2013-133 Bijlage Provincie Utrecht Gemeente Nieuwegein ...

Advies aanpak Herenstraat-Kruyderlaan
Status: eindrapportage
Beurs-WTC | 21 st Floor | Beursplein 37 | PO Box 30188 | 3001 DD Rotterdam | The Netherlands
E info@fakton.nl | P +31(0)10 300 6000 | F +31(0)10 205 5373 | K.v.K. Rotterdam 24309047 | BTW nr. 8091.339.21.B01
101219/R17/1.0

Advies aanpak Herenstraat-Kruyderlaan
Provincie Utrecht
Gemeente Nieuwegein
A. van Eldonk MSc MSRE
E.G.J. Daalhuisen MSc Ma
W.M.H. Heineke MSc
101219/R17/1.0
Rotterdam, 1 maart 2013

INHOUDSOPGAVE
1. Management samenvatting ............................................................................................................ 4
2. Inleiding ........................................................................................................................................... 5
2.1. Aanleiding ................................................................................................................................ 5
2.2. Opdrachtomschrijving en opzet onderzoek ............................................................................ 6
2.3. Leeswijzer ................................................................................................................................ 7
3. Gebiedsanalyse: een kansrijk gebied voor wonen én werken ........................................................ 8
3.1. Inleiding ................................................................................................................................... 8
3.2. Macroanalyse .......................................................................................................................... 9
3.3. Locatieanalyse ....................................................................................................................... 11
3.4. Marktanalyse ......................................................................................................................... 14
3.5. Tussenconclusie: de natuurlijke ontwikkelingsrichting ......................................................... 17
4. Scenario’s: faciliteren en stimuleren zijn beide mogelijk .............................................................. 20
4.1. Inleiding ................................................................................................................................. 20
4.2. Vier scenario’s ....................................................................................................................... 20
4.3. Beoordeling: wat zijn de gevolgen voor gemeente ............................................................... 23
4.4. Scenario ’faciliteren’ uitgewerkt ........................................................................................... 24
4.5. Scenario ‘stimuleren’ uitgewerkt .......................................................................................... 26
4.6. Tussenconclusie: beheerste ontwikkelstrategie is mogelijk ................................................. 28
5. Financiële en organisatorische instrumenten: een bloemlezing .................................................. 29
5.1. Inleiding ................................................................................................................................. 29
5.2. Financiële instrumenten ........................................................................................................ 29
5.3. Organisatorische instrumenten ............................................................................................. 34
6. Eindconclusie: een beheerste ontwikkeling is mogelijk ................................................................ 36
Bijlage: Gebruikte documentatie .......................................................................................................... 37
Bijlage: Aanwezigen workshop .............................................................................................................. 38

1. MANAGEMENT SAMENVATTING
Nadat Herenstraat – Kruyderlaan was opgenomen in het collegeprogramma 2010 – 2014 (als pilot voor een
structuurfonds), besloot het College in de prioriteringsronde aan de Raad voor te stellen het project zeer laag
te prioriteren en geen concrete (financiële) maatregelen te treffen. De Raad gaf bij amendement het College
opdracht de (on)mogelijkheden voor het project Herenstraat - Kruyderlaan opnieuw te bezien ter nadere
onderbouwing van deze keuze. In deze rapportage geven wij antwoord op de volgende vraag:
Wat is de meest kansrijke aanpak voor Herenstraat-Kruyderlaan, tegen
de volgende achtergrond?
Het gebied is deels functioneel en visueel verouderd;
Particuliere initiatieven komen moeilijk van de grond;
De gemeentelijke middelen zijn beperkt.
De eerste vraag die beantwoord moet worden, is wat nu eigenlijk het probleem is. Het risico van afglijding
van het gebied ligt op de loer en particuliere investeringen blijven goeddeels uit. Dit begin van verpaupering
kan gevoelens van onveiligheid bij bewoners en gebruikers aanwakkeren. Daarnaast verkeren ondernemers
en eigenaren in onzekerheid over de toekomst van het gebied. Die onzekerheid wordt versterkt door
onduidelijkheid in de koers van de gemeente.
De analyse van de beleidskaders, het gebied en de markt toont duidelijk aan waar de kansen liggen. In de
huidige markt is de kansrijkheid van transformatie naar woningbouw of andere bestemmingen gering, tenzij
de zittende eigenaren bereid zijn om hun verwachtingspatroon over de winst uit transformatie naar beneden
bij te stellen. Tegelijkertijd zijn delen van het bedrijventerrein levensvatbaar, maar het ontbreekt de
gemeente aan voldoende inzicht over de zittende gebruikers en eigenaren. Ons advies over de ruimtelijke
ontwikkeling is dan ook helder: behoud Herenstraat-Kruyderlaan als vitaal kleinschalig werkgebied, maar
maak tegelijkertijd de transformatie naar woningbouw in delen van het gebied mogelijk. Daarbij past een
beheerste inzet van gemeentelijke middelen en capaciteit.
Wat betreft de gemeentelijke inzet zijn twee scenario’s denkbaar: faciliteren, met een minimale
gemeentelijke inzet, en stimuleren, waarbij de gemeente meer het voortouw neemt. Beide scenario’s zijn
verdedigbaar vanuit een inhoudelijke afweging. Wij denken dat een stimulerende rolopvatting het meest
recht doet aan het gebied en de potentie die in zowel de bedrijvigheid als de transformatiemogelijkheden
zit. Gemeentelijke coördinatie zal het ontwikkelingstempo verhogen en het de zittende eigenaren
gemakkelijker maken een keuze te maken tussen investeren in de bedrijfsfunctie of transformatie. De eerste
stap is een grondige inventarisatie in het gebied, zodat bekend is wat er leeft bij gebruikers en eigenaren.
Op basis daarvan kan een startnotitie worden geschreven, waarin per deelgebied wordt besloten welke
financiële en organisatorische instrumenten worden ingezet. Wat betreft de inzet van financiële en
juridische instrumenten adviseren wij niet direct te kiezen voor de meest ambitieuze mogelijkheden, maar te
beginnen met quick wins die gemakkelijk vanuit actief gebiedsmanagement te organiseren zijn.
Pagina 4 van 38
101219/R17/1.0

2. INLEIDING
2.1. Aanleiding
De provincie Utrecht ondersteunt de gemeente Nieuwegein bij een aantal onderdelen van de
binnenstedelijke opgave in Nieuwegein. Eén van de onderdelen van die samenwerking is inzicht te krijgen in
de mogelijkheden voor herontwikkeling van het gebied Herenstraat - Kruyderlaan, op korte en langere
termijn. De gemeente Nieuwegein en de provincie Utrecht vroegen ons een advies uit te brengen dat als
basis dient voor de concrete aanpak van het gebied Herenstraat-Kruyderlaan.
Na het project Herenstraat – Kruyderlaan eerst opgenomen te hebben in het collegeprogramma 2010 – 2014
(als pilot voor een structuurfonds), heeft het College onlangs aan de Raad voorgesteld het project zeer laag
te prioriteren en geen concrete (financiële) maatregelen te treffen ter stimulering van het gebied. De Raad
gaf echter bij amendement het College opdracht de (on)mogelijkheden voor het project Herenstraat -
Kruyderlaan opnieuw te bezien ter nadere onderbouwing van deze keuze.
Op basis van ons locatiebezoek begin 2013 typeren wij de situatie als volgt in tekst en beeld:
De locatie Herenstraat - Kruyderlaan is als bedrijventerrein deels functioneel verouderd.
Het gebied maakt een rommelige en deels verpauperde indruk (zowel gebouwen als openbare
ruimte).
Het gebied kent een grote verscheidenheid aan functies met verschillende grond- en
vastgoedeigenaren.
De huidige infrastructuur (ontsluiting en parkeren) schiet tekort.
Het gebied heeft een aantrekkelijke ligging door de korte nabijheid van het centrum.
Met name aan de zijde van de Kruyderlaan wordt door de gemeente gewerkt aan verbetering van de
openbare ruimte.
Er zijn, zelfs in de huidige markt, particuliere initiatieven voor transformatie. Echter, deze komen
moeizaam van de grond.
Figuur 1: Impressie Herenstraat - Kruyderlaan
Herenstraat – Kruyderlaan is wat ons betreft een interessant gebied. Onze indruk is dat de gebiedspotentie,
hetzij voor bedrijvigheid, hetzij voor transformatie naar andere functies, op dit moment niet optimaal wordt
benut. De vraag is actueel of dit ook betekent dat op dit moment gemeentelijke capaciteit in het gebied
Pagina 5 van 38
101219/R17/1.0

moet worden gestoken. Gelet op de financiële situatie en de vraag-aanbodverhoudingen in de markt is
prioritering in ruimtelijke projecten onvermijdelijk. Het onderzoek van Fakton beperkt zich op de
mogelijkheden voor herontwikkeling van het gebied Herenstraat - Kruyderlaan, op korte en langere termijn.
De nadruk in onze onderzoek ligt daarbij op het procesmatige vlak: de verschillende rolopvattingen die de
gemeente en de provincie kunnen aannemen en de organisatorische en financiële instrumenten die daar bij
passen. De focus in deze rapportage ligt minder op vormgeving of stedenbouw en fysieke ingrepen.
2.2. Opdrachtomschrijving en opzet onderzoek
Deze rapportage gaat in op een aantal scenario’s, waarin de (on)mogelijkheden voor versterking van het
gebied en de relatie met de binnenstad worden uitgewerkt. Concreet gaan wij in op de volgende zeven
deelvragen:
Wat is het perspectief voor het gebied op langere termijn ('punt op de horizon')?
Wat zijn op korte termijn de mogelijkheden om een begin te maken met de herontwikkeling? Hoe
wordt aangesloten bij lopende initiatieven in dit gebied?
Welke ontwikkelingsstrategie stellen wij voor? Wat is er nodig om dit te bereiken (strategie) en wat
zijn de voor- en nadelen?
Wat zijn de vereiste investeringen, de te verwachten opbrengsten, te gebruiken
financieringsinstrumenten of tools?
Welke organisatie en rolverdeling wordt voorgesteld?
Welke conclusies worden getrokken ten aanzien van de haalbaarheid van de scenario’s: welke
bieden voldoende potentie voor nader onderzoek?
Welke concrete vervolgstappen worden na het raadsbesluit gezet en hoe wordt het proces
georganiseerd?
In samenspraak met de opdrachtgever kozen wij voor een combinatie van een expertmatige en een
participatieve aanpak in nauwe samenwerking met de gemeente en provincie. Wij onderscheidden in onze
aanpak de volgende vier stappen:
Start-up bijeenkomst: Bespreken van aanpak, planning, informatiebehoefte, belangrijkste documenten en
meest relevante ontwikkelingen.
Analyse: Bestuderen studies en andere relevante documentatie, bezoek aan de locatie, uitvoeren marktscan,
stakeholderanalyse en in conclaaf met de Kamer van Koophandel. Afsluitend met: wat zijn de contouren van
de ontwikkelingsrichting(en)?
Validatie en verrijking (workshop 5 februari 2013): In de vorm van een workshop (5 februari 2013) met
sleutelfiguren van de gemeente en provincie (zie hoofdstuk 8) valideren en verrijken van onze eerste
bevindingen en denkrichtingen. Verkennen van een aantal mogelijke transformatiescenario’s en gezamenlijk
bespreken van de beoordelingscriteria. Uitkomst workshop: een aangescherpte analyse en een eensluidend
idee bij de ontwikkelrichting en de uit te werken scenario’s.
Pagina 6 van 38
101219/R17/1.0

Uitwerking en beoordeling scenario’s
Uitwerken van de scenario’s en zeer globaal per scenario schetsten van de financiële haalbaarheid: wat is het
investeringsniveau en welke mogelijke dekkingsbronnen zijn aanwezig? Daarnaast per alternatief de
ontwikkelstrategie op hoofdlijnen schetsen.
De uitkomsten van de voorgaande stappen verwerken wij in deze rapportage.
2.3. Leeswijzer
In hoofdstuk 3 geven wij onze analyse van het gebied. We doen dit aan de hand van drie analyses: macroanalyse
(beleidskaders), locatie-analyse en marktanalyse. Dit brengt ons tot het trekken van een
tussenconclusie met betrekking tot de natuurlijke ontwikkelingsrichting van het gebied.
In hoofdstuk 4 bespreken we een aantal scenario’s die gaan over de manier waarop de gemeente zich kan
opstellen. We bespreken vier mogelijke rolopvattingen, waarvan de twee meest kansrijke worden
uitgewerkt.
In hoofdstuk 5 behandelen we financiële en organisatorische instrumenten die het te kiezen scenario kunnen
ondersteunen. De rapportage wordt in hoofdstuk 6 afgesloten met een conclusie.
Pagina 7 van 38
101219/R17/1.0

3. GEBIEDSANALYSE: EEN KANSRIJK GEBIED VOOR WONEN ÉN WERKEN
3.1. Inleiding
Ieder gebied en iedere ontwikkeling bevindt zich in een speelveld van diverse publieke en private actoren en
de daarbij horende belangen. De ontwikkeling van een gebied vergt daardoor een specifieke afstemming van
deze belangen en moet daarnaast ook in een breder kader passen. Wettelijke beperkingen, planologische
voorschriften en markttechnische aspecten zijn voorbeelden van zaken die de contouren van iedere
ruimtelijke ontwikkeling vormgeven.
Om de krachten binnen deze verschillende speelvelden te identificeren, hanteren wij de methodiek van de
Integrale Gebiedsanalyse, waarbij wij verschillende analyses uitvoeren en vervolgens constateren waar de
overlap in de uitkomsten van deze analyses zich bevindt. In figuur 2 staat deze methodiek schematisch
weergegeven. Wij onderscheiden hierin de volgende drie invalshoeken:
Macroanalyse: Wat speelt er op gemeentelijk en provinciaal niveau wat van invloed is op de
mogelijke ontwikkeling van het plangebied?
Locatieanalyse: Wat zijn de kenmerken van de locatie? Denk hierbij aan zaken als
eigendomsstructuur, planologische randvoorwaarden, kwaliteit van vastgoed en openbaar gebied.
Marktanalyse: Welke kansen liggen er in de markt voor het plangebied? Naar welke functies is
vraag? Welke hoeveelheden en prijsniveaus horen hierbij?
Locatieanalyse
Bestemming
Eigendom
Kwaliteit
Figuur 2: Gebiedsanalyse
Macroanalyse
Nieuwegein
Beleid
R.O.
Marktanalyse
Vraag en aanbod
Prijzen
Afzet
Huidige stand gemeentelijk documenten en beleid
Het gemeentelijk beleid voor dit gebied is onder andere verwoord in de Structuurvisie 2030, de notitie
Herenstraat - Kruyderlaan uit 2007 (‘Uitgangspunten bij particulier initiatief‘), de ontwikkelingsvisie uit 2009
(niet bestuurlijk vastgesteld) en het Urgentieprogramma woningbouw uit 2010. Hierin zijn globaal de
Pagina 8 van 38
101219/R17/1.0

doelstellingen herstructureren, toevoegen woningbouw, ruimtelijke kwaliteit, wateras, nabijheid van
(invloedssfeer) en aansluiting op de binnenstad benoemd. Deze doelstellingen beoogde de gemeente te
bereiken door het faciliteren van particuliere initiatieven.
Na analyse van deze stukken blijkt dat deze deels verouderd zijn. Vooral de strak ingekaderde
(stedenbouwkundige) uitgangspunten uit de notitie uit 2007 blijken in de praktijk niet haalbaar. Er wordt bij
particuliere initiatieven, na goedkeuring hierop door de Raad, ondertussen afgeweken van deze kaders. Dit
was bijvoorbeeld bij het particuliere initiatief aan de Hildo Kropstraat 35 in 2012 expliciet aan de orde. De
vastgestelde documenten dienen niet als stringent kader, maar zijn meer richtinggevend van karakter.
3.2. Macroanalyse
In december 2009 verscheen de Structuurvisie 2030. Hierin staan de korte en lange termijn ambities van de
gemeente Nieuwegein beschreven. De gemeente kiest in de Structuurvisie onder andere voor een
ontwikkelstrategie in assen. Zij onderscheidt vijf assen: de wateras, de stadsas, de werkas, Lek en
uiterwaarden en A12-zone. Daarnaast beschrijft zij vier ontwikkelthema’s die centraal staan in de verdere
(her)ontwikkeling van Nieuwegein. Dit zijn: duurzaamheid, levendigheid, een mooie uitstraling en de focus
op verbindingen in en tussen gebieden.
De ontwikkeling van Herenstraat - Kruyderlaan sluit aan bij meerdere van de hiervoor beschreven ambities
uit de Structuurvisie. De (her)ontwikkeling biedt kansen om invulling te geven aan een mooie uitstraling van
Nieuwegein én het leggen van verbindingen.
Daarnaast ligt het gebied in een van de aangewezen ontwikkelassen: de wateras. Ook zien wij terug in de
Structuurvisie dat het gebied is aangewezen voor de transformatie van werken naar wonen. Wat opvalt, is
dat er zelfs een ‘special’ is opgenomen over het gebied (zie figuur 3). Hiermee gaf de Structuurvisie duidelijk
status aan de gebiedsontwikkeling. In 2009 stond het gebied hoog op de prioriteitenlijst van de gemeente. In
de workshop van 5 februari jl. werd ons echter duidelijk dat de Structuurvisie (in dit geval) niet leidend is bij
ontwikkelingen. De Structuurvisie is enkel een publiekrechtelijk beleidsdocument en vanuit de private
eigenaren in het gebied is geen participatie toegezegd op dit beleid. De slag naar uitvoering van het
beschreven beleid ontbreekt dan ook goeddeels.
Pagina 9 van 38
101219/R17/1.0

Figuur 3: Bedrijfsterrein Jutphaas – Wijkersloot in de Structuurvisie 2030
In het Collegeprogramma 2010 – 2014 is Herenstraat- Kruyderlaan opgenomen als pilotproject voor het
oprichten van een structuurfonds. In de workshop van 5 februari jl. werd duidelijk dat dit voornemen uit het
Collegeprogramma nooit is opgericht voor Herenstraat – Kruyderlaan. Het opnemen van deze pilot duidt
evenwel op de intenties die het college had met het fonds, het gebied en de faciliterende rol van de
gemeente.
Figuur 4: Passage over het structuurfonds uit het collegeprogramma 2010 - 2014
Conclusie macroanalyse
Herenstraat – Kruyderlaan kent een voor een bedrijventerrein bijzondere ligging: vlakbij het stadshart
en aan twee assen. De gemeente wil ook dit deel van de wateras (her)ontwikkelen. Hierin ligt de focus
op transformatie van werken naar wonen. De uitvoering van de in de Structuurvisie beschreven
strategie is tot op heden niet nader uitwerkt.
Pagina 10 van 38
101219/R17/1.0

3.3. Locatieanalyse
Het gebied Herenstraat – Kruyderlaan ligt centraal in Nieuwegein in de wijk Jutphaas-Wijkersloot. Het is
vanouds het bedrijventerrein van Jutphaas. Door de groei van Nieuwegein, en specifiek de vorming van het
Stadshart, is de ligging van het gebied verschoven naar een centrale positie. Jutphaas-Wijkersloot is binnen
de gemeente een aandachtswijk.
De sterke punten van het gebied zijn:
De ligging direct naast het stadshart, omsloten door woonwijken.
Het heeft een groene entree aan de Noordstedeweg.
De ligging aan het water van de Doorslag, een doorlopende waterweg die voert naar de Vaartse Rijn.
Het is een bijzonder bedrijvengebied in Nieuwegein: het huisvest kleinschalige bedrijven tegen een
lage huur.
Het gebied huisvest een aantal karakteristieke objecten, vooral de woningen aan de Herenstraat.
De zwakke punten van het gebied zijn:
Er zijn veel verschillende eigenaren en gebruikers die niet georganiseerd zijn.
De menging van werken en wonen levert hier en daar overlast op.
Het gebied heeft geen duidelijk profiel: autobedrijven, sportscholen, winkels en productiebedrijven
zijn door het gebied verspreid.
De gebouwen en openbare ruimte zijn deels verouderd.
Klachten vanuit bewoners en gebruikers, vooral over de slechte ontsluiting voor zwaar verkeer en
parkeerproblemen.
Op de Kruyderlaan is onlangs betaald parkeren ingevoerd. Op de Hildo Kropstraat en de Herenstraat is dit
echter niet zo. De gemeente beschikt niet over een volledige analyse van de parkeer- en verkeerssituatie in
het gebied op basis van parkeertellingen, maar het gebiedsmanagement meldt dat bewoners van de
Kruyderlaan, met name van het vrachtwagenverkeer van de bedrijven aan de Kruyderlaan, overlast
ondervinden. Ook de bezoekers aan sportscholen veroorzaken soms geluid- en parkeeroverlast. Doordat
geen parkeertellingen zijn gedaan, is het lastig deze klachten te objectiveren.
De bedrijven in het gebied Herenstraat - Kruyderlaan zijn niet collectief georganiseerd. Er is geen
overkoepeld gebiedsorgaan waarin de bedrijven samenkomen. De communicatie tussen de gemeente, de
ondernemers en de bewoners in het gebied geschiedt per ondernemer of per casus. Het is vooral een ‘piep’systeem.
Huidige initiatieven
Op dit moment is er een aantal lopende initiatieven in het gebied.
Hildo Kropstraat 35: na de sloop van de voormalige opstallen is de ontwikkelaar bouwtechnisch nu
klaar voor realisatie van een appartementencomplex met 23 appartementen, te exploiteren ruimte
op de begane grond en circa 30 parkeerplaatsen. Status: vergunningverlening, start bouw voor 1
Pagina 11 van 38
101219/R17/1.0

januari 2013, in verkoop. De verkoop hiervan stokt echter mede vanwege de concurrentie met
appartementen in getransformeerde kantoorpanden tegen aantrekkelijkere prijzen.
Kruyderlaan 27: een nieuw initiatief tot transformatie van bestaande panden naar acht woningen. In
de periode 2007-2010 zijn er verschillende initiatieven geweest voor dit perceel door De Bois, al dan
niet in samenhang met perceel Immerzeel ten zuiden van De Bois en het perceel Van de Broek waar
Karwei is gevestigd. Alle plannen zijn tot dusverre gestrand. Volgens de laatste inzichten wil De Bois
ontwikkelen aan de Kruyderlaan. Hij beoogt samen met een lokale ontwikkelaar koop- en
huurappartementen van 60 – 80 m² te ontwikkelen. Dit worden in de plannen zowel nieuwbouw- als
transformatieappartementen. Parkeren wordt opgelost op eigen terrein. De vraag die bij dit plan rijst
is (ook gezien andere lopende initiatieven in de stad) of deze ontwikkeling nu financieel wel uit kan.
Herenstraat 84: Transformatie van bedrijfsruimte naar woningbouw voor studenten en tijdelijke
buitenlandse werknemers.
Bevindingen uit de workshop
In de workshop verkenden wij een aantal mogelijke transformatiescenario’s en bespraken wij gezamenlijk de
beoordelingscriteria. De uitkomst van de workshop was een aangescherpte analyse en een gezamenlijk
gedragen idee bij de ontwikkelscenario’s. Belangwekkende bevindingen waren:
Er ontbreekt een heldere probleemdefinitie voor het gebied. De vraag rijst: wat is het probleem, hoe
groot is het probleem en voor wie is dit een probleem? Het risico van afglijding van het gebied ligt op
de loer en particuliere investeringen blijven goeddeels uit. Dit begin van verpaupering kan gevoelens
van onveiligheid bij bewoners en gebruikers aanwakkeren. Daarnaast verkeren ondernemers en
eigenaren in onzekerheid over de toekomst van het gebied. Die onzekerheid wordt versterkt door
onduidelijkheid in de koers van de gemeente.
Een ronde langs de aanwezigen toont aan dat de overlast in het gebied uitsluitend door de directe
omwonenden wordt gemeld. Een relevante vraag daarbij is wie er eerst was, en met welke
verwachting hebben de mensen die overlast ervaren zich daar gevestigd?
In het bestemmingsplan Jutphaas – Wijkersloot zijn ‘aanduidingen’ opgenomen. Deze aanduidingen
fungeren als een subbestemming op specifieke kavels. De bestemmingen op deze kavels zijn
daarmee strak ingekaderd. De voornaamste reden hiervoor is het kunnen inperken van de
bestemming ‘detailhandel’.
De bestemming detailhandel van Nettorama is strak ingekaderd. De uitbreiding van de locatie met
detailhandel is hierdoor niet mogelijk. Nettorama is eigenaar van de locatie en beoogt dit tot op
heden zo te houden. De bestemming ‘detailhandel’ gaat bij overdracht ook over naar de volgende
eigenaar.
Brové heeft op zijn terrein geen ruimte om te keren, hierdoor keren de vrachtwagens van Brové al
eerder in het gebied en rijden vervolgens achteruit door de Kruyderlaan. Dit veroorzaakt overlast bij
bewoners.
De HN-locatie (de groene zuidstrook aan de Noordstedeweg) valt binnen de grondexploitatie
Stadshart. Mede gezien het feit dat Herenstraat – Kruyderlaan geen grondexploitatie heeft en er
Pagina 12 van 38
101219/R17/1.0

hierdoor geen kader is voor het aangaan van verplichtingen en het realiseren van opbrengsten, krijgt
de grondexploitatie Stadshart op financiële gronden voorrang bij ontwikkelingen.
Een aantal van de bedrijven in het gebied heeft een lage boekwaarde. Dit betekent enerzijds dat de
eigenaren al snel een positief rendement maken uit de verhuur van het vastgoed, maar anderzijds
maakt het voor hen in beginsel relatief gemakkelijk een positief exploitatieresultaat te genereren bij
transformatie.
De Karwei heeft een eerste optie van koop op het deel van het Van de Broek-perceel waar zij nu
gehuisvest is. Er zijn geen signalen dat de bedrijfsvoering hier uitgebreid of juist beëindigd zal
worden.
Ook voor het perceel van Van de Broek, waarop nu Gebr. van Bentum een staalbedrijf voert, zijn
geen concrete indicaties dat het bedrijf zal worden verplaatst of beëindigd.
De gemeente heeft een gebrek aan zicht op de eigenaren, de gebruikers en de bedrijven in het
gebied. Hierdoor is het slecht mogelijk ontwikkelingen aan te zien komen en hierop te sturen. Deze
bevinding werd door alle aanwezigen gedeeld en werd benoemd als knelpunt om de problematiek
en de potentie van het gebied goed te kunnen duiden.
De vergunningen van de bedrijven in het gebied zijn in orde en de activiteiten van de bedrijven
vallen binnen het voorgeschreven beleid en binnen het vigerende bestemmingsplan.
Er zijn vanuit de gemeente geen substantiële budgetten voorhanden voor het gebied. Een optie om
meer gelden vrij te maken om in te zetten in het gebied zijn: de opbrengsten uit betaald parkeren of
WOZ-belasting uit het gebied te laten landen in het gebied. Dit vraagt echter om een wijziging van
gemeentebreed beleid.
In de bedrijfspanden is op enkele plekken sprake van zichtbare leegstand, vooral aan de zuidzijde
van de Kruyderlaan en het verzamelgebouw aan Herenstraat 100. De gemeente beschikt echter niet
over een compleet en actueel beeld van de leegstand.
WOZ-waarde per vierkante meter BVO in beeld
Om op gebiedsniveau een uitspraak te kunnen doen over de ontwikkelmogelijkheden in het gebied, voerden
wij een analyse van de waarde per m² BVO van de objecten. Deze analyse is gestoeld op de WOZ-waarde van
de objecten (peiljaar 2011), zoals wij deze van de gemeente hebben verkregen. Afhankelijk van de hoogte
van de WOZ-waarde per m² BVO krijgt een object een kleur. In dit geval kozen wij voor zwart, rood en blauw,
waarin zwart de hoogste waarde vertegenwoordigt en blauw de laagste (zie figuur 5).
Logischerwijze vertegenwoordigen de woningen in het gebied de hoogste waarden. Duidelijk is ook dat de
WOZ-waarden van de bedrijven doorgaans bescheiden zijn. Dit past bij het beeld van een enigszins
verouderd, laagwaardig bedrijvengebied waar gebruikers voor een bescheiden huisvestingslast hun bedrijf
kunnen voeren. Vanuit het oogpunt van bedrijvigheid is dit niet perse negatief. Aan dergelijke terreinen is in
iedere gemeente behoefte, als aanvulling op de moderne en grootschaligere bedrijventerreinen.
De over het algemeen lage waarde van de bedrijven biedt in potentie kansen voor transformatie. Overigens
is het daarbij de vraag of een lage WOZ-waarde altijd overeenkomt met een lage boekwaarde voor de
eigenaar. Op het transformatie-potentieel gaan we in de marktanalyse (paragraaf 3.4), nader in.
Pagina 13 van 38
101219/R17/1.0

Figuur 5: Plangebied met per object de WOZ-waarde per m² BVO. Wit betekent geen informatie voorhanden.
Conclusie locatieanalyse
De bedrijfsfuncties in het gebied zijn over het algemeen vitaal en er lijkt niet veel structurele leegstand
te zijn, alhoewel een volledig overzicht ontbreekt. Tegelijkertijd is het gebied omsloten door
woningbouw, wat normaliter kansen biedt voor transformatie. Afhankelijk van de motieven van de
eigenaar en de waarde die zijn object vertegenwoordigt, is plotsgewijze ontwikkeling mogelijk.
3.4. Marktanalyse
Uit de locatieanalyse volgt dat het gebied zicht leent voor zowel woningbouw als kleinschalige bedrijvigheid.
Om de levensvatbaarheid te beoordelen, is het relevant te analyseren in hoeverre er marktmogelijkheden
voor de verschillende vastgoedsegmenten zijn.
Woningbouw
De woningmarkt is in jaren niet zo slecht geweest als vandaag de dag. Blijvende onzekerheid en sterk
afgenomen financieringsmogelijkheden resulteren in historisch lage transactieaantallen en tot op heden
blijvend dalende prijzen. Het enige product wat met enige zekerheid in deze markt wel verkoopt is ‘het juiste
product op de juiste locatie, tegen de juiste prijs’. Dat klint enigszins vaag en tegelijkertijd ook heel logisch.
Wat het zegt, is dat enkel kleinschalige en vraaggestuurde ontwikkelingen kunnen rekenen op verkoop. Het
prijsniveau is daarbij doorslaggevend. Zo lijken de transformatie-projecten voor oude kantoorgebouwen in
Merwestein succesvol te verlopen, terwijl de nieuwbouw aan de Hildo Kropstraat 35 met hogere
verkoopprijzen moeizaam verloopt.
Pagina 14 van 38
101219/R17/1.0

Bedrijvigheid
De bedrijfsgebouwen in het gebied zijn veelal laagwaardig van aard. Dit is geen waardeoordeel, maar zuiver
een vaststelling van de uitstraling en marktwaarde van de panden. Laagwaardige bedrijfshuisvesting, in dit
geval ook nog op een zeer centraal gelegen locatie, bieden kansen. Dit type vastgoed biedt ondernemers de
mogelijkheid zich voor een relatief laag bedrag te vestigen op een centrale plek in de stad. Voor startende
bedrijven kan dat zeer aantrekkelijk zijn.
Vaak gaat de meer laagwaardige vorm van bedrijfshuisvesting samen met een lage esthetische waarde. Ook
is van belang dat niet iedere vorm van bedrijvigheid zich goed laat mengen met een woonfunctie, denk
hierbij bijvoorbeeld aan autospuiterijen en constructiebedrijven. Op zichzelf beschouwd is dergelijke
laagwaardige bedrijfsruimte echter een segment waaraan behoefte is in een stad.
Kantoren
De kantorenmarkt is momenteel slecht. Er is veel leegstand, wat maakt dat er weinig vraag is en wanneer er
al sprake van vraag is, de prijzen behoorlijk onder druk staan. Specifieke nieuwbouwwensen kunnen zich
natuurlijk altijd voordoen, echter wij achten de kans hierop de komende jaren klein. Een locatie die het
meest voor de hand ligt is de HN-locatie aan de Noordstedeweg.
Detailhandel
De gemeente wil geen uitbreiding van detailhandel in het gebied. De reden hiervoor is de nabijheid van het
stadshart, de gemeente wil geen extra concurrentie ontwikkelen voor dit gebied. Op dit moment is er al
sprake van detailhandel in het gebied, waarbij de Nettorama en de Karwei het meest in het oog springen.
Detailhandelsbedrijven hebben al snel een verkeersaanzuigende werking en kunnen leiden tot
parkeerproblemen op de piektijden.
Ook hiervoor geldt dat specifieke aanvragen zich voor kunnen doen en de gemeente deze in geval van
uitzondering kan faciliteren. Vanwege de expliciete keuze van de gemeente in dit gebied geen uitbreiding
van detailhandel toe te staan, hebben wij de marktkansen niet verder geanalyseerd.
Leisure en consumentgerichte dienstverlening
De ligging van het gebied in het hart van de stad maken het een logische locatie voor leisure of
consumentgerichte dienstverlening. Op dit moment zijn al diverse functies gehuisvest in de bestaande
gebouwen, zoals sportscholen. Ook het nieuwbouwplan aan de Hildo Kropstraat 35 kent een plint met
dienstverlening.
Wonen in combinatie met werken
Ook de bestemming wonen in combinatie met werken acht de gemeente wenselijk. Hierbij denken we niet
aan de traditionele bedrijfswoningen, maar aan de moderne vorm: ruime woningen waarin het mogelijk is
een kleinschalig bedrijf te voeren, veelal in de zakelijke of consumentgericht dienstverlening. Dat type
vastgoed zou ook goed passen in het profiel van een gemengd woon-werkgebied. Mocht er in deze markt
vraag zijn naar dergelijke functies, dan is deze vraag veelal klein en zeer specifiek. Wij adviseren niet te
focussen op een dergelijk invulling van de bestaande objecten of de ontwikkeling ervan.
Pagina 15 van 38
101219/R17/1.0

Prijsniveaus
Nieuwegein, en in sterkere mate het gebied van de Herenstraat – Kruyderlaan, typeert zich door relatief lage
opbrengstenniveaus voor verschillende vormen van vastgoed (zie ook figuur 6). Op deze locatie liggen de
vraagprijzen voor woningen rond de € 2.000 per m² GBO. Ook de huurprijzen van bedrijfsruimtes liggen
relatief laag. Deze variëren van € 50 tot € 75 per m² VVO. Met dergelijke opbrengstenniveau’s voor vastgoed
blijft er weinig investeringsruimte over voor de verwerving van grond en/of bestaande opstallen. In de
huidige markt is wel sprake van zeer scherpe bouwkosten. De ruimte die na aftrek van alle kosten van de
totale opbrengsten resteert voor de investering in grond en opstallen is, ondanks de lage bouwkosten, in de
huidige markt fors lager dan de waarden van de huidige opstallen (ter indicatie: zie figuur 5 met de WOZwaarden
per m² BVO).
Figuur 6: Vraagprijzen en -huren in het plangebied (bronnen: Funda en DTZ)
Pagina 16 van 38
101219/R17/1.0

Rekenvoorbeeld voor de ontwikkeling van een appartement:
Gegevens: GBO 65 m², BVO 80 m², VON-prijs per m² € 2.000. Bouwkosten per m² BVO: € 850, totale opslagen
30% van de bouwkosten (bijkomende kosten, algemene kosten, winst en risico en rente tijdens de bouw). In
deze situatie blijft er € 238 per m² BVO over als investering in grond en/of vergoeding van de boekwaarde
van het bestaand vastgoed. Dat is minder dan de gemiddelde WOZ-waarde van het bestaande vastgoed. De
logische oplossing is dan verdichting, oftewel meer m² terugbouwen. Maar dat leidt snel tot de noodzaak van
gebouwde parkeeroplossingen, die vaak een financieel tekort kennen. De rekensom ziet er als volgt uit.
A VON-prijs (65 m² X € 2.000) 130.000
B BTW 21%
C Opbrengst excl. BTW 107.438
D Bouwkosten (80 m² X € 850) 68.000
E Opslagen (30% over bouwkosten) 20.400
F Totale stichtinskosten exclusief grond 88.400
Residuele grondwaarde per appartement (= C - F) 19.038
Residuele grondwaarde per m² BVO 238
Figuur 7: Rekenvoorbeeld residuele grondwaarde
Conclusie marktanalyse
In de huidige markt staan ook de prijzen van woningen en kleinschalige bedrijvigheid onder druk. De
ontwikkeling hiervan is alleen haalbaar onder de juiste omstandigheden, wat rendabel ontwikkelen zeer
lastig maakt. Een hoge inbrengwaarde is daarbij het meest voorkomende knelpunt, terwijl ook gebouwde
parkeervoorzieningen over het algemeen een te zware wissel trekken op de financiële haalbaarheid.
Uitzondering op deze regel zijn kleinschalige ontwikkelingen, daar waar de locatiekenmerken
(bedrijfsfilosofie en investeringsmogelijkheden van de eigenaar, boekwaarde en ruimtelijke kenmerken)
het mogelijk maken.
3.5. Tussenconclusie: de natuurlijke ontwikkelingsrichting
De analyse van de beleidskaders, het gebied en de markt toont duidelijk aan waar de kansen liggen. In de
huidige markt is de kansrijkheid van transformatie naar woningbouw of andere bestemmingen gering, tenzij
de zittende eigenaren bereid zijn hun verwachtingspatroon wat betreft de winst uit transformatie naar
beneden bij te stellen. Tegelijkertijd zijn delen van het bedrijventerrein behoorlijk levensvatbaar, maar het
ontbreekt de gemeente aan voldoende inzicht over de zittende gebruikers en eigenaren.
Ons advies is dan ook: behoud Herenstraat-Kruyderlaan als vitaal kleinschalig werkgebied, maar maak
tegelijkertijd transformatie naar woningbouw in delen van het gebied mogelijk. Op termijn ontstaat zo een
gemengd woon-werkgebied. Hiermee wordt afgeweken van de Structuurvisie, die nog uitgaat van
transformatie van het gebied naar woningbouw en voorzieningen. Gelet op de beperkte financiële middelen
van gemeente en provincie en de beperkte vraag vanuit de markt zal deze transformatie echter binnen
Pagina 17 van 38
101219/R17/1.0

afzienbare tijd niet voor het hele gebied vanzelf tot stand komen. Vasthouden aan de Structuurvisie, zonder
daaraan nader invulling te geven met capaciteit en middelen, vergroot de onzekerheid onder eigenaren en
gebruikers en hen beperken in hun investeringsbeslissingen. Dit is niet wenselijk.
Figuur 8 geeft de natuurlijke ontwikkelingsrichting van het gebied aan. Aan de zuid-westzijde, het dichtst
tegen het Stadshart, is leegstand in de bedrijfsruimten en komen eigenaren al met initiatieven tot
transformatie. Hier kan de gemeente invulling geven aan de beoogde faciliterende rol. De vlek aan de
Noordstedeweg, die binnen de grondexploitatie Stadshart valt, kan worden gereserveerd om de
transformatie van de zuidpunt te vergemakkelijken. In de zuid-oosthoek zijn slechts twee eigenaren, maar
op dit moment maken die geen aanstalten om te vertrekken. Het is van belang dat de gemeente met die
eigenaren in gesprek blijft en kijkt wat hun natuurlijke investeringsmomenten zijn. In de noord-oosthoek ligt
het voor de hand de woningen aan de Herenstraat te handhaven.
De overige delen van het gebied hebben een overwegend werkkarakter. Hier vinden wij kleinschalige,
betaalbare bedrijfsruimten in het hart van de stad. Dat is een segment dat een waardevolle toevoeging kan
zijn aan het scala aan vestigingsmogelijkheden voor het bedrijfsleven in Nieuwegein. Ofschoon er diverse
mogelijkheden zijn om de bestaande functies te versterken, lijkt het op dit moment vooral van belang dat de
gemeente in gesprek gaat met eigenaren en gebruikers. Daarbij is het doel in eerste instantie te
inventariseren:
Wie zitten er in het gebied en waarom?
Wat zijn hun toekomstplannen? Wanneer komt er een natuurlijk investeringsmoment?
Voldoen ze aan alle relevante regelgeving?
Veroorzaken ze overlast? Ondervinden ze overlast?
Welke kansen zien zij voor verbeteringen en hoe zien zij hun rol hierin?
Op basis van de uitkomsten van die eerste inventarisatie kan nader invulling worden gegeven aan de visie
voor die delen. Figuur 8 geeft een indicatieve aanduiding van de door ons waargenomen natuurlijke
ontwikkelingsrichting per deelgebied.
Pagina 18 van 38
101219/R17/1.0

Figuur 8: De natuurlijke ontwikkelingsrichting van de deelgebieden
Pagina 19 van 38
101219/R17/1.0

4. SCENARIO’S: FACILITEREN EN STIMULEREN ZIJN BEIDE MOGELIJK
4.1. Inleiding
In het voorgaande hoofdstuk schetsten wij de natuurlijke ontwikkelingsrichting, die op basis van de krachten
van de markt en de aanwezige stakeholders voor de hand ligt. Nadrukkelijk is het geen eindbeeld, maar het
geeft aan wat op korte en middellange termijn de te verwachten ontwikkeling is zonder ingrijpen van de
overheid.
Werken met scenario’s
Bij deze natuurlijke ontwikkelingsrichting passen verschillende scenario’s. Die scenario’s vertellen iets over
de manier waarop de decentrale overheden, en dan met name de gemeente, met het gebied kunnen
omgaan. We presenteren vier mogelijke rollen en geven daar een nadere invulling aan. We bespreken welke
activiteiten passen binnen zo’n rol, wat de reactie daarop van de eigenaren en gebruikers zal zijn en welke
financiële en organisatorische gevolgen dat heeft. We kijken welke publiek- en privaatrechtelijke
instrumenten van toepassing zijn en op welke manier vorm kan worden gegeven aan organisatie en
samenwerking. Tenslotte presenteren we een afwegingskader, op basis waarvan een onderbouwde keuze
kan worden gemaakt voor één van de scenario’s.
4.2. Vier scenario’s
We presenteren vier scenario’s die vooral verschillen in de rolopvatting van de decentrale overheid. Aan de
uiteinden van het scala vinden we enerzijds de traditionele actieve rol en anderzijds de passieve rol die past
binnen de door het College voorgestelde prioritering. Daartussen onderscheiden we twee andere rollen:
faciliteren en regisseren.
Passieve rolopvatting
In de passieve rolopvatting doet de gemeente zo weinig mogelijk. Vanzelfsprekend zijn er de wettelijke taken
die moeten worden uitgevoerd, maar in dit scenario wordt daarbuiten in de begroting geen rekening
gehouden met inzet van capaciteit en middelen. Er worden geen nieuwe stedenbouwkundige kaders
gemaakt, maar er wordt gewerkt met wat nu aanwezig is.
Faciliterende rolopvatting
De faciliterende rolopvatting sluit aan bij de intentie van de notitie ‘uitgangspunten bij particulier initiatief’
uit 2007. Hierbij hanteert de gemeente een toetsingskader voor particuliere initiatieven, maar gaat niet op
eigen initiatief op pad om met de eigenaren in het gebied te kijken wat hun ambities zijn en hoe die in dat
toetsingskader passen. De gemeente wacht af tot particulieren komen. In deze rolopvatting wordt geen
bijzondere aandacht besteed aan de zittende bedrijven, net zoals dat op dit moment gebeurt.
Stimulerende rolopvatting
In de regisserende rolopvatting erkent de gemeente dat het gebied Herenstraat-Kruyderlaan niet stilstaat en
onderneemt beperkte activiteiten om dat in goede banen te leiden. Dat begint met accountmanagement:
weten hoe de eigenaren en gebruikers in het gebied functioneren, wat hun ambities zijn en hoe dat binnen
Pagina 20 van 38
101219/R17/1.0

de kaders past. Aan de hand van die inventarisatie kiest de gemeente welke nadere invulling zij geeft aan
haar rol.
Actieve rolopvatting
De traditionele actieve rolopvatting komt er op neer dat de gemeente versnelling wil aanbrengen in haar
ambitie en daarvoor het gehele privaatrechtelijke en publiekrechtelijke instrumentarium inzet. Denk aan het
verwerven van percelen, het voeren van een grondexploitatie en het actief samenwerken met
projectontwikkelaars.
Activiteiten per scenario
Voor ieder scenario kan binnen het scala aan gemeentelijke activiteiten worden aangegeven of deze wel of
niet passen binnen die rolopvatting. De uiterste rolopvattingen, passief en actief, zijn het meest duidelijk. Ze
zijn tegelijkertijd weinig realistisch. Een volledig passieve rolopvatting strandt al snel, omdat zelf in de
huidige vastgoedmarkt sporadisch initiatieven tot herontwikkeling komen, waarop de gemeente hoe dan ook
moet reageren. Een volledig actieve rolopvatting past niet alleen slecht binnen de benodigde
prioriteringsopgave, het is voor binnenstedelijke herontwikkelingen ook nog eens een erg duur scenario.
SCENARIO
Verwerven
van percelen
Planologische
kaders
actualiseren
Samenwerking
met
marktpartijen
Actief
account
management
Financieel
risico lopen
Passief NEE NEE NEE NEE NEE
Faciliterend NEE JA NEE NEE NEE
Stimulerend NEE JA JA JA JA / NEE
Actief JA JA JA JA JA
Figuur 8: Activiteiten die wel en niet passen bij de diverse scenario’s
De twee scenario’s in het midden zijn het meest realistisch. In de faciliterende rolopvatting beperkt de
gemeente zich tot het periodiek actualiseren van de planologische kaders, te denken valt aan de notitie
‘uitgangspunten bij particulier initiatief’ uit 2007, en wacht verder af. Wanneer particulieren zich melden met
een initiatief, toetst de gemeente dit aan de kaders en werkt wel of niet mee. Die medewerking beperkt zich
tot de publiekrechtelijke rol. Wij hebben dit scenario zodanig ingevuld dat het aansluit op de door het
College voorgestelde prioritering voor Herenstraat – Kruyderlaan.
De stimulerende rolopvatting is meer ambitieus. De gemeente begint met het inventariseren van de wensen
en ambities van de huidige eigenaren en gebruikers, en vormt op basis daarvan een beleid voor actief
accountmanagement. Ook wordt een actieplan opgesteld, waarin de gemeente aangeeft wat zij wel en wat
zij niet onder deze rolopvatting verstaat. Een mogelijkheid is de organisatiegraad van de ondernemers
Pagina 21 van 38
101219/R17/1.0

vergroot door het helpen oprichten van een ondernemersvereniging of het instellen van een permanente
accountmanagers functie. De gemeente kan op eigen initiatief op zoek gaan naar die partijen die iets willen
in het gebied, hetzij transformatie, hetzij investeren in de bedrijfsfuncties, en is bereid met hen samen te
werken en daarvoor zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijke instrumenten te overwegen. Dat kan
betekenen dat de gemeente enig financieel risico gaat lopen. Er zijn legio mogelijkheden om, zonder een
grondexploitatie te voeren, organisatorische en financiële instrumenten in te zetten om de stimulerende
rolopvatting te laden. Hiervan geven we in het volgende hoofdstuk een aantal voorbeelden.
Wij ontwikkelden dit scenario om daarmee handen en voeten te geven aan de ambitie uit de Structuurvisie
en het Collegeprogramma, zonder direct door te schieten in een traditionele grondexploitatie. Het
stimulerende scenario is, in tegenstelling tot de overige scenario’s, niet vast omlijnd. Het omvat het gehele
scala aan mogelijkheden tussen de zuivere faciliterende rol en de traditionele actieve rol.
Snelheid transformatie
Passief
Faciliteren
Stimuleren
Actief
Beslag op publieke middelen
Figuur 9: Transformatiesnel in relatie tot de benodigde publieke middelen
Pagina 22 van 38
101219/R17/1.0

4.3. Beoordeling: wat zijn de gevolgen voor gemeente
Om te beoordelen wat de impact van elk scenario is, kijken we naar een aantal kwalitatieve aspecten. Deze
geven wij figuur 10 weer. Duidelijk is dat de mate van betrokkenheid van de gemeente oploopt naarmate
een meer actieve opstelling wordt gekozen, waardoor de potentie van het gebied in grotere mate kan
worden ontsloten. De provincie is niet de directe probleemeigenaar, maar beschikt over veel expertise en de
wil en middelen om dat met de gemeente te delen.
SCENARIO
Ruimtelijke
kwaliteit
Tempo van
ontwikkeling
Draagvlak bij
partijen
Benodigde
gemeentelijke
capaciteit
Benodigde
gemeentelijke
financiën
Passief + + + - -
Faciliterend + + + + + + - - - -
Stimulerend + + + + + + + + + + - - - -
Actief + + + + + + + + + + + - - - - - - - -
Figuur 10: Afwegingskader te verwachten effecten van de scenario’s
We laten de volledig passieve en actieve rolopvatting links liggen en concentreren ons op de verschillen
tussen de faciliterende en de stimulerende rolopvatting. Het grootste verschil zit wellicht in de
stuurbaarheid.
Bij faciliteren is het goed mogelijk de gemeentelijke inzet te limiteren: in de begroting wordt een post
opgenomen voor het actualiseren van de planologische kaders en voor het beoordelen van particuliere
initiatieven. Daar blijft het bij. Voor de gebruikers betekent het duidelijkheid, want de gemeente kiest een rol
en er worden beslist geen overspannen verwachtingen gewekt. Het tempo van ontwikkeling van het gebied,
zowel wat betreft transformatie als wat betreft de investeringen in de bedrijven, zal worden gedicteerd door
de markt.
Wordt gekozen voor stimuleren, dan is het zaak duidelijk te krijgen wat men precies wil. Het kan klein
beginnen met een inventarisatieronde langs de zittende gebruikers en eigenaren, maar daaruit zullen vragen
voortkomen en kansen en knelpunten worden gezien. De stakeholders hebben de verwachting dat de
gemeente daarmee aan de slag gaat en kunnen de neiging krijgen om achterover te leunen om te zien wat er
gaat gebeuren. De stap naar een actieve gemeentelijke rol is immers maar gradueel.
Wij geven hierna voor de faciliterende en de stimulerende rolopvatting een overzicht van activiteiten,
capaciteit en middelen. Alhoewel het niet ongebruikelijk is dat de provincie financieel bijdraagt, gaan we
daar op deze plaats nog niet van uit.
Pagina 23 van 38
101219/R17/1.0

4.4. Scenario ’faciliteren’ uitgewerkt
Activiteiten
Vervullen van primaire gemeentelijke taken: onder andere veiligheid, vergunningen en verkeer.
Actualiseren van notitie ‘uitgangspunten bij particuliere initiatieven’.
Eerste beoordeling van particuliere initiatieven.
Meewerken aan particuliere initiatieven, bijvoorbeeld ruimtelijke procedures.
Gebiedsmanagement.
Capaciteit en middelen
De activiteiten die horen bij het faciliterende scenario zijn beperkt. Voor het actualiseren van de notitie
“uitgangspunten bij particuliere initiatieven” moet een budget worden gereserveerd.
De eerste beoordeling van particuliere initiatieven komt ad hoc voor, zodat het lastig is daarvoor een budget
te ramen. De kosten hiervan kunnen in beginsel worden teruggevraagd bij een succesvol plan dat leidt tot
een anterieure overeenkomst. De realiteit is dat niet ieder ingediend plan zover komt. Het is aan de
gemeente de kosten van de eerste beoordeling al dan niet bij de initiatiefnemer in rekening te brengen. Bij
gemeenten wordt daar verschillend mee omgegaan.
Komt het tot een concrete planaanvraag, dan verleent de gemeente daaraan pas medewerking wanneer een
anterieure overeenkomst is gesloten waarin het kostenverhaal is geregeld.
Het gebiedsmanagement en de primaire gemeentelijke taken kennen op dit moment al een budget dat niet
is gespecificeerd op buurtniveau. Voor Herenstraat – Kruyderlaan is daarom geen apart budget te
benoemen. Wat opvalt is dat het gebiedsmanagement zich tot op heden vooral richt op de bewoners en in
mindere mate op de ondernemers. Een uitbreiding van de taakopvatting kan de vraag naar meer capaciteit
en budget oproepen.
In tabel 1 is een globale budgetraming opgenomen. Het betreft in beginsel eenmalige kosten, waarbij de
eerste beoordeling van initiatieven een structurele activiteit is.
Activiteit Capaciteit Gemiddeld
tarief
Primaire gemeentelijke taken In lopende budgetten opgenomen
Actualiseren notitie (eenmalig) 120 € 100 € 12.000
Eerste beoordeling initiatieven (budget per initiatief) 60 € 100 € 6.000
Meewerken aan particuliere initiatieven Via anterieure overeenkomsten
Gebiedsmanagement (eventueel te verbreden naar
ondernemers)
In lopende budgetten opgenomen
Totaal € 18.000
Tabel 1: Indicatieve raming benodigd budget scenario ‘faciliteren’
Budget
Pagina 24 van 38
101219/R17/1.0

Wat levert het op?
De keuze voor dit beleid zorgt voor een duidelijke stellingname van de gemeente richting de eigenaren en
gebruikers van het gebied. Het resultaat is dat voor de verdere (her)ontwikkeling van het gebied de bal
volledig bij de marktpartijen ligt. Omdat de gemeente niet sturend optreedt bij de keuze voor faciliterend
beleid, kan er geen uitspraak gedaan worden over de (fysieke) resultaten van dit beleid.
Beperkte
extra vraag
naar
capaciteit en
middelen
Slechts
kaderstellende
en toetsende
activiteiten
Initiatief bij markt,
geen sturende rol
Figuur 11: Proces bij faciliterend beleid
Pagina 25 van 38
101219/R17/1.0

4.5. Scenario ‘stimuleren’ uitgewerkt
Activiteiten
Vervullen van primaire gemeentelijke taken: onder andere veiligheid, vergunningen en verkeer.
Eerste inventarisatie onder gebruikers en eigenaren.
Actualiseren van notitie ‘uitgangspunten bij particuliere initiatieven’.
Opstellen startnotitie ‘uitgangspunten bij stimulerende aanpak’.
Eerste beoordeling van particuliere initiatieven.
Meewerken aan particuliere initiatieven, bijvoorbeeld ruimtelijke procedures.
Actief accountmanagement.
Gebiedsmanagement.
Capaciteit en middelen
Ten opzichte van faciliteren vraagt het scenario stimuleren om meer capaciteit en het vrijspelen van budget
hiervoor. In tabel 2 is een globale budgetraming opgenomen.
Activiteit Capaciteit Gemiddeld
tarief
Primaire gemeentelijke taken In lopende budgetten opgenomen
Budget
Eerste inventarisatie onder gebruikers en eigenaren (eenmalig) 140 € 100 € 14.000
Actualiseren notitie ‘uitgangspunten bij particuliere initiatieven’
(eenmalig)
Opstellen startnotitie ‘uitgangspunten bij stimulerende aanpak’
(eenmalig)
120 € 100 € 12.000
160 € 100 € 16.000
Eerste beoordeling initiatieven (budget per initiatief) 60 € 100 € 6.000
Actief account management (structureel) 400 € 100 € 40.000
Meewerken aan particuliere initiatieven Via anterieure overeenkomsten
Gebiedsmanagement (eventueel te verbreden naar ondernemers) In lopende budgetten opgenomen
Totaal € 88.000
Tabel 2: Indicatieve raming benodigd budget scenario ‘stimuleren’
Wat levert het op?
De keuze voor dit beleid zorgt voor een duidelijke stellingname van de gemeente richting de eigenaren en
gebruikers van het gebied. Het resultaat is dat de gemeente het procesmatige initiatief neemt en actief gaat
sturen zonder daarbij (grote) financiële verplichtingen aan te gaan. De verwachting is gerechtvaardigd dat
hiermee optimaal wordt ingespeeld op kansen die zich in de praktijk voordoen, bijvoorbeeld door initiatieven
aan elkaar te koppelen (matchmaking). Hierbij is het wel zaak de inzet en de rolopvatting van de gemeente
Pagina 26 van 38
101219/R17/1.0

te blijven beperken. Stimuleren betekent niet dat de gemeente zich de problemen van de eigenaren eigen
maakt. Verwachtingsmanagement, voor zowel de ondernemers, de omwonenden als de politieke arena, is
cruciaal. Concreet levert het stimulerende scenario het volgende op:
Na de inventarisatie ontstaat een helderder beeld van de kansen van het gebied en de eigenaren en
ondernemers.
Op basis daarvan kan de notitie ‘uitgangspunten bij particuliere initiatieven’ worden herschreven. Daarnaast
kan een startnotitie ‘uitgangspunten bij stimulerende aanpak’ worden geschreven, waarin een nadere
invulling wordt gegeven aan het scenario. Met deze twee notities heeft de gemeente een helder
afwegingskader op basis waarvan in de komende jaren het gebied opgepakt kan worden.
Het doel is niet te proberen op korte termijn het gebied ‘af’ te krijgen, maar eerder aan eigenaren,
ondernemers en bewoners een helder verwachtingspatroon te bieden over de rol van de gemeente.
Extra vraag
naar
capaciteit en
middelen
Actieve
houding:
accountmanag
ement en
matchmaking
Duidelijkheid, een
sturende rol en actief
op zoek naar
ruimtelijke en
functionele
optimalisaties
Figuur 12: Proces bij stimulerend beleid
Pagina 27 van 38
101219/R17/1.0

4.6. Tussenconclusie: beheerste ontwikkelstrategie is mogelijk
In onze visie zijn beide scenario’s, faciliteren en stimuleren, haalbaar en inhoudelijk verdedigbaar. Gelet op
de staat van de gemeentelijke financiën is het niet meer dan logisch te prioriteren en de beperkte middelen
gericht in te zetten. De uitkomst daarvan kan zijn dat de gemeente niet meer doet dan faciliteren voor
Herenstraat-Kruyderlaan. Dit is weliswaar een breuk met het Collegeprogramma, maar dat is gezien de
actuele situatie uitlegbaar.
Aan de andere kant is het gebied Herenstraat-Kruyderlaan interessant genoeg om een hogere ambitie te
rechtvaardigen. Zelfs in de huidige markt zijn er particuliere initiatieven, en de bedrijfsfunctie in het gebied is
relatief vitaal en voegt iets toe aan het aanbod bedrijfsterreinen in Nieuwegein. Een stimulerende aanpak
hoeft niet te leiden tot onbeperkte inzet van capaciteit en middelen en heeft zeker niet tot doel uiteindelijk
via een gemeentelijke grondexploitatie aan de slag te gaan. Er zijn inmiddels goede instrumenten
voorhanden om dit scenario invulling te geven. Meer daarover in het volgende hoofdstuk.
Pagina 28 van 38
101219/R17/1.0

5. FINANCIËLE EN ORGANISATORISCHE INSTRUMENTEN: EEN BLOEMLEZING
5.1. Inleiding
De scenario’s die zijn geschetst in het vorige hoofdstuk passen binnen de moderne opvatting van de rol van
de decentrale overheden in gebiedsontwikkeling. Mede ingegeven door het teruglopen van subsidies van de
rijksoverheid en het wegvallen van het traditionele verdienmodel met grondexploitaties, is actieve
grondpolitiek met een dominante rol voor de gemeente niet langer het logische uitgangspunt. Er wordt
gezocht naar alternatieven waarbij gemeenten wel een duidelijke stimulerende en faciliterende rol vervullen,
zonder de complete verantwoordelijkheid op zich te nemen. De provincie vervult hierbij veelal een
ondersteunende rol.
Deze aanpak is niet uniek voor de casus Herenstraat-Kruyderlaan. Overal in Nederland wordt nagedacht over
manieren om te komen tot herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen, passend in het nieuwe
paradigma. Daarbij worden soms nieuwe methoden en technieken ontwikkeld, maar in andere gevallen gaat
het meer om het opnieuw ontdekken van al langer bestaande instrumenten. Het Ministerie van BZK heeft via
Agentschap NL de ‘best practices’ op dit gebied verzameld in de Toolbox Financieringsconstructies. In dit
hoofdstuk presenteren wij een selectie van financiële en organisatorische instrumenten, die passen binnen
de eerder geschetste scenario’s ‘faciliteren’ en ‘stimuleren’. Wij delen de instrumenten op in deze twee
hoofdcategorieën, daarna bespreken we nog enkele andere relevante tools.
5.2. Financiële instrumenten
Onder financiële instrumenten verstaan we die instrumenten die een financieel karakter hebben. Een gevolg
is dat de gemeente bij deze instrumenten vaak een directe financiële betrokkenheid heeft, die verder gaat
dan het beschikbaar stellen van ambtelijke capaciteit. Dat kan in hoofdzaak op verschillende manieren:
Door te subsidiëren, oftewel gelden beschikbaar te stellen die geen directe financieel resultaat
opleveren.
Door te financieren, oftewel gelden beschikbaar te stellen die wel een zeker financieel rendement
opleveren.
Door te garanderen, waarbij geen geld wordt uitgegeven, maar veelal wel een voorziening moet
worden getroffen.
Hierbij een selectie van financiële instrumenten die relevant zijn bij de geschetste scenario’s.
BIZ-fonds (Experiment Bedrijven Investeringszone)
Toelichting en werking: Ondernemers op een bedrijventerrein of in een winkel- of stadscentrum bepalen
gezamenlijk wat zij graag in de openbare ruimte willen realiseren, bovenop het huidige voorzieningenniveau.
Zij maken een plan en overleggen dat met de gemeente. Ondernemers in de betreffende gebieden betalen
een opslag op hun onroerendezaakbelasting. Dit bedrag wordt in het betreffende gebied via een
ondernemersfonds ingezet. Als beide partijen akkoord zijn en dit in een overeenkomst is vastgelegd, stelt de
gemeenteraad de verordening vast. Is er voldoende draagvlak bij de ondernemers, dan treedt de
verordening in werking en int de gemeente de BIZ-bijdrage voor het fonds. De gemeente stort het geld terug
Pagina 29 van 38
101219/R17/1.0

aan de uitvoerende ondernemersvereniging of -stichting. De eigen verantwoordelijkheid en mogelijkheden
bij de ondernemers kan zorgen voor ‘bonding’ met het gebied, al zullen niet alle ondernemers enthousiast
zijn over het verplichtende karakter van de regeling. Het BIZ-principe is een mogelijke invulling van de in het
Collegeprogramma genoemde Structuurfonds.
Voorbeelden: Op dit moment zijn 113 BIZ’s actief, zowel voor bedrijventerreinen als winkelgebieden. Meer
informatie is te vinden op de website www.biz-nl.nl.
Complexiteit: Relatief laag, het instrument is al veelvuldig toegepast.
Quick win of lange termijn werking: Afhankelijk van de inrichting van het fonds kan er al op korte termijn
geld worden opgenomen voor ruimtelijke ingrepen. Let wel: De BIZ is op basis van een experimentenwet.
Momenteel is het niet mogelijk nieuwe BIZ’s op te richten. Per brief van 28 december 2012 heeft de Minister
van Economische Zaken laten weten dat hij met spoed een nieuwe BIZ-wet zal opstellen en dat daarin een
aantal verbeteringen zal worden opgenomen, die zijn voorgesteld in het Evaluatierapport van Berenschot
van 24 augustus 2012. Het voorstel uit dat rapport om de experimentenwet weer in werking te stellen zolang
er nog een nieuwe BIZ-wet voorhanden is, is door de Minister niet overgenomen.
Financiële last voor gemeente: Klein, veelal organisatorisch van aard.
JESSICA
Toelichting en werking: JESSICA staat voor Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas
(gezamenlijke Europese steun voor duurzame investeringen in stadsgebieden). Via de structuurfondsgelden
verstrekt de Europese Commissie één keer in de zes jaar een bedrag aan de lidstaten voor het uitvoeren van
maatschappelijke projecten. Met dit geld, dat wordt beheerd door een aangewezen autoriteit, kunnen
stadsontwikkelingsfondsen (urban development funds) en, zo nodig, houdsterfondsen (holding funds)
worden opgericht. Deze fondsen worden verder aangevuld met publiek en privaat kapitaal. Dit vermogen
wordt gebruikt om te investeren in projecten, in de vorm van leningen, garanties of participaties. De
revenuen uit de projecten vloeien terug naar het stadontwikkelingsfonds, zodat het fonds in theorie
eindeloos kan blijven investeren in stedelijke ontwikkelingen (revolverend karakter).
Voorbeelden: UDF Stadshavens Rotterdam, Fondsen FRED en ED Den Haag. Dit zijn de enige Jessicaprojecten
in Nederland. Ze bevinden zich nog in het opstartstadium.
Complexiteit: Zeer hoog: Europese regelgeving (onder andere staatssteundiscussie) en de voorwaarden voor
inzet van de gelden maken deze structuur complex.
Quick win of lange termijn werking: Bij de juiste inzet van deze structuur kan er al op korte termijn worden
geïnvesteerd. De Europese gelden voor JESSICA vallen onder het EFRO-programma, waarvoor momenteel
een nieuwe meerjarenbegroting wordt gemaakt.
Financiële last voor gemeente: Afhankelijk van de inrichting van de fondsstructuur.
Regeneratiefonds
Toelichting en werking: Met een regeneratiefonds kunnen ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt die
momenteel niet van de grond komen door te hoge risico’s of te hoge financieringslasten. Het revolverende
fonds is een samenwerking tussen pensioenfondsen, (levens-)verzekeraars, liefdadigheidsfondsen en (lokale)
overheden.
De bedoeling is dat de winst van het ene project de verliezen van het andere compenseert.
Pagina 30 van 38
101219/R17/1.0

Voorbeelden: Igloo Regeneration Fund, Derby Regeneration Fund. In Nederland zijn nog geen voorbeelden
bekend.
Complexiteit: Relatief laag: een relevant aandachtpunt is ‘het nemen van een hypotheek op de toekomst’.
Toekomstige winsten uit projecten inzetten om andere plannen vlot te trekken bleek de afgelopen jaren zeer
risicovol. Dit kan dan ook enkel bij projecten met het juiste risicoprofiel.
Quick win of lange termijn werking: Bij juiste inzet van deze structuur kan er al op korte termijn worden
geïnvesteerd.
Financiële last voor gemeente: Afhankelijk van de inrichting van de fondsstructuur. Deze vorm vraagt vaak
om (hoge) voorinvesteringen. Hier schuilt het risico. Daarnaast is het voor Nederland nog een innovatief
instrument.
Fonds Uitplaatsing Hinderlijke Bedrijven
Toelichting en werking: Met dit fonds stimuleert de provincie de uitplaatsing van hinderlijke bedrijven die
een obstakel vormen bij de binnenstedelijke ontwikkeling. Het doel is dat door de uitplaatsing een
vliegwieleffect wordt bereikt.
Voorbeelden: In de provincie Utrecht zijn legio voorbeelden van bedrijven die via dit fonds zijn uitgeplaatst.
Complexiteit: Relatief laag.
Quick win of lange termijn werking: Bij de juiste inzet van dit instrument kunnen snel resultaten worden
geboekt.
Financiële last voor gemeente: Het fonds heeft het karakter van een subsidieverordening, maar van de
gemeente wordt ook een bijdrage verwacht.
Ruilverkavelingsspecialist
Toelichting en werking: Deze structuur is bedoeld voor (private) vastgoedeigenaren die kampen met
leegstand. Door twee halflege objecten van twee verschillende eigenaren om te zetten naar één vol en één
leeg object, kan het ene beter renderen en het andere optimaal worden herbestemd. Beide objecten worden
ondergebracht in een gezamenlijk fonds. Met een herschikking van de huurders wordt de leegstand van één
van de twee objecten verminderd. Het leeg gekomen object wordt getransformeerd. De waardestijging komt
ten goede aan het fonds. Na de transformatie kan besloten worden of het getransformeerde pand in het
fonds blijft of verkocht wordt volgens een nader te bepalen verdeelsleutel.
Toegepast: Dit scenario is bedacht door De Olifantenkooi voor het oplossen van leegstand in Amsterdam-
Sloterdijk. De constructie is nog niet in de praktijk gebracht.
Complexiteit: Middelhoog: de eigenaren van de objecten moeten op zoek naar een passende verdeelsleutel.
Quick win of lange termijn werking: De waarde van dit middel zit in het optimaliseren van de waarde van
objecten door breder te kijken dan enkel naar één object. De (mogelijke) winsten zijn: waardestijging van het
goed verhuurde object en het mogelijk maken van herontwikkeling of transformatie van het andere object.
Bij snelle uitruil van huurders vindt de waardestijging van het gevulde object snel plaats.
Financiële last voor gemeente: Klein, veelal organisatorisch van aard. Het betreft een structuur waarin
private partijen samenwerken.
Pagina 31 van 38
101219/R17/1.0

SVn Plusfonds
Toelichting en werking: Het SVn Plusfonds is een constructie om projecten voordelig te financieren en is
specifiek bedoeld voor projecten die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van wijken en dorpskernen.
De stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is een financiële partner van
gemeenten, andere overheden en marktpartijen in volkshuisvesting. SVn beheert revolverende fondsen voor
haar partners. SVn wil een waardevolle bijdrage leveren aan een goed woon- en leefklimaat in steden en
plattelandsgemeenten. Daarom stelt zij een deel van haar eigen vermogen beschikbaar in een revolverend
fonds, het SVn Plusfonds. Het SVn-bestuur stelt uit dit fonds jaarlijks laagrentende leningen beschikbaar voor
gemeenten die deelnemen aan SVn. Dit zijn de SVn Plusleningen, bedoeld voor moeilijk financierbare
voorzieningen op het gebied van leefkwaliteit in stadswijken en dorpskernen. Om voor toekenning in
aanmerking te komen, moet het project fysieke maatregelen bevatten die een bijdrage leveren aan de
verbetering van de leefbaarheid en leefkwaliteit van wijken en dorpskernen.
Toegepast: Klokhuis/Calsa Almere, Wonen boven winkels Deventer
Complexiteit: Laag
Quick win of lange termijn werking: De quick win aan deze structuur is het relatief snel kunnen beschikken
over een laag rentende lening. Dit geeft partijen slagkracht en resulteert in een minder hoge rendementseis.
Financiële last voor gemeente: Klein, veelal organisatorisch van aard.
Yellow Cross
Toelichting en werking: 'Yellow Cross' verbindt stakeholders (pandeigenaren) met lokale betrokken
stakeholders (huurders, startende ondernemers). Grondeigenaren investeren in startende ondernemingen
met als doel het gebied aantrekkelijker te maken voor bedrijven. Hiermee wordt leegstand tegengegaan. Het
biedt individuele vrijheid om te investeren in kleinschalige initiatieven waardoor collectieve waarden
(kwaliteit openbare ruimte, levendigheid gebied) tot stand komen. Het instrument is een combinatie van
erfpacht en fonds. Model: grondeigenaren stellen hun kavel ter beschikking aan startende ondernemers.
Iedere partij investeert 70% in een startkapitaal voor ondernemers (in de vorm van een lening, gift of
aandelen) en 30% in een fonds voor erfpacht van de grond en verbetering van openbare ruimte. Naarmate
de onderneming winstgevend wordt, komt de bijdrage in het fonds te vervallen en draagt de ondernemer
zelf financieel bij aan de erfpacht en beheer van de openbare ruimte. De verwachting is dat vastgoed in of
grenzend aan het gebied profiteert van de nieuwe identiteit en dat het nieuwe gebruikers aantrekt. Het
gebied en het vastgoed in de omgeving vinden nieuwe motieven om te transformeren en zullen zich
aanpassen de nieuwe situatie.
Toegepast: Dit scenario is bedacht door De Olifantenkooi voor het oplossen van leegstand in Amsterdam-
Sloterdijk. De constructie is nog niet in de praktijk gebracht.
Complexiteit: Hoog
Quick win of lange termijn werking: Lange termijn werking.
Financiële last voor gemeente: Klein, veelal organisatorisch van aard. Het betreft een samenwerking tussen
private eigenaren.
Pagina 32 van 38
101219/R17/1.0

Equity kicker
Toelichting en werking: Bedrijven of projecten, waarbij sprake is van waardevermeerdering zonder cashflow
(zoals innovatieve bedrijven) kunnen met een Equity kicker toch investeerders aantrekken. Er wordt vooraf
afgesproken dat de investerende partij een (klein) deel van de waardevermeerdering van de onderneming
als vergoeding krijgt. Door bijvoorbeeld af te spreken dat als het aandelenkapitaal op een bepaald moment
een bepaald bedrag waard is, dat dan een deel van de waarde de investerende partij toekomt (uitbetaling).
Het is geen aandelenkapitaal wat hier wordt verkregen. Als voorbeeld:
Een bedrijf gaat een oud terrein weer levendig maken en opknappen (in een aantal jaren) en daarna pas
bouwen. De waarde van het (toekomstig) vastgoed hangt af van het succes van de revitalisering van het
terrein, pakt dit goed uit dan treedt de Equity kicker in werking. Pakt dit niet goed uit en wordt er niet
gebouwd dan ligt het verlies bij de investeerders.
Toegepast: Er zijn nog geen voorbeelden van bekend in de vastgoedsector.
Complexiteit: Relatief hoog
Quick win of lange termijn werking: Lange termijn werking.
Financiële last voor gemeente: Afhankelijk van rol: risicodragende deelname of slechts faciliterend.
Revolverend gebiedsfonds
Toelichting en werking: Een revolverend fonds is een generieke term voor een fonds waarin de
rendementen worden geherinvesteerd. Toegepast op gebiedsniveau kan een revolverend gebiedsfonds een
constructie zijn waarin diverse vastgoedeigenaren hun bezit in een gemeenschappelijk fonds onderbrengen.
Ze leveren hun eigen vastgoed in en verkrijgen aandelen in het fonds. Hiermee wordt hun vermogen meer
liquide, omdat de aandelen verhandelbaar zijn. Het fonds haalt direct rendement uit verhuur en indirect
rendement uit waardegroei en transformatie. De gemeente en provincie kunnen participeren in het fonds,
hetzij door zelf grond of vastgoed in te brengen, hetzij door vermogen te storten en daardoor aandelen te
verkrijgen.
Toegepast: Er zijn in Nederland geen voorbeelden. In het buitenland is het een vaker gebruikt instrument.
Complexiteit: Hoog. Het instrument vereist een hoge samenwerkingsgraad tussen betrokken actoren.
Quick win of lange termijn werking: Lange termijn werking.
Financiële last voor gemeente: Afhankelijk van de rol: risicodragende deelname of slechts faciliterend.
OMU - convenant bedrijventerreinen
Toelichting en werking: De OntwikkelingsMaatschappij Utrecht (OMU) werkt aan de herstructurering van
bedrijventerreinen in de provincie. Onder bepaalde voorwaarden kan OMU financieel participeren in
vastgoedontwikkeling. De provincie Utrecht stelde daarvoor € 15 miljoen ter beschikking.
Toegepast: De Utrechtse gemeenten hebben in 2011 22 bedrijventerreinen benoemd die ze met prioriteit
willen herstructureren. Herenstraat-Kruyderlaan kreeg daarbij de laagste prioriteit.
Complexiteit: Gemiddeld.
Quick win of lange termijn werking: Beide.
Financiële last voor gemeente: Groot, zowel financieel als organisatorisch van aard.
Pagina 33 van 38
101219/R17/1.0

Erfpacht
Toelichting en werking: De gemeente kan op voordelige wijze eigendom verwerven door de toepassing van
erfpacht. Op dit moment zijn er eigenaren in het gebied die op korte termijn willen verkopen, maar daar in
de huidige markt geen kans voor zien. Denk bijvoorbeeld aan een eigenaar van een bedrijfspand die binnen
enkele jaren zijn bedrijf wil beëindigen. Een optie is dat de gemeente het vastgoed koopt tegen WOZ-waarde
en met de eigenaar een erfpachtcontract voor bepaalde tijd aangaat. Op die manier heeft de eigenaar zijn
vermogen (vaak een oudedagsvoorziening) liquide gemaakt en heeft de gemeente bezit op termijn
verworden zonder kostbare schadeloosstellingen te hoeven betalen. Bij transformatie kan de gemeente de
grond weer in eigendom uitgeven.
Toegepast: Dit instrument wordt op diverse plaatsen toegepast.
Complexiteit: Laag.
Quick win of lange termijn werking: Lange termijn werking, maar kan direct worden toegepast.
Financiële last voor gemeente: In beginsel is de investering kostendekkend. Op termijn is zelfs winst
mogelijk, afhankelijk van de transformatie-potentie.
Duidelijk is dat er diverse financiële instrumenten voorhanden zijn, die onderling nogal verschillen: van
snelle, eenvoudige en al vaker toegepaste constructies tot complexe en innovatieve constructies.
5.3. Organisatorische instrumenten
Onder organisatorische instrumenten verstaan wij die instrumenten waarbij de gemeente geen directe
financiële betrokkenheid heeft, maar wel capaciteit beschikbaar stelt.
Vastgoedloods
Toelichting en werking: De gemeente stelt een 'Vastgoedloods' aan om vastgoedeigenaren te stimuleren en
te faciliteren in het omzetten van leegstaande ruimte in andere functies. Dit gebeurt door ruimtezoekers en -
aanbieders met elkaar in contact te brengen. De vastgoedloods verzamelt en deelt kennis op het gebied van
ruimtevraag en -aanbod met alle spelers op de vastgoedmarkt. Daarnaast signaleert en communiceert de
vastgoedloods tijdig trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en wijst partijen op kansen en
bedreigingen. Ook biedt de vastgoedloods ondersteuning in gemeentelijke procedures. Met als resultaat:
minder leegstand door creatief gebruik van kantoorruimte die al langere tijd leeg staat.
Toegepast: Kantorenloods Amsterdam, De Haagse kantorenloods.
Complexiteit: Laag.
Quick win of lange termijn werking: Het is een proces waarin de eerste ‘wins’ al snel kunnen plaatsvinden.
Financiële last voor gemeente: Klein, veelal organisatorisch van aard.
Natuurlijke wijkvernieuwing
Toelichting en werking: Natuurlijke wijkvernieuwing kan de stedelijke vernieuwing sneller laten verlopen,
maar kan ook uitmonden in een flexibele en geleidelijke aanpak. Dit principe wordt ook wel organische
gebiedsontwikkeling of Gebiedsontwikkeling 3.0 genoemd. Het is van belang dat het perspectief van de wijk,
met haar eigen kansen, behoeften en problemen, altijd voorop staat. De wijk zelf staat centraal en niet de
Pagina 34 van 38
101219/R17/1.0

vertaling van de stedelijke doelstellingen en programma’s. De verschillende belanghebbende partijen komen
gezamenlijk tot een zo effectief mogelijke invulling van een gebied of wijk. De overheid faciliteert en
begeleidt, de markt leidt. Dit verloopt via meerdere werk- en brainstormsessies, waarbij nieuwe ideeën en
initiatieven leiden tot een optimalisatie van het plan of project. Dit leidt tot een ontwikkeling, op welke
schaal dan ook, die door de afnemers en andere stakeholders zelf is geschapen.
Toegepast: Natuurlijke wijkvernieuwing Enschede.
Complexiteit: Laag.
Quick win of lange termijn werking: Afhankelijk van de ingrepen.
Financiële last voor gemeente: Klein, veelal organisatorisch van aard.
Tijdelijke verhuur
Toelichting en werking: Beleggers kunnen met leegstand te maken krijgen wanneer contracten aflopen.
Tijdelijke verhuur zorgt niet alleen voor inkomsten, maar biedt ook bescherming tegen kraken en
vandalisme. Hierbij gaat het vrijwel altijd om een andere doelgroep dan oorspronkelijk voor het betreffende
vastgoed bedoeld is. De gemeente kan vastgoedeigenaren een vergunning verlenen om een object op
tijdelijke basis te verhuren. De huurder kan zich niet beroepen op de huurbescherming. De maximale duur
van de vergunning is twee jaar, maar deze kan meerdere keren verlengd worden.
Toegepast: Wordt op grote schaal toegepast in Nederland.
Complexiteit: Relatief laag.
Quick win of lange termijn werking: Quick win, oplossen leegstand, echter meestal tegen een gereduceerde
opbrengst.
Financiële last voor gemeente: Klein, veelal organisatorisch van aard.
Ook op het organisatorische vlak zijn diverse instrumenten denkbaar. Deze vereisen allemaal dat de
gemeente capaciteit beschikbaar stelt om een en ander in goede banen te leiden.
Op dit moment is het nog niet nodig een keuze te maken uit de financiële en organisatorische instrumenten.
Eerst moet de inventarisatie onder de eigenaren en gebruikers plaatsvinden en moet de gemeente nadenken
over de mate en wijze waarin zij betrokken wil zijn. De geschetste instrumenten, die slechts een deel van het
groeiende pallet aan innovatieve methoden vertegenwoordigen, variëren onderling namelijk sterk.
Pagina 35 van 38
101219/R17/1.0

6. EINDCONCLUSIE: EEN BEHEERSTE ONTWIKKELING IS MOGELIJK
De kernvraag van dit onderzoek was:
Wat is de meest kansrijke aanpak voor het gebied Herenstraat-Kruyderlaan,
rekening houdend met de volgende achtergrond?
Het gebied is deels functioneel en visueel verouderd.
Particuliere initiatieven komen moeilijk van de grond.
Gemeentelijke middelen zijn beperkt.
De analyse van de beleidskaders, het gebied en de markt toont duidelijk aan waar de kansen liggen. In de
huidige markt is de kansrijkheid van transformatie naar woningbouw of andere bestemmingen gering, tenzij
de zittende eigenaren bereid zijn hun verwachtingspatroon wat betreft de winst uit transformatie naar
beneden bij te stellen. Tegelijkertijd zijn delen van het bedrijventerrein behoorlijk levensvatbaar, maar het
ontbreekt de gemeente aan voldoende inzicht over de zittende gebruikers en eigenaren. Ons advies over de
ruimtelijke ontwikkeling is dan ook helder: behoud Herenstraat-Kruyderlaan als vitaal kleinschalig
werkgebied, maar maak tegelijkertijd transformatie naar woningbouw in delen van het gebied mogelijk.
Daarbij past een beheerste inzet van gemeentelijke middelen en capaciteit. Op deze manier kan het huidige
afglijden van het gebied een halt worden toegeroepen, en kunnen de problemen rondom de sociale
veiligheid en overlast worden aangepakt.
Ons advies over de gemeentelijke inzet is minder eenduidig. Twee scenario’s zijn denkbaar: faciliteren, met
een minimale gemeentelijke inzet, en stimuleren, waarbij de gemeente meer het voortouw neemt. Beide
scenario’s zijn verdedigbaar vanuit een inhoudelijke afweging. Wij denken dat een stimulerende
rolopvatting het meest recht doet aan het gebied en de potentie die in zowel de bedrijvigheid als de
transformatiemogelijkheden zit. Enige gemeentelijke coördinatie zal het ontwikkelingstempo verhogen en
het de zittende eigenaren gemakkelijker maken een keuze te maken tussen enerzijds investeren in de
bedrijfsfunctie en anderzijds transformatie. De eerste stap is een grondige inventarisatie in het gebied,
zodat bekend is wat er leeft bij gebruikers en eigenaren. Op basis daarvan kan een startnotitie worden
geschreven, waarin per deelgebied wordt besloten welke financiële en organisatorische instrumenten
worden ingezet. Wat betreft de inzet van financiële en juridische instrumenten adviseren wij niet direct te
kiezen voor de meest ambitieuze mogelijkheden, maar te beginnen met quick wins die gemakkelijk vanuit
actief gebiedsmanagement te organiseren zijn.
Pagina 36 van 38
101219/R17/1.0

BIJLAGE: GEBRUIKTE DOCUMENTATIE
Collegeprogramma 2010-2014
Amendement prioriteiten RO onderwerpen bij Programmabegroting 2013 (2012-330)
Structuurvisie 2030
Notitie ‘Uitgangspunten bij particulier initiatief’ 2009
Ontwikkelingsvisie 2009 Herenstraat-Kruyderlaan (niet bestuurlijk vastgesteld)
Urgentieprogramma Woningbouw 2010
Schetsboekje woningbouw Kruyderlaan (De Bois), 2010
Definitief ontwerp startersappartementen Hildo Kropstraat, 2011
Bestemmingsplan Jutphaas-Wijkersloot, 2006
Raadsbesluit burgerinitiatief dhr. M.L. Koek inzake afsluiting van de gehele Kruyderlaan, 2011
Visie op de detailhandelsstructuur in de gemeente Nieuwegein in 2025, BRO, 2008
Detailhandelsvisie Nieuwegein, 2010
Economische Visie Nieuwegein, 2011
Principebesluit plan Kruyderlaan 27, 2012
Woningbouwmonitor oktober 2012
Huur- en koopoverzicht kantoor- en bedrijfsruimte, 2012
Inventarisatie eigendommen Herenstraat/Kruyderlaan/Hildo Kropstraat, 2009
Verkenning bedrijvengebieden, 2009
Pagina 37 van 38
101219/R17/1.0

BIJLAGE: AANWEZIGEN WORKSHOP
Dionne Baaré: Beleidsadviseur Ruimtelijke Ordening
o Verantwoordelijk voor: beantwoording vraag uit Amendement prioritering RO onderwerpen
(d.d. 7 november 2012)
Gert Prinsen: Provincie Utrecht, Portefeuillehouder Fonds uitplaatsing hinderlijke bedrijven
Eckhardt Regeer: Beleidsadviseur Economische Zaken
Mieke Tulleken: Wijkmanager Jutphaas-Wijkersloot
Stasja van Os: Beleidsmedewerker Beheer
Vanuit Fakton: Anne van Eldonk, Erwin Daalhuisen en Willem Heineke
De volgende personen waren niet bij de workshop aanwezig, maar brachten op andere wijze hun inbreng:
Hans van der Ham: Programmamanager Woningbouw
Anja Poot: Stadsstedenbouwkundige
Roos van der Zalm: Stedenbouwkundige
Mark Slingerland: Planeconoom
Nadine Onrust: Gebiedsmanager Jutphaas-Wijkersloot
Pagina 38 van 38
101219/R17/1.0