaarresultaat solvabiliteit (in procenten)
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
operationele kasstroom weerstandsvermogen (in procenten)
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Cashflow operationele activiteiten
Rentelasten
Normatieve aflossing (2%)
45 %
40 %
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5%
0%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
0%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Gebied voldoende Weerstandsvermogen 30-40%
Risicogebied Weerstandsvermogen 0-30%
Geprognosticeerd Weerstandsvermogen
Verloop weerstandsvermogen

Pagina | 40
11 Conclusie
Onze continuïteit en liquiditeit worden door zowel het WSW als het CFV getoetst. Het CFV
beoordeelt l'escaut jaarlijks op haar financiële positie, waarbij zowel de continuïteit als de
solvabiliteit worden getoetst.
De begroting 2012 en meerjarenprognose 2011-2017 geldt als basis voor de dPi 2012-2016
(prognosegegevens). Aan de hand van deze prognosegegevens beoordeelt het CFV onze financiële
positie. Ons vermogen blijft boven de ondergrenzen van 16,4% (periode tot en met 2014) en 18,2%
(2015 en 2016). Voor dezelfde periodes voldoen we ook aan de marktwaardetoets: met percentages
van respectievelijk 291% en 241% zitten we ruim boven de norm van 150%. De toets wordt berekend
door de marktwaarde te delen door het volkshuisvestelijk vermogen. CFV gaf ons het A1continuïteitsoordeel;
dit is het best mogelijke oordeel.
De dVi 2011 geldt als basis voor de beoordeling van ons vermogen per 31 december 2011. Het CFV
berekende het volkshuisvestelijk vermogen op 33,3% met een ondergrens van 13,9%. Het
solvabiliteitsoordeel 2012 was 'voldoende solvabiliteit', met een marktwaardetoets van 360%.
Het WSW stuurt op kasstromen. Als deze voor de eerste vijf jaar positief zijn, dan geeft het WSW een
positief oordeel over de corporatie en geeft een faciliteringsruimte af op basis van de prognose van
de corporatie. Uit de integrale beoordeling van de kredietwaardigheid blijkt dat wij onveranderd
kredietwaardig zijn. Eind november 2012 heeft l'escaut een resterend faciliteringsvolume van
€ 12.263.000. Dit volume geldt voor 2013.
Ons financieel beleid is nog scherper:
Liquiditeit: een positief saldo van de operationele kasstromen, de renteverplichtingen op de
langlopende schulden en de fictieve aflossing van 2% per jaar voor de komende vijf jaar.
Continuïteit: een minimaal gewenst weerstandsvermogen van 30% met een streefmaximum van
40%.
Het CFV eist van de corporaties dat alle maatregelen vanuit het regeerakkoord worden verwerkt in
de dPi 2013-2017 en wel op basis van een vastgestelde en goedgekeurde begroting.
Hoewel op dit moment de voorstellen uit het regeerakkoord Rutte II nog geen formele status
hebben, waren we toch genoodzaakt het volgende in te calculeren:
In het regeerakkoord is een extra verhuurderheffing opgenomen, oplopend tot € 1,96 miljard
vanaf 2017, zijnde 5,75% van de WOZ-waarde;
De koppeling van de maximaal redelijke huur aan de WOZ-waarden (4,5% van de WOZwaarde
van een woning) is verwerkt in de bedrijfswaarde. Gezien de relatief lage regionale
WOZ-waarden leidt dit tot beperktere huurstijgingen of zelfs huurdalingen.

41 | Pagina
De volgende maatregel is niet ingerekend, omdat we niet beschikken over juiste gegevens om een
betrouwbare berekening te kunnen maken:
Huurders krijgen een gedifferentieerde huurverhoging boven inflatie, afhankelijk van het
huishoudinkomen. Voor inkomens tussen € 33.000 en € 43.000 2,5% en voor inkomens
boven € 43.000 6,5%.
Voor zittende huurders met een inkomen boven de € 43.000 wordt de maximale huur
tijdelijk (tot verhuizing van de huurder) buiten werking gesteld.
Uit de kasstroomprognose blijkt voor de jaren 2012 tot en met 2018 positieve kasstromen. De
rentabiliteitspositie meten we aan de hand van het weerstandsvermogen voor de prognosejaren:
deze voldoet aan onze minimumeis van 30% en het streefmaximum van 40%.
Lagere huurderving (op basis van ervaringscijfers), lager planmatig onderhoud (aanpassing
onderhoudscyclus van zes naar zeven jaar), fors lagere energie-investeringen, minder nieuwbouw
vanaf 2016, verminderen van investeringen in diverse complexen, verminderen budget leefbaarheid,
lagere personeel- en bedrijfskosten (lichtere middenlaag en reductie algemene kosten waar mogelijk)
beïnvloeden onze kasstromen positief in de komende jaren. Negatieve effecten komen door lager
ingecalculeerde toekomstige huren en verkopen, inrekenen (hogere) verhuurder- en
saneringsheffing en het verhogen van de onvoorziene onderhoudslasten per jaar.
Leggen we het huidige verloop van het weerstandsvermogen langs diezelfde ondergrenzen vanuit de
vorige dPi 2012-2016, zien we dat het weerstandsvermogen na correctie (in verband met
uniformering van het vermogen) nog enigszins een buffer heeft van 4 à 6 procent. Een mogelijke
correctie vanuit het CFV is bijvoorbeeld dat het CFV het niet-DAEB bezit waardeert tegen
bedrijfswaarde in plaats van marktwaarde. De waardetoevoeging van € 7 miljoen wordt dan teniet
gedaan in het eigen vermogen.
2012 2013 2014 2015 2016
Weerstandsvermogen 31% 31% 31% 32% 34%
Weerstandsvermogen na correctie CFV* 21% 20% 20% 21% 24%
ondergrens CFV** 16% 16% 16% 18% 18%

Pagina | 42
De solvabiliteitsratio's schetsen een overwegend positief beeld. De ratio's van de liquiditeitspositie
zijn positief, maar aan de voorzichtige kant. Het nettowerkkapitaal blijft de komende jaren negatief
omdat we sturen op benutting van de kredietfaciliteit.
Het behalen van de gestelde eisen volgens ons beleid is in belangrijke mate afhankelijk van de
gehanteerde parameters voor de bedrijfswaardeberekening en de prognoseberekeningen. Bij het
vaststellen van de parameters is aangesloten met het WSW en de huidige trend en
marktontwikkelingen. Hierbij is de economische visie van Ortec Finance gevolgd.
Bovenstaande schetst een overwegend positief beeld, maar pas nadat er flink in investeringen,
onderhoudskosten, leefbaarheid en bedrijfskosten is gesneden.
We maken ons zorgen over de gevolgen van het verlaten van het woningwaarderingsstelsel naar de
WOZ-waarde systematiek. Het doorvoeren hiervan heeft grote financiële gevolgen voor l'escaut. Ook
berichtgevingen vanuit bijvoorbeeld het WSW baart ons zorgen. Indien WSW niet borg staat, kunnen
we dan geld lenen en tegen welke tarieven? En de verhuurder- en saneringsheffing: is dit
onomkeerbaar? Kunnen we ter compensatie extra huurverhogingen doorvoeren?
Het wachten is nu op Stef Blok, minister van Wonen en Rijksdienst.