Wijzigingen in huurrecht desastreus voor huurders - Huurteam ...

Inleiding
- 2 -
Huurteam Hilversum
Onze wetgeving kent 466 artikelen over huurrecht/wonen/huisvesting 1 . Velen daarvan bieden de
huurder huurrechtbescherming, zodat daar zonder toestemming van de huurder geen inbreuk op
kan worden gemaakt. In het Burgerlijk Wetboek zijn zelfs artikelen opgenomen die moeten voorkomen
dat in de huurovereenkomst bepalingen staan die voor de huurder onredelijk zijn. Dat zijn
artikelen met een niet redelijk beding. Of artikelen waarbij een door de wet aan de huurder gegeven
recht bij huurovereenkomst ongedaan wordt gemaakt. Zelfs al heeft de huurder daaronder
zijn handtekening gezet, dan nog is heeft dergelijke bepaling geen rechtskracht. De Huurcommissie
of kantonrechter kunnen dergelijke bepalingen nietig verklaren.
Toch komt het Huurteam in de dagelijkse praktijk situaties tegen waarbij de meest fundamentele
rechten de huurder zijn ontzegd. Soms impliciet, soms op verborgen wijze. Zo komt het voor dat
huurders niet mogen gaan samenwonen of geen huisdier mogen nemen, of moeten opdraaien
voor de kosten van de voor de verhuurder optredende woningbemiddelaar.
Andere voorbeelden van onacceptabele afspraken zijn de zogenoemde all-in huurovereenkomsten,
waarbij de kale huurprijs en de bijkomende kosten (servicekosten) niet zijn uitgesplitst.
Normaal gesproken heeft een huurder bij een nieuwe huurovereenkomst zes maanden de tijd
om de aanvangshuur door de Huurcommissie te laten controleren. Bij de all-in overeenkomsten
gaat dat niet, omdat de kale huurprijs niet bekend is. De Huurcommissie gaat dan zelf de punten
voor die woning tellen, waarna de huurprijs vervolgens wordt vastgesteld op 55 % van de maximale
huurprijs volgens de getelde punten. In bijna alle gevallen gaat daardoor de overeengekomen
huurprijs fors omlaag. Dat scheelt de huurder vaak honderden euro’s per maand.
Dit jaarverslag legt dan ook, naast de verplichte verantwoording aan de gemeente Hilversum als
subsidieverstrekker, nadruk op Rijksbeleid waardoor de positie van huurders wordt verslechterd.
Ook hiervan een voorbeeld. Met het woningwaarderingsysteem (ook wel puntenstelsel genoemd)
wordt de kwaliteit van de woning bepaald. Dat is dan ook uitgangspunt voor de maximaal
toegestane huurprijs voor de niet geliberaliseerde woonruimte . Bij elk puntenaantal hoort
een maximaal wettelijke huurprijs. Verhuurders is per 1 oktober 2011 de ruimte gegeven de
maximumhuren in de zogenoemde ‘schaarstegebieden’ op te trekken met maximaal zo’n 125
euro per maand. Onder deze schaarstegebieden valt een derde van alle gemeenten, van grote
steden als Amsterdam en Utrecht tot kleinere plaatsen als Oss, Barneveld en ook Hilversum.
Zelfstandige huurwoningen in deze plaatsen kregen er toen, afhankelijk van de WOZ-waarde, 15
of 25 punten extra aan woningkwaliteit bij, waardoor de maximale huurprijs veel hoger werd.
Dit is een maatregel die de verhuurders, zonder enige kwaliteitsverbetering, een hogere huuropbrengst
heeft opgeleverd. En dit niet alleen maar bij nieuwe huurovereenkomsten, zoals de verantwoordelijke
minister Donner steeds heeft gesuggereerd. Zo krijgen ook zittende huurders,
bijvoorbeeld bij het bepalen van maximale huur op grond van de woningwaardering in nadelige
zin te maken met deze maatregel. Het maakt immers nogal wat uit of de maximale huur wordt
vastgesteld op 525 euro, in plaats van 400 euro.
1 Burgerlijk Wetboek 108 art. Wet op de Huurcommissies 32 art. Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte 56 art. Besluit Huurprijzen
Woonruimte 14 art. Leegstandswet 21 art. Woningwet 52 art. Wet op de Huurtoeslag 56 art, Besluit op de Huurtoeslag 16
art. Huisvestingswet 92 art. Huisvestingsbesluit 18 art. en Wetboek van Strafrecht 1 art.