INHOUD bladzijde Hoofdstuk I. Van Service naar Kosten 3 I-1 ...
INHOUD bladzijde Hoofdstuk I. Van Service naar Kosten 3 I-1 ...
INHOUD bladzijde Hoofdstuk I. Van Service naar Kosten 3 I-1 ...
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>INHOUD</strong> <strong>bladzijde</strong><br />
<strong>Hoofdstuk</strong> I. <strong>Van</strong> <strong>Service</strong> <strong>naar</strong> <strong>Kosten</strong> 3<br />
I-1 Inleiding 3<br />
I-2 Samenstelling van de werkgroep <strong>Service</strong>kosten 5<br />
<strong>Hoofdstuk</strong> II. Algemene beschouwingen 7<br />
II-1 Inleiding 7<br />
II-2 Definiëring van enkele begrippen 7<br />
II-3 Burgerlijk Wetboek 9<br />
A Onderhoud 9<br />
B Appartementen 10<br />
II-4 Huurprijzenwet woonruimte en overige wettelijke<br />
regelingen m.b.t. servicekosten 12<br />
Artikel 12 12<br />
Artikel 13 18<br />
Artikel 14 19<br />
II-5 Het voorschotbedrag 20<br />
II-6 Geschillen over servicekosten 23<br />
II-7 All-in prijs 25<br />
<strong>Hoofdstuk</strong> III. Hoogte van de servicekosten 27<br />
III-1 Inleiding 27<br />
III-2 Hoogte en ontwikkeling van de stookkosten 28<br />
III-3 Hoogte en ontwikkeling van de bijkomende kosten 28<br />
<strong>Hoofdstuk</strong> IV. Componenten van de servicekosten 31<br />
IV-1 Inleiding 31<br />
IV-2 <strong>Kosten</strong> die verband houden met individuele en<br />
collectieve levering van:<br />
water, gas, olie en elektriciteit 31<br />
A. Water 31<br />
B. Gas 32<br />
C. Olie 33<br />
D. Elektriciteit 33<br />
IV-3 Stookkosten 33<br />
IV-3.1 Opbouw van de stookkosten 34
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
IV-3.2 Systemen van woonruimteverwarming 35<br />
IV-3.3 Het doorberekenen van stookkosten 37<br />
A Individuele verwarmingsinstallaties 37<br />
B Collectieve verwarmingsinstallaties 38<br />
1. Warmtemeters 39<br />
2. Wettelijke regeling m.b.t. warmtemeters 39<br />
3. Stadsverwarming 40<br />
4. <strong>Kosten</strong>toerekening 40<br />
IV-4 Meubilering en stoffering 43<br />
IV-5 Overige leveringen en diensten 44<br />
A. Beheer- en administratiekosten 44<br />
B. Collectieve antenne-installatie 51<br />
C. Huismeester 53<br />
D. Omzetbelasting - B.T.W. 55<br />
E. Onderhoud tuinen en groenstroken 57<br />
F. Installaties (boiler/geiser, serviceabonnement) 58<br />
G. Verlichting gemeenschappelijke ruimten 59<br />
H. Onroerend-goedbelasting 59<br />
J. Parkeervoorzieningen 60<br />
K. Glasschade (premie glasverzekering/glasschadefonds) 61<br />
L. Rioolrecht 63<br />
M. Ontstopping van leidingen en rioleringen (ontstoppingsfonds) 64<br />
N. Derving van servicekosten door leegstand 64<br />
O. Onderhoud gemeenschappelijke ruimten 66<br />
P. Schoorsteenvegen 67<br />
Q. Verstrekken van vuilniszakken en containerverhuur 67<br />
R. Wassen van ruiten 67<br />
<strong>Hoofdstuk</strong> V. Samenvatting 68<br />
<strong>Hoofdstuk</strong> VI. Aanbevelingen 73<br />
<strong>Hoofdstuk</strong> VII. Bijlagen 75<br />
1. Aanzet beheersing servicekosten 75<br />
2. Circulaire van 24 april 1946, nr. 2989 M/P.c. 78<br />
3. Tekst artikelen 12, 13 en 14 Huurprijzenwet woonruimte 80<br />
4. Verdeelsleutels voor servicekosten 81<br />
5. Model servicekostenoverzicht 83<br />
6. Resolutie omzetbelasting, 27-4-1979, nr. 279-6164 85<br />
7. Lijst van ontvangen commentaren 86<br />
8. Literatuurlijst 87<br />
2
<strong>Hoofdstuk</strong> I<br />
VAN SERVICE NAAR KOSTEN<br />
Inleiding<br />
Met dit rapport is getracht een bijdrage te leveren aan het oplossen van in de praktijk gerezen problemen<br />
die zich voordoen bij het in rekening brengen van de kosten van de door de verhuurder<br />
verleende service aan de huurders. De problemen die zich met betrekking tot de zogenaamde servicekosten<br />
voordoen hebben de laatste jaren - mede in het grotere kader van de totale<br />
woonlastenproblematiek - steeds meer aandacht gekregen. Er zijn enkele factoren te noemen welke<br />
deze toegenomen belangstelling kunnen verklaren.<br />
Als eerste factor kan worden genoemd het feit dat het aantal huurders dat met servicekosten wordt<br />
geconfronteerd enorm is toegenomen, dit mede als gevolg van de in de zestiger jaren op grote<br />
schaal gerealiseerde hoogbouwcomplexen die een hoge graad van servicegevoeligheid hebben. Deze<br />
vorm van woningbouw brengt noodzakelijkerwijs een zekere mate <strong>Van</strong> serviceverlening door de<br />
verhuurder met zich mee, welke niet valt binnen de sfeer van gebruik van de woonruimte (onder<br />
andere het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten). Onderzoek heeft uitgewezen dat ongeveer<br />
de helft van alle huurders van woonruimte servicekosten betaalt. In absolute aantallen uitgedrukt<br />
komt dit neer op circa 1,4 miljoen huurders.<br />
Een tweede factor is het feit dat de servicekosten sinds het begin van de zeventiger jaren een steeds<br />
groter deel van de totale woonlasten zijn gaan uitmaken. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door<br />
het feit dat de stookkosten, welke onderdeel vormen van de servicekosten, sinds de oliecrisis van<br />
1973 zeer sterk gestegen zijn. In het kader van de - als gevolg van de slechter wordende sociaaleconomische<br />
omstandigheden noodzakelijke - beheersing van de woonlasten wordt dan ook steeds<br />
meer belangstelling getoond voor de servicekostenproblematiek.<br />
De toegenomen mondigheid van de huurder(s), op het gebied van de servicekosten, vormt een derde<br />
factor.<br />
Deze mondigheid vloeit onder andere voort uit het feit dat huurders zich zijn gaan verenigen in belangenorganisaties<br />
waardoor meer informatie en deskundigheid ter beschikking is gekomen van de<br />
huurders.<br />
Een vierde factor tenslotte kan zijn het servicekostenoverzicht, dat verhuurders op grond van de<br />
Huurprijzenwet woonruimte jaarlijks aan huurders moeten verstrekken.<br />
Een duidelijk overzicht van de in rekening gebrachte kosten komt enerzijds tegemoet aan de gestegen<br />
belangstelling van de huurder met betrekking tot de betalingsverplichting van de boven de kale<br />
huurprijs in rekening gebrachte kosten, anderzijds wordt de huurder door het overzicht als het ware<br />
met de neus op de kosten gedrukt.<br />
Als gevolg van de toegenomen aandacht voor de servicekosten, welke met name van de kant van de<br />
huurders komt, zijn de geschillen welke zich tussen huurder en verhuurder met betrekking tot de<br />
servicekosten voor doen in aantal toegenomen. De huurcommissies en kantonrechters zien zich geplaatst<br />
voor een nog steeds toenemend aantal servicekostengeschillen.<br />
Het grote probleem dat zich in de praktijk bij de beslechting van de servicekostengeschillen voordoet<br />
is het feit dat de regels zoals deze in de Huurprijzenwet woonruimte met betrekking tot de<br />
servicekosten zijn gegeven te vaag zijn. De Huurprijzenwet woonruimte geeft wel normen aan voor<br />
de kosten welke als servicekosten in rekening mogen worden gebracht (de werkelijke of redelijk geschatte<br />
kosten dan wel de wettelijk toegestane of redelijke kosten). De wet geeft echter niet altijd<br />
een duidelijk antwoord op de vraag of prestaties van de verhuurder geacht moeten worden te zijn<br />
gelegen binnen de sfeer de enkele gebruikgeving van de woonruimte dan wel moeten worden aangemerkt<br />
als leveranties en diensten in de zin van artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet<br />
woonruimte. Daarnaast ontbreekt ook een wettelijke regeling over de wijze waarop de verdeling
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
van de kosten van bepaalde leveranties en diensten (zoals bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de<br />
Huurprijzenwet woonruimte), zowel tussen de huurders onderling als tussen de huurder(s) en verhuurder,<br />
zal plaatsvinden.<br />
De hierboven geschetste vaagheid is één van de oorzaken dat de procedures bij de huurcommissies<br />
en kantonrechters doorgaans zeer arbeidsintensief en tijdrovend zijn.<br />
De onduidelijkheid die er is ten aanzien van bovengenoemde aspecten van de servicekosten, alsmede<br />
de vele verschillende opvattingen die er, al dan niet gevoed door justitiële oordeelsvorming, op<br />
het gebied van de servicekosten zijn ontstaan, hebben aanleiding gegeven tot het vormen van een<br />
werkgroep binnen het departement van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.<br />
De werkgroep kreeg de opdracht enige duidelijkheid te brengen in de servicekostenproblematiek en<br />
een poging te doen om, met name met betrekking tot bovengenoemde aspecten, oplossingen aan te<br />
dragen.<br />
<strong>Van</strong>uit deze opdracht heeft de werkgroep een drieledige doelstelling opgesteld:<br />
• Er dient een duidelijke afbakening te komen tussen prestaties van de verhuurder, waarvoor de<br />
huurder door middel van de "kale" huurprijs betaalt en overeengekomen prestaties van de verhuurder<br />
waarvoor de huurder door middel van in rekening gebrachte servicekosten een<br />
afzonderlijke vergoeding betaalt.<br />
• Er dienen aanvullende normeringen te komen voor de door te berekenen vergoedingen. <strong>Van</strong> een<br />
dergelijke normering kan een preventieve werking uitgaan.<br />
• Door middel van het ordenen van de servicekosten moet een zo groot mogelijke uniformiteit<br />
worden bereikt, zowel in de wijze waarop de hoogte van de servicekosten wordt vastgesteld en<br />
de verdeelsleutels worden gehanteerd als in de wijze waarop de servicekosten <strong>naar</strong> de huurders<br />
toe worden gepresenteerd.<br />
Na ruim een jaar voorbereiding heeft de werkgroep in de zomer van 1982 een conceptrapport uitgebracht.<br />
Aan een aantal belanghebbenden en deskundigen op het gebied van huur en verhuur is het<br />
conceptrapport voor commentaar toegezonden (een lijst van de door de werkgroep ontvangen reacties<br />
en commentaren is als bijlage 7 bij dit rapport gevoegd). De werkgroep spreekt bij deze haar<br />
erkentelijkheid uit voor de vele goede door de verschillende instanties ingezonden bijdragen, welke<br />
op onderdelen van het conceptrapport hebben geleid tot een nadere verdieping en bijstelling.<br />
Bij de bestudering van de servicekostenproblematiek bleek een nadere beperking van het onderwerp<br />
noodzakelijk.<br />
In het definitieve rapport dat thans voor U ligt wordt in hoofdzaak ingegaan op de servicekostenproblematiek<br />
bij zelfstandige woonruimte. Ten aanzien van onzelfstandige woonruimte is door de<br />
werkgroep "Kamerhuren" in 1981 reeds uitvoerig gerapporteerd. Daarbij zijn ook enige aanbevelingen<br />
gedaan inzake de servicekostenproblemen die zich bij kamerverhuur kunnen voordoen. Het<br />
feit dat dit servicekostenrapport zich toespitst op de servicekosten bij zelfstandige woonruimten wil<br />
overigens niet zeggen dat dit rapport - op onderdelen - geen goede leidraad zou kunnen vormen bij<br />
de huur en verhuur van onzelfstandige woonruimten, waar sprake is van servicekosten.<br />
Een tweede beperking welke de werkgroep zichzelf heeft opgelegd is het buiten beschouwing laten<br />
van de problematiek van de specifieke serviceflats en verzorgingstehuizen. Deze beperking bleek<br />
noodzakelijk omdat er bij specifieke serviceflats en verzorgingstehuizen geen sprake is van huur en<br />
verhuur, maar van in zijn algemeenheid 'verzorgingsovereenkomsten", waarbij de nadruk ligt op de<br />
verzorging en het enkele gebruik van woonruimte van ondergeschikt belang is.<br />
In het rapport zijn de resultaten verwerkt van het servicekostenonderzoek dat in opdracht van het<br />
ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en milieubeheer door Bureau Veldkamp te<br />
Amsterdam is uitgevoerd.<br />
In de bijlagen van dit rapport is onder andere een model servicekostenoverzicht opgenomen dat als<br />
specificatie kan dienen voor de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de leveran-<br />
4
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
ties en diensten, zoals bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte. Het gebruik<br />
van het modeloverzicht zal kunnen leiden tot meer inzicht bij de huurder in de hoogte en<br />
samenstelling van de in rekening gebrachte servicekosten.<br />
Voorts zijn in een bijlage praktische suggesties opgenomen die een aanzet kunnen geven tot een<br />
betere beheersing van servicekosten.<br />
Het is te hopen dat dit rapport een bijdrage levert aan een betere beheersing van de woonlasten in<br />
het algemeen en de servicekosten in het bijzonder.<br />
I.2 Samenstelling van de werkgroep <strong>Service</strong>kosten<br />
De werkgroep <strong>Service</strong>kosten is samengesteld uit medewerkers van het Ministerie van Volkshuisvesting,<br />
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.<br />
De voorzitter: - mr. J.B.A.M. Leushuis,<br />
werkzaam bij de Directie Rijkssteun Volkshuisvesting en Huurzaken, afdeling<br />
Huurzaken;<br />
Het secretariaat: - mr. L.H.M. Buckers<br />
- H.J.A. Jansen,<br />
beiden werkzaam bij de Directie Rijkssteun Volkshuisvesting en Huurzaken,<br />
afdeling Huurzaken;<br />
De leden: - mr. B.P. Bolkenstein,<br />
werkzaam bij de Centrale Directie Juridische zaken;<br />
- G. Bout,<br />
secretaris van de Huurcommissies in de ressorten<br />
Harderwijk en Apeldoorn;<br />
- F.A. de Bruijn,<br />
werkzaam bij de Centrale Directie Juridische Zaken;<br />
- C. Eenhoorn,<br />
werkzaam bij de Accountantsdienst;<br />
A.J.H. van `t Hoff,<br />
werkzaam bij de Directie Rijkssteun Volkshuisvesting en Huurzaken, afdeling<br />
Woningcorporaties;<br />
- ir. W.G. Hulshof,<br />
werkzaam bij de Directie Onderzoek, afdeling Sociaal~Economisch Onderzoek;<br />
- ing. M.W. Lamboo,<br />
werkzaam bij de Directie Onderzoek, afdeling Sociaal-Economisch Onderzoek;<br />
- F.A. van Liempt, †<br />
was werkzaam bij de Centrale Directie Juridische Zaken, onderafdeling Huurrecht;<br />
- ir. W.T. van Rij, werkzaam bij de Directie Beleidscoördinatie en Financiën,<br />
hoofdafdeling Beleidscoördinatie;<br />
- A.H. Schouten,<br />
secretaris van de Huurcommissies in de ressorten Rotterdam, Schiedam en<br />
Brielle;<br />
- mr. A.L. Triep,<br />
werkzaam bij de Directie Rijkssteun Volkshuisvesting en Huurzaken, hoofdafdeling<br />
Financiering woningbouw;<br />
- W.C.C. Wildenberg,<br />
5
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
werkzaam bij de Directie Rijkssteun Volkshuisvesting en Huurzaken, afdeling<br />
Huurzaken.<br />
Tekstverwerking: - mw. H. de Beer, en mw. H.J. Krul<br />
Correctie: - A. Hegge<br />
6
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
<strong>Hoofdstuk</strong> II.<br />
ALGEMENE BESCHOUWINGEN<br />
II-1 Inleiding<br />
Na definiëring van algemeen gebruikte begrippen die veelvuldig voorkomen in dit rapport, wordt<br />
ingegaan op de wettelijke regelingen met betrekking tot de servicekosten.<br />
Hierbij komen uiteraard de Huurprijzenwet woonruimte en het Burgerlijk Wetboek aan de orde.<br />
Vervolgens wordt een aparte paragraaf gewijd aan de betaling van servicekosten door middel van<br />
voorschotbedragen. Daarna wordt een overzicht gegeven van de geschillen die kunnen optreden<br />
over de servicekosten.<br />
Tot slot van dit hoofdstuk wordt ingegaan op de zogenaamde all-in prijs.<br />
II-2 Definiëring van enkele begrippen<br />
Bij velen bestaat verwarring over de inhoud en reikwijdte van de definities die in de Huurprijzenwet<br />
woonruimte zijn gegeven voor: woonruimte, prijs en huurprijs.<br />
Om een duidelijk onderscheid te kunnen maken tussen de kosten die voortvloeien uit het enkele gebruik<br />
van het gehuurde en de levering van goederen en diensten (serviceverlening), is een nadere<br />
toelichting op bedoelde definities gewenst.<br />
Hieronder vindt u de omschrijving van enkele voor een juiste toepassing van de Huurprijzenwet<br />
woonruimte belangrijke begrippen.<br />
A. Woonruimte: gebouwd onroerend goed dat een zelfstandige woning vormt of<br />
een tot bewoning bestemd gedeelte van een gebouwd onroerend goed, een en ander met zijn onroerende<br />
aanhorigheden.<br />
Onder onroerende aanhorigheden van een woning worden verstaan voorzieningen welke <strong>naar</strong> hun<br />
aard (a) of door overeenkomst (b) deel uitmaken van het gehuurde.<br />
a. voorzieningen die feitelijk dan wel juridisch onlosmakelijk met de woning verbonden zijn,<br />
zijn <strong>naar</strong> hun aard onroerende aanhorigheden van de woning. Hierbij kan gedacht worden aan:<br />
trappehuis, galerij, vuilstortkoker, lift, hydrofoor en C.V.-ketel.<br />
b. Daarnaast is het mogelijk (al dan niet uitdrukkelijk) overeen te komen dat het gebruik van<br />
woonruimte ook het gebruik omvat van de onroerende voorzieningen die tot het complex behoren,<br />
zoals: gemeenschappelijke tuinen, groenstroken, parkeerterreinen of recreatievoorzieningen.<br />
De vergoeding voor het gebruik van deze voorzieningen behoort deel uit te maken<br />
van de huurprijs.<br />
B. Prijs: het geheel van verplichtingen welke de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake<br />
van huur en verhuur van woonruimte op zich neemt. Deze verplichtingen zijn op geld waardeerbaar.<br />
Met betrekking tot de prijs kan men een drietal componenten onderscheiden, te weten:<br />
- huurprijs (kale huur);<br />
- overige betalingsverplichtingen, zoals bedoeld in artikel 12, 13 en 14 Huurprijzenwet woonruimte;<br />
(servicekosten, zie hoofdstuk II-4 en bijlage)<br />
7
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
- in de praktijk voorkomende kosten welke doorgaans eenmalig zijn, zoals: contractkosten, overnamekosten,<br />
kosten van verhuur en waarborgsom.<br />
C. Huurprijs: (kale huur) de prijs welke bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik<br />
van woonruimte.<br />
D. <strong>Service</strong>kosten: onder servicekosten worden verstaan alle kosten welke krachtens de huurovereenkomst<br />
boven de (kale) huurprijs aan de huurder voor leveringen en diensten in<br />
rekening mogen worden gebracht, te weten:<br />
1. De werkelijke kosten voor het gebruik van water en gas, elektriciteit of andere energie. Is<br />
het verbruik niet per woonruimte te meten, dan mogen de <strong>naar</strong> redelijkheid geschatte<br />
kosten via een verdeelsleutel in rekening worden gebracht. Voor de volledigheid wordt<br />
opgemerkt dat hierin ook de stookkosten zijn begrepen.<br />
2. De vergoeding voor het gebruik van meubilering en stoffering.<br />
3. Bijkomende kosten: de volgens wettelijke voorschriften toegestane of als redelijk aan te<br />
merken vergoeding voor:<br />
a. het gebruik van roerende goederen;<br />
b. de door de verhuurder geleverde diensten.<br />
Voorbeelden hiervan zijn:<br />
- schoonhouden gemeenschappelijke ruimten<br />
- glazenwassen<br />
- schoorsteenvegen<br />
- afvoer van vuilnis<br />
- huismeester<br />
- verlichting gemeenschappelijke ruimten<br />
- onderhoud gemeenschappelijke tuinen/groenstroken.<br />
Indien de betalingsverplichting van de huurder er een is waarbij de verhuurder optreedt als<br />
ontvanger van gelden ten behoeve van derden en deze verplichting bovendien niet voortvloeit<br />
uit de overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte, dan kan niet gesproken worden van<br />
een betalingsverplichting als bedoeld in artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte. Voorbeelden<br />
hiervan zijn: gemeentelijke heffingen, zuiveringsheffing, contributie van de CAI, enz.<br />
E. Beheer: de zorg voor het onroerend goed met het oog op de bestemming van dat onroerend<br />
goed en wel door instandhouding en behoorlijk gebruik.<br />
Instandhouding omvat onder andere onderhoud, beveiliging en verzekering van het onroerend goed.<br />
8
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
II-3 Burgerlijk Wetboek<br />
A Onderhoud<br />
In het Burgerlijk Wetboek heeft de wetgever aangegeven welke de verplichtingen zijn van huurder<br />
en verhuurder met betrekking tot het onderhoud van het gehuurde. In dit kader zijn de hieronder<br />
vermelde artikelen van belang:<br />
De artikelen 1586 en 1587 van het Burgerlijk Wetboek bepalen onder meer dat de verhuurder verplicht<br />
is het verhuurde aan de huurder te leveren in een goede staat van onderhoud. Voorts is de<br />
verhuurder verplicht gedurende de huurtijd aan het verhuurde alle reparaties te (laten) verrichten<br />
welke noodzakelijk zijn, met uitzondering van die reparaties waartoe de huurder verplicht is.<br />
In de artikelen 1619 en 1620 van het Burgerlijk Wetboek geeft de wetgever aan welke onderhoudswerkzaamheden<br />
behoren tot de verplichtingen van de huurder en welke tot die van de<br />
verhuurder.<br />
Artikel 1619, eerste lid, van het Burgerlijk wetboek, vermeldt dat geringe en dagelijkse reparaties<br />
voor rekening van de huurder zijn. Alle niet-geringe en niet-dagelijkse reparaties zijn - voor zover<br />
artikel 1619 en artikel 1620 niet anders bepalen - derhalve voor rekening van de verhuurder.<br />
Wat moet onder geringe en dagelijkse reparaties worden verstaan?<br />
Hierop geeft artikel 1619, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, een eerste antwoord. Dit artikel<br />
geeft een opsomming van zaken die, indien zij niet nader in de huurovereenkomst zijn geregeld, als<br />
geringe en dagelijkse reparaties moeten worden aangemerkt en tot de verplichting van de huurder<br />
behoren, waarin mede wordt begrepen hetgeen door het plaatselijk gebruik als zodanig wordt bepaald.<br />
Voor wat verder onder geringe en dagelijkse reparaties verstaan kan worden zij verwezen <strong>naar</strong> de<br />
circulaire d.d. 24 april 1946, nr. 2989 M/PC, van de toenmalige Minister van Openbare Werken en<br />
Wederopbouw, welke circulaire als bijlage 2 bij dit rapport is gevoegd. Deze circulaire, die uitsluitend<br />
betrekking heeft op woningen van toegelaten instellingen en gemeenten, en die, gezien het<br />
gestelde in de circulaire MG 75-34, d.d. 30 september 1975 nog immer van kracht is, somt ten<br />
aanzien van de verdeling van onderhoudsverplichtingen tussen huurder en verhuurder een aantal<br />
onderhoudsvoorzieningen op, die <strong>naar</strong> wettelijke en traditionele opvatting voor rekening van de<br />
huurder komen. Zo vermeldt eerstgenoemde circulaire, dat voor rekening van de huurder komen: de<br />
kosten van witten, binnenschilderwerk en behangen van de woning, het vervangen van gebroken<br />
ruiten, het hang- en sluitwerk van ramen en deuren en het onderhouden van waterleidingkranen,<br />
alsmede het treffen van kleine voorzieningen aan electrische installaties (deurbellen, schakelaars en<br />
contactdozen). Overige verplichtingen van de huurder zijn het schoonhouden en ontstoppen van<br />
goten, gootstenen, vaste wastafels, en w.c.'s, alsook het onderhoud van de tuin en het jaarlijks vegen<br />
van de schoorsteen. In de circulaire MG 75-34, d.d. 30 september 1975, staat dat het door de<br />
verhuurder verstrekken van behangselpapier een door de tijd achterhaalde zaak is en dat behangselpapier<br />
daarom door de huurder zelf bekostigd moet worden. Dat geldt overigens niet voor het eerste<br />
behang in een nieuwbouw- of renovatiewoning dat voor rekening van de verhuurder komt. Al het<br />
overige onderhoud en reparatiewerk moet kennelijk worden aangemerkt als niet-geringe en nietdagelijkse<br />
reparaties en dient derhalve voor rekening van de verhuurder te komen.<br />
Artikel 1619, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt, dat geringe en dagelijkse reparaties<br />
niettemin ten laste van de verhuurder komen, indien deze door de vervallen toestand van het verhuurde<br />
of door overmacht noodzakelijk zijn geworden.<br />
Artikel 1620 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt, dat het schoonhouden van putten, regenbakken<br />
en secreten ten laste van de verhuurder komt, indien het tegendeel niet bedongen is. In het tweede<br />
9
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
lid van artikel 1620 is bepaald, dat het schoonhouden van de schoorsteen, indien dit niet nader tussen<br />
partijen is geregeld, ten laste van de huurder komt.<br />
In tegenstelling tot hetgeen in dit artikel is bepaald, vermeldt de circulaire d.d. 24 april 1946, dat<br />
het schoonhouden en ontstoppen van putten, regenbakken en privaten ten laste van de huurder<br />
komt.<br />
Bovenvermelde artikelen zijn bepalingen van regelend recht. Dit betekent dat partijen de vrijheid<br />
hebben bij overeenkomst van die bepalingen af te wijken.<br />
Deze vrijheid heeft in de praktijk onder meer tot gevolg, dat verhuurder en huurder overeenkomen,<br />
dat onderhoudsverplichtingen die volgens de hiervoor genoemde wettelijke bepalingen ten laste van<br />
de huurder komen, door de verhuurder worden overgenomen, en dat de daaruit voortvloeiende kosten<br />
via de servicekosten in rekening worden gebracht.<br />
Het komt ook voor dat verhuurders, gebruikmakend van de vrijheid welke eerdergenoemde artikelen<br />
van regelend recht hen bieden, trachten bij overeenkomst een groot deel van hun verplichtingen<br />
te verschuiven <strong>naar</strong> de huurder(s). Indien en voor zover dit aanleiding mocht geven tot bedingen,<br />
waarbij ten behoeve van de verhuurder enig niet-redelijk voordeel is overeengekomen, staat voor de<br />
huurder de toetsingsmogelijkheid open, zoals vermeld in artikel 6 van de Huurprijzenwet woonruimte.<br />
Zo'n onredelijk beding zou bijvoorbeeld kunnen zijn, dat bij overeenkomst de verplichtingen<br />
van het niet dagelijks onderhoud overgaan op de huurder, doch dat de uitvoering daarvan plaatsvindt<br />
door de verhuurder, die de daaruit voortvloeiende kosten via de, servicekosten in rekening<br />
brengt aan de huurder (zie voor een nadere toelichting op de toepassing van artikel 6 Huurprijzenwet<br />
woonruimte: hoofdstuk II-5 inzake het voorschotbedrag).<br />
Indien de huurder onderhoudsverplichtingen van de verhuurder op zich heeft genomen, dient hiermee<br />
met het bepalen van de hoogte van de huurprijs rekening te worden gehouden. Immers de<br />
Memorie van Toelichting van de Huurprijzenwet woonruimte (Kamerstuk 14175, nr. 3, blz. 30)<br />
vermeldt, dat een andere verdeling van de onderhoudsverplichtingen dan die welke voortvloeit uit<br />
de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, bij het bepalen van de huurprijs in aanmerking genomen<br />
moet worden.<br />
B Appartementen<br />
Volgens artikel 875a, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek wordt onder het begrip appartementsrecht<br />
verstaan:<br />
a) Een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken.<br />
b) De bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens<br />
hun inrichting bestemd zijn of worden, om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.<br />
Ten aanzien van appartementsrechten gelden wettelijke in het Burgerlijk Wetboek opgenomen bepalingen<br />
waaraan de bewoners/eigenaren van appartementen zich moeten houden. Zo moet de<br />
splitsingsakte een reglement bevatten, waartoe geacht worden te behoren de bepalingen van een<br />
nauwkeurig aangeduid modelreglement, dat is overgeschreven in de openbare registers. Dit reglement<br />
is verbindend voor de appartementseige<strong>naar</strong> en diens rechtverkrijgenden. Voorts is iedere bewoner/eige<strong>naar</strong><br />
van een appartement van rechtswege lid van de vereniging van eigenaren die het<br />
beheer voert over de gemeenschappelijke ruimten van het complex. Deze vereniging van eigenaren<br />
kan onder andere in een algemene vergadering bepalen, welke kosten gezamenlijk en welke individueel<br />
door de eigenaren van de afzonderlijke appartementen dienen te worden opgebracht. De<br />
vereniging is bevoegd om er op toe te zien dat de afzonderlijke appartementseigenaren hun verplichtingen<br />
nakomen welke uit de wet, het reglement en/of bij algemene stemmen aangenomen<br />
besluiten voortvloeien. Tevens kan, indien de verplichtingen niet nagekomen worden, in rechte<br />
hiertegen worden opgetreden.<br />
10
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Besluiten van de vergadering van eigenaren kunnen onder bepaalde voorwaarden door iedere appartementseige<strong>naar</strong><br />
ter vernietiging bij de kantonrechter worden voorgedragen.<br />
De huurcommissie is niet bevoegd een advies over de servicekosten van een eige<strong>naar</strong>/bewoner van<br />
een appartement uit te brengen, aangezien in die gevallen geen sprake is van een overeenkomst van<br />
huur en verhuur.<br />
Een appartementseige<strong>naar</strong> is evenwel ingevolge artikel 875m, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek<br />
bevoegd het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt,<br />
zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven, met inbegrip van medegebruik van de gemeenschappelijke<br />
gedeelten.<br />
Indien een appartementswoning is verhuurd, dan is omtrent het gebruik, beheer en onderhoud ingevolge<br />
de eerste volzin van het tweede lid van artikel 875m van het Burgerlijk Wetboek het in artikel<br />
875e, eerste lid, sub d, bedoelde reglement op de huurder van toepassing. Ingevolge de tweede volzin<br />
van artikel 875m, kan het reglement bepalen dat ook andere voorschriften van dat reglement<br />
dan die met betrekking tot het gebruik, het beheer of het onderhoud op de huurder van toepassing<br />
zijn.<br />
Dit betekent, dat eventuele boetebepalingen van het reglement op de huurder van toepassing kunnen<br />
zijn en dat van de huurder kan worden verlangd, dat hij zich jegens de vereniging als borg verbindt<br />
voor de verplichtingen welke de appartementseige<strong>naar</strong> heeft ten opzichte van de vereniging.<br />
De huurder is aan een eventuele, na het totstandkomen van de huurovereenkomst overgeschreven<br />
reglementbepaling, niet gebonden; tenzij hij daarin heeft toegestemd. Weigert de huurder zijn toestemming<br />
of spreekt hij zich niet uit, dan kan ingevolge het derde lid van artikel 875m van het<br />
Burgerlijk wetboek iedere appartementseige<strong>naar</strong> aan de kantonrechter verzoeken dat die reglementbepaling<br />
ten aanzien van de huurder komt te gelden.<br />
Ten aanzien van besluiten van de vergadering van eige<strong>naar</strong>s geldt ingevolge artikel 876c, tweede lid<br />
van het Burgerlijk Wetboek, dat iedere appartementseige<strong>naar</strong> de huurder kan vragen te verklaren of<br />
hij bereid is de door de vergadering gegeven regel na te leven. Is de huurder daartoe niet bereid of<br />
verklaart hij zich niet, dan kan de kantonrechter op verzoek van iedere appartementseige<strong>naar</strong> beslissen<br />
dat die regel ten aanzien van de huurder komt te gelden.<br />
Overigens is in het modelreglement een bepaling opgenomen, dat een huurder het gebruik slechts<br />
kan verkrijgen, indien hij een verklaring heeft getekend, dat hij het reglement en het huishoudelijk<br />
reglement, alsmede een besluit van de vergadering van eigenaren, als bedoeld in artikel 876c zal naleven.<br />
Die verklaring houdt tevens in, - zo bepaalt het reglement - dat deze geacht wordt ook betrekking<br />
te hebben op besluiten en bepalingen, die eerst na die verklaring worden vastgesteld, tenzij<br />
een beroep op die bepalingen jegens de huurder in strijd zou zijn met de goede trouw.<br />
Het vorenstaande betekent, dat de huurder van een appartementswoning mogelijk verplichtingen<br />
dient na te komen, welke geacht moeten worden te behoren tot de sfeer van het enkele gebruik van<br />
de woonruimte. Dergelijke verplichtingen welke een betaling anders dan in geld kunnen inhouden,<br />
kunnen voor de huurder aanleiding zijn tot een voorstel tot huurprijswijziging, i.c. -verlaging. Zie in<br />
dit verband de Memorie van Toelichting op de Huurprijzenwet woonruimte (Kamerstuk 14175, nr.<br />
3, blz. 30).<br />
Ingeval een borgtocht wordt verlangd, bepaalt het modelreglement reeds dat de huurder nimmer<br />
meer verschuldigd is dan een bedrag dat overeenkomt met de geschatte maandelijkse huurwaarde<br />
van het desbetreffende privé-gedeelte. Het reglement beoogt met deze bepaling dat de borgtocht<br />
geen ernstige benadeling van de huurder tot gevolg heeft.<br />
Gezien de regelen van het Burgerlijk Wetboek, welke betrekking hebben op appartementsrechten,<br />
kunnen aan een huurder van een appartementswoning derhalve verplichtingen worden opgelegd, die<br />
niet expliciet in de tussen hem en de verhuurder/appartementseige<strong>naar</strong> gesloten overeenkomst zijn<br />
11
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
opgenomen. De vraag of de huurder ten aanzien van deze verplichtingen een verhaalsrecht heeft op<br />
zijn verhuurder is in zijn algemeenheid niet te beantwoorden.<br />
Bij de beantwoording van de vraag wat de betalingsverplichting van de huurder van een appartementswoning<br />
is met betrekking tot de servicekosten als bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de<br />
Huurprijzenwet woonruimte, zijn naast de huurovereenkomst mode bepalend, de verplichtingen<br />
welke de huurder op grond van de wettelijke regelen met betrekking tot appartementsrechten moet<br />
nakomen.<br />
Op grond van laatstgenoemde regels kunnen door de vereniging van appartementseigenaren aan de<br />
huurder kosten in rekening worden gebracht die geen deel uitmaken van de kosten als bedoeld in<br />
artikel 12, eerste lid van de Huurprijzenwet woonruimte.<br />
II-4 Huurprijzenwet woonruimte en overige wettelijke regelingen met betrekking tot servicekosten<br />
De wetgever geeft in afdeling 3 van <strong>Hoofdstuk</strong> II (de artikelen 12, 13 en 14) van de op 1 juli 1979<br />
in werking getreden Huurprijzenwet woonruimte (Staatsblad 1979-15) regels met betrekking tot de<br />
"overige betalingsverplichtingen" (de servicekosten).<br />
De letterlijke tekst van de artikelen 12, 13 en 14 is als bijlage opgenomen in hoofdstuk VII (zie<br />
bijlage 3). In het nu volgende worden achtereenvolgens de artikelen 12, 13 en 14 van commentaar<br />
voorzien.<br />
Artikel 12: eerste lid<br />
Alvorens op de tekst van artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte in te gaan moet<br />
eerst worden opgemerkt dat de wetgever bij de regeling van de servicekosten zoals deze is neergelegd<br />
in de artikelen 12, 13 en 14 van de Huurprijzenwet woonruimte, als uitgangspunt heeft<br />
genomen dat de verlening van service nimmer een zelfstandige inkomstenbron voor de verhuurder<br />
mag zijn.<br />
Het eerste lid van artikel 12 vervult een dubbele functie:<br />
(1) in de eerste plaats geeft het een voorwaarde voor het in rekening brengen van servicekosten en<br />
(2) in de tweede plaats is het prijsnormerend.<br />
1. Als voorwaarde voor het in rekening brengen van servicekosten geldt dat de overeenkomst van<br />
huur en verhuur meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte. Anders gezegd: slechts<br />
voor de service die is overeengekomen mag men servicekosten in rekening brengen. Dit betekent<br />
enerzijds dat de leveringen en diensten die zijn overeengekomen, verplicht door of vanwege de verhuurder<br />
dienen te worden verricht, respectievelijk verleend, en dat de huurder verplicht is de<br />
vergoedingen voor de overeengekomen leveringen en diensten te betalen.<br />
Anderzijds is de verhuurder niet tot presteren van niet-overeengekomen leveringen en diensten verplicht,<br />
net zomin als de huurder verplicht is tot het betalen van vergoedingen voor leveringen en<br />
diensten welke niet zijn overeengekomen.<br />
De omvang van het servicepakket wordt in beginsel bepaald door de overeenkomst. Er zijn echter<br />
twee grenzen waarbinnen de contractanten moeten blijven. Ten eerste kunnen tot het servicepakket<br />
nooit zaken behoren die vallen onder het enkele gebruik van de woonruimte (zie definities). Ten<br />
tweede mag er tussen de leveringen en/of diensten enerzijds en de huurverhouding anderzijds niet<br />
een te ver verwijderd verband bestaan. (Voorbeeld: wanneer in een huurovereenkomst tevens wordt<br />
voorzien in reisbemiddeling door de verhuurder, dan staat die service in een te ver verwijderd verband<br />
tot de huurverhouding). Wanneer er onvoldoende verband is tussen de overeenkomst van huur<br />
en verhuur en de overeengekomen service is er feitelijk sprake van twee verschillende overeenkomsten.<br />
Alleen op die inzake de huur en verhuur is de Huurprijzenwet woonruimte van toepassing.<br />
2.Onder sub a en sub b van het eerste lid van artikel 12 worden voor de verschillende categorieën<br />
van leveringen en diensten normen gegeven met betrekking tot de verschuldigde vergoeding, te weten:<br />
12
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
a. voor het gebruik van water en van gas, elektriciteit of andere energie de werkelijk kosten of,<br />
indien en voor zover technische voorzieningen voor het meten van dat verbruik ontbreken, de<br />
<strong>naar</strong> redelijkheid geschatte kosten.<br />
b. voor het gebruik of medegebruik van meubelen of stoffering alsmede voor het overige de vergoedingen,<br />
welke hiervoor ingevolge wettelijke voorschriften mogen worden berekend of, voor<br />
zover deze voorschriften ontbreken, de vergoedingen welke hiervoor als redelijk zijn aan te<br />
merken.<br />
ad a.<br />
Voor de hierboven genoemde leveringen gelden dus als norm de werkelijke kosten en bij het ontbreken<br />
van meetapparatuur de <strong>naar</strong> redelijkheid geschatte kosten.<br />
De werkelijke kosten als norm voor de prijs vormen een duidelijk en in de praktijk eenvoudig te<br />
hanteren begrip. Over het algemeen zullen partijen (huurder en verhuurder) het over deze kostencomponent<br />
wel eens zijn.<br />
Indien en voor zover technische voorzieningen voor het meten van het verbruik van water, gas,<br />
elektriciteit of andere energie ontbreken, dienen de <strong>naar</strong> redelijkheid geschatte kosten in rekening te<br />
worden gebracht.<br />
Bedoelde technische voorzieningen ontbreken onder meer bij duplexwoningen en woningen in oude<br />
stadswijken.<br />
Omtrent de vraag welke berekeningsmethode kan worden gehanteerd, wordt verwezen <strong>naar</strong> hoofdstuk<br />
IV-2 en IV-3.<br />
Een probleem doet zich voor wanneer er een discrepantie ontstaat tussen de in rekening gebrachte<br />
werkelijke kosten en de kosten die als redelijk zijn te beschouwen.<br />
Zolang de verhuurder de werkelijke door hem gemaakte kosten in rekening mag brengen bij de<br />
huurder bestaat de mogelijkheid dat zijn werkelijke kosten op een onredelijk hoog niveau liggen. Er<br />
bestaat voor de verhuurder, afgezien van het feit dat lage servicekosten de verhuurbaarheid verhogen,<br />
immers geen enkele noodzaak de kosten zo laag mogelijk te houden zolang hij deze zonder<br />
enige restrictie aan de huurder mag doorberekenen.<br />
Met name bij energiekosten kan het feit dat verhuurder aan de verwarmingsinstallatie slecht onderhoud<br />
pleegt ertoe leiden dat het verbruik hoger is en daardoor de kosten hoger zijn dan het geval is<br />
als voornoemde installatie periodiek wordt onderhouden.<br />
Teneinde het hierboven geschetste probleem op te lossen verdient het aanbeveling artikel 12 van de<br />
Huurprijzenwet woonruimte aan te passen in die zin dat in het eerste lid, onder a, een koppeling tot<br />
stand wordt gebracht tussen de werkelijke kosten en de redelijke kosten, zodanig dat ook de werkelijke<br />
kosten op hun redelijkheid kunnen worden getoetst.<br />
Op basis van indicatieve verbruikscijfers bij een aantal woningtypen c.q. vergelijkingsmateriaal dat<br />
is verkregen bij identieke woningen, kan de huurcommissie zich een oordeel vormen omtrent de redelijkheid<br />
van de gemaakte kosten.<br />
Mocht aan de hand van deze gegevens blijken dat de kosten die de verhuurder aan de huurder in rekening<br />
brengt voor het energieverbruik niet redelijk zijn dat moet de huurcommissie de<br />
mogelijkheid krijgen zulks uit te spreken, tenzij de verhuurder aan de hand van een recent keuringsrapport<br />
van de installatie kan aantonen dat de installatie in goede staat van onderhoud verkeert.<br />
Ad b.<br />
Voor de hier genoemde leveringen en diensten geldt de norm van de vergoedingen die op grond van<br />
wettelijke voorschriften mogen worden berekend. Ook hier geldt bij ontbreken van die voorschriften<br />
de redelijkheid als norm (de als redelijk aan te merken vergoedingen).<br />
Anders dan onder a. wordt hier gesproken over vergoedingen in plaats van kosten.<br />
Het begrip vergoedingen is hier gekozen omdat de kosten van de onder b. genoemde service niet of<br />
nauwelijks exact te bepalen zijn. Zou men hier ook werken met het criterium van de werkelijke<br />
13
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
kosten dan ontstaan er grote problemen, omdat de werkelijke kosten niet bepaald kunnen worden.<br />
Zelfs de vraag wat wel en wat niet precies tot de kosten van de hier bedoelde service behoort kan<br />
vaak niet goed beantwoord worden. Om geschillen omtrent exacte kostenbepaling te voorkomen<br />
heeft men hier het ruimere begrip vergoedingen genomen.<br />
Een discrepantie tussen de vergoedingen welke volgens wettelijke voorschriften mogen worden berekend<br />
en de vergoedingen welke redelijk zijn, zal in de regel niet mogelijk zijn gezien het feit, dat<br />
de wettelijke voorschriften een vermoeden van redelijkheid geven.<br />
De thans geldende relevante prijsvoorschriften geven slechts regels betreffende de relatieve prijsstijgingen.<br />
In het navolgende zal dan ook geen aandacht worden besteed aan de mogelijkheden van<br />
maximum- en minimumprijzen. Voor zover er prijsvoorschriften van toepassing zijn, is het de verhuurder<br />
niet toegestaan zijn vergoedingen voor de levering van diensten, bedoeld in artikel 12,<br />
eerste lid, onder b met meer dan het wettelijke toegestane maximum te verhogen, tenzij de verhuurder<br />
een ontheffing heeft gekregen van de minister van Economische Zaken. Overtreding van een<br />
prijsmaatregel is een strafbaar feit. Voor wat betreft de overtreding van de prijsvoorschriften, heeft<br />
de Hoge Raad in het verleden een overeenkomst nietig verklaard. De huurwet kende wettelijke conversie:<br />
in plaats van de afgesproken, te hoge prijs, gold die, welke maximaal was toegestaan.<br />
Het geldend prijsvoorschrift is de Prijsbeschikking goederen en diensten, die elk jaar opnieuw<br />
wordt vastgesteld (laatstelijk 24 december 1982, nr. 1282/I/6284; Prijsbeschikking goederen en<br />
diensten 1983).<br />
In principe gelden in 1984 geen prijsvoorschriften voor de dienstverlenende sector. Indien echter<br />
mocht blijken dat de gemiddelde prijsstijging de 1 b 2 procent overschrijdt, kan alsnog een prijsbeschikking<br />
worden afgegeven. De Prijzenwet blijft echter gehandhaafd (Nederlandse Staatscourant<br />
27 december 1983, nr. 251).<br />
In tegenstelling tot het onder a. gesignaleerde geval waar de verhuurder er geen belang bij zou kunnen<br />
hebben de kosten van door derden verrichte leveranties en diensten zo laag mogelijk te houden,<br />
omdat hij de (werkelijke) kosten mag doorberekenen aan de huurders, zal, in het geval dat er prijsvoorschriften<br />
gelden, de verhuurder er op toe moeten zien dat hem geen bedrag in rekening wordt<br />
gebracht waarvan de verhoging in strijd is met de prijsvoorschriften; hij mag immers het in strijd<br />
met de prijsvoorschriften tot stand gekomen en in rekening gebrachte bedrag niet doorberekenen<br />
aan de huurder(s).<br />
Zou de verhuurder bijvoorbeeld voor door derden geleverde diensten in enig jaar f 100,- per maand<br />
betalen, dan kan hij deze in het eerste jaar doorberekenen aan de huurders. Als de derde zijn prijs in<br />
het volgende jaar met 20% verhoogt en de maximaal toegestane prijsstijging is 5%, dan moet de<br />
verhuurder de 20% prijsstijging aanvechten, omdat hij anders 15% van de prijsverhoging voor eigen<br />
rekening moet nemen en dus met een strop van f 15,- per maand per huurder zit. Hij kan<br />
immers slechts 5% verhoging doorberekenen aan zijn huurders.<br />
De prijsvoorschriften werken hier dus als een extra zekerheid voor de huurder voor zover het de<br />
verhuurder verplicht alert te zijn op de prijsverhogingen welke hem door derden in rekening worden<br />
gebracht.<br />
De huurder zal bij het beoordelen van het kostenoverzicht er goed op moeten letten dat daar waar<br />
prijsvoorschriften gelden, de stijging van de prijs die voor bepaalde leveringen wordt betaald aan<br />
een maximum gebonden is.<br />
De maximaal toegestane prijsverhoging moet per servicekostenpost berekend worden. Dat wil zeggen,<br />
dat iedere post op zich niet meer mag stijgen dan de maximaal toegestane prijsstijging. Dit kan<br />
met name voor de post administratiekosten tot problemen leiden. In <strong>Hoofdstuk</strong> IV-5 zal op die problematiek<br />
nader worden ingegaan.<br />
Vergoedingen waarop prijsvoorschriften van toepassing zijn, kunnen op grond van het feit dat de<br />
bestaande prijsvoorschriften slechts betrekking hebben op relatieve prijsverhogingen, toch op hun<br />
redelijkheid worden getoetst.<br />
Ook al is door de verhuurder gehandeld in overeenstemming met de wettelijke prijsvoorschriften en<br />
is dus stipt de maximaal toegestane prijsverhoging in acht genomen dan behoeft dit nog niet in te<br />
houden, dat de oorspronkelijke overeengekomen vergoeding (basisbedrag), waarover de verhoging<br />
heeft plaatsgevonden, op zich redelijk is in verhouding tot de verrichte dienstverlening.<br />
14
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Op dit basisbedrag ze1f zijn geen prijsvoorschriften van toepassing en dus kan dit bedrag op zijn<br />
redelijkheid worden getoetst.<br />
Wanneer de huurcommissie om advies wordt gevraagd inzake de redelijkheid van in artikel 12, eerste<br />
lid, onder b, bedoelde vergoedingen, kan zij met inachtneming van de prijsvoorschriften zich<br />
uitspreken over de redelijkheid van de vergoeding. Zij kan tot de conclusie komen, dat, ondanks het<br />
feit dat de prijsvoorschriften in acht zijn genomen, de in rekening gebrachte vergoeding onredelijk<br />
is omdat het basisbedrag te hoog is vastgesteld.<br />
Wanneer de verhuurder het in rekening gebrachte bedrag van het ene op het andere jaar verhoogt<br />
met meer dan het toegestane percentage van de prijsstijging dan behoeft deze in rekening gebrachte<br />
vergoeding niet altijd onredelijk te zijn. In dergelijke gevallen kan het oorspronkelijk overeengekomen<br />
bedrag te laag zijn geweest.<br />
De huurcommissie kan dan het in rekening gebrachte bedrag redelijk achten maar zal tevens moeten<br />
vaststellen dat de prijsverhoging die de verhuurder heeft berekend, in strijd is met de prijsvoorschriften.<br />
Wil de verhuurder met betrekking tot de door hem verleende diensten toch komen tot een<br />
bijstelling ineens <strong>naar</strong> het redelijke kostenniveau, dan zal hij zich moeten wenden tot de minister<br />
van Economische Zaken ten einde een ontheffing te vragen van het geldend prijsvoorschrift.<br />
Ter verduidelijking van het bovenstaande worden hierna twee voorbeelden gegeven.<br />
Verhuurder brengt een basisbedrag van f 105,- per maand in rekening en verhoogt dit bedrag in het<br />
2e en 3e jaar met respectievelijk 4% en 5% overeenkomstig het prijsvoorschrift.<br />
In het 4e jaar wordt de huurcommissie om advies gevraagd. De huurcommissie gaat na of het in<br />
rekening gebrachte bedrag redelijk is.<br />
II De verhuurder brengt een basisbedrag van f 90,- in rekening en verhoogt dit bedrag in het 2e<br />
jaar met 4% overeenkomstig het prijsvoorschrift. In het 3e jaar brengt de verhuurder f 108,20<br />
in rekening. De verhuurder gaat hiertoe over omdat de kosten van de verleende service extra<br />
gestegen zijn (bijv. loonkosten).<br />
In het 4e jaar wordt de huurcommissie om advies gevraagd. De huurcommissie gaat wederom na of<br />
het in rekening gebrachte bedrag redelijk is.<br />
Wil de verhuurder toch zijn prijs tot het redelijke niveau verhogen dan zal hij aan de minister van<br />
Economische Zaken ontheffing moeten vragen van het in de prijsvoorschriften genoemde maximale<br />
prijsstijgingspercentage. Bij een afwijzing door de minister kan de verhuurder nog beroep instellen<br />
bij het College van Beroep voor het Bedrijfsleven.<br />
Uit het bovenstaande blijkt dat ook als er prijsvoorschriften gelden een redelijkheidstoetsing mogelijk<br />
is.<br />
In de praktijk zullen bij de toetsing van de in artikel 12, eerste lid, onder b, bedoelde vergoedingen<br />
veel meer facetten een rol spelen; zo kan onder meer een wisseling van het overeengekomen servicepakket<br />
de hoogte van het in rekening gebrachte bedrag beïnvloeden. Het bovenstaande dient dan<br />
ook slechts als leidraad, die als ondersteuning kan dienen voor de huurcommissie(s) en de kantonrechter<br />
bij de toetsing van servicekosten.<br />
In artikel 12, eerste lid, onder b, treffen we ook nog de bepaling aan betreffende de vergoedingen<br />
voor het gebruik van meubelen en stoffering. Deze bepaling is in grote lijnen overgenomen uit de<br />
Huurwet (artikel 9).<br />
Wat tot de categorie van "het overige" behoort, kan zeer uiteenlopend van aard zijn. In de paragraaf<br />
II-2 is een definitie gegeven van de bijkomende kosten met enkele voorbeelden. Met name hier<br />
wordt er nogmaals op gewezen dat de categorie bijkomende (service) kosten in de zin van artikel<br />
12, eerste lid, onder b, begrensd wordt; door de voorwaarde dat tussen de service en de huurverhouding<br />
niet een te ver verwijderd verband mag bestaan.<br />
De redelijkheid is het beslissende criterium bij de bepaling van de hoogte van de servicekosten. Een<br />
belangrijke vraag die artikel 12, eerste lid, oproept is: wat is redelijk? Een alles omvattend antwoord<br />
kan op die vraag niet worden gegeven. Per servicecomponent zal moeten worden vastgesteld<br />
wat, rekeninghoudende met alle omstandigheden van het geval, redelijk is. Daarbij kunnen vergelijkende<br />
onderzoeken en mogelijk ook dit rapport een belangrijke rol spelen. Tevens zal bij de<br />
redelijkheidstoetsing rekening moeten worden gehouden met het door de wetgever gehanteerde uitgangspunt<br />
dat servicekosten voor de verhuurder geen zelfstandige inkomstenbron mogen zijn. Het<br />
15
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
redelijkheidscriterium zal uiteindelijk moeten worden ingevuld door de huurcommissie en de rechter.<br />
Tot slot een schematisch overzicht van artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte.<br />
1<br />
2<br />
<strong>Service</strong>kosten --<br />
Sub A / kosten<br />
Sub B / vergoedingen<br />
-werkelijke<br />
-A kosten -redelijke<br />
-B vergoedingen - door prijsvoorschriften bepaald<br />
- Redelijke<br />
werkelijk redelijk prijsvoorschriften<br />
Bij ontbreken<br />
technische meetvoorzieningen<br />
Water/energie Water/energie<br />
Bij ontbreken<br />
prijsvoorschrift<br />
en<br />
Meubelen /<br />
stoffering<br />
Meubelen / stoffering<br />
overige service overige service<br />
Artikel 12: tweede lid<br />
Het tweede lid van artikel 12 verplicht de verhuurder om de huurder elk jaar een <strong>naar</strong> de soort uitgesplitst<br />
overzicht te verstrekken van de in rekening gebrachte kosten als bedoeld in het eerste lid,<br />
met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Het tijdvak, waarop het overzicht betrekking<br />
heeft, mag niet langer zijn dan twaalf maanden te rekenen vanaf het einde van het tijdvak waarover<br />
het laatste overzicht werd verstrekt.<br />
Hiermee wordt beoogd de huurder in staat te stellen ieder jaar te beoordelen of de hem in rekening<br />
gebrachte servicekosten voldoen aan de bepalingen van het eerste lid. Daarvoor zou een nietgespecificeerde<br />
afrekening niet voldoende zijn. <strong>Van</strong>daar het voorschrift van specificatie en van<br />
vermelding van de wijze van berekening. (In bijlage 4 wordt een schematische weergave gegeven<br />
van de diverse berekeningswijzen). Het tijdvak van ten hoogste twaalf maanden en de aansluiting<br />
daarvan aan het voorafgaande tijdvak openen voor de verhuurder de mogelijkheid om het overzicht<br />
jaarlijks na het afsluiten van het boekjaar te verstrekken. Het hier bedoelde overzicht kan bovendien<br />
van belang zijn als de huurder aanspraak maakt op individuele huursubsidie. Het modeloverzicht<br />
dat als bijlage in dit rapport is opgenomen kan partijen tot voorbeeld dienen (bijlage 5).<br />
Naast de algemene wettelijke regeling zoals vermeld in artikel 12, tweede lid van de HPW waarbij<br />
verhuurders verplicht zijn jaarlijks een servicekostenoverzicht aan huurder(s) te verstrekken, vermeldt<br />
zowel het "Besluit toegelaten instellingen" als het "Besluit geldelijke steun volkshuisvesting"<br />
die verplichting nogmaals voor respectievelijk toegelaten instellingen (woningcorporaties) en gemeenten.<br />
Op grond van artikel 30 van het Besluit toegelaten instellingen (Staatsblad 1976, nr. 469) dienen<br />
toegelaten instellingen huurders van haar woningen in de gelegenheid te stellen zich uit te spreken<br />
over onderwerpen van beheer en beleid ter zake van die woningen die voor de huurder van wezenlijk<br />
belang kunnen zijn. Als zodanig wordt daaronder verstaan de verhoging van de prijs voor<br />
bijkomende leveringen en diensten. Bovendien vermeldt artikel 31, tweede lid van genoemd Besluit,<br />
dat de toegelaten instelling aan de huurders van haar woningen en aan de bewoners van haar woongebouwen<br />
jaarlijks een overzicht van de kosten van het verrichten van leveringen en diensten moet<br />
verstrekken.<br />
16
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Dezelfde bepalingen die betrekking hebben op gemeenten zijn opgenomen in artikel 6, achtste en<br />
negende lid van het "Besluit geldelijke steun volkshuisvesting" (Staatsblad 1965, nr. 589), laatstelijk<br />
gewijzigd bij Koninklijk Besluit van 17 augustus 1976 (Staatsblad 470). De minister van<br />
Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer kan op grond van beide genoemde Besluiten<br />
nadere regelen stellen omtrent de wijze waarop aan bovenvermelde verplichting van<br />
toegelaten instellingen en gemeenten uitvoering moet worden gegeven.<br />
Dergelijke regelen zijn tot dusver niet gegeven.<br />
Artikel 12: derde lid<br />
Het derde lid van artikel 12 verplicht de verhuurder om de huurder het in het tweede lid bedoelde<br />
overzicht ook te verstrekken bij beëindiging van de huurovereenkomst over het tijdvak dat op het<br />
tijdstip van die beëindiging is verstreken sedert het einde van het tijdvak waarover laatstelijk een<br />
overzicht is verstrekt.<br />
Dit lid heeft tot doel te bewerkstelligen dat de huurder bij de beëindiging van de huurovereenkomst<br />
definitief weet hoeveel hij aan servicekosten aan de verhuurder nog verschuldigd is, of van de verhuurder<br />
zal terug ontvangen.<br />
In de praktijk is gebleken, dat het in het bijzonder voor de grote verhuurders administratieve problemen<br />
kan opleveren indien zij aan een vertrekkende huurder het gespecificeerde overzicht eerder<br />
moeten verstrekken dan aan de blijvende huurders. Met het oog hierop is op dit punt een wetswijziging<br />
in voorbereiding, waarbij de termijn waarbinnen het overzicht bij beëindiging van de<br />
huurovereenkomst moet worden verstrekt, wordt bepaald op uiterlijk zestien maanden (Tweede<br />
Kamer, zitting 1981-1982, nr. 17431). Deze termijn zal het mogelijk maken aan de vertrekkende<br />
huurder de specificatie op hetzelfde tijdstip toe te zenden als aan de zittende huurders.<br />
Artikel 12: vierde lid<br />
Het vierde lid van artikel 12 schrijft voor, dat het in het tweede en derde lid bedoelde overzicht uiterlijk<br />
vier maanden na het tijdvak waarop het betrekking heeft, wordt verstrekt.<br />
Er is geen directe sanctie verbonden aan het niet (of niet tijdig) verstrekken van het overzicht. Ingeval<br />
de verhuurder het overzicht niet (of niet tijdig) verstrekt, kan de huurder zich op grond van het<br />
bepaalde in artikel 13 tot de huurcommissie wenden met het verzoek om advies uit te brengen over<br />
zijn betalingsverplichting met betrekking tot de in artikel 12 bedoelde kosten.<br />
Ingevolge het bepaalde in artikel 29 van de "Wet op de huurcommissies" zal de verhuurder aan het<br />
door de huurcommissie in te stellen onderzoek zijn medewerking moeten verlenen. Het derde lid van<br />
laatstgenoemd artikel stelt het weigeren van die medewerking strafbaar. Naast de mogelijkheid die<br />
de huurcommissie heeft op grond van artikel 29 van de Wet op de huurcommissies, inzage en het<br />
nemen van afschrift te vorderen van boeken en andere zakelijke bescheiden, kan de commissie bij<br />
gebrek aan medewerking van de kant van de verhuurder ook bij de toeleverings- en nutsbedrijven<br />
de vereiste gegevens opvragen teneinde mede aan de hand van die gegevens een advies te kunnen<br />
uitbrengen.<br />
Als de commissie niet langs andere weg alle gegevens over het gehele servicekostenpakket aan de<br />
weet kan komen zal zij vermoedelijk uitgaan van schattingen. Deze schattingen zullen over het algemeen<br />
aan de voorzichtige kant zijn waardoor de verhuurder het risico loopt dat het advies met<br />
betrekking tot de betalingsverplichting op een lager bedrag zal uitkomen dan de door verhuurder<br />
werkelijk gemaakte kosten.<br />
De nalatige verhuurder zal nadien in een - eventueel door de huurder in gang te zetten - kantongerechtprocedure<br />
tot vaststelling van de betalingsverplichting ten aanzien van de serviceverlening wel<br />
met de vereiste gegevens voor de dag moeten komen, wil hij er qua gemaakte kosten niet bij inschieten.<br />
17
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Behalve het vorenstaande biedt het recht de huurder nog een andere mogelijkheid om van de verhuurder<br />
af te dwingen dat hij het in het tweede en derde lid van artikel 12 bedoelde overzicht<br />
verstrekt.<br />
De Huurprijzenwet woonruimte bevat namelijk regels van dwingend recht. Dit betekent dat partijen<br />
de verplichtingen welke uit deze regels voortvloeien - voor zover van toepassing - dienen na te komen.<br />
Mocht de verhuurder nalatig zijn in de nakoming van zijn uit die regels voortvloeiende<br />
verplichtingen, dan kan de huurder in een gerechtelijke procedure vorderen, dat de verhuurder<br />
alsnog voor een nader te bepalen tijdstip het desbetreffende overzicht verstrekt, onder verbeurte van<br />
een bepaalde dwangsom, voor het geval de verhuurder nalatig mocht blijven.<br />
Ten slotte heeft de huurder nog een mogelijkheid om de verhuurder er toe te brengen het bedoelde<br />
overzicht te verstrekken.<br />
In een tijd van stijgende kosten zal na verloop van tijd het in rekening gebrachte voorschot voor de<br />
servicekosten niet meer toereikend zijn om de kosten te dekken van de te verlenen service.<br />
Indien de verhuurder nalatig blijft in de verstrekking van een overzicht zoals bedoeld in het tweede<br />
lid van artikel 12, kan een huurder weigeren in te stemmen met een voorstel tot verhoging van dat<br />
voorschot. De huurder kan stellen dat vorenbedoeld voorstel van de verhuurder eerst op zijn redelijkheid<br />
kan worden beoordeeld nadat onder andere een overzicht over het voorgaande tijdvak is<br />
verstrekt.<br />
Het reeds overeengekomen voorschotbedrag zal huurder moeten blijven betalen (zie <strong>Hoofdstuk</strong> II-5:<br />
het voorschotbedrag). Is nu het vorenstaande ook van toepassing als de verhuurder heeft bedongen<br />
dat hij het voorschotbedrag eenzijdig kan wijzigen? Redelijkerwijs kan een verhuurder zich niet op<br />
een dergelijk beding beroepen als hij zelf nalaat een servicekostenoverzicht te verstrekken.<br />
Ofschoon een directe sanctie een positieve invloed kan hebben op de bereidheid van de verhuurder<br />
om een overzicht ex artikel 12 te verstrekken, zal de werkgroep een voorstel hieromtrent achterwege<br />
laten.<br />
De werkgroep is namelijk van mening dat, wil een sanctie aan zijn doel beantwoorden, deze door de<br />
huurder op eenvoudige wijze moet kunnen worden toegepast. De werkgroep is tot de conclusie gekomen<br />
dat binnen het systeem van de Huurprijzenwet woonruimte aanvaardbare sancties slechts<br />
via juridisch-technisch ingewikkelde constructies mogelijk zijn.<br />
Artikel 13<br />
Artikel 13 draagt de huurcommissie op "desverzocht aan de huurder, aan de verhuurder of aan beiden<br />
een met redenen omkleed schriftelijk advies uit te brengen over de vraag, welke de<br />
betalingsverplichting van de huurder is met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet<br />
woonruimte, bedoelde kosten."<br />
De huurcommissie zal daarbij nagaan of de leveranties en diensten waarvoor de kosten in rekening<br />
zijn gebracht tussen huurder en verhuurder zijn overeengekomen. Voorts zal worden beoordeeld of<br />
de opgevoerde kostenposten kunnen worden aangemerkt als kosten in de zin van vorenaangehaald<br />
artikel. In dit verband is de vraag van belang of de desbetreffende kosten wel of niet geacht moeten<br />
worden te zijn gelegen in de sfeer van het enkele gebruik van de woonruimte. Indien er sprake is<br />
van kosten die vallen binnen de sfeer van het enkele gebruik van woonruimte kunnen deze niet worden<br />
aangemerkt als kosten in de zin van artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte.<br />
Deze kosten kunnen dientengevolge niet als zodanig aan de huurder in rekening worden gebracht.<br />
De huurcommissie zal eveneens nagaan of de in rekening gebrachte kosten de werkelijke kosten zijn<br />
en/of de vergoedingen als redelijk kunnen worden aangemerkt in verhouding tot de verrichte leveranties<br />
en diensten. Voorts dient te worden nagegaan of de hoogte van die in rekening gebrachte<br />
kosten in overeenstemming is met eventueel van toepassing zijnde prijsvoorschriften (zie hoofdstuk<br />
II-5).<br />
De kwaliteit van de verrichte leveranties en diensten is doorgaans door de huurcommissie moeilijk<br />
te beoordelen. Voor zover één der partijen niet het tegendeel heeft aangetoond of dat anderszins is<br />
gebleken, zal ervan worden uitgegaan dat de kwaliteit van de verrichte leveranties en diensten in<br />
18
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
overeenstemming is met hetgeen partijen zijn overeengekomen en in redelijke verhouding staat tot<br />
de in rekening gebrachte kosten.<br />
Het zal voor de huurcommissie in zijn algemeenheid moeilijk zijn vast te stellen of de overeengekomen<br />
prestaties in feite ook (daadwerkelijk en volledig) zijn geleverd. Het ontbreekt de<br />
huurcommissie aan bevoegdheden om aan één der partijen ter zake een dwingende bewijsvoering op<br />
te leggen. Dit neemt niet weg dat bij het ontbreken van voldoende gegevens de huurcommissie aan<br />
partijen kan verzoeken nadere gegevens te verstrekken. Wordt na een advies van de huurcommissie<br />
de kantonrechter verzocht de betalingsverplichting van de huurder vast te stellen, dan kan die - gezien<br />
diens bevoegdheden daartoe - onderzoeken in hoeverre hetgeen door partijen werd overeengekomen<br />
ook is nagekomen.<br />
Tot 1 juli 1979 kon men zich op grond van artikel 11 van de Huurwet tot de toenmalige huuradviescommissie<br />
wenden met het verzoek een advies uit te brengen omtrent de betalingsverplichting<br />
ten aanzien van de in artikel 9 van de Huurwet bedoelde servicekosten.<br />
Bij inwerkingtreding per 1 juli 1979 van de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies<br />
(Staatsblad 1979, nr. 16) is de Huurwet op woonruimte niet meer van toepassing (zie<br />
artikel 1 , eerste lid van de Huurwet zoals deze luidt per 1 juli 1979).<br />
In artikel 3 van de Wet op de huurcommissies zijn de taken van de huurcommissies ter zake van<br />
huur en verhuur van woonruimte omschreven. In het derde lid van voornoemd artikel staat vermeld<br />
dat de huurcommissies de taken verricht die haar bij of krachtens de Huurwet (Staatsblad 1950, nr.<br />
452) zijn opgedragen. Laatstbedoelde taken hebben evenwel géén betrekking op woonruimte.<br />
Aangezien noch de Huurprijzenwet woonruimte noch de Wet op de huurcommissies een overgangsbepaling<br />
kent die taken toekent aan de huurcommissie met betrekking tot de uitvoering van de<br />
Huurwet voor wat betreft woonruimte, moet geconcludeerd worden dat de huidige huurcommissies<br />
niet bevoegd zijn nieuwe verzoeken in behandeling te nemen omtrent de betalingsverplichting van<br />
huurders over periode(n) van vóór 1 juli 1979.<br />
Indien de huurder van oordeel is dat hij voor een periode gelegen voor 1 juli 1979 méér betaald<br />
heeft dan de werkelijke en/of redelijke kosten dient de huurder bij geschil hieromtrent met zijn verhuurder,<br />
zich rechtstreeks te wenden tot de kantonrechter met een vordering op grond van<br />
onverschuldigde betaling (artikel 1395 Burgerlijk Wetboek).<br />
Artikel 14 biedt de huurder en/of de verhuurder de mogelijkheid zich schriftelijk tot de kantonrechter<br />
te wenden met het verzoek te verklaren wat de betalingsverplichting van de huurder is met<br />
betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten. Een afschrift van het advies van de<br />
huurcommissie moet bij het verzoek worden gevoegd.<br />
De griffier van het kantongerecht zendt een afschrift van de beslissing in de vorm van een beschikking<br />
aan de huurcommissie.<br />
Tegen deze beschikking van de kantonrechter staat hoger beroep noch beroep in cassatie open, met<br />
uitzondering van cassatie in het belang van de wet.<br />
Tot slot wordt nog het volgende opgemerkt.<br />
Het komt voor dat in huurovereenkomsten een bepaling is opgenomen dat een accountant of notaris<br />
zal zorgdragen voor de opstelling van een servicekostenoverzicht en dat tevens de door deze functionaris<br />
vastgestelde kosten c.q. vergoedingen voor partijen bindend zullen zijn.<br />
Ten aanzien van bedoelde contractuele bepalingen moet in zijn algemeenheid geoordeeld worden<br />
dat een dergelijke vaststelling voor partijen geen bindende kracht kan hebben. Immers de Huurprijzenwet<br />
woonruimte kent voor wat betreft de vaststelling van de betalingsverplichting van de<br />
huurder met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten slechts aan de huurcommissie<br />
en de kantonrechter bevoegdheden toe. Ingevolge artikel 37 van de Huurprijzenwet woonruimte<br />
kan de toepasselijkheid van de bepalingen van deze wet niet bij overeenkomst worden uitgesloten of<br />
beperkt. Dit betekent dat bij twijfel of geschil omtrent de vraag wat de betalingsverplichting van de<br />
huurder is met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten, ieder der partijen zich,<br />
niettegenstaande eventuele contractuele bepalingen als hiervoor bedoeld, op grond van artikel 13 tot<br />
de huurcommissie en vervolgens op grond van artikel 14 tot de kantonrechter kan wenden.<br />
19
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
II-5 Het voorschotbedrag<br />
Hoewel in de wettelijke bepalingen van de Huurprijzenwet woonruimte het begrip "voorschot" niet<br />
wordt genoemd, is in de praktijk het werken met voorschotbedragen een normaal en algemeen aanvaard<br />
verschijnsel. Het werken met voorschotbedragen vloeit voort uit het feit dat het van tevoren<br />
vaststellen van de totale servicekosten per huurder per jaar niet mogelijk is. Er zijn tal van omstandigheden<br />
die van invloed zijn op de hoogte van de kosten en die van jaar tot jaar kunnen<br />
verschillen. Zo zal een strenge winter tot hogere stookkosten en dus hogere servicekosten leiden,<br />
terwijl een zachte winter de stookkosten zal drukken.<br />
Om nu de verhuurder niet voor grote financieringsproblemen te stellen - omdat hij pas nadat bekend<br />
is wat de servicekosten zijn het bedrag bij de huurder in rekening kan brengen - wordt bij<br />
overeenkomst afgesproken dat, vooruitlopend op de definitieve vaststelling van de servicekosten, de<br />
huurder de servicekosten zal betalen door middel van een maandelijks voorschotbedrag met aan het<br />
einde van het jaar een afrekening.<br />
Het maandelijks betalen van een voorschotbedrag is op zich wel een verplichting welke de huurder<br />
tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur en verhuur op zich neemt, maar het is geen zelfstandige<br />
betalingsverplichting in de zin van de Huurprijzenwet woonruimte. De huurder verplicht<br />
zich om op een bepaalde wijze, namelijk door betaling van een maandelijks voorschotbedrag, zijn<br />
betalingsverplichting met betrekking tot de in artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte bedoelde<br />
kosten na te komen.<br />
Het betalen door middel van maandelijkse voorschotbedragen moet contractueel overeengekomen<br />
worden. Partijen zullen daarbij tevens de hoogte van het voorschotbedrag moeten vaststellen. Het<br />
verdient aanbeveling om bij het bepalen van het voorschotbedrag te streven <strong>naar</strong> een zo dicht mogelijke<br />
benadering van de te verwachten werkelijke kosten ten einde bij de jaarlijkse afrekening de<br />
verrekening met de huurders tot een minimum bedrag te beperken.<br />
Indien aan de hand van de gegevens uit het overzicht, dat de verhuurder ex art. 12, tweede lid<br />
Huurprijzenwet woonruimte dient te verstrekken, blijkt dat het totaal van het in een periode te betalen<br />
voorschotbedrag aanzienlijk afwijkt van de over dezelfde periode te betalen servicekosten<br />
kunnen de huurder en de verhuurder overeenkomen dat het voorschotbedrag wordt bijgesteld.<br />
Voor het wijzigen van het voorschotbedrag is –voor zover partijen niet anders zijn overeengekomen-<br />
overeenstemming tussen partijen noodzakelijk. Een eenzijdige verhoging van het<br />
voorschotbedrag zonder instemming van de huurder heeft dan ook geen rechtsgevolgen.<br />
De huurder is in dat geval niet verplicht het door de verhuurder (eenzijdig) verhoogde bedrag te<br />
betalen.<br />
Anderzijds kan de huurder niet zonder instemming van de verhuurder er toe overgaan een lager<br />
voorschotbedrag te betalen dat <strong>naar</strong> de mening van de huurder meer in overeenstemming is met de<br />
werkelijke kosten. Doet de huurder dit toch, dan komt hij zijn contractuele verplichtingen niet na en<br />
kan de verhuurder nakoming vorderen, eventueel met schadevergoeding. In het uiterste geval kan<br />
verhuurder ontbinding van de overeenkomst vorderen op grond van wanprestatie. De ontbinding zal<br />
echter op bovengenoemde grond niet snel worden uitgesproken. Aannemelijk is dat de kantonrechter<br />
de huurder de gelegenheid biedt om alsnog het resterende bedrag te voldoen.<br />
Het is mogelijk dat het overeengekomen voorschotbedrag excessief hoog is in verhouding tot het<br />
vermoedelijk werkelijk verschuldigde bedrag. In de huurovereenkomst kan bepaald zijn dat de verhuurder<br />
éénzijdig de hoogte van het voorschotbedrag mag vaststellen; vervolgens kan de<br />
verhuurder het bedrag excessief hoog vaststellen.<br />
Voor de huurder zijn er weinig mogelijkheden om zich hiertegen effectief te verzetten.<br />
Een beroep op artikel 13 of 14 van de Huurprijzenwet woonruimte is niet mogelijk gelet op het feit<br />
dat in die artikelen gesproken wordt over de betalingsverplichting met betrekking tot de kosten als<br />
bedoeld in artikel 12, eerste lid van de Huurprijzenwet woonruimte. Het betalen door middel van<br />
een voorschotbedrag is slechts een betalingswijze en geen betalingsverplichting in de zin van artikel<br />
12 van de Huurprijzenwet woonruimte.<br />
20
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
De mogelijkheid die artikel 6 van de Huurprijzenwet woonruimte geeft om het excessief hoge voorschotbedrag<br />
buiten medewerking van de verhuurder om tot een redelijk bedrag terug te brengen, is<br />
beperkt.<br />
Op grond van artikel 6, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte kan de huurder zich beroepen<br />
op de nietigheid van het beding waarbij het voorschot bedrag is vastgesteld of waarbij de<br />
verhuurder bedongen heeft dat hij eenzijdig de hoogte van het voorschotbedrag kan bepalen. De<br />
huurder kan, op grond van het beginsel van nietigheid, een lager voorschotbedrag gaan betalen.<br />
Gaat de huurder hiertoe over dan loopt hij het risico dat achteraf blijkt dat er geen sprake is van een<br />
nietig beding als bedoeld in artikel 6 van de Huurprijzenwet woonruimte en dat hij dus zijn contractuele<br />
verplichtingen niet is nagekomen.<br />
De huurder doet er dan ook verstandig aan om, in het geval hij van mening is dat er sprake is van<br />
een (gedeeltelijk) nietig beding, aan de kantonrechter een zogenaamde verklaring voor recht te vragen.<br />
Hij moet daarbij vragen om vaststelling van de gedeeltelijke nietigheid van het voorschotbedrag<br />
en wel voor zover het overeengekomen bedrag het redelijke bedrag te boven gaat. Een dergelijke<br />
uitspraak van de rechter geeft de huurder de zekerheid dat er inderdaad sprake is van een<br />
(gedeeltelijk) nietig beding.<br />
Wanneer de huurder zich met een beroep op artikel 6 van de Huurprijzenwet woonruimte verzet<br />
tegen een te hoog voorschotbedrag, moet hij aantonen dat de verhuurder een onredelijk voordeel geniet.<br />
Dat de verhuurder voordeel heeft bij een hoog voorschotbedrag zal op redelijk eenvoudige wijze<br />
kunnen worden aangetoond, maar op zichzelf is voordeel voor de verhuurder nog geen grond voor<br />
nietigheid.<br />
De huurder moet ook de onredelijkheid van het door de verhuurder genoten voordeel aantonen. Dit<br />
laatstgenoemde bewijs zal vaak erg moeilijk te leveren zijn.<br />
Bedingen waarbij de verhuurder eenzijdig het voorschotbedrag kan vaststellen zijn niet gewenst.<br />
Dit soort bedingen bevatten het potentiële gevaar dat het voorschotbedrag te hoog zal worden vastgesteld.<br />
Bovendien wordt iedere zeggenschap van de huurder uitgeschakeld, hetgeen op gespannen<br />
voet staat met de strekking van de Huurprijzenwet woonruimte.<br />
De mogelijkheid van artikel 6 van de Huurprijzenwet woonruimte om excessief hoge voorschotbedragen<br />
tegen te gaan is om bovengenoemde reden te beperkt. Het verdient dan ook aanbeveling dat<br />
in de Huurprijzenwet woonruimte een bepaling wordt opgenomen waarin staat vermeld dat een beding<br />
in de huurovereenkomst volgens welke het de verhuurder is voorbehouden eenzijdig het<br />
voorschotbedrag vast te stellen, nietig is.<br />
Het werken met voorschotbedragen brengt met zich mee dat er aan het einde van de overeengekomen<br />
periode (ten hoogste 12 maanden) een afrekening dient plaats te vinden op basis van de in die<br />
periode betaalde voorschotbedragen enerzijds en het werkelijk verschuldigde bedrag aan servicekosten<br />
anderzijds. Dit vloeit eveneens voort uit artikel 12, tweede lid Huurprijzenwet woonruimte.<br />
De afrekening kan plaatsvinden aan de hand van het overzicht dat de verhuurder ingevolge artikel<br />
12, tweede lid, van de Huurprijzenwet woonruimte, jaarlijks moet opstellen.<br />
In de praktijk hebben zich twee methoden van afrekenen ontwikkeld:<br />
1. Jaarlijkse verrekening van de betaalde voorschotten: dit kan zowel ten voordele als ten nadele<br />
van de huurder uitvallen.<br />
Om teleurstellingen (ingeval de huurder een bedrag moet bijbetalen over het afgelopen jaar) zoveel<br />
mogelijk te voorkomen, is het zaak om de voorschotbedragen vooraf zo nauwkeurig mogelijk te<br />
schatten. De bedragen aan servicekosten zijn voor bestaande woningen veelal vrij exact vooraf te<br />
calculeren, daar deze kosten vaak bestaan uit vaste posten en de leveringen en diensten veelal afgesloten<br />
zijn op contractbasis. Bovendien zijn op de jaarlijkse verhoging van vele componenten de<br />
prijsvoorschriften van toepassing. Voor nieuwbouwwoningen ligt dit met name in de eerste jaren<br />
veel moeilijker. Bij deze woningen zijn nog geen ervaringscijfers bekend, dus moet men bij de calculatie<br />
veel meer van schattingen uitgaan.<br />
21
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Anders ligt het voor het vooraf bepalen van het gas- en olieverbruik voor de centrale verwarming.<br />
Het spreekt vanzelf dat het juiste verbruik nooit precies is te voorspellen. Het voorschotbedrag kan<br />
gebaseerd zijn op het verbruik van de afgelopen periode, terwijl in verband met een mogelijke<br />
strenge winter een zekere toeslag van 10% gehanteerd kan worden, waardoor de kans op bijbetalen<br />
aanmerkelijk wordt verlaagd. Bij de berekening kan ook nog rekening worden gehouden met het feit<br />
dat in januari tot en met juni ongeveer anderhalf maal zoveel gas/olie verbruikt wordt als in juli tot<br />
en met december.<br />
Voor de nieuwbouw en ook voor de bestaande woningvoorraad waarin isolatie is aangebracht, ligt<br />
het voorspellen van energieverbruik duidelijk gecompliceerder. Hier zal moeten worden uitgegaan<br />
van ervaringscijfers. Door allerlei factoren, zoals bijvoorbeeld ligging, mate van isolatie, bouwvorm<br />
etc., blijft het vooraf calculeren van het energieverbruik problematisch.<br />
De werkgroep acht bovenstaande methode een juiste wijze van afrekenen.<br />
2. Fondsvorming per servicepost; de te betalen voorschotten worden jaarlijks aangepast op grond<br />
van het saldo van een fonds en de te verwachten prijsontwikkelingen. Bij dit systeem vindt er<br />
dus géén jaarlijkse afrekening van overschotten en tekorten plaats.<br />
Deze methode is in zijn algemeenheid in strijd met de strekking van artikel 12 van de Huurprijzenwet<br />
woonruimte. Bij fondsvorming worden aan de huurder immers niet de werkelijke of redelijk<br />
geschatte kosten dan wel de wettelijke toegestane of redelijke vergoeding in rekening gebracht. Bij<br />
deze wijze van afrekenen bestaat onvoldoende verband tussen de verleende service en de bijdrage<br />
aan het fonds. De huurder verliest het overzicht over zijn individuele servicekosten zoals bedoeld in<br />
artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte. Bovendien kan deze methode bij wisseling van<br />
huurders tot onbillijkheden leiden.<br />
Ondanks deze bezwaren is de werkgroep van mening dat fondsvorming onder bepaalde omstandigheden<br />
niet afgewezen moet worden.<br />
Daartoe zal het fonds aan een aantal voorwaarden moeten voldoen, te weten:<br />
a. fondsvorming moet een aanwijsbaar voordeel inhouden voor de huurder(s);<br />
b. de gelden en opbrengsten uit het fonds worden slechts gebruikt ten behoeve van uitgaven die het<br />
doel van het fonds betreffen;<br />
c. de verhuurder dient zijn huurder(s) te informeren over de omvang van het fonds en de betalingen<br />
die daaruit plaatsvinden.<br />
De werkgroep denkt hierbij in het bijzonder aan fondsen welke dienen als dekking van schade ontstaan<br />
door het intreden van een onzeker voorval. Een dergelijk fonds, bijvoorbeeld een<br />
glasschadefonds, treedt in de plaats van een verzekering bij een verzekeringsmaatschappij en onder<br />
andere als gevolg van het ontbreken van een winststreven bij de verhuurder kan de bijdrage van de<br />
huurders aan het fonds beduidend lager zijn dan de premie die de verzekeringsmaatschappij in rekening<br />
zou brengen.<br />
Er zijn uiteraard meer afrekeningwijzen mogelijk die in overeenstemming zijn met de bedoeling van<br />
de Huurprijzenwet woonruimte. Voor alle afrekeningen geldt dat de huurder ermee moet instemmen.<br />
Over de wijze waarop eventuele geschillen die zich kunnen voordoen moeten worden afgehandeld,<br />
gaat de volgende paragraaf.<br />
II-6 Geschillen over servicekosten<br />
In tegenstelling tot de gedetailleerde regeling in de Huurprijzenwet woonruimte over de beoordeling<br />
van de kwaliteit van de woonruimte, de redelijkheid van wijzigingen in de huurprijs alsmede de redelijkheid<br />
van de (kale) huurprijs meende de wetgever ten aanzien van een regeling over de service-<br />
22
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
kosten met enkele dwingende bepalingen te kunnen volstaan. In de praktijk blijkt dat er onder meer<br />
door het ontbreken van duidelijke afspraken in het huurcontract of door onenigheid bij de interpretatie<br />
van artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte, vrij gemakkelijk verschillen van mening<br />
ontstaan die verband houden met de serviceverlening en/of met de daaraan verbonden kosten.<br />
Als meest voorkomende oorzaken voor het ontstaan van meningsverschillen kunnen worden genoemd:<br />
a. de aard van de opgevoerde posten in het servicepakket;<br />
b. de omvang van het servicepakket;<br />
c. de prijs van het servicepakket;<br />
d. de kwaliteit van het servicepakket;<br />
e. verschil in benaderingswijze tussen huurder en verhuurder.<br />
ad a. De aard van de opgevoerde posten in het servicepakket<br />
Een meningsverschil kan ontstaan over de aard van een door de verhuurder als servicekosten opgevoerde<br />
post; omdat de huurder van mening is dat die post geen serviceverlening betreft, doch als<br />
een verplichting van de verhuurder is aan te merken, waarvoor de vergoeding geacht moet worden<br />
reeds in de (kale) huurprijs te zijn begrepen. In de praktijk komt het voor dat verhuurders, hetzij om<br />
een sluitende exploitatie te bereiken hetzij om extra rendement te verwerven, via de servicekosten<br />
exploitatielasten aan de huurders in rekening brengen die betrekking hebben op voorzieningen die<br />
deel uitmaken van de woonruimte en de daaronder begrepen onroerende aanhorigheden. Meestal<br />
betreft dit dan (een gedeelte van) de onderhoudskosten van de centrale verwarmings-, de warmwater-<br />
en de liftinstallaties. Het woord onderhoud wordt daarbij dan vaak - al dan niet opzettelijk -<br />
vervangen door inspectie, controle, schoonhouden, smeren en dergelijke, doch in feite kan het dan<br />
normaal onderhoud betreffen dat uit de (kale) huurprijs dient te worden gedekt.<br />
Ook de zogenaamde "servicecontracten' of "serviceabonnementen" kunnen in dit verband worden<br />
genoemd. Ten aanzien hiervan rijst namelijk de vraag, of en zo ja, in hoeverre de verhuurder ten<br />
behoeve van de huurder(s) méér presteert dan waartoe hij reeds ingevolge het Burgerlijk Wetboek<br />
jegens laatstgenoemde verplicht is.<br />
In hoofdstuk IV, paragraaf 5-F wordt hier nog op teruggekomen.<br />
ad b De omvang van het servicepakket<br />
Een tweede mogelijkheid tot het ontstaan van een meningsverschil kan verband houden met de omvang<br />
van het servicepakket. Huurder en verhuurder kunnen van mening verschillen over de vraag,<br />
of een bepaalde levering of dienst nu wel of niet deel uitmaakt van het overeengekomen servicepakket<br />
en in verband daarmede over de vraag of de huurder er wel of niet een vergoeding voor is<br />
verschuldigd. Indien er een meningsverschil ontstaat over de omvang van het servicepakket zal de<br />
overeenkomst beslissend zijn. Hieruit blijkt al het grote belang van een duidelijke en zo volledig<br />
mogelijke omschrijving van het servicepakket in de huurovereenkomst. Daarmee komt voor de verhuurder<br />
vast te staan waartoe hij zich ten opzichte van zijn huurder heeft verplicht en voor de<br />
huurder wat hij van de verhuurder mag verwachten.<br />
Slechts die service, die tussen partijen is overeengekomen en ook daadwerkelijk is geleverd of verricht<br />
kan aan huurder in rekening worden gebracht. Dit geldt niet voor de administratiekosten; deze<br />
zijn inherent aan de serviceverlening, en behoeven derhalve niet contractueel overeengekomen te<br />
worden (zie <strong>Hoofdstuk</strong> IV-5A).<br />
Regelmatig wordt in de huurovereenkomst bedongen dat de verhuurder eenzijdig het servicekostenpakket<br />
kan wijzigen. De werkgroep is van mening dat wijzigingen in het overeengekomen<br />
servicekostenpakket alleen plaats zouden mogen vinden als deze de instemming hebben van zowel<br />
huurder als verhuurder. De werkgroep stelt zich dan ook op het standpunt dat in het algemeen door<br />
middel van een dwingende wetsbepaling behoort te worden tegengegaan dat in huurcontracten be-<br />
23
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
palingen worden opgenomen die ertoe strekken de verhuurder in staat te stellen eenzijdig de huurovereenkomst<br />
te wijzigen.<br />
ad C De prijs van het servicepakket<br />
Meningsverschillen kunnen ook ontstaan over de vraag, of de voor de overeengekomen leveringen<br />
en diensten berekende prijs in overeenstemming is met hetgeen daaromtrent is bepaald in artikel 12,<br />
eerste lid. Meningsverschillen over de prijs kunnen in het algemeen worden opgelost door het geven<br />
van inzage door de verhuurder van alle desbetreffende bescheiden en zonodig door het geven van<br />
een toelichting op de reeds wettelijk voorgeschreven wijze van berekening. De verhuurder zou na<br />
het aflopen van met derden gesloten contracten voor leveringen en diensten, moeten onderzoeken of<br />
andere bedrijven of instellingen dezelfde leveringen en/of diensten van gelijke kwaliteit tegen een<br />
voordeliger prijs kunnen uitvoeren. Daartoe kan de verhuurder bij verschillende bedrijven offertes<br />
opvragen om tot een zo gunstig mogelijke prijs te komen.<br />
Het is wenselijk dat de huurders hierbij mede worden betrokken.<br />
ad d De kwaliteit van het servicepakket<br />
Voorts kan de oorzaak van het meningsverschil zijn gelegen in de kwaliteit van de geleverde prestaties,<br />
die bijvoorbeeld <strong>naar</strong> de mening van de huurder beneden het peil ligt dat hij redelijkerwijs<br />
mag verwachten. Te denken valt hierbij ondermeer aan de kwaliteit en/of frequentie van het<br />
schoonmaken, onvoldoende bereikbaarheid of servicebereidheid van de huismeester, verwaarlozing<br />
van woonomgeving, levering van te veel of te weinig warmte, enzovoorts.<br />
In het algemeen kunnen dergelijke meningsverschillen in de overlegsfeer worden opgelost. Voor<br />
sommige problemen zal een individuele klacht, bij de verhuurder ingediend, reeds voldoende zijn,<br />
terwijl voor andere problemen een actie van meer - zo mogelijk alle - huurders gezamenlijk eerder<br />
tot het gewenste resultaat zal leiden. Overigens zal het voor de verhuurder - al is hij nog zo welwillend<br />
- niet altijd mogelijk zijn om het alle individuele huurders volledig <strong>naar</strong> de zin te maken.<br />
ad e Verschil in benaderingswijze tussen huurder en verhuurder<br />
Ten slotte kan de oorzaak van verschillen van mening zijn te wijten aan de instelling en het daaruit<br />
voortvloeiende gedrag van zowel de huurder als de verhuurder.<br />
1. De huurder<br />
verwachtingen die de huurder heeft, respectievelijk de eisen die hij ten aanzien van de serviceverlening<br />
stelt, kunnen hoger zijn dan redelijk is;<br />
- hij realiseert zich onvoldoende, dat het bewonen van een flatwoning anders is dan het bewonen<br />
van een eengezinswoning;<br />
- hij vergeet, dat de huismeester er niet alleen voor hem is;<br />
- hij acht de servicekosten veel te hoog, doch verliest daarbij uit het oog, wat hij er voor krijgt;<br />
- hij realiseert zich onvoldoende dat de energie- en andere prijzen zijn gestegen en nog steeds<br />
blijven stijgen;<br />
Dit lijstje kan uiteraard met diverse andere voorbeelden worden uitgebreid.<br />
2. De verhuurder<br />
(hieronder dient mede te worden verstaan de beheerder)<br />
- de verhuurder treedt autoritair op tegen de huurders;<br />
24
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
- hij vindt dat de huurders het liefst gratis zouden willen wonen en toch nooit tevreden zijn;<br />
- hij vindt dat de huurders altijd wel iets hebben aan te merken;<br />
- de verhuurder reageert niet of nauwelijks op gegronde klachten of redelijke verlangens van de<br />
huurders;<br />
- de verhuurder-beheerder verschuift zich achter de eige<strong>naar</strong> van de woningen;<br />
- hij tracht huurders te intimideren door te dreigen met opzegging, uitzetting of andere gerechtelijke<br />
stappen.<br />
Ook dit lijstje geeft slechts enkele voorbeelden en is voor uitbreiding vatbaar.<br />
Voor de zojuist vermelde punten, die kunnen leiden tot meningsverschillen tussen huurders en verhuurders<br />
zijn nauwelijks aanbevelingen te geven. Wederzijds begrip voor elkaars problemen moet<br />
groeien. Daarvoor zou een overlegstructuur goede mogelijkheden kunnen bieden.<br />
II-7 All-in prijs<br />
Bij een all-in prijs zijn de kale huurprijs en de overige betalingsverplichtingen dusdanig met elkaar<br />
verweven tot -één prijs dat daaruit niet meer kan worden afgeleid welke bedragen huurder en verhuurder<br />
voor de genoemde onderdelen zijn overeengekomen. Het duidelijk onderscheid dat de<br />
wetgever maakt in de Huurprijzenwet woonruimte ontbreekt bij een all-in prijs.<br />
Deze onduidelijke situatie is ongewenst, aangezien deze de uitvoering van de Huurprijzenwet woonruimte<br />
op dit punt frustreert; uitgaande van het onderscheid tussen (kale) huurprijs en overige<br />
betalingsverplichtingen geeft de Huurprijzenwet woonruimte aan op welke wijze het bedrag van deze<br />
componenten kan worden bepaald. Een gevolg van het ontbreken van het onderscheid in (kale)<br />
huurprijs en overige betalingsverplichtingen bij een all-in prijs is dat de verhuurder of huurder geen<br />
voorstel tot wijziging van de huurprijs kan doen op de door de wet voorgeschreven wijze. Wil men<br />
namelijk een rechtsgeldig aanbod kunnen doen, dan is het noodzakelijk dat het (kale) huurprijsbestanddeel<br />
bekend is (zie de vormvereisten van artikel 19 van de Huurprijzenwet woonruimte).<br />
Hoewel de wetgever, zoals hierboven ook is vermeld, duidelijk heeft beoogd dat er een onderscheid<br />
dient te worden gemaakt in huurprijs en servicekosten stelt artikel 13 van de Huurprijzenwet woonruimte<br />
dit niet als voorwaarde indien huurder of verhuurder wil weten welke de betalingsverplichting<br />
is met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten. Naar het oordeel van de<br />
werkgroep kan de huurcommissie zich dan ook niet aan een verzoek omtrent het uitbrengen van een<br />
advies dienaangaande onttrekken door zich onbevoegd te verklaren. Ofschoon aan het uitbrengen<br />
van een dergelijk advies praktische bezwaren kleven zou de commissie bijvoorbeeld aan de hand<br />
van rekeningen van de verhuurder kunnen nagaan, welke leveringen en diensten ten behoeve van de<br />
huurder zijn verricht. De huurcommissie moet eveneens nagaan of deze leveringen en diensten ook<br />
met de huurder overeengekomen zijn.<br />
Onttrekt de verhuurder zich aan het ter hand stellen van gegevens aan de commissie, dan bestaat de<br />
mogelijkheid tot het vorderen van inzage door de voorzitter van de huurcommissie en het nemen<br />
van afschrift van boeken en andere bescheiden. Een en ander is vervat in artikel 29 van de Wet op<br />
de huurcommissies.<br />
Stuit deze laatste mogelijkheid ook op uitvoeringstechnische problemen of zijn deze gegevens bij<br />
verhuurder niet voor handen dan zou de huurcommissie wellicht aan de hand van de situatie ter<br />
plaatse en eventueel op grond van ter beschikking staande gegevens van vergelijkbare objecten,<br />
schattenderwijs te zake een advies kunnen uitbrengen.<br />
Wanneer de commissie met behulp van een der bovengeschetste mogelijkheden of anderszins de<br />
servicekosten heeft bepaald en hierover een advies aan huurder en/of verhuurder heeft uitgebracht,<br />
rijst de vraag of dat wat na aftrek van de servicekosten van de all-in prijs overblijft, als kale huurprijs<br />
mag worden aangemerkt.<br />
Het overeenkomen van all-in huren brengt grote onduidelijkheden met zich mee en zou derhalve aan<br />
banden moeten worden gelegd.<br />
25
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Gedacht zou kunnen worden aan het ontwerpen van een wettelijke regeling, waarbij het overeenkomen<br />
van all-in prijzen wordt tegengegaan.<br />
Het tegengaan van het overeenkomen van all-in huren kan echter alleen doelmatig werken indien<br />
hierop een sanctie wordt gesteld. In dit kader zou overwogen kunnen worden dat, indien er sprake<br />
is van een all-in prijs en niet duidelijk blijkt welke bedragen als (kale) huurprijs en servicekosten<br />
door partijen zijn overeengekomen, van rechtswege wordt bepaald dat de kale huurprijs in een dergelijk<br />
geval bijvoorbeeld f 20,- per maand zal bedragen.<br />
De Huurprijzenwet woonruimte zou moeten worden aangevuld in die zin dat de kale huur wordt<br />
gesteld op f 20,- per maand, indien de verhuurder blijft weigeren aan te geven wat het huurprijsbestanddeel<br />
dan wel het servicekostenbestanddeel is, nadat in eerste instantie de huurder en in tweede<br />
instantie de huurcommissie aan de verhuurder heeft verzocht om de prijs binnen een daarvoor in de<br />
Wet gestelde termijn te specificeren. Het restant zou dan als servicekosten kunnen worden aangemerkt.<br />
26
<strong>Hoofdstuk</strong> III<br />
HOOGTE EN ONTWIKKELING VAN DE SERVICEKOSTEN;<br />
ENIGE ONDERZOEKSRESULTATEN<br />
Inleiding<br />
In de inleiding van dit rapport is reeds opgemerkt dat aan bijna de helft van alle huurders servicekosten<br />
in rekening worden gebracht. Verder blijkt uit onderzoek dat bij 18,5% van de<br />
huurwoningenvoorraad 1) (dit zijn + 520.000 woningen) een bedrag aan stookkosten in de servicekosten<br />
is opgenomen.<br />
Uitgesplitst <strong>naar</strong> meergezins- en eengezinswoningen blijkt dat bij circa 440.000 meergezinswoningen<br />
en bij circa 80.000 eengezinswoningen stookkosten via de servicekosten worden verrekend.<br />
(peildatum 1 juli 1982)<br />
Laatstgenoemde cijfers zijn ontleend aan de uitkomsten van een enquête, die het Centraal Bureau<br />
voor de Statistiek (CBS) houdt na het ingaan van de jaarlijkse huurverhoging. Deze zogenaamde<br />
woonkostenenquête onder circa 11.000 huurwoningen volgt de ontwikkeling van de kale huren en<br />
sinds 1979 van de servicekosten.<br />
De enquête verschaft informatie over de hoogte van de stookkosten en het totaal bedrag aan bijkomende<br />
kosten.<br />
Over servicekostencomponenten als kookgas, water, elektriciteit en meubilering of stoffering geeft<br />
de woonkostenenquête geen gedetailleerde informatie. Deze componenten worden derhalve buiten<br />
beschouwing gelaten. Voor een meer gedetailleerd inzicht in de servicekosten wordt verwezen <strong>naar</strong><br />
een onderzoek <strong>naar</strong> de hoogte, de opbouw en de ontwikkeling van de servicekosten en de opinies<br />
daaromtrent van huurders en verhuurders 2)<br />
Allereerst wordt in paragraaf III-2 ingegaan op de hoogte en ontwikkeling van de stookkosten.<br />
Daarna worden in paragraaf III-3 de hoogte en ontwikkeling van de bijkomende kosten beschreven.<br />
1) buiten beschouwing zijn gebleven: bejaardenoorden, woonwagens, woonschepen, e.d.<br />
2) genoemd onderzoek is uitgevoerd door Bureau Veldkamp te Amsterdam (1982). Het ministerie<br />
van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer heeft van dit onderzoek een samenvatting<br />
uitgegeven die verkrijgbaar is bij de Directie Voorlichting en Externe Betrekkingen.<br />
III-2 Hoogte en ontwikkeling van de stookkosten<br />
Hoogte van de stookkosten<br />
De stookkosten zijn in tabel 1 uitgesplitst <strong>naar</strong> het aantal vertrekken en het woningtype. Voor de<br />
goede orde zij opgemerkt dat de cijfers betrekking hebben op de gemiddelde stookkosten die de<br />
huurder via de servicekosten aan de verhuurder betaalt.<br />
Tabel 1<br />
Gemiddelde stookkosten (gld/maand) per 1 juli 1982<br />
type woning<br />
Aantal vertrekken meergezinshuis eengezinshuis Totaal (gewogen)<br />
1-3 110 116 111<br />
4 127 131 127<br />
5 134 137 134<br />
6 158 148 156<br />
Totaal (gewogen) 128 135 130<br />
Bron: Woonkostenenquête C.B.S.
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Uit de tabel blijkt dat de gemiddelde stookkosten per 1 juli 1982 f 130,- per maand bedroegen. Het<br />
bedrag is afhankelijk van het aantal vertrekken en het woningtype. Tussen de diverse categorieën<br />
verhuurders zijn geen opmerkelijke verschillen vast te stellen.<br />
Ontwikkeling van de stookkosten<br />
Om de explosieve ontwikkeling van het gemiddeld bedrag dat de huurder aan de verhuurder voor<br />
stookkosten betaalt te illustreren zijn in tabel 2 de bedragen opgenomen over de periode 1979-<br />
1982.<br />
Tabel 2<br />
Ontwikkeling van de stookkosten en de kale huur<br />
Jaar Stookkosten<br />
gld/maand<br />
index Kale huur gld/maand index<br />
1979 76 100 244 100<br />
1980 98 129 264 108<br />
1981 118 155 289 118<br />
1982 130 171 317 130<br />
Bron: woonkostenenquête C.B.S.<br />
De cijfers spreken voor zich. Binnen vier jaar zijn de stookkosten met meer dan 70% gestegen. Tevens<br />
is in tabel 2 de kale huurprijsontwikkeling weergegeven. Hieruit blijkt dat de (kale)<br />
huurprijsontwikkeling duidelijk is achtergebleven bij de stookkostenontwikkeling.<br />
III-3 Hoogte en ontwikkeling van de bijkomende kosten<br />
Hoogte van de bijkomende kosten<br />
Ten aanzien van de hoogte van de bijkomende kosten kunnen grote verschillen optreden wanneer<br />
onderscheid wordt gemaakt <strong>naar</strong> woningtype (eengezins- en meergezinswoning), bouwjaar, categorie<br />
verhuurder (woningcorporatie, (semi)overheid, institutionele en particuliere belegger) en (kale)<br />
huurprijsklasse.<br />
Tabel 3<br />
Gemiddeld bedrag aan bijkomende kosten, uitgesplitst <strong>naar</strong> woningtype op 1 juli 1982<br />
Woningtype gld./mnd.<br />
Eengezinswoning 15,50<br />
Meergezinswoning 40,-<br />
Totaal (gewogen) 27,50<br />
Uit tabel 3 blijkt dat bij eengezinswoningen het bedrag aan bijkomende kosten lager ligt dan bij<br />
meergezinswoningen. Dit omdat het servicepakket bij de laatste categorie woningen over het algemeen<br />
veel omvattender is.<br />
Tabel 4:<br />
Gemiddeld bedrag aan bijkomende kosten uitgesplitst <strong>naar</strong> categorie verhuurders op 1 juli 1982.<br />
Categorie verhuurder gld./mnd.<br />
28
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Woningbouwvereniging 24,-<br />
(semi)overheid 1) 18,50<br />
Institutionele belegger 2) 56,-<br />
Andere particulieren 29,50<br />
Totaal (gewogen) 27,50<br />
Ongeacht de opbouw en kenmerken van het woningbestand en de omvang en de samenstelling van<br />
het pakket aan bijkomende kosten blijkt dat de institutionele beleggers gemiddeld meer in rekening<br />
brengen dan andere categorieën verhuurders.<br />
Tabel 5:<br />
Gemiddeld bedrag aan bijkomende kosten, uitgesplitst <strong>naar</strong> bouwjaar (peildatum 1 juli 1982)<br />
Bouwjaar gld./mnd.<br />
Vooroorlogse woningen 11,-<br />
1945-1959 17,50<br />
1960-1969 31,-<br />
1970-1975 37,-<br />
<strong>Van</strong>af 1976 35,50<br />
Totaal (gewogen) 27,50<br />
1) Hiertoe behoren bijvoorbeeld Rijk, provincie, gemeente en waterschap.<br />
2) Hieronder vallen bijvoorbeeld verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen.<br />
Bij woningen die gebouwd zijn na 1960 is een toename waar te nemen van de bijkomende kosten<br />
ten opzichte van woningen die gebouwd zijn voor 1960. Een verklaring hiervoor is dat vooral in de<br />
zestiger jaren de hoogbouw een enorme vlucht heeft genomen. Juist de hoogbouw brengt veel bijkomende<br />
kosten met zich mee.<br />
Na 1975 is er echter een lichte afname te constateren. Het is aannemelijk dat de oorzaak ligt in het<br />
feit dat er steeds minder hoogbouw wordt gebouwd, waardoor het gemiddelde wordt gedrukt. Bovendien<br />
wordt er bij nieuwbouw in toenemende mate gezocht <strong>naar</strong> bouwtechnische oplossingen ter<br />
beperking van de servicekosten c.q. bijkomende kosten (zie overigens ook Bijlage 1: "Aanzet beheersing<br />
servicekosten").<br />
Tabel 6:<br />
Gemiddeld bedrag aan bijkomende kosten, uitgesplitst <strong>naar</strong> (kale)-huurprijsklasse per 1-7-1982.<br />
(kale) huurprijsklasse<br />
in guldens per maand<br />
lager dan 100 8,-<br />
100-200 15,-<br />
200-300 21,-<br />
300-400 32,-<br />
400-500 35,50<br />
gemiddelde bijkomende<br />
kosten gld./maand.<br />
29
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
hoger dan 500 43,50<br />
totaal (gewogen) 27,50<br />
Tabel 6 toont aan dat <strong>naar</strong>mate de (kale)-huurprijs hoger wordt, dit gepaard gaat met een hoger bedrag<br />
aan bijkomende kosten.<br />
Tot slot kan nog worden opgemerkt dat men zich goed moet realiseren dat alle gepresenteerde bedragen<br />
gemiddelden zijn en dat uitschieters zowel <strong>naar</strong> boven als <strong>naar</strong> beneden heel goed mogelijk<br />
zijn.<br />
Ontwikkeling van de bijkomende kosten in de periode. van 1 juli 1979-1 juli 1982.<br />
Het gemiddeld bedrag aan bijkomende kosten is in de periode 1979-1982 niet gestegen. Er is zelfs<br />
sprake van een lichte afname van f 28,- in 1979 tot f 27,50 in 1982. De oorzaken van deze afname<br />
zijn reeds bij tabel 5 aangegeven.<br />
In tegenspraak hiermee is echter de ontwikkeling van de bijkomende kosten van institutionele beleggers<br />
(bedrijven). In 1979 brachten zij nog gemiddeld f 47,50 in rekening, in 1982 is het bedrag<br />
al gestegen tot gemiddeld f 56,- per maand. Bij woningbouwverenigingen is wel een afname te constateren,<br />
namelijk van f 26,50 in 1979 tot f 24,- in 1982. Voor de overige categorieën verhuurders<br />
is het gemiddelde bedrag ongeveer gelijk gebleven.<br />
30
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
<strong>Hoofdstuk</strong> IV COMPONENTEN VAN DE SERVICEKOSTEN<br />
IV-1 Inleiding<br />
In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de afzonderlijke componenten van de servicekosten. De<br />
gehanteerde volgorde stemt overeen met de indeling zoals die is beschreven in de Huurprijzenwet<br />
woonruimte artikel 12, eerste lid. Allereerst wordt aandacht besteed aan de kosten van collectieve<br />
levering van water, gas, olie en elektriciteit. Daarna wordt een aparte paragraaf gewijd aan de<br />
stookkosten. Na de behandeling van de vergoedingen van meubilering en stoffering worden tot slot<br />
enkele afzonderlijke componenten, geanalyseerd, die veelvuldig als servicekosten in rekening worden<br />
gebracht. De volgorde voor de beschrijving van deze kostencomponenten is willekeurig<br />
gekozen.<br />
Het kan voorkomen dat verschillende van de hieronder te bespreken componenten elkaar gedeeltelijk<br />
overlappen (bijvoorbeeld de componenten onderhoud gemeenschappelijke ruimte en het wassen<br />
van ruiten). De huurder zal er bij de jaarlijkse afrekening van de servicekosten op moeten letten dat<br />
de kosten niet dubbel in rekening worden gebracht (bijvoorbeeld loonkosten voor onderhoud gemeenschappelijke<br />
ruimte terwijl de huismeester de werkzaamheden uitvoert en dit apart in rekening<br />
wordt gebracht).<br />
Uitgangspunt bij de beoordeling van de verschillende door de verhuurder verrichte leveranties en<br />
diensten is, dat deze niet vallen binnen de sfeer van het enkele gebruik van de woonruimte.<br />
Leveranties en diensten die wel binnen de sfeer van het enkele gebruik van de woonruimte vallen,<br />
zijn geen servicekosten in de zin van artikel 12, eerste lid Huurprijzenwet woonruimte. De kosten<br />
voor dergelijke werkzaamheden zijn voor rekening van de verhuurder en dienen uit de (kale) huurprijs<br />
te worden bestreden. Als bovengrens voor de verschillende in rekening te brengen<br />
servicekosten geldt, dat tussen de verleende service en het gebruik van de woning niet een te ver<br />
verwijderd verband mag bestaan (zie hoofdstuk II-4).<br />
Bij de beantwoording van de vraag of bepaalde kosten als servicekosten in rekening mogen worden<br />
gebracht bij de huurder, speelt tevens de wettelijke verdeling van de onderhoudsverplichting tussen<br />
huurder en verhuurder een rol (zie hoofdstuk II-3).<br />
Zoals in de inleiding van hoofdstuk I reeds is opgemerkt wordt hier nogmaals gewezen op het feit<br />
dat de werkgroep zich tot doel heeft gesteld om voor de afzonderlijke servicekostencomponenten<br />
richtlijnen voor de berekening van de kosten op te stellen. Deze richtlijnen c.q. aanbevelingen dienen<br />
derhalve niet te worden gezien als voorschrift.<br />
IV-2 <strong>Kosten</strong> die verband houden met individuele en collectieve levering van:<br />
water, gas, olie en elektriciteit<br />
A. Water<br />
Het waterverbruik wordt bepaald door gebruikmaking van drie methodes, te weten:<br />
1. individuele bemetering;<br />
2. collectieve bemetering;<br />
3. overige bepaling van het waterverbruik.<br />
ad 1 Individuele bemetering<br />
31
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Bij individuele bemetering beschikt iedere wooneenheid over een eigen verbruiksmeter. Bij deze<br />
bemeteringsmethode worden de kosten van het waterverbruik rechtstreeks door het waterleidingbedrijf<br />
zonder tussenkomst van de verhuurder aan de huurder in rekening gebracht. Daarnaast kan de<br />
verhuurder nog extra waterkosten doorberekenen. Deze kosten hebben dan betrekking op het waterverbruik<br />
ten behoeve van gemeenschappelijke doeleinden, zoals bijvoorbeeld waterverbruik voor<br />
schoonmaakdoeleinden, c.v., plantsoenen, en dergelijke. Het spreekt voor zich dat deze kosten<br />
veelal voorkomen bij meergezinswoningen. Het is aan te bevelen het verbruik ten behoeve van gemeenschappelijke<br />
doeleinden te verdelen <strong>naar</strong> rato van het aantal woningen. Voor deze verdeelsleutel<br />
is gekozen omdat iedere woning evenveel profijt heeft van de serviceverlening.<br />
ad 2 Collectieve bemetering<br />
Bij collectieve bemetering zijn een aantal wooneenheden aangesloten op een centraal meetpunt.<br />
Aangezien het niet mogelijk is het verbruik per woning te registeren dient voor de verdeling van de<br />
kosten een verdeelsleutel te worden gehanteerd. De volgende verdeelsleutels kunnen hierbij worden<br />
onderscheiden:<br />
- het aantal woningen<br />
- de oppervlakte<br />
- de gezinsgrootte<br />
De verdeling van het waterverbruik over het aantal woningen lijkt het meest voor de hand liggen.<br />
Bij identieke woonruimten behoeft dit dan ook niet op problemen te stuiten.<br />
Veelal is sprake van woonruimten van ongelijke grootte. In zo'n situatie leidt een dergelijke verdeelsleutel<br />
tot ongewenste resultaten. Deze verdeelsleutel is om zijn te beperkte bruikbaarheid niet<br />
te verkiezen.<br />
Een rechtvaardige verdeling is een doorberekening op basis van de gezinsgrootte. Hiervoor is een<br />
gedegen administratie en een mutatiecontrole noodzakelijk; wat met zich mee brengt dat de administratiekosten<br />
onnodig verhoogd zouden worden. Op grond daarvan is deze verdeelsleutel niet aan<br />
te bevelen. Het waterverbruik doorberekenen op basis van oppervlakte is hier de minst slechte<br />
methode.<br />
ad 3 Overige bepaling van het watergebruik<br />
In een aantal gemeenten (o.a. Utrecht, Amsterdam, Rotterdam) is het regel dat een vast bedrag voor<br />
waterverbruik via de verhuurder wordt doorberekend. Dit bedrag wordt naast de (kale) huurprijs<br />
in rekening gebracht. Jaarlijks vindt een procentuele aanpassing van het bedrag plaats. Verrekening<br />
op basis van de werkelijk gemaakte kosten blijft achterwege. Het bedrag voor waterverbruik<br />
is gebaseerd op de oppervlakte van de woonruimte én wordt niet op enigerlei wijze bemeterd. Het<br />
is duidelijk dat bij deze wijze van doorberekening de werkelijk afgenomen hoeveelheid water geen<br />
rol speelt en de kostenberekening hierop dan ook niet is gebaseerd. Opgemerkt wordt dat niet de<br />
verhuurders, doch de waterleidingbedrijven verantwoordelijk zijn voor de toepassing van deze methode.<br />
Wellicht zou het aanbrengen van meters, daar waar dit realiseerbaar is, het meest te verkiezen zijn.<br />
N.B. Hydrofooninstallatie<br />
In relatie tot het waterverbruik dient tevens vermeld te worden de hydrofooninstallatie. Deze komt<br />
voornamelijk voor bij hoogbouw en bewerkstelligt een voldoende druk in het leidingnet. Deze installatie<br />
maakt deel uit van het onroerend goed. De kosten van de installatie en de<br />
onderhoudskosten worden uit de (kale) huurprijs bestreden.<br />
32
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
De stroomkosten van de installatie mogen onder de post levering van elektriciteit aan de huurder<br />
worden doorberekend.<br />
B. Gas<br />
Het gasverbruik kan evenals het waterverbruik en het hierna te noemen elektriciteitsverbruik zowel<br />
individueel als collectief worden bepaald. Bij de individuele gasaansluiting (dat wil zeggen er is<br />
een gasverbruikmeter in de woning aanwezig) worden de kosten rechtstreeks aan de huurder in rekening<br />
gebracht door het energiebedrijf. Deze kosten vallen dus buiten het kader van de<br />
servicekosten.<br />
Bij blokverwarming wordt het gasverbruik collectief bepaald en moeten, indien geen warmtemeters<br />
aanwezig zijn, de kosten via een verdeelsleutel over de bewoners worden verdeeld. Kortheidshalve<br />
wordt hiervoor verwezen <strong>naar</strong> de paragraaf IV-3.3. Daar wordt de gehele problematiek van het<br />
collectieve gasverbruik uitvoerig beschreven. Naast het gasverbruik voor verwarming, zijn er ook<br />
woningcomplexen waarbij het gasverbruik voor kookdoeleinden collectief wordt bepaald. Het verdient<br />
aanbeveling het collectief gasverbruik voor kookdoeleinden om te slaan <strong>naar</strong> het aantal<br />
woningen. Gebleken is dat gasverbruik voor kookdoeleinden nauwelijks afhankelijk is van de<br />
grootte van de woningen en het gezin.<br />
C. Olie<br />
De kosten verband houdende met het olieverbruik kunnen indien de huurder de beschikking heeft<br />
over een eigen olietank rechtstreeks aan de huurder in rekening worden gebracht door de leverancier.<br />
Indien meer woningen worden verwarmd door een gemeenschappelijke verwarmingsunit zullen de<br />
kosten van het olieverbruik moeten worden omgeslagen. Voor het overige is het gestelde onder het<br />
hoofdstuk IV-3.3 (Het doorberekenen van stookkosten) eveneens voor olie van toepassing.<br />
D. Electriciteit<br />
Vooral bij meergezinswoningen (flats) vindt vaak collectieve bemetering van het electriciteitsverbruik<br />
plaats; het verbruik in de woningen alsmede het verbruik voor gemeenschappelijke<br />
doeleinden, zoals: liftinstallaties, pompen van centrale verwarming en verlichting van gemeenschappelijke<br />
ruimten (hallen, galerijen, kelderruimten, et cetera) wordt op één meter geregistreerd.<br />
Bovendien bevinden zich veelal aansluitpunten in kelderboxen en hallen die op deze meter zijn aangesloten.<br />
Aanbevolen wordt de verrekening van het electriciteitsverbruik aan de individuele huurder als volgt<br />
uit te voeren:<br />
Het geschatte aandeel van het verbruik binnen de woningen wordt <strong>naar</strong> rato van het vloeroppervlak<br />
van de woning omgeslagen.<br />
Indien tevens electrisch wordt gekookt dient hiervoor afzonderlijk een forfaitair bedrag afgesplitst<br />
te worden dat per woning wordt omgeslagen. Het geschatte aandeel van het electriciteitsverbruik<br />
voor gemeenschappelijke doeleinden wordt eveneens per woning omgeslagen.<br />
Uiteraard verdient het aanbeveling dat het electriciteitsverbruik binnen de woningen individueel<br />
bemeterd en afgerekend wordt.<br />
IV-3 Stookkosten<br />
Thans vormen de stookkosten verreweg de belangrijkste post van het gehele servicekostenpakket.<br />
Het gemiddelde bedrag dat aan stookkosten betaald moet worden is aanzienlijk hoger dan het gemiddelde<br />
totaal van alle verdere bijkomende kosten die in de servicekosten zijn opgenomen. De<br />
enorme stijging van de servicekosten in de afgelopen jaren is dan ook voornamelijk veroorzaakt<br />
door de prijsstijgingen van energie, zie hoofdstuk III.<br />
IV-3.1 Opbouw van de stookkosten<br />
33
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Belangrijk voor de opbouw van de stookkosten is het onderscheid in individuele en collectieve verwarmingssystemen.<br />
Bij individuele verwarming beschikt elke woning over een eigen stookunit terwijl bij collectieve<br />
verwarming meer woningen zijn aangesloten op één centrale stookunit (bijv. blok-, wijk- en stadsverwarming).<br />
Het zal duidelijk zijn dat het verwarmingssysteem directe gevolgen heeft voor het<br />
aantal stookkostencomponenten dat een verhuurder in rekening kan en zal brengen. Op deze wijze<br />
van doorberekening, te onderscheiden <strong>naar</strong> individuele en collectieve verwarming, wordt in de onderstaande<br />
tekst nader ingegaan.<br />
De stookkosten kunnen worden opgesplitst in vaste en variabele kostencomponenten.<br />
De vaste kostencomponenten bestaan uit de volgende posten: - de kapitaallasten, zoals rente en afschrijving<br />
- de kosten als gevolg van het vervangen van onderdelen - de kosten als gevolg van het<br />
onderhouden van de installatie (inclusief onderhoudsabonnementen).<br />
De genoemde vaste kosten mogen niet in de servicekosten worden doorberekend. Deze zijn begrepen<br />
in de (kale) huurprijs. Deze benaderingswijze is onafhankelijk van het toegepaste<br />
verwarmingssysteem (individueel/collectief). Voor beide systemen geldt dus een identieke gedragslijn.<br />
Een uitzondering vormt de doorberekening van de kosten van aanvullende serviceverlening in het<br />
kader van het onderhouden van lift- en c.v.-installatie(s).<br />
De kosten van aanvullende serviceverlening, dat wil zeggen: buiten de normale werkuren om, mogen<br />
wel in de servicekosten worden doorberekend.<br />
Deze kosten moeten echter in een redelijke verhouding staan tot de kosten van de extra service. De<br />
reparatiekosten als zodanig mogen niet in rekening worden gebracht, aangezien deze kosten voor de<br />
verhuurder zijn. Alleen de extra personeelskosten in de vorm van onregelmatigheidstoeslag mogen<br />
in de servicekosten worden doorberekend (zie ook "service-abonnementen" blz…. ).<br />
De variabele kostencomponenten bestaan doorgaans uit de kosten die verband houden met:<br />
a. het olie- c.q. gasverbruik<br />
b. het water en electriciteitsverbruik<br />
c. het vegen van de schoorsteen<br />
d. het dagelijks toezicht op de C.V.<br />
De doorberekening van de variabele stookkostencomponenten vindt als volgt plaats:<br />
1. bij individuele verwarming<br />
De vier onderscheiden variabele stookkostencomponenten worden bij individuele verwarming in het<br />
algemeen rechtstreeks door de huurder verrekend met de betreffende leverancier. De activiteiten<br />
vallende onder punt c. en d. kan de bewoner in principe zelf uitvoeren waardoor de kosten hiervan<br />
nihil zijn. Komen partijen echter overeen dat één of meer van de vermelde componenten bijv. het<br />
schoorsteenvegen door de verhuurder wordt verzorgd, dan mogen de kosten hiervan in de servicekosten<br />
aan de huurder worden doorberekend.<br />
2. bij collectieve verwarming<br />
Alle genoemde variabele stookkostencomponenten worden door de desbetreffende leveranciers<br />
rechtstreeks aan de verhuurder in rekening gebracht die op zijn beurt deze kosten via de servicekosten<br />
aan de huurder doorberekent. Aangezien ten aanzien van de doorberekening onduidelijkheden<br />
bestaan volgt hieronder een beschouwing van de afzonderlijke componenten:<br />
ad a het olie c.q. gasverbruik<br />
34
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Het doorberekenen van de kosten verband houdende met het olie- of gasverbruik vindt in de<br />
praktijk plaats op basis van verdeelsleutels. Gezien de omvang van deze problematiek is in dit<br />
rapport een aparte paragraaf opgenomen waarin nader op de warmteverbruiksverdeling wordt<br />
ingegaan. Hierbij zij verwezen <strong>naar</strong> hoofdstuk IV-3.3.<br />
ad b het water en electriciteitsverbruik<br />
De kosten van het water- en het electriciteitsverbruik van de verwarmingsinstallatie dienen te<br />
worden toegerekend aan de component stookkosten. Als voor dit verbruik geen aparte meters<br />
beschikbaar zijn dient het totale water- en energieverbruik met een geschat aandeel te worden<br />
verlaagd dat de werkelijke kosten zo dicht mogelijk benadert. Voor deze wijze van doorberekening<br />
is gekozen omdat het uit een oogpunt van kosteninzicht noodzakelijk is bepaalde<br />
kostensoorten toe te rekenen aan de daarvoor in aanmerking komende kostencomponent.<br />
Wordt dit nagelaten dan verdwijnt het inzicht in de werkelijke kosten van de exploitatie.<br />
ad c het vegen van de schoorsteen<br />
De kosten als gevolg van het periodiek vegen van de schoorsteen mogen in de stookkosten<br />
worden doorberekend.<br />
ad d het dagelijks toezicht op de C.V.<br />
Indien een huismeester het dagelijks toezicht houdt op de collectieve verwarming dienen de<br />
daarmee verband houdende kosten te worden doorberekend in de stookkosten. Deze gedragslijn<br />
brengt met zich mee dat de vergoeding voor deze activiteiten afgezonderd moet worden<br />
van de overige taken van een huismeester.<br />
Het motief hiervoor is conform het geformuleerde onder ad b.<br />
IV-3.2 Systemen van woonruimteverwarming<br />
Ten aanzien van de woonruimteverwarming zijn er twee vormen op te noemen, te weten:<br />
1. individuele verwarming<br />
2. collectieve verwarming<br />
a. blok/wijkverwarming<br />
b. stadsverwarming<br />
In het onderstaande wordt ingegaan op de voor- en nadelen van de onderscheiden verwarmingsmethoden,<br />
waarna in paragraaf IV-3.3. de doorberekening van de stookkosten nader wordt bezien.<br />
ad 1 Individuele verwarming<br />
De voordelen van een individuele c.v.-installatie zijn duidelijk:<br />
- de bewoners kunnen zelf de duur van het stookseizoen bepalen alsmede de temperatuur regelen.<br />
Hierdoor hebben de bewoners direct invloed op de hoogte van de stookkosten;<br />
- bij individuele verwarming is het niet noodzakelijk met behulp van een verdeelsleutel de stookkosten<br />
over de diverse woningen te verdelen.<br />
Indien deze vorm van warmtevoorziening een bijdrage levert aan de beheersing van de totale<br />
woonlasten zal zij gestimuleerd moeten worden. Wel moet de kanttekening worden geplaatst dat bij<br />
hoogbouw (dat wil zeggen hoger dan vier bouwlagen) individuele verwarming moeilijk toepasbaar<br />
is. Een en ander wordt veroorzaakt door de technische problemen die optreden bij het installeren<br />
van individuele verwarmingsketels in hoogbouw.<br />
35
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
ad 2 Collectieve verwarming<br />
a Blokverwarming/wijkverwarming<br />
Zowel blok- als wijkverwarming gaat uit van centrale stookunits die zorgdragen voor de verwarming<br />
van meerdere woningen. De centrale stookunit wordt gestookt op gas, olie of kolen.<br />
Een aantal argumenten pleit in vergelijking met individuele verwarming voor blok- c.q. wijkverwarming,<br />
te weten:<br />
- investering in de apparatuur kan relatief lager zijn<br />
- minder schoorstenen<br />
- minder apparaten staan in de woning. Dit bespaart ruimte en geeft minder hinder<br />
- bij individuele bemetering in combinatie met verbeteringen aan het rendement van de installaties<br />
zijn besparingen in geld bereikbaar.<br />
Tegenover deze voordelen staan met name bij een aantal oudere installaties een aantal nadelen.<br />
Deze nadelen zijn:<br />
- hoger energieverbruik in vergelijking met individuele verwarming. Oorzaken hiervoor kunnen<br />
zijn: de verwarmingsinstallatie is op de grootste vraag afgestemd; de woning en de bewoners<br />
die veel warmte vragen bepalen de temperatuur van de gehele verwarming; vaak slechte aanpasbaarheid<br />
van blok-/wijkverwarming aan de individuele behoeften waardoor het wel erg<br />
moeilijk wordt gemaakt zuinig te stoken; het in veel gevallen lage ketelrendement; de leidingverliezen<br />
en gemiddeld veel stookuren; energiebesparende maatregelen hebben minder effect<br />
op de stookkosten dan bij individuele verwarming, althans wanneer deze niet gepaard gaan<br />
met het invoeren van individuele meet- en betere regeltechniek; bij wanbetaling van de huurder<br />
is het moeilijk de warmteleverantie stop te zetten. Als de ver huurder als tussenpersoon optreedt<br />
draagt deze het financiële risico.<br />
- het zuinig zijn met energie is bij niet individueel bemeterde installaties minder direct individueel<br />
merkbaar, aangezien de kosten volgens een verdeelsleutel over de op de stookunit<br />
aangesloten verbruikers worden omgeslagen.<br />
Er bestaat echter de mogelijkheid om een aantal van de bezwaren tegen collectief verwarmde woningen<br />
op te heffen. Het aanbrengen van individuele regelmogelijkheden en bemetering waardoor<br />
de bewoner meer invloed kan uitoefenen respectievelijk zicht heeft op de stookkosten, het verbeteren<br />
van het distributienet en het verbeteren van het rendement van de ketels, kunnen ertoe leiden dat<br />
collectief gestookte installaties voor de bewoners lagere stookkosten opleveren. In het kader van<br />
het Nationaal Isolatie Plan worden deze maatregelen subsidiabel gesteld.<br />
Bij moderne collectieve verwarmingssystemen zijn eerder genoemde voorzieningen meestal al aangebracht,<br />
waardoor de bezwaren dan ook niet gelden.<br />
Bij bestaande collectieve verwarmingsinstallaties waarvoor de hiervoor aangegeven nadelen gelden,<br />
gaat de voorkeur uit <strong>naar</strong> het optimaliseren van de collectieve installaties.<br />
Optimalisering zal in de meeste gevallen tot geringe meerkosten leiden en een hoog rendement opleveren.<br />
Indien dit niet mogelijk is zal geleidelijke vervanging van blok- en wijkverwarming door<br />
individuele verwarming gewenst zijn. De term geleidelijk heeft in dit geval betrekking op de financiële<br />
haalbaarheid van de hier bedoelde vervangingsactiviteit.<br />
In veel gevallen zal de vervanging vanuit economisch gezichtspunt op korte termijn niet mogelijk<br />
zijn en veelal tot extra kosten leiden. Ten aanzien van de nieuwbouw neemt de werkgroep geen<br />
uitgesproken standpunt in. Hierbij gelden andere investeringsbedragen en zullen de rendementen<br />
van de verschillende opties ook anders liggen.<br />
36
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Wel dient in de nieuwbouw bij collectieve verwarming gekozen te worden voor individueel bemeterde<br />
en hoogwaardige installaties.<br />
b Stadsverwarming<br />
Uit het oogpunt van brandstofbesparing verdient de stadsverwarming de nodige aandacht. De<br />
restwarmte c.q. afvalwarmte die bij electriciteitscentrales en industrieën vrijkomt, kan effectief<br />
worden gebruikt om woningen te verwarmen. In rapporten worden energiebesparingspercentages<br />
genoemd die liggen tussen de 30% en 50% in vergelijking met individuele verwarming.<br />
Naast dit voordeel kleven er bezwaren aan deze vorm van gecentraliseerde verwarmingssystemen,<br />
te weten:<br />
- hoge investeringen door onder andere transport van warmte over relatief grote afstanden;<br />
- relatief grote investeringsrisico's doordat men zich voor vele tientallen jaren vastlegt. Daarbij<br />
wordt bij de opzet van stadsverwarmingprojecten uitgegaan van een groot aantal onzekere factoren,<br />
zoals de bouwstromen over ± 10 jaar, de energieprijsontwikkeling en de rentetarieven waardoor er<br />
(ook volgens de Nederlandse Energie Ontwikkelings Maatschappij) nog veel onzekerheid bestaat<br />
over de termijn waarop en de mate waarin stadsverwarmingprojecten kostendekkend kunnen opereren.<br />
Hierbij is ook van belang dat bij stadsverwarming de bewoners toegezegd krijgen aan energiekosten<br />
niet meer te betalen dan in vergelijkbare gasgestookte woningen;<br />
- aangeslotenen worden veelal gedwongen over te stappen op electrisch koken, hetgeen bij de opwekking<br />
aanmerkelijk meer energie vergt, waardoor het koken voor de gebruiker duurder is; in de<br />
tarifering is getracht hiervoor compensatie te geven.<br />
De haalbaarheid van stadsverwarming zal dan ook steeds in concrete situaties bezien moeten worden.<br />
Stadsverwarming zal aantrekkelijk moeten zijn in verband met woningbouwprogramma's, tarifering,<br />
investeringen, energieprijsontwikkeling en dergelijke.<br />
Samenvattend kan worden gesteld dat stadsverwarming in het kader van de energiebesparing een<br />
zinvolle bijdrage kan leveren aan het terugdringen van het energieverbruik. Indien stadsverwarming<br />
wordt toegepast mag een gebruiker die op een stadsverwarmingssysteem is aangesloten niet meer<br />
betalen dan een gebruiker die de beschikking heeft over een individueel verwarmingssysteem. In de<br />
aanbevelingen van de Vestin (vereniging exploitanten van stadsverwarming in Nederland) wordt<br />
een dergelijke constructie aangegeven.<br />
IV-3.3 Doorberekenen van stookkosten<br />
Bij de doorberekening van de kosten van warmtelevering dient onderscheid gemaakt te worden tussen<br />
de drie genoemde woonruimteverwarmingsmethoden (zie hoofdstuk IV-3.2). Dit omdat elke<br />
methode specifieke verdeelsleutels kent om te komen tot <strong>naar</strong> redelijkheid geschatte kosten. In het<br />
onderstaande wordt nader op de stookkostenproblematiek ingegaan.<br />
A. Individuele verwarmingsinstallaties<br />
De energiekosten worden bij individuele verwarming direct met de energieleveranciers verrekend en<br />
vallen derhalve buiten het bestek van dit rapport.<br />
B. Collectieve verwarmingsinstallaties<br />
Indien woningen zijn aangesloten op een blok- of wijkverwarmingssysteem of een stadsverwarmingssysteem<br />
verdient het aanbeveling om de kostentoedeling voor het energieverbruik te baseren<br />
op het individueel gemeten energieverbruik met behulp van warmtemeting.<br />
Indien dit niet mogelijk is zullen andere verdeelsleutels moeten worden toegepast.<br />
B.1 Warmtemeters<br />
Voor de toepassing van individuele bemetering is één van de volgende systemen aan te brengen.<br />
37
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
a. Verdampingsmeter en electronische verhoudingsmeters<br />
Door de gunstige kostprijs van deze meters worden deze in de bestaande woningbouw vrijwel uitsluitend<br />
toegepast. Bij beide systemen worden op alle radiatoren meters gemonteerd. In de<br />
verdampingsmeters bevindt zich een speciale vloeistof. Ten gevolge van de radiatorwarmte verdampt<br />
een gedeelte van deze vloeistof, hetgeen een maat is voor het warmteverbruik.<br />
De verdampingsmeters zijn in feite verhoudingsmeters.<br />
De door de radiator afgegeven hoeveelheid warmte wordt in relatie gebracht tot de totale warmteafgifte<br />
van het gehele verwarmingssysteem. Het totaal aantal geregistreerde schaaldelen wordt afgezet<br />
tegen het totaal energieverbruik, waardoor een prijs per schaaldeel kan worden berekend.<br />
De meting houdt wel rekening met de grootte van het verwarmend oppervlak maar verdisconteert<br />
ongunstige beïnvloeding door buren of ongunstige situering niet. Echter met het laatstgenoemde<br />
wordt vaak rekening gehouden door het gemeten warmteverbruik met een geschat aandeel te verminderen.<br />
Bovendien is de verdampingsmeter gevoelig voor temperatuursbeïnvloeding door bijvoorbeeld grote<br />
verwarmingsbuizen in de buurt van de radiator. Met name bij complexen waarbij de verdeelleidingen<br />
onder of door de woningen lopen kan dit tot problemen leiden. Ook dit wordt door middel van<br />
correctiefactoren bijgesteld.<br />
Uit onderzoek uitgevoerd door de afdeling warmte- en koudetechniek van TNO is gebleken dat het<br />
vrijwel ondoenlijk is de werking van de verdampingsmeter te beïnvloeden teneinde een lager bedrag<br />
aan stookkosten te betalen. Manipulatie leidt veelal tot hogere in plaats van lagere stookkosten.<br />
Naast de verdampingsmeters zijn recent ook electronische verhoudingsmeters verkrijgbaar. Deze<br />
meters worden evenals de verdampingsmeter op de radiatoren bevestigd en per radiator afgelezen.<br />
De berekening van het energieverbruik en de kostenverdeling geschiedt op dezelfde wijze als bij<br />
verdampingsmeters.<br />
De mogelijkheden van electronische verhoudingsmeters zijn echter aanzienlijk groter dan die van<br />
verdampingsmeters. Naast de op de radiator af te lezen meters, zijn (duurdere) systemen in de<br />
handel waarbij per woning of zelfs voor een geheel complex per woning het energieverbruik op een<br />
centrale uitleeseenheid kan worden opgenomen.<br />
b. Caloriemeter/doorstroommeter<br />
De caloriemeter meet zowel de doorstromende waterhoeveelheid als het temperatuurverschil van het<br />
verwarmingswater van de aanvoer- en afvoerleiding. In zeer veel gevallen is deze meter niet in de<br />
gebruikelijke collectieve verwarmingsinstallaties toe te passen, omdat de aanvoer- en afvoerleiding<br />
van de C.V. van de woning dicht bij elkaar moeten liggen en ongesplitst de woningen moeten inrespectievelijk<br />
uittreden. Aan deze voorwaarden wordt in de praktijk bijna nooit voldaan, waardoor<br />
dit systeem nauwelijks toepassing vindt.<br />
Deze bemeteringstechniek zal door de relatief hoge kostprijs in de sociale woningbouw voorlopig<br />
nog niet veel worden toegepast. Er zijn echter ontwikkelingen te melden waaruit kan worden afgeleid<br />
dat op termijn toepassing van deze bemeteringstechniek concurrerend zal worden voor de<br />
verdampingsmeter.<br />
Wellicht zal deze techniek in verband met de ijkbaarheid t.z.t. in het kader van de Wet energiebesparing<br />
toestellen in de nieuwbouw moeten worden toegepast.<br />
c. Electronische temperatuurmeter<br />
Bij deze meting wordt elke 8 minuten het temperatuurverschil binnen/buiten van elke woning door<br />
middel van temperatuurvoelers electronisch gemeten en centraal geregistreerd. De verhouding van<br />
de totalen is een maat voor de verhouding in het warmteverbruik.<br />
38
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
In tegenstelling tot systemen die reageren op de temperatuur binnen en buiten de woning is de meting<br />
niet afhankelijk van de ligging van de woning. Compensatieregelingen zijn uit dien hoofde niet<br />
nodig.<br />
Deze bemeteringstechniek houdt echter het risico in dat geen verschil in energieverbruik wordt gemeten<br />
tussen bewoners die normaal of overvloedig ventileren of anderszins door hun gedrag het<br />
energieverbruik beïnvloeden.<br />
Aangezien deze techniek geen relatie legt tussen het gemeten energieniveau in de woning en de werkelijk<br />
verbruikte energie zal deze techniek niet goed toepasbaar zijn in het kader van de "Wet<br />
energiebesparing toestellen" op grond waarvan individuele warmtemeting verplicht zal worden.<br />
De beschreven methoden van individuele warmteverbruikmeting brengen een aantal consequenties<br />
met zich mee die in ogenschouw dienen te worden genomen voordat wordt besloten om tot enig<br />
systeem van warmtemeters over te gaan. Bij gemeenschappelijke verwarmingsinstallaties, waarbij<br />
het warmteverbruik individueel wordt gemeten, is het aanbrengen van een drukregeling voor een<br />
constante drukopbouw gewenst. Als deze niet aanwezig is, is het aanbrengen van een acceptabele<br />
temperatuurregeling (thermostatische radiatorventielen) gewenst. Dit brengt extra kosten met zich<br />
mee die verhaald kunnen worden op de huurder. Tevens zal de huurder de aanwezigheid en onderhoud<br />
van meters dienen te bekostigen naast de opname van het energieverbruik.<br />
Hier staat tegenover dat door middel van warmtemeters de huurder direct invloed kan uitoefenen op<br />
de hoogte van zijn warmteverbruik, waardoor de stookkosten aanzienlijk verminderd kunnen worden.<br />
In een aantal onderzoekprojecten is gebleken dat het energieverbruik na plaatsing van warmtemeters<br />
na een reeks van jaren met 17 á 20% daalde. Bij de keuze voor een van de behandelde<br />
individuele meetsytemen zal veelal door de omstandigheden en kosten worden bepaald welk systeem<br />
de voorkeur geniet. Factoren als nauwkeurigheid, betrouwbaarheid en een goede<br />
afleesbaarheid verdienen echter ook de nodige aandacht. De individuele warmtemeting vormt bij<br />
collectieve verwarming de basis voor de meest betrouwbare verdeelsleutel om tot een rechtvaardige<br />
verdeling van de kosten voor energieverbruik te komen. Toepassing van warmtemeters wordt gestimuleerd<br />
in het Nationaal Isolatie Programma in combinatie met rendementsverbetering,<br />
leidingisolatie en isolatie van de woning. In het kader van het Nationaal Isolatie Programma wordt<br />
voorlichtingsmateriaal uitgegeven gericht op huurders zowel als verhuurder over alle in dit programma<br />
voorkomende subsidiabel voorzieningen. Inlichtingen zijn te verkrijgen bij het ministerie<br />
van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en milieubeheer, Directie Voorlichting en Externe Betrekkingen.<br />
B.2 Wettelijke regelingen met betrekking tot warmtemeters<br />
De Tweede Kamer heeft het wetsontwerp wet energiebesparing toestellen (Tweede Kamerzitting<br />
1981-1982, 17251) in behandeling. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur welke bij dit<br />
wetsontwerp hoort, kan aan degene die warm tapwater of warmte in enige vorm ten behoeve van<br />
ruimteverwarming levert of toevoert, de verplichting worden opgelegd om in de aangegeven gevallen<br />
de kosten van het verbruik in een gebouw of gedeelte daarvan in rekening te brengen op basis<br />
van het gemeten verbruik in dit gebouw of gedeelte daarvan.<br />
De eige<strong>naar</strong> en de gebruiker van een woning dienen de nodige medewerking te verlenen met het oog<br />
op het nakomen van een dergelijke verplichting.<br />
Warmtemeters, aangebracht op verwarmingsradiatoren worden beschouwd als roerende zaken. De<br />
kosten verbonden aan de warmtemeting, waaronder begrepen de installatie en aanschaf van de meters,<br />
kunnen in de servicekosten verrekend worden.<br />
B.3 Stadsverwarming<br />
39
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Voor wat betreft de tariefstelling bij stadsverwarming luidt het regeringsstandpunt dat de aangeslotene<br />
op stadsverwarming niet duurder uit mag zijn dan iemand, die onder overigens gelijke<br />
omstandigheden zijn woning verwarmt door middel van het meest voor de handliggende moderne<br />
centrale verwarmingsalternatief. Dit laat onverlet de mogelijkheid bij de prijsstelling van stadverwarming<br />
<strong>naar</strong> beneden af te wijken. Genoemd 'niet meer dan"- principe wordt regelmatig getoetst<br />
en eventueel bijgesteld <strong>naar</strong> aanleiding van de ontwikkelingen met betrekking tot het gehanteerde<br />
alternatief, bijvoorbeeld verandering van het referentiepunt in verband met rendementsverbetering<br />
van centrale verwarmingsketels. Indien het rendement van de in de woningbouw toegepaste ketels<br />
wordt verhoogd, en daarmee de stookkosten worden verlaagd, dan zullen ook de tarieven van de<br />
stadsverwarming moeten worden bijgesteld.<br />
Bij de meest recente stadsverwarmingprojecten wordt reeds individuele bemetering toegepast.<br />
B.4 <strong>Kosten</strong>toerekening<br />
Bij levering van warmte aan woningen en woongebouwen die zijn aangesloten op één gemeenschappelijke<br />
c.v.-installatie of een stadsverwarmingsnet met één meetpunt voor primair<br />
energieverbruik, zijn een aantal verdeelsleutels denkbaar. De volgende verdeelsleutels zijn aan te<br />
geven:<br />
In eerste instantie gaat de voorkeur uit <strong>naar</strong> het individueel meten van het energieverbruik.<br />
Bij toepassing van individuele bemetering is de volgende kostentoerekening denkbaar:<br />
1. toepassing van individuele bemetering waarbij in de kostentoerekening correctiefactoren worden<br />
toegepast in verband met het extra energieverbruik in kop- en dakwoningen.<br />
2. toepassing van individuele bemetering waarbij in de kostentoerekening geen correctiefactoren<br />
worden toegepast.<br />
Indien geen individuele bemetering is of kan worden toegepast zijn de volgende verdeelsleu tels<br />
denkbaar:<br />
3. <strong>naar</strong> rato van het aantal woningen (bij gelijke woningen)<br />
4. <strong>naar</strong> rato van het verwarmend oppervlak (de grootte van de radiatoren bij nagenoeg gelijke<br />
woningen)<br />
5. <strong>naar</strong> rato van het verwarmend oppervlak, waarbij het verwarmend oppervlak van de radiatoren<br />
van de hoofdwoonvertrekken (woonkamer plus keuken) voor 150% worden meegeteld.<br />
Indien individuele bemetering niet toepasbaar is, verdient deze verdeelsleutel de voorkeur.<br />
ad 1. toepassing van individuele bemetering waarbij correctiefactoren worden toegepast voor de ligging<br />
van de woning<br />
Aan de toepassing van individuele bemetering waarbij correctiefactoren worden toegepast voor de<br />
ligging van de woning ligt een solidariteitsgedachte ten grondslag; extra energiegebruik voor kopof<br />
dakwoningen wordt gecompenseerd. De individuele beïnvloedbaarheid van de stookkosten is<br />
echter wel veilig gesteld. In hoeverre deze correctiefactoren bij individuele bemetering in geval van<br />
inwerkingtreding van de algemene maatregel van bestuur in het kader van de Wet energiebesparing<br />
toestellen (Hierop is reeds ingegaan onder B.2: wettelijke regelingen met betrekking tot warmtemeters.)<br />
kunnen worden gehandhaafd, wordt nog nader onderzocht.<br />
ad 2. toepassing van individuele bemetering waarbij in de kostentoerekening geen correctiefactoren<br />
worden toegepast<br />
Deze regeling, waarbij de energiekosten direct gekoppeld zijn aan het energieverbruik, wordt bij de<br />
meeste nu toegepaste systemen voor individuele bemetering niet gehanteerd.<br />
40
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Toepassing van deze kostentoerekening creëert een situatie die overeenkomt met het individueel<br />
stoken van de woning. De bewoner betaalt de werkelijke afgenomen energie-equivalent.<br />
Aangezien het wenselijk is dat bij de afrekening van de stookkosten de situatie bij individueel gestookte<br />
woningen zoveel mogelijk wordt benaderd, wordt de voorkeur uitgesproken voor<br />
individuele bemetering, waarbij geen correctiefactoren worden toegepast voor de ligging van de<br />
woning.<br />
Het niet toepassen van correctiefactoren voor ongunstig gelegen woningen zal bij inwerkingtreding<br />
van de Wet energiebesparing toestellen in de vorm zoals die momenteel bij de Tweede Kamer is ingediend<br />
niet tot problemen behoeven te leiden.<br />
In West-Duitsland, waar nu reeds individuele bemetering wettelijk is voorgeschreven, worden genoemde<br />
correctiefactoren niet toegepast.<br />
Bij het vaststellen van de aan de huurder door te berekenen component van het energieverbruik zal<br />
bij toepassing van beide verdeelsleutels (1 en 2) rekening moeten worden gehouden met het energieverlies<br />
van de gemeenschappelijke installatie. De kostentoerekening op basis van de<br />
warmtemeting kan pas geschieden -na aftrek van energieverbruik tengevolge van warmte-afgifte<br />
van verdeelleidingen, verwarming van gemeenschappelijke ruimten en het stookrendement van de<br />
ketel. In de meeste gevallen zal dit rond de 30% van het totale energieverbruik zijn. Deze component<br />
van de energiekosten zal volgens de verdeelsleutel die onder ad 5 wordt behandeld, moeten<br />
worden doorberekend.<br />
ad 3. omslag van de energiekosten <strong>naar</strong> rato van het aantal woningen<br />
Deze verdeelsleutel is bij woningen die niet individueel bemeterd zijn en qua inhoud en aantal vertrekken<br />
gelijk zijn acceptabel. De solidariteitsgedachte is hier ver doorgevoerd. Woningen, die zich<br />
aan de rand van het complex bevinden (eind-, dak- en begane-grondwoningen) en die bij individueel<br />
gestookte installaties relatief hogere stookkosten hebben, zullen bij toepassing van deze verdeelsleutel<br />
hetzelfde stookkostenaandeel hebben als de overige woningen.<br />
Individuele verschillen in het energieverbruik ten gevolge van verschillend stookgedrag bij de diverse<br />
bewoners worden in het geheel niet tot uitdrukking gebracht.<br />
ad 4. omslag van de energiekosten <strong>naar</strong> rato van het verwarmend oppervlak van de radiatoren<br />
in de betreffende woningen<br />
Deze verdeelsleutel is voor gelijke woningen als onder punt 3 en voor iets in grootte verschillende<br />
woningen met een gelijk aantal vertrekken acceptabel.<br />
Hier geldt dat door de stookkosten om te slaan <strong>naar</strong> het verwarmend oppervlak van de radiatoren,<br />
de bewoners in de kop-, dak- en beganegrondwoningen hogere stookkosten zullen hebben dan de<br />
overige bewoners in het complex omdat in de randwoningen over het algemeen grotere radiatoren<br />
geplaatst zijn.<br />
Individueel stookgedrag kan ook hier alleen via individuele bemetering tot uitdrukking worden gebracht.<br />
ad 5. omslag van de energiekosten <strong>naar</strong> rato van het verwarmend oppervlak (v.o.) van de radiatoren,<br />
waarbij het v.o. van de radiatoren in de hoofdwoonvertrekken voor 150% wordt<br />
meegerekend<br />
Indien niet individueel bemeterde woningen die in afmeting en/of aantal vertrekken verschillen op<br />
één verwarmingssysteem zijn aangesloten, zijn de verdeelsleutels 3 en 4 niet toepasbaar.<br />
Uit onderzoeksgegevens over het energieverbruik per vertrek bij woningen die zijn voorzien van<br />
verdampingsmeters (NWR 1980) blijkt dat het energieverbruik in de hoofdwoonvertrekken<br />
41
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
(woonkamer en keuken) gemiddeld per vierkante meter vloeroppervlak meer dan 100 tot 150% hoger<br />
is dan in de overige vertrekken.<br />
Dit verschijnsel doet zich zowel voor in de gestapelde- als in de eengezinsbouw.<br />
Een en ander is te verklaren uit het feit dat veel gebruikers van woningen geen of weinig behoefte<br />
hebben aan het verwarmen van de slaapvertrekken. Bij het gebruik van individuele bemetering<br />
komt dit echter sterker tot uitdrukking dan zonder toepassing van individuele bemetering.<br />
Bij het vaststellen van een verdeelsleutel voor de energiekosten bij woningcomplexen met in grootte<br />
verschillende woningen zal hiermee dan ook rekening moeten worden gehouden.<br />
De volgende verdeelsleutel verdient bij deze complexen dan ook de voorkeur:<br />
Bij het vaststellen van het totale verwarmend oppervlak van de radiatoren per woning, wordt het<br />
verwarmend oppervlak van de radiatoren in de woonkamer en keuken voor 150% meegerekend, de<br />
overige radiatoren worden éénmaal meegerekend.<br />
De verdeelsleutelberekening is dan als volgt:<br />
v.o. woonkamer : ….. x 1,5 = …..<br />
v.o. keuken : ….. x 1,5 = …..<br />
v.o. overige vertrekken : ….. x 1 = …..<br />
toerekeningsfactor totaal : .….<br />
Door het v.o. van een bepaald type woning te delen door het totaal bij elkaar opgetelde v.o. van alle<br />
woningen wordt de toerekeningsfactor per woningtype verkregen. Door deze 'toerekeningsfactor te<br />
vermenigvuldigen met de totale stookkosten voor het complex woningen worden de stookkosten per<br />
woning bepaald.<br />
Rekenvoorbeeld:<br />
woning type a (10 woningen)<br />
v.o. woonkamer 10 m2 x 1,5 = 15 m2<br />
v.o. keuken 2 m2 x 1,5 = 3 m2<br />
v.o. overig 8 m2 x 8 m2<br />
toerekeningsfactor 26 m2 x 10 = 260<br />
woning type b (10 woningen)<br />
v.o. woonkamer 10 m2 x 1,5 = 15 m2<br />
v.o. keuken 2 M2 x 1,5 = 3 m2<br />
v.o. overig 12 m2 x 12 m2<br />
toerekeningsfactor 30 m2 x 10 = 300<br />
totaal v.o. complex 560<br />
De kostentoerekening is als volgt:<br />
woning a: 26/560 x stookkosten<br />
woning b: 30/560 x stookkosten<br />
Het toepassen van deze verdeelsleutel verdient de voorkeur in al die gevallen dat er sprake is van<br />
verschillen in afmetingen of aantal vertrekken tussen de betrokken woningen onderling.<br />
Het blijft echter een feit dat toepassing van de drie laatstgenoemde verdeelsleutels op geen enkele<br />
wijze een redelijk inzicht geeft in de individuele afwijkingen van het gemiddelde stookgedrag.<br />
Bij individuele bemeterde woningen blijkt, onder invloed van individueel stookgedrag, de afwijking<br />
van de gemiddelde stookkosten meer dan 50% te bedragen.<br />
42
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
IV-4 Meubilering en stoffering<br />
Hoewel het in gebruik of in medegebruik geven van meubels en/of stoffering bij zelfstandige woonruimte<br />
weinig voorkomt, wil de werkgroep hieraan toch enige aandacht besteden.<br />
In artikel 12, lid 1, onder b. van de Huurprijzenwet woonruimte is bepaald dat voor het gebruik of<br />
medegebruik van meubelen of stoffering een vergoeding hiervoor ingevolge wettelijke voorschriften<br />
mag worden doorberekend,' of voor zover deze voorschriften ontbreken, de vergoeding welke hiervoor<br />
als redelijk is aan te merken.<br />
Onder de werking van de Huurwet, die met ingang van 1 juli 1979 voor woonruimte buiten werking<br />
is gesteld, gold als vergoeding een bedrag berekend <strong>naar</strong> een percentage van 20% per jaar van de<br />
verkoopwaarde op het ogenblik van ingebruikgeving. Na een periode van 5 jaar diende de vergoeding<br />
opnieuw te worden berekend <strong>naar</strong> 20% per jaar van de verkoopwaarde op dát tijdstip en zo<br />
telkens na een periode van 5 jaar.<br />
Een dergelijk voorschrift is niet opgenomen in de Huurprijzenwet woonruimte omdat ten tijde van<br />
indiening van deze wet het voorschrift geen recht zou doen aan de praktijk. Bovendien gold als ander<br />
argument dat het voorschrift door algemene normen van de Prijzenwet, dan wel door de norm<br />
van 'als redelijk aan te merken vergoedingen", vervangen zou kunnen worden.<br />
Gebleken is echter dat men in de praktijk niet goed raad weet met het bepalen van een redelijke vergoeding<br />
voor het gebruik van meubilering en stoffering.<br />
Met betrekking tot de vraag, welke vuistregel kan worden gehanteerd bij in gebruik gegeven goederen<br />
is onder meer gedacht aan het geven van een bepaalde minimum- en maximumwaarde voor<br />
goederen die in gebruik zijn gegeven. De nadelen hiervan zijn dat men nooit een volledige opsomming<br />
kan geven van goederen die worden meeverhuurd. Bovendien blijft de bepaling van de minimum-<br />
en maximumwaarde een subjectief gegeven.<br />
Voorts is overwogen of het bepalen van een redelijke vergoeding zou kunnen geschieden op basis<br />
van annuïteiten. Het grote probleem hierbij is echter dat de levensduur van de in gebruik gegeven<br />
goederen zal moeten worden vastgesteld.<br />
Vooraf is moeilijk te schatten hoe lang goederen meegaan; dit is mede afhankelijk van het feit of<br />
deze al of niet intensief worden gebruikt.<br />
Een algemene vuistregel die toepasbaar is op elke stoffering en/of meubilering kan niet worden gegeven.<br />
Aan partijen dient in eerste instantie te worden overgelaten welke vergoeding zij voor het gebruik<br />
van meubels en/of stoffering overeen willen komen.<br />
Mochten de meningen van partijen zo zeer uit elkaar liggen dat zij niet tot een vergoeding van de in<br />
gebruik te geven goederen kunnen komen, dan zou in die gevallen wellicht de 20% norm, zoals deze<br />
voor woonruimte gold onder de Huurwet, uitkomst kunnen bieden.<br />
Uitgangspunt hierbij is dat een bedrag dat 20% van de verkoopwaarde bedraagt op het moment van<br />
ingebruikgeving van de goederen, als vergoeding aan huurder in rekening wordt gebracht. Bij voor<br />
de eerste keer in gebruik gegeven goederen zou deze verkoopwaarde gelijkgesteld kunnen worden<br />
met de aanschafwaarde van het goed.<br />
Gaat het om tweedehands of reeds langer in gebruik zijnde meubilering of stoffering dan is het redelijk<br />
dat er uitgegaan wordt van de dagwaarde van het goed.<br />
Bij het vorenstaande dient echter wel opgemerkt te worden dat de 20% norm tot een onredelijke<br />
vergoeding kan leiden daar waar vaststaat dat antieke goederen worden meeverhuurd.<br />
Bij het sluiten van de huurovereenkomst zou, wanneer er sprake is van ingebruikgeving van meubels<br />
en/of stoffering een volledig gespecificeerde en door beide partijen te ondertekenen<br />
inventarislijst van alle meeverhuurde roerende goederen dienen te worden opgemaakt.<br />
IV-5 Overige leveringen en diensten<br />
(de zogenaamde bijkomende kosten)<br />
43
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
A. Beheer- en administratiekosten<br />
1. Algemeen<br />
Aan iedere bedrijfsvoering zijn werkzaamheden verbonden, waarvan de kosten niet direct<br />
in het eindprodukt (goederen of diensten) kunnen worden teruggevonden, maar die niettemin<br />
noodzakelijk zijn om inkoop, produktie en verkoop op doelmatige wijze voortgang te<br />
doen vinden.<br />
Dergelijke kosten betreffen het bestuur en het toezicht en de daarbij noodzakelijke aantekeningen,<br />
zowel met betrekking tot de bedrijfsvoering als geheel als de verschillende fasen die<br />
daarbij kunnen worden onderscheiden. Deze kosten kunnen worden samengevat onder het<br />
begrip "beheer en adminstratie' en dienen dekking te vinden in de verkoopprijs van het produkt<br />
(lees: woongenot).<br />
2. Woningexploitatie<br />
Ook aan de exploitatie van woningen zijn kosten van beheer en administratie verbonden,<br />
die in de prijs van het eindprodukt (woongenot) door huurder(s) dienen te worden vergoed<br />
("kale" huurprijs).<br />
Met betrekking tot de woningexploitatie kunnen ondermeer de volgende werkzaamheden<br />
voorkomen die tot het begrip 'beheer en administratie" worden gerekend:<br />
a. Algemene leiding<br />
- directie en secretariaat<br />
b. Interne diensten met betrekking tot de kantoorruimte en dergelijke<br />
- huisvesting, huishoudelijk dienst<br />
c. Personeelszaken<br />
- werving, begeleiding, ontslag van personeel<br />
d. Financieel-economische zaken<br />
boekhouding<br />
registratie van het vermogen en de mutaties daarin, controle op de juistheid van te<br />
betalen rekeningen<br />
panden – administratie<br />
complexen – administratie<br />
huren - administratie<br />
loon - administratie<br />
- opstellen van financiële begrotingen<br />
- opstellen van financiële verantwoordingen<br />
- bemoeiingen met belastingen en verzekeringen<br />
e. Verhuur- en bewonerszaken<br />
- toewijzing en huuropzegging<br />
- verzorging van huurcontracten<br />
- contacten met huurders<br />
De kosten van deze werkzaamheden worden veelal als algemene kosten van beheer<br />
en administratie beschouwd.<br />
Daarnaast kunnen specifieke kosten van beheer en administratie zijn verbonden aan:<br />
f. Onderhoudswerkzaamheden<br />
44
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
- planning en begroting<br />
- administratie<br />
- voorbereiding tot uitvoering<br />
- toezicht op de uitvoering<br />
g. Nieuwbouw-, verbouw- en renovatieplannen, en dergelijke<br />
- planning en begroting<br />
- administratie<br />
- voorbereiding en ontwikkeling<br />
- toezicht op de uitvoering<br />
- financiële afwikkeling<br />
h. Bijkomende leveringen en diensten<br />
- periodieke planning en begroting<br />
- administratie<br />
- voorbereiding<br />
- toezicht<br />
De hierboven onder a. tot en met g. genoemde kosten van beheer en administratie maken geen deel<br />
uit van de servicekosten.<br />
De onder h. genoemde kosten van beheer en administratie vormen een kostenverhogende factor bij<br />
de (directe) kosten van de leveringen en diensten.<br />
3. Beheer en administratiekosten in verband met de levering van goederen en diensten<br />
Bij de bouw van meergezinswoningen (bijvoorbeeld flatgebouwen) maar ook wel van complexen<br />
eengezinswoningen worden veelal en de laatste jaren in toenemende mate voorzieningen getroffen<br />
die uitgaan boven het beschikbaar stellen van woonruimte in engere zin, zoals o.a. schoonhouden<br />
gemeenschappelijke ruimten, glazenwassers, huismeester, verlichting gemeenschappelijke ruimten,<br />
onderhoud gemeenschappelijke tuinen/groenstroken. Deze voorzieningen dienen in het algemeen ter<br />
verhoging van het wooncomfort.<br />
Indien deze voorzieningen kunnen worden beschouwd als onroerende aanhorigheden (centrale verwarmings-<br />
en liftinstallaties bijvoorbeeld) behoren de exploitatiekosten, voor zover die<br />
vergelijkbaar zijn met exploitatiekosten van de woning in engere zin (afschrijving, rente, onderhoud,<br />
beheer) normaliter te worden bestreden uit de opbrengst van de (kale) huurprijs.<br />
Hierboven is reeds vermeld dat aan de servicekosten specifieke kosten van beheer en administratie<br />
zijn verbonden. Aan de administratieve behandeling worden hogere eisen gesteld dan aan, bijvoorbeeld,<br />
normale onderhoudskosten van de gebouwen, omdat de servicekosten jaarlijks, gedetailleerd<br />
<strong>naar</strong> kostensoort, met alle huurders dienen te worden verrekend. Voorts kunnen, ter financiering<br />
van de betalingen door de exploitant, maandelijkse voorschotten van de huurders worden gevraagd.<br />
Het bovenstaande heeft jaarlijks ondermeer de volgende extra administratieve werkzaamheden tot<br />
gevolg:<br />
- vaststelling van voorschotbedragen, op basis van de begroting voor het<br />
volgende jaar.<br />
- Registratie van de servicekosten per kostensoort.<br />
- opstelling van een gedetailleerde verantwoording voor de huurders.<br />
- Bereken ing van het aandeel per huurder en per kostensoort. (Veelal verschillende 'verdeelsleutels")<br />
- Berekening van het verschil tussen het kostenaandeel en de betaalde voorschotten per huurder<br />
(afrekening).<br />
- Behandeling van vragen over de afrekeningen.<br />
- Incasso (eventueel terugbetalen) van verschillen.<br />
45
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
voorts zal voor behandeling van meningsverschillen met de huurders over de afrekeningen veelal<br />
een beroep moeten worden gedaan op de algemene leiding waardoor ook haar taak wordt verzwaard.<br />
4. Vergoeding voor beheer- en administratiekosten in verband met de levering van goederen<br />
en diensten<br />
Afgezien van de vraag of een dergelijke vergoeding in een huurcontract behoort te worden overeengekomen<br />
- de vergoeding wordt inherent geacht aan het overeengekomen servicekostenpakket en<br />
behoeft derhalve niet expliciet te worden overeengekomen - is het redelijk dat de verhuurder voor de<br />
extra kosten van beheer en administratie ten gevolge van de bijkomende leveringen en diensten, een<br />
vergoeding ontvangt. Bovendien geeft artikel 12, eerste lid, onder b van de Huurprijzenwet woonruimte<br />
de wettelijke mogelijkheid om een redelijke vergoeding voor de kosten verbonden aan het<br />
administreren van de leveringen en diensten aan huurder(s) door te berekenen. Deze extra kosten<br />
zouden kunnen worden vastgesteld op basis van het aantal werkuren dat daarmee is gemoeid.<br />
Doordat de extra kosten echter in feite samenlopen met de algemene kosten verbonden aan het beheer<br />
en administratie is een juiste afsplitsing op uren-basis praktisch niet uitvoerbaar.<br />
In de praktijk wordt het verband tussen serviceverlening en beheer- en administratiekosten gelegd<br />
door middel van een percentage van de (directe) servicekosten, veelal gesteld op 5%. Hiermee<br />
wordt aangesloten bij de vergoedingsregeling die de Nederlandse Vereniging van Makelaars aan<br />
zijn leden adviseert, namelijk een percentage van 3 tot 6, afhankelijk van de hoogte van de te incasseren<br />
bedragen.<br />
Bovendien is er aan de hand van ter beschikking staande gegevens gebleken dat in de sociale huursector<br />
gemiddeld een percentage van 5% wordt gehanteerd ten aanzien van de doorberekening van<br />
administratiekosten.<br />
Een dergelijke procentuele vergoeding moet worden gezien als vergoeding voor de totale extra beheer-<br />
en administratiekosten van de exploitant, echter uitsluitend in het kader van de verleende<br />
leveringen en diensten.<br />
De hoogte van de beheer- en administratiekosten per soort servicekosten kan variëren <strong>naar</strong> de aard<br />
daarvan:<br />
a. Voor de service die door eigen personeel wordt uitgevoerd (bijvoorbeeld schoonmaak,<br />
huismeester) kan niet worden volstaan met doorberekening van loon, sociale lasten en andere directe<br />
kosten. Deze bedragen dienen te worden verhoogd met een aandeel in de algemene beheer- en<br />
administratiekosten, die zijn verbonden aan het in dienst hebben van personeel.<br />
Bij uitbesteding van dergelijke werkzaamheden aan derden dienen prijsafspraken en dergelijke met<br />
bedrijven te worden gemaakt, vragen van huurders te worden behandeld en de ontvangen rekeningen<br />
te worden gecontroleerd op uitvoering van het werk en de overeengekomen prijzen. Hiervoor is<br />
eveneens een toeslag voor algemene beheer- en administratiekosten nodig.<br />
b. De verwerking van maandelijkse rekeningen van derden veroorzaakt meer werk voor de administratie<br />
dan kwartaal- en jaarrekeningen.<br />
c. De (jaarlijkse) toerekening aan de bewoners van bijvoorbeeld verwarmingskosten is in het algemeen<br />
bewerkelijker dan die van bijvoorbeeld schoonmaakkosten.<br />
Het gevolg van een jaarlijks gelijkblijvend vergoedingspercentage is, dat bij stijging van de servicekosten<br />
het vergoedingsbedrag evenredig toeneemt.<br />
- Indien de kostenstijging verband houdt met stijging van het algemene loon- en prijspeil is een<br />
evenredige verhoging van de vergoeding voor beheer- en administratiekosten aanvaardbaar. De ex-<br />
46
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
ploitant wordt immers met betrekking tot de beheer- en administratiekosten eveneens met deze stijgingen<br />
geconfronteerd.<br />
- Evenredige verhoging is minder aanvaardbaar, indien de servicekosten toenemen door uitzonderlijke<br />
prijsstijgingen van enkele bestanddelen van de servicekosten (energie bijvoorbeeld).<br />
Met betrekking tot de stijging van energieprijzen is een enkele beheerder er reeds toe overgegaan de<br />
vergoeding voor beheer- en administratiekosten bij het gasverbruik als vast percentage van de gaskosten<br />
te verlaten. In plaats daarvan wordt voor de gaskosten het vergoedingsbedrag, dat op basis<br />
van het gebruikelijke percentage voor 1978 was vastgesteld, voor de volgende jaren verhoogd overeenkomstig<br />
CBS-indexcijfers van loonkosten.<br />
Hierbij wordt opgemerkt dat de stijging van de gasprijs reeds voor 1978 inzette, namelijk na de<br />
"oliecrisis" in 1973. De gasprijs was in 1978 ten opzichte van 1972 gestegen van 13 ct. tot 29 ct.<br />
per m3 (= 123%). In dezelfde periode was het loonindexcijfer toegenomen met 79%. Hieruit volgt<br />
dat de vergoeding voor beheer- en administratiekosten voor het gasverbruik bij een gelijkblijvend<br />
percentage (i.c. 5%) in dezelfde periode sterker was toegenomen dan het loonpeil.<br />
Uit het bovenstaande blijkt dat een kostendekkende vergoeding voor beheer en administratiekosten<br />
niet exact kan worden vastgesteld.<br />
Voor een (jaarlijkse) aanpassing van de vergoeding aan het loon- en prijspeil verdient indexering<br />
aanbeveling boven de toepassing van jaarlijks gelijkblijvende vergoedingspercentages. Daarvoor is<br />
het nodig uit te gaan van een redelijke vergoeding in een basisjaar.<br />
Uitgaande van de in 1972 gebruikelijke vergoeding (het jaar voor de oliecrisis) kunnen de vergoedingen<br />
voor de volgende jaren worden berekend op basis van het eerdergenoemde CBS-"indexcijfer<br />
van de zogenaamde - regelingslonen per week/maand voor alle werknemers inclusief vakantietoeslag<br />
en dergelijke". Indien het indexcijfer voor 1972 wordt gesteld op 100 blijkt de verdere<br />
ontwikkeling te zijn als volgt:<br />
1973 - 112 1977 - 169 1981 - 200<br />
1974 - 128 1978 - 179 1982 - 213<br />
1975 - 144 1979 - 188 1983<br />
1976 - 157 1980 - 195 1984<br />
Hieruit volgt dat het vergoedingsbedrag voor beheer- en adminstratiekosten voor 1982 kan worden<br />
gesteld op 213/100 (1) x dat voor 1972.<br />
Om tot een hanteerbaar vergoedingspercentage te komen kan gebruik worden gemaakt van indexcijfers<br />
van lonen en prijzen.<br />
a. Voor zover het verloop van de hoogte van servicekosten in belangrijke mate wordt bepaald<br />
door het algemene loonniveau, zoals schoonmaak- en huismeesterkosten, kan het in 1972 gebruikelijke<br />
vergoedingspercentage ongewijzigd blijven. Gesteld kan worden dat zowel deze servicekosten<br />
als de kosten van beheer en administratie door dit loonniveau worden beïnvloed. De berekening van<br />
het vergoedingspercentage is dan als<br />
volgt:<br />
Voorbeeld: 1972 loonindex 100 1982 loonindex 213<br />
<strong>Service</strong>kosten f 100,- f 213,-<br />
Beheer en adm.<br />
kosten, bedrag: f 5,- f 10,65<br />
Het percentage aan be-<br />
47
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
heer- en adm. kosten<br />
bedraagt: 5% 5%<br />
NB. de hierboven en hierna gebruikte verwijstekens bij de percentages vestigen uitsluitend de aandacht<br />
op de onderlinge samenhang van die cijfers.<br />
b Voor de servicekosten, zoals met name de energiekosten waarvan het prijsverloop door andere<br />
factoren wordt bepaald dient de berekening onder a. te worden aangepast aan het verloop van die<br />
factoren, bv. aan het verloop van de prijzen van aardgas, waarvan de m3-prijs in 1981 bijna 6 x zo<br />
hoog was als in 1972.<br />
Het prijsverloop van het huishoudelijk energieverbruik kan worden ontleend aan de gegevens van<br />
het C.B.S., gebruikt bij de berekening van de prijsindexcijfers van de gezinsconsumptie voor werknemersgezinnen"<br />
volgens de C.B.S.-uitgave "Maandstatistiek van de prijzen".<br />
Het basisjaar voor deze indexcijfers is thans 1975, vóór 1975 was dit 1969. Door omrekening van<br />
de reeks met het basisjaar 1969 tot die met het basisjaar 1975, zijn vergelijkbare indexcijfers verkregen<br />
voor de jaren 1969 tot en met 1982. Het prijsverloop is als volgt:<br />
gas electriciteit Energie (combinatie)<br />
1969=100 1975=100 1969=100 1975=100 1969=100 1975=100<br />
1969 100 73 100 62 100 64<br />
1972 102 74 116 72 110 71<br />
1975 137 100 162 100 156 100<br />
1977 123 122 123<br />
1978 142 125 135<br />
1979 155 130 144<br />
1980 184 150 170<br />
1981 237 174 211<br />
1982 278 191 240<br />
1982 t.o.v. 1972 278/74=3,76 191/72=2,65 240/71=3,38<br />
c. Rekening houdend met dit prijsverloop kan het vergoedingspercentage voor beheer en administratiekosten<br />
als volgt worden berekend:<br />
Gaskosten:<br />
Beheer- en adm.<br />
<strong>Kosten</strong>, bedrag:<br />
Het percentage<br />
Beheer- en adm.kosten<br />
Electriciteitskosten<br />
Beheer- en adm.<br />
<strong>Kosten</strong>, bedrag:<br />
Het percentage<br />
Beheer- en adm.kosten<br />
1972 1982<br />
F 100,-<br />
Geindex. (x 3,76) (2) ƒ 376,-<br />
F 5,-<br />
5%<br />
Geindex. (x 2,13) (1) ƒ 10,65<br />
2,8% (= 5 x 213 (1) /376 (2) )<br />
1972 1982<br />
F 100,-<br />
Geindex. (x 2,65) ƒ 265,-<br />
F 5,-<br />
5%<br />
Geindex. (x 2,13) ƒ 10,65<br />
4% (= 5 x 213/265)<br />
48
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
De prijsindexcijfers voor energie (1982 3,38 x 1972) betreffen een combinatie van verbruiken van<br />
gas en elektriciteit, zoals die in 1969 respectievelijk 1975 gemiddeld voorkwam. Daar de combinatie<br />
bij afzonderlijke woningcomplexen van deze gemiddelden kan afwijken, verdient gebruik van het<br />
gepubliceerde energie-prijs-indexcijfer voor deze berekeningen geen aanbeveling.<br />
Stookolie (HBO I)<br />
Het prijsverloop hiervan kan worden ontleend aan de CBS uitgave "Maandstatistiek van de prijzen,<br />
bijvoegsel'. Hoewel hierin het verloop van de producentenprijzen (binnenland) wordt gegeven, kan<br />
worden aangenomen dat de consumentenprijs voor deze olie ongeveer eenzelfde verloop vertoont.<br />
In de statistiek is als basisjaar 1975 (= 100) gebruikt. Met behulp van prijsopgaven van het CBS<br />
voor de jaren 1972 tot 1975 is het volgende prijsverloop in indexcijfers berekend:<br />
1972 45<br />
1975 100<br />
1977 111<br />
1978 107<br />
1979 147<br />
1980 213<br />
1981 264<br />
1982 281<br />
1982 t.o.v. 1972: 281/45 = 6,24 (4)<br />
Overeenkomstig de berekeningswijze voor het vergoedingspercentage bij de gas- en electriciteitskosten,<br />
kan het percentage alleen voor beheer- en administratiekosten in 1982 over de kosten van<br />
stookolie worden berekend op 5 x 213 (1) /624 (4) = 1,7%<br />
Hierbij wordt opgemerkt dat de hierboven onder c berekende percentages slechts kunnen worden<br />
gebruikt voor de vergoeding van beheer- en administratiekosten over de kosten van de genoemde<br />
soorten energie. voor de overige servicekosten kan in het algemeen het in 1972 gebruikte percentage<br />
(hier gesteld op 5) worden aangehouden.<br />
d. De algemene formule voor berekening van het "nieuwe" vergoedingspercentage pn, uitgaande<br />
van het "oude" percentage po, is dus, bij een loonindexcijfer il en een prijsindexcijfer voor de<br />
desbetreffende soort servicekosten ip, als volgt: pn = po x il/ip<br />
Bij het samenstellen van bovenstaande formule aan de hand van loon- en prijs-indexcijfers is geen<br />
rekening gehouden met een eventuele verbetering<br />
van de arbeidsproductiviteit zoals deze o.a. bereikt zou kunnen worden door inschakeling van geautomatiseerde<br />
apparatuur. De kosteneffecten daarvan zijn zeer moeilijk meetbaar en komen<br />
derhalve in de formule niet tot uitdrukking.<br />
Indien het beheer en de administratie van de servicekostenposten door een tussenpersoon wordt verricht<br />
die B.T.W.-plichtig is, dient deze de over de beheer en administratiekosten verschuldigde<br />
omzetbelasting (B.T.W.) aan de eige<strong>naar</strong> in rekening te brengen. De eige<strong>naar</strong>/verhuurder brengt de<br />
door hem betaalde vergoeding (incl. B.T.W.) in rekening aan de huurders.<br />
49
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Indien de eige<strong>naar</strong> beheer en administratie zelf verzorgt, bestaat deze B.T.W.-plicht niet (zie verder<br />
hoofdstuk IV.5.D: Omzetbelasting)<br />
Prijsvoorschriften<br />
In het voorgaande is voorbijgegaan aan het feit, dat op de administratiekosten de wettelijke prijsvoorschriften<br />
van toepassing zijn. De geldende prijsvoorschriften welke van toepassing zijn op<br />
administratiekosten geven regels met betrekking tot relatieve prijsverhogingen.<br />
De verhuurder handelt in overeenstemming met de prijsvoorschriften, indien hij de vergoeding,<br />
welke hij in het voorafgaande tijdvak aan zijn huurder(s) in rekening heeft gebracht, vermeerdert<br />
met niet meer dan de wettelijk toegestane verhoging.<br />
Het probleem hierbij is, zoals reeds eerder is gesteld, dat het zogenaamde basisbedrag niet in ogenschouw<br />
wordt genomen en dat dit basisbedrag in geen verhouding tot de gemaakte kosten kan<br />
staan.<br />
De werkgroep heeft daarom gekozen voor de hierboven omschreven rekenmethode.<br />
Of het "nieuwe" vergoedingspercentage, zoals dit op bovenstaande wijze berekend kan worden, ook<br />
daadwerkelijk in rekening mag worden gebracht is echter wel afhankelijk van de vraag of de stijging<br />
van de administratiekosten in absolute cijfers uitgedrukt niet hoger is dan het vastgestelde<br />
maximale prijsstijgingspercentage.<br />
Een voorbeeld kan het bovenstaande verduidelijken:<br />
Volgens de omschreven rekenmethode is het verloop van de administratiekosten voor electriciteit<br />
als volgt:<br />
Electriciteitskosten<br />
Beheer en adm. <strong>Kosten</strong><br />
Percentage<br />
Prijsvoorschriften<br />
* Zie blz. loonindexcijfer<br />
1972 1979 1980<br />
F 100,-<br />
F 5,-<br />
5 %<br />
F 180,-<br />
F 9,36<br />
(5x188*/180)=5,2%<br />
f 9,36 3,5%<br />
F 208,-<br />
F 9,75<br />
(5x195*/208)=4,7%<br />
f 9,68<br />
In 1980 zou dus voor het beheer en de administratie van de levering van electriciteit een bedrag van<br />
f 9,75 in rekening mogen worden gebracht. Stel dat de prijsbeschikking een prijsstijging van<br />
maximaal 3,5% toe staat voor 1980. Uitgaande van de administratiekosten in 1979 (f 9,36) mag<br />
dus in 1980 maximaal f 9,68 worden berekend. De prijsvoorschriften gelden hier dus als maximum.<br />
Hoewel in het voorbeeld de verschillen marginaal zijn kan de afwijking aanzienlijk groter zijn.<br />
De gegeven rekenmethode zal in de regel dus leiden tot een redelijk bedrag aan administratiekosten.<br />
Dit aldus verkregen - als redelijk aan te merken bedrag kan echter lager uitvallen doordat prijsvoorschriften<br />
een geringere stijging van het absolute bedrag aan administratiekosten toestaan.<br />
IV-5.B. Collectieve antenne-installatie<br />
Wellicht ten overvloede zij eerst opgemerkt dat kabeltelevisie de in het spraakgebruik ingeburgerde<br />
benaming is voor de distributie van radio- en televisieprogramma's.<br />
50
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Onderscheid dient gemaakt te worden in twee systemen, namelijk de gemeenschappelijke antenneinrichting<br />
(GAI) en de centrale antenne-inrichting (CAI).<br />
Het eerste systeem, de GAI, is voornamelijk gericht op eigen kring (in besloten sfeer) en bestemd<br />
voor het doorgeven of overbrengen van omroepprogramma's <strong>naar</strong> ten hoogste 100 woningen of,<br />
onder bepaalde technische voorwaarden, meer dan 100 woningen. Mede door de technische ontwikkelingen<br />
deed later een antenne-inrichting van lokale omvang haar intrede, namelijk de centraleantenne-inrichting<br />
of CAI, die meer mogelijkheden biedt.<br />
Een eige<strong>naar</strong> van een GAI die woningen exploiteert, heeft in het verleden indien bij de aanvang van<br />
de exploitatie van deze woningen direct gebruik kon worden gemaakt van deze installatie- veelal in<br />
de kale huurprijs van deze woningen een bedrag opgenomen voor dekking van de jaarlijkse vaste<br />
lasten. Bovendien int hij een vergoeding ter dekking van de op deze installatie betrekking hebbende<br />
jaarlijkse variabele lasten. Deze bestaan voornamelijk uit stroomkosten en doorberekening hiervan<br />
vindt plaats in de servicekosten.<br />
Indien vorenbedoelde voorziening na de aanvang van de exploitatie van de woningen werd aangebracht,<br />
had dit meestal in de praktijk geen huurverhoging tot gevolg maar is in de vergoeding voor<br />
servicekosten een bedrag verdisconteerd voor dekking van de jaarlijkse vaste en variabele lasten<br />
(zoals bijvoorbeeld onderhoud en stroomverbruik).<br />
Voor woningen van derden, aangesloten op dezelfde GAI, wordt als regel voor dekking van de aanschaf-<br />
en aanlegkosten een entreesom geheven en moeten de eigenaren of huurders jaarlijks of<br />
maandelijks een vergoeding betalen voor dekking van de variabele lasten.<br />
De ontwikkelingen op het gebied van de distributie van radio- en televisiesignalen gaven in het begin<br />
van de zeventiger jaren aanleiding deze voorziening te gaan zien als een vorm van service aan<br />
de burgers welke wel kostendekkend moest zijn.<br />
Dit heeft voor de woningen, waarvan de stichtingskosten worden gefinancierd met rijksvoorschotten,<br />
geleid tot het ministeriële besluit om met ingang van 1 januari 1973 voor de aanleg- en<br />
aanschafkosten van antenne-installaties geen financieringsmiddelen meer beschikbaar te stellen en<br />
de exploitatie hiervan als een op zichzelf staande zaak te beschouwen, die zowel wat de vaste- als<br />
de variabele lasten betreft selfsupporting behoort te zijn.<br />
sinds 1 januari 1973 wordt voor de aansluiting op een antenne-installatie voor bouwkundige voorzieningen<br />
per woning een vast bedrag van f 100,- in de stichtingskosten opgenomen en in de<br />
huurprijs verdisconteerd.<br />
Bij vervanging van de gemeenschappelijke antenne-installatie kan de huurprijs niet verhoogd worden.<br />
Is er echter tevens sprake van uitbreiding c.q. verbetering van de installatie, waardoor het<br />
woongerief geacht kan worden te zijn gestegen, dan is het toegestaan de huurprijs te verhogen met<br />
een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de kosten van uitbreiding. De verhoging van de<br />
huurprijs dient tevoren met de huurders overeengekomen te worden. Voorts mag de verhoogde<br />
huurprijs niet uitgaan boven die, welke gelet op de kwaliteit van de woonruimte ten hoogste als redelijk<br />
aan te merken is.<br />
Het vorenstaande is geregeld in artikel 10 van de Huurprijzenwet woonruimte.<br />
Bij omschakeling van een gemeenschappelijk antenne-installatie op een centrale antenne-installatie<br />
kan zich de situatie voordoen dat de verhuurder, die op grond van de gesloten huurovereenkomst<br />
verplicht is tot signaallevering via een G.A.I. ten behoeve van enkele huurders die geen aansluiting<br />
op de C.A.I. wensen, de bestaande G.A.I. in stand moet houden. De verplichting van de verhuurder<br />
tot het onderhouden van een G.A.I. waarop een woning is aangesloten, vloeit ook voort uit het bepaalde<br />
in artikel 1586, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek. Wenst slechts een gering aantal<br />
huurders handhaving van de bestaande voorziening, dan kan bij het bereiken van het einde van de<br />
levensduur van de installatie de vraag rijzen of redelijkheid en billijkheid gebieden, dat de verhuurder<br />
de G.A.I. -wellicht tegen hoge kosten- dient te vernieuwen, te meer daar op dat moment een<br />
beter alternatief al aanwezig is. Hierover kan desgewenst het oordeel van de rechter gevraagd worden.<br />
51
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Een probleem bij de omschakeling van G.A.l. <strong>naar</strong> C.A.I. is dat in bepaalde gevallen in de huurprijs<br />
een bedrag ter dekking van vaste kosten (annuiteitslasten) van de G.A.I. blijft opgenomen.<br />
Een door de huurders op grond van de afstoting van de G.A.I. ingediend verzoek tot verlaging van<br />
de huurprijs kan voor wat betreft woningen van toe gelaten instellingen en gemeenten slechts worden<br />
ingewilligd in situaties waar de woningkwaliteit daartoe aanleiding geeft. Het is deze<br />
verhuurders niet toegestaan anders dan op grond van de woningwaardering de huurprijs te verlagen.<br />
Dit verbod tot huurverlaging in de sociale sector hangt samen met de financiële band tussen<br />
deze verhuurders en het Rijk en is gebaseerd op het 'Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting"<br />
en het "Besluit Geldelijke Steun Volkshuisvesting". De huurprijs van deze woningen heeft<br />
zich zodanig ontwikkeld dat het na verloop van tijd niet meer mogelijk is in de huur een bestanddeel<br />
aan te wijzen dat dient ter dekking van de aanlegkosten van de G.A.I.<br />
Het staat de huurder vrij om de verhuurder te verzoeken de huurprijs te verlagen met het overeengekomen<br />
bedrag voor de G.A.I., indien wordt overgegaan op C.A.I. of in het geval de G.A.I. is<br />
afgeschreven. Bij niet gesubsidieerde huurwoningen heeft de verhuurder de vrijheid om op dit verzoek<br />
in te gaan.<br />
Indien de eige<strong>naar</strong> van de woningen voor de oude, reeds afgeschreven G.A.I.installatie een afkoopsom<br />
ontvangt, is het redelijk dat deze som beschikbaar wordt gesteld aan de betrokken huurders of<br />
dat verrekening plaatsvindt met het verschuldigde bedrag voor de nieuwe installatie.<br />
Het kontrakt tot levering van een C.A.I.-signaal kan door de huurder gesloten zijn met ofwel een<br />
kabelexploitant danwel de verhuurder. In het verleden kwam het regelmatig voor dat de kabelexploitant<br />
en de verhuurder in één persoon verenigd waren. Mede als gevolg van de nota van het<br />
Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening d.d. 23-3-1982 waarin de wens tot uitdrukking<br />
kwam dat woningbouwcorporaties niet langer de verantwoordelijkheid voor de aanleg en<br />
exploitatie van antenne-inrichtingen op zich nemen, zijn verhuurders ertoe overgegaan hun werkzaamheden<br />
op dit terrein te beeindigen.<br />
Indien de huurder en de verhuurder zijn overeengekomen dat de verhuurder zorg draagt voor de levering<br />
van het C.A.I.-signaal, maakt de prijs die de huurder hiervoor betaalt (abonnementsgeld)<br />
onderdeel uit van de servicekosten.<br />
Wanneer de huurder met een kabelexploitant, niet zijnde de verhuurder, een contract heeft gesloten,<br />
is de betaling van het abonnementsgeld geen overige betalingsverplichting als bedoeld in artikel 12<br />
Huurprijzenwet woonruimte.<br />
Deze kabelexploitant zal, alvorens tot aansluiting van kabeltelevisie te mogen overgaan, toestemming<br />
nodig hebben van de verhuurder.<br />
IV.5.C. Huismeester<br />
Het komt bij meergezinswoningen nogal eens voor dat een huismeester aanwezig is; de kosten van<br />
de werkzaamheden van de huismeester worden aan de betrokken huurders via de servicekosten in<br />
rekening gebracht. De taken van een huismeester kunnen per complex meergezinswoningen zeer<br />
verschillen, waardoor ook de hoogte van de kosten die zijn verbonden aan een dergelijke functionaris<br />
per complex verschilt. Om als huurder inzicht te krijgen in de redelijkheid van de hoogte van<br />
deze kostenpost, is het noodzakelijk dat een omschrijving van het takenpakket van de huismeester<br />
tesamen met het huurkontrakt bij de aanvang van de verhuring aan de huurder wordt verstrekt.<br />
52
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Thans is het in de praktijk gebruikelijk, door middel van een bepaling in het huurcontract -hoewel<br />
niet in alle gevallen terecht- alle kosten van de huismeester, zoals: salaris, woonkosten, telefoonkosten,<br />
enz. volledig over het aantal woningen voor gelijke delen om te slaan.<br />
Overigens mag er van worden uitgegaan dat bij de vaststelling van het salaris van de huismeester<br />
met de eventuele woonkosten rekening is gehouden.<br />
Niet altijd blijkt dat - gelet op de taakomschrijving van de huismeester alle werkzaamheden redelijkerwijs<br />
ten laste van de huurder komen. Een zo nauwkeurig mogelijk opgestelde functieomschrijving<br />
biedt de gelegenheid een zorgvuldige afweging per taak te bewerkstelligen zodat tot<br />
een voor partijen aanvaardbare lastenverdeling kan worden gekomen. Hierbij valt te denken aan een<br />
percentagegewijze verdeling van de bestede tijdseenheid in relatie tot het totale tijdsbestek op weekdan<br />
wel maandbasis. Een dergelijke verdeling, welke slechts een globaal karakter zou kunnen hebben,<br />
doet recht aan de veelal bestaande, feitelijke situatie.<br />
Bij het bepalen van de hoogte van de vergoeding per woning voor de aanwezigheid van een huismeester<br />
bij een complex woningen is, naast de hem gestelde taken, het gegeven van belang, voor<br />
hoeveel woningen de huismeester de zorg heeft.<br />
Het is duidelijk, dat deze vergoeding per woning een belangrijk verschil te zien zal geven als deze<br />
kosten voor huismeester over bijvoorbeeld 300 woningen of slechts over 100 woningen worden<br />
omgeslagen. Een normgetal in dit verband voor zowel de sociale als de particuliere sector is niet<br />
aan te geven.<br />
Bij de beoordeling van de totale post huismeester dient tevens acht geslagen te worden op onderdelen<br />
welke reeds onder een andere benaming aan de huurders via de servicekosten in rekening<br />
worden gebracht. Deze onderdelen zullen slechts eenmaal in het servicekostenpakket onder een post<br />
kunnen worden ondergebracht en aan de huurders worden doorberekend.<br />
Als werknemer in dienst van de verhuurder wordt de functie van huismeester gekenmerkt door zowel<br />
specifieke werkzaamheden ten dienste en gerieve van huurders alsook van de verhuurder of<br />
taken welke het belang van beiden in belangrijke mate betreffen.<br />
De kosten van de werkzaamheden van de huismeester welke het woongenot betreffen, komen in het<br />
algemeen ten laste van de huurder.<br />
Voorbeelden hiervan zijn:<br />
- het verzorgen van de afvoer van vuilnis<br />
- het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimten<br />
- postverzorging voor huurders tijdens hun afwezigheid.<br />
Voorbeelden van werkzaamheden waarvan de kosten voor rekening van de verhuurder komen, zijn:<br />
- (onderhouds)werkzaamheden in opdracht van de verhuurder voor derden verricht<br />
- het optreden als informant <strong>naar</strong> verhuurder over de bewoningsaspecten (problemen huurders onderling,<br />
enzovoorts) alsmede de onderhoudstoestand van de meergezinswoningen<br />
- het bijhouden van een logboek met betrekking tot bijvoorbeeld lift en centrale verwarmingsinstallatie.<br />
Naast taken welke in de belangensfeer van een der partijen door de huismeester worden verricht<br />
zijn er werkzaamheden denkbaar welke in beider belang worden gedaan. Hierbij valt bijvoorbeeld<br />
te denken aan:<br />
- het aannemen van klachten van de huurder over het gehuurde.<br />
- het optreden als tussenpersoon tussen huurder en verhuurder.<br />
- voorlichting geven over huisregels van het gehuurde.<br />
53
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Indien de huismeester door ziekte of verlof niet aanwezig is, dient de verhuurder voor vervanging<br />
zorg te dragen.<br />
In de kostenpost voor huismeester behoort een bedrag te zijn begrepen voor sociale voorzieningen<br />
waaronder: premie ziektewet, W.A.O., etc., alsmede een bedrag voor verlofdagen en vakantiegeld.<br />
In beginsel behoeft verhuurder derhalve geen extra kosten te maken indien hij onverhoopt voor vervanging<br />
zorg moet dragen.<br />
Mogelijkerwijze zijn er meer taakaspecten dan hiervoor opgesomd; het bovengestelde is niet limitatief<br />
bedoeld.<br />
Uit vorenstaande overwegingen ten aanzien van de verschillende mogelijke taakaspecten van een<br />
huismeester, moge blijken dat het niet reëel is dat zonder meer alle op de post huismeester drukkende<br />
kosten, ten laste van de huurders worden gebracht.<br />
Het komt in de praktijk voor dat verhuurders vrijwel alle kosten met betrekking tot de post huismeester<br />
aan de huurders doorberekenen, ook die kosten die niet afgewenteld mogen worden op de<br />
huurders.<br />
Een gedegen taakomschrijving kan dan dienen als uitgangspunt voor het <strong>naar</strong> redelijkheid bepalen<br />
van de kostenverdeling. Hierbij kan aan de hand van weging en toedeling van de verschillende onderdelen<br />
van het takenpakket van de huismeester een globale verdeling (een verdeelsleutel waarbij<br />
valt te denken aan een benadering in percentages) van de totaal-kosten van een huismeester <strong>naar</strong><br />
partijen worden gemaakt.<br />
IV.5.D. Omzetbelasting - Belasting Toegevoegde Waarde<br />
1. Algemeen<br />
Omzetbelasting is een rijksbelasting die wordt geheven bij ondernemers over de opbrengst (omzet)<br />
van door hen geleverde goederen en/of verrichte diensten. De hiervoor vaak gebruikte afkorting<br />
B.T.W. (belasting toegevoegde waarde) betreft het systeem van heffing van de omzetbelasting<br />
(O.B.).<br />
De belasting wordt in het algemeen geheven bij alle ondernemers, werkzaam in de achtereenvolgende<br />
fasen van het productie- en distributieproces, die de goederen en diensten doorlopen voor<br />
aflevering aan de consument. Iedere ondernemer in deze keten van bewerkingen betaalt omzetbelasting<br />
over zijn omzet en krijgt de omzetbelasting terug, die hij bij de inkoop van grondstoffen of<br />
over andere gemaakte kosten heeft betaald.<br />
Het verschil tussen de inkoopprijzen en andere kosten enerzijds en de opbrengsten bij verkoop anderzijds<br />
wordt in dit verband "toegevoegde waarde" genoemd. Door het stelsel van betalen en<br />
terugontvangen betaalt de ondernemer per saldo omzetbelasting over de "waarde" die hij aan zijn<br />
produkt heeft "toegevoegd".<br />
Omdat zowel de bij verkoop ontvangen als de bij inkoop betaalde omzetbelasting (voorbelasting<br />
genoemd) met de belastingdienst wordt verrekend, vormt deze belasting geen opbrengst- of kostenfactor<br />
voor de ondernemer; hij treedt slechts op als tussenpersoon bij het incasseren van<br />
omzetbelasting ten behoeve van het rijk.<br />
De eindverbruiker betaalt, evenals de ondernemer, omzetbelasting in zijn aankopen en verdere kosten<br />
maar mist, als niet-ondernemer, verrekeningsmogelijkheid met de belastingdienst.<br />
2. Tarieven<br />
Het omzetbelastingtarief bedraagt met ingang van 1 januari 1984 in het algemeen 19 procent. Voor<br />
een groot aantal leveringen en diensten genoemd in tabel I van de Wet Omzetbelasting bedraagt het<br />
tarief met ingang van genoemde datum 5 procent. Dit betreft onder meer voedingsmiddelen, artike-<br />
54
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
len van culturele waarde, artikelen van medische aard, voor agrarische doeleinden en vele andere<br />
leveringen en diensten.<br />
Met betrekking tot gas en olie gold tot 1 april 1978 het 4%-tarief. Per dezelfde datum is dit tarief<br />
verhoogd tot 18%, behalve bij gebruik voor tuinbouwdoeleinden; daarvoor geldt nog het lage tarief.<br />
Voor water geldt onveranderd het lage O.B.-tarief.<br />
Voorts kent de Wet nog een nul-tarief voor goederen die worden verhandeld in het internationale<br />
verkeer.<br />
Artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting bevat nog een groot aantal leveringen en diensten die<br />
geheel van omzetbelasting zijn vrijgesteld, zoals: medische diensten, onderwijs, en vele diensten op<br />
financieel en sociaal gebied enz.<br />
3. Huurprijzen, servicekosten en omzetbelasting<br />
De Wet op de Omzetbelasting (van 1968) kent vele bijzondere regelingen, uitzonderingen en vrijstellingen.<br />
De verhuur van onroerend goed (gebouwen) is in het algemeen vrijgesteld van omzetbelasting.<br />
3.1. Bedrijfspanden<br />
Voor bedrijfspanden geldt hierbij als bijzondere regeling dat huurder en verhuurder gezamenlijk<br />
aan de Inspecteur kunnen verzoeken om ontheffing van deze vrijstelling van omzetbelasting. Na<br />
verkregen toestemming kan de verhuurder de in zijn aankoopprijs van het pand begrepen O.B.voorbelasting<br />
van de belastingdienst terugvragen. Hierdoor kan de huurprijs over een lagere waarde<br />
worden berekend, maar wordt vervolgens met de normale omzetbelasting verhoogd. De huurder/ondernemer<br />
kan deze omzetbelasting weer van de belastingdienst terugvragen tezamen met de<br />
bij zijn overige kosten betaalde omzetbelasting.<br />
3.2. Woonpanden<br />
voor woonpanden is ontheffing van de vrijstelling niet mogelijk. De huurder betaalt dus als nietondernemer<br />
een huurprijs inclusief O.B.-voorbelasting. Deze huurprijs wordt niet verder met omzetbelasting<br />
belast.<br />
3.3. Omzetbelasting (B.T.W.) en servicekosten<br />
Bij resolutie van 27 april 1979, nr. 279-6164, in dit rapport weergegeven in bijlage 6, heeft de minister<br />
van Financiën bepaald dat de eige<strong>naar</strong>/verhuurder van woonruimte ten aanzien van in eigen<br />
beheer uitgevoerde serviceverlening geen B.T.W. verschuldigd is.<br />
Deze vrijstelling geldt niet in geval de eige<strong>naar</strong>/verhuurder het beheer heeft overgedragen aan een<br />
derde. In dit laatste geval bestaat er een contractuele verhouding tussen de eige<strong>naar</strong>/verhuurder en<br />
de derde die als beheerder optreedt. De derde (beheerder) levert zijn diensten, die bestaan uit het<br />
verlenen van service aan huurders, aan de verhuurder. Op grond van het feit dat juridisch gezien de<br />
derde aan de verhuurder levert kunnen de werkzaamheden van die derde fiscaal niet gerekend worden<br />
tot de categorie van diensten en leveringen die vrijgesteld zijn van het B.T.W.-regiem. De<br />
vergoeding die de derde (beheerder) voor de door hem verrichte werkzaamheden bij de verhuurder<br />
in rekening brengt, is op de normale wijze belast met B.T.W.; de derde (beheerder) draagt de<br />
B.T.W. af aan de fiscus.<br />
55
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Zelfs wanneer de derde (beheerder) de vergoeding voor de hem verrichte werkzaamheden rechtstreeks<br />
in rekening brengt bij de huurders is hij B.T.W. plichtig. De contractuele band tussen derde<br />
(beheerder) en verhuurder blijft in dit laatste geval bestaan waardoor juridisch en fiscaal gezien de<br />
derde (beheerder) levert aan de verhuurder. De minister van Financiën stelt dat in dit geval de derde<br />
(beheerder) deze vergoeding in rekening brengt namens de eige<strong>naar</strong>/verhuurder. De eige<strong>naar</strong>/verhuurder<br />
mag de bij hem in rekening gebrachte B.T.W. als werkelijk gemaakte kosten voor<br />
de serviceverlening in rekening brengen bij de huurders. Door de derde (beheerder) de vergoeding<br />
rechtstreeks bij de huurder in rekening te laten brengen, voldoet de verhuurder aan zijn betalingsverplichtingen<br />
jegens de derde (beheerder).<br />
Op de regel dat B.T.W. verschuldigd is voor serviceverlening die de verhuurder niet in eigen beheer<br />
uitvoert wordt een uitzondering gemaakt voor het beheer dat gevoerd wordt door samenwerkingverbanden<br />
van toegelaten instellingen. Artikel 11, letter u van de Wet tot omzetbelasting 1968 en<br />
daaruitvolgend artikel 9b van het uitvoeringsbesluit omzetbelasting bepalen dat de kosten van beheerdiensten<br />
die samenwerkingsverbanden van toegelaten instellingen ten behoeve van de<br />
aangesloten leden verrichten van B.T.W. zijn vrijgesteld.<br />
IV.5.E. Onderhoud tuinen en groenstroken<br />
De aanwezigheid van groenvoorzieningen bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van de<br />
woonomgeving. Zowel de huurder als de verhuurder hebben er belang bij dat de woonwijk wordt<br />
opgesierd door tuinen, groenstroken, plantsoentjes en speelweiden.<br />
Ten aanzien van tuin en groenstroken die deel uitmaken van het gehuurde kan onderscheid gemaakt<br />
worden tussen groenvoorzieningen waarover uitsluitend de afzonderlijke huurder kan beschikken en<br />
groenvoorzieningen welke bij de huurders in gemeenschappelijk gebruik zijn.<br />
Groenstroken waarover de huurder een individueel gebruiksrecht heeft, treft men dikwijls aan in de<br />
vorm van een voor of achter een eengezinswoning gelegen tuin. De strook grond rondom de woning<br />
maakt als onroerende aanhorigheid deel uit van het gehuurde en de prijs welke hiervoor is verschuldigd<br />
is opgenomen in de (kale) huurprijs.<br />
De verplichting van de verhuurder gaat niet verder dan het enkel ter beschikkng stellen van een<br />
strook grond, het opbrengen van teelaarde en het aanbrengen van erfafscheiding. Overeenkomstig<br />
de gang van zaken bij de inrichting van het huis, zijn ook de kosten van de aanleg van de eigen tuin<br />
voor rekening van de huurder. Hetzelfde geldt voor de kosten van tuinonderhoud welke eveneens<br />
sterk beinvloed worden door de individuele wensen van de huurder.<br />
Gemeenschappelijke tuinen en groenstroken zijn veelal gelegen rondom gestapelde laagbouwcomplexen<br />
en flatgebouwen. Het ontbreekt de huurders van de woningen in het complex doorgaans aan<br />
zeggenschap omtrent de inrichting en het gebruik van deze groenvoorziening. Op grond van de<br />
huurovereenkomst zal zowel de aanleg als het onderhoud worden uitgevoerd door of namens de<br />
verhuurder. Aangezien ook gemeenschappelijke tuinen en groenstroken gerekend worden tot de onroerende<br />
aanhorigheden van het complex en de aanleg van onroerende voorzieningen niet<br />
beschouwd kan worden als een levering of dienst in de zin van artikel 12 Huurprijzenwet woonruimte,<br />
dienen de kosten verbonden aan het opbrengen van teelaarde en het aanbrengen van<br />
erfafscheiding, eerste beplanting en andere onroerende voorzieningen uit de kale huurprijs te worden<br />
bestreden.<br />
Voor wat betreft het onderhoud van het gemeenschappelijk groen staat de werkgroep op het standpunt<br />
dat werkzaamheden als bijvoorbeeld snoeien, spitten, grasmaaien, onkruidbestrijding en<br />
herbeplanting zijn te beschouwen als gering en dagelijks onderhoud waarvan de kosten als servicekosten<br />
aan de huurder mogen worden doorberekend.<br />
56
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Werkzaamheden welke zijn aan te merken als groot-onderhoud, zoals herbestrating en het herstellen<br />
en vervangen van speelwerktuigen vallen daarentegen onder de onderhoudsverplichtingen van de<br />
verhuurder.<br />
Ten aanzien van de kosten verbonden aan de bestrijding van grondverzakking wordt er op gewezen<br />
dat, voor zover de verhuurder niet op grond van zijn verplichtingen tot het doen van noodzakelijke<br />
reparaties reeds gehouden is de ophogingskosten voor zijn rekening te nemen, artikel 1588, lid 1<br />
van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verhuurder moet instaan voor alle gebreken van het verhuurde<br />
goed, welke het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder dat gebrek tijdens<br />
de aanvang van de huur niet gekend hebben. Aangezien de grond tot het verhuurde goed moet worden<br />
gerekend en verzakking van deze grond een gebrek is dat het gebruik van het verhuurde goed<br />
verhindert, behoort de aldus noodzakelijk geworden ophoging tot de onderhoudsverplichtingen van<br />
de verhuurder. De kosten van het ophogen kunnen derhalve niet als bijkomende kosten ex. art. 12<br />
Huurprijzenwet woonruimte in rekening worden gebracht.<br />
Partijen hebben in beginsel de vrijheid overeen te komen dat gebreken als bedoeld in artikel 1588<br />
van het Burgerlijk Wetboek voor risico van de huurder zijn. Het is echter vaste rechtspraak dat de<br />
verhuurder zijn aansprakelijkheid ex. artikel 1588 niet kan uitsluiten voor gebreken aan het gehuurde<br />
die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst bij hem bekend dan wel te voorzien waren.<br />
IV.5.F. Installaties<br />
Een in de woonruimte of in het wooncomplex aanwezige installatie welke aard en nagelvast aan het<br />
gebouw is verbonden dan wel volgens verkeersopvattingen bestemd is om het gehuurde duurzaam<br />
te dienen is niet langer een zelfstandige zaak maar moet worden beschouwd als bestanddeel van de<br />
woning of zijn onroerende aanhorigheden. Net zomin als het voor de verhuurder mogelijk is een<br />
aparte vergoeding te bedingen voor een bestanddeel van de woonruimte is het mogelijk voor de<br />
aanwezigheid van een onroerende installatie een vergoeding in de servicekosten op te nemen. Het<br />
door de verhuurder ter beschikking stellen van een roerende installatie zoals wasmachine of fornuis,<br />
is daarentegen een levering of een dienst die ligt boven het enkele gebruik van woonruimte.<br />
Het zakenrechtelijk karakter van de installatie, roerend of onroerend, blijkt dus van belang bij de<br />
beantwoording van de vraag of de huurder de kosten van aanschaf, installeren en instandhouding<br />
van de installatie dient te betalen via een bedrag dat is opgenomen in de kale huurprijs of door middel<br />
van een vergoeding in de servicekosten.<br />
Gesteld kan worden dat ondermeer de volgende installaties in het algemeen zijn aan te merken als<br />
zaken die <strong>naar</strong> hun aard onroerend zijn.<br />
- liften<br />
- centrale verwarmingsinstallaties<br />
- mechanische ventilaties<br />
- hydrofoor<br />
- vuilstortkoker, comprimater<br />
- bliksembeveiliging<br />
- huistelefoon/intercom<br />
Evenals de verhuurder zorg draagt voor de instandhouding van de eigenlijke woning heeft hij een<br />
instandhoudingsplicht ten aanzien van de tot het onroerende goed behorende installaties. Uitgezonderd<br />
de geringe en dagelijkse reparaties (artikel 1619, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, zie ook<br />
hoofdstuk II-3) is het onderhoud, waaronder begrepen de keuringskosten, voor rekening van de<br />
verhuurder.<br />
<strong>Van</strong> belang hierbij is wat wordt verstaan onder geringe en dagelijkse reparaties.<br />
57
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Volgens de werkgroep is alleen dan van gering en dagelijks onderhoud sprake als de werkzaamheden<br />
<strong>naar</strong> traditionele opvattingen voor rekening van de huurder komen dan wel door de huurder zelf<br />
op eenvoudige wijze kunnen worden uitgevoerd. Onderhoud aan technisch ingewikkelde installaties<br />
die zich bovendien veelal buiten het bereik van de huurder bevinden zal slechts zelden als gering en<br />
dagelijks zijn aan te merken. Reparatie-, verzorgings- en vervangingswerkzaamheden alsmede<br />
eventueel verplicht gestelde periodieke keuringen behoren tot de verplichtingen van de verhuurder.<br />
Zij dienen uit dien hoofde betaald te worden uit de opbrengsten van de exploitatie van het onroerend<br />
goed.<br />
Boiler/geiser<br />
De boiler of geiserinstallatie wordt over het algemeen niet als wezenlijk bestanddeel van het onroerend<br />
goed beschouwd.<br />
In veel gevallen wordt de boiler of geiser gehuurd van de verhuurder of rechtstreeks van het betrokken<br />
nutsbedrijf. In de laatste situatie betaalt de huurder aan het nutsbedrijf het verschuldigde<br />
bedrag. wanneer de warmwatervoorziening wordt gehuurd van de verhuurder kunnen de aanschaf-,<br />
onderhouds- en keuringskosten die aan de installatie zijn verbonden in de servicekosten worden opgenomen.<br />
Wanneer de boiler of geiser is gecombineerd met de c.v.-installatie, wordt zij geacht<br />
onlosmakelijk met het onroerend goed te zijn verbonden en dienen evenals bij de eerdergenoemde<br />
installaties, de aanleg- en onderhoudskosten te worden bestreden uit de opbrengst van de (kale)<br />
huurprijs.<br />
<strong>Service</strong>-abonnement<br />
Ten behoeve van onderhoudsgevoelige installaties, met name liften en c.v.installaties, worden naast<br />
onderhoudscontracten eveneens service-abonnementen afgesloten.<br />
Laatstgenoemde abonnementen voorzien erin dat opgetreden storingen snel en adequaat worden<br />
verholpen. Aangezien de verhuurder reeds op grond van zijn onderhoudsverplichting gehouden is<br />
tot reparatie en er geen reden bestaat om voor snel uitgevoerde reparaties een vergoeding van de<br />
huurder te bedingen, kan alleen de aanvullende service voor doorberekening in aanmerking komen,<br />
te weten: de zekerheid voor de huurder dat storingen aan de lift of de c.v. ook na kantooruren of in<br />
de weekenden worden opgeheven. (meer)kosten van de avond-, nacht- en weekendservice kunnen<br />
dan ook servicekosten in rekening worden gebracht.<br />
De meerkosten mogen echter niet meer bedragen dan de onregelmatigheidstoeslag op de gemaakte<br />
arbeidsuren buiten de normale werktijden om.<br />
IV-5.G. Verlichting gemeenschappelijke ruimten<br />
Bij verlichting in gemeenschappelijke ruimten denken we in de eerste plaats aan portaal- en portiekverlichting,<br />
alsmede aan verlichting in trappehuizen en galerijen. Deze verlichting staat onder<br />
andere de bewoner ten dienste om zich 's avonds en 's nachts gemakkelijk <strong>naar</strong> zijn eigen woonruimte<br />
te begeven.<br />
De energiekosten alsmede de kosten van de vervanging van lampen en T.L-starters kunnen aan de<br />
betrokken huurders doorberekend worden door middel van de servicekosten.<br />
Opgemerkt moet worden dat de kosten voor de verlichtingsinstallatie zélf (armaturen, leidingen,<br />
schakelaars) niet door middel van de servicekosten in rekening mogen worden gebracht bij de huurder.<br />
Het betreft hier bestanddelen van het onroerend goed waarvan de kosten dienen te worden<br />
bestreden uit de (kale) huurprijs.<br />
58
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Voor wat betreft de te hanteren verdeelsleutel kan worden opgemerkt dat het thans algemeen gebruikelijk<br />
en volgens de werkgroep redelijk is dat de kosten per woning in gelijke bedragen worden<br />
omgeslagen.<br />
IV.5.H. Onroerend-goedbelasting<br />
1. Algemeen<br />
In 1971 is een (gemeentelijke) onroerend-goedbelasting ingevoerd met het doel een verruiming van<br />
het gemeentelijk belastinggebied tot stand te brengen. Daartegenover komen een aantal belastingen<br />
te vervallen, waarvan de opbrengst geheel of gedeeltelijk ten goede aan de gemeenten kwam, zoals<br />
grond-, personele-, straat-, bouwterreinbelasting en belasting op vermakelijkheden.<br />
De onroerend-goedbelasting wordt geheven van de volgende natuurlijke- dan wel rechtspersonen:<br />
a. de zakelijk gerechtigden tot een onroerend goed (meestal de eigenaren);<br />
b. de gebruikers van een onroerend goed (zoals de huurders).<br />
Aan beide categorieën rechthebbenden worden afzonderlijk aanslagen opgelegd en de invordering<br />
daarvan berust bij de rijksbelastingdienst.<br />
2. Bijzondere gevallen<br />
a. Met betrekking tot de 'gebruikersbelasting' wordt, bij gebruik van het onroerend goed door iemand<br />
aan wie een deel van het gebruik is afgestaan, degene door wie dat gebruik is afgestaan als<br />
gebruiker van het geheel beschouwd. Een voorbeeld hiervan is een hoofdbewoner bij verhuur van al<br />
dan niet gemeubileerde kamers.<br />
Deze regel gaat echter niet op voor gedeelten van onroerend goed die als zelfstandig belastingobject<br />
worden beschouwd, zoals appartementen in een flatgebouw. De gebruikers (huurders) van appartementen<br />
ontvangen dus als regel afzonderlijke aanslagen voor het gebruikersgedeelte van de onroerend-goedbelasting.<br />
b. Indien een deel van het onroerend goed wordt gebruikt door verschillende bewoners, anders dan<br />
onder punt 2a genoemd, kan de gebruikersbelasting worden opgelegd aan de natuurlijke- of rechtspersoon<br />
die dit (collectieve) gebruik heeft mogelijk gemaakt dan wel daarvoor verantwoordelijk is<br />
(eige<strong>naar</strong> of exploitant).<br />
In dit verband wordt gedacht aan verzorgingstehuizen of (gedeelten van) serviceflats, tehuizen voor<br />
studenten of voor buitenlandse werknemers en andere gevallen waarin het niet mogelijk is een<br />
hoofdgebruiker aan te wijzen.<br />
In bovenstaande bijzondere gevallen zal de gebruikersbelasting met betrekking tot bedoelde ruimten<br />
die door de hoofdbewoner dan wel eige<strong>naar</strong>/exploitant is verschuldigd, mogelijk kunnen worden<br />
omgeslagen over de kamerhuurders of gebruikers van die ruimten.<br />
Hierbij wordt opgemerkt dat het eigenaren-aandeel in de belasting tot de normale exploitatie van<br />
het onroerend goed behoort en als zodanig niet voor afzonderlijke doorberekening aan de gebruikers<br />
in aanmerking komt.<br />
3. De gemeenten zijn bij het hanteren van de bepalingen in de genoemde bijzondere gevallen in<br />
grote mate autonoom.<br />
Hierdoor is het mogelijk dat verschillende gemeenten in gelijksoortige gevallen verschillende beslissingen<br />
nemen. Het verdient daarom aanbeveling om in geval van doorberekening van<br />
59
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
onroerendgoedbelasting door een verhuurder aan de huurder(s) , daarover inlichtingen in te winnen:<br />
in eerste instantie bij de verhuurder en daarna (eventueel) bij de gemeente.<br />
Indien deze en andere belastingen of heffingen rechtstreeks door de huurder aan de heffende instantie<br />
kunnen worden betaald, verdient het aanbeveling hier ook zoveel mogelijk toepassing aan te<br />
geven om op deze wijze de kosten die de verrekening via de verhuurder met zich brengt te drukken.<br />
IV.5.J. Parkeervoorzieningen<br />
In de praktijk kan worden geconstateerd dat sommige huurders voor de aanwezigheid of het onderhoud<br />
aan een parkeervoorziening een bedrag betalen via de servicekosten dan wel een zogenaamde<br />
gebruiksvergoeding verschuldigd zijn.<br />
Voor het antwoord op de vraag of het geoorloofd is een apart bedrag in rekening te brengen voor<br />
het gebruik van een parkeervoorziening is allereerst van belang of de parkeervoorziening is aan te<br />
merken als een onroerende aanhorigheid van de woning.<br />
Een onroerende aanhorigheid van de woning is een voorziening welke <strong>naar</strong> haar aard of door overeenkomst<br />
deel uitmaakt van het gehuurde.<br />
Parkeervoorzieningen zijn <strong>naar</strong> hun aard altijd onroerende zaken. De vraag is dus of parkeervoorzieningen<br />
ook altijd aanhorigheden zijn van de woning.<br />
Het antwoord op deze laatste vraag hangt in belangrijke mate af van de feitelijke omstandigheden.<br />
Indien de parkeervoorziening kan worden beschouwd als een zelfstandig object van huur en verhuur<br />
dan kunnen partijen ten aanzien van het gebruik van de parkeervoorziening een afzonderlijke<br />
overeenkomst (los van de huurovereenkomst) sluiten of in de huurovereenkomst bepalen dat de<br />
parkeervoorziening deel uitmaakt van het gehuurde (dus als aanhorigheid moet worden beschouwd).<br />
Is de parkeervoorziening niet als zelfstandig object van huur en verhuur te beschouwen dan behoort<br />
de voorziening tot het gehuurde en is dan een aanhorigheid van de woning.<br />
Wanneer de parkeervoorziening een aanhorigheid van de woning is dan is de vergoeding voor het<br />
gebruik van die parkeervoorziening opgenomen in de (kale) huurprijs.<br />
Voor zover de parkeervoorziening niet behoort tot de onroerende aanhorigheden van de woning kan<br />
voor het gebruik een gebruiksvergoeding worden bedongen.<br />
Het zal duidelijk zijn dat deze vergoeding niet behoort tot de betalingsverplichting ex artikel 12,<br />
eerste lid van de Huurprijzenwet woonruimte.<br />
Schematisch:<br />
zelfstandig object van huur/verhuur<br />
• Afzonderlijke overeenkomst<br />
• geen aanhorigheid van<br />
de woning<br />
Afzonderlijke vergoeding<br />
(niet in de servicekosten)<br />
Parkeervoorziening<br />
niet-zelfstandig object van<br />
huur/verhuur<br />
• In huurovereenkomst aanhorigheid van<br />
• Aanhorigheid van de de woning<br />
woning<br />
vergoeding in (kale) huurprijs<br />
Praktijken waarbij de huurder bij het aangaan van de overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte<br />
gehouden is tevens een afzonderlijke overeenkomst betreffende het gebruik van de<br />
parkeervoorziening aan te gaan (zgn. koppelverhuur) zijn ongewenst.<br />
60
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Huurders kunnen namelijk op deze wijze gedwongen worden een door hen niet gewenste parkeerruimte<br />
te huren.<br />
Op grond van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat voor parkeerterreinen die zijn gelegen<br />
rondom een wooncomplex en bij de huurders in gemeenschappelijk gebruik zijn, geen<br />
vergoeding naast de kale huurprijs kan worden gevraagd. Hetzelfde geldt voor de bij een woning<br />
behorende individuele parkeervoorziening zoals garage of carport waarvan de overeenkomst tot gebruik<br />
deel uitmaakt van de huurovereenkomst. Slechts indien het huren van de parkeervoorziening<br />
los staat van de huurovereenkomst van woonruimte kan een gebruikvergoeding in rekening worden<br />
gebracht.<br />
IV.5.K. Glasschade (Premie glasverzekering, glasschadefonds).<br />
Ingevolge artikel 1619 van het Burgerlijk Wetboek komen kosten van eventueel herstel van vensterglas,<br />
zowel binnens- als buitenshuis - indien niet anders is overeengekomen - voor rekening van<br />
de huurder, tenzij er sprake is van overmacht of de schade voortvloeit uit de slechte onderhoudstoestand<br />
van de woonruimte. In laatstgenoemde gevallen zijn de kosten voor rekening van de<br />
verhuurder.<br />
Onder buitenshuisglas kan mede worden verstaan het glas dat in de gemeenschappelijke ruimten<br />
aanwezig is.<br />
In veel gevallen heeft de verhuurder ten behoeve van de huurders voorzieningen getroffen voor het<br />
herstel van eventuele glasschade.<br />
We kunnen het volgende, niet limitatieve, onderscheid maken ten aanzien van mogelijke, door de<br />
verhuurder getroffen voorzieningen:<br />
1) De verhuurder herstelt alle glasschade en brengt de kosten in rekening bij de huurders. Dit kan<br />
eventueel door middel van een voorschotbedrag per maand. Aan het einde van ieder jaar vindt dan<br />
verrekening plaats (zie <strong>Hoofdstuk</strong> II.5).<br />
2) De verhuurder heeft ten behoeve van de huurders een collectieve glasverzekering afgesloten. De<br />
daarvoor verschuldigde premie kan bij de huurders in rekening worden gebracht door middel van de<br />
servicekosten.<br />
Het komt voor dat de verhuurder een meerjarig verzekeringscontract (b.v. voor 5 jaar) heeft afgesloten,<br />
waardoor hij een zekere premiekorting geniet. Indien hij daarbij de premie voor die 5 jaar<br />
vooraf en ineens is verschuldigd en in de volgende 5 jaren van de huurders terugontvangt, houdt dit<br />
voor de verhuurder een zekere rentederving in.<br />
In dat geval is het redelijk dat de genoemde premiekorting ten gunste van de verhuurder blijft.<br />
In die gevallen dat een differentiatie van de verzekeringspremie per woning <strong>naar</strong> rato van glasoppervlakte<br />
en bijkomende risicofactoren problematisch is en tot extra -kosten kan leiden acht de<br />
werkgroep het aanvaardbaar dat de kosten in gelijke bedragen per woning worden omgeslagen.<br />
3) De verhuurder heeft geen glasverzekering bij een derde (verzekeringsmaatschappij) afgesloten,<br />
maar treedt min of meer zelf als verzekeraar op door het risico van glasschade voor zijn rekening te<br />
nemen.<br />
Aan de huurders wordt door middel van de servicekosten een (jaarlijkse) bijdrage in rekening gebracht.<br />
De verhuurder vormt van deze bijdragen een glasschadefonds. Zoals reeds in hoofdstuk II.5<br />
is opgemerkt vormt het glasschadefonds één van de weinige fondsen die <strong>naar</strong> het oordeel van de<br />
werkgroep kan worden toegestaan.<br />
61
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
De huurder zal er op moeten toezien dat de hem in rekening gebrachte bijdrage voor dit risico niet<br />
hoger is dan de premie die voor hetzelfde risico aan een verzekeringsmaatschappij zou zijn verschuldigd.<br />
In het geval de bedragen van glasschade de huurdersbijdragen overtreffen zal de verhuurder geen<br />
aanvullende bijdrage aan de huurders kunnen vragen. Omgekeerd zal hij, indien de bijdragen de<br />
glasschaden overtreffen, ook niets aan de huurders behoeven terug te betalen; een dergelijk verschil<br />
mag hij <strong>naar</strong> de mening van de werkgroep reserveren voor ongunstige jaren.<br />
Tot slot kan worden opgemerkt dat de kosten van de glasschade verhaald kunnen worden op de<br />
veroorzaken van de schade. Deze verhaalsmogelijkheid geldt zowel ten aanzien van derden als ten<br />
aanzien van de huurder(s) c.q. verhuurder.<br />
IV.5.L. Rioolrecht<br />
Op grond van de Gemeentewet kunnen gemeenten van de eige<strong>naar</strong> of de gebruiker dan wel van beiden<br />
een belasting heffen wegens het gebruik van onder meer het gemeentelijk riool c.q.<br />
rioleringsstelsel. Deze heffing (niet te verwarren met de oude rioolbelasting) komt voor onder verschillende<br />
benamingen zoals rioolrecht, rioolafvoerrecht, rioolretributie en dergelijke. In de praktijk<br />
doet zich de vraag voor of de eige<strong>naar</strong> verhuurder deze heffing - in het vervolg rioolrecht te noemen<br />
- indien die van hem wordt geheven, aan de huurder in rekening mag brengen als een aparte vergoeding<br />
naast de kale huur.<br />
Dat wil dus zeggen, of de eige<strong>naar</strong>-verhuurder dit rioolrecht als een servicekostenpost aan de huurder<br />
in rekening mag brengen.<br />
Tot voor kort waren de meningen hieromtrent niet eensluidend.<br />
Er bestonden standpunten voor en tegen doorberekening van het rioolrecht aan de huurder.<br />
Ten aanzien van bovenbedoelde vraag heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 10 oktober 1980,<br />
reg.nr. 5429 (R. v.d. W. 1980, nr. 28-114) een uitspraak gedaan.<br />
In vorenvermeld arrest vernietigde de Hoge Raad, <strong>naar</strong> aanleiding van een desbetreffend verzoek<br />
tot cassatie in het belang der wet, de beschikking van 6 maart 1979, nr. Rep. 3719/78, Rol 2070/78<br />
(bekort gepubliceerd in de Praktijkgids 1979, nr. 1423) van de kantonrechter te Rotterdam. Onder<br />
vigeur van de Huurwet had de kantonrechter te Rotterdam in die beschikking beslist, dat doorberekening<br />
aan de huurder van het van de eige<strong>naar</strong>-verhuurder geheven rioolrecht overeenkomstig<br />
artikel 9, eerste lid, aanhef onder d. was toegestaan.<br />
De Hoge Raad daarentegen was van mening dat het rioolrecht dat op grond van de desbetreffende<br />
verordening van de gemeente Rotterdam van de eige<strong>naar</strong> van een onroerend goed wordt geheven,<br />
niet ligt buiten de sfeer van "het enkele gebruik van het onroerend goed' als bedoeld in artikel 9, lid<br />
1, Huurwet. Dit betekent derhalve dat doorberekening in de servicekosten van het van de eige<strong>naar</strong>verhuurder<br />
geheven rioolrecht, volgens de Hoge Raad niet is toegestaan, aangezien dit recht moet<br />
worden geacht te zijn begrepen in de "kale' huurprijs.<br />
Aangezien er geen verschil bestaat tussen "het enkele gebruik" bedoeld in artikel 9, lid 1 van de<br />
Huurwet en "het enkele gebruik" bedoeld in artikel 12, lid 1, van de Huurprijzenwet woonruimte en<br />
voorts ook de definities van de begrippen "prijs" en "huurprijs" in de beide genoemde wetten gelijk<br />
luiden, is voor de toepassing van laatstgenoemde wet dit arrest van de Hoge Raad van belang.<br />
De Hoge Raad heeft in zijn arrest tevens melding gemaakt van de mogelijkheid dat de gemeentelijke<br />
verordening bepaalt dat het rioolrecht van de huurder wordt geheven. In dat geval dient die heffing<br />
door de huurder te worden gedragen. Laatstbedoelde huurder verkeert dan in een ongunstiger positie,<br />
dan de huurder in een gemeente waar het rioolrecht van de eige<strong>naar</strong>verhuurder wordt geheven.<br />
62
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
De Hoge Raad acht dit verschil een gevolg van de door de wetgever aanvaarde mogelijkheid van<br />
uiteenlopende gemeentelijke belastingheffingen.<br />
Een en ander laat overigens onverlet de mogelijkheid dat, in geval het rioolrecht wordt geheven van<br />
de huurder, de huurovereenkomst een bepaling bevat op grond waarvan de verhuurder verplicht is<br />
het bedrag van de aanslag voor zijn rekening te nemen en aan de huurder te vergoeden (HR 5 oktober<br />
1966, nr. 15.623).<br />
Naar mag worden aangenomen is door het arrest van de Hoge Raad van 10 oktober 1980 een einde<br />
gekomen aan de tot dusver ten aanzien van het rioolrecht bestaande onduidelijkheid.<br />
Overigens blijft in de praktijk de mogelijkheid bestaan dat bij gemeentelijke verordening is bepaald<br />
dat een rioolrecht wordt geheven van de bewoner van de woning. De huurder heeft in zo'n situatie<br />
een zelfstandige betalingsverplichting ten opzichte van de gemeente.<br />
IV.5.M Ontstopping van leidingen en rioleringen<br />
Het komt regelmatig voor dat in de huurovereenkomst is bepaald dat het ontstoppen van de afvoerleidingen<br />
en de riolering een verplichting van de huurder is, welke door de verhuurder wordt<br />
overgenomen tegen een door de huurder te betalen vergoeding.<br />
Voor zover het ontstoppen is te beschouwen als gering en dagelijks onderhoud, bijvoorbeeld het<br />
ontstoppen van de gootsteen, is het toegestaan dat de verhuurder, indien hij ook dit soort verstoppingen<br />
opheft, daarvoor een vergoeding krijgt; dit voor zover partijen een en ander zijn<br />
overeengekomen.<br />
Behoort het ontstoppen tot de onderhoudsverplichtingen welke volgens de wettelijke regeling voor<br />
de verhuurder zijn, bijvoorbeeld het ontstoppen van het hoofdriool in een flatgebouw, dan kan de<br />
verhuurder weliswaar, op grond van de bestaande kontraktsvrijheid, in de huurovereenkomst bedingen<br />
dat deze onderhoudsverplichtingen voor de huurder zijn, maar de huurder zal dan voor het<br />
op zich nemen van die onderhoudsverplichtingen compensatie moeten krijgen in de (kale) huurprijs.<br />
Het is in strijd met het systeem en de bedoeling van de Huurprijzenwet woonruimte wanneer onderhoudsverplichtingen,<br />
welke volgens de wettelijke regeling rusten op de verhuurder (in casu die<br />
ontstoppingswerkzaamheden van afvoerleidingen en riolen welke niet als geringe en dagelijkse reparaties<br />
worden aangemerkt) , bij overeenkomst worden overgebracht op de huurder en vervolgens<br />
weer worden overgenomen door de verhuurder, tegen een door de huurder te betalen vergoeding<br />
(zie hoofdstuk II-3). Op deze wijze zou de verhuurder allerlei kosten voor onderhoud, welke uit de<br />
(kale) huurprijs dienen te worden bestreden, kunnen overhevelen <strong>naar</strong> de servicekosten.<br />
Ontstoppingsfonds<br />
In de praktijk komt het voor, dat de huurder d.m.v. een bijdrage aan het ontstoppingsfonds betaalt<br />
voor het ontstoppen van leidingen en rioleringen. Reeds eerder is gesteld, dat fondsvorming in het<br />
algemeen in strijd is met de Huurprijzenwet woonruimte.<br />
Slechts onder bepaalde voorwaarden is fondsvorming mogelijk (zie hoofdstuk II-5). Een ontstoppingsfonds<br />
voldoet niet aan die voorwaarden.<br />
Resumerend kan gesteld worden, dat vergoedingen voor het ontstoppen slechts in de servicekosten<br />
mogen worden doorberekend, indien het ontstoppen behoort tot het gering en dagelijks onderhoud.<br />
Voor de meeste ontstoppingen geldt echter, dat de verhuurder de kosten hiervan dient te bestrijden<br />
uit de (kale) huurprijs. Voor zover er vergoedingen door middel van de servicekosten mogen worden<br />
berekend zal de verhuurder die vergoedingen jaarlijks moeten verrekenen; Fondsvorming is niet<br />
mogelijk.<br />
63
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
IV.5.N. Derving van servicekosten door leegstand<br />
De servicekosten betreffen in het algemeen voorzieningen ten behoeve van de gezamenlijke huurders<br />
van woningen (soms ook winkels) in meergezinshuizen of andere woningcomplexen. De kosten<br />
van deze collectieve voorzieningen worden veelal door de verhuurder of beheerder betaald en aan<br />
de huurders doorberekend.<br />
Bij de te hanteren methode van doorberekening wordt niet altijd rekening gehouden met incidenteel<br />
leegstaande woningen, omdat de hoogte van de totale servicekosten meer wordt bepaald door de<br />
grootte van het complex, dan door het aantal bewoonde woningen daarin.<br />
Een gevolg hiervan is dat aan leegstaande woningen mede een aandeel in de collectieve servicekosten<br />
wordt toegerekend. Dit aandeel is echter niet inbaar en vormt als zodanig een verlies voor de<br />
eige<strong>naar</strong>/verhuurder, vergelijkbaar met derving van (kale) huur door leegstand.<br />
Bij de calculatie van de (kale) huurprijs van woningen (ook van gesubsidieerde woningen) is het<br />
gebruikelijk rekening te houden met mogelijke huurderving door leegstand door middel van een toeslagpercentage;<br />
In veel gevallen 2%.<br />
Een dergelijke toeslag-vooraf voor het risico van leegstandverliezen is bij doorberekening van servicekosten<br />
niet toelaatbaar, omdat in principe niet meer aan de huurders mag worden doorberekend<br />
dan de werkelijke kosten.<br />
Bepaalde servicekosten zoals schoonmaken, verlichting, glasverzekering, huismeester, stookkosten,<br />
et cetera, blijven bij incidentele leegstand doorlopen. Het is redelijk dat de verhuurder in beginsel de<br />
bedoelde servicekosten die hij ten behoeve van de gezamenlijke huurders heeft betaald, doorberekent.<br />
In dergelijke gevallen kan het bedrag achteraf aan de huurders worden doorberekend.<br />
Teneinde het incidentele karakter tot uitdrukking te brengen zal aan deze doorberekening een<br />
maximum moeten worden verbonden van 2% van het totaal van de geleverde goederen en diensten<br />
voor de afgelopen periode. Dit percentage komt overeen met de eerder genoemde toeslag voor derving<br />
van (kale) huur door leegstand.<br />
De verhuurder zal bij doorberekening van leegstandsverliezen wel de werkelijke derving moeten<br />
aantonen; door b.v. op het publikatiebord te vermelden welke woningen wanneer hebben leeg gestaan.<br />
Er zijn twee methoden van doorberekening.<br />
1. Een methode is omslag van de totale servicekosten over de verhuurde woningen. Deze methode is<br />
bruikbaar indien aan alle verhuurde woningen eenzelfde aandeel in de servicekosten kan worden<br />
toegerekend. Voor een complex van 100 woningen bijvoorbeeld:<br />
Volledig<br />
verhuurd<br />
Onvolledig<br />
verhuurd<br />
<strong>Service</strong>kosten f. 100.000 f. 100.000<br />
aantal verhuurde maanden in<br />
het complex<br />
(volledig 100 x 12) 1.200 1.175 *<br />
aandeel per verhuurde maand<br />
(f 100.000 : 1200 resp. 1175) f. 83,33 f 85,11<br />
* In totaal 25 maanden leegstand<br />
64
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Deze methode wordt gecompliceerder indien bij de toerekening rekening moet worden gehouden<br />
met de verschillen in grootte van de woningen en/of andere onderlinge verschillen. Het kostenaandeel<br />
per verhuurmaand is dan niet voor alle woningen gelijk. De totale servicekosten zouden dan<br />
eerst moeten worden vastgesteld per groep vergelijkbare woningen, waarna voor iedere groep bovenstaande<br />
berekening kan worden uitgevoerd. Deze methode is in het algemeen slecht hanteerbaar.<br />
2. De tweede methode kan met de volgende voorbeelden worden aangegeven: Bij f 100.000 servicekosten<br />
zijn de verliezen door leegstand gesteld op respectievelijk f 1000, f 2000 en f 3000.<br />
a. Totale<br />
servicekosten<br />
b. af: derving<br />
C. blijft: ontvangen<br />
f 100.000<br />
f 1.000 (1%)<br />
f 99.000<br />
f 100.000<br />
f 2.000 (2%)<br />
f 98.000<br />
f 100.000<br />
f 3.000 (3%)<br />
f 97.000<br />
Bedragen die doorberekend mogen worden, waarbij een maximum van 2% wordt gehanteerd:<br />
Verlies<br />
doorberekenbaar in<br />
F 1.000 f 2.000 F 3.000<br />
procenten van de<br />
totale servicekosten:<br />
verlies voor<br />
1% = f 1.000 2% = f 2.000 2% = f 2.000<br />
verhuurder per saldo f - f - f 1.000<br />
In het bovenstaande is maximaal 2% doorberekend. Bij overschrijding van deze norm blijft het<br />
meerdere ten laste van de verhuurder. Als verdeelsleutel kan een omslag <strong>naar</strong> rato van het aantal<br />
woningen worden toegepast.<br />
Derving door wanbetaling<br />
In de praktijk komt het wel eens voor dat huurders na beëindiging van de huurovereenkomst nalaten<br />
de achterstallige vergoeding voor serviceverlening te betalen. In dat geval heeft de verhuurder de<br />
mogelijkheid om een vordering in te stellen bij de in gebreke gebleven huurder.<br />
Door de verhuurder geleden verliezen aan servicekosten wegens wanbetaling behoren niet doorberekend<br />
te worden aan de overige huurders.<br />
Indien een verhuurder deze schulden niet meer kan invorderen, behoort deze oninbaarheid tot het<br />
ondernemersrisico van de verhuurder.<br />
IV.5.O. Onderhoud gemeenschappelijke ruimten<br />
In de kale huur zijn vergoedingen begrepen voor de uitvoering van het onderhoud aan de woning<br />
dat uit hoofde van de wet voor rekening van de verhuurder komt, te weten de niet-dagelijkse en<br />
niet-geringe reparaties. Dit onderhoud strekt zich mede uit tot de gemeenschappelijke ruimten die<br />
zijn te beschouwen als onroerende aanhorigheden, zoals: entree, trappehuis, galerij, en dergelijke.<br />
De verhuurder mag de kosten voor bedoeld onderhoud aan gemeenschappelijke ruimten niet doorberekenen<br />
aan de huurders in de vorm van servicekosten. Voor zover tussen huurder en verhuurder<br />
is overeengekomen dat de verhuurder zorg draagt voor het gering en dagelijks onderhoud aan gemeenschappelijke<br />
ruimten, kunnen de kosten hiervan via de servicekosten aan de huurders worden<br />
doorberekend. Hierbij kan gedacht worden aan werkzaamheden als schoonmaken en het verrichten<br />
van kleine reparaties aan bijvoorbeeld schakelaars, drukknoppen en sloten.<br />
65
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Ingevolge art. 1600 van het Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor alle schade aan de<br />
woning en haar onroerende aanhorigheden, tenzij hij zijn onschuld kan bewijzen. Alvorens de verhuurder<br />
eventuele kosten in rekening brengt moet hij echter wel eerst de huurder(s) aansprakelijk<br />
stellen.<br />
De verhuurder kan de herstelkosten verhalen op degene die de vernielingen heeft aangericht. Is dit<br />
niet mogelijk, bijvoorbeeld doordat de dader onbekend is, dan zullen de kosten uit de kale huur<br />
moeten worden bestreden.<br />
IV.5.P. Schoorsteenvegen<br />
Artikel 1620, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt. dat het schoonmaken van de schoorsteen<br />
voor rekening is van de huurder tenzij door partijen anders is overeengekomen.<br />
Indien het vegen van de schoorsteen door of namens de verhuurder wordt verricht zijn de kosten<br />
van deze werkzaamheden veelal begrepen in de post verwarmingskosten of stookkosten.<br />
Deze methode verdient de voorkeur: huurders betalen op deze wijze immers overeenkomstig het gebruik<br />
dat gemaakt wordt van de schoorsteen.<br />
IV.5.Q. Verstrekken van vuilniszakken en containerverhuur<br />
Bij sommige woningcomplexen worden door de verhuurder vuilniszakken verstrekt of containers<br />
ter beschikking gesteld waarin de bewoners van het complex hun huisvuil kunnen deponeren.<br />
Wanneer zulks is overeengekomen mag de verhuurder een vergoeding voor deze levering of dienst<br />
doorberekenen in de servicekosten.<br />
Het verdient aanbeveling de kosten die aan deze service zijn verbonden in gelijke bedragen per woning<br />
om te slaan.<br />
IV.5.R. Wassen van ruiten<br />
Indien tussen partijen is overeengekomen dat de verhuurder zorg draagt voor het wassen van ruiten<br />
van de woning of in gemeenschappelijke ruimten en/of ramen die voor de huurder niet - of moeilijk<br />
- bereikbaar zijn, mogen de kosten die aan deze werkzaamheden zijn verbonden in de servicekosten<br />
worden opgenomen.<br />
Het is redelijk dat bij de toerekening van de kosten differentiatie plaatsvindt <strong>naar</strong> rato van ruitoppervlakte<br />
per woning. Voor glas in gemeenschappelijke ruimten is een omslag per woning in gelijke<br />
bedragen de meest aangewezen methode.<br />
De vergoeding voor een glazenwassers-installatie die door de aard van de bouw noodzakelijk is en<br />
die voor blijvend gebruik is aangebracht, behoort te zijn opgenomen in de kale huurprijs.<br />
66
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
<strong>Hoofdstuk</strong> V SAMENVATTING<br />
<strong>Hoofdstuk</strong> I: Inleiding<br />
In de inleiding wordt een korte uiteenzetting gegeven over de doelstelling van het rapport, alsmede<br />
de werkwijze welke de werkgroep heeft gevolgd. Beoogd wordt om door het opstellen van richtlijnen<br />
te komen tot afbakening, uniformiteit en normering van de servicekosten.<br />
De werkgroep heeft in juli 1982 een concept-rapport uitgebracht en <strong>naar</strong> aanleiding van de commentaren<br />
van belanghebbenden en deskundigen is het concept aangepast en heeft het rapport zijn<br />
definitieve vorm gekregen.<br />
<strong>Hoofdstuk</strong> II: Algemene beschouwingen<br />
In dit hoofdstuk worden de begrippen gedefinieerd, welke veelvuldig in het rapport voorkomen, en<br />
voor een juiste toepassing van de Huurprijzenwet woonruimte van belang zijn.<br />
Vervolgens wordt het probleem van de servicekosten bezien vanuit de juridische invalshoek. Daarbij<br />
worden de uitgangspunten geformuleerd welke in acht moeten worden genomen bij de bepaling<br />
welke kosten als servicekosten kunnen worden aangemerkt. De volgende uitgangspunten kunnen<br />
worden onderscheiden: in de eerste plaats behoren alle kosten welke vallen binnen de sfeer van het<br />
enkele gebruik van het onroerende goed niet tot de servicekosten, in de tweede plaats is mede beslissend<br />
voor de vraag of bepaalde kosten in de servicekosten mogen worden opgenomen, de<br />
wettelijke verdeling van de onderhoudsverplichtingen tussen huurder en verhuurder. Het derde uitgangspunt<br />
is dat tussen de door de verhuurder geleverde goederen en diensten enerzijds en de<br />
huurverhouding anderzijds niet een te ver verwijderd verband mag bestaan.<br />
Volgens de wettelijke verdeling van de onderhoudsplichten, zoals deze in het Burgerlijk Wetboek is<br />
weergegeven, is het gering en dagelijks onderhoud voor rekening van de huurder, het overige onderhoud<br />
komt voor rekening van de verhuurder. <strong>Van</strong> deze wettelijke verdeling mag door partijen<br />
worden afgeweken.<br />
Specifieke problemen doen zich voor bij de huur van een appartement. De wettelijke regels die gelden<br />
voor appartementen, blijken op een aantal punten niet overeen te stemmen met de regels van het<br />
huurrecht.<br />
Verder worden de relevante artikelen uit de Huurprijzenwet woonruimte besproken.<br />
Uit een analyse van artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte blijkt dat het artikel<br />
een dubbele functie vervult: in de eerste plaats geeft het een voorwaarde voor het in rekening brengen<br />
van servicekosten en in de tweede plaats is het prijsnormerend. Na enige beschouwingen over<br />
de overige leden van artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte, wordt aandacht besteed aan de<br />
procedure betreffende een advies over en vaststelling van de betalingsverplichting ex artikel 12 van<br />
de Huurprijzenwet woonruimte.<br />
Voorts wordt in dit hoofdstuk aandacht besteed aan de zogenaamde voorschotbedragen en allinprijzen.<br />
Dikwijls is in de huurovereenkomst vastgelegd dat de verhuurder eenzijdig het voorschotbedrag<br />
vaststelt. Het verdient aanbeveling bij wettelijke regeling te bepalen dat een dergelijke beding nietig<br />
is.<br />
Het hanteren van all-in-prijzen staat op gespannen voet met het systeem van de Huurprijzenwet<br />
woonruimte. Om het gebruik van all-in-prijzen tegen te gaan en een specificatie van het door de<br />
verhuurder in rekening gebrachte bedrag af te dwingen, wordt voorgesteld een sanctie in te voeren<br />
waarbij de (kale) huurprijs wordt gefixeerd op f 20,-, indien zo'n specificatie niet wordt gegeven.<br />
67
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
<strong>Hoofdstuk</strong> III: Hoogte en ontwikkeling van de servicekosten<br />
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de hoogte en ontwikkeling van de servicekosten. Onderscheid<br />
wordt gemaakt tussen de stookkosten en de overige servicekosten (bijkomende kosten). Aan de<br />
hand van een aantal onderzoeksgegevens wordt een beeld gegeven van de gemiddelde hoogte en<br />
ontwikkeling van de stookkosten en de bijkomende kosten.<br />
De gemiddelde stookkosten per 1 juli 1982 bedroegen f 130,- per maand. Het bedrag is afhankelijk<br />
van het aantal vertrekken en het woningtype. De stookkosten hebben een explosieve ontwikkeling<br />
doorgemaakt. In de periode 1979-1982 zijn de stookkosten met meer dan 70% gestegen.<br />
Ten aanzien van de hoogte van de bijkomende kosten kunnen grote verschillen optreden wanneer<br />
onderscheid wordt gemaakt <strong>naar</strong> woningtype, bouwjaar, categorie verhuurder en (kale) huurprijsklasse.<br />
Het gemiddelde bedrag aan bijkomende kosten is in die periode licht gedaald van f 28,- in<br />
1979 tot f 27,50 in 1982.<br />
<strong>Hoofdstuk</strong> IV: Componenten van de servicekosten<br />
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de afzonderlijke componenten van de servicekosten. Met inachtneming<br />
van de in hoofdstuk II geformuleerde uitgangspunten worden de verschillende (meest<br />
voorkomende) door de verhuurder verrichte leveranties en diensten beoordeeld. Aangegeven wordt<br />
of de kosten van bepaalde leveranties en diensten al dan niet als servicekosten in rekening mogen<br />
worden gebracht.<br />
Getracht is redelijke en eenvoudige rekenregels op te stellen.<br />
IV-2/3: a. Energiekosten<br />
Aan de orde komen: individuele verwarming en collectieve verwarming/stadsverwarming.<br />
Bij collectieve verwarming wordt het belang van de individueel meetbare en afrekenbare energiekosten<br />
benadrukt.<br />
Indien individuele bemetering wordt toegepast, wordt de voorkeur uitgesproken voor kostentoerekening<br />
waarbij geen rekening wordt gehouden met de ligging van de woning.<br />
Woningen die aan de kopgevels of onder het dak liggen zullen bij deze kostentoerekening hogere<br />
energiekosten krijgen dan gunstiger gelegen woningen. Deze kostentoerekening komt het meest<br />
overeen met de kosten bij individueel gestookte woningen.<br />
Indien geen individuele bemetering aanwezig is, wordt de voorkeur uitgesproken voor kostentoerekening<br />
op basis van het verwarmend oppervlak van de radiatoren. Aangezien de<br />
hoofdwoonvertrekken relatief het hoogste energieverbruik voor hun rekening nemen dient bij het<br />
vaststellen van de verdeelsleutels het verwarmend oppervlak van de radiatoren in de woonkamer en<br />
keuken voor 150% te worden meegerekend.<br />
Evenals bij individueel bemeterde of gestookte woningen zullen bij deze kostentoerekening de bewoners<br />
van kopwoningen relatief meer betalen dan bewoners van gunstig gelegen woningen.<br />
IV-2/3: b. Gasverbruik voor kookdoeleinden<br />
De kosten van het gasverbruik voor kookdoeleinden dienen <strong>naar</strong> rato van het aantal woningen te<br />
worden omgeslagen.<br />
IV-2/3: c. Electriciteitsverbruik<br />
Het geschatte aandeel van het electriciteitsverbruik in de woningen dient <strong>naar</strong> rato van het vloeroppervlak<br />
van de woning te worden omgeslagen.<br />
Indien tevens electrisch gekookt wordt dient hiervoor een forfaitair bedrag per woning te worden<br />
omgeslagen.<br />
68
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Het geschatte aandeel van het electriciteitsverbruik voor gemeenschappelijke doeleinden dient per<br />
woning te worden omgeslagen.<br />
IV-2/3: d. Waterverbruik<br />
Individueel waterverbruik dient <strong>naar</strong> rato van het vloeroppervlak te worden omgeslagen.<br />
Collectief waterverbruik (c.v., autowassen, collectieve tuinbesproeiing, schoonmaken etc.) dient per<br />
woning te worden omgeslagen.<br />
IV-4: Meubilering en stoffering<br />
Bij de kostentoerekening voor meubilering en stoffering wordt aanbevolen om uit te gaan van de<br />
ééns per vijf jaar vast te stellen verkoopwaarde en daarvan jaarlijks 20% in de servicekosten door<br />
te berekenen. Bij conflicten wordt deze benadering thans reeds zonder problemen door de HC's gevolgd.<br />
IV-5 A. Beheer- en administratiekosten<br />
Indien in de servicekosten geen bedrag begrepen voor de levering van energie wordt voor de administratiekosten<br />
5% van de totale servicekosten redelijk geacht. Wanneer ook energie tot het pakket<br />
van leveringen en diensten, dient voor de bepaling van de administratiekosten voor de energiecomponent<br />
een lager vergoedingspercentage te worden gehanteerd, afhankelijk van het loonindexcijfer<br />
en het prijsindexcijfer van de energiecomponent. Er moet in dat geval dus een splitsing worden gemaakt<br />
tussen de energiecomponent en de overige servicecomponenten.<br />
De algemene formule voor berekening van het 'nieuwe' vergoedingspercentage (pn), uitgaande van<br />
het oude percentage (po), is bij een loonindexcijfer (il) en een prijsindexcijfer voor de desbetreffende<br />
soort servicekosten (ip) als volgt:<br />
pn = po x il/ip<br />
IV-5 B. Collectieve antenne-installatie<br />
Gemeenschappelijke antenne-installatie: (GAI).<br />
De vaste kosten van deze installatie vallen onder de kale huur van de woning. De variabele kosten<br />
(energie) zullen <strong>naar</strong> rato van het aantal woningen moeten worden omgeslagen.<br />
Indien een GAI wordt omgebouwd tot een centrale antenne-installatie, is de verhuurder niet verplicht<br />
om de eventueel vrijkomende exploitatiekosten in mindering te brengen op de huur.<br />
De kosten voor een centrale antenne-installatie kunnen zowel direct met het toeleverende bedrijf als<br />
via de verhuurder worden afgerekend.<br />
IV-5 C. Huismeester<br />
Bij het doorberekenen van de kosten van de huismeester in de servicekosten, zal een redelijk inzicht<br />
moeten worden verschaft in de aard van de werkzaamheden van de huismeester.<br />
Hierbij moet worden aangegeven welk deel van de werkzaamheden wordt verricht ten behoeve van<br />
de verhuurder, en welk deel ten behoeve van de huurder. Gedacht kan worden aan het verstrekken<br />
van een functie-omschrijving aan de huurder. De kosten die voor rekening van de verhuurder zijn<br />
mogen niet worden doorberekend in de servicekosten.<br />
<strong>Kosten</strong>toedeling <strong>naar</strong> de huurders toe dient <strong>naar</strong> rato van het aantal woningen te geschieden.<br />
IV-5 D. Omzetbelasting (B.T.W.)<br />
69
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
In het algemeen is bij de doorberekening van servicekosten geen B.T.W. verschuldigd. Indien de<br />
verhuurder beheerdiensten door derden laat verrichten wordt over de door de beheerder in rekening<br />
gebrachte kosten wel B.T.W. geheven. De verhuurder mag deze B.T.W. aan de huurders doorberekenen.<br />
Voor beheerskosten van samenwerkingsverbanden van toegelaten instellingen geldt een B.T.W.vrijstelling.<br />
IV-5 E. Onderhoud groenstroken en tuinen<br />
De kosten van het onderhoud aan groenstroken en tuinen die bij een bepaald complex woningen behoren<br />
kunnen in de servicekosten worden opgenomen en <strong>naar</strong> rato van het aantal woningen worden<br />
omgeslagen.<br />
De kosten voor aanleg en groot onderhoud (verzakking) zijn voor rekening van de verhuurder.<br />
IV-5 F. Installaties<br />
Onderhoud<br />
Onderhoudskosten, waaronder begrepen keuringskosten, van onroerende installaties als; lift, c.v.installatie,<br />
mechanische ventilatie, hydrofoor en<br />
huistelefoon/intercorn zijn begrepen in de kale huurprijs en mogen niet in de servicekosten worden<br />
doorberekend.<br />
voor zover een service-abonnement tevens een extra service (b.v. 24-uursservice) inhoudt, mag de<br />
extra service wel aan huurders als servicekosten in rekening worden gebracht.<br />
Boiler of geiser<br />
Voor zover de boiler of geiser kan worden beschouwd als zijnde geen onroerende aanhorigheid van<br />
de woning, kunnen de kosten hiervan worden doorberekend in de servicekosten. Indien in de<br />
warmwaterlevering wordt voorzien door een gecombineerde centrale verwarmingsinstallatie of door<br />
een collectieve installatie vallen de kosten echter volledig onder de kale huur en zijn alle kosten<br />
(inclusief onderhoud) voor de verhuurder.<br />
IV-5 G. Verlichting gemeenschappelijke ruimten<br />
De kosten van het dagelijkse onderhoud van deze voorziening (vervanging van lampen en TLstarters)<br />
kunnen evenals het energieverbruik als servicekosten aan de huurders worden doorberekend.<br />
De kosten dienen <strong>naar</strong> rato van het aantal woningen te worden omgeslagen. Vervanging van armaturen<br />
en dergelijke is voor rekening van de verhuurder.<br />
IV-5 H. Onroerendgoed belasting<br />
Het eige<strong>naar</strong>sgedeelte behoort niet tot de servicekosten doch behoort tot de normale exploitatie van<br />
het onroerend goed en is als zodanig in de kale huurprijs verdisconteerd.<br />
Het gebruikersdeel dragen huurders rechtstreeks af aan de Rijksbelastingdienst ten gunste van de<br />
gemeente.<br />
IV-5 J. Parkeervoorzieningen<br />
Voor parkeervoorzieningen welke zijn te beschouwen als een onroerende aanhorigheid van de woning,<br />
is de vergoeding verdisconteerd in de kale huurprijs.<br />
Voor een parkeervoorziening die zelfstandig verhuurd kan worden, kunnen partijen een aparte<br />
overeenkomst sluiten dan wel bepalen dat de parkeervoorziening tot het gehuurde behoort. In de<br />
servicekosten kunnen nooit kosten voor de parkeervoorziening worden opgenomen. Of de parkeer-<br />
70
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
voorziening een aanhorigheid is hangt af van de feitelijke omstandigheden waarbij ligging en aard<br />
van de parkeervoorziening een belangrijke rol spelen.<br />
IV-5 K. Glasschade<br />
De kosten voor eventueel herstel van vensterglas, zowel binnen- als buitenshuis komen, indien niet<br />
anders is overeengekomen, voor rekening van de huurder.<br />
Indien verhuurder ten behoeve van de huurder(s) een collectieve glasverzekering heeft afgesloten, is<br />
het redelijk dat de kosten hiervan aan huurder(s) via de servicekosten worden doorberekend. Is er<br />
sprake van een glasschadefonds dan kan verhuurder in het geval dat de glasschade de huurdersbijdragen<br />
overtreft de huurder(s) geen aanvullende bijdrage in rekening brengen.<br />
IV-5 L. Rioolrecht<br />
Gemeenten kunnen bij verordening een rioolrecht heffen van de verhuurder en/of de huurder. Wordt<br />
dit recht geheven van de verhuurder dan moet, blijkens een arrest van de Hoge Raad, dit recht geacht<br />
worden te zijn begrepen in de (kale) huurprijs. Wordt daarentegen het recht van de huurder<br />
geheven dan is blijkens vorenbedoeld arrest, de huurder deze heffing verschuldigd.<br />
IV-5 M. Ontstopping van leidingen en rioleringen<br />
Vergoedingen voor het ontstoppen van leidingen en rioleringen mogen slechts in de servicekosten<br />
worden doorberekend, indien het ontstoppen behoort tot het gering en dagelijks onderhoud. Een<br />
ontstoppingsfonds is in strijd met de bedoeling van artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte.<br />
IV-5 N. Derving van servicekosten door leegstand<br />
Derving van servicekosten door tijdelijke leegstand van woningen mag worden doorberekend aan de<br />
huurders. Deze kostenderving moet aantoonbaar zijn en mag voor niet meer dan 2% van de totale<br />
servicekosten worden doorberekend.<br />
IV-5 0. Onderhoud gemeenschappelijke ruimten<br />
Het gering en dagelijks onderhoud van gemeenschappelijke ruimten komt voor rekening van de<br />
huurders en mag als servicekosten in rekening worden gebracht indien is overeengekomen dat deze<br />
werkzaamheden door of namens de verhuurder worden uitgevoerd. Het overige onderhoud is voor<br />
rekening van de verhuurder. Schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimten behoort tot het dagelijks<br />
onderhoud en de kosten hiervan mogen eveneens als servicekosten in rekening worden<br />
gebracht.<br />
IV-5 P. Schoorsteenvegen<br />
Het schoorsteenvegen is, tenzij door partijen anders is overeengekomen, voor rekening van de<br />
huurder (d.w.z. in de servicekosten).<br />
IV-5 Q. Verstrekken van vuilniszakken en containerverhuur<br />
<strong>Kosten</strong> verbonden aan het verstrekken van vuilniszakken en het ter beschikking stellen van een<br />
container mogen <strong>naar</strong> rato van het aantal woningen in gelijke delen aan de huurders via de servicekosten<br />
worden doorberekend.<br />
IV-5 R. Wassen van ruiten<br />
De kosten die voortvloeien uit het wassen en zemen van ruiten behorende tot het gehuurde mogen<br />
via de servicekosten aan huurder in rekening worden gebracht. De kosten die betrekking hebben op<br />
het wassen van de ruiten van de gemeenschappelijke ruimten, dienen per woning te worden omgeslagen.<br />
Voor het wassen van de ruiten van de individuele woningen is het redelijk dat bij toerekening van<br />
de kosten rekening wordt gehouden met het totale glasoppervlak van de woning.<br />
71
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
<strong>Hoofdstuk</strong> VI<br />
Aanbevelingen<br />
1 De verhuurder dient een zo gedetailleerd mogelijke omschrijving van het servicepakket in de<br />
huurovereenkomst op te nemen. Het modeloverzicht dat als bijlage in dit rapport is opgenomen, kan<br />
hiertoe eventueel als voorbeeld dienen.<br />
2 Verhuurders behoren open te staan voor suggesties van huurders met betrekking tot voordelige<br />
offertes als het gaat om leveringen en/of diensten door derden.<br />
3 Het dagelijks toezicht van de huismeester op de centrale verwarmingsinstallatie alsmede de kosten<br />
van water- en elektriciteitsverbruik van de verwarmingsinstallatie dienen te worden toegerekend<br />
aan de component stookkosten.<br />
4 Het aanbrengen van individuele stookinstallaties waarbij individueel kan worden afgerekend,<br />
moet, indien dit een bijdrage levert aan de beheersing van de woonlasten, worden bevorderd.<br />
5 Bij een collectieve verwarmingsinstallatie in bestaande woningen dient het aanbrengen van individuele<br />
bemetering eveneens zoveel mogelijk te worden bevorderd.<br />
6 Het toepassen van individuele bemetering in combinatie met rendementsverbetering, leidingisolatie<br />
en isolatie van de woning kan een bijdrage leveren aan de energiebesparing en kan geldelijk<br />
voordeel voor de huurder opleveren. Dit dient daarom zoveel mogelijk te worden gestimuleerd.<br />
7 Als individuele bemetering ontbreekt verdient de verdeelsleutel op basis van het verwarmend oppervlak<br />
van de radiatoren verre de voorkeur boven andere in de praktijk toegepaste verdeelsleutels.<br />
Het verwarmend oppervlak in de hoofdvertrekken wordt voor 150% meegerekend.<br />
8 Bij het sluiten van de huurovereenkomst zou, wanneer er sprake is van ingebruikgeving van meubels<br />
en/of stoffering een volledig gespecificeerde en door beide partijen te ondertekenen inventarislijst<br />
van alle meeverhuurde roerende goederen dienen te worden opgemaakt.<br />
9 Een wijziging van de vergoeding voor beheer- en administratiekosten dient te zijn afgestemd op<br />
een wijziging van het algemene loon- en prijspeil.<br />
10 Bij aanwezigheid van een huismeester dient ten behoeve van de huurders bij de overeenkomst<br />
een volledige taakomschrijving van zijn werkzaamheden te worden gevoegd.<br />
11 De verdeelsleutels die in bijlage 4 zijn opgenomen verdienen bij de kostentoerekening van de<br />
diverse serviceposten de voorkeur.<br />
12 wijziging van artikel 12, eerste lid, sub a van de Huurprijzenwet woonruimte in die zin dat een<br />
koppeling tot stand wordt gebracht tussen de werkelijke kosten en de redelijke kosten.<br />
13 In de Huurprijzenwet woonruimte een bepaling opnemen waarin staat vermeld dat een beding<br />
in de huurovereenkomst volgens welke het de verhuurder is voorbehouden eenzijdig een voorschotbedrag<br />
vast te stellen, nietig is.<br />
72
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
14 Aanvulling van artikel 12 van de Huurprijzenwet zodanig dat de verhuurder op straffe van een<br />
sanctie gedwongen wordt onderscheid te maken tussen de huurprijs en de servicekosten.<br />
73
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
<strong>Hoofdstuk</strong> VII BIJLAGEN<br />
Bijlage 1. AANZET BEHEERSING SERVICEKOSTEN<br />
In deze bijlage wordt enige aandacht besteed aan de beheersing van de kosten voor leveringen en<br />
diensten. Daarbij kan men onderscheid maken <strong>naar</strong> oplossingen van zuiver bouwtechnische aard en<br />
mogelijkheden welke huurder(s) en verhuurder hebben tot het leveren van een kostenbeperkende<br />
bijdrage. Hierna zal op beide mogelijkheden nader worden ingegaan.<br />
Bouwtechnische oplossingen<br />
Bij het zoeken <strong>naar</strong> bouwtechnische oplossingen voor de beperking van de hoogte van de kosten<br />
voor leveringen en diensten moet gedacht worden aan aanpassingen in de bouwwijze. Hierbij moet<br />
onderscheid worden gemaakt tussen bestaande bouw en nog te realiseren bouwplannen. De mogelijkheden<br />
van de te treffen voorzieningen zullen sterk bepaald worden door dit onderscheid.<br />
a) Vóór de totstandkoming van bouwprojecten<br />
Als een bouwproject nog gestart moet worden kan reeds in de ontwerpfase rekening gehouden worden<br />
met de 'service-gevoeligheid' van het te realiseren bouwplan. In die fase is er nog alle ruimte<br />
om binnen het kader van de wettelijke maatregelen te komen tot de verwezenlijking van een project<br />
met zo laag mogelijke kosten voor leveringen en diensten.<br />
De werkgroep denkt daarbij onder meer aan de volgende concrete mogelijkheden, waarbij zij zich<br />
ervan bewust is dat een aantal van de genoemde mogelijkheden reeds min of meer gebruikelijk is bij<br />
de realisatie van nieuwbouwplannen.<br />
Allereerst dienen energiebesparende maatregelen daarbij de aandacht te krijgen. Hierbij valt te denken<br />
aan:<br />
- isolatie dak en gevels;<br />
- minder ramen, geen schuifpuien en beperking glasoppervlak, waarbij<br />
gestreefd dient te worden <strong>naar</strong> weinig draaiende en schuivende ramen en deuren;<br />
- geen open trap en geen vide (balkon vanaf de 1ste verdieping) in de woonkamer;<br />
- C.V.-ketel (zo mogelijk individueel) met verhoogd rendement + leidingisolatie;<br />
- tijdschakelaars waardoor verwarming of warmwatervoorziening slechts op door huurder gewenste<br />
tijdstippen aanslaan;<br />
- meer gebruik maken van passieve zonne-energie en rekening houden met de windrichting (indien<br />
mogelijk);<br />
- meer toepassen van lokaal verwarmde vertrekken, een haard in het hoofd/woonvertrek;<br />
- geen verhoogde plafonds in woon- en slaapvertrekken.<br />
Naast de besparende maatregelen voor de stookkosten kan ook op andere componenten van het servicekostenpakket<br />
bij bouwplannen daadwerkelijk een besparing gerealiseerd worden. Hierbij valt te<br />
denken aan gestapelde bouw en beperkte hoogbouw van maximaal vier woonlagen. Daarbij zou teruggekeerd<br />
moeten worden <strong>naar</strong> de trappehuizen waar hooguit acht wooneenheden op uitkomen.<br />
Deze bouwwijze maakt liften overbodig, heeft slechts een beperkte schoonmaakoppervlakte en levert<br />
ook betrekkelijk weinig elektriciteitskosten op voor verlichting van de gemeenschappelijke<br />
ruimten, zeker als men daarnaast nog gebruik maakt van het daglicht en van een tijdschakelaar.<br />
Voor de bij de hoogbouw aanwezige gemeenschappelijke groenstroken valt te denken aan opsplitsing<br />
in en uitgifte van kavels voor volkstuintjes, etc. aan de individuele bewoners. (Wellicht zou een<br />
aantal bewoners zelf voor het onderhoud zorg kunnen dragen door zelf te maaien, te snoeien, te<br />
74
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
spitten, etc.). Tenslotte moeten bij de realisatie van nieuwbouwplannen op een doelmatiger wijze<br />
minder servicegevoelige voorzieningen worden aangebracht.<br />
Hierbij valt onder meer te denken aan toepassing van een zodanige bouwwijze dat een huismeester<br />
overbodig wordt.<br />
b) Bestaande bouw<br />
Ook bij de bestaande bouw zijn servicekostenbesparende maatregelen denkbaar. Hierbij dient<br />
evenwel een nadrukkelijke afweging gemaakt te worden tussen de te plegen investering en het op te<br />
leveren voordeel.<br />
De hierna aan te stippen mogelijkheden leiden in het algemeen tot een<br />
positief resultaat bij de eerder genoemde afweging.<br />
Bij de gerealiseerde bouwvormen heeft men te maken met een aantal beperkingen en met veelal<br />
kostenverhogende technische problemen. Toch zijn de navolgende voorzieningen zeker het overwegen<br />
waard:<br />
- het aanbrengen van warmte-isolatie aan dak, gevels, vloeren en ramen.<br />
- het afsluiten van open trappen;<br />
- het goed afdichten van naden en kieren met tochtwerende voorzieningen;<br />
- het plaatsen van CV-ketels met een verhoogd rendement of een HR-ketel bij vervanging van afgeschreven<br />
units; (daarbij kan men tevens kiezen voor de meest gunstige energievorm).<br />
- het goed onderhouden en bijstellen van de (collectieve) verwarmingssystemen.<br />
- verbetering van het rendement van collectief gestookte verwarmingsinstallaties door toepassing<br />
van rookgascondensators;<br />
- leidingisolatie en betere meet- en regelapparatuur;<br />
- aanbrengen van individuele bemetering;<br />
- bij galerijflats bezien of galerijverlichting niet een onderdeel kan worden van het lichtnet van de<br />
openbare weg;<br />
- meer gebruik maken van energie-arme lampen en een herindeling van de aangebrachte verlichting,<br />
waarbij gedacht kan worden aan vermindering van het aantal armaturen;<br />
- toepassen/aanbrengen van materialen in gemeenschappelijke ruimten welke minder schoonmaakgevoelig<br />
zijn en minder vuilaantrekkend zij n;<br />
- met betrekking tot het gemeenschappelijk groen valt ook hier te denken aan uitgifte van kavels<br />
(zoveel mogelijk rekening houden met onderhoudsgevoeligheid van de beplanting).<br />
Naast servicebeperkende voorzieningen welke in het bouw-technische vlak liggen valt er nog te<br />
denken aan mogelijkheden waarbij huurder en verhuurder al dan niet gezamenlijk een bijdrage kunnen<br />
leveren aan het beperken van de hoogte der kosten.<br />
Allereerst worden de kosten waar de verhuurder in belangrijke mate zijn invloed kan aanwenden,<br />
nader bekeken.<br />
- De verhuurder is degene die met de leveranciers de contracten afsluit voor de te verrichten leveringen<br />
of diensten. Wettelijk gezien kan hij deze kosten doorberekenen aan de huurder. <strong>Van</strong> de verhuurder<br />
mag verwacht worden dat hij aan prijsvergelijking doet, daarbij tevens kritisch kijkend of<br />
alle diensten of leveringen wel strikt noodzakelijk zijn (zie ook hoofdstuk II-6).<br />
Zonodig pleegt hij hiertoe overleg met desbetreffende huurders. Naast prijsbeheersing en prijsvergelijking,<br />
kan ook meer aan actieve voorlichting op dit terrein in de richting van de huurder gedaan<br />
worden. Daarbij zou het accent kunnen liggen op die mogelijkheden waarbij de huurder zelf een<br />
actieve rol kan spelen.<br />
De verhuurders zouden plaatselijk ook meer <strong>naar</strong> afstemming van hun servicepakket moeten streven.<br />
Hierdoor kunnen de kosten worden gedrukt.<br />
75
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
De verhuurders kunnen, mits zij zich verenigen, bij de diverse leveranciers als zodanig hogere kortingen<br />
bedingen. Dit geldt in dezelfde mate ten aanzien van door derden te verrichten diensten.<br />
Het overdragen van eigendom en/of beheer van wooncomplexen tussen verhuurders met het doel te<br />
komen tot een per wijk of regio geconcentreerd bezit zou eveneens kunnen leiden tot een besparing<br />
van de servicekosten. Immers, in het geval complexen van woningen van een verhuurder verspreid<br />
liggen over een groot gebied dan brengt dit meer kosten met zich dan wanneer die wooncomplexen<br />
dicht bij elkaar liggen. Liggen de wooncomplexen van een verhuurder namelijk dicht bij elkaar dan<br />
kan bijvoorbeeld bespaard worden op het aantal huismeesters. Bovendien kan het voordeel opleveren<br />
in de schoonmaakkosten van de wooncomplexen omdat per tijdseenheid meer werkzaamheden<br />
verricht kunnen worden.<br />
- <strong>Van</strong> huurderszijde zou de bijdrage kunnen liggen in de sfeer van het zelf doen van diensten. De<br />
meest voor de hand liggende activiteiten zijn daarbij: zelf schoonhouden van en onderhoud plegen<br />
in de gemeenschappelijke ruimten (vervanging lampen, kleine herstelwerkzaamheden) en onderhoud<br />
aan de gemeenschappelijke groenvoorziening.<br />
76
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Bijlage 2<br />
OFFICIEELE BEKENDMAKINGEN<br />
VEREENIGING VAN NEDERLANDSCHE GEMEENTEN<br />
1946 O.B. No. 1492 XI.22<br />
ONDERHOUDSBELEID BIJ DE EXPLOITATIE VAN<br />
WONINGWETWONINGEN<br />
CIRCULAIRE van den Minister van Openbare Werken en Wederopbouw van 24 April 1946, no.<br />
2989 M/P.e., afdeeling Volkshuisvesting, aan de gemeentebesturen.<br />
In verband met de eischen welke in de toekomst aan de onderhoudsfondsen van woningwetcorporaties<br />
zullen worden gesteld, moge ik het navolgende onder de aandacht van Uw College<br />
brengen.<br />
Een rationeel onderhoudsbeheer verbindt aan zich den eisch tot begrenzing der onderhoudswerken<br />
<strong>naar</strong> kosten en omvang.<br />
Treedt bij de grootere werken de kostenfactor meer direct op den voorgrond, ten aanzien van de<br />
kleinere reparaties zal een ongebreidelde omvang op den duur eveneens van niet te onderschatten<br />
beteekenis zijn.<br />
Ook voor een met Rijkssteun werkende woningbouwcorporatie geldt uiteraard dit algemeene gezichtspunt.<br />
Niettemin is in deze richting de ervaring opgedaan, dat men zich aangaande den aard en de frequentie<br />
der kleinere werken in vele gevallen geen voldoende rekenschap heeft gegeven van de<br />
gevolgen daarvan.<br />
Deze zijn niet "een van onmiddellijke financieele beteekenis en uit dien hoofde een belemmering<br />
voor het op peil houden van het onderhoudsfonds, doch zij ontnemen tevens den huurders in<br />
meer of mindere mate een prikkel tot zorgzame bewoning, waardoor weer nieuwe lasten kunnen<br />
ontstaan.<br />
De bewoners vinden bij de te ver gaande coulance van de zijde der woningbouwcorporaties al te<br />
gemakkelijk den weg <strong>naar</strong> bevrediging van allerlei wenschen op het terrein van de onderhoudsaangelegenheden,<br />
neigen daardoor tot overdrijving in hun vermeende eischen en kunnen ten<br />
slotte een tegenstrijdigheid van belangen veroorzaken, welke uit een oogpunt van oordeelkundig<br />
beheer met alle middelen dient te worden voorkomen.<br />
Juist in dezen tijd is het van het grootste belang, dat zoowel de verhuurder als de huurder zich bewust zijn<br />
van hun verantwoordelijkheid te dezen, opdat straks bij verruiming van de materiaalpositie en verbeterde<br />
arbeidsverhoudingen, voor de noodzakelijke tot dusverre onuitgevoerde meer belangrijke werken, de noodige<br />
middelen in het onderhoudsfonds aanwezig zijn.<br />
Het is derhalve noodzakelijk, dat de huurders tot op zekere hoogte rechtstreeks betrokken worden bij het<br />
onderhoud.<br />
Met het oog daarop mogen de navolgende aanwijzingen dienen.<br />
De omvang van de verplichtingen der huurders in dit opzicht behoort vooraf, bij voorkeur schriftelijk, duidelijk<br />
te worden vastgesteld.<br />
Ofschoon een niet voor alle omstandigheden geldend schema kan worden verstrekt aangaande de draagwijdte<br />
van het aandeel der bewoners, komen <strong>naar</strong> wettelijke en traditioneele opvatting de hieronder<br />
genoemde onderhoudswerken in het algemeen in aanmerking om voor rekening der huurders te worden gelaten.<br />
De wijze waarop dit geschiedt, kan van bestuurswege voor ieder geval afzonderlijk worden<br />
beoordeeld.<br />
1. Het witten of sausen tijdens den duur der bewoning.<br />
2. Het behangen idem, waarvoor het papier vanwege de woningbouwcorporaties volgens een nader hunnerzijds<br />
te ontwerpen regeling zou kunnen worden verstrekt.<br />
77
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
3. Het vervangen van gebroken ruiten.<br />
4. De kleine reparaties aan het hang- en sluitwerk van deuren, ramen en eventueel luiken en blinden.<br />
5. Het onderhoud van waterleidingkranen, alsmede het treffen van voorzieningen aan of ten gevolge van<br />
bevroren waterleidingen.<br />
6. Het schoonhouden of ontstoppen van putten, regenbakken, goten, gootsteenen en privaten.<br />
7. Het treffen van kleine voorzieningen aan electrische installaties.<br />
8. Het maken van raamhorren, alsmede de werkzaamheden tot afweer of tempering van het zonlicht.<br />
9. De aanleg en het onderhoud der bij de woningen behoorende tuinen, waarbij het knippen der afscheidingshagen.<br />
10. Het vegen der schoorsteenen, ten minste éénmaal per jaar.<br />
11. Alle herstellingen, voor zooverre hiervoor nog niet genoemd, welke het gevolg zijn van grove nalatigheid,<br />
slordigheid, onreinheid of ruwe bewoning.<br />
Ik verzoek Uw College het vorenstaande ter kennis van de besturen der in Uw gemeente gevestigde woningbouwcorporaties<br />
te brengen.<br />
Uw medewerking ter bereiking op korten termijn van het met deze circulaire beoogde doel, zal ik ten zeerste<br />
op prijs stellen.<br />
Ik acht een loyale medewerking van de vereenigingsbesturen in verband met de geboden bezuiniging op de<br />
onderhoudsuitgaven dermate urgent, dat bij gebleken nalatigheid te dezen hiermede bij de vaststelling van<br />
de jaarlijksche bijdragen rekening zal worden gehouden.<br />
De Minister van Openbare Werken<br />
en Wederopbouw,<br />
Voor den Minister,<br />
De Secretaris-Generaal,<br />
H. MOUTON.<br />
78
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Bijlage 3<br />
Staatsblad<br />
van het Koninkrijk der Nederlanden<br />
Jaargang 1979<br />
15<br />
Wet van 18 januari 1979, houdende regelen met betrekking<br />
tot de prijzen bij huur en verhuur van woonruimte<br />
(Huurprijzenwet woonruimte)<br />
Artikel 12<br />
1. indien een overeenkomst van huur en verhuur meer omvat dan het enkele gebruik van woonruimte,<br />
is de prijs die voor het enkele gebruik daarvan, vermeerderd met ten hoogste:<br />
a. voor het gebruik van water en van gas, elektriciteit of andere energie de werkelijke kosten of, indien<br />
en voor zover technische voorzieningen voor het meten van dat verbruik ontbreken, de <strong>naar</strong><br />
redelijkheid geschatte kosten;<br />
b. voor het gebruik of medegebruik van meubelen of stoffering alsmede voor het overige de vergoedingen,<br />
welke hiervoor ingevolge wettelijke voorschriften mogen worden berekend of, voor zover<br />
deze voorschriften ontbreken, de vergoedingen welke hiervoor als redelijk zijn aan te merken.<br />
2. De verhuurder verstrekt de huurder eik jaar een <strong>naar</strong> de soort uitgesplitst overzicht van de in rekening<br />
gebrachte kosten als bedoeld in het eerste lid, met vermelding van de wijze van berekening<br />
daarvan. Het heeft betrekking op een tijdvak van ten hoogste twaalf maanden verstreken sedert het<br />
einde van het tijdvak, waarover het laatste overzicht werd verstrekt.<br />
3. Bij beëindiging van een overeenkomst van huur en verhuur als in het eerste lid bedoeld, verstrekt<br />
de verhuurder de huurder een overzicht als in het tweede lid bedoeld, over het tijdvak dat op het tijdstip<br />
van die beëindiging is verstreken sedert het einde van het tijdvak waarover laatstelijk een<br />
overzicht is verstrekt.<br />
4. Een overzicht als bedoeld in het tweede of derde lid wordt uiterlijk vier maanden na het tijdvak<br />
waarop het betrekking heeft verstrekt.<br />
Artikel 13<br />
1. De huurcommissie brengt desverzocht aan de huurder of aan de verhuurder of aan beiden, een<br />
met redenen omkleed schriftelijk advies uit over de vraag, welke de betalingsverplichting van de<br />
huurder is met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten. De wederpartij van de verzoeker<br />
ontvangt afschrift van het advies.<br />
2. Artikel 10, derde en vierde lid, is van overeenkomstige toepassing.<br />
Artikel 14<br />
1. 'De huurder en de verhuurder kunnen zich ieder schriftelijk wenden tot de kantonrechter, in wiens<br />
kanton de woonruimte is gelegen met verzoek te verklaren, welke de betalingsverplichting van de<br />
huurder is met betrekking tot de in artikel 10, eerste lid, bedoelde huurprijs of de in artikel 12, eerste<br />
lid, bedoelde kosten.<br />
2. Een afschrift van een advies, als bedoeld in artikel 10, tweede lid, of in artikel 13, eerste lid, wordt<br />
bij het verzoek gevoegd.<br />
3. Artikel 28, tweede en derde lid, is van toepassing.<br />
79
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
SERVICEKOSTEN: OVERZICHT VERDEELSLEUTELS Bijlage 4<br />
<strong>Kosten</strong>onderdeel te bekostigen uit:<br />
1. Energiekosten<br />
- stookkosten<br />
kale huur <strong>Service</strong>kosten<br />
Omslag <strong>naar</strong><br />
rato van het<br />
aantal woningen<br />
andere toedeling<br />
x<br />
nadere toelichting<br />
- Bij toepassing warmtemeters <strong>naar</strong> rato van het gemeten<br />
verbruik.<br />
- Zonder warmtemeters <strong>naar</strong> rato van het gemiddeld energieverbruik<br />
voor vergelijkbare woningen: op basis van<br />
verwarmend oppervlak van de radiatoren; radiatoren in<br />
woonkamer en keuken tellen voor 150%<br />
2. – kookgas x Indien niet apart bemeterd, door toepassing van een forfaitair<br />
bedrag.<br />
3. Electriciteitsgebruik:<br />
Naar rato van het vloeroppervlak woning.<br />
•<br />
•<br />
•<br />
Individueel<br />
Kookdoeleinden<br />
collectieve voorzieningen<br />
x<br />
x<br />
x<br />
Door toepassing van een forfaitair bedrag<br />
4. Watergebruik:<br />
• individueel<br />
x Naar rato van het vloeroppervlak<br />
• voor collectief gebruik x<br />
5. Meubilering en stoffering x Jaarlijks 20% van de taxatiewaarde<br />
6. Beheer en administratie x GeIndexeerd percentage van de servicekosten<br />
7. Collectieve antenneinstallatie:<br />
Veelal rechtstreeks te betalen aan beheerder (CAl)<br />
•<br />
•<br />
gemeenschappelijk systeem<br />
centraal antennesysteem<br />
x<br />
x<br />
8. Huismeester x Alleen de tijdsbesteding ten behoeve van huurders welke niet<br />
9.Gemeenschappelijke groenstroken:<br />
• Onderhoud<br />
• Aanleg x<br />
x<br />
ten laste van de verhuurder is, mag worden doorberekend<br />
81
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
SERVICEKOSTEN:OVERZICHT VERDEELSLEUTELS Bijlage 4 vervolg<br />
10. Installaties:<br />
• onderhoud/serviceabonnement lift en c.v. x<br />
• aanvullend serviceabonnement<br />
x<br />
11. Boiler/geiser<br />
• individueel<br />
• collectief/gecombineerd met c.v. x<br />
12. Mechanische ventilatie, hydrofoor, intercom<br />
e.d. x<br />
13. Verlichting gemeenschappelijke ruimten<br />
• vervanging armaturen, leidingen en<br />
schakelaars<br />
• vervanging lampen en starters<br />
14. Glasschade<br />
• verzekering<br />
• eigen risico x<br />
15. Onstopping van leidingen en rioleringen<br />
• onderhoud/herstel<br />
• klein en dagelijks onderhoud<br />
x<br />
x<br />
x<br />
x<br />
x<br />
x<br />
<strong>naar</strong> glasoppervlak of in gelijke bedragen per woning<br />
fondsvorming toegestaan indien niet duurder dan verzekering<br />
16. Derving servicekosten door leegstand x Tot maximaal 2 % van de totale servicekosten<br />
17. Onderhoud gemeenschappelijke ruimten<br />
• onderhoud/herstel<br />
• schoonmaken<br />
x<br />
18. Schoorsteenvegen x Individueel<br />
19. Vuilniszakken/containerverhuur x<br />
20. Ruiten wassen<br />
• per woning<br />
• collectieve ruimten x<br />
x<br />
x<br />
Naar rato van het glasoppervlak<br />
82
Bijlage 5<br />
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
SERVICEKOSTEN - JAAROVERZICHT (model) BIJLAGE 5<br />
Centr.<br />
Verw.<br />
Koken Water lift Elect.verbr.<br />
woningen<br />
Ventilatie<br />
Hydrofoor<br />
gem.<br />
ruimten<br />
tuin e.d.<br />
Individ.<br />
Woningen<br />
gem.<br />
antenne<br />
ENERGIE/WATER (bij collectieve meters)<br />
Gasverbruik centr. Verw./warm water x - x - - - - - x<br />
Huishouding/overige — x — - - — - — x<br />
Electriciteitsverbruik x x x x x x - x x<br />
Waterverbruik x — x — - - - x<br />
Olieverbruik x — x — - — — - x<br />
Totaal x x x x x x - x x<br />
Toeslag beheer en adm.k. ------% x x x x x x - x x<br />
Totaal energie/water x x x x x x - x x<br />
BIJKOMENDE KOSTEN<br />
Diensten van derden<br />
Abonnement extra service x x - — x - — — — x<br />
Geiser/boiler — — x — - — — — x<br />
Tuinonderhoud — — - - - x - - x<br />
Lampen, tl—starters e.d. — - — x - x - — x<br />
Vuilnisafvoer — - - — - — — - x<br />
Schoonmaak — - — — - x x - x<br />
Ramenwassen — — — — - x x - x<br />
Glasverzekering — - — - - x x - x<br />
Huismeester<br />
Salaris (bruto incl. vrij wonen) x<br />
Sociale lasten x<br />
Telefoon x<br />
Overige x<br />
Totaal x<br />
Aandeel huurders = f —,— x — x x x x x x x<br />
Totaal x — x x x x x x x<br />
Toeslag beheer en adm. k.————% x — x x x x x x x<br />
Totaal bijkomende kosten x — x x x x x x x<br />
TOTAAL SERVICEKOSTEN x x x x x x x x x<br />
VERDEELSLEUTEL voor toerekening aan<br />
woningen<br />
verw. Opp.<br />
Radiat.<br />
aant. won. m2 opp. aant. won. m2 opp. aant. Won. m2 opp. of<br />
aant. Won.<br />
aant. Won.<br />
(aansluiting<br />
en)<br />
Totaal<br />
bedrag<br />
83
SERVICEKOSTEN – TOEREKENING (model)<br />
Bedragen en aantallen zijn fictief (100 woningen)<br />
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
<strong>Kosten</strong>groep Jaarbedrag totaal Toerekening<br />
Verdeelsleutel aantal eenheden bedrag per eenh.<br />
Centrale verwarming f 50.000,— m2 verw. Opp. 5.000 10,—<br />
Koken 25.000,— aant. won. 100 250,—<br />
(warm) water “ 10.000,— m2 vloer 10.000 1,<br />
Lift “ 5.000,— aant. won. 100 50,—<br />
Electr. won. ventilatie/hydrofoor 5.500,— m2 vloer 10.000 0,55<br />
Gemeensch. ruimten/tuin 2.500,— aant. won. 100 25,—<br />
Woningen (vuilafvoer, glas, etc.) “ 1.000,— aant. won. 100 10,—<br />
Gemeensch. antenne “ 1.000,—<br />
Totaal servicekosten f 100.000,—<br />
Verlies door leegstand, stel 1% 1.000,— aant. Won 100 10,—<br />
Aandeel voor één willekeurige woning (gehele jaar verhuurd)<br />
<strong>Kosten</strong>groep <strong>Kosten</strong>aandeel<br />
aantal eenheden per eenheid totaal<br />
Centrale verwarming: verw.o. .woonk.+ keuken<br />
18x1,5= 27 m2 )<br />
F 10,- F 500,verw.<br />
opp. Overige<br />
23x1= 23m2 )50 m2<br />
Koken . 1 won 250,- 250,-<br />
(warm) water 100 m2 vloeropp. 1,- 100,-<br />
Lift 1 won. 50,- 50,-<br />
Electr. woningen ventilatie/hydrofoor 100 m2 vloeropp. 0,55 55,-<br />
Gemeensch. ruimten/tuin 1 won. 25,- 25,-<br />
Woningen (vuilafvoer, glasverz. enz.) 1 won. 10,- 10,-<br />
Gerneensch. Antenne 1 won. 10,- 10,-<br />
1.000,-<br />
Verlies door leegstand (aandeel f 1.000,—) 1 won. 10,- 10,totaal<br />
aandeel servicekosten 1.010,-<br />
Af: Betaalde voorschotten (stel f 80,— p. mnd.) 960,-<br />
Verschil, bij te betalen 50,-<br />
84
Bijlage 6<br />
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Omzetbelasting met betrekking tot servicekosten woonpanden<br />
Resolutie Ministerie van Financiën, d.d. 27 april 1979, nr. 279-6164, betreffende servicekosten omzetbelasting.<br />
Heffing van de omzetbelasting kan achterwege blijven over de vergoeding van zogenaamde servicekosten,<br />
welke in de huurprijs van woningen is begrepen. In het algemeen dienen hier onder te worden verstaan periodiek<br />
te samen met de huur verschuldigde bedragen, die betrekking hebben op prestaties die nauw<br />
samenhangen met het huurgenot van de woning.<br />
In veel gevallen vindt met betrekking tot bedoelde bedragen nog een jaarlijkse afrekening plaats. Als voorbeelden<br />
van servicekosten kunnen worden genoemd vaste of variabele kosten wegens:<br />
- centrale verwarming;<br />
- lift;<br />
- hydrofoor;<br />
- centraal antennesysteem;<br />
- portiekverlichting;<br />
- waterverbruik;<br />
- onderhoud trappehuizen;<br />
- onderhoud gemeenschappelijke tuin;<br />
- schoorsteenvegen;<br />
- glasverzekering;<br />
- huur geiser/boiler/douche/mengkraan;<br />
- huur ingebouwde wasmachine/centrifuge/lavet;<br />
- huur ingebouwde koelkast;<br />
- huur jaloezieën;<br />
- huismeester/portier.<br />
Het ontmoet geen bezwaar, dat een overeenkomstig standpunt wordt ingenomen bij de verhuur van andere<br />
panden dan woningen, voor zover althans ter zake van die verhuurder de vrijstelling van artikel 11, eerste<br />
lid, letter b, van de Wet op de Omzetbelasting 1968 wordt genoten. Uiteraard brengt zulks met zich, dat<br />
dan geen aanspraak op aftrek van voorbelasting dient te worden gemaakt. Bij verhuur waarop bedoelde<br />
vrijstelling niet van toepassing is, dienen ook de daarop betrekking hebbende servicekosten in de heffing<br />
van omzetbelasting te worden betrokken. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen prestaties welke<br />
aan het tarief van 18% en prestaties welke aan het tarief van 4% zijn onderworpen. Met betrekking tot assurantiekosten<br />
kan artikel 4, letter b, van het Uitvoeringsbesluit omzetbelasting 1968 toepassing vinden.<br />
Met het vorenstaande dient rekening te worden gehouden van 1 januari 1979 af.<br />
85
Bijlage 7<br />
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Naar aanleiding van het voorlopige rapport ‘<strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten” dat in juli 1982 verscheen, ontving<br />
de werkgroep van onderstaande instellingen en personen een reactie.<br />
Bewonerscommissie “De Drie Zichten”, Leiden<br />
Bouwkundig adviesbureau “Bouwhulp’, Eindhoven<br />
Consumentenbond<br />
De heer A.J. van Dijk, secretaris van de Huurcommissie in de ressorten Eindhoven, Boxmeer en Helmond.<br />
Gemeente ‘s-Gravenhage<br />
Huurdersvereniging ‘Hendrix’, Amsterdam<br />
Kring van Gerechtssecretarissen bij de Kantongerechten Landelijk Ombudsteam Stadsvernieuwing (LOS)<br />
Landelijk overleg Bewoners Studentenhuizen (LOBS) ministerie van Economische Zaken<br />
De heer mr. J.A. de Mol, rijksuniversiteit Groningen Nationale Woningraad<br />
Nederlandse Bond van Makelaars in onroerende goederen<br />
Nederlands Christelijke Instituut voor Volkshuisvesting<br />
Nederlands Verbond van Huurders<br />
Overleg voorzitters Huurcommissies<br />
De heer N.E.J. Piret, Amsterdam<br />
Raad voor Onroerende Zaken<br />
Stichting Architecten Onderzoek wonen en woonomgeving, Amsterdam<br />
Stichting voor Studentenhuisvesting, Amsterdam<br />
Vereniging van Nederlandse Gemeenten<br />
Woningstichting ‘Hertog Hendrik van Lotharingen”, Eindhoven<br />
86
Bijlage 8<br />
Literatuurlijst<br />
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
Alkmaarse Huurders Overkoepeling<br />
Lentemaand 1981<br />
Alkmaarse Huurders Overkoepeling<br />
lentemaand 1983<br />
Berichten over Stadsvernieuwing. E. Hasselaar<br />
uitgave Ministerie VenRO, nr. 3, 1980<br />
Beta, jrg. 17, 10 november 1981,<br />
blz. 8-9<br />
Bouw nr. 23, 8 november 1980<br />
H. Korbee<br />
Bouwcentrum<br />
mg. G. de Vries, rapportnummer<br />
1977/1979, jan. 1979<br />
Woonlastenonderzoek in Alkmaar, deel 4, servicekosten<br />
Rapport van kosten <strong>naar</strong> service<br />
Energiebewust renoveren noodzakelijk<br />
Vergelijking gasverbruik in woningen<br />
Blokverwarming in gerenoveerde woningen drijft<br />
stookkosten op<br />
De invloed van individuele bemetering op het brandstofverbruik<br />
bij centraal verwarmde woningen.<br />
Bouwwereld nr. 25, 19 december 1980 Warmtekosten flatgebouwen nu beter te verdelen<br />
Bouwwereld, nr. 9, 24 april 1981<br />
G. v. Veen<br />
C.V.-ketels met minstens 90% rendement<br />
Consumentengids, nr. 2, februari 1981, blz. 79 Rioolrecht niet via servicekosten<br />
Consumentengids, december 1982 <strong>Service</strong>kosten vormen onduidelijk deel van woonlasten<br />
Consumentengids, februari 1983 Huurderskosten, een handvat<br />
Derde beheerskostenonderzoek woning-<br />
corporaties NWR + NCIV, juli 1982<br />
Financieel Economisch Magazine,<br />
7 februari 1980<br />
Financieel overheidsbeheer, nr. 10,<br />
1981, mevr. E. Dil-Stork<br />
Financieel overheidsbeheer, nr. 10,<br />
1981, H.J.T. Blom, blz. 451-461<br />
Hulshof,W.G.<br />
Ministerie van VenRO, september 1981<br />
Industriebond FNV en Konsumentenkontakt,<br />
1981<br />
Intermediair, jrq. 16, nr. 49, 5 december 1980<br />
F.A. Kense<br />
Intermediair, jrg. 17, nr. 12, 30 maart 1981, B.J.<br />
Verhage<br />
Jurisprudentie Huurrecht<br />
mrs. F.T. Oldenhuis en J.G. Idsardi, 1983<br />
beheer en administratiekosten<br />
Verhitte discussie over stadsverwarming<br />
De verhouding tussen klant en openbaar nutsbedrijf<br />
De nieuwe algemene voorwaarden voor de levering<br />
van energie<br />
Hoogte en ontwikkeling van de servicekosten in de<br />
periode 1979-1980<br />
Onderzoekverslag woonlasten<br />
Het besparen van energie in de woning<br />
De thermostaat een graadje lager ...<br />
o.a. jurisprudentie over servicekosten<br />
Koopkracht, februari 1980 <strong>Service</strong>kosten voor huurders moeilijk te controleren<br />
Koopkracht juni 1983 Onredelijke huurkontrakten<br />
LEK bulletin, nr. 4, mei 1981 blz. 17-21 Besparing op huishoudelijk energieverbruik<br />
87
Rapport <strong>Van</strong> service <strong>naar</strong> kosten Ministerie van VROM mei 1984<br />
M.G.-circulaire 83-24, Ministerie van V.R.O.M. Individuele huursubsidie in relatie tot servicekosten<br />
Nationale Woningraad<br />
NWR 08-293-202<br />
Nederlandse Energie Ontwikkelingsmaatschappij,<br />
september 1980<br />
Praktijkgids nr. 9, 1982<br />
Mr. B. v.d. Bergh en Mr. H. Ruesink<br />
Vooronderzoek <strong>naar</strong> het energiebesparend effect van<br />
de toepassing van warmteverdelingsmeters en de invloed<br />
daarop van de verrekening der energiekosten<br />
Stadsverwarmingstarieven<br />
<strong>Service</strong>kosten, een beschouwing over artikel 12<br />
Huurprijzenwet Woonruimte<br />
Stichting woon-energie, Gouda 1980 Stookkosten Spaarndammerbuurt<br />
TNO, ing. W. Adam, dec. 1978 Vergelijking van het energieverbruik bij toepassing<br />
van handgeregelde radiatorafsluiters en van thermostatische<br />
radiatorafsluiters<br />
Vastgoed, nr. 5, mei 1980, blz. 143 Derving mag onderdeel servicekosten zijn<br />
Veldkamp marktonderzoek bv, januari 1982 <strong>Service</strong>kosten, hoogte, opbouw en ontwikkeling<br />
Volkshuisvesting, 1980, nr. 9, blz. 279-287<br />
Piet van Gemeren<br />
Volkshuisvesting, nr. 1, 1981<br />
H. Pluckel, blz. 17-22<br />
Bijkomende kosten, niet bijkomstig<br />
Bijkomende kosten in de sociale woningbouw<br />
Volkshuisvesting nr. 2, 1981 Ontwerper kan helpen bijkomend<br />
kosten te drukken<br />
Volkshuisvesting nr. 3, 1981<br />
J. Dolhal, B. Duhoux<br />
Volkshuisvesting nr. 10, 1981<br />
T. Heijnen, blz. 306-307<br />
Volkshuisvesting nr. 12, 1982<br />
H. Smulders en T. Heynen<br />
Wetsontwerp 17251<br />
Ministerie van Economische Zaken<br />
Woningraad nrs. 17, 18 en 20, 1982<br />
Mw. L. Otto<br />
Woningraad nr. 20, 1982<br />
J. van der Molen en H.J. Bontius<br />
Stadsverwarming: voorwaarden, moge<br />
lijkheden en vraagtekens<br />
Speciaal tarief voor kollectief<br />
stoken nodig<br />
Wat heet service<br />
Wet Energiebesparing Toestellen<br />
Reparaties “verhalen of betalen”<br />
<strong>Service</strong>kosten kunnen worden aangepakt via de<br />
H.P.W.<br />
Woningraad extra nr. 24 Organisatie en planning van het onderhoud<br />
88